IncapacitTi de a vinde si de a cumpra

soTii nu pot ncheia ntre ei contracte de vnzare-cumprare (art. 1307 C.

civ.) prin
instituirea acestei incapacitTi se urmreste asigurarea unei triple protecTii: a
intereselor
soTului donator, n cazul unei vnzri simulate; a intereselor mostenitorilor
rezervatari sau
care beneficiaz de raportul donaTiilor, de asemenea n cazul unei vnzri
simulate; a intereselor creditorilor soTului vnztor. Nerespectarea acestei
incapacitTi este sancTionat
cu nulitatea relativ.
tutorii nu pot ncheia contracte de vnzare-cumprare cu persoanele aflate
sub
tutela lor, pn cnd autoritatea tutelar nu a dat tutorelui descrcare pentru
gestiunea sa
(art. 1308 pct.1 C. civ. coroborat cu art. 128 din C. fam.). Nerespectarea acestei
incapacitTi este sancTionat cu nulitatea relativ.
b) IncapacitTi de a cumpra
mandatarii, legali sau convenTionali, nu pot cumpra bunurile pe care au
fost
mputerniciTi s le vnd (art. 1308 pct. 2 C. civ.) incapacitatea are drept scop
evitarea
ntrunirii de ctre una si aceeasi persoan a dublei calitTi: de vnztor si de
cumprtor,
contrarietatea intereselor fiind evident si acTionnd n defavoarea vnztorului.
Nu
trebuie ns ignorat faptul c legislaTia noastr cunoaste instituTia actului cu sine
nsusi, a
crui validitate este recunoscut n condiTiile n care mandantul cunoaste si
aprob
condiTiile n care urmeaz a se ncheia actul juridic. SancTiunea care intervine n
cazul
ignorrii acestei incapacitTi este nulitatea relativ.
administratorii bunurilor statului sau ale unitTilor administrativ
teritoriale nu pot
cumpra bunurile pe care le administreaz (art. 1308 pct. 3 C. civ.) ncheierea
contractului de vnzare-cumprare cu neobservarea acestei incapacitTi este
sancTionat cu
nulitatea relativ.
funcTionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitTilor
administrativ-teritoriale care se vnd prin intermediul lor (art. 1308 pct. 4 C.
civ.) n
ipoteza n care bunurile sunt destinate vnzrii, iar preTurile sunt stabilite de ctre
legiuitor, funcTionarul nedispunnd de vreo putere discreTionar n ceea ce
priveste
stabilirea condiTiilor vnzrii, apreciem c incapacitTile prevzute de art. 1308
pct. 3 si 4
nu se mai justific. Nerespectarea acestei incapacitTi atrage nulitatea relativ a
convenTiei.
judectorii, procurorii sau avocaTii nu pot cumpra drepturi litigioase care
sunt de
competenTa curTii de apel n a crei circumscripTie si exercit funcTia,
respectiv profesia
(art. 1309 C. civ.). Interpretarea teleologic a dispoziTiei art. 1309 C. civ. conduce
la
concluzia c n cazul judectorilor de la nalta Curte de CasaTie si JustiTie,
precum si a
procurorilor de la Parchetul de pe lng nalta Curte de CasaTie si JustiTie,
interdicTia se
extinde pe ntreg teritoriul Trii. n cazul nerespectrii incapacitTii instituite prin
art. 1309
C. civ., contractul este lovit de nulitate absolut.
executorii judectoresti nu pot dobndi, direct sau prin persoane interpuse,
pentru ei
sau pentru alTii, bunurile ce au fcut obiectul activitTii de executare silit (art.
43, L.
