1

INTRODUCERE

Materia contractelor speciale, ca parte integrant a dreptului civil, are ca obiect de reglementare
instrumentele juridice prin intermediul crora se realizeaz, de regul, circulaia bunurilor (de exemplu,
vnzarea, schimbul, mprumutul), folosina i conservarea lor (de exemplu, locaiunea, comodatul,
depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile
reprezint o parte important - att din punct de vedere teoretic, ct i practic - a dreptului privat, n
general, i a dreptului civil, n special.
Pentru nelegerea i aplicarea corect a acestor reglementri este ns necesar s facem unele
precizri privitoare la corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria general a
obligaiilor civile.
Potrivit art. 1.166 C.civ., contractul principalul izvor al obligaiilor - este acordul de voine dintre
dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic, iar art. 1.167
alin. 1 C.civ. dispune c toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol.
La materia Drept civil. Teoria general a obligaiilor a fost studiat contractul, n general, fiind
abordate, pe rnd, chestiuni referitoare la clasificare, ncheiere, interpretare, efecte, cesiune, ncetare.
La materia Drept civil. Contracte vor fi studiate anumite contracte speciale numite, reglementate n
Codul civil. Aceste contracte reglementate de art. 1.650 - 2.278 C.civ. - sunt guvernate de reguli n mare
msur derogatorii de la cele generale. n acest sens, art. 1.167 alin. 2 C.civ. prevede c regulile
particulare privitoare la anumite contracte sunt prevzute n prezentul cod sau n legi speciale.
Aadar, n ceea ce privete corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria
general a obligaiilor civile precizm c prioritate au regulile speciale prevzute - n Codul civil ori n
acte normative speciale - pentru contractul n cauz. De exemplu, n materia contractului de vnzare
clauzele ndoielnice se interpreteaz n favoarea cumprtorului (art. 1.671 C.civ.), n timp ce n materia
contractelor, n general, se interpreteaz n favoarea celui care se oblig (art. 1.269 alin.1 C.civ.).
n msura n care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin
convenia dintre pri) se aplic, n completarea acestor norme, regulile din partea general a dreptului
obligaional (teoria general a contractelor i obligaiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturor
contractelor sau contractelor de o anumit categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit etc.); ori de cte ori nu exist norme speciale pentru un anumit contract numit se vor
aplica normele generale, iar nu normele prevzute pentru un alt contract special, fie i asemntor. De
exemplu, chestiunile privitoare la dol, ca viciu de consimmnt, nu sunt reglementate n materia
contractului de vnzare, ceea ce nseamn c se vor aplica regulile generale din materia contractelor (art.
1.214-1.215 C.civ.). Tot astfel, n cazul contractului de locaiune nu exist o reglementare special privind
pactele comisorii i de aceea se vor aplica regulile generale.
n privina contractelor nenumite, care se pot ncheia de pri n limitele impuse de lege, de ordinea
public i de bunele moravuri, se vor aplica regulile generale privitoare la contract, ca izvor de obligaii, iar
dac aceste reguli nu sunt ndestultoare, se vor aplica regulile speciale privitoare la contractul cu care se
aseamn cel mai mult.






2


CONTRACTUL DE VNZARE
Seciunea I
Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzare

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare

1. Noiunea. Potrivit art. 1.650 C.civ., (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau,
dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care
cumprtorul se oblig s l plteasc. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt
al dreptului de proprietate sau orice alt drept.
Lund n considerare aceste prevederi, cteva observaii sunt necesare:
a) de regul, vnztorul nu are (nu trebuie s-i execute) obligaia transmiterii dreptului de proprietate ce
poart asupra bunului pentru c transferul proprietii se produce n mod automat n momentul ncheierii
valabile a contractului. n acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede: Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori
dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.
Bunoar, n cazul unui bun mobil individual determinat vnztorul transmite cumprtorului proprietatea
din chiar momentul realizrii acordului de voin.
b) exist cazuri n care vnztorul se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun. De
exemplu, n cazul bunurilor de gen, vnztorul trebuie s individualizeze aceste bunuri. Tot astfel, n cazul
unui bun viitor (de pild, un apartament ntr-un bloc nou, ce urmeaz a se construi), cumprtorul nu poate
dobndi proprietatea dect dup ce vnztorul a realizat bunul respectiv, n stare de a fi predat.
c) cumprtorul are drept obligaie principal aceea de a plti preul. Fr pre nu exist vnzare. Dup
cum vom vedea, stabilirea preului n bani este de esena vnzrii.
d) de regul, prin contractul de vnzare se transmite de la vnztor la cumprtor dreptul de proprietate
asupra unui bun. ns, va fi calificat drept vnzare i contractul prin care, n schimbul unui pre, se
transmite un alt drept dect dreptul de proprietate, fiindc transmiterea proprietii nu este de esena, ci
numai de natura contractului de vnzare.
e) poate fi transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate. Acestea pot fi:
i) dreptul de superficie
1
. Astfel, potrivit art. 695 alin. 4 C.civ., titularul dreptului de superficie poate
dispune n mod liber de dreptul su, ns ct timp construcia exist, dreptul de folosin asupra terenului se
poate nstrina ori ipoteca numai odat cu dreptul de proprietate asupra construciei.
ii) dreptul de uzufruct
2
. Potrivit art. 714 alin. 1 C.civ., n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul
poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de carte
funciar fiind aplicabile.
3


1
Cu privire la problematica dreptului de superficie, a se vedea C.Alunaru, Noi aspecte teoretice i practice ale
dreptului de superficie, n Dreptul nr. 5-6, 1993, p.65-73; C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.
Hamangiu, Bucureti, 2013, p.256-265; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, Bucureti,
2013, p. 259-267.
2
Pentru amnunte a se vedea C. Brsan, op.cit., p.265-285; V. Stoica, op.cit., p. 229-244.
3
Potrivit art. 70 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Codului civil, Dispoziiile art. 714 din Codul
civil se aplic indiferent de data constituirii uzufructului. n cazul uzufructului constituit prin convenie ncheiat
anterior intrrii n vigoare a Codului civil, acesta este i rmne incesibil, mai puin n cazul n care prile convin
altfel.
3

iii) n ceea ce privete servitutea, aceasta nu poate fi nstrinat separat, ci numai odat cu fondul
dominant cruia i profit.
f) pot fi transmise prin vnzare i alte drepturi:
i) dreptul special de folosin asupra terenurilor situate n intravilan conferit de art. II din Titlul II al
O.U.G. nr. 184/2002
4
.
ii) dreptul de ipotec
5
.
iii)un drept de crean
6
.
iv) un drept din domeniul proprietii intelectuale
7
.
v) drepturi asupra unei universaliti care cuprinde nu numai drepturi, ci i datorii (vnzarea unei
moteniri)
8
.
Nu pot fi nstrinate prin vnzare drepturile nepatrimoniale
9
i cele patrimoniale care au un caracter
strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitaie
10
etc.) sau care sunt prevzute de lege ori sunt
contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinere
indiferent c i are izvorul n lege sau n contractul de ntreinere - , dreptul de pensie etc.).

4
Publicat n M.Of. nr.929/18.12.2002 i aprobat, cu modificri prin Legea nr.48/2004 (publicat n M.Of.
nr.262/25.03.2004). Potrivit art. II alin.1 din Titlul II al OUG nr.184/2002, Cetenii strini i apatrizii care au
calitatea de persoane ndreptite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea n natur a unor terenuri, situate n
intravilanul localitilor, pot opta pentru dobndirea unui drept de folosin special care confer titularului drepturile
i obligaiile conferite de lege proprietarului, cu excepia dreptului de dispoziie. Acest drept special de folosin
poate fi nstrinat prin vnzare. A se vedea, pentru detalii, C. Rou, Discuii n legtur cu dreptul de folosin
special prevzut de Ordonana de urgen a Guvernului nr.184/2002, n Dreptul nr.6/2003, p.130-138.
5
Potrivit art. 2.358 C.civ. (1) Dreptul de ipotec sau rangul acesteia poate fi cedat separat de creana pe care o
garanteaz numai atunci cnd suma pentru care este constituit ipoteca este determinat n actul constitutiv. (2) n
cazul prevzut la alin. (1), cesiunea se face prin act ncheiat n form scris ntre creditorul ipotecar cedent i
creditorul cesionar, cu ntiinarea debitorului. (3) Dispoziiile n materie de carte funciar sau, dup caz, cele care
privesc opozabilitatea fa de teri a ipotecii mobiliare rmn aplicabile.. De asemenea, art. 2.427 alin. 1 C.civ.
prevede: Creditorul ipotecar poate ceda unui creditor chirografar ipoteca creanei sale ipotecare. Evident, avem n
vedere cedarea dreptului de ipotec n schimbul unei sume de bani pentru c altfel nu putem vorbi de vnzare.
6
Potrivit art. 1.566 alin. (1) C.civ. Cesiunea de crean este convenia prin care creditorul cedent transmite
cesionarului o crean mpotriva unui ter., iar art. 1.567 alin. (3) dispune c Dac cesiunea este cu titlu oneros,
dispoziiile prezentului capitol se completeaz n mod corespunztor cu cele din materia contractului de vnzare-
cumprare sau, dup caz, cu cele care reglementeaz orice alt operaiune juridic n cadrul creia prile au convenit
s se execute prestaia constnd n transmiterea unei creane.
7
Regulile speciale privind cesiunea drepturilor patrimoniale de autor i regulile speciale privind transmiterea
drepturilor din domeniul proprietii industriale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce
decurg din brevet, din certificatul de nregistrare a unui desen sau model, drepturile asupra mrcii etc.) se analizeaz
la materia Dreptului proprietii intelectuale.
8
Prin vnzarea unei moteniri se nelege transmiterea, n schimbul unei sume de bani, a dreptului de a culege o
motenire deschis sau o cot din aceasta. A se vedea art. 1.747-1753 C.civ.
9
De exemplu, nu pot fi vndute dreptul la via, la sntate, la nume, la domiciliu. Tot astfel, nu pot fi nstrinate
prin vnzare drepturile nepatrimoniale (morale) de autor. Astfel, potrivit art. 11 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul
de autor i drepturile conexe, (1) Drepturile morale nu pot face obiectul vreunei renunri sau nstrinri. (2)
Dup moartea autorului, exerciiul drepturilor prevzute la art. 10 lit. a), b) i d) [respectiv, dreptul de a decide
dac, n ce mod i cnd va fi adus opera la cunotin public; dreptul de a pretinde recunoaterea calitii de autor
al operei; dreptul de a pretinde respectarea integritii operei i de a se opune oricrei modificri, precum i oricrei
atingeri aduse operei, dac prejudiciaz onoarea sau reputaia sa] se transmite prin motenire, potrivit legislaiei
civile, pe durat nelimitat. Dac nu exist motenitori, exerciiul acestor drepturi revine organismului de gestiune
colectiv care a administrat drepturile autorului sau, dup caz, organismului cu cel mai mare numr de membri, din
domeniul respectiv de creaie.
10
Potrivit art. 752 C.civ. Dreptul de uz ori de abitaie nu poate fi cedat Precizm c avem n vedere situaia n
care titularul dreptului de uz ori de abitaie nu poate vinde dreptul su, care s-a nscut n modurile prevzute de lege.
Este evident c dreptul de uzufruct, uz sau abitaie se poate constitui prin transmiterea, inclusiv cu titlu oneros, ctre
o alt persoan a prerogativelor specifice dreptului, constituentul pstrndu-i nuda proprietate.
4

2. Caractere juridice. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, n principiu
comutativ, n principiu consensual i translativ de drepturi.
2.1 Vnzarea este un contract esenialmente sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere
la obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante. Vnztorul are, n principal, obligaiile de
a transmite proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut, de a preda bunul i de a-l garanta pe
cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului, iar cumprtorul are, n principal, obligaiile de a prelua
bunul vndut, de a plti preul vnzrii i, de regul, de a suporta cheltuielile pentru ncheierea contractului
de vnzare.
2.2. Vnzarea este un contract esenialmente cu titlu oneros. Ambele pri urmresc anumite interese
patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul urmrete
s primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunul
cumprat n schimbul preului. Dac n schimbul dreptului primit, dobnditorul nu se oblig s plteasc
preul, contractul nu va mai fi de vnzare, ci eventual de donaie.
2.3. Vnzarea este, n principiu, un contract comutativ, deoarece, la momentul ncheierii sale, existena
drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil.
Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu. De exemplu, n cazul vnzrii de
drepturi litigioase, al vnzrii unei recolte viitoare sau n ipoteza n care dobnditorul a cumprat pe riscul
su
11
.
2.4. Vnzarea este, n principiu, un contract consensual, formndu-se prin simplul acord de voin al
prilor (solo consensu), fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea bunului i a preului n
momentul ncheierii contractului. Vnzarea nu poate fi niciodat un contract real, dar n anumite situaii
poate fi un contract solemn.
Astfel, prin excepie de la principiul consensualismului, consacrat de art. 1.178 C.civ.
12
, n cazurile
special prevzute de lege, vnzarea devine un contract solemn. Cele mai reprezentative exemple sunt
urmtoarele:
a) vnzarea prin care se transfer drepturi reale imobiliare trebuie s fie ncheiat n form autentic
cerut ad validitatem (art. 1.244 C.civ.);
b) vnzarea unei moteniri se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute a
contractului (art. 1747 alin. 2 C.civ.);
c) cumprarea unor bunuri pltite din fonduri publice se realizeaz potrivit procedurilor prevzute de
O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de
lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii;
d) vnzarea bunurilor supuse executrii silite, mobiliare i imobiliare, se efectueaz prin intermediul
executorului judectoresc, potrivit regulilor speciale consacrate de Codul de procedur civil (art. 757 i
urm.; art. 828 i urm.).
O precizare se impune n legtur cu forma contractului de vnzare avnd ca obiect un autovehicul
(folosit).
Potrivit legislaiei n vigoare pn n 1992, radierea din circulaie de pe numele vnztorului i
nscrierea pe numele dobnditorului la organele de poliie i organele financiare se putea face numai n
baza contractului ncheiat n form autentic. n practica judiciar s-a decis c aceast cerin prevzut pe
plan administrativ-financiar nu influeneaz caracterul consensual al contractului; vnzarea de autovehicule
se ncheia valabil prin actul sub semntur privat.

11
Avem n vedere situaia n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii i a cumprat totui pe riscul su.
12

5

n prezent, radierea i nmatricularea n circulaie a autovehiculelor de ctre organele de poliie i
financiare se face (n condiiile prevzute de HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i
Instruciunile ministrului de interne, finanelor i transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HG
nr.610/1992) pe baza contractului de tip de vnzare ncheiat la organele de poliie, renunndu-se la forma
autentificat de notar. Formalitile prevzute de noua reglementare nu afecteaz validitatea contractului de
vnzare ncheiat ntre pri printr-un nscris sub semntur privat, acele formaliti fiind prevzute de lege
numai pentru nmatricularea autovehiculului n circulaie. Caracterul consensual al contractului de vnzare-
cumprare de autovehicule se subliniaz i n practica instanei supreme
13
.
n legtur cu forma contractului de vnzare mai precizm c, dac necesitatea unei anumite forme (de
exemplu, act notarial) rezult numai din nelegerea prilor, el nu se transform n contract solemn. O
asemenea nelegere are numai semnificaia amnrii ncheierii contractului de vnzare i deci reprezint un
antecontract.
ntruct radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea lui pe numele
cumprtorului la organele de poliie i la organele financiare nu se poate face dect pe baza actului
ncheiat n condiiile legii, dac, dup valabila ncheiere a contractului (n forma nscrisului sub semntur
privat), una dintre pri (oricare) refuz s se prezinte la organul competent, cealalt parte este ndreptit
s intenteze o aciune n constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului n patrimoniul
cumprtorului (reclamant sau prt), urmnd ca radierea-nmatricularea s se fac pe baza hotrrii
judectoreti.
n sfrit, precizm c - vnzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil ncheiat prin
actul sub semntur privat - preul real al vnzrii (datorat de cumprtor) este cel prevzut n chitana sub
semntur privat, iar nu cel inferior prevzut n actul ncheiat ulterior, dac acest din urm pre este
simulat
14
. Tot astfel, dispoziiile referitoare la condiiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiii
de capacitate) trebuie s fie raportate la momentul realizrii acordului de voin (cnd se transmite i
dreptul de proprietate potrivit art. 1.674 C.civ.)
15
.
Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesar
prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovad scris
16
.

