Evaluarea proprietătii imobiliare

PROPRIETĂȚILE IMOBILIARE REPREZINTĂ CELE MAI IMPORTANTE ELEMENTE DINTR-O ACTIVITATE ECONOMICĂ CE CONTRIBUIE
LA CREAREA VALORII, ODATĂ CE SUNT INCLUSE ÎN CIRCUITUL ECONOMIC, INDIFERENT DE PURTĂTORUL DREPTULUI DE
PROPRIETATE SAU DEZMEMBRAMINTELOR ACESTUIA; FIE CĂ ESTE VORBA DE ORGANISME DE STAT, PERSOANE FIZICE SAU JURIDICE
ANGRENATE ÎNTR-O ACTIVITATE ECONOMICĂ AL CĂREI SCOP ESTE CREAREA DE PLUSVALOARE EXPRIMATĂ PRIN PROFIT, LA BAZĂ
STĂ ÎNTOTDEAUNA O PROPRIETATE IMOBILIARĂ. TOATE TIPURILE DE PROPRIETĂTI IMOBILIARE TREBUIE CONDUSE ȘI ORGANIZATE
PROFESIONAL DE PERSOANE SPECIALIZATE, PENTRU SPORIREA VALORII PROPRIETĂTII. ESTIMAREA ADECVATĂ A VALORII
PROPRIETĂTILOR IMOBILIARE ȘI ANALIZĂ COMPETENTĂ A TUTUROR ASPECTELOR CARE ȚIN DE ACESTEA SUNT UTILIZATE CĂ ȘI
SUPORT AL DECIZIILOR PRIVIND DISPOZIȚIA ȘI FOLOSINȚĂ PROPRIETĂTILOR.

Într-un secol dominat de informație că cea mai importantă resursă de dezvoltare, știință evaluării este
chemată să ofere informații cruciale exponenților activității economice. Estimările realiste, precise,
concura, printre altele, la stabilirea și stabilizarea creditelor și investițiilor care promovează o dezvoltare a
proprietăților imobiliare în sensul impus de societate. Întrucât deciziile privind utilizarea și dispoziția
proprietăților precum și drepturile legate de proprietăți depind de cunoștințe ample și solide, evaluatorii
aduc un aport substanțial celor care iau asemenea decizii.
Știință evaluării a devenit din ce în ce mai sofisticată pe măsură dezvoltării societății în general și a economiei în particular, pentru a răspunde, în cele din

urmă, unor nevoi de informație (informare) din ce în ce mai complexe. Dezvoltarea graduală a evaluării a pornit de la practică, iar teoria științifică a devenit

curând necesară pentru a răspunde unor conjuncturi cât mai variate, cu principii și practici care să poată fi aplicate până la nivel de individ, proprietate sau

afacere particulară. Utilizând aceleași practici bazate pe raționamentul profesional al evaluatorilor și pe tehnicile moderne de culegere, analiză și utilizare a

informațiilor pertinente asupra valorii proprietății și utilizării ei, relevanță și comparabilitatea valorii căpăta recunoaștere. Încrederea pe care o inspiră evaluarea

influențează deciziile persoanelor care posedă, conduc, vând, cumpără, investesc sau împrumută bani garantați cu proprietăți imobiliare.
 Evaluarea este o analiză care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natură, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese
privind o anumită proprietate imobiliară, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiză și evaluarea proprietăților.Procesul de evaluare este
activitatea care are că finalitate estimarea valorii și se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee și activități coerente și ordonate finalizate cu un raport
de evaluare care sprijină valoarea estimată, prezentând descrierea specifică a proprietății evaluate, data (momentul) estimării, rezervele și condițiile limitative
aferente și concluziile desprinse din diversele metodele utilizate.

Evaluarea este necesară oriunde o proprietate este tranzacționata prin vânzare-cumpărare, cu ocazia închirierilor și în general oriunde apăr situații în care
trebuie luată o decizie sau urmează să se acționeze sau să se stabilească o strategie pentru care este necesară o estimare a valorii. Printre situațiile particulare în
care este necesară evaluarea proprietății se număra:

- transferul de proprietate sau de folosință;

- impozitarea proprietății;

- determinarea programului de utilizare a proprietății;

- finanțarea proprietății;

- compensarea pentru pagube.

