Contract de donatie - ce este, cum se intocmeste, acte necesare

Donatia este un proces realizat printr-un contract, prin care o persoana

care are titlul de donator cedeaza catre alta persoana dreptul de proprietate
al unui bun mobil sau imobil, in mod gratuit si irevocabil (pot exista
exceptii). Persoana care accepta proprietatea are denumirea contractuala de
donatar. 
Conform legii, mai exact art.985 din Codul Civil, acest contract este
considerat cu titlu gratuit, deoarece una dintre partile implicate cedeaza o
parte a proprietatii fara a urmari vreun avantaj de orice natura. 
Potrivit aceluiasi articol legislativ, actul de donatie este irevocabil. Singura
exceptie de la regula apare atunci cand contractul este incheiat intre doi
soti, iar in acest caz actul poate fi revocat, insa doar in timpul casatoriei. 

Caracterul juridic al unui contract de donatie 

Tinand cont de definitia contractului de donatie, putem spune ca are cateva
caractere juridice fundamentale.

Contract cu titlu gratuit 

Contractul de donatie indeplineste calitatea de act cu titlu gratuit, deoarece
donatorul cedeaza un bun mobil sau imobil fara a pretinde ceva in schimb
si fara a obtine vreun avantaj. Contractele de donatii sunt cunoscute si sub
denumirea de animus donandi.

Contract unilateral 
Chiar daca actul de donatie in sine este unul bilateral, deoarece necesita si
acordul donatarului de a primi bunul sau serviciu, contractul in sine este
unilateral, pentru ca implica obligatii doar pentru una din parti, si anume
pentru donator. 
Totusi, actul de cedare a drepturilor de proprietate incumba un sentiment
de recunostinta donatarului, iar aceasta obligatie are un caracter continuu.
Mai mult, in cazul in care donatarul nu isi respecta obligatia de
recunostinta fata de donator, se poate dispune chiar si revocarea donatiei
pentru ingratitudine, conform art.1023 C. civ. 

Contract solemn 
Conform art.1011 alin (1) C. civ., incheierea donatiei se face printr-un
inscris autentic, care constituie o conditie de validitate, iar lipsa acesteia se
sanctioneaza cu nulitatea absoluta. Acest caz se aplica si in situatia in care
una din persoane este absenta, deoarece forma autentica este impusa atat
ofertei de donatie, cat si acceptarii acesteia de catre donatar.     
Totusi, conform art.1011 alin.(2) C. civ., donatiile indirecte, cele deghizate
si darurile materiale nu sunt supuse formei solemne. 

Contract translativ de proprietate

Contractul de donatie este considerat translativ de proprietate, deoarece
presupune un transfer al bunului material, imaterial, mobil sau imobil de la
donator la donatar. Astfel, transferul proprietatii se supune principiilor de
drept comun.
In mod nornal, transferul dreptului de proprietate se produce in momentul
incheierii contractului, insa exista si posibilitatea ca acest transfer sa fie
amanat, daca este convenit in prealabil de catre parti. 

Contract, in principiu, irevocabil

In art.1270 alin.(1) C. civ. se precizeaza ca un contract valabil, incheiat
intre doua parti, are putere de lege. Astfel, texul contractului se supune
principiului fortei obligatorii. Totusi, contractul se poate modifica sau
poate inceta doar in mod bilateral sau din cauze autorizate de lege. 
Conform acestui text legal, contractul nu poate fi revocat prin vointa doar
a uneia dintre parti, iar irevocabilitatea decurge din principiul forței
obligatorii a contractului, fiind în același timp, o garantie a acestui
principiu.
Conditii de validitate 
Actul de donatie este un contract, ceea ce presupune ca trebuie sa
indeplineasca principalele conditii de validitate, prevazute in  art.1179 C.
civ. Astfel, pentru a fi valid, un contract de donatie este supus anumitor
conditii.

Capacitatea partilor
Avand in vedere ca un contract de donatie este, inainte de toate, un act de
dispozitie asupra patrimoniului, donatorul trebuie sa aiba o capacitate
deplina de exercitiu. 

Consimtamant 
In cadrul acestui tip de contract, consimtamantul partilor trebuie sa fie
serios, liber si exprimat in cunostinta de cauza. Consimtamantul poate fi
afectat de eroare, dol (provocarea unei erori prin mijloace viclene) sau
violenta. 

Obiect
La fel ca in alte contracte, si in cazul acestuia se aplica regulile generale
pentru obiectul unui act juridic. In cazul de fata, scopul contractului este
donatia, care trebuie sa fie determinata si ilicita, sub sanctiunea nulitatii
absolute. 

