ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURETI

Evaluarea organizaiilor (sintez)

1. Bazele metodologice ale evalurii organizaiilor

Conceptul de organizaie Organizaia este constituit din dou sau mai multe persoane care desfoar activiti comune n vederea realizrii unuia sau mai multor obiective. Aadar, nfiinarea unei organizaii i are logica n realizarea unor obiective. n acest scop organizaia i desfoar activitatea pe baza unui plan folosind resurse umane, financiare, materiale i informaionale, i este administrat de o echip managerial. Toate aceste forme organizatorice dispun de un patrimoniu alctuit din active corporale i necorporale a cror valoare sufer modificri n timp. Conceptul de evaluare a organizaiilor n practica evalurii se folosesc trei moduri de abordare crora le corespund metode i proceduri specifice: abordarea pe baz de activ (patrimonial), pe baz de venit, prin comparaie de pia. Metodele sunt de esen contabil (activul net) sau financiar (metodele bazate pe venituri, cash flow, bursiere). n cazul evalurii prin comparaii de pia, informaiile pentru gsirea organizaiilor cu care se va opera se culeg din tranzaciile anterioare, cu uniti similare celei care se evalueaz, de pe pieele de valori mobiliare etc. n ceea ce privete primatul n contribuia pe care o au elementele la formarea valorii, exist dou concepii: o concepie static, de esen contabil, potrivit creia valoarea unei organizaii este dat de valoarea net corectat a activelor ce o compun, aa cum a fost nregistrat n documentele contabile, din care se scad datoriile; o concepie dinamic, de esen financiar, conform creia organizaia este o investiie i, ca urmare, valoarea acesteia este determinat de efectele (profit, dividende, cash flow, goodwill) ce vor fi realizate ntr-o perioad de timp i actualizate la momentul evalurii. Practica evalurii a demonstrat c valoarea unei organizaii este asigurat att de activele componente, ct i de randamentul cu care sunt folosite. Trsturi specifice valorii organizaiilor n elaborarea studiilor de evaluare a organizaiilor, specialistul se bazeaz pe teoria valorii, a crei esen poate fi redat prin urmtoarele trsturi: Organizaia nu are o valoare intrinsec. Valoarea se manifest n cadrul unui raport, a unei relaii ce se stabilete ntre subiect i obiect. Existena acestui raport se bazeaz pe un interes de natur material (obiectiv) sau ideal (subiectiv). Corespunztor acestei teorii, imaginea produsului, n cazul unei analize, este reprezentat de caracteristicile acestuia. Valoarea este rezultatul interaciunii mai multor factori. Acetia sunt: utilitatea, care exprim capacitatea bunului de a satisface o nevoie individual sau social; raritatea, respectiv nivelul ofertei unui bun n raport cu cererea; dorina de a vinde i de a cumpra manifestat pe piaa bunului

(vnztor cumprtor); puterea de cumprare a celor interesai s-i nsueasc bunul. Valoarea se manifest numai n cazul bunurilor care mbrac forma de marf. Deoarece manifestarea valorii bunurilor se realizeaz numai pe pia, n procesul vnzrii-cumprrii, rezult c nu orice produs al muncii omeneti are valoare, ci numai acelea care sunt mrfuri, adic sunt destinate vnzrii-cumprrii pe o pia a crei funcionare se afl sub incidena legii cererii i ofertei. Conceptele i principiile metodologice ale evalurii Principalele concepte utilizate n evaluare sunt proprietatea, preul, costul, piaa, valoarea. Proprietatea reprezint puterea sau prerogativa recunoscut titularului de Constituie i de reglementrile legale n materie, de a poseda, folosi i dispune de bunul care face obiectul dreptului n limite legale. Preul este un indicator general al valorii bunurilor tranzacionate, reprezentnd suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru bunuri sau servicii de ctre un anumit vnztor, respectiv cumprtor, n anumite condiii. Costul este fie preul pltit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesar pentru a crea sau produce bunul, sau serviciul respectiv. Piaa organizaiilor este locul n care se vnd i se cumpr obiecte ale proprietii, se manifest raportul dintre cerere i ofert, acioneaz mecanismele de formare a preurilor. Valoarea are la baz relaia monetar dintre o persoan sau un grup de persoane i bunul pe care acetia doresc s-l dein n proprietate. Standardele internaionale i naionale folosite n evaluarea organizaiilor n schemele urmtoare sunt prezentate structura standardelor de evaluare i de practic n evaluare:

Data intrrii n vigoare Cerine referitoare la abaterile de la standarde STANDARDE INTERNAIONALE DE EVALUARE

Introducere

Arie de aplicabilitate

Definiii

Cerine de prezentare a informaiei

Comentarii

Coninutul standardului

Relaia cu standardele de contabilitate

Formatul standardelor de evaluare (IVS) schem adaptat dup IVSC 2003

Data intrrii n vigoare

Introducere

Arie de aplicabilitate STANDARDE DE PRACTIC N EVALUZARE

Definiii

Instruciuni de aplicare

Relaia cu standardele de contabilitate

Formatul standardelor de practic n evaluare

Profesia de evaluator Profesia de evaluator n Romnia Primii evaluatori romni au fost formai prin cursuri de pregtire organizate de Agenia Romn de Privatizare n 1992, n cadrul unor programe finanate de Uniunea European i Fundaia British Know How. Necesitatea evalurii organizaiilor Principalele procese specifice economiei de pia, i mai cu seam perioadei de tranziie, care fac necesar reevaluarea organizaiilor, sunt: a) Schimbarea proprietii organizaiei, n totalitate sau a unor pri componente, prin procesul de vnzare-cumprare. ntr-o asemenea situaie proprietarul trebuie s fixeze un pre de pornire, care se poate stabili numai printr-un studiu de evaluare. b) Divizarea i fuziunea organizaiilor. c) Creterea capitalului prin investiii sau aport n natur. d) Cotarea la burs. e) Angajarea unui credit bancar.

2. Etapele studiului de evaluare a organizaiilor

Evaluarea este un proces de estimare sau determinare a valorii organizaiei printr-o analiz detaliat, n care se utilizeaz abordri, metode i proceduri de evaluare. Abordarea patrimonial se bazeaz pe costul de nlocuire a activelor ce compun organizaia. Abordarea pe baz de venit presupune o estimare a valorii organizaiei prin determinarea valorii actualizate i nsumate a veniturilor previzionate pe orizontul ales. Veniturile folosite n cadrul metodelor care aparin acestui mod de abordare sunt: dividendele, profitul, goodwill-ul, cash-flow-ul etc. Abordarea prim comparaie, se aplic atunci cnd este posibil asigurarea unei baze de comparaie acceptabil ntre mai multe organizaii care au fost tranzacionate. Metodele de evaluare utilizate n abordri reprezint modaliti specifice de estimare a valorii, cum sunt: metode patrimoniale, metode bazate pe rentabilitate, metode bursiere etc. Metodele folosite de evaluator se afl sub incidena modului de abordare a evalurii, tipul i mrimea organizaiei, scopul evalurii etc. Procedurile de evaluare reprezint actul, modalitatea sau tehnica de realizare a etapelor ce trebuie parcurse n cadrul metodelor de evaluare. Etapa pregtitoare ncheierea contractului de evaluare n baza comenzii lansate de organizaia interesat, se prezint la licitaie ofertani care pot fi persoane fizice sau societi specializate.

