Evaluarea bunurilor imobile

Cursul nr. 5 Bazele evaluarii

Cursul nr. 5 Bazele evaluarii I. Factorii de producie II. Anticiparea i schimbarea III. Cererea, oferta, substituia, echilibrul i factorii externi IV. Factorii care influeneaz valoarea proprietii imobiliare

I. Factorii de producie O proprietate imobiliar ia natere din combinaia celor patru factori de producie: pmntul capitalul munca iniiativa antreprenorial.

Factorii de producie Pmntul Primul lucru pe care l are n vedere un ntreprinzator cnd se gndete la dezvoltarea unei proprieti imobiliare este costul de achiziie al terenului. Costul de achiziie este costul unui teren viran/ neamenajat. Munca Munca, nglobeaz toate costurile directe i indirecte de construire i valorificare a produsului imobiliar, fie ca teren de sine stttor, fie ca teren cu mbuntiri.
Costurile directe cuprind nu doar salariile, ci i costul materialelor folosite la lucrrile de construcie. Costurile indirecte se refer la taxele de autorizare, cheltuieli de comercializare, impozite, cheltuieli administrative, ntreinere dup finalizarea lucrrii, costul de coordonare i supraveghere a proiectului, etc.

 Capitalul Deoarece dezvoltarea unei proprieti imobiliare este costisitoare, majoritatea proiectelor de acest gen includ i un aranjament financiar de un fel sau altul, care face ca disponibilitatea capitalului s devin un element important n ecuaia proiectului de construire. Iniiativa antreprenorial Niciun investitor imobiliar nu se va apuca s realizeze o proprietate imobiliar fr a calcula mai nti dac i ce beneficii poate spera s obin, n plus fa de recuperarea investiiei. Cumprtorul unui teren care continu s l utilizeze ca pn atunci nu creeaza valoare, ci doar o menine pe cea existent, printr-o bun gestiune. Investitorul, pe de alt parte, investete ntr-un proiect imobiliar nu doar capital, ci i timp i pricepere. Ca urmare, el dorete o recompens - cunoscut sub denumirea de stimulent antreprenorial sau profit.

II. Anticiparea i schimbarea

Anticiparea beneficiilor viitoare creeaz valoare. Pe pieele imobiliare, valoarea curent a unei proprieti nu decurge, de obicei, din preurile la care s-a tranzacionat n decursul timpului i nici din costul construciei, ci mai degrab din ceea ce cred participanii de pe piaa imobiliar c ar putea ctiga de pe urma ei, dac ar achiziiona-o. Baza valorii unei proprieti imobiliare generatoare de venit este tocmai venitul viitor care se ateapt de la ea. Ca urmare, evaluatorii imobiliari trebuie s cunoasc tendinele de pe pia local i naional care influeneaz atitudinea cumprtorilor i vnztorilor, dar i felul n care vd ei viitorul.

 Schimbarea poate fi uneori treptat sau greu de sesizat. Pe pieele active, schimbrile se pot produce rapid, cu proprieti care zilnic apar la vnzare sau se vnd. La schimbri brute pe pia se poate ajunge n urma afectrii unor zone pentru o baz militar sau o uzin, a modificrii legislaiei fiscale, sau a nceperii unei construcii noi. Schimbrile care au loc determin cererea i oferta de bunuri imobile i, ca efect, valoarea fiecreia din ele. Evaluatorii ncearc s neleag schimbrile curente de pe pia i s le anticipeze pe cele viitoare care ar putea modifica valoarea proprietilor imobiliare. Opinia evaluatorilor asupra valorii poate fi valabil numai pentru o scurt perioad de timp de la data precizat n raportul de evaluare.

III. Cererea, oferta, substituia, echilibrul i factorii externi

Cererea i Oferta. Principiul cererii i ofertei spune c preul unei mrfi, al unui bun sau serviciu sau al unei proprieti imobiliare variaz n relaie direct, dar nu neaprat proporional, cu cererea i invers, dar nu neaparat proporional, cu oferta. Cererea susinut de puterea de cumprare are ca rezultat cererea efectiv, adic acel tip de cerere pe care o ia n considerare piaa. Evaluatorii trebuie s interpreteze comportamentul pieei, pentru a ti sigur care este relaia dintre cererea i oferta la tipul de proprietate pe care l au de evaluat. Concurena. Att cumprtorii ct i vnztorii acioneaz ntr-un cadru de pia concurenial. Pe scurt, fiecare proprietate imobiliar concureaz cu toate celelalte proprieti imobiliare apte pentru acelai tip de utilizare, pe un anumit segment de pia, dar de multe ori i cu proprieti imobiliare de pe alte segmente de pia. De exemplu, un motel rentabil va intra n competiie cu alte moteluri, mai noi, aflate n apropiere.

 Substituia. Principiul substituiei spune c atunci cnd pe pia se gsesc mai multe tipuri de mrfuri, bunuri sau servicii similare sau comparabile, cele cu preul cel mai mic vor avea cea mai mare cerere i cea mai mare rspndire. Principiul substituiei spune c un cumprtor nu va plti pentru o proprietate mai mult dect pentru o alta, care ntrunete aceleai condiii. Principiul substituiei recunoate c att cumprtorii ct i vnztorii de proprieti imobiliare pot alege ntre mai multe proprieti cu aceeai utilizare. Capacitatea de substituire a unei proprieti cu alta poate depinde de utilizarea, concepia constructiv sau de venitul pe care l produce. Principiul substituiei se aplic n egal msur unor imobile cum sunt casele, pe care cumprtorii le achiziioneaz pentru gradul lor de confort, dar i celor achiziionate datorit capacitii lor de a genera venit.