13
ncheierea contractului nu este condiionat nici de plata preului n totalitate. CSJ, completul de 7 jud.,
dec.nr.42/1992, n Dreptul nr.10/1992, p. 88-89 i s.com., dec.nr.92/1992, n Dreptul nr.5-6/1993, p. 127-128 i n
Deciziile CSJ 1990-1992, p.500-503.
14
A se vedea TS, s.civ., dec.nr.301/1978 mai sus citat.
15
Vz. I.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul II al anului 1978, n RRD
nr.9, 1978, p.38 i dec. TS, s.civ., nr.1810/1978, comentat de autor, ibidem.
16
Potrivit art. 309 C. proc.civ.: (1) Proba cu martori este admisibil n toate cazurile n care legea nu dispune
altfel. (2) Niciun act juridic nu poate fi dovedit cu martori, dac valoarea obiectului su este mai mare de 250 lei. Cu
toate acestea, se poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a oricrui act juridic, indiferent de valoarea
lui, dac a fost fcut de acesta n exerciiul activitii sale profesionale, n afar de cazul n care legea special cere
prob scris. (3) n cazul n care legea cere forma scris pentru validitatea unui act juridic, acesta nu poate fi dovedit
cu martori. (4) De asemenea, este inadmisibil proba cu martori dac pentru dovedirea unui act juridic legea cere
forma scris, n afar de cazurile n care:
1. partea s-a aflat n imposibilitate material sau moral de a-i ntocmi un nscris pentru dovedirea actului
juridic;
2. exist un nceput de dovad scris, potrivit prevederilor art. 310;
3. partea a pierdut nscrisul doveditor din pricina unui caz fortuit sau de for major;
4. prile convin, fie i tacit, s foloseasc aceast prob, ns numai privitor la drepturile de care ele pot s
dispun;
5. actul juridic este atacat pentru fraud, eroare, dol, violen ori este lovit de nulitate absolut pentru cauz
ilicit sau imoral, dup caz;
6. se cere lmurirea clauzelor actului juridic.
6

Considerm c soluiile adoptate n practica judiciar i doctrin referitoare la caracterul consensual al
contractului de vnzare-cumprare de autovehicule urmeaz a fi aplicate i dup adoptarea OG nr.78/2000
privind omologarea, eliberarea crii de identitate i certificarea autenticitii vehiculelor rutiere n
vederea comercializrii, nmatriculrii sau nregistrrii acestora n Romnia
17
. Potrivit acestui act
normativ, Cartea de identitate a vehiculului conine date despre vehicul i proprietarii pe numele crora
acesta a fost nmatriculat succesiv. [...] Datele despre proprietari se nscriu de ctre autoritatea competent
care efectueaz nmatricularea, potrivit legii. Autoritatea competent care efectueaz nmatricularea nscrie
proprietarul vehiculului la rubrica "deintori" din cartea de identitate a vehiculului. La nstrinarea
vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaia de a transmite dobnditorului cartea de identitate a
vehiculului (art. 10).
Dup cum rezult din textul citat, menionarea cumprtorului n cartea de identitate are ca efect numai
atestarea dobndirii dreptului de proprietate prin acordul de voin dintre pri. Iar dac, dup realizarea
acordului de voin prin act sub semntur privat, una dintre pri refuz s se prezinte la organul de
poliie competent n vederea ncheierii contractului n forma prevzut de HG nr.610/1992, cealalt parte
este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea existenei dreptului de proprietate asupra
autoturismului n patrimoniul cumprtorului. O astfel de aciune se ntemeiaz pe dispoziiile art.35 C.
proc.civ.
18
, urmnd ca meniunea privind noul deintor al autovehiculului n cartea de identitate s fie
nscris de organul de poliie pe baza hotrrii judectoreti definitive.
2.5. Vnzarea este un contract translativ de drepturi din momentul ncheierii lui. Aceasta nseamn c,
prin efectul realizrii acordului de voin (solo consensu) i independent de predarea lucrului vndut i de
plata preului, se produce, de regul, nu numai ncheierea valabil a contractului, dar opereaz i transferul
dreptului de la vnztor la cumprtor. n acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede c [] proprietatea se
strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat
ori preul nu a fost pltit nc.
Exist ns mai multe situaii n care dreptul nu se transmite n momentul ncheierii valabile a
contractului. De acestea ne vom ocupa atunci cnd vom examina obligaia vnztorului de a transmite
proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut.
2.Condiiile de validitate ale contractului de vnzare

3. Precizri prealabile. Pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare trebuie s ntruneasc mai
multe condiii eseniale care, conform regulilor generale n materie de contracte (art. 1.179 C.civ.) sunt:
capacitatea de a contracta, consimmntul prilor, un obiect determinat i licit, o cauz licit i moral i,
n contractele solemne, forma.
Ne vom ocupa de aceste elemente numai n msura n care prezint trsturi specifice n materia
contractelor de vnzare.

A. Capacitatea de a contracta

(5) Proba cu martori nu se admite niciodat mpotriva sau peste ceea ce cuprinde un nscris i nici despre ceea ce s-ar
pretinde c s-ar fi zis nainte, n timpul sau n urma ntocmirii lui, chiar dac legea nu cere forma scris pentru
dovedirea actului juridic respectiv, cu excepia cazurilor prevzute la alin. (4).
17
Publicat n M. Of. nr. 412/30 august 2000 i modificat de mai multe ori.
18
Potrivit art. 35 C. proc.civ., Cel care are interes poate s cear constatarea existenei sau inexistenei unui
drept. Cererea nu poate fi primit dac partea poate cere realizarea dreptului pe orice alt cale prevzut de lege.

7

4. Reguli generale. Conform art.1.652 C.civ., Pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis
prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt
expres i limitativ prevzute de lege
19
i sunt de strict interpretare.
Ct privete capacitatea de exerciiu, n materia contractului de vnzare se aplic regulile generale.
Precizm numai c vnzarea este, n principiu, un act de dispoziie att pentru vnztor, ct i pentru
cumprtor. n consecin, prile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, iar persoanele lipsite de
capacitate sau cu capacitate de exerciiu restrns, trebuie s ncheie contractul prin reprezentantul legal,
respectiv cu ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizarea instanei de tutel. Dar vnzarea este,
ntotdeauna, act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i la preul care formeaz obiectul
contractului. n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzarea mijlocete i efectuarea de acte
de conservare sau de administrare a patrimoniului care nu l prejudiciaz pe cel care ncheie contractul (de
exemplu, cumprarea de materiale pentru repararea casei, nstrinarea bunurilor supuse pieirii ori
stricciunii sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare). Iar n aceste cazuri va fi suficient ca partea
s aib capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare.
5. Incapaciti speciale. Pentru contractul de vnzare legea prevede anumite incapaciti speciale.
Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a cumpra i, respectiv, de a vinde. Mai nti ne vom
ocupa de incapacitile de a cumpra i apoi, de cele de a vinde.
5.1. Incapacitile de a cumpra.
5.1.1. Potrivit Constituiei, cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra
terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege
organic, precum i prin motenire legal (art. 44 alin.2). ntruct legea nu distinge, spre deosebire de
legiuirile romne antebelice care prevedeau interdicia numai n privina imobilelor rurale, textul citat
vizeaz terenurile de orice fel, situate n localiti sau extravilan. Pe de alt parte ns, strinii sau apatrizii
pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire (legal sau
testamentar). n acest caz li se poate recunoate numai un drept de superficie asupra imobilului
20
, ceea ce
implic dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin (de concesiune) asupra terenului
aferent.
Prin urmare, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al
calitii de cetean romn (chiar dac mai are i o alt cetenie). Contractul prin care o persoan, care nu
are calitatea de cetean romn, ar cumpra un teren este lovit de nulitate absolut (virtual, interdicia fiind
de ordine public)
21
i aceast nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui cetean
romn
22
. Dac cumprtorul ar dobndi (redobndi) cetenia romn, numai din acest moment va putea
dobndi i dreptul de proprietate asupra terenului.
Pentru materializarea dreptului cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi terenuri n proprietate a fost
adoptat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre

19
Prohibiia sau interdicia de a cumpra trebuie s fie legal i expres (CSJ, s.civ., dec.nr.2524/1993, n
Dreptul nr.12, 1994, p.60).
20
Terenul rmne fie n proprietatea (nuda proprietate) vnztorului, fie proprietatea este transferat la o alt
persoan de cetenie (naionalitate) romn. A se vedea O. Rdulescu, Probleme privind contractul de vnzare-
cumprare imobiliar cu elemente de extraneitate, n Dreptul nr.5, 1999, p.40 i lucrrile citate de autor.
21
Vz. Cas. S.U., Dec.nr.24/1892, n C.civ.adnotat, p.415 nr.35; Cas.I, dec.nr. 350/1916, ibidem, p.414 nr.26; C.
Apel Buc., II, dec.nr.131/1925, ibidem, p.431, nr.25; D. Chiric, op.cit., p.36.
22
Vz. Dec.nr.131/1925 cit.supra i Cas.I, dec.nr.431/1909, ibidem, p.412 nr.4.
8

cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine
23
.Legea nr. 312/2005 consacr
urmtoarele situaii speciale:
a) Ceteanul unui stat membru
24
, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i
persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru
persoanele juridice romne.
b) Ceteanul unui stat membru nerezident
25
n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul
ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui
stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv
sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
c) Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i
persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de
proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani
de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
Prin excepie, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor
forestiere nc de la data aderrii Romniei la Uniunea European fermierii care desfoar activiti
independente
26
i sunt, dup caz, ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru,
care i stabilesc reedina n Romnia i apatrizii cu domiciliul n Romnia.
d) Cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice aparinnd statelor care nu sunt membre ale Uniunii
Europene sau ale Spaiului Economic European pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n
condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate.
Precizm c persoana juridic romn poate dobndi n proprietate terenuri n Romnia chiar dac a fost
constituit de persoane fizice sau juridice strine
27
. n acest sens, OG nr.26/2000 cu privire la asociaii i
fundaii
28
prevede: Asociaiile i fundaiile constituite ca persoane juridice romne de ctre persoane fizice
sau juridice strine pot dobndi pe ntreaga durat de funcionare dreptul de proprietate i orice alte
drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite (art.77
alin.1). ntruct titularul dreptului are calitatea de persoan juridic romn, dispoziia nu contravine art.44
alin.2 din Constituie. Evident, n caz de dizolvare i lichidare a asociaiei sau fundaiei terenurile urmeaz
s fie nstrinate, respectiv atribuite n condiiile prevzute de lege numai ctre persoane care au capacitatea
juridic de a dobndi astfel de bunuri (art.77 alin.2-4), care poate fi i o persoan juridic romn
constituit de persoane fizice sau juridice strine.

23
Publicat n M.Of. nr. 1008 din 14.11.2005.
24
Potrivit art.2 lit.a) din Legea nr.312/2005 prin expresia stat membru se nelege orice stat membru al Uniunii
Europene sau al Spaiului Economic European.
25
Potrivit art.2 lit.c) din Legea nr.312/2005 prin termenul rezident se nelege strinul care are drept de
reziden pe teritoriul Romniei sau, dup caz, persoana juridic strin care are cel puin un sediu secundar pe
teritoriul Romniei, n condiiile legii.
26
Potrivit art.2 lit.d) din Legea nr.312/2005 prin expresia fermieri care desfoar activiti independente se
nelege orice persoan fizic care desfoar activitate agricol sau silvic, n vederea realizrii de produse agricole
vegetale ori animale, precum i de depozitare i prelucrare a produselor obinute din activitatea proprie sau care
desfoar o activitate n vederea realizrii de produse lemnoase i nelemnoase ale fondului forestier, aa cum sunt
definite de legea n vigoare.
27
Prin art.7 din Legea nr.312/2005 a fost modificat art.6 din OUG nr.92/1997, n sensul c o societate
comercial, persoan juridic rezident sau nerezident, poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile,
n msura necesar derulrii activitii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziiilor legale privind
dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre
persoanele juridice strine.
28
Aprobat cu modificri prin Legea nr.246/2005, publicat n M.Of. nr. 656/25.07.2005, i modificat de mai
multe ori.
9

Interdiciile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), ntruct sunt stabilite de lege n funcie de natura
(destinaia) bunurilor, iar nu n consideraia persoanei (intuitu personae), urmeaz s fie analizate n
legtur cu obiectul contractului de vnzare.
5.1.2. Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioase prevzut de art. 1.653 C.civ.
Potrivit art. 1.653 C.civ., (1) Sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii,
executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct
sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei
circumscripie i desfoar activitatea.
(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1): a) cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri
din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; b) cumprarea unui drept litigios
n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios; c) cumprarea
care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios.
(3) Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea
sa..
n legtur cu aceast incapacitate de a cumpra se impun mai multe precizri:
a) n primul rnd, prin drept litigios se nelege acel supus unui proces care se afl n curs de derulare.
Litigiul debuteaz prin introducerea cererii de chemare n judecat i se finalizeaz prin pronunarea unei
hotrri definitive. Dac hotrrea pronunat este susceptibil de executare silit, procesul se va termina
doar atunci cnd se va epuiza i faza executrii silite, care este o faz distinct a procesului
29
.
Procesul poate viza fie existena dreptului(de exemplu, reclamantul solicit restituirea unei sume de bani
mprumutate prtului, iar acesta din urm neag faptul c ar datora vreo sum de bani), fie ntinderea
dreptului (de exemplu, reclamantul solicit ca prtul s-i restituie suma de 100.000 de lei, prtul nu neag
faptul c i datoreaz o sum de bani, dar pretinde c datoria este de doar 50.000 de lei).
Sub imperiul Codului civil de la 1864 se decidea n sensul c prin drepturi litigioase trebuie s se
neleag nu numai drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat, dar i cele n
privina crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare (dubius eventus litis)
30
i indiferent de natura
dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde. Acest punct de vedere nu mai poate fi admis n
prezent deoarece cu ocazia elaborrii noului Cod civil intenia legiuitorului a fost aceea de a scoate de sub
incidena prohibiiei drepturile litigioase eventuale, care erau de natur a determina incertitudini cu privire
la sfera dreptului litigios.
b) n privina persoanelor vizate de textul de lege observm c enumerarea este limitativ. S-a pus
problema dac incapacitatea de a cumpra se aplic sau nu i magistrailor asisteni de la nalta Curte de
Casaie i Justiie. Rspunsul nostru este afirmativ lund n considerare: i) prevederile art. 66 alin. (4) ale
Legii nr. 303/2004 privind statutul judectorilor i procurorilor potrivit cu care Dispoziiile prezentei legi
privind incompatibilitile i interdiciile, formarea profesional continu i evaluarea periodic, drepturile
i ndatoririle, precum i rspunderea disciplinar a judectorilor i procurorilor se aplic n mod
corespunztor i magistrailor-asisteni.; ii) atribuiile magistrailor asisteni i rolul lor n ceea ce privete
soluionarea litigiilor. Astfel, art. 71 din Legea nr. 303/2004 prevede c Magistraii-asisteni care particip
la edinele de judecat ale naltei Curi de Casaie i Justiie redacteaz ncheierile, particip cu vot
consultativ la deliberri i redacteaz hotrri, conform repartizrii fcute de preedinte pentru toi
membrii completului de judecat.; iii) textul 1.653 C.civ. i vizeaz pe grefieri; a fortiori textul trebuie s
se aplice magistrailor asisteni.

29
A se vedea i R. Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2013, p.
38.
30
Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919, n C.civ.adnotat, p.423-424 nr.3 i dec.nr.135/1900, ibidem, p.526 nr.13.
10

c) Codul civil face referire la drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a
crei circumscripie i desfoar activitatea persoanele vizate. Rezult c - de la caz la caz - trebuie s se
analizeze fiecare categorie profesional pentru a se stabili msura n care incapacitatea intervine. Urmeaz
s se aib n vedere modul concret de organizare a profesiei, care se poate modifica n timp, acesta fiind
unul dintre motivele pentru care legiuitorul a preferat o formul general. De exemplu, art. 50 alin. 1 din
Legea nr. 51/1995 pentru organizarea i exercitarea profesiei de avocat prevede c Baroul este constituit
din toi avocaii dintr-un jude sau din municipiul Bucureti. Pe cale de consecin, apreciem c un avocat
din Baroul Bucureti nu poate cumpra niciun drept litigios care este de competena Tribunalului Bucureti
sau judectoriilor din Bucureti. Evident, n cazul judectorilor i magistrailor asisteni de la Curtea
Constituional, de la nalta Curte de Casaie i Justiie i a procurorilor de la Parchetul de pe lng CCJ
interdicia se ntinde pe tot teritoriul rii.
d) Exist i 3 excepii determinate de faptul c n aceste situaii prestigiul justiiei nu are de suferit i, n
plus, exist raiuni puternice pentru a se admite cumprarea de drepturi litigioase. Astfel: i) cumprarea
drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari,
dup caz. n acest caz, cumprarea este permis deoarece se ajunge la ncetarea strii de indiviziune sau
coproprietate, stare neagreat de ctre legiuitor din cauza numeroaselor probleme pe care le poate crea
aceast stare n privina actelor care se ncheie n legtur cu acel bun (acte de conservare, de administrare
sau de dispoziie). De exemplu, litigiul se deruleaz ntre un executor i fratele acestuia i privete
ntinderea drepturilor succesorale, contravaloarea mbuntirilor efectuate, ncheierea unor acte pentru
repararea bunului etc. Dac executorul cumpr dreptul succesoral al fratelui su, contractul este perfect
valabil. ii) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca
dreptul s fi devenit litigios. De exemplu, un avocat l-a mprumutat pe un prieten cu suma de 100.000 de
lei, dar suma nu i-a fost restituit deoarece nici prietenul nu a primit, la rndul su, suma de 150.000 de lei
de la un ter. Prietenul l acioneaz n judecat pe ter pentru recuperarea sumei de 150.000 de lei - dreptul
devenind litigios - i n timpul procesului i vinde avocatului acest drept litigios pentru ca, n acest fel,
acesta s-i poat ndestula creana de 100.000 de lei. Legiuitorul a considerat c n acest caz avocatul
urmrete s evite o pierdere i de aceea se mulumete s primeasc dreptul litigios n contul creanei pe
care o avea mpotriva vnztorului. iii) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce
stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios. De exemplu, un judector este proprietarul unei
case ipotecate n vederea garantrii unei creane n valoare de 200.000 de lei. ntruct debitorul (de la care
judectorul a cumprat casa) nu pltete datoria garantat cu dreptul real de ipotec, terul l acioneaz n
judecat pe debitor, urmnd ca ulterior s-i valorifice dreptul de ipotec. Judectorul cumpr dreptul
litigios de la reclamantul-creditor pentru a-i pune casa la adpost n eventualitatea admiterii aciunii
terului i valorificrii dreptului de ipotec. n acest caz judectorul nu urmrete scopuri speculative, nu i
folosete influena, ci adopt o atitudine prin care i apr drepturile cu privire la bunul su, expus unui
pericol iminent.
e) ntruct incapacitatea de a cumpra este ntemeiat pe un motiv de ordine public (aprarea
prestigiului justiiei)
31
, nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului
32
.




