TEMA 1.

Noiuni generale, principiile fundamentale i izvoarele dreptului funciar i a legislaiei cadastrale

1. Noiunea, obiectul i metodele dreptului funciar i legislaiei cadastrale. 2. Principiile fundamentale ale dreptului funciar i a legislaiei cadastrale. 3. Izvoarele dreptului funciar i legislaia cadastral a ! ". #reptul funciar i corelaia acestuia cu alte ramuri de drept. Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5. Literatura: nr. 5, 8, 10, 16, 23. 1. Noiunea, obiectul i metodele dreptului funciar i legislaiei cadastrale Dreptul funciar este o ramur de drept complex, de sine stttoare a sistemului de drept al Republicii Moldova. In mod tradiional, dreptul funciar este examinat in trei aspecte: 1) in calitate de ramur de drept; ) in calitate de !tiin; ") in calitate de disciplin de studiu. Destinaia !i misiunea dreptului funciar este de a re#lementa un domeniu special al relaiilor sociale ce in de pmant. $mantul devine obiect al relaiilor funciare in re%ultatul folosirii acestuia de ctre oameni, insu!irii produselor pmantului !i valorificrii calitilor lui utile. &stfel, relaiile funciare devin relaii patrimoniale. Relaiile funciare patrimoniale ' sunt, inainte de toate, raporturi intre proprietarii de terenuri, sau, raporturi, le#ate de proprietatea funciar. &ceast #rup a relaiilor funciare constituie raporturi privind: ( proprietatea asupra terenurilor; ( drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de terenuri; ( circulaia civil a terenurilor; ( dobandirea !i incetarea drepturilor asupra terenurilor; ( coninutul drepturilor !i obli#aiilor al persoanelor care folosesc terenurile etc. Ins relaiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar la calitatea lor de raporturi patrimoniale !i de a le caracteri%a doar in aceast calitate. )ecesitatea strin#ent de a pstra pmantul !i calitatea fundamental a acestuia ' de ba% a vieii !i activitii societii omene!ti ' determin atat specificul reali%rii drepturilor subiective patrimoniale asupra terenurilor, cat !i activitii statului, prin intermediul or#anelor respective: de atribuire, transmitere in proprietate, folosire raional !i protecie a terenurilor. Interesele sociale fac necesar imixtiunea statului in sfera relaiilor funciare. *ocmai din aceast cau% dreptul funciar este o ramur de drept complex, deoarece relaiile funciare patrimoniale sunt in strans le#tur cu relaiile funciare or#ani%atorice, administrative, care, de asemenea, sunt re#lementate de normele dreptului funciar. Dreptul funciar re#lementea% coninutul activitii autoritilor administraiei publice privind folosirea raional !i protecia terenurilor, reali%area funciilor administrative respective, cum ar fi cele cu privire la cadastrul funciar de stat, monitorin#ul terenurilor etc.
