Credite imobiliare

Credite imobiliare si ipotecare Programul Prima Casa Locuinte cu TVA 5%

Care sunt costurile unui credit?

Bancile nu sunt obligate potrivit legii sa afiseze dobanda anuala efectiva (DAE) pentru creditele imobiliare si ipotecare. Conso.ro ajuta consumatorii sa depaseasca usor acest impediment, deoarce motorul de comparare a ofertelor de credite imobiliare si ipotecareafiseaza si nivelul DAE. Rata dobanzii este cel mai important cost, insa nu trebuie ignorate nici comisioanele. Acestea au inceput sa detina o pondere tot mai importanta in costul total al creditului, in special comisioanele lunare. Conform noilor prevederi legislative, bancile nu pot solicita in cazul unui credit decat: - rata de dobanda, - comision de analiza dosar in suma fixa, - comision lunar aplicat la sold sau comision de administrare cont curent, - comision de rambursare anticipate, daca este cazul. De asemenea, costuri aditionale creditului sunt contul cu asigurarea de imobil sau de viata precum si costruile evaluarii imobilului ipotecat si taxele notariale. Comisionul de analiza dosar nu are un impact prea mare asupra costului total al creditului, chiar si atunci cand nivelul sau este ridicat. In schimb, comisioanele lunare, chiar daca pot parea nesemnificative au impact mult mai mare. In plus, baza de calcul la care se aplica are o foarte mare importanta. Comisioanele lunare calculate la valoarea initiala a creditului sunt mult mai costisitoare decat cele aplicate la sold

Sa luam cazul unui credit de 50.000 euro pe 25 ani cu o rata a dobanzii de 8%. Plata unui comision de 200 euro la acordare face ca DAE sa urce la aproximativ 8,4%, fara alte costuri suplimentare. Acum sa consideram un credit care are doar un comision lunar de 0,2%, calculat la sold. DAE urca in acest caz de 10,9%. Pachetul de asigurari solicitat de banca este un alt element de care trebuie tinut cont. In timp ce asigurarea imobilului este intotdeauna obligatorie, asigurarea de viata este impusa doar de unele institutii, in functie de politica proprie de gestionare a riscurilor. Primele platite pentru cele doua polite se adauga la costul total al creditului. Trebuie semnalat ca exista institutii de credit care acorda gratuit fie una, fie ambele tipuri de asigurari.
INAPOICum

se ajusteaza dobanzile?

Ce perioada de rambursare aleg?

Majoritatea creditelor imobiliare ofera clientilor posibilitatea de a se imprumuta pe perioade de pana la 20 ani. Termenul maxim de rambursare se intinde, in unele cazuri, chiar pana la 40 de ani. Conditia este ca la scadenta persoana respectiva sa nu depaseasca varsta legala de pensionare. Alegerea termenului optim de rambursare se face insa de la caz la caz. Nu trebuie neaparat aleasa perioada maxima de rambursare oferita de banca, doar pentru a obtine o rata lunara cat mai mica. Cu cat perioada de rambursare este mai extinsa, cu atat dobanzile totale platite de cel care se imprumuta sunt mai mari. De exemplu, la un credit de 20.000 euro cu o rata a dobanzii de 8%, clientul face o economie de aproximativ 5.000 de euro daca reduce perioada de

rambursare de la 25 la 20 de ani. Acest lucru inseamna acceptarea unei rate mai mari, insa efortul financiar suplimentar este de numai 12 euro pe luna. Bineinteles, nu intotdeauna este posibila comprimarea termenul de creditare, deoarece solicitantii trebuie sa se incadreze in criteriile impuse de banca centrala. Pentru persoanele aflate la limita pragului de indatorare, singura solutie pentru a se califica pentru un imprumut ramane varianta extinderii duratei finantarii. Optiunea rambursarii anticipate este un alt aspect important de care trebuie tinut cont in selectarea creditului. Pe masura ce veniturile unei persoane cresc, aceasta va putea rambursa o rata mai mare cu scopul de a-si diminua costul datoriei. De aceea, trebuie tinut cont si de comisionul de rambursare anticipata in selectarea produsului ales. Conform legislatiei, institutiile de credit pot solicita comisioane de rambursare doar in cazul in care imprumutul are dobanda fixa. Chiar si in aceste conditii, comisionul de rambursare anticipata este de cel mult 0,5% in ultimul an de creditare, respectiv maximum 1% in rest.

Ce credit pot obtine cu venitul meu?

