Ghidul Investitorului in Domeniul Imobiliar

.......
MINISTERUL LUCRĂRILOR PUBLICE,

TRANSPORTURILOR ŞI LOCUINŢEI
DIRECŢIA GENERALĂ TEHNICĂ ÎN CONSTRUCŢII
GHIDUL INVESTITORULUI ÎN
DOMENIUL IMOBILIAR
:
i
_J
CUPRINS
Cap. 1. - GENERALITĂŢI
1.1. Obiect
1.2. Domenii şi condiţii de aplicare
1.3. Abrevieri
1.4. Glosar de termeni
Cap. 2. - CADRU JURIDIC
2.1. Cadrul juridic şi instituţional aplicabil regimului juridic al circulaţiei bunurilor

imobile
2.2. Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale asupra
bunurilor imobile
2.3. Circulaţia juridică a construcţiilor
2.4. Circulaţia juridică a terenurilor
2.5. Regimul juridic al bunurilor imobile din patrimoniul cultural naţional
2.6. Regimul juridic al garanţiilor reale imobiliare
2. 7. Investiţii imobiliare
2.8. Aspecte fiscale
Cap. 3. - INVENTARUL CAZURILOR ÎN CARE SE POATE GĂSI

INVESTITORUL LA ACHIZIŢIONAREA UNUI TEREN
ŞI/SAU UNEI CONSTRUCŢII
Cap. 4. - ETAPE DE REALIZARE A UNEI INVESTIŢII IMOBILIARE
4.1. Cadru general

4.2. Documentaţii specifice pentru obţinerea avizelor şi acordurilor
4.3. Comentarii
Cap. 5. - DIVERSE
5 .1 . - Bibliografie
Anexa I - Acte normative
Anexa II - Reglementări tehnice
Anexa m - Standarde
5.2. - ANEXE
Anexa a, b, c - Avize şi acorduri generale necesare obţinerii autorizaţiei de
construire funcţie de prevederile din C.U.
Anexa d - Corelare între cerinţele de calitate ale Legii nr. 10/1995 şi cerinţe
exprimate în alte legi.
-
GHIDUL INVESTITORULUI INDICATIV
ÎN DOMENIUL IMOBILIAR
Cap.1. GENERALITĂŢI
1.1. Obiect
1.1.1. (1) Prezenta reglementare se adresează în principal „investitorului imobiliar"

român sau străin, pentru investiţii realizate din fonduri publice/de stat,
private/particulare, sau mixte (publice şi private).
(2) De asemenea, reglementarea se adresează proiectantului şi verificatorului de

proiect, antreprenorului, instituţiilor statului emitente de avize şi acorduri şi
instituţiilor statului abilitate în controlul calităţii lucrărilor.
1.1.2. Ghidul sistematizează acţiunilepe care investitorul în domeniul imobiliar

trebuie săle întreprindă pentru a putea realiza o investiţie imobiliară în
condiţii legale, pe teritoriul României.
1.1.3. Prin „condiţii legale" se înţelege prevederile actelor normative româneşti

(legi, ordonanţe de urgenţă, ordonanţe şi hotărâri guvernamentale) care se
referă la aspecte:
(1) - juridice - privind amplasamentul

- privind situaţia (posesia) terenului
- privind situaţia (posesia) con strucţiilor existente
(2) - tehnice - privind starea fizică a terenului (supra şi subteran)

- urbanistice
- privind calitatea construcţiilor
(3) - economice - privind stabilirea costurilor de investiţie şi modul de

întocmire a devizelor pe obiecte şi a devizului general
- privind tarifarea proiectării şi verificării
- taxe diverse
1,2. Domenii şi condiţii de utilizare

1.2.1. Domeniile de utilizare ale prezentei reglementări se referă la:
(1) Din punctul de vedere al specificului/profilului/programului investiţiei:

- a- construcţii civile (construcţii de locuinţe colective şi/sau indi vi-
duale, construcţii pentru sănătate, pentru învăţământ, bancare.
Aprobat de:
Elaborator:
MNISTRUL LUCRĂRILOR
PUBLICE,
RENTROP & STRATON TRANSPORTURILOR
Grup de Editură şi Consultanţă în Afaceri ŞI LOCUINŢEI
cu Ordinul nr.:
turistice, pentru artă şi cultură, pentru culte, administrative, pentru
sport, pentru comerţ ş.a.);
- b - construcţii industriale (de producţie şi/sau depozitare);
- c - construcţii agro şi zootehnice;
- d - construcţii multifuncţionale;
- e - reţele edilitare şi construcţii aferente (inclusiv pentru parcaje);
- f - construcţii pentru transporturi (gări CF, aerogări, gări navale ş .a. );
- g - ansambluri de construcţii ş.a.
(2) Din punctul de vedere al momentului execuţiei:

- a - construcţii noi;
- b - construcţii existente asupra cărora se intervine prin:
- bl - reabilitare, renovare, consolidare cu menţinerea destinaţiei;
- b2 - idem b 1, dar cu schimbarea destinaţiei;
- b3 - restaurare.
(3) Din punctul de vedere al importanţei:

- a - construcţii noi (categorii diferite de importanţă);
- b - construcţii existente cu sau fără valoare de patrimoniu naţional
(cultural, istoric, natural etc.).
(4) Din punctul de vedere al amplasamentului:

- a - construcţii noi care se amplasează:
- al - în intravilan: - în zone construibile obişnuite;
- în situri istorice, arheologice ş.a.;
- a2 - în extravilan;
- b- construcţii noi care se amplasează (sunt amplasate) în intravilan:
- b 1 - în domeniul public;
- b2 - în domeniul privat.
1.2.2. Condiţii de utilizare

Prezentul Ghid informează investitorul din domeniul imobiliar în legătură cu
aspectele şi acţiunile ce trebuie întreprinse pentru realizarea unor investiţii
imobiliare, corelat cu actele normative şi reglementările tehnice în vigoare la
data elaborării lui; se înţelege că, în cazul unor modificări ulterioare ale acestor
acte normative şi reglementări tehnice, investitorul le va considera pe cele mai
actuale.
2
1.3. Abrevieri
-PUG - Plan Urbanistic General
-PUZ - Plan Urbanistic Zonal
-PUD - Plan Urbanistic de Detaliu
-RLU - Regulag:ient Local de Urbanism (aferent PUG şi PUZ)
-CU - Certificat de Urbanism
-MLPAT - Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului (până în

anul 2000 inclusiv)
-MLPTI. - Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei (din

anul 2001)
-MAPPM Ministerul Apelor, Pădurilor şi Protecţiei Mediului
-MSF - Ministerul Sănătăţii şi Familiei
-MT - Ministerul Turismului
-MMPS - Ministerul Muncii şi Protecţiei Sociale (până în anul 2000

inclusiv)
-MMSS - Ministerul Muncii şi Solidarităţii Sociale ( din anul 2001

inclusiv)
-MApN - Ministerul Apărării Naţionale
-MI - Ministerul de Interne
-MFP - Ministerul Finanţelor Publice
-MC - Ministerul Culturii (până în anul 2000 inclusiv)
-MCC Ministerul Culturii şi Cultelor (din anul 2001 inclusiv)
-SRI - Serviciul Român de Informaţii
-ANRE - Autoritatea Naţională de Reglementări în domeniul Energetic
-ARCE Agenţia Română pentru Conservarea Energiei
-RAAR - Regia Autonomă Apele Române
-ISCIR - Inspecţia de Stat pentru Controlul Cazanelor şi Instalaţiilor de

Ridicat
-ONCGC - Oficiul Naţional pentru Cadastru, Geodezie şi Cartografie

3
-CONEL - Compania Naţională de Electricitate
-ISC - Inspectoratul de Stat în Construcţii
-OCOTA - Oficiul de Cadastru şi Organizarea Teritoriului Agricol
-DISTRIGAZ - Societatea Comercială de Distribuţie Gaze Naturale
-ANRGN Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Gazelor

Naturale
- ROMTELECOM - Societatea Română de Telecomunicaţii
- DMI Direcţia Monumentelor Istorice
-AND - Administraţia Naţională a Drumurilor
-PSI Prevenirea şi Stingerea Incendiilor
-SF Studiu de Fezabilitate
-PT (PTh) - Proiect Tehnic (fază de proiect)
-CS - Caiete de sarcini
-DE(DDE) - Detalii de Execuţie (fază de proiect)
-C+M - Construcţii+ Montaj (montaj utilaje)
- C+I aferente - Construcţii şi Instalaţii aferente
-CET Centrală Electrică de Termoficare
-CT - Centrală Termică
-PT - Punct Termic
-SRM - Staţie Reglare-Măsurare gaz metan
-GPL - Gaze petroliere lichefiate
-PAC Proiect de Autorizare a Construcţiei
-PAD - Proiect de Autorizare a Desfiinţării Construcţiei (demolare)
-POE - Proiect de Organizare a Execuţiei
_.,,.!JW
1.4. Glosar de termeni
acord de mediu - actul tehnico-juridic prin care sunt stabilite condiţiile de realizare a unui
proiect sau a unei activităţi din punctul de vedere al impactului asupra mediului
acord de proiect - act juridic încheiat între autoritatea publică şi investitor, în vederea
definirii parteneriatului dintre părţi pe durata pregătirii unui proiect public-privat
autoritatea administraţiei publice .l ocale - organismul de decizie publică constituit şi func-

ţionând, după caz, la nivelul judeţului, municipiului, oraşului sau comunei, responsabil pentru
proiectele public-private de interes local;
l. ~•.,,1/
agent imobiliar - persoane fiziceAf juridice care desfăşoară activitate/ profesională de
intermediere·•~-~~telc>rI!ir,i§@'ca«fatrgtoo1eQJ]îfil).!Jrfm>,~._QfeC!!_m_şi cea de administrare
a ac~~tma ~> _ .\\? :c. \._ c.i . h .,-'.1, ,_o.,:,_l; ·"~,,; - ;1-,/._,,:;:- , _. / ; < ,ţ,u( -, 3 ; , ,., .. ..,, · '.; , :t ff 7 1"
autorizaţie de construire - actul de autoritate al _administraţiei locale pe baza căruia se

asigură aplicarea măsurilor referitoare la-~p_~~t~~.
-·· .
proies;ti're~
---/ --
executarea şi funcţionarea
construcţiilor ·,•;-<: -· ·>// / ,/
•' I ,
/
-;:-..:=:=-.
autoritate publică centrală - Guvernul României, reprezentat de unul sau mai multe
ministere sau autorităţi ori instituţii publice, responsabile pentru proiectele public-private de
interes naţional
autorizaţie de mediu - actul tehnico-juridic prin care sunt stabilite condiţiile şi parametrii de
funcţionare, pentru activităţile existente şi pentru cele noi, pe baza acordului de mediu
bun public - bun care aparţine domeniului public al statului sau al unităţilor administrativ-
teritoriale, este de uz sau de interes public şi este dobândit de stat sau de unităţile
adrninistrativ-teritoariale;
cadastru - sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se
realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor
terenurilor, precum şi a celo~lalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de
destinaţia lor şi de proprietar
cartea tehnică a construcţiei

- ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea,
execuţia, recepţia, exploatarea şi urmărirea comportării în exploatare a construcţiei şi
instalaţiilor aferente, cuprinzând toate datele, documentele şi evidenţele necesare pentru
identificarea şi determinarea stării tehnice (fizice) a construcţiei respective şi a evoluţiei
acesteia în timp ) _t
,,',) ,· ,,-1,..1 / / . -; _.-,,./ ,
concesionarea _-f contract prin care o persoană, numită concedent, transmite pentru o perioadă
determinată, _<;Ie cel mult 49 de an}) unei alte persoane, numite concesionar, care acţionează pe
riscul şi pe răspunderea sa~-dieptul şi obligaţia de exploatare a unui bun, a unei activităţi sau a
unui serviciu public, în schimbul unei redevenţe
companie de proiect - o societate comercială rezidentă în România, funcţionând în baza

legii, având drept unic scop un proiect public-privat
contract de parteneriat public-privat sau contract de proiect - act juridic care statuează
drepturile şi obligaţiile autorităţii publice şi ale investitorului pentru întreaga perioadă de
5
'- - · ~ -
funcţionare a parteneriatului public-privat, acoperind una sau mai multe dintre etapele de
pregătire, finanţare, construcţie sau exploatare a unui bun public, pe o durată de timp
determinată,(dar nu piai ~are de 50 de anj) > ,vc t :0_,)l,., 0:..-::L/ ,,,,~' ,:;; '·-,.· ·
credit ipotecar pentru investiţii imobiliare - tip de credit acordat de instituţii financiare
autorizate, destinat să finanţeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau
extinderea imobilel01[~_!1__?estil!_~~i~ l~_<;~tiv_ă:_ţ11dus~ală~~~C>_l!!_ţf~i~l~}-) /.J.:J . · .,, ./· J .•· u/! .,./>_:,,_
' -, ;:), /!.-f.....f.. ./Y.''.,• c:::•~'./ \;_,.r ... •_.~ ;;J_: /<.• _.• ' /°,~__ ,,,)_-(••~ I ,--
evaluarea impactului asupra me(liului - cuantificarea efectelor activităţii umane şi a
proceselor naturale asupra mediului,''a sănătăţii şi securităţii omului, precum şi a bunurilor de
orice fel
investitor privat - orice persoană juridică sau o asociaţie de persoane juridice, română sau
străină, care este dispusă să întreprindă una sau mai multe dintre etapele de pregătire, finanţare,
construcţie sau exploatare a unui bun public pe cont propriu şi în baza principiilor comerciale
locuinţă - construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele,
dotările şi utilităţile
necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii
._{.e rJf,•;
planuri urbanistice generale f_ documentaţii complexe care se întocmesc pentru întregul
teritoriu_ intravilan al localităţilor în corelare cu teritoriul administrativ al acestora şi
reglementează utilizarea terenurilor şi condiţiile de ocupare a acestora cu construcţii, inclusiv
infrastructuri, amenajări şi plantaţii, constituindu-se în suportul pentru realizarea programelor
de dezvoltare a localităţilor
proiect public-privat - proiect care se realizează în întregime sau în majoritate cu resurse

financiare proprii ori atrase de către un investitor, pe baza unui model de parteneriat public-
privat, din care va rezulta un bun public
regulamente locale de urbanism - detalierea prevederilor planurilor urbanistice generale

referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor şi de amplasare, dimensionare şi realizare
a construcţiilor, amenajărilor şi plantaţiilor
recepţia lucrărilor de constmcţii şi instalaţii aferente - actul prin care investitorul certifică
realizarea lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente, în conformitate cu prevederile
contractuale şi cu cerinţele documentelor oficiale şi declară că acceptă preluarea lucrărilor
executate pentru darea în folosinţă
risc seismic - măsură a pierderilor, degradărilor şi avariilor anticipate pentru o construcţie

existentă, situată pe un amplasament dat, şi urmărirea acestora, într-un interval de timp
studiu de fezabilitate - documentaţia care cuprinde justificarea tehnică şi economică a unui

proiect, precum şi caracteristicile principale şi indicatorii tehnico-economici ai acestuia
studiu de prefezabilitate - documentaţia care fundamentează necesitatea şi oportunitatea

realizării unei investiţii
tarif de utilizare - suma plătită de fiecare utilizator de bun public pentru accesul la acel bun
public şi la serviciile oferite de compania de proiect
6
-
Cap. 2. CADRUL JURIDIC
2.1. Cadrul juridic şi instituţional aplicabil regimului juridic al circulaţiei bunurilor
imobile
Codul civil român, prin art. 480, defineşte proprietatea astfel: ,,Proprietatea este dreptul ce
are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele
determinate de lege".
Constituţia României din anul 1991, în titlul II intitulat ,,Drepturile şi îndatoririle
fundamentale", prevede în art. 41 că j,dreptul de proprietate precum şi creanţele asupra statului
sunt garantate; conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege", iar „proprietatea
privată este ocrotită de lege indiferent de titular". Ca existenţă reală, proprietatea poate fi
individuală sau privată şi publică.
În esenţă, proprietatea privată şi publică şi-au găsit reglementarea în acte precum:

- Legea fondului funciar nr. 18/1991 care a permis constituirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor agricole ce au aparţinut foştilor proprietari
- Legea nr. 112/1995 privind situaţia juridică a unor imobile cu destinaţia de locuinţe
trecute în proprietatea statului a reglementat parţial problema retrocedării locuinţelor
naţionalizate, fiind completată de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989
- Legea nr. 114/1996, legea locuinţei
- Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor
- Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole
şi celor forestiere
- Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică si regimul juridic al acesteia
- Legea nr. 218/1998 privind regimul concesiunilor.
Pentru îmbunătăţirea cadrului juridic aplicabil dreptului de proprietate au fost adoptate
recent reglementări care vizează creditul ipotecar, reglementarea instituţiei juridice a interme-
diarului în tranzacţiile imobiliare.
2.2. Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale

asupra bunurilor imobile
În sistemul raporturilor juridice de proprietate specifice unei economii de piaţă, proprietatea

