Mutat in Spania

Mutat in Spania

PREAMBUL

1.

Informatiile din acest material nu sunt pentru cei care:

Nu vor sa plece sau sa se mute din Romania.
Vor sa plece din Romania, dar nu vor sa se mute in Spania, ci in orice alta tara.

2.

Informatiile din acest material se adreseaza:

Cu informatii generale - celor care vor sa plece din Romania si care vor sa se mute in
Spania. Si celor care vor sa investeasca in imobiliare in Spania. Sau care vor si-si.
Cu informatii specifice - celor care vor sa plece din Romania si care vor sa se mute
in Elche, langa Alicante. Sau sa investeasca aici, in imobiliare. Sau si-si.

3.

Important:
Nu recomand si nu sfatuiesc pe nimeni sa plece din Romania si sa se mute in alta tara.
Fiecare este responsabil de deciziile lui si fiecare isi cunoaste cel mai bine motivele
pentru care decide sa ramana in Romania.
La fel, fiecare isi cunoaste cel mai bine motivele pentru care s-a gandit vreodata sa
plece si sa se mute din Romania.
La fel, cei care s-au decis sa o faca isi au motivele lor.
La fel, cei care au facut-o deja stiu cel mai bine de ce au facut-o.

4.

Pentru noi, personal, decizia de a ne muta in Spania, in Elche, mai precis, a fost lucrul
cel mai bun pe care l-am facut, in primul rand pentru copiii nostri, pentru viitorul
lor, dar si pentru noi, pentru viata noastra de zi cu zi.
Aici traim intr-o lume normala, care nu este perfecta, dar care ne ofera in fiecare zi
motive sa ne bucuram de decizia luata. Si cand avem motive de nemultumire, ne
gandim la motivele de fericire, care sunt majoritatea.

5.

Povestile si informatiile din acest material au fost adunate in aceasta forma ca

urmare a intrebarilor si comentariilor primite pe grupul Mutat in Spania, de pe
Facebook. Ele pot contine mici erori sau inadvertente, pentru ca sunt din experienta
mea personala si, om fiind, pot fi expus greselii. Multumesc pentru intelegere!
Astept cu interes comentarii, feedback, intrebari, sesizari si reclamatii pe adresa de
mail dan@3pm.pm si pe WhatsApp la numerele: +40742231123 sau +34643089751.
I.

Cum am ajuns noi in Elche si cum am facut primele investitii - ce cheltuieli

presupune o investitie imobiliara

Dupa vacanta de primavara din 2019, in care am petrecut doua saptamani prin
Andalucia, in ultimele trei zile am stat la mare, in Santa Pola si atunci am vizitat
pentru prima data Elche, unde ghid mi-a fost un fost coleg de la Dialog/Orange, care
locuia in Elche de 4 ani deja.

Urmatorul pas a fost „luna de explorare si acomodare”, pe care am petrecut-o aici

intre 10 decembrie 2019 si 10 ianuarie 2020. In perioada aceea am vizitat orasul la
pas, am facut liste cu anunturile cu apartamentele de vanzare de prin balcoane si am
luat contact cu multe agentii imobiliare, pentru a ne anunta ca potentiali
cumparatori.
In ianuarie 2020 am vandut un apartament din Bucuresti, cu 120.000 euro (zona
Baneasa, bloc nou, doua camere, garaj – era inchiriat cu 600 euro/luna, deci un yield
de 6% pe an) si in februarie am venit in Elche, pentru o saptamana. Aveam, din
ianuarie, o lista scurta cu apartamente vizate pentru cumparare si atunci am facut
primele doua tranzactii: un apartament cu 3 camere (2 dormitoare) in zona Avenida
de la Libertad cu 37.000 euro si unul in zona Plaza de Crevillent, cu 4 camere (3
dormitoare), cu 47.000 euro.

In Spania cumparatorul nu plateste comision, la agentie (doar vanzatorul plateste –

intre 2.000 si 5.000 euro), dar pentru ca fostul meu coleg m-a ajutat sa pun pe lista
scurta apartamente in zone bune, care sa poata fi inchiriate usor, am fost de acord
sa-i platesc lui 2,5% pentru fiecare apartament cumparat din lista facuta impreuna
cu el. Cumparatorul plateste apoi taxa de achizitie de 10% si taxele notariale (400-
600 euro). Alte cheltuieli care sunt in sarcina noului proprietar: inregistrarea
apartamentului la Registro de Proprietad (300-400 euro), IBI (taxa pe proprietate,
anuala – 200-300 euro, pentru apartamente pana in 50.000 euro – aceasta se plateste
de catre noul proprietar din anul urmator), asigurarea obligatorie (200-250 euro,
anual), transferul contractului de apa-canal-gunoi (150 euro). Transferul
contractului de energie electrica nu presupune nicio taxa. Proprietarul mai plateste
lunar si Gastos de comunidad – intretinerea scarii (curatenie, lumina, etc), care este
20-30 euro/luna, in functie de cate apartamente sunt pe scara, dar poate sa fie si mai
mult, daca blocul are lift. Pentru apartamentele inchiriate este recomandat sa se
plateasca Seguro de impago, o asigurare care acopera chiriile, in cazul in care
chiriasul nu plateste. Aceasta asigurare este in jur de 250 euro/an.

Unul din cele doua apartamente – cel cu 4 camere, era deja mobilat, a trebuit doar sa
schimb un geam si sa cumpar televizor si un frigider nou si am putut sa-l inchiriez
imediat, din luna martie, cu 425 euro/luna. Celalalt apartament a intrat in renovare:
a fost varuit complet, s-au schimbat toate usile interioare si cea de la intrare
(geamurile si usile de la balcon erau din aluminiu), s-a scos toata mobila veche din
casa (mai putin biblioteca din living), s-a pus parchet peste tot si gresie noua in
bucatarie, mobila de bucatarie si electrocasnicele au fost puse noi. Toata aceasta
lucrare a fost facuta sub indrumarea fostului meu coleg: a angajat si a coordonat
echipa de renovare, s-a ocupat de toate achizitiile (materiale, usi, mobila de
bucatarie, etc),

a coordonat aruncarea celor vechi (sa fie OK dpdv legal) si transportul celor noi, a
verificat lucrarea dpdv calitativ. Toata renovarea a durat ceva mai mult decat de
obicei, din martie pana in iulie 2020, pentru ca exact in perioada aceea a fost si lock-
down total in Spania. Pentru tot efortul lui (diriginte de santier si mai mult decat atat)
i-am platit fostului meu coleg 10% din valoarea totala a lucrarii, adica aprox 1.500
euro (total investitie in renovare, mobilier, electrocasnice, etc - in jur de 15.000
euro). Noi am stat in acest al doilea apartament, cand ne-am mutat in Spania, in
august 2020. El fiind renovat complet si avand si lift, a fost inchiriat cu 475euro/luna
in Oct. 2021 (cand ne-am mutat noi intr-unul mai mare).
II.

