Curs contracte speciale 21 octombrie 2021 Conf. univ. dr.

Ilie Urs

18. Executarea promisiunii de vânzare-cumpărare.

A executa promisiunea de vânzare-cumpărare înseamnă a îndeplini întocmai obligaţiile

asumate de către părţile contractante, adică a încheia contractul de vânzare promis (perfectarea
vânzării promise).

Îndeplinirea obligaţiilor născute din promisiune se poate face pe cale amiabilă (voluntară
sau de bună voie) sau pe cale silită (constrângere).

18.1. Executarea voluntară (de bună voie) are loc atunci când părţile promisiunii încheie
contractul de vânzare din proprie iniţiativă, obţinând, în funcţie de cazul concret, îndeplinirea
tuturor condiţiilor cerute de lege (autorizaţia administrativă prealabilă, dovada că sunt îndeplinite
condiţiile speciale cerute de lege pentru vânzarea anumitor bunuri, prezentarea la notarul public
pentru autentificarea vânzării, atunci când forma autentică este cerută de lege sau de voinţa
părţilor contractante etc.).

18.2. Executarea silită a promisiunii de vânzare-cumpărare 1 se poate obţine atunci când

una dintre părţile contractante refuză nejustificat 2 să încheie contractul de vânzare. În acest caz,
cealaltă parte, dacă şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate cere instanţei de judecată pronunţarea
unei hotărâri care să ţină loc de contract. Este necesar ca cerinţele legii, pentru validitatea
contractului promis, să fie îndeplinite la data pronunţării hotărârii (art.1279 alin. 3, teza întâi,
combinat cu art. 1669 alin.1C.civ.) 3.

Condiţiile cerute pentru ca acţiunea să fie admisă sunt 4: a) una dintre părţi să refuze
încheierea contractului de vânzare, iar refuzul să fie nejustificat; b) promisiunea de vânzare-
cumpărare să fie valabil încheiată 5; în ce priveşte forma, instanţa supremă a statuat că nu este
obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare a unui bun imobil,
atunci când se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de vânzare 6; c)

1
A se vedea pentru unele amănunte şi I.Popa, Promisiunea de vânzare-cumpărare şi executarea silită a acesteia în
concepţia Codului civil în vigoare, op.cit., p.61-86.
2
Desigur, în acest caz, cealaltă parte poate cere şi executarea silită a obligaţiei prin echivalent (a se vedea R.Dincă,
op.cit., p.63). De asemenea, poate cere rezoluţiunea contractului şi daune-interese.
3
În acest sens, instanţa supremă a hotărât că, la momentul pronunţării unei asemenea hotărâri, condiţiile pentru
valabilitatea contractului de vânzare trebuie îndeplinite, atât cele de fond, cât şi cele de formă (a se vedea ÎCCJ,
decizia nr.23 din 3 aprilie 2017, citată supra).
4
A se vedea pentru mai multe amănunte I.Urs, Condiţiile cerute pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care
ţine loc de contract în materia promisiunilor de vânzare, în P.R. nr.10/2015, p.40-46.
5
Fiind ea însăşi un contract, trebuie să îneplinească condiţiile de validitate aplicabile contractelor în general (art.
1179 din C.civ.).
6
A se vedea ÎCCJ, decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017, citată mai sus.
promisiunea să fie dovedită, în condiţiile dreptului comun 7; d) reclamantul să-şi fi îndeplinit
obligaţiile asumate prin promisiune (de exemplu, promitentul cumpărător să fi achitat integral
preţul până la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract); e) părţile să nu fi stipulat în
convenţie o clauză de dezicere; f) la data pronunţării hotărârii judecătoreşti să fie îndeplinite toate
condiţiile cerute de lege pentru perfectarea vânzării, promitentul-vânzător să fie proprietarul
bunului promis a fi vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie lovit de vreo incapacitate
specială de a-l dobândi 8; în cazurile în care bunul promis a fi vândut este un teren agricol situat
în extravilan, trebuie să fie întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din Legea nr. 17/2014 9,
iar imobilul ce face obiectul antecontractului să fie înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară; g)
acţiunea să nu fie prescrisă întrucât, drepturile şi obligaţiile născute din promisiunea de vânzare-
cumpărare având un conţinut patrimonial, este supusă prescripţiei extinctive.

Precizăm că instanţa de judecată trebuie să verifice îndeplinirea condiţiilor de mai sus la

data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract.

Însă, trebuie reţinut că îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de

vânzare, nu poate fi raportată la momentul încheierii promisiunii de vânzare, întrucât aceasta nu
este translativă de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate (data
pronunţării hotărârii care ţine loc de contract), moment care este supus legii în vigoare, potrivit
principiului tempus regit actum 10.

Acţiunea civilă prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc
de contract de vânzare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare. Aceasta
deoarece reclamantul îşi valorifică un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere încheierea
contractului de vânzare, corelativ obligaţiei pârâtului de a efectua demersurile necesare în
vederea încheierii acestuia 11.

Pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să ţină loc de contract este posibilă
numai dacă bunul se află în patrimoniul promitentului-vânzător (proprietar actual) şi cu privire la
care nu există eventuale clauze de inalienabilitate 12, instituite cu respectarea prevederilor legale
(art. 627 alin. 1 C.civ.). În situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului
imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi
7
În acest sens, a se vedea P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel
Suceava în domeniile dreptului civil şi dreptului procesual civil (semestrul II/1997), în Dreptul nr.7/1998, p.67.
8
A se vedea M.Mureşan, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit. p.146-147; C.Toader, op.cit.,
p.26-27.
9
A se vedea art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan, publicată în M.Of. al României nr.178 din 12 martie 2014, modificată şi
completată prin Legea nr.68 din 12 mai 2014 şi Legea nr.175 din 14 august 2020.
Este vorba despre obţinerea avizului specific din partea Ministerului Apărării Naţionale ori, după caz, din partea
Ministerului Culturii (art. 3), precum şi respectarea dreptului de preempţiune (art. 4). Conform art. 20 alin. 2 din
Legea nr. 17/2014, dispoziţiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari, soţi, rude şi afini până la
gradul al treilea, inclusiv.
10
A se vedea CCR decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, citată supra.
11
A se vedea ÎCCJ, decizia nr.8/2013, publicată în M.Of. al României, Partea I, nr.581 din 12 septembrie 2013.
12
În acest sens, a se vedea şi Ghe.Gheorghiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1756.
executată în natură, sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract
de vânzare, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari 13.

Dreptul la acţiune, prin care se solicită instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de contract, se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
încheiat (art.1669 alin.2 C.civ.). Această dată este aceea convenită de părţi în promisiune.