1

Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt relaiile sociale funciare din societate in toat comple itatea acestora. !n calitatea sa de ramur de drept, dreptul funciar reprezint o totalitate de norme de drept ce reglementeaz relaiile sociale funciare din societate in scopul asigurrii folosirii raionale i proteciei terenurilor, aprrii drepturilor iintereselor legitime ale cetenilor i persoanelor "uridice asupra terenurilor. Dreptul funciar in calitate de !tiin este o noiune !i mai lar#. +tiina dreptului funciar studia% corelaia dreptului funciar cu alte ramuri de drept !i le#islative, identific perspectivele de%voltrii acesteia in calitatea sa de ramur de drept, ramur le#islativ !i disciplin de studiu. ,copul !tiinei este anali%a multilateral a practicii, a realitilor -uridice in domeniul relaiilor funciare, a modului funcionrii relaiilor funciare in societate. .biectul !tiinei dreptului funciar este !tiina despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepiei dreptului funciar, cercetarea plenar a sistemului de idei !i opinii privind problemele dreptului funciar. Dreptul funciar in calitate de disciplin de studiu este ba%at pe !tiina dreptului funciar !i le#islaia funciar. Metodele dreptului funciar repre%int prin sine o totalitate de procedee !i mi-loace prin intermediul crora normele dreptului funciar influenea% comportamentul participanilor raporturilor de drept funciare. Metodele dreptului funciar$ 1) metoda imperativ /administrativ), ba%at pe putere !i subordonare /ceea ce ine de domeniul public); ) metoda permisiunii sau a liberei iniiative, a iniiativei private, ba%at pe e#alitatea -uridic a subiectelor de drept !i libertatea acestora de a aciona in limitele permise de le#e, ordinea de drept !i bunele moravuri /ceea ce ine de domeniul privat). &ceste dou metode ale dreptului funciar se completea% !i corelea% intre ele. Important este de a determina strict: cand, in ce ca%uri este aplicabil metoda imperativ0administrativ !i, respectiv, cand, in ce ca%uri este aplicabil metoda permisiunii libere a participanilor relaiilor funciare. &stfel, metoda imperativ este aplicat in re#lementarea relaiilor privind atribuirea !i exproprierea terenurilor pentru cau% de utilitate public, ce in de protecia mediului, monitorin#ul terenurilor !i controlul de stat asupra folosirii raionale a terenurilor etc. Intr1 o anumit msur, metoda administrativ a fost aplicat in procesul atribuirii in proprietate privat a cotelor de teren ec2ivalent in cadrul $ro#ramului de privati%are !i reor#ani%are a intreprinderilor a#ricole 3$mant4. .ricum, metoda administrativ nu se extinde asupra tuturor relaiilor funciare, ci doar asupra acelor care direct sau indirect pre%int un interes sporit pentru intrea#a societate. .dat cu privati%area terenurilor de proprietate public !i crearea proprietii private asupra terenurilor, tot mai lar# i!i #se!te aplicare metoda permisiunii libere, liberei iniiative, a iniiativei private, inclusiv in re#lementarea relaiilor funciare. &plicarea acestei metode este determinat de principiul fundamental civil, potrivit cruia se inter%ice imixtiunea statului in activitatea economic, in afacerile private ale subiectelor de drept, cu excepia ca%urilor strict stabilite de le#e. 5xercitarea drepturilor de proprietar

asupra terenurilor; inclusiv dreptul de valorificare individual sau in comun a terenului aflat in proprietate, dreptul de dispo%iie asupra terenului, sunt drepturi fundamentale ale proprietarului de teren !i aceste drepturi nu pot fi in#rdite de stat, dac acestea sunt exercitate in conformitate cu le#ea, ordinea de drept !i bunele moravuri. 2. Principiile fundamentale ale dreptului funciar $rincipiu de drept este o direcie de ba% fundamental ce determin coninutul !i forma dreptului funciar. $rincipiile dreptului funciar sunt stabilite direct in 6odul funciar, in alte acte le#islative sau decur# din acestea. $rincipiile fundamentale ale dreptului funciar sunt urmtoarele: 1) principiul administrrii terenurilor in calitate de obiect al naturii, ba% teritorial a vieii !i activitii umane; ) principiul corelrii intereselor publice !i intereselor private in procesul valorificrii !i #estionrii terenurilor, avand in vedere !i necesitatea asi#urrii dreptului omului la un mediu ambiant sntos; ") principiul e#alitii -uridice a dreptului de proprietate public !i privat asupra terenurilor; 7) dreptul statului de a re#lementa relaiile ce in de folosirea !i protecia tuturor cate#oriilor de terenuri in stat, indiferent de forma de proprietate asupra acestora; 8) principiul asi#urrii folosirii raionale !i proteciei terenurilor; 9) principiul prioritii terenurilor cu destinaie a#ricol !i proteciei speciale a acestora; :) principiul folosirii terenurilor conform destinaiei speciale a acestora; ;) principiul folosirii terenurilor contra plat /cu titlu oneros), indiferent de cate#oria !i statutul -uridic al deintorului de teren; <) principiul stabilitii drepturilor asupra terenurilor, #arantarea acestora !i asi#urarea aprrii drepturilor persoanelor fi%ice !i -uridice asupra terenurilor, asemeni !i a dreptului de proprietate public asupra terenurilor. 3. Izvoarele dreptului funciar i legislaia cadastral a ! Acte normative: nr.2, 3, 4, 5, 28, 29, 56, 67. Literatura: nr.4, 5, 16, 28, 29, 32. I%vor de drept este forma in care se materiali%ea% !i se conin norme de drept. In diferite sisteme de drept pot exista urmtoarele i%voare de drept: 1) obiceiul -uridic0u%ana; ) actul normativ; ") precedentul -uridic /Marea =ritanie, ,>&, 6anada, &ustralia etc.); 7) practica -udiciar; 8) contractul; 9) principiile #enerale; :) ideile !i doctrinele -uridice /expuse in literatura de specialitate); ;) textele reli#ioase /in statele musulmane); <) bunele moravuri.