Principiile pe care se bazeaz forma i condiiile ncheierii contractului de evaluare sunt prezentate n SEV 0.3 4. Informare pentru cunoaterea preliminar a organizaiei Are ca obiect cunoaterea cadrului organizatoric, specificului activitii, competena profesional a echipei manageriale i a salariailor. Tot n aceast etap se pun la dispoziia echipei de evaluatori informaiile i documentele convenite la ncheierea contractului de evaluare i prevzute n anexele acestuia, dintre care nu trebuie s lipseasc bilanul, balanele lunare, contul de profit i pierderi, inventarul activelor fixe. Diagnosticarea organizaiei Orice investitor este interesat s cunoasc riscurile afacerii n care i plaseaz capitalul i nivelul de profitabilitate. De aceea, studiul de evaluare trebuie s conin att o prezentare general a organizaiei, ct i informaii n legtur cu situaia prezent i evoluia n urmtorii 3-5 ani a sectorului din care face parte agentul economic i locul pe care l ocup n cadrul acestuia. Aceast analiz se realizeaz pe baza informaiilor obinute din interiorul organizaiei i din mediul ambiant n care activeaz. Pentru a realiza ns un studiu cu un grad corespunztor de credibilitate este necesar, aa cum se prevede i n SEV 5 din 2001, ca evaluatorul s verifice n prealabil corectitudinea informaiilor. Sinteza diagnosticului general de evaluare Este o prezentare coerent, ordonat dup o anumit logic, a informaiilor stabilite prin diagnosticarea funciunilor organizaiei i constituie instrumentul pe care se sprijin evaluarea propriu-zis dup metodele ce vor fi alese. Determinarea potenialului de viabilitate economic i managerial al organizaiei Se realizeaza cu ajutorul metodelor econometrice, dintre care menionm Modelul lui Altman, Modelul matricelor de evaluare a factorilor interni i externi, Modelul criteriilor de evaluare. Analiza perspectivelor de dezvoltare a organizaiei Conducerea organizaiei ofer echipei de evaluare i informaii cu privire la evoluia previzional a patrimoniului i a principalilor indicatori economico-financiari pentru urmtorii cinci ani, informaii care vor fi utilizate n etapa a treia, la calcului valorii organizaiei prin metodele alese.

3. Evaluarea organizaiilor
Evaluarea unei organizaii presupune, n primul rnd, determinarea valorii patrimoniului acesteia, format din mai multe elemente denumite active. Pornind de la aceast concepie noile standarde de evaluare a ntreprinderii (SEV5) clasific metodele de evaluare n trei categorii (corespunztor celor trei tipuri de abordare a evalurii prezentate anterior), astfel: metode de evaluare pe baz de active, pe baz de venit, prin comparaie. n prima grup sunt incluse: metoda activului net corectat (ANC) i metoda activului net de lichidare (ANL). n categoria metodelor de evaluare bazate pe venituri ntlnim: metoda de evaluare prin dividende, prin profit, prin goodwill, prin cash flow. n grupa metodelor de evaluare prin comparaie se includ: metoda de evaluare prin comparaie a organizaiilor cotate le burs i metoda de evaluare prin comparaie a organizaiilor necotate la burs. Cea de a doua metod vizeaz evaluarea organizaiilor necotate la burs prin comparaii cu altele cotate la burs i se bazeaz pe faptul c tranzaciile realizate cu organizaii similare ofer date de comparaie pentru stabilirea valorii organizaiei ce trebuie evaluat. Abordarea bazat pe active Abordarea bazat pe active permite stabilirea valorii organizaiei sau a unei aciuni utiliznd metode care folosesc valoarea de pia a activelor organizaiei, din care se scad datoriile. n acest scop, sunt preluate valorile nete ale activelor din bilanul organizaiei care sunt apoi corectate la preul zilei i prin scderea datoriei totale se determin activul net corectat (ANC). Abordarea pe baz de venit Adepii acestei abordri consider c valoarea organizaiei nu este determinat doar de patrimoniul acesteia, ci mai cu seam, de capacitatea de a realiza profit, dividende i, eventual, supraprofit (goodwill). n aceast concepie, valoarea organizaiei corespunde valorii actuale a fluxului reproductibil pe care cumprtorul l va obine ntr-o perioad determinat de timp. Abordarea prin comparaii de pia Pentru acest mod de abordare n practica evalurii sunt folosite metodele bursiere a cror esen este comparabil cu a celor utilizate n abordarea pe baz de venituri. Evaluarea titlurilor financiare Titlurile financiare constituie active necorporale din patrimoniul organizaiei i pot fi obligaiuni i aciuni.

4. Evaluarea proprietii intelectuale

n conformitate cu standardele internaionale IVSC-GN 4, activele necorporale pot fi grupate n: drepturi, relaii, active necorporale difereniate denumite i goodwill sau fond comercial i proprietatea intelectual. Evaluarea mrcilor Importana mrcii n activitatea economic n cadrul activelor necorporale, mrcile, ca form de proprietate intelectual, au o importan deosebit prin imaginea pe care i-o creeaz organizaia pe pia pentru calitatea produselor i serviciilor oferite. Marc sau brand? Unii autori (G.V. Smith, R.L. Parr, C. Pettis) acrediteaz ideea c trebuie remarcat diferena dintre marc (vzut ca un simbol comercial) i brand reprezentnd un cumul de active. BRAND MARC COMERCIAL (Trade mark) simbolul, denumirea IMAGINE PUBLICITAR (FOTOGRAFIA, FONOGRAMA, VIDEOGRAMA PRODUSUL SERVICIUL OFERIT BREVETUL SAU MODELUL CALITATEA FIABILITATEA PRODUSULUI POZIIA PE PIA ORGANIZAREA EFICIENT

