LPNCC

UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI -UCECOMBucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P.
030831; Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
Direcia Juridic i Administrarea Patrimoniului DOBNDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE N ACCEPIUNEA NOULUI COD CIVIL Proprietatea privat art.555 Noul Cod Civil 1. Definirea legal a dreptului de proprietate a fost completat prin reglementarea noului Cod civil (n raport cu art.480 vechiul Cod civ.) n sensul celor evideniate de doctrin. Noua reglementare definete acest drept prin coninutul su, adic prin atributele conferite de dreptul de proprietate: posesia, folosina i dispoziia. Astfel, n noua reglementare, se consfinete dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi i de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi i jus abutendi) de bunul su, proprietate privat, atribute ce pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor legale. 2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate este acelai cu cel din textul art. 480 vechiul Cod civ. i anume, atributele dreptului de proprietate: a) Posesia (jus posidendi) reprezint sub aspect juridic aproprierea stpnirii bunului care este obiectul dreptului de proprietate, practic, relaia dintre proprietar i bunul su. Astfel, posesia ca element de drept exprim dreptul de a apropria i a stpni bunul spre deosebire de posesia exercitat ca stare de fapt. b) Folosina (jus utendi i jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de termenul folosit n limbajul comun, n terminologia juridic reprezint dreptul proprietarului de a se servi personal de bunul su n funcie de natura acestuia. Desigur, aceast prerogativ a titularului nu trebuie exercitat abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude ns dreptul proprietarului de a nu se folosi de bunul su fr a-i pierde prin neuz dreptul de proprietate.
UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI -UCECOMBucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P. 030831; Cod Fiscal: RO 2793000; nscris sub nr. 112/2006 n Registrul special al Asociaiilor i Fundaiilor; Tel.: 031/030.14.00; Fax: 031/030.14.30; Web-site: www.ucecom.ro
Cea de a doua latur a atributului folosinei, (jus fruendi, fructus) reprezint dreptul proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul su, fr a se consuma substana acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte care consum substana bunului. Fructele sunt, conform art.483 vechiul Cod.civ. i art.548 Noul Cod civil,
naturale, industriale sau civile; - Dispoziia (jus abutendi, abusus)
este atributul dreptului de proprietate care are dou forme: dispoziia material i dispoziia juridic. Dispoziia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a cror substan juridic este n materialitatea titlului. Dispoziia material presupune dreptul proprietarului ca, el nsui sau prin alt persoan, s consume substana bunului, s culeag productele, s modifice, s transforme sau s distrug bunul. Dispoziia juridic. Exercitarea acestui atribut se realizeaz prin acte juridice de dispoziie ntre vii sau pentru cauz de moarte. n acest sens, acte de nstrinare a dreptului de proprietate ntre vii pot fi: vnzarea, donaia, contractul de rent viager, contractul de ntreinere etc., iar pentru cauz de moarte - legatul. 3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate n vechiul Cod civil la art. 480 sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate (exclusiv i absolut), iar n noul Cod civil la art.555 alin. 1 se adaug i al treilea caracter consacrat de doctrin, i anume perpetuitatea. Astfel, n noua reglementare, dreptul de proprietate este absolut, exclusiv i perpetuu. a) Caracterul absolut al dreptului de proprietate, ntr-o prim abordare, poate fi privit n sensul diferenierii de drepturile relative, fr a fi luat n considerare
numai caracterul su opozabil erga omnes care, de altfel, caracterizeaz toate drepturile absolute. Acest caracter trimite mai degrab la un drept deplin, complet. b) Caracterul exclusiv prin care se neleg, nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci i monopolul acestuia asupra bunului su i excluderea terilor, inclusiv a autoritilor publice. Excepie face proprietatea comun, caz n care exist mai muli proprietari asupra aceluiai bun n acelai timp, situaie n care am putea vorbi de exercitarea n comun a monopolului de ctre coproprietari. c) Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitii dreptului de proprietate privat, n sensul c acesta dureaz atta timp ct exist bunul. Aadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include i ideea transmisibilitii sale, fie prin acte juridice ntre vii, fie pe calea succesiunii. De asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evideniat i de imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a dreptului de proprietate fiind determinat de pieirea bunului. Aadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu excepia bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate public sau a cazurilor de inalienabilitate legal ori convenional a bunurilor proprietate privat. 4. Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat Dispoziiile art.480 vechiul Cod civil i ale art.555 Noul Cod civil, astfel cum am vzut, precizeaz n mod expres atributele i caracterele dreptului de proprietate dar n limitele determinate de lege, condiie legal absolut pentru exercitarea prerogativelor acestui drept. Art.556 Noul Cod civil distinge la alin. 1 limitele materiale ale exercitrii dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite de lege. Astfel, limitarea privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului. Un astfel de exemplu l-ar putea constitui dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, potrivit art. 44 alin. (5) din Constituie, acesta poate fi folosit i de o autoritate public pentru executarea unor lucrri de interes general.