"

In RM i%vorul de drept principal este actul normativ. &ct normativ este i%vorul de drept, adoptat sau aprobat !i emis de ctre autoritile publice competente in modul stabilit de le#e !i in limitele competenei lor. 6lasificarea actelor normative in funcie de ierar2ia !i puterea -uridic a acestora: 1) acte normative de drept internaional, parte a crora este RM; ) acte normative de drept naional /ale RM). In ca%ul actelor normative de drept internaional, parte a crora este !i RM, o deosebit importan, cu calitatea de i%vor de drept, o au Declaraia >niversal a Drepturilor .mului din 1?.1 .1<7; /in special, art.1:), precum !i 6onvenia european pentru aprarea drepturilor omului !i a libertilor fundamentale &ctele normative de drept naional, in funcie de ierar2ia !i puterea -uridic a acestora, se divi%ea% in: a) acte le#islative; b) acte normative subordonate le#ii. 1. %ctul legislativ & izvor de drept suprem &ctul le#islativ /le#ea) este actul normativ cu putere -uridic suprem, elaborat !i adoptat in modul stabilit de ctre or#anul repre%entativ le#islativ suprem in stat ' $arlament. @e#ea este orientat spre re#lementarea celor mai importante relaii sociale in stat, inclusiv a relaiilor funciare. @e#ea are prioritate fa de toate celelalte acte normative, conform principiului statului de drept ' supremaia le#ii. @e#ea adoptat de $arlament este transmis $re!edintelui RM pentru promul#are, care, ulterior, in mod obli#atoriu este publicat in Monitorul oficial al RM. Categorii de acte legi lative: a) acte le#islative constituionale /6onstituia RM !i amendamentele la aceasta); art. 79, 1 9, 1 : /sa caute studentii sin#uri) b) acte le#islative or#anice; se adopta cu ma-oritatea voturilor deputatilor alesi c) acte le#islative ordinare; se adopta cu ma-oritatea voturilor deputatilor pre%enti &ctele le#islative sunt subordonate ierar2ic. &ctul le#islative ierar2ic superior poate modifica, completa sau abro#a un act le#islativ inferior. In calitate de acte le#islative de referin pot fi numite 6odul funciar !nr.828"#$$ din 25.12.1991), 6odul civil !nr.1107"#% din 06.06.2002&, @e#ea cu privire la proprietate !nr.459"#$$ din 22.01.1991&, @e#ea privind preul normativ !i modul de van%are1 cumprare a pmantului !nr.1308"#$$$ din 25.07.1997&, @e#ea cu privire la arenda in a#ricultur !nr.198"#% din 15.05.2003&, @e#ea privind re#lementarea de stat a re#imului proprietii funciare, cadastrul funciar de stat !i monitorin#ul funciar !nr.1247"#$$ din 22.12.1992&, @e#ea cadastrului bunurilor imobile /nr.187"1AIII din 8.? .1<<;), @e#ea privind formarea bunurilor imobile !nr.354"#% din 28.10.2004& etc. 'odul funciar ( izvor de drept principal al dreptului funciar 6odul funciar al RM a fost adoptat la 8.1 .1<<1 !i pus in aplicare cu data de ?1.?1.1<< . 6odul funciar este i%vorul de drept principal al dreptului funciar, deoarece re#lementea% cele mai importante relaii sociale funciare din societate. &stfel, 6odul funciar conine prevederi fundamentale privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, arendarea, instrinarea /van%areacumprarea, donarea, sc2imbul), mo!tenirea !i comas area /consolidarea) terenurilor cu destinaie a#ricol !i crearea exploataiilor a#ricole compacte. Importante sunt prevederile 6odului funciar privind competena autoritilor publice in domeniul relaiilor funciare /art.art.:11?), atribuirea terenurilor din intravilan pentru case,
