Sie

Standarde Internaionale de Evaluare
Ediia a asea 2003

International
Valuation Standards
Committee
Ediia a asea 2003
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare
International Valuation Standards Committee
12 Great George Street
Londra
Regatul Unit SW1P 3 AD
Copyright2003 International Valuation Standards Committee
Toate drepturile rezervate.
Nici un fragment din aceast publicaie nu poate fi reprodus, stocat ntr-un
sistem de recuperare a informaiilor sau transmis sub orice form sau prin
orice mijloace electronice, mecanice, fotocopiere, nregistrare sau de alt
natur, fr permisiunea prealabil, n scris, a Comitetului pentru Standarde
Internaionale de Evaluare, 12 Great George Street, Londra SW1P 3 AD,
Regatul Unit, Internet: http://www.ivsc.org.
The 6
th
edition of International Valuation Standards (2003) is translated
by Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) with the
permission of the International Valuation Standards Committee (IVSC), which
holds the copyright.
The approved text of the 6
th
edition of International Valuation Standards
(2003) is that published by IVSC in the English language. For information on
obtaining a copy, please visit the IVSC, web site, http://www.ivsc.org; email
on ivsc@ivsc.org; or fax +44 1442 879306.
Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a 6-a (2003), au fost traduse de
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) cu permisiunea
Comitetului pentru Standardele Internaionale de Evaluare (IVSC), care
deine dreptul exclusiv (copyright).
Textul aprobat al Standardelor Internaionale de Evaluare, ediia
a 6-a (2003), este cel publicat de IVSC n limba englez. Pentru
informaii referitoare la obinerea unei copii, v rugm s accesai
web site-ul IVSC, http://www.ivsc.org; email: ivsc@ivsc.org;
fax: +44 1442 879306.
ISBN 973-0-03254-8
ii
iii
Ediia a asea 2003
010233, Bucureti sector 1 Tel.: 021/315.65.05; 315.65.64
Calea Plevnei nr. 4648 Fax: 021/311.13.40
http://www.anevar.ro
Comenzi la:
ANEVAR
Calea Plevnei nr. 4648
Sector 1, Bucureti
Cod potal: 010233

E-mail: anevar@anevar.ro
iroval@anevar.ro

Fax: 021/311.13.40
021/311.27.82
Versiune electronic realizat de
INVEL-Multimedia din cadrul
SC MAVI SERPICO TRADE SRL

Str. Fabrica de Chibrituri nr. 24-26
sector 5, Bucureti
E-mail: invel_multimedia@pcnet.ro

Tel./Fax: 021/430.35.42
iv
www.invel_multimedia.ro

Adobe, the Adobe logo, and Reader are either registered trademarks or trademarks

of Adobe Systems Incorporated inthe United States and/or other countries.

v
Mulumiri
Ediia a asea a Standardelor Internaionale de Evaluare a fost
elaborat de o echip de redactori condus de Michael R. Milgrim, cu
doctoratul obinut n Statele Unite ale Americii. Michael a fost asistat
de John Rich, MA, FRICS (Regatul Unit) i Ray Westwood, LFAPI,
(Australia). Consiliul de Conducere al IVSC este profund ndatorat
echipei de redactori nu numai pentru efortul imens depus pentru
publicarea acestei ediii ntr-un timp att de scurt, ci i pentru aportul
personal pe care l-au adus la elaborarea standardelor de evaluare i de
practic n evaluare care au sporit calitatea i utilitatea acestei ediii.
Muli alii au contribuit la dezvoltarea Standardelor Internaionale de
Evaluare. Membri ai Consiliului de Conducere, ai Comitetului pentru
Standarde i ai Grupurilor de Experi au oferit, voluntar, o parte din
timpul i din cunotinele lor pentru pregtirea standardelor. IVSC este,
de asemenea, recunosctor multor persoane i organizaii care au rspuns
la invitaia de a comenta versiunile preliminare, asigurndu-se astfel de
faptul c variantele finale reflect cerinele pieei internaionale.
Contribuii financiare
IVSC mulumete pentru contribuiile financiare la elaborarea
Standardelor IVSC, primite de la urmtoarele organizaii:
American Appraisal Associates
American Society
of Appraisers
Appraisal Institute of Canada
Appraisal Institute, US
ATIS Real Weatheralls
Australian Property Institute
CB Richard Ellis, trading as
CB Hillier Parker in the UK
Chesterton
China Appraisal Society
Cushman
& Wakefield Healey & Baker
DTZ Debenham Tie Leung Ltd.
Hongkong Land
Insignia Richard Ellis Ltd.
Institut Franais de lExpertise
Immobilire
Jones Lang LaSalle
King Sturge & Co.
Knight Frank
Land Securities
Lend Lease Real Estate
Investments
The National Association of
Romanian Valuers
PricewaterhouseCoopers
The Royal Institution of
Chartered Surveyors
Verband deutscher
Hypothekenbanken e.V.
(Association of German
Mortgage Banks)
vii
BIROU INTERNAIONAL
Londra SW1P 3AD
Regatul Unit
Tel/Fax: 44 1442 879306
E-mail: ivsc@ivsc.org
Internet: http://www.ivsc.org
30 aprilie 2003
Sunt ncntat s v prezint a asea ediie a Standardelor
Internaionale de Evaluare. Aceasta este ediia final care
ncheie Proiectul de Standarde IVSC. Proiectul s-a desfurat
timp de trei ani, ntre 2000 i 2002, i are ca obiectiv pregtirea
de ctre ISVC a unui set de standarde complete i practice
pentru facilitarea tranzaciilor internaionale care implic
proprieti i care contribuie la stabilitatea financiar intern i
internaional.
Ediia a asea reprezint o variant mbuntit a ediiei din
2001: proiectele de expunere au evoluat la stadiul de finalitate,
comentariile primite au consolidat i mbuntit standardele de
evaluare/de practic n evaluare existente; i au fost introduse
noi materiale. Au fost introduse cteva modificri editoriale
deoarece ncercm s facem standardele ct mai accesibile
pentru utilizator. Am urmat exemplul stabilit prin Standardele
Internaionale de Contabilitate i am introdus conceptul de
subliniere cu litere ngroate. Principiile de baz din carte
sunt acum scrise cu litere ngroate pentru a le diferenia de
elaborarea i instruciunile din plan secundar. Suntem ngrijorai
c pe plan internaional exist tendina ca anumite jurisdicii s
priveasc standardele de practic n evaluare ca opionale. Este
totui foarte clar c dei anumite poriuni de text din Standarde,
Standarde de Aplicaii n Evaluare i din Standarde de Practic
n Evaluare (GN) sunt subliniate cu litere ngroate, ntreg
documentul este obligatoriu i orice evaluare elaborat conform
IVS trebuie s respecte toate componentele acestuia.
Cu toate c am ajuns la finalul Proiectului Standardelor munca
unui elaborator de standarde nu este niciodat complet.
Rmn foarte multe de fcut. Unul dintre obiectivele IVSC
este convergena standardelor naionale de evaluare ntr-un
singur set de standarde globale de nalt calitate. Pentru a lucra
n sensul obiectivelor stabilite, IVSC a creat un nou Comitet
pentru departamentul Standarde pentru a sftui Consiliul de
Conducere. Una dintre atribuiile Comitetului pentru Standarde
este s colaboreze mult mai strns cu elaboratorii de standarde
naionale de evaluare i cu organizaiile regionale de evaluatori
astfel nct agendele acestora s se armonizeze i s se reduc
gradual diferenele existente n cadrul standardelor.
IVSC s-a mai angajat s elaboreze Standarde Internaionale de
Evaluare care susin prezentarea informaiilor elaborat de alte
organizaii internaionale. Anul 2005 este o prioritate pentru
comunitatea financiar i de afaceri din multe ri. Aceasta este
bineneles data pn la care multe ri vor fi adoptat Standardele
Internaionale de Contabilitate. Standardele Internaionale de
Contabilitate solicit un singur set de Standarde Internaionale
de Evaluare pentru evaluarea corect a activelor raportate
n situaiile financiare. Exist multe indicii c profesiile din
domeniile contabilitate i audit financiar vor necesita evaluri
conform Standardelor Internaionale de Evaluare, pentru
aplicarea corect i riguroas a Standardelor Internaionale de
Contabilitate i pentru comparabilitate internaional.
IVSC urmrete activitatea Comitetului de la Basel pentru
Supervizarea Activitilor Bancare n eforturile sale de a
introduce noi cerine internaionale de baz pentru bnci i alte
instituii financiare. Importana proprietii ca garanie pentru
mprumuturi face ca armonizarea deplin a standardelor de
evaluare s fie foarte dorit.
Standardele Internaionale de Contabilitate din Sectorul Public
sunt din ce n ce mai apreciate peste tot n lume. nc o dat
IVSC colaboreaz foarte strns cu Comitetul Sectorului Public
al Federaiei Internaionale a Contabililor (IFAC PSC) care
elaboreaz aceste standarde. IVSC a avut satisfacia s observe
c au fost fcute trimiteri la Standardele Internaionale de
Evaluare n instruciunile publicate de ctre IFAC PSC, n aprilie
2002, pentru asistarea entitilor din sectorul public n tranziia
de la sistemul de contabilitate care nregistreaz veniturile i
viii
cheltuielile la ncasarea lor la contabilitatea de angajamente, n
care veniturile i cheltuielile sunt recunoscute n momentul n
care se produc.
Pe parcursul derulrii elaborrii lor, Standardele Internaionale
de Evaluare, Standardele Internaionale de Aplicaii n Evaluare
i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare au fost
supuse unui proces de revizuire i au fost introduse mai multe
modificri. Consiliul de Conducere al IVSC anticipeaz acum
o perioad de stabilitate pentru Standardele Internaionale
de Evaluare dei, n continuare, se va gndi la modificrile
solicitate. Aceast ediie menioneaz modificrile ulterioare
ale Standardelor Internaionale de Evaluare care rezult n urma
Proiectului de mbuntire IASB, dar instruciunile suplimentare
vor fi cerute n momentul n care sunt finalizate. IVSC ateapt
cu interes rezultatul activitii Grupului de Reevaluare IASB.
Consiliul de Conducere va continua s rspund la cererile de
pia pentru noi recomandri. Domeniile care sunt n prezent
n curs de elaborare includ evaluarea proprietilor specializate
generatoare de afaceri, evaluarea n scopuri de conversie
mobiliar i a industriilor extractive, evaluarea pentru baze de
impozitare i evaluarea pentru raportarea financiar a activelor
din sectorul public.
Pentru a fi informat cu privire la orice modificri actuale sau
propuse ale Standardelor Internaionale de Evaluare, IVSC a
introdus un serviciu de abonament. V ncurajez s v abonai
(prin intermediul website-ului IVSC) pentru a v asigura c
primii toate notificrile cu privire la modificrile, versiunile
preliminare, noi standarde i copii ale Buletinului IVSC. V rog
s profitai de acest serviciu.
Cu stim,
John Edge, FRICS
Preedinte, Comitetul pentru Standarde Internaionale de
Evaluare
ix
Prefa la ediia romn
Standardele Internaionale de Evaluare reprezint rezultatul eforturilor
a sute de evaluatori profesioniti din ntreaga lume, care au reuit
s sintetizeze toate aspectele relevante, teoretice i metodologice,
necesare pentru realizarea unor procese de evaluare credibile pentru
toate tipurile de proprieti.
Ca membru n conducerea Comitetului pentru Standardele Internaionale
de Evaluare (IVSC), Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia
(ANEVAR) a participat n mod activ la elaborarea, revizuirea i
redactarea Standardelor Internaionale de Evaluare. Acestea au un grad
de generalizare ridicat i acoper prevederile Standardelor regionale
din Europa, America i Asia.
Traducerea i editarea n limba romn a Standardelor Internaionale
de Evaluare reprezint un moment important pentru activitatea
profesional a celor peste 5.000 de membri ai ANEVAR, acetia avnd
la dispoziie un set complet de standarde coerente i consecvente cu
Standardele Internaionale de Contabilitate i care reflect cea mai
bun practic internaional n domeniul evalurii n domeniul tuturor
tipurilor de proprieti.
ANEVAR a adoptat Standardele Internaionale de Evaluare ca baz
pentru Standardele ANEVAR, ncepnd cu data de 01 ianuarie 2004,
urmnd ca specialitii din IROVAL s elaboreze un ghid privind
nelegerea i aplicarea unor aspecte prezentate n mod sintetic n
Standarde i/sau specifice legislaiei europene i romneti.
Standardele Internaionale de Evaluare reprezint suportul tiinific i
metodologic fundamental pentru perfecionarea pregtirii profesionale a
evaluatorilor profesioniti i pentru apropierea i unificarea conceptelor,
principiilor i metodelor de evaluare utilizate n practica evalurii din
Romnia, de ctre membrii diferitelor asociaii profesionale.
n acelai timp, beneficiarii rapoartelor de evaluare, respectiv
investitorii, instituiile financiare, organismele Administraiei centrale
i locale, instanele judectoreti i publicul larg, au la dispoziie un
cadru de referin pentru a ti cum s formuleze cerinele fa de
elaboratorii rapoartelor de evaluare, n ce privete tipul de valoare pe
care l solicit, coninutul minim al raportului de evaluare, metodele i
procedurile de evaluare i alte aspecte relevante.
xi
Standarde Internaionale de Evaluare, Ediia a 6-a
Fiind o ediie din anul 2003, considerm c aceste standarde pot contribui
n mod direct, la eliminarea din practica unor evaluatori a unor abordri
vetuste, cu caracter de uzane ca i a unor abordri de natur administrativ,
care au avut numai un caracter temporar i limitat.
Pe aceast cale, Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia mulumete
Comitetului pentru Standardele Internaionale de Evaluare (IVSC) autorul
i editorul culegerii originale de Standarde, care a permis traducerea i
editarea n limba romn a acestor Standarde, de ctre ANEVAR.
Coordonarea traducerii i redactrii acestei cri a fost realizat de
ctre Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL, prin dr. ec.
Sorin V. Stan, ing. Liliana Oltean i ec. Daniela Moldoveanu.
Traducerea acestor Standarde a fost aprobat de Consiliul tiinific al IROVAL.
Traducerea lucrrii a fost realizat de un colectiv mai larg, din care au fcut
parte firma de traducere autorizat ABC Traduction S.R.L., precum i
membrii ANEVAR ing. Doru Puiu Tiberiu, ing. Narcis Gorea, ing. Sorana
Crian MAA, lect. dr. ec. ing. Cristian Bnacu, ec. Manuela Stnescu, ec.
Viorel Apostol.
Verificri intermediare ale traducerii au fost realizate de un colectiv de
specialiti, membri ANEVAR, din care enumerm: ing. Adrian Crivii
MAA, conf. dr. ec. Ion Anghel MAA, lect. drd. Anamaria Ciobanu.
Dr. ec. Sorin V. Stan, ing. Gheorghe Bdescu MAA i prof. univ. dr.
Alexandru Gheorghiu - preedintele Consiliului tiinific al IROVAL au
verificat n final traducerea integral, asigurnd astfel coerena termenilor
i a exprimrii.
Suntem contieni c, din cauza complexitii i dificultii de traducere n
limba romn a unor noiuni i expresii economice, specifice economiilor
dezvoltate, nu au fost gsite ntotdeauna cele mai bune formule de
exprimare. n ediiile viitoare, cu sprijinul cititorilor crora le solicitm
s ne semnaleze eventualele lor nenelegeri, vor fi nlturate posibilele
imperfeciuni de exprimare.
Sperm ca traducerea i editarea acestor Standarde s reprezinte nceputul
unei etape de aliniere total a practicilor de evaluare ale membrilor
ANEVAR i ale altor evaluatori profesioniti, membri ai altor asociaii
profesionale la practicile de evaluare recunoscute pe plan mondial.
Octombrie 2003
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia
xii
Modificri ale IVS ediia a asea (2003) fa de IVS
2001
Aceast seciune ofer o prezentare general a modificrilor majore
care au fost introduse n ediia a asea a Standardelor Internaionale de
Evaluare. Datorit naturii dinamice a profesiunii de evaluare, versiunea
scris a Standardelor, fie n englez sau n traducere, are o durat scurt
de timp. Cititorii sunt sftuii s consulte website-ul IVSC pentru a
obine informaii cu privire la proiectele i instruciunile IVSC curente
pentru obinerea celei mai actuale versiuni a Standardelor. Principalele
modificri ale ediiei a asea a IVS (2003) includ introducerea unui
al treilea Standard, Raportarea Evalurii (publicat ca un proiect de
mbuntire la Standardul Internaional de Practic n Evaluare n
IVS 2001). IVA 1, Evaluare pentru Raportarea financiar (versiune
preli minar n IVS 2001) a fost mult revizuit i este publicat ca
document n versiune final. Dup expunerea pe website-ul IVSC,
au fost publi ca te trei noi Standarde Internaionale pentru Practic n
Evaluare ca documente n versiune final: GN 5, Evaluarea bunurilor
mobile, GN 10, Evaluarea proprietilor agricole i GN 11, Verificarea
evalurilor. Alte dou Standarde Internaionale de Practic n Evaluare,
care au fost publicate ca Proiecte de Expunere n IVS 2001, apar ca
documente finale n a asea ediie: GN 8, Costul de nlocuire net i
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat (GN 9 a aprut ca ED
GN 10 n IVS 2001). Formatul Standardelor Internaionale pentru
Practic n Evalua re a fost modificat i anumite poriuni de text din
seciunile Instruciuni au fost subliniate cu litere ngroate. (Sublinierea
cu litere ngroate tre bu ie s atrag atenia cititorului asupra punctelor
importante, ns toate prevederile din Standardele Internaionale de
Evaluare, din Stan dardele Internaionale pentru Practic n Evaluare i
din Standardele Internaio nale pentru Aplicaii n Evaluare au aceeai
importan i respectarea principiilor i procedurilor elaborate n ntreg
documentul este obliga torie). Comentariile IVSC, iniial concepute
pentru a rs pund e aspecte lor imediate, sunt acum publicate pe website-
ul IVSC. Unul dintre Co men tariile anterioare, Evaluarea n pieele
n dezvoltare, se adreseaz practicilor de evaluare din multe zone
ale lumii, unde funcionarea i capitalizarea pieelor financiare sunt
activiti mult mai recente. A fost inclus n IVS 2003 sub forma unui
Studiu Internaional de Evaluare.
IVS 1, s-a adugat paragraful 3.4; paragrafele 4.1.1 i 4.1.2 sunt noi;
paragrafele 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 i 4.7 au fost eliminate; seciunea 5 a
xiii
fost reorganizat (punctele din seciunea 5 ale IVS 1 i IVS 2 sunt
prezentate acum n aceeai ordine); paragraful 8.1 a fost revizuit.
IVS 2, paragraful 4.2 este nou; paragrafele 4.3, 4.4, 4.5 i 4.6 au fost
eliminate; seciunea 5 a fost reorganizat (punctele din seciunea
5 ale IVS 1 i IVS 2 sunt prezentate acum n aceeai ordine);
paragraful 8.1 a fost revizuit.
IVS 3, seciunile 1, 2 i 7 din fostul Proiect de mbuntire a
Standardului de Practic n Evaluare au fost scurtate; seciunea 5
a fost revizuit n mare parte; seciunea 6 i paragrafele 3.5, 3.6,
4.1, 7.2 i 8.2 sunt noi; paragrafele 4.2 i de la 7.3 la 7.7 din fostul
Proiect de mbuntire a Standardului de Practic n Evaluare au
fost eliminate.
Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare
IVA 1, IVA 1 abordeaz acum activele din sectorul privat. Noul IVA
3 (care va fi emis n al doilea trimestru al anului 2003 ca Proiect de
Expunere) va aborda activele din sectorul public acolo unde tratarea
lor pentru raportarea financiar este diferit de cea pentru bunurile
din sectorul privat. Cerinele de raportare au devenit subiectul IVS
3 (la care se face referire n paragrafele 5.5, 7.1 i 8.1) i orice
comentariu asupra acestora a fost scos din IVA 1. A fost introdus un
numr de definiii suplimentare n seciunea 3 (paragrafele 3.3, 3.12
i de la 3.14 la 3.21). Definiiile au fost grupate n dou categorii:
definiii IVS i definiii IAS. Paragrafele 4.2, 5.4 i 5.6 sunt noi.
Seciunea 5 a fost reorganizat i ase sub-paragrafe de la paragraful
6.3 au fost trecute la Anexa A. Paragrafele 6.2.5.4, de la 6.2.6 la
6.2.9, de la 6.4.3 la 6.4.6, 7.1 i 7.2 sunt, de asemenea, noi.
Cnd raporteaz evalurile proprietilor specializate, folosind
metodologia costului de nlocuire net, IVSC nu mai promoveaz
valoarea de utilizare existent a terenului pentru raportarea
financiar. Mai degrab trebuie raportat valoarea pe pia a
terenului (paragrafele 3.2 i 5.3). Aceste modificri au fost introduse
de ctre IASB n timp ce proprietile nchiriate pe termen lung, n
viitor pot fi calificate pentru evaluare ca investiii imobiliare. IVA
1 (paragraful 6.3.5) indic modificrile propuse, care vor intra n
vigoare ncepnd cu Ianuarie 2005, chiar dac IASB ncurajeaz
punerea lor n aplicare mult mai devreme. Au fost introduse unele
explicaii ale testrii activelor pentru depreciere (paragraful 6.4.4).
IVSC se consult cu IASB cu privire la ipotezele adecvate ce
trebuie fcute, cnd se evalueaz proprieti ocupate de proprietar.
Cteva seciuni ale Anexei A au fost actualizate sau revizuite (A3.2,
A3.3, A4.2, A4.3, A5.4, A6.22, A6.23, A6.24.2, A6.3, A6.3.2, i
xiv
A6.3.4.1). Paragrafele A6.6.1-A6.6.4 au fost scoase din IVA 1.
n paragraful A6.7 sunt tratate activele financiare. Un nou arbore
decizional a fost adugat la Anexa C pentru a ghida evaluatorii spre
baza corect de evaluare conform IAS 16, Imobilizri corporale i
IAS 40, Investiii imobiliare.
IVA 2, paragrafele 5.3, 5.8 i 8.1. acum fac trimitere la IVS 3.
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare
Toate notele indicative au fost reduse la un format de ase
componente. n seciunea 5 pri ale textului au fost scrise cu litere
ngroate (a se vedea cele de mai jos).
GN 1, Paragrafele 4.1 i 5.16 sunt noi. Paragrafele 5.6, 5.10, 5.11,
5.13.5, 5.22.2, 5.22.7, 5.24, 5.24.2 i 5.25 au suferit modificri
minore. Paragrafele 5.12.5.1 i 5.15.5.2. au fost eliminate.
GN 2, Paragraful 1.6 este nou, iar paragraful 4.3 a fost actualizat.
Paragrafele 5.3, 5.5 i 5.8 au suferit modificri minore. Paragrafele
5.11 i 5.12 au fost eliminate.
GN 3, 4, 6 i 7 nu au fost revizuite.
GN 5, 10 i 11 sunt noi.
GN 8 a fost revizuit n mare msur pentru a asigura compatibilitatea
cu IVA 1. Cteva definiii au fost revizuite i altele cteva au fost
adugate la seciunea 3 (paragrafele 3.1, 3.2, 3.4, 3.5, 3.8 i 3.9).
Paragrafele 4.1, 4.1.1 i 5.4 au fost revizuite. Paragrafele 4.1.3, 5.3,
5.6, 5.9 sunt noi.
GN 9 (GN 10 din IVS 2001) a fost redenumit Analiza fluxului de
numerar actualizat pentru evalurile bazate pe informaii de pia
i din afara pieei. Cele trei paragrafe ale seciunii 1 au suferit
modificri minore. Paragraful 2.3 a fost eliminat. Trei definiii
au fost revzute (paragrafele 3.2, 3.5 i 3.6). Seciunea 5 a fost
revizuit pe larg, n special paragrafele 5.1, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.8
i 5.9.
xv
Comentarii
Comentariile IVSC au fost concepute pentru a rspunde problemelor
imediate. n consecin, acestea au fost iniial eliminate din
Standarde i sunt publicate pe website-ul IVSC.
Studiu Internaional de Evaluare
Evaluarea n pieele n dezvoltare a aprut n IVS 2001 sub form
de comentariu. Datorit relevanei sale n practic, n multe zone
ale lumii unde funcionarea i capitalizarea pieelor financiare
reprezint dezvoltri recente, lucrarea a fost reinut ca o anex la a
asea ediie a IVS (2003).
Glosarul reflect modificrile fcute n cadrul definiiilor coninute n
diferitele componente ale documentului i cuprinde termenii introdui
n noile Standarde Internaionale de Practic n Evaluare.
Indexul conine un numr mai mare de trimiteri.
xvi
CUPRINS
Introducere
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare 3
Introducere 3
Membri 4
Realizri ale IVSC 5
Sediul central 5
Actul Constitutiv al IVSC 6
Standardelele Internaionale de Evaluare 17
Obiective i arie de aplicabilitate 17
Prezentarea Standardelor Internaionale 19
Structura Standardelor 23
Datele adoptrii Standardelor 27
Concepte i principii generale de evaluare
Introducere 31
Conceptul de teren i conceptul de proprietate 31
Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ 33
Pre, cost, pia i valoare 35
Valoarea de pia 38
Cea mai bun utilizare 39
Utilitatea 40
Alte concepte importante 43
Abordri n evaluare 44
Rezumat 47
Cod Deontologic
Introducere 51
Arie de aplicabilitate 51
Definiii 51
Etic 54
Competen 56
Prezentarea informaiilor 58
Raportarea valorilor 59
xvii
Tipuri de proprietate
Introducere 63
Proprietatea imobiliar 63
Bunuri mobile 70
ntreprinderi (afaceri) 73
Active financiare 77
Standarde Internaionale de Evaluare (IVS)
Introducere la IVS 1, 2 i 3 87
IVS 1 Valoarea de pia baz de evaluare 95
IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia 109
IVS 3 Raportarea evalurii 123
Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare (IVA)
IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar 135
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului 185
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare (GN)
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare 199
GN 2 Evaluarea pentru nchiriere/leasing 223
GN 3 Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor 237
GN 4 Evaluarea activelor necorporale 245
GN 5 Evaluarea bunurilor mobile 259
GN 6 Evaluarea ntreprinderii 273
GN 7 Consideraii privind substanele periculoase
i toxice n cadrul evalurii 299
GN 8 Costul de nlocuire net 309
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat
pentru evaluarea de pia sau n afara pieei 321
GN 10 Evaluarea proprietilor agricole 331
GN 11 Verificarea evalurii 339
Evaluarea n pieele n dezvoltare 347
Glosar de termeni 359
Index 471
xviii
Introducere
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) 3
Introducere 3
Membri 4
Realizri ale IVSC 5
Sediul central 5
Actul Constitutiv al IVSC 6
Standardele Internaionale de Evaluare 17
Obiective i arie de aplicabilitate 17
Prezentarea Standardelor Internaionale 19
Structura Standardelor 23
I
n
t
r
o
d
u
c
e
r
e
3
Introducere
Ritmul rapid al schimbrilor economice din anii 70 a contribuit
la sporirea recunoaterii date de participanii pe pia referitoare la
importana evalurii proprietii n mod profesional. Ritmul rapid
de globalizare a pieelor investiionale a accentuat necesitatea
unor standarde recunoscute pe plan internaional pentru evaluarea
proprietii. Devenise evident c, fr existena unor standarde de
evaluare recunoscute pe plan internaional, probabilitatea de apariie
a confuziilor era ridicat. Diferenele de puncte de vedere ntre
organizaiile profesionale naionale n domeniul evalurii pot conduce
la dezacorduri involuntare. Ca rspuns la aceasta situaie, membrii unei
comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) i
reprezentani ai organismelor din domeniul evalurii din Statele Unite
au demarat un dialog, spre sfritul anilor 70, care a dus la nfiinarea, n
anul 1981 a Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare a
Activelor (TIAVSC). n anul 1994, Comitetul i-a schimbat denumirea,
iar n prezent este cunoscut sub denumirea Comitetul pentru Standarde
Internaionale de Evaluare (IVSC). IVSC este o asociaie non profit
fiind format din organizaii profesionale n domeniul evalurii la nivel
mondial care sunt unite printr-un singur act constitutiv. Obiectivele
IVSC sunt alctuite din dou pri:
s elaboreze i s publice, n interesul public, standarde pentru
eva luarea proprietii i s promoveze adoptarea lor la nivel global;
i
s armonizeze standardele de evaluare printre rile
1
lumii,
s identifice i s dezvluie, pe msur ce apar, diferenele n
interpretarea i/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare.
IVSC recunoate diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate
evalurile proprietii, i anume: utilizarea evalurilor la ntocmirea
situaiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea
mprumuturilor garantate de o proprietate (garanii, gajuri, ipoteci),
realizarea tranzaciilor care implic transferul dreptului de proprietate,
soluionarea litigiilor i stabilirea taxelor. De asemenea, IVSC public
Standarde de Practic n Evaluare care se refer la tratarea anumitor
probleme specifice evalurii precum i la aplicarea Standardelor n
situaii specifice, care apar n acordarea de consultan n diferite
domenii de activitate.
1
n acest document, cuvntul ri sau state are acelai neles cu cel folosit de Organizaia
Naiunilor Unite, care recunosc i se refer la membri si ca ri (state), respectiv comuniti
organizate politic, care au un guvern propriu i ocup un teritoriu suveran.
Introducere
n mod deosebit, IVSC a urmrit ca Standardele Internaionale de
Evaluare (IVS) s fie recunoscute n standardele de contabilitate
precum i n alte standarde de raportare, astfel nct evaluatorii s
cunoasc ce li se solicit din partea standardelor altor discipline.
IVSC a realizat cinci revizuiri ale Standardelor Internaionale de
Evaluare, care au fost publicate n anii 1985, 1994/97, 2000, 2001
i 2003. Evoluia acestor Standarde atest importana pe care IVSC
o acord faptului c schimbarea este inevitabil i continu, chiar i
atunci cnd este gradual i abia perceptibil. Perfecionarea continu
a Standardelor de evaluare reflect angajamentul IVSC de a asigura c
definiiile i cerinele evalurii sunt actualizate permanent, n funcie de
evoluiile pe plan mondial.
Membri
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare a devenit cu
adevrat o organizaie internaional, att n ceea ce privete misiunea
sa, ct i membrii si. Comitetul, care a fost infiinat de 20 de asociaii
profesionale naionale, s-a dezvoltat permanent, ajungnd ca, pn n
anul 2001 s cuprind 36 asociaii profesionale naionale ce au statutul
de membru deplin. n plus, unsprezece ri au statutul de observator,
iar trei ri sunt reprezentate de corespondeni. Asociaiile membre
din aceste ri subscriu la obiectivele IVSC n domeniul evalurii i
trebuie s aib un numr suficient de membri capabili s elaboreze
lucrri de evaluare conform Standardelor. Asociaiile membre sprijin
Standar dele publicate de IVSC i depun eforturi pentru recunoaterea
Standar delor n rile lor.
Asociaiile membre sunt ncurajate s informeze IVSC cu privire la orice
divergene semnificative ntre standardele naionale i internaionale,
astfel nct acestea s fie comunicate comunitii internaionale. IVSC
admite c evaluatorii trebuie s i desfoare activitatea n mod legal,
n conformitate cu prevederile legale i cu reglementrile specifice
rilor n care i desfoar activitatea. Asociaiile membre, att n
baza statutului lor, ct i voluntar, coopereaz cu autoritile locale de
control i reglementare i cu alte organizaii profesionale pentru a se
asigura c evalurile respect prevederile Standardelor Internaionale
de Evaluare, elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul rilor n care
activeaz, aceste asociaii naionale joac un rol educativ i consultativ
n ceea ce privete standardele de evaluare.
Membri 4
5
Realizri ale IVSC
IVSC este o organizaie non-guvernamentala (ONG), membr a
Naiunilor Unite, n mai 1985 fiindu-i acordat statutul Roster n
cadrul Consiliului Economic i Social al Naiunilor Unite. IVSC
lucreaz n cooperare cu rile membre meninnd legtura cu ageniile
internaionale, cum ar fi: Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare
Economic (OECD), Banca Mondial, Fondul Monetar Internaional
(FMI), Organizaia Mondial a Comerului (WTO), Comisia Uniunii
Europene, Banca pentru Reglementri Internaionale (BIS). De
asemenea, IVSC menine o relaie strns cu organismele de elaborare
a standardelor cum ar fi Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Contabilitate (IASB), Federaia Internaional a Contabililor (IFAC)
i Organizaia Internaional a Comisiilor pentru Valori Mobiliare
(IOSCO).
IVSC furnizeaz profesiei contabile recomadri i consiliere referitoare
la evaluare, urmrete s coordoneze standardele sale i programele de
lucru cu cele ale disciplinelor nrudite, n interesul public i coopereaz
cu organismele internaionale pentru elaborarea i promulgarea de noi
standarde.
Sediul central
Sediul internaional al IVSC se afl situat n Londra:
London
United Kingdom SW1P3AD
Tel.: 44 1442 879306
Fax: 44 1442 879306
Biroul financiar situat n Chicago, Statele Unite, rspunde de aspectele
financiare ale activitii IVSC. Informaii suplimentare despre Comitet
i continua dezvoltare a Standardelor de evaluare pot fi obinute prin
accesarea adresei de Internet a IVSC: http://www.ivsc.org/.
Persoanele de conducere ale IVSC, sunt selectate cu atenie din rndul
reprezentanilor desemnai de asociaiile naionale membre, din care
acetia fac parte. Un nou preedinte este ales la doi ani. IVSC este
condus de un Consiliu de Conducere din care fac parte membrii alei
Realizri ale IVSC
cu drepturi depline, preedintele, doi vicepreedini i preedintele
anterior. Consiliul de Conducere deleag responsabilitatea revizuirii
standardelor i elaborarea de noi proiecte ctre Comitetul pentru
Standarde al IVSC. Membrii Comitetului pentru Standarde provin din
domenii de activitate diverse. n selecia membrilor Comitetului pentru
Standarde, Consiliul de Conducere urmrete s constituie un grup de
personae, avndu-se n vedere obinerea celei mai bune combinaii
de abiliti tehnice i experien profesional relevant pe pieele
internaionale de afaceri i de proprieti, grup care poate contribui
la dezvoltarea standardelor internaionale de evaluare la un nalt nivel
calitativ. Statutul IVSC expune detaliat cerinele referitoare la membri,
conducere i la activitile organizaiei.
Actul constitutiv al Comitetului pentru Standarde
Internaionale de Evaluare
A fost elaborat n anul 1981 la Melbourne Australia. Prezentul act
constitutiv este rezultatul revizuirii realizate n baza deciziilor adoptate
la Adunrile Generale ale IVSC, inute la data de 16 septembrie 1995
n Quebec Canada; la data de 07 octombrie 1998 n Paris Frana i
la data de 18 septembrie 2002 n Bruxelles Belgia.
1.0 Denumire
Denumirea Comitetului va fi: Comitetul pentru Standarde
Inter naionale de Evaluare (numit n continuare Comitetul).
2.0 Obiective
Obiectivele pentru care Comitetul a fost constituit sunt:
2.1 Dezvoltarea de standarde internaionale de evaluare i raportare
care satisfac cerinele de raportare financiar, cele ale pieelor
internaionale i ale mediului internaional de afaceri;
2.2 Dezvoltarea de standarde internaionale de evaluare i raportare
care satisfac necesitile rilor n dezvoltare i n curs de
industrializare i acordarea de consultan n introducerea i
implementarea acestor standarde;
2.3 Identificarea situaiilor n care standardele naionale difer de
Actul constitutiv al IVSC 6
7
cele internaionale i desfurarea de activiti specifice n scopul
mbuntirii compatibilitii i armonizrii reglemen trilor
specifice fiecrei ri cu standardele internaionale de evaluare.
3.0 Sediul executiv
Sediul executiv al Comitetului va fi situat n locaiile pe care
Comitetul le va stabili periodic, lund n considerare recomandrile
Consiliului de Conducere n aceast privin. Comunicarea
oricrei modificri a locaiei sediului executiv se va face imediat
ctre fiecare ar membr (numit n continuare ar membr) i
reprezentantului su (numit n continuare reprezentant), precum
i reprezentanilor rilor non-membre.
4.0 Membri
4.1 Calitatea de membru al Comitetului va fi acordat asociaiilor,
organizaiilor sau instituiilor naionale organizate n domeniul
evalurii, care reprezint rile lor, ri recunoscute de ctre
Naiunile Unite. Aceste organizaii profesionale trebuie s asigure
Comitetul c:
(i) Recunosc obiectivele care privesc evaluarea activelor;
(ii) Au un numr suficient de membri capabili s conduc astfel
de evaluri;
(iii) Au respectat cerinele formularelor de solicitare n vederea
obinerii statutului de stat membru al Comitetului; i
(iv) Respect n continuare aceste cerine. Calitatea de ar
membr va deveni efectiv dup o perioad de trei (3) ani
n care, anual, se va raporta ctre Consiliul de Conducere,
situaia existent a fiecrei organizaii profesionale i a
membrilor si din cadrul rii respective, inclusiv stadiul n
care se afl standardele naionale n domeniu i armonizarea
acestora cu IVS.
4.2 Asociaiile, organizaiile sau instituiile naionale organizate
n domeniul evalurii, eligibile, vor primi statutul de membru
n Adunarea General Anual prin votul a 2/3 din membrii
Comitetului.
Actul constitutiv al IVSC
4.3 Admiterea altor asociaii, organizaii sau instituii naionale,
organizate n domeniul evalurii din orice ar membr,
reprezentat deja n cadrul Comitetului, va necesita aprobarea
(declaraia oficial de sprijin) din partea asociaiei (lor),
organizaiei (lor) sau instituiei (lor) naionale n domeniul
evalurii, existente la momentul respectiv n cadrul respectivei
ri membre, sau votul a 2/3 din membrii Comitetului.
4.4 Dup admiterea ca membru al Comitetului, o ar membr
va continua s-i menin acest statut atta timp ct respect
condiiile de eligibilitate conform paragrafului 4.1. i continu
s respecte obligaiile financiare anuale fa de Comitet, prin
organizaia profesional reprezentat.
5.0 Reprezentanii rilor membre
n urma admiterii ca membru al Comitetului, fiecare ar membr,
reprezentat prin intermediul organizaiei (lor) sau instituiei (lor)
naionale n domeniul evalurii, existente la momentul respectiv, n
cadrul respectivei ri membre, va nominaliza un reprezentant (cu
un singur asociat) n cadrul Comitetului, prin comunicarea scris
ctre Directorul Executiv, mpreun cu orice modificri ulterioare
ale acestei nominalizari. Reprezentantul poate fi nsoit de asociat
la Adunrile Comitetului, la reuniunile Consiliului de Conducere,
n cadrul cruia reprezentantul are calitatea de membru deplin sau
ales, sau reprezentant al unei ri n dezvoltare. Asociatul va avea
dreptul s ia cuvntul cu ocazia acestor adunri, dar nu va avea
drept de vot.
6.0 Reprezentanii statelor nemembre
6.1 Instituiile care nu ntrunesc criteriile pentru a deveni membru
al Comitetului sau nu au posibilitatea de a ndeplini obligaiile
financiare fa de Comitet, prin votul a 2/3 din membrii
Comitetului, pot s fie reprezentate n cadrul Comitetului de ctre
un observator. Ulterior, observatorului i va fi permis s participe
la Adunrile Comitetului i la lucrrile acestuia, dar nu va avea
drept de vot i nu va putea solicita s devin reprezentant al unei
ri membre.
6.2 Corespondeni
Orice ar care nu are o asociaie, organizaie sau instituie naional
n domeniul evalurii, care s ntruneasc criteriile prevzute n
paragraful 4.1, cu votul a 2/3 din membrii Comitetului poate s fie
reprezentat n cadrul Comitetului de ctre un corespondent. Acest
corespondent i va asuma rspunderea de a sprijini formarea unei
asociaii, organizaii sau instituii naionale n domeniul evalurii,
renunnd la funcie dup ce o asociaie, organizaie sau instituie
naional n domeniul evalurii, din ara pe care o reprezint, va
ndeplini condiiile de eligibilitate i va deveni membru n cadrul
Comitetului. Corespondenii vor avea dreptul s ia cuvntul cu
ocazia ntrunirilor Comitetului, dar nu vor avea drept de vot i nu
vor putea solicita s devin reprezentant al unei ri membre.
7.0 Consiliul de Conducere
7.1 Conducerea activitilor Comitetului va fi controlat de un
Con siliu de Conducere. Acest Consiliu de Conducere va fi format
din:
(i) Membri permaneni - reprezentani ai rilor member, al
cror statut iniial de membru permanent a fost aprobat de
Consiliul de Conducere, iar respectiva ar membr i-a
achitat cotizaia anual la zi, corespunztoare statutului de
membru permanent.
(ii) Membri alei - reprezentani ai rilor membre care i-au
asumat n scris, nainte de a fi alei, angajamentul de a achita
cotizaia anual corespunztoare statutului de membru ales,
n timpul n care ocup o funcie oficial n cadrul Consiliului
de Conducere, numai dac sunt ndeplinite urmtoarele
condiii:
a. n fiecare an, numrul maxim de membri alei nu va depi
numrul total, mai puin unul, de membri permaneni
pentru anul respectiv;
b. Unul dintre aceti membri alei va fi reprezentantul unei
ri n dezvoltare, numit n conformitate cu prevederile
paragrafului 14;
c. Numirea fiecrui membru ales, altul dect reprezentantul
unei ri n dezvoltare, a crui numire se realizeaz n
conformitate cu prevederile paragrafului 14, se va face pe
o perioad de (3) trei ani de la data numirii, la expirarea
acestei perioade reprezentantul fiind eligibil pentru
realegere;
d. De la data adoptrii acestei clauze i includerii ei n
Statut, 1/3 din membrii alei, cu excepia reprezentantului
unei ri n dezvoltare, va demisiona n fiecare an pe
parcursul ciclului iniial de 3 ani, calculat ulterior acestei
date, pentru a face posibil ca nlocuirea membrilor alei s
aib loc respectnd fiecare ciclu urmtor de 3 ani. Fiecare
din aceste alegeri va avea loc n Adunarea Consiliului de
Conducere, care se va ine imediat, precednd nceputul
fiecrui an iniial al unor astfel de numiri;
e. Cu cel mult 120 de zile nainte de data acestor Adunri ale
Consiliului de Conducere, Directorul Executiv va solicita
tuturor rilor membre nominalizrile pentru numrul
necesar de membri alei.
Nominalizrile, n scris, cuprinznd angajamentul
prevzut la punctul 7.1 (ii), va fi trimis Directorului
Executiv cu cel mult 60 de zile nainte de data acestor
Adunri ale Consiliului de Conducere.
Dup ce a luat la cunotin cu privire la aceste
nominalizri, Consiliul de Conducere va desemna
num rul necesar de membrii alei pentru a forma o treime
(1/3) din numrul complet de membri alei n cadrul
Consiliului, avnd n vedere prevederile paragrafului 7.1
(ii)(a) cu privire la numrul maxim de membrii alei.
7.2 Consiliul de Conducere include ca persoane (nominal):
(i) Preedintele, numit periodic conform prevederilor
paragra fului 9.
(ii) Cei doi Vicepreedini numii conform prevederilor
paragrafului 10.
(iii) Preedintele anterior celui actual.
7.3 Fiecare membru permanent sau membru ales, reprezentant al
unei ri membre, care are o poziie financiar bun n raport cu
Comitetul va avea dreptul la un vot n cadrul Adunrii Consiliului
de Conducere. n caz de egalitate de voturi la aceste Adunri
Generale ale Consiliului de Conducere, Preedintele va avea votul
decisiv.
7.4 Consiliul de Conducere va pregti strategiile, programele
de lucru, bugetele anuale (inclusiv nivelurile cotizaiilor) i
situaiile financiare pentru a fi aprobate de ctre Comitet; anul
financiar ncepe la data de 01 ianuarie i se ncheie la data de 31
decembrie.
7.5 Consiliul de Conducere va avea responsabilitatea de a propune
anual funcionari superiori competeni pentru Consiliul de
Conducere i Comitet, n conformitate cu prevederile prezentului
Statut i s nainteze aceste nominalizri ctre Comitet pentru
ratificare.
7.6 n fiecare an, Consilul de Conducere va numi un Director
Executiv, conform prevederilor paragrafului 13, i va nainta
aceast nominalizare ctre Comitet pentru ratificare.
7.7 Consiliul de Conducere va constitui un Comitet pentru Standarde
i va numi membrii acestuia n fiecare an, conform prevederilor
paragrafului 11.
7.8 Comitetul pentru Standarde va avea responsabilitatea s elaboreze
i s actualizeze periodic standardele internaionale de evaluare
i s comunice recomandrile sale cu ocazia fiecrei Adunri
Generale a Consiliului de Conducere
7.9 Consiliul de Conducere va fi responsabil cu asigurarea
personalului necesar IVSC, care va include un Director Executiv
i orice alte categorii de personal considerate necesare. La
aprecierea Consiliului de Conducere, unui angajat i poate fi
permis s participe i s ia cuvntul cu ocazia adunrilor IVSC,
dar nu va avea drept de vot.
7.10 Avnd n vedere recomandrile Comitetului pentru Standarde,
Consiliul de Conducere va fundamenta i ulterior va face publice
standarde internaionale de evaluare i publicaii nrudite, numai
dup publicarea proiectelor de expunere ale acestora pentru analiz
i comentarii i dup aprobarea acestora de ctre Comitet.
7.11 Consiliul de Conducere se va ntruni nainte de orice Adunare
General a Comitetului i ori de cte ori este necesar la solicitarea
Preedintelui.
7.12 La orice Adunare a Consiliului de Conducere, ntrunit n
mod legal, un numr minim de cinci membri ai Consiliului de
Conducere va constitui un cvorum (numr minim necesar de
membri pentru ca adunarea s fie statutar constituit).
7.13 La orice Adunare a Consiliului de Conducere, ntrunit n mod
legal, voturile date n baza unei mputerniciri nu vor fi valabile.
8.0 Adunrile Generale
8.1 Adunarea General a Comitetului nu va fi inut mai trziu de data
de 30 noiembrie a fiecrui an, la o dat i ntr-un loc stabilite de
Consiliul de Conducere. Aceast Adunare General va fi denumit
Adunarea General Anual. Toate celelalte Adunri Generale vor
fi denumite Adunri Generale Speciale.
8.2 Adunrile Generale Speciale ale Comitetului pot fi convocate
la orice dat de ctre Directorul Executiv, conform precizrilor
Consiliului de Conducere, n baza solicitrilor scrise a nu mai
puin de 5 reprezentani n Consiliul de Conducere sau a nu mai
puin de 10 reprezentani n cadrul Comitetului.
8.3 Adunrile Generale Speciale se vor desfura la sediul executiv al
Comitetului, dac Consiliul de Conducere nu decide altfel.
8.4 rile membre, prin reprezentanii lor, vor fi anuntae cu 28
de zile nainte de data Adunrii Generale, informarea acestora
cuprinznd i prezentarea general a principalelor probleme ce
vor fi discutate cu ocazia Adunrii Generale.
8.5 La fiecare Adunare General, fiecare ar membr va avea dreptul
la un vot. Un reprezentant al unei ri membre poate numi, n
scris, n baza unei mputerniciri, ca reprezentantul unei alte ri
membre s participe la orice Adunare General i s ia cuvntul i
s voteze n numele su. mputernicirea va fi nregistrat de ctre
Directorul Executiv cu 14 zile nainte de data Adunrii.
8.6 Pentru a fi adoptate, deciziile luate cu ocazia Adunrii
Generale trebuie s ntruneasc o majoritate de 2/3 din voturile
nregistrate.
8.7 Obiectivele Adunrii Generale Anuale vor fi:
(i) Ratificarea Proiectelor de expunere de standarde de evaluare i
de publicaii nrudite, naintate de Consiliul de Conducere;
(ii) Analiza Raportului Anual al Consiliului de Conducere,
Consiliului pentru Standarde i a oricrui alt sub-comitet;
(iii) Analiza i aprobarea situaiilor financiare ale Comitetului
pentru anul anterior i a bugetului de venituri i cheltuieli
pentru anul curent;
(iv) Analiza i aprobarea bugetului i a nivelului cotizaiilor
propuse de Consiliul de Conducere pentru anul urmtor;
(v) Aprobarea numirilor Consiliului de Conducere, inclusiv a
Directorului Executiv;
(vi) Rezolvarea oricror probleme diverse care au fost nregistrate
de ctre Directorul Executiv cu cel puin 14 zile nainte de
data Adunrii Generale.
9.0 Preedintele
9.1 Conform prevederilor paragrafului 9.4, Preedintele va fi ales pe
o perioad de doi ani, care va ncepe de la ncheierea Adunrii
Generale Anuale, n urma creia mandatul Preedintelui n funcie
expir.
9.2 Cu cel mult 180 de zile naintea celei de-a doua Adunri Generale
Anuale, prezidat de Preedintele n funciune, Directorul
Executiv va solicita tuturor rilor membre nominalizri pentru
viitorul Preedinte. Nominalizrile, n form scris, vor fi
transmise Directorului Executiv cu cel mult 120 de zile nainte
de respectiva Adunare General. Dup ce a luat la cunotin de
aceste nominalizri, Consiliul de Conducere va desemna viitorul
Preedinte pentru o perioada de doi ani, care ncepe de la data
ncheierii celei de-a doua Adunri Generale Anuale, prezidat
de Preedintele n funcie. La aceast a doua Adunare General
Anual, Consiliul de Conducere va informa Comitetul cu privire
la nominalizarea viitorului Preedinte, n vederea aprobrii acestei
nominalizri cu ocazia respectivei Adunri anuale.
9.3 Dac, din orice motiv, un Preedinte n funciune nu-i poate
ndeplini mandatul de doi ani, avnd ca efect ntreruperea
mandatului, n termen de 60 de zile de la notificarea primit din
partea Preedintelui n funciune i/sau Directorului Executiv,
Consiliul de Conducere va iniia numirea viitorului Preedinte ca
Preedinte n funciune, pentru perioada de timp rmas pn la
finalizarea mandatului Preedintelui care pleac. n termen de 60
de zile de la aceast schimbare, Directorul Executiv va informa
rile membre cu privire la numele noului Preedinte.
9.4 Ulterior, numirea Preedintelui va trebui s urmreasc prevederile
paragrafului 9.2 prezentat anterior, cu urmtoarele excepii:
(i) Preedintele desemnat n mod statutar va continua s-i
ndeplineasc responsabilitile preluate, din data numirii
sale de ctre Consiliul de Conducere, numire care va
trebui ratificat imediat la urmtoarea Adunare General a
Comitetului.
(ii) Cnd o astfel de Adunare General este o Adunare General
Special, durata unui astfel de mandat va trebui s fie ct se
poate de scurt, astfel nct s expire la ncheierea Adunrii
Generale Anuale, organizat la ncheierea mandatului
ntrerupt, cnd se va finaliza numirea Preedintelui.
9.5 Un Preedinte sau un Vicepreedinte care preia funcia de
Preedinte, conform prevederilor paragrafului 9.3, poate fi reales
numai pentru un singur mandat de doi ani.
9.6 Preedintele, dup preluarea funciei, poate nceta s-i mai
reprezinte ara iar aceasta va avea dreptul s nominalizeze un alt
reprezentant n loc. Acest reprezentant va avea dreptul de vot, iar
Preedintele i menine numai votul hotrtor.
10.0 Vicepreedinii
n fiecare an, Consiliul de Conducere va alege doi Vicepreedini
din rndul membrilor si, care vor ndeplini aceast funcie pe
durata anului urmtor, unul din acetia fiind ales n acelai
timp cu viitorul Preedinte pentru anul respectiv, i va informa
Comitetul cu privire la aceste nominalizri, n vederea aprobrii
lor la urmtoarea Adunare General Anual.
11.0 Comitetul pentru Standarde
11.1 Consiliul de Conducere va nfiina un Comitet pentru Standarde,
a crui funcie va fi de monitorizare, revizuire, modificare i, dac
este necesar, elaborarea de Standarde Internaionale de Evaluare,
ce vor fi supuse spre aprobarea Consiliului de Conducere i spre
ratificare de ctre Comitet.
11.2 Comitetul pentru Standarde, n prim instan, va fi alctuit din
Preedinte, Vicepreedinte si orice alt membru desemnat anual
de Consiliul de Conducere pentru a lucra n cadrul Comitetului
pentru Standarde.
11.3 Consiliul de Conducere va avea dreptul de a desemna periodic,
personal suplimentar n cadrul Comitetului pentru Standarde, din
afara membrilor Consiliului de Conducere
12.0 Directorul Executiv
12.1 Comitetul va aproba anual nominalizarea Directorului Executiv
din partea Consiliului de Conducere. Directorul Executiv va
avea dreptul s ia cuvntul la Adunri dar nu va avea drept de
vot.
12.2 Directorul Executiv va fi remunerat la un nivel rezonabil i i vor
fi decontate cheltuielile de deplasare ctre i dinspre locurile de
desfurare a Adunrilor Generale i ntrunirilor Consiliului de
Conducere precum i orice alte costuri colaterale (implicate de
prezena la aceste adunri)
12.3 Directorul Executiv i va ndeplini responsabilitile, conform
condiiilor de numire stabilite periodic de ctre Consiliul de
Conducere.
13.0 nregistrarea legal a IVSC
Consiliul de Conducere va nregistra legal IVSC, activitatea
acestuia desfurndu-se n conformitate cu prevederile
Statutului su i cu orice alte prevederi legale n vigoare,
aplicabile n domeniu.
14.0 Reprezentantul unei ri n dezvoltare
Avnd n vedere recomandarea Consiliului de Conducere i n
confomitate cu condiiile de numire stabilite periodic de ctre
Consiliul de Conducere, Comitetul va aproba nominalizarea
Consiliului de Conducere pentru reprezentantul unei ri n
dezvoltare, cu ocazia urmtoarei Adunri Generale Anuale.
15.0 Prevederi financiare
rile membre vor trebui s asigure, pe baza cotizaiilor anuale
stabilite de ctre Consiliul de Conducere, acoperirea cheltuielilor
prevzute n bugetul Comitetului precum i costurile de
organizare a Adunrilor, costurile publicaiilor precum i costurile
altor activiti aprobate. Cu excepia asistenei financiare pentru
reprezentantul unei ri n dezvoltare, cheltuielile de deplasare
i altele colaterale, implicate de prezena reprezentanilor la
Adunrile Generale i Speciale ale Comitetului i ale Consiliului
de Conducere, precum i la Adunrile Comitetului pentru
Standarde, vor fi pltite de reprezentani i nu vor fi suportate
de ctre Comitet, cu excepia cazurilor n care acesta hotrte
altfel.
16.0 Reguli i proceduri
Activitile Comitetului i ale Consiliului de Conducere se vor
desfura n conformitate cu Manualul de Reguli i Proceduri,
ntocmit de Consiliul de Conducere, acesta putnd fi ulterior
actualizat periodic n msura n care Consiliul de Conducere
consider c este necesar.
Standardele Internaionale de Evaluare
Obiective i arie de aplicabilitate
Dezvoltarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) s-a realizat
urmrindu-se trei obiective principale:
Pentru a nlesni tranzaciile internaionale i a contribui la
viabi litatea pieelor internaionale prin promovarea transparenei
n raportrile financiare precum i creterea ncrederii n
evalurile realizate pentru garantarea mprumuturilor, pentru
tranzacii care implic transfer al dreptului de proprietate, pentru
soluionarea litigiilor i pentru determinarea taxelor asupra
proprietii;
Pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din
ntreaga lume, i astfel permindu-le acestora s rspund
cerin elor pieelor internaionale pentru evaluri credibile i s
satisfac cerinele pentru raportri financiare ale comunitii
internaionale de afaceri;
Pentru a furniza Standarde de evaluare i raportare financiar
care s satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de
industrializare.
Utilizatorii evalurilor realizate n baza IVS se pot baza pe asemenea
lucrri, acestea fiind realizate de profesioniti care subscriu unor
standarde ridicate de deontologie profesional. Pe msur ce aria de
aplicare a evalurii a devenit mai larg, termenul de evaluarea pro prietii
a cptat o nsemntate mai mare dect termenul, mult mai restrictiv, de
evaluarea activelor, acesta referindu-se n special la evalurile realizate
pentru utilizarea n raportarea financiar. Un evaluator specializat pentru
evaluarea proprietilor este o persoan care are calificarea, abilitile i
experiena necesare pentru a estima valoarea - n general valoarea unei
proprieti imobiliare - pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacii ce
implic transferuri ale dreptului de proprietate, evaluri pentru garanii
bancare imobiliare si ipotecare, evaluri de proprieti aflate n litigiu,
evaluri de proprieti pentru stabilirea taxelor datorate statului pentru
acestea, evaluri de proprieti tratate ca active imobilizate n raportarea
financiar. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea
competena profesional pentru a realiza evaluri i pentru alte categorii
de proprieti: evaluarea bunurilor mobile, evaluri de afaceri, evaluri
de active financiare. Un evaluator profesionist de active este o persoan
care are calificarea, abilitile i experiena necesare pentru a efectua
evaluri de terenuri, construcii i/sau maini, utilaje, echipamente i
Obiective i arie de aplicabilitate ale Standardelor 17
alte mijloace fixe, n general n scopul nregistrrii acestora n situaiile
financiare ale companiei.
Standardele Internaionale de Evaluare reprezint cea mai bun
practic sau practica acceptat n evaluare, cunoscute i ca Principii de
Evaluare General Acceptate (GAVP). Se intenioneaz ca Standardele
Internaionale de Evaluare i standardele naionale din rile membre
s se completeze i s se susin reciproc. IVSC pledeaz n favoarea
cunoaterii diferenelor ntre prevederile Standardelor Internaionale de
Evaluare i cele naionale.
Uneori, Standardele Internaionale de Evaluare pot necesita o abordare
care difer de practica naional i/sau de reglementrile naionale.
Practicienii vor trebui s determine (cuantifice) i s explice influena
unor astfel de diferene asupra valorii. Analiza detaliat a metodologiei
de evaluare i aplicaiei acesteia pentru diferite tipuri de proprieti
sau piee ine de pregtirea specializat i documentarea specialistului
n evaluare. Pentru acest motiv, IVSC ncurajeaz toi evaluatorii
ca, pentru perfecionarea lor profesional, s foloseasc programele
de educaie continu pe parcursul ntregii lor cariere. Standardele
Internaionale de Evaluare prevd mai degrab ce trebuie s fac
evaluatorii, dect s explice cum sunt aplicate procedurile sau metodele
specifice de evaluare. IVSC recunoate c fiecare aplicaie de evaluare
este legat de o problem specific de evaluare, a crei soluie depinde
de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile de evaluare relevante
i de a-i exprima opinia n mod adecvat.
Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate,
pot fi aplicate n evaluri, IVSC recomand evaluatorilor s caute s
neleag utilizarea contabil posibil a rezultatelor evalurilor lor.
Atunci cnd evaluarea se realizeaz pentru o raportare financiar sau
pentru orice alt nregistrare contabil, evaluatorul trebuie s respecte
att cerinele standardelor de contabilitate ct i cele care au legtur cu
evalurile proprietii. Dac, n anumite situaii, apar divergente ntre
prevederile celor dou categorii de standarde, evaluatorul va trebui s
evidenieze situaiile respective.
Obiective i arie de aplicabilitate ale Standardelor 18
Prezentarea Standardelor 19
Prezentarea Standardelor Internaionale
Principiile i tehnicile de evaluare sunt nelese n cadrul profesiei de
evaluator i sunt recunoscute de ctre ntreaga comunitate de afaceri.
Comentariile prescurtate referitoare la aceste principii i tehnici, incluse
n Standarde, nu ar trebui considerate exhaustive. De aceea, nelegerea i
utilizarea acestor Standarde n totalitatea lor este important, chiar dac
Standardele considerate individual pot fi publicate ca seciuni distincte,
fiecare este o component a ntregului. Astfel, definiiile, introducerile,
conceptele i principiile de evaluare i alte elemente comune trebuie
nelese ca avnd legtur cu fiecare component. Dei s-a ncercat
elaborarea individual a fiecrui capitol din Standarde, cerinele Codului
Deontologic al IVSC i IVS 3 - Raportarea evalurii, se aplic tuturor
elementelor. Astfel, cititorul va avea de ctigat din lecturarea ntregului
document. Trimiterea frecvent la referine uureaz urmrirea n
ntregul text a paragrafelor care trateaz acelai subiect.
Dei unele pasaje din textul Standardelor sunt subliniate, ntregul
document este obligatoriu i orice lucrare de evaluare, realizat n
baza IVS, trebuie s respecte toate prevederile acestora.
Structura Standardelor
ASPECTE
FUNDAMENTALE
TIPURI DE
PROPRIETATE
ISTORIC, INTRODUCERE, ACT CONSTITUTIV, PREZENTAREA STANDARDELOR
INTERNAIONALE, CONCEPTE I PRINCIPII GENERALE DE EVALUARE
PROPRIETATEA
IMOBILIAR
BUNURI
MOBILE
NTREPRINDERI
ACTIVE
FINANCIARE
STANDARDE
STANDARD 1
EVALURI BAZATE
PE Valoarea de pia
STANDARD 2
EVALURI PE
BAZE DIFERITE
DE VALOAREA
DE PIA
STANDARDE
INTERNAIONALE
DE APLICAII N
EVALUARE
EVALUAREA PENTRU
RAPORTAREA FINANCIAR
STANDARDE
INTERNAIONALE
DE PRACTIC N
EVALUARE
STUDIU
INTERNAIONAL
EVALUAREA
PROPRIETII
IMOBILIARE
EVALUAREA
PENTRU
NCHIRIERE/
LEASING
EVALUAREA
INSTAL.,
MAINILOR
I ECHIPA-
MEN TELOR
EVALUAREA
ACTIVELOR
NECOR-
PO RALE
EVALUAREA
BUNURILOR
MOBILE
EVALUAREA
NTRE-
PRIN DERII
VERIFICAREA
EVALURILOR
EVALUAREA
N PIEE
N
DEZVOLTARE
ANEXE
GLOSAR
DE
TERMENI
CONSIDERAII
PRIVIND
SUBSTANELE
PERICULOASE
I TOXICE
N CADRUL
EVALURII
COSTUL
DE
NLOCUIRE
NET
(CIN)
ANALIZA
FLUXULUI
DE
NUMERAR
ACTUALIZAT
EVALUAREA
PROPRIE -
TILOR
AGRICOLE
EVALUAREA PENTRU
GARANTAREA MPRUMUTULUI
VEZI SCHEMA
VALORII
DIFERITE
DE VALOAREA
DE PIA
STANDARD 3
RAPORTAREA
EVALURII
VALOAREA
DE PIA
TIPURI DE VALORI DIFERITE
DE Valoarea de pia
COMUNICAREA
EVALURII
CODUL DEONTOLOGIC
Valori diferite de valoarea de pia
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC)
recunoate complexitatea procedurilor profesionale de evaluare,
diversitatea de tipuri de proprieti, dificultile generate de modul
de interpretare a evalurii de ctre alte discipline, problemele care
apar n utilizarea i traducerea terminologiei de specialitate precum
i nevoia primordial a publicului pentru evaluri profesioniste,
bine fundamentate i elaborate n conformitate cu standarde general
acceptate. n consecin, coninutul i formatul Standardelor a fost
elaborat avnd n vedere aceste considerente, nelegerea structurii
Standardelor fiind astfel important pentru aplicarea lor. Modul de
organizare a Standardelor este prezentat n cele ce urmeaz, detaliat,
pe urmtoarele seciuni:
1. Introducere - Introducerea ofer o privire de ansamblu cu
privire la originile Standardelor Internaionale de Evaluare,
activitatea Comitetului pentru Standarde Internaionale de
Evaluare i contextul general al Standardelor. De asemenea,
este explicat organizarea standardelor i aria de aplicabilitate a
acestora.
2. Concepte i principii generale de evaluare - O analiz
complet a corpului de cunotine referitoare la metodele i
practicile de evaluare depete aria de aplicabilitate a acestor
Standarde. Pentru a sprijini nelegerea acestor standarde
VALORI DIFERITE
DE Valoarea de pia
VALOAREA
DE
UTILIZARE
VALOAREA
DE
IMPOZITARE
VALOAREA
DE
RECUPERARE
VALOAREA
DE LICHIDARE
SAU DE
VNZARE
FORAT
VALOAREA
SPECIAL
VALOAREA
DIN
FUZIUNE
VALOAREA
DE INVESTIIE
SAU SUBIECTIV
VALOAREA
DE EXPLOATARE
CONTINU
VALOAREA
DE
ASIGURARE
pentru alte discipline i pentru a elimina dificultile generate
de barierele lingvistice, aceast seciune ncearc s furnizeze
comentarii cu privire la cadrul juridic, economic i conceptual
pe care se bazeaz disciplina evalurii i Standardele sale.
Detalierea acestor concepte i principii este esenial pentru
nelegerea evalurii i aplicarea acestor Standarde.
3. Codul Deontologic - Codul Deontologic conine cerinele
de etic i competen solicitate evaluatorilor n practica
profesional. Conduita etic servete interesului general, st la
baza ncrederii instituiilor financiare n serviciile de evaluare
i lucreaz n beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etic
asigur c rezultatele evalurilor sunt credibile, consecvente i
impariale.
4. Tipuri de proprietate - Proprietatea imobiliar, fundamentul
oricrui sistem al avuiei, este distinct de celelalte categorii
de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale i
necor porale), ntreprinderile i activele financiare. n Standarde
sunt prezentate n mod detaliat aceste patru tipuri de proprietate,
precum i diferenele dintre ele.
5. Introducerea la Standarde - Toate evalurile pot fi clasificate
n dou categorii: cele care au la baz valoarea de pia i
cele care au la baz valori diferite de valoarea de pia. Dup
finalizarea evalurii, evaluatorul va trebui s explice clar
rezultatele i modul cum acestea au fost obinute. Seciunea
introductiv trateaz diferenele dintre valoarea de pia i
bazele de valoare diferite de valoarea de pia, precum i
importana comunicrii clare i concise a rezultatelor evalurii.
6. Standardele - n organizarea Standardelor Internaionale de
Evaluare, de Aplicaii n Evaluare i de Practic n Evaluare, cele
trei standarde sunt considerate ca fiind de baz i permanente.
Astfel, Standardele IVSC 1 si 2 trateaz valoarea de pia
ca baz de evaluare precum i bazele de evaluare diferite de
valoarea de pia. Standardul 3 prezint cerinele de prezentare
a raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde
servesc ca baz pentru cele dou Standarde Internaionale
de Aplicaii n Evaluare (IVA), care prezint modalitile de
realizare a evalurilor n scopuri de nregistrri contabile i de
garantare a mprumuturilor.
7. Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare -
Evalurile sunt realizate pentru diverse scopuri. n cadrul aces tor
standarde sunt descrise modalitile de realizare a evalu rilor de
active aparinnd sectorului public sau privat, n scopul utilizrii
acestora n cadrul raportrilor financiare sau pentru adoptarea
deciziilor de acordare a mprumuturilor garantate.
8. Standarde Internaionale de Practic n Evaluare - Probleme
referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica
de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de
evaluare. Aceste Standarde de Practic n Evaluare furnizeaz
instruciuni referitoare la probleme specifice de evaluare i
la modalitile de aplicare a standardelor n diverse situaii i
domenii de activitate specifice. Aceste Standarde de Practic n
evaluare completeaz i dezvolt Standardele de Evaluare avnd
aceeai importan ca i acestea. Respectarea Standardelor
Internaionale de Practic n Evaluare precum i a Standardelor
Internaionale de Evaluare i a Standardelor Internaionale de
Aplicaie n Evaluare este obligatorie pentru toi evaluatorii care
elaboreaz rapoarte de evaluare n conformitate cu IVS.
9. Studiul Internaional de Evaluare - Deoarece practica de
evaluare nu este nici uniform i nici static, IVSC public
studii privind performanele evalurii la nivel mondial. Un
asemenea Studiu este inclus i n IVS 2003.
10. Glosarul de termeni - Acest glosar face trimitere la referine
i detaliaz termenii cu utilizri diferite n Commonwealth,
America de Nord i alte comuniti vorbitoare de limba englez;
de asemenea, acesta include i definiii din alte discipline care
au legtur cu evaluarea i face trimiterile corespunztoare
acolo unde termenii sunt definii n Standarde.
Cele trei principale elemente componente ale Standardelor
Internaionale de Evaluare, adic Standardele Internaionale de
Evaluare, Standardele Internaionale de Aplicaie n Evaluare
i Standardele Internaionale de Practic n Evaluare au aceeai
importan, iar evalurile realizate n baza IVS trebuie s fie n
conformitate cu principiile i procedurile prezentate n cadrul
acestora.
Structura Standardelor
Fiecare din cele trei Standarde de Evaluare este elaborat pentru a
aborda o arie ct mai larg din practica de evaluare. Corespunztor,
fiecare Standard conine urmtoarele nou seciuni:
Structura Standardelor de Evaluare (IVS)
i a Standardelor de Practic n Evaluare (IVA)
S
T
A
N
D
A
R
D