Finanțarea proprietății și creditul utilizează evaluarea pentru estimarea valorii garanției oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca, asigurarea
investitorului cu o bază solidă pentru a cumpără valori mobiliare asigurate de proprietate și/sau stabilirea unei baze pentru deciziile referitoare la asigurarea sau
garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară.

Evaluarea este necesară în cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de piață a unei proprietăți că un tot, înainte de expropriere, estimarea valorii de
piață a ceea ce rămâne după expropriere și estimarea daunelor la o proprietate avariată.

Procesul de impozitare a proprietății utilizează (sau ar trebui să utilizeze) evaluarea pentru estimarea valorii în cauza, separării activelor depreciabile
(construcții de activele nedepreciabile-terenuri-și estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru moșteniri sau donații, estimarea valorii patrimoniului
istoric sau cultural.

Alte situații în care apare necesitatea evaluării sunt:

 - stabilirea eșalonării chiriei;

- stabilirea fezabilității unei construcții sau a unui program de renovare;

- asistarea firmelor care doresc să cumpere locuințe pentru salariații transferați;

- satisfacerea cerințelor asiguratului și asiguratorului;

- asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de acțiuni sau reevaluărilor contabile;

- estimarea valorii de lichidare pentru o vânzare forțată sau licitație;

- asistarea clienților în probleme de investiții, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restricțiile și programarea în timp;

- acordarea consultanței comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale acțiunilor propuse;

- arbitrarea părților aflate în litigiu;

- determinarea tendințelor cererii și ofertei pe piață specifică;

- determinarea situației existențe la un moment dat pe piață imobiliară.

Tipuri de valori atașate proprietăților imobiliare

Proprietatea imobiliară sau interesul atastat uneia trebuie să aibă 5 caracteristici pentru a avea valoare pe piață imobiliară: utilitate, cerere efectivă, raritate
relativa, transferabilitate și siguranță.

Utilitatea este abilitatea proprietății de a satisface cerințele sau dorințele umane, cum sunt de exemplu adăpostul, spațiul privat sau câștigul.

Cerința efectivă este necesitatea sau dorință subiectivă de a obține serviciul sau satisfacția generate de proprietate, pe bază puterii de cumpărare sau a
capacității financiare.

Raritatea relativa desemnează cerința că ofertă să fie limitată față de cerere.

 Transferabilitatea semnifica faptul că dreptul de proprietate pot trece de la o persoană (fizică sau juridică) la altă cu o ușurință relativa.

Siguranță desemnează calitatea unei proprietăți de a fi amplasată într-un mediu în care acționează legea și ordinea, în așa fel încât investitorii în proprietăți
imobiliare să nu riște pierderea dreptului de proprietate în urmă unor eventuale manifestări negative ale incertitudinilor politice sau legislative.

Principalele categorii de valoare care se pot atasa proprietatilor imobiliare sunt:

1. valoarea de piata;

2. valoarea de utilizare;

3. valoarea de investitie;

4. valoarea de asigurare;

5. valoarea de impozitare;

6. costul de inlocuire net (CIN);

7. valoarea de casare;

8. valoarea de lichidare (in urma unei vanzari fortate);

9. valoarea speciala.

Principiile evaluării proprietăților imobiliare

Practică evaluării a impus de-a lungul timpului câteva principii de bază care pornesc de la premisă că proprietățile imobiliare sunt bunuri fungibile, cărora li
se poate aplică teoria economică. Aceste principii sunt:

a) cererea și ofertă. Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre cererea și ofertă existențe la data evaluării.
 b) schimbarea. Forțele cererii și ofertei sunt într-o dinamică permanență și creează în mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuații
ale prețului și valorii. Principiul schimbării presupune că evaluatorul să sesizeze cauzele și efectele forțelor cererii și ofertei studiind tendințele și impactul lor
asupra valorilor proprietăților imobiliare. Acest principiu obligă specificarea datei evaluării;

c) concurență. Prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vânzători, antreprenori și alți
participanți pe piață imobiliară;

d) substituția. Un cumpărător rațional nu va plăți mai mult pentru o proprietate decât costul de achiziție a unei alte proprietăți cu aceleași caracteristici;
această înseamnă că trebuie să existe (sau creață) o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală, ținând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un
cumpărător are următoarele alternative:

a. să cumpere o proprietate existența cu o utilitate egală cu cea în cauza, această însemnând că evaluarea se poate aborda prin comparație pe piață cu
tranzacțiile anterioare pentru a estima valoarea de piață;

b. să cumpere un teren și să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate egală cu cea în cauza, această constituind bază pentru abordarea prin
costuri a estimării valorii de piață;

c. să cumpere o proprietate ce produce venituri în același cuantum și cu aceleași riscuri cu proprieatea în cauza, această fiind bază abordării prin venituri
în estimarea valorii de piață.

e) proporții variabile. Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare când factorii de producție (muncă, natură,
capitalul și/sau managementul)sunt în echilibru relativ;

f) contribuția (productivitatea marginală). Valoarea oricărui factor de producție sau componența a proprietății, depinde de cât de mult prezența acestuia
adaugă plusvaloare la valoarea globală a proprietății. Acest principiu poate fi interpretat și prin estimarea pierderii de valoare atunci când un factor de producție
(sau unul dintre componentele sale) lipsește. Acest principiu permite efectuarea unor corecții în cazul comparației cu tranzacțiile anterioare și totodată asigură o
bază pentru estimarea deprecierii cauzată de lipsuri (deficiente) sau de plusuri ale proprietății în abordarea prin costuri;

g) cea mai bună utilizare. În scopul evaluării pe piață, proprietatea ar trebui evaluată în ipoteză celei mai bune utilizări. Această implică o utilizare
legală, posibilă și probabilă a unei proprietăți imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea (este cazul construcțiilor nepotrivite
celei mai bune utilizări a terenului și care construcții nu reprezintă o valoare adecvată adăugată terenului);
 h) conformitatea. O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă atunci când este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic și social sau de
utilizare a terenului compatibilă și armonioasă;

i) anticiparea. Valoarea de piață este egală cu valoarea actualizată a veniturilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, așa cum sunt percepute
de vânzătorii și cumpărătorii tipici.

Etapele procesului de evaluare

Procedurile sistematice izvorâte din practică evaluării sunt aplicate în toate cazurile, cu toate că diferitele caracteristici ale proprietăților imobiliare sunt
particulare de la caz la caz. Etapele uzuale în procesul de evaluare sunt:

1. stabilirea obiectului evaluării;

2. planificarea activităților necesare;

3. culegerea, ordonarea, analiză și interpretarea datelor și transformarea în estimare rezonabilă a valorii.

Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmează a fi evaluat până la transmiterea rezultatelor
către client. Fiecare proprietate imobiliară este unică și pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singură proprietate. De regulă, misiunea de
evaluare își propune să estimeze valoarea de piață și procesul de evaluare conține toate etapele necesare. Totuși, procesul de evaluare asigură cadrul necesar
pentru a putea fi estimate și alte categorii de valoare. Numărul etapelor depinde de natură misiunii de evaluare și de informațiile care sunt accesibile. În toate
cazurile, procesul de evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieței și analizei datelor, în aplicarea tehnicilor de evaluare și în integrarea
rezultatelor acestor tehnici analitice într-o estimare a valorii solicitate.

1. Primul pas în procesul de evaluare, definirea obiectului, conține mai multe etape care trebuie să stabilească limitele evaluării, eliminarea oricărei
ambiguități referitoare la natură misiunii și identificarea proprietății imobiliare ce se evaluează, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evaluării,
definiția valorii solicitate de client, data și sferă evaluării și alte condiții limitative.

2. A două etapă conține analiză preliminară, culegerea și selectarea informațiilor, activități care conțin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de
evaluator. Astfel, în primul segment de activități (A) trebuie identificate datele generale care includ informații referitoare la forțele sociale, economice,
legislative și de mediu care afectează (sau pot afecta) valoarea proprietății. Evaluatorul trebuie să analizeze interacțiunea acestor patru forțe care creează
climatul economic în care valorile proprietăților se modifică sau nu la un moment dat și într-un loc dat. Aceste informații sunt esențiale în evaluare din cel puțin
următoarele 3 motive:
 1) asigură un fundament în care se plasează specificul proprietăților imobiliare evaluate;

2) constituie informații din care se pot extrage tendințele ce influențează valoarea terenului și a corelării cu valoarea construcțiilor;

3) reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor și estimarea valorii finale.