Alineatul 2 al art.556 Noul Cod civil precizeaz posibilitatea limitrii exercitrii atributelor dreptului de proprietate prin efectul legii. Aceste limite juridice au n vedere chiar coninutul juridic al dreptului de proprietate. Alineatul 3 al aceluiai articol menioneaz c limitrile se pot face i prin convenie, dac legea nu o interzice. Cu alte cuvinte, limitrile pot fi rezultatul voinei legiuitorului, a judectorului sau a proprietarului. Se impune, ns, o precizare, i anume c limitele exercitrii dreptului de proprietate privat, indiferent de sorgintea lor, nu nseamn i nu ar putea nsemna lipsirea titularului de dreptul su. Excepiile de la garantarea dreptului de proprietate sunt doar cele prevzute de Constituie, i anume: exproprierea pentru cauz de utilitate public i confiscarea. 5. Dobndirea dreptului de proprietate Art. 557 Noul Cod civil prevede urmatoarele: (1) Dreptul de proprietate se poate dobndi, n condiiile legii, prin convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bun credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor, prin ocupaiune, tradiiune, precum i prin hotrre judecatoreasc, atunci cnd ea este translativ de proprietate prin ea nsi. (2) n cazurile prevzute de lege, proprietatea se poate dobndi prin efectul unui act administrativ. (3) Prin lege se pot reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate. (4) Cu excepia cazurilor anume prevzute de lege, n cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor prevzute la art. 888 Noul cod civil. Dup cum se observ, la modurile prevzute de vechiul Cod civil s-au mai adugat n noul Cod civil hotrrea judectoreasc i actul administrativ (art.557 alin. 1
i alin. 2).
Remarcm faptul c aceast nou reglementare a fost preluat din doctrin, care, n mod constant, a considerat c hotrrea judectoreasc este un mod de dobndire a dreptului de proprietate, chiar n lipsa unei prevederi exprese din Codul civil, atunci cnd aceasta este constitutiv sau translativ de proprietate (art.888 Noul Cod Civil). Tot asemenea, nscrierea n cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor legale, a bunurilor imobile este un mod de dobndire a dreptului de proprietate, ceea ce corespunde efectului constitutiv al ntabulrii reglementare nou alin.(4) al art.557 Noul Cod Civil. Ct privete dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, credem c se cuvine s punem n eviden faptul c uzucapiunea imobiliar are o reglementare complet nou n noul Cod civil. Uzucapiunea imobiliar cunoate dou forme: uzucapiunea extratabular (art.930 Noul cod civil) i uzucapiunea tabular (art.931Noul cod civil). Uzucapiunea extratabular are n vedere dobndirea dreptului de proprietate sau a unor dezmembrminte ale acestuia n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani: dac proprietarul nscris n Cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena; dac a fost nscris n Cartea funciar declaraia de renunare la proprietate; dac imobilul nu era nscris n Cartea funciar. Dup mplinirea termenului de 10 ani dobnditorul, prin uzucapiune, al dreptului de proprietate sau al unor dezmembrminte poate face nscrierea n Cartea funciar, nscriere care este constitutiv a dreptului astfel dobndit. Uzucapiunea tabular se refer la dobndirea dreptului de proprietate asupra unui imobil sau ca titular al unui drept real de ctre persoana care a fost nscris, fr cauz legitim, n Cartea funciar. Condiiile legale, n aceast situaie sunt ca acela nscris s fi fost de bun credin i s posede timp de 5 ani dup momentul nregistrrii iar posesia s fie util (neviciat). Accesiunea Conform art.567 Noul Cod Civil, accesiunea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate. n cazul accesiunii imobiliare artificiale, ca tip de accesiune
de care se leag cele mai frecvente cazuri ntlnite n practic, proprietarul terenului dobndete i dreptul de proprietate asupra construciilor care s-ar edifica pe terenul su. Accesiunea apare ca o regul ce comport excepii, ntruct nu n toate cazurile construciile, lucrrile sau plantaiile edificate pe un teren aparin proprietarului terenului. Astfel, accesiunea nu este aplicabil dac proprietarul terenului a convenit cu o persoan ca lucrrile sau construciile ce urmeaz a fi edificate pe acel teren s devin proprietatea acestei din urm persoane; n acest din urm caz, pentru a se justifica posibilitatea proprietarului construciei de a utiliza terenul n msura necesar exercitrii dreptului su de proprietate asupra construciei, se recunoate n favoarea sa un drept de superficie (art.693 Noul Cod Civil). Se poate spune, aadar, c excepia de la accesiune o reprezint acea ipotez care reclam constituirea dreptului de superficie. Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe terenul su chiar dac nu el este autorul construciei, ci o alt persoan, care a edificat, ns, construcia fr a avea acordul proprietarului terenului. Nu sunt rare situaiile ntlnite n practic n care, dup desfiinarea unui contract de vnzare-cumprare avnd ca obiect un teren vndut fr a avea edificate construcii, proprietarul terenului redevine nu doar proprietarul terenului vndut, graie efectului retroactiv al nulitii sau rezoluiunii contractului, ci, n plus, apare ca proprietar i cu privire la construcia edificat de cumprtor dup perfectarea vnzrii. Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe teren ori de cte ori nu i-a dat acordul la edificarea construciei, inclusiv n cazul n care constructorul a fost de bun-credin. Constructorul este de bun-credin atunci cnd, la data la care a nceput edificarea construciei, era nscris n cartea funciar ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului ori al altui drept care l ndreptea s construiasc (de exemplu, dreptul de concesiune sau dreptul de superficie), i numai dac au fost respectate dispoziiile n materie de autorizare de construcii (art.586 Noul Cod Civil). Chiar dac accesiunea poate fi invocat de proprietarul terenului chiar i n raport cu un constructor de bun-credin, obligaiile pe care le are fa de un asemenea constructor sunt mai extinse dect cele nscute n raporturile cu un
constructor de rea-credin. Altfel spus, proprietarul terenului are o situaie mai avantajoas, concretizat n opiuni mai convenabile, atunci cnd se confrunt cu un constructor de rea-credin. Totodat, n compararea situaiei constructorului de bun-credin cu aceea a constructorului de rea-credin intervine i o alt distincie, inedit n raport cu reglementarea din vechiul Cod civil, i anume distincia dintre lucrrile autonome i lucrrile adugate: - lucrrile autonome (art.578 alin.2 Noul Cod Civil) sunt construcii sau lucrri cu caracter de sine stttor (exemplul construciei edificate pe un teren sau al unui corp, nou, de construcie, edificat pe un teren pe care se afl deja un corp de construcie), - lucrrile adugate (art.578 alin.3 Noul Cod Civil) sunt lucrri care nu au existen de sine-stttoare (exemplul etajului adugat la o construcie existent). Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor autonome. Cazul construciei edificate cu bun-credin (art.581 Noul Cod Civil) Astfel, n cazul n care construcia, de tip lucrare autonom, a fost edificat cu bun-credin, proprietarul terenului, dac prefer varianta accesiunii, sens n care solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului su de proprietate asupra construciei edificate, va plti constructorului : a) fie valoarea materialelor i a manoperei (deci valoarea investiiei fcute de constructor); b) fie sporul de valoare adus fondului imobiliar n urma edificrii construciei. Desigur, proprietarul terenului, avnd, potrivit legii, alegerea ntre cele dou variante, o va alege pe aceea care va indica o sum de plat mai mic;
c) nu mai puin, n acelai caz al constructorului de bun-credin, proprietarul terenului, dac estimeaz c fiecare dintre variantele mai sus enumerate creeaz n sarcina sa obligaii de plat prea oneroase n raport cu starea sa patrimonial, are la dispoziie soluia de a-l obliga pe constructorul de bun-credin s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care ar fi avut-o n lipsa construciei (practic, este vorba de valoarea de circulaie a terenului liber de construcie, determinat la epoca anterioar edificrii construciei).
Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor autonome. Cazul construciei edificate cu rea-credin (art.582 Noul Cod Civil) Dimpotriv, n cazul unei construcii, de tip lucrare autonom, edificate cu rea-credin, Noul cod civil l sancioneaz pe constructor prin aceea c permite proprietarului terenului s aleag ntre: a) a cere obligarea constructorului la desfiinarea construciei edificate, pe cheltuiala acestuia din urm i cu despgubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de folosina util a terenului; b) a reine construcia n proprietate, invocnd accesiunea (i solicitnd nscrierea n cartea funciar a dreptului su de proprietate asupra construciei), caz n care este obligat s plteasc jumtate din valoarea investiiei ori, tot la alegerea sa, din sporul de valoare a imobilului. c) a-l obliga pe constructorul de rea-credin la cumprarea imobilului n aceleai condiii n care obligaia de cumprare poate fi impus constructorului de bun-credin. Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor adugate. Cazul construciei edificate cu bun-credin
Dac este vorba de o lucrare adugat, soluiile Noului cod civil se delimiteaz nu doar n funcie de buna sau reaua credin a constructorului, ci i n raport cu caracterul lucrrii efectuate, i anume : - lucrare necesar (art.578 alin.3 lit.a Noul Cod Civil) (fr efectuarea lucrrii, imobilul ar fi suferit deteriorri sau degradri iminente spre exemplu lucrri de consolidare a fundaiei imobilului), - lucrare util (art.578 alin.3 lit.b Noul Cod Civil) (prin efectuarea lucrrii, s-a adus un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj n interiorul proprietii) - lucrare voluptuar, adic de simpl plcere (art.578 alin.3 lit.c Noul Cod Civil) (a fost zugrvit imobilul ntr-o alt culoare, n condiiile n care culoarea iniial nu prezenta semne de vechime ori uzur).
Astfel, n raporturile cu un constructor de bun-credin, proprietarul terenului : a) dac lucrarea adugat este necesar, poate dobndi proprietatea lucrrii prin accesiune, ns este dator s plteasc cheltuielile rezonabile fcute de constructor (art.583 alin.1 Noul Cod Civil); b) dac lucrarea adugat este util, poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la alegerea sa, a sumei reprezentnd investiia sau sporul de valoare adus fondului n urma edificrii construciei (art.584 alin.1 Noul Cod Civil); dac valoarea lucrrii este considerabil, proprietarul terenului l poate obliga pe constructor s cumpere imobilul la valoarea de circulaie anterior edificrii (art.584 alin.3 Noul Cod Civil) c) dac lucrarea adugat este una de simpl plcere, poate invoca accesiunea devenind proprietar fr a avea vreo obligaie de despgubire (art.585 alin.1 Noul Cod Civil), ns numai n msura care constructorul de bun-credin nu a
ridicat pentru sine aceast lucrare anterior restituirii fondului ctre proprietar, ridicare ce trebuie fcut fr prejudicierea fondului (art.585 alin.3 Noul Cod Civil). Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor adugate. Cazul construciei edificate cu rea-credin. n raporturile cu un constructor care a edificat, cu rea-credin, o lucrare adugat, proprietarul terenului : a) dac lucrarea adugat este necesar, va reine n proprietate construcia, pltind cheltuielile rezonabile fcute de constructor, diminuate, ns, cu valoarea fructelor imobilului (deoarece proprietarul a fost lipsit de folosina imobilului), valoare, la rndul su, redus cu cheltuielile fcute cu culegerea lor (art.583 alin.2 Noul Cod Civil); b) dac lucrarea adugat este util, proprietarul poate alege ntre: - a invoca accesiunea, pltind numai jumtate din contravaloarea investiiei ori, la alegerea sa, sporul de valoare a fondului, (art.584 alin.2 lit.a Noul Cod Civil) - a-l obliga pe constructorul de rea-credin la desfiinarea construciei, cu dauneinterese (art.584 alin.2 lit.b Noul Cod Civil) - dac apare ca preferabil varianta obinerii unei sume de bani n urma situaiei create, poate s l oblige pe constructor la cumprarea imobilului la valoarea de circulaie anterioar edificri construciei (art.548 alin.3 Noul Cod Civil). c) dac lucrarea adugat este una de simpl plcere , proprietarul poate alege ntre: - a invoca accesiunea devenind proprietar fr a avea vreo obligaie de despgubire (art.585 alin.1 Noul Cod Civil); - a cere obligarea constructorului la desfiinarea construciei i readucerea imobilului la situaia anterioar, cu daune-interese (art.585 alin.3 Noul Cod Civil).
