Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Curs. On-Line. Drepturile Reale. 2020
Curs. On-Line. Drepturile Reale. 2020
1
A se vedea cu privire la aceste moduri de dobândire a dreptului de proprietate, L. Pop. op. cit., p. 265 și
urm.
2
Ibidem, p. 266,
3
Ibidem, p. 239
4
A se vedea Tr. Ionașcu; S. Brădeanu, Drepturile reale principale în Republica Sosialistă România, Ed.
Academiei, București, 1978, p. 173.
În legatura cu aceasta clasificare a fost expimata parerea ca ar fi inutila, dat fiind faptul
ca, nu poate exista cazuri în care bunul sa nu apartina nimanui. Nimic nu se naste din nimic,
orice bun are un proprietar.
b) Dupa întinderea dobândirii exista moduri de dobândire universala sau cu titlu
universal şi modul de dobândire cu titlu particular.
Modurile de dobândire universala sau cu titlu universal sunt acele prin care se
dobândeste o întreaga universalitate de bunuri sau o fracțiune din aceasta universalitate. De
exemplu, succesiunea legală sau testamentară la care are chemare un singur moștenitor, sau când
vin doi sau mai mulți moștenitori acceptanți cu vocație universală.
Modurile de dobândire cu titlu particular sunt acele acte juridice prin care se dobândește
dreptul de poprietate asupra unui bun sau unei mase de bunuri, privite în individualitatea lor.
Printre aceste identificam: contractul, uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, posesia
de bună credință, expropierea, confiscarea, s. a.
c). Dupa caracterul dobândirii avem moduiri de dobândire cu titlu oneros şi cu titlu
gratuit a dreptului de proprietate.
Modurile de dobândire cu titlu oneros sunt acelea prin care o parte se obligă să efectuieze
o contraprestație în schimbul unei alte contraprestații. De ex. contractul de vînzare cumpărare,
contractul de schimb, de locațiune, expropierea. deetatizarea proprietății publice, ș. a.
Modurile de dobândire cu titlu gratuit este acel mod de dobândire în care o parte se
obligă să efectuieze o prestație celeilalte părți, fără ca aceasta să fie obligată la plata unui
echivalent. Sunt astfel de acte juridice, donatia, uzucapiunea, succesiunea legala şi testamentara,
confiscarea.
d. Dupa momentul când operază dobândirea distingem: moduri de dobândire între vii şi
moduri de dobândire pentru cauză de moarte.
Modurile de dobândire între vii sau intervivos constau în acele mijloace juridice care sunt
destinate sa-şi poduca efectul translativ în timpul veții părților. De ex., contractele translative de
proprietate, deetatizarea proprietății de stat, .
Moduri de dobândire pentru cauza de moarte sau mortis causa sunt acele mijloace
juridice care au ca efect transmiterea dreptului de proprietate numai în momentul mortii
proprietarului actual. De ex., legatele, succesiunea legală sau testamentară.
8
A se vedea infra, subiectul. 2, din această temă: Momentul dobândirii dreptului de proprietate.
9
A se vedea cu privire la moștenirea legală, E. Cojocari; E. Constantinescu; I. Bănărescu; V. Perederco,
Drept succesoral, Suport de curs, Chișinău, 2015, pp. 217-318.
1.6. Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune. Noțiunea accesiunii.
Un alt mod de dobândire a dreptului de proprietate îl reprezintă accesiunea. Ea este
reglementată prin articolele 520 – 522 C. civ. Dispoziția de principiu care reglementează acest
mod de dobândire a dreptului de proprietate o reprezintă cea de la art. 502, partea a doua, C. civ.
Astfel: ”… tot ceea ce uneşte bunul ori se încorporează în el ca urmare a fapte proprietarului, a
unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarulu dacă legea nu prevede altfel”.
Din interpretarea acestor dispoziții legale reiese că proprietarul unui bun în care s-a unit
sau incorporat un alt bun, va dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia din urmă, dacă bunul
unit sau incorporat reprezintă un accesoriu al celuilalt bun și aparține unei alte persoane.
