Procesul de primă înregistrare a proprietății CURS 7

se referă la înregistrarea pentru prima dată a unui imobil, simultan, în planul

cadastral și în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 7/1996

Pașii pe care-i urmează cetățenii pentru a înregistra proprietatea sunt:

1. Alegerea topografului autorizat de către ANCPI/OCPI (persoana fizică sau juridică

autorizată) pentru întocmirea documentației cadastrale;
1.1. persoana autorizată efectuează măsurarea și determinarea proprietății imobiliare
pe baza actelor de proprietate;
1.2. persoana autorizată pregătește documentația cadastrală și depune cererea de primă
înregistrare, în numele proprietarului, împreună cu actele de proprietate;
1.3. Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară:
a. verifică toate documentele (tehnice și juridice);
b. înregistrează proprietatea în planul cadastral digital și în cartea funciară,
folosind ”e-Terra” (Sistemul informatic integrat de cadastru și carte funciară); toate înregistrările sunt
prelucrate electronic. Informațiile despre proprietăți sunt păstrate doar în format electronic;
c. Încheierea de înscriere a proprietății, extrasul de carte funciară pentru informare
și extrasul din planul cadastral sunt eliberate persoanei autorizate de către biroul teritorial.

2. Persoana autorizată transmite cetățeanului documentele eliberate de

către biroul teritorial, care dovedesc înregistrarea proprietății
Procesul de înregistrare a tranzacțiilor imobiliare

Acest proces descrie pașii pentru înregistrarea transferului de proprietate.

În România transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor, a locuințelor și a unităților
individuale (apartamente, spații comerciale și cu altă destinație), între vii, se face numai în baza
actelor autentificate notarial.

Etapele pentru realizarea unei tranzacții imobiliare sunt:

1. Părțile aleg notarul public pentru încheierea contractului;

2. Proprietarul trebuie să obțină certificatul fiscal și să îl prezinte notarului public

împreună cu actul ce dovedește dobândirea dreptului de proprietate;
- Notarii pot obține certificate fiscale, direct de la Direcția de Taxe și Impozite Locale;
- Notarii pot obține online extrase de carte funciară pentru autentificare de la BCPI;
3. Notarul public verifică cartea funciară a proprietății solicitând de la BCPI
extrasul de carte funciară pentru autentificare, în vederea încheierii contractului.
Acest extras eliberat numai pentru un notar public, ”blochează” cartea funciară
timp de 10 zile lucrătoare. Contractul încheiat pe baza acestui extras va avea
prioritate la înregistrare față de alte cereri, cu condiția înregistrării acestuia în
perioada de valabilitate;

4. Părțile semnează contractul în fața notarului public;

5. Notarul public depune cererea de înscriere a contractului la BCPI;

6. BCPI înregistrează cererea de înscriere a actului notarial, emite încheierea de înscriere şi

extrasul de carte funciară pentru informare cu noul proprietar. Aceste documente sunt trimise
notarului public;

7. Notarul public transmite noului proprietar documentele emise de către biroul

teritorial.
Competențele angajaților oficiilor teritoriale implicați
în procesul de înregistrare a imobilelor

1. Funcționarul de la ghișeul principal de la registratură (referentul),

analizează cererea și documentele anexate:
▶Evaluează cererea de înscriere depusă;
▶ Verifică formal documentele necesare;
▶ Cere documente suplimentare, dacă este nevoie;
▶ Verifică tarifele plătite;
▶ Eliberează documentele solicitanților
2. Casierul: încasează tarifele pentru serviciile de cadastru și publicitate imobiliară
și emite chitanța. În multe BCPI situate în afara reședinței de județ, încasarea tarifelor se
efectuează de către referent

3. Inspectorul de cadastru face evaluarea tehnică a documentației cadastrale:

a. Verifică autorizația persoanei autorizate;
b. Verifică măsurătorile cadastrale;
c. Verifică planul cadastral;
d. Înregistrează imobilul în planul cadastral;
e. Emite procesul-verbal sau nota de recepție
4. Asistentul-registrator:
a.Ia cartea funciară pe hârtie din arhivă (dacă nu este convertită în sistemul informatic ”e-Terra”);
b. Face înregistrarea în cartea funciară electronică;
c. Pregătește încheierea de înscriere, nota de completare sau respingerea cererii;
d. Trimite propunerea de încheiere la registratorul de carte funciară pentru aprobare.