188/2000 privind pe executorii judectoresti). SancTiunea aplicabil n cazul
nesocotirii ei
va fi nulitatea absolut.
persoanele insolvabile nu pot cumpra bunurile imobile care se vnd prin
licitaTie
public (art. 507 alin. 2 si 497 alin 4 C. proc. civ.). SancTiunea aplicabil este
nulitatea
relativ, incapacitatea fiind dictat de necesitatea protejrii unor interese
particulare.
cetTenii strini si apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor din
Romnia dect numai n condiTiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea
European
si din alte tratate internaTionale la care Romnia este parte, pe baz de
reciprocitate, n
condiTiile prevzute prin lege organic (art. 44 alin. 2 din ConstituTia revizuit).
Calitatea
10
de cetTean strin sau de apatrid se apreciaz n funcTie de momentul ncheierii
contractului; prin urmare, incapacitatea va exista dac cumprtorul a avut
cetTenia
romn, dar nu o mai avea n momentul contractrii ori dac o dobndeste ulterior
ncheierii contractului. Contractul de vnzare-cumprare va fi nul absolut n cazul
nerespectrii acestei incapacitTi, datorit caracterului general al interesului
protejat prin
reglementarea acestei incapacitTi speciale. De asemenea, L. nr. 247/2005 prevede
n art. 3
din Titlul X c CetTenii strini si apatrizii [...] pot dobndi dreptul de
proprietate asupra
terenurilor n Romnia n condiTiile prevzute de legea special, indicnd astfel n
mod
clar c cetTenii strini si apatrizii vor putea dobndi acest drept, sub condiTia
ndeplinirii anumitor criterii. O prim serie de criterii circumscrise posibilitTii
dobndirii
dreptului de proprietate asupra terenurilor, att n condiTiile aderrii Romniei la
Uniunea
European, ct si n cazul ncheierii unor tratate internaTionale au fost prevzute n
L. nr.
312 din 10 noiembrie 2005, privind dobndirea dreptului de proprietate privat
asupra
terenurilor de ctre cetTenii strini si apatrizi, precum si de ctre persoanele
juridice
strine. Acest act normativ va intra n vigoare la data aderrii Trii noastre la
Uniunea
European. Din conTinutul art. 1 al L. nr. 312/2005 rezult c n obiectul su de
reglementare sunt incluse att actele juridice inter vivos prin intermediul crora s-
ar putea
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, ct si cele mortis causa (ntruct
prin
alin. 2 se prevede inaplicabilitatea dispoziTiilor legii pentru mostenirea legal, per
a
contrario ele vor fi aplicabile mostenirii testamentare). n privinTa cetTenilor
oricrui stat
membru al Uniunii Europene sau al SpaTiului Economic European si apatrizilor,
L. nr.
312/2005 introduce o distincTie n funcTie de scopul n care este achiziTionat
terenul. Dac
terenul va fi dobndit pentru resedinTe secundare, atunci cetTeanul unui stat
membru
nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat
membru
poate ncheia un astfel de act la mplinirea unui termen de cinci ani de la data
aderrii
Romniei la Uniunea European (art. 4). n caz contrar, termenul va fi de sapte
ani, legea
fcnd referire pentru aceast ipotez la terenuri agricole, pduri si terenuri
forestiere
(alin. 1 al art. 5). n plus, nu se mai face referire la calitatea de nerezident,
domiciliul fiind
de asemenea indiferent. Un regim special este destinat de L. nr. 312/2005
fermierilor.