privată reprezintă forma dominantă de proprietate.
Chiar clacă proprietatea publică îşi are importanţa sa, bunurile care îi formează obiectul sunt
scoase din circuitul civil (nu pot forma obiect al contractelor de vânzare-cumpărare, nu pot fi
urmărite sau executate silit).
Bunurile proprietate privată însă sunt în circuitul civil şi prin circulaţia lor rapidă asigură
esenţa unei economii de tip concurenţial.
După cum precizam în capitolul anterior, proprietatea privată este inviolabilă şi ocrotită în
mod egal de lege, indiferent de titular.
Limitări ale exercitării dreptului de proprietate privată sunt exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, stabilită potrivit legii, dreaptă şi prealabilă despăgubire, iar dacă pentru lucrări
de interes general autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare,
aceasta are obligaţia de a despăgubi pe proprietar pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau
construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii.
Stabilirea despăgubirilor se face de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenţă,
prin hotărâre judecătorească.
7
- 2.2.1. Dobândirea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale de către persoane
fizice
Persoanele fizice sunt subiectele predilecte ale dreptului de proprietate privată.
Dobândirea acestui drept asupra bunurilor imobile de către o persoană fizică se poate
realiza prin acte juridice între vii, precum:
- contractul de vânzare-cumpărare (cu respectarea formei autentice a actului dacă obiectul
contractului îl constituie un teren),
- contractul de schimb,
- accesiunea imobiliară artificială,
- alte modalităţi recunoscute de l~·ge
- sau prin acte juridice pentru cauză de moarte.
Atunci când vorbim despre persoanele fizice ca subiecte ale dreptului de proprietate privată,
două principii generale se pot reţine. Un prim principiu este acela că, în dreptul nostru, orice
persoană fizică poate fi subiect al dreptului de proprietate privată sau al oricăriu alt drept real.
Un al doilea principiu priveşte obiectul dreptului de proprietate privată şi poate fi formulat
astfel: orice bun mobil sau imobil poate forma obiect al dreptului de proprietate privată.
Pornind de la aceste două principii generale, distingem două categorii de excepţii.
Prima categorie priveşte bunurile ce nu pot forma obiect al dreptului de proprietate privată
(bunurile enumerate în art. 135 alin. (4), ce formează obiectul exclusiv al dreptului de proprie-
tate publică).
A doua excepţie priveşte anumite persoane ce nu pot avea în proprietate privată anumite
categorii de bunuri. Astfel, potrivit art. 41 alin. 2 din Constituţie, ,,cetăţenii străini şi apatrizii
nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor" în România. Astfel, textul
constituţional, precum şi dispoziţiile speciale ale Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică
a terenurilor instituie o incapacitate specială ce priveşte pe străini şi pe apatrizi, cărora li se
interzice dobândirea de terenuri în România indiferent de modalitatea de dobândire a acestora:
acte între vii (contracte de vânzare-cumpărare etc.) sau acte pentru cauză de moarte.
în cazul în care cetăţenii străini şi apatrizii au calitatea de moştenitor al unui cetăţean
român, iar în moştenirea pe care acesta din urmă o lasă se află şi un teren situat în România,
cum legea interzice dobândirea terenului, acesta va fi dobândit în proprietatea privată a
statului, cu plata unei despăgubiri care să reprezinte contravaloarea terenului.
Dacă masa succesorală este compusă numai din terenuri, iar calitatea de moştenitor, pe
lângă cetăţeni străini sau apatrizi, o au şi cetăţeni români, aceştia din urmă vor moşteni întreaga
masă succesorală, urmând a fi obligaţi la despăgubirea corespunzătoare a cetăţenilor străini sau
apatrizi.
Din moment ce interdicţia analizată se referă expres la dobândirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor, deducem că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândii dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate precum uzufructul, uzul sau superficia.
Cât priveşte persoanele juridice de drept privat, societăţile comerciale sau alte forme de
asociere (societăţile agricole, organizaţiile asociative economice de tip cooperatist, asociaţiile
şi fundaţiile, cultele religioase) sunt subiecte ale dreptului de proprietate privată. De menţionat
că, societăţile agricole, ca persoane juridice de drept privat, deţin, dar numai în folosinţă,
terenurile agricole ale asociaţilor, asociaţi ce păstrează dreptul de proprietate asupra acestora.
Cât priveşte bunurile ce pot forma obiect al dreptului de proprietate privată al persoanelor
juridice, se impun câteva precizări:
- nu pot forma obiect al dreptului de proprietate privată a persoanelor juridice bunurile
aflate exclusiv în proprietate publică;
- persoanele juridice străine nu pot dobândi terenuri în România prin acte juridice între vii
sau pentru cauză de moarte;
8
- capacitatea de folosinţă a persoanelor juridice guvernate de principiul specialităţii are ca
efect faptul că dobândirea în proprietate. privată a acestor bunuri trebuie să servească scopului
pentru care au fost înfiinţate.
Cât priveşte societătile comerciale cu participare străină, sunt necesare câteva precizări
suplimentare. Astfel, societăţile comerciale cu participate totală sau parţială de capital străin,
care-şi stabilesc prin actul constitutiv sediul social în România sunt considerate persoane
juridice de drept privat române.
Acest argument îl găsim în art. 40,alin. 1 din Legea nr. 105/1992 cu privire la reglementarea
raporturilor de drept internaţional privat, confonn căruia persoana juridică are naţionalitatea
statului pe al cărui teritoriu şi-a stabilit, potrivit actului constitutiv, sediul social, precum şi în
art. 1 alin. 2 din Legea societătilor comerciale nr. 31/1990, republicată, conform căreia
societătile comerciale cu sediul în România sunt persoane juridice române.
Fiind considerate, din punct de vedere legal, persoane juridice române, indiferent de
participarea la capitalul social, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România.
2.2.2. Dobândirea altor drepturi reale de către persoanele fizice sau juridice
D~_p_!_u,l _d_e prp_p_rietate este un drept complet ce cuprinde însumate trei atribute, şi anume:
posesia, folosinţa şi dispoziţi_!!_. Aceste atribute pot aparţine separat mai multor titulari, formând
drepturi reale.dÎstinde: Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale
dreptului de proprietate poartă denumirea de de_zmembrămint~. Dezmembrămintele dreptului
de proprietate recunoscute de legislaţia noastră civilă sunt: __..,
- dreptul de uzufruct - art. 517 Cod civil defineşte uzufructul ca fiind „dreptul de a se
bucuracineva de bllllurile ce sunt proprietatea altora, întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă
cu îndatorirea de a le conserva substanţa". Practic, acest mecanism presupune existenţa a două
persoane: uzufructuarul, cel ce va stăpâni, va folosi şi va culege fructele bunului, şi nudul
proprietar, ce păstrează doar dreptul de dispoziţie a bunului;
- dreptul de uz şi d!ţptul de abitaţie, varietăţi ale dreptului de uzufruct ce pesupun faptul că
titularufdo6ândeşte ·dreptufde·a folosi bunul şi de a-i culege fructele pentru nevoile lui şi ale
familiei sale. Deosebirea dintre dreptul de uz şi cel de abitaţie derivă din obiectul lor; atunci
când acesta este o casă de locuit, acesta este un drept de abitaţie;
- dreptul de servitute, sarcină impusă unui fond pentru uzul şi utilitatea unui imobil având
un alistăpân; -
- <:'!:~ptul _~e superţ)c.i~ este dezmembrământ al dreptului de proprietate, nereglementat de
Codul civil român în vigoare. Constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, numită
superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă de
teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de
superficie;
- Qrţptaj real d~folosinţă, prevăzut de art. 18 alin. 3 din Legea fondului funciar nr. 18/1991,
republicată, confonn.căreia :,se pot atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până la 5.000 mp în
echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate, din serviciile publice comunale, în
perioada cât lucrează în localitate, dacă nu au teren în proprietate în acea localitate, el sau
membrii familiei sale".
Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri aparţine comunei, oraşului sau municipiului,
după caz.
2.2.3. Dreptul de concesiune

Potrivit art. 1 alin. 2 din Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, contractul de
concesiune este acel contract prin care o persoană, numită concedent, transmite pentru o
perioadă detenninată, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane, numite concesionar, care
acţionează pe riscul şi pe răspunderea sa, dreptul de exploatare a unui bun, a unei activităţi sau
a unui serviciu public, în schimbul unei redevenţe. Calitatea de concedent o are, de regulă, un
9
organ al autorităţii publice centrale sau locale, iar aceea de concesionar o poate avea orice
persoană fizică sau juridică de drept privat română sau străină.
Concesionarul va plăti concedentului o redevenţă proporţională cu beneficiile obţinute din
exploatarea bunului concesionat care se face venit la bugetul de stat sau la bugetul local, după caz.
Concesionarul, în temeiul contractului de concesiune, exercită asupra bunului concedat
posesia şi folosinţa, putând să culeagă fructele produse de acesta.
Dreptul de concesiune are o existenţă limitată în timp la durata concesiunii, ce nu poate fi
mai mare de 49 de ani, putând fi prelungită o singură dată pe o perioadă egală cu jumătate din
durata iniţială, prin acordul de voinţă.al părţilor.
Titularul dreptului de concesiune nu are drept de dispoziţie asupra bunurilor concedate,
fiind obligat să le restituie la expirarea concesiunii în deplină proprietate, libere de orice
sarcini, inclusiv investiţiile pe care el le-a realizat.
Contractul de concesiune încetează, de regulă, prin ajungere la termen sau prin denunţarea
unilaterală a contractului de către concedent.
Astfel, potrivit art. 35 lit. b) din Legea nr. 219/1998, concedentul poate modifica unilateral,
în anumite condiţii, contractul de concesiune, cu despăgubiri pentru concesionar, dacă, în urma
unei asemenea denunţări unilaterale, acesta suferă un prejudiciu.
Bunurile imobile proprietate publică pot fi de asemenea date în închiriere (cu aprobarea
guvernului sau, după caz, a consiliilor judeţene sau locale). Contractul de închiriere poate fi
încheiat, după caz, cu orice persoană fizică română sau străină.
închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitaţie publică în condiţiile legii.
2.2.4. Îndeplinirea formalităţilor legale necesare

Contractul este cel mai important mod de dobândire a dreptului de proprietate, având şi cea
mai mare frecvenţă în practică. El reprezintă acordul de voinţă realizat între două sau mai
multe persoane cu intenţia de a produce efecte juridice.
Prin art. 971 Cod civil este consacrat principiul conform căruia transmiterea dreptului de
proprietate sau constituirea unui drept real se realizează chiar în momentul încheierii
contractului. În condiţiile în care prin intermediul contractului se transmite dreptul de proprietate
asupra unui teren, forma cerută pentru încheierea valabilă a contractului este cea autentică.
Rezultă astfel că, înstrăinarea bunurilor imobile (construcţii) sepoate realiza şi prin înscrisuri sub
semnătură privată. însă, de preferat, pentru avantajele practice pe care le prezintă, este actul autentic.
încheierea contractelor se poate realiza şi prin mandat cu reprezentare, contract prin care o
persoană, numită mandatar, se obligă să încheie acte juridice pe seama unei alte persoane,
numite mandant, care îi dă această împuternicire în acest sens şi pe care îl reprezintă.
În practică, mandatul este constatat de obicei printr-un înscris numit procură sau împuter-
. nicire. Când actul juridic pe care mandatarul îl încheie în numele mandantului este un act
autentic, atunci şi procura trebuie dată şi ea în aceeaşi formă, deoarece mandatul (procura) for-
mează un tot indivizibil cu actul în vederea căruia a fost dat. Astfel, de exemplu, mandatarul
împuternicit să cumpere sau să schimbe un teren trebuie să prezinte o procură (sau un contract
de mandat) în formă autentică.
Precizăm că mandatarul trebuie să fie împuternicit prin procură autentică numai în cazul în
care legea prevede o asemenea formă pentru validitatea actului juridic ce urmează să fie
încheiat prin mandatar, nu însă şi atunci când acest act a fost încheiat în formă autentică fără
ca legea să prevadă o atare cerinţă.
Pentru facilitarea tranzacţiilor cu bunuri imobile a fost reglementată instituţia agentului

imobiliar (Ordonanţa Guvernului nr. 3/2000 privind organizarea activităţii agenţilor imobi-
liari). Agentul imobiliar îşi desfăşoară activitatea profesională de intermedierea actelor
juridice care au ca obiect bunuri imobile, ,precum şi pe cea de administrare a <c1cestora. Aceştia
,
acţionează ca mijlocitori punând părţile interesate în legătură, având dreptul la o remuneraţie
/
în cazul încheierii contractului intermediat de acesta.

V
10
Activitatea de intermediere a actelor juridice ce au ca obiect imobile poate fi desfăşurată numai
de agenţii imobiliari care sunt înscrişi în Registrul agenţilor imobiliari şi dovedesc aceasta cu
legitimaţia de membru, viz.ată anual. În Registrul agenţilor imobiliari sunt înscrişi toţi membrii,
persoane fizice, precum şi societăţile comerciale de profil, grupaţi în funcţie de criteriul teritorial.
2.2.5. Publicitatea imobiliară

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice legale prin care se
determină situaţia materială şi juridică a bunurilor imobile, în mod public, prin registre special
ţinute de autorităţile publice competţ.nte, în vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi
reale imobiliare şi cele legate de asigurarea circulaţiei lor în condiţiile legii.
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare a permis introducerea unui sistem
de publicitate unic pentru toată ţara, destinat a înlocui sistemele existente.
Întreaga publicitate imobiliară va fi realizată pe baza cadastrului general, ca sistem unitar şi
obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, prin care se realizează identificarea,
reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri
imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar.
Dispoziţiile legii se completează cu cele ale Regulamentului de organizare şi funcţionare a
bunurilor de carte funciară şi cu cele cuprinse în Ordinul ministrului justiţiei nr. l.330/C/1999
privitor la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv.
Activitatea de înscriere în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele
dintr-o anumită localitate se realizează de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor.
Conţinutul cărţii
funciare este structurat pe 3 elemente principale.
Partea I, referitoare la descrierea imobilului, conţine: numărul de ordin şi cel cadastral al
fiecărui imobil;
- suprafaţa terenului
- categoria de folosinţă
- construcţiile, amplasamentul şi vecinătăţile
- valoarea impozabilă.
Partea a II-a conţine înscrierile referitoare la dreptul de proprietate, şi anume:
- numărul curent
- numele proprietarului
- actul sau faptul juridic ce constituie titlul de proprietate, precum şi menţionarea înscri-
sului pe care se întemeiază
- strămutările proprietăţii şi modalităţile acesteia
- servituţile constituite în favoarea imobilului.
Partea a III-a cuprinde dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, şi conţine:
- numărul curent
- dreptul de superficie, uz, uzufruct, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului
aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe
timp mai mare de trei ani
- acţiunile privitoare la drepturile reale cum ar fi: sechestrul, urmărirea imobilului sau a
veniturilor sale.
Conţinutul cărţii funciare se adevereşte cu extrase, certificare sau copii legalizate. De
menţionat este faptul că înscrierile în cartea funciară au doar efect de opozabilitate faţă de terţi.
2.3. Circulaţia juridică a construcţiilor

Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general. Ca urmare, ele pot fi dobândite
prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune, uzucapiune etc.
În ultimul deceniu, prin legi speciale a fost reglementată posibilitatea persoanelor fizice de
a dobândi în proprietate personală imobile locuite sau spaţii cu altă destinaţie, prin cumpărare
sau prin construire. Principalele acte normative sunt:
11
- - Decret-Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului
către populaţie, modificată prin Legea nr. 85/1992, republicată, privind vânzarea de locuinţe şi
spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice
sau bugetare de stat
- Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de
locuinţe, trecute în proprietatea statului
- Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Prin aceste legi speciale cu caract~ de protecţie socială, au fost acordate o serie de facilităţi
persoanelor fizice, cum ar fi stabilirea unor preţuri de vânzare preferenţiale, mult inferioare
preţului de circulaţie al unor locuinţe asemănătoare, posibilitatea cumpărării locuinţelor în
rate, acordarea de credite cu dobânzi reduse pentru a fi utilizate la plata preţului. Potrivit
reglementărilor acestor acte normative, se pot vinde către populaţie:
- locuinţele construite din fondurile statului, care fac obiectul unor contracte de închiriere
ai căror titulari sunt cetăţeni români;
- locuinţe construite din fondurile statului, neocupate de chiriaşi. Aceste locuinţe puteau fi
cumpărate şi de persoanele care nu au cetăţenie română şi au dorit să-şi stabilească domiciliul
în România, nebeneficiind însă de prevederile de protecţie socială, fiind astfel obligaţi la
achitarea preţului integral al locuinţei, în valută. Însă după adoptarea Legii nr. 85/1992,
locuinţele construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare
de stat, care nu fac obiectul unui contract de închiriere sau pentru care nu au fost emise ordine
de repartiţie, pot fi vândute numai prin licitaţie publică.
Tot prin licitaţie publică pot fi vândute spaţiile destinate activităţilor de comerţ şi de prestări
de servicii, de mică industrie şi oricăror alte activităţi similare, situate în construcţiile de
locuinţe;
- locuinţele care, înainte de 6 martie 1945, au aparţinut instituţiilor de stat, regiilor
autonome şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat existenţa după această dată sau,
după caz, au devenit unităţi economice sau bugetare de stat.
Nu pot fi vândute locuinţele de intervenţie şi locuinţele de serviciu destinate cazării
personalului unităţilor economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplineşte
activităţi sau funcţii ce necesită prezenţă permanentă sau în caz de urgenţă, în cadrul unităţilor.
Cu privire la situaţia juridică a terenului aferent locuinţei dobândite de chiriaşi prin
Decretul-Lege nr. 61/1990, se dispune că, odată cu locuinţa, se va transmite cumpărătorului şi
dreptul de folosinţă asupra terenului, pe durata existenţei construcţiei. Însă după adoptarea
Legii fondului funciar nr. 18/1991, prin art. 35, după republicare devenit 36, terenurile
proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă
veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, în vederea - construirii de locuinţe
proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe, trec, la
cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz,
proporţional cu cota deţinută din construcţie.
Terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor trec în proprietatea

actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor.
Pentru foştii proprietari, persoane fizice, care au deţinut imobile cu destinaţia de locuinţe,
trecute în proprietatea statului după 6 martie 1945, a fost emisă Legea nr. 112/1995, care
reglementează modalitatea de redobândire a dreptului de proprietate, pierdut ca urmare a
aplicării unor măsuri abuzive.
Dar tot această lege dispune că apartamentele ce nu se vor restitui în natură foştilor
proprietari sau moştenitorilor acestora vor putea fi vândute chiriaşilor titulari de contract ai
acestor apartamente, cu plata integrală sau în rate a preţului.
Apartamentele dobândite în aceste condiţii, conform art. 9 alin. ultim, nu pot fi înstrăinate
10 ani de la data cumpărării.
12
Chiriaşii care nu dispun de posibilităţi materiale pentru a cumpăra apartamentul în care
locuiesc pot rămâne în continuare în spaţiul locativ respectiv, plătind chiria stabilită prin lege.
Fac excepţie de la aceste dispoziţii chiriaşii titulari sau membrii familiei lor - soţ, soţie,
copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după
1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
Legea nr. 112/1995 instituie şi interdicţii. Acestea sunt: exceptarea de la vânzare a
apartamentelor care, la data intrării în vigoare a actului normativ, beneficiază de dotări
speciale cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică şi vânzarea
locuinţelor care au avut destinaţia de pase de oaspeţi, de protocol, a celor declarate monumente
istorice şi din patrimoniul naţional, precum şi a celor folosite ca reşedinţe pentru foştii şi
actualii demnitari. Actele juridice de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor art. 9 alin.
6 şi ale art. 10 din lege sunt lovite de nulitate absolută,
Prin Legea nr. 114/1996, legea locuinţei, pentru prima dată este definită noţiunea de
locuinţă: ,,construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele,
dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii",
dar este încurajată şi construcţia acestora. Se pot construi locuinţe nu numai pentru asigurarea
nevoilor proprii, ci şi pentru valorificare. Mai mult, persoanele juridice române care investeau,
din profit, în construcţia anumitor categorii de construcţii (sociale, de serviciu, de intervenţie
şi de necesitate) până în anul 1999, când menţiunea a fost abrogată, beneficiau de reducerea
impozitului pe profit pentru sumele astfel investite pentru anul fiscal în curs.
Sunt stipulate şi facilităţi ca: subvenţii de la bugetul de stat, în anumite limite, plata preţului
locuinţei în rate lunare pe termen de 20 de ani, de care pot beneficia anumite categorii de persoane:
- tinerii căsătoriţi în vârstă de până la 35 de ani împliniţi, până la finele anului calendaristic
în care are loc contractarea, precontractarea sau repartiţia locuinţei;
- invalizii de gradul I şi II;
- persoanele cu handicap;
- răniţii, familiile şi părinţii celor decedaţi, ca urmare a participării la victoria Revoluţiei
din decembrie 1989;
- persoanele şi familiile care îşi schimbă domiciliul din oraşe la sate şi lucrează în
agricultură sau silvicultură;
- personalul calificat din învăţământ şi sănătate care are sau îşi schimbă domiciliul la sate;
- persoanele şi familiile care îşi schimbă domiciliul dintr-un sat în alt sat pentru a lucra
pământul pe care l-au primit confonn Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicate. În caz
de înstrăinare prin acte între vii a locuinţelor, viitorii proprietari nu mai beneficiază de
prevederile alineatului precedent.
în prezent, faţă de perioada anterioară anului 1990, pentru înstrăinarea sau dobândirea
construcţiilor nu se cere îndeplinirea vreunei condiţii de formă a actului juridic. Ele pot fi
înstrăinate prin simplul acord de voinţă al părţilor. Înscrierea unor asemenea acte de înstrăinare
în cartea funciară are ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi.
Trebuie precizat faptul că înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu poate
conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, ci numai la
constituirea unui drept de superficie având ca titular dobânditorul construcţiei.
Este posibil ca înstrăinarea construcţiei să se facă de către proprietarul ei care nu este şi .
proprietar al terenului aferent acesteia, ci are numai drept de folosinţă sau de concesiune.
Astfel se va transmite în mod automat, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate, şi
dreptul de folosinţă sau de concesiune asupra terenului.
Exercitarea dreptului de proprietate privată asupra unor categorii de bunuri poate fi supus
de legiuitor unor reguli generale a căror nerespectare atrage aplicarea unor sancţiuni de ordin
administrativ - amenzi contravenţionale - sau civile, prin nulitatea actului juridic care se
încheie cu nerespectarea condiţiilor prevăzute de lege pentru încheierea lui.
13
Astfel, prin Legea nr. 350/2001, sunt stabilite obiective pentru amenajarea teritoriului şi
pentru activitatea de urbanism, dar şi atribuţii ale administraţiei publice centrale, judeţene şi
locale în privinţa amenajării teritoriului şi a urbanismului. Este menţionat că aplicarea
documentaţiei specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, potrivit
prevederilor sale, se asigură prin eliberarea certificatelor de urbanism.
Certificatul de urbanism reprezintă actul administrativ de informare, cu caracter obligatoriu,
prin care autoritatea administraţiei publice face cunoscut regimul juridic, economic şi tehnic al
imobilelor şi condiţiile necesare de realizarea unor investiţii, tranzacţii imobiliare.
Certificatul de urbanism nu confeţă dreptul de a construi, de a amenaja un teren sau de a-l
planta. Se eliberează la cererea oricărui solicitant, cu precizarea scopului pentru care a fost
eliberat.
Certificatul de urbanism este obligatoriu la adjudecarea prin licitaţie a unor lucrări de
proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice, pentru legalizarea actelor de înstrăinare,
comasare, partajare a bunurilor imobile. În cazul vânzării sau cumpărării, solicitarea
certificatului de urbanism este facultativă, cuprinzând informaţii privind consecinţele
urbanistice ale operaţiunii juridice.
Certificatul de urbanism, din punctul de vedere al regimului juridic al imobilului, va conţine
menţiuni privitoare la: dreptul de proprietate al imobilului, situarea terenului în intravilan sau
extravilan, servituţile de utilitate publică de care este afectat şi alte menţiuni prevăzute de
art. 31 lit. a) din Legea nr. 350/2001. Prin modificarea adusă acestui act normativ de către
Legea nr. 453/2001 este înscris principiul potrivit căruia executarea lucrărilor de construcţii
este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau desfiinţare.
Autorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale, emis la solicitarea

deţinătorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren şi/sau construcţie - ori unui alt
act care îi conferă dreptul de construire sau de desfiinţare, în condiţiile legii. Operaţiile de
demolare, dezafectare ori dezmembrare - parţială sau totală - a construcţiilor şi a instalaţiilor
aferente, precum şi a oricăror amenajări, se fac numai în baza autorizaţiei de desfiinţare
obţinute de la autorităţile publice.
Autorizaţiile emise cu încălcarea prevederilor legale pot fi anulate de către instanţele de
contencios administrativ.
Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de construcţie au obligaţia de a executa
integral lucrările, astfel cum acestea sunt prevăzute în autorizaţia de construcţie.
Normele de autorizare sau efectuarea construcţiilor se aplică tuturor executanţilor de
asemenea lucrări, deci şi construcţiilor proprietate publică.
Legiuitorul, prin acte normative speciale, nu a omis reglementarea sistemului calităţii în
construcţii, care conduce la realizarea şi exploatarea unor construcţii de calitate
corespunzătoare, în scopul protejării vieţii oamenilor, a bunurilor acestora, a societăţii şi a
mediului înconjurător.
Calitatea construcţiilor este rezultanta totalităţii performanţelor de comportare a acestora în
exploatare, în scopul satisfacerii, pe întreaga durată de existenţă, a exigenţelor utilizatorilor şi
colectivităţilor.
Exigenţele privind calitatea instalaţiilor şi a echipamentelor tehnologice de producţie se
stabilesc şi se realizează pe bază de reglementări specifice fiecărui domeniu de activitate.
2.4. Circulaţia juridică a terenurilor

În anul 1974, prin Legea nr. 58 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi
rurale şi prin Legea nr. 59 cu privire la fondul funciar, singura modalitate recunoscută de
dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor era moştenirea legală, practic terenurile
fiind scoase din circuitul civil general.
Prin Decretul-Lege nr. 1/1989 şi nr. 9/1989 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, dar şi alte
dispoziţii restrictive în materie, menţinându-se totuşi unele restricţii pentru circulaţia terenurilor
14
din localităţile prevăzute de Decretul nr. 144/1958, abrogat expres prin Legea nr. 50/1991.
Legea care a liberalizat, în anumite condiţii, circulaţia juridică a terenurilor a fost aceea a
fondului funciar, intrată în vigoare la 20 februarie 1991 şi republicată la 5 ianuarie 1998.
Aceasta instituie principii importante ca:
- reintroducerea terenurilor de orice fel în circuitul civil general;
- înstrăinarea terenurilor prin acte între vii se face numai prin acte juridice încheiate în
formă autentică. Această condiţie este una de validitate cerută pentru încheierea valabilă a
actului, dar şi interdicţii:
- imposibilitatea dobândirii în prQPrietate privată, prin acte juridice între vii, a unor supra-
feţe mai mari de 100 ha teren agricol, pe familie. Prin familie se înţelege soţul, soţia şi copiii
care gospodăresc împreună cu părinţii lor. În cazul dobândirii unei suprafeţe mai mari decât
cea legal admisă, sancţiunea este reducţiunea actului prin care a fost dobândită cota
excedentară;
- interdicţia
dobândirii de către persoanele fizice care nu aveau cetăţenia română sau de
cătrepersoanele juridice străine a dreptului de proprietate asupra terenurilor de orice fel. Dacă
aceste persoane au dobândit terenuri înainte de intrarea în vigoare a legii, indiferent de
modalitate, acestea sunt obligate să le înstrăineze în termen de 1 an, sub sancţiunea trecerii lor
în mod gratuit în proprietatea statului (această prevedere a fost abrogată implicit de prevederile
constituţionale);
- înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan se poate face numai cu respectarea
dreptului de preemţiune al titularilor precizaţi în textul legii.
1n completarea cadrului juridic creat de Legea fondului funciar a fost emisă Legea
nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenwilor, preluând astfel capitolul cu acelaşi
nume, dezvoltându-l, instituind şi principii care precizează cadrul juridic actual privitor
la circulaţia terenurilor în România.
Un prim principiu este acela că terenurile de orice fel, proprietate privată, indiferent de
locul situării lor, sunt şi rămân în circuitul civil.
Un al doilea principiu este cel prin care se menţionează că înstrăinarea şi dobândirea
terenurilor de orice fel prin acte juridice între vii trebuie efectuată prin acte juridice în formă
autentică (art. 2 alin. l). ·
Prin al treilea principiu se dispune că „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole
situate în extravilan se face cu respectarea drepturilor de preemţiune al coproprietarilor, al
vecinilor ori al arendaşilor". Dreptul de preemţiune operează doar cât priveşte terenurile
situate în extravilan; pentru terenurile situate în intravilanul localităţilor această interdicţie
neoperând. S-a încercat astfel evitarea împărţirilor excesive ale proprietăţilor funciare şi
favorizarea concentrării lor.
Potrivit art. 17 din lege, regimul juridic al circulaţiei terenurilor cu destinaţie forestieră
urmează a fi stabilit prin lege specială.
Legea interzice, sub sancţiunea nulităţii absolute, înstrăinările, sub orice formă, a
terenurilor al căror titlu se află în litigiu la instanţele judecătoreşti. Astfel, în prezent, cu
excepţia terenurilor proprietate publică a statului sau ale unităţilor teritoriale, sunt în circuitul
civil general terenurile proprietate privată de orice fel, agricole sau neagricole, situate în
intravilan sau extravilan.
În sensul Legii nr. 54/1998, a fost extinsă limita maximă de teren deţinut în proprietate pe
familie, la 200 ha. Limita respectivă se.aplică doar în cazul dobândirii terenurilor prin acte
juridice între vii, nu şi în cazul dobândirii terenului în cauză prin acte juridice pentru cauză de
moarte.
În cazul terenurilor ce fac obiectul investiţiilor persoanelor fizice sau juridice străine sunt
aplicabile dispoziţiile legislaţiei în vigoare privind regimul juridic al investiţiilor străine.
Dorim să reiterăm că societăţile comerciale române, cu capital integral sau parţial străin , pot
deţine în proprietate terenuri, în România, ca persoane juridice române.
15
...
2.5. Regimul juridic al bunurilor imobile din patrimoniul cultural naţional este stabilit
de Ordonanţa Guvernului nr. 68/1994. Conform art. 1 din ordonanţă, patrimoniul naţional
cultural cuprinde bunurile mobile şi imobile cu valoare deosebită, de interes public.
Bunurile imobile sau subansamblurile de bunuri imobile care prezintă valoare din punct de
vedere arheologic, istoric, arhitectural, artistic, religios, urbanistic, peisagistic sau tehnico-
ştiinţific sunt monumente istorice plasate pe categorii. Monumentele istorice se bucură de o
protecţie specială, care se realizează prin instituirea unei zone de protecţie pentru ele, cu
scopuri determinate de lege.
,,
2.6. Regimul juridic al garanţiilor reale imobiliare
Garanţiile reale imobiliare pot fi clasificate în trei categorii:
- dreptul de retenţie,
-ipoteca
- privilegiile imobiliare
2.6.1. Dreptul de retenţie este un drept de garanţie real imperfect, în virtutea căruia cel ce
deţine un bun imobil, aflat în proprietatea altei persoane, pe care trebuie să-l restituie, are
dreptul să reţină bunul respectiv refuzând deci restituirea, până ce creditorul titular al bunului
îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreţinerea sau îmbunătăţirea bunului.
Pentru a putea invoca dreptul de retenţie trebuie ca datoria pe care o pretinde deţinătorul
lucrului de la creditorul restituirii să se afle în strânsă conexiune, să aibă legătură cu lucrul sau
să fie prilejuită de acesta.
Pentru a înţelege mai bine cum funcţionează această garanţie vom exemplifica prin următorul
caz. Să presupunem că depozitarul unui bun imobil efectuează anumite cheltuieli cu întreţinerea
bunului imobil, cheltuieli ce nu se aflau în sarcina sa şi pe care le poate pretinde de la adevăratul
proprietar. În cazul în care acesta nu plăteşte aceste cheltuieli, depozitarul poate reţine bunul
invocând dreptul de retenţei până la data la care creditorul, îi va restitui aceste cheltuieli.
2.6.2. Ipoteca este o garanţie reală imobiliară, ce nu comportă deposedarea celui ce o

constituie. Conform Codului civil, art. 1746, ,,ipoteca este un drept real asupra imobilelor
afectate la plata unei obligaţii".
Ipoteca poate fi de două feluri - convenţională, când ia naştere din convenţia părţilor, şi
legală, când ia naştere în virtutea unei dispoziţii speciale a legii (art. 1749 alin. 1 Cod civil).
Contractul de ipotecă este un contract solemn, încheiat în formă autentică, cu respectarea
principiului specializării sun sancţiunea nulităţii absolute. Principiul specializării presupune
determinarea imobilului afectat de garanţie şi a valorii creanţei garantate. Un caracter
important al ipotecii este indivizibilitatea ei, astfel ea continuă să existe asupra întregului
imobil, chiar dacă a fost plătită întreaga datorie.
Publicitatea ipotecii constă în înscrierea ipotecii în registrul special sau, după caz, în cartea
funciară ţinută de judecătoria în a cărei rază teritorială se află situat imobilul. Numai prin
înscriere ipoteca devine opozabilă faţă de terţi şi, tot astfel, se marchează rangul de preferinţă al
ipotecii (art. 1778 Cod civil). Ipotecile înscrise în aceeaşi zi au acelaşi rang. Rangul ipotecii ste
important din unnătorul punct de vedere; creditul ipotecar cu rang prioritar (cel ce şi-a înregistrat
ipoteca mai întâi) va avea dreptul să se despăgubească integral din preţul imobilului ipotecat, cu
prioritate faţă de creditorii ipotecari de rang inferior (cei ce şi-au înregistrat ipoteca ulterior).
înscrierea ipotecii convenţionale conservă dreptul de ipotecă timp de 15 ani de la data
înregistrării, după care se perimă. Pentru a conserva efectele înscrierii iniţiale este necesar ca
înainte de expirarea termenului menţionat să se procedeze la reînnoirea înscrierii.
2.6.3. Privilegiile. Potrivit Codului civil, privilegiul este dreptul recunoscut unui creditor,
care decurge din calitatea creanţei sale de a fi preferat celorlalţi creditori, chiar dacă aceştia au
creanţa lor garantată printr-o ipotecă. În prezentul material ne vom ocupa doar de privilegiile
16
speciale asupra anumitor bunuri imobile reglementate de art.173 7 Cod civil, care în fond sunt
adevărate ipoteci privilegiate, şi anume:
- privilegiul vânzătorului unui imobil pentru preţul neîncasat al imobilului;
- privilegiul celui ce a împrumutat bani cumpărătorului pentru plata imobilului către vânzător;
- privilegiul copărtaşului;
- privilegiul arhitectului, constructorilor şi al lucrătorilor asupra imobilului construit, pentru
plata lucrării;
- privilegiul celui ce a împrumutat bani pentru plata lucrătorilor constructori.
Aceste privilegii întrunesc caractwele drepturilor reale, conferind titularilor lor dreptul de
urmărire şi dreptul de preferinţă.
Pentru conservarea acestor drepturi este necesar ca titularul să conserve privilegiul prin
efectuarea formalităţilor de publicitate, similare cu cele de la publicitatea -ipotecilor.
2.7. Investiţii imobiliare

Reglementarea circulaţiei juridice a terenurilor şi construcţiilor, precum şi configurarea
cadrului juridic al proprietăţii publice în România au creat premisele necesare apariţiei noţiunii
de investiţii imobiliare. Legea creditului ipotecar, legea privind investiţiile cu impact
semnificativ în economie, precum şi ordonanţa privind contractele de parteneriat public privat.
2.7.1. Creditul ipotecar

Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de credite acordat de
instituţiifinanciare autorizate, destinat să finanţeze construirea, cumpărarea, reabilitarea,
consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială sau comercială.
Creditul ipotecar se acordă pentru o perioadă de minimum 5 ani pentru persoanele juridice
şi de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.
Legea nr.190/1999 stabileşte:
- condiţiile în care poate fi acordat creditul ipotecar;
- clauzele obligatorii conţinute în contractul de acordare a creditului menite să protejeze
persoanele care se împrumută;
- obligativitatea încheierii unui contract de asigurare a bunurilor ipotecate, în favoarea
împrumutătorului;
- modalitatea de executare a creanţelor instituţiilor care acordă credite ipotecare;
- modul în care pot fi cesionate creanţele ipotecare sau transformate în titluri de valoare;
- modalitatea de emitere a obligaţiunilor ipotecare de către instituţii financiare autorizate.
2.7.2. Contractele de parteneriat public-privat

Prin Ordonanţa Guvernului nr. 16/2002 au fost reglementate contractele de parteneriat
public-privat. Vom trata în cadrul prezentului material regimul juridic al terenurilor şi
construcţiilor ce fac obiectul proiectelor de parteneriat public-privat.
Conform legii de aprobare a ordonanţei mai sus amintite, contractul de parteneriat public-
privat este actul juridic care statuează drepturile şi obligaţiile autorităţii publice şi ale inves-
titorului pentru întreaga perioadă de funcţionare a parteneriatului public-privat acoperind una
sau mai multe dintre etapele de pregătire, finanţare, construcţie sau exploatare a unui bun pu-
blic, pe o durată de timp determinată, dar nu mai mare de 49 de ani.
Investitorii în domeniul imobiliar pot opta pentru încheierea unor contracte de parteneriat public-
privat în funcţie de obiectivele urmărite şi de categoriile de lucrări pe care doresc să le execute.
Hotărârea Guvernului nr. 621/2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a
ordonanţei cu privire la contractele de parteneriat public-privat clasifică şi detaliază proiectele
de parteneriat astfel:
- proiectare-construcţie-operare (contract între autoritatea publică şi investitor, în care
proiectarea, construcţia şi exploatarea sunt transferate investitorului pe o durată de maximum
50 de ani. Finanţarea proiectului se realizează de către investitor);
17
- construcţie-operare-reînnoire (investitorul suportă finanţarea, construcţia şi costurile
pentru operarea şi întreţinerea bunului public, pe o durată de maximum 50 de ani. Investitorul
are dreptul să perceapă un tarif pentru utilizarea bunului public, în vederea amortizării
investiţiei efectuate şi obţinerea unui profit. Tariful ce urmează a fi practicat este precizat în
prima ofertă a investitorului şi poate fi renegociat la reînnoirea dreptului de exploatare);
- construcţie-operare-transfer (investitorul îşi asumă construcţia, incluzând finanţarea,
exploatarea şi întreţinerea bunului public. Investitorul va putea percepe tarife de utilizare
pentru a-şi putea recupera investiţia, a-şi acoperi costurile de întreţinere şi pentru a obţine un
profit rezonabil); _.
- reabilitare-operare-transfer (contract între autoritatea publică şi investitor, în care
bunul public este transferat investitorului, care finanţează, reabilitează şi întreţine bunul pentru
o perioadă ce nu poate depăşi 50 de ani.
La finalizarea contractelor, bunul public este transferat, cu titlu gratuit şi liber de orice
sarcină sau obligaţie, autorităţii publice.
În condiţiile în care aportul adus de investitor într-un proiect de parteneriat public - privat
depăşeşte echivalentul în lei a un mii. USD, se vor aplica dispoziţiile Legii nr. 332/2001
privind stimularea investiţiilor cu impact semnificativ în economie.
2.8. Aspecte fiscale