Suma maxima pe care o persoana o poate imprumuta este direct proportionala cu venitul lunar (la nivel individual sau familial, dupa caz). Conform noilor reglementari, bancile pot stabili individual propriile praguri de indatorare. De regula, la persoanele cu venituri mai mari, bancile accepta un grad de indatorare mai ridicat. Bancile urmaresc ca dupa plata

ratelor, venitul ramas la dispozitia clientului sa fie suficient ca sa acopere cheltuielile curente. Venitul luat in calcul de banci pentru acordarea creditului - numit si venit disponibil - se determina prin scaderea cheltuielilor de subzistenta din venitul total incasat de client. Nivelul acestor costuri se determina de la caz la caz pentru fiecare client, in functie de numarul membrilor de familie. In acest sens, fiecare banca stabileste un cost fix pe membru de familie. De exemplu, daca acest cost este de 250 lei, la o familie cu patru persoane care castiga 2.000 lei pe luna, banca va lua in calcul doar 1.000 lei (2.000-250x4). Acesta este venitul disponibil la care se aplica procentul corespunzator gradului de indatorare admis de banca, pentru a determina rata lunara maxima. La cazul de mai sus, daca banca accepta un grad de indatorare de 50%, atunci familia respectiva va putea plati o rata maxima de 500 lei. Cea mai simpla solutie pentru a obtine un imprumut cat mai mare este extinderea perioadei de rambursare. Scadenta maxima la creditele ipotecare a ajuns in prezent la 40 ani. Pentru a verifica suma maxima cu care te poti imprumuta, Conso iti pune la dispozitie un calculator pentru creditul maxim.

Cand este bine sa te refinantezi?

Creditul de refinantare este utilizat pentru a rambursa integral un credit aflat in derulare, dar mai costisitor. Refinantarea unui imprumut este recomandata atunci cand ratele dobanzilor au scazut destul de mult comparativ cu dobanda pe care o plateste un client la un credit

aflat in derulare. Pentru ca refinantarea sa fie eficienta, diferenta de dobanda trebuie sa fie mai mare decat comisionul de rambursare anticipata a vechiului credit si comisioanele percepute la acordarea noului imprumut (inclusiv politele de asigurare). De exemplu, o persoana mai are de rambursat la un credit ipotecar suma de 5.000 euro. Contractul mai are 5 ani pana la scadenta, iar rata dobanzii pe care o plateste este de 12%. Daca s-ar refinanta la 8%, ar plati in urmatorii 5 ani o dobanda totala de aproximativ 1.080 euro, cu aproape 600 euro mai putin decat la creditul existent. Tranzactia are insa propriile costuri: clientul trebuie sa achite la vechiul imprumut un comision de rambursare in avans, care nu poate depasi insa 1% (50 euro) si un comision de analiza dosar pentru noul imprumut, pe care-l consideram a fi 100 euro pentru noul credit. Costul refinantarii va fi de 150 de euro, insa prin dobanda mai mica, va face in final oeconomie de 450 euro (600-150). Nu este neaparat necesar ca refinantarea sa se faca pe o perioada egala cu durata ramasa la vechiul credit. Se poate opta si pentru o perioada mai scurta, situatie in care clientul realizeaza o economie suplimentara de costuri. De asemenea, cu aceasta ocazie este posibila chiar extinderea termenului de rambursare si /sau majorarea sumei imprumutate. Pentru a calcula daca refinantarea va aduce sau nu beneficii, Conso va pune la dispozitie un calculator special de refinantare.

 o o o o o o o o o o o

Credite imobiliare si ipotecare Programul Prima Casa Cine poate obtine credit? Cum se obtine un credit? Care sunt conditiile de creditare? Care sunt documentele necesare? Ce este Programul Prima Casa? Care sunt costurile? Cum se determina avansul minim? Ce credit pot obtine cu venitul meu? Cat dureaza obtinerea unui credit? Cum se acorda creditul pentru constructie? Ce se intampla daca nu mai pot plati ratele? Locuinte cu TVA 5%

Cine poate obtine credit?

Solicitantii de credite vor trebui sa indeplineasca urmatoarele conditii :

Nu au detinut si nu detin nici in prezent in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, cu exceptia cotelor parti de locuinta dobandite prin mostenire

Achizitioneaza o locuinta finalizata sau in diferite stadii de finalizare, inclusiv locuinte construite prin programele derulate de Agentia Nationala a Locuintelor (ANL)

Construiesc de la zero o locuinta individuala sau in asociere cu alti 6 beneficiari, cu conditia sa aiba in posesie terenul aferent iar autorizatia de constructie sa fi fost primita dupa data de 23 februarie 2010

Dispun de avansul minim necesar Se obliga sa constituie un depozit colateral egal cu dobanda datorata pe o perioada de 3 luni Se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata timp de 5 ani de la data dobandirii

Asigura locuinta impotriva tuturor riscurilor si cesioneaza drepturile de despagubire in favoarea statului roman.