În cazul în care părţile nu au convenit data încheierii contractului de vânzare, în temeiul art.
1182 alin.3 şi art. 1415 C.civ., la cererea oricăreia dintre părţi, instanţa de judecată, pe calea
ordonanţei preşedinţiale, poate stabili data la care contractul de vânzare trebuie încheiat. Cererea
pentru stabilirea acestei date se soluţionează potrivit regulilor aplicabile ordonanţei preşedinţiale,
fiind supusă prescripţiei generale de 3 ani, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii.
În acestă ipoteză, data la care trebuia încheiat contractul de vânzare este data stabilită de instanţă.

Când data la care trebuia încheiat contractul de vânzare nu a fost stabilită, nici prin acordul
părţilor şi nici de către instanţa de judecată, apreciem că această dată nu poate fi amânată la
infinit, căci s-ar aduce atingere principiilor securităţii şi stabilităţii circuitului civil, ceea ce nu se
poate admite. De aceea, apreciem că data la care trebuia încheiat contractul de vânzare este, cel
mai târziu, ultima zi a termenului general de prescripţie de 3 ani de la data încheierii promisiunii.
Aceasta deoarece dreptul la încheierea contractului de vânzare este un drept de creanţă,
patrimonial, şi ca orice drept patrimonial trebuie exercitat în termenul general de prescripţie de 3
ani de la data încheierii promisiunii (în lipsa unui alt termen convenit de părţi ori stabilit de către
instanţa de judecată). Corelativ, obligaţia de a încheia contractul de vânzare trebuie îndeplinită,
cel mai târziu, până în ultima zi a aceluiaşi termen de 3 ani. Ca urmare, pentru ipoteza în discuţie,
considerăm că prescripţia dreptului la acţiune de 6 luni începe să curgă din ziua următoare
împlinirii termenului de 3 ani de la data încheierii promisiunii.

Potrivit literaturii juridice şi jurisprudenţei rămase actuale, termenul de 6 luni este socotit
întrerupt prin recunoaştere continuă pe toată perioada în care, anterior încheierii vânzării
promise, promitentul-vânzător predă bunul şi acceptă ca acesta să fie stăpânit de promitentul-
cumpărător ori de succesorii săi în drepturi 14. În acest caz, prescripţia dreptului la acţiune începe
să curgă din nou în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării
dreptului promitentului-cumpărător 15.

În literatura juridică recentă se consideră că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

este afectată de un termen suspensiv în beneficiul ambelor părţi. Întrucât termenul este suspensiv,
nici una dintre părţi nu poate fi obligată la încheierea contractului înainte de împlinirea lui, decât
13
A se vedea ÎCCJ, dec.nr.12/2015, publicată în M.Of. al României nr.678 din 07.09.2015 (decizia s-a dat în
interpretarea şi aplicarea art.1073 şi 1077 din Codul civil de la 1864, dar îşi păstrează valabilitatea şi sub regimul
noului Cod civil).
14
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.54; ÎCCJ. s.civ. şi de propriet..int., decizia nr.1212/2005, în Dreptul nr.5/2006, p.232
şi următ.
15
În acest sens, a se vedea ÎCCJ s.civ. şi de propriet. int., dec.nr.1212/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul
2005, p.339-341.
dacă se renunţă la beneficiul termenului. Termenul este de esenţa contractului de promisiune
sinalagmatică pentru că dacă părţile ar fi dorit şi ar fi putut să încheie imediat contractul de
vânzare promis, ar fi încheiat un contract de vânzare, iar nu o promisiune de vânzare 16.

Efectele hotărârii pronunţate sunt, în principiu, identice cu efectele pe care le-ar fi produs
contractul de vânzare, dacă acesta ar fi fost încheiat valabil şi anume: transmiterea proprietăţii
bunului către cumpărător. Hotărârea are caracter constitutiv de drepturi, operând transferul
proprietăţii bunului de la data rămânerii definitive 17.

În cazul în care promitentul-vânzător, între timp, a vândut bunul promis unei terţe
persoane, încălcându-şi obligaţia asumată, de cele mai multe ori vânzarea nu se mai poate
perfecta cu promitentul-cumpărător. Totuşi, trebuie făcută distincţie după cum terţul cumpărător a
fost de bună-credinţă sau de rea-credinţă.

Dacă terţul cumpărător a fost de bună-credinţă (neavând cunoştinţă despre încheierea

promisiunii), vânzarea este, în principiu, valabilă şi dreptul său se menţine. În această situaţie,
promitentul-cumpărător nu poate obţine decât rezoluţiunea şi daune-interese pentru prejudiciul
suferit 18. De aceea, în materie de imobile este utilă notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în
cartea funciară pentru a deveni astfel opozabilă terţilor, în sensul că aceştia vor trebui să o
respecte, în caz contrar fiind consideraţi de rea-credinţă şi trataţi ca atare 19.

Dacă terţul cumpărător a fost de rea-credinţă (cunoştea încheierea promisiunii), vânzarea

poate fi desfiinţată pentru fraudă sau pentru cauză ilicită, pe calea exercitării de către promitentul-
cumpărător a acţiunii pauliene, ori pe calea acţiunii în constatarea nulităţii absolute pentru cauză
ilicită. În aceste situaţii, în caz de admitere a acţiunii promitentului-cumpărător, bunul revine în
patrimoniul promitentului-vânzător, fiind posibilă încheierea contractului promis, de bună voie
sau pe cale silită.

Pe de altă parte, legiuitorul subînţelege în orice contract de promisiune o clauză de

inalienabilitate a bunului promis (art. 627 alin.4 C.civ.) 20, a cărei durată este egală cu durata în
care se poate pretinde încheierea contractului promis 21. Pentru opozabilitate, clauza de
inalienabilitate este supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul 22, lucru
care se realizează prin publicitatea promisiunii. Aşa fiind, dacă bunul promis a fost între timp
înstrăinat de către promitentul-vânzător, iar promisiunea şi implicit clauza de inalienabilitate erau
16
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.62.
17
A se vedea şi ÎCCJ, decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017, citată mai sus; F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Ediţia a IV-a,
vol. 1, op.cit., p.37-38.
18
A se vedea F.Deak, op.cit.. p.26.
19
A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, Bucureşti 2000, p.366-
367.
20
Conform art. 627 alin.4 C.civ., clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia
de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.
21
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.54.
22
Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a
pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii (art.628 alin.5 C.civ.).
opozabile terţului dobânditor al bunului, promitentul-cumpărător poate cere anularea actului de
înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei (art.629 alin.2 C.civ.).

19. Imposibilitatea obiectivă de executare a promisiunii de vânzare-cumpărare.

Poate interveni în situaţii cum ar fi, spre exemplu;

- pieirea în întregime a bunului promis a fi vândut, indiferent dacă pieirea este sau nu
imputabilă părţilor contractante; în această situaţie, nu se mai poate încheia contractul de vânzare;
dacă pieirea bunului este imputabilă uneia dintre părţi, cealaltă parte poate cere obligarea celui
vinovat la plata de daune-interese;

- scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru cauză de utilitate
publică;

- bunul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut
să răspundă de obligaţiile promitentului;

- refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaţia administrativă

prealabilă, independent de vreo culpă a părţilor;

- moartea uneia dintre părţile contractante, atunci când promisiunea este încheiată intuitu
personae.