31
Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919 cit. supra i Cas.I, dec.nr.109/1914, ibidem p.427 nr.20.
32
Dac interdicia va fi nclcat prin intermediul unei simulaii (n forma interpunerii de persoane sau a
conveniei de prte-nom) sanciunea va trebui s fie nulitatea absolut a ntregii operaiuni juridice (actul ascuns i
actul aparent).
11

CURSUL NR. 2, PARTEA I

5.1.3. Incapacitatea de a cumpra a mandatarilor [Art. 1.654 alin. 1 lit. a) C.civ.]
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,
chiar i prin licitaie public: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd; excepia
prevzut la art. 1.304 alin. (1) rmne aplicabil.
Mandatarii mputernicii a vinde un lucru nu pot s-l cumpere ntruct - de regul - nu se poate admite
ca o persoan s cumuleze i rolul de reprezentant al vnztorului i cel de cumprtor. Cumprtorul
trateaz n fapt (negociaz) cu mandatarul, iar atunci cnd aceeai persoan ar avea i calitatea de mandatar
i pe aceea de cumprtor nu ar mai putea exista o negociere veritabil, n cadrul creia fiecare participant
s-i poat susine interesele. Legea a stabilit aceast prohibiie pentru ca mandatarul s nu fie pus n
situaia de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s-l
apere (cel al vnztorului), obinnd preul cel mai ridicat. n ipoteza n care mandatarul cumpr bunul pe
care este nsrcinat s l vnd, vnztorul poate cere anularea vnzrii. De menionat faptul c mandatarul-
cumprtor nu poate cere anularea vnzrii nici n calitatea sa de cumprtor i nici n aceea de
reprezentant al vnztorului; numai acesta din urm poate invoca nulitatea relativ a vnzrii (art. 1.656
C.civ.). Acest text de lege urmrete s exclud posibilitatea ca mandatarul s se prevaleze de calitatea sa
spre a nltura consecinele neconvenabile pentru el ale propriei turpitudini.
Art. 1.304 alin. (1) C.civ. prevede: Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume propriu,
este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepia cazului n care reprezentantul a fost mputernicit
n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n asemenea mod nct s exclud
posibilitatea unui conflict de interese.
Din coroborarea prevederilor art. 1654 alin. (1) lit. a) teza a II-a i art. 1.304 C.civ. rezult urmtoarele:
i) contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu este lovit
de nulitate relativ n ipoteza n care mandatarul a fost mputernicit n mod expres de ctre vnztor s
cumpere bunul acestuia. Nu este obligatoriu ca n acest caz vnztorul s stabileasc elementele
contractului (pre, momentul predrii bunului etc.), relaiile de ncredere fiind acelea care l determin pe
vnztor s-i dea acordul ca mandatarul s cumpere bunul.
ii) contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu este
lovit de nulitate relativ nici n ipoteza n care cuprinsul contractului adic acele elemente ale
contractului care puteau fi negociate de ctre mandatar cu potenialul cumprtor - a fost determinat n
asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese ntre vnztor i mandatar. De
exemplu, a fost stabilit un pre fix, iar n privina celorlalte obligaii ale prilor nu a existat nicio nuan
fa de prevederile legale din materia contractului de vnzare; sau, vnztorul a pus la dispoziia
mandatarului un contract de vnzare cuprinznd toate clauzele, dndu-i instruciuni mandatarului s-i
vnd bunul celui care va accepta toate aceste clauze
33
.
Mai precizm i urmtorul aspect: are calitatea de mandatar i intr sub incidena prohibiiei prevzute
de art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. i executorul testamentar
34
care, dup ce a obinut ncuviinarea instanei

33
Precizm c n ipoteza n care mandatarul l reprezint att pe vnztor, ct i pe cumprtor (dubla
reprezentare), contractul de vnzare este anulabil la cererea oricreia dintre prile contractante. n acest caz, temeiul
juridic al aciunii n anulabilitate l constituie art. 1304 C.civ., iar nu art. 1654 C.civ., deoarece mandatarul nu are
statutul de cumprtor, adic de parte a contractului de vnzare, ci este doar doar un mandatar al ambelor pri.
34
Execuiunea testamentar este o dispoziie cuprins n testament prin care testatorul desemneaz una sau mai
multe persoane, conferindu-le mputernicirea necesar pentru a putea asigura executarea dispoziiilor testamentare
(art. 1077 C.civ.)
12

de judecat, procedeaz la vnzarea bunurilor succesorale pentru a obine sume suficiente pentru
executarea legatelor. n acest sens, art. 1082 alin. 2 C.civ. prevede c executorul testamentar rspunde ca
un mandatar n legtur cu executarea dispoziiilor testamentare
35
.

5.1.4. Incapacitatea prinilor, tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu [Art. 1.654
alin. 1 lit. b) C.civ.]
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,
chiar i prin licitaie public: b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile
persoanelor pe care le reprezint;
n privina prinilor, art. 501 alin. (1) C.civ. prevede c Prinii au dreptul i ndatorirea de a
administra bunurile copilului lor minor, precum i de a-l reprezenta n actele juridice civile ori de a-i
ncuviina aceste acte, dup caz., iar art. 502 alin. (1) C.civ. dispune c Drepturile i ndatoririle prinilor
cu privire la bunurile copilului sunt aceleai cu cele ale tutorelui, dispoziiile care reglementeaz tutela
fiind aplicabile n mod corespunztor.
n ceea ce privete tutorele, art. 143 C.civ. prevede c Tutorele are ndatorirea de a-l reprezenta pe
minor n actele juridice, dar numai pn cnd acesta mplinete vrsta de 14 ani.
Art. 147 C.civ. prevede c (1) Este interzis, sub sanciunea nulitii relative, ncheierea de acte juridice
ntre tutore sau soul, o rud n linie dreapt ori fraii sau surorile tutorelui, pe de o parte, i minor, pe de
alt parte. (2) Cu toate acestea, oricare dintre persoanele prevzute la alin. (1) poate cumpra la licitaie
public un bun al minorului, dac are o garanie real asupra acestui bun ori l deine n coproprietate cu
minorul, dup caz. Aadar, art. 147 C.civ. extinde sfera persoanelor care sunt incapabile de a ncheia acte
juridice (iar nu numai contracte de vnzare) cu minorul.
Nu exist nicio contradicie ntre prevederile art. 1654 alin. 1 lit. b) C.civ., care prevd c tutorele este
incapabil s cumpere bunurile minorului pe care l reprezint chiar i prin licitaie public, i prevederile
art. 147 alin. 2 C.civ. care permit tutorelui s cumpere la licitaie public un bun al minorului; astfel, n
acest din urm caz este necesar ca tutorele s aib o garanie real asupra bunului minorului (de exemplu,
minorul a motenit un apartament ipotecat de tatl su n favoarea tutorelui pentru garantarea unui
mprumut) sau ca tutorele s dein bunul n coproprietate cu minorul (cnd este firesc s i se permit
tutorelui coproprietar s participe la licitaie i s devin astfel proprietar exclusiv al bunului).
n privina curatorului, acesta poate fi numit n condiiile art. 119 alin.6, 150, 157, 158 C.civ. i are un
statut juridic similar cu cel al tutorelui.
Administratorul provizoriu poate fi numit n condiiile art. 788 C.civ. Astfel, dac fiduciarul nu i
ndeplinete obligaiile sau pune n pericol interesele care i-au fost ncredinate, constituitorul,
reprezentantul su sau beneficiarul poate cere n justiie nlocuirea fiduciarului. Pn la soluionarea cererii
de nlocuire, constituitorul, reprezentantul su sau, n lipsa acestora, beneficiarul va numi un administrator
provizoriu al masei patrimoniale fiduciare. Mandatul administratorului provizoriu nceteaz n momentul
nlocuirii fiduciarului sau n momentul respingerii definitive a cererii de nlocuire. Numirea noului fiduciar
i a administratorului provizoriu poate fi dispus de instana de judecat numai cu acordul acestora.
Acest administrator provizoriu nu poate cumpra bunurile care fac parte din masa patrimonial
fiduciar.
nclcarea prohibiiei prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. se sancioneaz cu nulitatea relativ a
contractului de vnzare. Nici de aceast dat cei incapabili nu pot s cear anularea vnzrii nici n nume
propriu i nici n numele persoanei ocrotite (art. 1.656 C.civ.). n privina momentului de la care ncepe s

35
A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 48.
13

curg prescripia, art. 2.532 C.civ. prevede c Prescripia nu ncepe s curg, iar, dac a nceput s curg,
ea se suspend: [] 2. ntre prini, tutore sau curator i cei lipsii de capacitate de exerciiu sau cu
capacitate de exerciiu restrns ori ntre curatori i cei pe care i reprezint, ct timp dureaz ocrotirea i
socotelile nu au fost date i aprobate; 3. ntre orice persoan care, n temeiul legii, al unei hotrri
judectoreti sau al unui act juridic, administreaz bunurile altora i cei ale cror bunuri sunt astfel
administrate, ct timp administrarea nu a ncetat i socotelile nu au fost date i aprobate;
5.1.5. Incapacitatea funcionarilor publici, judectorilor sindici, practicienilor n insolven,
executorilor, precum i a altor asemenea persoane [Art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ.]
Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,
chiar i prin licitaie public: c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven,
executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin
intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o
supravegheaz.
n privina funcionarilor publici, art. 2 din Legea nr. 188/1999 privind Statutul funcionarilor publici
prevede c Funcionarul public este persoana numit, n condiiile legii, ntr-o funcie public. Persoana
care a fost eliberat din funcia public i se afl n corpul de rezerv al funcionarilor publici i pstreaz
calitatea de funcionar public., iar funcia este definit ca fiind ansamblul atribuiilor i
responsabilitilor, stabilite n temeiul legii, n scopul realizrii prerogativelor de putere public de ctre
administraia public central, administraia public local i autoritile administrative autonome.
36

n conformitate cu prevederile art. 11 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenei,
judectorul-sindic exercit controlul judectoresc al activitii administratorului judiciar i/sau al
lichidatorului i soluioneaz procesele i cererile de natur judiciar aferente procedurii insolvenei. n
condiiile n care potrivit art. 25 lit. i) din Legea nr. 85/2006 lichidatorul are printre atribuiile sale i
vnzarea bunurilor din averea debitorului, iar judectorul-sindic controleaz aceast activitate, el devine
incapabil de a cumpra bunurile vndute de ctre lichidator.
Activitatea practicienilor n insolven este reglementat de O.U.G. nr. 86/2006 privind organizarea
activitii practicienilor n insolven. Art. 1
1
prevede c practicienii n insolven pot ndeplini calitatea de
administrator judiciar, lichidator, conciliator, precum i orice alt calitate prevzut de lege
37
. ndeplinirea

36
Potrivit art. 2 alin. 3 din Legea nr. 188/1999 Activitile desfurate de funcionarii publici, care implic
exercitarea prerogativelor de putere public, sunt urmtoarele: a) punerea n executare a legilor i a celorlalte acte
normative; b) elaborarea proiectelor de acte normative i a altor reglementri specifice autoritii sau instituiei
publice, precum i asigurarea avizrii acestora; c) elaborarea proiectelor politicilor i strategiilor, a programelor, a
studiilor, analizelor i statisticilor necesare realizrii i implementrii politicilor publice, precum i a documentaiei
necesare executrii legilor, n vederea realizrii competenei autoritii sau instituiei publice; d) consilierea,
controlul i auditul public intern; e) gestionarea resurselor umane i a resurselor financiare; f) colectarea creanelor
bugetare; g) reprezentarea intereselor autoritii sau instituiei publice n raporturile acesteia cu persoane fizice sau
juridice de drept public sau privat, din ar i strintate, n limita competenelor stabilite de conductorul autoritii
sau instituiei publice, precum i reprezentarea n justiie a autoritii sau instituiei publice n care i desfoar
activitatea; h) realizarea de activiti n conformitate cu strategia de informatizare a administraiei publice.
37
Administratorul judiciar este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s
exercite atribuiile prevzute de lege sau stabilite de instana de judecat, n procedura insolvenei, n perioada de
observaie i pe durata procedurii de reorganizare.
Lichidatorul este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s conduc
activitatea debitorului n cadrul procedurii de faliment, att n procedura general, ct i n procedura simplificat, i
s exercite atribuiile prevzute de lege sau pe cele stabilite de instana de judecat.
Conciliatorul este practicianul n insolven compatibil, autorizat, desemnat s exercite atribuiile prevzute de
lege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul procedurii de concordat preventiv.
14

acestor caliti se face prin preluarea funciei i exercitarea atribuiilor specifice n condiiile legii i ale
actului de numire ori a hotrrii de desemnare.
Activitatea executorilor este reglementat de Legea nr. 188/2000 privind executorii judectoreti.
Potrivit art. 2, executorii judectoreti sunt nvestii s ndeplineasc un serviciu de interes public. n
conformitate cu prevederile Codului de procedur civil (art. 752 i urm. n privina bunurilor mobile,
respectiv art. 843 i urm. n privina bunurilor imobile), vnzarea bunurilor supuse executrii silite se
efectueaz prin intermediul executorului judectoresc. Mai sunt relevante i prevederile art. 46 din Legea
nr. 188/2000 potrivit cu care Este interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prin
persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit.
Acest text are o sfer mai larg dect textul din Codul civil. Considerm c art. 46 nu a fost abrogat
implicit de noul Cod civil
38
, ci scopul legiuitorului a fost acela de a interzice implicarea sub orice form a
executorilor judectoreti n cadrul procedurilor de executare silit derulate de colegii lor. Dac un executor
ar putea cumpra un bun vndut de un alt executor s-ar crea suspiciuni foarte serioase cu privire la
corectitudinea procedurii de executare silit i de aceea legiuitorul a manifestat o exigen sporit, menit a
proteja prestigiul profesiei de executor judectoresc.
Sintagma i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul
lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz
reprezint un text de rezerv, menit s acopere alte categorii de persoane care exercit prerogative de
putere public. Aadar, art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ. conine o enumerare exemplificativ, iar nu limitativ.
Legiuitorul a avut n vedere apariia unor situaii noi, care ar putea intra sub incidena acestui text de lege,
fr a fi nevoie ca reglementarea din noul Cod civil s fie completat. O astfel de persoan poate fi n
prezent notarul public care procedeaz la lichidarea pasivului succesoral n condiiile art. 120 i urm. din
Legea notarilor publici i a activitii notariale nr. 36/1995
39

nclcarea interdiciei prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. se sancioneaz cu nulitatea absolut a
contractului de vnzare, aplicndu-se regimul juridic al acestei nuliti (poate fi invocat de orice persoan
interesat, pe cale de aciune sau de excepie, iar instana are obligaia s o invoce din oficiu; poate fi
invocat oricnd; contractul nu este susceptibil de confirmare).
5.2. Incapaciti de a vinde
Potrivit art. 1.655 alin. (1) C.civ., Persoanele prevzute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, s
vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz. De
exemplu, mandatarul este nsrcinat s vnd un bun aparinnd mandantului, iar cu o parte din preul
obinut cumpr pentru mandant un bun ce aparine mandatarului; n acest caz, mandatarul este vnztor,
iar mandantul (reprezentat de mandatar) este cumprtor, conflictul de interese fiind evident. Tot astfel,
administratorul provizoriu al unei masei patrimoniale fiduciare vinde bunuri proprii, iar preul este pltit
din sumele obinute din administrarea bunurilor din masa fiduciar. De asemenea, un funcionar public
vinde bunuri proprii (de pild, materiale de construcii) pentru repararea unui bun a crui administrare o

Mandatarul ad-hoc este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s exercite
atribuiile prevzute de lege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul mandatului ad-hoc.
38
Pentru o opinie contrar, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 47.
39
Art. 120 prevede c n cadrul procedurii succesorale notariale, notarul public va putea proceda la lichidarea
pasivului succesoral, cu acordul tuturor motenitorilor., iar art. 122 alin. (1) dispune c Lichidarea se face de ctre
notarul public nvestit cu dezbaterea procedurii succesorale sau sub supravegherea acestuia, ori de cte ori n masa
succesoral este dovedit un pasiv exigibil. Valorificarea bunurile mobile/imobile care au aparinut defunctului va
putea fi fcut fie prin vnzarea bunurilor la licitaie public, fie prin ncheierea unor acte de dare n plat cu
creditorii succesiunii, n condiiile legii (art. 127).
15

supravegheaz, iar preul este pltit din chiriile ncasate ca urmare a nchirierii bunului care urmeaz a fi
reparat.
n privina sanciunii aplicabile, lund n considerare natura interesului ocrotit, contractul de vnzare
ncheiat n calitate de vnztori de persoanele menionate la art. 1654 alin. (1) lit. a) i b) C.civ. este lovit
de nulitate relativ, iar cel ncheiat de persoanele menionate la art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. este lovit de
nulitate absolut.

B. Consimmntul prilor. Promisiunea unilateral de vnzare i de cumprare. Promisiunea
bilateral de vnzare. Pactul de opiune. Dreptul de preempiune.

