Studiu de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei pensiuni n Cusma, jud.

Bistrita-Nasaud

Student: Bor Vasile Cristian Montanologie Anul II

Denumirea societii
Denumirea societii este S.C. CUSMA S.R.L., Forma juridic a societii Societatea este persoan juridic romn avnd form juridic de societate cu rspundere limitat. Aceasta i desfoar activitatea n conformitate cu legislaia romn n vigoare i cu prevederile Statutului societii. Sediul societii Adresa sediului nregistrat: Bistrita, str. Nasaudului, nr.12. . n viitor, punct de lucru la Cusma, pensiune: CUSMA, strada principal nr. 23

Obiectul de activitate al societii

Activitatea de baz a societii : - cazarea n pensiunea ce se va construi. innd seama de faptul c locaia acestei pensiuni este ntr-un peisaj de excepie, respectiv ntr-o poian nconjurat de brazi,la 15 minute distant de o partia de schi, gradul de ocupare estimat va fi n medie de 80%.

O importan deosebit n cadrul analizei o are identificarea ameninrilor pe care mediul ambiant le provoac asupra organizaiei sau domeniului investigat. Acestea pot avea ca efect reducerea punctelor forte i dezvoltarea punctelor slabe ale organizaiei. De aceea, se recomand s se fac o analiz detaliat a mediului ambiant pentru identificarea ct mai exact a acestor ameninri. Puncte forte: - teren de 1.300 mp situat n Cusma , la 800 m de DJ 17. - studii de specialitate n domeniul turismului i agroturismului; Puncte slabe: - lipsa notorietii firmei. 2

Oportuniti: - dezvoltarea pieei agroturismului, n special n judeul Bistrita-Nasaud; - pensiunile din zon sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de turiti; - legislaie favorabila pentru proprietarii de pensiuni. Ameninri: - deschiderea unei alte pensiuni n apropierea terenului aflat n proprietatea firmei; - concurena mare pe piaa agroturismului n judeul Bistrita-Nasaud.

Concurena (agroturismul n judeul Bistrita-Nasaud)

Competitorii sunt organizaii similare care ncearc s satisfac aceleai nevoi ale clienilor i care sunt percepute de consumatori ca alternative pentru satisfacerea cerinelor lor. Concurenii unei firme se pot nscrie n una din urmtoarele categorii: rivalitatea existent pe pia ntre productorii mai vechi; apariia de noi firme concureniale; produse i /sau servicii alternative. innd cont de toate aceste fore ce influeneaz gradul de competitivitate a unei ntreprinderi, putem identifica mai multe niveluri ale concurenei, bazate pe gradul de substituire al produsului: concurena de soluii ntreprinderea concureaz cu toate ntreprinderile care solicit un cuantum aproximativ echivalent din veniturile cumprtorilor; concurena generic ntreprinderea concureaz cu toate ntreprinderile care ofer produse i /sau servicii destinate s satisfac aceeai nevoie; concurena de produs ntreprinderea le consider concurente pe toate ntreprinderile care ofer acelai produs sau aceeai clas de produse; concurena de marc o ntreprindere le consider concurente pe celelalte ntreprinderi care ofer aceleiai categorii de consumatori produse i /sau servicii similare, la preuri similare. Poziionarea geografic a localitatii Cusma n zona montan favorizeaz dezvoltarea turismului sub forme diverse. Accesul este facilitat de infrastructura rutier bun. Judeul atrage anual mai mult de 400.000 de vizitatori. Potenialul turistic al judeul Bistrita-Nasaud mbin elemente ale cadrului natural cu valorile culturale i istorice. . n zona Cusma au fost omologate 20

de pensiuni.. Turismul rural i ecoturismul au nceput a fi practicate si in alte localitati, ns cu o evoluie mai lent din cauza promovrii insuficiente i a infrastructurii de acces deficitare. .

. SINTEZA STUDIULUI DE FEZABILITATE

Descrierea general a proiectului

Denumirea investiiei Construire pensiune n zona Cusma, judeul Bistrita-Nasaud. Autoritatea contractant S.C CUSMA S.R.L. Amplasamentul Judeul Bistrita-Nasaud, localitatea Cusma, comuna Livezile, strada principala 23

Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei pensiuni

Obiectivul acestui proiect este construirea unei pensiuni in Cusma, n judeul BistritaNasaud. Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansard) i va fi de 3 margarete. Pensiunea va avea 4 nivele: demisol, parter, etaj, mansard. Intrarea n imobil este amplasat pe faada sudic, fiind protejat de un atic. Orientarea ncperilor a fost fcut n aa fel nct s asigure o bun nsorire a spaiilor de cazare, iar deschiderile sunt prevzute s primeasc o perspectiv favorabil asupra peisajului nconjurtor. Funciunea principal va fi de cazare, prin cele 6 camere cu cte dou paturi fiecare, iar ca funciune de servicii, aceasta este conceput cu o zon de recreare i de servire a mesei. Pensiunea va dispune, de asemenea, de o parcare acoperit i de un loc de joac pentru copii.