20. Pactul de opţiune. Pactul de opţiune este o instituţie nouă în dreptul privat român,
fiind reglementat pentru prima dată la art.1278 C.civ. Legiuitorul nostru s-a inspirat în
reglementarea pactului de opţiune după art. 1331 alin.1 din C.civ. italian 23.
Conform art. 1278 alin.1C.civ. "atunci când părțile convin ca una dintre ele să rămână
legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație se
consideră o ofertă irevocabilă și produce efectele prevăzute la art.1191" 24.
Se admite unanim că pactul 25 de opţiune este un contract 26 (act juridic bilateral), spre
deosebire de ofertă, care este un act juridic unilateral. Într-adevăr, din dispoziţiile art. 1278 alin.1
C.civ. reiese că "părţile convin", ceea ce înseamnă că ele ajung la un acord de voinţă, adică la o

23
Instituţia pactului de opţiune este inspirată din Codul civil italian, care la art. 1331 alin.1 prevede că în ipoteza în
care părţile convin ca una să rămână legată de propria declaraţie, iar cealaltă să aibă facultatea de a accepta sau nu
declaraţia primei părţi, se consideră propunere irevocabilă ale cărei efecte sunt prevăzute la art.1329 alin.1 C.civ.
italian (a se vedea I.Popa, Promisiunea de vânzare-cumpărare şi executarea silită a acesteia în concepţia Codului
civil în vigoare, op.cit., p. 73, precum şi lucrările acolo citate). A se vedea pentru mai multe amănunte, I.F.Popa,
Promisiunile de contract - Privire specială asupra promisiunilor de înstrăinare imobiliară, op.cit.p.122.
24
Conform art.1191 C.civ.: " (1) Oferta este irevocabilă de îndată ce autorul ei se obligă să o mențină un anumit
termen. Oferta este, de asemenea, irevocabilă atunci când poate fi considerată astfel în temeiul acordului părților, al
practicilor statornicite între acestea, al negocierilor, al conținutului ofertei ori al uzanțelor.
(2) Declarația de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect ".
25
Din punct de vedere etimologic, cuvântul "pact" provine din limba latină, din cuvântul "pactum", care înseamnă
înţelegere (scrisă) între două părţi, învoială, convenţie (a se vedea Dicţionarul explicativ al limbii române, ediţia a
II-a, Ed. Univers Enciclopedic, Bucureşti, 1996, p.738).
26
A se vedea C.Zamşa, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p. 1344; F.Moţiu, Contractele civile - în noul
Cod civil, op.cit., p.26; L.Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte. op.cit., p.106.
învoială sau înţelegere, care nu este altceva decât un contract. Părţile convin ca una să rămână
legată (obligată) de propria declaraţie de voinţă (oferta irevocabilă). Cealaltă parte - beneficiarul -
acceptă angajamentul celeilalte părţi, dar fără a se obliga la rândul său că va accepta oferta.
Beneficiarul convine cu cealaltă parte ca el (beneficiarul) să fie titularul unui drept de opţiune,
respectiv dreptul de a accepta sau refuza oferta, într-un anumit termen.
Pactul de opţiune este un contract unilateral deoarece numai una dintre părţi se obligă,
respectiv aceea care face oferta irevocabilă. Beneficiarul nu îşi asumă nicio obligaţie în
momentul încheierii pactului. Ulterior încheierii pactului, într-un anumit termen, el poate, în mod
liber, să accepte sau să refuze oferta propusă. Numai dacă acceptă oferta se va încheia contractul
avut în vedere de către părţi şi deci se vor putea naşte obligaţii în sarcina sa.