Al doilea segment de activități (B) au că scop culegerea datelor specifice care să fie convertite în informații despre proprietatea imobiliară evaluată
(subiect) și despre proprietățile imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum și alte caracteristici relevante ale pieței imobiliare locale. Datele
specifice despre subiect sunt oferite prin descrierea terenului și a construcțiilor, care ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile legate de vânzări,
închirieri sau alte caracteristici ale pieței locale. În analiză datelor generale se urmăresc tendințele pe plan naționale, regional sau local; în analiză datelor
specifice se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul.

Al treilea segment de activități (C) cuprinde analiză cererii și ofertei competitive care sprijină evaluatorul în extragerea prețurilor de vânzare specifice,
condițiile de închiriere, veniturile și cheltuielile, indicele de recuperare a investiției, costurile de construcție, durată de viață economică estimată a construcțiilor
și gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicație referitoare la valoarea proprietății imobiliare analizate. Datele referitoare la
ofertă competitivă și la cerere sunt informații necesare pentru a înțelege poziția competitivă a proprietății imobiliare pe o piață viitoare. Datele referitoare la
ofertă cuprind componentele proprietăților imobiliare competitive (atât existențe cât și propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbție a pieței. Datele
referitoare la cerere includ: populația, veniturile, ocuparea forței de muncă și rezultatele sondajelor privind utilizatorii potențiali. Gradul de ocupare și prețurile
oferite indică punctele țări sau punctele slabe ale cererii. Din analiză acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezența sau de perspectivă a
proprietății.

3. A treia etapă va începe prin analiză celei mai bune utilizări. Cea mai bună utilizare se va consideră atât pentru teren, în ipoteză că ar fi liber, cât și pentru
proprietatea imobiliară existența (teren și construcțiile de pe el), iar concluziile trebuie să fie coerente. Pentru a fi luată în considerație, cea mai bună utilizare
trebuie să îndeplinească 4 condiții: să fie legal permisă, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim profitabilă. Cea mai bună utilizare a terenului și a
construcțiilor se alege din mai multe alternative.

Evaluarea terenului este realizată individual de cea a construcțiilor aferente sau a proprietății în general, atunci când valoarea acestuia este relevanță pentru
proprietatea în cauza. Pentru estimarea valorii acestuia pot fi aplicate 6 metode de evaluare, care vor fi prezentate ulterior. Cea mai fiabilă metodă de evaluare a
terenurilor este considerată, totuși, că fiind metodă comparației cu vânzările anterioare; astfel, vânzările unor parcele de teren liber similare cu cea evaluată sunt
analizate și comparate în funcție de proprietățile terenului de evaluat. Dacă nu sunt suficiențe date pentru comparare sau dacă corecțiile se dovedesc a fi prea
mari, evaluatorul va utiliza și alte metode de evaluare a terenului, dintre cele disponibile și aplicabile fiecărui caz particular în parte. Alegerea unei metode sau a
alteia pentru estimarea celei mai bune valori este în funcție de raționamentul profesional al evaluatorului.
 În evaluarea proprietăților imobiliare (dar și în evaluarea altor tipuri de proprietăți) sunt utilizate trei abordări clasice:

· abordarea prin cost;

· abordarea prin comparația vânzărilor;

· abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Evaluatorii estimează valoarea proprietăților imobiliare cu ajutorul unor metode și proceduri specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a
datelor-cost, comparația vânzărilor și capitalizarea veniturilor. În toate estimările valorii imobiliare se utilizează una sau mai multe metode, iar aplicarea lor
depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării și de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Deși toate cele trei abordări sunt aplicabile, totuși una sau mai multe metode pot avea o semnificație mai mare într-un anumit caz. De exemplu, abordarea
prin cost se poate dovedi neadecvata în evaluarea proprietăților imobiliare cu construcții vechi care au o depreciere ridicată, cauzată de deteriorarea fizică și de
neadecvarea funcțională, care sunt dificil de estimat.