I
N
T
E
R
N
A
I
O
N
A
L

D
E

E
V
A
L
U
A
R
E
INTRODUCERE
ARIE
DE
APLICABILITATE
DEFINIII
RELAIA
CU STANDARDELE
DE CONTABILITATE
CONINUTUL
STANDARDULUI
COMENTARII
CERINE
DE PREZENTARE
A INFORMAIILOR
CERINE REFERITOARE
LA DEVIERILE
DE LA STANDARD
DATA INTRRII
N VIGOARE
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate
3. Definiii
4. Relaia cu Standardele de Contabilitate
5. Coninutul Standardului
6. Comentarii
7. Cerine de prezentare a informaiilor
8. Cerine referitoare la devierile de la Standard
9. Data intrrii n vigoare
Standardele Internaionale de Aplicaie n Evaluare (IVA) au urmtoarea
structur:
1. Introducere
3. Definiii
5. Coninutul Standardului de Aplicaie
6. Comentarii
7. Cerine de prezentare a informaiilor
8. Cerine referitoare la devierile de la Standard
Fiecare din Standardele Internaionale de Practic n Evaluare (GN)
se ocup de probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar
frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la
serviciile de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard Internaional de
Practic n Evaluare conine urmtoarele ase seciuni:
1. Introducere
3. Definiii
5. Instruciuni de aplicare
Aceste Standarde de Practic n Evaluare pot fi mprite n trei grupe.
Cinci dintre acestea se ocup de aspectele specifice evalurii diferitelor
categorii de proprieti, cum ar fi: proprietatea imobiliar; drepturile de
nchiriere; instalaii, maini i echipamente; bunuri mobile (corporale i
FORMATUL STANDARDELOR DE PRACTIC
N EVALUARE (GN)
S
T
A
N
D
A
R
D
E

D
E

P
R
A
C
T
I
C
N

E
V
A
L
U
A
R
E
INTRODUCERE
ARIE DE APLICABILITATE
DEFINIII
RELAIA
CU STANDARDELE DE
CONTABILITATE
INSTRUCIUNI
DE APLICARE
DATA INTRRII
N VIGOARE
necorporale). Dou din standarde se refer la evaluarea de proprieti
sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluznd activele necorporale
i ntreprinderile. Dou din Standardele de Practic n Evaluare conin
instruciuni de aplicare a metodologiilor de evaluare (Costul de
nlocuire net - CIN i Analiza fluxului de numerar actualizat - DCF).
Datorit elementelor comune care stau la baza lor, aceste Standarde de
Practic n Evaluare trebuie privite ca un ntreg.
Din restul de trei GN-uri, unul se refer la probleme de mediu
(Consideraii cu privire la substanele periculoase i toxice), unul
se refer la evaluarea proprietilor agricole iar ultimul furnizeaz
instruciuni ntr-un domeniu profesional al practicii de evaluare
(Verificarea evalurilor).
Datele adoptrii Standardelor
Definiia IVS pentru valoarea de pia i primele dou Standarde
Internaionale de Evaluare au fost adoptate la data de 24 martie 1994.
Alte dou standarde, ce au fost adoptate la aceasta dat (IVS 3 i IVS
4) au devenit Standarde Internationale de Aplicaie n Evaluare n iulie
2000. Al treilea Standard Internaional de Evaluare i primul Standard
Internaional de Aplicaie n Evaluare au intrat n vigoare la 30 aprilie
2003. Standardul Internaional de Practic n Evaluare - Consideraii
cu privire la substanele periculoase i toxice n evaluare a fost adoptat
la 19 aprilie 1996. Standardul Internaional de Practic n Evaluare
- Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor a fost adoptat
la 1 iulie 1997 i cel de Evaluarea ntreprinderii, la data de 26 aprilie
1999. Standardele Internaionale de Practic n Evaluare - Evaluarea
proprietii imobiliare, Evaluarea pentru nchiriere/leasing i Evaluarea
activelor necorporale au fost adoptate n iulie 2000. Standardele
Internaionale de Practic n Evaluare cu privire la Evaluarea bunurilor
mobile, Costul de nlocuire net (CIN), Analiza fluxului de numerar
actualizat (DCF), Evaluarea proprietilor agricole i Verificarea
evalurilor au fost adoptate la 30 aprilie 2003.
n urmtoarea etap, Comitetul va continua s dezvolte Standardele de
Evaluare, Standardele de Aplicaii i de Practic n Evaluare n funcie
de evoluia cerinelor pieei i a utilizatorilor evalurilor.
Introducere 31
Conceptul de teren i conceptul de proprietate 31
Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ 33
Pre, cost, pia i valoare 35
Valoarea de pia 38
Cea mai bun utilizare 39
Utilitatea 40
Alte concepte importante 43
Abordri n evaluare 44
Rezumat 47
C
o
n
c
e
p
t
e

i

p
r
i
n
c
i
p
i
i

g
e
n
e
r
a
l
e

d
e

e
v
a
l
u
a
r
e
1.0 Introducere
1.1 Experiena evaluatorilor profesioniti i dialogul desfurat
ntre naiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde
Internaionale de Evaluare (IVSC), au demonstrat, cu unele
excepii, c exist o nelegere unitar referitoare la principiile
care stau la baza disciplinei evalurii. n unele cazuri, legislaia i
circumstanele economice naionale pot solicita aplicaii speciale
(uneori i limitate), ns fundamentele metodelor i tehnicilor
de evaluare sunt similare n ntreaga lume. Recunoaterea
i promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al
Comitetului pentru Standardele Internaionale de Evaluare.
1.2 Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste
fundamente, ns Comitetul consider ca inadecvat clarificarea,
n cuprinsul fiecrui Standard, a tuturor fundamentelor specifice.
n schimb, aceast seciune completeaz fiecare Standard i
asigur o imagine de ansamblu asupra fundamentelor importante,
n special pentru nelegerea profesiei de evaluare i pentru
aplicarea Standardelor.
2.0 Conceptul de teren i conceptul de proprietate
2.1 Terenul este esenial pentru viaa i existena noastr. Importana
terenului l plaseaz n centrul ateniei juritilor, geografilor,
sociologilor i economitilor, ale cror discipline de studiu sunt
legate de teren i de utilizrile acestuia, influennd societile i
naiunile.
2.2 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului
ca fiind construit, reprezint un concept economic. Liber sau
construit, terenul este denumit i proprietate imobiliar. Valoarea
este creat prin utilitatea sau capacitatea proprietii imobiliare
de a satisface nevoile i dorinele societii. Valoarea proprietii
imobiliare este generat de unicitatea, durabilitatea, permanena
locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui
anumit amplasament.
Concepte i principii generale de evaluare 31
2.3 Proprietatea reprezint un concept juridic ce se refer la toate
avantajele, drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia.*
Dreptul de proprietate se refer la un anumit avantaj (profit) sau la
toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fcu t
distincia ntre termenul de proprietate imobiliar, ca entitate
fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce
reprezint un concept juridic. n anumite ri, suma prerogativelor
asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute.
n temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul
l poate folosi, vinde, nchiria ori nstrina n alt mod, avnd
opiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul.
Pstrarea dreptului de dispoziie echivaleaz cu nuda proprietate.
2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele dect cele imobiliare, este
numit proprietate mobiliar. Termenul de proprietate, utilizat
fr alte precizri sau identificri, poate defini proprietatea
imobiliar sau alte tipuri de proprietate cum ar fi ntreprinderile
sau activele financiare, ori o combinaie a acestora. (A se vedea
Seciunea 3 de mai jos i Tipurile de proprietate).
2.5 Evaluatorii de proprieti imobiliare, de active i de alte proprieti
sunt cei care se ocup cu o disciplin economic special, asociat
cu elaborarea i raportarea evalurilor. Ca profesioniti, evaluatorii
trebuie s parcurg i s finalizeze programe riguroase de
instruire, calificare, specializare i s-i demonstreze competena
i abilitile. De asemenea, trebuie s cunoasc i s respecte un
Cod Deontologic i Standardele de practic profesional i s
respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
2.6 Evoluia preurilor n timp este rezultatul efectelor specifice i
generale ale forelor economice i sociale. Forele generale pot
conduce la modificri ale nivelurilor de pre i ale puterii relative
de cumprare a banilor. Acionnd n anumite momente, forele
specifice, cum ar fi schimbrile tehnologice, pot genera mutaii n
cerere i ofert i pot crea modificri majore de preuri.
2.7 n evaluarea proprietii imobiliare sunt aplicate multe dintre
principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii
i ofertei, concurenei, substituiei, anticiprii sau ateptrii,
schimbrii i altele. Elementul comun al acestor principii const
n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate i
productivitii unei proprieti. Prin urmare, se poate spune c
utilitatea unei proprieti imobiliare reflect influenele combinate
ale tuturor forelor pieei care susin valoarea proprietii.
* A se vedea i Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN1, 3.7.
3.0 Conceptele de proprietate imobiliar, proprietate i activ
3.1 Proprietatea imobiliar este definit ca fiind terenul i acele
elemente create de om i care sunt ataate terenului. Este lucrul
fizic, tangibil, care poate fi vzut i atins, mpreun cu toate
adugirile pe teren, deasupra lui i subterane. Legile naionale
din fiecare ar prevd criterii pentru diferenierea proprietii
imobiliare de proprietatea mobiliar. Dei este posibil ca aceste
concepte juridice s nu fie recunoscute n toate rile, ele sunt
totui adoptate aici, pentru a face deosebirea ntre aceste concepte
i noiuni importante.
3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele
i beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor
drepturi. Ele pot fi probate, n mod normal, prin documente (de
ex.: titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea imobiliar
asupra creia acestea se exercit. Drepturile reale imobiliare nu au
o form material.
3.3 Proprietatea mobiliar include bunurile corporale i necorporale
care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar. Elementele
proprietii mobiliare corporale nu sunt fixate n mod permanent
de proprietatea imobiliar, n general fiind caracterizate prin
mobilitatea lor.
3.4 n terminologia contabil, activele sunt resurse controlate de
ctre ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute i
de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare
pentru ntreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea nsi
necorporal. Totui, activul deinut poate fi att corporal, ct i
necorporal.
3.4.1 Beneficiile economice viitoare, ncorporate ntr-un
activ, pot intra n ntreprindere n mai multe moduri, de
exemplu, prin utilizarea separat sau mpreun cu alte
active pentru prestarea de servicii sau producia de bunuri
destinate vnzrii de ctre ntreprindere, prin schimbarea
lui cu alte active, pentru stingerea unei datorii sau activul
este repartizat acionarilor ntreprinderii. (Standardele
Inter naionale de Contabilitate [IAS], F55).
3.4.2 Un activ este recunoscut n bilan atunci cnd este
probabil realizarea unui beneficiu economic viitor de ctre
ntreprindere i activul are un cost sau o valoare, care poate
fi evaluat() n mod credibil (IAS, F89).
3.5 Standardele Internaionale de Contabilitate pentru raportarea
financiar fac distincia dintre activele corporale i cele
ne corporale. Urmtoarele concepte i termeni au o importan
deosebit:
3.5.1 Active curente (circulante). Active care nu sunt deinute
pentru a fi utilizate pe o baz continu n activitile unei
ntreprinderi. Exemple sunt stocuri, creane, investiii pe
termen scurt, disponibilul n banc i numerar. Dei n
mod normal proprietatea imobiliar face parte din activele
imobilizate, n anumite circumstane, poate fi inclus i
n activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea
imobiliar construit i deinut n stoc pentru vnzare.
3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea
sunt activele corporale i necorporale care se mpart n
dou categorii:
3.5.2.1 Imobilizri corporale. Active destinate utilizrii pe
o baz continu (termen lung) n activitile unei
ntreprinderi, i anume teren i construcii, maini,
utilaje i echipamente, alte categorii de active
identificabile, mai puin amortizarea cumulat.
Terenurile i mijlocele fixe sunt active corporale
sau fizice.
3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt
destinate utilizrii pe o baz continu n activitatea
unei ntreprinderi, dar este de ateptat s fie
deinute pe termen lung; din aceast categorie
fac parte investiiile pe termen lung, creanele
pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de
repartizat pe mai multe exerciii financiare, mrci
de fabric i alte active. Aceast categorie de
active include att active corporale (sau fizice)
ct i active necorporale (nemateriale). Activele
necorporale sunt considerate ca fiind componente
ale proprietii mobiliare necorporale i pot include
abilitile de management i marketing, vocaia
la credit, fondul comercial i alte drepturi sau
instrumente legale (brevete de invenie, mrci de
fabric, drepturi de autor, francize i contracte).
3.5.3 Indiferent de convenia de nregistrare contabil utilizat,
respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent,
trebuie fcut o distincie ntre activele de exploatare i
activele de natura unei investiii imobiliare. Activele de
ex ploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea
normal de exploatare a ntreprinderii. Activele deinute ca
investiii imobiliare sunt considerate ca fiind n surplus fa
de necesitile de exploatare ale ntreprinderii proprietar
a lor.
3.6 Terminologia contabil difer uneori de termenii uzuali utilizai
n evaluare. n clasificarea prezentat la paragraful 3, evaluatorii
sunt cel mai des implicai n evaluarea activelor imobilizate.
Practic, se evalueaz dreptul de proprietate asupra activului i nu
activul corporal sau necorporal. Aceast optic face distincia ntre
conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea
activului de a fi vndut i cumprat pe pia i de conceptul
subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de
valori diferite de valoarea de pia. Conceptul obiectiv, bazat pe
pia, are unele aplicaii speciale n cazul evalurii proprietilor
cu pia limitat sau fr pia, aa cum se prezint n Standardul
Internaional de Evaluare 2.
3.7 Termenul depreciere este utilizat att n evaluare, ct i n
contabilitate i poate genera confuzii. Pentru a evita nenelegerile,
evaluatorii pot utiliza fie termenul depreciere fie depreciere
cumulat, n aplicarea metodei bazate pe costul de nlocuire sau
de reconstrucie, pentru a reflecta orice pierdere de valoare fa
de costul de nou estimat. Aceast pierdere poate fi generat de
manifestarea mai multor forme ale deprecierii, respectiv deteriorare
fizic, depreciere funcional (tehnologic) sau depreciere
economic (extern). Termenul alocri pentru depreciere se
refer la alocrile fcute de contabili pentru compensarea ntre
costul iniial i valoarea rmas a activului, acolo unde se aplic
tratamentul contabil de baz, indiferent de regimul de amortizare
aplicat. Pentru evaluatori ns, este important c deprecierea
cumulat este o funcie a pieei. Alocrile pentru depreciere sunt
o funcie a conveniei contabile i nu reflect neaprat piaa.
4.0 Pre, cost, pia i valoare
4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), n special n comunitatea
internaional, poate duce la nenelegeri i interpretri eronate.
Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale
au nelesuri specifice pentru o anumit disciplin. Este cazul
termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum sunt utilizai de
disciplina evaluarea proprietilor.
4.2 Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau
pltit pentru un bun sau un serviciu. Preul de vnzare este
un fapt istoric, indiferent dac a fost publicat sau dac a fost
confidenial. Datorit capacitii financiare, motivaiilor sau
intereselor speciale ale unui vnztor sau cumprtor, preul
pltit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu
valoarea care ar putea fi atribuit de ctre alii acelor bunuri sau
servicii. Totui, preul constituie, n general, o indicaie asupra
valorii relative date bunurilor sau serviciilor de ctre un anumit
cumprtor i/sau vnztor, n anumite situaii particulare.
4.3 Costul reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau
servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau
serviciul de ctre productor. n momentul n care s-a finalizat
bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preul
pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint costul acestora
pentru cumprtor.
4.4 Piaa este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt
comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul
preului. Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile
se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori.
Fiecare parte va rspunde la raporturile dintre cerere i ofert i
la ali factori de stabilire a preului, n funcie de capacitatea i
cunotinele proprii, de imaginea proprie asupra utilitii relative
a bunurilor i/sau serviciilor i de nevoile i dorinele individuale.
O pia poate fi local, regional, naional sau internaional.
4.5 Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai
probabil, convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau
serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint un
fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru
bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit
definiie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica
pieei asupra beneficiilor celui care deine bunurile sau primete
serviciile, la data evalurii.
4.6 Exist multe tipuri de valoare, fiecare cu definiii specifice (pentru
exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare
sunt utilizate frecvent n evaluare. Altele sunt utilizate n situaii
speciale i n circumstane atent identificate i explicate. n
utilizarea i nelegerea evalurilor, de o importan deosebit este
ca tipul i definiia valorii s fie clar enunate i s fie adecvate cu
scopul evalurii. O modificare n definiia valorii poate avea efect
semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprieti.
4.7 Evaluatorii profesioniti, care cunosc n profunzime piaa
proprietii, neleg interaciunile manifestate ntre participanii
de pe pia i sunt capabili s judece cele mai probabile preuri
ce vor fi convenite ntre cumprtori i vnztori, evit utilizarea
numai a cuvntului valoare, adugndu-i atribute care descriu
tipul particular de valoare. Valoarea de pia sau n unele ri
valoarea de pia liber este cel mai obinuit tip de valoare
asociat cu evaluarea proprietilor, fiind prezentat n Standardul
Inter naional de Evaluare 1. Este foarte important ca valoarea de
pia sau oricare alt tip de valoare estimat s fie identificat i
definit foarte clar n orice misiune de evaluare, dei o posibil
uzan ar duce la nelegerea c valoarea de pia este cea vizat
n absena unei specificri.
4.8 Conceptul de valoare presupune o sum de bani asociat unei
tranzacii. Totui, vnzarea proprietii evaluate nu este o condiie
necesar pentru estimarea preului pentru care proprietatea ar
trebui vndut, la data evalurii, n condiiile precizate n definiia
valorii de pia.
4.9 Valoarea de pia a proprietii imobiliare este mai degrab o
reprezentare a utilitii sale recunoscute de pia dect a strii
sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumit ntreprindere
sau persoan poate fi diferit de utilitatea recunoscut de pia
sau de un anumit domeniu economic. De aceea, este necesar
ca evaluarea de active n scopul elaborrii situaiilor financiare,
care reflect efectele modificrii preurilor, s fac distincia
ntre valorile recunoscute pe pia, care ar trebui reflectate n
situaiile financiare i tipurile de valoare nebazate pe pia.
Costul de nlocuire net (CIN), definit n Standardul Internaional
de Evaluare 2 i aplicat pentru proprietile specializate, poate fi
considerat ca fiind o metod acceptabil pentru estimarea unui
surogat pentru valoarea de pia.
4.9.1 Consideraii similare celor prezentate mai sus sunt
aplicabile i n cazul evalurii altor tipuri de proprietate.
Cu excepia cazurilor n care metoda CIN este adecvat,
raportarea financiar va necesita aplicarea metodelor de
estimare a valorii de pia i o distincie clar ntre aceste
metode i metodele de estimare a valorilor nebazate pe
pia.
4.10 Costul total al proprietii cuprinde toate costurile de producie ale
acesteia, directe i indirecte. Dac sunt implicate costuri de capital
suplimentare ale cumprtorului, ulterioare achiziiei, acestea se
vor aduga la costul de achiziie istoric, n scopul contabilizrii
costului. n funcie de modul n care utilitatea acestor costuri
este perceput de pia, acestea pot fi sau nu reflectate integral n
valoarea de pia a proprietii.
4.11 O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la baz fie
estimarea costului de nlocuire, fie a costului de reconstrucie.
Costul de reconstrucie este costul pentru a crea o copie identic
a unei cldiri existente, utiliznd acelai proiect i materiale de
construcii similare. Costul de nlocuire se refer la construirea
unei cldiri de utilitate comparabil, folosind proiectele i
materialele utilizate n mod curent pe pia. (n unele ri,
termenul de activ echivalent modern este folosit pentru a descrie
o cldire al crei cost este estimat pe baza costului de nlocuire).
5.0 Valoarea de pia
5.1 Conceptul de valoare de pia reflect percepiile i aciunile
colective de pe pia i este baza pentru evaluarea majoritii
resurselor n economiile de pia. Dei definiiile pot fi diferite ca
precizie, conceptul de valoare de pia este, de obicei, neles i
aplicat.
5.2 Valoarea de pia se definete ca:
Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat,
la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup
o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
5.3 Este important de subliniat c estimarea profesionist a valorii de
pia este o evaluare obiectiv a drepturilor de proprietate asupra
unor anumite bunuri, la o anumit dat. n aceast definiie apare
implicit conceptul de pia n ansamblu, care reflect mai degrab
activitatea i motivaia mai multor participani dect imaginea
sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea
de pia este o estimare fundamentat de pia, efectuat n
conformitate cu aceste Standarde.
5.4 Proprietatea imobiliar este diferit de cele mai multe bunuri
i servicii, datorit perioadei relativ mari de expunere pe pia,
pentru a atinge un pre care s reprezinte valoarea de pia,
din cauz c proprietatea imobiliar este o marf cu lichiditate
mai redus. Aceast perioad mare de expunere, absena unei
piee la vedere (o pia pe care mrfurile sunt disponibile
pentru vnzarea imediat) i natura i diversitatea proprietilor
imobiliare i a pieelor proprietilor imobiliare au determinat
necesitatea apariiei evaluatorilor profesioniti i a standardelor
de evaluare.
5.5 n anumite ri, termenul de valoarea just de pia este utilizat ca
sinonim cu valoarea de pia. Valoarea just de pia nu trebuie
confundat cu termenul contabil valoarea just. (A se vedea
paragraful 8.1 de mai jos). Poziia IVSC este aceea c termenul
valoarea de pia nu solicit niciodat clarificri suplimentare i
deci toate rile ar trebui s se ndrepte spre utilizarea acestuia.
6.0 Cea mai bun utilizare
6.1 Terenul este privit ca un activ permanent dar amenajrile terenului
i construciile legate de acesta au o durat de via finit. Datorit
fixitii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliar are o
localizare unic. Permanena terenului nseamn, de asemenea, c
este de ateptat ca terenul s existe i dup dispariia construciilor
ataate acestuia, care au o durat de via finit.
6.1.1 Caracteristicile unice ale terenului determin utilitatea
lui optim. Atunci cnd terenul este evaluat distinct
de construciile de pe el, principiile economice cer ca
amenajrile terenului i construciile ataate s fie evaluate
ca o contribuie sau o deteriorare adus la valoarea total
a proprietii. Astfel, valoarea de pia a terenului, bazat
pe conceptul de cea mai bun utilizare reflect utilitatea
i permanena terenului, n contextul pieei, iar valoarea
amenajrilor terenului i a construciilor ataate lui reflect
diferena dintre valoarea terenului i valoarea de pia a
proprietii construite.
6.2 Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren
i amenajrile acestuia i construciile ataate. n aceste cazuri,
evaluatorul va estima valoarea de pia lund n considerare cea
mai bun utilizare a proprietii construite.
6.3 Cea mai bun utilizare este definit ca:
Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic
posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i
care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate.
6.4 O utilizare care nu este legal permis sau nu este fizic posibil,
nu poate fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. O utilizare
permis legal i posibil fizic, poate cere evaluatorului, cu toate
acestea, s justifice de ce este rezonabil probabil. Dup ce a
rezultat din analiz c una sau mai multe utilizri sunt rezonabil
probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare. Utilizarea
din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte
utilizri este considerat cea mai bun utilizare.
6.5 Aplicarea acestei definiii permite evaluatorilor s aprecieze
efectele deteriorrii i deprecierii asupra construciilor, care
sunt cele mai adecvate construcii, fezabilitatea proiectelor de
reabilitare i renovare i multe alte situaii de evaluare.
6.6 Pe pieele caracterizate de o volatilitate deosebit sau de
dezechilibre severe ntre ofert i cerere, cea mai bun utilizare
a proprietii poate fi pstrarea acesteia pentru utilizarea viitoare.
n alte situaii, n care sunt identificate mai multe tipuri poteniale
de cea mai bun utilizare, evaluatorul ar trebui s analizeze aceste
utilizri alternative ca i nivelele de venituri i cheltuieli viitoare
previzionate. n cazul n care amenajarea teritoriului i zonificarea
se afl n curs de modificare, cea mai bun utilizare imediat a
proprietii poate fi o utilizare intermediar.
6.7 Conceptul de cea mai bun utilizare este o parte fundamental i
integrant a estimrilor valorii de pia.
7.0 Utilitatea
7.1 Criteriul esenial n evaluarea oricrei proprieti imobiliare sau
mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate n procesul de
evaluare au ca obiectiv comun definirea i cuantificarea gradului
de utilitate a proprietii evaluat. Acest proces solicit clarificarea
conceptului de utilitate.
7.2 Utilitatea este mai degrab un termen relativ sau comparativ i
nu un criteriu absolut. De exemplu, utilitatea terenului agricol
este msurat prin capacitatea sa productiv. Valoarea sa este
o funcie a cantitii i calitii produsului pe care pmntul
l produce, n sens agricol, sau o funcie a cantitii i calitii
construciilor eseniale pentru activitatea agricol. Dac terenul
are potenial de dezvoltare, producia sa este estimat n funcie de
utilizarea sa din perspectiv rezidenial, comercial, industrial
sau o utilizare mixt. Ca urmare, valoarea terenului se stabilete
prin evaluarea utilitii sale n condiiile factorilor legali, fizici,
funcionali, economici i de mediu care influeneaz capacitatea sa
productiv.
7.3 n mod esenial, evaluarea proprietii este influenat de modul
n care proprietatea este utilizat i/sau ar fi tranzacionat n
mod normal pe pia. Pentru unele proprieti, utilitatea optim
este obinut dac proprietatea respectiv este exploatat ca
entitate distinct. Alte proprieti au o utilitate mai mare dac
sunt exploatate ca parte a unui grup, de exemplu, proprieti
administrate de o ntreprindere integrat, cu lanuri de subuniti
de vnzare cu amnuntul, restaurante fast-food sau hoteluri.
De aceea, trebuie fcut o distincie ntre utilitatea proprietii
considerate individual sau ca fiind parte a unui grup. Evaluatorul
va privi proprietatea din perspectiva pieei, fie ca o entitate
distinct, fie ca parte dintr-un ntreg sau portofoliu. De obicei,
evaluatorul estimeaz i raporteaz valoarea proprietii ca
entitate individual. Dac valoarea proprietii, considerat ca
parte din ntreg sau din portofoliu este diferit de valoarea sa
individual, aceast valoare ar trebui luat n considerare i
raportat ca atare.
7.4 Proprietile de natura unor uniti de exploatare independente
sunt tranzacionate independent i sunt evaluate ca atare. Dac
astfel de proprieti ar putea avea o valoare mai mare (sau mai
mic), rezultat dintr-o asociere economic sau funcional cu
alte proprieti, o asemenea valoare special sau adiional trebuie
evideniat n procesul de evaluare i raportat corespunztor,
conform observaiilor proprii ale evaluatorului sau n concordan
cu instruciunile exprese ale clientului. Orice astfel de valoare
estimat, nu ar trebui asociat cu valoarea de pia, fr
explicaiile de rigoare.
7.5 O proprietate individual poate avea o valoare adiional sau
special, peste valoarea sa privit ca entitate separat, ca rezultat
al asocierii sale fizice sau funcionale cu o proprietate deinut
de alii sau al atractivitii pentru un cumprtor care are interese
speciale. Mrimea unei astfel de valori adiionale sau speciale
este, n general, raportat n mod distinct de valoarea de pia.
7.6 Utilitatea este msurat dintr-o perspectiv pe termen lung,
de obicei pe durata normal de utilizare a unei proprieti sau
unui grup de proprieti. Totui, sunt momente cnd o anumit
proprietate poate deveni temporar excedentar, scoas n afara
exploatrii, adaptat pentru o utilizare sau o funcionare alternativ,
sau uneori pur i simplu pus n conservare pentru a anumit
perioad de timp. n alte cazuri, circumstanele externe ale pieei,
economice sau politice, pot dicta limitarea produciei pentru o
perioad nedefinit de timp. Evalurile n astfel de situaii necesit
competen i o experien deosebit i raportrile se vor efectua
n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare. Este
deosebit de important ca evaluatorul s prezinte explicit definiia
valorii, informaiile pe care se bazeaz evaluarea, ipotezele i
condiiile limitative (dac exist) referitoare la evaluare.
7.7 n mod similar, este posibil ca proprietile s nu aib un grad de
utilitate perceptibil la data evalurii, datorit factorilor externi sau
economici, cum ar fi proprieti situate n regiuni ndeprtate, n
ri cu o economie n tranziie, n ri care nu au o economie de
pia sau n ri n care au loc schimbri n sistemul economic.
Cerinele de raportare cu respectarea Standardelor Internaionale
de Evaluare, solicit prezentarea complet a definiiei valorii,
a informaiilor pe care se bazeaz evaluarea i msura n care
ipotezele i condiiile limitative (dac exist) influeneaz
evaluarea.
7.8 Un efect obinuit al instabilitii politice sau incertitudinii
economice este modificarea utilitii, exprimat fie prin
capacitate, fie prin eficien. n asemenea situaii, responsabili tatea
evaluatorului este de a estima ateptrile pieei privind durata unor
asemenea evenimente. nchiderile temporare pot avea un impact
redus sau nul asupra valorii proprietii sau activului, n timp ce
previziunile pe termen lung, referitoare la ncetarea activitii, pot
duce la o diminuare permanent a valorii. Proprietatea sau activul
evaluat trebuie analizat din perspectiva tuturor factorilor interni i
externi cu efect asupra performanelor de exploatare ale acestora.
8.0 Alte concepte importante
8.1 Expresia valoare de pia i termenul valoare just, aa cum
apare n mod uzual n standardele de contabilitate sunt, n
general, compatibile, chiar dac nu ntotdeauna exact echivalente.
Valoarea just, ca un concept de contabilitate, este definit n
Standardele Internaionale de Contabilitate i n alte standarde de
contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ
sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunotin
de cauz, n cadrul unei tranzacii n care preul este determinat
obiectiv. Valoarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea
financiar, att a valorii de pia ct i a valorilor nebazate pe
pia. Cnd se poate stabili valoarea de pia a unui activ, aceast
valoare va fi egal cu valoarea just. Cnd valoarea de pia a
unui activ nu poate fi determinat, se decide utilizarea unei valori
surogat, cum este costul de nlocuire net (CIN).
8.2 Activele specializate sunt cele care se vnd foarte rar sau deloc pe
pia (liber), cu excepia cazurilor n care se vnd ca pri din
ntreprinderea n care sunt parte component. Aceste active pot
fi considerate ca fiind cele cu pia limitat sau fr pia, active
dependente de proiectarea lor specializat, de configurarea sau
aplicarea lor specific. n cazul n care evaluatorul are informaii
de pia limitate sau nu are informaii de pia comparabile direct,
procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totui, este
responsabilitatea evaluatorului s culeag informaii i motivaii
de pia pentru a susine i/sau explica concluzia asupra valorii.
Dei poate fi aplicat oricare dintre metodele de evaluare i ar
trebui luate n considerare toate metodele aplicabile, de obicei,
pentru evaluarea activelor specializate este aplicat metoda
costului de nlocuire net (CIN). Atunci cnd este posibil,
evaluatorul estimeaz valoarea terenului, costul i deprecierea
cumulat, pe baza informaiilor de pia i explic bazele pentru
estimarea valorii.
8.3 n cazul n care nu exist condiii normale de pia sau cnd
dezechilibrul raportului ofert-cerere determin preuri de pia
care nu au legtur cu definiia valorii de pia, evaluatorul se
confrunt cu o problem dificil de evaluare. Prin utilizarea
conceptului i a definiiei valorii de pia i prin aplicarea
informaiilor de pia i a raionamentului profesional n procesul
de evaluare, evaluatorii asigur relevana i utilitatea raportrii
valorii activelor n situaiile financiare. Misiunea evalurii
solicit un grad nalt de profesionalism, vigilen, experien i
raionament profesional din partea evaluatorului, n condiiile
penuriei informaiilor de pia.
8.4 Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiii
particulare a valorii de pia, pentru a rspunde unor cerine
juridice sau statutare. Dac i se cere aa ceva, evaluatorul trebuie
s menioneze acest fapt i s descrie impactul oricror diferene
asupra valorii estimate. Atunci cnd este realizat o evaluare n
conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, termenul
valoare de pia va respecta ntotdeauna definiia IVS.
8.5 Toate rapoartele de evaluare ar trebui s prezinte clar scopul i
utilizarea evalurii. Pe lng cerinele de raportare, cnd sunt
implicate evaluri pentru raportarea financiar, ar trebui ca
raportarea evalurii s conin o identificare clar a clasei de
active n care este inclus activul evaluat, ca i a bazei pentru
aceast includere. Fiecare clas de active ar trebui explicitat.
8.6 Aria de aplicabilitate a Standardelor Internaionale de Evaluare se
refer la estimarea i raportarea valorilor proprietilor i activelor.
Modul n care rezultatele evalurii sunt mbinate i integrate cu
constatrile altor profesiuni este de o importan major pentru
evaluatori. nelegerea corect a terminologiei este esenial
pentru evaluatori i pentru cei care citesc rapoartele. Sunt eseniale
experiena evaluatorului ca i aplicarea corect a metodologiei.
Aceste Standarde sunt destinate s susin obiectivele comune ale
celor care efectueaz evaluri de proprieti i active i ale celor
care trebuie s se bazeze pe rezultatele evalurilor.
9.0 Abordri n evaluare
9.1 Estimarea oricrui tip de valoare, de pia sau din afara pieei, cere
ca evaluatorul s aplice una sau mai multe abordri n evaluare.
Termenul abordare n evaluare se refer la metodologiile analitice
general acceptate utilizate de obicei. n unele ri, aceste abordri
sunt cunoscute i sub denumirea de metode de evaluare.
9.2 Evalurile bazate pe pia utilizeaz, n mod normal, una sau mai
multe abordri n evaluare, prin aplicarea principiului substituiei,
utiliznd informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o
persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult
dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca
substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul
cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut
sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.
9.2.1 Abordrile n evaluare bazate pe pia includ:
9.2.1.1 Abordarea prin cost. Aceast abordare
compara tiv ia n considerare ca substitut, pentru
cump rarea unei anumite proprieti, alternativa de
a construi o alt proprietate, fie ca o copie identic
a originalului, fie ca o proprietate cu aceeai
utilitate. n contextul proprietii imobiliare, o
persoan nu ar plti mai mult pentru o proprietate
dect costul pentru achiziia terenului echivalent
i pentru construirea unei cldiri alternative, fr
s fie implicate timpul, riscul i neadecvarea.
n practic, abordarea presupune o estimare a
deprecierii pentru proprietile mai vechi i/sau
cu deficiene n funcionare, cnd o estimare a
costului de nou ar depi nepermis preul cel mai
probabil pltibil pentru proprietatea evaluat.
9.2.1.2 Abordarea prin comparaia vnzrilor. Aceast
abordare comparativ ia n considerare vnzrile
proprietilor similare sau substituibile i
informaiile referitoare la pia i stabilete o
estimare a valorii prin procese de comparaie. n
general, proprietatea evaluat este comparat cu
vnzrile unor proprieti similare, tranzacionate
pe o pia deschis. Pot fi luate n considerare i
oferte de vnzare.
9.2.1.3 Abordarea prin capitalizarea venitului.
Aceast abordare comparativ ia n considerare
informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile
aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea
printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea
leag venitul (de obicei, venitul net) de un anumit
tip de valoare prin convertirea venitului ntr-o
estimare de valoare. Acest proces poate lua n
considerare o relaie direct (cunoscut ca rate de
capitalizare), ratele de actualizare (care reflect
fructificarea investiiei), sau ambele. n general,
principiul substituiei arat c fluxul de venit care
produce cea mai mare recuperare i fructificare,
corespunztoare unui anumit nivel de risc, conduce
la cea mai probabil mrime a valorii.
9.3 Evalurile din afara pieei pot aplica abordri similare, ns
implic de obicei alte scopuri dect determinarea valorii de pia.
De exemplu:
9.3.1 O ntreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost
pentru a compara costul altor cldiri cu costul cldirii
evaluate a unei ntreprinderi/entiti, constatnd diferene
n cazul proprietii evaluate n contradicie cu piaa liber.
Aceast aplicaie este specific pentru o anume proprietate,
care poate fi un cost nerecunoscut de pia.
9.3.2 Un proprietar de teren poate plti un pre suplimentar
pentru o proprietate adiacent. n aplicarea abordrii prin
comparaia vnzrilor, pentru a determina preul maxim pe
care proprietarul este dispus s l plteasc pentru terenul
adiacent, evaluatorul poate ajunge la o sum care poate
depi cu mult valoarea de pia. n unele ri, o astfel de
estimare se numete valoare a cumprtorului special.
9.3.3 Un investitor poate aplica o rat de rentabilitate specific
acelui investitor, diferit de cea recunoscut pe pia. n
aplicarea abordrii prin capitalizarea venitului, pentru a
determina preul pe care acel investitor este dispus s l
plteasc pentru o anumit investiie, bazat pe rata de
recuperare anticipat a investitorului, evaluatorul ajunge
la o estimare a valorii de investiie mai degrab dect la o
valoare de pia.
9.4 Costul de nlocuire net (CIN) este o metod acceptabil pentru
estimarea unui surogat pentru valoarea de pia a proprietilor
specializate. Metoda este aplicat, de obicei, n situaia evalurii
unei proprieti pentru care nu exist informaii disponibile sau
pertinente pentru estimarea valorii de pia.
9.5 Fiecare abordare n evaluare are metode alternative de aplicare.
Experiena i competena evaluatorului, standardele naionale,
cerinele pieei i informaiile disponibile n combinarea lor,
determin care metod sau ce metode sunt aplicabile. Raiunea
pentru existena abordrilor i metodelor alternative const n
punerea la dispoziia evaluatorului a unei serii de proceduri
analitice care vor fi apreciate i reconciliate ntr-o estimare a
valorii finale, n funcie de tipul de valoare implicat.
9.6 n general, abordrile i metodele de evaluare sunt comune tuturor
tipurilor posibile de evaluri, incluznd proprietatea imobiliar,
proprietatea mobiliar (bunurile mobile), ntreprinderile i activele
financiare. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de proprietate
implic surse diferite de informaii, care reflect n mod adecvat
piaa pe care proprietatea (i/sau serviciul sau ntreprinderea)
este evaluat. De exemplu, cldirile individuale sunt, de obicei,
vndute i evaluate pe o pia imobiliar relevant, n timp ce
evaluarea aciunilor unei companii care deine mai multe cldiri
este reflectat prin referirea la cursul aciunilor pe o pia de valori
mobiliare relevant.
10.0 Rezumat
10.1 Standardele Internaionale de Evaluare sunt concepute pentru
a facilita tranzaciile internaionale de proprieti i pentru
a contribui la viabilitatea pieelor globale, prin promovarea
transparenei n raportarea financiar. Se pune accent pe
utilizarea informaiilor de pia faptice, pe baza crora se dezvolt
raionamente profesionale referitoare la modul n care pot fi
efectuate evalurile proprietii.
Cod Deontologic
Introducere 51
Definiii 51
Etic 54
Competen 56
Prezentarea informaiilor 58
Raportarea valorilor 59
C
o
d

D
e
o
n
t
o
l
o
g
i
c
Cod Deontologic
1.0 Introducere
n aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este esenial
ca evalurile realizate n conformitate cu acestea s fie efectuate
de evaluatori profesioniti, cinstii i competeni, fr prejudeci
i interese proprii, ale cror rapoarte sunt clare, nu induc n
eroare i care prezint toate aspectele eseniale pentru nelegerea
adecvat a evalurii. Evaluatorii vor promova i vor menine n
permanen ncrederea publicului n profesiunea de evaluator.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Evaluatorii respect aceste Standarde fie ca opiunea lor, fie din
necesitatea de a aplica prevederile legii sau ale regulamentelor,
fie ca urmare a instruciunilor clienilor sau utilizatorilor vizai. O
evaluare elaborat pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare
l oblig pe evaluator s respecte acest Cod Deontologic.
2.2 Acest Cod nu are nici o autoritate legal i nu reprezint dect
o completare a regulilor, statutelor i regulamentelor asociaiilor
naionale sau organizaiilor care controleaz sau monitorizeaz
activitile evaluatorilor.
2.3 Evalurile efectuate n conformitate cu aceste Standarde devin
acceptabile, pentru utilizatorii finali, numai cnd sunt elaborate de
un membru instruit n cadrul unui organism naional profesional
i recunoscut, care pune n aplicare standarde obligatorii de
calificare, competen, experien, etic i comunicare n
evaluare. n acele ri n care nu exist nc o infrastructur pentru
o exercitare instruit i controlat a profesiunii de evaluator,
principala responsabilitate este ca utilizatorii s fie satisfcui, iar
evaluatorii s-i ndeplineasc sarcina n mod competent.
3.0 Definiii
3.1 Ipotezele sunt supoziii considerate ca fiind adevrate. Ipotezele
implic fapte, condiii, sau situaii care afecteaz subiectul sau
abordarea unei evaluri dar care nu pot fi verificate sau nu
Cod Deontologic 51
necesit o verificare. Acestea sunt aspecte care, dup ce au fost
declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii. Toate
ipotezele care stau la baza unei evaluri trebuie s fie rezonabile.
Toate evalurile depind, ntr-un anume grad, de acceptarea
ipotezelor. n mod deosebit,
definiia valorii de pia include ipoteze care asigur
consecvena abordrii, dar
evaluatorul poate fi pus n situaia de a face i alte ipoteze cu
privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite.
3.2 Condiiile limitative sunt restricii impuse evalurilor.
Condiiile limitative pot fi impuse:
de clieni (de ex., atunci cnd evaluatorului nu i se permite s
investigheze complet unul sau mai muli factori importani,
care ar putea afecta valoarea);
de evaluator (de ex. atunci cnd clientul nu poate publica
parial sau total raportul de evaluare sau certificatul de
evaluare, fr acordul prealabil n scris al evaluatorului cu
privire la forma i contextul n care poate s apar), sau
de legislaia naional aferent.
3.3 Un evaluator este persoana care are pregtirea profesional
necesar, capacitatea i experiena de a efectua o evaluare. n unele
ri, se impune obinerea unei autorizaii nainte ca evaluatorul s
i desfoare activitatea n acest sens.
Evaluatorul va fi o persoan cu o bun reputaie care:
a obinut o pregtire profesional adecvat n cadrul unui
centru de pregtire recunoscut, sau o calificare academic
echivalent;
are experien adecvat i este competent n evaluarea pe piaa
i categoria respectiv de active;
Cod Deontologic 52
cunoate, nelege i poate pune n aplicare n mod corect
acele metode i tehnici recunoscute care sunt necesare pentru
efectuarea unei evaluri credibile;
este membru al unui organism naional profesional de evaluare
recunoscut;
urmeaz un program de instruire profesional; i
respect toate cerinele acestui Cod Deontologic.
n cazul n care, n orice ar, nu exist calificri academice
adecvate, cum sunt cele menionate mai sus, evaluatorul trebuie
s aib un nivel de pregtire suficient i experien n evaluare i
este:
fie membru al unui organism naional profesional de evaluare
recunoscut, fie are autorizaie din partea guvernului sau
numire din partea justiiei sau a unei autoriti cu un statut
echivalent.
n unele ri, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizaie sau
un certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea
profesa n aceast calitate.
3.4 Un evaluator intern este un evaluator angajat fie n cadrul
ntreprinderii care deine activele, fie n cadrul firmei de
contabilitate responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau
nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator intern este,
n general, apt de a respecta toate exigenele privind independena
i obiectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu acest
Cod Deontologic ns, din motive de prezentare public i
regulament, este posibil s nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de
evaluator independent n anumite tipuri de angajamente.
3.5 Un evaluator extern este un evaluator care, mpreun cu orice
asociai, nu are legturi materiale importante cu compania client
sau cu subiectul misiunii.
3.6 innd cont de faptul c toi evaluatorii, care ndeplinesc
misiuni n conformitate cu Standardele Internaionale de
Evaluare, trebuie s respecte cerinele privind imparialitatea,
obiectivitatea profesional i transparena solicitat n baza
acestui Cod Deontologic, aceti evaluatori trebuie s respecte
solicitrile privind independena lor, aferente mai multor misiuni.
Cod Deontologic 53
n anumite ri sau pentru anumii clieni ar putea fi aplicate
restricii suplimentare, prin regulamente sau prin lege, referitoare
la termenul evaluator independent, n conformitate cu anumite
circumstane. Acest Cod nu i propune s defineasc diferite
grade de independen dincolo de standardul de independen
cerut deja n conformitate cu acest Cod.
4.0 Etic
Evaluatorii vor menine n permanen un standard nalt de
onestitate i integritate i i vor desfura activitile lor astfel
nct s nu prejudicieze clienii, publicul, profesia lor sau
organismul naional profesional de evaluare din care fac parte.
4.1
4.1.1 Un evaluator nu trebuie s acioneze n mod neltor sau
fraudulos.
4.1.2 Un evaluator nu trebuie s redacteze i s comunice n
mod contient un raport care conine opinii i analize false,
inexacte sau prtinitoare.
4.1.3 Un evaluator nu trebuie s contribuie sau s participe la un
serviciu de evaluare pe care ali evaluatori l consider ca
nejustificat.
4.1.4 Un evaluator trebuie s acioneze legal i s respecte legile
i reglementrile rii n care i desfoar activitatea sau
n care ndeplinete o anumit misiune.
4.1.5 Un evaluator nu trebuie s pretind n mod contient,
sau s fac s par credibil o prezentare a calificrilor
profesionale pe care nu le posed.
4.1.6 Un evaluator nu va folosi n mod contient pretenii sau
reclame false, eronate sau exagerate, cu intenia de a-i
asigura lucrri de evaluare.
4.1.7 Un evaluator va avea grij ca orice salariat sau colaborator
subordonat, care ia parte la misiune, s respecte acest Cod
Deontologic.
Cod Deontologic 54
4.2 Conflicte de interese
4.2.1 Un evaluator nu trebuie s acioneze pentru una sau
mai multe pri n aceeai problem, cu excepia unui
consimmnt n scris al celor implicai.
4.2.2 Un evaluator trebuie s ia toate msurile necesare pentru
a nu se ivi conflicte ntre interesele clienilor si i cele
ale altor clieni, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor,
prietenilor sau asociailor. Posibilele conflicte vor fi
evideniate n scris, nainte de acceptarea instruciunilor
clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul
le cunoate ulterior, trebuie s fie imediat comunicate. n
cazul n care aceste conflicte sunt percepute de evaluator,
dup finalizarea evalurii, comunicarea acestora trebuie
fcut ntr-o perioad de timp rezonabil.
4.3 Confidenialitate
4.3.1 ntotdeauna, un evaluator trebuie s trateze
problemele clientului cu discreia i confidenialitatea
corespunztoare.
4.3.2 Un evaluator nu trebuie s divulge informaiile sensibile,
obinute de la un client sau rezultatele unei lucrri elaborate
pentru un client, altor persoane dect celor autorizate de
client, cu excepia cazului n care se solicit acest lucru n
mod legal, cum ar fi situaiile n care un evaluator trebuie
s respecte anumite proceduri cvasi-judiciare, n cadrul
organismului naional profesional de evaluare recunoscut,
al crui membru este respectivul evaluator.
4.4 Imparialitate
4.4.1 Un evaluator trebuie s efectueze o misiune cu stricta
independen, obiectivitate i imparialitate i fr a
considera interesele personale.
4.4.2 Un evaluator nu trebuie s accepte o misiune care presupune
raportarea unor opinii i concluzii predeterminate.
4.4.3 Onorariile aferente unei misiuni nu trebuie s depind de
rezultatul predeterminat al oricrei evaluri sau al oricrui
sfat independent, obiectiv inclus n raportul de evaluare.
Cod Deontologic 55
4.4.4 Dac onorariul evaluatorului este sau nu condiionat de
orice aspect al raportului, acest lucru trebuie precizat.
4.4.5 Un evaluator nu trebuie s se bazeze pe informaiile
eseniale furnizate de un client sau de orice alt parte care
nu are calificare corespunztoare sau confirmarea de la o
surs independent, cu excepia cazului n care natura i
importana acestei ncrederi sunt specificate ca o condiie
limitativ.
4.4.6 Un evaluator nu va accepta o misiune care implic
raportarea unor condiii ipotetice asumate, care nu pot fi
realizate ntr-o perioad de timp rezonabil.
4.4.7 Condiiile ipotetice, care exprim o posibilitate rezonabil,
pot fi raportate cu condiia s fie nsoite de o discuie
cu privire la ansele de realizare a ipotezei precum i la
determinarea valorii care reflect adevrata situaie, de ex.,
o situaie n care un client vrea s tie care va fi valoarea
terenului care ar putea fi decontaminat.
4.4.8 Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii
fr suport, bazate pe o prejudecat de orice fel sau nu va
raporta concluzii care reflect opinia c aceast prejudecat
este necesar pentru meninerea sau maximizarea valorii.
4.4.9 La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va
raiona n mod imparial i i va justifica motivele pentru
care este de acord sau nu cu concluziile raportului.
5.0 Competen
Un evaluator trebuie s posede cunotinele, competena i
experiena necesar pentru a ndeplini, n mod eficient, misiunea
sa n conexiune cu un standard profesional acceptabil. Numai acei
evaluatori capabili s respecte definiia evaluatorului, menionat
n Definiii (paragraful 3.3 de mai sus) vor desfura activiti n
conformitate cu aceste Standarde.
5.1 Acceptarea instruciunilor
5.1.1 nainte de a accepta o misiune sau de a ncheia un contract
de efectuare a oricrei misiuni, un evaluator trebuie s
identifice n mod corespunztor problema care trebuie
Cod Deontologic 56
abordat i s fie sigur c posed experiena i cunotinele,
sau n cazul unei misiuni n strintate, c este capabil s
se asocieze cu un profesionist care posed experien
sau cunoate forele pieei, limba i legislaia, pentru a-i
ndeplini misiunea n mod competent.
5.2 Asisten din exterior
5.2.1 Atunci cnd se apeleaz la asistena din exterior, n vederea
completrii competenelor unui evaluator, acesta va trebui
s stabileasc dac persoanele care ofer asisten posed
abilitile i principiile deontologice necesare.
5.2.2 Cnd se solicit asisten din exterior este necesar
obinerea acordului clientului iar identitatea persoanelor
care ofer asisten i importana rolului lor vor fi
evideniate n raportul evaluatorului.
5.3 Eficien i contiinciozitate
5.3.1 Evaluatorul va aciona prompt i eficient pentru ndeplinirea
instruciunilor clientului i l va informa pe client asupra
stadiilor evalurii.
5.3.2 Instruciunile vor fi refuzate n cazul n care circumstanele
mpiedic efectuarea investigaiilor necesare, a unei
caliti bune a muncii i a finalizrii evalurii ntr-un timp
rezonabil.
5.3.3 Instruciunile scrise vor fi primite de la client i/sau
vor fi confirmate n scris de evaluator, coninnd detalii
suficiente pentru a evita orice interpretare eronat, nainte
de raportarea evalurii.
5.3.4 Un evaluator va face verificri i investigaii laborioase
pentru a se asigura c datele pentru analiza n evaluare
sunt corecte i demne de ncredere.
5.3.5 Un evaluator va pregti un dosar de lucru pentru fiecare
misiune care, la finalizare, va conine o copie a originalului,
pe hrtie sau n form electronic (salvate corespunztor) a
tuturor rapoartelor scrise, a corespon denei i a notificrilor
plus nsemnrile din dosar, care ntresc opiniile
evaluatorului prin verificri, comparare obiectiv, deducie
i calcul.
Cod Deontologic 57
5.3.6 Dosarul de lucru pentru fiecare misiune va fi reinut pentru
o perioad de cel puin cinci ani de la finalizarea misiunii.
6.0 Prezentarea informaiilor
Este esenial ca evaluatorii s elaboreze i s comunice analizele,
opiniile i concluziile lor ctre utilizatorii serviciilor prestate de
ei, prin rapoarte corecte care vor dezvlui orice informaii ce ar
putea afecta obiectivitatea.
6.1 Raportul de evaluare va trebui s fac o descriere clar i
precis a ariei de aplicabilitate a misiunii i a scopului acesteia,
prezentndnd orice ipoteze, scenarii sau condiii limitative care
afecteaz n mod direct evalurile i, acolo unde este cazul,
indicnd efectul lor asupra valorii.
6.2 Raportul de evaluare trebuie s furnizeze suficiente informaii
pentru a descrie activitatea desfurat, concluziile obinute i
contextul n care s-au format.
6.3 Un evaluator trebuie s prezinte orice relaie personal sau a
firmei, direct sau indirect, cu proprietatea sau compania care
este subiectul oricrei misiuni i care ar putea duce la un posibil
conflict de interese.
6.4 Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator
intern, relaia sa cu entitatea care controleaz activele va trebui
dezvluit n raportul de evaluare.
6.5 Atunci cnd un evaluator acioneaz n ipostaza de evaluator
extern, ns a lucrat i n alte contracte pentru client, aceast
relaie trebuie s fie dezvluit n cazul n care o ter parte, care
se bazeaz pe evaluare, consider c obiectivitatea evaluatorului
este compromis.
6.6 Orice limitri privind calitatea serviciului pe care un evaluator
l poate oferi trebuie s fie dezvluite, fie c se datoreaz
unor constrngeri externe impuse sau n special se datoreaz
evaluatorului sau misiunii. n cazul n care apeleaz la asisten
din exterior, evaluatorul trebuie s prezinte identitatea persoanelor
care ofer asisten, gradul de ncredere i natura acestei
asistene.
Cod Deontologic 58
6.7 Un evaluator trebuie s stabileasc o restricie de nepublicare
a unei evaluri sau a concluziilor acesteia fr acord prealabil,
astfel nct evaluatorul s pstreze un control asupra formei i
contextului n care evalurile sale sunt dezvluite public.
6.8 Un evaluator va prezenta orice devieri de la Standardele
Internaionale de Evaluare.
6.8.1 Standardele sunt concepute pentru situaiile generale i nu
pot acoperi orice eventualitate. Vor exista situaii n care
devierea de la Standarde este inevitabil. Cnd apar astfel
de situaii, devierea nu va constitui o nclcare a acestor
Standarde, cu condiia ca aceast deviere s fie rezonabil,
s respecte principiile eticii i limitele de competen, iar
n raportul de evaluare s fie inclus o expunere privind
raiunea acestei devieri.
7.0 Raportarea valorilor
Misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe proprieti.
Stilul raportului de evaluare trebuie s fie ajustat n funcie de
natura misiunii i de nevoile clientului, respectndu-se i anumite
cerine minime cu privire la coninut.
7.1 Acest paragraf prezint coninutul minim al oricrui raport sau
certificat. Trebuie s fie incluse urmtoarele elemente (vezi i
paragraful 5.1 din IVS 3 - Raportarea evalurii):
identitatea evaluatorului i data raportului;
identitatea clientului;
instruciunile, data efectiv a valorii estimate, scopul i
utilizarea evalurii;
baza de evaluare, incluznd tipul i definiia valorii;
identitatea, situaia juridic i locaia (locaiile) proprietii
(proprietilor) care vor fi evaluate;
data i amploarea inspeciilor;
Cod Deontologic 59
aria de aplicabilitate i amploarea activitii n misiunea de
evaluare;
orice ipoteze i condiii limitative i orice ipoteze speciale,
neobinuite sau extraordinare;
o declaraie de conformitate prin care se arat c evaluarea a
fost fcut prin respectarea standardelor i a altor cerine de
prezentare;
calificarea profesional i semntura evaluatorului; i
Conform exigenelor din unele ri, n anumite cazuri, o certificare
specific din partea evaluatorului ntr-o form standard.
7.2 Utilizarea evalurii i complexitatea proprietii determin gradul
de detaliere adecvat pentru un raport. n cazul n care se raporteaz
o proprietate unic sau complex, este recomandabil ca raportul
s conin mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazeaz
evaluarea i raionamentul din spatele concluziilor. n cazul n
care un raport este elaborat pentru un portofoliu de proprieti,
n scopul utilizrii evalurii ntr-o misiune de audit, nivelul de
detaliere a datelor solicitate pentru fiecare dintre proprietile din
cadrul portofoliului poate fi mai puin extins.
7.3 Aceast seciune nu trebuie s fie considerat ca reprezentnd
investigaiile, cercetarea i analiza necesare desfurrii unei
evaluri adecvate, ci pur i simplu minimul care trebuie prezentat
n raport.
Cod Deontologic 60
Introducere 63
Proprietatea imobiliar 63
Bunuri mobile 70
ntreprinderi (afaceri) 73
Active financiare 77
T
i
p
u
r
i