Elche – Orasul

Elche este al doilea oras ca marime, dupa Alicante, care este capitala provinciei cu
acelasi nume, din Comunitatea Valenciana.

Elche este un oras industrial, recunoscut in Europa si in lume ca un producator

important de incaltaminte, dar si oras universitar, cu o universitate publica si una
privata, si este si locul unde se gasesc cei mai multi palmieri din Europa.
Harta – cartiere, zone, regiuni

Regiunile din stanga sus: cartierul Carrus – este “cartierul muncitoresc”, aici e cea
mai mare oferta de apartamente cu preturi OK pentru investitii.

Regiunile din stanga jos: El Pla. Delimitarea intre El Pla si centru este facuta de raul
Vinalopo – locuintele de langa rau sunt mult mai scumpe decat celelalte, din cartier,
la cateva starzi distanta.

Regiunile din dreapta: Altabix. Sus, zona universitatii, cel mai in dreapta, Nueva
Altabix, un cartier nou, pe langa stadionul mare.

Locuintele noi de aici au preturi de peste 1.000-1.500 eur/mp, sau chiar mai mult

Regiunile din centru-jos – centrul orasului. In majoritate sunt cladiri vechi,

locuintele de aici au preturi foarte mari.
Harta – zone de investit

Comentariile de mai jos sunt cu referire la gasirea apartamentelor pretabile pentru

investitii imobiliare cu rentabilitata cat mai apropiata de 10%/an.

De exemplu, pe Fotocasa, care are si harta, vedem concentrarea apartamentelor de

vanzare, care sunt pana in 50.000 eruo, in Carrus si putine in El Pla.
Pe harta se arata odata doar 30 din cele aproape 350 disponibile, dupa criteriul max.
50.000 euro, dar, statistic, distributia celorlalte este la fel.
In ultimul timp preturile apartamentelor vechi au crescut, datorita cererii mai mari
de la inceputul anului (se intrevede o relaxare post-pandemie), datorita inflatiei si
datorita faptului ca locuintele noi se construiesc la preturi foarte mari – scumpire
materiale, carburanti, energie, etc.
Apartamentele vizate pentru investitii ar trebui sa ajunga, cu tot cu taxe (10% + notar
+ etc), cu reforma si mobilier si electrocasnice, pana la max 55.000 euro, dar targetul
acesta este din ce in ce mai greu de atins, mai ales pentru apartamente care nu sunt
la ultimul etaj (4-5-6, si in blocuri fara lift).

Pentru cei care vor sa locuiasca in Elche, in centru e cel mai frumos, mai ales daca
ai garaj, iar cei care au nevoie de mai mult spatiu, gasesc case frumoase (din cele
insiruite), cu o curte mica, in Altabix - 200-250.000 euro. In cartierele exterioare
orasului: Bonavista, La Penya de les Aguiles, La Galia, Jubalcoi, etc, casele sunt pe
terenuri de 2-3.000 mp si necesita o investitie totala de peste 300.000 euro.
Strada din centru Casa in Bonavista

Blocuri noi in Altabix Case insiruite in Altabix

Blocuri vechi – anii 70

III.

Mutare sau investitie imobiliara in Spania – Elche.

Sau si-si.
Pasii.

Ce trebuie sa faci pentru o achizitie imobiliara in Spania

Ca investitie sau/si pentru ca sa te muti in Spania

Pas Obligatoriu Explicatii Detalii

Número de Identificación de Formularele se completeaza

Extranjero (similar cu CNP) se
primeste pe mail, la doua
saptamani dupa ce ai depus la
1 Obtinere NIE Ambasada Spaniei formularele
EX15 si Modelo 790, completate,
impreuna cu o copie dupa
pasaport si dupa plata taxei de 10
euro.
online, se tiparesc si vor fi
semnate in fata lucratorului de la
ghiseu, la ambasada.
Copiii pana in 18 ani nu primesc
NIE. Ei vor fi inregistrati la
primarie, cand se va face
empadronamiento.

Pas Recomandat Explicatii Detalii

La tranzactiile imobiliare din

Spania, cel mai des se foloseste Deschiderea uni cont se face, de
cecul. Acesta de obtine de la obicei, prin semnarea cererii de
banca (din Spania), pentru suma deschidere, la o banca din Spania.
agreata de parti, cu o zi inainte de
semnarea contractului la notar. Pentru eficienta, se pot trimite
O alta modalitate este cu cash, dinainte documentele cerute:
acceptata doar pentru tranzactii copii dupa NIE, pasaport sau ID,
imobiliare si doar in fata contract de munca plus extras din
Deschidere
notarului. Revisal sau dovada veniturilor
cont
(pensie, profesiuni liberale, etc) si
pentru plata
Pentru cumparatorul care nu are ultimii 3 fluturasi de salariu, daca
imobilului
cont la o banca din Spania, esti angajat.
2 cumparat
procedura este mai complicata, In felul acesta o procedura care
adica banii se vireza in contul poate dura 1-2 ore se scurteaza
si, eventual
notarului si acesta da cecul semnificativ.
Procura
vanzatorului, la semnarea
Notariala
contractului. Daca nu vrei sa te deplasezi in
Spania pentru deschiderea
Pentru cei care nu locuiesc in contului, sunt si banci la care poti
Spania si vor sa cumpere prin face asta online - Google poate sa
intermediar, trebuie sa faca o ti le spuna, desigur.
procura notariala pentru
persoana desemnata, la un notar Costul pentru procura notariala,
in Spania sau din tara de origine, in Spania este in jur de 75 euro.
tradusa in spaniola si apostilata.
Pas Daca vrei Explicatii Detalii