6. Consimmntul. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul
de voin ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege
40
- n
vederea formrii contractului.
ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i libertatea
contractual, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic i
teoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun, urmeaz s
analizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral),
promisiunea bilateral de vnzare, pactul de opiune i dreptul de preempiune.
7. Promisiunea unilateral de vnzare. nainte de a arta ce anume se nelege prin promisiunea
unilateral de vnzare, este necesar s facem cteva precizri privind oferta de a contracta i promisiunea
unilateral (ca act juridic unilateral).
Potrivit art. 1.188 C.civ., o propunere constituie ofert de a contracta dac aceasta conine suficiente
elemente pentru formarea contractului i exprim intenia ofertantului de a se obliga n cazul acceptrii ei
de ctre destinatar. Oferta de a contracta este un act juridic unilateral.
Promisiunea unilateral (numit i angajamentul unilateral) este tot un act juridic unilateral i este
reglementat de art. 1327 C.civ. Astfel, Promisiunea unilateral fcut cu intenia de a se obliga
independent de acceptare l leag numai pe autor. Destinatarul actului poate s refuze dreptul astfel nscut.
Dac autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se consider fcut pentru o anumit
durat, potrivit cu natura obligaiei i cu mprejurrile n care a fost asumat. n doctrin
41
se d ca
exemplu de promisiune unilateral acel act unilateral prin care autorul unei fapte ilicite cauzatoare de
prejudicii se oblig s plteasc victimei o sum de bani; dac victima accept despgubirile oferite de
autor, ea poate s solicite executarea angajamentului unilateral.
n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a
dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i
facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l
cumpra. De exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat
n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra; locatarul primete propunerea

40
Exproprierea pentru cauz de utilitate public (care se studiaz la materia drepturilor reale) reprezint, n fond,
tot o vnzare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul - numit n aceast materie
despgubire - se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen prin justiie (art. 44 din
Constituie i Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public). n msura n care legea
special nu prevede altfel, n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru contractul de vnzare (de
exemplu, obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune sau vicii ascunse).
41
A se vedea, de exemplu, L.Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Tratat elementar de drept civil.Obligaiile, Ed.Universul
Juridic, Bucureti, 2012, p. 337.
16

proprietarului, dar i rezerv dreptul ca ulterior s-i manifeste voina n sensul de a cumpra sau nu acel
bun.
O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract (i nu un act
unilateral de voin), dar nu constituie o vnzare - fiind distinct de ea - i nu poate produce efectele unei
vnzri
42
. Promitentul nu i-a dat acordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c n viitor va ncheia
contractul, ceea ce nseamn c pentru ncheierea contractului de vnzare este obligatoriu ca promitentul
s-i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare. Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract,
care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat (obligaia de a face) fa de cealalt
parte s vnd n viitor un anumit bun
43
, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori
nu.
Potrivit art. 1279 alin. 1 C.civ. Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale
contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Cu alte cuvinte, prile trebuie
s prevad att bunul, ct i preul vnzrii. n privina formei, chiar dac vnzarea ar fi un contract solemn
(de exemplu, privete transferul proprietii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie s mbrace
forma autentic prevzut de lege pentru contractul de vnzare; legiuitorul a apreciat c ar fi prea
mpovrtor pentru prile contractante s ncheie att promisiunea, ct i contractul de vnzare n form
autentic.
Promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre
pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul
promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune sau preul indisponibilizrii
bunului), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident,
fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare, cci beneficiarul nu i asum obligaia de a
cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Tot astfel, dac beneficiarul promisiunii
se oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ (adic nu va cumpra bunul).
Beneficiarul promisiunii trebuie s opteze n sensul de a cumpra sau nu n cadrul termenului prevzut
n promisiunea unilateral de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen (ceea ce se ntmpl destul de
rar), n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la sesizarea oricreia dintre prile
contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie soluionat potrivit regulilor
aplicabile ordonanei preediniale
44
.
n situaia n care beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a cumpra bunul, deosebim dou
situaii: i) n cazul n care contractul de vnzare este consensual (de exemplu, vizeaz un obiect de mobilier

42
Vz. i M.B.Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vnzare nu transfer proprietatea, ci d natere numai
unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide (TS, col.civ.,
dec.nr.561/1949, n JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilateral nu trebuie s fie confundat cu vnzarea sub
condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o obligaie de a face, iar cea de-a doua o obligaie de
a da.
43
TS, col.civ., dec.nr.1071/1964, n CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de ndrumare nr. 7/1967, n CD, 1967, p.27-
28; s.civ., dec.nr.188/1981, n RRD nr.10, 1981, p.71.
44
Procedura special a ordonanei preediniale presupune soluionarea cu celeritate a procesului. Astfel, potrivit
art. 998 C. proc.civ., (1) n vederea judecrii cererii, prile vor fi citate conform normelor privind citarea n
procesele urgente, iar prtului i se va comunica o copie de pe cerere i de pe actele care o nsoesc. ntmpinarea nu
este obligatorie. (2) Ordonana va putea fi dat i fr citarea prilor. n caz de urgen deosebit, ordonana va putea
fi dat chiar n aceeai zi, instana pronunndu-se asupra msurii solicitate pe baza cererii i actelor depuse, fr
concluziile prilor. (3) Judecata se face de urgen i cu precdere, nefiind admisibile probe a cror administrare
necesit un timp ndelungat. Dispoziiile privind cercetarea procesului nu sunt aplicabile. (4) Pronunarea se poate
amna cu cel mult 24 de ore, iar motivarea ordonanei se face n cel mult 48 de ore de la pronunare.

17

sau un bun de uz casnic), optnd n sensul de a cumpra bunul beneficiarul i exprim consimmntul la
ncheierea contractului de vnzare, iar pentru perfectarea contractului de vnzare este necesar ca i
promitentul s i dea consimmntul la vnzare (reamintim c promitentul i-a dat consimmntul doar
pentru ncheierea promisiunii de vnzare); ii) n cazul n care contractul de vnzare este solemn (de
exemplu, vizeaz un apartament, iar forma autentic este cerut ad validitatem), optnd n sensul de a
cumpra bunul beneficiarul se oblig s ncheie contractul de vnzare; n acest caz, pentru perfectarea
contractului de vnzare este necesar ca att promitentul, ct i beneficiarul s i exprime consimmntul
la vnzare n faa notarului public, iar la acel moment se vor aprecia condiiile de validitate ale contractului
de vnzare (de exemplu, capacitatea).
Atunci cnd beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a nu cumpra bunul, contractul de vnzare nu
se va mai perfecta, iar promitentul va fi n drept s pstreze preul dreptului de opiune (preul
indisponibilizrii bunului), dac a fost convenit un astfel de pre.
Dac beneficiarul opteaz n sensul cumprrii bunului, iar promitentul refuz s ncheie contractul de
vnzare, beneficiarul promisiunii are mai multe posibiliti: i) s solicite obligarea promitentului la plata de
daune-interese (conform art. 1.530 i urm. i art. 1.279 alin. 2 C.civ.), innd seama i de eventuala clauz
penal stipulat. Evident, beneficiarul va trebui s fac dovada prejudiciului ce i s-a cauzat; ii) n cazul n
care promisiunea are un caracter sinalagmatic, iar beneficiarul a pltit deja preul dreptului de opiune, el
poate s solicite rezoluiunea acestei promisiuni cu obligarea promitentului la daune-interese (art. 1.549
alin. 1 C.civ.). Dac aciunea n rezoluiune se va admite, beneficiarul va avea dreptul la restituirea preului
dreptului de opiune pltit, precum i la despgubiri pentru acoperirea integral a prejudiciului ce i s-a
cauzat; iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului,
beneficiarul poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art. 1.279
alin. 3 teza I i art. 1.669 alin. 1 i 3 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini consimmntul
promitentului, singurul element care lipsete pentru ca vnzarea s fie perfect. Dreptul la aciunea avnd
ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare se prescrie n termen de 6 luni de
la data la care contractul trebuia ncheiat (art. 1.669 alin. 2 i 3 C.civ.).
Precizm c potrivit art. 906 C.civ. (1) Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac
promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar
antecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat
contractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, dar
nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. (2) Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut
instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenului
fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de
ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din
oficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6 luni prevzut la alin. (2), n-a fost cerut nscrierea dreptului
care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a
aciunii prevzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pn
la ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii prevzute la alin. (2),
imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de
obligaiile promitentului.
n materia promisiunii unilaterale de vnzare sunt relevante alte dou prevederi legale: i) convenia prin
care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori modificrii unui contract nu constituie
promisiune de a contracta (art. 1.279 alin. 4 C.civ.). Legiuitorul a dorit s clarifice aceast chestiune pentru
ca prile s fie ncurajate s negocieze, fr teama c aceasta ar avea efectele unei promisiuni de vnzare.
18

ii) n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans
din preul convenit (art. 1.670 C.civ.). Astfel, dac beneficiarul a pltit promitentului preul dreptului de
opiune, la ncheierea contractului de vnzare (sau la data convenit de pri) se va mai plti doar diferena
de pre.
8. Promisiunea unilateral de cumprare. Dei se ntlnete mai rar n practic, promisiunea
unilateral poate fi asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare)
45
, fiind guvernat de
aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare. Practic, prin promisiunea unilateral de cumprare, o parte
(beneficiarul promisiunii), prevznd un eventual interes pentru ea de a vinde un bun, primete
promisiunea celeilalte pri (promitentul) de a cumpra acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i
manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l vinde.
Beneficiarul promisiunii nu se oblig s vnd bunul promitentului, el putnd s dispun liber de bunul
su, fr a i se angaja n vreun mod rspunderea.
n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat (nu i a unui bun de gen),
dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su (beneficiarul promisiunii) nstrineaz
bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins (art. 1669 alin.
4 C.civ.). Codul civil prezum c n acest caz ne aflm n prezena unei remiteri de datorie
46

9. Promisiunea bilateral de vnzare
47
. Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i
bilateral - de a vinde i cumpra - n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit
48
,
contractul de vnzare. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura
deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-
au obligat s vnd, respectiv s cumpere un apartament, contractul de vnzare nu este ncheiat ct timp
contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic). Dar soluia trebuie s fie aceeai, chiar
dac contractul nu este solemn i nu exist nici alte condiii legale. ntruct vnztorul nu a vndut, iar
cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra
lucrului i asupra preului, vnzarea nu poate fi considerat ncheiat. n schimb, obligaia de a ncheia
contractul n viitor (i cu respectarea dispoziiilor speciale, dac este cazul), este valabil. Obligaiile
asumate de ambele pri sunt obligaii de a face, corelative unor drepturi de crean. Nici n cazul
promisiunii bilaterale de vnzare nu este nevoie ca prile s respecte forma autentic prevzut pentru
contractul de vnzare.
De regul, prile prefer s ncheie mai nti o promisiune bilateral de vnzare fie pentru c
promitentul-vnztor nu i-a intabulat dreptul de proprietate n cartea funciar (lucrrile cadastrale nefiind
finalizate), fie pentru c promitentul-cumprtor nu dispune de ntreg preul contractului i este necesar s
contracteze un credit, fie pentru c ambele pri nu dispun de mijloace financiare suficiente (promitentul-
vnztor pentru efectuarea lucrrilor cadastrale, iar promitentul-cumprtor pentru plata cheltuielilor

45
Un exemplu de promisiune unilateral de cumprare este aa-numitul contract de buy-back, n temeiul cruia
o societate comercial care desface bunuri de folosin ndelungat se oblig fa de cumprtori, la cererea acestora,
s preia acele bunuri dup un timp de utilizare la un pre ce va fi stabilit n funcie de gradul de uzur, cu condiia ca
beneficiarul s achiziioneze un bun similar nou de la aceeai societate comercial, cu plata diferenei de pre (A se
vedea, D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale.Vol.I. Vnzarea i schimbul, Ed.C.H.Beck, Bucureti,
2008, p. 147).
46
De altfel, n textul proiectului Codului civil trimis la Parlament s-a folosit sintagma promitentul se consider
iertat de datorie. Pentru ipoteza n care beneficiarul promisiunii a ncheiat un contract de locaiune, a se vedea R.
Dinc, op.cit., p. 56.
47
Pentru consideraii de drept comparat vz. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Ed. All Beck,
Bucureti 2005, pag.31-32.
48
Promisiunea de vnzare-cumprare poate s-i produc efectele specifice numai dac preul este determinat sau
determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, n Dreptul nr.1, 1993, p.71.
19

vnzrii) etc. De multe ori, n special n mediul rural, chiar dac s-a ncheiat doar o promisiune bilateral de
vnzare, bunul se pred promitentului-cumprtor, care pltete integral preul, iar contractul de vnzare se
ncheie dup trecerea unui numr mare de ani.
n cazul promisiunii bilaterale de vnzare ambele pri promit ca n viitor s ncheie contractul, iar
pentru perfectarea vnzrii este absolut necesar ca ambele pri s i exprime consimmntul la vnzare
49
.
Prile trebuie s ncheie contractul de vnzare n cadrul termenului prevzut n promisiunea bilateral
de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen pentru perfectarea vnzrii, ca i n cazul promisiunii
unilaterale de vnzare, n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la sesizarea oricreia
dintre prile contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie soluionat potrivit
regulilor aplicabile ordonanei preediniale.
Dac la mplinirea termenului prevzut n antecontract una dintre pri refuz s ncheie contractul de
vnzare, cealalt parte are la dispoziie mai multe posibiliti: i) s solicite obligarea cocontractantului la
plata de daune-interese (conform art. 1.530 i urm. i art. 1.279 alin. 2 C.civ.), innd seama i de eventuala
clauz penal stipulat. Evident, reclamantul va trebui s fac dovada prejudiciului ce i s-a cauzat; ii) poate
s solicite rezoluiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese (art. 1.549 alin. 1
C.civ.). iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului-
vnztor, poate cere instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art. 1.279 alin.
3 teza I i art. 1.669 alin. 1 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini consimmntul
promitentului care a refuzat s ncheie contractul de vnzare.
n privina aciunii care are ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare
sunt necesare unele precizri: a) dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia ncheiat (art. 1.669 alin. 2 C.civ.). n practica instanei supreme s-a decis n mod constant
c atunci cnd promitentul-cumprtor a preluat imobilul, deinerea lui, cu acordul promitentului-vnztor,
echivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia, iar prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n
momentul n care promitentul-vnztor se manifest expres n sensul negrii dreptului promitentului-
cumprtor
50
; b) hotrre care ine loc de contract de vnzare are caracter constitutiv de drepturi, opernd
transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv, iar nu de la data ncheierii promisiunii de vnzare;
c) Dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor
pri (inclusiv sub forma arvunei penalizatoare art. 1.545 C.civ.), consimmntul poate fi revocat
unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.
Potrivit art. 1.545 C.civ. Dac n contract este stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptul
ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul pierde arvuna dat sau, dup caz,
trebuie s restituie dublul celei primite. n mod frecvent n cadrul promisiunilor bilaterale de vnzare se
introduc clauze referitoare la arvun.
Sunt valabile n totalitate cele menionate la promisiunea unilateral de vnzare n legtur cu notarea n
cartea funciar, potrivit art. 906 C.civ.; tot astfel, sunt aplicabile i prevederile art. 1.279 alin. 4 i art. 1.670
C.civ.
n fine, precizm c potrivit art. 2.386 pct. 2 C.civ. beneficiaz de ipotec legal promitentul achizitor
pentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un imobil nscris n cartea funciar, asupra

49
n dreptul nostru, promisiunea de vnzare - unilateral sau bilateral - nu poate fi considerat nici vnzare sub
condiie suspensiv, care - prin ndeplinirea condiiei, adic acceptarea n termen - s fac valabil vnzarea din chiar
ziua promisiunii. Nu poate fi considerat o vnzare sub condiie, fiindc ntre pri nu s-a ncheiat o vnzare (s-a
promis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prevzut n condiie nu poate s fie nsui consimmntul.
50
A se vedea CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1212/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.339-
341.
20

imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n contul acestuia. Textul are n vedere ipoteza n
care promitentul-cumprtor a pltit, integral sau parial, preul convenit, iar dreptul su la restituirea
acestor sume este garantat cu o ipotec legal ce poart asupra imobilului care urma s formeze obiectul
contractului de vnzare ce nu s-a mai perfectat
51
. Potrivit art. 36 alin. 6 din Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996 n toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau o
ipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor nscrie din oficiu n cartea
funciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu; nscrierea
privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din care rezult creana
privilegiat sau care confer dreptul de a lua o inscripie ipotecar.

CURSUL NR. 2, PARTEA a II-a

10. Pactul de opiune privind contractul de vnzare este un contract prin care o parte (promitentul)
i exprim consimmntul de a vinde un anumit bun la un anumit pre, iar cealalt parte (beneficiarul
promisiunii) primete consimmntul promitentului de a vinde acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i
manifesta ulterior - nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l cumpra.
Aadar, n cazul pactului de opiune promitentul i exprim consimmntul pentru vnzare (care este
un consimmnt final), spre deosebire de promisiunea unilateral de vnzare unde promitentul nu i-a dat
acordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c n viitor va ncheia contractul. Rezult c n cazul n care
s-a ncheiat doar o promisiune unilateral de vnzare, pentru ncheierea contractului de vnzare este
obligatoriu ca promitentul s-i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare, n vreme ce n cazul n care s-
a ncheiat un pact de opiune promitentul nu trebuie s-i mai dea niciun acord la vnzare pentru c deja
acesta a fost dat.
Trsturile caracteristice ale pactului de opiune:
a) Exprimarea de ctre promitent a consimmntului la vnzare produce efectele unei oferte
irevocabile, ceea ce nseamn c eventuala revocare de ctre promitent a acordului la vnzare nu produce
niciun efect. Declaraia de voin a promitentului n sensul vnzrii bunului pentru un anumit pre are
nevoie, pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare, de un dublu acord din partea beneficiarului
pactului: mai nti un acord la ncheierea pactului de opiune, iar apoi un acord la ncheierea contractului de
vnzare. Ne aflm n prezena unei modaliti atipice de formare a acordului de voine, dar acest lucru a
fost cunoscut i acceptat de ctre promitent nc din momentul n care acesta i-a exprimat consimmntul;
promitentul tie c el i manifest o singur dat voina, n vreme ce beneficiarul trebuie s i manifeste
voina de dou ori pentru a lua natere contractul de vnzare.
b) Pactul de opiune este, de regul, un contract unilateral pentru c el d natere doar la obligaia
promitentului de a menine (de a rmne legat de) oferta irevocabil de vnzare, n cadrul termenului
convenit, la dispoziia beneficiarului pactului. Acesta din urm i-a dat consimmntul doar la pact (adic
a primit oferta promitentului i astfel s-a format pactul de opiune), nu i-a asumat obligaia ca n viitor s
ncheie contractul de vnzare, ci doar i-a rezervat dreptul discreionar (natura juridic a acestui drept fiind
aceea de drept potestativ) de a-i da consimmntul la vnzare. La fel ca i n cazul promisiunii unilaterale
de vnzare, este posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul pactului s se
oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care pactul de opiune va fi un
contract sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-un contract de vnzare, cci beneficiarul nu
i-a dat consimmntul la vnzare, ci doar i-a asumat obligaia de a plti preul opiunii ce i se confer.