Deci, pactul de opţiune presupune consimţământul ambelor părţi şi are ca obiectiv fixarea
ofertei de contract pe care o face una dintre părţi.
Precizăm că pactul de opţiune în general (de drept comun), reglementat la art. 1278
C.civ., la fel ca promisiunea de a contracta (art. 1279 C.civ.), este o noţiune largă, în cadrul căreia
se circumscriu toate pactele de opţiune privitoare la diverse contracte. De exemplu, pactul de
opţiune privind contractul de vânzare, pactul de opţiune privind contractul de închiriere, de
donaţie etc., care sunt variante ale pactului de opţiune în general.
21. Natura juridică a pactului de opţiune.
În literatura juridică română, în opinia majoritară, pactul de opţiune este o versiune a
promisiunii unilaterale de a contracta 27 sau o promisiune unilaterală specială de a contracta 28
(autorii exprimându-şi opinia că li se pare profund discutabilă individualitatea acestei figuri
juridice faţă de cea a promisiunii unilaterale de a contracta) 29. În acelaşi sens, se susţine că
promisiunea unilaterală şi pactul de opţiune sunt unul şi acelaşi lucru 30.
În opinia noastră, pactul de opţiune nu este identic cu promisiunea unilaterală de a
contracta, respectiv nu este unul şi acelaşi lucru. Pactul de opţiune, ca şi promisiunea unilaterală
de a contracta, este un contract pregătitor sau preparator 31 căci precede şi pregăteşte încheierea
contractului promis. Cu toate acestea, pactul de opţiune nu se identifică cu promisiunea
unilaterală de a contracta, ele fiind contracte distincte. Lucrul acesta este demonstrat de faptul că
pactul de opţiune se bucură de o reglementare distinctă la art. 1278 C.civ., în timp ce promisiunea
de a contracta este reglementată la art. 1279 C.civ. Şi în materia contractului de vânzare, pactul
27
A se vedea L. Pop. I.F. Popa, S.I.Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2012, p.95-96; L.Pop, Tratat de drept civil. Obligaţiile. Volumul II. Contractul, op.cit., p.224.
28
A se vedea C.Zamşa, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1344.
29
A se vedea L. Pop. I.F. Popa, S.I.Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, op.cit., p.95-96.
30
A se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. 1, 2008, p.148-149. I.Ionescu, op.cit., p.141,
176, autoarea vorbeşte despre promisiunea unilaterală de vânzare sau pactul de opţiune. De asemenea, cel care se
obligă este considerat un promitent (a se vedea M-L B.Magdo, Contractul de vânzare în noul Cod civil, op.cit., p.98-
102). La fel şi R.Dincă, op.cit., p.57.
Într-o opinie minoritară, se consideră că pactul de opţiune, denumit şi „contractul de opţiune", nu se confundă cu
promisiunea de a contracta. Promisiunea unilaterală sau bilaterală de a contracta are ca efect de a obliga partea
(părţile) la încheierea ulterioară a contractului proiectat, în timp ce contractul de opţiune comportă obligaţia de a
menţine fermă propunerea făcută căreia îi corespunde un drept de a o accepta sau nu, simpla exercitare a dreptului de
acceptare fiind suficientă pentru a determina încheierea contractului…” (a se vedea vedea M.Nicolae, Prescripţia
extinctivă, op.cit., p. 450, nota 3).
31
În acest sens, a se vedea şi I.Popa, Promisiunea de vânzare-cumpărare şi executarea silită a acesteia în concepţia
Codului civil în vigoare, op.cit., p.68 şi următ.). I.F.Popa, Promisiunile de contract - Privire specială asupra
promisiunilor de înstrăinare imobiliară, op.cit., p.135.
de opţiune privind contractul de vânzare este reglementat la art. 1668 C.civ, în timp ce
promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare la art. 1669, ceea ce demonstrează că, în
concepţia legiuitorului nostru, cele două contracte sunt distincte. De asemenea, art. 902 alin. 2
pct. 12 din C.civ. prevede că sunt supuse notării în cartea funciară "antecontractul şi pactul de
opţiune", ceea ce denotă că sunt contracte separate.
În sfârşit, deosebirea netă de regim juridic şi efecte, aplicabile pactului de
opţiune şi promisiunii unilaterale de a contracta 32, dovedeşte faptul că, în dreptul nostru civil,
cele două contracte sunt figuri juridice distincte. Aşa fiind, putem spune că, în dreptul privat
român actual, contractele preparatorii sunt de două feluri: promisiunea de a contracta şi pactul
de opţiune.
22. Conţinutul şi forma pactului de opţiune. Potrivit art. 1278 alin.3 C.civ., pactul de
opţiune trebuie să conţină toate elementele contractului pe care părţile urmăresc să îl încheie,
astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla
acceptare a beneficiarului opţiunii. De exemplu, pactul de opţiune privind un contract de vânzare
trebuie să determine bunul care urmează a fi vândut şi preţul.
Aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 1278 alin.5 C.civ., atât pactul de opţiune, cât şi
declaraţia de acceptare a beneficiarului trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru
contractul pe care părţile urmăresc să îl încheie. De exemplu, dacă contractul de vânzare, pe care
părţile doresc să îl încheie între ele, trebuie întocmit în formă autentică, atunci pactul de opţiune
şi declaraţia de acceptare trebuie întocmite tot în formă autentică. În caz contrar, dacă pactul de
opţiune privind contractul de vânzare nu îndeplineşte acele condiţii de formă, contractul va fi nul
ca pact de opţiune, urmând a fi convertit în promisiune unilaterală de vânzare, dacă sunt întrunite
toate condiţiile de validitate ale acesteia 33 (art. 1260 alin. 1 din C.civ.). Iar dacă acceptarea
beneficiarului nu respectă cerinţele de formă ale contractului de vânzare, atunci ea poate fi
convertită în acceptarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare. De aceea, s-a apreciat că,
ulterior acceptării informe a pactului de opţiune, beneficiarul poate fi obligat de promitent să
încheie contractul de vânzare potrivit regulilor de la promisiunea sinalagmatică de vânzare, cu
menţiunea că prestaţia promitentului vânzător a fost deja executată 34.
23. Încheierea contractului proiectat. Potrivit art. 1278 alin.4 C.civ., contractul urmărit
de părţi se încheie prin exercitarea opţiunii de către beneficiar în sensul acceptării declaraţiei de
voinţă a celeilalte părţi, în condiţiile convenite prin pact.
Din punct de vedere tehnico-juridic, contractul proiectat se formează în două etape: prima
etapă este reprezentată de încheierea pactului de opţiune, iar cea de a doua etapă este reprezentată
de declaraţia de acceptare a beneficiarului, care marchează încheierea contractului promis 35.
Declaraţia de acceptare a beneficiarului trebuie făcută în termenul pentru acceptare
(termenul de opţiune), stabilit de părţi sau de către instanţa de judecată. Declaraţia de acceptare
este un act juridic unilateral al beneficiarului, care trebuie să fie o persoană capabilă în momentul