Empadronamiento este necesar

Empadronamiento este dovada in primul rand daca ai copii, ca
resedintei din Spania si se poate sa poti sa ii inscrii la scoala.
obtine prin prezenta personala la El se cere si la alte institutii
OMAC, un birou al primariei din publice, in functie de problema
localitatea respectiva, cu actele de cu care mergi in locurile
identitate (pasaport sau buletin) respective.
plus certificatele de nastere ale
copiilor si una din urmatoarele Empadronamiento mai este
variante: necesar si la obtinerea
Empadro-
3 1. Cu un contract de inchiriere al rezidentei temporare - Tarjeta
namiento
apartamentului/casei Verde, document care iti confera
sau mai multe drepturi - dar si
2. Proprietarul locuintei merge obligatii, desigur.
impreuna cu persoanele
respective si declara ca "ii ia in Pentru investitori,
spatiu". empadronamiento nu este
Procedeul este similar cu neaparat necesar, dar, ca ne-
obtinerea "mutatiei" la birourile de rezident trebuie facuta
evidenta populatiei, de la politia declaratia de venituri (din chirii)
din Romania. o data pe trimestru.

Pas Mai tarziu Explicatii Detalii

Rezidenta permite investitorilor
ca, pentru veniturile din chirii, sa
4 Rezidenta
faca declaratia de venituri o data
pe an.
La 5 ani de la obtinerea
rezidentei temporare, Tarjeta
Verde, poti aplica pentru
rezidenta definitiva si apoi, dupa
inca 5 ani, poti aplica pentru
cetatenie.

Pasii de mai sus ar trebui sa fie deajuns pentru ca, cineva care vrea sa-i urmeze,
sa poata sa o faca relativ usor – spun relativ, pentru ca sunt multi factori care
determina fiecare pas, de la pregatirea persoanei (incepand cu Google search),
pana la atitudinea celor cu care intra in contact, aici, in Spania, la fiecare pas.

Pentru cei care simt/cred ca au nevoie de indrumare in pasii de mai sus, de la

completare formulare, programari, vizite la banca, autoritati, etc, pot oferi
servicii de consultanta.
Indrumarea pe care pot sa o ofer este, desigur, personalizata, in functie de
nevoile fiecaruia si poate sa faca tot procesul mult mai eficient: adica persoana
care beneficiaza de aceste servicii sa cheltuie mai putin si sa rezolve totul mult
mai repede.

Valoarea serviciilor de consultanta se calculeaza dupa un tarif orar intre 40 si 75

euro, in functie de complexitatea serviciului oferit. Veti gasi mai departe, la
finalul fiecarui pas, o estimare generala a valorii serviciilor de consultanta pe
care pot sa le ofer.
IV.

Achizitia imobiliara

Calculul de mai jos este cu titlu de exemplu – pornind de la pretul de achizitie.

De la inceputul acestui an am observat, urmarind des site-urile de imobiliare, o

crestere a preturilor apartamentelor vechi, lucru confirmat si de cei care lucreaza
in agentii imobiliare si cu care am discutat in ultimul timp. O influenta este sigur
inflatia mai mare decat oricand si faptul ca locuintele noi se construiesc la preturi
foarte mari – mult mai mari decat acum 6-8 luni, de exemplu (materiale, energie, etc).
Inca nu stiu cum va fi influentata piata imobiliara (atat vanzari cat si inchirieri) de
evenimentele din Ucraina, posibil ca unii dintre ucrainienii plecati acum spre vest,
care au bani in valuta (cash sau prin conturi), sa ajunga si in Spania si sa isi caute
locuinta – asta ar putea contribui la cresterea preturilor. In plus, romanii si altii de
pe langa Ucraina iau in considerare, din ce in ce mai mult, achizitia unei locuinte in
vestul Europei, fia ca back-up sau ca investitie, fie pentru mutare.

Exemplu cu pasii si costurile achizitiei si inchirierii unui apartament - in Elche

Achizitie
Pret/Cost Detalii
apartament

Acest pret este ca exemplu de apartament mediu, de 70-90

mp, cu 3 dormitoare, in cartier muncitoresc, la etajul 4-5
(poate sa fie ultimul etaj), fara lift, pe care-l achizitionezi
pentru inchiriat.
45,000 € Pret achizitie
Pentru un apartament in care sa locuiesti, adica intr-o zona
mai buna, etaj inferior sau cu lift, aranjat mai bine, etc, poti
sa prevezi un buget de 80-100.000 euro sau si mai mult,
desigur, in functie de pretentii.

In Spania, cumparatorul nu plateste comision la agentia

imobiliara. Pot fi exceptii, de exemplu: vanzatorul are pretul
anuntat de 45.000 euro, iar comisionul pe care trebuie sa-l
dea la agentie este de 3.000 euro, adica ramane cu 42.000, iar
pretul minim pe care el il poate accepta poate fi 40.000 euro.
Daca este o singura oferta, de 40.000 euro, iar agentia vrea
Comision sa faciliteze tranzactia, ii poate propune cumparatorului sa
1,125 € achizitie plateasca el 1.500 euro, de exemplu. In felul acesta se face
2,5% vanzarea si toate partile sunt (partial) multumite.

Alta exceptie este cand cumparatorul comisioneaza expres

o agentie sa caute apartamente care sa indeplineasca
anumite criterii, iar agentia face lista scurta, trimite toate
detaliile si aranjeaza vizita, gestioneaza rezerva si procesul
de achizitie - aici exemplul cu 2,5%.
 In Spania, cumparatorul plateste taxa/impozit de 10% din
pretul de achizitie. Exceptie este cazul "Familia Numerosa",
adica familie cu 3 sau mai multi copii: daca apartamentul
Taxa cumparare
4,500 € este achizitionat ca locuinta familiala (nu pentru investitie),
10%
impozitul scade la 4%. Posibil ca exceptii sa mai fie si pentru
alte categorii de persoane, de ex cele cu handicap,
defavorizate, etc.

Taxele la notar sunt, de obicei, intre 400 si 800 euro, sau mai
600 € Notar
mult, in functie de valoarea proprietatii.

