Contractul de arendă

Cuprins:
1. Noţiunea și caracterele juridice ale
contractului de arendă
2. Elementele contractului de arendă
3. Drepturile şi obligaţiile părţilor
4. Modificarea şi rezoluțiunea
contractului de arendă
 1. Noţiunea și caracterele juridice ale
contractului de arendă
Conform art.2 al Legii nr.198 din 15.05.2003 cu
privire la arendă în agricultură, arenda în
agricultură reprezintă darea în posesiune şi
folosinţă, pe bază de contract, pe o durată
determinată, contra plată, a terenurilor şi a altor
bunuri agricole.
Art.2 al Legii 198/2003 contract de arendă -
acord încheiat între o parte, proprietar sau un alt
posesor legal al terenurilor şi altor bunuri agricole,
denumită arendator, şi altă parte,
denumită arendaş, în vederea exploatării acestora pe
o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi;
Arenda, conform alin.(1) art.911 CC RM, este contractul
încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt
posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator)
– şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o
durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.
Legea 133/2018 - Prin contractul de arendă, o parte (arendator)
se obligă să dea celeilalte părți (arendaș) un teren agricol și/sau
alte bunuri agricole în folosință și posesiune pe o durată
determinată, iar aceasta se obligă să efectueze plata de arendă.
• Contractul de arendă este un contract sinalagmatic,
deoarece încheierea lui dă naştere la drepturi şi obligaţii
reciproce şi interdependente pentru ambele părţi.
• Arenda este un contract cu titlu oneros, deoarece fiecare
dintre părţi urmăreşte un interes patrimonial propriu
(primirea contra prestaţiei de la cealaltă parte).
• Contractul de arendă este un contract cu
executare succesivă, dat fiind faptul că obligaţiile
reciproce ale părţilor se execută de acestea în
timp, pe toată durata contractului, care este
stabilită de către părţi.
• Contractul de arendă este un contract translativ
de folosinţă, deoarece prin el se transmite numai
folosinţa (exploatarea) unor bunuri agricole,
expres stipulate în contract. Prin urmare,
contractul de arendă este un contract netranslativ
de proprietate.
• Contractul de arendă este comutativ, fiindcă din
momentul încheierii părţile cunosc întinderea
prestaţiilor la care se obligă.
 2. Elementele contractului de arendă
Părţi la contractul de arendă sunt arendatorul şi
arendaşul.
Arendatorul, potrivit art.1 al Legii nr.198/2003, este
persoana fizică sau persoana juridică care are
calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al
bunurilor agricole care se dau în arendă. Calitatea de
arendator o poate avea şi un grup de coproprietari ai
bunurilor agricole.
Calitatea de arendator este stabilită la art.911 CC
RM, unde se menţionează că în această calitate
poate activa proprietarul, uzufructuarul sau un alt
posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole.
Arendaşul, în baza Legii nr.198/2003, este persoana fizică
şi/sau persoana juridică, cu domiciliul (sediul) în
Republica Moldova, care ia în arendă bunuri agricole.
Pentru comparație Legea nr.16/1994 Romania (abrogată)
prevedea cerințe față de arendași:
• să fie cetăţeni români, indiferent dacă au domiciliu în
ţară sau în străinătate;
• să aibă pregătire de specialitate agricolă, practică
agricolă sau un atestat de cunoştinţe agricole, eliberat
de organele abilitate ale Ministerului Agriculturii şi
Alimentaţiei;
• să prezinte garanţiile solicitate de arendatori (art. 9).
• să aibă ca obiect de activitate exploatarea bunurilor
agricole (PJ);
Obiectul material al contractului de arendă sunt
terenurile, alte bunuri agricole şi preţul (arenda,
plata pentru arendă). Bunuri agricole, în baza
art.2 al Legii nr.198/2003, sunt considerate:
mijloacele fixe (terenuri cu destinaţie agricolă,
inclusiv din intravilanul localităţilor şi ale
fondului de rezervă, maşini, utilaje şi instalaţii
destinate lucrărilor agricole, construcţii, inclusiv
construcţii hidrotehnice, platforme şi spaţii de
depozitare destinate păstrării producţiei agricole,
cu terenurile aferente acestora, animale care se
folosesc în procesul agricol) şi, după caz,
mijloacele circulante.
Prețul:
Plata pentru arenda terenurilor agricole se stabilește în
unități bănești, se face în natură, în bani sau în natură și în
bani fie într-o altă formă, potrivit acordului dintre părțile
contractante, și se efectuează în termenul și în locul
prevăzute în contractul de arendă.
Plata în natură pentru arenda terenurilor agricole se
stabilește într-o cantitate determinată de produse agricole
sau într-un procent determinat din volumul producției.
Termenele și locul efectuării plății în natură pentru arenda
terenurilor agricole, calitatea produselor se stabilesc de
către părți în contract, în funcție de felul produselor și de
specificul obținerii acestora.
Plata anuală pentru arenda terenurilor agricole ale statului
sau unității administrativ-teritoriale constituie cel puțin
2% din prețul normativ al terenului dat în arendă .
Forma contractului de arendă:
Contractului de arendă se încheie în formă scrisă.
Daca părțile nu convin altfel, dreptul de posesie și
folosință asupra bunurilor agricole arendate se naște
din momentul semnării contractului de arendă și
poate fi exercitat doar după semnarea actului de
primire-predare.