Funciunile la demisol sunt: central termic pivni garaj 2 locuri anex grup sanitar coridor hol-recepie living buctrie sufragerie grup sanitar camer 2 locuri alte 2 terase comune hol camer 2 locuri camer 2 locuri camer 2 locuri camer 2 locuri buctrie hol camera 2 locuri 5 16,40 mp 16,40 mp 16,30 mp 16,09 mp 16,61 mp 10,10 mp 7,40 mp 16,09 mp (plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp) (plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp) (plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp) (plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp) Funciunile la mansard sunt: 10,06 mp 8,46 mp 22,28 mp 8,46 mp 2,78 mp 5,89 mp 22,89 mp 23,20 mp 10,10 mp 16,50 mp 1,74 mp 16,40 mp

Funciunile la parter sunt:

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp) Funciunile la etaj sunt:

(plus: baie 3,01 mp, sas 2,4 mp i teras 8 mp) anex (usctorie) anex 5,61 mp 5,61 mp

Buctria de la parter a fost trecut pe cheltuieli neeligibile.

Suprafaa terenului care urmeaz sa fie ocupat de lucrare Terenul pe care se va construi pensiunea are suprafaa de 1.300 mp i este n proprietatea societii. Fundamentul geologic este constituit din calcare de vrsta cretacic superior i post cuaternare, plastic consistente. Cercetrile geologice i geotehnice au stabilit cu certitudine maxim faptul c n zon nu se gsesc goluri subterane, zcminte de sruri solubile, crbuni i formaiuni litologice. Terenul se prezint n pant uoar, de la nord-est ctre sud-est. Concluzia studiului geologic este c acest teren prezint un perfect echilibru litostatic, ce confer garania stabilitii n timp a construciei. Perimetrul nu este afectat de artere hidrografice sau toreni. Pnza freatic se gsete la mare adncime. Caracteristicile principale ale construciei Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansarda) si va fi de 3 margarete. Suprafaa construit la sol va fi de 141 mp, iar suprafaa desfurat va fi de 441 mp. Construcia va fi fcut din crmid, va fi tencuit i va fi vopsit cu vopsea lavabil. n partea de jos, respectiv demisolul va fi placat, n exterior, cu piatr de ru. Aceeai piatr de ru va fi folosit i pentru confecionarea prii de jos a gardului. Pereii exteriori ai mansardei, dup ce vor fi tencuii, vor fi placai cu lambriuri din lemn, n aceeai culoare cu lemnul teraselor. Fiecare camera va avea o teras proprie, construit din lemn. nlimea construciei la coam va fi de 10,08 m.

Reele n perimetrul unde se va construi aceast pensiune nu exist reele subterane (electrice, gaze, apa, canalizare). Accesul la reelele existente se va face prin prelungirea acestora. n faza de proiect acestea se gsesc la urmtoarele distane: gazul metan, la o distan de 200 metri (pensiunea Mara); 6

 curent electric, la DJ17, respectiv la 800 metri; apa rece, peste drum, la o distan de 500 metri. ntruct n zon nu exist canalizare, se va construi o fos septic, cu multiple filtre. La stabilirea costurilor cu utilitile s-a luat n calcul numai a asea parte a acestora, fiindc ele vor fi suportate de ctre toi cei 6 vecini. n construirea bugetului s-a estimat c sumele nscrise reprezint numai partea din interiorul terenului. Structura constructiva Sistemul constructiv este: 2,0 m. Principalele utilaje de dotare a construciilor Principalele utilaje vor fi centrala termic i cazanul. Instalaii aferente construciei Societatea deine avizele de principiu de la toi furnizorii de utiliti: ap, electricitate, gaze, Ministerul Sntii, Ministerul Mediului, telefon. Conductele de ap rece i cald se vor executa cu evi din polipropilen, montate ngropat, n nie tehnice i vor fi izolate pentru prevenirea condensului i a ngheului. Scurgerea apelor uzate se va face prin conducte de polipropilen PP pentru canalizare, ntro fos ecologic, cu filtre de separare. Instalaia de gaze se va realiza din evi de cupru. Alimentarea cu energie electric se va realiza prin racordarea firidei de branament proiectat la reeaua de joas tensiune a furnizorului, existent n zon. fundaie din beton continu sub ziduri; structura de rezisten este din smburi i centuri de beton armat; planee de beton armat; grinzi de lemn peste mansard; zidrie din crmid eficient de 37,5 cm pentru exterior i 15 si 2 cm la interior; arpant din lemn cu nvelitoare din igl din tabl ondulat; elementele din beton se vor termoizola; zidria din crmid se va termoizola la exterior cu polistiren extrudat de minim 3 cm.