Cum se obtine un credit?

Pentru a participa la Programul Prima Casa, clientii trebuie sa se adreseze uneia dintre bancile participante. Lista lor este disponibila in sectiunea Compara credite Prima Casa. Clientul depune apoi documentatia de credit la banca, in vederea analizarii dosarului. Daca acesta este aprobat, atunci dosarul este trimis la Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM, in vederea obtinerii garantiei din partea statului. Fondul analizeaza cererea, dupa care poate aproba dosarul, il poate respinge sau il poate retrimite la banca, in cazul in care nu este complet sau nu a fost completat corect. In cazul in care Fondul aproba dosarul, are loc apoi semnarea contractului de credit intre banca si client, precum si semnarea contractului de garantare intre toate cele 3 parti implicate clientul, banca si Fondul de garantare.

Care sunt conditiile de creditare?

Creditele acordate de banci vor trebui sa indeplineasca urmatoarele conditii legate de cost: Rata dobanzii la euro va avea o marja maxima de 4 puncte procentuale peste Euribor la 3 luni Rata dobanzii la lei nu va depasi Robor la 3 luni plus 2,5 puncte procentuale Marja include nivelul total al comisioanelor percepute de banca

Comisionul de garantare, platit catre FNGCIMM, este de 0,49% pe an, aplicat la sold Nu se percep comisioane de rambursare anticipata Avansul minim este de 5% din pretul locuintei, daca pretul de cumparare este de pana la 60.000 euro, iar pentru locuintele mai scumpe, avansul minim este de 3.000 euro plus diferenta dintre pretul de achizitie si limita de 60.000 euro In cazul constructiei individuale, avansul minim este de 5% din valoarea constructiei, daca aceasta nu depaseste 70.000 euro; daca valoarea constructiei este mai mare avansul va fi de 3.500 euro plus diferenta Durata maxima de rambursare este de 30 ani. Locuinta achizitionata se incadreaza in clasa A, B sau C de eficienta energetica Bancile sunt obligate sa mentina aceste conditii pe toata durata contractului de credit. Spre deosebire de un credit obisnuit, ipoteca va fi instituita de aceasta data in favoarea statului.

Care sunt documentele necesare?

Pentru a obtine un credit Prima Casa, solicitantul trebuie sa prezinte in primul randdocumentele care atesta veniturile obtinute. De obicei, in cazul salariatilor, acestea sunt:

Adeverinta de venit Copie dupa contractul de munca sau dupa cartea de munca Copie dupa fisa fiscala Copie dupa certificatul de casatorie (daca este cazul) Declaratie la notar cu privire la faptul ca solicitantul (si sotia, unde este cazul) nu are nicio locuinta in proprietate, partial sau integral, si nu are in derulare un credit ipotecar.

Persoanele care obtin venituri din chirii, dividende si activitati independente trebuie sa prezinte documentele specifice care dovedesc obtinerea acestor venituri. Pe langa documentele care atesta veniturile, sunt necesare si actele cu privire la imobilul achizitionat: precontract de vanzare-cumparare sau precontract de constructie incheiat cu o firma specializata actul de proprietate asupra imobilului/terenului pe care urmeaza sa se construiasca extrase din documentatia cadastrala. In functie de situatia imobilului achizitionat, bancile pot cere ulterior si documente suplimentare, fata de cele solicitate initial clientului.

Ce este Programul Prima Casa?

Programul Prima Casa face parte din masurile anticriza initiate de guvern pentru a sustine sectoarele economice prioritare. Obiectivul principal este sa deblocheze activitatea de creditare si sa impulsioneze sectorul constructiilor, ceea ce va avea efecte benefice asupra activitatii economice si crearii de noi locuri de munca. Programul consta in facilitarea accesului populatiei la credite ipotecare. In acest scop, statul garanteaza integral imprumuturile acordate de banci, cu conditia ca acestea sa acorde credite mai ieftine.

Care sunt costurile?