Inregistrarea in "Cartea Funciara" cuprinde taxa platita la

Inregistrare la Registrul de prorietati, 250-300 euro si 100-150 euro
400 € Registro de comisionul de consultanta: completarea formularului,
Proprietad depunerea lui, urmarirea inregistrarii si ridicarea
documentului final.

Cheltuielile obisnuite cu un apartament sunt:

- apa-canal-gunoi-curatenie strazi - acesta este un serviciu al

primariei, iar pentru transferul la noul proprietar este
necesar intocmirea unei documentatii de catre o persoana
autorizata (150 euro), la care se adauga comisionul de
administrare (50 euro) - corespondenta cu autoritatile si
schimbarea proprietarului. Lunar, aceasta cheltuiala este, in
medie de 30-50 euro, iar plata se face trimestrial.

- energia electrica - aici transferul proprietatii este gratuit,

Transfer apa-
proprietarul poate sa aleaga sa plateasca un consultant care
200 € canal-gunoi-
sa faca transferul, pentru 50 euro, de exemplu.
curatenie strazi
- gastos de comunidad - cheltuielile lunare cu intretinerea
imobilului (lumina si curatenie pe scara, etc) - acestea sunt de
obicei 20-30 euro/luna, sau mai mult, daca blocul are lift.
Toate cele de mai sus se pot pune in contul curent cu direct
debit sau "domiciliacion", cum se numeste aici si facturile se
platesc direct din cont.

Important: "domicilierea" facturilor de apa si energie

electrica se poate face in contul chiriasilor, doar "gastos de
comunidad" raman in sarcina proprietarului.
 In Spania, la tranzactiile imobiliare, cel mai frecvent se
foloseste plata cu cec, emis de o banca din Spania. Cecul se
cere la banca cu o zi inainte sau in ziua tranzactiei si are un
cost de 0,005 din valoare. Acest cost poate fi scazut, de banca,
daca asigurarea locuintei noi cumparate se face prin banca -
de exemplu.
Cost fila cec
225 € Se accepta totodata si plata cu cash, la semnare, la notar,
0,5 % mie
chiar daca suma este mare (nu sunt restrictii, ca in Romania).
Banca, anuntata dinainte, elibereaza cash orice suma, fara
probleme.

Am inteles ca, daca vrei sa platesti prin transfer dintr-o

banca din afara Spaniei, este o procedura e mai complicata,
banii se transfera in contul notarului si apoi catre vanzator.

Total achizitie +
52,050 €
taxe

Cheltuieli post-investitie, exemplu de calcul yield – rentabilitate

Renovare, reparatii, mobilier,

electrocasnice

1,500 € Zugravit Aici am luat exemplul unui apartament

cumparat de mine, care era gata mobilat,
inclusiv cu plita si cuptor, la bucatarie.
500 € TV
In cazul unui apartament luat de la banca, de
exemplu, care avea doar mobila de bucatarie,
300 € Frigider am achizitonat electrocasnicile noi, dar mobila
pentru living si 3 dormitoare am luat-o SH, iar
investitia totala a ajuns la 5.500 euro - deci, cu tot
300 € Masina de spalat
cu zugravit am cheltuit 7.000 euro.

Intr-un alt apartament, care a costat 37.000

euro, renovarea a fost apropape integrala:
inlocuit usi, parchet si gresie, mobilier nou
bucatarie si in camere, electrocasnice noi – total
Total renovare, cheltuit: 15.000 euro.
2,600 €
mobilier, etc
Daca de renovare, mobilare, etc se ocupa
altcineva, un "diriginte de santier", comisionul
acestuia este, de obicei, intre 10% si 15% din
suma totala investita.

54,650 54,650 Total achizitie + taxe

€ € + renovare, etc
 Venituri din chirii

Aceasta este chiria medie, la apartamentele

mele. Am si cu 400 si cu 475.

450 € chirie lunar Rentabilitatea cea mai buna o am la un

apartament achizitionat cu 47.000, cu toate
taxele si cheltuielile si care e inchiriat cu 450 -
randament peste 11%!

5,400 € 5,400 € Chirie anual brut

Cheltuieli
20 € 20 € Gastos com. lunar
240 € 240 € Gastos com. anual Acestea sunt cheltuielile deductibile.
250 € 250 € IBI - taxa propr. anual
250 € 250 € Asig. oblig. anual Daca administrarea proprietatii se
250 € 250 € Seguro impago anual comisioneaza unui tert, costul este aprox. 75
0€ 900 € Prop. management euro/luna.
Total cheltuieli
990 € 1,910 €
anuale
In cheltuieli deductibile se pot incadra si cele facute
cu renovarea: materiale (bonuri) si manopera
(factura).
4,110 euro - Cu administrarea proprietatii
facuta in regim propriu, de proprietar.
4,410 € 3,490 € Chirie anual net
3,190 euro - Cu administrarea proprietatii
externalizata.

200 € 200 € Contabil - 50 eur/trim Contabilul, care face declaratia trimestriala,

platit fara factura - daca se lucreaza oficial, cu o
firma de conta, cheltuiala poate fi de 2-3 ori mai
838 € 663 € Impozit pe venit 19% mare.

3,372 € 2,627 € Venit anual net

Rentabilitatea neta aici este cam cat cea bruta

din Romania – media in jur de 6%.
6.17 4.81 % - Yield anual
(daca administrarea o faci singur si nu platesti
pe altcineva)
V.

Cum optimizam

Optimizarea investitiei si a cheltuielilor – respectiv a veniturilor, pentru

apartamente de inchiriat, se poate face prin:

Achizitie „smart”
- la un pret cat mai mic – cate de mult se poate sub pretul pietei. Asta se poate face, cel
mai usor, cu „banii jos”, fara credit si cand gasesti vazatori care se grabesc foarte
tare, din diverse motive personale. Desigur, trebuie sa urmaresti permanent
anunturile imobiliare si sa actionezi rapid, cand identifici o oportunitate.
- apartamente renovate – ideal si mobilate, cu electrocasnice, etc – asta
eficientizeaza dpdv a cheltuielilor cu renovarea, pentru ca acum preturile sunt mult
mai mari, cat si dpdv a timpului pierdut – un apartament renovat si mobilat il poti
inchiria imediat, fara sa mai pierzi 2-3-4 luni cu renovarea, deci 2-3-4 luni de chirie.