32
De exemplu, în cazul pactului de opţiune, cel care lansează oferta de a contracta irevocabilă îşi exprimă
consimţământul pentru încheierea contractului proiectat, fiind un consimţământ definitiv. Ulterior nu mai trebuie să-
şi dea un nou consimţământ sau acord la încheierea contractului vizat. În schimb, în cazul promisiunii unilaterale de
a contracta, promitentul nu şi-a dat consimţământul chiar la încheierea contractului proiectat, ci doar a promis că va
încheia contractul urmărit în viitor. Ulterior, pentru încheierea contractului promis, promitentul trebuie să-şi dea un
nou consimţământ sau să-şi exprime acordul.
33
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.58.
34
Ibidem p.59.
35
A se vedea, în acest sens C.Zamşa, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1345;
în care face această declaraţie 36. Termenul de opţiune are natura juridică a unui termen de
decădere din dreptul de opţiune al beneficiarului 37.
Dacă până la expirarea termenului de opţiune nu s-a făcut o declaraţie de acceptare a
ofertei, pactul devine caduc. De asemenea, pactul de opţiune devine caduc şi atunci când,
independent de voinţa părţilor, contractul proiectat nu se poate încheia din motive independente
de voinţa părţilor (de ex. bunul a pierit fortuit, a fost expropriat etc).
În cazul în care promitentul a decedat, pactul de opţiune nu devine caduc pentru că
drepturile şi obligaţiile lui trec la moştenitori. Aşa fiind, declaraţia de acceptare a beneficiarului
în termen, duce la încheierea contractului proiectat între moştenitorii promitentului şi beneficiar.
24. Dreptul de opţiune al beneficiarului. Beneficiarul pactului de opţiune nu devine
titularul unui drept de creanţă 38, ci al unui drept potestativ 39.În literatura juridică franceză s-a
arătat că, în realitate, dreptul de opţiune al beneficiarului este un drept potestativ 40. Împărtăşim
această din urmă opinie deoarece dreptul beneficiarului este un simplu drept potestativ, care îi
conferă posibilitatea de a opta între a accepta sau refuza oferta irevocabilă.
În virtutea acestui drept, beneficiarul poate, prin manifestarea sa unilaterală de voinţă, să
formeze contractul proiectat 41.
25. Pactul de opţiune privind contractul de vânzare. Pactul de opţiune privind
contractul de vânzare este o variantă a pactului de opţiune.
Prin pactul de opţiune privind contractul de vânzare una dintre părţi face o declaraţie de
voinţă, echivalentă unei oferte irevocabile de vânzare, celeilalte părţi, numită beneficiar, care o
poate accepta sau refuza, într-un anumit termen.
În cazul pactului de opţiune privind contractul de vânzare, încheierea (perfectarea)
vânzării se face în două etape: prima etapă este reprezentată de încheierea pactului de opţiune,
când partea care a făcut oferta irevocabilă de vânzare şi-a dat deja, ferm şi definitiv,
consimţământul la vânzarea bunului; din punctul ei de vedere, vânzarea este ca şi încheiată, nu
mai are nimic de făcut; cea de a doua etapă este reprezentată de declaraţia de acceptare a
beneficiarului, în sensul cumpărării bunului, când vânzarea este considerată încheiată 42.
Prin urmare, pe lângă deosebirile de regim juridic, ceea ce distinge pactul de opţiune
privind contractul de vânzare de promisiunea unilaterală de vânzare este mecanismul de formare
al vânzării. În cazul pactului de opţiune, vânzarea se încheie prin simpla acceptare a ofertei de
vânzare de către beneficiar. În cazul promisiunii unilaterale de vânzare, dacă beneficiarul decide
să cumpere bunul, vânzarea nu se încheie prin simpla manifestare de voinţă a beneficiarului în
acest sens 43 (are loc doar transformarea promisiunii unilaterale de vânzare în promisiune
bilaterală de vânzare). Pentru încheierea vânzării este necesar ca părţile să reitereze
consimţământul şi să încheie contractul de vânzare. Aceasta deoarece consimţământul dat la
promisiune diferă de consimţământul dat la vânzare, acesta din urmă se dă tocmai în vederea
executării obligaţiei asumate prin promisiune 44.
36
A se vedea şi M-L B.Magdo, Contractul de vânzare în noul Cod civil, op.cit., p.99-100.
37
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.58.
38
A se vedea F.Moţiu, op.cit., p. 27.
39
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.58; C. Zamşa, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p. 1345.
40
A se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.69; Fr. C.Dutilleul, PH.Delebecque, Contrats civils et
commerciaux, 6e ed, Ed.Dalloz, 2002, Paris, p.62, citaţi după F.Moţiu, op.cit. p.29;
41
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.58.
42
Conform art. 1278 alin.4 "contractul se încheie prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării de către beneficiar a
declaraţiei de voinţă a celeilalte părţi, în condiţiile convenite prin pact".
43
A se vedea Ghe.Gheorghiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1755.
44
În acest sens, a se vedea R.Dincă, op.cit., p.51.
 Exercitarea opţiunii de către beneficiar, în sensul acceptării ofertei de vânzare, formează
definitiv vânzarea, de la data exercitării opţiunii 45. Formarea contractului de vânzare nu
retroactivează până în ziua pactului de opţiune deoarece, la acel moment, beneficiarul nu a
consimţit să cumpere, ci doar a convenit cu cealaltă parte să-şi păstreze dreptul de opţiune (de a
accepta sau refuza oferta de vânzare).
De la data exercitării opţiunii în sensul acceptării ofertei de vânzare, beneficiarul este şi el
angajat. De exemplu, în cazul pactului de opţiune privind vânzarea unui bun individual
determinat, beneficiarul devine titularul dreptului de proprietate şi trebuie să achite preţul.
Dacă beneficiarul refuză oferta de vânzare a celeilalte părţi, contractul urmărit nu se poate
forma. De asemenea, dacă beneficiarul păstrează tăcerea pe întreaga perioadă a termenului de
opţiune, nu se poate considera că a acceptat oferta, întrucât declaraţia de acceptare presupune o
manifestare de voinţă expresă.
Ca urmare a încheierii contractului de vânzare, atât partea care s-a obligat la încheierea
pactului de opţiune, cât şi beneficiarul, trebuie să execute acest contract. În cazul în care părţile
nu-şi respectă obligaţiile asumate, se va angaja răspunderea lor contractuală.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1668 alin.1 C.civ., în cazul pactului de opţiune privind
un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului şi data
exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de
bunul care constituie obiectul pactului (este vorba despre o clauză legală de inalienabilitate). A
nu dispune de bun semnifică faptul că nu se pot încheia acte de dispoziţie între promitent şi o
terţă persoană (înstrăinare, grevare cu sarcini etc).
Pentru încălcarea inalienabilităţii bunului înainte de expirarea termenului de opţiune,
promitentul răspunde contractual faţă de beneficiar, prin rezoluţiunea pactului de opţiune cu
daune-interese. În ipoteza în care dreptul de opţiune al beneficiarului este opozabil terţului
dobânditor (de exemplu, dreptul de opţiune a fost notat în cartea funciară), beneficiarul poate cere
anularea contractului de vânzare dintre promitent şi terţ (art. 1668 alin. 1 C.civ. combinat cu art.
629 alin. 2 C.civ.)46. De asemenea, beneficiarul poate cere desfiinţarea contractului de vânzare
dintre promitent şi terţ pentru fraudă sau cauză ilicită, pe calea exercitării unei acţiuni pauliene
ori a unei acţiuni în constatarea nulităţii absolute.
Dacă beneficiarul acceptă oferta de vânzare în termenul de opţiune, deși bunul a fost
înstrăinat de promitent în favoarea unui terţ, vânzarea se poate forma ca o vânzare a lucrului
altuia.
De asemenea, atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opţiune se
notează în cartea funciară (art.1668 alin.2 C.civ.).
Dreptul de opţiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opţiune nu s-
a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării sale către cealaltă
parte (art.1668 alin.3 C.civ.).
26. Dreptul de preempţiune. Noţiune şi reglementare. Dreptul de preempţiune este
facultatea conferită unei persoane, prin lege sau contract, de a cumpăra un bun cu preferinţă faţă
de oricare alta 47. În acest sens, art.1730 alin.1C.civ. prevede că, "în condiţiile stabilite prin lege

45
A se vedea L. Pop, I-F Popa, S. I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, op.cit., p.96.
46
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.59.
47
A se vedea Ph. Malaurie, L.Aynès, P-Y.Gautier, op.cit., p.95-97. Pentru alte definiţii, a se vedea R.Dincă, op.cit.,
p.63; J.Goicovici, Vânzarea în baza dreptului de preempţiune, în reglementarea noului Cod civil, în PR nr.5/2012,
p.30 şi următ.
sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate
un bun".

Dreptul de preempţiune, reglementat la art. 1730 - 1740 din C.civ., este aplicabil numai
dacă prin lege sau contract nu se stabileşte altfel 48. Prin urmare, dispoziţiile Codului civil sunt
numai supletive căci părţile pot deroga de la ele, stabilind alte condiţii de exercitare a dreptului de
preempţiune. Pe de altă parte, s-a apreciat că dispoziţiile în discuţie trebuie interpretate în sensul
că părţile pot deroga de la ele numai atunci când este vorba despre un drept convenţional de
preempţiune 49.

Ca natură juridică, dreptul de preempţiune este un drept potestativ, deoarece preemptorul

decide dacă îşi exercită sau nu dreptul 50.