7

anexe #ospodre!ti !i #rdini /art.11). 5ste necesar de a meniona in mod special rolul decisiv !i insemntatea prevederilor articolelor 1 !i 1" din 6odul funciar cu privire la atribuirea in proprietate privat, inclusiv in natur /pe loc), a cotelor de teren ec2ivalent, prevederi, in temeiul crora a avut loc privati%area in mas a terenurilor cu destinaie a#ricol, inclusiv in cadrul $ro#ramului #uvernamental de privati%are !i reor#ani%are a intreprinderilor a#ricole 3$mant4. )u mai puin importante sunt prevederile 6odului funciar privind rspunderea pentru inclcarea le#islaiei funciare, inclusiv cele cu privire la repararea pa#ubelor, inclusiv a avanta-ului ratat, suportate de ctre deintorii de terenuri in ca%ul retra#erii terenurilor pentru cau% de utilitate public etc. /articolele <: 1 <<). Din punct de vedere structural, 6odul funciar include urmtoarele compartimente: 1) Dispo%iii #enerale /cap. I); ) 6ompetena $arlamentului, a Buvernului, a or#anelor de autoadministrare local in domeniul relaiilor funciare /cap. II); ") &tribuirea !i instrinarea terenurilor /cap. III); 7)Drepturile !i obli#aiile deintorilor de terenuri /cap. IC); 8) *erenurile cu destinaie a#ricol /cap. C); 9) *erenurile din intravilanul localitilor /cap. CI); :) *erenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor !i terenurile cu alte destinaii speciale /cap. CII); ;) *erenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico1cultural, terenurile %onelor suburbane !i ale %onelor ver%i /cap. CIII); <) *erenurile fondului silvic, fondului apelor !i ale fondului de re%erv /cap. IA); 1?) 6adastrul funciar !i re#lementarea re#imului proprietii funciare /cap. A); 11) ,c2imbarea destinaiei terenurilor /cap. AI); 1 ) $rotecia !i ameliorarea terenurilor /cap. AII); 1")6ontrolul de stat !i monitorin#ul fondului funciar /cap. AIII); 17) ,oluionarea liti#iilor funciare /cap. AIC); 18) Rspunderea pentru inclcarea le#islaiei funciare /cap. AC); 19) &cordurile internaionale /cap. ACI). %ctele normative subordonate legii i particularitile acestora $articularitile actelor normative subordonate le#ii: 1& 'ot (i emi e doar de c)tre autorit)*ile admini tra*iei 'u+lice com'etente in modul ,i limitele ta+ilite de lege2& unt emi e in +a.a, in con(ormitate ,i intru e/ecutarea legilor, ado'tate de 0arlament3& nu 'ot ) contravin) ,i1 au ) denature.e en ul legilor, ado'tate de 0arlament, actelor normative de dre't interna*ional, 'arte a c)rora e te 23. Delurile actelor normative subordonate le#ii: 1& decrete cu caracter normativ ale 0re,edintelui 23 !'ot (i emi e doar in itua*ii e/ce'*ionale&2& acte normative guvernamentale !4ot)rarile, regulamentele, ordonan*ele ,i di 'o.i*iile 5uvernului cu caracter normativ&3& acte normative de'artamentale !ale organelor centrale de 'ecialitate ale admini tra*iei 'u+lice: mini terelor, de'artamentelor, Agen*iei 2ela*ii 6unciare ,i Cada tru etc.&4& acte normative ale autorit)*ilor admini tra*iei 'u+lice locale !ale con iliilor locale, 'rim)riilor ,i 'rimarilor atelor, comunelor, ora,elor, munici'iilor&8