Deţinerea în proprietate a unui teren sau a unei clădiri de către o persoană fizică sau juridică
română sau străină generează obligaţia plăţii de impozite şi taxe locale.
Impozitul pe clădiri este datorat pentru clădirile deţinute în proprietate, indiferent de locul
situării lor şi de destinaţie, atât pentru clădirile aflate în exploatare, cât şi pentru cele aflate în
rezervă sau conservare. În categoria clădirilor supuse impunerii se includ:
- dependinţele situate fie în corpul clădirii, fie în afara acestuia (bucătărie, cămară, baie,
pivniţă, garaj, magazie etc.);
- diverse spaţii construite cum sunt chioşcuri, cabane, barăci, depozite etc., inclusiv cele
demolabile şi indiferent de natura materialelor din care sunt construite;
- alte clădiri folosite pentru case de odihnă, creşe, grădiniţe, cluburi etc.
Impozitul pe clădiri este anual şi se stabileşte în funcţie de categoria de contribuabili, şi

anume:
- pentru persoane fizice, impozitul se stabileşte pe baza valorii impozabile calculate în
funcţie de felul şi destinaţia clădirilor, dotarea acestora, anul construirii şi suprafaţa construită,
conform prevederilor anexei 1 din Legea nr. 27/1994, republicată;
- pentru persoane juridice, impozitul se stabileşte pe baza valorii de inventar a clădirii.
Conform noii reglementări, Ordonanţa Guvernului nr. 36/2002, republicată, aplicabilă

începând cu data de 1 ianuarie 2003, impozitul pe clădiri, în cazul persoanelor fizice, se
calculează prin aplicarea cotei de 0,2% în mediul urban şi de 0,1 % în mediul rural asupra
valorii impozabile a clădirii, determinate potrivit criteriilor şi normelor de evaluare prevăzute
în anexa nr. 1 a ordonanţei.
În cazul contribuabililor, persoane fizice, care deţin mai multe clădiri cu destinaţia de
locuinţă, altele decât cele închiriate, impozitul pe clădiri se majorează astfel:
- cu 15% pentru prima clădire, în afara celei de la adresa de domiciliu;
- cu 50% pentru cea de a doua clădire, în afara celei de la adresa de domiciliu;
- cu 75% pentru cea de a treia clădire, în afara celei de la adresa de domiciliu;
- cu 100% pentru cea de a patra clădire şi următoarele, în afara celei de la adresa de domiciliu.
Ordinea numerică a proprietăţilor se determină în raport de anul dobândirii clădirii,
indiferent sub ce formă, rezultat din documentele care atestă calitatea de proprietar.
Contribuabilii, persoane fizice, care deţin în proprietate mai multe clădiri au obligaţia să
depună o declaraţie specială la compartimentele de specialitate ale autorităţilor administraţiei
18
publice locale în a căror rază teritorială îşi au domiciliul, precum şi la cele în a căror rază
teritorială sunt situate clădirile respective.
2.8.1. Impozitu.I pe teren

Impozitul pe teren se datorează numai pentru anumite suprafeţe de terenuri situate în
municipii, oraşe şi comune, în funcţie de:
- calitatea contribuabililor;
- categoria localităţii;
- zona în cadrul localităţii;
- suprafaţa deţinută de contribuabil.
Terenurile pentru care se datorează impozit sunt:
- terenurile neocupate de clădiri şi de alte construcţii aparţinând persoanelor fizice situate
în categoriile de localităţi 1 şi 2, zonele a, b, c, indiferent de suprafaţă;
- terenurile neocupate de clădiri şi de alte construcţii aparţinând persoanelor fizice situate
în categoriile de localităţi 1 şi 2, zona d, precum şi în categoriile 3-5, în suprafaţă de până la
1.000 mp inclusiv;
- terenurile aparţinând persoanelor juridice, altele decât cele necesare desfăşurării activităţii
pentru care sunt autorizate potrivit legii.
Nu se datorează impozit pe teren pentru:

- terenurile ocupate de clădiri şi construcţii;
- terenurile aparţinând mănăstirilor, cimitirelor şi lăcaşurilor de cult recunoscute de lege;
- terenurile ocupate de clădirile şi construcţiile scutite de impozitul pe clădiri;
- terenurile proprietatea persoanelor juridice folosite în scop agricol;
- terenurile pentru care se plăteşte taxa pentru folosirea terenurilor proprietate de stat în alte
scopuri decât pentru agricultură sau silvicultură;
- terenurile situate în extravilanul localităţilor pentru care se datorează impozit pe venitul
agricol conform prevederilor legale.
Impozitul pe teren este anual şi se stabileşte în sumă fixă pe metru pătrat de teren,
diferenţiat pe categorii de localităţi, iar în cadrul localităţilor pe zone, în intravilan.
încadrarea terenurilor pe zone se face de către consiliile locale în funcţie de:
- poziţia terenurilor faţă de centrul localităţilor;
- caracterul zonei respective (zonă de locuit sau industrială);
- apropierea sau depărtarea faţă de căile de comunicaţii;
- alte elemente specifice fiecărei localităţi în parte.
2.8.2. Taxa pentru eliberarea certificatelor, avizelor şi autorizafillor în domeniul

construcţiilor
Taxa pentru eliberarea certificatelor, avizelor şi autorizaţiilor în domeniul construcţiilor se
datorează diferenţiat, pe categorii de acte, în funcţie de:
- valoarea construcţiilor sau a instalaţiilor;
- suprafaţa terenurilor;
- felul autorizaţiei;
- natura serviciilor prestate de organele de specialitate ale consiliilor locale.
Nu se datorează taxe de autorizare în cazul eliberării autorizaţiilor pentru:
- lăcaşuri de cult, inclusiv construcţiile anexe ale acestora;
- lucrări de dezvoltare, de modernizare sau de reabilitare a infrastructurilor din transporturi
care aparţin domeniului public al statului;
- construcţiile ai căror beneficiari sunt instituţiile publice.
Taxa se stabileşte o singură dată, înainte de eliberarea certificatelor, avizelor şi autoriza-
ţiilor supuse taxării, astfel:
- în sumă fixă pe metru pătrat, în funcţie de suprafaţa terenurilor, în cazul certificatelor de
19
urbanism, autorizaţiei de foraje şi excavări, autorizaţiei construcţiilor pentru lucrări cu caracter
provizoriu;
- în sumă fixă pe metru pătrat de plan, în funcţie de scară, în cazul copiilor heliografice;
- în cotă procentuală, în funcţie de valoarea autorizaţiei lucrărilor, în cazul autorizaţiei de
construire sau de desfiinţare a construcţiilor;
- în sumă fixă pe autorizaţie, pentru celelalte autorizaţii supuse taxării.
Cap. 3. INVENTARUL C,4\ZURILOR ÎN CARE SE POATE GĂSI

INVESTITORUL LA ACIDZIŢIONAREA UNUI TEREN
ŞI/SAU UNEI CONSTRUCŢII
A.TERENURI
ACfflZIŢIONARE
La achiziţionarea unui teren trebuie luate în considerare particularităţile amplasamentului:
a. - suprafaţă neconstruibilăca unnare a unor interdicţii, servituţi sau a unor zone de

protecţie
generate de reţele de transport energetic subteran sau suprateran;
b. - situarea în zone de risc (inundaţii, alunecări de teren) sau zone protejate (situri
arheologice, rezervaţii naturale);
c. - imposibilitatea accesului la drumuri publice - direct sau prin servitute.
Situaţiile enumerate mai sus determină caracterul de NECONSTRUIBIL atribuit terenului.
SITUAŢII ÎN CARE ESTE POSIBILĂ CONSTRUIREA Cp CONDffll - ce trebuie

cunoscute şi însuşite de achizitor (investitor):
• terenul are acces direct la drwnurile publice sau posibilitatea realizării acestuia prin
servitute;
• terenul are suprafaţă suficientă pentru ca amplasarea construcţiei să evite zonele de
protecţie a reţelelor de transport energetic ce ar putea traversa amplasamentul;
• condiţionarea aliniamentului de profilul transversal al drumurilor adiacente, în funcţie
de categoria acestora stabilită prin studii de circulaţie sau documentaţii de urbanism;
• respectarea zonei de protecţie pe malul apelor (legiferată), în situaţii în care terenul se află
pe mal;
• respectarea regimului de amplasare a construcţiilor în funcţie de desfăşurarea (lăţimea)
terenului:
- < 8,0 m - regim înşiruit
- 8,0 + 10,0 m - cuplat
- > 10,0 m - cuplat sau izolat.
TERENUL ACHIZIŢIONAT se poate afla în următoarele situaţii:

EXTRAVILAN
INTRAVILAN
Pentru terenurile aflate în EXTRAVILAN sunt necesare documentaţii de urbanism, pe baza

cărora acestea vor fi trecute în intravilan, condiţie obligatorie pentru a deveni construibile.
Terenurile aflate în INTRAVILAN pot fi situate în zone cu o tramă stradală bine definită
sau într-o zonă de dezvoltare a cărei tramă stradală şi reglementări vor fi definite printr-o
documentaţie de urbanism (PUD, PUZ).
20
în cazul terenurilor aflate în intravilan, se vor respecta reglementările prevăzute în REGU-
LAMENTUL LOCAL DE URBANISM ce însoţeşte PLANUL URBANISTIC GENERAL
(PUG) şi are caracter de lege.
CAZURI îN CARE, ANTERIOR îNTOCMIRII DOCUMENTAŢIEI DE AUTORIZARE,
ESTE NECESARĂ ÎNTOCMIREA UNOR DOCUMENTAŢII DE URBANISM (PUD;
PUZ):
• terenul se află în EXTRAVILAN, iar construcţiile ce vor fi amplasate NU au caracter

agro-zoo; ,i
• specificul obiectivului de investiţii (funcţiune, accese) nu se încadrează în prevederile
documentaţiilor de urbanism şi sunt necesare derogări.
Reglementările prevăzute în documentaţiile de urbanism, după aprobare, urmează să fie

preluate în cadrul PUD.
B. TERENURI CU CONSTRUCŢII EXISTENTE
Achiziţionarea unor terenuri cu construcţii poate fi făcută în vederea:
- demolării construcţiei existente şi construirea uneia noi;

- reabilitării şi/sau restaurării, extinderii ş.a. a construcţiei existente.
CONSTRUCŢII EXISTENTE
CLĂDIRI DE LOCUIT
a - individuale - parcelări
b - colective
b. l - clădiri cu vechime > 30 ani
b.2 - clădiri noi
Intervenţii:
a - reabilitări (consolidări, modernizări, extinderi)

- demolări şi reconstrucţie
b.1 - consolidări, amenajări cu /fără schimbarea destinaţiei iniţiale
b.2 - amenajări - cu / fără schimbarea destinaţiei iniţiale
CLĂDIRI SOCIAL-CULTURALE
CLĂDIRI INDUSTRIALE
Pentru clădirile
existente (indiferent de destinaţie), orice intervenţie se face ulterior unei
documentaţii de expertiză.
Pentru clădirile de locuit individuale (parcelări) sunt necesare documentaţii de expertiză în
funcţie de amplasarea clădirii în cadrul parcelei. Amplasarea pe limita de proprietate, adiacent
unei construcţii vecine, impune întocmirea unei documentaţii de expertiză a clădirii existente
şi măsuri de protecţie a acesteia.
21
TERENURI ŞI INTERDICŢII DE CONSTRUIRE
• AFLATE ÎN ZONE DE RISC

- NATURAL - inundaţii, alunecări de teren: torente, eroziuni, dislocări
-TEHNOLOGIC (radiaţii, explozii, pericol de incendiu)
• AFLATE ÎN ZONE PROTEJATE

- SITURI ARHEOLOGICE
- REZERVAŢII NATURALE
• ÎN ZONE DE PROTECŢIE A REŢELELOR DE TRANSPORT ENERGETIC (LEA,

GAZE, PETROL)
• ÎN ZONE DE PROTECŢIE SANITARĂ (STAŢII DE EPURARE, PLATFORME

GUNOI)
R = 300,0 m R = 1.000 m
• ÎN ZONE DE PROTECŢIE SANITARĂ SEVERĂ (CAPTĂRI APE DE SUPRAFAŢĂ,

PLATFORME METEOROLOGICE)
• ÎN ZONE DE PROTECŢIE PE MAL DE APE 5,0 + 10,0 m (CF. LEGII nr. 107/....)
• FĂRĂ ACCES DIRECT SAU PRIN SERVITUTE LA DRUMURI PUBLICE
• TERENURI CU DESTINAŢIE FORESTIERĂ
Cap. 4. ETAPE DE REALIZARE A UNEI INVES'ITJll IMOBILIARE

4.1. Cadru general
- 4.1.1. - Etapa preliminară necesară/recomandabilă pentru iniţierea acţiunilor

propriu-zise de abordare a investiţiei constă - în principal - din cunoaşterea
următoarelor informaţii asupra terenului şi/sau construcţiei, care fac
obiectul acţiunii de investire imobiliară:
- 1. situaţia juridică a terenului/construcţiei, conf. cap. 2 „Cadru juridic" din
prezenta
- 2. starea fizică a terenului (liber sau nu de construcţii, cu sau fără reţele de
utilităţi în funcţiune, publice/private amplasate în suprateran sau subte-
ran, cu sau fără servituţi de trecere etc.)
- 3. construibilitatea terenului, conf. Certificatului de Urbanism
Notă: Conf. Legii nr. 50/1991, modificată şi completată cu Legea
nr. 453/2001, oricine poate solicita Certificat de Urbanism preliminar
pentru orice teren.
- 4. evidenţierea unor restricţii de amplasare (ecologice, militare, aero-
nautice, reţele publice naţionale sau zonale, conducte petroliere şi gaze,
protecţii sanitare etc.)
- 4.1.2. - Prima etapă (I) constă în solicitarea avizelor de urbanism şi/sau de

amenajare a teritoriului, după caz, inclusiv a Certificatului de Urbanism.
- 4.1.3. -A doua etapă (II) constă în obţinerea Avizelor şi Acordurilor înscrise în

Certificatul de Urbanism, de la instituţiile abilitate ale Statului.
22
- 4.1.4. - A treia etapă (III) constă în obţinerea Autorizaţiei de Construire, în baza
Avizelor şi Acordurilor obţinute în a doua etapă şi a proiectului verificat de
către verificatori de proiecte atestaţi de către MLPAT/MLPTL.
- 4.1.5. - A patra etapă (IV) constă în alegerea Antreprenorului General care va realiza
investiţia. Pentru aceasta se va lansa licitaţie de execuţie a lucrărilor de
construcţii-montaj, în baza documentaţiei de licitaţie (PT + Caiete de sarcini
+ lista cantităţilor de lucrări).
Notă: Pentru lucrări din fonduri private/particulare, se poate atribui exe-
cutarea lucrărilor de C+M şi prin încredinţare directă.
- 4.1.6. -A cincea etapă (V) constă în executarea propriu-zisă a lucrărilor de C+M, în

baza proiectului elaborat în faza DDE.
- 4.1.7. -A şasea etapă (VI) constă în recepţia lucrărilor executate, conform Proce-
sului-Verbal de „Recepţie la terminarea lucrărilor" şi în obţinerea
Autorizaţiilor de Funcţionare.
- 4.1.8. - A şaptea etapă (VII) constă în ,,Recepţia definitivă a lucrărilor", la expirarea

termenului de garanţie.
Toate aceste etape definite succint în cele de mai sus sunt sintetizate, sistematizate şi
explicitate în Tabelul nr. 4.1.
Tabel nr. 4.1
Acţiuni ce se întreprind
Documentaţii Emitent
tl:l în cadrul etapei
î
~
specifice etapei şi Avize şi/sau Observaţii
Nr. acţiunilor Acorduri
Denumirea
crt.
o 1 2 3 4 5
1. Situaţia juridică Acte notariale, Notariate, ONCGC,
a terenului/ cadastrale, Administraţii
·vezi cap. 2
construcţiei financiare, juridice Financiare,
Tribunale
>tl:l
2. Starea fizică a studiu geotehnic - vezi pct. 4.1.1.(2)
;J 3. terenului ridicare topografică -
] 4. Construibilitatea conf. pct. 4.1.2. cf. Primării sau Se solicită chiar
J: terenului emitere Certificat Consilii Municipale în cazul existenţei
de Urbanism sau Judeţene unor
preliminar documentaţii
PUG sau PUZ
5. Restricţii de conf. pct. 4.1.1. MApN, MI, SRI, aprobate V
amplasare MAPPMş.a.
'
(I) 6. Solicitare avize conf. pct. 4.1.2., Primării, Consilii Inclusiv Certificat
la documentaţiile inclusiv PUD Municipale sau de Urbanism
de Urbanism Judeţene definitiv
'
23
o 1 2 3 4 5
(II) 7. Solicitare avize Conf. pct. 4.1.3. şi Conf. Anexe Se solicită doar
şi acorduri (de tabelelor anexate acele A vize şi
utilităţi, Acorduri înscrise
funcţionale ... ) în Certificatul de
Urbanism
(ID) 8. Solicitare Conf. pct. 4.1.4. Primării, Consilii
Autorizaţie
Construire
de
.~
Municipale sau
Judeţene
(IV) 9. Lansarea Conf. pct. 4.1.5. - Atribuţie

licitaţiei de exclusivă a
execuţie a beneficiarului/
lucrărilor de investitorului care
C+M formează
Comisia de
licitaţie
(V) 10. Executarea Conf. pct. 4.1.6. Se anunţă ISC cu Atribuţie

lucrărilor de 7 zile înainte de exclusivă a
C+M (inclusiv începerea lucrărilor beneficiarului/
faze investitorului care
detennînate) angajează
diriginţi de
şantier atestaţi
de
MLPAT/MLPTL
11. Solicitarea Documentaţii Direcţii sanitare,
Autorizaţiilor specifice cf. sanitar-veterinare, de
de Funcţionare pct. 4.1.7. protecţie a muncii,
PSI ş.a., după caz
12. Se prezintă la
efectuarea
,,recepţiei la
lntocmirea „Cărţii Tehnice a terminarea
(VI)
Construcţiei"
- lucrărilor" şi se
păstrează de către
investitor/
beneficiar
13. Recepţia la Cartea Tehnică a - Convocarea
terminarea Construcţiei Comisiilor de
lucrărilor recepţie o face
investitorul
(VII) 14. Recepţia - Cartea Tehnică a - - Recepţia
definitivă a Construcţiei definitivă se
lucrărilor - Procesul-verbal efectuează la
de recepţie la expirarea
terminarea termenului de
lucrărilor garanţie din
- Conf. pct. 4.1.8. contractul de
execuţie
24
4.2. Documentaţii specifice pentru obţinerea avizelor şi acordurilor
-4.2.1. - Pentru obţinerea Avizelor/Acordurilor de principiu privind amplasamentul în teritoriu:
- 1. Plan general şi plan de încadrare în zonă conf. planurilor cadastru/copiilor
unor planuri existente la autorităţile locale şi/sau naţionale, după caz.
- 2. Planşe de principiu ale construcţiei, amenajărilor de teren aferente (drumuri,
platforme, linii CF, reţele de instalaţii, împrejmuiri, ziduri de sprijin,
ramblee, deblee, puţuri captare apă, staţii tratare şi alimentare ape, staţii de
epurare etc.), la o scară convenabilă.
- 3. Memoriu de prezerltare
- 4. în anexe, Studiul Geo şi Ridicare Topografică
Avizele/acordurile de amplasament se solicită, după caz, la MApN, MI, SRI,
deţinătorii de reţele publice, AND, regionale CF, RAAR, OCOTA, agenţiile de
protecţia mediului.
- 4.2.2. - Pentru obţinerea Avizelor/Acordurilor de la furnizorii de utilităţi şi deţinătorii de