Elementele definitorii ale accesiunii sunt reprezentate de următoarele particularități:
--- Unirea sau incorporarea a două bunuri. Prin unire vom înțelege acțiunea de
alăturare a două bunuri, acțiune ce se caracterizează printr-o legătură ce permite separarea lor
fără să se cauzeze prejudicii bunurilor.
--- Raportul de accesorialitate a unui bun față de altul. Pentru a putea opera acesiunea
nu este suficientă existența doar a actului material al unirii sau incorpărării. Este necesar
existența unui relații de accesorialitate dintre bunurile unite sau incorporate. Această relație
presupune în primul rând un raport între principal și accesoriu. Deci este necesar ca unul din
bunurile unite sau incorporate să fie principal și altul accesoriu.
Principal este acel bun pentru uzul, ornamentul, sau completarea căruia a servit unirea
celuilalt bun.
--- apartenența acestor bunuri la proprietari diferiți. Pentru a fi în prezența modului
de dobândire a dreptului de proprietate prin accesiune este necesar ca bunul principal și bunul
accesoriu să aibă proprietari diferiți.
10
A se vedea accesiunea imobiliară artificială; D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a
dreptului civil român, tom III, p. I, ed a II-a, Atelierele grafice SOCEC&Co, București, 1909, p. 340; D. Gherasim,
Buna credință în raporturile juridice civile, Ed. A.R.S.R., București, 1981, pp. 175-186; S. Baieș, N. Roșca,
Drept civil. Drepturile reale principale Ed. Tipografia Centrală, Chișinău, 2005, pp. 80-91, L. Pop, Dreptul de
proprietate și dezmebrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 1996, pp. 246-254; I. P. Filipescu, Dreptul civil,
Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Ed. Revizuită și completată, Ed. Actami, București, 1998, pp. 243-
249; V. Stoica, op. cit., pp. 339-360; I. Sferdian, op. cit.,pp. 492-518; O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., pp.
614-629. I. Bîtcă, V. Curarari, Regimul juridic a accesiunii imobiliare artificial în legislația moldovenească, în
European economic integration, Materials of internațional conference 25-26 march 2016, Chișinău, 2016, pp. 134-
139; I. Sferdian, Discuții referitoare la potestativitatea în accesiunea imobiliară artfificială, în Dreptul, 12/2006, pp.
33-54.
dispoziții: ”Construcțiile și lucrările subterane sau de la suprafața terenului sunt prezumate a fi
făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa și îi aparțin acestuia până la proba contrarie”.
Materia accesiunii imobiliare artificiale este guvernată de principiul potrivit căreia
accesiunea se face întodeauna în folosul proprietarului terenului, care devine şi proprietarul
construcţiilor sau plantaţiilor realizate pe el. Legiuitorul nostru folosește noțiunea de proprietar al
terenului și nu de proprietar al imobilului, astfel că orice construcție sau lucrări efectuate pe un
alt imobil, altul de cât un teren, vor avea un alt regim juridic.
Prin proprietarul terenului vom înțelege proprietarul terenului asupra căruia sunt
efectuate construcțiile sau lucrările.
Autorul construcției sau lucrării este persoana care execută aceste construcții sau lucrări,
cu materialele propriii sau ale unei terțe persoane.
Prin construcție vom înțelege, orice lucrare realizată pe un imobil, care are un caracter
durabil (fundamental).
Prin lucrări se va înțelege ”plantarea, precum și amenajările aduse unui teren care nu se
încorporează în mod durabil în aceasta”(art. 521, alin. 1, ultima prop. C. civ.).
Legislaţia noastră civilă reglementează trei situații de accesiune imobiliară artificiale:
--- construcţia sau plantaţia este ridicată pe terenul său, dar cu materialele altuia;
--- construcţia sau plantaţia este ridicată cu materiale proprii dar pe terenul altuia;
--- construcţia sau plantația este ridicată cu depășirea terenul său.
A). Construcţia sau plantaţia este ridicată pe terenul său dar cu materialele altuia.
Acest mod de dobândire a dreptului de proprietate prin accesiune este prevăzut la art.