51
A se vedea i R.Dinc, op.cit., p. 63.
21

c) Potrivit art. 1.278 alin. 2 C.civ. Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate
fi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor. Aceast norm juridic urmrete
nlturarea strii de incertitudine care s-ar crea n situaia n care promitentul ar rmne obligat de propria
declaraie de voin fr limitare n timp. La stabilirea termenului instana de judecat urmeaz s ia n
considerare condiiile ncheierii pactului, motivele pentru care prile au recurs la aceast figur juridic
premergtoare vnzrii i orice alte elemente specifice cauzei.
d) Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l
ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Practic,
prile trebuie s fi convenit asupra bunului i asupra preului, promitentul trebuie s i fi exprimat
consimmntul la vnzare, iar beneficiarul la pactul de opiune. Contractul de vnzare se ncheie prin
exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiarul pactului a declaraiei de voin a
promitentului, n condiiile convenite prin pact. n momentul n care beneficiarul i exprim
consimmntul la vnzare, el devine cumprtor, iar promitentul devine vnztor
52
.
e) n privina formei, spre deosebire de promisiunea de vnzare, care nu trebuie s mbrace forma
autentic prevzut de lege pentru contractul de vnzare dac vnzarea ar fi un contract solemn
53
(de
exemplu, privete transferul proprietii asupra unui bun imobil), att pactul de opiune, ct i declaraia de
acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l
ncheie. Dac forma autentic a contractului de vnzare este cerut de lege ad validitatem, consimmntul
la vnzare al ambelor pri trebuie s fie dat n form autentic, chiar dac beneficiarul pactului i exprim
consimmntul n dou etape.
n cazul n care legea prevede forma autentic pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare, iar
pactul de opiune privind un astfel de contract nu mbrac forma autentic, n conformitate cu prevederile
art. 1.242 alin. 1 C.civ. pactul de opiune va fi lovit de nulitate absolut. Cu toate acestea, n temeiul art.
1.260 alin. 1 C.civ. contractul va putea produce efectele unei promisiuni unilaterale de vnzare, afar dac
intenia de a exclude aplicarea conversiunii este stipulat n pactul de opiune sau, reiese, n chip
nendoielnic, din scopurile urmrite de pri la data ncheierii pactului de opiune
54
.
f) n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual determinat,
ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de
opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Ne aflm n prezena unei clauze
legale de inalienabilitate cu privire la bunul individual determinat care formeaz obiectul pactului de
opiune
55
.

52
A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 58.
53
Cu toate acestea, art. 5 din Legea nr. 17/2014 prevede c (1) n toate cazurile n care se solicit, n
conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicat, cu modificrile ulterioare,
pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare-cumprare, este necesar ca
antecontractul s fie ncheiat n form autentic i s fie ndeplinite condiiile prevzute la art. 3, 4 i 9 din
prezenta lege.(adic obinerea avizelor i respectarea dreptului de preempiune, n.ns. RP).
(2) Cererea de nscriere n cartea funciar a dreptului de proprietate, formulat n baza hotrrii judectoreti
care ine loc de contract de vnzare, se respinge dac nu sunt ndeplinite condiiile prevzute de prezenta lege.
54
De exemplu, pactul de opiune nul nu se poate converti ntr-o promisiune unilateral de vnzare n ipoteza n
care n cuprinsul pactului de opiune se menioneaz c este exclus aplicarea regimului juridic al promisiunii de
vnzare ori c promitentul nu i va mai exprima niciun consimmnt la vnzare.
55
Precizm c prin art. 60
1
din Legea nr. 71/2011, introdus prin Legea nr. 60/2012, s-a menionat c n categoria
conveniilor prevzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se nate obligaia de a transmite n viitor
proprietatea ctre o persoan determinat ori determinabil, intr i antecontractele avnd ca obiect transmiterea n
viitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dup caz, dac prin
22

n ipoteza n care promitentul i ncalc obligaia i nstrineaz bunul unui ter, beneficiarul pactului
are urmtoarele posibiliti: i) s cear instanei rezoluiunea pactului de opiune cu daune-interese,
conform art. 1.549 alin. 1 C.civ. n temeiul unei clauze exprese incluse n pactul de opiune, beneficiarul
poate s emit o declaraie unilateral de rezoluiune (art. 1.552 C.civ.) sau poate beneficia de efectele unui
pact comisoriu expres, conform art. 1.553 C.civ. ii) dac beneficiarul opiunii a acceptat n termenul
convenit, dar anterior acceptrii promitentul a nstrinat bunul, beneficiarul - devenit cumprtor al bunului
altuia poate cere, conform art. 1.683 alin. 4 C.civ., rezoluiunea contractului de vnzare, restituirea
preului, precum i, dac este cazul, daune-interese pentru neexecutarea de ctre promitent (vnztor) a
obligaiei de a asigura transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor (beneficiar). iii) dac au fost
respectate condiiile care asigur opozabilitatea fa de teri a clauzei de inalienabilitate
56
, beneficiarul
pactului poate s cear, n conformitate cu prevederile art. 629 alin. 2 C.civ., anularea actului de
nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate. n cadrul aciunii n anulare,
beneficiarul pactului va avea calitatea de reclamant, iar promitentul i terul dobnditor al bunului vor avea
calitatea de pri
57
.
g) Atunci cnd pactul de opiune are ca obiect drepturi tabulare, pentru a se asigura opozabilitatea fa
de teri (adic fa de orice persoan care a dobndit un drept real sau un alt drept n legtur cu imobilul
nscris n cartea funciar), dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar. Astfel, art. 902 alin. 2 pct. 12
C.civ. prevede c sunt supuse notrii n cartea funciar antecontractul i pactul de opiune, iar art. 906
C.civ. detaliaz condiiile notrii. Astfel, pactul de opiune avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra
imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dac promitentul este
nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul pactului, iar acest pact de opiune, sub
sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul de
vnzare. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n pact pentru exercitarea opiunii, dar nu
mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. Pactul se va putea radia dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv
adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului.
De asemenea, dac, pn la expirarea termenului stipulat n contract pentru exercitarea opiunii,
beneficiarul pactului nu solicit, n baza declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii sale ctre cealalt
parte, intabularea dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se va dispune din oficiu radierea pactului nscris n
folosul su. n fine, conform art. 76 din Legea nr. 71/2011, dispoziiile din Codul civil privind notarea n
cartea funciar se aplic numai pactelor de opiune ncheiate dup intrarea n vigoare a noului Cod civil.
n fine, precizm c n temeiul art. 1.278 C.civ. prile pot ncheia un pact de opiune n cadrul cruia
promitentul i exprim consimmntul la cumprare, iar beneficiarul pactului primete consimmntul

lege nu se prevede altfel. Cu alte cuvinte, clauza de inalienabilitate este subneleas i n promisiunea unilateral,
de vnzare sau cumprare, precum i n promisiunea bilateral de vnzare.
56
Conform art. 628 C.civ., (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocat mpotriva dobnditorilor bunului
sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu nstrineze dect dac este valabil i ndeplinete condiiile de
opozabilitate. (2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate
prevzute de lege, dac este cazul. (3) n cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor, regulile
prevzute pentru dobndirea proprietii prin posesia de bun-credin. (4) n cazul n care clauza de inalienabilitate a
fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului. (5)
Nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a
pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformeaz acestei obligaii.
57
Pentru amnunte privind clauza de inalienabilitate, n general, a se vedea C. Brsan, Drept civil. Drepturile
reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013, p. 91-96; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.
C.H.Beck, Bucureti, 2013, p. 104-123.
23

promitentului de a cumpra acel bun, rezervndu-i dreptul de a-i manifesta ulterior - nuntrul unui
termen - consimmntul su de a-l vinde
58
.
11. Dreptul de preempiune.
11.1. Noiune i domeniu. Dreptul de preempiune este un drept subiectiv civil, izvort din lege sau din
contract, care confer titularului su, numit preemptor, posibilitatea de a cumpra cu prioritate un anumit
bun.
Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, erau cunoscute dou figuri juridice care consacrau
dreptul prioritar la cumprare: i) pactul de preferin, care reprezenta o variant a promisiunii de vnzare
prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite
persoane, la pre egal. n acest caz proprietarul bunului nu se obliga s-l vnd, ci numai s acorde
preferin n cazul n care se hotra n acest sens. Pactul de preferin avea natur contractual ntruct
dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se ntea pe baza consimmntului dintre pri. ii)
dreptul de preempiune propriu-zis, care avea natur legal i era instituit printr-o norm imperativ;
voina proprietarului-vnztor nu avea niciun rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul lui. n
msura n care se hotra s vnd bunul, proprietarul trebuia s respecte dreptul de preempiune sub
sanciunea prevzut de lege.
Prin intrarea n vigoare a noului Cod civil a fost consacrat un sistem unitar privitor la dreptul prioritar
la cumprare, indiferent dac izvorul dreptului este legea sau contractul. Cu alte cuvinte, n reglementarea
actual a dreptului de preemiune se regsete i ceea ce n trecut era cunoscut sub denumirea de pact de
preferin la vnzare, denumirea actual fiind aceea de drept de preempiune convenional.
Instituirea dreptului de preempiune reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor
(consacrat de art. 12 alin. 1 C.civ.) i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune n mod
exclusiv (absolut i perpetuu) de bunul su (art.555 C.civ.). Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la
aceste principii, se impune concluzia c textele care reglementeaz dreptul de preempiune urmeaz s fie
interpretate restrictiv. Pe de alt parte, n cazurile i n condiiile prevzute de lege, dreptul de preempiune
trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat s-l
respecte.
Dreptul de preempiune este reglementat de prevederile art. 1.730- 1.740 C.civ., care sunt aplicabile
numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel. Cu alte cuvinte, reglementarea din noul Cod civil
reprezint dreptul comun n materia dreptului de preempiune, legal sau convenional, existnd aadar
posibilitatea ca prin acte normative speciale sau prin contracte s se stabileasc alte norme (reguli)
aplicabile unui astfel de drept
59
.
n cele ce urmeaz vom prezenta regimul de drept comun consacrat de Codul civil, urmnd ca n final
s facem referire la unele dispoziii din legi speciale.
11.2. Cum trebuie s procedeze proprietarul unui bun care dorete s respecte dreptul de
preempiune? n cazul n care o persoan fizic sau juridic are calitatea de preemptor, proprietarul unui
bun care se hotrte s-l vnd trebuie s i adreseze preemptorului o ofert de vnzare, care trebuie s
cuprind toate elementele astfel nct prin acceptarea acesteia s se ncheie contractul de vnzare. Titularul
dreptului de preempiune care a respins o ofert de vnzare nu i mai poate exercita acest drept cu privire
la contractul ce i-a fost propus. Cu alte cuvinte, dac proprietarul bunului ncheie contractul de vnzare cu
un ter n condiii identice cu cele oferite anterior preemptorului (acelai bun, acelai pre), acesta din urm
nu se poate plnge de nclcarea dreptului de preempiune, care s-a stins n momentul n care a refuzat s

58
Pentru amnunte, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 60-61.
59
A se vedea T. Prescure, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 53.
24

ncheie contractul de vnzare propus. Oferta fcut de proprietar se consider respins dac nu a fost
acceptat de ctre preemptor n termen de cel mult 10 zile, n cazul vnzrii de bunuri mobile, sau de cel
mult 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea
ofertei ctre preemptor.
n schimb, dac dup ce preemptorul a respins, n mod expres sau tacit, o ofert de vnzare,
proprietarul nu poate vinde bunul n aceleai condiii (de exemplu, preul oferit de poteniali cumprtori
este mai mic), dac va dori s respecte dreptul de preempiune, proprietarul va trebui s fac o nou ofert
preemptorului. Numai dac i n raport de noile condiii oferta este respins - n mod expres sau tacit
proprietarul poate ncheia contractul de vnzare, clauzele acestuia fiind identice celor din ultima ofert
refuzat de ctre preemptor.
11.3. Mecanismul, condiiile i efectele exercitrii dreptului de preempiune. Anterior adoptrii
noului Cod civil, de regul dac un contract de vnzare se ncheia cu nclcarea dreptului de preempiune,
preemptorul putea solicita nulitatea contractului de vnzare, ceea ce avea ca efect revenirea bunului n
patrimoniul proprietarului. Acesta din urma nu era obligat s vnd bunul (nu era obligat s reia procedura
de vnzare, ci putea renuna s mai vnd bunul), ceea ce lipsea de eficien demersurile preemptorului. n
plus, proprietarul putea gsi o alt cale prin care s nstrineze bunul pentru a nu mai fi obligat s respecte
dreptul de preempiune (de exemplu, ncheia un contract de schimb, de donaie, de rent viager, de
ntreinere, de tranzacie, o dare n plat etc.). Acestea au fost, n esen, motivele pentru care s-a creat un
alt mecanism, de natur a-l proteja n mod efectiv pe titularul dreptului de preempiune. Sursa de inspiraie
pentru legiuitorul romn a constituit-o Codul civil romn Carol al II-lea din anul 1940, care nu a intrat
niciodat n vigoare, dar care conine multe prevederi utile.
Astfel, potrivit art. 1.731 C.civ. vnzarea bunului cu privire la care exist un drept de preempiune
legal sau convenional se poate face ctre un ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de
preempiune de ctre preemptor.
Aadar, dac ntre proprietarul bunului i un ter s-a ncheiat un contract de vnzare, acesta nu este un
contract simplu, ci unul afectat de o condiie suspensiv. Pentru ca acest contract s devin unul neafectat
de modaliti i s produc efectele dorite de prile sale, este necesar s se creeze condiiile pentru ca
preemptorul s i exercite dreptul de preempiune.
Vnztorul este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul contractului ncheiat cu terul
cumprtor, ns notificarea poate fi fcut i de acesta din urm deoarece i el are tot interesul ca situaia
s se limpezeasc din punct de vedere juridic, ntr-un sens sau altul. Notificarea va cuprinde numele i
prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii,
precum i locul unde este situat bunul. Aceste meniuni sunt obligatorii pentru ca preemptorul s aib la
dispoziie toate elementele necesare pentru a decide n deplin cunotin de cauz dac va cumpra sau nu
bunul. n cazul n care meniunile prevzute de lege lipsesc, notificarea nu va produce efecte, iar termenele
pentru exercitarea dreptului de preempiune (de 30 de zile, respectiv de 10 zile) nu ncep s curg.
n situaia n care dorete s cumpere bunul, preemptorul i poate exercita dreptul prin comunicarea
ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la
dispoziia vnztorului. Dreptul de preempiune se exercit, n cazul vnzrii de bunuri mobile, n termen
de cel mult 10 zile, iar n cazul vnzrii de bunuri imobile, n termen de cel mult 30 de zile. n ambele
cazuri, termenul curge de la comunicarea ctre preemptor a notificrii cuprinznd toate elementele
menionate mai sus.
Exercitarea dreptului de preempiune nu poate consta ntr-o simpl declaraie de intenii nensoit de
consemnarea preului la dispoziia cumprtorului. Dac preemptorul nu consemneaz integral preul la
dispoziia vnztorului n termenul prevzut de lege, dreptul de preempiune se stinge i contractul de
25

vnzare ncheiat ntre vnztor i ter se consolideaz cu efect retroactiv. Menionm i faptul c, potrivit
art. 1.736 C.civ., atunci cnd n contractul ncheiat cu terul s-au acordat termene de plat a preului,
preemptorul nu se poate prevala de aceste termene. Legiuitorul a apreciat c nu se justific transferarea n
favoarea preemptorului a regimului favorabil de plat a preului convenit ntre vnztor i ter n condiiile
n care relaiile dintre vnztor i ter nu sunt aceleai cu cele dintre vnztor i preemptor, iar ntre acetia
din urm nu a avut loc nicio negociere privind executarea obligaiei de plat a preului. n plus, s-a dorit ca
obligaiile preemptorului s fie integral executate la data ncheierii contractului de vnzare pentru a nu se
menine o situaie complicat pe care prile nu i-au asumat-o.
Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor
n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv.
Dac preemptorul i exercit dreptul de preempiune, contractul ncheiat ntre vnztor i ter se
desfiineaz cu efect retroactiv deoarece condiia suspensiv (neexercitarea dreptului de preempiune de
ctre preemptor) nu s-a ndeplinit.
Vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea ce rezult din exercitarea
preempiunii. n aprecierea bunei-credine, care se prezum, trebuie s se ia n considerare toate aspectele
relevante din care s se trag concluzia cert c terul nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc existena
dreptului de preempiune. n orice caz, nu va fi de bun-credin terul atunci cnd dreptul de preempiune
era notat n registrele de publicitate (de exemplu, cartea funciar) sau cnd existena unui astfel de drept era
de notorietate (de exemplu, n cazul vnzrii ctre cetenii din Uniunea European a terenurilor agricole
situate n extravilan Legea nr. 17/2014 sau al vnzrii terenurilor din fondul forestier - art. 1.746 C.civ.
etc.). Referitor la aprecierea bunei-credine, n practica judiciar s-a decis, cu valoare de principiu
60
, c nu
poate fi bun-credin acolo unde exist culp, orict de uoar ar fi aceasta. Buna-credin rezult deci
din convingerea loial unit cu lipsa de orice culp i trebuie s fie ntreag, adic lipsit de cea mai mic
ndoial n momentul dobndirii bunului. ndoiala exclude convingerea loial i viciaz astfel buna-
credin. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se ndoi despre regularitatea
actului[], s refuze a trata, sau s fac cercetri asupra problemei pn va izbuti s-i formeze o
convingere ferm. Existena ndoielii relev reaua-credin, pe cnd absena ndoielii relev buna-
credin.
Dreptul de preempiune este un drept patrimonial protejat de legiuitor mpotriva dispoziiilor prin care
se urmrete anihilarea sa. De aceea, potrivit art. 1.733 alin. 2 C.civ. clauzele contractului ncheiat de ctre
vnztor cu terul avnd drept scop s mpiedice exercitarea dreptului de preempiune nu produc efecte fa
de preemptor.
Precizm c dac preemptorul, cruia i s-a notificat cuprinsul contractului ncheiat de vnztor cu
terul, nu i exercit dreptul de preemiune n termenele de decdere prevzute de lege, nseamn c acest
drept se stinge; de asemenea, prin neexercitarea dreptului de preemiune de ctre preemptor condiia
suspensiv s-a ndeplinit, iar contractul de vnzare ncheiat ntre vnztor i ter este retroactiv (de la data
ncheierii sale) consolidat.
11.4. Concursul dintre preemptori. Este posibil s existe mai muli preemptori cu privire la acelai
bun (de exemplu, sunt mai muli coproprietari, mai muli vecini ai unui teren supus preempiunii). n cazul
n care mai muli titulari i-au exercitat preempiunea asupra aceluiai bun, conform art. 1.734 C.civ.
contractul de vnzare se consider ncheiat:

60
C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2096/2000, n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 2000 a
Curii de Apel Bucureti, p.99-102)
26

a) cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai unor drepturi
convenionale de preempiune;
b) cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se afl n concurs cu ali titulari ai
unor drepturi legale de preempiune;
c) dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fost mai nti
nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale
de preempiune;
d) dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd data cert cea mai
veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune.
Aceast ordine este imperativ i de aceea orice clauz care contravine prevederilor de mai sus este
considerat nescris.
Cteva precizri sunt necesare
61
: i) dac proprietarul bunului ncheie contractul de vnzare cu un
titular al dreptului legal de preempiune, contractul este unul simplu (neafectat de condiie suspensiv) i nu
mai trebuie notificat celorlali titulari ai drepturilor legale de preempiune. n cazul concursului titularilor
unor drepturi legale de preempiune, vnztorul are dreptul s aleag pe oricare dintre ei i n acest mod
anihileaz drepturile celorlali; ii) dac se ncheie contractul de vnzare cu un titular al dreptului
convenional de preempiune i exist mai muli titulari ai unor drepturi legale de preempiune, contractul
trebuie notificat tuturor titularilor drepturilor legale de preempiune. Vnztorul poate exercita dreptul de
alegere n chiar momentul notificrii, iar dac cel notificat i va exercita dreptul, ceilali titulari ai
drepturilor legale de preempiune nu mai trebuie notificai. n schimb, dac cel notificat nu i exercit
dreptul, trebuie notificai i ceilali titulari ai drepturilor legale de preempiune, vnztorul pstrndu-i
dreptul de alegere i n privina acestora. iii) potrivit art. 125 din Legea nr. 71/2011, dac legea nu prevede
altfel, dispoziiile art. 1.734 din Codul civil se aplic i drepturilor de preempiune izvorte din contracte
ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil.
11.5. Pluralitate de bunuri vndute. Se pune problema de a ti cum anume trebuie procedat n
situaia n care proprietarul a vndut terului nu numai bunul n privina cruia exist dreptul de
preempiune, ci i alte bunuri. De exemplu, o persoan a motenit dou bunuri i le-a vndut pentru un pre
global unui ter. Soluia Codului civil este nuanat, legiuitorul urmrind att protecia preemptorului, ct i
a vnztorului. Astfel:
a) Atunci cnd preempiunea se exercit n privina unui bun cumprat de ter mpreun cu alte
bunuri pentru un singur pre, vnztorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporional din
acest pre. n acest caz, vnztorul va notifica preemptorului, n integralitatea sa, contractul de vnzare
ncheiat cu terul; exercitarea dreptului de preempiune va avea drept finalitate ncheierea contractului de
vnzare avnd ca obiect bunul supus preempiunii ntre vnztor i preemptor i, respectiv, desfiinarea
parial i cu efect retroactiv a contractului ncheiat ntre vnztor i ter. Cu alte cuvinte, preemptorul va
deveni proprietarul bunului supus preempiunii, iar terul va rmne proprietarul bunului nesupus
preempiunii.
n privina preului pe care trebuie s l consemneze preemptorul la dispoziia vnztorului, acesta
este cel precizat n contractul de vnzare ncheiat cu terul, dac cele dou componente ale preului sunt
defalcate (adic se menioneaz separat att preul bunului supus preempiunii, ct i preul bunului
nesupus preempiunii). n cazul n care preul este menionat doar global, apreciem c vnztorul are
obligaia ca atunci cnd trimite notificarea ctre preemptor, conform art. 1.732 C.civ., s precizeze i care
este preul bunului supus preempiunii, sub sanciunea neregularitii notificrii. Preemptorul are obligaia

61
A se vedea i R.Dinc, op.cit., p. 76.
27

consemnrii acestui pre la dispoziia vnztorului, dar dac apreciaz c vnztorul a comis un abuz de
drept se poate adresa instanei de judecat solicitnd obligarea vnztorului la restituirea unei pri din
preul pltit. Instana urmeaz s ia n considerare valoarea celor dou bunuri i, n funcie de toate probele
administrate, poate obliga vnztorul la restituirea unei pri din preul consemnat de ctre preemptor.
b) Atunci cnd s-au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii, dar care nu puteau fi
desprite de acesta fr s l fi pgubit pe vnztor, exercitarea dreptului de preempiune nu se poate face
dect dac preemptorul consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute. Textul urmrete s l
protejeze pe vnztor n acele situaii n care exist o legtur strns din punct de vedere economic ntre
bunurile vndute. De exemplu, se vinde un teren agricol i o cas situat n imediata apropiere i care
deservete acel teren; sau, vnztorul a vndut dou terenuri agricole nvecinate, care au o valoare
economic mai mare mpreun dect separat etc. n toate aceste cazuri preemptorul trebuie s i exercite
dreptul cu privire la toate bunurile i s consemneze preul integral. n caz de divergen ntre pri,
hotrte instana de judecat. n orice caz, este recomandabil pentru preemptor s consemneze preul
integral ntruct risc s fie deczut din dreptul de preempiune dac instana apreciaz c bunurile vndute
n mod global nu puteau fi desprite fr s l fi pgubit pe vnztor.
11.6. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil. Art. 902 alin. 2 pct. 13 C.civ.
prevede, cu caracter general, c este supus notrii n cartea funciar i dreptul de preempiune nscut din
convenii;. Aspectele concrete ale notrii i efectele acesteia sunt detaliate n art. 1.737 C.civ.
Astfel, dreptul convenional de preempiune n legtur cu un imobil se noteaz n cartea funciar.
Dac o asemenea notare a fost fcut, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a
cumprat sub condiie suspensiv s i poat nscrie dreptul n cartea funciar, n temeiul contractului de
vnzare ncheiat cu proprietarul. nscrierea se face sub condiia suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la
comunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar
dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului. Pentru ca preemptorul s i poat exercita dreptul
de preempiune n deplin cunotin de cauz, este necesar ca el s primeasc toate informaiile prevzute
de art. 1.732 alin. 2 C.civ., respectiv numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l
greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul
62
.
Dac notific n termenul de 30 de zile biroului de carte funciar acordul su de a ncheia contractul
de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului, preemptorul poate cere radierea din
cartea funciar a dreptului terului cumprtor i nscrierea dreptului su.
n cazul n care preemptorul nu a fcut notificarea n termen, dreptul de preempiune se stinge i se
radiaz din oficiu din cartea funciar. Dreptul terului cumprtor se va consolida.
11.7. Exercitarea dreptului de preempiune n cadrul executrii silite
Potrivit art. 1.738 C.civ. n cazul n care bunul face obiectul urmririi silite sau este scos la
vnzare silit cu autorizarea judectorului-sindic, dreptul de preempiune se exercit n condiiile prevzute
de Codul de procedur civil.
Textele din noul Cod de procedur civil care fac referire la dreptul de preempiune sunt art. 768 i
769 din materia urmririi mobiliare i, respectiv, art. 845 i 847 din materia urmririi imobiliare. Astfel,
potrivit art. 768 alin. 10, n toate cazurile, la pre egal, va fi preferat cel care are un drept de preempiune
asupra bunului urmrit. Art. 769 dispune c titularul unui drept de preempiune care nu a participat la
licitaie nu va mai putea s i exercite dreptul dup adjudecarea bunului.
Dispoziii identice se regsesc n art. 845 alin. 2 i, respectiv, n art. 847 n cazul vnzrii la licitaie
a bunurilor imobile.

62
n acelai sens, a se vedea R. Dinc, op.cit., p. 71.
28

11.8. Caractere ale dreptului de preempiune
Potrivit art. 1.739 C.civ., Dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda.
Caracterul indivizibil al dreptului de preempiune presupune c n cazul n care exist mai muli
cotitulari ai acestui drept (nu existena unui concurs ntre preemptori), dreptul se va exercita n mod unitar,
nu divizat ntre cotitulari. De exemplu, dac trei coproprietari au statutul de vecini ai terenului supus
preempiunii, ei vor putea exercita dreptul de preempiune numai n mod colectiv (ncheindu-se un singur
contract cu vnztorul), iar nu fiecare pentru o parte din terenul supus preempiunii.
Caracterul incesibil al dreptului de preempiune presupune: i) n cazul n care dreptul are un caracter
convenional nu se poate transmite prin acte ntre vii, avnd un caracter intuitu personae. Dreptul nu se
poate transmite nici prin motenire, cu excepia cazului n care a fost constituit pe un anume termen (art.
1.740 C.civ.); ii) dac dreptul are un caracter legal i a fost consacrat n temeiul unei anumite caliti a
titularului (de exemplu, coproprietar, vecin etc.), poate fi transmis numai mpreun cu acea calitate. De
exemplu, coproprietarul unui bun nu poate ceda dreptul de preempiune n mod separat, dar dac
nstrineaz cota sa parte din bun dobnditorul va fi i titularul dreptului de preempiune, care n acest caz
este un accesoriu al calitii de coproprietar.
Dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei n
care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz, termenul se reduce la 5 ani de la data
constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung. Aadar, dreptul convenional de preempiune are un
caracter temporar.
11.9. Cteva cazuri n care dreptul de preempiune este reglementat n legi speciale.
11.9.1. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 10/2001
63
.
a) Potrivit art. 17, au drept de preempiune n cazul ncheierii unui contract de vnzare, locatarii
urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli,
licee, colegii, coli profesionale, coli post liceale, instituii de nvmnt superior); cele ocupate de uniti
sanitare i de asisten medico-social din sistemul public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale,
centre de plasament, case de copii); cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii,
ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel,
poliie, poliie de frontier, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaii de urgen, sedii vamale,
arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, prefecturi, consilii locale i
judeene, inspectorate colare); cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal nregistrate. Dreptul de
preempiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii, prin
executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. n cazul n care contractele de vnzare se
ncheie cu nclcarea dreptului de preempiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut a acelor
contracte.
b) Dispoziiile art.17 sunt aplicabile i n ipoteza prevzut de art.19. Astfel, n situaia imobilelor-
construcii care fac obiectul notificrilor i crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n
raport cu forma iniial, corpuri suplimentare de sine stttoare, fotilor proprietari sau, dup caz,
motenitorilor acestora, li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n
proprietatea statului. n acest caz deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de
preempiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia.
Tot astfel, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n
raport cu forma iniial, corpuri suplimentare de sine-stttoare, fotilor proprietari sau, dup caz,
motenitorilor acestora, li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n

63
Legea nr.10/2001 a fost republicat n M.Of. nr.798/02.09.2005 i ulterior modificat de mai multe ori.
29

proprietatea statului. Noul proprietar al suprafeei restituite n proprietate are drept de preempiune la
cumprarea suprafeei adugate imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului.
n ambele situaii, nclcarea dreptului de preempiune se sancioneaz cu nulitatea absolut a
contractului de vnzare.
c) Potrivit art.42 alin.2, imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin, care nu se restituie persoanelor
ndreptite, se pot nstrina potrivit legislaiei n vigoare, iar deintorii cu titlu valabil la data intrrii n
vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de
preempiune i chiriaii imobilelor cu destinaia de locuine care nu se restituie persoanelor ndreptite.
11.9.2. Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic. Potrivit art. 45 din Legea nr. 46/2008
(Codul silvic), coproprietarii i vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept
public sau privat, au un drept de preempiune, n ordinea prevzut la art. 1.746 din Codul civil (respectiv,
coproprietarii i vecinii care sunt proprietari de fond forestier) i n condiiile prezentei legi, la cumprarea
de terenuri din fondul forestier aflate n proprietate privat, la pre i n condiii egale.
Vnztorul are obligaia de a-i ntiina n scris pe toi preemptorii, prin executorul judectoresc sau
notarul public, despre intenia de vnzare, artnd i preul cerut pentru terenul ce urmeaz a fi vndut. n
cazul n care coproprietarii sau vecinii fondului, alii dect administratorul pdurilor proprietate public a
statului, nu au domiciliul ori sediul cunoscut, ntiinarea ofertei de vnzare se nregistreaz la primria sau,
dup caz, primriile n raza crora este situat terenul i se afieaz, n aceeai zi, la sediul primriei, prin
grija secretarului consiliului local.
Titularii dreptului de preempiune trebuie s i manifeste n scris intenia de cumprare i s comunice
acceptarea ofertei de vnzare sau, dup caz, s o nregistreze la sediul primriei unde aceasta a fost afiat,
n termen de 30 de zile de la comunicarea ofertei de vnzare ori, dup caz, de la afiarea acesteia la sediul
primriei.
n situaia n care terenul ce urmeaz a fi vndut este limitrof cu fondul forestier proprietate public a
statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, exercitarea dreptului de preempiune al statului ori al
unitilor administrativ-teritoriale n termenul de 30 de zile prevaleaz n raport cu dreptul de preempiune
al vecinilor.
Dac n termenul de 30 de zile niciunul dintre preemptori nu i manifest intenia de cumprare,
vnzarea terenului este liber. n faa notarului public dovada ntiinrii preemptorilor se face cu copie de
pe comunicrile fcute sau, dac este cazul, cu certificatul eliberat de primrie, dup expirarea termenului
de 30 de zile n care trebuia manifestat intenia de cumprare.
Nerespectarea de ctre vnztor a obligaiei de ntiinare sau vnzarea terenului la un pre mai mic ori
n condiii mai avantajoase dect cele artate n oferta de vnzare atrage anulabilitatea vnzrii.
Dispoziiile prezentului articol privitoare la exercitarea dreptului de preempiune se completeaz cu
prevederile de drept comun, consacrate de Codul civil.
11.9.3. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 17/2014
64
.
nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea condiiilor de
fond i de form prevzute de Codul civil i a dreptului de preempiune al coproprietarilor, arendailor,
proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia Domeniilor Statului, n aceast ordine, la
pre i n condiii egale. Prin excepie, nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan

64
Legea nr. 17/2014 privind unele msuri de reglementare a vnzrii-cumprrii terenurilor agricole situate n
extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societilor comerciale ce dein n administrare
terenuri proprietate public i privat a statului cu destinaie agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului a
fost publicat n M.Of. nr. 178/12.03.2014.

30

pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind
protejarea monumentelor istorice.
Prin derogare de la art. 1.730 i urm. C.civ. vnztorul nregistreaz, la primria din raza unitii
administrativ-teritoriale unde se afl terenul, o cerere prin care solicit afiarea ofertei de vnzare a
terenului agricol situat n extravilan, n vederea aducerii acesteia la cunotina preemptorilor. Cererea este
nsoit de oferta de vnzare a terenului agricol i de documentele doveditoare prevzute de normele
metodologice de aplicare a prezentei legi. n termen de o zi lucrtoare de la data nregistrrii cererii,
primria are obligaia s afieze timp de 30 de zile oferta de vnzare la sediul su i, dup caz, pe pagina de
internet a acesteia. Primria are obligaia de a transmite structurii din cadrul aparatului central al
Ministerului Agriculturii i Dezvoltrii Rurale, denumit n continuare structura central, respectiv
structurilor teritoriale ale acestuia, denumite n continuare structuri teritoriale, dup caz, un dosar care s
cuprind lista preemptorilor, respectiv copiile cererii de afiare, ale ofertei de vnzare i ale documentelor
doveditoare, n termen de 3 zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii.
n scopul unei transparene extinse, n termen de 3 zile lucrtoare de la nregistrarea dosarului prevzut
la alin. (3), structura central, respectiv structurile teritoriale, dup caz, au obligaia s afieze pe site-urile
proprii oferta de vnzare, timp de 15 zile.
Titularul dreptului de preempiune trebuie ca, n termenul de 30 de zile, s i manifeste n scris intenia
de cumprare, s comunice acceptarea ofertei vnztorului i s o nregistreze la sediul primriei unde
aceasta a fost afiat. Primria va afia, n termen de 24 de ore de la nregistrarea acceptrii ofertei de
vnzare, datele prevzute n normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite
pentru afiare pe site ctre structura central, respectiv structurile teritoriale, dup caz.
n cazul n care, n termenul de 30 de zile, mai muli preemptori de rang diferit i manifest n scris
intenia de cumprare, la acelai pre i n aceleai condiii, vnztorul va alege, cu respectarea ordinii
prevzute de lege, preemptorul, potenial cumprtor, i va comunica numele acestuia primriei.
n cazul n care, n termenul de 30 de zile, mai muli preemptori de acelai rang i manifest n scris
intenia de cumprare i niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelai pre i n
aceleai condiii, vnztorul va alege dintre acetia i va comunica numele acestuia primriei.
n cazul n care, n termenul de 30 de zile, un preemptor de rang inferior ofer un pre superior celui din
oferta de vnzare sau celui oferit de ceilali preemptori de rang superior lui care accept oferta, vnztorul
poate relua procedura, cu nregistrarea ofertei de vnzare cu acest pre, cu preemptorii de rang superior.
Aceast procedur se va desfura o singur dat, n termen de 10 zile de la mplinirea termenului de 30 de
zile. La expirarea celor 10 zile, vnztorul va comunica primriei numele preemptorului.
n termen de 3 zile lucrtoare de la comunicarea ce i se face de ctre vnztor, primria are obligaia s
transmit structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, dup caz, datele de identificare a
preemptorului ales, potenial cumprtor, n vederea verificrii ndeplinirii condiiilor legale.
Dac, n termenul de 30 de zile, niciunul dintre titularii dreptului de preempiune nu i manifest
intenia de a cumpra terenul, vnzarea terenului este liber, cu respectarea dispoziiilor prevzute de
prezenta lege i de normele metodologice, urmnd ca vnztorul s ntiineze n scris primria despre
aceasta. Vnzarea liber a terenului la un pre mai mic dect cel cerut n oferta de vnzare ori n condiii
mai avantajoase dect cele artate n aceasta atrage nulitatea absolut.
n cazul n care, n termenul de 30 de zile, respectiv n termenul de 10 zile, vnztorul modific datele
nscrise n oferta de vnzare, acesta reia procedura de nregistrare a cererii, cu respectarea dispoziiilor
legii.
Dispoziiile privitoare la exercitarea dreptului de preempiune se completeaz cu prevederile dreptului
comun (art. 1.730 i urm. C.civ.).
31

Avizul final necesar ncheierii contractului de vnzare n form autentic de ctre notarul public sau
pronunrii de ctre instan a unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare se emite de
ctre structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaa de pn la 30 de hectare inclusiv, iar pentru
terenurile cu suprafaa de peste 30 de hectare, de ctre structura central, conform art. 9 i urm. din lege.
Nerespectarea dreptului de preempiune constituie contravenie i se sancioneaz cu amend de la
50.000 lei la 100.000 lei.
De asemenea, nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan fr respectarea
dreptului de preempiune sau fr obinerea avizelor prevzute de lege este interzis i se sancioneaz cu
nulitatea absolut.
12. Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat. Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public
65
, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut
exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul - fost
proprietar - are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea
actualizat. n acest scop, expropriatorul l va notifica pe fostul proprietar, iar, dac acesta nu opteaz
pentru cumprare n termen de dou luni de la primirea notificrii, imobilul poate fi nstrinat n mod liber.
Dac dreptul prioritar de dobndire este nclcat, fostul proprietar se poate substitui n drepturile
cumprtorului, pltind acestuia preul, precum i cheltuielile ocazionate de vnzare. Dreptul de substituire
se exercit n termen de dou luni de la data comunicrii ncheierii prin care s-a dispus nscrierea n cartea
funciar n folosul cumprtorului. n acest caz, fostul proprietar preia locul cumprtorului, substituindu-
se acestuia din urm n toate drepturile i obligaiile nscute din contractul ncheiat cu nclcarea dreptului
prioritar de dobndire. Dispoziiile privind oferta de plat urmat de consemnaiune se aplic n mod
corespunztor. Procesul-verbal ncheiat de executorul judectoresc pentru a constata primirea plii de ctre
terul cumprtor sau, dup caz, ncheierea executorului judectoresc de constatare a consemnrii plii
preului de ctre terul cumprtor rmas definitiv ine loc de titlu de proprietate. Dispoziiile n materie
de carte funciar rmn aplicabile.
Referitor la acest drept prioritar la nstrinare facem urmtoarele precizri
66
:
a) Dreptul de prioritate la dobndire este un drept de prioritate la cumprare, concluzie tras din
utilizarea termenilor pre, cumprtor, vnzare.
b) Termenul de dou luni este un termen de decdere;
c) n concurs cu alte drepturi convenionale de preempiune, dreptul de prioritate la cumprare are un
rang superior, conform art. 1.734 alin. 1 lit. a) C.civ. (relativ la concursul dintre preemptori).