d
e

p
r
o
p
r
i
e
t
a
t
e
1.0 Introducere
Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei
mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamental pentru
asigurarea viabilitii proprietii globale i a pieelor financiare.
Proprietatea imobiliar trebuie s se disting de celelalte categorii
de proprietate, respectiv de proprietatea mobiliar (bunuri
mobile), ntreprinderi i active financiare. Termenul proprietate,
utilizat fr alte precizri sau identificri, se poate referi la oricare
din tipurile de proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au
adesea misiuni care se refer la tipuri de proprietate diferite
de proprietatea imobiliar sau la proprieti a cror valoare
includ mai multe tipuri de proprietate, este esenial nelegerea
fiecrui tip de proprietate i distingerea caracteristicilor fiecruia.
Dei divizarea proprietii n cele patru categorii distincte este
recunoscut de mult timp, n ultimele decenii au aprut noi
entiti i instrumente noi. Cadrul de referin acceptat descrie
aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu
tipurile specializate de proprietate i participaii devine tot mai
important pentru practica evalurii. Comitetul pentru Standarde
Internaionale de Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri
entiti de proprietate: proprietate imobiliar, proprietate mobiliar
(bunuri mobile) ntreprinderi i active financiare.
2.0 Proprietatea imobiliar
2.1 Drepturile reale imobiliare se exercit asupra unui bun imobil.
Acest drept este nregistrat ntr-un document formal, de
exemplu un titlu de proprietate. De aceea, proprietatea este un
concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic.
Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele
i beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. n
contrast, proprietatea imobiliar cuprinde terenul n sine, toate
bunurile care n mod natural fac corp comun cu acesta, precum
i toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cldirile sau
amenajrile ale terenului (amplasamentului).
2.1.1 Termenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face
distincie att ntre drepturile reale imobiliare i bunurile
asupra crora se exercit, pe de o parte i bunurile mobile,
pe de alt parte care, n anumite ri, sunt denumite n mod
legal ca bunuri mobiliare.
Tipuri de proprietate 63
2.2 Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia,
folosina i dispoziia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a
ocupa, de a vinde, de a nchiria, de a testa (a lsa motenire) de a
dona sau de a alege a exercita oricare sau nici unul dintre acestea.
n anumite situaii, un anumit atribut poate fi separat i transferat,
nchiriat sau nstrinat, n condiiile legii.
2.2.1 Prerogativele sau beneficiile corespunztoare dreptului
real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de
proprietate poate fi subiect al unor limitri externe impuse
de ctre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea,
reglementarea, planificarea urban sau preluarea de ctre
stat a proprietilor fr proprietar sau motenitor.
2.2.2 Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de
stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate
deplin.
2.2.3 Contractele de nchiriere sunt nelegeri prin care se
creeaz alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de
nchiriere proprietarul i menine dreptul de dispoziie i
transfer sau asigur chiriaului dreptul de ocupare i de
utilizare. Chiriaul sau locatarul dobndete, n temeiul
contractului de nchiriere, dreptul de a ocupa i a utiliza
proprietatea imobiliar pentru un timp determinat i n
anumite condiii (plata chiriei).
2.2.3.1 Subnchirierile iau natere n cazul n care chiriaul
transfer unui ter, numit subchiria (sublocatar)
dreptul de care se bucur chiriaul, respectiv
dreptul de ocupare i utilizare.
2.2.3.2 Un evaluator trebuie s analizeze n ce msur
clauze sau condiiile dintr-un contract de nchiriere
afecteaz valoarea proprietii.
2.2.4 n afara restriciilor impuse de ctre stat, alte prevederi
legale pot impune restricii asupra exercitrii drepturilor
inerente aferente unei proprieti imobiliare.
2.2.4.1 Restriciile actelor de proprietate i clauzele
restrictive care nsoesc terenul, pot afecta
utilizarea, dezvoltarea sau transferul proprietii.
2.2.4.2 Servituile reprezint un beneficiu necorporal
asupra proprietii deinute, care ncredineaz
utilizarea unei pri a acesteia fr a duce la
dobndirea proprietii. Drepturile de trecere sunt
drepturi sau privilegii dobndite prin uz, contract
sau lege, cum ar fi dreptul de trecere prin sau
peste o parte a unei proprieti imobiliare, aflat n
proprietatea altei persoane.
2.2.5 Asociate cu proprietatea imobiliar pot fi i alte drepturi de
proprietate sau care privesc interese financiare.
2.2.5.1 Coproprietatea (proprietatea comun) poate
fi creat prin mprirea legal a drepturilor de
proprietate. Un exemplu l constituie proprietatea
imobiliar care nu aparine unui singur proprietar.
Proprietatea poate aparine unei societi
comerciale cu mai muli acionari sau asociai, sau
mai multor coproprietari.
2.2.5.2 Interesul unui beneficiar n cadrul trustului este
cunoscut sub form de participaie sub form de
aciuni, care este n contrast cu interesul legal al
unui administrator de active (un beneficiar deine
o participaie n aciuni pe cnd titlul legal este
deinut de administratorul de active).
2.2.5.3 Un beneficiu financiar poate lua natere prin
ipotecarea proprietii imobiliare atunci cnd
aceasta este utilizat ca i colateral pentru
garantarea unei finanri sau cheltuieli legate de
proprietatea respectiv. O participaie de capital
este considerat ca un activ financiar distinct.
2.3 n terminologia contabil, proprietatea imobiliar este inclus, n
mod uzual, n categoria activelor corporale imobilizate, numite
i active pe termen lung. Uneori, proprietatea imobiliar poate fi
considerat ca activ curent, de ex. cnd un teren, eventual dup
amenajare, este deinut n stoc pentru vnzare.
2.3.1 Activul reprezint dreptul deinut n proprietatea imobi liar,
de exemplu activul este dreptul real de proprietate.
2.3.2 Se evalueaz mai degrab dreptul de proprietate asupra
activului i nu proprietatea imobiliar ca o entitate fizic.
2.3.3 n cazul n care un activ se cumpr i se vinde n pia,
participanii pe pia atribuie valori specifice anumitor
drepturi n proprietatea imobiliar. Aceste valori atribuite
de ctre participani formeaz baza obiectiv pentru
estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare.
2.4 Evaluarea proprietii imobiliare se realizeaz n diverse scopuri,
printre care: raportri financiare, tranzacii care implic transferul
proprietii, credite sau mprumuturi garantate cu proprietatea,
litigii, probleme de impozitare, consultana sau luarea unor
decizii investiionale. Cu excepia ultimului caz, valoarea de pia
reprezint baza de stabilire a valorii, n toate situaiile urmtoare:
2.4.1 Evaluri ale activelor imobilizate cu scopul ntocmirii
rapoartelor financiare, pentru reflectarea efectului
modificrii preurilor sau valorilor curente;
2.4.2 Evaluri pentru a asista un cumprtor potenial la
ntocmirea ofertei sale, sau a asista un vnztor potenial
n stabilirea unui pre acceptabil pe care s l pretind sau
pentru a ajuta ambele pri s determine preul de vnzare
pentru o anumit tranzacie; evaluri pentru stabilirea
bazelor pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprieti
multiple;
2.4.3 Evaluri solicitate pentru estimarea valorii unei proprieti
cu care se garanteaz un credit ipotecar sau pentru a stabili
o baz de asigurare sau de garantare a unui credit cu o
proprietate;
2.4.4 Evaluri utilizate n exproprieri pentru cauza de utilitate
public, n litigii sau arbitraj asupra unor dispute asupra
unor contracte sau interese pariale, sau acoperirea unor
daune cauzate de accidente sau violri ale legislaiei de
mediu;
2.4.5 Evaluri necesare pentru estimarea valorii de impozitare;
pentru separarea activelor n active amortizabile i active
neamortizabile i determinarea, n acest mod, a amortizrii
aplicabile; sau pentru determinarea taxelor legate de donaii
sau moteniri;
2.4.6 Evaluri i lucrri auxiliare pentru un spectru larg de
clieni, de exemplu: investitori, asigurtori, licitatori,
lichidatori, administraia local (pentru determinarea
efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o diversitate
de scopuri, de exemplu: analize de pia sau de fezabilitate,
analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a
unor noi aciuni emise (sau revizuirea acesteia) i pentru
stabilirea evoluiei chiriei i ratelor de leasing viitoare.
2.5 n orice evaluare a proprietilor imobiliare trebuie identificate
caracteristicile relevante ale proprietii. Caracteristicile
proprietii includ:
2.5.1 localizarea, descrierea fizic i juridic i atributele
economice sau de a genera venit;
2.5.2 dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplin/
liber, proprietate nchiriat, drept de nchiriere, drept de
subnchiriere);
2.5.3 orice proprietate mobil, adugiri sau active necorporale
care nu sunt proprietate imobiliar dar sunt incluse n
evaluare (a se vedea paragraful 3.2) de mai jos;
2.5.4 orice servitui, restricii, impedimente, nchirieri,
condiionri sau clasificri speciale asupra proprietii sau
a altor elemente de natur similar cunoscute;
2.5.5 dac proprietatea subiect reprezint un drept parial sau
fracionar sau un segment fizic al unei parcele mai mari de
teren.
2.6 Evaluarea proprietii imobiliare poate fi influenat de consideraii
speciale, cum sunt:
2.6.1 O cerere de a analiza fuziunea unor proprieti (de exemplu,
n cazul valorii din fuziune) sau separarea participaiilor la
o proprietate (valoarea componentelor);
2.6.2 Efectele unor modificri probabile de zonificare sau
dezvoltare a infrastructurii, de exemplu extinderea
sistemelor de utiliti publice sau coridoare de acces;
2.6.3 Piee n declin, caracterizate prin cerere redus, ofert
excedentar, numr redus de tranzacii, n care estimrile
valorii de pia pot fi susinute n mic msur pe date
istorice sau curente. n aceste cazuri, participanii pe
pia se pot focaliza spre ali indicatori ai valorii sau
performanelelor proprietii.
2.7 n evaluarea proprietii imobiliare se utilizeaz, n general,
abordrile prin cost, comparaii ale vnzrilor i capitalizarea
veniturilor i implicit metodele asociate cu aceste abordri.
Evaluatorul va reconcilia indicaiile rezultate din aplicarea a
dou sau mai multe abordri sau metode asociate. Toate cele trei
abordri sunt bazate pe principiul substituiei, care stabilete c
dac sunt disponibile mai multe mrfuri sau servicii similare sau
asemntoare, acea marf sau acel serviciu cu preul cel mai mic
va atrage cererea i vnzarea cea mai mare.
2.7.1 Abordarea prin cost stabilete valoarea proprietii
imobiliare prin estimarea costului de achiziionare a
terenului i construirea unui imobil nou cu utilitate egal
sau adaptarea unei proprieti vechi la aceiai utilizare,
fr costurile legate de timpul de construcie/adaptare. n
mod uzual, la costurile terenului i de construcie se adaug
un profit estimat pentru promotorul imobiliar. n cazul
proprietilor vechi, abordarea prin cost ia n considerare o
estimare a deprecierii, care include att deteriorarea fizic,
ct i deprecierea funcional.
2.7.1.1 n anumite ri se aplic metodologia costului
de nlocuire net (CIN) pentru a determina un
surogat pentru valoarea de pia a proprietilor
specia lizate (a se vedea Concepte i principii
generale de evaluare, paragraful 8.2 i Standardul
Internaional de Practic n Evaluare GN 1,
paragraful 5.11.1).
2.7.1.2 O estimare obinut de abordarea prin cost
reprezint valoarea unei proprieti depline
(neocupat). Dac proprietatea este nchiriat sau
este supus unor alte interese pariale, evaluatorul
trebuie s fac ajustri pentru a reflecta drepturile
de proprietate care se evalueaz.
2.7.1.3 Costul i valoarea de pia sunt cel mai apropiate n
cazul unei proprieti noi. Abordarea prin cost este
aplicat adesea n evaluarea unor construcii
noi sau recente, a unor proiecte de construcii,
extinderi sau renovri. Totui estimrile de
cost reprezint limita superioar a ceea ce
cumprtorii ar plti pentru astfel de proprieti.
De asemenea, abordarea prin cost este util n
evaluarea proprietilor specializate sau cu pia
limitat, care sunt vndute rar. Dac se aplic
pentru proprietile vechi, cnd este dificil s se
obin date de pia pentru estimrile costurilor
i deprecierii, abordarea prin cost poate produce
indicaii de valoare nebazate pe pia.
2.7.2 Abordarea prin comparaia vnzrilor stabilete limitele
valorii de pia prin examinarea preurilor de pia pltite
pentru proprietile imobiliare concurente cu proprietatea
de evaluat. Trebuie s fie analizate vnzrile, astfel nct s
existe certitudinea c prile implicate n tranzacie au fost
motivate n mod tipic. Trebuie eliminate din comparaie
preurile de vnzare care reflect motivaii diferite de cele
ale unui participant tipic pe pia, de exemplu tranzaciile
unor cumprtori cu interese speciale, care pltesc un
supliment de pre pentru o anumit proprietate.
2.7.2.1 Proprietatea subiect al evalurii (proprietatea de
evaluat) este comparat cu preurile de vnzare (sau
ofertele de vnzare) ale unor proprieti similare,
care au fost tranzacionate recent pe o pia liber.
Preurile de vnzare sunt analizate prin aplicarea
unor elemente de comparaie corespunztoare i
sunt ajustate pentru diferenele fa de subiectul
evalurii pe baza elementelor de comparaie (A se
vedea GN 1, Standardul Internaional de Practic
n Evaluarea proprietii imobiliare, paragrafele
5.12.4 i 5.22).
2.7.2.2 n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor,
evaluatorul trebuie s ia n considerare care sunt
drepturile de proprietate de evaluat, pentru a
se asigura c sunt identice cu cele asociate cu
proprietile comparabile. n caz contrar, sunt
necesare ajustri adecvate asupra vnzrilor
proprietilor luate ca baz de comparaie.
2.7.2.3 Abordarea prin comparaia vnzrilor este
apli cabil i convingtoare numai n cazul existenei
unor date de pia suficiente. Datele obinute prin
aplicarea acestei abordri pot fi aplicate i n cazul
abordrilor prin capitalizarea venitului i prin cost.
Totui, ncrederea n abordarea prin comparaia
vnzrilor poate fi limitat atunci cnd condiiile
de pia sunt marcate de modificri rapide sau de
volatilitate sau n cazul evalurilor de proprieti
specializate, care sunt rareori vndute.
2.7.3 n cazul abordrii prin capitalizarea venitului, valoarea de
pia a proprietilor imobiliare este determinat pe baza
capacitii proprietii de a genera venit. Abordarea prin
capitalizarea venitului se bazeaz pe principiul anticiprii,
conform cruia valoarea este creat de beneficiile viitoare
anticipate (fluxurile de venit).
2.7.3.1 Capitalizarea venitului ia n considerare infor maiile
asupra veniturilor i cheltuielilor compa rabile
pentru a stabili venitul net (operaional) al
proprietii de evaluat. Capitalizarea se face fie
prin aplicarea unei singure rate (rat de capitalizare
total, rat pentru toate riscurile) asupra venitului
dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de
actualizare (care reflect randamentul investiiei)
asupra unei serii de venituri previzionate pentru o
anumit perioad (A se vedea GN 1, Standardul
Internaional de Practic n Evaluarea Proprietii
Imobiliare, paragrafele 3.13 la 5.13.5)
2.7.3.2 Deoarece investitorii urmresc nivelul ratei
rentabilitii, ipotezele sau datele de intrare pentru
estimrile valorii prin capitalizarea venitului pot
fi comparate cu performana unei proprieti
alternative i a investiiilor financiare.
2.7.3.3 Capitalizarea venitului este aplicat ndeosebi
pentru evaluarea proprietii n totalitatea sa,
deci 100% (inclusiv a tuturor acionarilor sau
partenerilor) a capitalului proprietilor nchiriate.
3.0 Bunuri mobile
3.1 Proprietatea asupra bunurilor mobile se refer la proprietatea
asupra unui bun, altul dect o proprietate imobiliar. Aceste
bunuri pot fi corporale sau necorporale, de exemplu, o crean
sau o licen. Proprietatea mobiliar corporal reprezint
drepturile asupra unui activ care nu este ataat n mod permanent
de o proprietate imobiliar i este caracterizat, n general, prin
mobilitatea sa.
3.2 Exemple de bunuri mobile sunt:
3.2.1 Obiecte identificabile, portabile i corporale, considerate de
ctre publicul larg drept personale, de exemplu: mobilier,
colecii, aparate. Proprietatea asupra activelor curente ale
unei ntreprinderi, stocurile i obiectele de inventar sunt
considerate bunuri mobile.
3.2.1.2 n unele ri, cele de mai sus sunt denumite bunuri
de folosin personal.
3.2.2 Instalaiile non-imobiliare ataate la proprietate de ctre
chiria i utilizate n derularea afacerii. mbuntirile
fcute de locatar se pot face asupra terenului sau cldirilor
i sunt instalate i pltite de ctre locatar pentru a-i
rspunde nevoilor sale. Elementele non-imobiliare pot fi
luate de locatar la expirarea contractului de nchiriere.
ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea proprietii
imobiliare. mbuntirile fcute de chiria sau locatar pot
fi partajri sau amenajri. Viaa util a acestora poate fi mai
mic sau mai mare dect durata contractului de nchiriere.
n cel de al doilea caz, locatarul poate primi compensri
care reflect contribuia cu care mbuntirile fcute de
acesta au majorat valoarea proprietii nchiriate.
3.2.2.1 Prin extensie, aceast categorie poate include
construcii nepermanente, maini i echipamente
specializate.
3.2.2.2 n alte ri, termenul de bunuri mobile cuprinde
ambele categorii de bunuri descrise n paragrafele
3.2.1 i 3.2.2.
3.2.3 Fondul de rulment net (capital de lucru net) i instrumentele
financiare pe termen scurt sau activele curente (circulante)
nete sunt diferena dintre activele lichide i datoriile
pe termen scurt. Fondul de rulment net poate include
disponibilitile bneti, titluri de plasament i stocurile
curente din care se scad datoriile pe termen scurt, respectiv
datorii la furnizori i credite pe termen scurt.
3.2.4 Activele necorporale sunt drepturi n entiti necorporale.
Exemple de proprietate necorporal sunt: dreptul de a
recupera o crean i dreptul de a valorifica o idee. Este
dreptul, de exemplu, de a recupera sau a profita, distinct
de nsi entitatea nercoporal, respectiv creana sau ideea,
care este proprietate i creia i este atribuit valoarea.
3.3 O evaluare care include att bunurile mobile, ct i proprietatea
imobiliar trebuie s identifice bunurile mobile i s ia n
considerare efectele acesteia asupra estimrii valorii cerute.
3.3.1 Evalurile de bunuri mobile pot fi subiectul unor
angajamente mai largi. Tipul de valoare care se determin
pentru bunurile mobile trebuie s fie consecvent cu scopul
evalurii, indiferent dac acesta este vnzarea, renovarea
sau demolarea proprietii. Bunurile mobile pot fi evaluate
la valoarea de pia, la valoarea de recuperare sau la
valoarea de lichidare, de exemplu valoarea bunurilor
mobile dintr-un hotel care au fost vndute mpreun cu
hotelul n funciune fa de valoarea bunurilor mobile
din hotel care au fost vndute dup ce hotelul a ncetat s
funcioneze (A se vedea IVS 2, paragrafele 3.9 i 3.10).
3.3.2 Un evaluator trebuie s poat distinge bunurile mobile de
proprietatea imobiliar, iar uneori, i se poate solicita s
le exclud, de exemplu n misiuni solicitate de autoriti
guvernamentale, n scop de impozitare sau de expropriere.
3.3.3 n evaluarea activelor unei ntreprinderi, evaluatorul de
active trebuie s stabileasc dac aceste active vor fi
evaluate ca parte a valorii de exploatare continu sau ca
active individuale.
3.4 Un evaluator trebuie s cunoasc uzanele locale pentru a
stabili dac un activ poate fi considerat ca bun mobil sau ca
proprietate imobiliar. n anumite cazuri, un element bine fixat,
care este tratat ca bun mobil, poate face fi inclus n proprietatea
imobiliar la terminarea contractului, mai ales dac demontarea i
reamplasarea lui poate produce o deteriorare costisitoare a acestui
element sau a cldirii n care este amplasat.
3.5 Evaluarea bunurilor mobile se poate face prin utilizarea tehnicilor
incluse n cele trei abordri de evaluare.
3.5.1 Dac evaluatorul constat c bunurile mobile, incluse n
proprietatea de evaluat sunt fie superioare, fie inferioare
fa de cele aflate n mod uzual n proprietile comparabile,
evaluatorul trebuie s introduc corecii pentru contribuia
diferit la valoare a bunurilor mobile.
3.5.2 n unele misiuni, evaluatorul trebuie s determine gradul
de deteriorare fizic, depreciere funcional i depreciere
economic care afecteaz elementele bunurilor mobile. O
astfel de determinare va lua n considerare, de asemenea,
i durata de via economic rmas a cldirii/cldirilor, cu
care sunt asociate bunurile mobile.
4.0 ntreprinderi (afaceri)
4.1 O ntreprindere (afacere) este o entitate comercial, industrial,
de servicii sau financiar care desfoar o activitate economic.
ntreprinderile sunt, n general, uniti distincte de exploatare,
generatoare de profit i care furnizeaz clienilor produse sau
servicii. Strns legat de conceptul de ntreprindere se utilizeaz i
termenii companie operaional, care este o afacere cu o activitate
economic de producie, vnzare sau comercializare a unui produs
sau serviciu, i de continuitatea activitii care este o ntreprindere
care i va constinua activitatea n viitorul previzibil, fr intenia
sau nevoia de a fi lichidat sau de a-i reduce n mod semnificativ
activitatea.
4.2 ntreprinderile sunt entiti constituite n mod legal. ntreprinderile
se pot mpri n dou categorii.
4.2.1 n prima categorie intr asociaiile familiale, asocierile n
participaiune, societile n nume colectiv sau n comandit
simpl.
4.2.2 n cea de-a doua categorie sunt societile comerciale
nchise i cele deschise, ale cror aciuni sunt accesibile
publicului prin intermediul unei piee.
4.2.3 Alte forme legale de ntreprinderi pot include grupuri
de ntreprinderi, n care controlul este ncredinat unor
administratori, i entiti multiple care presupun com binarea
dintre societatea mam i filiale.
4.3 ntreprinderile au o gam larg de activiti economice i aparin
fie sectorului privat, fie celui de stat. Activitile economice
includ: industria, comerul cu ridicata i cu amnuntul, hotelria,
asisten medical i servicii financiare, juridice, educaionale sau
sociale, printre altele. ntreprinderile care furnizeaz publicului
servicii de infrastructur, de exemplu utilitile publice, n multe
ri sunt controlate de stat dar nu se afl n proprietatea acestuia.
4.3.1 Holdingurile care controleaz filialele prin deinerea
pachetelor de aciuni de control ale acestora se regsesc,
printre altele, n domeniul imobiliar sau agricultur.
4.3.2 Proprieti precum hoteluri, staii de benzin, restaurante,
teatre sau cinematografe, cu denumiri diferite, ca de
exemplu proprieti asimilate cu o ntreprindere, proprieti
generatoare de afaceri, proprieti comerciale specializate
sau entiti operaionale distincte sunt evaluate la valoarea
de pia dar valoarea lor de pia include valoarea unor
componente ca: terenuri, cldiri, bunuri mobile, active
necorporale i afacerea n sine. Deoarece aceste proprieti
sunt vndute n mod uzual ca un tot unitar operaional,
identificarea distinct a valorii terenului, cldirilor i
altor elemente poate fi dificil; ca urmare, componentele
proprietii incluse n evaluare trebuie identificate cu
atenie.
4.4 n terminologia contabil, n activele unei ntreprinderi sunt
incluse att activele corporale, ct i cele necorporale.
4.4.1 Activele corporale includ activele curente i activele
imobilizate ca proprieti imobiliare, echipamente sau
bunuri mobile corporale.
4.4.2 Activele necorporale, care sunt considerate ca bunuri mobile
necorporale, includ abilitatea managerial, know-how de
marketing, vocaia la credit, for de munc calificat,
fondul comercial i proprietatea asupra diferitelor drepturi
legale i instrumente (de exemplu, brevete de invenie,
copyright, franize i contracte).
4.4.2.1 Fondul comercial include dou componente
distincte: una inerent proprietii (fondul
comercial sau goodwill al ntreprinderii) i fondul
comercial sau goodwill-ul personal, asociat cu
proprietarul sau managerul.
4.5 Evaluarea ntreprinderilor se face n scopuri diferite ca (a se
vedea GN 6, Standardul Internaional de Practic n Evaluarea
ntreprinderii, paragraful 5.0):
4.5.1 achiziia sau vnzarea unei ntreprinderi individuale,
fuziunea sau estimarea valorii pachetelor de aciuni
deinute de acionarii unei ntreprinderi;
4.5.2 evaluarea ntreprinderii este utilizat adesea ca o baz
pentru alocarea valorii totale a ntreprinderii pe activele ei
componente i reflect astfel valoarea de utilizare (a se vedea
Standardul Internaional de Evaluare 2, paragraful 3.1) a
diferitelor active ale ntreprinderii. Evalurile ntreprinderii
pot fi baza pentru estimarea mrimii deprecierii unor active
imobilizate corporale ale ntreprinderii.
4.6 Evalurile de ntreprinderi se pot baza pe valoarea de pia a
ntreprinderii. Valoarea de pia a unei ntreprinderi nu este
neaprat echivalent cu valoarea de utilizare a ntreprinderii.
Evalurile n scopul raportrii financiare sunt, n general,
solicitate a se baza pe valoarea just, care poate fi echivalent sau
nu cu valoarea de pia. n astfel de situaii, evaluatorul trebuie s
indice dac valoarea satisface sau nu att definiia valorii de pia,
ct i definiia valorii juste (vezi Concepte i principii generale
de evaluare, paragraful 8.1). Evalurile pe premisa continuitii
activitii (definit n Tipuri de proprietate, paragraful 4.1) se
bazeaz, n general, pe valoarea de utilizare. Dac scopul evalurii
este elaborarea situaiilor financiare ale ntreprinderii, valoarea
de utilizare are un neles aparte, redat n Standardul Internaional
de Contabilitate 36, Deprecierea activelor, i care este diferit de
nelesul acesteia din practica evalurii.
4.7 Evaluatorul trebuie s defineasc n mod clar ntreprinderea de
evaluat (de exemplu ntreprindere productoare, holding, firm
din domeniul comerului), pachetul de aciuni sau aciunea (de
exemplu, necotat sau cotat la burs) care sunt supuse evalurii.
4.7.1 O proprietate poate fi nedivizibil sau poate aparine mai
multor acionari i/sau poate implica o poziie majoritar
sau minoritar.
4.7.2 Evaluatorul trebuie s ia n considerare drepturile,
privilegiile sau condiiile aferente dreptului de proprietate,
precum i forma juridic a proprietii.
4.8 Evalurile de ntreprinderi utilizeaz trei abordri pentru a ajunge
la valoare. De obicei, evaluatorii reconciliaz rezultatele obinute
prin dou sau mai multe abordri i prin metodele asociate (a se
vedea GN 6, Standardul Internaional de Practic n Evaluarea
ntreprinderii, paragraful 5.15).
4.8.1 Abordarea bazat pe active a evalurii ia n considerare
bilanul unei ntreprinderi, prin care se raporteaz toate
activele, corporale i necorporale i toate datoriile la
valoarea de pia sau la o alt valoare contabil adecvat.
Dac se utilizeaz abordarea pe baz de active n evaluarea
ntreprinderilor care-i continu activitatea normal de
exploatare, valoarea obinut trebuie s fie considerat
mpreun cu estimrile de valoare obinute din alt/alte
abordare/abordri.
4.8.2 Abordarea prin capitalizarea venitului calculeaz valoarea
prezent a veniturilor sau beneficiilor anticipate, avnd n
vedere creterea estimat a acestora i momentul obinerii
lor, riscul asociat i valoarea n timp a banilor. Venitul este
convertit n valoare fie prin capitalizarea direct a unui
nivel reprezentativ al venitului, fie prin analiza fluxului
de numerar actualizat, fie pe baza metodei dividendelor, n
care veniturile estimate a se ncasa n mai multe secvene
de timp viitoare sunt convertite ntr-o valoare prezent prin
aplicarea unei rate de actualizare.
4.8.3 Abordarea prin comparaia vnzrilor stabilete valoarea
prin compararea ntreprinderii evaluate cu ntreprinderi
similare, cu pachete de aciuni sau cu aciuni care au fost
tranzacionate pe pia. ntreprinderile comparabile trebuie
s fie din acelai domeniu de activitate cu cea de evaluat i
s depind de aceleai variabile economice. Sursele uzuale
de informaii sunt piaa achiziiilor de ntreprinderi, care
se vnd i se cumpr n totalitate, tranzaciile anterioare
de aciuni ale ntreprinderii supuse evalurii i pieele
de capital, pe care se tranzacioneaz aciuni ale unor
ntreprinderi similare.
5.0 Active financiare
5.1 Activele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra
ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri,
societi comerciale, societi mixte, coproprietatea), dintr-un
drept opional de a vinde sau cumpra o proprietate (de exemplu
imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare) la un pre dat
i ntr-o perioad stabilit, sau prin crearea unor instrumente
investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare.
5.1.1 Proprietatea poate fi n mod legal divizat pentru a crea
asocieri n care dou sau mai multe persoane dein n comun
o proprietate sau o ntreprindere i i mpart profiturile sau
pierderile acesteia.
5.1.1.1 O societate n nume colectiv este o form de
proprietate n care toi partenerii i mpart
ctigurile sau pierderile din investiie i fiecare
este pe deplin responsabil pentru toate obligaiile.
5.1.1.2 O societate n comandit simpl este o form de
proprietate constnd din parteneri comanditai
i comanditari: unii administreaz afacerea i
i asum pe deplin obligaiile, pe cnd ceilali
sunt asociai pasivi i responsabili numai pn la
mrimea capitalului investit.
5.1.2 Alte entiti juridice sunt sindicalizrile i asocierile n
participaiune.
5.1.2.1 Investitorii sindicalizai sunt parteneri limitai.
Prin sindicalizare se pot strnge fonduri pentru
achiziionarea sau dezvoltarea unor proiecte
imobiliare sau n alte domenii.
5.1.2.2 O asociere n participaie (joint venturre) este o
combinaie de dou sau mai multe entiti care
se unesc n scopul realizrii unui anumit proiect.
Aceast form de asociere se deosebete de
celelalte forme de asociere prin limitarea duratei
asocierii i prin scopul specific al acesteia.
5.1.3 O opiune este o nelegere de a menine o ofert de a
cumpra, a vinde sau a nchiria o proprietate imobiliar
ntr-o anumit perioad i la un pre dat. O opiune creeaz
un drept contractual, exercitarea cruia este, n general,
dependent de ndeplinirea unor condiii specificate.
Deintorul poate alege s-i exercite sau nu opiunea. n
acest caz, o opiune difer de un contract de vnzare sau
de cumprare a unei proprieti. Opiunile de cumprare
pot fi coninute n contractele de nchiriere. Opiunile de
cumprare conin adesea clauza conform creia o parte
sau ntreaga chirie pltit se poate regsi n preul de
cumprare.
5.1.4 Investiiile imobiliare prin deinerea de valori mobiliare
sau de instrumente care reflect att poziiile de datorie, ct
i de capital, reprezint o alternativ la proprietatea direct.
Investitorii pot deine i tranzaciona pri sau aciuni ntr-o
proprietate sau ntr-un pachet de proprieti la fel cum pot
deine i tranzaciona aciuni ale ntreprinderilor.
5.1.4.1 Piaa pentru astfel de valori mobiliare include
att un sector privat sau instituional (societi,
fonduri, companii de asigurare), ct i un sector
public (investitori individuali care tranzacioneaz
pe piaa de capital).
5.1.4.2 Instrumentele de investiie mobilizate includ
fonduri imobiliare, fonduri ipotecare sau de
alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de
exploatare imobiliar etc.
5.2 Activele financiare sunt active necorporale i pot include:
5.2.1 drepturile inerente deinerii unei ntreprinderi sau
proprieti, respectiv de a folosi, ocupa, vinde, nchiria sau
administra;
5.2.2 drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaz
o opiune de a cumpra, sau unei nchirieri cu opiune de
cumprare, opiuni care pot fi exercitate sau nu; sau
5.2.3 drepturile inerente deinerii unui pachet de aciuni sau
obligaiuni (de exemplu, de a pstra acest pachet sau de a-l
vinde).
5.3 Evaluarea activelor financiare este necesar n mai multe situaii.
5.3.1 Un activ financiar poate fi inclus ntre activele unui
investitor. Ca urmare, pentru a stabili valoarea total a
activelor deinute de investitor, trebuie determinat valoarea
activelor financiare ale acestuia. Sau un investitor dorete
s i vnd participaia sa, sau aceasta este motenit,
valoarea ei necesar pentru stabilirea impozitului aferent
sau pentru luarea unei hotrri judectoreti. De asemenea,
un asociat dorete s cumpere un activ financiar, inclusiv
pentru aport la capital.
5.3.2 Opiunile de cumprare, care se pot achiziiona adesea cu
sume mici, creeaz un puternic efect de ndatorare, efect al
crui impact trebuie s fie luat n considerare n preul final
de tranzacionare. Opiunile de cumprare a proprietii
nchiriate reduc vandabilitatea proprietii nchiriate, cu
implicaii asupra valorii de pia a acesteia.
5.3.3 Evaluarea instrumentelor de investiii mobilizate se face n
scopul garantrii emisiunilor i emiterii rating-lui valorilor
mobiliare, nainte de ofertele publice de vnzare.
5.4 Standardul Internaional de Contabilitate, IAS 32 - Instrumente
financiare: prezentare i descriere, paragraful 5, ofer definiii
pentru un activ financiar, datorie financiar, instrument financiar,
instrument de capital propriu, instrument (financiar) compus
i active i datorii financiare monetare. Conform IAS 32, o
ntreprindere trebuie s prezinte informaii asupra valorii juste
pentru fiecare clas de active i de datorii financiare, recunoscute
sau nerecunoscute. Dac un instrument financiar este tranzacionat
pe o pia activ sau lichid, preul cotat pe acea pia este cea mai
bun msur pentru valoarea just (IAS 32, 77, 81).
5.4.1 Un activ financiar este orice activ care este a) numerar;
b) un drept contractual de a ncasa numerar sau alte active
financiare de la alt ntreprindere; c) un drept contractual
de a schimba instrumente financiare cu alt ntreprindere n
condiii care sunt potenial favorabile; sau d) un instrument
de capitaluri proprii ale altei ntreprinderi.
5.4.1.1 Exemple uzuale de active financiare care reprezint
un drept contractual de a ncasa numerar n viitor
sunt: a) creanele i datoriile pe termen scurt
comerciale; b) efecte comerciale de ncasat i de
pltit; c) mprumuturi de ncasat i de pltit; i d)
obligaiuni de ncasat i de pltit.
5.4.2 O datorie financiar este orice datorie contractual: a) de a
vrsa numerar sau alt activ financiar unei alte ntreprinderi;
b) de a schimba instrumente financiare cu alt ntreprindere
n condiii care sunt potenial nefavorabile (O ntreprindere
poate avea o datorie contractual care poate fi reglat fie
printr-o plat sub form de active financiare, fie sub forma
unor valori mobiliare de tipul capitalurilor proprii).
5.4.2.1 Exemple uzuale de datorii financiare care
reprezint o obligaie contractual de a vrsa
numerar n viitor sunt: a) creanele i datoriile pe
termen scurt comerciale; b) efecte comerciale de
ncasat i de pltit; c) mprumuturi de ncasat i de
pltit; i d) obligaiuni de ncasat i de pltit.
5.4.3 Un instrument financiar reprezint orice contract
care genereaz simultan un activ financiar pentru o
ntreprindere i o datorie financiar sau un instrument de
capitaluri proprii pentru o alt ntreprindere. Instrumentele
financiare au o sfer larg, respectiv de la instrumente
primare tradiionale precum obligaiunile la forme variate
de instrumente financiare derivate:
5.4.3.1 Instrumentele financiare derivate dau, uneia dintre
pri, dreptul contractual de a schimba active
financiare cu alt parte, n condiii ce sunt potenial
favorabile, sau o datorie contractual de a schimba
active financiare cu alt parte n condiii ce sunt
potenial nefavorabile. Drepturile i obligaiile
contractuale care nu implic transferul activului
financiar, ci prevd executarea prin primirea sau
livrarea doar a unui activ fizic (de exemplu, o
opiune, contracte forward sau futures pe argint) nu
sunt cuprinse n sfera de definiie a instrumentelor
financiare (IAS 32, A 9, 14, A 13).
5.4.3.2 Instrumentele financiare derivate creeaz drepturi
i datorii, ce au ca efect transferarea ntre pri
a unuia sau mai multor riscuri financiare (de
exem plu, riscul de pre, riscul de credit, riscul de
lichi ditate, riscul fluxului de numerar), inerente
unui instrument financiar primar de baz (IAS 32,
10).
5.4.3.3 Multe alte tipuri de instrumente financiare
derivate ncorporeaz un drept sau o datorie de
a face schimburi viitoare, incluznd swap-ul de
rat a dobnzii i swap-ul valutar, rata dobnzii
din contractele caps, collars i floors pe baza ratei
dobnzii, mprumuturile, emisiunile de obligaiuni
i acreditivele (IAS 32, A 12).
5.4.3.4 O operaiune de leasing financiar este considerat
un instrument financiar, iar o operaiune de leasing
operaional nu este considerat un instrument
financiar (IAS 32, A 6).
5.4.4 Un instrument de capital propriu este orice contract care
certific existena unui interes rezidual n activele unei
ntreprinderi dup deducerea tuturor datoriilor sale.
5.4.4.1 Exemple uzuale de instrumente de capitaluri
proprii includ aciunile comune, unele tipuri
de aciuni prefereniale, precum i bonurile de
subscriere de active sau opiuni pentru subscrierea
sau cumprarea de aciuni de la ntreprinderea
emitent (IAS 32, A7).
5.4.4.2 O opiune sau alt instrument similar, achiziionat de
o ntreprindere, care i d dreptul de a rscumpra
propriile instrumentele de capitaluri proprii nu se
constituie ntr-un activ financiar al ntreprinderii
(IAS 32, A8).
5.4.5 Un instrument (financiar) compus este un instrument
financiar care, din punctul de vedere al emitentului, conine
att un element de datorie, ct i de capital.
5.4.6 Activele i datoriile financiare monetare (denumite i
instrumente financiare monetare) sunt active i datorii
financiare ce urmeaz a fi ncasate sau pltite n bani,
pentru o sum determinat sau determinabil.
5.5 Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra
unei proprieti poate fi mai mare sau mai mic dect suma
participaiilor individuale asupra acelei proprieti.
5.5.1 Valoarea complet (100%) a deinerilor n proprieti
generatoare de venit, aparinnd mai multor asociai, este
posibil s depeasc valoarea agregat a participaiilor
minoritare asupra proprietilor. n mos similar, valoarea
portofoliului unui fond imobiliar, care reprezint ansamblul
a diferite proprieti, este posibil s difere de suma valorilor
tuturor proprietilor care formeaz portofoliul, datorit
specificului asamblrii proprietilor n portofoliu i/sau
managementului portofoliului.
5.5.2 Evaluatorul estimeaz mai nti valoarea complet sau
total a unei proprieti nainte de a evalua participaiile
fragmentare (fraciunile proprietii).
5.5.3 n misiuni care implic active financiare, evaluatorul
trebuie s identifice n mod exact drepturile de proprietate
care se evalueaz, dac este vorba de o poziie majoritar
sau minoritar ntr-o ntreprindere sau proprietate, de un
drept contractual sau un drept majoritar sau minoritar
asupra unei investiii imobiliare mobilizate. Evaluatorul
trebuie s examineze clauzele contractuale sau actele
constitutive (de asociere) pentru a verifica cota procentual
din proprietate pe care o reprezint subiectul evalurii.
5.6 Evaluarea activelor financiare implic cunotine aprofundate i
specializate. Ca urmare, evaluatorul trebuie s adapteze abordarea
sau abordrile la natura activului financiar de evaluat.
5.6.1 Toate cele trei abordri pot fi utilizate la evaluarea
proprietilor deinute de asocieri.
5.6.1.1 La analiza vnzrilor comparabile n cadrul
abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul
determin dac n preul de cumprare sunt incluse
i active non-imobiliare. Dac sunt incluse, aceste
active trebuie identificate, iar efectul lor asupra
valorii trebuie luat n considerare i estimat.
5.6.2 Dac un asociat/acionar a achiziionat participaii ntr-o
asociere/ntreprindere, evaluatorul ia n considerare efectele
activelor non-imobiliare asupra preului tranzaciei. Aceste
elemente pot include finanri speciale, garanii privind
ocuparea sau venitul i servicii de management.
5.6.3 Opiunile de cumprare sunt considerate la cost de
cumprtor, cnd opiunea este exercitat. Prin urmare,
costul unei opiuni de a cumpra o proprietate, opiune
care a fost exercitat, se adaug la preul de vnzare
al proprieti imobiliare. Un evaluator trebuie s ia n
considerare efectul de ndatorare produs de o opiune de
cumprare asupra preului de tranzacie final pentru o
proprietate. Cnd o opiune de cumprare a unei proprieti
nchiriate este exercitat iar chiriile anterior pltite sunt
considerate pri ale preului de cumprare, astfel de pli
sunt tratate ca pli de rate.
5.6.4 Preul unitilor sau aciunilor asupra unei investiii
imobiliare mobilizate sunt stabilite pe pieele pe care
acestea sunt tranzacionate. Evalurile activelor imobiliare,
care sunt componente ale unui pachet de instrumente de
investiie, pot fi solicitate pentru subscriere sau rating
naintea unei oferte publice de vnzare. n astfel de situaii,
evaluatorul aplic acele abordri i metode consecvente
cu caracteristicile de a genera venituri ale proprietii
imobiliare.
Introducere la Standardele
Internaionale de Evaluare 1, 2 i 3
Introducere 87
Piee 88
Pre, cost i valoare 88
Baze de evaluare bazate i nebazate pe pia 90
Comunicarea rezultatelor evalurii 91
I
n
t
r
o
d
u
c
e
r
e

l
a

S
t
a
n
d
a
r
d
e
l
e

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l
e

d
e

E
v
a
l
u
a
r
e

1
,

2

i

3
Introducere la Standardele Internaionale
de Evaluare 1, 2 i 3
Elaborarea i comunicarea evalurii
Evalurile sunt elaborate pe baza valorii de pia a unui activ sau
pe baze diferite de valoarea de pia. Toate evalurile utilizeaz
conceptele de pia, pre, cost i valoare. Aceste concepte sunt
relevante att pentru evalurile pe baza valorii de pia, ct i pentru
cele efectuate pe criterii care nu au legtur cu piaa. Att comunicarea
clar a rezultatelor evalurii, ct i nelegerea modalitii de obinere
a lor au aceeai importan pentru munca evaluatorilor. Un raport de
evaluare bine elaborat ndeplinete aceste funciuni. n consecin, este
indicat ca Standardele Internaionale de Evaluare s se refere la aceste
trei aspecte fundamentale ale evalurii: IVS 1, Valoarea de pia; IVS
2, Baze de evaluare diferite de valoarea de pia; i IVS 3, Raportarea
evalurii.
Baze de evaluare bazate i nebazate pe pia
1.0. Introducere
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creat i susinut de
interaciunea a patru factori, care sunt asociai cu orice produs,
serviciu sau marf. Acestea sunt utilitatea, raritatea, dorina i
puterea de cumprare.
1.1. Funcionarea principiului economic al cererii i ofertei reflect
interaciunea complex a celor patru factori ai valorii. Oferta unui
bun sau serviciu este influenat de utilitatea sa i de solicitarea
sa. Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitat de raritatea
sa i de puterea efectiv de cumprare a potenialilor consumatori.
Cererea pentru un bun sau serviciu este, de asemenea, creat de
utilitatea sa, influenat de raritatea i de solicitarea sa i limitat
de puterea de cumprare.
1.2. Utilitatea pentru care un bun sau serviciu a fost produs, ca i
raritatea sau disponibilitatea redus a bunului sau serviciului
sunt considerate factori ai ofertei. Preferinele consumatorilor i
puterea lor de cumprare, care reflect dorina de a avea bunul sau
serviciul i stabilesc accesibilitatea articolului, sunt considerate
factori ai cererii.

2.0 Piee
O pia reprezint un mediu n care bunurile, serviciile i mrfurile
sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul
preului. Conceptul de pia implic capacitatea cumprtorilor i
a vnztorilor de a-i desfura activitatea fr restricii.
2.1 Principiul cererii i ofertei menioneaz c preul unui bun sau
serviciu variaz invers proporional cu oferta i direct proporional
cu cererea.
2.2 n cazul pieelor imobiliare, oferta reprezint totalitatea
drepturilor de proprietate imobiliar disponibile pentru vnzare
sau nchiriere, la diferite preuri, n cadrul unei anumite piee, ntr-
un anumit interval de timp, n situaia n care costurile forei de
munc i costurile de producie rmn constante.
2.3 Cererea constituie numrul potenialilor cumprtori sau chiriai,
care caut drepturi de proprietate asupra anumitor proprieti, la
diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-o anumit perioad de
timp, n situaia n care ali factori precum populaia, venitul,
preurile viitoare i preferinele consumatorilor rmn constante.
3.0 Pre, cost i valoare
Diferenele dintre pre, cost i valoare au fost prezentate anterior.
(A se vedea seciunea 4.0 din Conceptele i Principiile Generale
de Evaluare). Aceste diferene de terminologie sunt importante
pentru funcionarea pieei datorit relaiei funcionale pe care o
descrie fiecare, de ex. preul se raporteaz la schimbului actual al
bunului sau serviciului; costul reflect cheltuiala pentru producia
bunului sau serviciului; valoarea reprezint cel mai probabil pre
convenit de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu, care
este disponibil pentru cumprare.
3.1 Preul este un concept care se refer la schimbul unei mrfi, unui
produs sau unui serviciu. Preul reprezint suma de bani care a fost
cerut, oferit sau pltit pentru un articol. Dup ce schimbul a
fost efectuat, preul public sau confidenial devine un fapt istoric.
Preul pltit reprezint intersecia dintre ofert i cerere.
3.2 Costul este un concept referitor la producie, diferit de schimb,
care este definit ca fiind suma de bani necesar pentru a crea sau
produce o marf, un bun, sau un serviciu. Dup obinerea bunului
sau dup prestarea serviciului, costul acestora devine un fapt
istoric.
3.3 Conceptul de valoare se refer la preul cel mai probabil convenit
de cumprtorii i vnztorii unui bun sau serviciu disponibil
pentru cumprare. Valoarea stabilete preul ipotetic sau noional
pe care cumprtorii i vnztorii l vor conveni pentru un bun sau
un serviciu. Astfel, valoarea nu reprezint un fapt ci o estimare a
celui mai probabil pre care va fi pltit pentru un bun sau serviciu,
disponibil pentru cumprare, la un anumit moment dat.
3.4 n afar de aptitudinea de a fi cumprat i vndut de ctre
participanii pe pia, de ex. cumprtorii sau vnztorii, valoarea
unui bun sau serviciu poate deriva din utilitatea economic
Curba cererii i ofertei
Pre de echilibru
P
r
e
u
l

n

d
o
l
a
r
i

(
m
i
i

$
)
Cerere
Oferta
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Cantitatea n uniti (mii)
0

5
0

1
0
0

1
5
0

2
0
0

2
5
0
alternativ sau din funciunile asociate acesteia sau poate reflecta
condiii de pia neobinuite sau atipice.
3.4.1 Deintorii unei proprieti din cadrul unei ntreprinderi n
activitate, investitorii n aceast proprietate, asiguratorii
proprietii, agenii fiscali sau funcionarii evaluatori,
lichidatorii i administratorii provizorii, i cumprtorii
speciali sau motivai atipic pot atribui diferite valori
aceleiai proprieti, din motive la fel de logice i valabile.
3.4.2 Au fost elaborate diferite definiii ale valorii, care ofer o
perspectiv a valorilor alternative care pot fi atribuite unui
bun sau unui serviciu. n consecin, folosirea termenului
valoare, trebuie ntotdeauna caracterizat de definiia
particular aplicabil.
4.0 Baze de evaluare bazate i nebazate pe pia
Conceptul de valoare de pia este legat de percepiile colective
i de comportamentul participanilor pe pia. Acest concept
recunoate diverii factori care pot influena tranzaciile din cadrul
pieei, i i separ de alte considerente intrinseci sau nebazate pe
pia, care influeneaz valoarea.
4.1 Evalurile proprietii pe baza pieei implic funcionarea unei
piee n cadrul creia tranzaciile au loc fr restricii din partea
forelor din afara pieei.
4.1.1 Evalurile pe baza pieei trebuie s identifice i s includ
definiia valorii de pia utilizat n evaluare.
4.1.2 Evalurile pe baza pieei trebuie s stabileasc cea mai bun
utilizare, sau cea mai probabil utilizare, a proprietii, care
reprezint un determinant semnificativ al valorii sale.
4.1.3 Evalurile pe baza pieei sunt elaborate pe baza informaiilor
specifice ale pieei (pieelor) corespunztoare i prin
metode i proceduri care ncearc s reflecte procesele
deductive ale participanilor pe aceste piee.
4.1.4 Evalurile pe baza pieei sunt realizate prin aplicarea
abordrilor valorii prin cost, comparaia vnzrilor i
capitalizarea venitului. Informaiile i criteriile folosite
n fiecare din aceste abordri trebuie s fie obinute de pe
pia. n funcie de aplicarea sa, abordarea prin cost poate
sau nu s produc o indicaie a valorii de pia.
4.2 Evalurile nebazate pe pia ale proprietii utilizeaz metode
care iau n considerare utilitatea economic sau funciunile unui
activ altele dect capacitatea acestuia de a fi cumprat i vndut
de participanii pe pia, sau consider efectul condiiilor de pia
neobinuite sau atipice.
4.2.1 Evalurile nebazate pe pia trebuie s includ definiia
valorii aplicate n cadrul evalurii, de ex.,
valoarea de utilizare, valoarea de exploatare continu,
valoarea de investiie sau subiectiv, valoarea de
asigurare, valoarea de impunere sau de impozitare,
valoarea de recuperare, valoarea de lichidare, sau
valoarea special.
Raportul de evaluare trebuie s asigure faptul c o astfel de
valoare definit nu va fi interpretat ca valoare de pia..
4.2.2 Utilizarea metodologiei costului de nlocuire net (CIN) este
considerat acceptabil n raportarea financiar, pentru a
obine un surogat al valorii de pia pentru proprietile cu
pia limitat sau specializate.
4.2.3 Evalurile nebazate pe pia trebuie s utilizeze procedurile
corespunztoare i s analizeze suficiente informaii pentru
efectuarea unei estimri rezonabile a valorii.
5.0 Comunicarea rezultatelor evalurii
5.1 Coninutul i prezentarea raportului de evaluare au o importan
deosebit n:
5.1.1 transmiterea concluziei cu privire la valoare clientului i
utilizatorului (utilizatorilor) evalurii, i
5.1.2 confirmarea bazei de evaluare/definiiei valorii, scopului
evalurii, i ipotezelor sau condiiilor limitative care stau
la baza evalurii.
5.2 Pentru a ajuta cititorul s parcurg procedurile i dovezile utilizate
de evaluator n elaborarea procesului de evaluare, raportul de
evaluare poate furniza, de asemenea, procesele analitice i
informaiile empirice utilizate pentru a obine concluzia cu privire
la valoare.
5.3 Alte informaii eseniale coninute n raportul de evaluare includ:
5.3.1 numele evaluatorului i data la care se aplic estimrile de
valoare,
5.3.2 proprietatea i drepturile de proprietate supuse evalurii,
5.3.3 data evalurii i data raportului de evaluare,
5.3.4 amplitudinea inspeciei,
5.3.5 aplicabilitatea acestor Standarde i orice prezentare
solicitat.
IVS 1 Valoarea de pia baz
de evaluare
Introducere 95
Definiii 96
Relaia cu Standardele de Contabilitate 99
Coninutul Standardului 100
Comentarii 101
Cerine pentru prezentarea informaiilor 104
Prevederi referitoare la devieri de la Standard 105
Data intrrii n vigoare 105
I
V
S

1

V
a
l
o
a
r
e
a

d
e

p
i
a

b
a
z

d
e

e
v
a
l
u
a
r
e
Standard 1
Valoarea de pia - baz de evaluare
Acest Standard trebuie citit n contextul materialului de fond i
al recomandrilor de implementare coninut n Conceptele i
principiile generale de evaluare.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a oferi o definiie uzual a
valorii de pia. De asemenea, acest Standard explic criteriile
generale referitoare la aceast definiie i la aplicarea ei n
evaluarea proprietii, atunci cnd scopul i utilizarea propus a
evalurii cer estimarea valorii de pia.
1.2 Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb,
sau suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi
oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii, conform
cerinelor care corespund definiiei valorii de pia. Pentru a
estima valoarea de pia, evaluatorul trebuie s determine mai
nti cea mai bun utilizare, sau cea mai probabil utilizare
(vezi Standardele Internaionale de Evaluare [IVS] i Conceptele
i principiile generale de evaluare ale IVSC, paragrafele 6.3,
6.4, 6.5). Aceast utilizare poate fi pentru continuarea utilizrii
existente a proprietii sau pentru unele utilizri alternative.
Aceste determinri sunt realizate din evidena pieei.
1.3 Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i
procedurilor de evaluare care reflect natura proprietii i
circumstanele n care proprietatea respectiv va fi cel mai probabil
tranzacionat pe piaa liber. Cele mai utilizate metode pentru
estimarea valorii de pia includ abordarea prin cost, abordarea
prin comparaia vnzrilor i abordarea prin capitalizarea
veniturilor, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat.
1.4 Toate metodele, tehnicile i procedurile de msurare a valorii de
pia, dac pot fi utilizate i dac sunt aplicate corect i adecvat,
vor conduce la reflectarea valorii de pia dac se bazeaz pe
criterii derivate din pia. Costurile de construcie i deprecierea
trebuie determinate prin analiza costurilor i a deprecierilor
IVS 1, Valoarea de pia baz de evaluare 95
cumu late reflectate de pia. Metoda comparaiei vnzrilor sau
alte meto de de comparaie de pia trebuie s fie fundamentate
pe observaiile de pia. Abordarea prin capitalizarea venitului,
care include analiza fluxului de numerar actualizat, trebuie s
se baze ze pe fluxurile financiare determinate de pia i pe rate
de renta bilitate derivate din pia. Chiar dac posibilitatea de
obinere a informaiilor i circumstanele legate de pia sau de
proprietatea n sine vor determina care metod de evaluare este
cea mai relevant i mai adecvat, rezultatul folosirii oricreia
dintre procedurile menionate anterior trebuie s fie valoarea de
pia, dac fiecare metod se bazeaz pe informaii derivate din
pia.
1.5 Maniera n care proprietatea va fi negociat pe piaa liber face
distincie ntre aplicabilitatea diferitelor metode sau proceduri
folosite pentru estimarea valorii de pia. Cnd se bazeaz pe
informaii de pia, fiecare metod este o metod comparativ.
n orice situaie de evaluare, una sau mai multe metode sunt, n
general, cele mai reprezentative pentru activitile pieei libere.
Evaluatorul va lua n considerare fiecare metod pentru orice
implicare a valorii de pia i va determina care metod este cea
mai potrivit.
2.1 IVS 1 se aplic valorii de pia a proprietii, de obicei aceasta
fiind proprietatea imobiliar i elementele ei nrudite. Este necesar
ca proprietatea avut n vedere s fie privit ca fiind de vnzare
pe piaa liber, n contrast cu evaluarea acesteia ca parte a valorii
totale a ntreprinderii care i va continua activitatea normal de
exploatare sau pentru alt scop.
3.0 Definiii
3.1 Pentru scopul acestor Standarde valoarea de pia este definit
astfel:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate
va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i
un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv,
dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile
implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
3.2. n definiia de mai sus este utilizat termenul de proprietate
deoarece, n aceste Standarde, accentul este pus pe evaluarea
proprietii. ntruct aceste Standarde se refer i la raportarea
financiar, n definiia general poate fi utilizat i termenul activ
n locul termenului proprietate. Fiecare element al definiiei are
propriul su cadru conceptual:
3.2.1 Suma estimat... se refer la un pre exprimat n uniti
monetare (de obicei n moneda naional) pltibil pentru
proprietate ntr-o tranzacie independent (neprtinitoare)
de pia. Valoarea de pia este msurat ca fiind cel mai
probabil pre care se poate obine, n mod rezonabil, pe
pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii
de pia. Acesta este cel mai bun pre care se poate obine
n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre
obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast
estimare exclude, n mod specific, un pre estimat inflatat
sau deflatat de termeni sau circumstane speciale, cum ar
fi acordurile atipice de finanare, vnzare i leaseback,
anumite contraprestaii sau concesii acordate de orice
persoan care are legtur cu respectiva vnzare sau de
orice element al valorii speciale (definit n IVSC Standard
2, paragraful 3.11).
3.2.2 ...o proprietate va fi schimbat... se refer la faptul c
valoarea unei proprieti este o sum de bani estimat i
nu un pre de vnzare predeterminat sau preul actual de
vnzare. Este preul la care piaa ateapt c tranzacia,
care ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii
de pia, ar putea fi ncheiat, la data evalurii.
3.2.3 ...la data evalurii... impune c valoarea de pia
estimat este specific unui moment, unei date precise.
Deoarece pieele i condiiile de pia se pot schimba,
valoarea estimat ntr-un alt moment ar putea fi incorect
sau inadecvat. Valoarea estimat va reflecta starea i
circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o dat
anterioar sau ulterioar. De asemenea, definiia presupune
i realizarea simultan a schimbului i definitivarea
contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care
poate s apar.
3.2.4. ...ntre un cumprtor decis... se refer la un cumprtor
care este motivat, dar nu constrns s cumpere. Acest
cumprtor nu este nici nerbdtor, nici determinat s
cumpere la orice pre. Acest cumprtor este, de asemenea,
un cumprtor care achiziioneaz n concordan cu
realitile pieei actuale, dar i cu ateptrile pieei actuale
mai degrab dect cu cele ale unei piee imaginare sau
ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau
anticipat. Presupusul cumprtor nu va plti un pre mai
mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul actual al
proprietii este inclus ntre cei care formeaz piaa. Un
evaluator nu trebuie s fac presupuneri nerealiste despre
conjunctura pieei i nici s considere un nivel al valorii de
pia peste cel obtenabil n mod rezonabil.
3.2.5 ...un vnztor hotrt... nu este nici nerbdtor sau
constrns/dispus s vnd la orice pre, nici forat s men in
un pre care nu este considerat realist pe piaa actual. Acest
vnztor este motivat s vnd proprietatea, n condiiile
pieei, la cel mai bun pre care poate fi obinut pe piaa
deschis, dup o activitate de marketing corespunz toare,
oricare ar fi acel pre. Circumstanele faptice ale ac tua lului
proprietar nu sunt parte integrant a acestei consi de raii,
deoarece vnztorul dispus este un proprietar ipotetic.
3.2.6 ...ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv...
nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist
o relaie particular sau special (de exemplu, compania
mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul, care ar face ca
preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei sau s
fie mari prin includerea unui element de valoare special
(a se vedea IVS 2, paragraful 3.11). Tranzacia la valoarea
de pia se presupune c are loc ntre pri distincte, fiecare
acionnd n mod independent.
3.2.7 ...dup o activitate de marketing adecvat... nseamn
c proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat
mod care poate duce la cedarea ei la cel mai bun pre care se
poate obine n mod rezonabil, n acord cu definiia valorii
de pia. Durata timpului de expunere pe pia poate varia
n funcie de condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient
pentru a permite ca proprietatea s fie adus n atenia
unui numr corespunztor de poteniali cumprtori. Se
presupune c perioada de expunere trebuie s nceap
nainte de data evalurii.
3.2.8 ...n care prile implicate au acionat n cunotin
de cauz i prudent... presupune c att cumprtorul,
ct i vnztorul sunt informai, de o manier rezonabil,
n

legtur cu natura i caracteristicile proprietii, cu utilizrile
actuale ale acesteia, precum i asupra stadiului n care se
afl piaa, la data evalurii. Se consider c fiecare parte
acioneaz n propriul interes i n mod prudent, dispunnd
de cunotinele necesare pentru a obine cel mai bun pre
corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena
este msurat prin referire la conjunctura pieei de la data
evalurii i nelund n considerare eventualele informaii
ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent pentru
un vnztor s vnd proprietatea pe o pia cu preuri
n scdere, la un pre mai mic dect cele anterioare. n
asemenea cazuri, valabile i pentru situaii de vnzare i
cumprare caracteristice pieelor care nregistreaz variaii
de preuri, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona
n conformitate cu cele mai bune informaii de pia,
disponibile la data evalurii.
3.2.9 ...i fr constrngere... stabilete faptul c fiecare parte
este motivat s ncheie tranzacia, dar nici una nu este
forat, nici silit n mod nejustificat s fac acest lucru.
3.3 Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ,
estimat fr luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de
cumprare i fr includerea nici unui impozit /taxe asociat(e).
3.4 Cea mai bun utilizare (CMBU). Cea mai probabil utilizare a
proprietii, care este fizic posibil, justificat n mod adecvat,
permis legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea
mai mare a proprietii evaluate.
4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Evaluarea n scopul raportrii financiare, care constituie coninutul
Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1)
trebuie citit n corelaie cu acest standard.
4.1.1 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, prezint
instruciuni pentru evaluatori, contabili i orice alt
persoan referitoare la Standardele de evaluare care
afecteaz profesiunea contabil. Valoarea just a activelor
imobilizate este, de obicei, valoarea de pia a acestora.
(A se vedea Concepte i principii generale de evaluare,
paragraful 8.1)
4.1.2 Cnd nu exist posibilitatea de a identifica o valoare
de pia din cauza naturii specializate a unor active
imobilizate i a faptului c acestea se vnd rar, ele sunt
evaluate la costul de nlocuire net (Standardul Internaional
de Contabilitate 16 [IAS 16]).
4.2 Exist mai multe exemple de termeni care sunt utilizai att
de contabili ct i de evaluatori. Unii dintre acetia pot duce
la nenelegeri i la abuzuri posibile n utilizarea Standardelor.
IVS 1 definete valoarea de pia i comenteaz criteriile necesare
pentru stabilirea valorii de pia. Ali termeni importani sunt
definii n IVS 1 i 2 i se refer la cerinele specifice comentate
n IVA 1, Evaluarea pentru raportare financiar.
5.0 Coninutul Standardului
Pentru efectuarea evalurilor compatibile cu aceste Standarde
i cu Principiile de evaluare general acceptate (GAVP) este
obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile Codului
Deontologic, referitoare la etic, competen, prezentare a
informaiilor i la cerinele de raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7).
5.1 n determinarea i raportarea valorii de pia estimat,
evaluatorul va:
5.1.1 prezenta evaluarea n mod complet, inteligibil i ntr-o
manier care s nu induc n eroare;
5.1.2 asigura c estimarea valorii de pia se bazeaz pe
informaii de pia;
5.1.3 asigura c estimarea valorii de pia s-a fcut prin
utilizarea metodelor i tehnicilor adecvate;
5.1.4 prezenta informaii suficiente pentru a permite celor
care citesc i se bazeaz pe raportul de evaluare,
s neleag informaiile din acesta, raionamentul,
analizele i concluziile; i
5.1.5 va respecta cerinele IVS 3 privind raportarea evalurii.
Ca urmare, evaluatorul va:
5.1.5.1 defini tipul de valoare pe care l va estima
i va prezenta scopul i intenia de utilizare
a evalurii, data efectiv a evalurii i data
raportului.
5.1.5.2 identifica clar i descrie proprietatea i
drepturile de proprietate sau participaiile de
evaluat;
5.1.5.3 descrie sfera/extinderea misiunii lui ca
i amploarea inspeciei efectuate asupra
proprie tii;
5.1.5.4 prezenta orice ipoteze i condiii limitative pe
care s-a bazat evaluarea;
5.1.5.5 explica pe larg i complet bazele de evalua re/
abordrile aplicate ca i motivele i conclu ziile
aplicrii lor; i
5.1.5.6 include o declaraie de conformitate semnat
(certificare a valorii) care atest obiectivitatea
evaluato rului, contribuiile profesionale,
echidistana i necondiionarea onorariilor
profesionale sau ale altor compensaii
de rezultatele evalurii, ca i aplicarea
standardelor, precum i alte prezentri.
6.0 Comentarii
6.1 Conceptul i definiia valorii de pia sunt fundamentale pentru
toate practicile de evaluare. Un scurt rezumat al fundamentelor
eseniale economice i procedurale este prezentat n Conceptele
i principiile generale de evaluare i n Codul Deontologic,
documente pe care aceste Standarde se sprijin.
6.2 Conceptul de valoare de pia nu este dependent de o tranzacie
actual, care are loc la data evalurii. Mai degrab, valoarea de
pia este o estimare a preului care ar trebui obinut la o vnzare,
la data evalurii, n condiiile definiiei valorii de pia. Valoarea
de pia e o reprezentare a preului asupra cruia un cumprtor i
un vnztor ar trebui s cad de acord, la acel moment, conform
definiiei valorii de pia, fiecare dintre ei avnd, n prealabil,
timp pentru investigarea altor oportuniti i alternative ale
pieei, fr s nege faptul c pregtirea contractelor formale i a
documentaiei necesare, aferente ncheierii acestora, ar putea s
necesite mai mult timp.
6.3 Conceptul de valoare de pia presupune un pre negociat pe o
pia liber i concurenial, o circumstan care ocazional impune
utilizarea adjectivului liber dup cuvintele valoare de pia.
Cuvintele liber i concurenial nu au un neles absolut. Piaa
pentru o proprietate poate fi o pia internaional sau naional.
Piaa poate fi constituit din cumprtori i vnztori numeroi,
sau poate fi caracterizat printr-un numr limitat de participani.
Piaa pe care proprietatea este expus pentru vnzare nu este, prin
definiie, o pia restrictiv sau constrictiv. n sens contrar, dac
se omite cuvntul liber nu se indic faptul c tranzacia ar fi
privat sau nchis.
6.4 n general, evalurile de pia se bazeaz pe informaiile
referitoare la proprieti comparabile. Procesul de evaluare cere
ca evaluatorul se efectueze o cercetare adecvat i relevant,
s efectueze analize competente i s trag concluzii informate
i bine susinute. n acest proces, evaluatorii nu pot accepta
orice informaii, ci trebuie s ia n considerare toate evidenele
pertinente asupra pieei, tendinele, tranzaciile comparabile,
i alte informaii. Dac informaiile de pia sunt limitate sau
total inexistente (ca de exemplu pentru anumite proprieti
specializate), evaluatorul trebuie s fac o prezentare adecvat
a situaiei i trebuie s declare dac estimarea este n vreun fel
limitat de inadecvarea informaiilor. Toate evalurile solicit
exercitarea judecii evaluatorului, dar din rapoarte trebuie s
reias dac evaluatorul i bazeaz estimarea valorii de pia
pe evidenele pieei sau dac estimarea se bazeaz, n principal,
pe raionamentul profesional al evaluatorului, din cauza naturii
proprietii i a lipsei informaiilor comparative de pia.
6.5 Deoarece pieele sunt caracterizate prin condiii n schimbare,
evaluatorii trebuie s ia n considerare dac informaiile disponibile
reflect i ntrunesc criteriile pentru valoarea de pia.
6.5.1 Perioadele de schimbri rapide ale condiiilor de pia
sunt caracterizate prin modificarea rapid a preurilor -
situaie numit n mod uzual ca dezechilibru. O perioad
de dezechilibru poate continua pe o perioad de ani i poate
constitui condiia pieei curente i a celei previzionate. n
alte circumstane, o schimbare economic rapid poate
da natere unui flux haotic de informaii despre pia.
Dac unele vnzri nu sunt adecvate i reprezentative
pentru pia, evaluatorul le va acorda o importan mai
mic. Evaluatorul are posibilitatea s stabileasc, pe baza
informaiilor pe care le are la dispoziie, unde se afl
nivelul realist al pieei. Preurile tranzaciilor individuale
pot s nu fie o reflectare a valorii de pia, dar analiza
acestor informaii de pia trebuie luat n consideraie n
procesul de evaluare.
6.5.2 Pe o pia inactiv sau n scdere numrul de cumprtori
decii (participani de bun voie) poate s fie mare sau
mic. Cteva tranzacii, dar nu n mod necesar toate, pot
implica elemente de constrngere financiar (sau de alt
tip), sau condiii care reduc sau elimin voina practic a
anumitor proprietari de a vinde. Evaluatorii trebuie s ia
n consideraie toi factorii pertineni n astfel de condiii
de pia i s acorde o importan adecvat tranzaciilor
individuale pe care acetia le consider potrivite s reflecte
piaa. Lichidatorii i executorii au, n mod normal, datoria
de a obine cel mai bun pre pentru vnzrile de active.
Totui, vnzrile pot avea loc fr un marketing adecvat
sau o perioad rezonabil de marketing. Evaluatorul trebuie
s analizeze astfel de tranzacii pentru a determina msura
n care acestea ndeplinesc cerinelor definiiei valorii de
pia ca i importana care trebuie acordat unor astfel de
informaii.
6.5.3 n timpul unor perioade de tranziie de pia, caracterizat
de creteri sau scderi rapide de preuri, exist riscul supra
sau subevalurii n cazul n care se acord o importan
excesiv informaiilor istorice, sau dac se utilizeaz
ipoteze nefundamentate, referitoare la pieele viitoare.
n aceste circumstane, evaluatorii trebuie s analizeze
cu atenie i s reflecte aciunile i atitudinile pieei i s
prezinte complet rezultatele investigaiilor i constatrilor
n rapoartele lor.
6.6 Conceptul valoare de pia presupune, de asemenea, c ntr-o
tranzacie la valoarea de pia, o proprietate va fi expus liber
i adecvat pe pia, pentru o perioad rezonabil de timp i cu
o publicitate rezonabil. Aceast expunere se presupune c are
loc naintea datei efective a evalurii. Pieele pentru activele
imobilizate sunt diferite de cele pe care se tranzacioneaz aciuni,
obligaiuni i alte active curente. Activele imobilizate tind s fie
unicate. Ele sunt vndute mai puin frecvent i pe piee care
sunt mai puin formale i mai ineficiente dect, spre exemplu,
pieele pentru valori cotate la burs. n plus, activele imobilizate
sunt mai puin lichide. Din aceste motive, i pentru c activele
imobilizate nu se comercializeaz n mod obinuit n cadrul unei
burse, aplicarea conceptului de valoare de pia impune utilizarea
unor ipoteze, ca de exemplu, expunere adecvat pe pia pentru
o perioad rezonabil de timp, pentru a permite un marketing
adecvat i finalizarea negocierilor.
6.7 Proprietile generatoare de venit, deinute ca plasamente
imobiliare pe termen lung de ctre compania imobiliar, fondurile
de pensii, trusturile sau alt tip de posesiune sunt evaluate, de
obicei, pe baza vnzrii individuale a activelor, n conformitate
cu un plan bine stabilit. Valoarea total a acestor active, privite
sau tratate ca un portofoliu sau ca un grup compact de proprieti,
poate depi sau poate fi mai mic dect suma valorilor de pia
ale fiecrui activ luat separat.
6.8 Toate evalurile trebuie s se refere la scopul i la utilizarea pro pus
a evalurii. n plus fa de alte cerine ale raportrii, evalua torul
trebuie s clarifice n ce clas a fost ncadrat fiecare activ, n cazul
n care scopul evalurii este elaborarea situaiilor financiare.
6.9 n situaii excepionale, valoarea de pia poate avea o valoare
negativ. Aceast situaie include unele proprieti nchiriate,
unele proprieti specializate, proprieti nvechite la care costul
de demolare depete valoarea terenului, unele proprieti
contaminate i altele.
7.0 Cerine de prezentare a informaiilor
7.1 Rapoartele de evaluare trebuie s fie clare. Evalurile fcute
n scopul estimrii i raportrii valorii de pia vor ndeplini
prevederile Seciunii 5 de mai sus. Rapoartele vor conine o
referin specific la definiia valorii de pia aa cum aceasta este
prezentat n acest Standard, mpreun cu o referin specific
privitoare la modul n care proprietatea a fost avut n vedere,
n termeni de utilitate existent sau de cea mai bun utilizare a
sa (sau cea mai probabil utilizare a sa) i o prezentare a tuturor
ipotezelor reale.
7.2 n efectuarea estimrilor valorii de pia, evaluatorul va identifica
n mod clar data efectiv a evalurii (data la care valoarea
estimat este valabil), scopul i utilizarea propus a evalurii i
alte astfel de criterii relevante i potrivite s asigure o interpretare
adecvat i corespunztoare a rezultatelor, opiniilor i concluziilor
evaluatorului.
7.3 Dei conceptul, folosirea, i aplicarea expresiilor alternative ale
valorii pot fi adecvate n anumite circumstane, evaluatorul se va
asigura c ele nu trebuie interpretate ca reprezentnd valoarea
de pia, chiar dac astfel de valori alternative sunt estimate i
raportate.
7.4 Cnd evalurile sunt efectuate de un evaluator intern, de exemplu
de o persoan salariat n ntreprinderea proprietar a activelor,
sau n firma de contabilitate angajat cu elaborarea situaiilor
financiare ale ntreprinderii, va fi fcut o meniune expres, n
certificatul sau n raportul de evaluare, despre existena i natura
unor astfel de relaii.
8.0 Prevederi referitoare la devieri de la Standard
8.1 Potrivit acestui Standard, orice deviere trebuie corelat cu
prevederile coninute de IVS 3, Raportarea evalurii.
9.0 Data intrrii n vigoare
9.1 Acest Standard Internaional de Evaluare a intrat n vigoare la
1 iulie 2000.
IVS 2 Baze de evaluare diferite
de valoarea de pia
Introducere 109
Definiii 110
Comentarii 116
I
V
S