COPYRIGHT

MEDIUL INOVATIV

Componentele brand-ului Regimul juridic al transmisibilitii mrcii Mrcile pot face obiectul unor tranzacii comerciale ntre persoane, firme sau alte entiti economice. Forma uzual de transmitere a unui drept de posesie i de utilizare a mrcii este contractul. Deosebim 3 tipuri de contracte: 1. Contractul de cesiune 2. Contractul de licen 3. Contractul de franciz (franchise)

Contractul de cesiune Evaluarea efectelor economice ale contractelor de cesiune/vnzare a mrcii asupra activitii organizaiilor este important n urmtoarele situaii: achiziia sau vnzarea unei afaceri, sau a unei mrci, fuziuni, preluri, privatizri. Contractul de licen Prin intermediul unui contract de licen de marc, titularul unei mrci transmite unei persoane fizice sau juridice dreptul de a utiliza marca la produsele pe care le fabric sau le comercializeaz. Contractul de franciz Contractul de franciz este acordul prin care un productor sau ofertant de servicii (francizorul) d dreptul unui alt productor sau comerciant (beneficiarul) s utilizeze marca de comer, producie sau servicii n schimbul unei sume de bani total sau periodic (redevene). Evaluarea inveniilor Condiii de brevetare a inveniilor n conformitate cu art. 7 din Legea nr. 64/1991, o invenie este brevetabil dac ndeplinete trei condiii eseniale: este nou; rezult dintr-o activitate inventiv; este susceptibil de aplicare industrial. Abordri n evaluarea brevetelor de invenii Principalele abordri utilizate la evaluarea brevetelor sunt: a) Abordarea pe comparaii de pia a brevetelor b) Abordarea pe capitalizarea veniturilor din brevete c) Abordarea bazat pe costuri.

5. Evaluarea sistemelor infomatice i de telecomunicaii

Evaluarea sistemelor informatice Fa de alte domenii, tehnologiile informaionale prezint o particularitate, de care trebuie s se in seama n activitatea de evaluare, i anume, aceea a unei rate a nnoirii foarte ridicat i, n consecin, a unei uzuri morale accelerate. Cele dou componente de baz ale sistemului informatic, componenta fizic, denumit n limbajul de specialitate hardware i componenta virtual (programul), denumit software au rata nnoirii de aproximativ ase luni, n unele cazuri chiar mai mic. Evaluarea sistemelor de telecomunicaii Un sistem tehnico-economic telematic este alctuit n principal din: construcii speciale pentru telecomunicaii

sistemul telematic hardware sistemul telematic software reeaua (sistemul) de emitori-receptori-antene; reeaua de satelii.

Metoda costurilor de realizare sau evaluarea dimensional a programelor de calculator (software) Metoda LOC sau KLOC Are la baz determinarea costurilor de realizare i a efectelor de tip produs software/unitate de timp, pornind de la calculul numrului liniilor de cod (LOC lines of code) sau KLOC (Kilo Lines of Code) cuantificat n mii de linii de cod scrise. n analiz se au n vedere, de asemenea, urmtorii factori: viteza de execuie, dimensiunea memoriei alocate i numrul de defecte raportat ntr-un anumit interval de timp (de exemplu, un an), pagini documentate, numrul de programatori care au lucrat la dezvoltarea produsului software eventual n programatori pe luna sau programatori pe an. Cu ajutorul acestor date se determin: Productivitatea = KLOC , Programatori pe lun

Calitatea = Num de erori KLOC Documentaie = Pagini de documentaie KLOC

6. Evaluarea proprietii imobiliare

Proprietatea imobiliar Proprietatea imobiliar fizic este reprezentat de teren i tot ceea ce este fixat de el, pe el i n el n mod natural i care se constituie n elemente din categoria regnului mineral i vegetal precum i de tot ceea ce este fixat pe el i n mod artificial din categoria construciilor realizate de om. Proprietatea real sau proprietatea imobiliar real cuprinde toate interesele, beneficiile i drepturile aferente deinerii unei proprieti fizice imobiliare.