48
De la data intrării în vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preempţiune cuprinse în legile
speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispoziţiile art.1730 -1740 din Codul civil.
Pentru dreptul de preempţiune creat prin convenţie, dispoziţiile art.1730-1740 din Codul civil se aplică numai în
situaţia în care convenţia a fost încheiată după intrarea în vigoare a Codului civil.
Dreptul de preempţiune este supus dispoziţiilor art.1730-1740 din Codul civil numai cu privire la contractele de
vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.
49
A se vedea Ghe.Gheorghiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1787.
50
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a V-a, volumul 1, p.75. În acelaşi
sens, a se vedea şi D.Chirică, Dreptul de preempţiune în noul Cod civil, în RRDP nr.4/2015, p.33-36.
În literatura juridică anterioară noului Cod civil, chestiunea de a şti dacă dreptul de preempţiune este un drept real
sau un drept de creanţă, ori un drept potestativ era controversată. În acest sens, a se vedea I.Negru, D.Corneanu (I);
A.G.Ilie, M.Nicolae (II) Discuţii în legătură cu natura juridică a dreptului de preempţiune, în Dreptul nr.1/2004,
p.22-65. Opinia majoritară era în sensul că dreptul de preempţiune face parte din categoria drepturilor reale (în acest
sens, a se vedea F.Deak, op.cit., p.29; I.Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucureşti 2002, p.290-
291; I.Romoşan, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p.167-168; G.Boroi, Drept
civil. Partea generală, Ed. All Educaţional, Bucureşti 1998, p.61). În literatura juridică franceză se apreciază că
dreptul de preempţiune nu poate fi încadrat comod în categoria drepturilor reale sau personale (a se vedea C.Saint-
Alary-Houin, Le droit de preemption, Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1979, p.436 şi următ.;
St.Valory, La potestativité dans les relations contractuelles, Presses Universitaires d, Aix Marseille, 1999, p.40-52);
În dreptul nostru, alţi autori consideră că dreptul de preempţiune nu este nici drept real (deoarece nu conferă
prerogative directe asupra unui bun) nici drept de creanţă (deoarece nu conferă prerogative contra altuia), ci un drept
potestativ (a se vedea D.Chirică, Contractele speciale civile şi comerciale, op.cit. vol.1, 2005, p.107; I.Negru,
D.Corneanu, op.cit. p.32). Într-o altă opinie, se apreciază că dreptul de preempţiune are natura unui drept de creanţă
corelativ unei obligaţii de a nu face, adică obligaţia proprietarului bunului de a nu încheia contractul de vânzare cu
terţul fără a figura condiţia suspensivă (a se vedea R.Dincă, op.cit., p.71).
 27. Felurile dreptului de preempţiune. Din dispoziţiile art. 1730 alin.1 C.civ., rezultă
că dreptul de preempţiune este de două feluri: legal şi convenţional.
Dreptul legal de preempţiune este prevăzut expres de lege în favoarea anumitor persoane
fizice sau juridice, ori chiar a statului 51. Acest drept se naşte în temeiul legii, independent de
voinţa vânzătorului, care are obligaţia de a-l respecta din momentul în care decide să vândă
bunul, sub sancţiunea impusă de lege 52. Însă, dreptul legal de preempţiune se exercită numai dacă
proprietarul bunului îl vinde.
Dreptul convenţional de preempţiune rezultă dintr-o convenţie prin care promitentul
(proprietarul bunului) se obligă faţă de o altă persoană, numită preemptor, că - în cazul în care va
decide să vândă bunul - să o prefere drept cumpărător, la preţ şi condiţii egale 53. Deci,
proprietarul bunului nu se obligă să vândă bunul, ci se obligă doar să acorde preferinţă, în caz de
vânzare, celui cu care a încheiat convenţia. Caracterul oneros sau gratuit al contractului depinde
de voinţa părţilor, legea neprevăzând obligativitatea plăţii unui preţ în schimbul preferinţei.

Convenţia prin care se creează dreptul de preempţiune este un contract unilateral,

deoarece numai promitentul se obligă să confere preemptorului un drept prioritar la cumpărarea
bunului său, pentru cazul în care se hotărăşte să vândă, care face parte din clasa antecontractelor
54
.

Dreptul convenţional de preempţiune se deosebeşte de promisiunile unilaterale sau

bilaterale de vânzare. Astfel, în cazul promisiunilor de vânzare promitentul-vânzător este obligat
să vândă, la preţul şi condiţiile deja stabilite în promisiune. În cazul dreptului convenţional de
preempţiune, promitentul nu este obligat să vândă bunul. Dacă vinde bunul, atunci este obligat să
acorde preferinţă celui cu care a încheiat pactul, dar preţul şi celelalte elemente ale contractului
de vânzare urmează să fie negociate şi stabilite liber între promitent, beneficiarul dreptului de
preempţiune şi eventual terţii cumpărători, preferinţa operând numai la preţ şi condiţii egale.

În literatura juridică se apreciază că recunoaşterea acestui drept reprezintă o derogare de la

principiul liberei circulaţii a bunurilor şi de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber,
exclusiv şi absolut, de bunul său. Este adevărat, însă trebuie făcută precizarea că existenţa
51
Pentru definiţii asemănătoare, a se vedea C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache (coordonatori C.Bîrsan,
Gh.Beleiu, F.Deak), Instituţii de drept civil, Curs selectiv pentru licenţă 2004-2005,Ed.Universul Juridic, Bucureşti,
2004, p.292; F.Deak, op.cit. p.28; D.Chirică, Contractele speciale civile şi comerciale, vol.1, op.cit., p.107; Dreptul
de preempţiune apare reglementat nu numai în cazul înstrăinării bunurilor prin vânzare, ci şi în cazul încheierii unor
contracte de închiriere sau de concesionare (de exemplu, dreptul prioritar al expropriatului la închirierea imobilului
de care a fost expropriat, prevăzut la art. 34 din Legea nr.33/1994 a exproprierii pentru cauză de utilitate publică).
52
Textele de lege care instituie un drept legal de preempţiune sunt de strictă interpretare şi aplicare (a se vedea
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Ediţia a IV-a, vol.I, op.cit., p.41).
53
Anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, contractul prin care se constituia dreptul prioritar la cumpărarea unui
bun era denumit "pact de preferinţă", fiind creaţia doctrinei şi a practicii judiciare. A se vedea M.Mureşan, Drept
civil. Contractele speciale. Curs universitar, op.cit., p.133; D.Chirică, Pactul de preferinţă, în RDC nr.11/1999, p.28
şi următ. Pentru definiţii asemănătoare, a se vedea M-L Belu Magdo, Contractul de vânzare în noul Cod civil, op.cit.
p.113; D.C. Florescu, op.cit., p. 24; T.Prescure, op.cit., p.28; L.Stănciulescu, op.cit., p.109 (autorul susţine că pactul
de preferinţă este o varietate a promisiunii unilaterale).
54
S-a apreciat că pactul de preferinţă (convenţia care constituie dreptul de preempţiune) este un contract unilateral,
care se circumscrie clasei antecontractelor deoarece contribuie la formarea contractului final din perspectiva alegerii
persoanei cumpărătorului (a se vedea I. Ionescu, op.cit., p.15-16).
dreptului de preempţiune afectează doar libertatea vânzătorului de a-şi alege cocontractantul, nu
şi libertatea acestuia de a nu vinde. Promitentul nu poate fi obligat să vândă bunul, dar dacă îl
vinde atunci trebuie să respecte dreptul de preempţiune.