Cauza
In cazul contractului de donatie, cauza se refera la motivul pentru care
donatorul ia decizia de a ceda un bun donatarului. Printre cauze, se pot
regasi sentimentele de recunostinta sau de afectiune fata de donatar, dar si
legaturile de rudenie sau afinitate dintre cei doi. 

Cine poate incheia contractul de donatie

Potrivit alin.1, art.987 din Codul Civil, orice persoana poate face si primi
liberalitati, cu conditia sa aiba capacitatea necesara pentru a incheia astfel
de acte. Persoanele care nu au capacitatea de exercitiu sau au o capacitate
de exercitiu restransa din anumite motive, nu pot incheia un astfel de
contract. In aceasta categorie intra minorii sau persoanele care au
interdictie judecatoreasca. 

Ce se dispune prin actele de donatie 

Un donator poate transfera prin aceasta actiune orice tip de bunuri mobile
sau imobile, corporale (donatori de organe) sau incorporale, precum
drepturi reale diferite de dreptul de proprietate, dar si bunuri prezente sau
viitoare, excluzand actiunea de mostenire. 
In cazul unui bun mobil corporal, sub forma banilor in numerar cu
valoarea de pana la 25.000 de lei, actul se supune unei forme mai simple
de donatie, supranumita si darul manual. Aceasta este si o exceptie de la
principiul solemnitatii donatiei. 

Care sunt tipurile de donatie ce se pot face 

Donatiile sunt impartite in functie de scopul lor si pot fi clasificate in trei
categorii. 

Donatii indirecte
Aceasta categorie de donatie se refera la remiterea unei datorii, renuntarea
la un drept, asigurarea in favoarea altei persoane, in care se impune
obligatia ca promitentul sa execute un serviciu in favoarea unei persoane
terte. 

Donatii deghizate
O donatie deghizata este ascunsa sub forma unui act juridic si este valabila
doar in cazul in care nu incalca prevederile legii. Ele nu trebuie incheiate
in forma autentica, ci doar in forma actului in care sunt deghizate. O astfel
de donatie se demasca prin intermediul actiunii de simulatie. 

Donatii cu sarcina
In cadrul acestui tip de donatie, donatorul impune donatarului o obligatie,
care poarta denumirea de sarcina. In cazul in care donatarul nu isi respecta
partea de intelegere, acest lucru atrage dupa el si revocarea contractului. 
Cum se incheie un contract de donatie pentru a fi considerat valid 
Indiferent de natura bunurilor donate, un astfel de contract se incheie
obligatoriu in forma autentica. In cazul in care actul nu este incheiat in
forma autentica, contractul se considera nul. 
In situatia in care contractul de donatie se incheie intre persoane absente,
se presupune ca partile si-au exprimat acordul in momente diferite, atat
pentru emiterea ofertei de donatie, cat si pentru acceptarea acesteia.    

Irevocabilitatea contractului de donatie

Conform art.1270 alin.1 din Codul Civil, un contract intocmit in mod
corespunzator are putere de lege intre partile contractante si astfel, orice
contract valabil este irevocabil. In cazul de: donatie intre soti, donatie cu
rezerva uzufructului, donatie sub conditie cauzala sau donatie cu termen,
se poate dispune anularea donatiei imobiliare sau mobiliare. 

Conditii in care contractul de donatie poate fi revocat 

Exista anumite situatii in care contractul de donatie poate fi revocat
automat si in care transmiterea procesului de transfer al bunurilor se
incheie automat. In cazul in care donatarul atenteaza la viata donatorului
sau a unei persoane apropiate, actul de donatie va fi oprit. 
Daca donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzime sau a adresat
injurii grave catre donator, acesta poate revoca donatia. Daca donatorul se
afla in nevoie, iar donatarul refuza sa ii asigure acestuia alimente in limita
valorii bunului donat, contractul de donatie va fi de asemenea revocat. 

Care sunt obligatiile donatorului si ale donatarului 

Desi este un contract unilateral, actul de donatie este considerat unul
bilateral, in care atat donatorul, precum si donatarul trebuie sa respecte
anumite obligatii. 

Donatorul
In momentul intocmirii unui contract de donatie, donatorul este obligat sa-l
informeze pe beneficiar despre existenta oricarui viciu ascuns sau a
oricarei evictiunii, in conditiile in care evictiunea decurge din fapta sa. 
Daca evictiunea afecteaza in orice mod dreptul de proprietate transmis sau
daca donatorul cunoaste viciile ascunse, dar nu le aduce la cunostinta
donatarului, sunt necesare garantiile.

Donatarul 
Donatarul nu are obligatii propriu-zise fata de donator, insa ii datoreaza
acestuia recunostinta, iar in cazul in care acesta da dovada de ingratitudine,
contractul de donatie poate fi revocat. 