2

B
a
z
e

d
e

e
v
a
l
u
a
r
e

d
i
f
e
r
i
t
e

d
e

v
a
l
o
a
r
e
a

d
e

p
i
a
Standard 2
Baze de evaluare diferite de valoarea de pia
Acest standard ar trebui citit n contextul materialului de fond i
al ghidului de implementare coninut n Conceptele i principiile
i generale de evaluare.
1.0 Introducere
1.1 Standardul Internaional de Evaluare 2 (IVS 2) are dou obiective:
n primul rnd s identifice i s explice bazele de evaluare altele
dect valoarea de pia i s stabileasc standarde pentru aplicarea
lor; n al doilea rnd, s prezinte deosebirea dintre aceste baze i
valoarea de pia.
1.2 Dei majoritatea evalurilor fcute de experi, n special evalurile
de active, la care se face referire n Standard Internaional de
Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportare
financiar, implic valoarea de pia, exist circumstane n care
sunt necesare baze de evaluare, altele dect valoarea de pia.
Este esenial ca att evaluatorul ct i beneficiarii evalurii s
neleag clar diferena dintre baza de evaluare valoarea de pia
i bazele de evaluare n afara valorii de pia, ca i efectele pe care
diferenele (dac exist) dintre aceste dou concepte le pot avea
asupra aplicabilitii evalurii.
1.3 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC)
dorete s evite apariia unor nenelegeri pe plan internaional
i/sau formarea unor idei greite n unele ri referitoare la
folosirea i aplicarea unor baze de evaluare nefundamentate pe
pia. Evaluatorii responsabili pentru aplicarea acestor Standarde
trebuie s se asigure c au fost selectate bazele de evaluare
adecvate, folosind toate mijloacele necesare pentru a mrii
gradul de nelegere a lor de ctre beneficiarii evalurii, evitnd
mprejurrile care ar putea induce n eroare publicul i raportnd
cu obiectivitate estimrile efectuate.
2.1 Acest standard prezint i explic bazele de evaluare diferite de
valoarea de pia.
IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de pia 109
3.0 Definiii
3.1. Valoarea de utilizare. Valoarea pe care o anumit proprietate
o are pentru o utilizare specific i pentru un anumit utilizator
i de aceea nu este n relaie cu piaa. Acest tip de valoare se
refer strict la valoarea cu care o anumit proprietate contribuie
n ntreprinderea din care face parte, fr a avea n vedere cea
mai bun utilizare a proprietii sau suma de bani ce poate fi
obinut n urma vnzrii sale. Definiia dat de contabilitate
valorii de utilizare este valoarea actualizat a fluxurilor viitoare
de numerar, ce se ateapt s generate din utilizarea continu
a unui activ i din cedarea lui la sfritul duratei de via util.
(A se vedea Standardul Internaional de Contabilitate 36, paragraf
5 [IAS 36, paragraful 5]).
3.2 Proprietate cu pia limitat. O proprietate care, din cauza
condiiilor de pia, a unor caracteristici unice sau altor factori,
atrage un numr relativ mic de cumprtori poteniali, ntr-un timp
determinat. Caracteristica dominant i esenial a proprietilor
cu pia limitat nu este imposibilitatea lor de a fi vndute pe piaa
liber, ci c vnzarea acestora necesit n mod obinuit o perioad
de comercializare pe pia mai mare dect cea obinuit pentru
proprietile gata de vnzare.
3.3 Proprietate specializat, cu scop special sau proprietate proiectat
special. Proprietatea care, datorit naturii ei specializate, este rar
sau niciodat vndut pe piaa liber altfel dect ca parte a unei
afaceri (numit ntreprinderea exploatat de proprietar), datorit
unicitii sale, cauzat de natura i arhitectura specializate ale
cldirii (cldirilor), configuraia, localizarea sau altele, ca de
exemplu rafinriile petroliere. Dei oricare dintre abordri poate
fi aplicat pentru evaluarea proprietilor specializate i implicit
i metodele aplicabile considerate necesare, metoda costului
de nlocuire net (CIN) este utilizat n mod uzual (A se vedea
Concepte i principii generale de evaluare, paragraful 4.9 i 8.3 i
IVS 2, paragraful 3.8).
3.4 Valoare de investiie sau subiectiv. Este valoarea proprietii
pentru un anumit investitor sau pentru o categorie de investitori
sau pentru obiective (scopuri) de investiii identificate. Acest
concept subiectiv face legtura dintre o proprietate anumit i un
anumit investitor, grup de investitori sau entitate care au obiective
de investiii i/sau criterii pentru efectuarea investiiei definite n
mod clar. Valoarea de investiie sau valoarea subiectiv a unui
activ al proprietii poate fi mai mare sau mai mic dect valoarea
de pia a acelui activ. Conceptul de valoarea de investiie sau
valoarea subiectiv nu trebuie confundat cu valoarea de pia
a unei investiii imobiliare. Totui, valoarea de pia poate s
reflecte o plaj de estimri individuale a valorii de investiie sau
valorii subiective, a unui activ particular. Valoarea de investiie
sau valoarea subiectiv este asociat cu valoarea special. (A se
vedea paragraful 3.11 de mai jos).
3.5 Valoarea de exploatare continu. Valoarea unei ntreprinderi n
ansamblul ei. Conceptul presupune evaluarea unei ntreprinderi
care-i va continua activitatea i a crei valoare de exploatare
continu poate fi alocat pe prile sale componente, reflectnd
astfel contribuia acestora la valoarea total; dar valoarea unei
componente, astfel determinat, nu reflect valoarea sa de pia.
Ca urmare, conceptul de valoare de exploatare continu poate fi
aplicat numai pentru proprietatea care reprezint o parte a unei
ntreprinderi sau entiti.
3.6 Valoarea de asigurare. Valoarea proprietii dat de unele definiii
coninute ntr-o poli sau contract de asigurare.
3.7 Valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabil este
o valoare care se bazeaz pe definiiile coninute n legile ce se
refer la evaluarea, aprecierea i/sau impozitarea proprietii. Dei
unele jurisdicii pot cita valoarea de pia ca baz de evaluare,
metodele prin care se estimeaz valoarea pot produce rezultate
diferite valoarea de pia, aa cum aceasta este definit n IVS 1.
Ca urmare, valoarea de impozitare, de impunere sau impozabil
nu poate fi considerat ca fiind aceeai cu valoarea de pia, aa
cum aceasta este definit n IVS 1, dac nu se indic n mod
explicit contrariul.
3.8 Costul de nlocuire net (CIN) este considerat ca o metod
acceptabil utilizat n raportarea financiar pentru a determina un
surogat al valorii de pia a proprietilor specializate i cu pia
limitat, pentru care nu sunt disponibile informaii de pia. CIN
se bazeaz pe estimarea valorii de pia pentru utilizarea existent
a terenului, plus costul curent brut de nlocuire (sau reconstrucie)
a cldirilor minus alocarea (valoric) pentru deteriorarea fizic i
orice forme relevante de depreciere i optimizare.
Not: Pentru a rmne n conformitate cu IAS 16 este
necesar modificarea acestei definiii. Un Proiect de expunere
a unei noi definiii va fi prezentat n curnd.
Rezultatul mbin elemente de pia cu cele non-pia. O estimare
rezultat din metoda CIN este prezentat ca evaluat prin
referin la CIN. Acest rezultat este condiionat de existena unei
rentabiliti poteniale adecvat sau potenial adecvat de servicii al
ntreprinderii, provenit din utilizarea activelor totale, ce reprezint
o ipotez care poate fi acceptat sau neacceptat.
Costul de nlocuire net este o aplicaie particular a abordrii prin
cost. Abordarea prin cost poate fi aplicat n estimrile valorii
de pia, dac toate elementele necesare pentru aplicarea acestei
abordri sunt obinute din evidenele pieei libere. Aceste aplicaii
diferite ale costului nu trebuie s fie confuze sau greit nelese n
stabilirea, prezentarea sau aplicarea valorii de pia.
Relaia dintre valoarea de pia i valorile din afara pieei
i instrumentele analitice disponibile
3.9 Valoarea de recuperare. Valoarea unei proprieti, cu excepia
terenului, dat mai degrab de valorile materialelor pe care le
conine dect de continuarea utilizrii, fr a necesita reparaii
sau adaptri speciale. Poate fi redat n form brut sau net, n a
doua situaie prin scderea costurilor de vnzare din valoarea de
recuperare brut. n ultimul caz, aceasta poate fi egal cu valoarea
realizabil net. (A se vedea valoarea realizabil net, Anexa A
din IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, paragraf A6.5).
n orice situaie, elementele incluse sau excluse trebuie s fie
identificate.
Valoarea
de pia
Instrumentele analitice
Abordarea prin cost
(Metoda contractorului
sau abordarea prin nsumare)
Categoria de proprietate
Proprieti nespecializate
Valoarea
de pia
Instrumentele analitice
Metoda CIN
Categoria de proprietate
Pia limitat & Proprieti
specializate
Informaii de pia
Numrul ipotezelor n cretere despre valoare
3.10 Valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat. Suma care
ar putea fi primit, n mod rezonabil, din vnzarea unei proprieti,
ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu
perioada de marketing necesar, specificat n definiia valorii
de pia. n unele ri, valoarea de vnzare forat, n particular
poate implica, de asemenea, un vnztor obligat s vnd i un
cumprtor sau nite cumprtori care cumpr, fiind contieni
de dezavantajul vnztorului.
3.11 Valoarea special. Un termen legat de un element extraordinar al
valorii, mai mare dect valoarea de pia. Valoarea special poate
proveni, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale sau
economice a proprietii cu orice alt proprietate, de exemplu
cu una nvecinat. Este un supliment de valoare care poate fi
aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potenial
cumprtor sau utilizator al proprietii mai degrab dect pieei
n general; cu alte cuvinte, valoarea special este aplicabil numai
unui cumprtor cu interese speciale. Valoarea din fuziune, adic
valoarea suplimentar rezultat din contopirea a dou sau mai
multe participaii la proprietate, reprezint o form particular a
valorii speciale. Valoarea special ar putea fi asociat cu elemente
ale valorii de exploatare continu i cu valoarea de investiie,
sau subiectiv. Evaluatorul trebuie s se asigure c i criteriile
utilizate pentru evaluarea unor astfel de proprieti sunt diferite
de cele utilizate pentru estimarea valorii de pia, prin prezentarea
clar a oricrei ipoteze speciale utilizat.
3.12 Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietii
determinat de evaluator printr-o estimare prudent a vandabilitii
viitoare a proprietii, prin luarea n considerare a aspectelor
mentenabile pe termen lung ale proprietii, condiiilor normale i
locale de pia, utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate
ale proprietii. La estimarea valorii de garantare a creditului
ipotecar nu vor fi luate n considerare elementele speculative.
Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentat
ntr-o manier clar i transparent.
Definiia valorii de garantare a creditului ipotecar, prezentat
mai sus, este coninut n legislaia european (Directiva 98/32/
EC a Parlamentului European i a Consiliului din 22 iunie 1998).
Valoarea de garantare a creditului ipotecar este un concept al
valorii cu risc utilizat n mai multe ri europene pentru scopul de
creditare, bazat pe aspectele mentenabile ale proprietii i prin
restrngerea estimrii valorii proprietii numai la caracteristicile
economice permanente ale acesteia i la venitul pe care orice
proprietar l poate produce prin managementul lui. Aceast
abordare n evaluare este o tradiie n cteva piee europene
dezvoltate.
3.13 Alte expresii ale valorii, specifice ndeosebi pentru instalaii,
maini i echipamente, i/sau pentru situaii speciale, sunt definite
n GN3, Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor.
Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1),
trebuie citit n corelaie cu acest standard.
4.1.1 IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar, prezint
instruciuni pentru evaluatori, contabili i orice alt
persoan referitoare la Standardele de evaluare care
afecteaz contabilitatea. Valoarea just a activelor
imobilizate este, de obicei, valoarea de pia a acestora,
(A se vedea Concepte i principii generale de evaluare,
paragraful 8.1)
4.1.2 Cnd nu exist posibilitatea de a identifica o valoare
de pia, din cauza naturii specializate a unor active
imobilizate i a faptului c acestea se vnd rar, ele sunt
evaluate la costul de nlocuire net (Standardul Internaional
de Contabilitate 16 [IAS 16]).
4.2 Exist mai muli termeni care sunt utilizai att de contabili, ct
i de evaluatori. Unii dintre ei pot genera nenelegeri i abuzuri
n utilizarea Standardelor. IVS 1 definete valoarea de pia i
comenteaz criteriile necesare pentru stabilirea valorii de pia.
Ali termeni importani sunt definii n IVS 1 i 2 i se refer la
cerinele specifice comentate n IVA 1, Evaluarea pentru raportare
financiar.
Pentru efectuarea evalurilor compatibile cu aceste Standarde
Deontologic, referitoare la etic, competen, prezentare a
informaiilor i la cerinele de raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7).
5.1 n determinarea i raportarea unei valori diferit de valoarea
de pia, evaluatorul va:
5.1.1 prezenta evaluarea n mod complet, inteligibil i ntr-o
manier care s nu induc n eroare;
5.1.2 asigura c estimarea valorii se bazeaz pe informaii i
circumstane adecvate misiunii lui;
5.1.3 asigura c estimarea valorii s-a fcut prin utilizarea
metodelor i tehnicilor adecvate;
5.1.4 prezenta informaii suficiente pentru a permite celor
care citesc i/sau se bazeaz pe raportul de evaluare,
s neleag informaiile din acesta, raionamentul,
analizele i concluziile; i
5.1.5 va respecta cerinele Standardului Internaional de
Evaluare 3 privind raportarea evalurii. Ca urmare,
evaluatorul va:
5.1.5.1 defini tipul de valoare pe care l va estima
i va prezenta scopul i intenia de utilizare
a evalurii, data efectiv a evalurii i data
raportului;
5.1.5.1.1 distinge faptul c valoarea raportat
nu este o estimare a valorii de pia,
dac estimarea a fost fcut printr-o
baz de evaluare diferit de valoarea
de pia;
5.1.5.2 identifica i descrie clar proprietatea i
drepturile de proprietate sau participaiile de
evaluat;
5.1.5.3 descrie sfera/extinderea misiunii lui ca
i amploarea inspeciei efectuate asupra
proprietii;
5.1.5.4 prezenta orice ipoteze i condiii limitative pe
care s-a bazat evaluarea;
5.1.5.5 explica pe larg i complet bazele de evaluare/
abordrile aplicate ca i motivele i concluziile
aplicrii lor; i va
5.1.5.6 include o declaraie de conformitate (certificare
a valorii) care atest obiectivitatea evaluato ru lui,
contribuiile profesionale, echidistana i
ne con diionarea onorariilor profesionale sau
alte altor compensaii de rezultatele evalurii,
ca i aplicarea standardelor, precum i alte
informaii.
5.2 Dei, conceptul, utilizarea i aplicarea bazelor de evaluare
diferite de pia pot fi adecvate n anumite situaii, evaluatorul
va asigura c o astfel de valoare raportat, nebazat pe pia,
nu va fi considerat ca o reprezentare a valorii de pia.
6.0 Comentarii
6.1 Valoarea de utilizare (vezi paragraful 3.1) este o diferit de
valoarea de pia, n care valoarea este estimat din perspectiva
unui anumit utilizator. Valoarea de utilizare, uneori este numit ca
valoarea pentru un anumit utilizator sau proprietar. Valoarea de
schimb (a se vedea IVS 1, paragraful 1.2 i urmarea) este valoarea
recunoscut de o pia n care schimbul de active are loc. Definiia
IVSC a valorii de pia, adecvat pentru raportarea financiar, se
bazeaz pe principiul valorii de schimb i nu pe cel al valorii de
utilizare.
6.2 Expresiile valoare de schimb i valoare de utilizare pot duce la
confuzii, dac nu sunt explicate clar. De aceea, trebuie evitate
cnd ar putea rezulta o confuzie.
6.3 Proprietile pot fi evaluate pe alte baze dect valoarea de pia sau
i pot schimba proprietarii la preuri care nu reflect valoarea de
pia, aa cum este ea definit. Astfel de baze alternative pot reflecta
fie utilitatea economic sau funciunile proprietii, altele dect
vandabilitatea, fie unele condiii atipice i n afara pieei. Exemplele
includ valoarea de utilizare, valoarea de investiie sau subiectiv,
valoarea de exploatare continu, valoarea de asigurare, valoarea
de impozitare, de impunere sau valoarea impozabil, valoarea
special, valoarea de lichidare sau de vnzare forat i valoarea
de recuperare (vezi paragraful 3.0 de mai sus i urmtoarele).
6.4 Valoarea de exploatare continu exprim valoarea atribuit unei
ntreprinderi n funcionare i nu oricrei pri componente ale
acesteia. Valoarea total alocat pe activele individuale, care
sunt pri ale ntreprinderii, se bazeaz pe contribuia lor la
ansamblul ntreprinderii, cunoscut n mod uzual prin valoarea
lor de utilizare, cnd se refer la o anumit ntreprindere i la
proprietarul acesteia. Nu este o valoare de pia (A se vedea
paragraful 3.5 de mai sus).
6.5 Ar fi o simpl coinciden dac valoarea de utilizare a unei
proprieti ar fi egal cu valoarea ei de pia. Valoarea de utilizare
a proprietii tinde s fie mai mare dect valoarea sa de pia dac
ntreprinderea ar fi capabil s o administreze ntr-un mod mai
rentabil dect un productor obinuit (mediu) al aceluiai produs
sau serviciu. Pe de alt parte, valoarea de utilizare poate fi mai
mic dect valoarea de pia n condiiile n care ntreprinderea nu
folosete un activ la capacitatea i eficiena lui maxim. Valoarea
de utilizare poate fi mai mare dect valoarea de pia i dac
ntreprinderea deine drepturi speciale de producie, contracte
foarte avantajoase, brevete de invenie i licene unice, o anumit
experien, un fond comercial special i alte active necorporale
care nu sunt transferabile altui proprietar.
6.6 Valoarea special poate fi atribuit unei proprieti datorit
amplasrii ei unice, unor condiii excepionale de pia sau unei
prime de pre, pltibil de un cumprtor care are un interes special
(a se vedea paragraful 3.11 de mai sus). Valoarea din fuziune, adic
valoarea suplimentar rezultat din contopirea a dou sau mai multe
participaii la proprietate, reprezint o form particular a valorii
speciale. Astfel de elemente ale valorii speciale vor fi raportate
n mod distinct fa de valoarea de pia, aa cum este aceasta
definit n standarde. Valoarea special nu trebuie ncorporat ntr-
o reprezentare a valorii de pia deoarece o astfel de procedur va
duce la o confuzie i, prin consecin, ar nsemna c acest element
suplimentar de valoare nu are un caracter special.
6.7 Vnzarea forat se refer la un pre care provine din vnzarea
n circumstane atipice sau extraordinare, care reflect, de obicei,
o perioad de comercializare inadecvat i fr o publicitate
rezonabil, iar alte ori reflect prezena unui vnztor care nu e
dispus s vnd sau/i desfurarea vnzrii n condiii de forare
sau constrngere. Din aceste motive, preul asociat cu un tip de
vnzare, forat sau la faliment, numit valoarea de vnzare forat
(a se vedea paragraful 3.10 de mai sus) nu este o reprezentare a
valorii de pia. Preul pltit n astfel de condiii este un fapt dat.
n general nu este uor de estimat de ctre evaluator din cauza
naturii i amploarei ipotezelor subiective i conjuncturale pe
care trebuie s le fac evaluatorul pentru a-i formula o astfel
de opinie. Valoarea de vnzare forat mai este cunoscut i prin
termenul de pre de lichidare.
6.8 Valoarea de recuperare (a se vedea paragraful 3.9) este, n mod
obinuit, reflectarea preului curent sperat pentru proprietate,
alta dect un teren, care a ajuns la sfritul duratei de via util,
din punctul de vedere al scopului i funciunii stabilite iniial.
Conceptul de valoare de recuperare se bazeaz pe ideea c activul
este evaluat mai degrab prin prisma valorii lui de recuperare din
vnzare, dect a scopului pentru care a fost conceput iniial.
n acest context, valoarea de recuperare este cunoscut n
terminologia contabil i sub numele de valoare realizabil net
pentru un activ care nu mai are utilitate pentru o ntreprindere (A
se vedea paragraful 3.9 de mai sus)
6.8.1 Valoarea de recuperare nu trebuie s implice automat
faptul c o proprietate nu mai are nici o durat de via
util sau o utilitate. Proprietatea vndut pentru recuperare
poate fi reconstruit, transformat pentru a servi unui scop
asemntor sau diferit sau poate asigura componente pentru
alte proprieti care pot fi nc utilizate. n ultim instan,
valoarea de recuperare ar fi expresia valorii de casare sau
a valorii pentru reciclarea materialelor.
7.0 Cerine pentru prezentarea informaiilor
7.1 Rapoartele de evaluare trebuie s fie clare. Anumite standarde
referitoare la ntocmirea rapoartelor pot diferi de la o ar la alta,
dar este o responsabilitate a evaluatorului de a lua n considerare
cel puin elementele prezentate n paragraful 5.1 de mai sus. Pentru
evalurile nebazate pe valoarea de pia este necesar s se specifice
clar, conform Codului Deontologic, care este scopul folosirii
evalurilor i c s-a prezentat transparena total asupra bazelor de
evaluare utilizate, a aplicabilitii i limitrilor acestora.
7.2 Fiecare raport de evaluare, efectuat pe alte baze dect valoarea
de pia, va conine o Expunere a condiiilor limitative sau o
prezen tare similar. Dei are acest mijloc de prevedere, evaluatorul
nu l va folosi pentru justificarea devierilor nerezonabile de la
aceste Standarde.
7.3 n efectuarea unei evaluri pe alt baz dect valoarea de pia,
evaluatorul nu va face ipoteze nerezonabile n perspectiva
deru lrii faptelor i constatate la data evalurii. Toate ipotezele
vor fi specificate n toate rapoartele.
7.4 Fiecare raport de evaluare, efectuat pe o alt baz dect valoarea
de pia, trebuie s conin o certificare a valorii/Declaraie de
conformitate semnate sau un certificat care s confirme aderarea
evaluatorului la instruciunile coninute n Codul Deontologic
IVS, seciunea 7.1 i n IVA 1, paragraful 5.1.8. n mod particular
se face distincia ntre valoarea de pia i orice alt form de
evaluare aplicat.
7.5 Dac o evaluare este efectuat de un evaluator intern, de exemplu
de o persoan salariat n ntreprinderea proprietar a activelor
sau n firma de contabilitate angajat cu nregistrarea i/sau
ntocmirea rapoartelor contabile, va fi fcut o meniune expres
n raportul de evaluare sau n certificatul de evaluare despre
existena i natura unor astfel de relaii.
7.6 Alte raportri se vor face n concordan cu aceste standarde.
8.1 Aplicnd acest standard, orice devieri trebuie s respecte
prevederile din IVS 3, Raportarea evalurii.
8.2 Dac unui evaluator i se cere s execute o evaluare care deviaz
n vreun fel de la aceste standarde, evaluatorul va accepta s fac
acest lucru numai dac:
8.2.1 stabilete c evaluarea nu are intenia s l induc n eroare
pe client, pe utilizatorii raportului sau publicul;
8.2.2 informeaz clientul c evaluarea implic o ipotez special
sau o deviere de la Standarde care vor fi menionate pe larg
n orice raport i/sau unei tere pri de ctre evaluator;
8.2.3 solicit, ca o condiie n contractul de evaluare, c orice
ipotez special sau deviere s fie menionate n orice
document publicat n care se face referire la opinia
evaluatorului.
1 iulie 2000.
IVS 3 - Raportarea evalurii
Introducere 123
Definiii 124
Comentarii 130
I
V
S

3

R
a
p
o
r
t
a
r
e
a

e
v
a
l
u
r
i
i
Standard 3
Raportarea evalurii
1.0 Introducere
1.1 Importana critic a unui raport de evaluare, care este etapa final
a procesului de evaluare, rezid n comunicarea concluziei asupra
valorii i a bazei de evaluare, a scopului evalurii i a oricror
ipoteze si condiii limitative carora li se supune evaluarea. De
asemenea, n raportul de evaluare, pot fi incluse i procesele
analitice i datele empirice utilizate n scopul determinrii valorii,
pentru a ghida cititorul printre procedurile i faptele pe care
evaluatorul le-a luat n considerare.
1.2 Raportul de evaluare prezint concluzia asupra valorii. El conine
numele evaluatorului i data evalurii. Identific proprietatea,
drepturile de proprietate supuse evalurii, baza de evaluare i
utilizarea intenionat a evalurii. Sunt prezentate toate ipotezele
i condiiile limitative, specificate datele evalurii i raportrii,
este descris extinderea inspeciei, se fac referiri la aplicabilitatea
acestor standarde i a oricror cerine de prezentare i include
semntura evaluatorului.
1.3 Datorit rolului cheie pe care raportul de evaluare l are n
comunicarea concluziei privind valoarea ctre utilizatori si teri,
acest standard are urmtoarele obiective principale:
1.3.1 S comenteze cerinele privind raportarea, care corespund
celei mai bune practici profesionale; i
1.3.2 S identifice elementele eseniale care trebuie incluse n
rapoartele de evaluare.
IVS 3, Raportarea evalurii 123
2.1 Cerinele privind raportarea, cuprinse n acest standard, se aplic
tuturor tipurilor de rapoarte de evaluare.
2.2 Conformitatea cu aceste cerine privind raportarea este cerut att
evaluatorilor externi, ct i celor interni.
2.3 Unele instruciuni, care se refer la evaluarea pentru scopuri
specifice i pentru tipuri specifice de proprietate, cum ar fi
raportarea financiar i pentru garantarea mprumutului, pot s
fie diferite de cele realizate pentru alte misiuni. Cititorul este
sftuit s consulte acele seciuni ale Standardelor Internationale
de Evaluare (IVS) care se refer la acele situaii, de exemplu
Aplicaia Internaional de Evaluare 1 i 2 (IVA 1, IVA 2).
3.0 Definiii
3.1 Raport de evaluare. Un document care nregistreaz instruciunile
pentru o anumit misiune de evaluare, baza de evaluare i scopul
evalurii ca i rezultatele analizei care a condus la opinia privind
valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate s explice
procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i s
prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n analiz.
Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul
i lungimea unui raport variaz n funcie de destinatar, de
cerinele legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea
misiunii de evaluare.
Termenii de raport de evaluare si certificat de evaluare sunt
utilizai, uneori, ca fiind echivaleni. Dup cum se obinuiete
n unele ri (Marea Britanie), termenul de certificat de evaluare
desemneaz un document n care evaluatorul certific suma de
bani la care a fost evaluat proprietatea. Certificatul de evaluare
este, de obicei, o scrisoare scurt, cu toate c poate lua i forma
unui raport detaliat. El include: data evalurii, scopul evalurii,
data certificatului, ipotezele pe care s-a bazat evaluarea i numele,
adresa i calificarea evaluatorului. Certificarea valorii, dup
cum se obinuiete n alte ri (SUA) este o declaraie prin care
evaluatorul afirm c faptele prezentate sunt corecte, c analizele
prezentate sunt limitate numai la ipotezele prezentate, c onorariul
evaluatorului nu este condiionat de nici un aspect al raportului i
c evaluatorul a ntocmit evaluarea n conformitate cu standardele
profesionale i etice.
3.2 Raport verbal. Rezultatul unei evaluri, comunicat verbal unui
client sau prezentat n justiie ca mrturie de expert sau ca
depoziie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client
trebuie s fie susinut de un dosar de lucru i urmat cel puin de
un rezumat scris al evalurii.
3.3 Raport scris. Rezultatul unei evaluri, comunicat clientului n
scris, inclusiv sub form electronic. Rapoartele scrise pot fi
documente narative detaliate, care s conin toate materialele
pertinente examinate i analizele realizate pentru a ajunge
la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative
sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare
utilizate de ctre guvern sau alte agenii sau scrisori ctre clieni.
3.4 Specificaiile misiunii evaluatorului. Primul pas n procesul de
evaluare, n care se stabilesc contextul i extinderea evalurii i se
rezolv orice ambiguitate care implic un element sau o problem
de evaluare. Termenul este echivalent cu o informare scurt
privind evaluarea, aa cum se practic n unele ri. Evaluatorul
se asigur c analizele, informaiile i concluziile prezentate n
raport sunt n concordan cu specificaiile stabilite prin definirea
misiunii evaluatorului. Specificaiile misiunii de evaluare includ
urmtoarele apte elemente:
3.4.1 O identificare a proprietii imobiliare, mobiliare (bunuri
mobile), ntreprinderi sau altei proprieti, care face
subiectul evalurii i a altor clase de proprieti care
sunt incluse n evaluare, pe lng categoria principal de
proprietate;
3.4.2 O identificare a drepturilor de proprietate (unic proprietar,
societi comerciale, participaii) care vor fi evaluate;
3.4.3 Scopul vizat al evalurii i orice limitare legat de acesta,
identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia;
3.4.4 O definiie a bazei sau tipului de valoare cerut;
3.4.5 Data la care este valabil valoarea estimat i data
raportului;
3.4.6 O identificare a ariei de aplicabilitate a evalurii i a
raportului;
3.4.7 O identificare a oricror condiii limitative pe care se
bazeaz evaluarea.
3.5 Declaraia de conformitate. O declaraie care atest faptul c
evaluatorul a respectat cerinele etice i profesionale coninute
n Codul Deontologic IVS, aferent ndeplinirii misiunii. n unele
ri, declaraia de conformitate este cunoscut sub denumirea de
certificarea valorii. Pentru coninutul declaraiei de conformitate,
a se vedea paragrafele 5.1.11 i 5.1.11.1 de mai jos.
3.6 Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare. nainte de a
ncheia tranzacia de achiziie a unei proprieti, un cumprtor
prudent face o analiz complex (due diligence) interesndu-
se pe pia despre respectiva proprietate. Este normal ca
evaluatorul s utilizeze ipotezele care au rezultat din aceast
analiz i s se bazeze pe informaia pe care clientul i-o pune
la dispoziie n aceast problem. Ipotezele speciale, neobinuite
sau extraordinare pot fi orice ipoteze adiionale care se refer la
problemele studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la
alte probleme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea fizic
a proprietii, prezena poluanilor (cum ar fi contaminarea pnzei
de ap freatic) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea. (A se
vedea paragraful 5.7.1 de mai jos)
4.1 Cnd este adecvat, raportul de evaluare trebuie s conin cel puin
cerinele prevzute n Standardele Internaionale de Contabilitate
(IAS) i n Standardele Internaionale de Contabilitate a Sectorului
Public (IPSAS).
IVA 1, trebuie corelat cu acest standard.
Pentru a face evaluri compatibile cu aceste standarde i
cu Principiile de evaluare general acceptate (GAAP), este
obligatoriu ca evaluatorii s respecte seciunile Codului
Deontologic referitoare la etic, competen, prezentare a
informaiilor i cerine de raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7).
5.1 Orice raport de evaluare trebuie:
5.1.1 s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii ntr-
o manier neechivoc;
5.1.2 s identifice clientul, utilizarea intenionat a evalurii
i informaiile relevante, referitoare la:
5.1.2.1 data la care valoarea estimat este valabil;
5.1.2.2 data raportului, i
5.1.2.3 data inspeciei;
5.1.3 s specifice baza de evaluare, incluznd tipul de valoare
i definiia acestui tip de valoare;
5.1.3.1 valoarea de pia i valoarea nebazat pe pia
vor fi raportate n mod distinct cnd orice
component(e) al(e) proprietii sunt evaluate
avnd ca baz de evaluare costul de nlocuire
net (CIN).
5.1.4 s identifice i s prezinte:
5.1.4.1 drepturile de proprietate sau participaiile care
trebuie evaluate;
5.1.4.2 caracteristicile fizice i legale ale proprietii; i
5.1.4.3 clasele de proprietate incluse n evaluare, altele
dect categoria principal de propietate;
5.1.5 s descrie aria de aplicabilitate/extindere a misiunii de
evaluare;
5.1.6 s specifice orice ipoteze i condiii limitative care
condiioneaz concluzia asupra valorii;
5.1.7 s identifice ipotezele speciale, neobinuite sau
extraordinare i s prezinte probabilitatea n care
aceste condiii ar putea s apar;
5.1.8 s includ o descriere a informaiilor i datelor
analizate, a analizelor de pia efectuate, a abordrilor
i procedurilor de evaluare aplicate, ca i raionamentul
care susine analizele, opiniile i concluziile din raport;
5.1.9 s conin o declaraie prin care l informeaz pe
utilizator c raportul este confidenial pentru evaluator
i pentru utilizator i c nici o responsabilitate
referitoare la raport nu poate fi acceptat de evaluator
fa de o ter parte;
5.1.10 s conin, n mod expres, o clauz care s nu permit
publicarea integral sau parial a raportului, sau
oricrei referine sau valori incluse n raport, sau
numelui i afilierii profesionale a evaluatorului, fr
aprobarea scris a evaluatorului;
5.1.11 s conin o declaraie de conformitate care s certifice
c evaluarea a fost fcut n concordan cu IVS, s
prezinte orice deviere de la cerinele specifice ale IVS
i s prezinte o explicaie pentru o astfel de deviere,
corespunztor cu Codul Deontologic IVS;
5.1.11.1 Orice declaraie de conformitate va confirma c:
prezentrile faptelor din raport sunt corecte
i reflect cele mai pertinente cunotine ale
evaluatorului;
analizele i concluziile sunt limitate numai la
ipotezele i condiiile prezentate n raport;
evaluatorul nu a avut (sau dac a avut
trebuie s specifice) nici-un interes asupra
proprietii evaluate;
onorariul evaluatorului este sau nu este
condiionat de nici-un aspect al raportului;
evaluarea a fost efectuat n conformitate
cu Codul Deontologic i cu standardele de
evaluare;
evaluatorul ndeplinete cerinele adecvate,
de calificare profesional;
evaluatorul are experien n ceea ce privete
localizarea i categoria de proprietate care
este evaluat;
evaluatorul a efectuat (sau nu) o inspecie
personal a proprietii; i
nici-o persoan, cu excepia celor specificate
n raport, nu i-a acordat asisten
profesional n elaborarea raportului.
5.1.12 S includ numele, calificarea profesional i
sem n tura evaluatorului.
5.2 Atunci cnd raportul de evaluare este transmis n variant
electronic, un evaluator trebuie s ia msurile necesare
pentru a proteja integritatea datelor/textelor din raport i s
se asigure c nu apar erori de transmitere. Software-ul trebuie
s asigure sigurana transmisiei.
5.2.1 Trebuie identificate originea, data i ora transmisiei,
precum i destinaia, data i ora recepionrii.
Software-ul trebuie s permit confirmarea c exist o
coresponden ntre cantitatea de date/texte transmise
i recepionate, iar raportul trebuie s fie salvat ntr-o
variant care permite numai citirea (mai puin pentru
autor).
5.2.2 Evaluatorul trebuie s se asigure c semnatura digital
este protejat i se afl sub controlul complet al
evaluatorului prin parole (coduri PIN), elemente de
hardware (cartele de securitate) sau alte mijloace. O
semntur aflat pe un raport electronic este considerat
autentic i implic acelai nivel de responsabilitate ca
i o semntur scris pe un raport tiprit pe hrtie.
5.2.3 O copie electronic i/sau listat a raportului transmis
electronic trebuie pstrat de ctre evaluator pe
perioada cerut prin lege, dar nu mai puin de 5 ani.
Fiierele cu nregistrarea raportului transmis electronic
se pot pstra pe suport electronic, magnetic sau alte
variante.
5.3 Modul de prezentare a raportului de evaluare este stabilit de
evaluator i de client n funcie de instruciunile i specificaiile
5.4 Tipul raportului, coninutul i mrimea acestuia sunt n
funcie de destinatarul raportului, de reglementrile existente,
de recomandrile legale, de tipul proprietii i de natura
i complexitatea problemei de evaluare. GN 5 Evaluarea
bunurilor mobile (paragraful 5.6) prezint coninutul
raportului de evaluare adecvat pentu evalurile de bunuri
mobile.
5.5 Pentru toate rapoartele de evaluare, trebuie reinute i
ndosariate documentele pe baza crora au fost stabilite
rezultatele i concluziile evalurii, acestea trebuind s fie
pstrate pentru o period de cel puin cinci ani de la data
finalizrii misiunii de evaluare.
6.0 Comentarii
6.1 Contextul n care valoarea este raportat este la fel de important
ca i baza i acurateea acesteia. Valoarea final trebuie s fac
referire la informaiile de pia, la procedurile i raionamentele
care susin aceast valoare final.
6.2 Comunicarea rezultatului evalurii ntr-o manier logic i
consistent presupune o abordare metodic, ce-l ajut pe utilizator
s neleag derularea procesului de evaluare i relevana
concluziei sale.
6.3 Raportul trebuie s comunice cititorului o nelegere clar a
opiniilor exprimate de evaluator i, de asemenea, trebuie s
fie bine tehnoredactat i inteligibil pentru cineva care nu are
cunotine anterioare asupra proprietii evaluate.
6.4 Raportul trebuie s demonstreze claritatea, transparena i
consistena abordrii.
6.5 Evaluatorul ar trebuie s manifeste pruden n acordarea
permisiunii de utilizare a evalurii sale n alte scopuri dect cel
pentru care a fost destinat iniial.
7.1 Dac evalurile sunt fcute de un evaluator intern, n raportul
de evaluare vor fi prezentate informaii specifice referitoare
la existena i natura relaiei dintre evaluator i entitatea care
controleaz activul.
7.2 Dac evaluatorul particip la misiunea de evaluare n alt calitate
dect cea de evaluator, de exemplu ca agent independent sau
imparial, consultant al ntreprinderii sau ca mediator, evaluatorul
trebuie s prezinte rolul specific n fiecare dintre aceste misiuni.
8.1 Nu se admite nici-o deviere de la cerina ca fiecare raport de
evaluare s prezinte clar i cu acuratee concluziile evalurii
i s prezinte orice ipoteze i condiii limitative care afecteaz
evaluarea i valoarea final.
8.2 n cazul n care unui evaluator i se cere s ndeplineasc o misiune
care se abate de la aceste recomandari sau care cere mai puin
lucru sau efectuarea evalurii n mod diferit fa de cel prescris
de IVS i Codul Deontologic, evaluatorul poate s accepte i s
realizeze aceast misiune numai dac pot fi ndeplinite urmtoarele
condiii:
8.2.1 Evaluatorul concluzioneaz c instruciunile nu vor induce
n eroare utilizatorii evalurii.
8.2.2 Evaluatorul estimeaz c evaluarea nu este astfel limitat
nct rezultatele acesteia s nu mai prezinte ncredere
sau credibilitate, corespunztor cu scopul i utilizarea
intenionat pentru evaluare.
8.2.3 Evaluatorul i informeaz clientul c instruciunile pentru
evaluare conin o deviere de la standarde, care va fi
prezentat n ntregime n raportul de evaluare.
8.3 n orice situaie, care presupune o deviere de la raportarea valorii
de pia, evaluatorul trebuie s precizeze clar c valoarea pe care
o raporteaz este diferit de valoarea de pia.
30 aprilie 2003.
Standard Internaional de Aplicaie
n Evaluare 1 IVA 1
Evaluare pentru raportarea financiar
(adoptat n 2003)
Introducere 135
Definiii 137
Aplicaie 141
Comentarii 143
Cerine de prezentare a informaiilor 151
Anexa A (Fundamente de Contabilitate) 155
Anexa B (Arbore Decizional) 177
Anexa C (Arbore Decizional) 181

I
V
A

1

E
v
a
l
u
a
r
e

p
e
n
t
r
u

r
a
p
o
r
t
a
r
e
a

f
i
n
a
n
c
i
a
r
Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare

1 IVA 1
Evaluare pentru raportarea financiar
Documentaia pentru acest Standard este extras din Standardele
Internaionale de Contabilitate (IAS), publicate de Consiliul pentru
Standardele Internaionale de Contabilitate (IASB). Extrasele din
IAS sunt reproduse n aceast ediie a Standardelor Internaionale
de Evaluare (IVS-uri) cu permisiunea IASB.
Textul aprobat pentru Standardele Internaionale de Contabilitate
este cel publicat de IASB n limba englez, iar exemplare
ale acestuia pot fi obinute direct de la IASB, 30 Cannon
Street, London EC4M6HX, United Kingdom, E-mail:
publicatios@iasb.org.uk.
IAS-urile, Proiectele de expunere i alte publicaii ale IASB sunt
protejate prin copyright al IASB.
IAS, IASC, IASB i Standardele Internaionale de
Contabilitate sunt mrci nregistrate ale IASB i nu pot fi folosite
fr aprobarea Consiliului pentru Standardele Internaionale de
Contabilitate.
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a explica principiile care
stau la baza evalurilor realizate pentru utilizarea n situaiile
financiare i n conturile adecvate ale ntreprinderilor.
1.2 Acest Standard prezint criteriile pe care evaluatorii trebuie s
le ia n consideraie n realizarea evalurilor pentru elaborarea
situaiilor financiare i a conturilor adecvate. De asemenea,
comenteaz conceptele care sunt familiare contabililor,
organismelor de reglementare i altor utilizatori ai serviciilor de
evaluare. Evaluatorii care efectueaz lucrri de aceast natur
ar trebui s aib o bun nelegere a conceptelor i principiilor
contabile, care sunt menionate n Anexa A din acest Standard.
Pentru precizia tehnic, evaluatorii trebuie s ia mereu n
consideraie Standardele Internaionale de Contabilitate sau
naionale relevante. Aplicarea bazelor de evaluare la principiile
contabile este similar pentru sectorul public i pentru cel privat.
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) va
IVA 1, Evaluarea pentru raportarea financiar 135
publica un Standard de Aplicaie privind modificrile necesare
pentru activele din sectorul public i tratamentul lor pentru
raportarea financiar, conform cu Standardele Internaionale de
Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri).
1.3 n cazul evalurii pentru raportarea financiar este fundamental ca
evaluatorul s utilizeze definiii bazate pe condiiile de pia, s fie
obiectiv i s prezinte integral aspectele relevante, ntr-un format
adecvat i uor de utilizat. n cazul proprietilor specializate,
care exclud utilizarea numai a conceptelor aferente valorii de
pia, acest Standard prevede modalitatea adecvat de tratament
i de prezentare n evaluri.
2.1 Acest Standard se utilizeaz pentru toate evalurile claselor
de active, incluse n orice situaie financiar, care corespund
calificrii i experienei evaluatorilor.
2.2 Standardele Internaionale de Evaluare faciliteaz tranzaciile
internaionale i viabilitatea pieelor globale, prin armonizarea
i transparena din raportarea financiar. Ca urmare, acest
Standard este elaborat n contextul Standardelor Internaionale
de Contabilitate. Dei exist o puternic tendin ctre
convergena standardelor naionale i Standardelor Internaionale
de Contabilitate (IAS-uri), unele standarde naionale sunt nc
diferite de IAS-uri.
2.3 Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS-uri) adopt dou
modele pentru recunoaterea activelor n bilan, un model bazat
pe cost numit tratamentul contabil de baz i un model bazat
pe valoare just, care reprezint tratamentul contabil alternativ
permis numai n cteva cazuri specifice. Acolo unde se aplic
modelul bazat pe valoare just este necesar o reevaluare curent
a activului i acest Standard evideniaz acele circumstane
specifice n care urmeaz s fie raportate valori de pia, dar
uneori i valori care sunt diferite de valoarea de pia.
2.4 Cerinele legislative, contabile, de jurispruden i reglementrile
pot impune modificri ale acestui Standard n unele ri sau n
anumite condiii. Orice deviere cauzat de asemenea circumstane
trebuie prezentat n raportul de evaluare i explicat detaliat.
3.0 Definiii
Definiii ale Standardelor Internaionale de Evaluare
3.1 Valoare de pia. Suma estimat pentru care o proprietate va
fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv,
dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile
implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere (IVS 1, paragraful 3.1).
3.2 Costul de nlocuire net (CIN). Este o metod de evaluare
utilizat n raportarea financiar pentru a determina un surogat
pentru valoarea de pia a proprietilor specializate sau cu
piee limitate, pentru care informaiile de pia sunt limitate sau
nu sunt disponibile. CIN se bazeaz pe o estimare a valorii de
pia pentru utilizarea existent a terenului plus costul curent
brut (de nlocuire sau de reconstrucie) al amenajrilor terenului i
construciilor ataate din care se scade cota aferent uzurii fizice i
tuturor formelor relevante de depreciere i optimizare (paragraful
3.8 din IVS 2, Baze de evaluare diferite de valoarea de pia).
Not: pentru meninerea consecvenei cu IAS 16 este necesar
modificarea acestei definiii. Un Proiect de expunere a unei
noi definiii va fi prezentat n curnd.
3.3 Amenajri ale terenului i construciile ataate. Cldirile,
structurile sau modificrile aduse terenului, de natur permanent,
care presupun cheltuieli de munc i de capital i care au scopul de
a majora valoarea sau utilitatea proprietii. Amenajrile terenului
i construciile ataate au modaliti de utilizare i durate de via
economic diferite.
3.4 Proprietate generatoare de afaceri specializat. Proprietile
cu potenial de profit, cum ar fi hoteluri, staii de carburani,
restaurante sau similare, a cror valoare de pia poate include
i alte active pe lng teren i cldiri. Aceste proprieti sunt
n general vndute pe pia ca un pachet operaional care ar
putea face dificil sau chiar imposibil identificarea separat a
valorii terenului, cldirii, bunurilor mobile corporale, activelor
necorporale i afacerii propriu-zise. (Tipuri de proprietate,
paragraful 4.3.2).
3.5 Proprietate specializat. O proprietate care este tranzacionat rar
sau niciodat pe piaa liber, cu excepia cazurilor n care se vinde
mpreun cu ntreprinderea din care face parte, datorit unicitii
sale, generat de natura specializat i proiectul cldirii(lor),
configuraiei, dimensiunii, locaiei sau altele.
Definiii ale Standardelor Internaionale de Contabilitate
3.6 Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat
sau o datorie decontat, de bun voie, ntre dou pri aflate n
cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii cu preul determinat
obiectiv (IAS 16, paragraful 6).
3.7 Valoarea amortizabil. Costul activului sau o alt valoare
substituit costului n situaiile financiare, din care s-a sczut
valoarea rezidual (IAS 16, paragraful 6).
3.8 Valoarea rezidual. Valoarea net pe care o ntreprindere estimeaz
c o va obine pentru un activ la sfritul duratei de via util a
acestuia, dup deducerea prealabil a costurilor de cedare estimate
(IAS 16, paragraful 6).
3.9 Proprieti imobiliare utilizate de proprietari. Proprietile
dei nute (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de
leasing financiar) pentru a fi utilizate n producia de bunuri,
prestarea de servicii sau n scopuri administrative (IAS 40,
paragraful 4).
3.10 Investiie imobiliar. Proprietate imobiliar (teren sau cldire,
sau parte a unei cldiri, sau ambele) deinut (de proprietar sau
de locatar n baza unui contract de leasing financiar) mai degrab
n scopul nchirierii sau pentru creterea valorii capitalului sau
ambele, dect pentru:
a) a fi utilizat n producia de bunuri, prestarea de servicii sau
pentru scopuri administrative; sau
b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii
Not: n Proiectul de expunere a mbunatirilor propuse la
Standardele Internaionale de Contabilitate (prezentat n mai 2002)
IASB a propus un amendament la aceast definiie. Cuvintele (de
proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar)
vor fi eliminate. Se va introduce o reformulare adiional pentru
a permite ca proprietile deinute printr-un contract de leasing
operaional s fie clasificate ca investiii imobiliare i evideniate
ca i cum ar fi vorba de un contract de leasing financiar, n cazul
ndeplinirii anumitor criterii. (A se vedea paragraful 6.3.5 de
mai jos). IAS 40 revizuit va intra n vigoare pentru situaiile
financiare aferente perioadelor ncepnd la sau dup 1 ianuarie
2005. Aplicarea n devans (dup publicarea Standardelor revizuite,
planificat pentru trimestrul doi n 2003) este ncurajat.
3.11 Active curente (circulante)
Un activ care:
a) se ateapt s fie realizat sau este deinut pentru vnzare
sau consum n cursul normal al ciclului de exploatare al
ntreprinderii; sau
b) este deinut, n principal, n scopul comercializrii sau pe
termen scurt i se ateapt a fi realizat n termen de 12 luni de
la data bilanului; sau
c) reprezint numerar sau echivalent de numerar a cror utilizare
nu este restricionat (IAS 1, paragraful 57).
Toate celelate active trebuie s fie clasificate ca active
imobilizate.
3.12 Valoare contabil. Valoarea la care un activ este recunoscut
n bilan dup scderea amortizrii cumulate pn la acea
dat, precum i a pierderilor cumulate din depreciere (IAS 16,
paragraful 6; IAS 36, paragraful 5).
3.13 Amortizarea. Alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui
activ pe ntreaga sa durat de via util (IAS 16, paragraful 6;
IAS 36, paragraful 5).
3.14 Preul net de vnzare. Valoarea ce se poate obine din vnzarea
unui activ de bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n
cazul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv (IAS
36, paragraful 5). IASB a decis s modifice definiia de mai sus
de la preul net de vnzare la valoarea just minus costul necesar
pentru vnzare.
3.15 Valoare realizabil net. Preul de vnzare estimat ce ar putea fi
obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii, mai puin
costurile estimate pentru finalizarea bunului i costurile necesare
vnzrii (IAS 2). Valoarea realizabil net este utilizat numai
n contextul IAS 2 (Stocuri) pentru proprieti deinute n scopul
vnzrii. n acele circumstane, aceast valoare ar fi egal cu
valoarea de pia din care se scad costurile aferente vnzrii,
dac toate cerinele aferente definiiei valorii de pia sunt
ndeplinite. Termenul este echivalent ca semnificaie cu preul
net de vnzare.
3.16 Valoarea recuperabil. Maximul dintre preul net de vnzare al
unui activ i valoarea lui de utilizare (IAS 36, paragraful 5).
3.17 Valoare reevaluat. Valoarea just la momentul reevalurii, mai
puin orice amortizare ulterioar cumulat aferent i pierderile
ulterioare cumulate din depreciere.
3.18 Imobilizri corporale. Active corporale care:
(a) sunt deinute de o ntreprindere pentru a fi utilizate n
producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a
fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative; i
b) este posibil a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade
3.19 Valoare de utilizare. Valoarea actualizat a fluxurilor viitoare de
numerar estimate, ce se ateapt s fie generate din utilizarea
continu a unui activ i din cedarea lui la sfritul duratei de via
util (IAS 36, paragraful 5).
3.20 Durata de via util este:
a) fie perioada de timp de-a lungul creia un activ se ateapt a
fi utilizat de ctre o ntreprindere; fie
(b) numrul unitilor de producie sau al unitilor similare ce
se ateapt a fi obinute de ctre ntreprindere din utilizarea
activelor (IAS 16, paragraful 6; IAS 17, paragraful 3; IAS
36, paragraful 5).
3.21 Depreciere. Cnd valoarea recuperabil a unui activ scade sub
valoarea sa contabil (IAS 36, paragraful 5).
4.1 Acest Standard va fi utilizat n combinaie cu Standardele IVS
1, IVS 2 i IVS 3 i n contextul Standardelor Internaionale de
Contabilitate (IAS-uri) publicate de Consiliul pentru Standardele
Internaionale de Contabilitate (IASB).
4.2 Evalurile de active sunt n prezent opionale conform cu IAS 16,
Imobilizri corporale i IAS 38, Active necorporale (tratamentul
contabil alternativ permis de evaluare); IAS 40, Investiii
imobiliare (modelul bazat pe valoarea just, chiar i atunci cnd este
utilizat modelul bazat pe cost, valoarea just trebuie prezentat) i
IAS 20, Contabilitatea subveniilor guvernamentale i prezentarea
informaiilor legate de asisten guvernamental (subvenii de
active nemonetare). Evalurile de active sunt des solicitate conform
IAS 22, Combinri de ntreprinderi (evaluarea iniial a unor active
identificabile achiziionate); IAS 19, Beneficiile angajailor (active
deinute de un fond de beneficii ale angajailor pe termen lung);
IAS 36, Deprecierea activelor (preul net de vnzare) i IAS 41,
Agricultura. Aceste referine nu sunt n mod necesar exhaustive.
5.0 Aplicaie
Pentru a face evaluri conforme cu acest Standard i cu
Principiile General Acceptate de Evaluare (GAVP), este
Deontologic referitoare la etic, competen, prezentare i
raportare (seciunile 4, 5, 6, i 7).
5.1 Clasificarea activelor. Evaluatorii trebuie s solicite de la
directorii entitii proprietare o list cu activele care vor fi
evaluate, clasificndu-le ca active operaionale, adic active
necesare pentru activitile de baz ale entitii sau ca active
din afara exploatrii, respectiv proprieti deinute pentru
dezvoltarea viitoare, ca investiii sau active n surplus fa de
necesitile de exploatare ale entitii.
5.2 Baze ale valorii. Activele evaluate pentru raportarea financiar,
cu excepia cazului n care circumstanele i detalierea
prezentrii fac insuficient aceasta, trebuie evaluate dup cum
urmeaz:
5.2.1 Toate proprietile nespecializate, inclusiv proprietile
comerciale specializate, vor fi evaluate pe baza valorii de
pia, conform cu IVS 1.
5.2.2 Proprietile specializate vor fi evaluate utiliznd CIN,
conform cu IVS 2.
5.3 Alocarea valorii. Conform cu cerinele IAS 16, evaluatorii
trebuie s aloce valorile determinate, alocnd valoarea n mod
distinct pentru teren, pe baza valorii de pia conform celei mai
bune utilizri i pentru amenajrile terenului i construcii. Pentru
amenajrile terenului i construcii evaluatorilor li se poate solicita
prezentarea duratelor de via adecvate n care vor fi amortizate.
5.4 Componena amenajrii terenului i construciilor. Atunci cnd
se solicit, valoarea trebuie distribuit fiecrui component
important al unui activ, corespunztor cu durata lui de via
util sau cu modelul de utilizare.
5.4.1 Valoarea rezidual. Acolo unde se solicit, evaluatorul
trebuie s prezinte o estimare a valorii reziduale a
activului (activelor) astfel nct valoarea amortizabil s
fie determinat cu acuratee.
5.4.2 Durata de via util. Acolo unde se solicit, evaluatorul
trebuie s prezinte o estimare a duratei de via util
rmas a activului/activelor.
5.5 Concluzia evalurii trebuie raportat n conformitate cu IVS 3,
Raportarea evalurii.
5.6 Evaluatorii trebuie s se asigure c rapoartele conin suficient
informaie pentru a ndeplini toate cerinele IAS-urilor cnd
ntocmesc situaii financiare:
5.6.1 IAS 16 (revizuit n 1998), paragraful 64, solicit, printre
altele, prezentarea urmtoarelor informaii:
n cazul n care elementele imobilizrilor corporale
sunt exprimate n valori reevaluate, trebuie prezentate
urmtoarele informaii:
(a) baza folosit n reevaluarea activelor;
(b) data intrrii n vigoare a reevalurii;
(c) dac a fost implicat un evaluator independent;
(Nota, IVS interpreteaz aceasta ca Evaluator
extern);
n Proiectul de expunere a mbuntirilor propuse la
Standardele Internaionale de Contabilitate (prezentat n mai
2002), IASB a propus un amendament la IAS 16 pentru a se
solicita prezentarea adiional a urmtoarelor:
(d) metodele i ipotezele semnificative aplicate n
estimarea valorii juste a activelor; i
e) n ce msur valorile juste ale activelor au fost
determinate direct prin referin la preurile
practicate pe o pia activ sau la tranzacii recente
independente (neprtinitoare) de pia sau dac au
fost estimate utiliznd alte tehnici de evaluare.
IAS 16 revizuit va intra n vigoare pentru situaiile financiare
corespunztoare perioadelor ncepnd la sau dup 1 Ianuarie
2005. Aplicarea n devans (dup publicarea Standardelor
revizuite, programat pentru trimestrul 2 anul 2003) este
ncurajat.
5.6.2 IAS 40, paragraful 66, solicit, ntre altele, prezentarea
urmtoarelor informaii:
a) metodele i ipotezele semnificative aplicate n
determinarea valorii juste a investiiei imobiliare,
inclusiv o declaraie din care s reias c
determinarea valorii juste s-a bazat pe indicaiile
pieei sau s-a bazat mai mult pe ali factori (pe
care ntreprinderea trebuie s i prezinte), datorit
naturii proprietii imobiliare i lipsei datelor de
pia comparabile;
b) msura n care valoarea just a investiiei imobiliare
(aa cum a fost ea evaluat sau prezentat n
situaiile financiare) se bazeaz pe evaluarea
efectuat de ctre un evaluator independent
(conform interpretrii IVS, acesta este extern),
evaluator care deine o calificare profesional
recunoscut i relevant i care posed experiena
recent n ceea ce privete localizarea i categoriile
de investiii imobiliare care sunt supuse evalurii.
5.7 Relaia cu auditorii. La solicitarea clienilor, i n funcie de
un consimmnt adecvat, evaluatorii trebuie s discute i s
explice evalurile n mod transparent cu auditorii entitii.
6.0 Comentarii
6.1 Valoare de pia i valoare just. Dei uneori sunt utilizate
alternativ n mod neoficial ntre contabili i evaluatori n stabilirea
unor baze comune, expresiile valoare de pia i valoare just
nu sunt ntotdeauna neaprat sinonime (A se vedea Anexa A,
paragraful A6.4).
6.1.1 Valoarea just, conform IAS 16, este n general sinonim
cu valoarea de pia, dar ntr-o pia inactiv ar putea fi
considerat ca o definiie mai larg dect cea a valorii de
pia din IVS, i ar include metode care nu se bazeaz pe
pia, inclusiv costul de nlocuire net.
6.1.2 IAS 40, paragraful 29 recunoate c valoarea just pentru
investiiile imobiliare este, n general, aceeai cu valoarea
de pia a acestora. Paragrafele 27 la 46 din IAS 40
detaliaz abordarea modelului bazat pe valoarea just n
contextul investiiilor imobiliare.
6.2 IAS 16, Imobilizri corporale
6.2.1. IAS 16 abordeaz, n principal, proprietile ocupate sau
utilizate de proprietar.
6.2.2. IAS 16, paragraful 16, detaliaz tratamentul contabil de
baz al activelor, astfel:
Ulterior recunoaterii iniiale ca activ, o imobilizare
corporal trebuie nregistrat la cost, mai puin amortizarea
cumulat aferent i orice pierderi cumulate din
depreciere.
6.2.3. Tratamentul contabil alternativ permis, care necesit
reevaluri periodice, este prevzut n paragraful 29, astfel:
Ulterior recunoaterii iniiale ca activ, o imobilizare
corporal trebuie nregistrat la valoarea reevaluat care
reprezint valoarea just la momentul reevalurii, mai puin
orice amortizare ulterioar cumulat aferent i pierderile
ulterioare cumulate din depreciere. Reevalurile trebuie
efectuate cu suficient regularitate, astfel nct valoarea
contabil s nu difere n mod semnificativ de valoarea
care poate fi determinat pe baza valorii juste la data
bilanului.
6.2.4. Identificarea claselor de proprieti. Conform IAS 16,
paragraful 60, proprietatea trebuie s fie identificat ntr-o
clas. Scopul acestei identificri este de a-i asista pe cei
care ntocmesc situaiile financiare pentru a se conforma
cerinelor IAS 16, paragraful 60 (Prezentarea infor maiilor),
care solicit printre altele:
Situaiile financiare trebuie s prezinte, pentru fiecare clas
de imobilizri corporale: a) bazele de evaluare utilizate n
determinarea valorii contabile brute. Dac s-au folosit mai
multe baze, atunci trebuie prezentat pentru fiecare clas n
parte valoarea contabil brut a respectivei clase.
Cnd un element este reevaluat, ntreaga clas de active
creia i aparine ar trebui reevaluat pentru a se evita att
reevaluri selective, ct i raportarea unor valori care sunt
o combinaie de costuri i valori juste, calculate la date
diferite. Din acest punct de vedere o clas de active este o
grupare de active de aceeai natur i cu utilizri similare,
aflate n exploatarea ntreprinderii.
6.2.5. Proprieti ocupate de proprietar. Evaluatorului i se poate
solicita pentru motive de ordin juridic sau alte raiuni valide
s presupun, fie:
6.2.5.1 Posesie vacant, care presupune c o proprietate nu
este n prezent ocupat. Raportul sau certificatul
de evaluare ar trebui s ia n consideraie valoarea
determinat din informaiile de pia referitoare la
vnzarea unor proprieti comparabile vacante.
Aceast abordare reflect nlocuirea activului la
costul su minim; sau
6.2.5.2 Ocuparea proprietii, care reflect beneficiul
continuu adus de activ ntreprinderii. n anumite
jurisdicii, este presupus o nchiriere ipotetic i
astfel fluxurile de numerar sunt capitalizate pentru
a determina valoarea just.
6.2.5.3 Abordrile anterioare vor duce la concluzii diferite
n urma evalurii, i IVSC a solicitat de la IASB
clarificri pentru a determina care abordare ar
trebui s fie aplicat.
6.2.5.4 nchirieri n cadrul grupului. Proprietate ocupat
de o companie filial n baza unui contract de
leasing inter-companii n cadrul unui grup, poate fi
evaluat la valoarea de pia, lund n consideraie
acele nelegeri pentru scopul raportrii financiare
n cadrul companiilor filiale. Oricum, la
consolidarea la nivelul grupului, proprietatea ar
trebui evaluat ca fiind ocupat de proprietar.
Paragraful 14 din IAS 40, Investiii imobiliare
ofer urmtoarea explicaie:
n unele situaii, o ntreprindere are o proprietate
care este nchiriat i ocupat de societatea sa
mam sau de o alt filial. Proprietatea imobiliar
nu este considerat o investiie imobiliar n
situa iile financiare consolidate care include
ambele n treprinderi, deoarece proprietatea
imobiliar, din punctual de vedere al grupului,
este o propietate imobiliar utilizat de posesor.
Totui, din punctul de vedere al ntreprinderii
individuale care o dei ne, proprietatea imobiliar
este investiie imobi liar dac respect definiia de
la paragraful 4. Prin urmare, locatorul, n situaiile
sale financiare, trateaz proprietatea imobiliar ca
investiie imobiliar.
6.2.5.5 Separarea ntre proprietatea ocupat de proprietar
i investiia imobiliar nu este clar definit n
cadrul Standardelor Internaionale de Contabilitate
i clasificarea nu este unitar n toate rile. Anexa
C la IVA 1 este un arbore decizional menit s
permit determinarea a ce anume se clasific ca
o investiie imobiliar (A se vedea i Anexa A,
paragraful 6.2.4.2).
IAS 40 ofer urmtoarea explicaie referitoare la
investiia imobiliar.
Dac prile nu pot fi vndute n mod separat,
proprietatea imobiliar devine investiie imobi liar
doar dac o parte nesemnificativ este deinut n
scopul utilizrii n producia de bunuri, n prestarea
de servicii sau n scopuri adminis trative (IAS 40,
paragraful 8).
Pentru a se determina dac o proprietate
imobi liar este investiie imobiliar, este nevoie
de raionament profesional. O ntreprindere
stabilete criteriile astfel nct i poate exercita n
mod consecvent raionamentul n conformitate cu
definiia investiiei imobiliare i cu recomandrile
practice aferente, prezentate n paragrafele de la 5
la 11. Paragraful 66(a) cere unei ntreprinderi s
prezinte informaii referitoare la aceste criterii,
atunci cnd clasificarea este dificil (IAS 40,
paragraful 12).
IVSC consider c dac o proprietate este ocupat
de proprietar ntr-o proporie mai mic de 20% din
total iar restul este oferit spre nchiriere, atunci
proprietatea ar trebui considerat ca investiie
imobiliar.
6.2.6. Proprieti specializate. IAS 16 nu d indicaii pentru
estimarea valorii juste cnd nu exist date credibile de
pia. n astfel de circumstane, evaluarea proprietilor
specializate prin metode care nu sunt de pia, prin
utilizarea CIN, aa cum este prezentat n IVS 2, necesit o
prezentare adecvat n certificatul sau raportul de evaluare.
Pentru comentarii privind CIN, a se vedea Standardul
Internaional de Practic n Evaluare nr. 8 (GN 8).
6.2.7. Alocarea pe componente. n Proiectul de expunere a
mbuntirilor propuse la Standardele Internaionale de
Contabilitate (prezentat n mai 2002), IASB a propus un
amendament la IAS 16 care pune un accent mai mare pe
alocarea valorii totale a activului pe componentele acestuia
cu durate de via diferite. Aceasta creeaz o obligaie
suplimentar pentru evaluatori de a prezenta asemenea
informaii, dac sunt solicitate. IAS 16 revizuit va intra n
vigoare pentru situaiile financiare anuale ncepnd la sau
dup 1 Ianuarie 2005. Aplicarea n devans (dup publicarea
Standardelor revizuite, planificat pentru trimestrul 2, anul
2003) este ncurajat.
6.2.8. Frecvena reevalurii.
Paragraful 32 din IAS 16 menioneaz:
Frecvena reevalurilor depinde de evoluia valorii juste a
imobilizrilor corporale n cauz. n cazul n care valoarea
just a unui activ reevaluat difer semnificativ de valoarea
contabil, atunci este necesar o nou reevaluare. Unele
imobilizri corporale pot suferi modificri semnificative
i fluctuante ale valorii juste, necesitnd, prin urmare,
reevaluri anuale. Pentru imobilizrile corporale ale cror
valori juste nu sufer modificri semnificative, nu este
necesar s se fac reevaluri. Pentru acestea, reevalurile
fcute la fiecare 3 sau 5 ani pot fi mai adecvate.
6.3 IAS 40, Investiiile imobiliare
6.3.1 Investiiile imobiliare sunt selectate pentru tratament
individual conform IAS 40. Standardul permite entitilor
s aleag unul dintre urmtoarele modele contabile:
a) Un model bazat pe valoarea just. Investiia imobiliar
trebuie evaluat la valoarea just, iar modificrile
nregistrate n valoarea just trebuie recunoscute n contul
de profit i pierderi; sau
b) Un model bazat pe cost. Modelul costului istoric
este de fapt tratamentul contabil de baz, prevzut n IAS
16. O ntreprindere care opteaz pentru modelul bazat
pe cost trebuie s prezinte i informaiile n legtur cu
valoarea just a investiiei sale imobiliare.
6.3.2 Anexa B a acestui document reproduce Anexa A din IAS
40, care este un arbore decizional i prezint modul n
care o entitate determin dac va aplica IAS 40 (Investiii
imobiliare), IAS 16 (Imobilizri corporale) sau IAS 2
(Stocuri).
6.3.3 Costuri de tranzacionare. Valoarea just a investiiei
imobiliare nu este diminuat cu costurile de tranzacionare,
care ar putea fi suportate n cazul vnzrii. Aceast
prevedere urmrete utilizarea valorii de pia ca baz
adecvat de recunoatere, n opoziie cu preul net de
vnzare.
6.3.4 Proprieti nchiriate. n prezent, IAS 40 nu permite unui
locatar s trateze interesele (beneficiile) sale n proprietile
deinute sub un contract de leasing operaional ca fiind
investiii imobiliare, chiar dac locatarul a achiziionat aceste
interese n schimbul unei pli substaniale de la nceputul
contractului sau n cazul n care contractul de leasing este
pe un termen foarte lung. IAS clasific toate contractele de
leasing fie ca leasing operaional fie ca leasing financiar, iar
IAS 17, Leasing trateaz contabilizarea acestor active (A se
vedea Anexa A, paragraf A6.2.2).
n Proiectul de expunere a mbuntirilor propuse la
Standardele Internaionale de Contabilitate (prezentat n
mai 2002), IASB a propus ca definiia investiiei imobiliare
s fie modificat pentru a permite ca participaia ntr-o
proprietate deinut de un locatar, n baza unui contract
de leasing operaional, s fie calificat drept investiie
imobiliar dac:
a) restul definiiei investiiei imobiliare este respectat; i
b) locatarul utilizeaz modelul bazat pe valoarea just,
model prezentat n IAS 40, paragrafele 27-49.
n plus, un locatar care clasific participaia sa ntr-o
proprietate, deinut n baza unui contract de leasing
operaional drept investiie imobiliar trebuie s trateze
plata leasingului ca fiind de leasing financiar. IAS 40
revizuit va intra n vigoare, pentru situaiile financiare
anuale corespunztor periodei ncepnd la sau dup 1
Ianuarie 2005. Aplicarea n devans (dup publicarea
Standardelor revizuite, planificat pentru trimestrul 2 n
6.3.5 Evaluri externe. ntreprinderile sunt ncurajate, dar nu
obligate, s determine valoarea just a unei investiii
imobiliare pe baza evalurii fcute de un evaluator
independent (extern), care deine o calificare profesional
relevant i recunoscut i care are experien recent
n ceea ce privete localizarea i categoria de investiie
imobiliar care este evaluat. (IAS 40, paragraful 26).
6.4 Alte Cerine conform Standardelor Internaionale de
Contabilitate.
6.4.1 Portofolii. Un grup sau o combinaie de proprieti deinute
de un singur proprietar i al crui management este efectuat
n comun este considerat ca portofoliu.
6.4.1.1 Valoarea de pia a unor asemenea active,
considerate sau tratate ca un portofoliu sau ca
un ansamblu de proprieti, ar putea s fie mai
mare sau mai mic dect suma valorilor de
pia ale fiecrui activ individual. Acolo unde
exist aceast situaie, ar trebui raportat separat
directorilor sau Consiliului de Administraie.
6.4.1.2 n raportarea activelor dintr-un portofoliu,
proprietile evaluate la valoarea de pia ar trebui
identificate i prezentate n mod distinct de cele
evaluate prin CIN, pentru a ndeplini cerinele de
prezentare i a evita orice confuzie posibil.
6.4.2 Active financiare. Acestea sunt descrise n seciunea 5 din
Tipuri de proprietate a IVS. Prin nsi natura lor aceste
active sunt diverse i, mai ales n cazul intereselor n
proprietatea imobiliar, n general unice. Baza pe care
un activ financiar poate fi evaluat este determinat de
Standardul de Contabilitate n baza cruia urmeaz a fi
recunoscut sau prezentat (A se vedea Anexa A, paragraful
A6.7). Ca urmare, evaluatorii ar trebui s se consulte cu
managerii i cu auditorii asupra modului n care activul
financiar urmeaz a fi prezentat.
6.4.3 Evaluri de ntreprinderi. Evalurile de ntreprinderi, aa
cum sunt prezentate n GN 6, Evaluarea ntreprinderii,
nu sunt recunoscute ca atare n componena Standardelor
Internaionale de Contabilitate. Evalurile de ntreprinderi
i componentelor lor, pot fi utilizate ca o baz pentru a face
alocri ale valorii totale pe diferite active, n mod deosebit
interese financiare aa cum este prezentat n paragraful
6.4.2 de mai sus, n ntocmirea situaiilor financiare.
6.4.4 Proprietile deinute pentru vnzare n decursul activitii
normale. Evalurile de proprieti deinute pentru vnzare
n decursul activitii normale a ntreprinderii ar trebui s
corespund cerinelor IAS 2, Stocuri. Aceste proprieti
sunt estimate la valoarea realizabil net, care ar fi
valoarea de pia mai puin costurile de vnzare.
6.4.5 Deprecierea. O ntreprindere trebuie s stabileasc, conform
cerinelor din IAS 36, Deprecierea activelor, la data
fiecrui bilan contabil, dac exist vreun indiciu potrivit
cruia un activ poate fi depreciat. Prin testul de depreciere
se urmrete s se constate dac valoarea recuperabil a
sczut sub valoarea contabil (care a fost reprezentat de
cost sau de o evaluare anterioar i apoi ajustat pentru
amortizare sau pentru o pierdere din depreciere). Stabilirea
valorii recuperabile se face prin identificarea maximului
dintre preul net de vnzare (valoare de pia minus costuri
de vnzare), unde evaluatorul va avea un rol, i valoarea de
utilizare, care este sarcina directorilor ntreprinderii. (A se
vedea i IVA 1 Anexa A, paragraful A6.3.4.1).
6.4.6 Piee discontinue. Cnd pieele sunt discontinue sau
suspendate, evaluatorii trebuie s fie prudeni n analize
aa cum se prezint n IVS 1, paragraful 6.5. Conform IAS
29, Raportarea financiar n economii hiperinflaioniste,
evaluatorilor li se poate solicita s estimeze valoarea la
data ntocmirii bilanului.
6.4.7 Agricultura. n funcie de care Standard este adecvat n
circumstanele respective, evalurile de active agricole
ar trebui s corespund cu cerinele IAS 16, Imobilizri
corporale, IAS 40, Investiiile imobiliare sau IAS 41,
Agricultura. GN 11 a IVS, Evaluarea proprietilor
agricole, ine cont de Standardele IASB.
7.1 Evaluatorul trebuie s prezinte toate informaiile necesare
conform IVS 3, Raportarea evalurii.
7.2 Pentru prezentarea informaiilor necesare conform
Standardelor Internaionale de Contabilitate, a se vedea
paragrafele 5.6.1 i 5.6.2 de mai sus.
7.3 Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul legislativ i orice
deviere de la aceste Standarde solicitat pentru a respecta
legislaia, reglementrile (inclusiv cele contabile) sau uzana;
8.1 n utilizarea acestui Standard orice devieri trebuie s fie
n conformitate cu recomandrile din IVS 3, Raportarea
evalurii.
9.1 Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a intrat n
vigoare la 30 aprilie 2003.
Evaluarea pentru
raportarea financiar: Anexa A
Fundamente de contabilitate
pentru IVA 1
Introducere 155
Scopul conturilor 155
Standarde Internaionale i naionale de Contabilitate 156
Concepte i convenii contabile 157
Structura, coninutul i caracteristici calitative
ale situaiilor financiare 159
Active 161
Comitetul pentru Standardele Internaionale de Evaluare
A
n
e
x
a

