TIPURI DE VALOARE CONFORM STANDARDELOR INTERNAIONALE

Concept Exist mai multe definiii ale conceptului ,,valoare, n optica diferiilor specialiti n teoria economic, evaluare, management, etc. Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil, convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica investitorilor medii asupra beneficiilor generabile de o anumit proprietate, la data evalurii. conceptul ,,valoare presupune o sum de bani asociat unei tranzacii. Dei vnzarea proprietii evaluate nu este o condiie necesar pentru estimarea preului acesteia totui valoarea de pia este o reflectare a valorii de schimb i deci presupune existena potenial a procesului schimbului, la data evalurii, n condiiile precizate n definiia valorii de pia. Exist i alte situaii n care trebuie estimat un anumit tip de valoare, ca de exemplu: pentru ipotecare, asigurare, nregistrare n situaiile financiare, divizare, fuziune, motenire, care nu presupun vnzarea proprietii. Din punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de interaciunea a patru factori, care sunt asociai cu orice produs, serviciu sau marf. Acetia sunt utilitatea, raritatea, dorina i puterea de cumprare. Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect interaciunea complex a celor patru factori ai valorii. Acetia sunt: -utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumit nevoie sau dorin; - raritatea, care exprim oferta prezent sau anticipat a unui bun economic raportat la cererea pentru acel bun; - dorina (preferina), exprimat de intensitatea satisfaciei pe care un bun economic o produce celui care nu-l posed, dar care are nevoie de acesta; - puterea de cumprare, exprimat de capacitatea unui individ sau grup de indivizi - participani pe pia, de a cumpra bunurile oferite prin plata n numerar sau n echivalente de numerar. Primii doi factori reprezint factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt factori ai cererii.

Au fost elaborate diferite definiii ale valorii, care ofer o perspectiv a valorilor alternative care pot fi atribuite unui bun sau unui serviciu. n consecin, folosirea conceptului valoare, trebuie ntotdeauna nsoit de atributul care specific tipul sau standardul valorii precum i cu precizarea premisei evalurii. Tipuri de valoare Pentru diferite scopuri ale analizei i pentru diferite categorii de active/tipuri de proprietate se folosesc mai multe tipuri de valoare, numite i standarde ale valorii sau baze de evaluare, fiecare cu definiii specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent n evaluare. Altele sunt utilizate n situaii speciale i n circumstane identificate i explicate. n utilizarea i nelegerea evalurilor, de o importan deosebit este ca tipul i definiia acelui tip de valoare s fie clar enunate i s fie adecvate cu scopul evalurii. O modificare n definiia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate . IVS 1 - Valoarea de pia Definiie din IVS 1- Valoarea de pia baz de evaluare: ,,Valoarea de pia este suma estimat, pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de comercialiyare corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Fiecare element al definiiei de mai sus (redat ntre paranteze) are propriul su cadru conceptual. Astfel: Suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare pltibil ntr-o tranzacie independent (neprtinitoare) de pia. Valoarea de pia este cel mai probabil pre care se poate obine, n mod rezonabil, pe pia, la data evalurii, adic cel mai bun pre care se poate obine, n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil, n mod rezonabil, de ctre cumprtor. Mai trebuie reinut i c acest pre estimat nu reflect circumstane speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanare, vnzare i leaseback. o proprietate va fi schimbat se refer la faptul c: valoarea unei proprieti este o sum de bani estimat i nu este un pre de vnzare predeterminat sau preul curent de vnzare; este preul la care piaa ateapt ca tranzacia, care ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia, s poat fi ncheiat la data evalurii. la data evalurii impune c valoarea de pia estimat este valabil la o dat precis, reflectnd starea i circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o dat anterioar sau viitoare. De asemenea, aceast dat presupune i realizarea simultan a schimbului i definitivarea contractului de vnzare. 2

 ntre un cumprtor decis se refer la un cumprtor motivat, dar nu constrns i nerbdtor s cumpere la orice pre. Acest cumprtor nu va plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent al proprietii este inclus ntre cei care formeaz piaa. un vnztor hotrt nu este nici nerbdtor sau constrns/dispus s vnd la orice pre, nici forat s menin un pre care nu este considerat realist pe piaa curent. Vnztorul este motivat s vnd proprietatea, n condiiile pieei, la cel mai bun pre care poate fi obinut pe piaa liber, dup o activitate de comercializare corespunztoare, oricare ar fi acel pre. ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau special (de exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul, care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei sau s fie mari prin includerea unui element de valoare special. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri distincte, fiecare acionnd n mod independent. dup o activitate de comercializare adecvat nseamn c proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun pre, care se poate obine n mod rezonabil. Durata perioadei de comercializare poate varia n funcie de condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru a permite ca proprietatea s fie adus n atenia unui numr adecvat de cumprtori poteniali. Se presupune c perioada de expunere pe pia trebuie s nceap nainte de data evalurii. n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i prudent presupune c att cumprtorul, ct i vnztorul sunt informai, de o manier rezonabil, n legtur cu natura i caracteristicile proprietii, cu utilizrile existente ale acesteia, precum i asupra stadiului n care se afl piaa, la data evalurii. Se consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes i n mod prudent, dispunnd de cunotinele necesare pentru a obine cel mai bun pre, corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar nici una nu este nici forat, nici silit n mod nejustificat s fac acest lucru. Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea nici unui/unei impozit/taxe asociat(e). Concluzii la definiia valorii de pia: valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic a sumei de bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii, conform cerinelor care corespund definiiei valorii de pia; 3

valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea estimat fr luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea nici unui impozit/taxe asociat(e);

valoarea de pia este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator; o eroare care trebuie evitat este prezentarea, n rapoartele de evaluare, a altor tipuri de valoare ca fiind valori de pia;

n orice raport de evaluare trebuie dat definiia valorii de pia, dac scopul evalurii este estimarea acestui tip de valoare (sau baz de evaluare);

valoarea de pia poate s aib i o mrime negativ: IVS 1 paragraful 6.9: n situaii excepionale, valoarea de pia poate avea o valoare negativ. Aceast situaie include unele proprieti nchiriate, unele proprieti specializate, proprieti nvechite la care costul de demolare depete valoarea terenului, unele proprieti contaminate i altele.

dac scopul evalurii este recunoaterea activelor n situaiile financiare, se va utiliza valoarea just ca standard al valorii . Definiia valorii juste, coninut n IAS 16.6, este: ,,Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bun voie ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, cu preul determinat obiectiv.

rezult c definiia valorii de pia, coninut n Standardele Internaionale de Evaluare, este foarte apropriat de definiia valorii juste din IFRS 2007. Att n IVS 1- Valoarea de pia tip de valoare ct i n IFRS 40 Investiii imobiliare, n paragrafele 28-29 i 33-50 sunt redate explicaii asupra modului de nelegere a definiiei valorii juste, de aa manier nct IASB este de prere c cele dou concepte (valoarea just i valoarea de pia) sunt similare. De altfel conceptul de valoare de pia se folosete numai n IAS 16.32 - Imobilizri corporale, unde se precizeaz c: ,,Valoarea just a terenurilor i cldirilor este determinat general dup datele de eviden de pe pia, printr-o evaluare efectuat de evaluarei. profesioniti calificai n evaluare. Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale este n general valoarea lor de pia, determinat prin

IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia Aceste tipuri de valoare, numite i baze de evaluare, sunt solicitate n mod frecvent n procesul de evaluare. Standardul Internaional de Evaluare IVS 2 Tipuri de valoare/baze de evaluare diferite de valoarea de pia, precizeaz c tipurile de valoare diferite de valoarea de pia trebuie distinse n mod clar de valoarea de 4

pia deoarece reflect aplicarea explicit a unor situaii/ipoteze care sunt diferite de ipotezele coninute n definiia valorii de pia. Valoarea de investiie sau subiectiv, definit astfel: Valoarea unei proprieti pentru un anumit investitor sau clas de investitori, pentru obiective de investiii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaioneaz o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective i/sau criterii de investiii identificabile. Aceast tip de valoare este adecvat pentru situaia n care numai o anumit parte, de obicei un cumprtor, obine avantaje specifice. Valoarea special este o sum de bani peste valoarea de pia, care reflect atributele/caracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai pentru un cumprtor specia.. Cumprtorul special este un cumprtor pentru care un anumit activ are o valoare special datorit avantajelor provenite din deinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilali cumprtori de pe pia. Valoarea special rezult din combinarea a dou active/proprieti care creeaz un activ/proprietate care are o valoare mai mare dect suma valorilor celor dou active/proprieti n cazul n care acestea s-ar vinde separat. Ea poate proveni n cazul n care caracteristicile fizice, funcionale sau economice ale unui activ/proprieti au o valoare deosebit pentru o anumit parte care deine un activ/proprietate sau active/proprieti complementar(e). Valoarea just reprezint suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, cu preul determinat obiectiv (IAS 16.6). Valoarea sinergiei este un element suplimentar de valoare care este creat n urma combinrii/fuziunii a dou sau mai multe proprieti, n urma creia valoarea proprietii rezultat din combinare este mai mare dect suma valorilor proprietilor individuale nainte de combinarea lor. Valoarea de impozitare (conform cu Codul Fiscal). Valoarea de asigurare (definit n contractul de asigurare). Preul pltibil conform unei opiuni sau pentru revizuirea plilor fcute n cadrul unui contract de leasing.