Acte necesare pentru donatia unui imobil

In cazul in care donatorul va ceda donatarului un imobil, contractul de
donatie nu este suficient si va trebui insotit de urmatoarele documente: 
• Actele de identitate ale partilor;
• Actul de proprietate al imobilului ce urmeaza a fi donat (sau contract
vanzare-cumparare, sentinta civila irevocabila, act vanzare-
cumparare autentificat, certificat de mostenitor, titlu de proprietate,
etc.);
• Certificat fiscal pe numele proprietarului, din care sa rezulte ca acesta
este la zi cu toate platile catre Stat. Un certificat fiscal este valabil
pana la sfarsitul lunii in curs;
• Cadastrul imobilului, intocmit de un expert cadastral autorizat;
• Extras de carte funciara, obtinut printr-un birou notarial;
• Daca este vorba despre un apartament, va fi nevoie si de o adeverinta
eliberata de asociatia de proprietari, din care sa reiasa ca proprietarul
este cu datoriile la zi.

Durata si procedura de incheiere a contractului

In mod normal, autentificarea contractului de donatie nu dureaza mai mult
de 3-4 zile, iar intregul procedeu presupune doua etape: 
1. Donatorul va depune toate actele necesare la notariat si va semna
cererea de solicitare a unui extras de carte funciara. Tot acum,
donatorul va achita taxa de 40 de lei. 
 2. Cand biroul notarial obtine extrasul de carte funciara (dupa
aproximativ 2-3 zile), ambele parti se vor prezenta la notar, personal
sau prin imputerniciti si vor semna contractul de donatie. 

Ce taxe se achita pentru efectuarea unui act de donatie 

Taxele care se achita pentru incheierea cu succes a unui act de donatie
sunt cuprinse din: onorariu notarial, impozit catre stat si alte taxe incasate
de ANCPI, dupa cum urmeaza: 

Taxe notariale 
Taxele notariale pentru contractul de donatie se achita in conformitate cu
Ordinul Nr. 46/C/2011 al Ministerului Justitiei, in care este explicata
modalitatea prin care se calculeaza onorariul notarului, in functie de
valoarea bunului donat. 
Astfel, pentru bunurile cu o valoare de pana in 15.000 de lei, se va plati un
onorariu de 2,2% din valoarea donatiei, dar nu mai putin de 150 de lei.
Pentru donatiile cuprinse intre 15.001 si 30.000 de lei, se va plati o suma
fixa de 330 de lei si 1,6% din suma care depaseste 15.001 lei. 
Daca donatorul cedeaza un bun cu o valoare cuprinsa intre 30.001 si
60.000 de lei, va avea de achitat la notar suma de 970 de lei + 1,3% pentru
suma care depaseste 30.001 lei. Pentru donatiile cuprinse intre 60.001 si
300.000 lei, se vor plati 970 de lei + 0,9% din suma care depaseste 60.001
lei. 
Un imobil cu o valoare cuprinsa intre 300.001 si 600.000 lei va atrage
dupa sine obligativitatea de plata a unui onorariu de 3.130 lei + 0,65%
pentru suma care depaseste 300.001 lei. Pentru bunurile de peste 600.001
lei, se vor plati 5.080 lei + 0,44% pentru suma care depaseste 600.001. 

Impozit catre stat 

Pentru rude si afini pana la gradul al III-lea sau pentru soti, nu se plateste
impozit catre stat. In cazul in care partile actului de donatie nu indeplinesc
aceste conditii, notarul va avea obligatia de a incasa, in numele statului,
impozitul pe transferul proprietatii. 
In cazul in care donatorul detine proprietatea de mai putin de trei ani,
acesta trebuie sa plateasca 3% din valoare pana la valoarea de 200.000 de
lei sau 6.000 de lei + 2% din valoarea ce depaseste 200.001, daca bunul
este evaluat la o suma mai mare decat aceasta. 
Daca donatorul detine proprietatea de mai mult de trei ani, acesta trebuie
sa plateasca 2% din valoare pana la valoarea de 200.000 de lei sau 4.000
de lei + 1% din valoarea ce depaseste 200.001, daca bunul este evaluat la o
suma mai mare decat aceasta. 

Taxe catre Agentia de Cadastru 

Pentru eliberarea extrasului de carte funciara, donatorul va trebui sa achite
40 de lei in regim normal (eliberare in 2 zile) sau 200 de lei in regim de
urgenta (o zi). Pentru intabularea dreptului de proprietate al noului
detinator, ANCPI va percepe o taxa de 0,15% din pretul vanzarii.