A
,

F
u
n
d
a
m
e
n
t
e

d
e

C
o
n
t
a
b
i
l
i
t
a
t
e

p
e
n
t
r
u

I
V
A

1
155
Fundamente de contabilitate pentru IVA 1
A1.0 Introducere
Scopul acestei Anexe este de a face o prezentare general a
unora dintre principalele principii de contabilitate i de a le
ncadra n contextul Standardelor Internaionale de Contabilitate
(IAS-uri).
A1.1 n cadrul Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare
1 (IVA 1), situaiile financiare sunt definite ca nregistrri
financiare formale, avnd un coninut prestabilit i forma
necesar pentru publicare, cu scopul de a furniza informaii
generale ctre o gam larg de utilizatori teri, care nu sunt
neaprat identificabili. Exist un anumit nivel de prezentare,
asociat cu situaiile financiare, care sunt realizate n contextul
unor standarde contabile i al legislaiei.
A1.2 Utilizatorii situaiilor financiare sunt investitorii actuali i
poteniali, angajaii, creditorii, furnizorii i ali creditori
comerciali, clienii, statele i instituiile acestora i publicul.
Dei nu toate nevoile de informaii ale acestor utilizatori pot
fi satisfcute de situaiile financiare, exist nevoi comune ale
tuturor utilizatorilor. Deorece investitorii furnizeaz capital de
risc, situaiile financiare care satisfac nevoile lor vor satisface cu
mare probabilitate i nevoile celorlali utilizatori.
A2.0 Scopul conturilor
A2.1 n ntreaga lume, companiile i alte organizaii i evideniaz
activitile prin nregistrri financiare, cunoscute sub numele de
conturi, n care sunt nregistrate toate elementele de venituri i
cheltuieli. Termenul entiti este utilizat pentru a desemna toate
ntreprinderile i alte organizaii, astfel nct s includ att
ntreprinderile care produc profit pentru proprietari, ct i cele
care furnizeaz servicii ctre public i care s-ar putea s nu fie
motivate numai de obinerea profitului. Conturile pot fi realizate
i structurate n diferite moduri, pentru a satisface diferite
scopuri:
A2.1.1 Conturile de gestiune sau conturile interne sunt
utilizate de cei care administreaz aceste entiti pentru
monitorizarea i coordonarea activitilor zilnice.
Acestea sunt structurate i prezentate pentru a furniza
toate tipurile de informaii, lurii deciziilor n cadrul
entitii. Acestea nu sunt destinate publicrii i nu sunt
subiectul unor reglementri din exteriorul entitii.
A2.1.2 Situaiile financiare generale sunt utilizate pentru a
raporta poziia i performana financiar a entitii
ca i modificrile acestora. n cele mai multe ri,
corporaiile, inclusiv cele care funcioneaz n principal
pentru beneficiul publicului i mai puin pentru a crea
profit, sunt obligate de legislaie s completeze anual
situaiile financiare, ntr-o form i cu un coninut
prestabilite. Alte organizaii utilizeaz aceste situaii
finaciare i se bazeaz pe ele, pentru diverse scopuri,
ca de exemplu pentru a lua decizii de investiii, de
mprumutare, decizii de creditare, sau pentru a promova
imaginea corporaiei i pentru relaiile publice. Situaiile
financiare sunt realizate n conformitate cu standardele
de contabilitate. n mod uzual, ele sunt supuse auditului
independent al unor auditori profesioniti. Utilizarea
i raportarea evalurilor, n cadrul acestor situaii
financiare, reprezint subiectul IVA 1.
A2.1.3 Altele. Unele ri elaboreaz legi care solicit entitilor
s ntocmeasc i s prezinte conturile ntr-o form
prestabilit, pentru anumite scopuri, cum ar fi pentru
stabilirea bazei de impozitare.
A2.2 Obiectivul raportrii financiare, n conformitate cu standardele de
contabilitate, este de a prezenta n mod fidel poziia financiar,
performana financiar i fluxurile de numerar ale entitii pentru
care sunt elaborate aceste rapoarte. n consecin, Standardele de
contabilitate nu sunt orientate spre evaluarea unei entiti.
A2.3 Cele mai multe ri impun legi care, ntr-o msur mai mare sau
mai mic, stabilesc forma i coninutul situaiilor financiare.
Asemenea reglementri naionale includ standardele de
contabilitate care sunt promulgate de autoritile de reglementare
i/sau de organizaii ale profesiei contabile din rile respective.
Rolul auditorilor profesioniti independeni este s exprime
opinia dac situaiile financiare sunt elaborate, n toate aspectele
importante, n conformitate cu acele standarde de contabilitate.
A3.0 Standardele Internaionale i naionale de contabilitate
A3.1 Ca urmare a creterii gradului de globalizare a aprut o tendin
ctre armonizarea practicilor contabile la nivel internaional.
Continu s existe diferene de form, coninut i terminologie
Fundamente de contabilitate pentru IVA 1 156
157
ntre standardele de contabilitate publicate n diferite ri.
Totui, este relevant i faptul c sunt multe zone n care exist o
abordare comun.
A3.2 Consiliul pentru Standardele Internaionale de Contabilitate
(IASC) a fost nfiinat n anul 1973, cu obiectivul de a se obine
uniformitatea principiilor contabile pentru sectorul privat, la nivel
internaional. Exist n prezent 41 de Standarde Internaionale
de Contabilitate. ncepnd din 2001, IASC a adoptat o nou
structur i a fost nfiinat Fundaia IASC. Aceasta are n
componen urmtoarele organizaii: Consiliul de Administraie,
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate
(IASB), Consiliul Consultativ al Standardelor (SAC) i Comitetul
Permanent pentru Interpretarea Standardelor (IFRIC). IASC
a elaborat Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS)
i Interpretri ale Standardelor Internaionale de Contabilitate
(SIC). IASB va elabora Standardele Internaionale de Raportare
Financiar (IFRS) i Interpretrile Standardelor Internaionale
de Raportare Financiar (IFRIC). n interpretarea IASB,
termenul IFRS include IAS, SIC i IFRIC. Mai mult, IASB a
stabilit care dintre IAS-urile i SIC-urile continu s fie aplicate,
cu excepia cazului n care vor fi modificate sau anulate. Multe
ri se afl n procesul de adoptare a Standardelor Internaionale
de Contabilitate (IAS-uri).
A3.3 n anul 1977 a fost nfiinat Federaia International a
Contabililor (IFAC). Comitetul pentru Sectorul Public al IFAC
dezvolt un set de baz de standarde de contabilitate recomandate
pentru organizaiile din sectorul public, cunoscut ca Standardele
Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS).
IPSAS-urile sunt bazate pe Standardele Internaionale de
Contabilitate (IAS-uri), iar cerinele acestor Standarde sunt
aplicabile sectorului public. Comitetul elaboreaz, de asemenea,
IPSAS-uri care abordeaz problemele contabile n sectorul
public i care nu sunt coninute n IFRS-uri sau IAS-uri. IVSC
elaboreaz un Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare
pentru expunerea ca proiect al IVA 3 - Evaluarea pentru
raportarea activelor din sectorul public.
A4.0 Concepte i convenii contabile
A4.1 Este important s se fac distincia dintre conveniile privind
contabilizarea la costul curent, care pn acum nu au primit o
recunoatere larg, i tratamentul contabil alternativ permis, care
permite recunoaterea activelor la valori actualizate din timp n timp,
cunoscut ca modelul bazat pe valoarea just. n mod tradi ional i
conform unei practici foarte rspndite, conturile au fost elaborate
conform conveniei de cost istoric, prin care elementele situaiilor
financiare sunt recunoscute i evideniate n bilan i n contul de
profit i pierdere la costul istoric. n pofida investiga iilor privind
utilizarea unei convenii de cost curent, care s reflecte efectul
modificrii preurilor i valorilor curente, costul curent nu a fost
adoptat pe scar larg. Oricum, recent a aprut o tendin evident
pentru IAS-uri spre utilizarea unui model bazat pe valoarea just
ca i dezbateri internaionale, referitoare la contabilizrii la
valoarea just comparativ cu modelul costului istoric.
A4.2 IAS-urile sunt elaborate ntr-un cadru conceptual, astfel nct
com-ponentele situaiilor financiare sunt identificate i tratate
ntr-o manier universal aplicabil. Ca urmare, standardele nu
trateaz n mod individual fiecare tip de activitate. IAS-urile
aspir ctre tratarea elementelor eseniale pentru a evita ca
standardele s devin att de complexe, nct s nu poat fi
aplicate pe o scar larg. innd cont de gama larg a activitilor
cuprinse n raportrile financiare, aceste concepte sunt, n mod
necesar, generale. Din cnd n cnd, aceast generalitate poate
crea tensiuni ntre perspectiva larg a contabilitii i cea a
evaluatorului a crui perspectiv este relativ restrns la un
activ specific, de un tip identificabil. Aceast diferen este
larg ilustrat prin compararea conceptelor de valoare just (un
termen contabil) i valoare de pia (un termen de evaluare) aa
cum se arat n paragraful 6.1 din acest Standard i n IVS 1,
seciunea 3.
A4.3 n mai 2000, Organizaia Internaional a Comisiilor Valorilor
Mobiliare (IOSCO) a decis s recomande membrilor si s
accepte situaiile financiare elaborate n conformitate cu
IAS-urile pentru listarea pe pieele internaionale. Aproape
toate rile din lume procedeaz astzi astfel. Totui, dou
piee de capital majore necesit nc reconcilierea IAS-
urilor cu principiile contabile naionaleSUA (unde sunt
utilizate Principiile Contabile General Acceptate ale SUA sau
USGAAP), i Canada (unde sunt utilizate Principiile Contabile
General Acceptate n Canada sau GAAP canadiene). Comisia
pentru Valori Mobiliare i Bursa din SUA, ct i Administraia
pentru Valori Mobiliare din Canada analizeaz n prezent
posibilitatea unei mai largi acceptri a IAS-urilor.
A4.4 Din punctul de vedere al evaluatorului, cea mai semnificativ
diferen contabil dintre IAS-uri i USGAAP este tratarea n
159
bilan a activelor de tipul imobilizrilor corporale i investiiilor
imobiliare, dup recunoaterea lor iniial. Exprimat n
cei mai simpli termeni, USGAAP solicit ca singura baz
pentru recunoaterea continu a unor asemenea active s fie
costul istoric, n timp ce IAS-urile permit dou opiuni, fie
cost, cunoscut ca tratamentul contabil de baz, fie valoarea
reevaluat, cunoscut ca tratamentul contabil alternativ permis
(a se vedea IVA 1 paragraful 2.3). Este important s observm
c, att pentru IAS-uri, ct i pentru USGAAP, conveniile sunt,
ca esen, convenii de cost istoric n cea mai mare parte, cu
excepia tratamentului diferit permis pentru active. Tratamentul
alternativ permis, conform IAS-urilor, este cel care implic
munca evaluatorilor ntr-o mare parte a lumii.
A4.4.1 Ambele convenii contabile solicit ca activele,
indiferent de modul lor de recunoatere, s fie
revizuite ulterior i ajustate cu privire la depreciere
i la cheltuielile ulterioare. (IAS 40 modelul bazat pe
valoare just nu permite deprecierea pentru investiiile
imobiliare).
A4.5 n cadrul raportrilor financiare, Standardele Internaionale de
Evaluare urmresc, n principal, estimarea valorilor curente i
se concentreaz n general ctre conformitatea cu conveniile
adoptate de Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Contabilitate. Totui, IVS-urile au fost elaborate innd cont
de principiile de contabilitate general acceptate, care se
aplic n multe ri i, n consecin, vor fi corespunztoare
pentru utilizarea i n cadrul altor asemenea standarde de
contabilitate.
A5.0 Structura, coninutul i caracteristicile calitative ale
situaiilor financiare
A5.1 Coninutul situaiilor financiare include bilanul, contul de
profit i pierdere, situaia modificrilor n poziia financiar,
situaia fluxurilor de numerar i notele explicative cum sunt
politicile contabile.
A5.2 Scopul situaiilor financiare este prevzut de Standardul
Internaional de Contabilitate 1 (IAS 1) astfel:
Situaiile financiare sunt o reprezentare financiar structurat
a poziiei financiare a unei ntreprinderi i a tranzaciilor
efectuate de aceasta. Obiectivul situaiilor financiare generale
este de a oferi informaii despre poziia financiar, performana
i fluxurile de numerar ale unei ntreprinderi, utile pentru
o gam larg de utilizatori n luarea deciziilor economice.
Situaiile financiare prezint, de asemenea, rezultatele gestiunii
resurselor ncredinate conducerii ntreprinderilor. Pentru a atinge
acest obiectiv, situaiile financiare ofer informaii despre:
a) activele;
b) datoriile;
c) capitalurile proprii;
d) veniturile i cheltuielile, inclusiv ctigurile i pierderile; i
e) fluxurile de numerar ale ntreprinderii.
Aceste informaii, mpreun cu alte informaii din notele la
situaiile financiare, ajut utilizatorii la estimarea viitoarelor
fluxuri de numerar ale ntreprinderii i, n special, a momentului
i gradului de certitudine a generrii numerarului i echivalentelor
de numerar.
Informaia despre poziia financiar este furnizat n primul rnd
ntr-un bilan. Informaia despre performan este furnizat n
primul rnd ntr-un cont de profit i pierdere. Informaia despre
modificrile n poziia financiar este furnizat n situaiile
financiare printr-o situaie distinct. Aplicarea Standardelor
Internaionale de Evaluare se concentreaz n primul rnd asupra
activelor din bilan, dei tratamentul i modificrile n valorile
activelor ar putea fi reflectate n venituri i cheltuieli. Un activ
este recunoscut n bilan atunci cnd este probabil ca el s
genereze beneficii economice viitoare pentru entitate i activul
are un cost sau valoare care pot fi evaluate n mod credibil.
A5.3 Situaiile financiare sunt destinate unei game largi de utilizatori,
care nu sunt n mod necesar identificabili, i de aceea este
important ca ele s aib anumite caracteristici de calitate. Prin
conformitatea cu recomandrile Codului Deontologic al IVS se
asigur c evalurile ndeplinesc aceste cerine.
A5.3.1 Credibilitate. Pentru a fi util, informaia trebuie s
fie credibil. Informaia este credibil atunci cnd nu
conine erori semnificative, nu este prtinitoare, iar
utilizatorii pot avea ncredere c reprezint corect ceea
ce i-au propus s reprezinte sau ceea ce se ateapt, n
mod rezonabil, s reprezinte. n multe situaii, trebuie
estimate costul sau valoarea; utilizarea unor estimari
rezonabile este o parte esenial a elaborrii situaiilor
financiare i nu trebuie s diminueze credibilitatea lor.
Cnd, totui, nu poate fi fcut o estimare rezonabil,
elementul nu este recunoscut n bilan sau n contul de
profit i pierdere. Datele i informaiile de pia trebuie
s fie utilizate n toate situaiile posibile de evaluare,
n vederea asigurrii credibilitii. Atunci cnd aceste
informaii sau date sunt limitate sau nu exist, ca n cazul
metodologiei costului de nlocuire net, este important ca
raionamentele subiective, cum sunt cele referitoare la
durata de via a unei cldiri sau deprecierea, s poat
fi justificate.
A5.3.2 Neutralitate. Pentru a fi credibil, informaia cuprins
n situaiile financiare trebuie s fie neutr, adic lipsit
de influene. Situaiile financiare nu sunt neutre dac,
prin selectarea sau prezentarea informaiei, influeneaz
luarea unei decizii sau formularea unui raionament
pentru a realiza un rezultat sau obiectiv predeterminat.
Evaluatorii garanteaz c evalurile lor sunt fcute
ntr-un context adecvat i fr o prezentare selectiv
condiionnd ca prezentarea evalurii ctre public s
se fac numai cu acordul evaluatorului privind forma i
contextul.
A5.4 Continuitatea activitii. Situaiile financiare sunt elaborate, de
regul, pornind de la ipoteza c ntreprinderea i va continua
activitatea i n viitorul previzibil. Astfel, se presupune c
ntreprinderea nu are intenia i nici nevoia de a lichida sau de a-
i reduce n mod semnificativ activitatea; dac o astfel de intenie
sau nevoie exist, ar putea fi nevoie ca situaiile financiare s
fie ntocmite pe o baz diferit de evaluare i, n acest caz,
trebuie indicat baza utilizat. Anumite baze ale valorii, cum
ar fi vnzarea forat sau lichidarea, nu sunt compatibile cu
conceptul de continuitatea activitii.
A6.0 Active
A6.1 Standardele Internaionale de Evaluare iau n consideraie n
principal activele, ca elemente de active ale situaiilor financiare.
Standardele Internaionale de Contabilitate, care prezint
referinele primare pentru tratamentul activelor n situaiile
financiare, sunt:
IAS 16 Imobilizri corporale
IAS 17 Leasing
IAS 36 Deprecierea activelor
IAS 38 Active necorporale
IAS 40 Investiii imobiliare
IAS 41 Agricultur
A6.2 Active. n terminologia contabilitii, activele sunt resurse
controlate de o ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente
trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice
viitoare ctre ntreprindere. Beneficiile economice viitoare,
aferente unui activ, pot fi generate, ctre entitate, n diferite
forme; de exemplu, prin utilizarea activului fie separat fie n
combinaie cu alte active pentru a produce bunuri sau servicii
pentru vnzare, pentru schimbarea sa cu un alt activ, pentru
lichidarea unei datorii, sau prin distribuirea ctre proprietarii
entitii. (Concepte i Principii Generale de Evaluare, paragraful
3.4.1.) Standardele de contabilitate clasific activele n diferite
moduri, care nu sunt ntotdeauna exclusive, dar care vor
determina, ntr-o anumit msur, tratamentul lor n conturi.
Activele sunt tratate n mod diferit, n funcie de clasificarea
lor n corporale sau necorporale, curente sau imobilizate, iar
fiecare dintre grupri se pot suprapune. Astfel, unele active
corporale pot fi curente iar altele pot fi imobilizate; unele active
necorporale pot fi curente i altele imobilizate.
A6.2.1 Active corporale i necorporale. Activele pot fi mprite
n corporale sau necorporale. Imobilizrile corporale
(IAS 16) i Investiiile imobiliare (IAS 40) au o form
fizic i, n cazul n care proprietatea este clar, pot fi
considerate ca active corporale. Dreptul de proprietate
sau dreptul de utilizare a unui activ corporal pot fi
frecvent separate de activul fizic. n consecin, dreptul
de proprietate sau dreptul de utilizare a unui activ pot
deveni un activ necorporal. Activele necorporale includ
bunurile mobile necorporale, cum ar fi: fondul comercial,
diverse drepturi legale sau instrumente ca: brevete de
invenii, mrci comerciale, drepturi de autor, francize
i contracte. Conform Standardelor Internaionale de
Contabilitate, criteriile pentru recunoaterea activelor
necorporale (IAS 38) sunt mai restrictive, i se aplic
reguli mai stricte pentru credibilitatea evlurilor i
pentru necesitatea existenei unor piee active, nainte de
recunoaterea lor la valoarea curent.
A6.2.2 Leasing. Drepturile unui chiria, conform unui contract
de nchiriere ar trebui clasificate ca un activ necorporal;
totui, acestea sunt tratate n mod explicit conform IAS
17, Leasing i nu conform IAS 38, Active necorporale.
Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate
fie ca leasing financiar, fie ca leasing operaional. IAS
17 definete leasingul financiar ca operaiunea de
leasing care transfer, n mare msur, toate riscurile
i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra
bunului. Titlul de proprietate poate fi transferat, n
cele din urm, sau nu. IAS 17 definete un contract
de leasing operaional ca operaiunea de leasing ce
nu intr n categoria leasingului financiar. Oricum,
paragraful 11 din IAS 17 adaug meniunea c o
caracteristic a terenurilor este c acestea au, n mod
normal, o durat de via economic nedeterminat i,
dac nu se estimeaz c locatarului i va fi transferat
titlul de proprietate pn la sfritul duratei contractului
de leasing, atunci locatarului nu-i revin, n mare
msur, toate riscurile i avantajele aferente titlului de
proprietate.
Consecina acestui fapt este c leasingul proprietilor
imobiliare va fi n general clasificat ca leasing
operaional, care n prezent nu este tratat conform IAS
40, Investiii imobiliare, acesta aplicndu-se numai
leasingului financiar (A se vedea paragrafele 6.3 i
Anexa A, A6.6). Relevana acestei consecine pentru
evaluatori i clienii lor este c un contract de nchiriere
cu o chirie mic, acordat n schimbul unei pli n
avans ar trebui tratat ca un leasing operaional conform
IAS 17, paragraful 25, care stabilete ca Standard c
plile de leasing n cazul unui leasing operaional
trebuie recunoscute ca o cheltuial n contul de profit
i pierdere liniar de-a lungul duratei contractului de
leasing, n cazul n care o alt baz sistematic nu
este mai reprezentativ pentru ritmul beneficiilor
utilizatorului. Anumite standarde naionale nu urmeaz
cerinele acestei convenii. Asemenea proprieti n
leasing pe termen lung pot fi tratate pe o baz similar
cu cea recomandat n IAS 16, Imobilizri corporale i
s fie recunoscute n bilan la valoarea just. Din 2005
este probabil ca investiiile n leasingul pe termen lung
s fie incluse, conform definiiei Investiiilor imobiliare
i modificrilor IAS 17 i 40 i s fie contabilizate ca
leasing financiar. (A se vedea IVA 1, paragraful 6.3.5).
A6.2.3 Active curente (active circulante). Din optica
evaluatorului, activele curente, care pot fi corporale
sau necorporale, sunt acelea care sunt efectiv deinute
ca stoc comercial urmnd a fi vndute pe parcursul
ciclului de exploatare al entitii, de obicei un an (A
se vedea IVA 1, paragraful 6.4.4.). Un exemplu ar fi
locuinele construite i vndute de constructori ca parte a
activitii lor comerciale normale. Activele curente sunt
tratate, conform IAS 2, Stocuri i ar trebui evideniate n
bilan la minimul dintre cost i valoarea realizabil net.
Evalurile activelor curente n conexiune cu situaiile
financiare ar fi deci neuzuale ntruct acestea ar trebui
identificate n principal ca stoc comercial.
A6.2.4 Active imobilizate. Aceasta este clasificarea permis
pentru toate celelalte active, care nu sunt curente.
Acestea se mpart n urmtoarele trei categorii majore:
A6.2.4.1 Imobilizri corporale (IAS 16). Active care
urmeaz s fie utilizate pe o baz continu n
activitile unei entiti, incluznd terenul i
cldirile, instalaiile, mainile i echipamentele,
deprecierea cumulat, i alte categorii de active,
corect identificate. Imobilizrile corporale sunt,
prin natura lor, active corporale sau fizice, dar
dreptul de proprietate sau dreptul de utilizare
sunt necorporale.
A6.2.4.2 Investiii imobiliare (IAS 40). Anexa C la IVA
1 prezint un arbore decizional care poate fi
utilizat pentru a determina ce anume se clasific
drept investiie imobiliar (A se vedea i IVA 1,
paragraful 6.2.5.5). IAS 40, paragraful 7 ofer
urmtoarele recomandri suplimentare:
Investiiile imobiliare nu includ:
a) proprietile deinute pentru a fi utilizate
n producia de bunuri sau prestarea de
servicii sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative (A se vedea IAS 16);
b) proprietile imobiliare deinute pentru a fi
vndute pe parcursul desfurrii normale
a activitii (A se vedea IAS 2);
c) proprietile imobiliare care sunt construite
sau mbuntite cu scopul de a fi ulterior
utilizate ca investiii imobiliare. IAS 16 se
aplic acestor categorii de proprieti pn
n momentul definitivrii construciei sau
mbuntirii, moment n care proprietatea
imobiliar devine investiie imobiliar i se
aplic Standardul IAS 40. Totui, IAS 40
este aplicabil pentru investiiile imobiliare
existente care sunt rembuntite cu
scopul de a fi n continuare utilizate ca
investiii imobiliare;
d) o participaie deinut de un locatar
conform unui contract de leasing
operaional, chiar dac participaia a fost
una pe termen lung achiziionat pentru o
plat n avans mare (a se vedea IAS 17);
e) activele biologice ataate terenului destinat
activitilor agricole (a se vedea IAS 41,
Agricultura);
f) drepturile asupra unor active minerale,
pentru explorarea i extracia de minerale,
petrol, gaze naturale i alte resurse similare
neregenerabile.
A6.2.4.2.1 Uneori este dificil de stabilit dac
o proprietate ar trebui clasificat
ca o investiie imobiliar, conform
cerinelor IAS 40. Aceasta poate
depinde de proporia n care
proprietatea este folosit n cele
dou scopuri. Paragrafele 8-14 din
IAS 40 prezint recomandri pentru
aceste situaii.
Exemplele ar include:
Serviciile auxiliare. Acestea
pot varia de la servicii furnizate
oaspeilor hotelului pn la cele
furnizate locatarilor dintr-o cldire
de birouri.
Utilizri multiple. Ocuparea unei
proprieti poate fi mparit ntre
proprietar i un locatar, care ar
putea de asemenea include un
contract ntre o companie mam i
o filial.
A6.2.4.3 Alte active imobilizate. Active a cror utilizare
continu nu este intenionat n activitile
unei entiti, dar se estimeaz s fie deinute
pe termen lung inclusiv investiiile pe termen
lung, creanele pe termen lung, fondul
comercial, brevetele de invenii, mrcile de
fabric i altele. Aceast categorie include att
active corporale sau fizice, ct i necorporale.
A6.3 Recunoaterea activelor n bilan. Un activ este recunoscut n
bilan atunci cnd este probabil c:
i) va genera beneficii economice viitoare ctre ntreprindere.
Din punctul de vedere al proprietii aceasta nseamn
beneficii, cum ar fi, dreptul de a ocupa sau de a face afaceri
ntr-o cldire sau de a fabrica un produs pe un utilaj, i
ii) activul are un cost sau valoare care poate fi estimat() n
mod credibil. Unele active necorporale, cum sunt fondul
comercial i proprietatea intelectual provin mai degrab
din generarea intern, ntr-o perioad de timp, dect din
achiziionarea contra unui pre msurabil. Dac nu se poate
realiza o evaluare credibil, activul nu este recunoscut.
Activele care se calific pentru recunoaterea n bilan sunt
evaluate iniial la costul lor i, conform IAS, acesta va fi numit
valoare contabil. Dup ce este nregistrat n bilan, conform
oricreia dintre conveniile contabile dominante, valoarea
contabil a activelor imobilizate va fi mai trziu ajustat
anual cu cheltuielile ulterioare, amortizarea i pierderea din
depreciere. (Investiia imobiliar n modelul bazat pe valoarea
just i activele financiare nu se supun amortizrii).
Conform conveniei care ia n considerare modificarea preurilor,
valoarea contabil este numit valoarea reevaluat, stabilit
prin evaluare sau prin reevaluarea periodic a activelor, fiind
obiectul IVA 1. Astfel costul de nlocuire net curent al unui activ
va fi baza de evaluare a acestuia atunci cnd se poate estima
valoarea de pia (A se vedea Concepte i principii generale de
evaluare, paragraful 8.3).
A6.3.1 Cheltuielile ulterioare sunt recunoscute ca activ,
respectiv sunt adugate la valoarea contabil, numai
atunci cnd acele cheltuieli mbuntesc starea
respectivului activ fa de performanele estimate iniial.
Acestea se refer la adugarea de spaiu unei cldiri sau
modificarea unei instalaii care ar duce la creterea
vitezei sale de operare, dar nu includ cheltuielile de
reparaii i ntreinere obinuite, care sunt tratate ca i
cheltuieli curente.
A6.3.2 Amortizarea este o procedur utilizat de ctre contabili
n ncercarea de a simula uzura sau consumul capacitii
productive a unui activ, pe parcursul duratei sale de
via util. Este normal ca o entitate s aplice un proces
sistematic de conservare a amortizrii pe parcursul
duratei de via util a unui activ i s prezinte regimul
de amortizare utilizat, cum ar fi amortizarea liniar
sau amortizarea degresiv, n prezentarea politicilor
contabile. Nu toate activele se amortizeaz cu aceeai
cot; o importan deosebit pentru evaluatori o
are faptul c n timp ce amenajrile terenului i
construciile se amortizeaz, terenul nu este considerat
ca fiind un activ amortizabil, cu excepia situaiilor
extragerii de minereu sau a gropilor de gunoi ecologice.
Evaluatorilor li se cere s defalce valoarea proprietii
imobiliare ntre amenajri ale terenului i contrucii, pe
de o parte, i teren, pe de alt parte.
A6.3.3 Conform conveniei agreate de ctre USGAAP, dup
ce activele imobilizate (sau pe termen lung) au fost
nregistrate n bilan, ele sunt meninute la costul istoric
mai puin orice amortizare cumulat.
A6.3.4 Standardele IAS precum i anumite standarde naionale
nregistreaz activele imobilizate, n bilan, la costul lor
istoric minus amortizarea cumulat aferent i orice
pierderi cumulate din depreciere (valoarea contabil),
dar permit i un tratament alternativ prin care terenul i
mijloacele fixe pot fi subiectul unei reevaluri periodice,
pentru obinerea valorii juste. Acest principiu se aplic,
n anumite limite, i investiiilor imobiliare (IAS 40)
(A se vedea IVA 1, paragraful 6.3). Conform IAS 16,
dup fiecare astfel de reevaluare activul este nregistrat
la valoarea reevaluat. Atunci cnd este adoptat
tratamentul contabil alternativ permis, reevaluarea
ar trebui s urmeze un model repetitiv regulat i s
fie aplicat tuturor activelor din aceeai clas. Aceast
tratament alternativ implic munca evaluatorilor din
rile care adopt aceast convenie.
A 6.3.4.1 Deprecierea. La fiecare dat de ntocmire a
bilanului, valorile contabile ale activelor,
cu cteva excepii, sunt revizuite de ctre
directori din punctul de vedere al viabilitii
financiare, prin aplicarea testului valorii
recuperabile, prevzut n IAS 36 Deprecierea
activelor i trecut n revist n IVA 1,
paragraful 6.4.5.
Ca o component esenial a testului valorii
recuperabile, determinarea valorii de utilizare
este o prerogativ numai a directorilor i poate
lua n considerare probleme de management,
relaii comerciale, propuneri de restructurare
i muli alti factori care, de obicei, sunt inclui
n evaluarea ntreprinderii prin actualizarea
fluxurilor viitoare de numerar. n estimarea
valorii de utilizare, de ctre directori, exist
anumite restricii, n sensul c estimrile
fluxurilor viitoare de numerar nu includ fondul
comercial generat intern, intrrile sau ieirile
de numerar din activitile financiare ca i
ncasrile sau plile aferente impozitului pe
profit.
Acolo unde, conform IVA 1, valoarea just
a activelor specializate a fost calculat prin
metodologia costului de nlocuire net i
recomandat directorilor pentru a fi inclus
n situaiile financiare, trebuie s ne amintim
c valorile contabile vor fi testate pentru
viabilitate financiar prin aplicarea de ctre
directori a testului valorii recuperabile, care
va lua n considerare valoarea de utilizare.
Aadar valoarea just, preul net de vnzare
i valoarea de pia sunt specifice activelor
n timp ce valoarea de utilizare este specific
entitii.
Costul de nlocuire net al activelor special zate
i valoarea de utilizare a acestora nu sunt
neaprat valori identice. Evaluatorii trebuie
s fie contieni c estimarea CIN nu reflect
numai deteriorarea fizic, ci trebuie s includ
i elementele de depreciere funcional/
tehnologic i economic/extern (A se
vedea GN 8). Aceste forme de depreciere
sunt specifice activelor i trebuie s ia n
considerare condiiile curente ale pieei
pentru anumite active, la data evalurii.
Avnd n vedere c deprecierea funcional/
tehnologic i cea economic/extern sunt
aspecte eseniale att ale valorii de utilizare,
ct i ale estimrilor CIN, evaluatorii trebuie
s discute aceste probleme cu directorii i
cu directorii financiari, pe msur ce i
formuleaz concluziile.
A6.4 Valoarea just reprezint suma pentru care un activ ar putea
fi schimbat de bunvoie ntre dou pri aflate n cunotin
de cauz, n cadrul unei tranzacii cu preul determinat
obiectiv (IAS 16). Valoarea just i valoarea de pia pot
fi echivalente atunci cnd valoarea just ndeplinete toate
cerinele din definiia valorii de pia, din Standardul IVS 1,
seciunea 3.0. Valoarea just reprezint, de asemenea, valoarea
potenialului de servicii al unui activ pentru entitatea/unitatea
sau pentru proprietarul activului, ca de exemplu benefciile
economice viitoare ncorporate n activ sub forma capacitii
de a contribui, direct sau indirect, la fluxurile de numerar i
de echivalente de numerar ale entitii respective. Potenialul
de servicii este comensurat a fi nivelul capacitii productive
care ar trebui nlocuite dac entitatea ar fi lipsit de respectivul
activ. n timp ce evaluatorul ofer o estimare a valorii activului
pentru directorii i/sau contabilii entitii, acetia sunt cei care
vor decide dac valoarea estimat trece de testul valorii juste.
Valoarea just ia n considerare conceptul de valoare de pia.
Cu toate acestea, termenul de valoare just este un termen
generic utilizat n contabilitate. Conceptul de valoare just
este mai larg dect cel al valorii de pia, care este specific
proprietii. Valoarea just poate include un surogat pentru
valoarea de pia, n cazurile n care valoarea de pia nu
poate fi identificat credibil.
A6.4.1 Conform IAS-urilor, valoarea just este utilizat
ntr-o diversitate de cazuri (avnd aceeai definiie
i neles general) att pentru contabilizarea activelor
ct i pentru contabilizarea datoriilor, incluznd
contabilizarea leasing-urilor, a costurilor pensiilor,
combinaiilor de ntreprinderi, recunoaterea veniturilor
i a instru mentelor financiare, precum i reevaluarea
activelor. De fapt, este utilizat n foarte multe Standarde
Internaionale de Contabilitate. Astfel, valoarea just a
unui activ, destinat elaborrii situaiilor financiare, va
fi diferit n funcie de circumstane i nu va implica
neaprat evaluatorii. Atunci cnd exist pia, valoarea
just va fi valoarea de pia. Cnd nu exist pia, n
estimarea valorii juste se vor utiliza alte tehnici, cum
este costul de nlocuire net. Valoarea estimat astfel este
menit s indice cam ct ar putea s fie valoarea just.
Valoarea just, aa cum este aplicat investiiilor
imobiliare, este definit n detaliu n Standardul IAS
40. n Anexa B a Standardului IAS 40, IASB recunoate
c profesia de evaluare va avea un rol important n
implementarea standardului [IAS 40]. Prin urmare,
pentru punerea la punct a asistenei pe problema valorii
juste a investiiei imobiliare, Consiliul a avut n vedere
acelai tip de recomandri ntlnit n literatura IASC dar
a considerat i Standardele Internationale de Evaluare
(IVS). De asemenea, IASB consider c al su
concept despre valoarea just este similar cu conceptul
IVSC despre valoarea de pia i c recomandrile
din paragrafele 2930 i 3238 din Standard [IAS
40] sunt, att n form, ct i n coninut, identice cu
recomandrile din IVS 1.
Definiia utilizat n Standardele de Contabilitate
pentru valoarea just este n mod intenionat mai puin
precis fa de definiia pe care IVSC o d valorii de
pia, deoarece trebuie s includ o gam mai larg
de situaii. n general, valoarea de pia este utilizat
n contabilitate ca o msur mai precis, aliniat
conceptului IVSC al valorii de pia i este o cale mai
precis de a ndeplini definiia valorii juste, potrivit n
situaii particulare.
A6.5 Valoarea realizabil net este preul de vnzare estimat ce ar
putea fi obinut pe parcursul desfurrii normale a activitii,
mai puin costurile estimate pentru finalizarea bunului i
costurile necesare vnzrii (IAS 2). Valoarea realizabil net se
utilizeaz numai n contextul IAS 2, Stocuri, pentru proprietile
deinute pentru vnzare. n acele circumstane, aceast valoare ar
fi echivalent cu valoarea de pia minus costurile de vnzare,
atunci cnd toate condiiile din definiia valorii de pia sunt
ndeplinite.
A6.6 Investiiile imobiliare sunt tratate n mod distinct n IAS 40.
n esen, n bilan, investiiile imobiliare sunt tratate la fel ca
activele imobilizate, cu excepia faptului c atunci cnd o entitate
alege modelul de contabilizare bazat pe cost trebuie s prezinte
i valoarea just a investiiilor sale imobiliare. n modelul bazat
pe valoarea just exist dou diferene n tratarea investiiilor
imobiliare: 1) fr amortizare, i 2) modificrile valorii juste
sunt incluse n contul de profit i pierdere i nu n surplusuri din
reevaluare.
A6.6.1 O entitate ar trebui s aplice modelul ales pentru toate
investiiile sale imobiliare. O trecere de la un model la
altul ar trebui fcut numai dac schimbarea ar duce la
o mai bun prezentare. IAS 40 precizeaz c este foarte
puin probabil ca o astfel de situaie s existe, n cazul
trecerii de la modelul bazat pe valoarea just la modelul
bazat pe cost.
A6.6.2 Echipamente. Trebuie evitat dubla nregistrare a
investiiilor imobiliare i a activelor i datoriilor
recunoscute n mod distinct. Echipamentele integrate,
cum ar fi lifturi sau instalaii de aer condiionat sunt
mai degrab incluse n investiia imobiliar dect s fie
recunoscute n mod distinct.
A6.6.3 Cheltuial ulterioar de capital. Valoarea just a
investiiilor imobiliare nu trebuie s reflecte cheltuielile
ulterioare, care vor mbunti sau pune n valoare
activul i nici beneficiile viitoare care vor rezulta din
aceste cheltuieli. n interpretarea IVSC, n timp ce
valoarea de pia reflect cheltuielile poteniale de pe
urma crora proprietatea ar putea beneficia (precum
i riscurile i incertitudinea asociate cu un astfel de
eveniment viitor), n cazul calculrii valorii curente nu
poate fi luat n considerare ipoteza producerii nici unui
astfel de eveniment.
A6.6.4 Credibilitate. n standardul IAS 40, paragraful 47, se
arat c exist o ipotez respins, conform creia o
entitate va putea s determine, n mod credibil, valoarea
just a unei investiii imobiliare, pe o baz continu. Cu
toate acestea, este recunoscut faptul c nu ntodeauna
acest lucru este posibil.
A6.6.4.1 Proprieti achiziionate recent. n cazul unei
proprieti achiziionate recent, de la nceput
poate fi evident c valoarea just nu poate fi
evaluat n mod credibil. n asemenea cazuri,
entitatea trebuie s evalueze acea investiie
imobiliar utiliznd tratamentul contabil de
baz din IAS 16 i s aplice acest tratament
pn cnd va nstrina proprietatea. Acest fapt
trebuie identificat i prezentat n mod distinct.
A6.6.4.2 Investiii imobiliare existente. Dac o entitate a
nregistrat o investiie imobiliar la valoarea
sa just, trebuie s continue astfel pn la
nstrinarea acesteia (sau pn apar schimbri
majore cum ar fi ocuparea sa de ctre proprietar
sau dezvoltarea sa), chiar dac informaiile
disponibile pentru evaluarea sa la valoarea just
au devenit mai puin disponibile.
A6.7 Active financiare. Acestea sunt abordate de ctre urmtoarele
Standarde Internaionale de Contabilitate:
IAS 11, Contracte de construcii. Acest Standard prevede
tratarea profiturilor rezultate dintr-un contract de construcii ca
element de venit. Dreptul de participare la capital, care rezult
din dezvoltarea cu succes a unei proprieti imobiliare va fi tratat
ca i activ contingent, conform IAS 37, Provizioane, datorii i
active contingente.
IAS 27, Situaii financiare consolidate i contabilitatea
investiiilor n filiale. Acest Standard se aplic pentru ntocmirea
i prezentarea situaiilor financiare consolidate ale unui grup de
entiti aflate sub control unic ca i pentru investiiile realizate
n filiale, n situaiile financiare separate ale societii mam. El
stipuleaz modul n care trebuie reflectate interesele minoritare
ntr-o filial. Un activ al filialei va fi evaluat n ntregul su,
conform Standardelor Internaionale de Evaluare, nainte de a se
lua n considerare orice interes minoritar.
IAS 28, Contabilitatea investiiilor n ntreprinderile asociate.
O ntreprindere asociat este descris ca o ntreprindere n care
investitorul are o influen semnificativ dar care nu este nici
o filial, nici o asociere n participaie a investitorului. Pentru
tratarea investiiilor ntr-o ntreprindere asociat sunt prescrise
dou metode: metoda punerii n echivalen i metoda costului.
Un activ al ntreprinderii asociate va fi evaluat n ntregul su,
n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare. Un
evaluator de ntreprinderi poate raporta valoarea capitalului.
IAS 31, Raportarea financiar a intereselor n asocierile n
participaie. Acest Standard se aplic pentru contabilizarea
participaiilor deinute n asocierile n participaie i pentru
raportarea financiar a activelor, datoriilor, veniturilor i
cheltuielilor asociailor, indiferent de forma i structura
activitilor. El ia n considerare operaiunile, activele i entitile
aflate sub control comun i prescrie folosirea uneia dintre cele
dou forme de raportare, respectiv tratamentul contabil de baz
consolidarea proporional sau tratamentul contabil alternativ
permis metoda punerii n echivalen. Un activ al unei asocieri
n participaie va fi evaluat n ntregul su, n concordan
cu Standardele Internaionale de Evaluare. Un evaluator de
ntreprinderi poate raporta valoarea capitalului.
IAS 32, Instrumente financiare: prezentare i descriere. Un
instrument financiar este definit ca fiind orice contract ce
genereaz simultan un activ financiar pentru o ntreprindere i o
datorie financiar sau un instrument de capitaluri proprii pentru a
alt ntreprindere. Standardul exclude, n mod expres, interesele
identificate i declarate conform IAS 27, 28 i 31 la care s-au
fcut referiri mai sus. Exemple de instrumente financiare sunt
depozitele de disponibil la o banc sau alt instituie financiar,
mprumuturi, obligaiuni, waranturi, opiuni, instrumente
financiare derivate i leasinguri financiare. Pentru fiecare clas
de active financiare i datorii financiare, att cele identificate, ct
i cele neidentificate, o entitate trebuie s prezinte informaiile
despre valorile juste. Dac acest lucru nu este posibil atunci
trebuie fcute alte prezentri. Valoarea just a unui instrument
financiar poate fi determinat prin aplicarea metodologiei valorii
de pia sau altei metodologii recunoscut, care ntotdeauna
trebuie prezentat mpreun cu ipotezele semnificative.
i) n IAS 32, valoarea de pia are o definiie specific:
Valoarea de pia este valoarea ce se obine din vnzarea
(sau se pltete la achiziia) unui instrument financiar pe o
pia activ. O pia activ este definit n Standardul IAS
38 (vezi mai jos).
ii) Prin urmare trebuie s observm c aceast definiie difer
sensibil de definiia IVSC a valorii de pia, prezentat n
IVS I, Valoarea de pia baz de evaluare.
iii) Cnd un instrument financiar este tranzacionat pe o pia
activ i lichid, cea mai bun informaie privind valoarea
sa just este cotaia sa de pia.
Anumite instrumente financiare intr n sarcina evaluatorului,
care va evalua i raporta valoarea acestor active, n concordan cu
prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare. Un leasing
financiar, definit i descris n IAS 17, Leasing este identificat n
IAS 32, Anexa A.6 ca fiind instrument financiar. Unele cldiri,
deinute n leasing, pot fi clasificate ca i leasinguri financiare, n
contrast cu leasingurile de teren care sunt leasinguri operaionale
i deci nu pot fi tratate ca instrumente financiare.
IAS 37, Provizioane, datorii i active contingente. Acest standard
determin modul de abordare a dreptului potenial de participare
la capital, n urma realizrii cu succes a unui contract de
construcie pentru o proprietate imobiliar. Un activ contingent
este prezentat, dar nerecunoscut, conform IAS 37, atunci cnd
este probabil obinerea de beneficii economice. Cnd realizarea
este aproape sigur, activul nu mai este tratat ca i contingent ci
este recunoscut conform altui Standard adecvat. Conform acestui
Standard, o datorie contingent, cum ar fi o posibil cerere de a
nltura contaminarea produs de substane periculoase, trebuie
declarat i va fi recunoscut ca datorie atunci cnd devine o
obligaie probabil.
IAS 38, Active necorporale. Acest Standard prescrie contabilizarea
i prezentarea pentru activele necorporale care nu sunt precizate
expres n alte Standarde Internaionale de Contabilitate. n mod
excepional, activele necorporale individuale, scoase n eviden
din evaluarea ntreprinderii (A se vedea GN6, Evaluarea
ntreprinderii), pot fi reflectate n situaiile financiare la valoarea
reevaluat, conform tratamentului contabil alternativ permis, n
cazul n care se poate face o evaluare credibil prin referirea la o
pia activ. O pia activ este definit ca: o pia unde exist
toate urmtoarele condiii: a) elementele comercializate n cadrul
pieei sunt omogene; b) cumprtori i vnztori interesai pot fi
gsii n permanen i c) preurile sunt disponibile publicului.
Cteva exemple sunt licenele de taximetrie transferabile,
licenele de pescuit i cotele de producie.
Evaluarea pentru
raportarea financiar: Anexa B
Arbore decizional
Arbore decizional 177
A
n
e
x
a

B

A
r
b
o
r
e

d
e
c
i
z
i
o
n
a
l
Arbore decizional
Anexa B reproduce Anexa A din Standardul Internaional de
Contabilitate IAS 40, Investiii imobiliare, care reprezint un arbore
decizional ce rezum modul n care o entitate determin dac aplic
tratamentul din IAS 40, Investiii imobiliare, din IAS 16, Imobilizri
corporale, pentru proprietile ocupate de proprietari; sau din IAS
2, Stocuri, pentru proprietile deinute pentru vnzare pe parcursul
desfurrii activitii afacerii.
Not: n situaii excepionale, conform modelului bazat pe valoarea just, dovada
poate indica, n mod clar, c ntreprinderea nu va fi capabil s determine, credibil,
valoarea just a proprietii imobiliare, pe o baz continu. O ntreprindere evalueaz
proprietatea imobiliar utiliznd tratamentul contabil de baz din IAS 16, iar toate
celelalte investiii imobiliare ale sale sunt evaluate la valoarea just.
Proprietatea este deinut
pentru a fi vndut n cursul
normal al activitii?
Este proprietatea imobiliar
utilizat de posesor?
Este proprietatea imobiliar
construit sau mbuntit?
Proprietatea imobiliar
este o investiie imobiliar
Care model este ales pentru
toate investiiile imobiliare?
Start
Se utilizeaz IAS 40
Se utilizeaz IAS 16
(de baz) cu prezentarea
informaiilor prevzute de
IAS 40
Se utilizeaz IAS 16
(tratamentul contabil
de baz sau alternativ
permis) pn la
definitivare
Se utilizeaz IAS 16
(tratamentul contabil
de baz sau alternativ
permis)
Se utilizeaz IAS 2
Model bazat
pe valoarea just
Model bazat
pe cost
Nu
Nu
Nu
Da
Da
Da
Evaluarea pentru
raportarea financiar: Anexa C
Arbore decizional
A
n
e
x
a

C

A
r
b
o
r
e

d
e
c
i
z
i
o
n
a
l
Evaluarea pentru raportri financiare
Anexa C - Arbore decizional
Arborele decizional de mai jos poate fi utilizat pentru a se stabili ce
constituie o investiie imobiliar.
Clasificarea activului pentru aplicarea IAS 16 i IAS 40
n scopuri de evaluare
Da
Activ din proprietate
Activul este n surplus fa de necesitile
ntreprinderii sau ntreprinderea
intenioneaz s vnd activul?
Proprietatea este clasificat
ca investiie imobiliar?
Nu
Nu Da
IAS 40 IAS 16
Valoarea just Valoarea just
Pre net de
vnzare
Activul este
specializat?
Da Nu
Valoarea de pia minus
costuri de vnzare
Valoarea de pia Valoarea de pia
Valoarea
nebazat de
pia
Cost de nlocuire net
Standard Internaional
de Aplicaie n Evaluare 2 IVA 2
Evaluarea pentru garantarea
mprumutului
Introducere 185
Definiii 186
Aplicaie 187
Comentarii 189
Cerine de prezentare a informaiilor 194
I
V
A

2

E
v
a
l
u
a
r
e
a

p
e
n
t
r
u

g
a
r
a
n
t
a
r
e
a

m
p
r
u
m
u
t
u
l
u
i
Standard Internaional
de Aplicaie n Evaluare 2 IVA 2
Evaluarea pentru garantarea mprumutului
1.0 Introducere
1.1 Scopul Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 2
(IVA 2) este de a oferi instruciuni evaluatorilor care elaboreaz
evalurile pentru garantarea mprumuturilor. IVA 2 ofer cadrul n
care evaluatorii pot face evaluri mai degrab pentru instituiile de
creditare i alte instituii care ofer finanri, care trebuie garantate
cu active imobilizate, dect pentru creditele destinate persoanelor
fizice sau ntreprinderilor/entitilor. Opiniile evaluatorilor pot fi
aplicate i n alte domenii, ns acest Standard analizeaz numai
evalurile de proprieti pentru garantarea mprumutului.
1.2 Multe acorduri de finanare sunt garantate cu anumite active.
Garaniile pentru un mprumut n alte acorduri de finanare pot fi
definite mai pe larg. n anumite situaii, nsui activul net al unei
ntreprinderi/entiti poate fi pus ca garanie, indiferent de activele
din componena lui. n general, evaluatorii determin valoarea de
pia cnd evalueaz anumite active pentru a garanta o finanare.
Uneori pot utiliza valoarea de exploatare continu, valoarea de
lichidare sau cu alte tipuri de valoare, n funcie de legislaie,
de circumstane i de cerinele prii garantate, ns finanatorii
solicit n mod uzual valoarea de pia.
1.3 Chiar dac proprietile difer din punct de vedere al amplasrii,
utilitii, vechimii, adecvrii i altor factori, principiile de
evaluare sunt aceleai. Este important ca evaluatorii s aplice
n mod consecvent principiile de evaluare din cuprinsul acestor
Standarde, efectund evaluri obiective, care s fie relevante
pentru necesitile clienilor i bine nelese de utilizatorii
evalurii.
2.1 Acest Standard se aplic n toate situaiile n care evaluatorii
sunt solicitai s avizeze sau s raporteze instituiilor de creditare
sau altor furnizori de capital de mprumut, n cazurile n care
evalurile sunt efectuate pentru garantarea mprumuturilor. Acest
Standard trebuie perceput ca o continuare a IVS 1.
IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutului 185
3.0 Definiii
3.1 Valoarea de pia, aa cum a fost definit n IVS 1, rmne baza
activitii evaluatorului. Este definit ca:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate
va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis
i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat
obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n
care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.
3.2 Termenul proprietate este utilizat n paragraful 3.1 de mai sus
deoarece acest Standard se ocup de evaluarea proprietii.
Utili za rea termenului proprietate ar trebui s fie util pentru
diferen ierea evalurilor n scop de creditare ca i a altor tipuri
de evalu ri de cele pentru raportarea financiar, care opereaz cu
activele reflectate n documentele contabile ale unei ntreprinderi/
entiti.
3.3 Toate metodele, tehnicile i procedurile de evaluare a valorii de
pia, dac pot fi utilizate i dac sunt aplicate corect i adecvat,
vor conduce la reflectarea valorii de pia, cnd se bazeaz pe
criterii derivate din pia. Metoda comparaiei vnzrilor sau
alte metode de comparaie de pia trebuie s fie fundamentate
pe observaiile de pia. Costurile de construcie i deprecierea
trebuie determinate prin analiza costurilor i a deprecierilor
cumulate reflectate de pia. Abordarea prin capitalizarea
venitului sau analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) trebuie
s se bazeze pe fluxurile de numerar determinate de pia i pe
rate de rentabilitate derivate din pia. Chiar dac posibilitatea de
obinere a informaiilor i circumstanele legate de pia sau de
proprietatea n sine vor determina care metod de evaluare este
cea mai relevant i mai adecvat, rezultatul folosirii oricreia
dintre procedurile menionate anterior trebuie s fie valoarea de
pia, dac fiecare metod se bazeaz pe informaii derivate din
pia.
3.4 Maniera n care proprietatea va fi negociat pe piaa (liber) va
face deosebirea n ce privete aplicabilitatea diferitelor abordri
sau proceduri folosite pentru estimarea valorii de pia. Cnd
se bazeaz pe informaii de pia, fiecare metod este o metod
comparativ. n orice situaie de evaluare, una sau mai multe
metode sunt, n general, cele mai reprezentative pentru activitile
pieei (libere). Evaluatorul va lua n considerare fiecare metod n
orice implicare a valorii de pia i va determina care metod este
cea mai adecvat.
3.5 Persoanele care caut garanii pentru finanare sau care ncearc s
evalueze statutul acelei garanii, uneori, vor solicita evaluri pe o
baz diferit de valoarea de pia. n astfel de situaii, evaluatorul
ar trebui s obin definiiile reglementare care se pot aplica i va
ncepe o evaluare pe o baz diferit de valoarea de pia numai
dac acea evaluare nu contravine legilor sau reglementrilor n
vigoare i nu va duce la apariia unor confuzii. n astfel de situaii,
n mod uzual evaluatorii includ o estimare a valorii de pia sau
alte informaii adecvate prin care s arate mrimea diferenei
dintre o valoare estimat nebazat pe pia i valoarea de pia.
3.6 IVS 2 ofer definiii ale valorilor diferite de valoarea de pia.
Evaluatorul trebuie s fie foarte atent pentru a evita orice situaie
n care estimrile valorilor din afara pieei pot fi confundate cu
estimrile valorilor de pia. Chiar dac pot fi situaii n care
estimrile valorii de pia sunt adecvate, cei care utilizeaz astfel
de evaluri trebuie atenionai cu privire la faptul c aceste valori
nu pot s fie, i n general nu sunt, realizabile pe pia.
4.1 Evalurile realizate n scopul prezentrii situaiilor financiare nu
necesit n mod necesar aceleai nsuiri ca i cele efectuate n
scopul garantrii unui mprumut. De exemplu, conceptul de cost
de nlocuire net (CIN), n cazul n care este folosit ca surogat al
unei valori care are legtur cu piaa, n general nu este adecvat
pentru evaluarea proprietii n scop de garanie. Unul din
principiile de baz ale evalurii pentru raportarea financiar l
reprezint ipoteza continuitii activitii ntreprinderii. Conform
acesteia, evaluatorul poate fi solicitat s evalueze valoarea
activelor ntreprinderii cum ar fi o proprietate care are o pia
restrns sau nu are pia. Totui, o astfel de ipotez nu se aplic
n cazul proprietilor cu care sunt garantate mprumuturile.
5.0 Aplicaie
Pentru efectuarea evalurilor conforme cu acest Standard
obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile din
Codul Deontologic IVS, referitoare la etic, competen,
prezentarea informaiilor i raportare (seciunile 4, 5, 6 i 7).
5.1 n efectuarea evalurilor proprietilor ale cror rezultate vor
fi utilizate pentru garantarea mprumuturilor, evaluatorii vor
estima n mod normal valoarea de pia a activelor acestora,
n conformitate cu aceste Standarde Internaionale de
Evaluare.
5.2 Cnd circumstanele, reglementrile i legile conin sau solicit
devieri de la valoarea de pia, i numai n aceste circumstane,
evaluatorii vor aplica alte definiii ale valorii i procedurilor
care ar fi adecvate. Aceast deviere va fi menionat clar i va fi
explicat n raportul sau n certificatul de evaluare, mpreun
cu precizarea i definiia tipului de valoare estimat i cu o
explicaie a motivelor pentru aceast deviere. Dac exist o
diferen substanial ntre valoarea de pia a proprietii i
un tip alternativ de valoare raportat, acest lucru ar trebui
menionat n raport sau certificat i discutat cu clientul.
5.3 Baza de evaluare pentru contractul evaluatorului va fi stabilit
foarte clar n orice raport sau certificat ce trebuie utilizat de
tere pri, i toate raportrile vor fi ntocmite astfel nct s
nu fie considerate confuze. Concluzia evalurii va fi raportat
n conformitate cu IVS 3, Raportarea evalurii.
5.4 n anumite ri, standardele de practic profesional
de evaluare stabilesc anumite cerine pentru evalurile
proprietilor asociate cu garantarea mprumuturilor. n
general, ndeplinirea acestor cerine are rezultate care sunt
compatibile cu prezentul Standard Internaional de Aplicaie
n Evaluare, dei conformitatea cu acesta este o problem
distinct. Orice devieri trebuie explicate cu claritate.
5.5 Un procentaj mare de credite pentru persoane fizice i
pentru ntreprinderi, solicitate bncilor i altor instituii
financiare, sunt garantate printr-o participaie asupra unor
active specifice ale proprietii. Pentru a efectua evaluri n
astfel de circumstane, evaluatorii trebuie s neleag foarte
bine cerinele acestor instituii, ca i structura termenilor i
aranjamentelor contractului de mprumut. Uneori creditorii
solicit ca anumii termeni referitori la un anumit mprumut
s rmn confideniali, ns acest lucru nu exonereaz
evaluatorul de obligaia de a avea cunotine generale despre
procesul de creditare.
5.6 Evaluatorul ar trebui s fac evaluarea n contextul pieei i s
furnizeze o estimare a riscurilor aferente proprietii n cauz,
att pentru prezent ct i pentru viitor. Orice variabilitate
neobinuit n valoarea proprietii sau pe piaa proprie tilor
comparabile trebuie menionat n raportul sau certificatul de
evaluare.
5.7 Rapoartele i estimrile evalurilor clare, obiective, per tinente
i inteligibile sunt importante pentru toate evalurile n care
mprumuturile trebuie garantate prin active ale proprietii.
Evalurile pentru mprumuturi obligatare, n cazurile n
care acestea au o cotaie public, pot fi efectuate dup reguli
speciale. Evaluatorii vor lua la cunotin, vor nelege i
vor respecta toate cerinele speciale referitoare la astfel de
evaluri.
5.8 Evaluatorul va face prezentri ale informaiilor, n mod
adecvat cu specificul contractului i va respecta Standardele
de raportare prezentate n IVS 3, Raportarea Evalurii i n
seciunea 7 de mai jos.
6.0 Comentariu
6.1 n general, cerinele evalurilor pentru mprumuturile care trebuie
garantate cu active ale proprietii sunt asemntoare cu cele
pentru alte angajamente care estimeaz valoarea de pia. n
particular, este necesar s se stabileasc i raporteze baza pentru
orice deviere de la standarde. Aa cum se menioneaz n cele ce
urmeaz, anumite tipuri de proprieti necesit o atenie special.
6.2 Investiii imobiliare
6.2.1 Proprietile care produc venituri sunt de obicei evaluate
individual, ns este posibil ca instituiile de creditare s
doreasc s cunoasc valoarea unei proprieti ca fcnd
parte dintr-un portofoliu al proprietilor. n astfel de
situaii, diferena dintre astfel de puncte de vedere potenial
diferite ar trebui explicat clar.
6.2.2 Creditorii sunt interesai mai ales de opinia evaluatorului
n ceea ce privete sigurana serviciului datoriei pentru un
mprumut, adic de posibilitatea ca proprietatea s fac
fa plilor de dobnd i rambursrii creditului (dac este
adecvat), pe toat perioada de acordare a creditului.
6.2.3 n cazul investiiilor imobiliare, este recomandat ca
evaluatorii s fac distincia ntre rata de capitalizare a
capitalului propriu i rata total de capitalizare. n mod
asemntor, referinele la ratele interne de rentabilitate
(RIR) trebuie s menioneze dac acestea conin sau nu
costul creditului. De asemenea, trebuie s fie explicat orice
tratament special al impozitelor.
6.3 Proprietile ocupate de proprietar
6.3.1 Proprietile ocupate de proprietar trebuie evaluate n
ipoteza unei proprieti libere (vacant sau neocupat), de
ex. terenul sau proprietatea construit pe acest teren, a cror
drepturi de proprietate sunt deinute, dar care n prezent nu
sunt ocupate, i n funcie de cea mai bun utilizare a
proprietii. Aceasta nu exclude considerarea proprie tarului
ca parte a pieei, ns prevede ca orice avantaje speciale ce
decurg din ocuparea de ctre proprietar, care pot fi reflectate
n evaluarea afacerii, s fie distincte de valoarea proprietii.
n cazul nendeplinirii angajamen telor financiare, garania
pentru finanare poate fi realizat numai prin schimbarea
ocuprii. Dac evaluatorului i se cere s stabileasc o baz
de evaluare diferit, raportul sau certificatul de evaluare
ar trebui, de asemenea, s fac trimitere la valoarea
derivat din realitatea de pe piaa vnzrilor de proprieti
neocupate similare.
6.4 Proprieti specializate
6.4.1 Proprietile specializate care, prin definiie, au o
vandabilitate limitat i valoarea este derivat din valoarea
total a ntreprinderii (a se vedea Conceptele i principiile
generale de evaluare, paragraful 8.2 i IVA 1, paragraful 6.2
i urmtoarele) pot fi inadecvate ca garanii distincte pentru
mprumuturi. Dac acestea sunt considerate garanii pentru
un mprumut individual sau colectiv, ele trebuie evaluate
pe baza celei mai bune utilizri n ipoteza unei proprieti
vacante i a explicrii complete a tuturor ipotezelor. Metoda
de evaluare costul de nlocuire net (CIN) se aplic n mod
uzual pentru proprietile specializate i n scopul raportrii
financiare, conform IVA 1, n absena datelor de pia. n
evaluarea pentru garantarea creditului, CIN nu trebuie
confundat cu metodele de pia, care se bazeaz numai pe
informaiile de pia (inclusiv o abordare prin cost bazat
pe pia).
6.5 Proprieti evaluate n mod normal ca uniti generatoare de
afaceri
6.5.1 Anumite clase de proprieti, care cuprind n principal
hoteluri sau alte afaceri n care se organizeaz petrecerea
timpului liber, precum i alte tipuri de afaceri, sunt
evaluate n mod uzual n conformitate cu o estimare atent
a nivelului sustenabil de venit, rezultat din datele contabile
sau din previziuni, excluznd orice fond comercial special
obinut de un operator cu aptitudini de conducere peste
medie. n astfel de cazuri, creditorul trebuie atenionat cu
privire la diferena major de valoare care poate exista ntre
o activitate funcional i una n care
6.5.1.1 ntreprinderea este nchis;
6.5.1.2 inventarul este lichidat;
6.5.1.3 licenele/certificatele, contracte de franciz, sau
permisele sunt anulate sau sunt n pericol;
6.5.1.4 proprietatea este vandalizat; sau exist
6.5.1.5 alte circumstane care pot duna performanei de
exploatare viitoare.
6.5.2 De asemenea, evaluatorul trebuie s extind recomandrile
sale pentru a acoperi viitoarele fluctuaii posibile n statutul
proprietii propus ca garanie. De exemplu, dac fluxurile
de numerar nete ale unei proprieti depind foarte mult de
un anumit locatar, de mai muli locatari dintr-un singur
domeniu, sau de alte condiii care ar putea determina o
instabilitate viitoare, evaluatorul trebuie s noteze aceste
lucruri n raportul sau certificatul de evaluare. n anumite
cazuri, poate fi adecvat o estimare a valorii proprietii
pentru utilizarea alternativ cu posesiune vacant.
6.6 Proprieti n dezvoltare
6.6.1 Proprietile care nu produc venit, deinute pentru
dezvol tare sau ca amplasamente pentru dezvoltare cu cldiri
nespecializate, trebuie evaluate prin luarea n considerare a
drepturilor i reglementrilor de dezvoltare, existente i
poteniale. Orice ipoteze cu privire la planificare urban
i ali factori importani trebuie s fie rezonabile i trebuie
enunate explicit n raportul sau certificatul de evaluare.
6.6.2 Gradualitatea i periodicitatea pentru finanarea n
contractul de creditare trebuie discutate cu creditorul, iar pe
parcursul ciclului de dezvoltare trebuie efectuate evaluri
periodice de pia.
6.6.3 Metoda adecvat de evaluare a proprietilor n dezvoltare
va depinde de gradul de dezvoltare al proprietii, la data
evalurii i de msura n care proprietatea poate fi vndut
sau nchiriat, nainte de finalizarea dezvoltrii. Metoda
trebuie discutat i convenit cu creditorul nainte de
nceperea evalurii. Evaluatorul trebuie s aib grij s:
6.6.3.1 in cont de diferenele de timp dintre data
finalizrii dezvoltrii i data evalurii. Efectul
cerinelor suplimentare de dezvoltare asupra
costurilor i veniturilor, folosind actualizarea la
valoare prezent, cnd este cazul, va fi reflectat n
aceast analiz;
6.6.3.2 evidenieze, n mod corespunztor, schimbrile de
pia anticipate n timpul perioadei de dezvoltare
rmase;
6.6.3.3 ia n considerare i s indice n mod corect gradul
de risc asociat dezvoltrii; i s
6.6.3.4 ia n considerare i s arate orice relaii speciale
cunoscute dintre prile implicate n dezvoltare.
6.7 Active epuizabile
6.7.1 n evaluarea activelor epuizabile (neregenerabile) exist
probleme particulare. Trebuie acordat o atenie special
duratei i profilului creditului, incluznd dobnda i ratele
de plat, n funcie de cantitatea activelor epuizabile i
de programul stabilit pentru extragerea sau utilizarea
acestora.
6.7.2 O chirie care depete chiria de pia sau economic,
creeaz astfel un avantaj special locatorului i poate
reprezenta un activ, asociat cu proprietatea imobiliar n
cadrul creia se aplic. n astfel de cazuri, avantajul de
chirie poate reprezenta un activ epuizabil a crui valoare
scade pe msur ce chiriile sunt pltite i durata de
nchiriere descrete.
6.8 Evaluatorul
6.8.1 Natura i sfera angajamentului sunt importante pentru
evaluator i pentru utilizatorii serviciilor evaluatorului.
Evaluatorii trebuie s fie contieni de faptul c evalurile
pentru garantarea mprumutului au un anumit grad de risc
n cazul n care nenelegerile i/sau erorile pot degenera
n litigii ntre creditor i evaluator. De exemplu, n cazul
nerambursrii creditului de ctre debitor, creditorul va
executa silit proprietatea ipotecat i o va vinde, ncasnd
numai o parte din valoarea estimat.
6.8.2 n unele jurisdicii, legislaia serviciilor financiare prevede
anumite licene sau anumite nregistrri cnd consultana
se refer nu numai la valoarea proprietii, ci i la aspecte
de garanie precum valoarea capitalului propriu, contribuii
participative, scheme colective de investiii sau credite
sindicalizate.
6.8.3 Datorit unor circumstane fiduciare speciale implicate n
majoritatea garaniilor pentru mprumuturi, este important
ca evaluatorul s fie mai degrab independent dect s aib
o legtur cu prile implicate n relaia financiar, prezent
sau propus. De asemenea, este important ca evaluatorul s
dein sau s poat obine experiena necesar pentru tipul
i locaia proprietii implicate.
6.9. Vnzarea forat sau perioadele de vnzare cu marketing limitat
6.9.1 Instituiile creditoare vor solicita uneori evaluri efectuate
pe baz de vnzare forat sau de lichidare sau i vor impune
propriile restricii cu privire la durata n care se presupune
c va avea loc vnzarea garaniei. Trebuie remarcat faptul
c astfel de evaluri nu corespund definiiei valorii de pia,
iar evaluatorii trebuie s respecte paragraful 3.5 al acestui
Standard.
7.1 Rapoartele de evaluare nu trebuie s fie ambigue. n general, astfel
de rapoarte elaborate pentru evalurile realizate n conformitate cu
IVA 2 vor respecta cerinele de raportare prezentate n seciunea 5
IVS 1, Baza de evaluare - valoarea de pia, i IVS 3, Raportarea
evalurii. n particular acestea vor conine trimiteri specifice la
definiia valorii de pia, aa cum este expus n acest IVA,
mpreun cu anumite trimiteri la modul n care proprietatea a fost
vzut din punctul de vedere al utilitii sale sau a celei mai bune
utilizri.
7.2 Astfel de evaluri trebuie, de asemenea, s se refere la o anumit
dat a evalurii (data la care se aplic aceast estimare a valorii),
scopul i funcionalitatea evalurii i alte astfel de criterii relevante
i adecvate pentru a asigura interpretarea corect i adecvat a
constatrilor, opiniilor i concluziilor evaluatorului.
7.3 Chiar dac conceptul, utilizarea i aplicarea expresiilor alternative
ale valorii pot fi adecvate n anumite situaii, evaluatorul trebuie
s asigure c dac astfel de valori alternative sunt constatate i
raportate, acestea sunt legale i adecvate, i nu pot fi interpretate
ca o reprezentare a valorii de pia.
7.4 n raportarea unei de valori de pia estimat pentru garaniile
unui mprumut, evaluatorul va:
7.4.1 realiza evaluarea i raportul de evaluare clar i complet,
astfel nct s nu induc n eroare;
7.4.2 furniza suficiente informaii care s permit celor care
citesc i se bazeaz pe acest raport s neleag foarte bine
datele, raionamentul, analizele i concluziile care stau la
baza constatrilor, opiniilor i concluziilor evaluatorului;
7.4.3 enuna orice ipoteze sau condiii limitative pe care se
bazeaz evaluarea;
7.4.4 identifica i descrie foarte clar proprietatea evaluat;
7.4.5 identifica dreptul sau drepturile supuse evalurii;
7.4.6 defini valoarea estimat i va enuna scopul evalurii, data
evalurii i data raportului;
7.4.7 va explica integral i complet bazele de evaluare aplicate i
motivele aplicrii acestora precum i concluziile;
7.4.8 va dezvlui orice relaii personale sau de afaceri, anterioare
sau prezente, directe sau indirecte, cu proprietatea sau cu
debitorul care ar putea duce la un potenial conflict de
interese; i va
7.4.9 include o certificare profesional semnat, privind
obiectivitatea, neprtinirea, contribuiile profesionale,
aplicabilitatea Standardelor i alte dezvluiri relevante.
8.1 n respectarea acestui Standard orice deviere trebuie s se fac
n conformitate cu direciile cuprinse n IVS 3, Raportarea
evalurii.
9.1 Acest Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare a intrat n
vigoare la 1 iulie 2000.
Standarde Internaionale de Practic
n Evaluare GN
GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare 199
GN 2: Evaluarea pentru nchiriere/leasing 223
GN 3: Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor 237
GN 4: Evaluarea activelor necorporale 245
GN 5: Evaluarea bunurilor mobile 259
GN 6: Evaluarea ntreprinderii 273
GN 7: Consideraii privind substanele periculoase
i toxice n cadrul evalurii 299
GN 8: Costul de nlocuire net 309
Anexe 318
GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat
pentru evaluarea de pia sau n afara pieei 321
GN 10: Evaluarea proprietilor agricole 331
GN 11: Verificarea evalurii 339
S
t
a
n
d
a
r
d
e

