Teza de an la disciplina: Teoria evaluarii

Tema: Determinarea,calcularea,estimarea

uzurii fizice

Chisinau 2013

Introducere
Trecerea la o economie de pia i dezvoltarea relaiilor economice de pia in Republica Moldova au creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activiti, aa cum ar fi manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator. Cu toate c activitatea de evaluator nu este chiar atit de nou pentru Moldova, in ultimul timp ea a cptat un aspect nou. iata imobiliara !oaca un rol foarte important in activitatea economica a tarii deoarece ea influienteaza direct asupra dezvoltarii acesteea. iata apare ca un asamblu de mi!loace de comunicatii prin care vinzatorii si cumparatorii se informeaza reciproc despre ceea ce ei poseda, de ce au nevoie, despre preturile pe care le cer si pe care le propun pentru ca tranzactiile dintre acestea sa se inchee. Evaluarea const n exprimarea valoric a mijloacelor, proceselor, fondurilor i rezultatelor financiare ale ntreprinderii. Cronologic, evaluarea premerge nregistrarea n contabilitate a operaiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determin suma cu care obiectul dat va fi tranzactionat. ezvoltarea pieei imobiliare n !epublica "oldova n mare msur depinde de elaborarea i implimentarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. #artea metodologic a acestui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare include principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele. Evaluarea imobiliar este o analiz, o opinie sau o concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau uitilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprieti imobiliare, exprimat de o persoan imparial specializat n analiza i evaluarea proprietilor, care este evaluatorul imobiliar. Criteriile de baz crora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate i semnificative sunt$ adecvarea, precizia, cantitatea de informaii. %pinia evaluatorului este percepia acestuia referitor la cel mai probabil pre ntr&o tranzacie obiectiv.

Capitolul 1 Notiuni generale

1.1 specte !enerale
"valuarea imobilului este o specialitate noua care a aparut recent,insa cu toate acestea la moment,datorita cercetarilor si concentratiei asupra dezvoltarii acestui domeniu a multor specialisti, se poate evidentia o evolutie considerabila in cadrul acestui domeniu de activitate. Totul a inceput cu elaborarea unei baze teoretice care este una specifica doar acestui domeniu. utem evidentia urmatoarele notiuni de baza# $bun imobil$ Conform mai multor surse,bunul imobil este definit,in linii generale,asemanatoar,doar cu careva diferentieri. 'pre exemplu,conform Codului (unciar bunul imobil reprezinta terenul de pamant cu toate imbunatatirile funciare,stramutarea carora este imposibila fara cauzarea prejudiciilor. Codul Civil e%plica notiunea de "un imo"il in felul urmator# la bunuri imobile se raport terenurile, portiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantatiile prinse de rdcini, cldirile, constructiile i orice alte lucrri legate solid de pm&nt, precum i tot ceea ce, &n mod natural sau artificial, este &ncorporat durabil &n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza pre!udicii considerabile destinatiei lor, dar si bunuri imobile ca materialele separate &n mod provizoriu de un teren, pentru a fi re&ntrebuintate, at&t timp c&t s&nt pstrate &n aceeai form, precum i prtile integrante ale unui bun imobil care s&nt detaate provizoriu de acesta dac s&nt destinate reamplasrii. Materialele aduse pentru a fi &ntrebuintate &n locul celor vechi devin bunuri imobile. 'n literatura de specialitate "unul imo"il este definit ca pamintul si constructia care se afla pe acesta,impreuna cu toate constructiile aferente stramutarea carora este imposibila fara cauzarea pre!udiciilor. )unul imobil este pamintul,activ care nu se uzeaza niciodata si este cel mai valoros bun existent.

&proprietate imobiliara: totalitatea bunurilor care este compusa din teren plus constructie aferenta, care au ca scop indestularea necesitatilor umane,si care apartin unia sau mai multor persoane. #roprietatea imobiliara este caracterizata de dreptul de proprietate,care conform Codului Civil reprezinta dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi si de a dispune *jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi+ de bunul sau, proprietate privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu, cu respectarea limitelor legale. $proces de evaluare: reprezinta o succesiune de procedee care se finalizeaza cu determinarea valorii bunului imobiliar,la o data concreta,conform unui marketing adecvat,efectuat de o persoana cu studii superioare in domeniu evaluarii si anume#evaluatorul,care isi e%prima opinia obiactiva si neeschivoca referitor la bunul imobiliar supus procesului de evaluare,intocmind la finele acestuia un raport de evaluare,care contine toata informatia despre beneficiar,evaluator si bunul evaluat,valoarea estimata cit si abordarile utilizate in determinarea valorii. $valoare de piata: suma estimata la data evaluarii a unui bun imobil pentru un vinzator hotarit sa vinda si un cumparator hotarit sa cumpere,dupa un marketing adecvat intr$o tranzactie libera in care fiecare parte a actionat prudent si in constiinta de cauza. (ceasta definitie este valabila atit literaturii de specialitate cit si )egislatiei Republicii Moldova. Mai sunt si alte notiuni specifice activitatii de evaluare,acestea fiind unele din cele mai principale,deoarece acestea a!uta la intelegerea sensului si necesitatii activitatii de evaluare.

1.2 Clasificarea "unurilor imo"iliare si tipurile de valori Clasificarea reprezinta prima etapa a oricarui studiu,cercetari, care ne a!uta sa intelegem obiectul de studiu. 'n baza clasificarii sunt anumite principii dupa care se face si clasificarea propriu zisa. *in cauza dualitatii definitei bunului imobil,acesta este clasificat dupa mai multe criterii si anume# +, conform Codului -unciar avem# $ teren cu destinatie agricola $ teren din intravilan si e%travilan $ teren cu destinatie in industrie,telecomunicatii, transporturilor si alte destinatii speciale $teren cu destinatia ocrotirii naturii $teren ale fondului silvil $teren al fondului apelor $teren al fondului de rezerva ., conform Codului -iscal $terenuri $constructii speciale $cladiri /, dupa destinatie avem# +. categorie# loturi de pamint $destinate constructiei $pentru obiecte industriale si comerciale $de uz public $cu destinatie agricola $intovarasiri pomicole .. categoria# imobile rezidentiale# $apartamente $case de locuit $vile si casute sezoniere

/. categoria# bunuri imobiliare comerciale $oficii $centre comerciale $hoteluri,moteluri $statii de aprovizionare cu combustibil $intreprinderi ale alimentatiei publice $centre de distractii $comple%e sportive 0. categoria# bunuri imobiliare industriale# $cariere,mine $fabrici $uzine $hale industriale $depozite 1. categoria bunurilor imobile speciale# $obiectele sectorului energetic,transport,comunicatii $obiectele gospodariei comunale $obiecte culturale si de medicina $penitenciare 2. categoria bunurilor imobiliare ca navele maritime si spatiale