În materie de vânzare 55, titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de

vânzare nu îşi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se
consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de
bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri,
termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor (art.1730 alin.3 C.civ.). Termenele de
cel mult 10 zile, respectiv cel mult 30 de zile, trebuie înţelese că vor curge de la primirea
comunicării de către preemptor, nu de la data efectuării comunicării de către vânzător 56.

Potrivit art. 1731 C.civ., vânzarea bunului cu privire la care există un drept legal sau
convenţional de preempţiune se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a
neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor. Rezultă că o astfel de vânzare este
afectată de o condiţie suspensivă.

Nu este obligatoriu ca în contractul de vânzare să se stipuleze că este afectat de o condiţie

suspensivă, întrucât chiar legea face referire la condiţia suspensivă 57. Preemptorul poate pretinde
notificarea contractului, iar în termenul legal îşi poate exercita dreptul de preempţiune 58. Aceasta
deoarece notificarea contractului este o obligaţie legală a vânzătorului bunului.

Problema care s-a pus în literatura juridică a fost aceea a sancţiunii aplicabile contractului
de vânzare încheiat cu terţul, atunci când părţile nu au respectat dreptul de preempţiune.

Având în vedere caracterul imperativ al art.1731 C.civ., sancţiunea aplicabilă este nulitatea
absolută a contractului (când dreptul de preempţiune este instituit de lege în vederea ocrotirii
unui interes public) sau nulitatea relativă (când dreptul de preempţiune este instituit de lege
pentru ocrotirea unui interes privat) 59.

În altă ordine de idei, dacă dreptul de preempţiune este creat prin contract, încălcarea
acestuia de către promitent atrage răspunderea lui contractuală.
28. Caracterele juridice. Potrivit art. 1739 C.civ., dreptul de preempţiune este indivizibil
şi nu se poate ceda.

55
În sensul că dispoziţiile noului Cod civil reglementează dreptul de preempţiune legal şi convenţional, limitând
preempţiunea la contractul de vânzare-cumpărare, fără a distinge cu privire la bunurile ce pot face obiectul acestui
contract. În cazul celorlalte contracte, legiuitorul vorbeşte despre un drept de preferinţă, dar aplicându-se tot regimul
juridic al dreptului de preempţiune reglementat prin dispoziţiile art.1730-1740 C.civ. Pentru amănunte, a se vedea
V.Stoica, A.D. Dumitrescu, Reglementarea dreptului de preempţiune în Codul civil (Legea nr.287/2009), în Dreptul
nr.6/2012, p.55.
56
În acest sens, a se vedea Ghe.Gheorghiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1789.
57
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a V-a, volumul 1, p.72.
58
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.69.
59
În acest sens, a se vedea R.Dincă, op.cit. p.68. Desigur, dacă dreptul de preempţiune este creat prin contract,
încălcarea acestuia de către promitent atrage răspunderea lui contractuală.
 Caracterul indivizibil presupune că, în cazul în care există mai mulţi cotitulari ai acestui
drept (nu existenţa unui concurs între preemptori), dreptul se va exercita în mod unitar, nu divizat
între cotitulari. De exemplu, dacă doi coproprietari sunt vecini ai terenului supus preempţiunii, ei
vor exercita dreptul de preempţiune numai în mod colectiv, iar nu fiecare pentru o parte din
terenul supus preempţiunii (se va încheia un singur contract cu vânzătorul) 60.

Dreptul de preempţiune nu se poate ceda, adică este un drept incesibil, în sensul că nu

poate fi transmis prin acte juridice între vii sau prin moştenire 61, cu excepţia transmiterii prin
succesiune, dacă a fost constituit pe un termen determinat, iar preemptorul a decedat înainte de
expirarea acestui termen. Dacă dreptul de preempţiune este instituit prin lege, în considerarea
unei anumite calităţi a preemptorului, el se transmite numai împreună cu acea calitate 62.
Dreptul convenţional de preempţiune nu poate fi constituit pe un termen mai mare de 5 ani.
Dacă părţile au stipulat un termen mai mare de 5 ani, termenul se reduce la 5 ani. În cazul în care
părţile nu au prevăzut niciun termen, dreptul de preempţiune se consideră constituit pe toată
durata vieţii preemptorului (art.1740 C.civ.).
29. Exercitarea dreptului de preempţiune. Dreptul de preempţiune se poate exercita atât
anterior încheierii vânzării (art.1730 alin.3 C.civ.), cât şi ulterior încheierii vânzării cu un terţ
(art.1732 şi 1733 C.civ.). În acest din urmă caz, vânzarea se face sub condiţia suspensivă a
neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, iar dacă preemptorul doreşte să
cumpere bunul, o va face la preţul şi în condiţiile stabilite în contractul deja încheiat de vânzător
cu terţul 63.

În vederea exercitării dreptului de preempţiune, vânzătorul este obligat să notifice de

îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ. Notificarea poate fi făcută şi de
către terţul contractant.

Notificarea trimisă preemptorului trebuie să cuprindă numele şi prenumele vânzătorului,

descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde
este situat bunul (art.1732 alin.2 C.civ.). Aceste menţiuni sunt obligatorii pentru ca preemptorul
să-şi poată exercita dreptul în cunoştinţă de cauză 64. În cazul în care contractul cu terţul a fost
notificat numai în parte, cu omisiunea unor date importante, notificarea nu produce efecte, iar
termenul de exercitare a dreptului de preempţiune nu începe să curgă 65.

Preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de
a încheia contractul de vânzare, însoţită de dovada consemnarii preţului la dispoziţia vânzătorului
(art. 1732 alin.3 C.civ.). În cazul în care preemptorul acceptă contractul notificat şi plăteşte

60
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a V-a, volumul 1, p.80.
61
A se vedea, în acest sens, T.Prescure, Curs de contracte civile conform noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti,
2012, p.53.
62
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.73.
63
A se vedea decizia CCR nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în M.Of. al României, Partea I, nr. 101 din 9
februarie 2015.
64
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a V-a, volumul 1, p.72.
65
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.75. F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a
V-a, volumul 1, p.72-73.
efectiv preţul, în termenul legal, dreptul de preempţiune se stinge prin exercitarea lui. În literatura
juridică se apreciază că, în lipsa plăţii efective a preţului, simpla comunicare a acordului pentru
încheierea contractului nu are niciun efect. De asemenea, dacă acordul preemptorului la
încheierea contractului şi plata efectivă a preţului nu s-au făcut în termenul prevăzut de lege
(termenul este de decădere) 66, dreptul de preempţiune este socotit stins prin decădere. Condiţia
suspensivă care afecta contractul dintre vânzător şi terţul ales de el se îndeplineşte, astfel că
efectele acestui contract se consolidează retroactiv, de la data încheierii sale 67.