Construcia se desfoar pe 3 travee de 4,30 m, 5,8 m i 5,9 m, cu deschideri de 4,4 m i

Utiliti Alimentarea cu ap rece i calda a buctriei i grupurilor sanitare se va face de la reeaua de distribuie a apei reci existent n zon, prin intermediul cminului de apometru proiectat i de la boilerul pentru ap cald montat n centrala termic. nclzirea se va realiza de ctre o central termic care va funciona pe baz de gaz metan. Pentru aceasta este necesar extinderea reelei existente. Alimentarea cu energie electrica se va realiza prin racordarea firidei de branament proiectat la reeaua de joas tensiune a furnizorului, existent n zon, prin LES 0,4 kV. Avize i acorduri Avizele i acordurile emise de organele n drept, potrivit legislaiei n vigoare, privind: avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea i oportunitatea realizrii investiiei; fia tehnic emis de agenia de protecia mediului avizul pentru alimentarea cu ap; avizul pentru alimentarea cu gaz avizul sanitar avizul pentru alimentarea cu current electric avizul eliberat de Inspectoratul de protecie civil;

Cheltuieli necesare construirii unei pensiuni la Cusma n mii lei/EURO la cursul 42.492 lei/EURO din data de 01.01.2012 Nr . crt. 1. Valoare (inclusiv TVA) Din care supus Total Mii lei 3. PARTEA I CAPITOLUL 1 Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului 1.1. Obinerea terenului 1.2. Amenajarea terenului 1.3. Amenajri pentru protecia mediului CAPITOLUL 2 2. Cheltuieli pentru asigurarea utilitilor 824.719 22.600 824.719 necesare obiectivului CAPITOLUL 3 Cheltuieli pentru proiectare i asisten tehnic 3.1. Studii de teren 3.2. Obinerea de avize, acorduri i 109.476 3.000 autorizaii 3.3. Proiecte i engineering 3.4. Organizarea procedurilor de achiziie public 3.5. Consultan 3.6. Asisten tehnic CAPITOLUL 4 4.1. Construcii i instalaii Cheltuieli pentru investiia de baz 5.570.285 152.644 9 5.570.285 152.644 Euro 4. procedurii de achiziie public Mii lei 5. Euro 6.

Denumirea capitolelor i subcapitolelor de cheltuieli 2.

22.600

4.2. Montaj utilaj tehnologic 4.3. Utilaje, echipamente tehnologice i funcionale cu montaj 4.4. Utilaje fr montaj i echipamente de transport 4.5. Dotri

72.984

2.000

720.936 CAPITOLUL 5 Alte cheltuieli

19.756

5.1. Organizare de antier: 5.1.1. lucrri de construcii 5.1.2. cheltuieli conexe organizrii antierului 5.2. Comisioane, taxe, cote legale, costuri de finanare: 5.2.1. Comisioane, taxe i cote legale 227.674 6.239

CAPITOLUL 6 Cheltuieli pentru darea n exploatare PARTEA a II-a Valoarea rmas actualizat a mijloacelor fixe existente incluse n cadrul obiectivului de investiie

PARTEA a III-a Fondul de rulment necesar pentru primul ciclu de producie TOTAL GENERAL Din care C + M 7.526.074 6.467.988 206.239 177.244

Valoarea total a investiiei, este de 206.239 EUR, din care: - proiect de arhitectur, rezisten, instalaii, studiu geo, avize, 3.000 EUR; - organizarea de antier, 3.208 EUR - terasarea terenului, 4.909 EUR (terenul este n pant i este obligatorie terasarea), - construcia, 97.832 EUR - izolaiile construciei, 25.571 EUR - instalaii electrice (n interiorul proprietii), 6.769 EUR 10