Renovare eficienta
- folosirea materialelor cu raport bun pret/calitate – de la magazine „economice’,
outlet-uri, etc
- renovarea cu echipe proprii (fara factura) – economie de 21%, cat este TVA-ul.
- mobila de la second-hand sau cat mai economica – in oras si prin imprejurimi sunt
cateva depozite unde gasesti mobila si decoratiuni SH, dar si mobila mai ieftina, de
la producatori mici, locali.

Administrare proprie
- intocmirea personala a declaratiilor trimestriale de venit – necesita timp ca sa
inveti, dar nu este imposibil.
- property management in regim prpriu (daca locuiesti in Elche) sau la un cost cat
mai mic posibil – daca ai mai multe proprietati, poti negocia la volum.
- pentru orice lucrare care ar putea sa apara (zugraveli, lacatuserie, reparatii
instalatii sanitare si electrice, reparatii elctrocasnice, etc), sa ai o lista furnizori de
servicii ieftini si verificati, disponibili imediat.

Inchiriere personala
- fara plata comisionului catre agentii imobiliare: anunt cu afis la balcon, pe
Facebook Marketplace si pe site-urile de imobiliare
Alegerea chiriasilor
Alegerea unor chiriasi OK, care sa intretina bine apartamentul si care sa stea pe
termen lung influenteaza eficienta investitiei, chiar daca termenul in care gasesti
chiriasi este, de obicei, foarte scurt. Pentru ca este cerere mare, in maxim o luna de
la disponibilitatea apartamentului se poate ocupa cu un nou chirias.
Desi „feelingul” nu e neaparat un criteriu, e bine sa fie folosit, pe langa criteriile
obiective, cand se alege un chirias – criterii care sunt de urmarit si pentru ca
chiriasul sa fie eligibil pentru „seguro de impago”:
- actele de identitate (ale tuturor celor care vor locui)
- contract de munca pe perioada nedeterminata
- vida laboral (similar cu Revisal – se arata vechimea in munca)
- ultimii trei fluturasi de salariu
VI.

Locuinta proprie

Pentru cei care vor sa locuiasca in Elche, oferta este foarte variata:
- apartamente de la 50.000 de euro – 70-100 mp, 2-4 dormitoare, care necesita
renovare, in blocuri vechi (anii 70), fara incalzire, etaje superioare (4-5) fara lift
pana la 300.000 euro – penthouse, 150-250 mp, cu incalzire, cu terasa generoasa,
bloc nou, cu lift, cu garaj.
- case in oras (insiruite) in jur de 250.000 euro – 100-150 mp, curte mica, garaj,
piscina comuna in complex, incalzire
- case in cartierele de langa oras in jur de 300.000 euro – 200-250 mp, cu teren de 2-
3.000 mp, piscina, incalzire

Un apartament decent, cu 3-4 dormitoare, in jur de 100 mp, etaje inferioare sau in
bloc cu lift, renovat si eventual si mobilat, poate necesita un buget plecand de la
100.000 euro.

Cautarea este simpla, online, pe site-urile de imobiliare (idealista, fotocasa, pisos,

habitaclia, etc), unde poti sa setezi tot felul de criterii, ca sa eficientizezi rezultatele
afisate.

Nota:

In capitolul urmator veti regasi o procedura pe care o urmaresc eu la

achizitionarea unui apartament – in principal pentru investitii, cu destinatia de
inchiriat.

Pasii din procedura si criteriile personale se pot adapta, desigur, daca este vorba
de un imobil cu destinatia de locuit.

Asa cum am mai spus, pentru cei care nu vor sa se ocupe personal de achizitie si
o externalizeaza, am trecut, la fiecare etapa, oferta de consultanta. Valorile sunt
estimate pe baza unui tarif de 40-75 euro/ora si sunt orientative.
VII.

Alegerea imobilului

In functie de destinatia dorita, locuinta proprie sau pentru inchiriat, procedura

poate fi adaptata criteriilor personale.

ETAPE
Etapa A. Inainte de achizitie
1. Intocmire lista scurta apartamente de interes – research
1.1. Research – Online
1.2. Research – Agentii imobiliare
1.3. Research – Persoane fizice
2. Intocmire lista scurta apartamente de interes – lista cu criteriile (Excel)
2.1. Lista generala
2.2. Lista renovare
2.3. Lista cheltuieli si investitii
3. Vizita si evaluarea lucrarilor si investitiilor necesare
Evaluarea lucrarilor
Etapa B – Achizitia
1. Cu credit
2. Fara credit
Etapa C – Post-Achizitie
1. Acte proprietate
2. Utilitati
3. Renovare
4. Mobila si electrocasnice
Etapa D – Inchirierea
Preambul
Etape
Etapa E – Plata impozitelor
Preambul
Etape
Mod de lucru

Etapa A. Inainte de achizitie

1. Intocmire lista scurta apartamente de interes – research

1.1. Research – Online
Se pun alerte pe cateva site-uri de imobiliare – se aleg din lista, de exemplu: Idealista,
Foatocasa, Pisos, Habitaclia.

Se stabilesc criteriile:
- zona (Elche – oras)
- pentru locuit – apartament sau casa, marja de pret, etc
- pentru inchiriat – marja de pret (20.000 – 40.000 euro) sau mai mult – pana la
55.000 euro, daca apartamentul este mobilat si nu necesita renovare, sau
nevesita renovare minima.
- frecventa mailurilor cu ofertele (1-2/zi)
- alte criterii, in functie de ce pune plataforma la dispozitie
In fiecare zi se verifica mailurile si se aleg apartamentele care pot reprezenta
oportunitati de investitii – criterii:
- Pret / zona
- Pret / suprafata
- Etaj – in principiu nu se aleg la ultimul etaj, dar pot fi facute exceptii, in functie
de alte criterii
- Cu sau fara lift
- Renovat sau nu (dupa cum arata in poze)
- Dotari incluse – de ex: mobilier, electrocasnice, etc
La apartamentele de interes se acceseaza optiunea de a fi sunat de catre cel care a
postat anuntul – de cele mai multe ori sunt agentii imobiliare, dar de multe ori acest
lucru nu se intampla (asa-i in Spania )
Se face o lista scurta cu apartamentele de interes (Excel) si se contacteaza fiecare
agentie/proprietar in parte, pentru stabilirea vizitei/vizionarii.
1.2. Research – Agentii imobiliare
Se selecteaza agentiile imobiliare care opereaza in Elche (nationale sau locale), se
discuta cu 1-2 agenti si se evidentiaza criteriile pentru apartamentele de interes:
investitii pentru inchiriere, zona, pret, etc
Agentii trimit ofertele – se evalueaza caz cu caz.
Agentii nu trimit oferte – se discuta cu ei, daca nu reactioneaza se schimba
agentii/persoanele.
Pentru eficienta maxima, e recomandat sa avem in „portofoliu” cat mai multe
agentii, cat mai multi agenti care sa stie cat mai bine ce vrem si sa nu ne „spameze” cu
oferte care nu corespund criteriilor noastre.