La contractul de arendă a terenurilor agricole se
anexează copia planului cadastral al terenurilor.
Cerințele față de conținutul contractului (912, 913
CC RM)
Notarea și înregistrarea arendei (916, 917 CC RM).
Termenul contractului de arendă
Termenul arendei se stabilește de către părțile
contractante, dar nu va fi mai mic de un an și mai
mare de 30 de ani.
La darea în arendă a terenurilor agricole în
scopul sădirii unor plantații multianuale,
termenul contractului de arendă va fi stabilit
pentru cel puțin 25 de ani, în cazul cînd
contractul nu prevede alt termen.
Prelungirea tacită – 1 an agricol (915 CC RM).
Aviz de rezoluțiune – 3 luni.
 3. Drepturile și obligațiile părților
Drepturile arendatorului:
- a da în arendă terenurile și bunurile;
- să verifice modul în care arendaşul exploatează
bunurile sale ;
- dreptul de amanet asupra bunurilor aduse de
arendaş şi asupra fructelor bunului arendat
(918 CC RM; 9225 CC RM);
- a rezoluționa contractul;
- repartizarea riscurilor (9223 CC RM)
Obligațiile arendatorului:
- să predea bunurile agricole în termenele şi în condiţiile stipulate
în contract;
- obligația informațională (art.919 (2) CC RM)
- să acţioneze într-o manieră care să nu împiedice exploatarea
normală a bunurilor;
- să efectueze reparațiile capitale (92214 (1) CC RM)
- să plătească arendaşului, în cazul rezoluțiunii contractului înainte
de încetarea anului agricol, valoarea fructelor deşi încă
neseparate, însă care vor putea fi separate înainte de sfârşitul
anului agricol în condiţiile unei gospodăriri normale. La
compensarea valorii fructelor se iau în calcul şi datoriile părţilor
la momentul rezilierii contractului.
- să predea arendaşului Cartea istoriei câmpurilor întocmită cu cel
puţin 3 ani până la data încheierii contractului de arendă;
- să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de
contract.
Drepturile arendașului:
- a răscumpăra bunul (9228 CC RM);
- prioritar la încheierea contractului pe termen nou
(918 (3) CC RM);
- drept de preemțiune în cazul vânzării bunurilor
(918 (4) CC RM);
- reducerea arendei (919 (2); 9224 CC RM);
- rezoluțiunea contractului;
- să dea în subarendă bunurile;
- să ceară bunul; repararea prejudiciului (9227 (3)
CC RM);
- să separe îmbunătățirile sau să ceară compensarea
valorii (9229 (3) CC RM);
Obligațiile arendașului:
- să preia bunurile;
- să folosească bunurile ca un bun proprietar;
- să menţină potenţialul productiv al bunurilor agricole;
- să restituie în starea corespunzătoare, ţinându-se cont de
gradul de uzură;
- să achite plata pentru arendă în termenul şi în modul
stabilit;
- să înregistreze contractul (916, 917 CC RM);
- să achite impozitele şi alte plăţi (919 CC RM);
- să efectueze reparații curente;
- să predea arendatorului Cartea istoriei câmpurilor întocmită
cu cel puţin 3 ani până la data încetării sau rezoluțiunii;
- să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau
de contract.
 4. Modificarea și rezoluțiunea contractului de arendă
Prin acordul comun al părţilor contractul poate fi
modificat în orice moment.
Termen de 30 de zile aviz la modificare.
La prelungire 3 luni până la expirarea termenului.
Contractul de arendă încetează în cazul:
• expirării termenului arendei;
• declarării nulităţii acestuia;
• pierii bunurilor arendate;
• rezoluțiunii contractului;
• în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.
Arendatorul este în drept să ceară rezoluțiunea
contractului în cazul când arendaşul:
- nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de
lege;
- refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în
contract;
- a schimbat modul de folosinţă a bunurilor arendate fără
consimţământul arendatorului;
- a înrăutăţit starea bunurilor astfel, încât ia nu poate fi
restabilită până la expirarea termenului contractului;
- nu a achitat plata pentru arendă în decursul a trei luni
de la data expirării termenului prevăzut în contract;
- a încheiat un contract de subarendă fără
consimţământul arendatorului.
Arendaşul poate cere rezoluțiunea dacă:
- arendatorul refuză dă dea în arendă bunurile
stipulate în contract, nu le transmite la timp ori
face imposibilă exploatarea bunurilor arendate;
- bunurile arendate, din motive ce nu depind din
voinţa sa, au ajuns într-o stare inutilizabilă;
- să fie în incapacitate de muncă, este privat de
libertate ori a survenit alte circumstanţe care fac
imposibilă executarea de mai departe a
contractului.
- nu-şi îndeplineşte obligaţiile contractuale privind
restabilirea integrală şi repararea bunurilor
arendate, asigurarea tehnico-materială,
reînzestrarea tehnică a producţiei ş.a.
1. Legii Republicii Moldova nr.198 din 15 mai 2003 cu privire la arendă în
agricultură. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.163-166 din
01.08.2003.
2. Hotărârea Guvernului nr.508 din 17.05.2004 despre aprobarea Regulamentului
provizoriu privind inventarierea bunurilor agricole arendate. În Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr.83 din 28.05.2004.
3. Hotărârea Guvernului nr.405 din 06.05.2005 despre aprobarea Regulamentului
privind modul de calculare a cuantumului plății anuale pentru arenda bunurilor
agricole. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.69-70 din 13.05.2005.