Intrebari frecvente puse pe forum:

1) Repartizarea cheltuielilor cu ascensorul

H.G. 400/2003 prevede: Art. 39. (3) Consumul de energie electrica aferent functionarii ascensorului/ascensoarelor, care se masoara prin contoare montate separat de cele ale proprietatilor individuale, se repartizeaza proportional cu numarul persoanelor care locuiesc in mod curent in cladire. Art. 46. Cheltuielile pentru lucrari de intretinere, servicii, de reparatii si, dupa caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate in proprietatea comuna indiviza astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria;uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer;structura de rezistenta; fatade; acoperis si altele asemenea se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45 alin. (3). Ca o concluzie, exista 2 tipuri de cheltuieli cu ascensorul: - Cheltuieli cu energia electrica necesara functionarii ascensorului - care se repartizeaza proportional cu nr de persoane care locuiesc in mod curent in imobil. Prin hotarare a adunarii generale pot fi scutiti de plata acestor cheltuieli, pe baza de cerere scrisa, proprietarii care locuiesc in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, etajul 1 in cladirile fara mezanin. - Cheltuieli cu intretinerea si reparatiile ascensorului se suporta de toti proprietarii proportional cu cota parte indiviza asa cum este inscrisa in acordul de asociere.

2) Infiintarea asociatiei de proprietari

Documente necesare: -Statutul asociatiei de proprietari - reprezinta legea de organizare si functionare a asociatiei dvs. -Acordul de asociere - cuprinde elementele proprietatii comune care fac obiectul asocierii. -Procesul verbal al adunarii generale de constituire. Pasii necesari pentru constituirea asociatiei de proprietari: -Se convoaca adunarea generala de constituire unde se dezbat si se aproba aceste documente (hotararea de constituire se ia cu votul a cel putin jumatate plus unu din nr proprietarilor din bloc, scara tronson din cladire) -Documentele mentionate mai sus trebuiesc completate de persoana imputernicita de proprietari pentru infiintarea asociatiei; -Acordul proprietarilor pentru constituire se consemneaza intr-un proces verbal anexa la acordul de asociere care trebuie semnat de cel putin jumatate plus unu din totalul proprietarilor din bloc (scara sau tronson din cladire). -Se completeaza si actul constitutiv care este anexa la statut si care certifica calitatea de reprezentatnt legal al imputernicitului asociatiei la perfectarea actelor. -Se multiplica actele mentionate mai sus si se autentifica la un notar (statutul si actul constitutiv). -Imputernicitul asociatiei va depune cate o copie din actele mentionate mai sus la organul financiar local (taxe impozite locale, administratie financiara), si va completa o cerere tip de acordare a personalitatii juridice. Un exemplar al acestei cereri tip timbrata si stampilata ramane la imputernicit si reprezinta dovada personalitatii juridice a asociatiei pana la eliberarea hotararii/incheierii judecatoresti. -Imputernicitul asociatiei poate depune in acelesi timp sau ulterior si doua formulare de cod fiscal necesare obtinerii codului fiscal pentru asociatie. -Dupa un anumit termen, judecatorul delegat de pe langa organul financiar va pronunta o hotarare judecatoreasca (incheiere) de infiintare a asociatiei de proprietari. Incheierea poate fi atacata in termen de 5 zile de la data comunicarii. -Asociatia primeste codul fiscal. -Este necesara reglementarea raporturilor juridice cu furnizorii de utilitati, banci etc

(schimbarea contractelor) -Ulterior, noii proprietari din cadrul condominiului se vor inscrie in asociatie la cererea acestora prin intocmirea unui act aditional la acordul de asociere, fara indeplinirea altor formalitati. Conform legii, asociatiile de locatari au obligatia sa se reorganizeze in asociatii de proprietari, prin adoptarea de catre adunarea generala a acordului de asociere si a statutului propriu. Modele de documente necesare se afla postate pe site in rubrica DOCUMENTE.

3) Penalizari in cadrul asociatiei de proprietari

Exista 2 tipuri de penalizari: -penalizari din partea furnizorilor de utilitati care se repartizeaza restantierilor proportional cu valoarea restantei la plata cotelor de intretinere. -penalizari impuse de asociatia de proprietari conform propriului sistem de penalizari adoptat de adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari sau ulterior. Art.25 din HG 400/2003 prevede: Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dup caz, n termen de maximum 15 zile de la data afirii listei de plat, data care trebuie s fie nscris n lista de plat respectiv. Dup o perioad de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plat, asociaia de proprietari poate calcula si percepe penalizri de ntrziere pentru suma neachitat, n condiiile stabilite i aprobate de adunarea general a asociaiei de proprietari. Penalizrile de ntrziere nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica pentru fiecare cot de ntreinere lunar, fr ca suma penalizrilor s poat depai suma cotei de ntreinere lunare la care s-a aplicat. - Sistemul propriu de penalizari trebuie sa precizeze data scadenta pentru efectuarea platilor, data de la care incepe penalizarea, procentul de penalizare /zi aplicat sumelor restante, sumele care se penalizeaza (cheltuielile de intretinere, fondul de rulment, fondul de reparatii). -Sistemul propriu de penalizari trebuie aprobat de adunarea generala si consemnat in procesul verbal. -Din momentul aprobarii el este OBLIGATORIU pentru toti proprietarii. -Nu se poate aplica asociatiilor care nu s-au transformat in asociatii de proprietari.