1.3. Research – Persoane fizice

Aici intra agenti imobiliari independenti (care lucreaza ne-oficial), barmanul de la
cafeneaua din colt, postasul, vecinii, alte persoane care sa stie ce cautam si sa ne
anunte daca stiu pe cineva care vinde – asta pentru ca e de preferat sa ajungem direct
la vanzator, inainte sa ajunga el la agentii, sau poate asa gasim oportunitati mai bune.
La fel, pentru eficienta, cu cat mai multe persoane stiu ce cautam, cu atat mai bine.

2. Intocmire lista scurta apartamente de interes – lista cu criteriile (Excel)

2.1. Lista generala – Apartamentele gasite se pun intr-un tabel Excel in care sunt
mentionate toate caracteristicile apartamentului: pret propus, pret oferit, zona,
adresa, etaj, numarul de camere/dormitoare, suprafata, balcon, galerie,
mobilat/semi-mobilat/ne-mobilat, etc.
2.2. Lista renovare – Un al doilea tabel contine, la fiecare apartament, lista cu
renovarea necesara: instalatii electrice si sanitare, pardoseala (toata casa), faianta
(baie si bucatarie), pereti (reparat – zugravit), usa intrare, usi interioare, geamuri si
usa/usi balcon, alte reparatii, dotari necesare, mobilerul necesar – si estimarea
tuturor cheltuielilor si investitiilor necesare.
2.3. Lista cheltuieli si investitii – Un al treilea tabel contine, la fiecare apartament,
estimarea cheltuielilor de achizitie: pret, taxa 10%, notar, Registro de proprietad,
contract Aigues, impozit (IBI), asigurarea obligatorie, asigurarea ne-plata (impago –
daca se inchiriaza), alte cheltuieli. Daca se cumpara cu ipoteca, se adauga
cheltuielile pentru ipoteca: Gestoria, Asigurarea de viata, taxa de membru in
cooperativa Cajamar, etc.

3. Vizita si evaluarea lucrarilor si investitiilor necesare

Se viziteaza apartamentul si se face o evaluare dpdv al necesarului de renovat – ce
se urmareste:
3.1. Instalatia electrica (pret mic = apartament in bloc vechi de peste 40-50 ani – de
multe ori e necesara inlocuirea integrala a tuturor cablurilor electrice, tablou
electric nou etc). Corpurile de iluminat, de cele mai multe ori, trebuie inlocuite (daca
exista).
3.2. Instalatiile sanitare – in principal tevile de prin pereti (pret mic = apartament in
bloc vechi de peste 40-50 ani – de multe ori e necesara inlocuirea integrala a tuturor
tevilor, chiar daca obiectele sanitare sunt OK de pastrat), iar in unele cazuri
obiectele sanitare lipsesc sau trebuie inlocuite datorita vechimii si a starii lor. Daca
se pastreaza obiectele sanitare, de multe ori trebuie inlocuti robinetii, dusul, etc.
3.3. Pardoseala – in toate apartamentele vechi pardoseala este fie din mozaic (foarte
vechi) sau din gresie. Daca este din mozaic, trebuie neaparat pusa gresie (sau
parchet) peste, iar daca este gresie, trebuie evaluata daca poate fi pastrata sau daca
trebuie schimbata – cu cele 2 optiuni: scoasa si inlocuita (mai scumpa la manopera)
sau pusa pe deasupra (daca este posibil).
3.4. Faianta din baie si din bucatarie – de evaluat daca trebuie inlocuita (de multe ori
este cazul, datorita vechimii).
3.5. Usile – de multe ori, in apartamentele vechi, in afara de faptul ca sunt vechi, usile
interioare sunt de calitate proasta si trebuie inlocuite toate. La usi trebuie luate in
calcul separat: usa – rama de perete – clanta si incuietoare (se vand separat).
Usa de la intrare e bine sa fie sigura – majoritatea au usi blindate, cu incuietori in mai
multe puncte – se evalueaza si daca nu e OK, trebuie schimbata si pusa una noua.
3.6. Geamurile si usa/usile de la balcon – geamurile exterioare sunt: a.) de lemn (cele
mai vechi), cu o singura foaie de sticla), sau b.) de aluminiu gri (vechi), la fel, cu o
singura foaie de sticla, sau c.) de aluminiu vopsit alb (mai noi), tot cu o singura foaie
de sticla si d.) de aluminiu vopsit alb cu geam termopan (cu doua foi de sticla). Cele
mai multe dintre apartamentele din categoria celor pe care le vizam pentru
investitii au geamrile din categoriile a.) si b.), foarte putine le au din categoria c.) si
aproape deloc din categoria d.). Daca sunt din a.) si b.) trebuie inlocuite – acum se pun
direct din categoria d.) – cu termopan. De obicei, daca este necesara inlocuirea
geamurilor si usilor de balcon, aceasta reprezinta cea mai scumpa parte a investitiei
in renovare.
3.7. Peretii – de cele mai multe ori este necesar sa fie varuiti, in unele cazuri sunt
necesare reparatii (mici sau mari).
3.8. Mobilerul existent si electrocasnice – de obicei mobilerul de bucatarie ramane
in orice apartament care se vnde, cateodata cu tot cu elctrocasnice (plita, cuptor,
hota – poate si frigider si masina de spalat) – in acest caz trebuie evaluata starea
acestora, daca pot fi pastrate pentru viitorii chiriasi sau trebuie inlocuite. Mobilierul
din restul casei – de evaluat piesa cu piesa, ce poate fi pastrat si ce trebuie aruncat.
Aruncarea mobilierului costa – daca se arunca o noptiera sau un dupapior mic, pot
fi puse langa tomberoanele de gunoi, dar daca sunt piese mari (paturi, dulapuri,
mese, scaune) atunci trebuie contactata o firma de transport care le ia si le duce in
locurile speciale pentru mobila de aruncat.
Evaluarea lucrarilor se face cu un specialist – aici avem 2 variante si una bonus:
1. Cu firma specializata – estimarea investitiei include manopera pe echipe
(elctricieni, zidari, linstalatori, etc), si la final si TVA (21%) si materialele (la
materiale participam la alegerea lor – parchet, gresie, faianta, obiecte sanitare,
culoare var, etc). Aici, odata facut devizul, devierile ar trebui sa fie mici (daca exista
– in plus, de obicei )
2. Columbianul si echipa lui – el face estimarea pe lucrare, materiale si manopera,
dar de multe ori intervin chestii suplimentare si neprevazute. Pretul final este, de
obicei, mai mic, in cazul acesta.
Bonus: Firma + columbianul – se fac lucrarile de renovare mai mari cu firma si cele
mai mici cu columbianul.
Fiecare din cele 3 variante are avantaje si dezavantaje, trebuie evaluata varianta
optima in functie de lucrare.
La finalul Etapei A vom avea lista cu apartamentele pentru care sa facem oferta.
Daca e un apartament care apartine bancii (recuperat), oferta poate sa fie mult mai
mica (de ex. la un apartament publicat la vanzare cu 39.000 euro, am facut o oferta
de 31.000 euro si a fost acceptata). Daca oferta propusa nu e acceptata, putem afla
(de obicei) valoarea minima la care banca e dispusa sa lase apartamentul.
Daca e un apartament de la o persoana fizica, putem face orice fel de oferta, doar in
cazuri speciale (nevoie urgenta de bani, etc), pot accepta oferte cu 10-12% sub pretul
cerut, de obicei se negociaza mult mai putin.