Contractul Cel mai ntlnit mod de transmitere a proprietii i implicit de dobndire a acestuia este contractul de vnzare cumprare. Caracterul translativ de proprietate al vnzarii rezult din nsi definiia legal a acesteia, cuprins n art. 1650 Noul Cod Civil : vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumprtorului proprietatea unui bun. Este o caracteristica ce privete insasi esena contractului de vanzare, in aceeai masura in care esenial este si caracterul oneros al acestuia. Analizand fondul contractului de vanzare, extragem doua elemente care il definesc in mod special si obligatoriu: faptul ca vanzatorul transmite proprietatea unui bun - deci caracterul translativ de proprietate - si faptul ca acest transfer se face in schimbul unui pret - deci caracterul oneros al contractului de vanzare cumprare. Transferul proprietatii bunului ce face obiectul unui contract de vanzare este insusi interesul urmrit de cumprtor atunci cand incheie actul juridic respectiv, tot asa cum primirea preului este interesul urmrit de vanzator, ceea ce leaga fara echivoc caracterul translativ de proprietate de caracterul oneros al vanzarii, cele doua aspecte astfel evidentiate reprezentnd avantajele reciproce pe care prile urmresc sa si le procure . Prin urmare, atunci cand vorbim despre caracterul translativ de proprietate al vanzarii trebuie sa avem in vedere faptul ca el este de esena acestui contract, definindu-1 in mod obligatoriu. In lipsa lui nu se mai poate vorbi despre o vanzare, regimul juridic aplicabil respectivului contract modificandu-se substantial. Dispoziiile art.1673 Noul Cod Civil considera transferul proprietatii bunului vndut drept una dintre obligaiile vanzatorului, pe care o reglementeaz in mod imperativ. Obinuit este sa vorbim despre caracterul translativ de proprietateal vanzarii, insa, avand in vedere prevederile aliniatului 2 al art. 1650 Noul Cod Civil care stipuleaza expres faptul ca poate fi transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept suntem obligati sa recunoatem mai degraba ca vanzarea este un contract translativ de drepturi, fara a mai limita transferul
doar la dreptul de proprietate. O astfel de abordare este cu mult mai exacta si mai corecta prin prisma actualei reglementari, dar, in virtutea obinuinei si datorita faptului ca cel mai adesea in urma vanzarii ceea ce se transmite este dreptul de proprietate, vom folosi sintagma obinuita si ne vom referi la caracterul translativ de proprietate al vanzarii. Vom intelege, insa, prin aceasta, noiunea corecta, aceea ca vanzarea este un contract translativ de drepturi. Aliniatul 3 al art. 1673 Noul Cod Civil ne ajuta in aceasta practica, statuand ca dispoziiile referitoare la transmiterea proprietatii se aplica in mod corespunztor si atunci cand prin vanzare se transmite un alt drept real dect dreptul de proprietate. Nu are importanta daca, in anumite cazuri, legea leaga transferul efectiv al proprietatii de efectuarea anumitor formalitati, de respectarea unor reguli, de indeplinirea unor condiii sau de trecerea unui termen. Caracterul translativ de proprietate al vanzarii nu este cu nimic tirbit de aceste reglementari speciale care, ca si in materia consensualismului, nu au alt rol dect acela de a asigura stabilitatea si sigurana circuitului juridic civil. In plus, la o analiza atenta, observam ca toate aceste reguli se refera numai la momentul in care opereaza transferul dreptului de proprietate, apropiindu-1 sau distantandu-1 de data incheierii contractului, in funcie de respectarea anumitor prevederi imperative ale legii. Nici una dintre reglementrile legale care, fie amana transferul proprietatii la o data ulterioara incheierii contractului, fie condiioneaz acest transfer de indeplinirea anumitor condiii, nu neaga pe fond caracterul translativ de proprietate al vanzarii. In esena, chiar si atunci cand transferul proprietatii se realizeaza numai dupa indeplinirea anumitor formalitati, cu respectarea anumitor reguli, dupa trecerea unui termen, etc, temeiul acestui transfer il reprezint tot contractul de vanzare incheiat, fara de care respectivele condiii, singure, nu ar putea produce nici o consecina juridica si nu ar determina in nici un caz vreun transfer de proprietate. Chiar si atunci cand, fiind nesocotite astfel de norme, proprietatea nu se transfera ctre cumprtor, nu se poate vorbi de pierderea caracterului translativ de proprietate al vanzarii ci numai de neindeplinirea condiiilor legale pentru ca aceasta proprietate sa se transfere. Cata vreme transferul proprietatii este interesul urmrit de parti reprezentnd, in ultima instanta, insasi cauza actului juridic, suntem obligati sa recunoatem caracterul