5. Registratorul de carte funciară:

a. Evaluează cererea de înscriere în funcție de calitatea persoanei care o solicită
b. Face verificarea juridică;

c. Dispune înscrierea în cartea funciară sau respingerea cererii de înscriere și

semnează încheierea;
▶ O mențiune importantă referitoare la efectele dispunerii, de către registrator, a
înscrierii în cartea funciară a drepturilor tabulare, este aceea că până la definitivarea
cadastrului pe o unitate administrativ-teritorială și instituirea, astfel, a efectului
constitutiv, înscrierile care se vor face au efect de opozabilitate față de terți.
Cadrul legal de înregistrare a imobilelor din România

Codul civil

Importanța majoră a cadastrului și a cărții funciare este recunoscută și de Noul Cod

Civil, care dedică înregistrării proprietăților imobiliare un titlu întreg, Titlul VII,
intitulat „Cartea funciară” din Cartea III (Despre bunuri).

Codul civil utilizează pentru prima oară noțiunea de număr cadastral, recunoscând
astfel importanța identificatorului unic al imobilului și confirmă beneficiile
înregistrării sistematice a imobilelor prin reglementarea efectului constitutiv de
drepturi înscrierilor în cartea funciară, aplicabil ca urmare a finalizării cadastrului la
nivelul unei unități administrativ-teritoriale.

Noul Cod civil din anul 2009, intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011, a dedicat
un capitol distinct cărții funciare, pentru prima dată în istoria României.
Noul Cod civil statuează, la nivelul actului normativ principal al
României, câteva noțiuni de bază ale Sistemului Integrat de Cadastru și
Carte Funciară

1. Termenul de documentație cadastrală se regăsește în art. 658 Cod civil:

- ” Art. 658. - (1) Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor
coproprietarilor.
(2) În cazul încetării destinației de folosință comună în condițiile alin. (1), devin
aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinației folosinței
comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentației
cadastrale întocmite în acest scop.”

2. Termenul de Carte Funciară se regăsește în secțiunea dedicată acestei instituții

juridice, în Titlul VII al Cărții a III-a Despre bunuri, art. 876 – art. 915, precum și în multe
articole referitoare la publicitatea imobiliară prin carte funciară;
3. Termenul de număr cadastral se regăsește în art. 876 și art. 880:
- ”Art. 876. - (3) Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe
parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără
construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități
administrativ teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.
- Art. 880. - (1) În caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în
cărți funciare noi, cu menționarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar
cartea funciară sau, după caz, vechile cărți funciare se vor închide, fără a se mai
putea redeschide pentru alte înscrieri.”

4. Termenul de birou de cadastru și publicitate imobiliară se regăsește în art. 883

alin. (3) și art. 889 alin. (1):
- ”Art. 883. - (3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoștință de
existenta vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri
de înscriere înregistrate la biroul de cadastru și publicitate imobiliară.
- Art. 889. - (1) Proprietarul poate renunța la dreptul său printr-o declarație
autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară
pentru a se înscrie radierea dreptului
 e-Terra Acesta este utilizat de către personalul de specialitate din
cadrul birourilor teritoriale în cadrul activități de
înregistrare în evidențele de cadastru și carte funciară
Sistemul Informatic
Integrat de Cadastru
și Carte Funciară De asemenea, sistemul informatic este accesat și de
gestionat de către către principalii colaboratori ai ANCPI, cum ar fi
ANCPI. persoanele autorizate și notarii publici. Aceștia pot
înregistra on-line cererile de recepție și înscriere precum
și cererile de furnizare informații și eliberare extrase de
carte funciară

Sistemul informatic e-Terra asigură o gestionare eficientă și o gestionare

electronică a planului cadastral și al Cărților Funciare.

Până la implementarea sistemului înregistrarea

imobilelor se făcea manual, pentru fiecare
proprietate în parte
”e-Terra” permite angajaților OCPI o gestionare la nivel electronic a tuturor proprietăților,
a înscrierilor și radierilor din Cartea Funciară. Gestionarea electronică a informațiilor de
carte funciară conferă o siguranță foarte mare în administrarea proprietăților.

Un avantaj major al acestui sistem informatic o reprezintă gestiunea electronică a

coordonatelor cadastrale. Astfel, lucrările cadastrale gestionate în e-Terra nu permit
aprobarea documentațiilor cadastrale care se suprapun peste alte proprietăți, fapt care
până nu demult se întâmpla, dând naștere uneori la litigii

Fiecărei proprietăți i se atribuie un număr cadastral unic de 5 cifre, care este identic cu
numărul Cărții Funciare.