5& acte interne !locale& cu caracter normativ !din cadrul ociet)*ilor comerciale etc.&. In calitate de acte normative de referin subordonate le#ii pot fi numite Eotrarea Buvernului despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirm dreptul de proprietate, posesiune !i beneficiere funciar !nr.449 din 29.06.1992&, Re#ulamentul cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar, aprobat prin Eotrarea Buvernului nr. 7 din 11.?1.1<<8, Re#ulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Eotrarea Buvernului nr. 79 din ?".?8.1<<9, Re#ulamentul cu privire la van%area1cumprarea terenurilor aferente, aprobat prin Eotrarea Buvernului nr.89 din ".1?.1<<9, Re#ulamentului privind licitaiile cu stri#are, aprobat prin Eotrarea Buvernului nr.1?89 din 1 .11.<:, Re#ulamentul cu privire la modul de transmitere in proprietate privat a loturilor de pe lan# cas in localitile urbane, aprobat prin Eotrarea Buvernului nr.<;7 din 1.?<.1<<;, Eotrarea Buvernului cu privire la van%areacumprarea terenurilor !nr. 192 din 20.02.1998&, Eotrarea Buvernului privind implementarea @e#ii cu privire la arenda in a#ricultur !nr.72 din 30.01.2004&, Instruciunea cu privire la inre#istrarea bunurilor imobile !i a drepturilor asupra lor, aprobat prin .rdinul &#eniei Relaii Dunciare !i 6adastru /nr.11 din .?9. ??8), Instruciunea cu privire la modul de elaborare !i actuali%are a planurilor cadastrale !i #eometrice, aprobat prin .rdinul &#eniei Relaii Dunciare !i 6adastru /nr.1?: din :.?8. ??"), re#ulamentele cu privire la or#ani%area !i desf!urarea licitaiilor funciare cu stri#are /concursurilor funciare), aprobate de ctre consiliile locale /municipale etc.), alte acte normative ale autoritilor publice locale, care conin norme de drept funciar. ". #reptul funciar i corelaia acestuia cu alte ramuri de drept Dreptul funciar are obiectul, metodele !i i%voarele sale de re#lementare normativ /6odul funciar etc.), ceea ce permite delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. 6u toate acestea, dreptul funciar nu funcionea% in stare pur. Intr1un fel sau altul, normele dreptului funciar corelea% cu normele altor ramuri de drept ale sistemului de drept al RM. &stfel, dreptul funciar !i normele acestuia se afl intr1o strans le#tur cu dreptul administrativ, normele cruia stabilesc competena !i imputernicirile autoritilor administraiei publice centrale !i locale, inclusiv in ceea ce prive!te administrarea Dondului funciar al RM, atribuirea terenurilor de proprietate public in folosin sau in proprietate /in procesul privati%rii terenurilor), inerea cadastrului funciar !i monitorin#ul terenurilor, exercitarea controlului de stat asupra folosirii raionale a terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate asupra acestora etc. 6orelaia !i interaciunea normelor dreptului funciar cu cele ale dreptului administrativ se evidenia% in mod clar in ca%ul aplicrii msurilor de rspundere administrativ /contravenional) pentru inclcarea sau nerespectarea le#islaiei funciare. &stfel, 6odul cu privire la contraveniile administrative, unul din i%voarele de ba% de drept administrativ, include in sine un articol special /art. 8 ), care stabile!te direct !i fr ec2ivoc componentele contraveniilor administrative !i sanciunile administrative pentru inclcarea sau nerespectarea le#islaiei funciare /6odului funciar !i altor acte normative ' i%voare de drept funciar). . strans le#tur exist intre dreptul funciar !i dreptul civil, avand in vedere c normele dreptului funciar stabilesc la modul #eneral dreptul !i imputernicirile