Costurile ocazionate de obtinerea unui credit prin programul Prima Casa sunt urmatoarele: Dobanda este principalul cost al creditului. Aceasta este variabila, rata dobanzii fiind formata dintr-o marja fixa si indicele de referinta (Euribor 3 luni, Robor 3 luni). Comision de gestiune unele banci practica dobanzi mai mici, insa impun comisioane lunare, care influenteza de multe ori semnificativ costul total al creditului. Comision de garantare acesta este de 0,49% pe an si se calculeaza la soldul creditului. Comision de acordare credit cele mai multe banci au renuntat la acest cost, insa mai sunt cazuri cand trebuie platit si acest comision. Taxele notariale. Costurile cu evaluarea imobilului unele banci suporta acest cost in locul clientului; Asigurari asigurarea imobilului este obligatorie la toate bancile, in timp ce asigurarea de viata este de cele mai multe ori optionala. Exista insa si cazuri cand asigurarea de viata este obligatorie, caz in care majoreaza costul total al creditului. Costul ofertelor de credit poate fi comparat in sectiunea Compara credite Prima Casa, unde este evidentiat si nivelul dobanzii anuale efective, cu ajutorul careia se pot compara cel mai corect creditele.

Cum se determina avansul minim?

Pentru locuintele finalizate si cele nefinalizate (aflate in diverse faze de executie), avansul minim este stabilit prin lege la 5% din pretul de achizitie, daca pretul locuintei este mai mic de 60.000 euro. La imobilele mai scumpe, avansul minim este egal cu diferenta dintre pretul de achizitie si pragul de 57.000 euro. Astfel, daca imobilul se cumpara la pretul de 70.000 euro, avansul minim este de 13.000 euro (70.000-57.000). In cazul locuintelor noi (destinate achizitionarii dupa finalizare) si a celor viitoare (ce urmeaza sa se construiasca de catre beneficiari individuali), avansul minim este de 5%, daca pretul imobilului este mai mic de 70.000 euro. Pentru locuintele care au un pret mai mare de 70.000 euro, avansul minim va fi egal cu diferenta dintre valoarea de achizitie si pragul de 66.500 euro. Un tratament special se aplica pentru locuintele care urmeaza sa se construiasca de catre asociatii fara personalitate juridica, formate din minim 7 beneficiari. Fiecare solicitant va trebui sa dispuna de un avans minin de 5%, daca pretul de achizitie este de pana la 75.000 euro, respectiv diferenta dintre pretul de achizitie si pragul de 71.250 euro, pentru locuintele mai scumpe.

Ce credit pot obtine cu venitul meu?

Programul Prima Casa nu impune un venit minim pentru cei care doresc sa obtina un credit ipotecar, astfel ca orice persoana care obtine venituri poate beneficia de credit.

Creditul maxim ce poate fi obtinut prin Programul Prima Casa este limitat la 57.000 euro. Pentru a imprumuta aceasta suma, clientii trebuie sa dispuna de un venit familial net de aproximativ 3.000 lei. Acest lucru nu inseamna ca familiile cu venituri mai mici de 3.000 lei pe luna nu pot participa in acest program. Suma maxima imprumutata va fi insa mai mica, in functie de capacitatea de rambursare a fiecaruia. Pentru a estima suma maxima pe care o puteti obtine, Conso va pune la dispozitie calculatorul Creditul maxim. In acest sens, este recomandat sa alegeti urmatoarele optiuni din formular: Selectati la Gradul maxim de indatorare - 50% (nivelul mediu acceptat de banci in prezent); Alegeti la Durata de rambursare - 30 ani (perioada maxima acceptata in Programul Prima Casa); Alegeti Moneda creditului EUR (dobanzile sunt mai mici, astfel ca suma imprumutata va fi mai mare); Alegeti la Tipul creditului optiunea Credit imobiliar/ipotecar; Completati nivelul practicat de banca la Rata dobanzii si comisionul lunar (la bancile unde acesta exista). Pentru a afla valorile exacte practicate de banci pentru Gradul maxim de indatorare siRata dobanzii, accesati sectiunea Compara credite Prima Casa.

Cat dureaza obtinerea unui credit?

Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM recomanda clientilor sa isi rezerve o perioada de 60 de zile in antecontractele de vanzare-cumparare pentru finalizarea tranzactiei, pentru a fi siguri ca nu risca sa piarda banii dati ca avans. In general, vanzatorii impun

plata unui avans, urmand ca in termenul stabilit cumparatorul sa achite diferenta. Daca nu reuseste sa obtina credit pana la acea data, cumparatorul poate pierde avansul. Durata in care se obtine un credit Prima Casa depinde de cele mai multe ori de procedurile interne adoptate de fiecare banca. Unele banci reusesc sa analizeze dosarul si sa ofere raspuns clientilor (daca este respins sau acceptat) intr-o saptamana, iar altele chiar si in 2 saptamani sau mai mult. Timpul de analiza se poate prelungi, daca situatia specifica a clientului nu este evaluata corect de la inceput de functionarii bancii. In cazul in care departamentul intern care analizeaza riscul de credit solicita noi documente, atunci durata de aprobare se prelungeste. Ulterior, dosarul ajunge la Fondul de Garantare, care in 5 zile lucratoare va analiza dosarul. Daca dosarul nu este intocmit corect de catre banca, Fondul il retrimite pentru completari, ceea ce poate conduce la noi intarzieri.

Cum se acorda creditul pentru constructie?

Programul Prima Casa permite obtinerea de finantare in vederea constructiei de la zero a unui imobil, prin intermediul unei firme specializate. Garantia maxima ce poate fi acordata de stat ajunge la 66.500 euro in cazul in care exista un singur solicitant. Daca se asociaza insa minim 2 familii, se poate solicita o finantare comuna, in vederea construirii unui bloc, iar garantia individuala urca la 71.250 euro.

Modificarile legislative aparute in 2010 au imbunatatit procedura de lucru. Bancile vor putea acorda elibera creditul in transe, corespunzator fazelor de executie a proiectului. De asemenea, creditul pentru constructie va putea fi acordat numai acelor solicitanti care au obtinut o autorizatie de constructie dupa data de 23 februarie 2010.

Ce se intampla daca nu mai pot plati ratele?

In momentul in care un client intarzie plata ratelor cu mai mult de 90 de zile, atunci banca poate solicita plata garantiei de la stat. Ulterior, statul isi recupereaza pierderea prin executarea silita a clientului. Procedura aplicata va fi cea aferenta recuperarii oricarei datorii neachitate la bugetul de stat. Dupa efectuarea platii catre banca, Ministerul Finantelor Publice informeaza Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF) din raza teritoriala unde isi are domiciliul fiscal beneficiarul creditului, in vederea efectuarii procedurii de executare silita. Clientul va fi informat in scris despre aceste proceduri printr-o scrisoare recomandata cu confirmare de primire. In cazul in care popririle (retinerile din salariu) stabilite de ANAF genereaza consecinte sociale deosebite, legea prevede ca se poate decide suspendarea temporara sau totala a executarii silite prin poprire, in functie si de motivele invocate de client. In acest sens, clientul trebuie sa depuna o cerere la ANAF.

Ce locuinte beneficiaza de TVA de 5%?

Cota redusa de TVA de 5% se aplica pentru locuintele care au o suprafata utila de maxim 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti. Valoarea lor - inclusiv a terenului pe care sunt construite - nu trebuie sa depaseasca suma de 380.000 lei (fara TVA). O alta conditie este ca in momentul vanzarii, unitatile locative sa poata fi locuite. In plus, terenul pe care este construita casa nu trebuie sa aiba o suprafata mai mare de 250 mp, incluzand si amprenta la sol a locuintei. In cazul apartamentelor, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu trebuie sa depaseasca suprafata de 250 mp. Cota redusa de TVA este reglementata prin Ordonanta de Urgenta nr. 200/2008.

Ce persoane pot cumpara locuinte cu cota redusa de TVA?

Atat persoanele casatorite cat si cele necasatorite pot achizitiona locuinte cu cota redusa de TVA, in urmatoarele conditii: In cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut sau sa nu detina nicio locuinta in propietate, pe care au achizitionat-o cu cota de 5%; In cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut sau sa nu detina, fiecare sau impreuna nici o locuinta in propietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%. Normele metodologice de aplicare precizeaza ca, pentru a beneficia de cota de 5%, cumparatorul va trebuie sa prezinte o declaratie pe proprie raspundere autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile legale pentru a beneficia de cota redusa de

TVA. Declaratia va fi pastrata de vanzator pentru a putea justifica ulterior aplicarea cotei TVA de 5%. Legea mai prevede aplicarea cotei reduse de TVA si in urmatoarele cazuri: Livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari; Livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap; Livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, catre primarii in vederea atribuirii cu chirie subventionala unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta propie sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

http://www.conso.ro/ghid/locuinte-cu-tva-5/ce-persoane-pot-cumpara-locuinte-cu-cotaredusa-de-tva