transaltiv de drepturi al vanzarii, indiferent de condiiile sau modalitatile in care el se petrece. Prin urmare, ori de cate ori vom discuta, in cele ce urmeaza, de acele situatii particulare in care proprietatea nu se transfera odata cu momentul incheierii contractului, ele vor fi tratate ca si condiii ale realizarii transferului dreptului de proprietate, iar nu ca excepii sau abateri de la acesta. Rdcin analizei caracterului translativ de proprietate al vanzarii o reprezint prevederea din art. 1273 alin 1 Noul Cod Civil care spune ca drepturile reale se constituie si se transmit prin acordul de voina al prtilor, a crei aplicare particulara o regsim in dispoziiile art. 1674 Noul Cod Civil conform careia proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul incheierii contractului. Regula eseniala pe care o desprindem de aici este ca transferul dreptului de proprietate se face inca din momentul incheierii contractului de vanzare, exprimata in literatura juridica sub sintagma transferul imediat al dreptului de proprietate . Este o regula fireasca, imprimata vanzarii ca urmare a interesului urmrit de parti la incheierea contractului. Tot asa cum este nevoie ca simpla intelegere intervenita intre parti sa dea natere contractului - motiv pentru care vorbim de caracterul consensual al vanzarii - este necesar ca, odata incheiat contractul, sa poata opera transferul dreptului de proprietate, in principiu in mod liber si neingradit, astfel incat finalitatea actului juridic sa fie realizata iar scopul urmrit de parti sa fie indeplinit. ntlnim in legislaia civila, insa, anumite prevederi care condiioneaz transferul dreptului de proprietate de efectuarea anumitor formalitati, de respectarea unor anumite forme sau de implinirea unui termen. Toate acestea sunt, asa cum am mai spus, dictate de interesul pstrrii siguranei circuitului juridic civil. Ele reprezint o forma delicata de coerciie, determinnd prile ca, acolo unde obiectul vanzarii se situeaza in zone de o mare importanta practica, sa respecte anumite reguli in lipsa carora dreptul nu se poate transmite de la vanzator la cumprtor. Este un echivalent a ceea ce spuneam si in materia caracterului consensual al vanzarii, in sensul ca exista situatii juridice in care legiuitorul prefera asigurarea siguranei circuitului juridic civil in locul mobilitatii acestuia si, pentru aceasta, instituie anumite reguli pe care prile, pentru a-si vedea implinit interesul, trebuie sa le respecte.
Vom analiza in cele ce urmeaza care sunt situatiile in care transferul proprietatii nu are loc in chiar momentul incheierii contractului de vanzare ci ulterior, in funcie de indeplinirea unor condiii pe care legea le cere in mod imperativ si absolut. Pentru imbunatatirea analizei le vom denumi situatii in care transferul proprietatii este conditionat. 1. Atunci cand obiectul contractului este un drept real ce poarta asupra unui imobil tabular transferul dreptului de proprietate are loc numai prin nscrierea in cartea funciara, efectuata in baza actului justificativ. Regula aceasta este stabilita prin aplicarea mai multor dispoziii legale. In primul rand, art. 1676 Noul Cod Civil prevede ca in materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumprtor este supusa dispoziiilor de carte funciara. In plus, art. 885 Noul Cod Civil stipuleaza ca drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobndesc, atat intre parti cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, iar art. 888 Noul Cod Civil statueaza cu titlu de principiu ca inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial. Prin urmare, doua sunt condiiile pe care prile le au de indeplinit pentru ca proprietatea imobilului tabular sa se strmute de la vanzator la cumprtor. Pe de o parte, contractul trebuie sa fie incheiat numai in forma autentica notariala deci transferul proprietatii este conditionat de respectarea unei anumite forme - si, pe de alta parte, este necesara inscrierea acestuia in cartea funciara. Cele doua condiii sunt indisolubil legate, indeplinirea celei de-a doua fiind subordonata indeplinirii celei dinti. Mai mult, ele trebuie sa fie respectate in mod cumulativ, nefiind suficienta doar incheierea contractului in forma autentica notariala dupa cum nu este suficienta si nici posibila numai inscrierea in cartea funciara in lipsa unui inscris autentic. In vederea realizarii acestor condiii legea vine in sprijinul prtilor contractante prin aceea ca stipuleaza obligaia notarului public de a transmite imediat biroului de carte funciara competent inscrisul autentic care constata vanzarea unui imobil tabular, in vederea efecturii formalitatilor necesare inscrierii drepturilor cumprtorului. Trebuie sa aratam deasemenea ca aceste prevederi legale referitoare la transferul dreptului de proprietate numai ca efect al inscrierii actului in cartea funciara nu sunt de aplicare imediata ci dupa finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare
unitate administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective - prevedere introdusa din nevoi practice de legea 71/2011 pentru punerea in aplicare a noului cod civil. 2. In cazul vanzarii unor bunuri de gen transferul proprietatii este conditionat, conform prevederilor art. 1678 Noul Cod Civil, de momentul cand aceste bunuri sunt individualizate prin predare, numarare, cantarire, masurare sau in orice alt mod potrivit cu natura bunului. Aceeai dispoziie o regsim si in art. 1273 Noul Cod Civil care spune ca drepturile reale se constituie si se transmit (...) prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen . Aadar, chiar daca in acest caz nu este vorba despre o anumita forma a contractului sau de indeplinirea unor anume formalitati, operaiunile de predare, numarare, cantarire care trebuie indeplinite de parti devin condiii ale transferului dreptului de proprietate , iar neindeplinirea lor determina neacoperirea unuia dintre avantajele urmrite de parti la incheierea actului juridic. De aici vor rezulta importante consecine juridice legate de plata preului, desfiinarea contractului, repunerea prtilor in situatia anterioara, etc. 3. Vanzarea dupa mostra sau model, conform prevederilor art. 1680 Noul Cod Civil, face ca proprietatea sa fie transferata cumprtorului numai odata cu predarea bunului, adica numai dupa ce vanzatorul a realizat sau a individualizat un alt bun similar celui aratat in respectivul model sau mostra. 