Tipologia proprietilor imobiliare PROPRIETATEA

PROPRIETATEA REL (necorporal) Drepturi asociate proprietii: posesie, coproprietate, utilizare, vnzare, nchiriere, arend, denumiri de origine, goodwill (fond comercial) exprimat prin denumire de origine, contracte etc.

PROPRIETATEA IMOBILIAR (corporal)

PROPRIETATE PERSONAL - detaabil (mobil, aparate) - fix (utilaje, echipamente) Tipologia proprietii imobiliare Abordri i metode n evaluarea cldirilor

PROPRIU-ZIS - Terenuri - Construcii, structuri - Instalaii pentru construcii (fixe) - Mediul natural (arbori, lacuri)

Principalele abordri n evaluare utilizate pe piaa imobiliar sunt: Abordarea prin comparaii de pia Abordri pe baza costurilor (de deviz, de nlocuire, de reconstrucie, de consolidare, reabilitare) Abordri pe baz de venit denumite i abordri cu ajutorul metodelor de randament (fluxul de numerar cash flow din chirii) Metoda bonitrii (a coeficienilor de corecie) pentru construciile realizate nainte de 1990.

7. Modele de evaluare imobiliar pentru creditul ipotecar

Ipoteca este un document legal cu rolul de garanie la solicitarea creditului pentru achiziia sau dezvoltarea unei proprieti imobiliare. Creditul ipotecar caracterizeaz un credit cu rambursare treptat n rate periodice (care include suma creditului i dobnda ce pot fi variabile n timp), avnd drept garanie o proprietate (de obicei imobiliar).

Componentele creditului ipotecar Componentele creditului ipotecar sunt plata periodic (lunar, trimestrial, semestrial, anual), serviciul anual al datoriei, rentabilitatea creditului. Relaia de calcul al serviciului anual al datoriei este dat de produsul dintre creditul principal i constanta creditului. Reciproc, constanta creditului rezult din raportul serviciului anual al datoriei i creditul principal. Valoarea actualizat la rata dobnzii a serviciului datoriei pentru perioada rmas este exprimat de soldul rmas al creditului (SRCr). Se determin ca raport ntre factorul valorii prezente pe termen rmas i factorul valorii prezente pe termen ntreg. Ratele procentuale de plat a creditului (Pcr) se stabilesc cu relaia: Pcr = 1 SRCr sau ca raport ntre factorul fondului de amortizare pentru termenul complet i factorul termenului de amortizare pentru perioada de previziune.

8. Evaluarea terenurilor
Analiza tehnic a terenului n activitatea de evaluare a sistemelor tehnico-economice imobiliare este util a se face delimitarea dintre construcie (sistemul cldire) i terenul (sistemul teren). La evaluarea unui teren sau amplasament se au n vedere urmtoarele elemente: Caracteristicile fizice; Valoarea economic dat de cea mai bun utilizare; Piaa local de terenuri; Perspectivele de dezvoltare locale i regionale; Impactul asupra mediului al viitoarelor construcii ce vor fi amplasate pe terenul supus evalurii; Metodele aadecvate de evaluare economic a terenurilor. Metode de evaluare economic a terenului Profesionitii n evaluarea imobiliar au la dispoziie o metod general i ase metode specifice de evaluare a terenurilor. Acestea sunt: Metoda celei mai bune utilizri ca metod general poate fi utilizat att la evaluarea terenurilor, ct i la evaluarea cldirilor. Cele specifice sunt metodele: comparaiei directe, proporiei (alocrii), extraciei, parcelrii, capitalizrii rentei de baz, rezidual.

9. Perfecionarea evalurii elementelor de goodwill cu ajutorul mulimilor subtile

Evaluarea relaiilor organizaiilor cu mediul de afaceri Una dintre componentele care intervin n evaluarea goodwill-ului (respectiv badwillului) o constituie relaiile organizaiei cu mediul de afaceri. n cele ce urmeaz se consider ca relevante relaiile cu: furnizorii de materii prime i materiale, clienii, sistemul bancar i sistemul de asigurri.