Conform art. 5 alin. 4, aceste persoane vor putea dobndi dreptul de proprietate
asupra
terenurilor agricole, pdurilor si terenurilor forestiere n aceleasi condiTii cu cele
aplicabile
cetTenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European, dac
ndeplinesc
urmtoarele condiTii: desfsoar activitTi independente art. 5 alin. 1; sunt fie
cetTeni ai
statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care si stabilesc
resedinTa
n Romnia, fie apatrizi cu domiciliul n Romnia art. 5 alin. 2 lit. a si b. Dovada
calitTii
de fermier care desfsoar activitTi independente se face cu documente
emise/eliberate de
autoritTile competente din statul membru sau de provenienT, iar pentru apatrizii
cu
domiciliul n Romnia cu atestatul eliberat, n acest sens, de ctre Ministerul
Agriculturii,
Pdurilor si Dezvoltrii Rurale art. 5 alin. 3. Fermierii cetTeni strini si apatrizi
care
dobndesc proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor si a terenurilor
forestiere prin
efectele L. nr. 312/2005 au obligaTia de a nu schimba destinaTia acestora pentru o
perioad
de sapte ani (alin. 5 al art. 5). n privinTa cetTenilor strini si apatrizilor care
aparTin
statelor terTe, singura noutate adus de Legea nr. 312/2005 se refer la faptul c
acestia nu
vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiTii mai
favorabile dect
cele aplicabile cetTeanului unui stat membru (alin. 2 al art. 6).
11
persoanele juridice strine nu pot dobndi n proprietate terenuri n Romnia.
ntruct
ConstituTia revizuit nu cuprinde nici o dispoziTie referitoare la persoanele
juridice strine,
am considerat c n privinTa lor au fost aplicabile dispoziTiile L. nr. 54/1998.
SancTiunea
care intervenea n cazul nerespectrii acestei incapacitTi era nulitatea absolut a
contractului de vnzare-cumprare. L. nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului
de
proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetTenii strini si apatrizi, precum
si de
ctre persoanele juridice strine dispune c de la momentul aderrii Romniei la
Uniunea
European persoanele juridice constituite n conformitate cu legislaTia unui stat
membru
pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare ntr-un
termen
de cinci ani (art. 4). Persoana juridic trebuie s fie nerezident, adic s nu
deTin nici un
sediu secundar n Romnia (art. 2 lit. c). n cazul n care dobndirea are orice alt
scop,
termenul calculat de la data aderrii Romniei la Uniunea European este de sapte
ani.
persoanele fizice sau persoane juridice strine nu pot cumpra certificate
de
proprietate (art. 22, L. 58/1991 privind privatizarea). Incapacitatea vizeaz numai
certificatele de proprietate, nu si acTiunile dobndite n urma depunerii
certificatelor la
societTile comerciale privatizate. Nerespectarea acestei incapacitTi se
sancTioneaz cu
nulitatea absolut.
persoanele fizice nu pot cumpra locuinTe construite din fondurile statului
dect
dac ndeplinesc calitatea de chirias (art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990
privind
vnzarea de locuinTe construite din fondurile statului ctre populaTie). Conform
dispoziTiilor legale, locuinTele construite din fondurile statului si ocupate de
chiriasi se
puteau vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitTilor specializate n
vnzarea
locuinTelor. Contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu o persoan care nu avea
calitatea
de chirias era lovit de nulitate. DispoziTii asemntoare sunt ntlnite n L. nr.
85/1992
privind vnzarea de locuinTe si spaTii cu alt destinaTie construite din fondurile
statului si
din fondurile unitTilor economice sau bugetare de stat si n L. nr. 112/1995 pentru
reglementarea situaTiei juridice a unor imobile cu destinaTia de locuinTe, trecute n
proprietatea statului.
_ ConsimTmntul prTilor consimTmntul reprezint exteriorizarea hotrrii
de a
ncheia un act juridic civil si constituie o condiTie de fond, esenTial, de validitate
si
general a actului juridic civil. Valabilitatea consimTmntului presupune
ndeplinirea
cumulativ a urmtoarelor condiTii: s provin de la o persoan cu
discernmnt; s fie
exprimat cu intenTia de a produce efecte juridice; s fie exteriorizat; s nu fie
afectat de
vreun viciu de consimTmnt. Materia contractului de vnzare cumprare implic
analiza
efectelor pe care le produce n plan juridic promisiunea unilateral (de vnzare ori
de
cumprare) sau bilateral (de vnzare-cumprare), existenTa unui pact de
preferinT sau a
unui drept de preempTiune.