Administrarea informatică permite persoanelor autorizate și persoanelor interesate să

urmărească on-line pe site-ul ANCPI, stadiul fiecărei lucrări în parte, prin numărul de
înregistrare, în secțiunea urmărire cerere RGI

Sistemul informatic are în componență mai multe module, structurate după

compartimentele funcționale ale BCPI. Acestea sunt:
♣ e-Terra RGI. Este o aplicație web, bazată pe tehnologiile și standardele
World Wide Web, care are funcționalități oferite prin intermediul unei interfețe pentru
utilizatorul local, într-o arhitectură client-server;

☺ modulul e-Terra RGI asigură înregistrarea cererilor de recepție și înscriere

în cartea funciară precum și a cererilor pentru furnizarea de informații cadastrale și a
extraselor de carte funciară;
☺ gestionează și evidența comunicării răspunsurilor la cererile înregistrate (de
exemplu: comunicarea încheierilor de înscriere în cartea funciară a încheierilor
de respingere a cererilor de înscriere, precum și comunicarea extraselor de
carte funciară pentru informare și a celor pentru autentificare);
☺ RGI ține evidența tarifelor încasate pentru cererile înregistrate precum și
termenele de soluționare atât în regim normal cât și în regim de urgență;
☺ în unele situații angajații OCPI solicită, printr-un referat de completare, aducerea
unor documente suplimentare la dosarul inițial. Acest referat este gestionat și afișat de
către aplicația RGI;

☺ aplicația permite emiterea chitanțelor de plată și a facturilor care

dovedesc
achitarea tarifelor pentru furnizarea serviciilor de cadastru și carte funciară
 ☺ RGI permite vizualizarea și descărcarea extraselor semnate electronic, în cazul
cererilor de eliberare a extraselor de informare sau de autentificare;

☺ modulul RGI On Line permite utilizatorilor externi atașarea actelor în format PDF
cu semnătură electronică

☺ aplicația este utilizată de către:

1. utilizatori interni:
a. referenții de la registraturile BCPI;
b. asistenții-registratori și registratorii de carte funciară;
2. utilizatori externi:
a. notari publici;
b. persoane autorizate să execute lucrări de cadastru și topografie;
c. alte instituții abilitate
 ♣ e -Terra Cadastru. Este o aplicație DESKTOP CUSTOM construită în jurul
ARCGIS RUNTIME ENGINE

☺ diferența dintre o aplicație desktop și una de tipul celei de mai sus, este că
utilizatorii pot accesa aplicația web prin intermediul unui browser pe când cea
DESKTOP are propria interfață și trebuie instalată pe calculatorul propriu;

☺ în această aplicație se încarcă fișierele standard CP, create de către persoanele

autorizate să execute lucrări de cadastru cu ajutorul aplicației GenerareCP

♣ e-Terra Carte Funciara. Aplicație desktop de tip client-server

♣ e-Terra Raportare

În prezent numărul utilizatorilor externi ai e-Terra se ridică la aproximativ 12.000, iar a

celor interni la circa 3.300, față aproximativ 7.500 externi și 3.000 interni, cât se
înregistrau în anul 2012.
În prezent Sistemul Integrat de Cadastru și Carte Funciară conține peste 8 milioane de
cărți funciare în format electronic
Planul cadastral digital din e-Terra se completează pe baza cererilor de primă
înregistrare sporadică

Reprezentarea grafică a unei autostrăzi în e-Terra

e-Terra gestionează și informațiile provenite din proiectele de înregistrare
Sistematică:

Planul cadastral al unei UAT cu înregistrarea sistematică finalizată

 UNDE SUNTEM ?????????

- S-a implementat alocarea aleatorie a cererilor;

- S-au uniformizat termenele de rezolvare a lucrărilor;
- S-a publicat pe internet stadiul dosarului prin aplicația Urmărire cerere RGI,
- S-au standardizat procesele de lucru (este bine-cunoscută sintagma: Nu mă lasă e-
Terra!)
- Formularele sunt aceleași, astăzi, la nivel național;
- Extrasul de carte funciară conţine şi reprezentarea grafică a imobilului înregistrat în planul cadastral

CE MAI AVEM DE FĂCUT ???????

- Conversia în acest sistem a tuturor cărților funciare în format hârtie,

- Conversia documentațiilor cadastrale existente încă în format analogic,
- Dezvoltarea de noi servicii electronice,
- Furnizarea de servicii on-line