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l
e

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e
Standard Internaional de Practic n Evaluare
nr. 1 GN 1
Evaluarea proprietii imobiliare (revizuit n 2003)
1.0 Introducere
1.1 Conceptele i principiile generale de evaluare ale Comitetului
pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) prezint
termenii i conceptele care sunt fundamentale pentru toate
evalurile. Scopul GN 1 const n clarificarea acestor fundamente,
pentru a fi nelese mai bine n evaluarea proprietii imobiliare.
1.2 Proprietatea imobiliar reprezint o parte considerabil a avuiei
mondiale. Dac operaiunile de pe pieele imobiliare sunt stabilite
i depind de evalurile credibile, acestea trebuie s agreeze
Standardele prin care valoarea de pia i alte tipuri de valoare
sunt estimate i raportate de evaluatori. nelegerea corect i
aplicarea adecvat a acestor Standarde vor promova inevitabil
viabilitatea tranzaciilor imobiliare internaionale i naionale, vor
mbunti poziia relativ a proprietii imobiliare fa de alte
alternative de investiii i vor reduce cazurile de fraud i abuz.
1.3 Termenul proprietate, n sens juridic, poate fi definit mai degrab
ca drept de proprietate dect ca o entitate fizic precum teren,
cldiri i obiecte ale proprietii personale. n acest context, IVSC
identific patru tipuri generale de proprietate:
1.3.1 Proprietate imobiliar (GN 1)
1.3.2 Bunuri mobile (GN 3, 4 i 5)
1.3.3 ntreprinderi (GN 6)
1.3.4 Active financiare
1.4 Pentru evaluarea proprietii imobiliare, ca i pentru alte tipuri de
proprietate, metodele de evaluare sunt recunoscute i acceptate
pe scar larg. Pentru evaluator i pentru utilizatorii serviciilor
de evaluare este important ca metodele adecvate s fie pe deplin
nelese, s fie aplicate competent i explicate satisfctor. Prin
GN 1, Evaluarea proprietii imobiliare 199
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

1

atingerea acestui obiectiv, evaluatorii contribuie la soliditatea
i credibilitatea estimrilor valorii de pia i, n consecin, la
bunstarea pieelor pe care i desfoar activitatea.
1.5 Promovarea nelegerii i evitarea abuzurilor pe pia cer ca
evaluatorul i utilizatorul serviciilor de evaluare s fac o distincie
atent ntre tipurile de proprietate. n caz contrar, se poate ajunge
la luarea unor decizii incorecte sau recomandate n mod greit i
la prezentarea/interpretarea eronat a valorilor raportate. Cnd
tipurile de proprietate sunt confundate sau amestecate rezultatul
este o supraevaluare sau subevaluare. Acelai lucru este valabil i
atunci cnd terminologia este ambigu sau neadecvat.
1.6 Evaluatorii de proprieti imobiliare cunosc complexitatea pieelor
i a proprietilor imobiliare cumprate i vndute n cadrul
acestora. Dac sunt urmate Principiile general acceptate de evaluare
(GAVP), diferenele de pe pieele imobiliare i dintre proprietile
individuale vor fi reflectate cu acuratee i credibilitate.
1.7 n toate rile membre IVSC, este recunoscut faptul c evaluarea
proprietii imobiliare necesit o pregtire, instruire i experien
speciale. La fel cum dezvoltarea firmelor profesionale de evaluare
la nivel naional atest cerina pieei pentru evaluatori competeni
i coreci n fiecare ar, globalizarea pieelor imobiliare i
constituirea IVSC reflect cerina pieei ca evaluatorii s adopte
metode consecvente (coerente) n ntreaga lume. GN 1, Evaluarea
proprietii imobiliare, furnizeaz cadrul pentru aplicarea metodelor
general acceptate, utilizate pentru evaluarea proprietii imobiliare.
1.8 Relaiile dintre GN 6, referitor la evaluarea ntreprinderii i GN 1,
referitor la evaluarea proprietii imobiliare, trebuie clar nelese.
Proprietatea imobiliar este evaluat ca o entitate distinct, i
anume active fizice asupra crora se aplic anumite drepturi de
proprietate, de exemplu, o cldire de birouri, o locuin, o fabric
sau alte tipuri de proprieti care ncorporeaz terenul aferent.
Totui, n evaluarea ntreprinderii se poate regsi i proprietatea
imobiliar, care poate fi o component. Valoarea de pia a
proprietii imobiliare este ntotdeauna evaluat n concordan
cu Standardul Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). Cnd estimarea
valorii proprietii imobiliare este o component a evalurii
ntreprinderii, se estimeaz valoarea de pia a acelei proprieti
imobiliare. Aa cum este prezentat n GN 1, aceast convenie/
procedur este diferit de practica neacceptabil a estimrii valorii
de pia pentru proprietatea imobiliar prin alocarea valorii de
exploatare continu.
1.9 Dei coninutul GN 1 nu este n mod necesar analog practicilor
specifice din toate rile, el reprezint o abordare sistematic ce
reflect Principiile general acceptate de evaluare (GAVP). Este
important ca evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare s
cunoasc Standardele Internaionale de Evaluare (IVS).
1.10 Obiectivul GN 1 nu const n furnizarea unor instruciuni speciale
despre modalitatea n care ar trebui efectuat o anumit evaluare
sau despre calificrile i procedurile aplicate de evaluatorii
profesioniti. Aceste aspecte sunt abordate n cadrul programelor
de formare i instruire continu din fiecare ar. Intenia IVSC
este de a stabili cadrul de lucru i cerinele pentru evaluarea
proprietii imobiliare n scopul armonizrii cu practicile de
evaluare internaionale.
2.1 Acest GN este elaborat pentru a oferi sprijin n elaborarea sau n
utilizarea evalurilor de proprietate imobiliar.
2.2 Elementele principale ale GN 1 includ:
2.2.1 o identificare a termenilor i definiiilor cheie;
2.2.2 o sintez a procesului de evaluare i logica sa;
2.2.3 o prezentare a importanei principiilor i conceptelor;
2.2.4 o prezentare a cerinelor adecvate de prezentare a
informa iilor i de raportare;
2.2.5 exemple de abuzuri i confuzii; i
2.2.6 o prezentare a instruciunilor de aplicare a evalurii
pro prie tii imobiliare.
2.3 Aplicarea specific a procedurilor de evaluare calitative i
cantitative nu face obiectul GN 1. Totui, este important de
subliniat ca evaluatorii s fie instruii n astfel de proceduri i
ca aceste proceduri s fie incluse n practicile general acceptate.
n practic, evaluatorii aplic, de obicei, mai multe proceduri n
fiecare evaluare i apoi reconciliaz rezultatele pentru a obine o
indicaie final pentru valoarea de pia sau pentru o alt valoare
specificat.
3.0 Definiii
3.1 Conceptele i principiile generale de evaluare definesc
conceptele de teren i proprietate; proprietate imobiliar, drept
de proprietate i activ; pre, cost i valoare; valoare de pia,
cea mai bun utilizare i utilitate. Glosarul de termeni definete
multe dintre conceptele i termenii tehnici utilizai n Standarde.
Urmtoarele definiii sunt specifice GN 1 i sunt incluse pentru a
ajuta cititorul:
3.2 Informaii comparabile. Informaii utilizate n evaluare care
conduc la estimrile valorii. Informaiile comparabile se refer la
proprietile care au caracteristici similare cu cele ale proprietii
evaluate (proprietatea subiect). Astfel de informaii includ preuri
de vnzare, chirii, venituri i cheltuieli, rate de capitalizare i de
actualizare/randament practicate pe pia.
3.3 Elemente de comparaie. Caracteristicile specifice ale proprietilor
i tranzaciilor care determin diferenele dintre preurile pltite
pentru proprietile imobiliare. Elementele de comparaie
includ, fr a se limita numai la acestea, urmtoarele: drepturile
de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de
vnzare, condiiile de pia, localizarea i caracteristicile fizice
i economice. (A se vedea paragraful 5.22 din acest document
pentru o prezentare integral a Elementelor de comparaie).
3.4 Cea mai bun utilizare. Cea mai probabil utilizare a proprietii,
care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil
financiar i care conduce la cea mai ridicat valoare a proprietii
evaluate. (A se vedea Concepte i principii generale de evaluare,
seciunea 6).
3.5 Pia. Mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt
tranzacionate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul
preului.
3.6 Valoarea de pia. Definiiile sunt incluse n Concepte i principii
generale de evaluare i la Standardul Internaional de Evaluare 1,
seciunea 3.
3.7 Drepturi de proprietate. Drepturile de a poseda, a folosi i a
culege fructele, ct i de a dispune asupra obiectului dreptului
de proprietate imobiliar. Acestea includ dreptul de construire
(sau de neconstruire) a terenului, de a-l nchiria, de a-l exploata
la suprafa sau n subteran, de a-i modifica topografia, de
a-l parcela i de a-l extinde n conformitate cu reglementrile
legale. Aceste drepturi sunt considerate atribute (elemente) ale
dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot
fi exercitate numai n limitele i condiiile prevzute de lege.
Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de dezmembrare prin
uz, uzufruct, abitaie, superficie i servitui legale, naturale i/sau
convenionale.
3.8 Proprietate imobiliar. Terenul i toate lucrurile care sunt parte
natural a terenului, de exemplu copacii i mineralele, ca i
obiectele adugate de oameni, de exemplu cldirile i amenajrile
amplasamentului. Toate instalaiile permanente ale cldirilor,
cum ar fi conductele, sistemele de nclzire i de aer condiionat,
cablurile electrice i cele incluse n construcie cum ar fi
lifturile sau ascensoarele fac parte, de asemenea, din proprietate
imobiliar. Proprietatea imobiliar include toate construciile i
amenajrile de la suprafa i din subteran (a se vedea Concepte
i principii generale de evaluare ca i Glosarul de termeni).
3.9 Drepturile reale imobiliare. Toate prerogativele, avantajele
i beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile
(proprietate imobiliar). Drepturile reale imobiliare reprezint
un concept legal, distinct de proprietatea imobiliar (bunurile
imobile), care reprezint un activ fizic. Pot s existe anumite
limitri poteniale n exercitarea drepturilor reale imobiliare (A se
vedea Tipuri de proprietate, paragraful 2.2.1 i 2.2.4).
3.10 Criterii de comparaie. Utilizeaz, de obicei, dou componente
pentru a conduce la un factor (de exemplu preul pe unitatea de
msur sau o rat, cum ar fi cea rezultat prin raportarea preului
de vnzare a proprietii la venitul su net, adic multiplicatorul de
venit net), care reflect diferenele dintre proprieti i faciliteaz
analiza n cele trei abordri ale valorii.
3.11 Abordarea prin cost. Una dintre abordrile valorii cel mai frecvent
aplicate pentru estimarea valorii de pia i n multe alte cazuri
de evaluare. Costul de nlocuire net (CIN) este considerat ca o
metod acceptabil pentru ajungerea la un surogat pentru valoarea
de pia a proprietilor specializate sau cu piee limitate, pentru
care informaiile relevante sunt rare sau inexistente.
4.1 Pentru comentarii detaliate referitoare la cerinele normelor
contabile pentru evalurile proprietii imobiliare, utilitatea
valorii de pia n promovarea obiectivitii i comparabilitii
evalurilor de proprieti imobiliare i importana independenei
Standardelor de Contabilitate i a Standardelor de Evaluare, a se
vedea IVA 1.
5.0 Instruciuni de aplicare
5.1 Valoarea, n sensul cel mai larg, este definit ca relaia dintre un
bun deinut ca proprietate i o persoan sau persoanele care doresc
s-l dein. Pentru a face distincie dintre diferitele tipuri de relaii
subiective care pot aprea ntre persoane, evaluatorii trebuie s
identifice un anumit tip particular de valoare, ca baz a oricrei
evaluri. Valoarea de pia este cel mai utilizat tip de valoare,
dar exist i valori nebazate pe pia. (A se vedea Introducerea
la Standardele 1, 2 i 3 i IVS 1 i 2).
5.1.1 Valoarea de pia a evoluat n concepie i definire sub
influena forelor pieei i ca rspuns la diferitele principii
ale economiei proprietii imobiliare. Prin aplicarea n
evaluri a unei definiii a valorii, cum ar fi valoarea de
pia, evaluatorii i utilizatorii au un plan obiectiv de
analiz.
5.1.2 Atunci cnd scopul unei evaluri este valoarea de pia,
evaluatorul va aplica definiiile, procesele i metodele
compatibile cu IVS 1.
5.2 Cnd scopul unei evaluri este un tip de valoare diferit de
valoarea de pia, evaluatorul va aplica o definiie adecvat
a tipului respectiv de valoare i va respecta IVS 2 i GN-
urile aplicabile. n situaiile n care scopul evalurii este o
valoare diferit de valoarea de pia, este responsabilitatea
evaluatorului s evite potenialele nenelegeri i aplicri
eronate ale estimrii acelei valori. Prezentrile adecvate,
identificarea i definirea termenilor i precizarea condiiilor
limitative ale aplicrii evalurii i raportului de evaluare asigur,
n mod normal, conformitatea.
5.3 Figura 1-1 din GN 1 ilustreaz procesul de evaluare aa cum este
aplicat pe plan internaional. Procesul reflect Principiile General
Acceptate de Evaluare (GAVP) i este asemntor aproape n toate
rile, chiar dac nu toate etapele sunt urmate n mod explicit.
Principiile din care deriv acest proces sunt aceleai n toate
rile. Dei procesul poate fi utilizat att n cazul estimrii valorii
de pia, ct i a altor valori dect valoarea de pia, n cazul
aplicaiilor privind valoarea de pia este necesar ca evaluarea s
se bazeze exclusiv pe informaiile de pia.
5.4 Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de
evaluare. Procesul de evaluare include toate cercetrile,
informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare
pentru a ajunge la valoarea estimat. Raportul de evaluare
comunic aceste procese i concluziile. Dei cerinele difer de
la o ar la alta, o cerin a acestor Standarde este pstrarea
documentelor adecvate pentru a demonstra c procesul de
evaluare a fost parcurs i deci, concluziile sunt credibile i
de ncredere. Aceste dosare trebuie s fie disponibile n cazul
unor verificri ulterioare (A se vedea Codul Deontologic IVS,
paragrafele 5.3.5 i 5.3.6). n practic, unele forme ale raportului
pot prezenta incomplet ntreaga baz a evalurii. Dac raportul
este limitat n orice fel, evaluatorul va face distincia ntre
sfera evalurii i cea a raportului de evaluare.
5.5 Este adecvat i uzual ca instruciunile clientului (paragraful
5.6) s fie menionate n scris ntr-o scrisoare sau contract de
prestri de servicii. n situaiile estimrii valorii de pia, pentru
independena sau neutralitatea evaluatorului, se obinuiete
i ntocmirea unei declaraii afirmative. Contractul stabilete
i relaiile de afaceri dintre evaluator i client, onorariul i
condiiile de plat, cerinele i limitrile speciale, o identificare a
Standardelor care vor fi aplicate i alte aspecte relevante.
5.6 Aa cum este prezentat n Figura 1-1, evaluatorul i clientul
evalurii trebuie s fie de acord asupra contextului i sferei
evalurii. Definirea activitii de evaluare include:
5.6.1 o identificare a proprietii imobiliare implicat n
eva luare;
Figura 1-1: Procesul de evaluare
ALTE
CONDIII
LIMITATIVE
DEFINIREA PROBLEMEI
IDENTIFI-
CAREA
PROPRIE-
TII
IMOBILIARE
IDENTIFI-
CAREA
DREPTU-
RILOR DE
PROPRIE-
TATE
UTILIZAREA
EVALURII
DEFINIREA
VALORII
DATA
EVALURII
SFERA
EVALURII
ANALIZA PRELIMINAR; CULEGEREA I SELECTAREA INFORMAIILOR
ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI
Terenul ca fiind liber/neocupat
Proprietatea ca fiind construit
Specificarea n termeni de utilizare, timp i participani pe pia
ESTIMAREA VALORII TERENULUI
RECONCILIEREA REZULTATELOR I ESTIMAREA VALORII FINALE
RAPORTAREA VALORII DEFINITE
GENERALE
(Regiune, ora i vecintate)
SOCIALE
ECONOMICE
GUVERNAMENTALE
MEDIU
NCONJURTOR
SPECIFICE
(Informaii despre proprietatea
imobiliar evaluat i
proprieti comparabile)
COST I DEPRECIERI
VENITURI I CHELTUIELI
RATA DE CAPITALIZARE
ISTORICUL PROPRIETII
UTILIZAREA PROPRIETII
OFERTA CONCURENIAL
I CEREREA
(Piaa proprietii imobiliare
evaluate)
INVENTARUL
PROPRIETILOR
COMPARABILE
TRANZACII I OFERTE
SPAII NEOCUPATE I
CONSTRUCII NOI
STUDII ALE CERERII
RATE DE ABSORBIE
APLICAREA ABORDRILOR N EVALUARE
ABORDAREAPRIN COST
ABORDAREA PRIN
COMPARAIA VNZRILOR
ABORDAREA PRIN
CAPITALIZAREA VENITULUI
5.6.2 o identificare a drepturilor de proprietate care sunt
evaluate;
5.6.3 intenia de utilizare a evalurii i orice limitri n acest
sens;
5.6.4 identificarea oricror subcontractani (colaboratori)
sau ageni i a contribuiei lor;
5.6.5 definiia tipului de valoare cerut;
5.6.6 data la care este valabil valoarea estimat; i data
raportului de evaluare;
5.6.7 o identificare a ariei de aplicabilitate/dimensiunii
evalurii i raportului de evaluare; i
5.6.8 o identificare a oricror ipoteze posibile i condiii
limitative pe care s-a bazat evaluarea.
5.7 n parcurgerea etapelor nscrise n analiza preliminar i n
culegerea i selectarea informaiilor solicitate n procesul de
evaluare, evaluatorul se familiarizeaz cu piaa general i cu
proprietatea de evaluat, stabilind un punct de plecare pentru
analize mai aprofundate.
5.7.1 Informaiile economice generale sunt colectate la nivel
de vecintate, ora, regiune i chiar la nivel naional i
internaional, n funcie de proprietatea implicat. Pentru
o mai bun cunoatere a unei proprieti sunt examinai
factorii sociali, economici, guvernamentali i de mediu, ce
pot influena valoarea de pia (sau alt tip de valoare). Sunt
investigate n detaliu i alte fore specifice, care trebuie
luate n considerare.
5.7.2 Informaiile specifice despre proprietate, sau informaiile
mai detaliate despre proprietatea de evaluat i proprietile
comparabile sunt, de asemenea, colectate i examinate.
Acestea includ informaii despre amplasament, amenajri
i construcii, informaii despre costuri i depreciere, date
despre venituri i cheltuieli, informaiile privind ratele
de capitalizare i de actualizare, istoricul proprietii
(proprietari i utilizri de-a lungul timpului) i alte informaii
considerate a fi semnificative i luate n considerare de
cumprtori i vnztori n negocieri i tranzacii.
5.7.3 Informaii privind cererea i oferta, caracteristice celei mai
probabile piee pentru proprietate, sunt analizate n scopul
ntocmirii unui inventar al proprietilor concurente cu
proprietatea evaluat pentru segmentul de pia, precum i
unui inventar al proprietilor existente care pot fi adaptate
i al noilor proprieti aflate n construcie, care vor
majora oferta concurenial. Pieele sunt analizate pentru
a determina tendinele pieei, relaiile ntre cerere i ofert,
ratele de absorbie i alte informaii specifice de pia.
5.8 Dup ce informaiile de mai sus au fost colectate i analizate,
evaluatorul ar trebui s determine utilizrile posibile pentru
proprietatea evaluat. Deoarece diferite loturi de proprieti
imobiliare pot avea diferite utilizri poteniale, n selectarea
vnzrilor i a altor informaii comparabile primul pas
necesar este determinarea celei mai bune utilizri (CMBU)
a proprietii evaluate. Evaluatorul va lua n considerare
att cea mai bun utilizare a terenului considerat liber, ct i
cea mai bun utilizare a proprietii ca fiind construit (vezi
discuia CMBU n Conceptele i principiile general acceptate n
evaluare, paragraful 6.0 i urmtoarele).
5.8.1 Conceptul de CMBU se bazeaz pe ideea c dei dou
sau mai multe parcele de proprietate imobiliar pot fi
similare fizic i localizate apropiat, pot exista diferene
semnificative n ce privete modul n care acestea pot
fi utilizate. Modul n care o proprietate poate fi utilizat
optim este fundamentul pentru determinarea valorii ei de
pia.
5.8.2 Determinantele de baz ale CMBU includ rspunsurile la
urmtoarele ntrebri:
Utilizarea sugerat este una rezonabil i probabil?
Este legal utilizarea sau exist o probabilitate rezonabil
de a se obine o aprobare legal pentru acea utilizare?
Proprietatea este fizic adecvat utilizrii sau poate fi
adaptat pentru acea utilizare?
Este fezabil financiar utilizarea propus? i
Pentru utilizrile care au trecut cele patru teste
anterioare, CMBU selectat reflect cea mai profitabil
utilizare a terenului?
5.9 Pentru evaluarea terenului sunt utilizate mai multe metode.
Aplicabilitatea lor difer n funcie de tipul de valoare estimat
i de disponibilitatea informaiilor. Pentru estimrile valorii de
pia, orice metod aleas trebuie s fie justificat de informaii
de pia. (A se vedea paragraful 5.25 i subparagrafele).
5.10 n multe ri, dar nu n toate, n procesul de evaluare sunt
recunoscute trei abordri ale evalurii: cost, comparaia
vnzrilor i capitalizarea venitului. Dac existena informaiilor
de pia abundente face ca abordarea prin cost s fie mai
puin relevant, lipsa informaiilor comparabile poate face ca
abordarea prin cost s fie predominant. Legislaia din unele
ri reglementeaz sau limiteaz aplicarea uneia sau mai multor
abordri. Dac nu exist astfel de restricii sau alte motive
de constrngere pentru o anume omisiune, este raional
ca evaluatorul s considere fiecare abordare. n unele ri,
utilizarea fiecrei abordri este obligatorie, cu excepia cazului
n care evaluatorul poate s demonstreze o lips a informaiilor
necesare sau un alt motiv temeinic pentru omisiunea unei
anumite abordri. Fiecare abordare se bazeaz pe principiul
substituiei, conform cruia atunci cnd sunt disponibile mai
multe bunuri sau servicii similare, cel cu preul cel mai sczut va
avea cea mai mare cerere i cea mai rspndit distribuie. Cu alte
cuvinte, preul unei proprieti stabilit pe o pia dat este limitat
de preurile pltite n mod frecvent pentru proprieti competitive
pe acelai segment de pia, de alternativele financiare pentru
investirea banilor n alte domenii i de costul de construcie a
unei noi proprieti sau de adaptare a unei proprieti vechi pentru
o utilizare similar cu cea a proprietii de evaluat.
5.11 Abordarea prin cost, cunoscut i sub denumirea de metoda
antreprenorului, este recunoscut n multe ri. n orice aplicaie,
abordarea prin cost estimeaz valoarea prin estimarea
costurilor de achiziionare a terenului i de construire a
unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a
unei proprieti vechi pentru aceeai utilizare, fr costuri
legate de timpul de construcie/adaptare. Costul terenului se
adaug la costul total al construciei. (Dac este cazul, n mod
uzual se adaug la costurile de construcie i stimulentul/profitul
promotorului). Abordarea prin cost stabilete limita superioar
pn la care piaa ar plti n mod normal pentru o proprietate
anumit, cnd aceasta ar fi nou. Pentru o proprietate veche,
pentru estimarea unui pre care reflect aproximativ valoarea
de pia, se scad unele alocri (repartizri) pentru diferitele
forme de depreciere cumulat (deteriorare fizic; depreciere
funcional sau tehnologic; i depreciere economic sau
extern). n funcie de cantitatea de informaii de pia disponibile
pentru efectuarea calculelor, abordarea prin cost poate conduce la
o indicaie direct a valorii de pia. Abordarea prin cost este
foarte util pentru estimarea valorii de pia a unei construcii
intenionate a fi construit, a proprietilor cu scopuri speciale i
a altor proprieti care nu se tranzacioneaz n mod frecvent pe
pia.
5.11.1 Costul de nlocuire net (CIN) este considerat o metod
acceptabil pentru obinerea unui surogat pentru
valoarea de pia a proprietilor cu pia limitat i
a celor specializate, atunci cnd informaiile relevante
sunt rare sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru
raportarea financiar atunci cnd valoarea de pia nu
poate fi determinat. (A se vedea GN 8, CIN)
5.12 Abordarea prin comparaia vnzrilor consider c preurile
proprietii sunt stabilite de pia. Valoarea de pia poate fi
deci calculat n urma studierii preurilor de pe pia ale
proprietilor competitive pe segmentul respectiv de pia.
Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul
de evaluare.
5.12.1 Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea
prin comparaia vnzrilor este cea mai direct i
sistematic abordare pentru estimarea valorii.
5.12.2 Cnd nu exist informaii suficiente, aplicabilitatea
abordrii prin comparaia vnzrilor poate fi limitat.
Cercetarea insuficient de ctre evaluator nu este o
scuz pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd
exist informaii disponibile sau cnd acestea pot fi
procurate n mod rezonabil. (A se vedea paragraful
5.23 i urmtoarele pentru prezentarea analizei de pia,
verificarea informaiilor, procedura de corecie a preului
i reconcilierea rezultatelor).
5.12.3 Dup ce au fost colectate i verificate informaiile
privind vnzrile, trebuie selectate i analizate unul
sau mai multe criterii de comparaie. Criteriile de
comparaie utilizeaz dou componente pentru a genera
un factor (de exemplu, pre pe unitatea de msur sau rata
rezultat prin raportarea preului de vnzare al proprietii
la venitul su net, adic multiplicatorul venitului net),
care reflect precis diferenele dintre proprieti. Criteriile
de comparaie pe care cumprtorii i vnztorii, de pe o
anumit pia, le utilizeaz n deciziile lor de cumprare i
de vnzare au o relevan special i pot avea o importan
mare.
5.12.4 Elementele de comparaie sunt caracteristicile specifice
ale proprietii i tranzaciilor care determin
diferenele ntre preurile pltite pentru proprietatea
imobiliar. Acestea sunt consideraii eseniale n
abordarea prin comparaia vnzrilor.
5.12.5 Pentru a realiza o comparaie direct ntre o
proprietate comparabil vndut i proprietatea
evaluat, evaluatorul ar trebui s ia n considerare
posibile corecii bazate pe diferene dintre elementele
de comparaie. Coreciile pot fluctua n funcie de
diferenele ntre fiecare proprietate comparabil i
proprietatea de evaluat. Evaluatorii aplic metode
cantitative i/sau calitative pentru a analiza diferenele
i a estima coreciile.
5.13 Abordarea prin capitalizarea venitului poate fi aplicat att
n estimrile valorii de pia, ct i ale altor tipuri de valori.
Totui, pentru aplicaiile valorii de pia, este necesar
culegerea i analizarea informaiilor relevante de pia. Acest
aspect este diferit de cel al prelucrrii unor informaii subiective
pentru un anumit proprietar sau pentru reflectarea punctului de
vedere al unui anumit investitor sau analist.
5.13.1 Abordarea prin capitalizarea venitului este bazat pe
aceleai principii care se aplic i n alte abordri ale
evalurii. n mod concret, abordarea consider c valoarea
este creat de ateptrile de beneficii viitoare (fluxuri de
venit). Capitalizarea venitului utilizeaz procesele care
calculeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare
anticipate.
5.13.2 Ca i alte abordri, abordarea prin capitalizarea venitului
poate fi utilizat cu credibilitate numai atunci cnd
sunt disponibile informaii comparabile relevante.
Cnd astfel de informaii nu sunt disponibile, abordarea
poate fi utilizat pentru o analiz general, i nu pentru
scopul unei comparaii directe de pia. Abordarea prin
capitalizarea venitului este important, n special,
pentru proprietile care sunt cumprate i vndute
pe baza capacitii i caracteristicilor lor de a genera
ctiguri i n situaiile n care exist evidene de pia
pentru susinerea diverselor elemente ncorporate n
analiz. Precizia matematic a procedurilor utilizate n
abordare nu ar trebui s fie neleas ca fiind o indicaie a
acurateei rezultatelor.
5.13.3 Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, analiza
de pia este important din mai multe motive. Pe lng
oferirea de informaii care vor fi prelucrate, analiza
de pia furnizeaz i informaii calitative pentru a
determina comparabilitatea i pentru a fundamenta
importana aplicabilitii rezultatelor analizei. Astfel,
abordarea nu este exclusiv cantitativ sau matematic, ci
solicit i estimri calitative.
5.13.4 Dup ce a fost finalizat analiza de pia i comparaia,
evaluatorii analizeaz veniturile i cheltuielile
proprietii evaluate. Aceast etap implic studierea
veniturilor i cheltuielilor istorice ale proprietii luate
n considerare, ca i pentru alte proprieti concurente
pentru care sunt disponibile informaii. Ulterior, se
ntocmete un flux de numerar (bazat pe contul de
profit i pierdere din exploatare corectat) care reflect
ateptrile pieei, elimin experienele speciale ale unui
anumit proprietar i furnizeaz o baz pentru analiza
ulterioar. Scopul acestei etape este de a estima venitul
care poate fi obinut de proprietate, i care va fi capitalizat
pentru a estima valoarea. Aceast estimare poate reflecta
venitul i cheltuielile pentru un singur an sau pe un
interval de ani. (A se vedea i paragraful 5.13.5)
5.13.5 Pe baza construciei fluxului de numerar (bazat pe contul
de profit i pierdere din exploatare corectat) evaluatorul
trebuie s aleag o cale de capitalizare. Capitalizarea
direct aplic o rat total sau de randament pentru
toate riscurile prin care se divide venitul net din
exploatare stabilizat dintr-un singur an i rezult o
indicaie de valoare. Capitalizarea direct este utilizat
cnd exist informaii suficiente de pia. Fluxul de
numerar actualizat ia n considerare valoarea banilor n
timp i se aplic actualizarea la o serie de venituri nete
din exploatare pentru o perioad de mai muli ani. O
metod numit analiza fluxului de numerar actualizat
(DCF) este o form predominant a metodei fluxului
de numerar. (A se vedea GN 9). Att capitalizarea direct,
ct i fluxul de numerar actualizat pot fi utilizate pentru
estimarea valorii de pia dac ratele de capitalizare i de
actualizare sunt cele practicate pe pia. Dac sunt aplicate
corect, ambele proceduri/metode ar trebui s duc la
obinerea unor valori egale.
5.13.6 n anumite ri, contul de profit i pierdere din
exploatare corectat arat c previziunea venitului se
face pe baza ipotezei c proprietatea este gestionat
de un management competent sau cel puin de un
operator cu eficien medie.
5.14 Cele trei abordri ale valorii sunt independente una de cealalt,
chiar dac fiecare abordare se bazeaz pe aceleai principii
economice. Toate cele trei abordri au ca scop estimarea unui nivel
al valorii, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea
n considerare a tuturor informaiilor i proceselor folosite i
reconcilierea indicaiilor de valoare deriv din rezultatele din
diferitele abordri ntr-o estimare final a valorii. Aa cum
este prezentat n Figura 1-1, procesul de reconciliere este urmat
de un raport al valorii definite.
5.15 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate n
Codul Deontologic IVS i n IVS 3, Raportarea evalurii.
5.16 Dac exist informaii suficiente de pia pentru
fundamentarea evalurii, rezult valoarea de pia. n alte
situaii, cnd nu exist informaii de pia suficiente sau cnd
sunt date anumite instruciuni speciale, rezultatul va fi o
valoare nebazat pe pia.
5.17 Existena diferitelor tipuri de valoare nu ar trebui s duc la
confuzii n rndul evaluatorilor sau utilizatorilor serviciilor de
evaluare. Valoarea de pia, adic tipul de valoare cel mai
des solicitat pe pia, este diferit de toate celelalte tipuri de
valoare. Fiecare dintre celelalte tipuri de valoare are propria
raiune i aplicare, i ar trebui investigat numai ntr-un
context adecvat. Prin raportarea corect, prin clarificri i
comentarii adecvate i prin asigurarea c tipul de valoare indicat
n raportul de evaluare corespunde scopului propus i utilizrii
evalurii, evaluatorul ajut piaa n ce privete credibilitatea
asupra evalurilor.
5.18 Termenii pia i piee implic proprieti, cumprtori,
vnztori i un anumit grad de concuren. Dac o proprietate
selectat pentru comparaie nu este sau nu poate fi o concurent pe
aceeai pia cu proprietatea evaluat, este probabil c proprietatea
de comparaie s aparin unei piee diferite.
5.19 Totalitatea atributelor drepturilor de proprietate privat, asociate
unui bun imobil, confer titularului un drept absolut i exclusiv
sau o alt exprimare din legislaia unor ri.
5.20 n orice analiz a informaiilor comparabile, este esenial
ca proprietile de la care au fost colectate informaiile
comparabile s aib caracteristici similare cu ale proprietii
evaluate. Acestea includ caracteristici legale, fizice, de localizare
i utilizare, care sunt compatibile cu cele ale proprietii de evaluat
i reflect condiiile de pe piaa pe care concureaz proprietatea de
evaluat. Diferenele ar trebui notate i analizate pentru a conduce
la estimarea coreciilor n toate cele trei abordri.
5.20.1 n abordarea prin cost, informaiile comparabile se
refer la costurile de construcie sau de dezvoltare, iar
coreciile sunt fcute pentru a justifica diferenele n
cantitate, calitate i utilitate. n plus, se face i analiza
informaiilor privind terenurile comparabile i estimrile
deprecierii comparabile. (A se vedea prezentarea Costului
de nlocuire net (CIN), n paragraful 5.11.1 de mai sus.)
5.20.2 n abordarea prin comparaia vnzrilor, informaiile
privind vnzrile comparabile sunt corectate pentru a
reflecta diferenele ntre fiecare proprietate comparabil
i proprietatea de evaluat. Elementele de comparaie
includ drepturile de proprietate transmise, condiiile de
finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile imediate
dup achi ziionare, condiiile de pia, localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea
i componen tele non-imobiliare ale vnzrii.
5.20.3 n abordarea prin capitalizarea venitului, informaiile
comparabile cuprind chiria, venitul, cheltuielile
i informaiile privind ratele de capitalizare i de
actualizare. Categoriile de informaii comparabile
privind veniturile i cheltuielile utilizate n previziunile
veniturilor i cheltuielilor viitoare ca i n stabilirea ratelor
de capitalizare i de actualizare trebuie s fie identice.
5.21 Ar trebui selectate uniti de msur pentru comparaie
adecvate pentru a conduce la analize corecte. Pot fi utilizate
diferite uniti de msur pentru comparaie, n funcie de tipul
de proprietate i de scopul analizei. Cldirile de birouri i pentru
depozite pot fi comparate utiliznd preul pe metru ptrat de
suprafa nchiriabil. n anumite piee, compararea cldirilor
pentru depozite poate utiliza preul pe metru cub; apartamentele
pot fi comparate pe baza preului pe unitate de apartament sau
de suprafa; i proprietile agricole pot fi comparate, folosind
venitul din recolt pe hectar sau acru sau pe numrul de uniti
de animale suportabil pe hectar sau acru. Unitile de msur
pentru comparaie sunt utile numai atunci cnd sunt selectate
i aplicate n mod corespunztor, n fiecare analiz, pentru
proprietatea evaluat i pentru proprietile comparabile i
cnd reflect unitile de comparaie utilizate de cumprtori
i de vnztori pe o anume pia.
5.22 Elementele de comparaie identific acele caracteristici specifice
ale proprietilor i tranzaciilor care pot explica diferenele de pre.
Analiza de pia identific, n special, elementele mai sensibile.
Ar trebui luate n considerare, ca baz n analiza vnzrilor
comparabile, urmtoarele elemente de com paraie:
5.22.1 Drepturile de proprietate transmise. O identificare precis
a drepturilor de proprietate transmise n fiecare tranzacie
comparabil, selectat pentru analiz, este esenial
deoarece preul de tranzacie se bazeaz ntotdeauna pe
dreptul de proprietate transmis.
5.22.2 Condiiile de finanare. Tipurile i condiiile
aranja mentelor financiare n orice tranzacie ar trebui s
fie pe deplin nelese, analizate i luate n considerare
deoarece diferitele aranjamente financiare pot face ca
preul pltit pentru o proprietate s difere de cel pentru o
proprietate identic.
5.22.3 Condiiile vnzrii. Motivaia special a prilor dintr-o
tranzacie, n multe situaii, poate afecta preurile pltite
i chiar s genereze unele tranzacii de natur diferit de
pia. Exemple de condiii speciale ale vnzrii includ
un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c
lotul are valoare n fuziune/asamblare; un pre mai sczut
pltit pentru c vnztorul era grbit s ncheie vnzarea;
o relaie financiar, de afaceri sau familial ntre prile
implicate n tranzacie; impozite i taxe neuzuale; lipsa de
expunere a proprietii pe pia (liber); sau perspectiva
unor proceduri de litigiu ndelungate.
5.22.4 Cheltuielile fcute imediat dup cumprare sunt
cheltuielile care ar trebui realizate dup achiziionarea
proprietii i pe care un cumprtor avizat le-ar putea
negocia n preul de achiziie. Exemple sunt: costul de
reparaie sau de nlocuire a structurii sau elementelor
de structur, costul pentru decontaminarea mediului sau
costuri asociate cu schimbrile de zonare pentru a permite
dezvoltarea.
5.22.5 Condiiile de pia. Condiiile de pia la data vnzrii
proprietii comparabile pot fi diferite de cele de la
data evalurii proprietii evaluate. Factorii care au
impact asupra condiiilor de pia includ aprecierea sau
deprecierea rapid a valorilor proprietii, schimbri n
legislaia impozitelor pe venit, restricii de construire sau
stopri ale acesteia, fluctuaii n cerere i ofert sau orice
combinaie a forelor care determin alterarea condiiilor
de pia de la un moment la altul.
5.22.6 Localizarea. Localizrile proprietilor comparabile i ale
proprietii de evaluat ar trebui comparate, pentru a stabili
dac localizarea i vecintatea influeneaz preurile
pltite. Diferenele mari de localizare pot indica faptul c
acea tranzacie nu este cu adevrat comparabil i deci ar
trebui eliminat.
5.22.7 Caracteristicile fizice. Atribute cum ar fi mrimea,
calitatea construciei i starea tehnic a proprietii
evaluate i ale proprietilor comparabile sunt descrise
i analizate de ctre evaluator. Dac aceste caracteristici
fizice ale unei proprieti comparabile sunt diferite fa
de cele ale proprietii evaluate, fiecare dintre diferene
ar trebui luate n considerare, iar impactul acestora
asupra valorii ar trebui luat n calcul i fcut ajustarea
corespunztoare.
5.22.8 Caracteristicile economice. Indicatori cum ar fi venitul,
cheltuielile de exploatare, clauzele de nchiriere,
managementul i caracteristicile chiriailor sunt utilizate
pentru analiza proprietilor generatoare de venit.
5.22.9 Utilizarea. Zonarea i alte restricii sau limitri
influeneaz utilizarea proprietii. Dac exist o
diferen n utilizarea actual sau cea mai bun utilizare
a unei proprieti comparabile i cea a proprietii
evaluate, impactul acestei diferene asupra valorii ar
trebui luat n considerare cu mult atenie. n general,
numai proprietile cu cele mai bune utilizri egale sau
similare ar trebui utilizate n analiza comparativ.
5.22.10 Componentele non-imobiliare ale vnzrii. La
vnzare, bunuri mobile, participaii la alte afaceri sau
alte elemente care nu constituie proprietate imobiliar
ar putea fi incluse n preul de tranzacionare. Aceste
componente ar trebui analizate n mod distinct de
proprietatea imobiliar. Exemple tipice de bunuri mobile
sunt obiectele de inventar, mobilierul i echipamentele
dintr-un hotel sau restaurant.
5.23 n aplicarea abordrii prin comparaia vnzrilor, evaluatorul
parcurge o procedur sistematic. Evaluatorul va:
5.23.1 Analiza piaa pentru selectarea informaiilor de pia
adecvate pentru proprietile similare concurente cu
proprietatea evaluat, pe acelai segment de pia; aceste
informaii pot fi diferite ntre tipurile de proprietate dar
includ, de obicei, tipul proprietii, data vnzrii, mrimea,
localizarea, zonarea i alte informaii relevante.
5.23.2 Verifica informaiile pentru confirmarea corectitudinii
acestora i dac termenii i condiiile de vnzare sunt
compatibile cu cerinele valorii de pia; unde apar
diferene, evaluatorul va stabili dac informaiile se
ncadreaz doar n categoria consideraiilor generale.
5.23.3 Selecta criteriile de comparaie relevante (de exemplu:
pre pe metru ptrat, pre pe camer, multiplicatorul de
venit sau altele) i va efectua analize comparative pentru
fiecare criteriu.
5.23.4 Compara proprietile vndute cu proprietatea
evaluat, utiliznd elementele de comparaie i corectnd
preul de vnzare al fiecrei proprieti comparabile, n
cazul n care exist informaii pertinente pentru a susine
astfel de corecii. Ca o alternativ, evaluatorul poate
utiliza informaiile privind vnzrile pentru a delimita sau
determina intervalul probabil de valori pentru proprietate.
Dac informaiile obinute pentru o proprietate nu sunt
suficiente pentru comparabilitate, acea proprietate ar
trebui eliminat dintre comparabile.
5.23.5 Reconcilia rezultatele ntr-o singur valoare. Atunci
cnd condiiile de pia sunt nedefinite, sau cnd paleta
de informaii privind vnzrile arat diferite grade de
comparabilitate, poate fi acceptat stabilirea unui interval
de valori.
5.24 Cea mai bun utilizare susine i fundamenteaz analiza
pentru orice misiuni al cror scop este valoarea de pia.
O nelegere a comportamentului i dinamicii pieei imobiliare
este esenial pentru determinarea celei mai bune utilizri a
proprietii. Deoarece forele pieei creeaz valoarea de pia,
interaciunea dintre forele pieei i cea mai bun utilizare este
de o importan fundamental. Cea mai bun utilizare identific
cea mai profitabil utilizare dintre utilizrile poteniale pe
care proprietatea le poate avea i, ca urmare, este dictat de
pia.
5.24.1 Este posibil ca cea mai bun utilizare (CMBU) a
terenului considerat ca fiind liber i CMBU a terenului
ca fiind construit s fie diferite. n multe ri, poate fi
ilegal demolarea construciilor, chiar dac este posibil
o utilizare mult mai profitabil. Acolo unde demolarea
i curirea amplasamentului este permis, costurile
implicate pot face ca noile construcii s fie nefezabile
economic. Astfel, este posibil s existe o diferen ntre
CMBU a terenului ca fiind liber i cea a proprietii
ca fiind construit. Evaluatorul trebuie s analizeze i
s menioneze aceste consideraii i s precizeze care
CMBU a fost selectat. De asemenea, evaluatorul trebuie
s explice selectarea CMBU.
5.24.2 n multe ri, este necesar s se fac o estimare a
valorii terenului considerat ca fiind liber pe baza
CMBU. Aceast determinare a CMBU este, bineneles,
necesar dac terenul este liber, dar ea asigur i o baz
economic pentru judecarea profitabilitii amenajrilor
i construciilor, cnd acestea exist. Practica implic,
de asemenea, analizarea informaiilor de pia pentru a
determina mrimea deprecierii cumulate, care poate fi
prezent n amenajri i construcii. n alte ri sau n
situaiile n care informaiile de pia despre vnzrile de
terenuri libere sunt insignifiante, este posibil ca valoarea
terenului s nu poat fi estimat. Standardele naionale
din fiecare ar prescriu practica n aceste situaii, dar
n orice eventualitate astfel de restricii trebuie s fie
nelese clar.
5.25 Metodele primare de evaluare a terenului sunt:
5.25.1 Tehnica comparaiei vnzrilor pentru evaluarea terenului
implic o comparaie direct a terenului evaluat cu loturile
similare de teren pentru care exist informaii disponibile
asupra tranzaciilor de pia recente. Dei vnzrile sunt
cele mai importante, analiza ofertelor de pre pentru
loturi similare, care concureaz cu proprietatea evaluat,
poate aduce o mare contribuie la nelegerea pieei.
5.25.2 Tehnica parcelrii poate fi aplicat n evaluarea
terenului. Acest proces presupune proiectarea unei
parcelri a unui teren ntr-o serie de loturi, calcularea
veniturilor i cheltuielilor asociate procesului de
parcelare i actualizarea venitului net rezultat obinnd
astfel o indicaie de valoare. Aceast tehnic poate fi
susinut n unele situaii, dar presupune un numr
prea mare de ipoteze, care pot face dificil asocierea cu
definiia valorii de pia. Se recomand atenie sporit
n stabilirea ipotezelor fundamentate pe care evaluatorul
trebuie s le prezinte n ntregime.
Cnd nu exist disponibile terenuri comparabile pot
fi aplicate, cu precauie, urmtoarele metode.
5.25.3 Repartizarea (alocarea) este o tehnic indirect de
comparaie care utilizeaz o proporie ntre valoarea
terenului i valoarea proprietii construite, sau alte
relaii ntre componentele proprietii. Rezultatul const
ntr-o msur / proporie de repartizare a preului de pia
total ntre teren i amenajrile terenului i construcii,
pentru scopuri comparative.
5.25.4 Extracia (prin scdere) este o alt tehnic de comparaie
indirect (uneori denumit i abstracie). Prin aceast
metod valoarea amenajrilor terenului i construciilor
se estimeaz prin costul de nlocuire net, care se scade
din preul total al proprietilor comparabile. Rezultatul
rezidual este o indicaie a valorii posibile a terenului.
5.25.5 Tehnica rezidual a terenului pentru evaluarea terenului
aplic, de asemenea, informaiile privind venitul i
cheltuielile ca elemente de analiz. Este realizat o
analiz financiar a venitului net care poate fi obinut
printr-o utilizare generatoare de venit i se face o scdere,
din venitul net total al proprietii, a venitului alocabil
remunerrii construciilor. Venitul rmas este considerat
ca venit rezidual al terenului i este capitalizat ntr-o
indicaie de valoare. Metoda este limitat la proprietile
generatoare de venit i este mai des aplicat pentru
proprietile noi, pentru care sunt necesare mai puine
ipoteze.
5.25.6 Terenul poate fi evaluat i prin capitalizarea rentei
funciare. Dac terenul este capabil s genereze n
mod independent rent funciar, aceast rent poate fi
capitalizat ntr-o indicaie de valoare de pia, atunci
cnd sunt disponibile suficiente informaii de pia.
Trebuie acordat atenie n folosirea termenilor i
condiiilor speciale ale rentei funciare care pot s nu fie
reprezentative pe anumite piee. n plus, deoarece rentele
funciare au fost stabilite cu mai muli ani nainte de data
evalurii, rentele respective ar putea fi neactuale, iar
ratele de capitalizare curente pot fi dificil de obinut.
5.26 O pia imobiliar poate fi definit ca interaciunea dintre
persoane fizice sau entiti care schimb drepturi de proprietate
pe alte active, de obicei, bani. Pieele imobiliare specifice
sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potenialul de
a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile i
motivaiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute
de acele persoane fizice sau entiti care particip la schimbul de
proprieti imobiliare. n schimb, pieele imobiliare fac obiectul
unei diversiti de influene sociale, economice, guvernamentale
i de mediu.
5.26.1 n comparaie cu pieele de bunuri, de valori mobiliare
sau de mrfuri, pieele imobiliare nc sunt considerate
ineficiente. Aceast caracteristic este cauzat de mai
muli factori cum sunt o ofert relativ inelastic i o
localizare fix a proprietii imobiliare. Ca urmare,
oferta de proprietate imobiliar nu se adapteaz rapid ca
rspuns la schimbrile cererii de pe pia.
5.26.2 Investiia n proprietatea imobiliar, care este relativ
nelichid, implic mari sume de bani pentru care o
finanare adecvat nu este disponibil rapid. Evaluatorii
trebuie s recunoasc aceste ineficiene iar nelegerea
caracteristicilor pieelor imobiliare i/sau sub-pieelor se
va concretiza ntr-o analiz credibil i obiectiv pentru
clienii lor.
5.27 Utilizarea abordrii prin cost, de obicei, este adecvat atunci
cnd proprietile sunt noi sau relativ nou construite. n pieele
n stagnare, deprecierea economic sau extern trebuie s fie
inclus n valoarea calculat prin abordarea prin cost. Abordarea
poate fi convingtoare atunci cnd estimrile valorii terenului i
deprecierii sunt susinute de evidenele de pe pia.
6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare (revizuit n
2003) a intrat n vigoare la 30 aprilie 2003.
nr. 2 GN 2
Evaluarea pentru nchiriere/leasing
1.0 Introducere
1.1 Conceptele i principiile generale de evaluare din Standardele
Internaionale de Evaluare (IVS) fac distincia ntre proprietatea
imobiliar, adic lucrul corporal (a se vedea Concepte i princi pii,
seciunea 3.0), i drepturile reale imobiliare, care se refer la drepturile,
interesele i beneficiile implicate de deinerea unei proprieti
imobiliare. Dreptul de a nchiria este un atribut al drep tu rilor reale
imobiliare care rezult din relaia contractual (ale crei clauze au
fost convenite prin contractul de nchiriere) ntre un proprietar, adic
o persoan care deine proprietatea care este nchiriat altuia, i un
chiria sau locatar, adic o persoan care primete, pe o perioad
limitat, dreptul de a utiliza proprie tatea n schimbul plii unor chirii
sau altor compensri cu valoarea economic.
1.2 n diferite ri, exist o difereniere ulterioar ntre utilizarea
i ocuparea pe termen foarte scurt a proprietii imobiliare (de
exemplu audierea unei reprezentaii teatrale pentru o perioad
scurt) i termenii i condiiile cerute pentru ca angajamentul
contractual s fie considerat ca o nchiriere/leasing.
1.3 Pentru a evita nenelegerile sau interpretrile eronate, evaluatorii
i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fac distincia
important ntre aspectele legale i cele fizice, implicate n analiza
drepturilor de a nchiria. De exemplu, deoarece terenul liber/
nenchiriat este diferit n mod legal de dreptul chiriaului (poziia
legal a chiriaului) i de dreptul proprietarului (poziia legal a
proprietarului), evaluarea de pia a acestor drepturi este efectuat
sub diferite premise, chiar dac dreptul de a nchiria se refer la
acelai teren. Un contract de nchiriere/leasing poate specifica, de
exemplu, c locatarul/chiriaul nu are dreptul s vnd sau s
transfere drepturile sale, ceea ce nseamn c nu este vandabil pe
durata contractului. Ca urmare, valoarea sa pentru chiria/locatar
rezult numai din drepturile de utilizare i de ocupare. Chiar dac
dreptul chiriaului nu poate fi vndut n aceast perioad, el are o
valoare monetar pentru proprietar sub forma venitului.
1.4 Aceast clas de proprietate este, att pentru dreptul absolut de
proprietate, ct i pentru proprietatea nchiriat, comun pentru
toate tipurile de active imobiliare evaluate. O proprietate poate
s conin una sau mai multe dezmembrminte ale dreptului de
proprietate, fiecare dintre acestea avnd o valoare de pia.
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

2
GN 2, Evaluarea pentru nchiriere/leasing 223
1.5 n nici o situaie nu se recomand evaluarea distinct a drepturilor
de nchiriere, ale cror valori estimate s fie apoi nsumate
pentru a se ajunge la mrimea unui tip de valoare definit pentru
proprietatea imobiliar. Contractele de nchiriere/leasing stabi lesc
drepturile de proprietate care sunt diferite de dreptul deplin de
proprietate.
1.6 n prezent, Standardul Internaional de Contabilitate 40 (IAS 40),
Investiii imobiliare, nu permite chiriaului/locatarului s trateze
un drept de proprietate deinut n baza unui leasing operaional ca
o investiie imobiliar, chiar dac locatarul achiziioneaz dreptul
n schimbul unei pli substaniale sau n cazul n care contractul
de nchiriere se deruleaz pe o perioad foarte lung. IAS clasific
toate operaiunile de leasing fie ca leasing operaional fie ca
leasing financiar, iar IAS 17, Leasing, trateaz contabilizarea
acestor active.
Ca parte a Proiectului de mbuntiri din 2002, Consiliul pentru
Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB) a propus ca
definiia proprietii imobiliare s fie modificat pentru a permite
ca dreptul de proprietate deinut de un locatar n cadrul unui
leasing operaional s fie recunoscut ca o investiie imobiliar
dac sunt ndeplinite urmtoarele dou condiii:
a) s respecte definiia investiiei imobiliare; i
b) locatarul s utilizeze modelul valorii juste, prevzut n IAS 40,
paragrafele 27-49.
Mai mult, locatarul care calific dreptul de proprietate deinut n
cadrul unui leasing operaional ca o investiie imobiliar trebuie
s contabilizeze acest leasing ca i cum ar fi un leasing financiar.
IAS 16 revizuit, Imobilizri corporale, va fi obligatoriu pentru
situaiile financiare anuale care ncep de la 1 ianuarie 2005.
Se recomand aplicarea n devans a acestuia (dup publicarea
Standardului revizuit, programat pentru al doilea trimestru al
anului 2003).
1.7 Relaiile ntre diferitele drepturi de proprietate asupra aceleiai
proprieti pot fi complexe i pot genera confuzii cauzate de
terminologia diferit utilizat pentru a reflecta diferitele drepturi.
Acest Standard (GN 2) trateaz i clarific aceste probleme.
2.1 Acest Standard stabilete definiiile, principiile i aspectele
importante ce trebuie luate n considerare n evaluarea i
raportarea drepturilor de nchiriere/leasing.
2.2 Acest Standard se va aplica innd cont i de referinele speciale
coninute n Conceptele i principiile IVS i de IVS 1 i 2.
2.3 Acest Standard se aplic n rile unde locatorul/chiriaul deine
un drept asupra terenului i/sau cldirilor, drept care reprezint
o form distinct a dreptului legal de proprietate. Dreptul de
proprietate este subordonat unui drept ierarhic superior care el
nsui poate fi un alt drept al chiriaului pe termen lung, fie un
drept deplin sau drept absolut de proprietate.
3.0 Definiii
3.1 Termenii de baz ai definirii i evalurii drepturilor de proprietate
sunt:
3.1.1 Drept absolut de proprietate reprezint dreptul de
proprie tate perpetuu asupra terenului.
3.1.2 Leasing. Un acord contractual prin care drepturile de
utilizare i de posesie sunt transferate de la deintorul
titlului de proprietate (numit i proprietar sau locator) n
schimbul promisiunii fcute de ctre o alt parte (numit
chiria sau locatar) de a plti chiriile/rentele aa cum sunt
prevzute n contract. n practic drepturile i obligaiile
prilor pot fi complexe i depind de clauzele specificate n
contract.
3.1.3 Dreptul proprietarului. Dreptul deinut de proprietar/
locator n una din situaiile descrise n cadrul paragrafelor
3.1.5, 3.1.6 sau 3.1.7 de mai jos.
3.1.4 Dreptul chiriaului/locatarului. Dreptul de proprietate creat
de clauzele unui contract de leasing/nchiriere mai degrab
dect drepturile legale aferente deinerii proprietii
imobiliare. Dreptul chiriaului/locatarului este generat
numai de clauzele unui anumit contract de leasing, expir
la o dat prevzut de timp i poate fi apt de a fi divizat sau
subnchiriat altor pri.
3.1.5 Investiia n proprietatea nchiriat reprezint dreptul
de proprietate al unui locator care deine proprietatea
imobiliar, care este obiectul unui contract de nchiriere/
leasing.
3.1.6 nchiriere principal. O nchiriere ctre o singur entitate
care se presupune a fi deintorul unor contracte ulterioare
de subnchiriere ctre subchiriai, care vor fi locatarii
bunurilor imobiliare nchiriate.
3.1.7 Drept de nchiriere principal. Un contract care reprezint
un drept intermediar ntre un drept superior, cum este
dreptul absolut de proprietate i un drept inferior (cum
este acela al locatarilor n posesie). Proprietarul dreptului
de nchiriere principal este att locatarul, fa de dreptul
superior, ct i locatorul fa de dreptul inferior.
3.1.8 Tipuri de contracte de nchiriere:
3.1.8.1 Concesiunea terenului. n mod uzual este o
nchiriere pe termen lung a terenului n care se
permite chiriaului s amenajeze terenul sau
s construiasc pe acesta pentru a obine astfel
beneficii pe durata contractului de concesiune.
3.1.8.2 Contract cu chiria procentual. O prevedere
contractual conform creia una sau toate
plile efectuate de chiria/locatar se calculeaz
prin aplicarea unui procentaj asupra veniturilor
obinute de ctre locatar din deinerea proprietii
luate n leasing/chirie. n mod uzual, n astfel
de aranjamente se precizeaz o sum minim
garantat sau o rent minim de baz, care nu
depinde de valoarea operaiunilor locatarului,
precum i un procentaj sau cot de participaie din
rezultatul din exploatare.
3.1.9 Tipuri de chirie
3.1.9.1 Chirie de pia. Suma de bani estimat pentru care
o proprietate imobiliar sau spaiu din aceasta ar
fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator i
un locatar, n termeni adecvai de nchiriere, ntr-o
tranzacie cu chiria determinat n mod obiectiv,
dup o activitate adecvat de marketing, n care
prile au acionat n cunotin de cauz, prudent
i fr constrngere.
n cazul n care clauzele nchirierii sunt diferite de
cele care exist n mod curent pe pia, respectiv
de nivelurile normale de pia, atunci i chiria de
pia aplicabil acelui contract va fi diferit, ca o
reflectare a acelor clauze.
3.1.9.2 Chirie contractual sau chirie tranzitorie. Chiria
prevzut ntr-un anumit contract de nchiriere;
dei chiria contractual dintr-un anumit contract
poate fi egal cu chiria de pia, n practic aceasta
poate fi substanial diferit, n special pentru
contractele de nchiriere mai vechi, care conin
clauze de chirie fix.
3.1.9.3 Chirie n funcie de venituri. Orice form de
contract de nchiriere n care locatorul primete
o chirie al crui nivel este stabilit n funcie de
veniturile locatarului. Un exemplu este chiria
calculat ca procentaj din cifra de afaceri.
3.1.10 O chirie mai mare dect nivelul chiriei de pia se numete
chirie excesiv. Aceast chirie excesiv, cnd este utilizat
pentru calcule, se capitalizeaz cu o rat mai mare de
actualizare din cauza riscului mai ridicat i a incertitudinilor
poteniale asociate cu poziia dezavantajoas a chiriaului.
Din cauza chiriei excesive, din punctul de vedere al
locatarului, poate s apar o valoare de pia negativ a
dreptului chiriaului. n unele ri, orice valoare asociat
chiriei excesive este considerat ca fiind un bun mobil,
din cauza faptului c provine dintr-o clauz a contractului
de nchiriere i nu din proprietatea imobiliar n sine.
3.1.11 Componentele uzuale ale valorii
3.1.11.1 Valoarea proprietii libere (absolute) este n
general considerat a fi suma valorii actualizate
a veniturilor nete anticipate, care pot fi obinute
pe parcursul unui contract de nchiriere, la care
se adaug valoarea actualizat a valorii estimate
a proprietii la data cnd aceasta va reintra
n posesia locatorului. n practic, tipul de
valoare (de ex. valoarea de pia) trebuie s fie
identificat, definit i s fie adecvat cu situaia
concret.
3.1.11.2 Valoarea dreptului de nchiriere este valoarea
acestui drept. Dei drepturile de proprietate
transmise locatarului sunt dreptul de utilizare i
dreptul de posesiune, valoarea acestora pentru
locatar este n general contrabalansat de obligaia
de a plti nivelul chiriei pentru aceste drepturi. Ca
urmare, valoarea dreptului de nchiriere apare
numai cnd chiria de pia a proprietii este
mai mare dect chiria contractual. Atunci cnd
chiria contractual este mai mare dect chiria de
pia, poate rezulta o valoare negativ a dreptului
de nchiriere. n practic, tipul de valoare (de
exemplu, valoarea de pia) i componentele
legale supuse evalurii (de exemplu, dreptul de
nchiriere) trebuie s fie identificate, definite i s
fie adecvate cu situaia concret.
3.1.11.3 Valoarea din fuziune. Valoarea suplimentar, dac
exist, rezultat din fuziunea a dou sau mai multe
participaii la o proprietate, peste suma valorilor
participaiilor individuale.
3.1.12 Vnzare i leaseback. Vnzarea proprietii imobiliare
simultan cu nchirierea ctre vnztor a aceleiai proprieti
n regim de leasing. Cumprtorul devine locator sau
proprietar, iar vnztorul devine locatar sau chiria. Deoarece
ntre prile participante pot s existe circumstane sau relaii
speciale, tranzaciile de vnzare i leaseback pot s reflecte
sau nu clauzele normale practicate pe pia.
3.2 Definiiile leasingului prezentate n cadrul Standardelor Internaio nale
de Contabilitate sunt:
3.2.1 Leasing operaional. O operaiune de leasing n care
loca torul pstreaz, n mare msur, toate riscurile aferente
dreptului de proprietate asupra proprietii nchiriate. (A se
vedea Clasificarea operaiunilor de leasing din IAS 17.)
3.2.2 Leasing financiar. Operaiunea de leasing care transfer
chiriaului, n mare msur, toate riscurile i avantajele
aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de
proprietate poate fi transferat, n cele din urm, sau nu. (IAS
17, paragraful 3)
4.1 Atunci cnd un drept al chiriaului are o durat scurt, nainte de
expirarea lui sau pn la momentul renegocierii sale la nivelul
chiriei de pia, valoarea de pia a acestui drept al chiriaului
poate s nu aib o mrime important. Ca urmare, evaluatorul
trebuie s discute cu directorii dac astfel de drepturi de nchiriere
este oportun a fi evaluate. Dac aceste drepturi sunt omise din
evaluarea ntregului portofoliu, raportul de evaluare va trebui
s conin o referin la aceast omisiune, precum i justificarea
faptului c aceste valori nu sunt relevante.
4.2 Tratamentul contabil al operaiunilor de leasing, aa cum este
definit n paragraful 3.2 de mai sus, este urmtorul:
4.2.1 Operaiunile de leasing n cadrul situaiilor financiare ale
locatorilor
4.2.1.1 Leasingul operaional. n cadrul operaiunii de
leasing operaional, riscurile i avantajele aferente
titlului de proprietate asupra unui activ rmn
locatorului. Ca urmare, activul respectiv este
tratat de ctre locator ca fiind un activ amortizabil.
Amortizarea sau reevaluarea activelor n regim de
leasing operaional trebuie s se fac pe o baz
consecvent cu politica normal de amortizare
sau de reevaluare a locatorului pentru active
similare.
4.2.1.2 Leasingul financiar. Un bun deinut n regim de
leasing financiar trebuie recunoscut n bilan, nu
la clasa de imobilizri corporale, ci ca o crean,
la o valoare egal cu investiia net n leasing. n
cazul leasingului financiar, locatorul transfer
locatarului, n mare msur, toate riscurile i
avantajele aferente titlului de proprietate. De
aceea, locatorul trateaz ratele de ncasat ca
rambursare a principalului i ca venit financiar
pentru recompensarea locatorului pentru
investiiile i serviciile fcute de acesta.
4.2.2 Operaiunile de leasing n cadrul situaiilor financiare ale
locatarilor
4.2.2.1 Leasingul operaional. Plile de leasing
operaional sunt recunoscute drept cheltuieli de
chirie n contul de profit i pierdere din perioada
contabil respectiv.
4.2.2.2 Leasing financiar. Acestea trebuie s fie
recunoscute att ca active, ct i ca datorii la o
valoare egal, la nceputul contractului de leasing,
cu o valoare just a proprietii n leasing, sau cu
valoarea actualizat a plilor minime de leasing,
dac aceasta din urm este mai mic. Prin urmare,
la nceputul contractului de leasing, activul i
datoria pentru plile viitoare sunt recunoscute
n bilan la aceeai valoare. Pe parcursul derulrii
leasingului financiar, activul i datoria aferent
este puin probabil a mai fi egale ca valoare, aa
cum a fost la nceputul contractului de leasing.
4.3 Modificrile posibile ale Standardelor Internaionale de
Contabilitate privind tratamentul leasingului sunt momentan
n studiu. Lucrarea G4+1 (G4+1 Position Paper) intitulat
Operaiunile de leasing: Implementarea unei noi abordri a
fost publicat pentru comentarii n februarie 2000 de ctre IASB.
Leasingul este o afacere global iar diferenele n Standardele de
Contabilitate pot genera baze diferite de comparabilitate. IASB
are un proiect activ de analiz pentru a mbunti contabilizarea
leasingului prin elaborarea unei abordri mai coerente cu cadrul
conceptual al definiiilor activelor i datoriilor. Proiectul se va
concretiza ntr-un amendament sau ntr-o nlocuire a IAS 17.
5.1 Drepturile chiriaului sunt evaluate dup aceleai principii
generale ca i dreptul absolut de proprietate, dar cu
respectarea diferenelor create de un contract de leasing, care
ngrdete dreptul deplin de proprietate, al crui efect poate
fi faptul c dreptul chiriaului s nu poat fi vandabil sau s
fie restricionat.
5.2 Drepturile chiriaului sunt adesea obiectul unor clauze
restrictive sau unor prevederi privind nstrinarea lor.
5.3 Proprietile libere, care fac obiectul drepturilor chiriaului,
sunt considerate ca investiii imobiliare n tratamentul lor
contabil i, ca urmare, sunt evaluate pe baza valorii de pia.
Drepturile principale de nchiriere sunt evaluate n mod uzual, pe
baza valorii de pia.
5.4 n unele ri locatarul poate avea un drept statutar de a
cumpra proprietatea nchiriat, de obicei ca proprietate
liber, sau poate avea un drept absolut sau condiionat de
rennoire a leasingului pentru o perioad de timp. Evaluatorul
trebuie s atrag atenia asupra existenei unor astfel de
drepturi i s indice dac acestea au fost menionate n
raportul de evaluare sau n certificat.
5.5 Este important ca evaluatorul s fie familiarizat n mod
corespunztor cu termenii i condiiile leasingului, precum
i cu prevederile statutare care afecteaz dreptul specific al
chiriaului. n estimarea valorii adecvate a dreptului chiriaului,
evaluatorul poate s aib nevoie de a obine clarificri asupra
clasificrii corecte a drepturilor chiriaului, n vederea efecturii
unei evaluri ntr-o manier adecvat.
5.6 Pentru promovarea nelegerii i pentru evitarea unor abuzuri
poteniale, evaluatorii trebuie s parcurg etapele necesare
pentru a se asigura c informaiile prezentate clienilor nu
vor fi ambigue i nici inadecvate n circumstanele date.
5.7 n evaluarea unui drept al chiriaului, un evaluator trebuie
s fie contient, s neleag i s aplice n mod corect acele
metode i tehnici de evaluare care sunt necesare pentru
realizarea unei evaluri credibile i neambigue.
5.8 La comunicarea evalurilor drepturilor chiriaului,
evaluatorul trebuie s prezinte informaiile ntr-o manier
clar i neechivoc. Aceast comunicare va respecta cerinele
de prezentare a informaiilor coninute n Standardele
Internaionale de Evaluare 1, 2 i 3 (IVS 1, 2 i 3) i n
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA
1). Cerinele pentru elaborarea rapoartelor de evaluare sunt
prevzute n Codul Deontologic IVS i n IVS 3, Raportarea
evalurii.
5.9 Fiecare drept legal asupra unei proprieti va fi evaluat
ca o entitate separat i nu tratat ca fiind contopit cu un
alt drept. Din cauza prevederilor restrictive coninute ntr-un
contract de leasing, valorile dreptului locatorului i/sau ale
dreptului chiriaului/locatarului pot fi diminuate. n mod similar,
o contopire a acestor drepturi ar putea genera o valoare peste
nivelul sumei valorilor acestor drepturi evaluate n mod distinct.
Aceast valoare a fuziunii drepturilor de proprietate este numit
valoare din fuziune (a se vedea paragraful 3.1.11.3 de mai sus) i
ar trebui menionat numai ca o recomandare. Calculele pe baza
fuziunii (calcule ale valorii mai mari rezultate n urma fuziunii
drepturilor) pot fi efectuate pe baza unor ipoteze specifice numai
n cazul n care evaluatorul are calificarea necesar.
5.10 Evaluarea dreptului chiriaului, inclusiv cele prezentate
n paragraful 5.9 de mai sus, solicit calcule matematice.
Evaluatorii vor acorda atenie pentru a face diferena ntre
rezultatele matematice obinute i importana pe care piaa de
referin o acord acestor rezultate.
5.11 n analiza tranzaciilor de nchiriere, evaluatorul trebuie
s in cont de orice element reprezentnd motivaii de
nchiriere, concesii sau plata unor prime ce pot avea impact
asupra chiriei de pia.
5.12 Ocazional pot aprea diferene ntre chiria contractual i
chiria de pia, cauzate de modificrile ofertei i cererii pe piaa
nchirierilor. Pe o pia a nchirierilor n scdere, proprietatea
poate avea o chirie prea mare (chiria contractual este mai
mare dect chiria de pia) iar dreptul chiriaului este mai dificil
de a fi vndut, altfel dect prin plata unei prime inverse, care
presupune o valoare de pia negativ (a se vedea paragraful
5.18 de mai jos). Pe o pia n cretere, chiria contractual poate
deveni, din contr, mai mic (rezultnd un beneficiu financiar pe
durata rmas a leasingului), iar dreptul chiriaului poate s aib
o valoare de pia pozitiv
5.13 Condiiile de nchiriere oneroase pot afecta negativ valoarea
de pia a dreptului chiriaului. Evaluatorul trebuie s atrag
atenia asupra acestui fapt n raportul de evaluare. Cele mai
uzuale situaii, n care aceste efecte negative pot aprea, sunt
restriciile impuse evalurii sau dreptului de a subnchiria. Uneori
exist clauze care dau dreptul locatorului s determine sau s
obin o reducere a chiriei, n cazul n care locatarul intr n
faliment sau n lichidare forat, alta dect n scopul restructurrii
sale financiare.
5.14 Atunci cnd o clauz a contractului de leasing afecteaz
valoarea de pia, efectele sale trebuie luate n calcul de ctre
evaluator. Exemple de condiii neobinuite sau oneroase, care
pot afecta valoarea dreptului i comentariul asupra efectului
acestora n raportul de evaluare, includ:
5.14.1 Restricii privind utilizarea:
O clauz poate restriciona utilizarea proprietii pentru o anumit
clas de utilizare sau pentru un comer sau un tip de ntreprindere
specific. Aceste restricii vor fi relevante n determinarea att a
chiriei, ct i a valorii rezultate prin capitalizarea acesteia, cu
condiia ca restricia s nu fie att de sever nct s mpiedice
nchirierea sau vnzarea. n multe cazuri, efectul va fi de
diminuare a valorilor, ns, n anumite circumstane, pot fi create
valori de monopol.
5.14.2 Prejudicii i/sau reabilitare
Prejudiciile totale rezultate n urma nclcrii clauzelor contractului
pot fi substaniale. Costurile de reabilitare a bunurilor deteriorate
de ctre locatar pot s fie considerabile.
5.14.3 Dreptul de a achiziiona alte drepturi
Locatarul poate avea, att un drept contractual sau o opiune de a
cumpra proprietatea liber prin contractul de leasing,
5.14.4 Opiunile sau drepturile de denunare sau de rennoire
a contractului
Un contract de leasing poate s conin o opiune de exercitare de
ctre locator sau de ctre locatar, a dreptului de denunare sau a
dreptului de rennoire a contractului, fie n mod unilateral, fie n
anumite condiii specificate n contract.
5.15 Evaluarea drepturilor chiriaului poate fi un proces complex,
deoarece este dificil identificarea elementelor de comparaie
necesare pentru raportarea valorilor de pia. Evaluatorii i
utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s acorde o atenie
deosebit n selectarea evaluatorilor calificai, n identificarea
scopului i destinaiei evalurii, n identificarea i definirea
termenilor, n detalierea i explicarea comentariilor i n
prezentarea informaiilor.
5.16 nchirieri n cadrul grupului
5.16.1 Atunci cnd o proprietate face obiectul unui leasing
sau unui acord de nchiriere ntre dou ntreprinderi din
acelai grup, se poate ine cont de existena acestui acord
atunci cnd acesta se evalueaz pentru nregistrarea n
contabilitate, n situaia n care termenii acestui acord
reflect o tranzacie cu preul determinat n mod obiectiv i
n coresponden cu practica pieei. Totui, la consolidarea
rezultatelor i bilanurilor acestor ntreprinderi n
conturile grupului, existena leasingului nu trebuie
luat n considerare, iar bunul este evaluat ca fiind
ocupat de proprietar. Dac se solicit o evaluare ce
ine cont de acordurile existente ntre ntreprinderile
din cadrul grupului, evaluatorul trebuie s prezinte
n raportul de evaluare relaiile existente ntre prile
implicate n acordurile respective.
5.17 Amenajrile i construciile efectuate de chiria
5.17.1 Este uzual ca anumite proprieti s fie preluate n
leasing ntr-o stare fizic inapt pentru scopurile
derulrii afacerii locatarului, fr efectuarea de
lucrri de construcii i instalaii pentru necesitatea
utilizrii. De exemplu: magazine noi sau puncte de
vnzare modernizate cu elemente componente cum ar
fi vitrine, plafon fals, finisaje ale pardoselii i pereilor,
construcii industriale standard pe care locatarul le
adapteaz astfel nct s corespund caracteristicilor
specifice ale procesului de producie sau comercializare;
i birouri (spaii pentru birouri) pe care locatarii le
compartimenteaz conform nevoilor acestora.
5.17.2 n circumstanele de mai sus, directorii pot decide c
valoarea pentru afacere a unor astfel de proprieti,
dup realizarea amenajrilor i construciilor, s fie
estimat n funcie de politicile contabile aplicate, prin
una din urmtoarele modaliti:
a) Valoarea de pia, la data evalurii, a proprietii aa
cum aceasta se afl dup amenajri i construcii;
sau
b) Valoarea de pia, la data evalurii, a proprietii
n starea ei anterioar lucrrilor de amenajare
i construcie i, ca o valoare distinct, costul de
nlocuire net (CIN) al lucrrilor de amenajri i
construcii.
5.17.3 n evaluarea leasingului, trebuie acordat o atenie
deosebit stabilirii elementelor supuse evalurii; de
exemplu, un evaluator trebuie s determine efectul, dac
exist, al deteriorrilor anterioare ale amenajrilor i
construciilor pe care le-au produs chiriaii. Ceea ce
se constat i se reine n cursul inspeciei proprietii
n legtur cu construciile s-ar putea s nu fie ceea ce
trebuie s fie reflectat n evaluare (a se vedea paragraful
5.17.2b de mai sus). Dac, n absena documentaiilor
doveditoare/devize, volumul lucrrilor de amenajare
i construcie nu poate fi determinat, evaluatorul se va
baza pe ipotezele declarate.
5.18 Valori de pia negative
5.18.1 Cnd drepturile chiriaului reprezint datorii pentru
o ntreprindere se spune c au o valoare de pia
negativ
5.18.2 Valori de pia negative pot proveni, de exemplu, din
drepturi ale chiriaului n care chiria contractual,
prevzut n contract, depete chiria de pia.
Astfel de valori pot rezulta din clauze oneroase impuse
chiriaului, care implic unele costuri care vor depi
valoarea care, altfel, ar fi impus dreptului respectiv n
absena unor astfel de clauze.
5.18.3 Dac valoarea de pia pozitiv a unui activ al
ntreprinderii este nregistrat n situaia financiar,
n mod firesc, este normal s fie reflectat i valoarea
de pia negativ a datoriilor sale. A raporta valoarea
unui drept al chiriaului care reflect o datorie, la valoarea
zero, nseamn a nu reflecta n mod corect situaia. Orice
valoare de pia negativ ar trebui raportat n mod
distinct n raportul sau n certificatul de evaluare i nu ar
trebui s fie reflectat prin diminuarea valorii de pia
pozitiv a altei proprieti.
5.19 Generaliti
Datorit complexitii evalurii drepturilor de a nchiria, este
important ca un client sau juristul acestuia s pun la
dispoziia evaluatorului copii dup toate contractele de
leasing sau, n cazul proprietilor cu mai muli chiriai,
contractele cadru, mpreun cu un sumar al clauzelor din
celelalte contracte de leasing.
6.1 Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n
nr. 3 GN 3
Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui standard este de a oferi evaluatorilor clarificri
i instruciuni pentru elaborarea evalurilor de instalaii, maini
i echipamente. Dup cum sunt definite mai jos, instalaiile,
mainile i echipamentele constituie mpreun o clas general
de proprietate, diferit de proprietatea imobiliar, asimilat n
contabilitate sub denumirea de active corporale. Standardul
Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1) prezint cerinele
de evaluare n scopul raportrii financiare. Acest standard are
intenia de a clarifica i de a extinde aceste comentarii referitoare
la activele corporale, altele dect proprietatea imobiliar i de
a face distincia dintre evalurile pentru raportarea financiar
de alte baze de evaluare, care pot fi aplicate n situaiile unor
raportri ne-financiare.
1.2 Instalaiile, mainile i echipamentele pot fi evaluate pentru o
multitudine de motive. Cnd sunt evaluate n scopul raportrii
financiare, instalaiile, mainile i echipamentele sunt evaluate n
aceeai manier ca alte active, aplicndu-se conceptele de valoare
de pia i costul de nlocuire net (CIN), n conformitate cu IVA
1. Cnd scopul evalurii este altul dect raportarea financiar,
instalaiile, mainile i echipamentele sunt evaluate prin aplicarea
unei baze de evaluare adecvate; n cazul aplicrii unor baze de
evaluare din afara pieei se vor evidenia diferenele rezultate fa
de valoarea de pia.
1.3 Instalaiile, mainile i echipamentele se combin pentru a constitui
o mare varietate de situaii, solicitnd astfel o evaluare profesionist
a utilitii proprietii evaluate i o luare n consideraie atent a
caracteristicilor fizice, funcionale i economice ale unei astfel de
proprieti. Privite ca proprietate corporal mobil, instalaiile,
mainile i echipamentele pot fi vndute n conjuncie cu o varietate
de alte active corporale i necorporale, grupate i vndute separat,
sau divizate n componente separate i apoi vndute. Metodele de
evaluare existente includ:
1.3.1 abordarea prin comparaia vnzrilor;
1.3.2 abordarea prin cost (aplicarea costului de nlocuire net),
i
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