521, alin. 2, C. civ. Astfel: ”Proprietarul de teren care a efectuat construcții sau lucrări cu
materiale străine este obligat să plătească valoarea materialelor”. Potrivit acestei dispoziții
atunci când proprietarul terenului ridică o construcție sau plantație pe terenul său, folosind în
acest sens materialele care aparțin unei alte persoane, el devine proprietarul lor, în mod direct,
prin faptul și în măsura incorporării materialelor în teren, nefiind necesară în acest sens vre-o
manifestare ulterioară de voință, aceasta prezumându-se efectuată pe măsura incorporării
materialelor în teren. De altfel, legiuitorul nu prevede acest lucru în mod direct, aceasta deoarece
el impune autorului lucrării doar obligația de a-l despăgubi pe proprietarul materialelor care au
servit la efectuarea construcției sau a lucrării. Dobândirea dreptul de proprietate asupra acestor
bunuri reiese în mod indirect, prin faptul că proprietarul terenului nu ar fi fost obligat la plata
contravalorii acestor bunuri dacă nu ar i s-ar fi recunoscut dreptul de proprietate asupra bunului
format prin întrebuințarea acestor materiale. El ar fi putut să fi fost obligat la distrugerea bunului
și la înapoierea materialelor utilizate. Ori, legiuitorul a prevăzut doar obligația de a-l despăgubi
pe proprietarul materialelor.
Regimul juridic a unor astfel de despăgubiri11, însă, va depinde de atitudinea
proprietarului în momentul folosirii materialelor, în sensul dacă a ştiut sau nu, proprietarul
terenului, ca materialele aparţineau unei terţe persoane, adica a fost de bună sau de rea credință.
Dacă el a fost de bună credință, el va fi obligat să restituie proprietarului materialelor
doar contravaloarea acestora. Temeiul juridic care va putea fi invocat în recuperarea
contravalorii materialelor va fi cel al îmbogățirii fără justă cauză.
Dacă el a fost de rea-credință, el va fi obligat să-l despăgubească pe proprietarul
materialelor și pentru prejudiciul cauzat (art. 521, alin. 2, prop. a doua, C. civ), pe temeiul
răspunderii civile delictuale. Proprietarul terenului nu va putea fi obligat la distrugerea
construcțiilor și lucrărilor efectuate, deoarece, prin incorporarea lor, materialele și-au pierdut
caracterul de bunuri mobile12.
B). Construcţia sau plantaţia este ridicată cu materiale proprii dar pe terenul altuia.
11
În legătură cu acest aspect a se vedea; R. Țurcanu, Accesiunea imobiliară artificială – natura juridică a
dreptului constructorului pe terenul altuia: aspecte teoretice și practice, în Revista Națională de Drept, nr. 7/2006,
pp. 74-80.
12
I. Sferdian, op. cit., p. 500.
În mod distinct, codul civil, la alin. 3 și 4 a articolui 521, reglementează situația când
construcția sau plantația este ridicată pe terenul unei alte persoane. În virtutea principiului care
guverneaza aceasta materie, proprietarul terenului va deveni şi proprietarul construcţiei sau
plantaţiei realizată pe el de către o terță persoană cu materialele sale. Legea prevede, însă, un
drept de opțiune, în favoarea proprietarului terenului, între a deveni sau nu proprietar a
construcției sau lucrării. Astfel, potrivit alin. 3, a art. 521, prima prop. C. civ: ”În cazul în care
construcțiile sau lucrările sunt făcute de un terț, proprietarul terenului are dreptul să le țină
pentru sine sau să oblige terțul să le ridice pe cheltuiala proprie și să repare prejudiciul cauzat”.
Prin urmare, în acest caz, accesiunea, nu are ca efect direct și imediat dobândirea dreptului de
proprietate asupra lucrării, proprietarul terenului având dreptul să opteze în acest sens. Deci
faptul accesiunii dă naștere unui drept potestativ de accesiune în temeiul căruia proprietarul
terenului poate opta întru dobândirea sau nu a dreptului de proprietate.
Totuşi regimul juridic a unei astfel de accesiuni imobiliare va depinde de buna sau reua
credință a autorului construcției sau lucrării.