4) Deduceri contract de munca timp partial.

Deducerea personala nu se aplica la contractele de munca cu timp partial cu exceptia cazului cand persoana anagajata cu contract de munca cu timp partial nu este angajata cu norma intreaga la nici o institutie. In acest caz suma deducerilor este proportionala cu numarul orelor pentru care este angajata persoana respectiva (conform grilei actuale de deduceri).

5) Repartizare cheltuieli reparatie terasa.

Cheltuielile cu reparatia terasei se repartizeaza tuturor proprietarilor proportional cu cota parte indiviza de proprietate (art.46 din H.G. 400/2003) asa cum este inscrisa in acordul de asociere. Plata este deci obligatorie pentru toti proprietarii.

6) Taxa animale de casa.

Se poate aplica acesta taxa doar cu aprobarea adunarii generale a asociatiei de proprietari, consemnata in registrul de procese verbale. Trebuie sa existe in statutul asociatiei prevedere ca adunarea generala poate adopta masuri pentru detinatorii de animale. Trebuie precizata in hotarare si valoarea taxei pe luna aplicata detinatorilor de animale.

7) Taxa datorate de asociatie la contractele individuale de munca (anul 2006). - vezi rubrica fiscalitate -contabilitate din cadrul sitului. 8) Calculul consumului de apa calda, apa rece (asociatie cu apartamente necontorizate si contorizate individual)
-Asociatia de proprietari trebuie sa adopte un regulament intern care sa reglementeze

citirea contoarelor si repartizarea cheltuielilor. -Apartamentele contorizate individual vor plati functie de indexul contoarelor individuale (cat au consumat efectiv). La acesta suma se poate adauga o alta suma repartizata tuturor proprietarilor din asociatie functie de cota parte indiviza, care rezulta din consumul/pierderile pe spatiile comune. Aceasta suma rezulta ca un procent din valoarea facturii sosite (maxim 10%) si este stabilit de asemenea de adunarea generala. -Din valoarea facturii se scade valoarea consumului comun, valoarea consumului apartamentelor contorizate, si rezulta valoarea consumului apartamentelor necontorizate care se repartizeaza pe numarul de persoane care locuiesc in apartamentele necontorizate. - Trebuie urmarit ca apartamentele contorizate sa declare un consum corect. Este indicat ca prin acest regulament intern, sa fie stabilit un interval la care administratorul sa citeasca personal contoarele(3-4 luni). Un consum normal la un apartament contorizat este de 3 mc apa rece si 2 mc apa calda persoana/luna.

9) Angajari in cadrul asociatiei de proprietari.

Intr-o asociatie de proprietari se pot face urmatoarele forme de angajari: - contract individual de munca cu norma intrega sau timp partial (administrator,operator ecologic etc); - conventie civila de prestari servicii pentru persoane fizice autorizate (sub 2 ore/zi sau sub 10 ore/saptamana) reglementata de Codul Civil. -asociatia de proprietari mai poate apela la contractul de prestari servicii pentru activitatea de administrare a imobilului.

10) Obligatii de plata pentru proprietarii care si-au montat centrala termica de apartament.
- Apa rece, gunoi menajer si salariul operatorului ecologic,cheltuieli administrativ gospodaresti, salarii administrator, presedinte etc, cheltuieli privind reparatia/intretinerea proprietatii comune (ascensor,subsol,terasa,fatada etc), consumuri de apa, gaze incalzire parti comune, energia electrica (ascensor,ilumonat scari), fond de rulment la noua dimensiune (reducere a acestuia prin cerere scrisa)

11) Restantieri la fondul de reparatii.

Se aplica sistemul propriu de penalizari al asociatiei, daca acesta a fost aprobat de adunarea generala si consemnat in procesul verbal. Ulterior pentru neplata restantelor si a penalizarilor dupa 3 luni asociatia poate da in judecata rau platnicii. Din moment ce a fost aprobat de proprietari in cadrul adunarii generale, fondul de reparatii este obligatoriu. Acesta este un fond foarte important care contribuie la intretinerea si reparatia partilor comune ale asociatiei.

12) Refuz plata fond rulment.

La art. 24 din H.G.400/2003 se specifica:" In scopul asigurrii fondurilor necesare pentru plati curente asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice.".. ..." Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-parti ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunrii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata". In aceste conditii fondul de rulment este obligatoriu pentru fiecare proprietar. In caz de neplata se aplica sistemul propriu de penalizari al asociatiei, incepand de la data limita stabilita pentru constituirea sau completarea acestui fond.. Deci se pot percepe penalizari pentru neplata acestui fond, ulterior se poate trece la actionarea in justitie a rau - platnicului. Este indicat ca adunarea generala sa hotarasca ca un punct distinct faptul ca fondul de rulment suporta penalitati si care este procentul de penalizare/zi de intarziere( ex. penalitate egala cu penalitatea aplicabila intretinerii curente).