CURSUL NR. 2, PARTEA a III-a

C. Obiectul contractului i obiectul obligaiei contractuale.
13. Obiectul contractului. Potrivit art. 1225 alin. 1 C.civ., Obiectul contractului l reprezint
operaiunea juridic, precum vnzarea, locaiunea, mprumutul i altele asemenea, convenit de pri,
astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor i obligaiilor contractuale, iar art. 1.226 alin. 1 C.civ.
prevede c Obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz debitorul. Rezult c potrivit concepiei
noului Cod civil obiectul contractului este diferit de obiectul obligaiei. Astfel, obiectul contractului const
n rezultatul acestuia, adic n operaiunea juridic prin care prile dau natere, modific sau sting raporturi
juridice de obligaii. n schimb, obiectul obligaiei const n prestaia pe care o poate pretinde creditorul i

65
Republicat n M.Of. 472/5.07.2011.
66
A se vedea i V.Stoica, op.cit., p. 188-189.
32

pe care debitorul este inut s o aduc la ndeplinire. Prestaia poate fi pozitiv i const ntr-o aciune (de
a da sau de a face) ori negativ i const ntr-o inaciune (a nu face).
Obiectul contractului trebuie s fie determinat i licit, sub sanciunea nulitii absolute. Obiectul este
ilicit atunci cnd este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri (art. 1.225 alin. 2
i 3 C.civ.).
Pentru a determina caracterul licit al unui contract este necesar s se verifice i obiectul obligaiei, adic
prestaiile la care sunt ndreptite, respectiv inute prile contractante; dac prestaia contractual este
ilicit, atunci i obligaia va fi nul i, pe cale de consecin, i contractul, n integralitatea lui, va fi nul
absolut. De exemplu, bunurile care nu sunt n circuitul civil nu pot face obiectul unei prestaii contractuale.
Dac s-ar ncheia un astfel de contract de vnzare, nu numai prestaia contractual este nul, ci i contractul
de vnzare n ansamblul su.
Alteori, este posibil ca obligaiile (prestaiile contractuale), privite n mod separat, s fie licite prin ele
nsele, dar operaiunea juridic realizat prin contract s fie ilicit. De exemplu, transmiterea unui organ din
corpul uman de la o persoan la alta (privit ca o prestaie contractual distinct) i, respectiv, plata unei
sume de bani efectuat de ctre o persoan altei persoane (privit ca o alt prestaie distinct) sunt prestaii
licite. ns, privite mpreun, ca fcnd parte din una i aceeai operaiune juridic nscut dintr-un contract
de vnzare ncheiat ntre cele dou persoane, sunt prestaii ilicite, deoarece lege interzice vnzarea de
organe ale corpului uman (numai donaia de organe este permis n condiiile prevzute de lege)
67
.
Din interpretarea dispoziiilor art. 1.225 i 1.226 C.civ. rezult c bunurile sunt obiectul prestaiilor
contractuale, ceea ce nseamn c ele nu sunt obiecte principale, ci doar obiecte derivate (mediate) ale
contractului.
n materia contractului de vnzare, astfel cum rezult din prevederile art. 1.650 C.civ., vnztorul
transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun, iar cumprtorul se
oblig s plteasc n schimb preul. n cele ce urmeaz vom examina condiiile de validitate ale bunului
vndut i, respectiv, ale preului, ca obiecte mediate ale contractului de vnzare.

14. Bunul vndut. Condiii
15. Enumerarea condiiilor. Potrivit art. 535 C.civ., Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale,
care constituie obiectul unui drept patrimonial.
n materia contractului de vnzare, art. 1.657 C.civ. prevede, cu caracter general, c Orice bun poate fi
vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie ori testament.
Bunul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie susceptibil de a fi nstrinat; s existe n
momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor; s fie determinat sau determinabil, licit i
posibil.
16. Bunul vndut s fie susceptibil de a fi nstrinat. n doctrina de drept civil se susine adesea c
bunul vndut trebuie s se afle n circuitul civil. Este evident c i n cazul contractului de vnzare sunt
aplicabile prevederile art. 1.229 C.civ. (Numai bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei
prestaii contractuale), dar aceasta nu este o condiie specific bunului vndut, ci reprezint o condiie
general, aplicabil oricrui bun care formeaz obiectul unui act juridic civil.
n privina contractului de vnzare, stabilind principiul liberei circulaii a bunurilor (art.12 alin.
1Oricine poate dispune liber de bunurile sale, dac legea nu prevede n mod expres altfel), noul Cod civil
(art. 1.657, citat mai sus) prevede i o derogare important de la acest principiu, n sensul c nu pot forma

67
A se vedea n acest sens, L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaiile.Vol.II.Contractul, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2009, p. 324-325.
33

obiectul acestui contract bunurile n privina crora vnzarea este interzis ori limitat prin lege sau prin
convenie ori testament.
Prohibiia poate fi: absolut, viznd bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt
inalienabile; relativ, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vndute-cumprate, dar numai
de ctre anumite persoane sau numai n anumite condiii.
Noiunea de bunuri inalienabile nu trebuie s fie confundat cu aceea de bunuri scoase din circuitul
civil. Unele bunuri sunt inalienabile (deci nu pot forma obiectul unui contract de vnzare), dar nu sunt
scoase din circuitul civil pentru c pot forma obiectul altor acte juridice civile, cum ar fi locaiunea,
comodatul, antrepriza etc. n sensul propriu-zis al cuvntului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile
care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor juridice
(aa-numitele lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa mrii sau din rul curgtor
68
etc.).
16.1. Legea (art. 861 C.civ.) declar inalienabile (imprescriptibile i insesizabile) bunurile proprietate
public. Constituie obiect exclusiv al proprietii publice bogiile de interes public ale subsolului, spaiul
aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele
naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic.
Celelalte bunuri care aparin statului ori unitilor administrativ-teritoriale fac parte, dup caz, din domeniul
public sau din domeniul privat al acestora, ns numai dac au fost, la rndul lor, dobndite prin unul dintre
modurile prevzute de lege (art. 859 C.civ.). Bunurile proprietate public fac parte din domeniul public
naional, judeean sau, dup caz, local (art. 860 C.civ.).
n condiiile legii bunurile proprietate public pot fi date n administrare (regiilor autonome,
prefecturilor, autoritilor administraiei publice centrale i locale, altor instituii publice de interes naional,
judeean sau local) sau pot fi concesionate ori nchiriate prin licitaie public (art. 136 alin.4 din
Constituie; art. 15-16 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia;
vezi i art.123 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001, art. 866 i urm. C.civ.), dar nu pot fi
nstrinate-dobndite (de exemplu, prin vnzare) ct timp fac parte din domeniul public
69
.
Menionm c terenurile i alte bunuri din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-
teritoriale - ct timp, prin schimbarea destinaiei, nu sunt trecute n domeniul public - sunt supuse
dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art.44 alin.2 din Constituie, art.123 din
Legea nr.215/2001). n caz de nstrinare se aplic, prin urmare, dispoziiile prevzute pentru contractul de
vnzare, n msura n care prin legea special nu se prevede altfel. De exemplu, n privina bunurilor din
domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale trebuie s fie respectate, sub sanciunea nulitii
absolute, prevederile Legii administraiei publice locale nr.215/2001, care sunt de ordine public.
16.2. Un alt caz de inalienabilitate, dar numai temporar, a fost prevzut de art.32 din Legea nr.18/1991
(republicat n 1998): terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 i art.43 nu poate fi nstrinat prin acte
ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii,
sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. n articolele la care se fcea trimitere este vorba
de terenurile cu privire la care, n terminologia legii, s-a constituit (nu reconstituit) dreptul de

68
Apele cu potenial energetic valorificabil sau acelea ce pot fi folosite n interes public fac parte din domeniul
public (art.136 din Constituie).
69
Dac bunurile proprietate public sunt scoase din paza i administrarea organelor statului i date n
administrarea regiilor ori instituiilor publice, ele nu i pierd apartenena la domeniul public, fiind transmis numai
dreptul de exploatare, deoarece dreptul de proprietate public este un drept absolut i exclusiv, nesusceptibil de
dezmembrare (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.152/1994, n Jurisprudena CSJ, 1994, p.350). Precizm, de asemenea, c fac
parte din domeniul public nu numai bunurile declarate ca atare expres de lege, dar i bunurile din patrimoniul statului
sau unitilor administrativ-teritoriale care sunt de uz sau interes public, de exemplu, tablourile din muzee publice,
crile i manuscrisele din biblioteci sau arhive publice etc. Dup cum s-a hotrt, n principiu, toate bunurile afectate
folosinei publice fac parte din domeniul public (dec. nr. 152/1994 cit. supra p.349).
34

proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor persoane prevzute
de lege. Art. 32 din Legea nr. 18/1991 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011.
Tot temporar a fost i inalienabilitatea prevzut de art.9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea
situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului. Este vorba de
apartamentele care nu s-au restituit n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora i care puteau fi
cumprate de chiriaii titulari de contract de ncheiere a apartamentelor n cauz, dar cu interdicia
nstrinrii timp de 10 ani de la data cumprrii (indiferent de plata integral sau n rate a preului). i art. 9
din Legea nr. 112/1995 a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011.
Interdiciile au vizat, evident, numai nstrinarea prin acte ntre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu i
transmisiunile prin motenire legal sau testamentar
70
.
16.3. Derogarea relativ de la principiul liberei circulaii a bunurilor este prevzut de lege n privina
bunurilor care constituie monopolul statului i care pot fi vndute, respectiv cumprate, n condiiile
prevzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baz de licen (de exemplu, tutun,
arme, stupefiante etc.). n acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat
ca regii autonome i societi comerciale prevede: Statul i poate rezerva activiti economice pe care s
le desfoare n mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum i modul lor de
administrare, se stabilesc prin legi speciale (art.40 i Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de
stat).
n sfrit, exist bunuri care, din motive de ordine public sau economico-social, pot fi cumprate
numai cu respectarea unor prevederi legale speciale. Amintim n acest sens: armele, muniiile i materialele
explozive (Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i al muniiilor; Normele metodologice de aplicare a
Legii nr.295/2004, aprobate prin HG nr.130/2005; Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive;
Legea nr.116/1997 pentru ratificarea Conveniei europene cu privire la controlul achiziionrii i deinerii
armelor de foc de ctre particulari, adoptat la Strasbourg la 28 iunie 1978), produsele i substanele
stupefiante (Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor stupefiante
i psihotrope), produsele i substanele toxice (Legea nr.360/2003 privind regimul substanelor i
preparatelor chimice periculoase).
Nici metalele preioase i pietrele preioase nu sunt declarate inalienabile, putnd fi deinute i
nstrinate-dobndite, legea prevznd numai anumite limitri, mai ales n legtur cu operaiunile avnd ca
obiect aceste bunuri
71
.
16.4. n sfrit, precizm c, n principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil prin voina omului
72

(de exemplu, clauza contractual sau testamentar prin care se interzice vnzarea bunului cumprat, donat,
lsat legat etc.), ntruct o asemenea clauz (pactum de non alienando) contravine principiului liberei
circulaii a bunurilor (consacrat de art. 12 alin. 1 C.civ.) i, mai ales, principiului potrivit cruia proprietarul
dispune n mod exclusiv (absolut i perpetuu) de bunul su (art.555 C.civ.). Dreptul de proprietate (care
include i dreptul de dispoziie juridic) este garantat, n limitele prevzute de lege, de Constituie (art.44).

70
n practica judiciar s-a decis c dispoziia art.9 din Legea nr.112/1995 fiind prohibitiv, este de strict
interpretare att cu privire la persoanele crora li se aplic, ct i cu privire la operaiunile juridice la care se refer.
Ca urmare, interdiciile opereaz numai pentru nstrinarea locuinei, iar nu i pentru constituireaa, n favoarea unui
ter, a unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate, cu caracter temporar, cum este uzufructul. De asemenea,
interdicia opereaz numai pentru nstrinarea intenionat de chiriaul cumprtor, prin acte ntre vii, iar nu i pentru
dobndirea bunului de ctre motenitorii si i pentru actele de nstrinare ale acestora, dup decesul chiriaului
cumprtor (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.5499/2004, n Buletinul Casaiei nr.3/2005, p.33-34.).
71
Vz. OUG nr. 190/2000 privind regimul metalelor preioase i pietrelor preioase n Romnia.
72
Dup cum s-a hotrt anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, interdicia nstrinrii chiar pe o durat
limitat, nlturnd dreptul de dispoziie a proprietarului, nu poate fi instituit dect prin lege organic. CC, dec.
nr.6/1992, n Jurisprudena CC 1992-1997, p.123.
35

Potrivit art. 627 alin. 1 C.civ. Prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns
numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s
curg de la data dobndirii bunului. Rezult c inalienabilitatea convenional poate fi recunoscut
valabil numai dac sunt ndeplinite n mod cumulativ dou condiii: a) caracterul temporar; b) interesul
serios i legitim.
a) n ceea ce privete caracterul temporar, legiuitorul a urmrit s realizeze un echilibru ntre principiul
liberei circulaii a bunurilor i principiul libertii de voin. Durata maxim a clauzei voluntare de
inalienabilitate este de 49 de ani, iar depirea acestui termen atrage nulitatea clauzei. n cazul unui
contract de vnzare, termenul ncepe s curg de la data dobndirii dreptului de proprietate de ctre
cumprtor, ceea ce nseamn c trebuie analizat de la caz la caz momentul la care cumprtorul
dobndete proprietatea (la data ncheierii contractului, la data individualizrii bunurilor de gen, la data
prevzut n contract pentru transferul dreptului de proprietate etc.).
b) n ceea ce privete interesul serios i legitim, acesta poate consta n garantarea executrii unei
obligaii (de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter etc.) sau alt interes (de exemplu,
interdicia nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui). De asemenea, dac vnztorul
nstrineaz doar nuda proprietate asupra unui bun (pstrndu-i dreptul de uzufruct), el are interesul serios
i legitim de a-l pstra pe cumprtor ca nud proprietar pentru a nu se expune dificultilor posibile din
partea unui nud proprietar subdobnditor.
Art. 627 alin. 2 C.civ. dispune c dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o
impune. De exemplu, cumprtorul are nevoie urgent de bani pentru efectuarea unei intervenii
chirurgicale costisitoare pentru el sau pentru un membru al familiei sale i nu dispune de sursele financiare
necesare.
Dac nu sunt ndeplinite condiiile de validitate prevzute de lege, sanciunea este nulitatea clauzei de
inalienabilitate. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract de vnzare atrage nulitatea
ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros (aadar, i
n cazul contractului de vnzare), caracterul determinant al clauzei se prezum, pn la proba contrar. Ne
aflm n faa unei prezumii relative. Dac cel interesat va face dovada c o astfel de clauz nu a avut un
caracter determinat, sanciunea nulitii va afecta doar clauza de inalienabilitate, iar restul contractului de
vnzare rmne valabil.
Potrivit art. 627 alin. 4 C.civ. Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil. Textul
de lege are n vedere: i) contractele translative de proprietate, dar care, din diverse motive, presupun
amnarea transmiterii dreptului de proprietate la un moment ulterior ncheierii contractului; ii) pactul de
opiune privind contractul de vnzare (art. 1.668 C.civ.); iii) promisiunea de vnzare i promisiunea de
cumprare (art. 60
1
din Legea nr. 71/2011).
16.4.1. Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate
prevzute de lege, dac este cazul. Dac actul de nstrinare n care s-a prevzut clauza de inalienabilitate
are ca obiect un bun imobil, aceast clauz va fi notat n cartea funciar. Astfel, potrivit art. 902 alin. 2
pct. 8 C.civ. este supus notrii interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept
nscris. n cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor, regulile prevzute pentru
dobndirea proprietii prin posesia de bun-credin. Potrivit art. 936 C.civ., cu excepia cazurilor
prevzute de lege, posesia de bun-credin a bunului mobil asigur opozabilitatea fa de teri a actelor
juridice constitutive sau translative de drepturi reale. Art. 938 alin. 1 C.civ. dispune c este de bun-
credin posesorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de
36