Autorul lucrării va fi de bună credință atunci când el va avea convingerea intimă, că în
momentul realizării construcției sau lucrării, că el este proprietarul asupra terenului. Din
interpretarea dispozițiilor art. 487, alin. 1, C. civ., va putea fi considerat de bună credință
persoana care deține legitim sau care se poate considera îndreptățită să dețină legitim în urma
unei examinări deligente, necesară raporturilor civile, a temeiurilor îndreptățirii sale.
a) Când construcția ridictă dăpășește terenul său cu mai puțin de jumătate din
suprafața construită. Astfel, dacă construcția sau plantația este situată, mai mult de jumătate
din suprafața sa pe terenul său, trebuie să avem în vedere buna sau reua credință a
constructorului.
- Dacă constructorul a fost de bună credință, proprietarul terenului vecin va avea dreptul
doar la o despăgubire care va consta în contravaloarea folosinței terenului aferent construcției
sau lucrării și contravaloarea deprecierii valorii terenului, dacă prin realizarea unor astfel de
construcții a dus la un astfel de efect. De asemenea, dacă părțile se înțeleg, este posibil ca
proprietarul terenului neconstructor să-i vândă partea de teren aferentă construcției sau lucrării
proprietarului constructor, sau chiar însăși terenul său.
- Dacă constructorul este de rea credință, proprietarul terenului vecin va avea dreptul să
ceară demolarea părții din construcție care se află pe terenul său cu plata unei despăgubiri care
vor consta în valoarea prejudiciului creat terenului prin efectuarea construcției, beneficiul pe care
nu l-a realizat prin folosirea terenului aferent construcției, precum și valoarea prejudiciului
rezultat din nerespectarea distanței construcției față de terenul vecinului a se vedea SNIP urile.
b) Cînd construcția ridicată depășește terenul său cu mai mult de jumătate din
suprafața construită.
Dacă cel puțin jumătate din suprafața construcției sau plantației se situiază pe terenul
proprietarului vecin, legiuitorul îi recunoaște acestuia un drept de opțiune în a dobândi sau nu
proprietatea asupra întregii construcții, drept de opțiune care va avea natura juridică a unui drept
potestativ de exercitarea a accesiunii. Aceasta deoarece legiuitorul folosește cuvântul
”poate”dobândi, cuvind care sugerează posibilitatea exercițiului unui drept subiectiv.
--- În cazul în care proprietarul ternului vecin optează pentru dobândirea dreptului de
proprietate asupra construcției sau lucrării, el va dobândi și dreptul de superficie asupra părții din
terenul constructorului pe care este situată partea din construcție sau lucrarea, pe toată durata de
existență a lor.
Dacă constructorul este de bună credință, el va fi obligat la plata unei despăgubiri care
trebuie să acopere valoarea materialelor și costul muncii, precum și contravaloarea folosinței
terenului aferent. Proprietarul terenului vecin nu va fi obligat la plata unei despăgubiri care să
reprezinte devalorizarea terenului constructorului, ca urmare a realizării de către el însuși a
construcției sau lucrării, deoarece acesta se face vinovat de crearea acestei situații juridice,
potrivit regulii, că nimeni nu poate invoca propria vinovăție pentru a obține satisfacerea unui
drept.
Dacă constructorul este de rea credință, proprietarul terenului vecin nu va putea fi obligat
la plata unei despăgubiri mai mare de 1/3 din valoarea materialelor și costul muncii, precum și
contravaloarea folosinței terenului aferent, dacă nu se va face dovada reținerii și a vinovăției
proprietarului terenului vecin.
--- Dacă proprietarul terenului vecin nu optează pentru dobândirea dreptului de
proprietate asupra construcției sau lucrării, în lipsa reglementării exprese a acestei situații, se vor
aplica, prin analogie, dispozițiile alin. 3, și 4, a art. 521, C. civ., care reglementează situația
construcțiilor efectuate pe terenul altei persoane. În analiza situațiilor de urmat trebuie să avem
în vedere buna sau reua credință a constructorului.