- instalaii sanitare, 2.955 EUR - instalaii de nclzire, ventilaie, PSI, 4.900 EUR - instalaii de gaze, 6.500 EUR - racordare la reeaua de apa, 5.600 EUR - racordare la reeaua de gaze, 7.000 EUR - racordare la reeaua de electricitate, 3.500 EUR - construire fos septic i dotarea cu filtre, 6.500 EUR - boiler i central termic, 2000 EUR - dotare cu mobilier, electrocasnice, lenjerie, vesel, 19.256 EUR - echipament IT, 500 EUR - costul creditului, 6.239 EUR

Canale de distribuie Nr. crt. 1. 2. 3. Canalul Societi de turism A.N.A.T. Alte forme de publicitate, inclusiv internet, relaii personale Pondere (%) 20 25 55

Date privind fora de munc ocupat dup realizarea investiiei: total personal, 3 din care personal de execuie 2; locuri de munc nou create 2.

Locurile de munc nou create, un post de recepioner i unul de ngrijitoare, vor fi ocupate de femei n vrst de pn la 35 de ani.

2.3. Prezentarea investiiei

11

3.3.1. Mrimea i originea investiiei (% din fonduri europene)

Investiia necesar pentru realizarea proiectului va fi asigurat prin contribuii proprii, prin credite bancare i prin sprijin financiar nerambursabil din fonduri publice, respectiv fonduri SAPARD. Valoarea sprijinului financiar nerambursabil din fonduri publice, respectiv fonduri europene Valoarea financiar a contribuiei din surse proprii Valoarea financiar a contribuiei din credite bancare Valoarea total eligibil a proiectului de investiii 97.919 euro 47.918 euro 50.000 euro 195.837 euro

Tabel nr. 8. Mrimea i originea investiiei Nr. crt. 1. Originea contribuiei Sprijin financiar nerambursabil din fonduri europene Contribuie din surse proprii Contribuie din credite bancare TOTAL 97.919 50 Mrimea contribuiei (euro) Aportul contribuiei (%)

2. 3. 4.

47.918 50.000 195.837

24,47 25,53 100

2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiie propus

Programul, detaliat pe faze de implementare a proiectului i pe activiti, se prezint n felul urmtor: Data estimat de nceput: 01.02.2010; Data estimat de terminare a activitilor: 01.08.2011; Data estimat de ncepere a desfurrii activitii de cazare n pensiune: 1.09.2011. 12

Tabel nr. 9. Etapele de implementare ale proiectului de investiie Nr. crt .

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Activitatea prevzut
Turnare fundaie Construcie demisol Construcie parter Construcie etaj Construcie mansard Rigidizare structur i acoperi Montare tmplrie Montare termosistem exterior Montare instalaie electric Montare rigips i vat mineral Finisaj exterior Recepia construciei Montare instalaii sanitare, nclzire, ventilaie, gaze Racordare la reelele de ap, gaze i electricitate Construire fos septic Dotare cu boiler i central termic

Durata
1 2 luni 1,5 luni 1,5 luni 1.5 luni 1,5 luni 1 lun x 2 x x x x x x 3 4 5

Luna n care se va realiza activitatea

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

x x x

x 0,5 luni 1 lun x 0,5 luni x 0,5 luni 1 lun 0,5 luni 1 lun x x

7. 8.

9.

10. 11. 12. 13.

x x x x

14.

2,5 luni x x x

15. 16.

0,5 luni 1 lun

13

17.

Dotare cu mobilier, electrocasnice, lenjerie, vesel, echipament IT

1 lun x

2.3.4. Costurile i planul de finanare

Valoarea total a proiectului este de 206.329 euro din care, valoarea eligibil reprezint 195.837 euro, n preurile februarie 2010, din care construcii-montaj 177.244 euro (valoarea construciei i a branamentelor la utiliti)

CONCLUZII
. Obiectivul principal al prezentului proiect l reprezint construirea unei pensiuni n judeul Bistrita-Nasaud, in localitatea Cusma. Atingerea acestui obiectiv justific investiia propus prin efectele pe care le genereaz: - dezvoltarea agroturismului n zon; - dezvoltarea firmei S.C. CUSMA S.R.L., care va avea ca principal obiect de activitate cazarea n aceast pensiune; - crearea a dou noi locuri de munc n zon.

14

n ceea ce privete mrimea i originea investiiei, valoarea financiar a contribuiei proprii este de 47.918 euro, iar valoarea sprijinului financiar nerambursabil din fonduri publice este de 97.919 euro, reprezentnd 50% din valoarea total a proiectului de investiii.

15