4. Vanzarea bunului altuia este o situatie posibil de intalnit in practica, motiv pentru care noul cod civil o reglementeaz deosebit de interesant in art. 1683. Avnd in vedere ca, nefiind proprietarul bunului, vanzatorul nu poate transmite dreptul de proprietate, legea da totui posibilitatea meninerii valabilitatii contractului incheiat dar cu condiia ca vanzatorul sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau ctre cumprtor. Acest lucru se poate realiza prin orice mijloc, direct sau indirect, care procura cumprtorului proprietatea asupra bunului. Transferul proprietatii are loc, in
principiu si de drept, din momentul dobndirii bunului de ctre vanzator sau al ratificrii contractului de vanzare de ctre proprietar. Prin urmare, intr-un astfel de caz lipsa dreptului de proprietate din patrimoniul vanzatorului nu ataca valabilitatea actului juridic, dar o condiioneaz de transferul dreptului vndut in patrimoniul cumprtorului, indiferent daca acest lucru se face in mod direct sau printr-o trecere pasagera prin patrimoniul vanzatorului. In acest fel, stramutarea proprietatii devine o condiie de valabilitate a contractului de vanzare incheiat. Legea este deosebit de ingaduitoare in stabilirea formalitatilor care trebuie ndeplinite pentru ca proprietatea bunului sa intre in patrimoniul cumprtorului, lasand la latitudinea prtilor sa aleaga modalitatea juridica de realizare a acestei condiii. Astfel, este posibila o simpla ratificare a contractului de ctre adevaratul proprietar al bunului, dupa cum este posibil ca vanzatorul sa dobandeasca el proprietatea, iar aceasta, de drept, in acelai moment,sa se transmita ctre cumprtor. Cum aliniatul 3 al art. 1683 Noul Cod Civil foloseste expresia daca din lege sau din voina prtilor nu rezulta contrariul, inseamna ca aria de exprimare a celor implicai este una lejera si cu mari posibilitati de manifestare. 5. Vanzarea bunurilor viitoare reprezint un alt caz in care proprietatea nu se transmite la momentul incheierii contractului ci abia in momentul in care bunul s-a realizat. Reglementarea cuprinsa in art. 1658 Noul Cod Civil impune deci acelui vanzator care instraineaza un bun ce nu exista in momentul incheierii contractului ca, pentru a opera transferul proprietatii, sa procedeze la realizarea bunului, la finalizarea acestuia si la aducerea lui intr-o stare proprie existentei si transferrii dreptului de proprietate. In lipsa ndeplinirii acestei condiii sau in cazul indeplinirii sale pariale, cumprtorul are alegerea intre a cere desfiinarea vanzarii sau reducerea corespunztoare a preului. Observam si in acest caz ca nu valabilitatea actului este influentata de faptul ca bunul nu exista in momentul incheierii contractului, ci transferul dreptului de proprietate care, la rndul sau, devine ulterior o condiii a meninerii contractului.
6. In mod exceptional, prin voina prtilor, este posibil ca transferul dreptului de proprietate sa fie amanat la o data ulterioara celei in care a fost incheiat contractul. Momentul ulterior al transferului dreptului de proprietate poate fi determinat prin aplicarea unui termen suspensiv sau a unei condiii suspensive, a cror indeplinire consolideaz retroactiv dobandirea dreptului de proprietate. 7. O specie deosebita de vanzare este cea cu plata preului in rate si cu rezerva proprietatii, reglementata de art. 1755 si urm. Noul Cod Civil . Intr-un astfel de caz, pastrarea proprietatii bunului de ctre vanzator se constituie ca o adevarata garanie pe care si-o rezerva acesta pana la primirea integrala a preului din partea cumprtorului. De fapt, insasi legea spune ca obligaia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate si amana transferul dreptului abia la momentul in care cumprtorul a pltit ultima rata din pret. Acestea sunt, aadar, principalele situatii in care transferul dreptului de proprietate se petrece in alt moment dect cel al incheierii actului. Caracterul translativ de drepturi al vanzarii implica o importanta consecina practica, a crei reglementare o gsim in art. 1274 Noul Cod Civil referitor la riscul in contractul translativ de proprietate. Dispoziiile acestuia sunt supletive, ele putnd fi inlocuite cu clauzele preferate de parti, derogatorii de la norma legala. Principiul stabilit de art. 1274 Noul Cod Civil este ca riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar si atunci cand proprietatea a fost deja transferata dobanditorului. Prin urmare, atata vreme cat bunul nu a fost predat cumprtorului, chiar daca acesta, in temeiul contractului, a deventi deja titularul dreptului de proprietate, cel care suporta riscul pieirii fortuite este vanzatorul, in posesia caruia se afla bunul. O singura excepie cunoate legea de la aceasta regula: atunci cand creditorul obligaiei de predare - deci cumprtorul - a fost deja pus in intarziere, riscul pieirii fortuite ii revine in totalitate, el neputandu-se elibera dect daca dovedete ca bunul ar fi pierit si daca obligaia de predare s-ar fi execitat la timp. Atunci cand bunul a pierit in mod fortuit, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestatie si, daca deja a primit-o, este obligat sa o restituie.