- Dacă constructorul a fost de bună credință, proprietarul terenului vecin va avea dreptul
la o despăgubire care va consta în contravaloarea folosinței terenului aferent construcției sau
lucrării și contravaloarea deprecierii valorii terenului, dacă prin realizarea unor astfel de
construcții a dus la un astfel de efect. De asemenea, dacă părțile se înțeleg, este posibil ca
proprietarul terenului neconstructor să-i vândă partea de teren aferentă construcției sau lucrării
proprietarului constructor, sau chiar însăși terenul său.
- Dacă constructorul este de rea credință, proprietarul terenului vecin va avea dreptul să
ceară demolarea părții din construcție care se află pe terenul său cu plata unei despăgubiri care
vor consta în valoarea prejudiciului creat terenului prin efectuarea construcției, beneficiul pe care
nu l-a realizat prin folosirea terenului aferent construcției, precum și valoarea prejudiciului
rezultat din nerespectarea distanței construcției față de terenul vecinului a se vedea SNIP urile.
În cazul în care nu cere demolarea construcției, proprietarul neconstructor poate cere
plata unei despăgubiri care va fi aceiași ca și în cazul constructorului de bună credință, respectiv,
contravaloarea folosinței terenului aferent construcției sau lucrării și contravaloarea deprecierii
valorii terenului, dacă prin realizarea unor astfel de construcții a dus la un astfel de efect.
În lipsa unei dispoziții contrare, proprietarul neconstructor și proprietarul construcției pot
cădea de acord asupra unei forme a dreptului de proprietate sub forma coproprietății. Deci,
nașterea unui drept de coproprietate nu este exercițiul unui drept de opțiune recunoscut
proprietarului neconstructor, ci rezultatul unui acord de voință. Dacă legiuitorul ar fi recunoscut
proprietarului vecin și dreptul de a opta la dobândirea dreptului de coproprietate, regimul juridic
al accesiunii va fi altul.
1.6.2.2.1. Adjoncţiunea
Potrivit art. 522, alin 1. C. civ., aceasta constă în unirea a doua bunuri mobile, având
proprietari diferiţi, în aşa fel încât, deşi formează un singur tot, ele pot fi despărţite şi conservate
separat, fără a-şi pierde individualitatea, de ex., o piatră preţioasă şi inelul, rama şi tabloul. Acest
tot rezultat din unirea celor două mobile, va revine, prin accesiune, proprietarul bunului care va
reprezinta partea principală. Se va face astfel aplicaţia principiului accesorium sequitur
principale, adica accesoriul urmează soarta principalului.
Va fi considerat principal acela dintre bunuri, pentru uzul, ornamentul sau completarea
căruia a servit unirea celuilalt bun. Dacă nici unul dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al
celuilalt, se va considera că bunul rezultat va aparţine proprietarului care a contribuit cel mai
mult la constituitea lui prin muncă.
Valoare bunului nu poate determina calitatea bunului de a fi principal. La o astfel de
concluzie se poate ajunge prin interpretarea art. 522, alin. 3, C. civ.
Un astfel de mijloc de dobândirea dreptului de proprietate a fost reglementat în mod
indirect şi de Codul civil. Aceasta deoarece în art. 522, alin 1, C. civ., prevede că: “ … fiecare
din aceştea poate pretinde separarea bunurilor dacă celălalt proprietar nu ar suferi astfel un
prejudiciu”. Aplicând în acest caz principiul potivit cărui cine poate mai mult poate şi mai puţin
(que potest maius, potest minus), dacă părţile nu doresc să separe bunuile lor din bunul format,
chiar dacă o astfel de operaţiune este posibilă, bunul rezultat va reveni lor, fie sub forma
coproprietăţii obişnuite, fie proprietarul bunului principal va deveni proprietarul bunului rezultat,
prevalându-se de accesiunea imobiliară prin adjoncţiune.
Părţile vor putea proceda la separarea bunurilor numai dacă în urma separării, bunurile nu
vor suferi vre-o vătămare. Dar, dacă, bunul accesoriu, unit cu bunul principal, este mai valoros,
proprietarul lui, va putea cere separarea de bunul rezultat chear dacă prin această operaţiune s-ar
vătăma bunul principal – art. 522, alin. 3, C. civ.