proprietar a nstrintorului. Rezult c dac dobnditorul unui bun mobil a cunoscut, pe orice cale, c
bunul pe care l-a dobndit era supus unei clauze de inalienabilitate, nu va putea s pretind dobndirea
proprietii asupra acelui bun prin posesia de bun-credin.
16.4.2. Sanciuni pentru nclcarea clauzei de inalienabilitate. S presupunem c A, n calitate de
donator (pe care Codul civil l intituleaz aici nstrintor), doneaz o cas lui B (numit de Codul civil
dobnditor), iar n contractul de donaie se stipuleaz c B nu poate nstrina casa pn la mplinirea vrstei
de 30 de ani. n cazul n care clauza de inalienabilitate este valabil, dar cu nerespectarea ei bunul este
vndut lui C, nstrintorul A poate cere: a) rezoluiunea contractului ncheiat ntre nstrintor (A) i
dobnditor (B) pentru nerespectarea obligaiei de a nu nstrina bunul; b) anularea actului de vnzare
subsecvent ncheiat ntre B i C cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate. Legiuitorul a prevzut acest
drept de opiune pentru A ntruct n anumite cazuri el are interesul s cear desfiinarea contractului pe
care l-a ncheiat cu B (cu consecina ntoarcerii bunului n patrimoniul lui A), iar alteori are interesul s
menin bunul n patrimoniul dobnditorului B (i n aceast situaie solicit anularea contractului de
vnzare ncheiat ntre B i C).
n privina rezoluiunii, trebuie menionat c A se poate adresa instanei de judecat n temeiul art. 1.549
alin. 1 C.civ. (putnd solicita i daune-interese), dar are i dreptul de a emite o declaraie unilateral de
rezoluiune n cazurile prevzute de art. 1.552 C.civ. ori de a beneficia de efectele unui pact comisoriu
expres, dac sunt ndeplinite condiiile art. 1.553 C.civ. n oricare dintre cele 3 situaii, dac se obine
rezoluiunea contractului, nu se mai pune problema anulrii contractului subsecvent ntruct acesta va fi
desfiinat potrivit adagiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
n privina anulrii actului de vnzare subsecvent ncheiat ntre B i C cu nerespectarea clauzei de
inalienabilitate, precizm c sanciunea este nulitatea relativ a actului. De asemenea, nulitatea contractului
de vnzare ncheiat poate fi invocat i de terul n favoarea cruia s-a stipulat clauza de inalienabilitate
(Codul civil are n vedere, de exemplu, situaia n care n cuprinsul unui contract de vnzare s-a prevzut c
dreptul de proprietate se va strmuta n patrimoniul cumprtorului Y la mplinirea unui termen suspensiv,
iar vnztorul X are obligaia s nu nstrineze bunul altei persoane; vnztorul X i ncalc aceast
obligaie i vinde bunul unei alte persoane Z; Y, beneficiarul clauzei de inalienabilitate, care este ter fa
de contractul ncheiat ntre X i Z, poate cere anularea contractului de vnzare ncheiat ntre acetia cu
nclcarea clauzei de inalienabilitate).
Mai precizm i faptul c nendeplinirea condiiilor de opozabilitate cu privire la clauza de
inalienabilitate nu l lipsete pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-
interese proprietarului care nu se conformeaz acestei obligaii (art.628 alin.5 C.civ.). Aceast prevedere
legal se explic prin aceea c o clauz de inalienabilitate produce efecte ntre beneficiarul acesteia i cel
inut s respecte clauza independent de ndeplinirea formalitilor de publicitate.
17. Bunul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor (existen
actual sau viitoare). A doua condiie pe care trebuie s o ndeplineasc bunul vndut este aceea ca bunul s
existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor.
17.1. Dac prile au avut n vedere un bun individual determinat existent, dar acel bun era pierit total n
momentul ncheierii contractului (sau nici n-a existat n realitate), vnzarea este lovit de nulitate relativ
(art.1.659 teza I C.civ.), ntruct obligaia vnztorului este lipsit de obiect, ceea ce antreneaz i lipsa
cauzei obligaiei cumprtorului. Apreciem c nulitatea este relativ deoarece norma juridic urmrete
ocrotirea unui interes individual, respectiv protecia cumprtorului i a avnzilor si cauz (art. 1.248
C.civ.).
Dac bunul exista n momentul ncheierii contractului, dar pierise numai n parte, cumprtorul care nu
cunotea acest fapt n momentul vnzrii poate cere fie anularea vnzrii, fie reducerea corespunztoare a
37

preului (art.1.659 teza a II-a C.civ.). Alegerea fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv (de exemplu,
anularea contractului, dei partea pierit este nensemnat sau cele dou sau mai multe bunuri cumprate,
chiar la un pre global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de traciune). n principiu,
cumprtorul poate solicita anularea contractului atunci cnd executarea parial nu poate duce la realizarea
scopului pentru care a neles s cumpere.
n cazul n care cumprtorul cunotea la data vnzrii c bunul pierise n parte nu are dreptul nici s
cear anularea vnzrii i nici reducerea preului; n acest caz, preul a fost stabilit innd seama de
configuraia bunului vndut, n deplin cunotin de cauz, iar cumprtorul nu are niciun motiv s susin
c s-ar fi aflat n eroare cu privire la vreun fapt esenial la ncheierea contractului.
17.2. Vnzarea este valabil dac are ca obiect un bun viitor (res futura), care nu exist n momentul
ncheierii contractului, dar poate exista n viitor (de exemplu, bunul ce se va confeciona, o construcie
viitoare, o recolt viitoare). Dintre bunurile viitoare, numai motenirea nedeschis (viitoare) nu poate
forma obiectul unui contract (art. 956 C.civ.).
Dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n
care bunul s-a realizat. Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit
destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul (de exemplu, o plantaie de porumb poate fi recoltat
atunci cnd este verde pentru a servi drept hran animalelor sau poate fi ngrijit pn cnd se recolteaz
tiuleii de porumb). n privina construciilor, sunt aplicabile dispoziiile corespunztoare n materie de
carte funciar. Aceasta nseamn c sunt aplicabile prevederile art. 898 pct. 1 C.civ., potrivit cu care
nscrierea provizorie n cartea funciar se va putea cere dac dreptul real privete o construcie viitoare; n
cazul nscrierii provizorii avnd ca obiect o construcie viitoare, justificarea acesteia se face n condiiile
legii.
n cazul vnzrii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exist la data ncheierii contractului,
cumprtorul dobndete proprietatea la momentul individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute.
Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se realizeaz, contractul nu produce niciun efect. Aadar,
riscul nerealizrii bunului viitor este suportat de ctre vnztor, care nu va fi ndreptit s primeasc preul.
n cazul n care nerealizarea bunului viitor este determinat de culpa vnztorului, el este inut s plteasc
daune-interese (culpa vnztorului ar consta, n cazul unei recolte viitoare de gru n aceea c nu a prestat
lucrrile adecvate dezvoltrii i proteciei plantelor, potrivit normelor agrotehnice i stipulaiilor
contractuale - de exemplu, nu a prestat lucrrile de erbicidare, fertilizare, irigaii, protecie mpotriva
duntorilor etc.).
Este posibil ca riscul nerealizrii bunului viitor s fie asumat de ctre cumprtor, situaie n care el
rmne obligat la plata preului, contractul avnd caracter aleatoriu (de exemplu, n luna martie se vinde
grul de pe cele 10 ha care aparin vnztorului, iar cumprtorul i asum riscul nerealizrii, n tot sau n
parte, a grului care urmeaz s se recolteze n luna iulie; dac n luna mai grul este distrus integral de
grindin, vnztorul are dreptul s primeasc preul convenit cu cumprtorul, iar dac deja a primit preul,
are dreptul s l pstreze).
Cnd bunul se realizeaz numai parial, cumprtorul are alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii, fie
de a pretinde reducerea corespunztoare a preului. Aceeai soluie se aplic i atunci cnd genul limitat s-a
realizat numai parial i, din acest motiv, vnztorul nu poate individualiza ntreaga cantitate de bunuri
prevzut n contract. Rezoluiunea vnzrii poate fi dispus de instana de judecat, care urmeaz s
aprecieze dac exercitarea opiunii de ctre cumprtor nu este abuziv. Nu excludem posibilitatea
declarrii unilaterale a rezoluiunii, conform art. 1.550 i 1.552 C.civ. dac sunt ndeplinite condiiile
rezoluiunii unilaterale. Dac nerealizarea parial a bunului sau, dup caz, a genului limitat a fost
determinat de culpa vnztorului, acesta este inut s plteasc daune-interese.
38

18. O alt condiie este ca bunul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil, ca la orice
contract. Art. 1.226 alin.2 C.civ. prevede c, sub sanciunea nulitii absolute, obiectul obligaiei trebuie s
fie determinat sau cel puin determinabil i licit. Tot astfel, art. 1.227 C.civ. dispune c un contract este
valabil chiar dac, la momentul ncheierii sale, una dintre pri se afl n imposibilitate de a-i executa
obligaia, afar de cazul n care prin lege se prevede altfel.

II. Preul. Condiii.

19. Enumerarea condiiilor. Preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s constea ntr-o
sum de bani; s fie determinat sau determinabil; s fie sincer i serios.
20. Preul s constea ntr-o sum de bani. Stabilirea preului sub forma unei sume de bani este de
esena vnzrii. Dac nstrinarea unui bun se face nu n schimbul unei sume de bani, ci n schimbul unui
alt bun, pentru stingerea unei obligaii sau n schimbul unei alte prestaii, contractul nu mai poate fi
calificat vnzare, ci un schimb (art. 1.763-1.765 C.civ.), o dare n plat (art. 1.492 C.civ.) sau alt contract,
eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat drept vnzare contractul prin care proprietatea unui
bun se strmut n schimbul ntreinerii nstrintorului. Obligaia de ntreinere pe care i-o asum
dobnditorul bunului este o obligaie de a face, care nu echivaleaz cu un pre; n acest caz ne aflm n
prezena unui contract de ntreinere, reglementat de art. 2.254 i urm. C.civ.. Tot astfel, dac drept
contraechivalent al bunului transmis s-a stipulat o prestaie periodic n bani, dar care se pltete pn la
moartea creditorului (nstrintorului), contractul nu mai este vnzare, ci rent viager (reglementat de art.
2.242 i urm. C.civ.).
21. Preul s fie determinat sau determinabil. Preul este determinat (art. 1.660 alin.2 C.civ.) dac
cuantumul lui este hotrt de pri n momentul ncheierii contractului. Determinarea preului nu presupune
stabilirea modalitii de plat (de exemplu, printr-o singur prestaie sau n rate) ori a termenului plii,
aceste elemente urmnd a fi determinate - n lips de stipulaie - potrivit legii.
Este ns posibil ca prile s precizeze n contract numai elementele cu ajutorul crora preul va putea fi
determinat ulterior - cel trziu la data plii (de exemplu, n funcie de calitatea produselor, cursul zilei la
termenul prevzut pentru predarea lucrului, cotaia la burs etc.) i care nu necesit un nou acord de voin
al prilor, n care caz preul este determinabil (art. 1.661 C.civ.).
Preul este determinabil i atunci cnd stabilirea lui este lsat la aprecierea uneia sau mai multor
persoane desemnate potrivit acordului prilor. Atunci cnd preul urmeaz s fie determinat de un ter,
acesta trebuie s acioneze n mod corect, diligent i echidistant.
Atunci cnd persoanele astfel desemnate nu determin preul n termenul stabilit de pri sau, n lips, n
termen de 6 luni de la ncheierea contractului, la cererea prii interesate, preedintele judectoriei de la
locul ncheierii contractului va desemna, de urgen, n camera de consiliu, prin ncheiere definitiv, un
expert pentru determinarea preului. Remuneraia expertului se pltete n cote egale de ctre pri. Preul
stabilit de terul desemnat de pri sau de expertul desemnat de instan face parte din contractul de vnzare
de la ncheierea lui i este obligatoriu att pentru pri, ct i pentru instan.
Dac preul nu a fost determinat n termen de un an de la ncheierea contractului, vnzarea este nul,
afar de cazul n care prile au convenit un alt mod de determinare a preului.
Exist unele situaii n care prile nu au prevzut n contract preul, dar cu toate acestea contractul este
valabil, Codul civil prevznd elementele ce vor fi luate n considerare pentru determinarea preului.
Astfel :
a) Preul vnzrii este suficient determinat dac poate fi stabilit potrivit mprejurrilor;
39

b) Cnd contractul are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c
prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor;
c) n lips de stipulaie contrar, vnzarea unor bunuri al cror pre este stabilit pe piee organizate este
presupus a se fi ncheiat pentru preul mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai
apropiat de locul ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare, se ine seama de ultima zi
lucrtoare.
d) Atunci cnd, potrivit contractului, preul se determin prin raportare la un factor de referin, iar
acest factor nu exist, a ncetat s mai existe ori nu mai este accesibil, el se nlocuiete, n absena unei
convenii contrare, cu factorul de referin cel mai apropiat.
e) Dac un contract ncheiat ntre profesioniti nu stabilete preul i nici nu indic o modalitate pentru
a-l determina, se presupune c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit n domeniul
respectiv pentru aceleai prestaii realizate n condiii comparabile sau, n lipsa unui asemenea pre, un
pre rezonabil.
n cazurile n care exist preuri legale obligatorii
73
, prile trebuie s se conformeze (de exemplu, n
cazul vnzrii de locuine construite din fondurile statului conform Legii nr. 85/1992), respectiv se
subnelege c prile au avut n vedere preul legal (deci este determinat), chiar dac contractul nu conine
precizri n aceast privin, cci numai conveniile legal fcute au putere obligatorie ntre pri (art. 1.270
alin. 1 C.civ.). Dac prile au stabilit un alt pre, acesta se nlocuiete de drept cu cel legal, iar dac
contractul a fost executat cu plata unui alt pre diferena urmeaz s fie pltit (vnztorul avnd o aciune
contractual n acest scop), respectiv restituit n temeiul art. 1.341 i urm. C.civ. (plat nedatorat).
Dac prile au prevzut un pre legal care ns s-a modificat n timpul executrii contractului,
modificarea de pre se aplic de la data indicat n actul normativ sau, n lipsa unei atare prevederi, cu
ncepere de la data actului normativ, care este de imediat aplicare.
22. Preul s fie sincer i serios. Pentru ca preul s existe, el trebuie s fie sincer i serios.
22.1. Prin pre sincer se nelege un pre real, pe care prile s-l fi stabilit nu n mod fictiv, fr intenia
de a fi pltit, ci n scopul de a fi cerut i pltit n realitate. Preul este fictiv, cnd din intenia prilor
(exprimat n actul secret) rezult c nu este datorat.
n cazul n care preul este fictiv (simulat), contractul este anulabil ca vnzare (art. 1.665 alin. 1 C.civ.),
dar dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului - deci numai preul, nu i contractul n ntregime
este fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donaie deghizat (deghizare total), dac vnztorul a
avut intenia de a face o liberalitate i dac sunt ndeplinite toate condiiile cerute pentru validitatea
donaiei. n ceea ce privete forma, art. 1.011 alin. 2 C.civ. prevede c donaiile deghizate nu sunt supuse
formei autentice cerute ad validitatem.
Dac simulaia const numai n deghizarea parial a preului, dar fr ca preul s devin derizoriu,
contractul este valabil ca vnzare, devenind aplicabile regulile simulaiei i cele fiscale (deghizarea parial
se face, de regul, pentru fraudarea fiscului).
22.2. Preul trebuie s fie serios (art.1.660 alin. 2 C.civ.), adic s nu fie derizoriu (infim), att de
disproporionat n raport de valoarea bunului vndut nct este evident c prile nu au dorit s consimt la
o vnzare. Dac preul este derizoriu (simbolic), el nu poate constitui obiectul obligaiei cumprtorului i
deci o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea
fiind o chestiune de fapt, este lsat la aprecierea instanei.

73
n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri n caz de penurie de produse
(pentru a-i proteja pe cumprtori) sau n perioade de supraproducie (pentru a-i proteja pe productori) ori pe
considerente de politic social sau monetar.
40

i n cazul preului derizoriu contractul este anulabil ca vnzare, dar poate subzista ca donaie (nu
deghizat, ci direct, fiindc nu exist act secret), dac s-a ncheiat cu intenia de a face o liberalitate i cu
respectarea condiiilor de fond i de form prevzute pentru donaii.
22.3. Dac preul este sincer i serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vnzare este, n principiu,
valabil, chiar dac preul este mult inferior (sau superior) valorii reale a bunului vndut, ntruct prile sunt
libere s determine preul sub (sau peste) valoarea bunului, iar echivalena este relativ, fiind raportat nu
numai la valoarea bunului vndut, dar i la subiectivismul prilor, de exemplu, datorit raporturilor de
rudenie.
n legtur cu caracterul serios al preului, n practica judiciar
74
, s-a decis c, dei inferior valorii bunului,
preul nu poate fi caracterizat ca neserios dac, raportat la ansamblul clauzelor convenite i la calitatea
prilor, el apare ca o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor, elemente care se apreciaz la data
ncheierii conveniei, cu excluderea eventualelor nenelegeri ulterioare intervenite ntre pri. n concret, s-
a reinut c vnzarea-cumprarea unui apartament ncheiat n 1995, la preul de 5 milioane lei, a fost
perfectat la iniiativa vnztoarei (reclamant n proces) i n considerarea calitii de nepoat de frate a
cumprtoarei, cu rezerva dreptului de abitaie i de a culege fructele unei pri din bunul vndut, toate
complinite cu obligaia de sprijin material asumat de cumprtoare
75
.











74
A se vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 1783/2000, reprodus, cu not aprobativ, de P. Perju, op. cit., p. 181-182.
75
Pentru o situaie asemntoare, a se vedea i Curtea de Apel Ploieti, s. civ., dec. nr. 1103/1999, n Studia
Universitatis Babe-Bolyai, nr. 2/2000, p. 96.