n legtur cu momentul dobndirii dreptului de proprietate imobiliar potrivit reglementrii noului Cod Civil (art.557 alin.(4) raportat la art. 1674), s-a apreciat c nu exist contradicie ntre cele dou texte. Art. 1674 Noul Cod.civil reprezint dreptul comun n materia vnzrii cumprrii, pe cnd art.557 Noul Cod civil reglementeaz o situaie particular.(Conferina Dispoziii ale Noului Cod Civil unificarea practicii judiciare Bucureti, 5 martie 2012, INM) 6. ntinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor Prevzut n vechiul Cod civil la art.489, sub titlul Despre dreptul de accesiune relativ la lucrurile imobile", proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei i a subfeei lui"; n Noul Cod civil, art.559 alin. 1 nu face altceva dect s precizeze c proprietatea terenului, luat ca un dat, se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. Alineatul 2 al acestui articol face precizarea,, n ceea ce privete ntinderea dreptului proprietarului asupra terenului, c ar fi, de pild, vorba despre ridicarea oricror construcii deasupra i n subsolul terenului, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile prevzute de lege, putnd trage toate foloasele pe care acestea le-ar produce". Totodat, proprietarul terenului este inut s respecte, n limitele i n condiiile determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane etc. 7. Stingerea dreptului de proprietate art.562 Noul Cod Civil Se bucur n noul Cod civil (art.562) de o reglementare aparte, care, desigur, are n vedere proprietatea privat. 7.1 Pieirea bunului O prim precizare care ine de esena dreptului de proprietate i privete stingerea acestui drept se refer la pieirea bunului, deci a obiectului dreptului de
proprietate. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, acesta fiind imprescriptibil. Cu toate acestea, dreptul de proprietate poate fi dobndit de alt persoan n condiiile determinate de lege. 7.2 Abandonarea unui bun mobil de ctre proprietarul su reprezint un mod de stingere a dreptului de proprietate. Ct privete ns un bun imobil, renunarea la dreptul de proprietate se face numai prin declaraie autentic, dac acesta este nscris n Cartea funciar. Momentul stingerii dreptului de proprietate asupra bunului mobil este momentul abandonrii acestuia, iar pentru bunul imobil este momentul nscrierii n Cartea funciar a declaraiei de renunare. 7.3 Exproprierea ca mod de stingere a dreptului de proprietate privat (alin 3 art.562 Noul Cod Civil) nu este prevzut n noul Cod civil n termeni direci, ci gsim numai reglementarea condiiilor n care se poate face. De fapt, exproprierea pentru cauz de utilitate public este prevzut de Constituia Romniei la art.44 alin.3, tot n mod indirect, ca excepie de la prevederea constituional privind garantarea i ocrotirea proprietii private, i anume: Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire." Sediul materiei acestei operaiuni juridice complexe, pe lng prevederile constituionale, se gsete n vechiul Cod civil (art.981) i n Noul Cod Civil (art.562 alin. 3), n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public i n H.G. nr. 583 din 31 august 1994, de aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea procedurilor prealabile n vederea declarrii utilitii pentru lucrri de interes naional sau de interes local. Toate aceste reglementri constituie dreptul comun n materia exproprierii. 7.4 Confiscarea Este o sanciune cu caracter excepional ce nfrnge inviolabilitatea dreptului de proprietate privat i, pe cale de consecin, nu poate fi consacrat dect n reglementrile constituionale.
Ca sanciune, confiscarea este reglementat n legislaia penal i n legislaia contravenional care statueaz condiiile n care se poate dispune confiscarea bunurilor folosite sau destinate svririi infraciunilor sau contraveniilor ori care sunt rezultatul unor asemenea fapte. Credem c reglementarea constituional de la art. 44 alin. 9, pentru a pune n eviden caracterul excepional al confiscrii, prin care titularul dreptului poate fi lipsit de proprietatea asupra bunului su, conine dispoziia potrivit creia averea dobndit licit nu poate fi confiscat iar caracterul licit al dobndirii este prezumat (alin.8). Noul Cod civil, la alin.4 al art.562, reglementeaz acest mod de stingere a dreptului de proprietate printr-o negaie, ignornd, astfel, reguli de tehnic legislativ: Nu pot fi supuse confiscrii dect bunurile destinate sau folosite pentru svrirea unor infraciuni ori contravenii sau cele rezultate din acestea". 8. Aciunea n revendicare art.563 Noul Cod Civil Aciunea n revendicare este, pentru prima dat n legislaia noastr, consacrat legal prin norme generale i calificat ca mijloc de aprare a dreptului de proprietate privat. Sub imperiul reglementrii anterioare, doctrina a fcut distincia ntre mijloacele specifice de aprare a dreptului de proprietate (aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, i aciunea negatorie) i mijloacele nespecifice tinznd ctre acelai rezultat: aciunile ntemeiate pe contracte, aciunea n repararea prejudiciilor cauzate prin fapte ilicite; aciunea rezultat din mbogirea fr just cauz, etc. n alineatul 1 al art.563 Noul Cod Civil, se contureaz n mod complet sfera persoanelor care pot avea calitatea de prt n aciunea n revendicare, alturi de posesorul - neproprietar fiind menionai i cei care dein bunul fr drept (detentori precari). Referirea la despgubiri vizeaz, n principal, dezdunarea proprietarului de ctre prt pentru intervalul n care, din vina acestuia din urm, a fost lipsit de exerciiul dreptului su. i sub acest aspect, unul din reperele decisive este buna credin a posesorului. Aciunea n revendicare este, ca regul imprescriptibil (alin.2 al art.563 Noul Cod Civil), putndu-se face distincie ns, sub aspect achizitiv, ntre
situaiile diferite determinate de obiectul dreptului de proprietate (bun mobil sau imobil) pentru dobndirea acestuia prin efectul posesiei (art.928 i urm Noul Cod Civil). Dou soluii inedite sunt instituite prin alin.3 i alin.4 ale textului comentat: a) se reglementeaz o prezumie legal absolut de legalitate a existenei i exercitrii dreptului de proprietate dobndit cu bun credin; b) opozabilitatea ca regul, relativ a efectelor hotrrii judectoreti prin care s-a admis cererea n revendicare este extins i n privina unor persoane care prin ipotez nu au avut n proces calitatea de prte (teri dobnditori). 9. Aciunea negatorie art.564 Noul Cod Civil Ca i aciunea n revendicare, aciunea negatorie este reglementat pentru prima dat prin norme civile generale. Definiia regsit n alin.1 este criticabil, cel puin pentru 2 motive: a) nu se precizeaz caracterul petitoriu al aciunii, scopul reclamantului fiind acela de a se constata c prtul nu este titularul dreptului real pretins, altul dect cel de proprietate; b) lipsete referirea la caracterul nelegitim al exercitrii dreptului real de ctre prt. Fr excepie, aciunea negatorie este imprescriptibil.