1.6.2.2.2. Specificaţiunea
Acesta reprezintă acel mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului
rezultat prin prelucarea materiei prime, materie ce nu-i aparţinea cu drept de proprietate, fără ca
între părţi să fi existat vre-o convenţie care să fi reglementat regimul juridic al noului bun. Este
situaţia unirii unui bun care aparţinea unei persoane cu manopera altei persoane, de ex., un
sculptor realizează o statuie dintr-un bloc de marmură proprietatea altei persoane.
Prin prelucrarea lucrării vom înțelege orice acțiune de scriere, desenare, pictarea,
imprimare, gravare sau o altă transformare a suprafeței bunului.
În stabilirea cui va aprţine bunul în proprietate, Codul civil, prin art. 522, alin. 4 și 6,
reglementează mai multe ipoteze de urmat. Astfel:
a. Dacă valoarea bunului supus prelucrării depăşeşte valoarea manoperei, bunul rezultat
va aparţine proprietarului bunului supus prelucrării, cu obligaţia de a-l despăgubi pe cel care a
depus munca, aceasta reprezentând diferenţa de valoare cu cât a crescut valoarea bunului astfel
transformat – art. 522, alin. 4, prima prop, C. civ.;
b. Dacă valoare bunului supus prelucrării este mai mică de cât valoarea manoperei iar
autorul manoperei este de rea-credinţă, adică a ştiut că bunul supus prelucrării nu-i aparţine, în
proprietate, dreptul de proprietate asupra bunului rezultat îl va dobândi proprietarului bunului
supus prelucrării, cu obligaţia de al despăgibi doar pentru valoarea muncii prestate, în
considerarea faptului că autorul manoperei a fost de rea-credinţă;
c. Dacă valoare bunului supus prelucrării este mai mică de cât valoarea manoperei iar
autorul manoperei este de bună credinţă, adică a crezut în mod eronat că bunul îi aparţine cu titlu
de proprietate, dreptul de proprietate asupra bunului rezultat îl va dobândi autorul manoperei
invocând accesiunea mobiliară şi anume specificaţiunea.
Cel care trebuie să restituie bunul rezultat din prelucrarea materiei este în drept să-l reţină
(drept de gaj legal)13 până va primi de la proprietarul noului bun, suma datorată, art. 522, alin. 6,
C. civ.
1.6.2.2.3. Confuziunea
Prin confuziune se înţelege unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari
diferiţi, în aşa fel, încât, îşi pierd individualitatea, neputând fi separate, de ex., două metale topite
împreuna, amestecul a două lichide.
Din dispozițiile art. 522, alin. 2, 7 şi 8, din C. civ., pot fi revelate următoarele situaţii ce
rezultă dintrr-o astfel de unire:
a. Dacă una dintre materii poate fi considerată principală şi o alta accesorie, noua materie
va aparţine proprietarului materiei principale, art. 522, alin. 2, C. civ;
b. Dacă nici una din bunurile care au format noua materia nu poate fi considerată
principală, asupra acestui bun legea instituie o proprietate cumună, mărimea cotelor părţi fiind
determinată de cantitatea, calitatea şi valoarea materiei fiecărui, - alin. 7, art. 522, C. civ. Pentru
a fi în prezenţa coproprietăţii în această situaţie este necesar ca ambele părţi să fie ori de bună
credinţă.
c. Dacă numai unul din proprietari a fost de bună credinţă, el va putea invoca confuziunea
pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra bunului amestecat, chear dacă valoarea materiei
,celuilalt proprietar, care a dus la realizarea bunului final, depăşeşte materia sa, prin valoare şi
cantitate, El, însă, va fi obligat să-l despăgubească pe proprietarul celeilalte materii, fie plătindu-i
preţul materiei, fie restituindu-i materia, de aceiaşi natură, cantitate, greutate, mărime şi calitate –
alin. 8, art. 522, C. civ.
13
Dreptul de retenţie va putea fi invocat numai pentru a solicita plata pentru cheltuielile efectuate cu
întreţinerea bunului – art. 960, alin 1 C. civ.