3
GN 3, Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor 237
1.3.3 abordarea prin capitalizarea venitului.
1.4 IVSC ncearc s evite impactul nenelegerii internaionale sau
a diferenelor conceptuale dintre ri, referitoare la evaluarea
instalaiilor, mainilor i echipamentelor. Evaluatorii care aplic
Standardele IVSC i acest Standard sunt responsabili pentru
alegerea metodelor de evaluare corecte, pentru mbuntirea
nelegerii de ctre beneficiarii evalurii, pentru evitarea
circumstanelor care ar putea induce n eroare publicul i pentru
raportarea obiectiv a evalurilor realizate.
2.1 Acest Standard cuprinde definiii, principii i consideraii
importante referitoare la evaluarea instalaiilor, mainilor i a
echipamentelor.
2.2 Acest Standard trebuie aplicat cu referiri particulare la Standardele
Internaionale de Evaluare 1 i 2 (IVS 1 i 2) i IVA 1. n primul
rnd, aceste Standarde fac distincia ntre evalurile pe baza
valorii de pia i evalurile efectuate pe alte baze dect valoarea
de pia, precum i ntre evalurile pentru scopuri de raportare
financiar i evalurile pentru alte scopuri.
3.0 Definiii
3.1 Instalaiile, mainile i echipamentele includ active corporale
altele dect proprietatea imobiliar, care au ca scop generarea
de venituri pentru proprietarul acestora. Definiiile eseniale sunt
redate mai jos:
3.1.1 Instalaii. Ansamblu de active care poate include
construciile specializate nepermanente, mainile i
echipamentele netehnologice.
3.1.2 Maini. Mainile i utilajele individuale sau grupuri de
maini i utilaje. O main este un aparat care folosete
sau aplic putere mecanic, avnd mai multe pri, fiecare
cu o funcie definit i care efectueaz mpreun un
anumit tip de operaie.
3.1.3 Echipamente. Activele auxiliare care sunt folosite pentru
a facilita funcionarea ntreprinderii/entitii.
3.2 Valoarea de pia este definit n IVS 1:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care proprietatea va
fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv,
dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
3.3 Valoarea de utilizare este definit n IVS 2. Ea poate fi o baz de
evaluare a instalaiilor, mainilor i echipamentelor atunci cnd
activele sunt evaluate ca parte a valorii totale a ntreprinderii,
determinat sub premisa continuitii activitii. Valoarea
activelor, calculat pe baza continuitii activitii, poate s fie
diferit n mod sensibil de valoarea de pia a acestor active.
Astfel de evaluri nu duc la valoarea de pia i ar trebui s fie
difereniate i explicate cu atenie de evaluator.
3.4 IVA 1 se refer la valoarea de pia, ca baz de evaluare, aa cum
este aplicat pentru raportarea financiar.
3.5 Alte definiii ale valorilor din afara pieei, care pot fi aplicate
diferitelor tipuri de evaluri ale instalaiilor, mainilor i
echipamentelor, includ urmtoarele:
3.5.1 Valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat este
definit n IVS 2. Ambii termeni se refer la suma care
ar putea fi primit, n mod rezonabil, din vnzarea unei
proprieti, ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a fi
conform cu perioada de marketing necesar, specificat n
definiia valorii de pia. n unele ri, valoarea de lichidare
sau valoarea de vnzare forat poate implica, de asemenea,
un vnztor obligat s vnd i un cumprtor sau nite
cumprtori care cumpr, fiind contieni de dezavantajul
vnztorului. Aceste valori nu iau n considerare costurile de
punere n funciune, deoarece venitul asociat acestor active
nu include aceste costuri. Se pot face distincii referitoare la
data i locul n care se va realiza vnzarea.
3.5.2 Valoarea de recuperare este definit n IVS 2. Ea este
valoarea unui activ, cu excepia terenului, dat mai degrab
de valorile materialelor pe care le conine activul dect de
continuarea utilizrii acestuia, fr a necesita reparaii sau
adaptri speciale. Poate fi redat n form brut sau net,
n a doua situaie prin scderea costurilor de vnzare din
valoarea de recuperare brut. n ultimul caz, aceasta poate
fi egal cu valoarea realizabil net. Se presupune c
anumite componente ale activului pot fi refolosite. Valoarea
de recuperare poate fi privit i ca valoare de casare.
3.5.3 Costul de nlocuire asigurat sau valoarea de asigurare.
Reprezint costul de nlocuire net, aa cum este el definit n
polia de asigurare, fr costul de nlocuire net al elementelor
excluse n mod expres din poli, dac acestea exist.
3.5.4 Valoarea de licitaie realizabil. Suma estimat care se
ateapt a fi obinut din vnzare la o licitaie corect
promovat, condus i cu participare corespunztoare.
Aceasta presupune, n mod normal, c vnzarea are loc la
locul de amplasare, iar toate activele din lista de inventar
sunt oferite spre vnzare n acelai timp.
3.5.5 Valoarea de reconstituire. Costul necesar pentru nlocuirea,
repararea sau reconstruirea proprietii asigurate ntr-o
condiie foarte asemntoare, ns nu mai bun sau mai
cuprinztoare dect condiia sa, atunci cnd era nou.
3.5.6 Valoarea de despgubire. Costul necesar pentru nlocuirea,
repararea sau reconstituirea proprietii asigurate, ntr-o
condiie foarte asemntoare, dar nu mai bun sau mai
cuprinztoare, n comparaie cu condiia sa la momentul n
care a avut loc distrugerea, lund n consideraie vechimea,
condiia, i durata de via util rmas.
4.1 Instalaiile, mainile i echipamentele sunt active corporale care,
atunci cnd sunt prezente, se vor reflecta n evalurile pentru
raportarea financiar. Ca i alte active corporale, instalaiile,
mainile i echipamentele sunt evaluate la valoarea de pia.
Atunci cnd este cazul, ca baz de evaluare, se aplic costul de
nlocuire net (CIN). (A se vedea IVA 1).
4.2 Dac este raportat o alt baz de evaluare, ca n cazul asigurrilor,
al lichidrilor sau al altor aplicaii speciale, raportul va defini
orice baze relevante ale valorii i va face distincia ntre acestea
i valoarea de pia.
4.3 Standardul Internaional de Contabilitate 16 (IAS 16), paragraful
31, prevede o direcionare explicit n aplicarea metodei CIN
pentru imobilizrile corporale de natura mijloacelor fixe:
Valoarea just a mijloacelor fixe este, de obicei, valoarea lor
de pia determinat n urma unei evaluri. Atunci cnd nu
exist nici o posibilitate de a identifica o valoare de pia, din
cauza faptului c acel gen de imobilizri corporale este foarte
rar vndut, cu excepia vnzrii lor mpreun cu ntreprinderea
proprietar, acele active sunt evaluate la costul de nlocuire net.
4.4 Costul de nlocuire net (CIN) este utilizat n mod tipic atunci cnd
nu exist informaii despre vnzrile comparabile. O estimare
rezultat din CIN este prezentat ca evaluat prin referin la
CIN. Acest rezultat este condiionat de existena unei rentabiliti
poteniale adecvate sau unui potenial de servicii al entitii,
provenit din utilizarea activelor totale, care reprezint o ipotez
ce poate fi acceptat sau neacceptat. Dac directorii entitii cred
c rentabilitatea potenial a ntreprinderii este insuficient s
susin mrimea estimat a CIN, ei pot nscrie o valoare mai mic
n conturi, convertind astfel mrimea CIN n valoare de utilizare.
Totui, sarcina evaluatorului este s declare dac evaluarea
realizat prin aplicarea CIN a fcut obiectul testului rentabilitii
poteniale al directorilor ntreprinderii.
5.1 Situaiile de evaluare a instalaiilor, mainilor i echipa mentelor
sunt variate, iar circumstanele pot chiar solicita estimarea a
mai multor tipuri de valoare, n cadrul aceluiai angajament.
n consecin, instalaiile, mainile i echipa mentele vor
fi evaluate prin utilizarea unei baze de evaluare adecvat
pentru circumstanele ntlnite i care va fi definit adecvat
n Raportul de evaluare.
5.2 n scopul raportrii financiare, elementele care cuprind
instalaii, maini i echipamente trebuie mprite n trei
categorii: aflate n exploatare, excedentare (n surplus) i
deinute ca investiii, n concordan cu IVA 1. Dei acest
proces poate fi amplu i n mod frecvent este complicat,
atunci cnd exist un mare numr de obiecte de evaluat, o
identificare i o clasificare corect i detaliat a activelor de
natura instalaiilor, mainilor i echipamentelor sunt cerine
fundamentale pentru efectuarea unei evaluri. Instruciunile
clientului referitoare la aceste clasificri trebuie s fie obinute
la nceputul misiunii de evaluare.
5.3 Dac un evaluator accept un angajament n care nu sunt
date nici un fel de instruciuni referitoare la definiia valorii
solicitate, atunci evaluatorul va face n mod independent
investigaia i analiza necesar pentru a identifica n mod
corect definiia valorii relevante.
5.4 La comunicarea evalurii instalaiilor, mainilor i
echipa mentelor evaluatorii vor face prezentri clare,
neambigue, neechivoce, conform celor prezentate n IVS 1,2
i 3 i n IVA 1. Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt
prezentate n Codul Deontologic IVS i n IVS 3, Raportarea
evalurii.
5.5 Pentru a asigura nelegerea de ctre client i de ctre beneficiar
a raportului de evaluare i pentru a evita eventualele abuzuri,
evaluatorii vor face paii necesari pentru a se asigura c
ndeplinirea contractului nu va duce la o concluzie care poate
induce n eroare sau care este neadecvat circumstanelor.
5.6 La efectuarea unei evaluri de instalaii, maini i echipamente,
evaluatorul va fi contient, va nelege i va aplica corect acele
metode i tehnici de evaluare care sunt necesare pentru
efectuarea unei evaluri care s nu induc n eroare.
5.7 Dei conceptul, folosirea i aplicarea bazelor din afara pieei
ale valorii pot fi adecvate n anumite circumstane, evaluatorul
are responsabilitatea de a asigura faptul c dac astfel de
valori trebuie fundamentate i raportate, atunci ele nu vor fi
interpretate ca fiind reprezentri ale valorii de pia.
5.8 Evalurile vor conine precizri clare referitoare la faptul
c instalaiile, mainile i echipamentele au fost evaluate pe
amplasamentul lor sau n afara acestuia.
5.9 Valoarea de pia a instalaiilor, mainilor i echipamentelor
se bazeaz pe ideea c un cumprtor prudent nu va plti mai
mult pentru un activ, sau pentru un grup de active, dect costul
pentru achiziionarea de pe pia a unui substitut, la fel de
util. n evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor
costul substitutului include, de multe ori, costuri pentru a
face activul productiv. Aceste costuri sunt numite cteodat
costurile de punere n funciune. De multe ori, n aceste costuri
sunt incluse i cheltuielile necesare asociate precum engineering,
transportul, instalarea, racordarea la utiliti i probe.
5.10 Instalaiile, mainile i echipamentele includ instalaiile i
suportul pentru utilitile necesare pentru procese sau producii
concepute s ndeplineasc o funcie specific predeterminat.
Acestea includ toate aparatele tehnice neimobiliare, n form
fix sau mobil, implicate n procesarea, producia i asamblarea
produselor, de la stadiul de materie prim pn la cel de produse
finite. Nu sunt incluse elementele raportate separat, ca stocurile
de materiale, produsele finite, brevetele de invenie i altele
asemntoare. De aceea, este esenial pentru procesul de
evaluare ca toate elementele care trebuie evaluate s nu fie
nici omise, nici dublu nregistrate, n evaluare i n rapoartele
aferente.
5.11 Instalaiile, mainile i echipamentele pot fi mprite, n
mare, n patru categorii:
5.11.1 Utilaje i echipamente care e posibil s fi fost instalate
n totalitate n legtur cu procesele comerciale sau
industriale ale ocupantului;
5.11.2 Echipamente care includ mobilier i instalaii sanitare,
electrice, armturi, unelte, scule, dispozitive diverse;
5.11.3 Structuri i construcii specializate, care se integreaz
foarte bine proceselor i echipamentelor pe care le
gzduiesc i structuri de natur specializat, i
5.11.4 Instalaiile de utiliti ale cldirilor care, n mod normal
sunt incluse n evalurile terenului i cldirilor. Aceste
instalaii de utiliti ale cldirii pot include electricitatea,
gazul, apa, nclzirea, apa cald, aerul condiionat i
ventilaia, protecia mpotriva incendiilor, canalizarea,
lifturile i podurile rulante, ca parte a proceselor
industriale desfurate de ctre ocupant.
5.12 Pentru evalurile care au ca baz de evaluare valoarea de lichidare
sau de valoarea de vnzare forat, durata de timp pentru vnzarea
cerut este specificat n mod normal de ctre client i poate varia
de la o perioad relativ lung (totui mai scurt dect perioada
cerut de valoarea de pia), pn la o perioad scurt, urgent.
n unele cazuri, vnzarea se poate face prin licitaie. n alte cazuri
vnzarea se poate face prin execuie silit sau prin combinarea
cu alte active, formndu-se un pachet de vnzare. Maniera n
care se face oferta, durata de timp luat n calcul, precum
i localizarea activelor la data vnzrii sunt elementele care
trebuie prezentate mod adecvat n Raportul de evaluare.
vigoare la 1 iulie1997.
nr. 4 GN 4
Evaluarea activelor necorporale
1.0 Introducere
1.1. Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC)
a adoptat acest Standard (GN) pentru a spori consecvena i
calitatea evalurilor de active necorporale n cadrul comunitii
internaionale, n beneficiul utilizatorilor situaiilor financiare i
de evaluri ale activelor necorporale.
1.2. Evalurile de active necorporale sunt cerute i realizate n mod
uzual, la valoarea de pia, pe baz de evaluare, prin aplicarea
prevederilor Standardului Internaional de Evaluare 1 (IVS 1). n
cazurile n care sunt utilizate alte baze de evaluare, cu informaiile
i explicaiile adecvate, se aplic prevederile IVS 2.
1.3. n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluarea
de active necorporale sunt aceleai ca i cele folosite pentru
alte tipuri de evaluri. Anumii termeni pot avea ns sensuri
sau utilizri diferite. Aceste diferene au o mare importan n
momentul utilizrii lor. Acest GN prezint definiiile importante
utilizate n evaluare de active necorporale.
1.4. Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fie
foarte ateni pentru a face distincia ntre valoarea activelor
necorporale individuale, care sunt active necorporale identificabile
i consideraiile continuitii activitii ntreprinderii, inclusiv cele
care se regsesc n evaluarea participaiilor la bunurile imobiliare.
Un exemplu n acest ultim caz l reprezint evalurile proprietilor
generatoare de afaceri.
2.0. Arie de aplicabilitate
2.1. Acest GN este ntocmit pentru a fi folosit la efectuarea sau la
utilizarea serviciilor de evaluare a activelor necorporale.
2.2. Pe lng elementele comune altor GN-uri din cadrul Standardelor
Internaionale de Evaluare, acest GN conine un comentariu
larg al procesului de evaluare a activelor necorporale. Acest
comentariu este inclus n scopul de a exemplifica procedeele
implicate n evalurile activelor necorporale i pentru a prezenta
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

4
GN 4, Evaluarea activelor necorporale 245
o baz de comparaie cu alte tipuri de evaluri, ns comentariul
nu trebuie considerat ca fiind obligatoriu sau restrictiv, dect n
limita stabilit de acest GN sau de alt IVS.
2.3. Deoarece pentru evalurile de active necorporale pot fi aplicate
alte principii de evaluare de baz i Standarde Internaionale de
Evaluare, acest GN trebuie neles c ncorporeaz toate celelalte
seciuni aplicabile ale IVS-urilor.
3.0. Definiii
3.1. Valoare contabil
3.1.1. Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus
amortizarea cumulat i orice pierdere cumulat din
depreciere, aa cum este recunoscut n bilan.
3.1.2. Referitor la ntreprindere/entitate, diferena dintre
activele totale (din care s-a sczut amortizarea cumulat
i orice pierdere cumulat din depreciere) i totalul
datoriilor ntreprinderii, aa cum apar n bilan. n acest
caz, valoarea contabil este sinonim cu valoarea
contabil net, valoarea net i capital propriu (capitalul
acionarilor).
3.2. ntreprindere/entitate. O organizaie comercial, industrial sau
de servicii care desfoar o activitate economic.
3.3. Capitalizare
3.3.1. Transformarea venitului n valoare
3.3.2. Structura capitalului unei ntreprinderi
3.3.3. Recunoaterea unei cheltuieli mai degrab sub form de
activ de capital dect sub form de cheltuieli curente
3.4. Factor de capitalizare. Orice multiplu sau divizor folosit pentru a
transforma venitul n valoare.
3.5. Rat de capitalizare. Orice divizor (de obicei exprimat procentual)
care este folosit pentru a transforma venitul n valoare.
3.6. Flux de numerar (cash-flow)
3.6.1. Flux de numerar brut. Profitul net dup impozitare plus
elemente non-numerar, ca de exemplu amortizarea, egal
flux de numerar brut.
3.6.2. Flux de numerar net pentru capitalul propriu. Fluxul
de numerar brut minus creterile de fond de rulment
(diminurile sunt adugate), minus cheltuielile de capital,
minus diminuarea creditelor pe termen lung plus creterea
creditelor pe termen lung, egal flux de numerar net pentru
capitalul propriu.
3.6.3. Fluxul de numerar net pentru capitalul investit. Fluxul de
numerar net pentru capitalul propriu plus dobnzi nete
pltite (dup deducerea economiei de impozit) minus
creterea net a creditelor pe termen lung, egal fluxul de
numerar net pentru capitalul investit.
3.7. Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a
transforma o sum de bani, de pltit sau de ncasat n viitor,
n valoare prezent. O medie ponderat a ratei de actualizare
aplicat activelor necorporale i a ratei de actualizare aplicat
activelor corporale ar trebui s fie corelat cu costul mediu
ponderat al capitalului pentru ntreprindere.
3.8. Durat de via economic. Perioada n care o proprietate poate fi
folosit n mod profitabil. Durata de via economic poate varia
de la o ar la alta, n funcie de nivelul de dezvoltare industrial
i de cadrul de reglementare din fiecare ar.
3.9. Data efectiv. Data la care se aplic opinia evaluatorului cu
privire la valoare. (Numit i data evalurii i/sau data aplicrii.)
3.10 ntreprindere. A se vedea ntreprindere/Entitate.
3.11 Continuitatea activitii. O ntreprindere n funciune.
3.12 Valoare de exploatare continu
3.12.1. Premisa valorii unei ntreprinderi, sau a unei participaii
la aceasta, ca activitate n desfurare.
3.12.2. Elementele necorporale ale valorii unei ntreprinderi n
exploatare, care rezult din factori cum ar fi deinerea
de for de munc calificat, o instalaie funcional i
existena licenelor, sistemelor i procedurilor necesare.
3.13 Fond comercial (goodwill). Acel activ necorporal care apare ca
rezultat al numelui comercial, reputaiei, clientelei, localizrii,
produselor i altor factori similari, care produc beneficii economice.
3.14 Abordarea prin capitalizarea venitului. O cale general de estimare
a valorii unui activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor
metode prin care valoarea este estimat prin convertirea beneficiilor
anticipate n valoarea capitalului.
3.15 Active necorporale. Active care se manifest prin proprietile lor
economice. Nu au substan fizic; acord drepturi i privilegii
proprietarului acestora i n general produc venituri pentru proprietarii
lor. Activele necorporale pot fi clasificate ca derivnd din drepturi,
relaii, active necorporale grupate, sau proprietate intelectual.
3.15.1 Drepturile exist n conformitate cu clauzele unui contract,
scris sau nescris, care este benefic din punct de vedere
economic pentru ambele pri. Exemple sunt contractele
de furnizare, de distribuie, contractele de aprovizionare i
permisele de licen, printre altele.
3.15.2 Relaiile ntre pri sunt n general nebazate pe un contract,
pot fi de scurt durat i pot avea o valoare important pentru
pri. Astfel de exemple sunt, printre altele, fora de munc
calificat, relaiile cu clienii, relaiile cu furnizorii, relaiile
cu distribuitorii i relaiile structurale ntre pri.
3.15.3 Activele necorporale nedifereniate (grupate) reprezint
valoarea rezidual a activelor necorporale rmas dup
evaluarea activelor necorporale identificabile i scderea
acestei valori din valoarea total a activelor necorporale.
Alte concepte folosite cu neles similar sunt clientela,
profit suplimentar i valoare rezidual. Activele necorporale
nedifereniate sunt numite, n mod curent, fond comercial
(goodwill). n diferite perioade de timp, fondul comercial a
fost interpretat ca fiind clientela atras, venitul suplimentar
generat de ntreprindere peste profitul normal cu care
se remunereaz activele identificate i/sau ca valoarea
suplimentar a ntreprinderii/entitii n ansamblul ei peste
valoarea nsumat a activelor ei identificabile.
3.15.4 Proprietatea intelectual reprezint o clas special a
activelor necorporale deoarece, uzual, sunt protejate prin
lege pentru a nu fi folosite de persoane neautorizate. Astfel
de exemple sunt, printre altele, mrcile de fabric i de
produse, drepturi de autor, brevete de invenie, secrete
comerciale, know-how.
3.15.5 n general, accepiunea contabil limiteaz recunoaterea
activelor necorporale individuale la cele care n mod
normal pot fi recunoscute, au o durat de via limitat prin
lege sau contracte i/sau sunt separabile i transferabile n
mod individual.
3.16 Proprietatea necorporal. Drepturile i privilegiile acordate
proprietarului de active necorporale.
3.17 Durata de via legal. Durata de via permis de lege pentru
activele necorporale.
3.18 Abordarea prin pia. O cale general de estimare a valorii unui
activ necorporal prin folosirea uneia sau mai multor metode care
compar activul n cauz cu active similare care au fost vndute.
3.19 Valoarea de pia. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.20 Rata rentabilitii. Mrimea profitului (pierderii) i/sau a
modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investiii,
exprimat n procente din valoarea acelei investiii.
3.21 Cost de nlocuire nou. Costul curent al unui element nou similar,
care are o utilitate aproape echivalent cu cea a elementului
evaluat.
3.22 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau
poate fi diferit de data evalurii.
3.23 Cost de reproducie nou. Costul curent al unui element nou
identic.
3.24 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii
prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare.
(A se vedea i definiiile Abordarea bazat pe active, Abordarea
prin pia i Abordarea prin capitalizare).
3.25 Metod de evaluare. n cadrul abordrilor n evaluare, o cale
specific de estimare a valorii.
3.26 Procedur de evaluare. Aciunea, modul i tehnica de ndeplinire
a etapelor unei metode de evaluare.
3.27 Rat de evaluare. Un factor n care o valoare sau un pre servesc
ca numrtor, iar datele financiare, de funcionare sau fizice
servesc ca numitor.
3.28 Valoarea de utilizare. Acest tip de valoare se axeaz pe valoarea
cu care o anumit proprietate contribuie la ntreprinderea/
entitatea din care face parte, indiferent de cea mai bun utilizare
a proprietii sau de suma monetar care poate fi obinut n urma
vnzrii sale. Valoarea de utilizare reprezint valoarea pe care
o anumit proprietate o are pentru un anumit scop i un anumit
utilizator i, n consecin, nu se bazeaz pe informaii de pia.
4.1 Evalurile de active necorporale sunt folosite n mod uzual ca
baz pentru alocrile valorii pe diferite active, pentru a veni n
sprijinul elaborrii sau retratrii situaiilor financiare. n acest
context, evaluatorii de active necorporale reflect valoarea de
pia a tuturor componentelor bilanului unei ntreprinderi pentru
a respecta standardele de contabilitate, avnd n vedere convenia
care reflect efectul modificrii preurilor.
4.2 Alte considerente referitoare la relaia dintre evalurile de active
necorporale i standardele de contabilitate sunt similare cu
prevederile coninute n Standardul Internaional de Aplicaii n
Evaluare 1 (IVA 1).
4.3 Standardul Internaional de Contabilitate 38 (IAS 38) prescrie
tratamentul contabil pentru activele necorporale, analizeaz
criteriile pe care un activ necorporal trebuie s le ndeplineasc
pentru a fi recunoscut, specific valoarea contabil a activelor
necorporale i stabilete cerinele pentru prezentarea informaiilor
referitoare la activele necorporale.
5.1 Evalurile de active necorporale pot fi solicitate pentru
diferite utilizri incluznd achiziii i vnzri de ntreprinderi
sau pri de ntreprinderi, fuziuni, vnzarea unui activ
necorporal i altele asemntoare.
5.1.1 Cnd scopul evalurii solicit o estimare a valorii de
pia, evaluatorul va aplica definiiile, procesele i
metodologiile compatibile cu prevederile coninute n
IVS 1.
5.1.2 n cazurile n care un angajament implic o baz de
evaluare diferit de valoarea de pia, evaluatorul va
identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va
defini o astfel de valoare i va face toi paii necesari
pentru a face distincia ntre estimarea tipului de
valoare respectiv de estimarea valorii de pia.
5.2 Dac, n opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament
indic faptul c este necesar i adecvat o deviere de la oricare
prevedere a Standardelor Internaionale de Evaluare sau de la
acest GN, o astfel de deviere ar trebui s fie prezentat mpreun
cu motivul invocrii devierii.
5.3 Evaluatorul va face toi paii necesari pentru a asigura
c toate sursele de informaii consultate sunt credibile i
adecvate procesului de evaluare. n multe situaii, verificarea
complet a unor surse de informaii secundare sau teriare nu
intr n atribuiile evaluatorului. Prin urmare, evaluatorul va
ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica exactitatea
i corectitudinea surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe
pieele i n zona n care se face evaluarea.
5.4 Evaluatorii de active necorporale trebuie s se bazeze, n
mod frecvent, pe informaiile primite de la client sau de la
reprezentanii acestuia. n rapoartele de evaluare, verbale sau
scrise, sursele tuturor informaiilor luate n considerare vor fi
prezentate de evaluator, iar aceste informaii vor fi verificate
ori de cte ori este posibil n mod rezonabil. Cerinele pentru
elaborarea rapoartelor de evaluare sunt menionate n Codul
Deontologic IVSC i n IVS 3, Raportarea evalurii.
5.5 Chiar dac multe din principiile, metodele i tehnicile evalurii de
active necorporale sunt asemntoare cu cele din alte domenii de
evaluare, evalurile de active necorporale necesit cerine speciale
de pregtire, instruire, cunotine i experien.
5.6 O descriere a misiunii de evaluare trebuie s includ
5.6.1. identificarea activului/activelor necorporal(e) sau a
dreptului de proprietate asupra activului/activelor
necorporal(e) care vor fi evaluate;
5.6.2 data efectiv a evalurii;
5.6.3 definiia valorii;
5.6.4 deintorul dreptului de proprietate;
5.6.5 scopul i utilizarea evalurii.
5.7 Factorii care trebuie luai n considerare de ctre evaluatorul
de active necorporale includ:
5.7.1 Drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului
de proprietate
5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite n diferite
documente legale. n anumite ri sau n anumite
jurisdicii legale, aceste documente pot fi numite
brevete de invenie, mrci de produse, mrci de
fabric, know-how, baze de date i drepturi de
autor, pentru a numi cteva.
5.7.1.2 Oricine deine un drept de proprietate asupra
activelor necorporale este nregistrat ntr-un
document. Aceste drepturi i condiii sunt
coninute ntr-un contract sau alt document i pot
fi transferate sau nu unui nou beneficiar.
5.7.2 Durata de via economic rmas i/sau durata de
via legal a activului necorporal.
5.7.3. Capacitatea activelor necorporale de a genera profit.
5.7.4. Natura i istoricul activelor necorporale. Din moment
ce valoarea rezult din beneficiile viitorului drept de
proprietate, istoricul este important deoarece poate
reprezenta un ghidaj pentru ateptrile viitoare referitoare
la activele necorporale.
5.7.5. Perspectiva economic ce ar putea afecta activele
necorporale n cauz, inclusiv perspectiva politic i
politica guvernamental. Probleme ca rata de schimb
valutar, rata inflaiei i rata dobnzii pot afecta n mod
diferit activele necorporale, care funcioneaz destul de
particularizat n diferite sectoare ale economiei.
5.7.6. Condiiile i perspectiva domeniului specific de
activitate, care pot afecta activele necorporale n cauz.
5.7.7 De asemenea, valoarea necorporal este coninut n
active nedifereniate, adesea numit fond comercial
(goodwill). n acest contest se observ c valoarea fondului
comercial este similar cu fondul comercial n accepiunea
contabilitii, respectiv de valoare rezidual (cost istoric n
termeni contabili) dup deducerea valorii tuturor celorlalte
active.
5.7.8 Tranzaciile anterioare n care au fost implicate
drepturile de proprietate asupra activelor necorpo rale
n cauz.
5.7.9 Alte informaii de pia, de ex. ratele de rentabilitate
pentru investiii alternative, etc.
5.7.10 Preurile de pia pentru achiziionarea drepturilor
de proprietate similare asupra activelor necorporale
sau a activelor necorporale.
5.7.10.1 Adesea, n special la utilizarea tranzaciilor de
achiziionare, informaiile adecvate sunt dificil
sau imposibil de obinut. Dac preul real al
tranzaciei poate fi fcut public, evaluatorul
nu tie ce garanii i indemnizaii a acordat
vnztorul, ce termeni au fost acordai sau
primii, sau care a fost efectul impozitrii asupra
tranzaciei.
5.7.10.2 Informaiile comparabile trebuie utilizate
ntot deauna cu atenie i poate fi necesar
efectuarea de corecii numeroase.
5.7.11 Coreciile situaiilor financiare istorice pentru a
estima posibilitile economice i perspectivele
acti velor necorporale.
5.7.12 Orice alte informaii pe care evaluatorul le consider
relevante.
5.8. Metode de evaluare a activelor necorporale
5.8.1 Abordarea prin cost, adesea numit costul de recreare,
este cunoscut i sub denumirea de abordarea prin
activul corectat.
5.8.1.1 Abordarea prin cost este fundamentat pe
principiul substituiei, de ex. un activ nu
valoreaz mai mult dect ar costa nlocuirea
tuturor prilor sale componente.
5.8.1.2 n aplicarea abordrii prin cost, costul fiecrui
element necesar pentru crearea activelor,
inclusiv profitul promotorului, trebuie
esti mat prin utilizarea cunotinelor avute la
data evalurii.
5.8.2 Abordarea prin capitalizarea venitului n evaluarea activelor
necorporale.
5.8.2.1 Abordarea prin venit estimeaz valoarea unui
activ necorporal sau a drepturilor de proprietate
asupra activului necorporal prin calcularea valorii
actualizate a beneficiilor anticipate. Cele dou
metode uzuale incluse n abordarea prin venit sunt
capitalizarea (direct) a venitului i analiza fluxului
de numerar actualizat (DCF).
5.8.2.1.1 n cazul capitalizrii (directe) a veni tului,
un nivel reprezentativ al venitului este
mprit cu o rat de capitalizare sau este
nmulit cu un multiplu de venit (factor de
capitalizare) pentru a transforma venitul
n valoare.
5.8.2.1.2 Evaluatorul aloc venitul pe diferitele
active necorporale. Trebuie acordat atenia
necesar astfel nct venitul alocat pe toate
activele individuale s nu aib o valoare
nsumat mai mare dect venitul total aferent
tuturor activelor.
5.8.2.1.3 Teoretic, venitul poate mbrca multe forme
de venit i flux de numerar. n practic forma
de venit utilizat este fie venitul nainte de
impozitare, fie venitul dup impozitare. Dac
sunt utilizate metodele de capitalizare, durata
de via economic a activelor trebuie s fie
infinit, sau foarte lung.
5.8.2.1.4 n cadrul analizei DCF i/sau metodei
dividendului, ncasrile de numerar
sunt estimate pentru fiecare din
perioadele viitoare. Aceste ncasri sunt
transformate n valoare prin aplicarea
ratei de actualizare, folosind tehnicile
valorii actualizate. Pot fi folosite multiplele
definiii ale fluxului de numerar (cash-flow).
Metodele de actualizare sunt folosite n mod
uzual pentru activele necorporale cu durat
economic de via finit. Perioada de timp
previzionat n metodele de actualizare
este n mod normal mai scurt dect
durata de via economic sau durata de
via legal (definit ca perioada n care
activul sau participaia la acesta este
protejat legal).
5.8.2.1.4.1 Durata de via economic
este estimat ca perioada n
care se ateapt ca activele
necorporale s genereze un
beneficiu pentru proprietarul
lor. Un exemplu este programul
pentru calculator care poate
avea o durat de via estimat
de 36 de luni pn la nlocuirea
sa cu o versiune actualizat.
5.8.2.1.4.2 Durata de via legal este
perioada n care activele
necorporale pot fi protejate
prin lege. Un exemplu ar fi
brevetele de invenie care au
o durat de via ce poate fi
definit de la nceput i care, n
timp se ndreapt ctre zero.
5.8.2.1.5 Ratele de capitalizare i ratele de
ac tualizare sunt preluate din pia i
sunt exprimate ca multiplii de pre
(determi nai pe baza informaiilor
despre cota iile la burs i tranzaciile
de ntreprin deri) sau ca o rat a
rentabilitii inves tiiei (estimat pe
baza informaiilor despre investiiile
alternative).
5.8.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt
convertite n valoare folosind calcule care iau
n considerare creterea estimat a acestora,
precum i anii viitori de ncasare a beneficiilor,
riscul asociat cu fluxul de beneficii i valoarea n
timp a banilor.
5.8.3 Abordarea prin pia (prin comparaia vnzrilor) n
evaluarea activelor necorporale.
5.8.3.1 Abordarea prin pia compar subiectul cu
active necorporale similare sau drepturi de
proprietate asupra activelor necorporale care au
fost vndute pe piaa liber.
5.8.3.2 Cele dou surse de informaii uzuale utilizate
n abordarea prin pia sunt pieele n cadrul
crora drepturile de proprietate asupra activelor
necorporale similare sunt comercializate,
precum i tranzaciile anterioare n care a fost
implicat dreptul de proprietate asupra activelor
necorporale n cauz.
5.8.3.2.1 n abordarea prin pia trebuie s existe
o baz rezonabil pentru comparaii
prin referirea la active necorporale
similare. Aceste active necorporale
similare trebuie s funcioneze n acelai
domeniu ca i subiectul evaluat sau ntr-un
domeniu care rspunde acelorai variabile
economice. Comparaia trebuie fcut ntr-
o manier clar i fr ambiguiti.
5.8.3.3 Prin intermediul analizei achiziiilor de active
necorporale, evaluatorul calculeaz adesea
ratele de evaluare, care sunt un raport ntre
pre i o form de venit sau activele nete.
Trebuie acordat o mare atenie n calcularea i
selectarea acestor rate.
5.8.3.3.1 Rata (ratele) alese trebuie s furnizeze
informaii clare despre valoarea activelor
necorporale.
5.8.3.3.2 Informaiile asupra activelor necorporale
similare, folosite pentru a calcula rata,
trebuie s fie corecte.
5.8.3.3.3 Calcularea ratelor trebuie s fie corect.
5.8.3.3.4 Dac se face o medie a datelor, perioada de
timp luat n calcul i metoda de calculare
a mediei trebuie s fie corespunztoare.
5.8.3.3.5 Toate calculele trebuie fcute n mod
similar, att pentru activele necorporale
similare, ct i pentru activele necorporale
n cauz.
5.8.3.3.6 Datele referitoare la pre, utilizate la
rat (rate) trebuie s fie valabile la data
evalurii i trebuie s fie reprezentative
pentru pia la acea dat.
5.8.3.3.7 Dac este cazul, ar putea fi necesare
anumite corecii pentru a aduce
activele necorporale similare i activele
necorporale n cauz la un grad de
comparabilitate mai mare.
5.8.3.3.8 Ar putea fi necesare corecii pentru
elementele neobinuite, extraordinare i
din afara exploatrii.
5.8.3.3.9 Ratele selectate trebuie s fie cele
adecvate, avnd n vedere diferenele
de risc i de ateptri ale activelor
necorporale similare i activelor
necor porale n cauz.
5.8.3.3.10 Pot fi calculate mai multe niveluri
ale valorii, deoarece pot fi selectai
mai muli multiplii (multiplicatori) de
evaluare, care sunt aplicai activelor
necorporale supuse evalurii.
5.8.3.4 Cnd sunt utilizate informaii despre
tranzaciile anterioare n care au fost implicate
activele necorporale n cauz, pentru a furniza
instruciuni de evaluare, pot fi necesare corecii
pentru a lua n considerare trecerea timpului i
pentru circumstanele modificate din economie,
din domeniul de activitate i al activelor
necorporale.
5.9 Procese de reconciliere
5.9.1 Concluzia asupra valorii va fi bazat pe
5.9.1.1 definiia valorii; i
5.9.1.2 toate informaiile relevante de la data evalurii,
necesare pentru ndeplinirea misiunii.
5.9.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile de
valoare rezultate din metodele de evaluare aplicate.
5.9.2.1 Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor
i procedurilor adecvate de evaluare depinde de
raionamentul profesional al evaluatorului.
5.9.2.2 Evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul
su profesional atunci cnd apreciaz importana/
credibilitatea fiecrei estimri de valoare, la care a
ajuns prin procesul de evaluare. Evaluatorul trebuie
s prezinte raionamentul i justificarea pentru
metodele de evaluare utilizate i pentru importana
acordat metodelor, n urma crora a rezultat
valoarea final/reconciliat.
6.0. Data intrrii n vigoare
nr. 5 GN 5
Evaluarea bunurilor mobile
1.0 Introducere
1.1 Scopul acestui standard este de a mbunti consecvena i
calitatea evalurilor de bunuri mobile n avantajul utilizatorilor
serviciilor de evaluare a bunurilor mobile.
1.2 n general, evalurile bunurilor mobile sunt necesare i realizate
n conformitate cu baza de evaluare valoarea de pia, aplicnd
prevederile Standardului Internaional de Evaluare 1 (IVS 1).
n cazurile n care sunt utilizate alte baze de evaluare, se aplic
prevederile IVS 2, cu prezentarea informaiilor i explicaiilor
necesare.
1.3 Dac unii termeni pot avea definiii alternative, iar aplicabilitatea
metodelor specifice poate s difere, teoria, conceptele i procesele
aplicate n evaluarea bunurilor mobile, n esena lor sunt aceleai
cu cele folosite pentru alte tipuri de evaluri. Ori de cte ori se
folosesc termeni cu mai multe semnificaii este important s se
specifice acele diferene. Acest Standard stabilete definiiile
importante utilizate n evalurile bunurilor mobile.
1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fie
foarte ateni pentru a face distincia ntre componentele pieei i
valorile de pia corespunztoare bunurilor mobile. Un exemplu de
o astfel de diferen o reprezint valoarea de pia a proprietilor
vndute prin licitaie n comparaie cu cea a proprietilor vndute
sau achiziionate de la comercianii particulari, la care preul
negociat nu este dezvluit. Un alt exemplu ar fi acela al valorii
de pia a bunurilor mobile vndute en-gros n comparaie cu
valoarea de pia a acelorai produse vndute cu amnuntul.
2.1 Acest Standard este ntocmit pentru a fi folositor la prestarea sau
utilizarea serviciilor de evaluare a bunurilor mobile.
2.2 Pe lng alte elemente comune altor Standarde Internaionale
de Evaluare, acest Standard conine un comentariu amplu al
procesului de evaluare a bunurilor mobile. Acesta este inclus
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

5
GN 5, Evaluarea bunurilor mobile 259
n scopul de a caracteriza procedeele implicate n evalurile
bunurilor mobile i pentru a furniza o baz de comparaie cu alte
tipuri de evaluri.
2.3 Deoarece i alte principii de evaluare de baz i Standarde IVSC
pot fi aplicate n evaluarea bunurilor mobile, acest Standard ar
trebui neles c el cuprinde i alte seciuni relevante din cadrul
IVS-urilor.
2.4 Instalaiile, mainile i echipamentele reprezint una din categoriile
de bunuri mobile, dar evaluarea acestora este prezentat n GN
3.
3.0 Definiii
3.1 Pre de licitaie. Preul care reprezint ultima propunere
acceptat n cadrul unei licitaii publice; poate include sau
nu taxe sau comisioane. A se vedea i preul de lichidare a
stocului, vnzarea prin acord privat.
3.2 Obiecte de colecie. Termen care descrie pe larg obiectele de
colecie, datorit interesului pe care acestea l provoac prin
raritatea, noutatea sau unicitatea lor. n anumite ri acest
termen poate fi aplicat, printre altele, pentru obiectele de art,
antichiti, pietre preioase i bijuterii, instrumente muzicale,
colecii numismatice i filatelice, cri rare i materiale de
arhiv. n alte situaii termenul este folosit, n mod normal,
pentru aceste obiecte ca i pentru o mare varietate de alte
elemente care nu sunt incluse ntr-o categorie distinct.
3.3 Abordarea prin cost. O abordare comparativ a valorii
proprietii sau altor active, care consider, ca un substitut/
nlocuitor pentru cumprarea unei proprieti date, posibilitatea
construirii unei alte proprieti care s fie o replic/copie a
celei originale sau unei proprieti care ar avea aceeai utilitate
i fr costuri de ntrziere. Estimarea evaluatorului se bazeaz
pe costul de reproducie sau de nlocuire a proprietii sau
activului n cauz, minus deprecierea total (cumulat).
3.4 Abordarea prin cost n evaluarea obiectelor de art. O
abordare comparativ a valorii obiectelor de art care ia n
considerare, ca substitut pentru cumprarea unui anumit obiect
de art, posibilitatea crerii unui alt obiect de art care s
nlocuiasc originalul. Estimarea evaluatorului se bazeaz pe
costul de reproducie sau de nlocuire al obiectului de art n
cauz i pe natura nlocuirii, de ex. nlocuirea unui obiect vechi
cu unul nou, baz de despgubire, o copie exact (facsimil)
sau o reproducere.
nlocuirea unui obiect vechi cu unul nou se refer la costul
de achiziie al aceluiai element sau, dac acesta nu este
disponibil, al unui element de acelai fel i n aceeai stare, de
pe piaa de vnzare cu amnuntul a obiectelor de art noi.
Baz de despgubire se refer la costul de nlocuire a unui
element cu altul similar i n aceeai stare pe piaa vnzrii cu
amnuntul a produselor la mna a doua pentru obiecte de art
i antichiti.
O reproducere este o copie a obiectului original, ct mai
apropiat cu originalul n ceea ce privete natura, calitatea i
vechimea materialelor, ns creat prin metodele moderne de
realizare.
O copie exact (facsimil) reprezint o copie fidel a obiectului
original, realizat cu materiale care au o natur, calitate i
vechime similar i prin metodele de realizare din perioada
original.
3.5 Instalaii i accesorii. Totalitatea amenajrilor aferente unei
proprieti, evaluate n grup. A se vedea accesorii comerciale
sau accesoriile locatarului.
3.6 Mobilier, instalaii i echipamente. Un termen utilizat n
America de Nord pentru a se referi la bunurile mobile
corporale plus accesoriile comerciale i amenajrile proprietii
nchiriate. A se vedea i bunurile personale.
3.7 Bunuri mobiliare i alte bunuri. n anumite ri, termen
utilizat pentru obiectele care pot fi identificabile, portabile i
corporale considerate de publicul larg drept mobile. A se vedea
i bunurile mobile.
3.8 Pre de lichidare a stocului. Oferta anunat i acceptat, ce
nu include taxele i comisioanele i, n consecin, dar nu
neaprat, preul de achiziie. A se vedea, de asemenea, preul
de licitaie, vnzarea pe baz de acord privat.
3.9 Abordarea prin capitalizarea venitului. O metod comparativ
de determinare a valorii care ia n considerare informaiile
referitoare la veniturile i cheltuielile proprietii evaluate i
estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare.
3.10 Valoarea intrinsec. n anumite ri, suma considerat, pe baza
evalurii faptelor disponibile, ca fiind valoarea adevrat
sau real a unui element. Este un concept pe termen lung de
valoare nebazat pe pia, care aplatizeaz fluctuaiile de pre
pe termen scurt.
3.11 Amenajrile i construciile proprietii nchiriate sau
amenajrile fcute de locatar. Amenajrile fixe sau amenajrile
terenurilor i cldirilor, realizate i pltite de ctre locatar
pentru a satisface necesitile sale; n mod normal trebuie
luate de ctre locatar dup expirarea contractului de nchiriere;
scoaterea acestor amenajri nu trebuie s provoace distrugerea
proprietii imobiliare. A se vedea i Bunuri mobile, Accesorii
comerciale sau accesoriile locatarului.
3.12 Abordarea prin comparaie. O cale general de estimare a
valorii indicat pentru bunurile mobile sau pentru un drept de
proprietate asupra bunurilor mobile, care utilizeaz una sau
mai multe metode care compar subiectul cu bunuri similare
sau cu drepturi de proprietate asupra bunurilor similare.
Aceast abordare a evalurii bunurilor mobile depinde de
cunotinele de pia ale evaluatorului i de experien precum
i de informaiile publicate despre elementele comparabile.
3.13 Valoarea de pia, a se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.14 Proprietate mobiliar. Un concept legal care se refer la
toate drepturile, interesele i beneficiile ce deriv din dreptul
de proprietate asupra obiectelor altele dect proprietatea
imobiliar. n anumite ri, obiectele proprietii mobiliare
sunt numite n mod legal bunuri mobile pentru a se deosebi
de proprietatea imobiliar, care se poate referi fie la dreptul
real imobiliar, fie la proprietatea imobiliar. Obiectele din
categoria bunurilor mobile pot fi corporale, cum ar fi bunurile
mobile corporale sau necorporale, cum ar fi o crean sau un
brevet de invenie. Obiectele din categoria bunurilor mobile
corporale nu sunt anexate n permanen proprietii imobiliare
i n general sunt caracterizate prin caracterul lor mobil. A se
vedea i Obiectele de colecie; instalaii i accesorii; Mobilier,
instalaii i echipamente; Bunuri mobile; Amenajrile i
construciile proprietii nchiriate sau amenajrile fcute de
locatar; Instalaii, maini i echipamente; Accesorii comerciale
3.15 Bunuri mobile. Termen legal utilizat n anumite ri pentru a
desemna componente ale bunurilor mobile spre deosebire de
proprietatea imobiliar, care se refer la bunurile imobiliare.
Bunurile mobile includ elementele corporale sau necorporale
care nu reprezint proprietate imobiliar. A se vedea i
proprietatea mobiliar.
3.16 Instalaii, maini i echipamente
(i) Active care sunt destinate utilizrii continue n activitile unei
ntreprinderi/entiti incluznd cldiri specializate temporare;
utilaje (maini individuale sau ansamble de maini, instalaii
comerciale i amenajrile proprietii nchiriate) i alte
categorii de active, identificate corespunztor.
(ii) Active corporale care:
(a) sunt deinute de o ntreprindere/entitate pentru a fi
utilizate n producia de bunuri sau n prestarea de
servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi
folosite scopuri administrative; i
(b) se ateapt s fie utilizate pe parcursul mai multor
perioade de timp.
3.17 Vnzare prin acord privat. O vnzare negociat i tranzacionat
ntre persoane i nu prin licitaie public sau prin alt metod.
Preul de vnzare pltit ntr-o vnzare prin acord privat este, n
general, cunoscut numai de prile care particip la tranzacie i
nu este public. A se vedea i Preul de licitaie, Preul de lichidare
a stocului.
3.18 Evaluator profesionist de proprieti. O persoan care deine
calificrile, abilitile i experiena necesar pentru a estima
valoarea proprietii pentru o diversitate de scopuri incluznd
tranzacii care presupune cedarea dreptului de proprietate asupra
bunurilor, a proprietii considerat garanie pentru asigurarea
mprumuturilor, a proprietii care face obiectul unor litigii sau n
pentru impozitare i a proprietii tratate ca active imobilizate n
rapoartele financiare.
3.19 Accesorii comerciale sau accesoriile locatarului. Accesorii
mobiliare anexate de locatar proprietii i folosite la conducerea
activitii sau afacerii. A se vedea i Amenajrile i construciile
proprietii nchiriate sau amenajrile fcute de locatar.
3.20 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii
care folosete una sau mai multe metode specifice de evaluare. n
funcie de natura i scopul proprietii pot fi aplicate trei abordri
n evaluare. Acestea sunt abordarea prin comparaia vnzrilor,
abordarea prin cost i abordarea prin capitalizarea venitului.
Aplicarea acestora va permite evaluatorului s determine valoarea
de pia sau o alt valoare diferit de valoarea de pia.
3.21 Metod de evaluare. O cale specific de estimare a valorii din
cadrul abordrilor n evaluare.
a pailor specifici metodei de evaluare.
4.1 n unele situaii, evaluarea bunurilor mobile efectuat mpreun
cu evaluarea proprietii imobiliare i/sau a ntreprinderii ofer
o baz n determinarea gradului de depreciere a anumitor active
imobilizate. n acest caz, evaluarea bunurilor mobile n sine poate
sau nu s reprezinte principalul motiv al evalurii, ns mpletirea
serviciilor oferite de evaluatorul de bunuri mobile, de evaluatorul
de ntreprinderi i/sau de evaluatorul de proprieti imobiliare
este necesar pentru a aloca i reflecta corect valoarea de pia a
activelor care vor fi incluse n situaia financiar.
5.1 Evalurile de bunuri mobile pot fi solicitate pentru mai multe
utilizri incluznd raportarea financiar, achiziii i vnzri/
cedri, asigurare i impozitare.
5.1.1 Cnd scopul evalurii necesit o estimare a valorii de pia,
evaluatorul va aplica definiiile, procesele i meto dologiile
consecvente cu prevederile coninute n IVS 1.
5.1.2 n cazurile n care un contract implic o baz de valoare
diferit valoarea de pia, de ex. valoarea de asigurare sau
valoarea de recuperare, evaluatorul va identifica foarte clar
tipul de valoare implicat, va defini o astfel de valoare i
va face toi paii necesari pentru a prezenta diferena ntre
estimarea acelui tip de valoare i estimarea valorii de pia,
conform IVS 2.
5.2 Evaluatorul va face toi paii necesari pentru a asigura
c toate sursele de informare consultate sunt credibile i
adecvate procesului de evaluare. n multe situaii, verificarea
complet a unor surse de informaii secundare sau teriare nu
intr n atribuiile evaluatorului. Ca urmare, evaluatorul va
ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica exactitatea
i corectitudinea surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe
piaa (pieele) i n zona unde se face evaluarea.
5.3 Pentru evalurile bunurilor mobile nu este ceva neobinuit
ca evaluatorul de bunuri mobile s solicite i s se bazeze pe
serviciile altor evaluatori profesioniti de proprieti i/sau altor
specialiti. Astfel, parametrii de responsabilitate referitori la
clasificarea elementelor proprietii de evaluat trebuie stabilii
ntre evaluatorii diferitelor discipline pentru a se asigura c
nimic nu a fost omis sau dublu nregistrat. Un exemplu uzual
l reprezint ncrederea acordat unui evaluator de proprieti
imobiliare, care evalueaz componentele proprietii imobiliare
ale proprietii. n cazul n care se apeleaz i la serviciile altor
experi, evaluatorul de bunuri mobile:
5.3.1 va face verificrile necesare pentru a se asigura c astfel
de servicii sunt ndeplinite integral iar concluziile sunt
rezonabile i credibile, sau
5.3.2 va dezvlui faptul c o astfel de verificare nu a fost
fcut.
5.4 Evaluatorii de bunuri mobile trebuie s se bazeze, n mod
frecvent, pe informaiile primite de la client sau de la
ori de cte ori este posibil acest lucru n mod rezonabil.
5.5 Chiar dac multe din principiile, metodele i tehnicile de evaluare
a bunurilor mobile sunt asemntoare cu cele din alte domenii de
evaluare, evalurile de bunuri mobile necesit cerine speciale
de pregtire, instruire, cunotine i experien.
5.6 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate
n Codul Deontologic din Standardele Internaionale de
Evaluare i n IVS 3, Raportarea evalurii. n cazul bunurilor
mobile, raportul de evaluare trebuie s cuprind:
5.6.1 Identificarea bunurilor i a dreptului de proprietate
asupra bunului care va fi evaluat (amplasarea obiectului
care este bun mobil i adresa proprietarului);
5.6.2 Data intrrii n vigoare a evalurii;
5.6.3 Baza sau definiia valorii;
5.6.4 Identificarea deintorului dreptului de proprietate
sau partea iniiatoare (n.b., n unele ri, identitatea
posesorului dreptului de proprietate nu poate fi fcut
public din motive de confidenialitate);
5.6.5 Scopul i utilizarea evalurii;
5.6.6 Condiiile evalurii;
5.6.7 Drepturi de retenie i servitui asupra proprietii; i
5.6.8 O declaraie de conformitate (semnat i datat).
5.7 Factorii care trebuie luai n considerare (ns nu neaprat
raportai) de ctre evaluatorul de bunuri mobile includ:
5.7.1 Drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului
de proprietate asupra bunurilor n cauz
5.7.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite n diferite
documente legale.
5.7.1.2 Drepturile i condiiile coninute n contractul
proprietarului sau n schimbul de coresponden;
aceste drepturi pot sau nu s fie transferate unui
nou proprietar al bunurilor n cauz.
5.7.1.3 Documentele pot conine restricii asupra
transferului de proprietate ca i prevederi care
stipuleaz baza de evaluare care trebuie adoptat, n
cazul transferrii proprieti.
5.7.2 Natura bunurilor i istoricul dreptului de proprietate
(provenien)
5.7.2.1 Transferuri sau vnzri anterioare ale proprietii.
5.7.3 Perspectiva economic ce ar putea afecta bunurile
n cauz, inclusiv perspectiva politic i politica
guvernamental.
5.7.4 Condiiile i perspectivele unei piee specifice comerului
cu bunuri mobile care pot afecta bunurile n cauz.
5.7.5 Meniunea c bunurile n cauz au sau nu valoare
necorporal
5.7.5.1 Dac valoarea necorporal este inerent bunurilor
mobile, evaluatorul trebuie s se asigure c valoarea
necorporal este reflectat n ntregime, indiferent
dac valoarea necorporal identificabil a fost sau
nu a fost evaluat distinct.
5.7.5.1.1 Valoarea necorporal, att ct este posibil,
trebuie difereniat de valoarea proprie tii
corporale.
5.7.5.2 Este esenial ca evaluatorul s fie contient de
limitrile legale i de condiiile care deriv din
legile rii n care exist bunurile.
5.7.5.3 Adesea, n special cnd pentru evaluare se utilizeaz
tranzaciile de achiziie, este dificil s se obin
informaiile adecvate. Dac preul real al tranzaciei
poate fi fcut public, evaluatorul s-ar putea s nu
afle ce garanii i indemnizaii a acordat vnztorul,
dac nainte de achiziie s-au obinut de la vnztor
bani numerar sau alte active, cum trebuie alocat
valoarea pe activele achiziionate, sau care a fost
efectul impozitrii asupra tranzaciei.
5.7.5.4 Datorit motivelor explicate n paragraful 5.7.5.3,
informaiile asupra comparabilelor trebuie utilizate
ntotdeauna cu atenie, adesea fiind necesar
efectuarea unor corecii. Cnd se utilizeaz
rezultatele publice ale licitaiei, trebuie avut n
vedere c acele rezultate pot reprezenta tranzacii
pentru un sector de pia mic. Pot fi necesare
corecii pentru diferenele datorate nivelelor de
pia diferite.
5.7.6 Orice alte informaii pe care evaluatorul le consider a fi
relevante.
5.8 Evalurile de bunuri mobile realizate prin abordarea prin
comparaia vnzrilor
5.8.1 Abordarea prin comparaia vnzrilor compar proprie tatea
n cauz cu proprieti similare i/sau drepturi de proprietate
asupra proprietilor care au fost vndute pe pieele libere.
5.8.2 Cele dou surse uzuale de informaii, utilizate n abordarea
prin comparaia vnzrilor, sunt rezultatele publicate ale
licitaiilor i tranzaciile raportate de ctre firmele angajate
n mod curent n comercializarea proprietilor similare.
5.8.3 n abordarea prin comparaia vnzrilor trebuie s existe o
baz rezonabil i credibil pentru comparaii cu proprieti
similare. Aceste proprieti similare sunt cele comercializate
periodic pe aceeai pia ca i cele n cauz sau pe o pia
care este influenat de aceleai variabile economice.
Comparaia trebuie fcut ntr-o manier clar i fr
ambiguiti. Factorii ce trebuie luai n considerare, pentru
a stabili existena unei baze de comparaie rezonabil,
includ:
5.8.3.1 Asemnarea cu bunurile n cauz din punctul de
vedere al caracteristicilor descriptive, calitative i
cantitative.
5.8.3.2 Cantitatea i verificabilitatea datelor asupra
bunurilor similare.
5.8.3.3 Dac preul bunurilor similare reprezint o
tranzacie n condiii neprtinitoare (deci preul a
fost stabilit n mod obiectiv).
5.8.3.4 O cercetare minuioas, imparial, asupra bunurilor
similare este necesar pentru a stabili independena
i credibilitatea evalurii. Cercetarea ar trebui s
includ criterii simple i obiective pentru selectarea
bunurilor similare.
5.8.3.5 Trebuie efectuat o analiz comparativ a
asemnrilor i diferenelor calitative i cantitative
dintre bunuri similare i bunurile n cauz.
5.8.3.6 Acolo unde este cazul, pot fi necesare anumite
corecii pentru a face mai comparabil valoarea
bunurilor similare cu cea a bunurilor n cauz.
Aceste corecii pot fi necesare n cazul elementelor
neobinuite, nerepetabile i unice.
5.8.3.7 Dup caz, trebuie fcute corecii pentru diferenele
referitoare la dreptul de proprietate asupra
bunurilor n cauz i asupra bunurilor similare n
ceea ce privete caracterul i influena unei astfel
de proveniene sau posibilitatea de comercializare/
vnzare sau lipsa acestora, dac e cazul.
5.8.4 Cnd la o evaluare sunt utilizate tranzaciile anterioare ale
bunurilor n cauz, pot fi necesare anumite corecii n ce
privete trecerea timpului, modificrile aduse bunurilor, i
pentru circumstanele modificate ale economiei, industriei,
aprecierile specialitilor i activitatea ntreprinderilor n
care astfel de bunuri sunt comercializate.
5.8.5 Uzanele de evaluare sau metodele empirice, pot fi utile n
evaluarea bunurilor sau a dreptului de proprietate asupra
unui element din categoria de bunuri mobile. Totui,
valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzane nu
ar trebui s li se dea o importan deosebit, cu excepia
cazului n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii
se bazeaz foarte mult pe ele.
5.9 Evalurile de bunuri mobile efectuate prin abordarea prin cost
5.9.1 Abordarea prin cost ia n considerare, ca substitut pentru
cumprarea unui anumit bun mobil, posibilitatea crerii
unui alt bun mobil care s nlocuiasc originalul sau a unui
bun mobil care ar putea avea aceeai utilitate, fr a ine
cont de costurile ntrzierii fabricaiei.
5.9.2 Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie
sau de nlocuire a proprietii sau activului de evaluat.
5.9.2.1 Costul de nlocuire se refer la suma pe care
persoan se ateapt s o plteasc pentru un obiect
cu aceeai vechime, mrime, culoare i condiie. n
general, se ncearc s se stabileasc preul unui
exemplar alternativ sau unei reproduceri/copii a
elementului original, ct mai apropiat de original
n ceea ce privete natura, calitatea i vechimea
materialelor, ns creat prin metodele moderne de
realizare.
5.9.2.1.1 n cazul unor active cum sunt antichitile
sau tablourile de valoare, nlocuirea nu se
poate realiza, indiferent de cost.
5.9.2.1.2 Costul de reproducie se refer la suma
pe care o persoan se ateapt s o
plteasc pentru o copie exact (facsimil)
a elemen tului original, realizat cu
materiale care au o natur, calitate i
vechime similar i prin metodele de
realizare din perioada original.
5.9.2.1.3 Pe parcursul timpului, anumite elemente
ale bunurilor mobile care nu sunt afectate
de deprecierea fizic pot s-i majoreze
valoarea deoarece costul curent de
nlocuire sau de reproducie ale acestora
crete mai repede dect preul lor curent.
5.9.3 Aplicarea abordrii prin cost este recomandat n special
n cazul evalurii bunurilor mobile precum produse
fabricate sau articole care exist n mai multe exemplare,
de ex. tiprituri, figurine din porelan, sau produse
restaurate.
5.10 Evalurile de bunuri mobile prin abordarea prin capitali zarea
venitului
5.10.1 Abordarea prin capitalizarea venitului ia n considerare
informaiile despre venitul i cheltuiala aferente
proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un
proces de capitalizare.
5.10.2 Aplicarea abordrii prin capitalizarea venitului poate
fi recomandat la evaluarea mobilierului, accesoriilor
i a echipamentului eseniale pentru funcionarea
proprieti lor precum, hoteluri, apartamente mobilate i
ngrijirea sntii.
5.10.2.1 Mobilierul, accesoriile i echipamentele pot fi
supuse unei utilizri intense necesitnd astfel o
nlocuire periodic pentru a menine caracterul
atractiv i utilitatea unui complex.
5.10.2.2 Duratele de via util ale mobilierului,
acceso riilor i echipamentelor sunt estimate pe
baza calitii i durabilitii lor i n funcie de
ct de mult sunt utilizate. Apoi se poate calcula
o me die a duratelor de via util pentru aceste
obiecte.
5.10.2.3 Un cost de nlocuire viitor estimat pentru
ele mentele mobilierului, accesoriilor i
echipamen telor este mprit la aceast durat
(durat me die de via util) pentru a obine
o alocare anual de nlocuire/fond anual de
rennoire. Fondul de nlocuire/fondul de rennoire
este inclus n cheltuielile/costurile de funcionare
ale entitii.
5.11 Procese de reconciliere
5.11.1 Concluzia asupra valorii va fi bazat pe
5.11.1.1 definiia valorii;
5.11.1.2 scopul i destinaia evalurii; i pe
5.11.1.3 toate informaiile relevante de la data evalurii
necesare pentru ndeplinirea misiunii.
5.11.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile
rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
5.11.2.1 Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor
i procedurilor adecvate de evaluare depind de
raionamentul profesional al evaluatorului.
5.11.2.2 Evaluatorul trebuie s-i utilizeze raionamentul
su profesional n procesul de evaluare, cnd
apreciaz importana/credibilitatea fiecrei
estimri de valoare. Evaluatorul trebuie s
prezinte raionamentul profesional i justificarea
pentru metodele de evaluare folosite i pentru
importana acordat metodelor n urma crora
a rezultat valoarea final, cnd aceasta este
cerut.
6.1 Prezentul Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n
vigoare ncepnd cu 30 aprilie 2003.
nr. 6 GN 6
Evaluarea ntreprinderii
1.0 Introducere
1.1 Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) a
adoptat acest Standard pentru a mbunti coninutul i calitatea
evalurilor de ntreprinderi n cadrul comunitii internaionale,
n beneficiul orientrii utilizatorilor situaiilor financiare i ai
evalurilor de ntreprinderi.
1.2 Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate i efectuate, n mod
uzual, pentru stabilirea valorii de pia ca baz de evaluare,
conform prevederilor din Standardul Internaional de Evaluare
1 (IVS 1). Atunci cnd sunt folosite alte baze de evaluare, sunt
aplicabile prevederile din IVS 2, cu explicaiile i clarificrile
adecvate.
1.3 n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluarea
ntreprinderilor sunt similare cu cele folosite pentru alte tipuri de
evaluri. Anumii termeni pot avea sensuri sau utilizri diferite.
Acele diferene permit clarificri importante oriunde ar fi folosite.
Acest GN prezint definiiile importante utilizate n evalurile de
ntreprinderi.
1.4 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s fac
distincie ntre valoarea unei entiti de afaceri, evaluarea activelor
deinute de o astfel de entitate i alte diferite aplicaii posibile
ale ntreprinderii sau consideraiile de continuitate a activitii
ntlnite n evaluarea drepturilor legate de proprietatea imobiliar.
Un exemplu n acest sens sunt evalurile proprietilor generatoare
de afaceri (A se vedea Tipuri de proprietate, paragraful 4.3.2).
2.1 Acest GN este elaborat pentru a sprijini efectuarea sau utilizarea
evalurilor de ntreprinderi.
2.2 n plus, fa de elementele care sunt comune cu alte Standarde
Internaionale de Evaluare, acest GN conine o analiz mai
amnunit a procesului de evaluare a ntreprinderii. Aceast
analiz are rolul de a prezenta o baz de comparaie cu alte tipuri
de evaluri, ns nu trebuie considerat ca fiind obligatorie sau
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