reţele:
4.2.2.1. Pentru energia electrică:
a) Avizul de amplasament
• Unde se solicită: SC Electrica SA- Serviciul Distribuţie
• Când se solicită: după SF şi definitivarea planului de situaţie
• Conţinutul documentaţiei:
- Cerere-tip (vezi anexa 4.2.2.1/1)
- copie Certificat de Urbanism
- copie Act de proprietate
- Plan de situaţie
- Plan de amplasare în zonă
b) Avizul de racordare
• Unde se solicită: S.C. Electrica S.A. - Serviciul Distribuţie
• Când se solicită: după PT
- Notă de prezentare (memoriu justificativ)
- Avizul de amplasament
- Chestionar (vezi anexa 4.22.1/3)
-Anexă la chestionar (vezi anexa 4.2.2.1/4)
- Listă de receptoare (vezi anexa 4.2.2.1/5)
- copie act de proprietate
- Certificat de înmatriculare
- Certificat de înregistrare fiscală
- Plan de situaţie
- Plan de încadrare în zonă
- Schema monofilară a tabloului general (după caz)
4.2.2.2. Pentru telecomunicaţii:
a) Avizul de amplasament
• Unde se solicită: Romtelecom - Direcţia de telecomunicaţii
• Când se solicită: după SF
- Adresă de solicitare
- Plan de situaţie
25
- Plan de amplasare în zonă
b) Avizul de racordare
• Unde se solicită: Romtelecom - Direcţia Telecomunicaţii
- Nota de prezentare (Memoriu justificativ de solicitare a
serviciilor)
- copiţ Certificat de Urbanism
- Certificat de înmatriculare
- Certificat de înregistrare fiscală
- Plan de situaţie
- Plan de încadrare în zonă
4.2.2.3. Pentru apă-canal:
A. Pentru racordare la reţele orăşeneşti
a) Aviz de amplasament
• Unde se solicită: S.C. APA NOVA BUCUREŞTI sau REGIA
DE APĂ LOCALĂ
- Cerere-tip
- copie Act proprietate
- Plan situaţie (anexă la certificat la urbanism) se. 1:500
(2 exemplare)
- Plan încadrare în zonă (anexă la Certificat de Urbanism)
se. 1:2000 (1 exemplar)
b) Aviz de principiu
• Unde se solicită: S.C. APA NOVA BUCUREŞTI S.A. sau
REGIA DE APĂ LOCALĂ
• Când se solicită: după obţinerea avizului de amplasament
- Cerere-tip
- Memoriu tehnic
- Breviar de calcul asupra cerinţei de apă şi a restituţiei
- Plan situaţie (anexă la Certificatul de Urbanism) se. 1:500
(2 exemplare)
- Plan de încadrare în zonă (anexă la Certificatul de Urbanism)
se. 1:2000 (1 exemplar)
c) Aviz definitiv + utilităţi apă şi canalizare de la reţelele orăşeneşti
• Unde se solicită: - Primărie (de sector sau Consiliu Local)
- S.C. APA NOVA BUCUREŞTI S.A. sau
REGIA DE APĂ LOCALĂ
> Pentru aviz definitiv plus utilităţi:
- Cerere-tip
- copie Certificat de Urbanism pentru branşament de apă şi
racord la canalizare
26
- copie planuri situaţie (anexă la Certificatul de Urbanism)
se. 1:2000
- Memoriu tehnic
> Pentru certificat de urbanism pentru branşament de apă şi
racord la canalizare
- Cerere-tip
- copie legalizată după Actul de proprietate
- Plan cadastral de reţele se. 1:500
B. Surse proprii (captări, puţuri, bazine vidanjabile, bazine retenţie ape
pluviale)
a) Aviz de gospodărie a apelor
• Unde se solicită: APELE ROMÂNE
- Memoriu tehnic
- Breviar de calcul
- Schema fluxului tehnologic
- Plan de situaţie sc. 1:500
b) Autorizaţia de gospodărire a apelor
• Unde se solicită: APELE ROMÂNE
- Avizul de gospodărire a apelor
- Schema generală
- Program etapizat
- Regulamentul de funcţionare, exploatare şi întreţinere
4.2.2.4. Pentru gaze naturale (DISTRIGAZ):
a) Cerere-aviz pentru trasare conductă (pentru PUG, PUD, CU)
-Cerere
- 2 planuri 1:500
- 1 plan 1: 2000
b) Aviz de principiu
- Cerere
- Certificat de Urbanism
- 2 planuri 1:500 (cu ştampila de vizat spre neschimbare)
- 1 plan 1:2000
c) Aviz de autorizare
·• pentru persoane fizice:
-Cerere
- copie Act proprietate
- copie Act identitate
• pentru persoane juridice:
„Documentaţia justificativă pentru obţinerea acordului energetic" se
întocmeşte de către un instalator autorizat (prin finnă autorizată) şi
cuprinde:
- Scrisoare de înaintare
- Documentaţia justificativă (memoriu, breviar de calcul, schemă)
- Act de proprietate sau Contract închiriere
- Certificat înmatriculare firmă
27
- Certificat înregistrare fiscală
- Autorizaţie de construire pentru clădiri noi sau extinderi la
clădiri existente
- Fişe tehnice şi certificate ISCIR pentru consumatorii de gaze
d) Dosarul preliminar (proiectul tehnic) se întocmeşte de un instalator
autorizat (prin firmă autorizată) şi cuprinde:
• pentru persoane fizice
-Aviz
- copie A,ct de proprietate
- copie Act de proprietate sau Contract închiriere
- Proiect (planuri şi schema izometrică)
- Fişă tehnică şi Aviz ISCIR consumatori gaze
• pentru persoane juridice
-Aviz
- Act de proprietate sau Contract închiriere
- Certificat înregistrare fiscală
- Certificat înmatriculare firmă
- Autorizaţie de construire
- Fişe tehnice şi certificate ISCIR pentru consumatorii de gaze
-4.2.3. - Pentru obţinerea Avizelor/Acordurilor funcţionale
- 1. Pentru „protecţia civilă" (cf. Legii nr. 106/95 şi Normativ P 102/2000)
privind adăpostul ALA:
a. Memoriu de prezentare arhitectură/construcţii şi instalaţii
b. Plan subsol sau demisol, plan parter şi secţiune caracteristică
(se. 1:50 sau 1:100, inclusiv amplasamente filtroventilatoare etc.)
- 2. Pentru „prevenirea şi stingerea incendiilor'' (cf. Legii nr. 212/1997, H.G.
nr. 448/2002, Norme Generale, Normative de Construcţii şi Instalaţii etc.):
a. Memoriu de prezentare C + I aferente, cu măsuri specifice
construcţiei/activităţii
b. Scenariu de siguranţă la foc (cf. O.M.I. nr. 84/2001) pentru construcţiile
şi instalaţiiletehnologice care fac obiectul H.G. nr. 448/2002
c. Calculul densităţii sarcinii termice (conf. STAS 10903/2-79)
d. Planuri de arhitectură pentru toate nivelurile construcţiei şi secţiuni, cu
indicarea măsurilor de siguranţă la foc specifice de construcţii şi desene
de instalaţii.
Notă: Pentru toate construcţiile (inclusiv cele care nu fac obiectul HGR
448/2002), documentaţia va fi verificată de verificatori atestaţi pentru
cerinţa „C - Siguranţa la foc" - construcţii şi instalaţii.
- 3. Pentru ,,igiena şi sănătatea oamenilor'' (cf. Normelor Generale de Protecţie a
Muncii" - ediţia 1996. Ordinului MS nr. 536/1998, Ordinului MS
nr. 1.957/1995, Standarde 1478, 6156, 6221, 6646, 6472/serie etc.):
a. Memoriu de prezentare C + I aferente cu măsuri specifice construcţiei (nr.
personal permanent, nr. persoane ocazionaVvizitatori/clienţi, nr obiecte
sanitare, vestiare etc.).
Notă: Atenţie deosebită în cazul industriilor alimentară şi farmaceutică,
alimentaţiei publice, construcţiilor pentru sănătate ş.a.
b. Planuri de arhitectură ale tuturor nivelurilor + secţiuni caracteristice
- 4. Pentru „refacerea şi protecţia mediului" (cf. Legii nr. 137/1995, Ordinului
MAPPM nr. 125/1995 etc.):
a. Memoriu de prezentare C + I aferente, dar şi instalaţii tehnologice, după caz.
b. Memoriu specific, cf. conţinutului-cadru din Ordinul MAPPM nr. 125/1995,
cu preponderenţă pe partea de instalaţii.
28
...
c. Planuri ale tuturor nivelurilor, secţiuni, plan general, plan de încadrare în
zonă, planşe de instalaţii.
Notă: 1 - În funcţie de destinaţia construcţiei şi/sau de profilul zonei de
amplasare, cf. Anexei la Legea nr. 137/1995, poate fi necesar a
se elabora „studiu de impact ecologic".
2- La documentaţie se vor ataşa şi următoarele Avize:
- Avizul Gospodăriei locale de apă-canal (Aviz Apa Nova pentru
Bucureşti)
- Avizul.Direcţiei Sanitare Judeţene (pentru Bucureşti, municipală)
'
- Aviz sau Contract de Salubritate

-Avizul PSI
4.3. Comentarii
- 4.3.1. - Privind etapa preliminară

Necesitatea ca investitorul să fie în posesia tuturor informaţiilor menţionate la
pct. 4.1.1. rezidă în faptul că lipsa chiar şi a unei singure şi - aparent -
nesemnificative informaţii poate conduce la achiziţionarea/închirierea/cesionarea
unui teren şi/sau construcţii care să nu poată fi utilizat în scopul pe care şi l-a
propus investitorul (teren/construcţie vândut de mai multe ori, sau grevat de
sarcini fiscale, sau neconstruibil/needificabil, sau care necesită costuri
suplimentare, de ex. pentru devieri de reţele publice etc.).
-4.3.2. - Privind Certificatul de Urbanism

(1) Acţiunile prealabile solicitării „Certificatului de Urbanism", în afara celor
menţionate privind etapa prelirpinară, se referă, în principal, la constatarea
compatibilităţii între obiectuVobiectivul pe care şi l-a propus investitorul, cu
Regulamentele aprobate prin PUG şi PUZ ale localităţii sau zonei respective.
Odată constatată compatibilitatea, se poate trece la elaborarea PUD în vederea
obţinerii Certificatului de Urbanism.
(2) Acţiunile ulterioare obţinerii Certificatului de Urbanism, constau în
întocmirea documentaţiilor de proiectare specifice solicitării A vizelor şi
Acordurilor de la organele emitente abilitate/autorizate. Avizele şi Acordurile
ce se vor solicita sunt cele înscrise în Certificatul de Urbanism.
- 4.3.3. - Privind A vize şi Acorduri

În baza documentaţiilor de proiectare specifice, se solicită Avize şi Acorduri
conform celor menţionate la pct. 4.1 şi 4.2 din prezentul Ghid.
- 4.3.4. - Privind Autorizaţia de Construire

Documentaţia specifică se simbolizează PAC şi face parte din PT/Proiectul
Tehnic.
Solicitarea emiterii Autorizaţiei de Construire se adresează, după caz, Consiliilor
Judeţene, Consiliilor Municipale sau Orăşeneşti ori Primăriilor Municipale,
Orăşeneşti sau Comunale.
- 4.3.S. - Privind proiectarea

Conform Legii nr. 184/2001, documentaţiile de proiectare pentru fazele PTh
(in~Y.....~A.~) şi__ !?~ sunt valabile doar semnate şi ştampilate de „arhitect cu
drept de semnătură" sau „conductor - arhitect cu drept de semnătură", după caz,
potrivit Legii nr. 50/1991, completate şi modificate cu Legea nr. 453/2001
privind autorizarea construcţiilor.
29
Pentru investiţiile din fonduri publice/buget, documentaţiile de proiectare trebuie
întocmite conform prevederilor din H.G. nr. 461/2001.
În legătură cu faza DE, menţionăm următoarele:
- a. - Misiunea proiectantului elaborator al fazei DE nu încetează odată cu
predarea proiectului; de regulă, el acordă ,,Asistenţă tehnică" pe parcursul
executării lucrărilor în baza prevederilor din Contractul încheiat cu
investitorul/clientul.
- b. - Elaborarea proiectului de execuţie (DE) poate fi încredinţată astfel:
- b 1. - fie elaborf1torului proiectului tehnic/PT;
- b2. - fie antreprenorului care are compartiment propriu de proiectare
sau angajează birouri terţe de proiectare; în acest caz, elaboratorul
proiectului tehnic poate deveni, în baza unui contract încheiat cu
investitorul/clientul, consultantul tehnic al acestuia pentru
urmărirea/supravegherea execuţiei.
- 4.3.6. - Privind verificarea proiectelor

în toate fazele de proiectare (PT/PAC, DE - inclusiv dispoziţii de şantier),
proiectele trebuie verificate de către „verificatori de proiecte" atestaţi de către
NILPAT sau lvlLPTL.
De regulă, verificarea proiectelor este obligatorie în următoarele cazuri:
- (1) - Documentaţia pentru obţinerea Avizului ISC, de ex. atunci când se fac
consolidări la construcţii existente; în acest caz, se cere verificarea la toate
cerinţele de calitate, conform Legii nr. 10/1995.
- (2) - Documentaţia pentru obţinerea Avizului PSI; în acest caz, este obligatorie
verificarea la cerinţa „C" - Siguranţa la foc (construcţii şi instalaţii
specifice cerinţei).
- (3) - Documentaţia/proiectul în faza PAC; în acest caz, este obligatorie
verificarea la toate cerinţele de calitate (construcţii+ instalaţii), conform
Legii nr. 10/1995, cu excepţiile prevăzute în aceeaşi lege, precum şi în
Legea nr. 453/2001 privind modificări şi completări la Legea nr. 50/1991,
în funcţie de categoria de importanţă a construcţiei.
- (4) - Proiectul în fază PTh, inclusiv „Caietele de sarcini", caz în care este
obligatorie verificarea documentaţiei la toate cele 6 cerinţe de calitate
(construcţii şi instalaţii), în funcţie de categoria de importanţă a
construcţiei.
- (5) - Proiectul în faza DDE, inclusiv „dispoziţiile de şantier" emise de către
proiectant şi/sau investitor/beneficiar ulterior verificării proiectului.
Precizăm că, în conformitate cu legislaţia în vigoare, verificarea proiectului
constă în analizarea „conformităţii proiectului cu legislaţia şi reglementările
tehnice în vigoare"; astfel, verificatorul de proiecte nu are căderea de a verifica -
de ex. - soluţiile funcţionale, aspectele estetice şi documentaţia economică
(cantităţi, antemăsurători, devize) şi nu poate schimba soluţiile tehnice
elaborate/concepute de către proiectant dacă acestea sunt conforme.
Precizăm că „verificatorul de proiecte" nu are atribuţii în ceea ce priveşte verificarea
parametrilor caracteristici unor activităţi de producţie şi/sau depozitare (de ex. încăr
cări/solicitări statice şi dinamice, riscul de incendiu sau categoria de pericol de incen-
diu, toxicitatea produselor sau procesului tehnologic etc.); stabilirea acestor parametri
cade în sarcina investitorului/tehnologului şi constituie „Tema de proiectare".
- (6) - În cazurile construcţiilor existente în care proiectul este elaborat exclusiv
pentru „consolidarea construcţiei" din punctul de vedere al cerinţei A -
rezistenţa şi stabilirea structurii, el nu va fi verificat şi pentru celelalte
cerinţe prevăzute în Legea nr. 10/1995 (B, C, D, E, F,) dacă:
30
- 6.1, - în documentaţia proiectului sunt făcute şi referiri la modul în care se
prevăd măsuri de aducere a construcţiei la nivelurile de performanţă
specifice acestor cerinţe (măsuri de îmbunătăţire). Aceste măsuri
vor fi prezentate (în piese scrise şi desenate) prin comparaţie cu
situaţia existentă.
Precizăm că, de regulă, ISC nu emite Aviz, iar Primăriile sau
Consiliile nu emit Autorizaţia de Construire în lipsa acestor
verificări;
:-- 6.2. - în ceea ce .priveşte cerinţa C (Siguranţa la foc), elaborarea măsurilor
specifice cuprinse în proiect şi verificarea proiectului, dacă nu sunt
precedate de o „expertiză tehnică" specifică cerinţei - vezi
pct. 4.3.7.(6)
- (7) - Privind condiţiile efectuării verificării proiectelor pentru construcţii (noi sau
existente) încadrate cu „categorii de importanţă" diferite în corelarea cu
„cerinţele de calitate" definite în Legea nr. 10/1995 ş.c.1., Anexa 1 din
,,îndrumător pentru verificarea proiectelor...", aprobat cu Ordinul Ml.PAT
nr. 77/N/1996, se modifică conf. tabelului 4.3.7.(7) din prezentul Ghid, astfel:
Tabel 4.3.7.(7)
Construcţii încadrate în Cerinţele de calitate conf. Legii nr. 10/1995
categoriile de importanţă: A B C D E F
A- excepţională
• • • • • •
B- deosebită
• • • • • •
C-normală
• o
• • o o
O-redusă
• o
• o o o
Legendă:
•
o
verificare obligatorie
verificare opţională
. NOTA: 1) Indiferent de categoria de importantă a construcţiei, se vor verifica obligatoriu, la

toate cerinţele (atât partea de construcţii, cât şi cele de instalaţii aferente),
următoarele construcţii:
- 1.1. - Clădiri civile/publice, inclusiv cele înalte, foarte înalte, cu săli
aglomerate şi construcţiile subterane cu public
- 1.2. - Clădiri civile cu mai mult de 2 niveluri supraterane
- 1.3. - Clădiri destinate persoanelor cu handicap
- 1.4. - Clădiri şi construcţii cu funcţiuni destinate protecţiei mediului
- 1.5. - Construcţii industriale (de producţie şi/sau depozitare) la care activitatea
tehnologică prezintă riscuri pentru igiena şi sănătatea oamenilor şi/sau
pentru mediul natural şi/sau construit.
2) Indiferent de situaţiile menţionate, se verifică acea cerinţă/acele cerinţe la care sunt
solicitate Avize specifice (prin Certificatul de Urbanism) şi/sau pentru care există acte
normative (legi, ordonanţe sau hot&âri guvernamentale) specifice respectivei cerinţe -
de ex. Protecţia Muncii, Protecţia Mediului, Economia de Energie.
3) În unele cazuri, verificarea la unele cerinţe este non-sens, de ex.:
- 3.1. - Verificarea la cerinţa E/izolare tetifucă la construcţii de drumuri şi căi
ferate, construcţii hidrotehnice, îmbunătăţiri funciare şi altele similare.
- 3.2. - Verificarea la cerinţele C, D, E şi Fa unor lucrări de fundaţii, ziduri de
sprijin, consolidare terenuri ş.a.
31
- 3.3 - Verificarea la cerinţa F/protecţia la zgomot a unor construcţii
inginereşti cum ar fi castele de apă şi rezervoare de apă ş.a.
În aceste cazuri şi altele similare, investitorul şi proiectantul vor analiza şi
propune în consecinţă.
- 4.3.7. - Privind expertizarea tehnică