Comparația cu vânzările anterioare nu poate fi aplicată cu succes pentru evaluarea proprietăților imobiliare foarte specializate (cum ar fi o biserică sau un
cimitir) pentru că nu există date comparabile. Abordarea prin capitalizarea venitului nu se poate utiliza în cazul clădirilor ocupate de proprietar. Această
abordare poate să nu fie adecvată pe piață proprietăților comerciale sau industriale în care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul. Oricare ar fi cazul
sau proprietatea de evaluat, profesioniștii evaluatori trebuie să aplice cel puțin două dintre cele 3 metode de evaluare, urmărind abordări diferite, chiar dacă sunt
recunoscute și cazurile în care o singură metodă poate fi considerată suficientă.

Abordarea prin cost este bazată pe ipoteză că participanții pe piață fac legătură între valoare și cost. În această abordare, valoarea unei proprietăți
imobiliare se estimează prin adăugarea valoarii terenului la valoarea costului de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea construcțiilor existențe și apoi
scăzând deprecierea (deteriorarea fizică și neadecvarea funcțională) apărută din diferite cauze. Se include în valoarea estimată profitul normal ce îl obține
antreprenorul. Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și pentru acele proprietăți care nu se vând frecvent pe
piață. Rezultatele acestei abordări pot fi folosite pentru comparații cu rezultatele altor metode ce se pot aplică.

Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare este utilă când există un număr de proprietăți similare care au fost vândute recent. Utilizând această
metodă, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparând proprietatea pe care o evaluează (proprietatea subiect) cu alte proprietăți similare, numite tranzacții
comparabile. Prețurile de vânzare ale proprietăților ce sunt considerate că fiind cele mai comparabile, au tendința de a indică un interval în care se va situa și
valoarea proprietății subiect.
 Elementele de comparație pentru estimarea similarității proprietăților imobiliare pot fi:

o drepturile de proprietate transmise;

o condițiile de finanțare;

o condițiile de vânzare;

o condițiile pieței;

o localizarea;

o caracteristicile fizice;

o caracteristicile economice;

o utilizarea proprietății;

o componentele non-imobiliare ale valorii.

Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmărește estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea
proprietății imobiliare. Că și în cazul abordării prin comparația vânzărilor, abordarea prin venit necesită un studiu de piață. Cercetarea și analiză datelor se
efectuează pe bază raportului dintre cerere și ofertă, care oferă informații despre tendințele și previziunile pieței. Nivelul de fructificare a capitalului investit
atrage investiția de capital în funcție de riscul aferent afacerilor imobiliare. În plus, nivelul fructificării așteptat de investitori fluctuează în funcție de
schimbările de pe piețele monetare și de fructificările oferite de alte domenii de investiții alternative. Evaluatorul trebuie să fie la curent cu schimbările de pe
piață monetară și de capital, în cazul investițiilor comparabile.

Datele specifice pe care evaluatorul le analizează în această abordare sunt: venitul brut anual previzionat, obținut din exploatarea proprietății imobiliare,
diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare și a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul și durată fluxurilor de venituri și
valoarea previzionată de vânzare a proprietății după o anumită perioadă de timp specificată. După ce se estimează veniturile și cheltuielile, fluxul de profituri
este capitalizat cu o rată de capitalizare sau este actualizat cu o rată de actualizare. Rațele de capitalizare sau de actualizare utilizate sunt deduse din rațele de
fructificare acceptabile și așteptate pentru proprietăți imobiliare similare.
 Analiză rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul analizează concluziile alternative și selectează în final o valoare. De multe
ori este necesară o trecere în revistă a întregului proces de evaluare. În această etapă, evaluatorul se bazează pe experiență, expertiză, logică și raționamentul
profesional, pentru a explică, reconcilia și rezolvă diferențele între rezultatele obținute prin aplicarea unor metode de evaluare diferite. Evaluatorul trebuie să
judece/aprecieze însemnătatea relativa, aplicabilitatea și fundamentarea fiecărui rezultat și se va bază mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului evaluării.
Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea tuturor faptelor și evidențelor colectate în procesul de evaluare.