9

proprietarului de teren de van%are1cumprare, sc2imb, donare, mo!tenire !i transmitere prin succesiune a terenurilor, ins re#lementarea -uridic detaliat a acestor relaii are loc prin intermediul normelor dreptului civil /6odului civil etc.), asemeni cum !i in ca%ul relaiilor de arendare, ipotecare /#a-ul) a terenurilor. Importante sunt prevederile 6odului civil privind or#ani%area !i desf!urarea licitaiilor, obli#atorii !i in ca%ul licitaiilor de van%are1cumprare a terenurilor. )ormele dreptului civil, stabilesc de asemenea capacitatea de folosin !i capacitatea de exerciiu a statului, a persoanelor fi%ice !i -uridice, a apatri%ilor, a cetenilor strini, a statelor strine !i or#ani%aiilor internaionale, aplicabile !i in domeniul relaiilor funciare. . strans corelare se manifest intre dreptul funciar !i dreptul ecolo#ic /dreptul cetenilor la un mediu ambiant sntos; cerinele ecolo#ice la amplasarea, proiectarea, construirea, darea in exploatare !i exploatarea intreprinderilor, altor edificii !i obiecte; controlul ecolo#ic etc.), dreptul fiscal, normele cruia stabilesc cotele, modul de ac2itare !i percepere a impo%itului pe bunurile imobile, inclusiv a impo%itului funciar, dreptul penal, normele cruia stabilesc rspunderea penal pentru inclcarea dreptului de proprietate, componena de infraciune !i rspunderea penal pentru ocuparea, fr drept, a unui bun imobil strin, inclusiv a terenurilor ' art.1<" 6od penal, precum !i pentru !anta-, escroc2erie, cau%area de daune materiale prin in!elciune sau abu%% de incredere, distru#erea sau deteriorarea intenionat a bunurilor, ne#li-ena criminal fa de pa%a bunurilor proprietarului, corupere pasiv, corupere activ, abu%ul de putere sau abu%ul de serviciu, excesul de putere sau dep!irea atribuiilor de serviciu, refu%ul de a indeplini le#ea, falsul in actele publice !i alte componene de infraciune din 6odul penal, aplicabile !i in ca%ul inclcrii sau nerespectrii le#islaiei funciare. Dreptul funciar corelea% cu dreptul de procedur civil, normele cruia stabilesc modul atra#erii statului, a persoanelor cu funcii de rspundere, a persoanelor fi%ice sau -uridice la rspundere civil in ca%ul inclcrii dreptului de proprietate !i cau%rii de daune, inclusiv in ca%ul inclcrii obli#aiilor contractuale ce au le#tur cu exercitarea dreptului de folosin, dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra terenurilor. In aceea!i msur dreptul funciar corelea% cu dreptul de procedur penal, normele cruia stabilesc modul atra#erii !i aplicrii msurilor de rspundere penal, inclusiv in ca%ul inclcrii dreptului de proprietate, ocuprii nele#itime a bunurilor0terenurilor strine. Dreptul funciar, intr1o anumit msur, corelea% !i cu normele dreptului muncii, dreptului familial etc. In realitile -uridice de ast%i, deosebit de actuale devin problemele teoretice !i practice ce in de interaciunea dreptului funciar cu normele de drept internaional, inclusiv 5uropean /6onvenia european pentru aprarea drepturilor !i libertilor fundamentale ale omului, protocoalele adiionale la aceasta etc.), parte a crora este !i RM, avand in vedere prioritatea acestora fa de normele dreptului naional.

TAN!A #TA$! :