Pentru cei care doresc servicii de consultanta, pentru Etapa A (toate cele de mai
sus), comisionul este 2,5 - 3,5% din pretul de achizitie.

Etapa B – Achizitia
1. Cu credit
1.1. Furnizarea, catre banca, a documentelor actualizate ale persoanei care solicita
creditul (ultimii fluturasi de salariu) si Nota Simple – un document de la Registro de
Proprietad unde sunt specificate toate datele apartamentului (numar cadastral,
valoarea de IBI, etc)
1.2. Plata unei sume pentru retinerea proprietatii – pana se aproba dosarul de credit.
1.3. Dupa ce este acceptata ipoteca, banca intocmeste documentele necesare pentru
credit – ele trebuie verificate si semnate, la banca.
2. Fara credit
2.1. Achitarea unei sume (Reserva) pentru a retine apartamentul.
2.2. Obtinerea Nota Simple – pentru verificarea datelor si ca nu are ipoteca, etc.
2.3. Programarea semnarii, la notar.
2.4. Scos CEC de la banca (sau cash) in pre-ziua sau in ziua semnarii.
2.4. Semnarea, la notar. Plata taxelor notariale.
2.5. Luat de la notar Copia Simple – de obicei a doua zi (un rezumat al contractului de
vanzare-cupmarare, cu care se poate inregistra apartamentul pe numele noului
proprietar).

Pentru cei care doresc servicii de consultanta, pentru pentru Etapa B (toate cele
de mai sus), comisionul estimat este de 2-300 euro.

Etapa C – Post-Achizitie – Acte

1. Acte proprietate
1.1. Intocmire Fisa 600 – un formular de 4 pagini, cu datele achizitiei, pentru plata
taxei de cumparare de 10%
1.2. Mers la banca, cu Fisa 600, plata taxei de 10%
1.3. Mers la Registro de Proprietad pentru inregistraea noului proprietar si plata
taxei de inregistrare
2. Utilitati
2.1. Contractul de energie electrica – daca e la Iberdrola, se merge la un ghiseu cu
Copia Simple si se face transferul. Aici trebuie mentionat contul in care se face
„domicilierea” facturilor – direct debit.
Daca e la Repsol, se face prin schimb de mailuri – documente scanate, semnate si
scanate si trimise, etc.
Daca e la alt furnizor alternativ, vedem atunci.
2.2. Aigues – este furnizorul public (al primariei) pentru apa, canal, serviciile de
ridicare gunoi si pentru curatenie strazi. La acesta trebuie intocmit un proiect/dosar
de catre un agent specializat – costul este 150 euro si include taxele care se platesc la
primarie pentru schimbare proprietar si taxa agentului. Se face prin schimb de
mailuri.

Pentru cei care doresc servicii de consultanta, pentru pentru Etapa C (toate cele
de mai sus), comisionul estimat este de 1-200 euro.