Ultimele trei tipuri de valoare sunt adecvate pentru situaiile n care valoarea se determin n conformitate cu o definiie prevzut ntr-o reglementare, ntr-un statut sau contract. Dei multe din tipurile de valoare, cuprinse 5

n reglementri i contracte par a fi similare cu tipurile de valoare recunoscute n Standardele Internaionale de Evaluare, aplicarea lor detaliat poate solicita o abordare diferit de cea prevzut n aceste standarde.

Alte tipuri de valoare care nu sunt coninute de Standardele de Evaluare A. Valoarea intrinsec B. Tipuri de valoare din Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS/IAS)

A. Valoarea intrinsec a aciunii este o sum care este justificat pentru o aciune atunci cnd sunt luai n considerare factorii primari de influen. Altfel spus, este o valoare a aciunii, care poate fi diferit de cursul curent de pia al acesteia. Este o valoare subiectiv n sensul c analistul trebuie s utilizeze propriile sale judeci pentru a o determina i deoarece estimrile valorii intrinseci vor fi diferite de la un analist la altul. Atributul de intrinsec nu trebuie interpretat c ar fi o valoare obiectiv, real, un atribut propriu bunului. Valoarea intrinsec se determin prin estimarea atent a urmtorilor factori care afecteaz valoarea unei aciuni: valoarea activelor firmei. Activele fizice deinute de firm au o anumit valoare de pia. n abordrile evalurii pentru lichidare activele pot avea o importan cu totul deosebit. n tehnicile evalurii pe baza continurii activitii normale, activele nu au un rol exclusiv determinant; profiturile viitoare probabile. Profiturile viitoare ale firmei sunt cel mai important factor care afecteaz valoarea intrinsec; dividendele viitoare probabile. Firma poate distribui profiturile sale ca dividende sau le poate reine pentru a finana creterea i expansiunea. Politica dividendelor dus de firm va afecta valoarea intrinsec a aciunilor; rata de cretere viitoare probabil. Previziunea evoluiei viitoare a creterii firmei este un factor care influeneaz valoarea intrinsec i care este atent analizat de investitori. B. Tipuri de valoare din Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS/IAS), ediia 2010: valoare just; valoare contabil; valoare depreciabil (amortizabil); valoare realizabil net; -

valoare recuperabil; valoarea just minus costurile de vnzare; valoare de utilizare; valoare rezidual.

Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre dou pri interesate aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, cu preul determinat
obiectiv (IAS 16.6).

Valoare contabil. Valoarea la care un activ este recunoscut n bilan dup scderea amortizrii cumulate pn la acea dat, precum i a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16.6). Valoarea amortizabil. Costul unui activ, sau o alt valoare substituit costului, din care s-a sczut valoarea rezidual (IAS 16.6). Valoare realizabil net. Preul de vnzare estimat, ce ar putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai puin costurile estimate pentru finalizarea bunului i costurile estimate necesare
vnzrii (IAS 2.6).

Valoarea recuperabil ( a unui activ sau uniti generatoare de numerar). Cea mai mare valoare dintre valoarea just minus costurile de vnzare i valoarea sa de utilizare (IAS 36.6). 6

Valoare de utilizare. Valoarea actualizat a viitoarelor fluxuri de numerar preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar (IAS 36.6). Valoarea rezidual. Valoarea estimat pe care ar obine-o o entitate din cedarea unui activ, dup deducerea costurilor estimate pentru cedare, dac activul avea deja vechimea i condiia prevzut pentru
sfritul duratei de via util (IAS 16.6).

Concluzii asupra tipurilor de valoare o lucrare de evaluare poate solicita estimarea mai multor tipuri de valoare; dac clientul nu d o instruciune referitoare la tipul de valoare, evaluatorul va face analiza necesar pentru identificarea tipului de valoare/valori adecvat(e); pia; matematic. CONCEPTE UTILIZATE PENTRU DEFINIREA VALORII Conceptul economic de valoare Tipuri de valoare din Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS/IAS) Valoare intrinsec i factorii care afecteaz valoarea unei aciuni Valoarea de investiie sau subiectiv Valoarea special Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia Cei patru factori ai valorii care reflect funcionarea i interaciunea principiului economic al cererii i ofertei n evaluarea ntreprinderii nu se mai utilizeaz tipurile de valoare care au avut numai o aplicabilitate particular, cum sunt: valoarea substanial brut, valoarea substanial net i valoarea fiecare tip de valoare estimat trebuie s fie definit prin preluarea definiiei din IVS; dac scopul evalurii este estimarea altui tip de valoare dect valoarea de pia, se va face o meniune special de avertizare a clientului c acel tip de valoare nu trebuie confundat cu valoarea de