Orice evaluare profesională are că și finalitate raportul de evaluare. Formă, dimensiunile și conținutul raportului de evaluare diferă în funcție de cerințele
clientului, de tipul proprietății imobiliare și de natură misiunii de evaluare. Asociația Națională a Evaluatorilor din România a elaborat un standard profesional
care recomanda conținutul raportului de evaluare, cu scopul protecției clientului și asigurării unui nivel profesional adecvat al raportului. În calitate de
document scris, raportul de evaluare asigură evaluatorului oportunitatea de a fundamenta și explică opiniile și concluziile sale și de a demonstra soliditatea
valorii estimate. Conținutul raportului este de fapt și o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele, informațiile și faptele colectate în
cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluziile sale. Raportul reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice și de evaluare,
abilitatea de a interpretă datele relevante și logică în selectarea tehnicilor și procedurilor adecvate, precum și modul de aplicare a lor pentru a deduce estimarea
finală a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care da posibilitate beneficiarului să înțeleagă problemă și datele faptice și să urmărească logică
evaluatorului până la concluzia finală.

Valoarea de piață este definită de standardul internațional de evaluare IVS1 elaborat de Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) intrat
în vigoare la data de 1 iulie 2000 că fiind "sumă estimată pentru care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un vânzător hotărât și un cumpărător
hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauza, prudent și fără constrângeri".

În cadrul definiției, sumă estimată se referă la cel mai probabil preț ce se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării și în celelalte condiții
stipulate în definiție.

"Data evaluării" cere că estimarea să se facă cu referire la o data precisă. Mărimea valorii urmează să reflecte situația și circumstanțele reale ale pieței la o
anumită data și nu în trecut sau viitor față de data respectivă; definiția presupune și simultaneitatea schimbului cu încheierea contractului fără nici o modificare
a prețului.

"Cumpărătorul hotărât" se referă la un cumpărător motivat, dar care nu este obligat să cumpere cu orice preț; el cumpără în conformitate cu realitățile de pe
piață curentă, cu așteptările lui și nu pe o piață imaginară sau ipotetică ce nu poate fi demonstrată sau anticipată că există; presupusul cumpărător nu va plăți un
preț mai mare decât cere piață; evaluatorul nu trebuie să facă presupuneri nerealiste referitoare la condițiile pieței, nici să considere un nivel al valorii de piață
peste cel ce se poate obține în mod rezonabil.
 "Vânzătorul hotărât" semnifica cerința în stabilirea valorii de piață că vânzătorul să nu fie nici foarte doritor și nici forțat să vândă la orice preț și totodată
să nu fie forțat să țină la un preț ce nu este considerat rezonabil pe piață curentă; vânzătorul hotărât este motivat să vândă proprietatea imobiliară în condițiile
pieței pentru cel mai bun preț ce se poate obține după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț.

O "tranzacție echilibrată" este una în care între părți nu există o relație particulară sau specială (de exemplu, firmă mamă și sucursală ei sau între proprietar
și chiriaș) care ar face că nivelul prețului să nu fie caracteristic pieței; se presupune că părțile acționează independent.

Un "marketing adecvat" înseamnă că proprietatea imobiliară a fost anunțata la vânzare într-un mod adecvat, că să se poată obține cel mai bun preț. Durată
publicității depinde de condițiile pieței, dar trebuie să fie suficientă pentru că proprietatea să fie adusă în atenția unui număr suficient de cumpărători potențiali.

"în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauza și prudent" presupune că atât vânzătorul cât și cumpărătorul sunt informați în mod rezonabil despre
natură și caracteristicile proprietății imobiliare, utilizarea ei în prezent și potențială, precum și despre situația pieței la data evaluării. Fiecare parte se presupune
că își apăra interesele în cunoștință de cauza și prudent, pentru a obține cel mai bun preț pentru poziția lor în cadrul tranzacției. Prudența se estimează prin
referirea la situația pieței la data evaluării, fără a beneficia de cunoștințele obținute la o data ulterioară. Nu poate fi considerat că imprudent un vânzător ce vinde
o proprietate pe o piață cu prețuri în cădere, la un preț mai mic decât nivele anterioare. În asemenea cazuri, la fel că în alte situații de vânzare-cumpărare pe
piețe cu prețuri în schimbare, un vânzător sau un cumpărător prudent va acționă în concordanță cu cele mai bune informații despre piață, disponibile în acel
moment. "Fără constrângeri" semnifica faptul că fiecare parte este motivată să între în tranzacție, dar nici una nu este forțată sau constrânsă să o încheie.