10. Efectele admiterii aciunii n revendicare art.566 Noul Cod Civil Efectul principal al admiterii aciunii n revendicare rmne obligarea prtului la restituirea bunului ctre proprietarul reclamant. Alineatul 1 recunoate
expres i posibilitatea reclamantului de a solicita obligarea prtului la plata de despgubiri, numai dac fie bunul a pierit din culpa sa, fie a fost nstrinat. Dou observaii considerm c sunt utile cu privire la alin.1 al art.566 Noul Cod Civil: a) s-ar putea invoca existena unei necorelri ntre ipoteza subsidiar din text referitoare la nstrinarea bunului revendicat i ipoteza reglementat de alin.4 al art.563, prin care se extinde, aa cum am artat, efectul hotrrii judectoreti de admitere i asupra terului dobnditor; crede c necorelarea este numai aparent, n realitate cele dou ipoteze de reglementare putnd fi aplicate concomitent: reclamantul se ndreapt mpotriva prtului neposesor, iar prin admiterea aciunii n revendicare, pe de-o parte, avnd n vedere i dispoziiile art.563 alin 1 Noul Cod Civil, prtul este obligat la plata de despgubiri, i, pe de alt parte, reclamantul va utiliza hotrrea pentru recuperarea bunului de la terul dobnditor; b) referirea la culp trebuie neleas n accepiunea specific dat n prezent de art.16 alin.4 Noul Cod Civil. Alineatul 2 se coreleaz ca ipotez special cu art.550 alin.1 Noul Cod Civil. Obligaia de restituire nu l vizeaz pe posesorul de bun-credin. Cu privire la cheltuielile efectuate ct timp bunul nu a fost n posesia proprietarului, se distinge ntre: a) cheltuielile necesare (cele necesare pentru conservarea bunului), care se restituie la cererea persoanei care le-a efectuat; b) cheltuielile utile ( cele investite de ctre posesor sau de ctre detentorul precar n vederea ameliorrii strii materiale a bunului i care, dei nu pot fi calificate drept cheltuieli necesare, sporesc valoarea lucrului), care ca regul vor fi restituite de ctre proprietar, la cererea persoanei care le-a efectuat, numai n limita sporului de valoare a bunului (alin.4); lipsa oricrei referiri la persoana ndreptit este fireasc, avnd n vedere c posibilitatea recuperrii cheltuielilor utile cu respectarea condiiei prevzute de Cod referitoare la sporul de valoare trebuie recunoscut att posesorului, ct i detentorului precar;
c) cheltuieli voluptuare ( cele investite de ctre posesor sau de ctre detentorul precar pentru a-i satisface o plcere proprie i care nu aduc un spor de valoare bunului), pe care proprietarul nu e dator s le restituie (art.566 alin.8 Noul Cod Civil), totui n msura n care nsuirea lor nu conduce la deteriorarea bunului la care se raporteaz, posesorul sau detentorul precar (dei textul acesta nu l menioneaz expres pe acesta din urm), poate s-i nsueasc lucrrile realizate prin efectuarea cheltuielilor voluptuare. Dispoziiile din art.566 Noul Cod Civil, referitoare la cele 3 categorii de cheltuieli sunt aplicabile n ipoteza exercitrii aciunii n revendicare numai dac ele nu au fost efectuate pentru realizarea unei lucrri (n accepiunea art.577 alin.1 Noul Cod Civil), noi (art.566 alin.9 Noul Cod Civil); n caz contrar, au prioritate dispoziiile speciale din materia accesiunii imobiliare artificiale. Similar soluiei regsite n art.550 alin.5 Noul Cod Civil i n alin.5 al art.566 Noul Cod Civil se recunoate un drept de retenie asupra produselor (fructe sau producte)pentru posesorul de rea-credin sau detentorul precar pn la executarea de ctre proprietar a obligaiei sale de plat a cheltuielilor fcute pentru producerea i culegerea acelor produse. i n acest caz, dac proprietarul furnizeaz o garanie ndestultoare persoanei care a efectuat cheltuielile, dreptul de retenie poate s nu mai fie exercitat. Situaiile care constituie excepii de la posibilitatea exercitrii dreptului de retenie reglementat de alin.6 al art.566 Noul Cod Civil sunt enumerate la alin.7: obiectul dreptului de retenie este (la rndul su) un bun frugifer; intrarea prtului (din aciunea n revendicare) n stpnirea material a bunului s-a fcut prin violen ori fraud; c) produsele sunt bunuri perisabile ori supuse, ntr-un interval scurt de timp, unei scderi semnificative a valorii lor;
a) b)
n cazul manifestrii unor astfel de situaii, instana sesizat de ctre proprietar n vederea restituirii bunului i/sau a produselor sale poate respinge cererea prtului prin care i se solicit recunoaterea exercitrii dreptului de retenie.
Elementele precum scderea semnificativ a valorii produselor reprezint mprejurri de fapt pe care instana le va aprecia, de la caz la caz, n soluionarea cererii.
ntocmit, Tudosie Simona

LPNCC

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

LPNCC

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIUNEA NAIONAL A COOPERAIEI METEUGRETI -UCECOMBucureti, Bd. Unirii nr. 73, Bl. G3, tronson 3, mezanin, sector 3, C.P.

ntocmit, Tudosie Simona

S-ar putea să vă placă și