Atunci când vânzătorul a acordat terţului contractant termene de plată a preţului,

preemptorul nu se poate prevala de aceste termene (art.1736 C.civ.).

În cazul vânzării de bunuri mobile, dreptul de preempţiune se exercită în termen de cel

mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele
cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării (art.1732 alin.4 C.civ.).

30. Efectele exercitării preempţiunii. În conformitate cu dispoziţiile art. 1733

alin.1C.civ.,"prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între
preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă
contract se desfiinţează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde faţă de terţul de bună-
credinţă pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii". Terţul este de bună-credinţă
atunci când nu are cunoştinţă despre existenţa dreptului de preempţiune. De exemplu, ipoteza
exercitării dreptului convenţional de preempţiune, având ca obiect un imobil, al cărui titular nu l-
a notat în cartea funciară.

Dacă în contractul cu terţul au fost stipulate clauze având drept scop îm-piedicarea
exercitării dreptului de preempţiune, acestea nu produc efecte faţă de preemptor (art.1733 alin.2
C.civ.).

31. Concursul dintre preemptori. Conform art. 1734 alin.1 C.civ. 68, în cazul în care mai
mulţi preemptori şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi bun, contractul de vânzare se
consideră încheiat:

- cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai

unor drepturi convenţionale de preempţiune;

- cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu

alţi titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;

66
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a V-a, volumul 1, p.75.
67
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.66.
68
Dacă legea nu prevede altfel, dispoziţiile art.1734 din noul Cod civil se aplică şi drepturilor de preempţiune
izvorâte din contracte încheiate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil (art.125 din Legea nr.71/2011).
 - dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai
întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi
convenţionale de preempţiune;

- dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preemp-ţiune având data
certă cea mai veche 69, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi
convenţionale de preempţiune; dacă niciun înscris nu are dată certă, contractul de vânzare se
încheie cu titularul dreptului de preempţiune aflat în posesia bunului 70.

Orice clauză care contravine prevederilor de mai sus, este considerată nescrisă (art.1734
alin.2 C.civ.) 71.

Atunci când preempţiunea se exercită în privinţa unui bun cumpărat de terţ împreună cu
alte bunuri, pentru un singur preţ, vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte
proporţională din acest preţ (art.1735 alin.1C.civ.).

În cazul în care s-au vândut şi alte bunuri decât acela supus preempţiunii, dar care nu
puteau fi despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de
preempţiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate
bunurile vândute (art.1735 alin.2 C.civ.). De exemplu, atunci când vânzătorul a vândut două
parcele de teren învecinate, pentru a primi un preţ mai bun, despărţirea parcelelor şi vânzarea lor
separată ar putea cauza acestuia un prejudiciu, în sensul că nu este exclus să primească un preţ
mai mic.

32. Notarea dreptului de preempţiune asupra unui imobil. Conform art.1737 alin.1
C.civ., dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se notează în cartea
funciară. Prin urmare, pentru opozabilitate faţă de terţi, dreptul convenţional de preempţiune este
supus notării în cartea funciară 72.

Dacă s-a făcut notarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 1737 alin.2 C.civ., acordul
preemptorului nu este necesar pentru ca terţul să-şi poată înscrie dreptul în cartea funciară.
Înscrierea dreptului terţului se face sub condiţia suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la
comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte
69
Aceeaşi soluţie şi atunci când vânzarea are ca obiect un imobil, iar dreptul de preempţiune nu a fost notat în cartea
funciară (a se vedea R.Dincă, op.cit., p.75).
70
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a V-a, volumul 1, p.76. În acelaşi
sens, a se vedea şi D.Chirică, Dreptul de preempţiune în noul Cod civil, în RRDP nr.4/2015, p.47.
71
Clauzele considerate de lege nescrise sunt clauzele încheiate prin încălcarea unor norme imperative sau a bunelor
moravuri. Clauzele nescrise nu pot produce nici un efect, adică sunt lipsite de forţă obligatorie. Sancţiunea clauzelor
nescrise şi sancţiunea nulităţii parţiale prezintă asemănare, dar cele două sancţiuni nu se identifică. Însă, pentru a
acoperii lacunele legii, sancţiunea clauzelor nescrise este supusă, prin analogie, regulilor de la nulitate. Pentru
amănunte a se vedea C.T.Ungureanu, Clauzele contractuale considerate de noul Cod civil ca nescrise reprezintă o
sancţiune autonomă ?, în Dreptul nr.10/2013, p.48 - 61. A se vedea şi art. 1255 din C.civ.
72
În materie mobiliară, drepturile de preempţiune care nu sunt instituite de lege în considerarea naturii bunului ori
unei calităţi manifeste a acestuia, inclusiv drepturile convenţionale de preempţiune, pot fi opuse numai terţilor care
le-au cunoscut efectiv (sau trebuiau să le cunoască) la data încheierii contractului (a se vedea R.Dincă, op.cit., p.70).
funciară dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului. Dar, pentru ca preemptorul să-şi
exercite dreptul de preempţiune în cunoştinţă de cauză, este necesar ca biroul de carte funciară
să-i comunice copia contractului de vânzare încheiat cu terţul sau informaţiile prevăzute la art.
1732 alin. din C.civ., adică numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl
grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat bunul.

Notificarea făcută în termen biroului de carte funciară înlocuieşte comunicarea prevăzută

la art.1732 alin 3C.civ. şi are aceleaşi efecte. În temeiul acestei notificări, preemptorul poate cere
radierea din cartea funciară a dreptului terţului şi înscrierea dreptului său (art. 1737 alin. 3
C.civ.).

Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempţiune se stinge şi se

radiază din oficiu din cartea funciară (art.1737 alin.4 C.civ.).

33. Stingerea dreptului convenţional de preempţiune. Dreptul convenţional de

preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe
un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a
fost stipulat un termen mai lung (art.1740 C.civ.).

Prin urmare, conform art. 1740 C.civ., dacă părţile nu au stipulat niciun termen, dreptul de
preempţiune se stinge numai la moartea preemptorului.

Atunci când părţile au stipulat un termen, dreptul de preempţiune se stinge la împlinirea

termenului. Prin excepţie, când moartea preemptorului a survenit înainte de împlinirea
termenului, dreptul de preempţiune nu se stinge, ci se transmite moştenitorilor 73, stingându-se
abia la expirarea termenului convenit 74.

73
A se vedea R.Dincă, op.cit., p.73; F.Deak, L.Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. 1,
ediţia a V-a, op.cit., p. 80.
74
În literatura juridică recentă s-a apreciat că dreptul convenţional de preempţiune nu se stinge prin decesul
preemptorului când a fost constituit în considerarea calităţii sau funcţiei acestuia (de exemplu, a calităţii de vecin),
care ar putea subzista şi în persoana moştenitorilor acestuia (în acest sens, a se vedea Ghe. Gheorghiu, Noul Cod
civil. Comentariu pe articole, op.cit., p.1794).