Echilibrul. Principiul echilibrului sustine c valoarea proprietii imobiliare ia natere i este meninut atunci cnd se gsesc n echilibru o serie de elemente contrastante sau interactive. Terenul, capitalul, munca i iniiativa antreprenorial sunt, cu toii, factori de producie, dar la majoritatea proprietilor imobiliare, combinaia decisiv este cea dintre pmnt i mbuntirile aduse acestuia. Contribuia. Principiul contribuiei spune c valoarea unei componente anume se msoar n funcie de contribuia ei la valoarea proprietii luat n ntregul ei sau c acea sum a crei lips ar scdea valoarea ntregului. Costul unui bun nu este neaprat egal cu valoarea lui. Se poate ntmpla ca diversele amenajri i construcii s nu fie n echilibru cu proprietatea n ntregul ei. n zonele de tranziie, mai ales, utilizarea curent a unei proprieti poate fi inferioar potenialului terenului respectiv, dar aceast utilizare provizorie, sub potenial, poate continua pn cnd va deveni rentabil pentru un investitor s transforme proprietatea, fie demolnd i construind de la zero, fie moderniznd construcia existent.

 Productivitatea suplimentar. Productivitatea suplimentar nseamn venitul net aferent terenului, care rmne dup ce au fost achitate costurile celorlali factori de producie. Principiul productivitii suplimentare i cel al rentabilitii reziduale sunt utile la stabilirea celei mai bune utilizari a terenului, pentru a stabili ce destinaie s i se dea acestuia n scopul atingerii valorii maxime. Conformitatea. Principiul conformitii spune c valoarea proprietii imobiliare este creat i meninut atunci cnd caracteristicile acestuia rspund cererii de pe pia. Factorii externi (externaliti). Acest principiu presupune c factorii externi pot avea o influen fie pozitiv, fie negativ asupra valorii unei proprieti. Din cauza imobilitii ei, proprietatea este mai afectat de factorii externi dect de alte bunuri economice, servicii sau mrfuri. Factorii externi pot fi destinaia sau nsuirile fizice ale altor proprieti din apropiere sau condiiile economice existente pe piaa pe care concureaz proprietatea analizat. La nivelul localitii sau al cartierului, valoarea poate fi afectat de legile, reglementarile i planurile de dezvoltare locale, de impozite, de dezvoltarea economic, de mentaliti. De aceea, evaluatorii trebuie s cunoasc toi factorii care pot afecta valoarea proprietii imobiliare.

IV. Factorii care influeneaz valorile proprietii imobiliare Forele sociale. Dintre forele sociale care i intereseaz pe evaluatori, cele mai importante sunt cele demografice: Numrul total al locuitorilor, compoziia pe grupe de vrst i sexe, ritmul de ntemeiere i de dezmembrare a gospodriilor - toate, la un loc, i pun amprenta pe valoarea proprietilor imobiliare. Forele sociale se manifest i prin atitudinea fa de educaie, lege, ordine i mod de via.

 Forele economice. La analizarea forelor economice, trebuie luate n calcul multe caracteristici specifice pieei respective:
Ocuparea forei de munc; Nivelul salariilor; Expansiunea industrial; Baza economic a regiunii i a localitii; Nivelul preurilor; Costul i disponibilitatea creditului ipotecar; Inventarul de terenuri virane i amenajate; Imobile n curs de construire sau n faza de proiect; Ratele de ocupare; Preurile i chiriile la imobilele existente; Costurile de construcie.

Statul. Statul pune la dispoziie mai multe instituii i servicii necesare, care modific destinaia terenurilor n unele locuri. De aceea, evaluatorii trebuie s identifice cum influeneaz valoarea proprietilor imobiliare factori precum:
Serviciile publice de poliie, pompieri, serviciile comunale, salubritate j transport; Parcelarea i sistematizarea zonei, legislaia construciilor, legislaia sanitar, mai ales acele prevederi care restrng sau favorizeaz utilizarea terenurilor; Reglementri fiscale naionale i locale; Legislaia special care afecteaz valoarea proprietii imobiliare n general: plafoanele de chirie; legislaia care apr dreptul de a lucra pmntul, i de protejare a pdurilor i a terenurilor agricole restriciile cu privire la forma de proprietate, cum sunt cele care reglementeaz blocurile cu apartamente proprietate personal i locuinele n proprietate comun; legislaia fermelor piscicole, care limiteaz activitile din amonte care ar putea mpieta asupra habitatului sau rezervelor de hran ale populaiei piscicole; legislaia de mediu care reglementeaz extinderea ariei construite i luciul de ap, dar i regimul materialelor periculoase sau toxice; legislaia care afecteaz tipurile de credite, condiiile de acreditare i capacitatea de investiie a instituiilor care acord credite ipotecare.

 Mediul. Forele de mediu, att cele naturale, ct i cele umane, care pot fi analizate n cadrul evalurii proprietii imobiliare sunt urmtoarele:
Condiiile climatice, respectiv volumul precipitaiilor (ninsori, ploi), temperatura i umiditatea; Topografia i solul; Existena unor substane contaminante, de exemplu azbest, radon, policlorurai; Barierele naturale n calea extinderii ariei construite (ruri, muni, lacuri, oceane, mri); Retele de transport primare, inclusiv oselele, cile ferate, aeroporturile i apele navigabile de importan naionala i local; Specificul i atractivitatea vecintilor unei proprieti