Etapa C – Post-Achizitie - Renovare, mobilare, electrocasnice, etc

3. Renovare
3.1. Stabilirea furnizorului de servicii (firma, columbian, ambele – care si ce face)

3.2. Negocierea devizului si a termenului de executie – ca baza de plecare

3.3. Alegerea materialelor (usi, ferestre, gresie, faianta, corpuri de iluminat, obiecte
sanitare, culori zugraveala, etc)
3.4. Urmarirea lucrarilor, pe etape – vizite la locul faptei, de cate ori este nevoie.
3.5. Re-negocieri, in functie de ce apare pe parcurs, etc.
3.6. Receptia finala.
4. Mobila si electrocasnice
4.1.1. Bucatarie
4.1.1.a. Mobila de bucatarie e OK, necesita doar curetenie serioasa – se angajeaza
firma/persoana pentru curatenie.
Se stabileste pretul, termenul, materialele necesare.
4.1.1.b. Mobila de bucatarie trebuie reparata – se angajeaza firma/persoana pentru
reparatie.
Se verifica devizul, se aleg materialele, se stabileste termenul de executie.
4.1.1.c. Mobila de bucatarie trebuie inlocuita – se angajeaza firma/persoana pentru
design si executie mobila noua.
Se negociaza scoaterea si aruncarea mobilei vechi, se verifica devizul, se aleg
materialele, se verifica executia si se urmareste montajul.
4.1.2. Electrocasnicele
4.1.2.a. Electrocasnicele (care sunt) sunt OK, necesita doar curetenie serioasa – se
angajeaza firma/persoana pentru curatenie. Se stabileste pretul, termenul,
materialele necesare.
4.1.2.b. Electrocasnicele trebuie cumparate noi – se aleg de pe platforme online, se
comanda, se platesc.
Plus: se merge la locatie cand ajunge curierul, se face receptia.
Plus: se contracteaza si se plateste montajul – de catre specialist: plita, hota, cuptor,
masina de spalat.
4.1.3. Mobila din dormitoare, livingroom, hol, etc
Pentru eficienta investitiei, in afara de mobila de bucatarie, care se face la comanda,
pentru spatiul respectiv, toata mobila se alege de la second-hand.
4.1.3.1. Se face lista cu necesarul de mobilier – tabel Excel: camera si piesele
necesare. Eventual si decoratiuni.
4.1.3.2. Se viziteaza cele 3 magazine cu mobila second hand din Elche, se alege
mobilerul. Se plateste avans, se stabileste data livrarii.
4.1.3.3. Se receptioneaza mobila, se urmareste montajul, se plateste.

Pentru cei care doresc servicii de consultanta, pentru pentru Etapa C (toate cele
de mai sus), comisionul este 10-15% din total investitie.
Etapa D – Inchirierea

Preambul
Agentiile imobiliare cer comision o luna chirie de la cel care inhiriaza si o luna de
chirie de la cel care cauta sa inchirieze.
Daca proprietarul publica anuntul online, pe site-urile de imobiliare si pe Facebook
Marketplace, poate sa inchirieze fara sa pateasca o luna de chirie agentiilor.

Etape
1. Se face verificarea finala a apartamentului, se angajeaza firma/persoana pentru
curatenia finala.
Se negociaza, pret, materiale, termen, se urmareste curatenia, se plateste.
2. Se fac poze pentru anunturi.
Se pune anuntul online, pe site-urile de imobiliare si pe Facebook Marketplace
Elche.
3. Se cumpara anunt mare (Se Alquila), se completeaza cu telefonul, se pune la
fereasta/balcon.
4. Se discuta la telefon cu cei care suna, se spun conditiile pentru Firma de Asigurare:
Contract de munca pe termen nedeterminat, Vida Laboral (Revisal) si ultimele 3
Nominas (fluturasii de salariu).
5. Se primesc documentele cerute, de la persoanele interesate, care accepta pretul si
conditiile: 2 luni de chirie garantie si domicilierea facturilor de electricitate si apa
in conturile lor.
6. Se trimit documentele la firma de asigurari.
7. Dupa primirea confirmarii, ca persoana este eligibila pentru asigurare de ne-
plata, se intocmeste Contractul de inchiriere, se semneaza si se trimite scan la
Asigurare. Anexa la contract este lista cu toate bunurile din casa, valoarea fiecaruia
si pozele acestora.
8. Dupa primirea politei se incaseaza garantia (se da chitanta) si se preda
apartamentul.
9. Se semneaza documentele pentru domicilierea facturilor Aigues. La Iberdrola se
face asta online.
10. Lunar se verifica incasarea chiriei in cont, se dicuta cu chiriasul daca totul e ok,
daca mai trebuie ceva rezolvat, etc.
11. Lunar se platesc Gastos de comunidad (in Spania proprietarul le plateste) – prin
banca, de obicei.

Pentru cei care doresc servicii de consultanta, pentru pentru Etapa D (toate cele
de mai sus), comisionul estimat este de 2-300 euro.
Etapa E – Plata impozitelor, administrarea proprietatii

Preambul – taxe
Pentru cetatenii europeni ne-rezidenti in Spania, veniturile din chirii se
impoziteaza cu 19%, trimestrial.
Declaratia trimestriala trebuie facuta de un contabil sau de o firma specializata -
Gestoria (conta).
Costul este de aprox. 50 eur (fara TVA daca se face de o persoana, fara factura, sau
plus TVA, daca e la Gestoria)
Din veniturile brute se deduc: IBI (impozitul pe proprietate), asigurarea obligatorie,
asigurarea de neplata, gastos de comunidad. Daca apartamentul este luat cu credit,
dobanda lunara este deductibila.

Taxe – Etape
1. Contactare contabil/firma – stabilire pret serviciu
2. Adunare toate acte/contracte, facturi, chitante – pentru deduceri – transfer la
contabil.
3. Luat declaratia de la contabil si depusa la Agentia Tributaria (ANAF)
4. Plata taxelor – din cont

Property management
Administrarea proprietatii cuprinde:
- relatia cu chiriasul, verificarea periodica a starii de intretinere a proprietatii
- intretinere si reparatii necesare in apartament, periodic sau cand e cazul
(inlocuiri, daca e cazul)
- intretinere si reparatii electrice si electrocasnice (inlocuiri, daca e cazul)
- relatia cu firma de administrare a imobilului – reparatii generale, intretinere, etc
- achitarea „gastos de comunidad”
- achitarea impozitului anual - IBI
- orice alta activitate necesara pentru mentinerea proprietatii in cea mai buna stare
posibila

Pentru cei care doresc servicii de consultanta, pentru pentru Etapa E (toate cele
de mai sus) comisionul este de 75 euro/luna.
Post Scriptum

Acest material este in completarea episoadelor de pe grupul Mutat in Spania de

pe Facebook.

Unele informatii le regasiti doar acolo – cum ar fi, de exemplu, cele despre costul
vietii in Spania (exemplul nostru personal), iar altele se repeta aici.

El va fi actualizat si completat pe masura ce voi raspunde intrebarilor venite de

la cei interesati de mutare sau de investitii sau si-si.

Multumesc!

Completari, in pregatire:

Cum se inscriu copiii la scoala. Daca poti sa alegi scoala publica, cum si pe ce
criterii. Scoli private.

Impozite: ne-rezident sau rezident, salariat in Romania sau in alta tara

europeana, sau cu care Spania are conventie de evitare a dublei impuneri.
Veniturile din chirii, din Spania.