Expertul tehnic atestat de către :MLPAT sau :MLPTL poate interveni, la
solicitarea investitorului sau a altor persoane fizice/juridice în situaţii cum ar fi:
- (1) - în caz de dive~genţă între proiectant şi investitor, între proiectant şi
verificator, între verificator şi investitor sau între antreprenor şi
proiectant;
- (2) - la solicitarea ISC sau a altor instituţii/organisme abilitate în controlul
calităţii construcţiilor, când acestea constată, cu ocazia controlului,
neconformităţi pe parcursul execuţiei lucrărilor;
- (3) - în cazurile în care se solicită prin Certificatul de Urbanism;
- (4) - ca urmare a producerii unor calamităţi naturale (seism, inundaţii,
alunecări de teren ş.a.) care au afectat construcţii existente;
- (5) - ca urmare a unor evenimente produse accidental(mtâmplător (incendii,
intoxicări, căderi de la înălţime ale unor persoane sau elemente de construc-
ţie, apariţii de condens şi mucegai, infiltraţii de ape pluviale sau subterane,
supraîncărcarea elementelor de construcţii sau suprasolicitarea instalaţiilor
etc.), soldate cu avarieri locale sau totale ale construcţiei şi/sau cu ră
nireaftrnbolnăvirea/accidentarea unor persoane, animale sau cu avarierea
unor instalaţii diferite (tehnologice, de instalaţii, de transport ş.a.);
- (6) - ca urmare a intervenţiei (prin consolidare, schimbare de destinaţie,
reabilitare, restaurare, extindere etc.) asupra unor construcţii existente (cu
sau fără valoare de patrimoniu naţional, cultural) la care va trebui
determinat ,,riscul de incendiu" şi starea fizică a conformării şi alcătuirii
constructive din punctul de vedere al cerinţei C - siguranţa la foc şi la
care, în funcţie de situaţia constatată, expertul tehnic atestat pentru cerinţa
C (construcţii şi instalaţii) va propune măsuri de îmbunătăţiri, inclusiv
măsuri compensatorii.
*
Pentru cazul expertizării tehnice a structurilor (cerinţa de calitate A, conform
Legii nr. 10/1995), menţionăm următoarele cazuri:
- (a) - în cazul achiziţionării unui apartament într-un bloc şi reamenajării
acestuia prin recompartimentare, schimbarea finisajelor, schimbarea
tâmplăriei etc., este necesară expertiza tehnică din care să rezulte în ce
condiţii se pot executa aceste reamenajări fără afectarea structurii
construcţiei, local şi în ansamblul ei;
- (b) - în cazul achiziţionării unor terenuri pe care există construcţii ce urmează
a fi desfiinţate şi care sunt alipite de alte construcţii de pe alte proprietăţi,
este necesară expertiza tehnică din care să rezulte în ce condiţii se pot
desfiinţa construcţiile existente fără afectarea construcţiilor vecine; tot în
acest caz, dacă se realizează o nouă construcţie alipită la construcţii de pe
proprietăţile învecinate, pe lângă acordul notarial al proprietarilor vecini,
este necesară expertiza tehnică din care să rezulte în ce condiţii se pot
executa noile construcţii, alipite la calcan la construcţiile vecine existente;
un caz special este realizarea construcţiilor cu subsol, care se alipesc la
construcţii fără subsol (în unele cazuri, dacă diferenţele între cotele de
fundare sunt mari, prin Certificatul de Urbanism se poate solicita şi
expertizarea tehnică a structurilor construcţiilor învecinate);
32
- (c) - în cazul achiziţionării unor imobile existente cu diferite funcţiuni, ce
urmează a fi reamenajate şi modernizate este necesară expertizarea
tehnică a structurilor existente pentru determinarea gradului de asigurare
la acţiuni seismice al structurilor în prezent şi din care să rezulte în ce
condiţii se pot executa respectivele lucrări de modernizare astfel încât
gradele de asigurare la acţiuni seismice să fie mai mari decât cele minime
stabilite prin reglementările actuale (NP 100-92); în cazurile în care
modernizarea şi reamenajarea presupun intervenţii substanţiale la
structurile existţn.te - supraetajări, extinderi etc. - expertizele tehnice
urmează să indice şi soluţiile de consolidare a structurilor existente ce
urmează a fi detaliate în cadrul unor proiecte de consolidare întocmite de
firme de proiectare autorizate;
- (d)- sunt cazuri în care, după achiziţionarea imobilelor, se schimbă destinaţia
acestora; expertizele tehnice trebuie să indice în aceste cazuri eventuale
măsuri de consolidare pentru ca structurile existente să poată suporta
încărcările corespunzătoare noilor funcţiuni (de ex. locuinţe ce devin
birouri şi spaţii administrative, birouri şi spaţii administrative ce devin
spaţii de producţie etc.);
- (e) - sunt şi cazuri în care, după achiziţionarea imobilului, noua funcţiune poate
însemna schimbarea clasei de importanţă conform Normativului P 100-92
(de ex. o clădire administrativă din clasa m de importanţă poate fi
transformată în spital, grădiniţă, şcoală, ce sunt încadrate în clasa II de
importanţă); în aceste cazuri, expertizele tehnice urmează să evalueze atât
gradul de asigurare la acţiuni seismice al structurilor iniţfal, cât şi gradul
de asigurare în cazul trecerii la o clasă de importanţă superioară, şi să
indice eventuale măsuri de consolidare a structurilor existente.
*
Precizăm că „expertiza tehnică" pentru construcţiiexistente se elaborează cu
considerarea legislaţiei şi reglementărilor tehnice în vigoare la data elaborării
proiectului şi/sau executării lucrărilor de construcţii şi instalaţii.
*
în cazul expertizării unor construcţii aparţinând patrimoniului naţional cultural, a
unor cazuri de intoxicări sau îmbolnăviri profesionale, a poluării mediului ş.a. ,
expertul tehnic MLPAT/MLPTL va colabora obligatoriu cu experţi în respectivul
domeniu atestaţi/abilitaţi de MCC, MMSS, MS, MAPPM, OPC şi/sau alţii, după
caz.
- 4.3.8. - Privind execuţia

(1) Alegerea Antreprenorului General poate fi făcută prin încredinţare directă (în
cazul investiţiilor din fonduri private) sau prin licitare - deschisă sau cu
invitaţi (obligatoriu în cazul investiţiilor din fonduri publice/buget).
Antreprenorul General poate apela la Antreprize de Specialitate pentru lucrări
deosebite pentru care nu are echipe de specialitate. El poate de asemenea
apela la finne specializate în lucrări de construcţii cu produse proprii,
agrementate tehnic.
(2) Înainte de începerea lucrărilor, va fi anunţat - în scris - Inspectoratul
(teritorial/local) de Stat în Construcţii/ISC.
(3) În această etapă, investitorul are o serie de îndatoriri dintre care cele mai
importante sunt:
- a - pune la dispoziţia constructorului documentaţia la faza DDE, verificată
de verificatori atestaţi de MLPAT sau MLPTL, pentru toate
specialităţile (construcţii şi instalaţii);
33
- b- angajează pentru urmărirea lucrărilor un diriginte de şantier atestat de ISC
şi MLPTL sau ML.PAT;
- c- contractează cu Inspectoratul de Stat în Construcţii urmărirea de şantier în
fazele determinante prevăzute în proiectul de execuţie;
- d- participă, prin dirigintele de şantier, la toate acţiunile de urmărire a calităţii
execuţiei lucrărilor -predare amplasament, recepţionare teren de fundare (unde
este cazul), întocmirea proceselor-verbale pentru lucrări ascunse, întocmirea
procesului-verbal pentru controlul calităţii în fazele detenninante etc.;
- e- urmăreşte, prin dirigintele de şantier, ca la executarea lucrărilor să fie
utilizate numai rrtateriale şi utilaje omologate şi agrementate de către
comisiile de Agrement Tehnic din MLPTL; de asemenea, dacă la
executarea investiţiei constructorul utilizează sisteme structurale din
import, investitorul va solicita Agrementul Tehnic al MLTPL pentru
sistemul respectiv;
- f- convoacă comisiile pentru verificarea lucrărilor în faze determinante;
- g- convoacă comisiile de recepţie la terminarea lucrărilor şi de recepţie definitivă;
- h- întocmeşte în colaborare cu proiectantul şi constructorul „Cartea tehnică a
construcţiei" - cu respectarea prevederilor reglementărilor specifice.
- 4.3.9. - Urmărirea comportării În timp a construcţiilor

Conform Regulamentului aprobat cu H.G. nr. 766/1997 şi Normativului P 130-99,
construcţiile trebuie a fi „urmărite în timp", pe parcursul duratei lor de serviciu, în
vederea menţinerii performanţelor/parametrilor la nivelurile proiectate iniţial.
în acest scop (care, succint, se referă la „mentenanţă" şi/sau „durabilitate"),
proiectantul fazei DE trebuie să elaboreze o documentaţie specifică de tip
,,urmărire curentă" sau „urmărire specială", conform Normativului P 130-99.
Totodată, investitorul/clientul va solicita proiectantului elaborarea unui
document de tip „instrucţiuni de întreţinere şi exploatare", ca parte a
documentaţiei de „urmărire în timp".
- 4.3.10. - Privind Agrementul Tehnic

În conformitate cu Legea nr. 10/1995 şi cu Regulamentul aprobat cu H.G.
nr. 766/1997, produsele noi pentru construcţii şi instalaţii care nu sunt menţionate
în (pentru care nu există) standarde naţionale româneşti sau alte reglementări
tehnice (normative, ghiduri, metodologii, specificaţii tehnice ş.a.) nu pot fi
prevăzute în proiecte şi puse în operă decât dacă sunt agrementate tehnic.
- 4.3.11. - Privind Taxe, Onorarii şi Tarife

De regulă, taxele percepute de către instituţiile/organismele autorizate/abilitate
în emiterea diferitelor Avize, Acorduri, Autorizaţii, se cifrează - per total - la
cca 3-4% din valoarea lucrărilor de C+M.
În această situaţie şi în conformitate cu Ordinul ML.PAT nr. ll/N/1994, tariful
de proiectare nu poate fi mai mic decât de 1,5 ... 2 ori valoarea taxelor.
Onorariul verificatorilor se calculează tot în conformitate cu Ordinul MLPAT
nr. 1 l/N/1994, dar nu poate fi mai mic decât 10% din tariful de proiectare.
- 4.3.12. - Privind documentaţia economică

(1) Pentru investiţiile din fonduri publice/buget, este obligatoriu a se elabora
documentaţia economică în conformitate cu O.G. nr. 60/11.05.2001, H.G.
nr. 461/24.05.2001, H.G. nr. 1.179/ 24.10.2002, şi cu Ordinele
nr. 1.012/872-2001, 1.013/873-2001 şi 1.014/874-2001 emise de MFP şi
MLPTL.
34
Cap. 5. - DIVERSE
5.1. - Bibliografie
ANEXA I-ACTE NORMATIVE
LEGI ALE PARLAMENTULUI ROMÂNIEI
1. CODUL CIVIl., al României ,,
2. LEGEA nr. 105 din 22 septembrie 1992 privind reglementarea raporturilor de drept
internaţional privat, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 245 din data de
1 octombrie 1992
3. LEGEA nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică,
publicată în Monitorul Oficial cu numărul 139 din data de 2 iunie 1994
4. LEGEA nr. 10 din 18 ianuarie 1995 privind calitatea în construcţii, publicată în

Monitorul Oficial cu numărul 12 din data de 24 ianuarie 1995
5. LEGEA nr. 36 din 12 mai 1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, publicată în
Monitorul Oficial cu numărul 92 din data de 16 mai 1995
6. LEGEA nr. 112 din 25 noiembrie 1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor
imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, publicată în Monitorul
Oficial cu numărul 279 clin data de 29 noiembrie 1995
7. LEGEA nr. 136 din 29 decembrie 1995 privind asigurările şi reasigurările în România,
publicată în Monitorul Oficial cu numărul 303 din data de 30 decembrie 1995
8. LEGEA nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, publicată în

Monitorul Oficial cu numărul 61 din data de 26 martie 1996
9. LEGEA protecţiei civile nr. 106 din 25 septembrie 1996, publicată în Monitorul Oficial
cu numărul 241 din data de 3 octombrie 1996
10. LEGEA APELOR nr. 107 din 25 septembrie 1996, publicată în Monitorul Oficial cu
numărul 244 din data de 8 octombrie 1996
11. LEGEA nr. 50/1991 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi
unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, publicată în Monitorul Oficial cu numărul
3 din data de 13 ianuarie 1997
12. LEGEA nr. 212 din 16 decembrie 1997 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului
nr. 60/1997 privind apărarea împotriva incendiilor, publicată în Monitorul Oficial cu
numărul 366 din data de 18 decembrie 1997
13. LEGEA LOCUINŢEI nr. 114 din 11 octombrie 1996, publicată în Monitorul Oficial cu
14. LEGEA fondului funciar nr. 18 din 19 februarie 1991, republicată în Monitorul Oficial
cu numărul 1 din data de 5 ianuarie 1998
35
15. LEGEA nr. 54 din 2 martie 1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, publicată în
Monitorul Oficial cu numărul 102 din data de 4 martie 1998
16. LEGEA nr. 82 din 15 aprilie 1998 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 43/1997
privind regimul juridic al drumurilor, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 158 din
data de 22 aprilie 1998
17. LEGEA nr. 27 din 17 mai 1994 privind impozitele si taxele locale, republicată în
Monitorul Oficial cu numărul,;273 din data de 22 iulie 1998
18. LEGEA nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie
construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de
stat, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 264 din data de 15 iulie 1998
19. LEGEA nr. 189 din 14 octombrie 1998 privind finanţele publice locale, publicată în
Monitorul Oficial cu numărul 404 din data de 22 octombrie 1998
20. LEGEA nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 448 din data de 24 noiembrie 1998
21. LEGEA nr. 219 din 25 noiembrie 1998 privind regimul concesiunilor, publicată în
Monitorul Oficial cu numărul 459 din data de 30 noiembrie 1998
22. LEGEA nr. 145 din 27 iulie 1999 pentru modificarea şi completarea Legii locuinţei
nr. 114/1996, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 439 din data de 9 septembrie 1999
23. LEGEA nr. 159 din 20 octombrie 1999 pentru completarea Legii protecţiei mediului
nr. 137/1995, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 512 din data de 22 octombrie 1999
24. LEGEA nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imo-
biliare, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 611 din data de 14 decembrie 1999
25. LEGEA nr. 137/1995 din 29 decembrie 1995 privind protecţia mediului, publicată în
Monitorul Oficial cu numărul 70 din data de 17 februarie 2000
26. LEGEA nr. 5 din 6 martie 2000 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului
naţional - Secţiunea a III-a - zone protejate, publicată în Monitorul Oficial cu numărul
152 din data de 12 aprilie 2000
27. LEGEA protecţiei muncii nr. 90 din 12 iulie 1996, republicată în Monitorul Oficial cu
numărul 47 din data de 29 ianuarie 2001
28. LEGEA nr. 350 din 6 iulie 2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, publicată
în Monitorul Oficial cu numărul 373 din data de 10 iulie 2001
29. LEGEA nr. 332 din 29 iunie 2001 privind promovarea investiţiilor directe cu impact
semnificativ în economie, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 356 din data de
3 iulie 2001
30. LEGEA nr. 453 din 18 iulie 2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991
privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea
locuinţelor, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 431 din data de 1 august 2001
36
31. LEGEA nr. 78 din 26 februarie 2002 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a
Guvernului nr. 70/2001 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr. 7/1996, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 154 din
data de 4 martie 2002
32. LEGEA nr. 325 din 27 mai 2002 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 29/2000 pri-
vind reabilitarea termică a fondului construit existent şi stimularea economisirii energiei
termice, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 422 din data de 18 iunie 2002
.,
33. LEGEA nr. 587 din 29 octombrie 2002 pentru modificarea art. 40 din Legea nr. 10/1995
privind calitatea în construcţii, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 817 din data
de 12 noiembrie 2002
HOTĂRÂRI ALE GUVERNULUI
1. HOTĂRÂREA nr. 272 din 14 iunie 1994 pentru aprobarea Regulamentului privind
controlul de stat al calităţii în construcţii, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 193
din data de 28 iulie 1994
2. HOTĂRÂREA nr. 273 din 14 iunie 1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie
a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora, publicată în Monitorul Oficial cu
numărul 193 din data de 28 iulie1994
3. HOTĂRÂREA nr. 376 din 8 iulie 1994 privind metodologia de elaborare a devizului
general pentru obiectivele de investiţii, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 203
din data de 5 august 1994
4. HOTĂRÂREA nr. 925 din 20 noiembrie 1995 pentru aprobarea Regulamentului de

verificare şi expertizare tehnică de calitate a proiectelor, a execuţiei lucrărilor şi a
construcţiilor, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 286 din data de 11 decembrie 1995
5. HOTĂRÂREA nr. 51 din 5 februarie 1996 privind aprobarea Regulamentului de recepţie