METODELE DE EVALUARE

Cele 3 metode de evaluare prezentate în primul capitol, care urmăresc o abordare prin cost, prin comparația vânzărilor și prin capitalizarea veniturilor,
vor fi tratate în continuare. Primele două metode, metodă de evaluare prin comparația vânzărilor și cea efectuată prin costuri sunt analizate în cadrul
evaluării terenurilor și în cadrul evaluării construcțiilor(întrucât în cazul ambelor metode se impune evaluarea separată e terenurilor de evaluarea
construcțiilor), iar metodă bazată pe capitalizarea veniturilor (metodă cu abordare a evaluării prin randament) este tratată separat, întrucât consideră
terenurile și construcțiile aferente că un tot unitar care contribuie nediscriminatoriu la generarea de venituri.

Evaluarea terenului

În condițiile în care proprietatea de evaluat aparține unei societăți comerciale, se consideră situația în care terenul este în proprietatea societății și
dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzacției. Înaintea evaluării propriu-zise trebuie analizate cel puțin următoarele aspecte:

Ø înregistrările contabile referitoare la teren și actele de proprietate asupra acestuia;

 Ø planurile amplasamentelor și verificarea referitoare la suprafața scriptica și cea faptică;

Ø din suprafața totală de teren se separă suprafețele care deservesc derularea activității (teren construit, aferent rețelelor, căile de transport etc.) și
suprafețele libere în exces care vor fi considerate în afară exploatării;

Ø în funcție de amplasarea terenului în zonă se culeg informații de piață privind valorile de tranzacționare în zonă, a terenurilor libere similare;

Ø se întocmește o fișa preliminară în care suprafețele terenurilor apăr distinct în funcție de destinația acestora (de exploatare sau libere) și de
localizarea acestora care va conține și valorile de piață ale terenurilor în zonele respective.

Odată parcurse aceste etape, evaluarea se efectuează în funcție de tipul terenului, fie că este teren în exploatare sau teren în exces. Evaluarea terenului în
exploatare se realizează ținând cont de faptul că terenurile contribuie la desfășurarea activității și deci, în această perioadă valoarea lor este diferită față de
valoarea de piață; evaluarea trebuie să aibă în vedere pe lângă valoarea de piață a terenurilor în zonele respective faptul că ele vor fi imobilizate încă un
număr de ani egal cu durată de viață economică a întregului obiectiv (tipul de valoare rezultată nu este valoare de piață). Evaluarea terenurilor în exces se
evaluează de regulă la valoarea de piață în condiții în care există informații de poate fi din următoarele proceduri: comparația , proporția, extracția,
parcelarea, capitalizarea rentei de ; proporția extracția costului cu comparației directe, iar capitalizării cu costului, parcelarea combinând toate cele
trei metode.

Metodă comparației directe

Premisele în considerarea acestei metode sunt acelea că terenurile sunt libere sau se consideră libere, pentru scopul evaluării. Metodă este cea mai utilizată
și preferata atunci când există date comparabile. Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate și
corectate în funcție de asemănări sau deosebiri. Elementele de comparație sunt drepturile de proprietate, restricțiile legale, condițiile pieței (data vânzării),
localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt
caracteristicile fizice, adică suprafața și formă, lungimea la fațadă, topografia, localizarea și vederea. Este rațional să se coreleze rezultatele a două sau mai
multe comparații.

Metodă proporției

Această metodă cunoscută și sub numele de metodă alocării, este bazată pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, care spune că normal există
un raport tipic între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți în anumite localizări. Acest raport este în general
mai sigur când construcțiile sunt relativ noi. La construcțiile mai vechi crește raportul valoare teren/valoare proprietate.
 Metodă extracției

Metodă extracției este o variantă a metodei proporției. Valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți prin scăderea contribuției
construcțiilor care este estimată prin costuri și depreciere. Proprietățile din zonă rurală sunt estimate frecvent prin această metodă, deoarece contribuția clădirilor
în valoarea totală este, în general, redusă și ușor de identificat.

Metodă parcelării

Metodă este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare și există date de comparație pentru aceste tipuri de
parcele.