a lucrârilor de montaj utilaje, echipamente, instalaţii tehnologice şi a punerii în funcţiune
a capacităţilor de producţie, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 29 din data de
12 februarie 1996
6. HOTĂRÂREA nr. 525 din 27 iunie 1996 pentru aprobarea Regulamentului general de
urbanism, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 149 din data de 16 iulie 1996
7. HOTĂRÂREA nr. 386 din 28 mai 1996 privind înfiinţarea distribuţiilor de gaze naturale
în unele localităţi din ţară, precum şi extinderea consumului de gaze naturale la
gospodăriile populaţiei, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 166 din data de
29 iulie 1996
8. HOTĂRÂREA nr. 101 din 3 aprilie 1997 pentru aprobarea Normelor speciale privind
caracterul şi mărimea zonelor de protecţie sanitară, publicată în Monitorul Oficial cu
numărul 62 din data de 10 aprilie 1997
9. HOTĂRÂREA nr. 766 •din 21 noiembrie 1997 pentru aprobarea unor regulamente
privind calitatea în construcţii, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 352 din data de
10 decembrie 1997
37
10. HOTĂRÂREA nr. 59 din 4 februarie 1999 pentru modificarea art. 2 din Hotărârea
Guvernului nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism,
publicată in Monitorul Oficial cu numărul 55 din data de 8 februarie 1999
11. HOTĂRÂREA nr. 948 din 15 noiembrie 1999 privind actualizarea limitelor amenzilor
contravenţionale prevăzute în Legea apelor nr. 107/1996, publicată în Monitorul Oficial
cu numărul 568 din data de 22 noiembrie 1999
12. HOTĂRÂREA nr. 461 din 9 mai 2001 pentru aprobarea normelor de aplicare a
Ordonanţei de urgenţă a Guvefnului nr. 60/2001 privind achiziţiile publice, publicată în
Monitorul Oficial cu numărul 268 din data de 24 mai 2001
13. HOTĂRÂREA nr. 498 din 24 mai 2001 pentru actualizarea limitelor amenzilor
contravenţionale, prevăzute la art. 33 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în
construcţii, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 295 din data de 5 iunie 2001
14. HOTĂRÂREA nr. 448 din 16 mai 2002 pentru aprobarea categoriilor de construcţii şi
amenajări care se supun avizării/autorizării de prevenire şi stingere a incendiilor,
publicată în Monitorul Oficial cu numărul 346 din data de 24 mai 2002
15. HOTĂRÂREA nr. 621 din 20 iunie 2002 pentru aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Ordonanţei Guvernului nr. 16/2002 privind contractele de parteneriat public-
privat, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 481 din 5 august 2002
NORME METODOLOGICE
1. NORME METODOLOGICE din 20 iunie 2002 privind modul de elaborare a studiului

de prefezabilitate şi a studiului de fezabilitate pentru proiectele de parteneriat public-
privat, desfăşurarea negocierilor cu investitorii selectaţi şi conţinutul standard al
contractului de parteneriat public-privat, publicate în Monitorul Oficial cu numărul 481
din data de 5 iulie 2002
ORDINE
1. ORDINUL Nr. 91 din 25 octombrie 1991 pentru aprobarea formularelor, a procedurii de

autorizare şi a conţinutului documentaţiilor prevăzute de Legea nr. 50/1991, publicat în
Monitorul Oficial cu numărul 228 din 14 noiembrie 1991
2. ORDINUL nr. 34/N din 7 noiembrie 1995 pentru aprobarea Precizărilor privind avizarea
documentaţiilor de urbanism şi amenajarea teritoriului, precum şi a documentaţiilor
tehnice pentru autorizarea executării construcţiilor, publicat în Monitorul Oficial cu
3. ORDINUL nr. 578 din 20 noiembrie 1996 pentru aprobarea Normelor generale de
protecţie a muncii, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 344 din data de
16 decembrie 1996
4. ORDINUL nr. 536 din 23 iunie 1997 pentru aprobarea Normelor de igienă şi a
recomandărilor privind mediul de viaţă al populaţiei, publicat în Monitorul Oficial cu
numărul 140 din data de 3 iulie 1997
5. ORDINUL nr. 784 din 13 aprilie 1998 pentru aprobarea Normelor metodologice privind
conţinutul-cadru de organizare a licitaţiilor, prezentare a ofertelor, adjudecare,
38
contractare şi decontare a execuţiei lucrărilor, publicat în Monitorul Oficial cu numărul
230 din data de 24 iunie 1998
6. ORDINUL nr. 775 din 22 iulie 1998 pentru aprobarea Normelor generale de prevenire şi
stingere a incendiilor, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 384 din data de
9 octombrie 1998
7. ORDINUL nr. 791 din 2 septembrie 1998 pentru aprobarea Normelor metodologice de
avizare şi autorizare privind pţ~venirea şi stingerea incendiilor, publicat în Monitorul
Oficial cu numărul 384 din data de 9 octombrie 1998
8. ORDINUL nr. 13/N din 10 martie 1999 pentru aprobarea reglementării tehnice „Ghid
privind metodologia de elaborare şi conţinutul-cadru al planului urbanistic general",
indicativ GP038/99, publicat in Monitorul Oficial cu numărul 187 din data de 30 aprilie
1999
9. ORDINUL nr. 293 din 8 noiembrie 1999 pentru aprobarea Normelor metodologice
privind verificarea calităţii lucrărilor de montaj pentru utilaje, echipamente şi instalaţii
tehnologice industriale, publicat în Monitorul Oficial cu numarul 628 din data de
23 decembrie 1999
10. ORDINUL nr. 1.023 din 15 noiembrie 1999 privind aprobarea Dispoziţiilor generale de
ordine interioară pentru prevenirea şi stingerea incendiilor - DG P.S.I.-001, publicat în
Monitorul Oficial cu numărul 78 din data de 22 februarie 2000
11. ORDINUL nr. 1.080 din 10 februarie 2000 pentru aprobarea Dispoziţiilor generale
privind instruirea în domeniul prevenirii şi stingerii incendiilor - D.G.P.S.I. - 002,
publicat în Monitorul Oficial cu numărul 157 din data de 14 aprilie 2000
12. ORDINUL nr. 4 din 18 aprilie 2000 pentru aprobarea Regulamentului nr. 2/2000 de
aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare,
publicat în Monitorul Oficial cu numărul 174 din data de 24 aprilie 2000
13. ORDINUL nr. 21/N din 10 aprilie 2000 pentru aprobarea reglementării tehnice „Ghid
privind elaborarea şi aprobarea regulamentelor locale de urbanism", indicativ G.M.-007-
2000, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 176 din data de 24 aprilie 2000
14. ORDINUL nr. 176/N din 16 august 2000 pentru aprobarea reglementării tehnice „Ghid
privind metodologia de elaborare şi conţinutul-cadru al planului urbanistic zonal",
indicativ GM-010-2000, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 399 din data de
25 august 2000
15. ORDINUL nr. 1.012 din 6 iunie 2001 privind aprobarea structurii, conţinutului şi
modului de utilizare a Documentaţiei standard pentru elaborarea şi prezentarea ofertei
pentru achiziţia publică de produse, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 336 din data
de 25 iunie 2001
16. ORDINUL nr. 1.013 din 6 iunie 2001 privind aprobarea structurii, conţinutului şi
modului de utilizare a Documentaţiei standard pentru elaborarea şi prezentarea ofertei
pentru achiziţia publică de servicii, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 340 din data
de 27 iunie 2001
39
17. ORDINUL nr. 1.014 din 6 iunie 2001 privind aprobarea structurii, conţinutului şi modului
de utilizare a Documentaţiei standard pentru elaborarea şi prezentarea ofertei pentru achiziţia
publică de lucrări, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 357 din data de 4 iulie 2001
18. ORDINUL nr. 84 din 14 iunie 2001 pentru aprobarea Metodologiei privind elaborarea
scenariilor de siguranţă la foc, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 570 din data de
12 august 2001
19. ORDINUL nr. 87 din 14 iunie 2po1 pentru aprobarea Metodologiei privind identificarea,
evaluarea şi controlul riscurilor de incendiu, publicat în Monitorul Oficial cu numărul 571
din data de 13 septembrie 200 l
20. ORDINUL nr. 88 din 14 iunie 2001 pentru aprobarea Dispoziţiilor generale privind
echiparea şi dotarea construcţiilor, instalaţiilor tehnologice şi a platformelor amenajate cu
mijloace tehnice de prevenire şi stingere a incendiilor - D.G.P.S.1.-003, publicat în
Monitorul Oficial cu numărul 583 din data de 18 septembrie 2001
21. ORDINUL nr. 108 din 1 august 2001 pentru aprobarea Dispoziţiilor generale privind
reducerea riscurilor de incendiu generate de încărcări electrostatice - D.G.P.S.1.-004,
publicat în Monitorul Oficial cu numărul 597 din data de 24 septembrie 2001
22. ORDINUL nr. 138 din 5 septembrie 2001 pentru aprobarea Dispoziţiilor generale privind
organizarea activităţii de apărare împotriva incendiilor - D.G.P.S.1.-005, publicat în
23. ORDINUL nr. 1943 din 19 decembrie 2001 pentru aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare, publicat în Monitorul Oficial cu
numărul 231 din data de 8 aprilie 2002
ORDONANŢE ALE GUVERNULUI

1. ORDONANŢA nr. 19 din 27 ianuarie 1994 privind stimularea investiţiilor pentru
realizarea unor lucrări publice şi construcţii de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial
cu numărul 28 din data de 28 februarie 1994
2. ORDONANŢA nr. 68 din 26 august 1994 privind protejarea patrimoniului cultural

naţional, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 247 din data de 31 august 1994
3. ORDONANŢA nr. 60 din 28 august 1997 privind apărarea împotriva incendiilor,

publicată în Monitorul Oficial cu numărul 225 din data de 30 august 1997
4. ORDONANŢA nr. 3 din 21 ianuarie 2000 privind organizarea activităţii agenţilor

imobiliari, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 26 din data de 25 ianuarie 2000
5. ORDONANŢA nr. 43 din 30 ianuarie 2000 privind protecţia patrimoniului arheologic şi

declararea unor situri arheologice ca zone de interes naţional, publicată în Monitorul
Oficial cu numărul 45 din data de 31 ianuarie 2000
6. ORDONANŢA nr. 47 din 30 ianuarie 2000 privind stabilirea unor măsuri de protecţie a
monumentelor istorice care fac parte din Lista patrimoniului mondial, publicată în
Monitorul Oficial cu numărul 45 din data de 31 ianuarie 2000
40
7. ORDONANŢA DE URGENŢĂ nr. 22 din 23 martie 2000 pentru modificarea şi
completarea Legii locuinţei nr. 114/1996, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 129
din data de 28 martie 2000
8. ORDONANŢA DE URGENŢĂ nr. 78 din 16 iunie 2000 privind regimul deşeurilor,

publicată în Monitorul Oficial cu numărul 283 din data de 22 iunie 2000
9. ORDONANŢA nr. 114 din 31 august 2000 pentru modificarea şi completarea

Ordonanţei Guvernului nr. 60/ţ997 privind apărarea împotriva incendiilor, publicată în
10. ORDONANŢA DE URGENŢĂ nr. 60 din 25 aprilie 2001 privind achiziţiile publice,
publicată în Monitorul Oficial cu numărul 241 din data de 11 mai 2001
11. ORDONANŢA nr. 5 din 24 ianuarie 2002 pentru modificarea şi completarea art. 4 din
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată,
publicată în Monitorul Oficial cu numărul 70 din data de 31 ianuarie 2002
12. ORDONANŢA nr. 24 din 30 ianuarie 2002 privind încasarea prin mijloace electronice a
impozitelor şi taxelor locale, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 81 din data de
1 februarie 2002
13. ORDONANŢA nr. 16 din 24 ianuarie 2002 privind contractele de parteneriat public-
privat, publicată în Monitorul Oficial cu numărul 94 din data de 2 februarie 2002
14. ORDONANŢA nr. 12/1998* privind taxele de timbru pentru activitatea notarială,
publicată în Monitorul Oficial cu numărul 586 din data de 7 august 2002
15. ORDONANŢA nr. 36 din 30 ianuarie 2002 privind impozitele şi taxele locale, publicată
în Monitorul Oficial cu numărul 92 din data de 2 februarie 2002, aplicabilă începând cu
data de 1 ianuarie 2003
ANEXA II - REGLEMENTĂRI TEHNICE
1. Norme de prevenire şi stingere a incendiilor şi de dotare împotriva incendiilor pentru

producerea, transportul şi distribuţia energiei electrice şi termice, indicativ PE 009/1993.
- Vol. I - Norme de prevenirea şi stingere a incendiilor;
- Vol. Il - Norme privind dotarea cu maşini, instalaţii, utilaje, aparatură,
echipamente de protecţie şi substanţe chimice destinate prevenirii şi stingerii
incendiilor.
- Anexe - Documente operative de exploatare aferente activităţii de prevenire şi
stingere a incendiilor.
2. Norme de prevenire şi stingere a incendiilor în agricultură, aprobate prin Ordinul M.A.A.
nr. 121/2000.
3. Norme de prevenire şi stingere a incendiilor în sectoare alimentare, aprobate prin Ordinul
M.A.A. nr. 121/2000.
4. Norme de prevenire şi stingere a incendiilor specifice obiectivelor administrate sau aflate
sub autoritatea Ministerului Culturii şi celor cu profil cultural, precum şi celor din
patrimoniul naţional deţinute sau administrate de alte persoane fizice sau publice, emise
cu O.M.C. nr. 4.138/1999.
5. Norme tehnice privind ignifugarea materialelor şi produselor combustibile din lemn şi
textile utilizate în construcţii, indicativ C-58/1996.
41
6. Norme tehnice privind proiectarea spaţiilor social-sanitare pentru construcţii industriale,
indicativ P 117-1983.
7. Norme tehnice provizorii pentru alcătuirea şi executarea pardoselilor antiscântei,
indicativ NP-49.
8. Ghid de proiectare, execuţie şi exploatare a centralelor termice mici, indicativ GP 051-00
9. Ghid privind proiectarea, execuţia şi asigurarea calităţii pardoselilor la construcţii în care
se desfăşoară activităţi industriale, indicativ GP-013/1996.
10. Manual privind exemplificări, detalieri şi soluţii de aplicare a prevederilor normativului
P 118/1999 „Siguranţa la foc a 9onstrucţiilor" indicativ MP-008/2000.
11. Normativ de siguranţă la foc a construcţiilor, indicativ P-118/1999.
12. Normativ pentru proiectarea staţiilor de încărcare a bateriilor de acumulatoare pentru
electrovehicule, indicativ P-17/1985.
13. Normativ de proiectare privind iluminatul natural în clădiri industriale, indicativ P-71/1986.
14. Normativ tehnic de reparaţii capitale la clădiri şi construcţii speciale, indicativ P-95.
15. Normativ pentru proiectarea antiseismică a construcţiilor de locuinţe, social-culturale,
agrozootehnice şi industriale, indicativ P-100/1992.
16. Normativ privind proiectarea şi executarrea adăposturilor de apărare civilă în subsolurile
clădirilor noi, indicativ P-102/2000.
17. P85-2001 - Cod pentru proiectarea construcţiilor cu pereţi structurali din beton armat.
18. NP007 - 97 - Cod de proiectare pentru structuri în cadre din beton armat
19. P2-85 - Normativ privind alcătuirea, calculul şi executarea structurilor din zidărie
20. NP005 - 96 - Cod pentru calculul şi alcătuirea elementele de construcţie din lemn
21. PlO- 86-Normativ privind proiectarea şi executarea lucrărilor de fundaţii directe la construcţii
22. P7 - 2000 - Normativ privind proiectarea, executarea şi exploatarea construcţiilor fundate
pe terenuri sensibile la umezire
23. NP00l - 96 - Cod de proiectare şi execuţie pentru construcţii fundate pe pământuri cu
umflări şi contracţii mari
24. P54 - 80 - Instrucţiuni tehnice pentru proiectarea construcţiilor din profile de oţel cu
pereţi subţiri formate la rece
25. GP003 - 96 - Ghid pentru proiectarea antiseismică a halelor parter cu structură metalică
26. Ghid de proiectare a lucrărilor de intervenţii la clădirile de locuit existente cu regim redus
de înălţime în condiţiile realizării unor noi clădiri învecinate (pr. IPCT SA nr. 106/1999)
27. NE 012-99 - Cod de practică pentru executarea lucrărilor din beton, beton armat şi beton
precomprimat. Partea A: Beton şi beton armat (B.C. nr. 8, 9, 10/1999).
28. ST 009-96- Specificaţie tehnică privind cerinţe şi criterii de performanţă pentru produse
din oţel utilizate ca armături în structuri din beton (B.C. nr. 11/1997).
29. C169 - 88 - Normativ privind executarea lucrărilor de terasamente pentru realizarea
fundaţiilor constructiilor civile şi industriale
30. MP 001-96- Manual de proiectare a clădirilor cu pereţi portanţi din zidărie simplă.
31. Normativ pentru proiectarea şi executarea căilor ferate industriale, indicativ P-114/1987.
32. Normativ pentru proiectarea şi executarea instalaţiilor de ventilare şi climatizare,
indicativ I-5/1998.
33. Normativ pentru proiectarea şi executarea sistemelor de alimentare cu gaze naturale,
indicativ 1-6/1998.
34. Normativ pentru proiectarea şi execuţia instalaţiilor electrice cu tensiuni până la 1.000
V.c.a. şi 1.500 V.c.c, indicativ I-7/1998.
35. Normativ pentru proiectarea şi executarea instalaţiilor sanitare, indicativ 19/1994.
36. Normativ pentru proiectarea şi executarea instalaţiilor de încălzire centrală, indicativ
I-13/1994.
37. Normativ pentru proiectarea şi executarea instalaţiilor interioare de telecomunicaţii şi
. semnalizare din clădirile civile şi de producţie 1-18/1996.
38. Normativ privind protecţia construcţiilor împotriva trăsnetului, indicativ 1-20/2002
42
39. Normativ pentru proiectarea şi executarea conductelor de aducţiune şi a reţelelor de
alimentare cu apă şi canalizare ale localităţilor, indicativ 1-22/1999.
40. Normativ pentru proiectarea şi executarea sistemelor de alimentare cu gaze petroliere
lichefiate, indicativ 1-31/1999.
41. Normativ pentru proiectarea construcţiilor de captare a apei, indicativ NP-028/1998.
42. Normativ privind proiectarea şi asigurarea calităţii pardoselilor la construcţiile civile
indicativ NP-030/1998.
43. Normativ privind proiectarea, executarea şi exploatarea instalatiilor de încălzire prin
radiatie de pardoseală, indicativ.,NP-031/1999.
44. Normativ privind condiţiile de· evacuare a apelor uzate în reţelele de canalizare ale
localităţilor, indicativ NTPA-002/1997.
45. Normativ departamental pentru proiectarea, executarea, verificarea şi recepţionarea
instalaţiilor electrice în medii cu pericol de explozie, emis de Ministerul Industriei
Chmice şi Ministerul Industriei Petrochimice cu Ordinul comun nr. 27/N şi 42/P/1987,
indicativ ID-17/1986.
46. Normativ pentru construcţia liniilor electrice aeriene de joasă tensiune, indicativ PE-106.
47. Normativ pentru proiectarea şi executarea reţelelor de cabluri electrice, indicativ
PE-107/1995.
48. Normativ pentru proiectarea instalaţiilor de preparare şi livrare a căldurii sub formă de
apă fierbinte sau abur termocentrale, indicativ PE-209/1997.
49. Normativ pentu alcătuirea şi executarea învelitorilor la construcţii, indicativ C-37/1998.
50. Normativ pentru verificarea calităţii şi recepţia lucrărilor de construcţii şi instalaţii
aferente, indicativ C-56/1985.
51. Normativ pentru proiectarea drumurilor industriale, indicativ C-79/1980.
52. Normativ pentru proiectarea şi executarea lucrărilor de izolaţii termice la clădiri, indicativ
C-107/1982.
53. Normativ pentru proiectarea şi executarea hidroizolaţiilor din materiale bituminoase la
lucrările de construcţii, indicativ C-112-86.
54. Normativ pentru proiectarea şi executarea măsurilor de izolare fonică şi a tratamentelor
acustice în clădiri, indicativ C-125.
55. Normativ de prevenire şi stingere a incendiilor pe durata executării lucrărilor de
construcţii şi instalaţii aferente acestor, indicativ C-300/1994.
56. Normativ privind proiectarea clădirilor civile din punct de vedere al cerinţei de siguranţă
în exploatare, indicativ CE-1/1995.
57. Normativ privind cerinţele de calitate pentru unităţile funcţionale (birouri) din clădiri de
birouri/1997.
58. Normativ P91-1991 -Normativ pentru întocmirea devizelor analitice.
Instalaţii termice (Încălzire şi ventilaţii)
59. Normativ pentru proiectarea şi executarea instalaţiilor de încălzire centrală. I 13-2000

60. Normativ pentru proiectarea şi executarea sistemelor centralizate de alimentare cu
energie termica (reţele şi puncte termice). NP 059-2000
61. Normativ de proiectare, execuţie şi exploatare pentru reţele termice cu conducte
preizolate. NP 029-2000
62. Ghid spentru transformarea punctelor termice alimentate de la industrie în centrale
termice pentru asambluri urbane. GP 006-2002
63. Ghid pentru proiectare, execuţie şi exploatare a centralelor termice mici. GP 051-2000.
64. Normativ pentru expertizarea termică şi energetică a clădirilor existente şi a instalaţiilor
de încălzire şi preparare a apei calde de consum aferente acestora. NP 048-2000.
65. Prescripţii tehnice pentru proiectarea, executarea, montarea, repararea, instalarea,
exploatarea şi verificarea cazanelor de apă fierbinte. Cl-ISCIR.
43
66. Normativ pentru proiectarea şi executarea instalaţiilor de ventilare şi climatizare.
I 5-1998.
67. Soluţii cadru de proiectare a instalaţiilor de climatizare la clădiri publice. SC 004-2000.
68. Ghid pentru proiectarea instalaţiilor de încălzire/răcire folosind ventiloconvectoare.
GP 056-2000.
Instalaţii electrice
69. Normativ pentru proiectarea şi ~xecutarea instalaţiilor electrice cu tensiuni până la 1000
V.c.a. şi 1500 V.c.c. NP 17-2002
70. Ghid pentru instalaţii electrice cu tensiuni până la 1000 V.c.a. şi 1500 V.c.a. GP 052-2000.
71. Normativ pentru proiectarea liniilor aeriene electrice de joasă tensiune. PE 106-1995.
72. Normativ pentru proiectarea şi executarea reţelelor de cabluri electice. PE 107-1995.
73. Instrucţiuni pentru proiectarea staţiilor de conexiuni şi transformare. PE 111-1992.
74. Normativ privind alimentarea cu energie electrică a consumatorilor industriali şi similari.
PE 124-1995.
75. Normativ pentru proiectarea reţelelor electrice de distribuţie publică. PE 132-1995.
76. Normativ pentru proiectarea şi executarea branşamentelor electrice pentru clădiri civile.
PE 155-1992.
77. Normativ privind proteţia construcţiilor împotriva trăsnetului. 120-2000.
78. Normativ pentru proiectarea, executarea, verificarea şi recepţionarea instalaţiilor electrice
în zone cu pericol de explozie. ID 17-1978.
79. Instrucţiuni privind stabilirea distanţelor normate de amplasare a instalaţiilor electrice cu
tensiuni mai mari de lkV în raport cu alte construcţii. PE 101/A.
Instalaţii sanitare/alimentare cu apă şi canalizare
80. Normativ pentru proiectarea şi executarea instalaţiilor sanitare. I 9 -1994.

81. Ghid pentru proiectarea şi excutarea instalaţiilor de canalizare a apelor meteorice din
clădiri civile, social-culturale şi industriale. P 96-1996.
82. Normativ pentru proiectarea şi executarea conductelor de aducţiune şi a reţelelor de
alimentare cu apă şi canalizare ale localităţilor. I 22-1999.
83. Normativ pentru proiectarea şi executarea lucrărilor de alimentare cu apă şi canalizare a
localităţilor din mediul rural. P 66-2001.
84. Normativ pentru condiţiile de evacuare a apelor uzate în reţelele de canalizare ale
localităţilor. NPA 002-1997.
85. Normativ pentru proiectarea tehnologică a staţiilor de epurare a apelor uzate orăşeneşti.
P 28-1984.
86. Nomativ pentru proiectarea construcţiilor de captare a apei. NP 028-1998.
87. Ghid privind proiectarea, execuţia şi exploatarea sistemelor de alimentare cu apă şi
canalizare utilizând conducte din PVC, polietilenă şi popropilenă. GP 043-1999.
88. Nomativ de reabilitare a lucrărilor hidroedilitare din localităţi urbane. NP 036-1999.
Instalaţii de gaze naturale şi GPL
89. Normativ pentru proiectarea şi executarea sistemelor de alimentare cu gaze naturale.

I 6-1998.
90. Normativ pentru exploatarea sistemelor de alimentare cu gaze naturale. I 6/1-1998.
91. Normativ pentru proiectarea, executarea şi exploatarea sistemelor de distribuţie a gazelor
naturale prin conducte de polietilenă. I 6/PE, I 6/I/PE-2000.
92. Normativ departamental pentru proiectarea şi construirea conductelor colectoare şi de
transport gaze naturale. 3915-1994.
44
...
93. Normativ pentru proiectarea şi executarea sistemelor de alimentare cu gaze petroliere
lichefiate (GPL). I 31-1999.
94. Nomativ de proiectare, execuţie şi exploatare a staţiilor de alimentare cu gaze petroliere
lichefiate (GPL) pentru autovehicule. NP 037-1999.
ANEXA ID-STANDARDE
STAS-uri
1. STAS 10903/2/1979 Măsuride siguranţă contra incendiilor. Determinarea sarcinii
termice în construcţii.
2. STAS 7771/1/1981 Măsuri de siguranţă contra incendiilor. Determinarea rezistenţei la
foc a elementelor de construcţie,
3. STAS 7771/2/1982 Măsuri de siguranţă contra incendiilor. Determinarea rezistenţei la
foc a uşilor.
4. STAS 6647/1988 Măsuri de siguranţă contra incendiilor. Elemente rezistente la foc
pentru protecţia golurilor din pereţi şi planşee. Condiţii tehnice
generale.
5. STAS 297/1/1988 Culori şi indicatoare de securitate. Condiţii tehnice generale.
6. STAS 1343/1989 Alimentări cu apă. Determinarea cantităţilor de apă de alimentare.
Prescripţii generale.
7. STAS 1343/2/1989 Alimentări cu apă. Determinarea cantităţilor de apă de alimentare
pentru unităţi industriale.
8. STAS 11357/1990 Măsuri de siguranţă contra incendiilor. Clasificarea materialelor şi
elementelor de construcţie din punct de vedere al combustibilităţii.
9. STAS 1478/1990 Instalaţii sanitare. Alimentarea cu apă la construcţii civile şi
industriale. Prescripţii fundamentale de proiectare.
10. STAS 6646-1/1997 Iluminatul artificial. Condiţii tehnice pentru iluminatul interior şi
din incintele ansamblurilor de clădiri.
11. STAS 6646-2/1997 Iluminatul artificial. Condiţii pentru iluminatul spaţiilor de lucru.
12. STAS 287/1/1998 Culori şi indicatoare de securitate. Reprezentări.
13. STAS 10100/0-75 Principii de verificare a siguranţei construcţiilor
14. STAS 10101/0-75 Acţiuni în construcţii. Clasificarea şi gruparea acţiunilor
15. STAS 10101/0A-77 Acţiuni în construcţii. Clasificarea şi gruparea acţiunilor pentru
construcţii civile şi industriale
16. STAS 10101/2Al-87 Acţiuni în construcţii. Încărcări tehnologice din exploatare pentru
construcţii civile, industriale şi agrozootehnice.
17. STAS 10101/20-90 Acţiuni în construcţii. Încărcări date de vânt
18. STAS 10101/21-92 Acţiuni în construcţii. Încărcări date de zăpadă
19. STAS 10107/0-90 Calculul şi alcătuirea elementelor structurale din beton, beton
armat şi beton precomprimat.
20. STAS 10107/1-90 Planşee din beton armat şi beton precomprimat. Prescripţii ge-
nerale de proiectare
21. STAS 10107/2-92 Planşee curente din plăci şi grinzi din beton armat şi beton
precomprimat. Prescripţii de calcul şi alcătuire
22. STAS 1O107/3-90 Planşee cu nervuri dese din beton armat şi beton precomprimat.
Prescripţii de proiectare
23. STAS 10107/4-90 Planşee casetate din beton armat. Prescripţii de proiectare
24. STAS 10108/0-78 Construcţii civile, industriale şi agricole. Calculul elementelor din
oţel
25. STAS 10108/1-81 Construcţii civile, industriale şi agricole. Prescripţii pentru pro-
iectarea construcţiilor din ţevi de oţel
45
26. STAS 10108/2-83 Construcţii civile, industriale şi agricole. Calculul elementelor din
oţel alcătuitedin profile cu pereţi subţiri formate la rece
27. STAS 10109/1-82 Lucrări de zidărie. Calculul şi alcătuirea elementelor
28. STAS 3300/1-85 Teren de fundare. Principii generale de calcul
29. STAS 3300/2-85 Teren de fundare. Calculul terenului de fundare în cazul fundării
directe.
SR EN-uri (standarde europene adaptate ca standarde româneşti)
30. SR EN 60695-2-4/1/1994 Încer~b privind riscurile la foc. Partea 2: Metode de încercare.

Secţiunea 4/fila 1: Flacăra de încercare tip preamestec cu putere nominală de 1 kW.
31. SR EN 50014/1995 Aparatură electrică pentru atmosfere potenţial explozive. Prescripţii
generale.
32. SR EN 2/1995 Clase de incendii.
33. SR EN 615/1996 Protecţia împotriva incendiului. Agenţi de stingere. Prescripţii pentru
pulberi (altele decât pulberile pentru clasa D).
34. SR EN 617-1/1996 Instalaţii fixe de luptă împotriva incendiului. Sisteme echipate cu
furtun. Partea 1: Hidranţi interiori cu furtun semirigid.
35. SR EN 54-1/1998 Sisteme de detectare şi de alarmă la incendiu. Partea 1: Introducere.
36. SR EN 3-1/199 Stingătoare de incendiu portative. Partea 1: Descriere, durată de
funcţionare, fiecare tip de clasele A şi B.
37. SR EN 3-2/1999 Stingătoare de incendii portative. Partea 2: Etanşeitate. încărcare
dielectrică, încercare de tasare, dispoziţii speciale.
38. SR EN 3-4/1999 Stingătoare de incendii portative. Partea 4: impuse.
39. SR EN 3-5/1999 Stingătoare de incendii portative. Partea 5: Specificaţii şi încercări
suplimentare.
40. SR EN 50016/2000 Aparatură electrică pentru atmosfere potenţial explozive. Prescripţii
generale. Aparatură presurizată „p".
41. prEN 1990 - EUROCODE O- Bazele proiectării structurilor
42. prEN 1991-EUROCODE 1-Acţiuni în construcţii
43. prEN 1992-1 -EUROCODE 2-Proiectarea structurilor din beton
44. prEN 1996-1-1 -EUROCODE 6 - Proiectarea structurilor din zidărie - Reguli generale
pentru structuri din zidărie (simplă) nearmată şi din zidărie armată
45. prEN 1998-1 - EUROCODE 8 - Proiectarea structurilor la acţiuni seismice. Partea 1:
Reguli generale, acţiuni seismice şi reguli pentru clădiri
SR ISO-uri
46. SR ISO 13943/2002 Siguranţa la foc. Vocabular.

47. SR ISO 4641/1994 Furtunuri de cauciuc pentru aspiraţia şi refularea apei. Specificaţii.
48. SR ISO 7202/1996 Protecţia la foc. Agenţi de stingere. Pulberi.
49. SR ISO 6182-1/1997 Cl:1999 Protecţia împotriva incendiilor. Sisteme de stingere
automată de tip sprinkler. Partea 1: Prescripţii şi metode de încercare ale sprinklerelor.
50. SR ISO 10013/1997 Ghid pentru elaborarea manualelor calităţii.
51. SR ISO 7203-1/1998 Produse de stingere a incendiilor. Spumanţi concentraţi. Partea 1:
Specificaţii pentru spumanţii concentraţi de joasă înfoiere pentru aplicare pe lichide
nemiscibile cu apa.
52. SR ISO 7203-2/1998 Produse de stingere a incendiilor. Spumanţi concentraţi. Partea 1:
Specificaţii pentru spumanţii concentraţi de medie şi înaltă înfoiere pentru aplicare pe
lichide nemiscibile cu apa.
53. SR ISO 6309/1998 Protecţia împotriva incendiilor. Indicatoare de securitate.
46
54. SR ISO 8421-4/1999 Protecţie împotriva incendiilor. Vocabular. Partea 4: Echipamente
şi mijloace de stingere.
55. SR ISO 8421-8/1999 Protecţie împotriva incendiilor. Vocabular. Partea 8: Termeni
specifici luptei împotriva incendiilor, intervenµilor de salvare şi manipulării materialelor
periculoase.
56. SR ISO 8421/1/1999 Protecţie împotriva incendiilor. Vocabular. Partea 1: Termeni
generali şi fenomene ale focului.
57. SR ISO 8421/2/1999 Protecţie împotriva incendiilor. Vocabular. Partea 2: Protecţia
structurală împotriva incendiiloy
47
I
41)exa. d
CORELARE INTRE CERINTELE DE CALITATE ALE LEGII 10/1995
SI CERINTE EXPRIMATE IN ALTE LEGI
ORDIN MLPAT Nr.
77/N/1996
~
SIGURANTA IN Norme generale de legea nr. 90/1996
EXPLOATARE Protectia M uncii-1996
Legea nr. 212/1997 care

HGR nr. 925/1995 aproba si modifica OGR nr.
60/1997
I SIGURANTA LA FOC ---.-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-__,------ -.--------J HGR nr. 448/2002

OMI nr. 775/1995-aproba
~------1 Norme Generale de
siguranta la foc
LEGEA NR. 10/1995 L__ _ _ _ _ _ .'.:::::::==============:::::'._____...:__ __::_j OMI nr. 84/2001
IGIENA SI SANATATEA OAMENILOR. !+---i OMS nr. 1957/1995

REFACEREA SI PROTECTIA MEDIULUI
~------------1 OMS nr. 536/1997
NORME GENERALE
Ordin MApN nr. Legea nr. 137/1995
~-----< 125/1995 14 1
~
IZOLARE TERMICA
REGLEMENTARI Legea nr. 325/2002 care
IZOLARE HIDROFUGA
- - - - - - - ; aproba OGR nr. 29/2000
TEHNICE ECONOMIE ENERGIE
NORMATIVE,
GHIDURI,
METODOLOGIE
SPECIFICATII
TEHNICE ~ F i PROTECTIE LA ZGOMOT
'
... ,. ··-······-··- -- - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - -- - - -

Ghidul Investitorului in Domeniul Imobiliar

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ghidul Investitorului in Domeniul Imobiliar

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

.......

MINISTERUL LUCRĂRILOR PUBLICE,

DIRECŢIA GENERALĂ TEHNICĂ ÎN CONSTRUCŢII

Cap. 2. - CADRU JURIDIC

2.1. Cadrul juridic şi instituţional aplicabil regimului juridic al circulaţiei bunurilor

Cap. 3. - INVENTARUL CAZURILOR ÎN CARE SE POATE GĂSI

Cap. 4. - ETAPE DE REALIZARE A UNEI INVESTIŢII IMOBILIARE

4.1. Cadru general

1.1.1. (1) Prezenta reglementare se adresează în principal „investitorului imobiliar"

(2) De asemenea, reglementarea se adresează proiectantului şi verificatorului de

1.1.2. Ghidul sistematizează acţiunilepe care investitorul în domeniul imobiliar

1.1.3. Prin „condiţii legale" se înţelege prevederile actelor normative româneşti

(1) - juridice - privind amplasamentul

(2) - tehnice - privind starea fizică a terenului (supra şi subteran)

(3) - economice - privind stabilirea costurilor de investiţie şi modul de

1,2. Domenii şi condiţii de utilizare

(1) Din punctul de vedere al specificului/profilului/programului investiţiei:

(2) Din punctul de vedere al momentului execuţiei:

(3) Din punctul de vedere al importanţei:

(4) Din punctul de vedere al amplasamentului:

1.2.2. Condiţii de utilizare

-PUG - Plan Urbanistic General

-PUZ - Plan Urbanistic Zonal

-PUD - Plan Urbanistic de Detaliu

-RLU - Regulag:ient Local de Urbanism (aferent PUG şi PUZ)

-CU - Certificat de Urbanism

-MLPAT - Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului (până în

-MLPTI. - Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei (din

-MAPPM Ministerul Apelor, Pădurilor şi Protecţiei Mediului

-MSF - Ministerul Sănătăţii şi Familiei

-MT - Ministerul Turismului

-MMPS - Ministerul Muncii şi Protecţiei Sociale (până în anul 2000

-MMSS - Ministerul Muncii şi Solidarităţii Sociale ( din anul 2001

-MApN - Ministerul Apărării Naţionale

-MI - Ministerul de Interne

-MFP - Ministerul Finanţelor Publice

-MC - Ministerul Culturii (până în anul 2000 inclusiv)

-MCC Ministerul Culturii şi Cultelor (din anul 2001 inclusiv)

-SRI - Serviciul Român de Informaţii

-ANRE - Autoritatea Naţională de Reglementări în domeniul Energetic

-ARCE Agenţia Română pentru Conservarea Energiei

-RAAR - Regia Autonomă Apele Române

-ISCIR - Inspecţia de Stat pentru Controlul Cazanelor şi Instalaţiilor de

-ONCGC - Oficiul Naţional pentru Cadastru, Geodezie şi Cartografie

-ISC - Inspectoratul de Stat în Construcţii

-OCOTA - Oficiul de Cadastru şi Organizarea Teritoriului Agricol

-DISTRIGAZ - Societatea Comercială de Distribuţie Gaze Naturale

-ANRGN Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Gazelor

- ROMTELECOM - Societatea Română de Telecomunicaţii

- DMI Direcţia Monumentelor Istorice

-AND - Administraţia Naţională a Drumurilor

-PSI Prevenirea şi Stingerea Incendiilor

-SF Studiu de Fezabilitate

-PT (PTh) - Proiect Tehnic (fază de proiect)

-CS - Caiete de sarcini

-DE(DDE) - Detalii de Execuţie (fază de proiect)

-C+M - Construcţii+ Montaj (montaj utilaje)

- C+I aferente - Construcţii şi Instalaţii aferente

-CET Centrală Electrică de Termoficare

-CT - Centrală Termică

-PT - Punct Termic

-SRM - Staţie Reglare-Măsurare gaz metan

-GPL - Gaze petroliere lichefiate

-PAC Proiect de Autorizare a Construcţiei