6
GN 6, Evaluarea ntreprinderii 273
limitativ, cu excepia prevederilor stabilite ca atare n acest GN
sau n alte Standarde Internaionale de Evaluare.
2.3 Deoarece n evaluarea ntreprinderii pot fi aplicabile i alte
principii de baz ale evalurii, ca i Standardele Internaionale de
Evaluare, acest GN trebuie neles ca ncorpornd toate celelalte
paragrafe aplicabile din Standardele IVSC.
3.0 Definiii
3.1 Abordare n evaluare. n general, o cale de estimare a valorii prin
folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. (A
se vedea i Abordarea bazat pe active, Abordarea prin pia i
Abordarea prin capitalizarea venitului).
3.2 Abordare bazat pe active. Cale de estimare a valorii unei
ntreprinderi i/sau unei participaii la capital utiliznd
metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale
ntreprinderii, minus datoriile.
3.3 Abordare prin capitalizarea venitului. O cale general de estimare
a valorii ntreprinderii, participaii sau unei aciuni prin folosirea
uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimat
prin convertirea beneficiilor (ctigurilor) anticipate n valoare a
capitalului.
3.4 Abordare prin pia. O cale general de estimare a valorii unei
ntreprinderi, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia
sau mai multor metode care compar subiectul evaluat cu alte
ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare care au fost
vndute.
3.5 Active nete. Active totale minus datorii totale.
3.6 Capital investit. Suma dintre capitalul propriu i datoriile pe
termen lung.
3.7 Capitalizare:
3.7.1 Transformarea venitului n valoare.
3.7.2 Structura capitalului unei ntreprinderi.
3.7.3 Recunoaterea unei cheltuieli mai degrab sub form de
activ dect sub form de cheltuieli curente.
3.8 Companie operaional. O ntreprindere care desfoar o
activi tate economic prin producerea, vnzarea sau tranzacionarea
unui produs sau serviciu.
3.9 Continuitatea activitii.
3.9.1 O ntreprindere n exploatare.
3.9.2 O premis a evalurii, conform creia evaluatorii i
contabilii consider o ntreprindere ca un stabiliment/
entitate care i va continua activitatea de exploatare ntr-un
orizont de timp nelimitat. Premisa continuitii activitii
reprezint o alternativ la premisa lichidrii. Adoptarea
premisei continuitii activitii permite ca ntreprinderea
s fie evaluat la o valoare mai mare dect valoarea ei de
lichidare i este esenial pentru estimarea valorii de pia
a ntreprinderii.
3.10 Control. Autoritatea de a guverna managementul i politicile unei
ntreprinderi.
3.11 Control majoritar. Gradul de control asigurat de o poziie
majoritar.
3.12 Cost de nlocuire nou. Costul curent al unui element nou, similar,
care are o utilitate aproape echivalent cu cea a elementului
evaluat.
3.13 Cost de reproducie nou. Costul curent al unui element nou,
identic.
3.14 Data efectiv. Data la care se aplic opinia evaluatorului n ceea
ce privete valoarea (denumit i data evalurii).
3.15 Data raportului. Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau
poate fi diferit de data evalurii.
3.16 Discont pentru lips de control. Un procentaj sau o sum dedus()
din valoarea unei participaii (pachet de aciuni) calculat ca pro-
rata din valoarea total a ntreprinderii, care reflect lipsa unora
sau a tuturor drepturilor de control.
3.17 Discont pentru nelichiditate. Sum sau procentaj care se deduce
dintr-o participaie la capital pentru a reflecta lipsa de lichiditate.
3.18 Discont pentru participaie minoritar. Discont aplicabil la o
participaie minoritar care, reflect lipsa puterii de control.
3.19 Evaluarea ntreprinderii. Actul sau procesul prin care se ajunge la
o opinie sau la o estimare a valorii unei afaceri sau ntreprinderi/
entiti sau unei participaii la aceasta.
3.20 Evaluator de ntreprindere. O persoan care prin pregtire,
instruire i experien este calificat s efectueze o evaluare a unei
ntreprinderi, participaii, aciuni i/sau a activelor necorporale.
3.21 Factor de capitalizare. Orice multiplu utilizat pentru a transforma
venitul n valoare.
3.22 Flux de numerar (cash flow). Profitul net plus amortizarea i alte
cheltuieli non-cash (numit i flux brut de numerar). Tipurile de
flux de numerar sunt definite n Glosar.
3.23 Flux net de numerar. Pentru o perioad de exploatare, numerarul
care rmne dup ce au fost finanate toate necesitile
ntreprinderii. Fluxul net de numerar poate fi disponibil pentru
acionari sau disponibil pentru capitalul investit.
3.23.1 Flux net de numerar disponibil pentru acionari este
calculat prin urmtoarea formul:
Profit net curent plus amortizare i alte cheltuieli non-
cash, minus cheltuieli de capital, minus creterile fondului
de rulment, plus creterea anual a datoriilor purttoare
de dobnzi, dup scderea restituirilor de credite.
3.23.2 Flux net de numerar disponibil pentru capitalul investit
(sau pentru firm) este calculat prin urmtoarea formul:
Profit brut din exploatare, minus impozitul pe profit, plus
amortizarea i alte cheltuieli non-cash, minus cheltuieli
de capital, minus creterile fondului de rulment.
3.24 Fond comercial (goodwill). Acel activ necorporal care apare ca
rezultat al numelui comercial, reputaiei, clientelei, localizrii,
produselor i altor factori similari care produc beneficii
economice.
3.25 Fond de rulment. Diferena dintre activele curente (circulante) i
datoriile curente.
3.26 Holding. O afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor
sale.
3.27 ntreprindere. Vezi ntreprindere/entitate economic.
3.28 ntreprindere/entitate economic. O entitate comercial,
industrial, de servicii sau de investiii care desfoar o activitate
economic.
3.29 Metod de evaluare. n cadrul abordrilor n evaluare, o cale
specific de estimare a valorii.
3.30 Participare minoritar. Poziia proprietarului care-i asigur sub
50% din voturile totale ale unei ntreprinderi.
3.31 Poziie majoritar. Poziia proprietarului care deine peste 50%
din voturile totale ntr-o ntreprindere.
3.32 Prim de control. Plusul de valoare aferent pachetului de control,
care reflect puterea sa de control, n contrast cu un pachet
minoritar.
a etapelor unei metode de evaluare.
3.34 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a
converti o sum de bani, de pltit sau de primit n viitor, n valoare
prezent.
3.35 Rat de capitalizare. Orice divizor (de obicei, exprimat procentual)
care este folosit pentru a transforma venitul n valoare.
3.36 Rat de evaluare. Un factor n care o valoare sau un pre servesc
ca numrtor, iar datele financiare, de funcionare sau fizice,
servesc ca numitor.
3.37 Rata rentabilitii. Mrimea profitului (pierderii) i/sau a
modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investiii,
exprimat n procente din valoarea acelei investiii.
3.38 Structura capitalului. Elementele componente ale capitalului
investit.
3.39 Valoare contabil corectat. Valoarea contabil care rezult
atunci cnd valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este
corectat prin adugare, eliminare sau modificare de sume fa de
valoarea lor de nregistrare contabil.
3.40 Valoare net contabil
3.40.1 Referitor la active, costul capitalizat al unui activ minus
amortizarea cumulat i orice pierdere cumulat din
depreciere, aa cum apare nregistrat n contabilitatea
ntreprinderii.
3.40.2 Referitor la o ntreprindere/entitate, diferena ntre
activele totale (dup scderea amortizrii cumulate i
oricrei pierderi din depreciere) i datoriile totale, aa
cum acestea apar n bilan.
3.41 Valoare de pia. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.
3.42 Valoarea de exploatare continu
3.42.1 Valoarea unei ntreprinderii sau a unei participaii la
aceasta, ca activitate n desfurare.
3.42.2 Elementele necorporale ale valorii unei ntreprinderi n
exploatare, care rezult din factori cum ar fi: deinerea
de for calificat de munc; o instalaie funcional i
existena licenelor, sistemelor i procedurilor necesare.
3.43 Venit net. Venituri totale minus cheltuieli totale, inclusiv impozitele
aferente.
3.44 Via economic. Perioada n care proprietatea poate fi utilizat n
mod profitabil.
4.1 Evalurile de ntreprinderi sunt utilizate n mod uzual ca baz
pentru alocarea diferitelor active, necesar n cazul elaborrii
sau retratrii situaiilor financiare. n acest context, evaluatorii de
ntreprinderi reflect valoarea de pia a tuturor componentelor
bilanului contabil al unei societi pentru a fi n concordan
cu Standardele de Contabilitate, avnd n vedere convenia care
reflect efectul modificrii preurilor.
4.2 n unele situaii, evaluarea ntreprinderii furnizeaz o baz pentru
estimarea mrimii deprecierii anumitor active imobilizate. n
acest caz, evaluarea ntreprinderii poate sau nu s fie principalul
motiv pentru evaluare, iar mpletirea serviciilor evaluatorului de
ntreprinderi cu cele ale evaluatorului de proprieti imobiliare,
de exemplu, este necesar pentru o alocare i reflectare corect n
situaia financiar, a valorii de pia a activelor.
4.3 Alte consideraii referitoare la relaia dintre evalurile de
ntreprinderi i Standardele de Contabilitate sunt similare cu
prevederile prezentate n Standardul Internaional de Aplicaie n
Evaluare 1 (IVA 1).
5.1 Evalurile de ntreprinderi pot fi necesare pentru mai multe
utilizri posibile care includ achiziionri i vnzri de
ntreprinderi individuale, fuziuni, evaluarea participaiilor
deinute de acionari i altele asemntoare.
5.1.1 Cnd scopul evalurii necesit o estimare a valorii de
pia, evaluatorul va aplica definiiile, procedurile i
metodologiile compatibile cu prevederile coninute n
IVS 1.
5.1.2 n cazurile n care un angajament implic o baz de
evaluare diferit de valoarea de pia, evaluatorul va
identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va
defini o astfel de valoare, i va face toi paii necesari
pentru a face distincia ntre estimarea acelui tip de
valoare i estimarea valorii de pia.
5.2 Dac, n opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui
angajament indic faptul c este necesar i adecvat o
deviere fa de orice prevedere din IVS sau din acest GN, o
astfel de deviere va fi menionat, iar motivul pentru care a
fost fcut va fi clar menionat n orice rapoarte de evaluare
(verbale sau scrise) prezentate de evaluator. Cerinele pentru
rapoartele de evaluare sunt coninute n Codul Deontologic
IVS i n IVS 3, Raportarea evalurii.
5.3 Evaluatorul va face toi paii necesari pentru a se asigura c
toate sursele de informaii consultate sunt credibile i adecvate
procesului de evaluare. n multe cazuri, o verificare complet a
surselor de informaii secundare sau teriare nu intr n atribuiile
evaluatorului. Prin urmare, evaluatorul va ntreprinde toate
aciunile necesare pentru a verifica exactitatea i corectitudinea
surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe piaa i n zona
unde se face evaluarea.
5.4 Pentru evaluarea ntreprinderii este normal ca evaluatorul
de ntreprinderi s cear i s se bazeze pe ajutorul altor
evaluatori i/sau al altor profesioniti. Un exemplu uzual n
acest sens este recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprieti
imobiliare, care evalueaz componentele proprietii imobiliare
deinute de ntreprinderea respectiv. n cazul n care se apeleaz
i la serviciile altor experi, evaluatorul de ntreprinderi:
5.4.1. va face verificrile necesare pentru a se asigura c astfel
de servicii sunt ndeplinite integral, iar concluziile sunt
rezonabile i credibile; sau
5.4.2. va meniona faptul c o astfel de verificare nu a fost
fcut.
5.5 Evaluatorii de ntreprinderi trebuie s se bazeze, n mod
frecvent, pe informaiile primite de la client sau de la
ori de cte ori este posibil, n mod rezonabil.
5.6 Chiar dac multe din principiile, metodele i tehnicile evalurii
de ntreprinderi sunt asemntoare cu cele din alte domenii de
evaluare, evalurile de ntreprinderi necesit cerine speciale de
pregtire, instruire, cunotine i experien.
5.7 Continuitatea activitii are cteva nelesuri/sensuri n
contabilitate i n evaluare. n cteva contexte, continuitatea
activitii reprezint o premis prin care evaluatorii i
contabilii consider o ntreprindere ca o unitate care-i va
continua exploatarea ntr-un timp nedefinit.
5.7.1 Premisa continuitii activitii reprezint o alternativ
la premisa lichidrii. Adoptarea premisei continuitii
activitii permite ca ntreprinderea s fie evaluat
la o valoare mai mare dect valoarea ei de lichidare
i este esenial pentru estimarea valorii de pia a
ntreprinderii.
5.7.1.1 n lichidri, valoarea multor active necorporale
(de exemplu fondul comercial) tinde spre zero,
iar valoarea tuturor activelor corporale reflect
circumstanele lichidrii. i cheltuielile asociate
cu lichidarea (comisioane de vnzri, onorarii,
impozite i taxe, alte costuri de nchidere,
cheltuielile administrative pe timpul ncetrii
activitii i pierderea de valoare a stocurilor)
sunt calculate i deduse din valoarea estimat a
ntreprinderii.
5.8 Pentru a realiza evaluri competente de ntreprinderi, este
important atenia acordat activitii curente de pia
i cunoaterii tendinelor economice relevante. Pentru a
estima valoarea de pia a unei ntreprinderi, evaluatorii
de ntreprinderi identific i estimeaz mrimea impactului
unor astfel de consideraii n evalurile lor i n rapoartele de
evaluare.
5.9 Descrierea misiunii de evaluare a ntreprinderii trebuie s
cuprind:
5.9.1 identificarea ntreprinderii, a pachetului de aciuni
sau valorii mobiliare care trebuie evaluat;
5.9.2 data efectiv a evalurii;
5.9.3 definiia valorii;
5.9.4 deintorul dreptului de proprietate;
5.9.5 scopul i utilizarea evalurii.
5.10 Evaluatorul de ntreprinderi trebuie s ia n considerare
urmtorii factori:
5.10.1 Drepturile, privilegiile sau condiiile aferente
dreptului de proprietate, fie c sunt deinute de
o societate pe aciuni, o societate cu rspundere
limitat sau de un proprietar individual.
5.10.1.1 Drepturile de proprietate sunt stabilite n
diferite documente legale. n diferite ri,
aceste documente pot fi articole din actele
constitutive, statute, acorduri de asociere,
acorduri ntre acionari etc.
5.10.1.2 Drepturile i obligaiile proprietarului
participa iei sunt nscrise n documente ale
ntreprinderii. Unele drepturi i condiii pot fi
coninute ntr-un contract de proprietate sau
ntr-un schimb semnat de coresponden iar
aceste drepturi pot fi sau nu transferabile ctre
un nou proprietar.
5.10.1.3 Documentele pot conine restricii cu privire
la transferul dreptului de proprietate precum i
prevederi asupra bazei de evaluare care trebuie
adoptat, n eventualitatea transferului dreptului
respectiv. De exemplu, documentele pot stipula
c dreptul care este transferat trebuie s fie
evaluat ca o fraciune, pro-rat din valoarea
total a aciunilor emise, chiar dac dreptul
care este transferat reprezint o participaie
minoritar. n fiecare caz, drepturile aferente
proprietii, care este evaluat, ca i drepturile
ataate oricrui alt tip de participaii, trebuie
luate n considerare nc de la nceput.
5.10.2 Natura ntreprinderii i istoricul ei. Din moment ce
valoarea rezult din beneficiile obinute de viitorul
proprietar, istoricul este important deoarece poate
reprezenta un reper pentru ateptrile privind beneficiile
viitoare ale ntreprinderii.
5.10.3 Mediul economic ce ar putea afecta ntreprinderea n
cauz, inclusiv mediul politic i politica guvernamental.
Probleme ca rata de schimb valutar, rata inflaiei i rata
dobnzii pot afecta n mod diferit ntreprinderile care
funcioneaz n diferite sectoare ale economiei.
5.10.4 Condiiile i perspectiva domeniului de activitate,
care pot afecta ntreprinderea n cauz.
5.10.5 Activele, datoriile, capitalul i situaia financiar ale
ntreprinderii.
5.10.6 Capacitatea ntreprinderii de a obine profit i de a
plti dividende.
5.10.7 Dac ntreprinderea are sau nu valori/active
necorporale.
5.10.7.1 Valoarea necorporal se poate prezenta sub
form de active necorporale identificabile cum
ar fi brevete de invenie, mrci comerciale,
drepturi de autor, know-how, baze de date etc.
5.10.7.2 De asemenea, valoarea necorporal mai poate
fi coninut n active neidentificabile, adesea
numite fond comercial. n acest context se
observ c valoarea fondului comercial este
similar cu fondul comercial n accepiunea
contabilitii, respectiv de valoare rezidual
(cost istoric n termeni contabili) dup
deducerea valorii tuturor celorlalte active.
5.10.7.3 Dac ntreprinderea deine active necorporale,
evaluatorul trebuie s se asigure c valoarea
activelor necorporale este reflectat n totalitate
i dac activele necorporale identificabile au
fost sau nu evaluate n mod distinct.
5.10.8 Tranzaciile anterioare n care au fost implicate
drepturile de proprietate ale ntreprinderii n
cauz.
5.10.9 Mrimea relativ a participaiei care trebuie
evaluat.
5.10.9.1 Exist diferite nivele de control sau de lips
a controlului, n funcie de mrimea partici -
paiilor. n unele cazuri, controlul efectiv poate
fi obinut cu mai puin de 50% din drepturile
de vot. Chiar dac o singur persoan deine
mai mult de 50% din drepturile de vot i
are controlul operaional, pot exista anumite
decizii, cum ar fi dizolvarea ntreprinderii,
care pot fi aprobate cu mai mult de 50% din
drepturile de vot, precum i decizii care pot fi
aprobate cu votul tuturor acionarilor.
5.10.9.2 Este esenial ca evaluatorul s fie atent cu privire
la restriciile legale i la condiiile menionate
de legile statului n care ntreprinderea
respectiv i desfoar activitatea.
5.10.10 Alte informaii de pia, cum ar fi ratele de
rentabilitate ale investiiilor alternative, avantajele
conferite de controlul deinut, dezavantajele lipsei de
lichiditate etc.
5.10.11 Cotaiile de pia ale aciunilor tranzacionate pe o
pia reglementat, ca i preurile de achiziie ale
participaiilor sau ale ntreprinderilor implicate n
acelai domeniu de activitate.
5.10.11.1 Adesea, n special n tranzaciile privind
achiziii de ntreprinderi, este dificil sau
chiar imposibil obinerea de informaii
adecvate. Chiar dac preurile de tranzacie
pot fi cunoscute, evaluatorul nu are
posibilitatea s tie ce garanii i asigurri a
acordat vnztorul, ce condiii au fost oferite
sau primite, dac din societate au fost luate,
nainte de achiziie, fonduri sau alte active sau
ce impact are regimul de impozitare asupra
tranzaciei.
5.10.11.2 Informaiile comparabile trebuie ntotdeauna
utilizate cu grij i inevitabil trebuie fcute
numeroase corecii. Cnd se utilizeaz
cursurile pe piaa bursier trebuie s se aib
n vedere c aceste cotaii sunt rezultate
din tranzaciile efectuate pentru participaii
minoritare. Preul pentru achiziionarea unei
societi n totalitate reprezint 100% din
valoarea ntreprinderii. Trebuie fcute corecii
(ajustri) pentru diferenele existente n ceea
ce privete puterea de control deinut.
5.10.12 Orice alte informaii considerate de evaluator ca
relevante.
5.11 Utilizarea situaiilor financiare.
5.11.1 Exist trei scopuri ale analizei financiare i
coreciilor:
5.11.1.1 nelegerea relaiilor existente ntre
ele mentele din contul de profit i pierdere i
cele din bilan, inclusiv a tendinelor care s-
au manifestat de-a lungul timpului, pentru
aprecierea riscurilor inerente n activitatea
ntreprinderii, precum i a perspectivelor
de performan financiar viitoare
5.11.1.2 Compararea cu ntreprinderi similare pentru
a stabili parametrii de risc i cei de valoare
5.11.1.3 Ajustarea situaiilor financiare istorice
pen tru a estima abilitile economice precum
i perspectivele ntreprinderii.
5.12 Pentru a facilita nelegerea situaiei economice i a riscului
investiiei n ntreprindere, situaiile financiare trebuie
analizate n termeni 1) monetari, 2) procentuali (elementele
din contul de profit i pierderi exprimate ca procentaje din
vnzri, iar elementele din bilan exprimate ca procentaje din
totalul activelor nscrise n bilan) i 3) de rate financiare.
5.12.1 Analiza n termeni monetari, aa cum apare n situaiile
financiare, este utilizat pentru a stabili tendinele i
relaiile ntre conturile de venituri i de cheltuieli ale
unei ntreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendine
i relaii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit
ateptat a fi generat n viitor precum i necesarul de
capital care s permit ntreprinderii s genereze acel
flux de venit.
5.12.2 Analiza n termeni procentuali compar elementele de
venituri i cheltuieli din conturile de profit i pierdere,
cu totalul veniturilor obinute, i elementele de active
respectiv datorii din bilan, cu activele totale. Analiza
procentual este utilizat pentru a compara tendinele
relaiilor existente de-a lungul timpului, ntre elementele
de venituri i cele de cheltuieli, sau ntre posturile din
bilan pentru ntreprinderea n cauz sau n raport cu cele
ale ntreprinderilor similare.
5.12.3 Analiza n termeni de rate financiare este utilizat
pentru a compara riscul relativ al ntreprinderii n
cauz de-a lungul timpului i cu cel al ntreprinderilor
similare.
5.13 Pentru estimrile valorii de pia a ntreprinderii, trebuie
fcute corecii uzuale ale nregistrrilor financiare, n scopul
de a reflecta ct mai corect realitatea economic, att n ceea
ce privete fluxul de venit ct i bilanul contabil.
5.13.1 Coreciile situaiei financiare trebuie fcute asupra
datelor financiare raportate, pentru elementele care
sunt relevante i semnificative n procesul de evaluare.
Coreciile pot fi adecvate pentru ur mtoarele
motive:
5.13.1.1 Pentru corectarea veniturilor i cheltuielilor
la niveluri care sunt n mod rezonabil
reprezentative pentru continuarea
activiti lor de exploatare;
5.13.1.2 Pentru prezentarea pe o baz consecvent
att a datelor financiare ale ntreprinderii n
cauz, ct i cele ale ntreprinderilor luate ca
baz de comparaie;
5.13.1.3 Pentru a converti valorile nregistrate n
valori de pia;
5.13.1.4 Pentru a corecta activele i datoriile din afara
exploatrii, precum i veniturile i cheltuielile
aferente acestora;
5.13.1.5 Pentru a corecta veniturile i cheltuielile
neeconomicoase.
5.13.2 n funcie de puterea de control aferent unei
parti cipaii supuse evalurii se apreciaz dac o
corecie este adecvat sau nu. Pentru drepturile de
control, inclu siv un drept de participaie de 100%,
majoritatea corecii lor pot fi adecvate, dac deintorul
ar putea s fac modificrile implicate de corecie. Pentru
evaluarea parti ci paiilor minoritare, ai cror deintori nu
au autoritatea de a modifica majoritatea elementelor,
evaluatorul trebuie s fie atent pentru a reflecta aceast
situaie atunci cnd face coreciile. Coreciile uzuale
includ:
5.13.2.1 Eliminarea din contul de profit i pierdere a
unor evenimente extraordinare i a impac tu lui
acestora asupra bilanului contabil, dac
acest impact exist. Din moment ce este
impro babil ca aceste evenimente s se repete, un
cum p rtor al unei participaii nu va beneficia de
ele i deci nu le va prevedea n fluxul de venit.
Pot fi necesare corecii i asupra impozitelor.
Aceste tipuri de corecii sunt adecvate, n
mod tipic, att pentru evaluarea pachetului de
control, ct i a pachetelor minoritare. Exemple
de evenimente extraordinare pot fi:
5.13.2.1.1 Greve, dac nu sunt ceva obinuit.
5.13.2.1.2 Cheltuielile de punere n funciune a
unei instalaii.
5.13.2.1.3 Fenomene meteorologice, cum ar fi:
inundaii, uragane etc.
5.13.2.2 Evaluatorul trebuie s fie prudent cnd face
corecii datorate elementelor extraordinare
atunci cnd acestea apar n mai muli ani,
dar de fiecare dat sunt rezultatul unor
evenimente diferite. Multe ntreprinderi nu
se confrunt cu evenimente extraordinare n
fiecare an; de aceea, evaluatorul trebuie s
ia n considerare constituirea unor eventuale
provizioane pentru aceste cheltuieli.
5.13.2.3 Eliminarea din bilan i din contul de profit i
pierdere a impactului elementelor din afara
exploatrii, n contextul evalurii participaiei
(pachetului) de control. n contextul evalurii
unei participaii minoritare, aceste corecii pot s
nu fie adecvate. Dac exist n bilan active din
afara exploatrii, ele trebuie extrase i evaluate
n mod distinct fa de restul activitilor de
exploatare. Elementele din afara exploatrii
trebuie evaluate la valoarea de pia. Impozitele
pot necesita, de asemenea, corecii. Costurile de
vnzare ar trebui luate n considerare. Coreciile
efectuate n contul de profit i pierdere ar trebui
s aib n vedere eliminarea att a veniturilor
ct i a cheltuielilor aferente activelor din afara
exploatrii, inclusiv a impactului impozitrii.
Exemple de elemente din afara exploatrii
i coreciile adecvate pentru acestea pot
include:
5.13.2.3.1 Personal auxiliar. Se elimin
cheltu ielile cu compensaiile,
impozitele aferente i trebuie corectate
impo zitele pe venit. Evaluatorul
trebuie s fie precaut atunci cnd
face corecii la elemente cum ar fi
personalul auxiliar pentru a ajunge la
niveluri mente nabile ale profiturilor
posibil de obi nut. Astfel, exist
pericolul supra evalurii ntreprinderii
n cazul n care cheltuielile sunt
reintegrate n profit, exceptnd cazul
n care evaluatorul tie despre clientul
su c acesta are puterea de control,
care i permite s fac schimbri
i intenioneaz s disponibilizeze
personalul excedentar.
5.13.2.3.2 Active auxiliare (de exemplu,
avion). Se elimin valoarea avionului
i a oricror active i datorii din
bilan. (Dup ce ntreprinderea a fost
evaluat, valoarea activelor auxiliare,
net de costurile de vnzare i
impozite, dac exist, se va aduga n
procesul de reconciliere a valorii). Se
elimin impactul deinerii avionului
asupra contului de profit i pierdere,
respectiv asupra cheltuielilor
(com bustibil, echipaj, hangar,
impozite, ntreinere etc.) i veniturilor
aferente (veniturile obinute din
efectuarea de curse charter sau din
nchirierea avionului).
5.13.2.3.3 Activele redundante (excedentare
sau care nu sunt necesare pentru
activitatea ntreprinderii) ar trebui
tratate n raportul de evaluare n
mod similar cu elementele din afara
exploatrii. Astfel de elemente de
active redundante pot include n
principal licene, contracte de franciz
i drepturi de autor neutilizate,
investiii n teren, n cldiri nchiriate
i echipamente n surplus; investiii
n alte ntreprinderi; un portofoliu
de titluri de plasament; numerarul
excedentar sau depozitele la termen.
Valoarea realizabil net a activelor
redundante (net de costu rile de
vnzare i de impozitul pe venit)
trebuie adugat ca o intrare la fluxul
de numerar net din exploatare, de
obicei n primul an al perioadei de
previziune explicit.
5.13.2.4 Amortizarea poate s necesite o corecie fa
de amortizarea contabil sau cea fiscal, care
sunt reflectate n situaiile financiare, pentru a
estima acea amortizare care poate fi comparat
cu mai mare acuratee cu amortizarea utilizat
de ntreprinderile similare. Pot fi necesare i
corecii de impozit.
5.13.2.5 Stocurile contabile pot necesita corecii
pentru a asigura o mai bun comparabilitate
cu cele ale ntreprinderilor similare, ale cror
nregistrri contabile pot fi inute pe o baz
diferit fa de cea a ntreprinderii n discuie,
sau pentru a reflecta realitatea economic cu
mai mare acuratee. Coreciile stocurilor pot
fi diferite cnd se iau n considerare contul
de profit i pierdere i bilanul. De exemplu,
metoda primul intrat-primul ieit (o metod de
evaluare a costului stocurilor care presupune c
primul lot achiziionat va fi i primul vndut)
poate s reprezinte cu mai mult acuratee
valoarea stocurilor atunci cnd se construiete
un bilan contabil n valori de pia. Dar, cnd
este examinat contul de profit i pierdere,
metoda ultimul intrat-primul ieit (o metod
de evaluare a costului stocurilor care presupune
c ultimul lot achiziionat va fi vndut primul)
poate reprezenta mai bine nivelul venitului
n perioade de inflaie sau de deflaie. Pot fi
necesare i corecii asupra impozitului.
5.13.2.6 Remunerarea proprietarului (proprietarilor)
poate necesita o corecie pentru a reflecta
costul de pia al nlocuirii muncii acestora.
Poate fi necesar s fie luate n considerare i
ndemnizaiile de liceniere ale personalului
auxiliar. Pot fi necesare i corecii de impozit.
Analiza contractelor de munc poate furniza
informaii pentru corectarea la nivel de valoare
(nu de costuri) n cazul ncetrii relaiilor
contractuale cu cadrele superioare.
5.13.2.7 Costul elementelor n leasing, nchiriate sau
contractate n orice alt mod cu parteneri
nrudii poate necesita corecii pentru a reflecta
valoarea de pia a plilor. Pot fi necesare i
corecii de impozit.
5.13.3 Unele corecii care se efectueaz n contextul evalurii
ntregii ntreprinderi ar putea s nu fie fcute n
contextul evalurii unei participaii minoritare la acea
entitate, deoarece deintorul participaiei minoritare nu
are puterea legal s le fac.
5.13.4 Coreciile situaiei financiare se fac pentru a-l ajuta pe
evaluator s emit o concluzie n ce privete evaluarea.
Dac evaluatorul acioneaz n ipostaza de consultant
al cumprtorului sau al vnztorului ntr-o tranzacie,
coreciile trebuie nelese de ctre client. De exemplu,
eventualul cumprtor trebuie s neleag c valoarea
rezultat dup aplicarea coreciilor poate reprezenta suma
maxim care ar trebui pltit. Dac un cumprtor nu crede
c pot fi fcute mbuntiri financiare sau de exploatare,
va fi adecvat un pre mai mic.
5.13.5 Coreciile fcute trebuie s fie descrise i fundamentate.
Evaluatorul trebuie s fie foarte atent cnd corecteaz
nregistrrile istorice. Aceste corecii trebuie discutate n
ntregime cu clientul. Evaluatorul trebuie s fac coreciile
numai dup o cunoatere prealabil a ntreprinderii
respective, astfel nct s poat susine validitatea lor.
5.14 Abordri n evaluarea ntreprinderii
5.14.1 Abordarea bazat pe active n evaluarea
ntreprinderii
5.14.1.1 n evaluarea ntreprinderii, abordarea bazat
pe active poate fi similar cu abordarea prin
cost, utilizat de evaluatorii diferitelor tipuri
de active.
5.14.1.2 Abordarea bazat pe active este fundamentat
pe principiul substituiei, respectiv un activ nu
valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al
tuturor prilor sale componente.
5.14.1.3 n derularea abordrii pe baz de active,
bilanul contabil ntocmit pe baz de costuri este
nlocuit cu bilanul ce reflect toate activele,
corporale i necorporale precum i toate
datoriile, la valoarea lor de pia sau la o alt
valoare curent adecvat. Poate fi necesar
luarea n considerare a impozitelor. Dac se
aplic valorile de pia sau de lichidare, poate
fi necesar luarea n considerare a costurilor de
vnzare i a altor cheltuieli.
5.14.1.4 Abordarea bazat pe active trebuie aplicat
n evaluarea de participaii majoritare la
anumite ntreprinderi, care pot include unul
sau mai multe dintre urmtoarele cazuri:
5.14.1.4.1 O investiie sau un holding, cum
ar fi o proprietate cu destinaie de
ntreprindere sau o ferm agricol
5.14.1.4.2 O ntreprindere evaluat pe alt
baz dect cea a continuitii
activitii.
5.14.1.5 Abordarea bazat pe active nu trebuie s
fie unica abordare utilizat n evalurile
ntreprinderilor care i continu activitatea,
n afar de cazurile n care este folosit n mod
uzual de ctre vnztori sau cumprtori. n
astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie
s susin selectarea acestei abordri.
5.14.1.6 Dac evaluarea unei ntreprinderi nu este
fcut pe baza ipotezei continuitii activitii,
activele trebuie evaluate pe baza valorii de
pia sau pe o baz care presupune o perioad
mai scurt de expunere pentru vnzare,
dac acest lucru este adecvat. n acest tip de
evaluare, trebuie s fie luate n considerare toate
costurile care au legtur cu vnzarea activelor
sau cu nchiderea ntreprinderii. Activele
necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot
s nu aib valoare n aceste condiii, dup cum
alte active necorpo rale, cum ar fi brevetele de
invenie, mrcile de fabric sau de produse, pot
s-i pstreze valoarea lor.
5.14.1.7 n cazul n care holdingul are proprieti
i ncaseaz venituri din aceste proprieti,
pentru fiecare proprietate trebuie
determi nate valorile lor de pia.
5.14.1.8 Dac trebuie evaluate aciunile, fie cotate sau
necotate, ale unui holding, pot fi relevante
lichiditatea aciunilor i mrimea participaiei
i, ca urmare, se pot obine valori diferite de
cursul aciunii la burs.
5.14.2 Abordarea prin capitalizarea venitului n evaluarea
ntreprinderii
5.14.2.1 Prin abordarea prin capitalizarea venitului se
estimeaz valoarea unei ntreprinderi, unei
participaii sau unei aciuni prin calcularea
valorii actualizate a beneficiilor anticipate.
Cele dou metode uzuale ale abordrii prin
venit sunt capitalizarea venitului i analiza
fluxului de numerar actualizat sau metoda
dividendelor.
5.14.2.1.1 n capitalizarea (direct) a
venitului, un nivel reprezentativ
al venitului este mprit cu o
rat de capitalizare sau este
nmulit cu un multiplu de venit,
pentru a transforma venitul n
valoare. Teoretic, venitul poate fi
definit printr-o diversitate de forme,
inclusiv de flux de numerar. n
practic, venitul uzual estimat este
fie cel brut (nainte de impozitare),
fie cel net (dup impozitare). Rata de
capita lizare trebuie s fie adecvat cu
definiia formei de venit utilizat.
5.14.2.1.2 n analiza fluxului de numerar
actualizat i/sau metoda divi -
dendelor, ncasrile de numerar
sunt estimate pentru fiecare din
perioadele viitoare. Aceste ncasri
sunt convertite n valoare prin
aplicarea ratei de actualizare,
folosind tehnicile valorii prezente.
Pot fi utilizate multe definiii pentru
fluxul de numerar. n practic, se
utilizeaz n mod frecvent fluxul
net de numerar (numerar care ar
putea fi distribuit acionarilor) sau
dividendele actuale (mai ales n
cazul acionarilor minoritari). Rata
de actualizare trebuie s fie adecvat
cu definiia fluxului de numerar
utilizat.
5.14.2.1.3 Ratele de capitalizare i ratele de
actualizare sunt preluate din pia
i sunt exprimate ca multipli de pre
(determinai pe baza infor maiilor
despre ntreprin derile cotate sau
din tranzacii) sau ca o rat a
rentabilitii investiiei (esti mat
pe baza informaiilor despre
investiiile alternative).
5.14.2.2 Venitul anticipat sau beneficiile anticipate
sunt convertite n valoare folosind calcule
care iau n considerare creterea estimat a
acestora, precum i anii viitori de ncasare
a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de
beneficii i valoarea n timp a banilor.
5.14.2.2.1 Venitul sau beneficiile anticipate
trebuie estimate lund n
consi derare structura capitalului
i performanele anterioare ale
ntre prinderii, evoluia sperat
a acesteia, precum i factorii
econo mici i domeniul de
activitate.
5.14.2.2.2 Abordarea prin venit necesit
estimarea unei rate de capitalizare,
cnd venitul se capitalizeaz
pen tru a se transforma n valoare
sau unei rate de actualizare,
cnd se actualizeaz fluxul de
numerar. Pentru estimarea ratei
adecvate, evaluatorul trebuie s
ia n consi derare factori cum ar fi
nivelul rate lor dobnzii, ratele de
rentabilitate ateptate de investitori
din investiii similare i riscul inerent
fluxului de beneficii ateptate.
5.14.2.2.3 n metodele de capitalizare care
utilizeaz actualizarea, creterea
ateptat a beneficiului (venitului)
este luat n considerare n mod
explicit pentru estimarea fluxului
de beneficiu viitor.
5.14.2.2.4 n metodele de capitalizare care nu
utilizeaz actualizarea, creterea
ateptat a beneficiului (venitului)
este inclus n rata de capitalizare.
Relaia, exprimat printr-o formul,
este: rata de capitalizare este egal
cu rata de actualizare minus rata
ateptat de cretere pe termen
lung (R=Y-a, n care R este
rata de capitalizare, Y este rata de
actua lizare sau de randament i a este
modificarea anualizat n valoare).
5.14.2.2.5 Rata de capitalizare i rata de
actualizare trebuie s fie n
concordan cu tipul de beneficii
anticipate utilizat. De exemplu,
ratele nainte de impozitare trebuie
utilizate pentru beneficiile nainte de
impozitare; ratele dup impozitare
trebuie utilizate pentru fluxul de
venit net; ratele aplicabile la fluxul
de numerar net trebuie s fie cele
coerente cu acesta.
5.14.2.2.6 Cnd venitul previzionat este
exprimat n termeni nominali
(preuri curente), trebuie utilizate
rate nominale iar cnd venitul
previzionat este exprimat n
termeni reali (preuri constante),
trebuie utilizate rate reale. n mod
similar, rata de cretere ateptat pe
termen lung a venitului trebuie s fie
fundamentat i exprimat n mod
clar n termeni nominali sau reali.
5.14.3 Abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii
5.14.3.1 Abordarea prin pia compar ntreprinderea
de evaluat cu alte ntreprinderi similare, cu
participaii la ntreprinderi i cu aciuni care
au fost vndute pe piaa (liber).
5.14.3.2 Cele trei surse uzuale de informaii, folosite
n abordarea prin pia, sunt pieele financiare
de valori mobiliare unde sunt tranzacionate
participaii pentru ntreprinderi similare,
piaa achiziiilor de ntreprinderi n ansamblul
lor i tranzaciile anterioare ale proprietii
subiect al evalurii.
5.14.3.3 n abordarea prin pia trebuie s existe
o baz rezonabil pentru comparaii prin
referirea la ntreprinderi similare. Aceste
ntreprinderi similare trebuie s funcioneze n
acelai domeniu de activitate ca i subiectul
evaluat sau ntr-un domeniu care rspunde
acelorai variabile economice. Comparaia
trebuie fcut ntr-o manier clar i fr
ambiguiti. Factorii luai n considerare pentru
stabilirea existenei unei baze rezonabile de
comparaie cuprind:
5.14.3.3.1 Asemnarea cu ntreprinderea n
discuie, n termeni de caracteristici
cantitative i calitative ale
ntre prinderii;
5.14.3.3.2 Cantitatea i gradul de verifica bilitate
a informaiilor referitoare la
ntreprinderi similare;
5.14.3.3.3 Dac preul ntreprinderii similare
reprezint preul rezultat dintr-o
tranzacie liber i neprtinitoare (deci
un pre stabilit n mod obiectiv):
5.14.3.3.3.1 Pentru a asigura
inde pen dena i
credibili tatea evalurii
este nec e sar o
analiz minui oa s,
fr prejudeci, a
ntreprinderilor simila re.
Analiza trebuie s
includ criterii simple,
obiective de selectare
a ntreprinderilor
similare;
5.14.3.3.3.2 Trebuie fcut o analiz
comparativ, din punct
de vedere cantitativ i
calitativ, a asemnrilor
i diferenelor dintre
ntreprinderile similare
i ntreprinderea n
cauz;
5.14.3.4 Prin intermediul analizei tranzaciilor
pe piaa bursier sau a achiziiilor de
ntreprinderi, evaluatorul calculeaz adesea
rate de evaluare, care sunt rapoarte ntre
pre i o form de venit sau activele nete.
Trebuie acordat o mare atenie n calcularea
i selectarea acestor rate.
5.14.3.4.1 Rata trebuie s furnizeze informaii
clare despre valoarea ntreprinderii.
5.14.3.4.2 Informaiile despre ntreprinderile
similare, utilizate pentru a calcula
rata, trebuie s fie corecte.
5.14.3.4.3 Calcularea ratelor trebuie s fie
corect.
5.14.3.4.4 Dac se face o medie a datelor,
perioada de timp luat n calcul
ca i metoda de calculare a mediei
trebuie s fie corespunztoare.
5.14.3.4.5 Toate calculele trebuie s fie
fcute n mod similar, att pentru
ntreprinderea evaluat, ct i
pentru ntreprinderile similare.
5.14.3.4.6 Datele referitoare la pre, utilizate
la rat trebuie s fie valabile la data
evalurii.
5.14.3.4.7 Dac este cazul, ar putea fi
necesare corecii pentru a
aduce ntreprin derea n cauz i
ntreprinderile similare la un grad
de compa rabilitate mai mare.
5.14.3.4.8 Ar putea fi necesare corecii
pentru elementele neobinuite,
extraor dina re sau pentru cele din
afara exploatrii.
5.14.3.4.9 Ratele selectate trebuie s fie
cele adecvate, avnd n vedere
diferen ele de risc i de ateptri
ale ntreprinderii evaluate i
ntreprin derile similare.
5.14.3.4.10 Pot fi calculate mai multe niveluri
ale valorii deoarece pot fi selectai
mai muli multiplii (multiplicatori)
de evaluare, care sunt aplicai
ntreprinderii supuse evalurii.
5.14.3.4.11 Dac este cazul, trebuie fcute
corecii aferente diferenelor dintre
participaiile n ntreprinderea
evaluat i cele din ntreprinderile
similare, cu privire la existena sau
la lipsa controlului, la lichiditate
sau la lipsa de lichiditate.
5.14.3.5 Cnd sunt utilizate informaii despre
tranzaciile anterioare ale ntreprinderii n
discuie, pentru a furniza instruciuni de
evaluare, pot fi necesare corecii pentru a
lua n considerare trecerea timpului precum
i pentru circumstanele modificate din
economie, din domeniul de activitate i din
ntreprinderea respectiv.
5.14.3.6 Uzanele de evaluare sau metodele empirice
pot fi utile n evaluarea unei ntreprinderi, unei
participaii sau unei aciuni. Totui, valorilor
rezultate din utilizarea unor astfel de uzane
nu trebuie s li se dea o importan deosebit,
cu excepia cazului n care se poate dovedi c
vnztorii i cumprtorii se bazeaz foarte
mult pe ele.
5.15 Procesul de reconciliere
5.15.1 Concluzia asupra valorii va fi bazat pe:
5.15.1.1 definiia valorii;
5.15.1.2 scopul i intenia de utilizare a evalurii; i pe
5.15.1.3 toate informaiile relevante de la data
evalurii, necesare pentru ndeplinirea
misiunii
5.15.2 Concluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile de
valoare rezultate din metodele de evaluare aplicate.
5.15.2.1 Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i
procedurilor adecvate depinde de raionamentul
profesional al evaluatorului.
5.15.2.2 Evaluatorul trebuie s-i foloseasc
raionamentul su profesional atunci cnd
apreciaz importana/credibilitatea fiecrei
estimri de valoare la care a ajuns prin procesul
de evaluare. Evaluatorul trebuie s prezinte
raionamentul i justificarea pentru metodele de
evaluare utilizate precum i pentru importana
acordat metodelor, n urma crora a rezultat
valoarea final/reconciliat.
nr. 7 GN 7
Consideraii privind substanele periculoase i
toxice n cadrul evalurii
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Standard este de a sprijini evaluatorii n
efectuarea evalurilor n cazul n care substanele periculoase sau
toxice pot influena valorile proprietii.
1.2 Substanele periculoase i toxice fac parte din acei posibili factori
de mediu care, cnd este cazul, sunt luai n consideraie n mod
specific de ctre evaluatori. Acest Standard se limiteaz numai la
luarea n considerare a substanelor periculoase i toxice, deoarece
ali factori de mediu, care pot fi ntlnii n evaluri, au mai puine
lucruri n comun cu problematica tiinific sau de ordin tehnic,
inclusiv cu legile aferente.
1.3 Acest Standard conine concepte, principii i consideraii generale
care i orienteaz pe evaluatori n efectuarea evalurilor cnd sunt
prezente substane periculoase sau toxice, care pot influena
valoarea proprietii. De asemenea, pune n discuie concepte care
trebuie nelese de experii contabili, de autoritile n drept i de
ali beneficiari ai serviciilor de evaluare.
1.4 Evaluatorii au rareori calificare special n domeniul juridic,
tiinific sau n alte domenii tehnice care implic evaluarea
riscurilor asociate cu substanele periculoase sau toxice. Cnd
iau n considerare efectele pe pia ale unor astfel de riscuri,
n evalurile de proprieti, evaluatorii se bazeaz, n mod
frecvent, pe recomandrile unor experi. Aa cum s-a menionat
n Standardul Internaional de Evaluare 1 (IVS 1), bazarea
semnificativ pe recomandrile unor experi trebuie prezentat i
explicat n contextul proprietii inclus n raportul de evaluare.
1.5 Pentru aplicarea acestui Standard este esenial aderena
evaluatorului la evalurile bazate pe pia, obiectivitatea i
totala transparen privind problemele relevante. n mod similar,
evaluatorii sunt obligai s redacteze rapoarte de evaluare care
pot fi nelese, n mod rezonabil, de clieni i de alte persoane.
Cnd sunt implicate probleme de ordin tiinific, tehnic i juridic
GN 7, Consideraii privind substanele periculoase i toxice 299
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

7
este foarte important obligaia pentru o expunere clar i total
transparent.
1.6 Acest GN asigur i tratarea corect i menionarea problemei
substanelor periculoase i toxice cnd se evalueaz proprietile
specializate ca i n alte situaii care nu permit aplicarea
conceptelor valorii de pia.
2.1 Acest Standard se aplic tuturor evalurilor de proprieti care
includ active corporale imobilizate. Prevederile speciale ale
acestui Standard vor fi luate n considerare cnd este presupus
sau este cunoscut prezena unor substane periculoase sau
toxice, care pot influena valoarea de pia a proprietii sau o
alt valoare recunoscut.
2.2 Cerinele de ordin legislativ (juridic), normativ sau contabil sau
cele ale unei jurisdicii legale pot impune modificri ale acestui
Standard, n unele ri sau n unele condiii.
3.0 Definiii
3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui Standard,
nseamn materiale specifice care, prin prezena sau proximitatea
lor, pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din cauza
potenialului lor duntor asupra unor forme de via. Asemenea
materiale ar putea fi ncorporate n construciile de pe terenul
respectiv sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot fi i n afara
amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi
purtate de aer.
3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui Standard,
factorii de mediu pot fi apreciai ca fiind influene
exterioare asupra proprietii evaluate, care pot avea
efect pozitiv, negativ sau nici un efect asupra valorii
proprietii. Substanele periculoase sau toxice se pot gsi
fie pe proprietate, fie n afara amplasamentului proprietii
evaluate.
3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri,
este orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea
proprietii evaluate care are o form, o cantitate sau posibilitate
biologic suficient pentru a crea un impact negativ asupra valorii
de pia a proprietii.
3.3 Toxic descrie statutul unui material, gazos, lichid sau solid, care
prin forma, cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are
capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer la
gradul sau la dimensiunile unei astfel de capaciti.
4.1 Expresiile valoare de pia i valoare just pot s nu fie identice
(a se vedea Standardele Internaionale de Evaluare 1 i 2 [IVS 1
i 2] i Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 [IVA
1]), fiecare tip de valoare reflectnd comportamentul pieei n
situaiile coninute n definiiile respective. n msura n care
valorile proprietii, corespunztoare unuia din cele dou tipuri
de valoare, pot fi afectate de substane periculoase sau toxice,
este necesar prezentarea i aplicarea procedurilor specifice de
evaluare, adaptate la aceste circumstane.
4.2 Acest Standard este aplicabil n toate situaiile care necesit o
prezentare transparent pentru uz public a valorilor proprietii,
fie c sunt raportate individual, fie ca ntreg, n cazul n care
substanele periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. n
plus, fa de efectul posibil al unor asemenea ipoteze asupra
proprietilor evaluate, este posibil s apar probleme adiacente,
cum ar fi costurile de tratare sau de refacere, costurile de
monitorizare i ntreinere, obligaiile fa de o ter parte sau
fa de reglementrile existente i altele. De aceea, transparena
adecvat i tratamentul sunt eseniale n evalurile destinate
pentru ntocmirea situaiilor financiare.
4.3 n decursul efecturii unei evaluri patrimoniale, evaluatorul va fi
instruit de directorii ntreprinderii/entitii, aa cum s-a specificat
n IVA 1. Orice instruciuni speciale primite de evaluator, n
privina abordrii substanelor periculoase sau toxice, care ar
putea avea impact negativ asupra valorii proprietii, reprezint
meniuni importante ce vor fi fcute de evaluator n raportul de
evaluare, conform IVA 1. Acestea vor fi completate cu explicaiile
evaluatorului despre abordarea problemelor aprute n decursul
procesului de evaluare, cu ipotezele fcute i cu efectul (dac
exist) unor astfel de consideraii asupra valorii raportate.
4.4 Dei efectele de valoare ale substanelor toxice sau periculoase
deriv din pia, ntr-o evaluare care solicit determinarea valorii
de pia aceste efecte nu pot fi uor recunoscute n evalurile n
care este adecvat metoda costului de nlocuire net. Conform
IVA 1, cnd se aplic metoda CIN, evaluatorii trebuie s aplice
principiile acestui Standard n cea mai mare msur i s arate
transparen privind dimensiunea analizei fcute i baza pe care
s-au sprijinit concluziile lor.
4.5 Definiia contabil a pierderii din depreciere este suma cu care
valoarea contabil a unui activ depete valoarea sa recuperabil
(IAS 36, paragraf 5). Impactul negativ al materialelor periculoase
sau toxice, care exist pe o proprietate, poate contribui la o
pierdere. Pierderea din depreciere indus proprietii prin
prezena acestor substane poate include efectul negativ al acestor
substane asupra valorii proprietii (A se vedea paragraful 5.4 de
mai jos).
5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra
unor elemente care in de evaluarea proprietii, cnd este
perceput existena unor condiii de mediu evidente sau uor
detectabile, care pot avea influen nociv asupra valorilor
proprietii, evaluatorul va trebui s prezinte clientului
nivelul su de cunotine, experien i competen pentru a
trata situaia.
5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete
prezena lor, la data cnd evaluatorul i potenialul client
discut despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie
s se conving de faptul c acel client nelege gradul
de competen i obligaiile evaluatorului i c angajarea
evalurii nu va compromite aceste obligaii.
5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea
contractului de evaluare, evaluatorul trebuie s fac
meniunile adecvate privind cunotinele, experiena i
competena sa ctre client, meniuni relevate n acest
Standard, iar apoi trebuie s se conformeze tuturor
cerinelor privind prezentarea informaiilor din toate
celelalte Standarde.
5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu,
reclam probleme de ordin fizic, juridic, tiinific i tehnic,
evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-i ncheia
misiunea n mod competent, dac aceasta este acceptabil
pentru client i pentru evaluator. Aceste etape pot presupune
un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care
are cunotinele, experiena i competena necesare sau obinerea
de consultan de specialitate din partea celor ce au cunotinele,
experiena i competena necesare.
5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane
periculoase sau toxice, care pot avea un efect negativ asupra
valorii unei proprieti, face parte din cerinele generale
de raportare coninute n IVS 1, 2 i 3. O alt cerin este
ca evaluatorul s arate cum au fost tratai aceti factori n
misiunea lui. Dac misiunea (contractul) se refer la evaluarea
proprietii ca i cum n-ar exista un astfel de factor de mediu,
este necesar transparena total asupra ipotezelor limitative, iar
raportarea trebuie s fie n concordan cu expunerea criteriilor
de mai sus (A se vedea paragrafele 5.1 i 5.2). Cerinele pentru
rapoartele de evaluare sunt menionate n Codul Deontologic
i n IVS 3, Raportarea evalurii.
5.4 Cnd o proprietate suport o depreciere, evaluatorul va
estima valoarea proprietii ca i cnd deprecierea ar fi fost
remediat. Cnd este posibil, evaluatorul ar trebui s identifice
costul remedierii; dac acest lucru nu este posibil, evaluatorul
ar trebui s arate faptul c proprietatea este depreciat.
5.5 Dac o proprietate este evaluat ca nefiind afectat de
substane periculoase, iar aceste substane exist sigur sau
sunt suspectate c exist, raportul de evaluare va include
o meniune privind limitele ariei de evaluare, o expunere
a scopului i concluziile bine argumentate, plus o restricie
contra utilizrii rezultatului evalurii fr ca aceasta s fie
nsoit de evidenierea meniunii de mai sus i de justificarea
acesteia.
5.6 n raportul de evaluare vor fi menionate numele expertului
i tipul de asisten profesional acordat, care a contribuit
cu informaii specifice privind efectele factorilor de mediu
asupra proprietii evaluate.
5.7 Cnd nu sunt identificai factori de mediu cu efect negativ
asupra valorii proprietii, evaluatorul va trebui, ca element
al practicii standard, s includ n raportul de evaluare o
condiie limitativ sau o alt precizare prin care se afirm c
evaluarea a fost efectuat n ipoteza c totui nu se cunoate
existena unor astfel de factori, la data evalurii, dar dac
totui aceti factori exist, ei ar putea avea un efect n
diminuarea valorii.
5.8 La nivel mondial exist o preocupare crescnd referitoare la
efectele substanelor periculoase sau toxice asupra formelor de
via i asupra proprietii. Recent au fost identificate numeroase
riscuri poteniale, iar altele se vor aduga probabil de-a lungul
timpului, pe msur ce apar descoperiri noi i, n consecin, vor fi
impuse norme de control de ctre guverne sau acestea vor fi cerute
de pia.
5.9 Unele substane periculoase sau toxice pot avea efecte importante
asupra valorilor proprietii. Totui, deoarece evaluatorii
opereaz n mod normal cu valorile de pia, reacia pieei
la aceste substane constituie subiectul evalurilor conform
valorii de pia. n timp, s-a stabilit c substanele considerate a
nu avea efecte duntoare asupra valorii proprietii se pot dovedi
c au un astfel de efect. n schimb, materialele considerate a avea
un efect substanial, s-au dovedit puin sau deloc duntoare
valorii proprietii sau avnd un efect numai n anumite condiii
de pia.
5.10 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, tiinific sau tehnic,
ce se refer la substane toxice sau periculoase, nu reprezint
una din sarcinile evaluatorului. Totui, rolul evaluatorului n
nelegerea acestor factori va fi facilitat dac:
5.10.1 situaiile care presupun existena de substane ce
influeneaz mediul sunt depistate i abordate n
concordan cu acest Standard, fie c sunt ntlnite
nainte de preluarea misiunii, fie ulterior nceperii
acesteia.
5.10.2 informaiile adecvate vor fi obinute cu ajutorul
consilierii profesionale i asistenei acordate de alte
persoane atunci cnd sunt necesare abiliti speciale,
calificare i experien, iar menionarea i explicarea
acestui tip de asisten, n raportul de evaluare, sunt
obligatorii.
5.10.3 se va trata n mod adecvat influena substanelor
periculoase sau toxice n procesul de evaluare sau, dac
se vor exclude astfel de consideraii, vor fi menionate
ipotezele fcute, scopul analizei i efectul probabil al
ipotezelor fcute asupra valorii finale.
5.10.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele i
estimrile de valoare pe care aceste rapoarte le conin
s nu fie neclare i pentru ca ele s fie utilizate numai
pentru scopul pentru care au fost elaborate.
5.11 Evaluatorii trebuie s aplice corect acele metode i tehnici unanim
recunoscute, care sunt necesare n concordan cu acest Standard.
Cnd evalueaz o proprietate expus unor substane periculoase
sau toxice, care influeneaz negativ valoarea proprietii,
evaluatorul ar trebui s aplice acele procese necesare pentru
reflectarea adecvat a oricror pierderi de valoare, avnd grij
s nu supraestimeze sau s subestimeze efectele asupra valorii.
ntr-o misiune n care se solicit valoarea de pia, este n
responsabilitatea evaluatorului s reflecte efectul pieei ntr-o
situaie sau circumstan particular.
5.12 Evaluatorii sunt avertizai de faptul c pot aprea controverse
importante de ordin juridic, tiinific sau tehnic ntre experii pe
a cror consiliere se va baza evaluatorul. Diferendele specifice
se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determin
mrimea procedurilor de eliminare, mentenan sau monitorizare
a polurii ce pot fi asociate cu substanele periculoase sau toxice
i la costurile aferente decontaminrii/eliminrii, mentenanei i
monitorizrii.
5.12.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietii afectate
n ipoteza c orice efect asupra valorii, dat de substanele
periculoase sau toxice, este exclus din valoarea
raportat. Astfel de angajamente sunt acceptabile, avnd
n vedere faptul c valoarea final este clar, clientul este
informat i accept ipoteza limitativ, iar raportul evaluare
stabilete clar limitele i motivele existenei acestora.
5.12.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate
n problematica privind mediul, este uzual procedura prin
care evaluatorul solicit consultan de specialitate, n mod
direct sau prin clientul su, i prin care el se bazeaz pe
opinia acelor persoane ce dein calificarea necesar pentru
a evalua problemele legate de substanele periculoase sau
toxice. Evaluatorii trebuie s menioneze calitatea i
natura unor astfel de opinii pe care ei se bazeaz.
5.13 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s
contientizeze c efectul unor substane periculoase sau toxice
poate avea un mare grad de variaie, n funcie de diferenele ntre
proprieti, amplasri ale acestora i piee. Efectele negative pot
fi inexistente sau pot fi mai mari dect costurile de tratare i de
remediere. Aceast situaie poate apare, de exemplu, cnd cea
mai bun utilizare a proprietii afectate este modificat de starea
n care se afl i n cazul n care vandabilitatea i alte avantaje ale
proprietii sunt alterate. n orice caz, rolul evaluatorului este s
fac cercetri i s reflecte efectele factorilor de mediu asupra
unei proprieti anume, pe piaa acesteia.
5.14 ntr-o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi
abilitile de a face cercetri de ordin juridic, tiinific sau tehnic,
care in de substanele periculoase sau toxice sau de ali factori de
mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important
ca, pentru a da credibilitate i utilitate valorii raportate, dac
astfel de situaii exist, acestea s fie luate n considerare i
raportate.
5.14.1 Cnd evaluatorul tie c substanele periculoase
sau toxice sunt implicate n proprietatea inclus n
misiunea sa de evaluare, va trebui s urmeze toate
cerinele acestui Standard. n mod normal, clientul sau
alte persoane implicate vor apela la consultana experilor
tehnici de specialitate, pe a cror opinie se bazeaz
evaluatorul.
5.14.2 Cnd evaluatorul are motive s bnuiasc existena
unei substane periculoase sau toxice, el i va informa
imediat clientul asupra problemei i i va cere s
parcurg etapele necesare rezolvrii situaiei. Abordnd
aceast situaie pe baz privat, confidenial, evaluatorul
evit situaiile n care divulgarea acestei informaii poate
afecta proprietatea.
5.15 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a
observa, localiza i identifica substanele periculoase sau toxice,
pot s fie diferite n timp i de la o jurisdicie la alta. n general,
stabilirea naturii, extinderii i efectele fizice ale condiiilor de
mediu nu face parte din domeniul atribuiilor evaluatorilor.
5.16 n abordarea substanelor periculoase sau toxice, evaluatorul
trebuie s fac cercetri n privina problemelor conexe ntr-
un mod confidenial, astfel nct s nu lase loc speculaiilor n
privina proprietii.
5.17 Nu este ceva neobinuit ca persoanele nefamiliarizate cu
problematica substanelor periculoase sau toxice s presupun
c, dac exist un efect fizic al acestor substane, n mod automat
exist i o reacie economic nefavorabil. Experiena de pia
arat c, n mod frecvent, pot exista diferene notabile ntre
percepiile publicului i efectele pe pia datorate prezenei
acestor substane. Rolul evaluatorului este s evite asemenea
ipoteze potenial eronate i s ia n considerare toi factorii
importani, s elaboreze cercetri de pia competente i s
reflecte, n rapoartele de evaluare, atitudinile relevante ale
pieei fa de situaia prezentat.
vigoare la 19 aprilie1996.
nr. 8 GN 8
Costul de nlocuire net
1.0 Introducere
1.1 Scopul acestui Standard (GN 8) este de a informa pe utilizatorii
i elaboratorii rapoartelor de evaluare asupra interpretrii corecte
a conceptului de cost de nlocuire net (CIN), utilizat n practica
internaional de evaluare.
1.2 Pentru scopuri de raportare financiar, CIN este considerat ca o
metod acceptabil pentru a ajunge la un surogat pentru valoarea
de pia a proprietilor specializate sau cu pia limitat pentru
care informaiile de pia nu sunt disponibile.
2.1 Acest GN stabilete procedurile care trebuie s fie urmate
de evaluatori n adoptarea, ca baz de evaluare, a costului de
nlocuire net n corelaie cu
Standardul Internaional de Evaluare 2 (IVS 2), Baze de
evaluare diferite de valoarea de pia, i
Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1),
Evaluarea pentru raportarea financiar
3.0 Definiii
3.1 Costul de nlocuire net (CIN). O metod acceptabil utilizat n
raportarea financiar pentru a determina un surogat al valorii de
pia a proprietilor specializate i cu pia limitat, pentru
care nu sunt disponibile informaii de pia. CIN se bazeaz
pe estimarea valorii de pia pentru utilizarea existent a
terenului plus costul curent brut de nlocuire (sau reconstrucie)
a amenajrilor terenului i construciilor ataate acestuia minus
alocarea (valoric) pentru deteriorarea fizic i pentru orice forme
relevante de depreciere i optimizare (IVS 2, Baze de evaluare
diferite de valoarea de pia, paragraful 3.8). CIN poate fi descris
att ca o metodologie de evaluare, ct i ca baz pentru valoare/tip
de valoare definit.
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

8
GN 8, Costul de nlocuire net 309
Not: pentru a rmne n conformitate cu IAS 16, este
necesar modificarea acestei definiii. Un Proiect de expunere
a unei noi definiii va fi prezentat n curnd.
3.2 Proprieti specializate. Proprieti care sunt tranzacionate rar
sau niciodat pe pia (liber), cu excepia cazurilor n care se
vnd mpreun cu ntreprinderea sau entitatea n care sunt pri
componente, datorit unicitii lor, generate de natura specializat
i designul cldirilor, configuraiei lor, dimensiunii, locaiei
sau altele. Ca urmare, vnzri comparabile credibile nu pot fi
identificate pentru proprietile specializate.
3.3 Proprietate cu pia limitat. Proprietatea care, din cauza
condiiilor de pia, a unor caracteristici unice sau altor factori,
atrage un numr relativ mic de cumprtori poteniali.
3.4 Valoarea de pia pentru utilizarea existent. Suma de bani
estimat pentru care terenul s-ar schimba, ca teren liber, bazat
pe continuarea utilizrii existente a acestuia, ntre un cumprtor
decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat
obiectiv, dup o perioad adecvat de marketing, n care
fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere. n contextul metodologiei CIN, valoarea de pia
pentru utilizarea existent a terenului este aplicat ca o parte a
modelului CIN. CIN estimat i raportat nu va reflecta neaprat
valoarea de pia a componentei teren a proprietii, pe baza celei
mai bune utilizri acestuia.
Trebuie menionat c Standardele Internaionale de Contabilitate
nu mai recunosc conceptul de valoare de pia pentru utilizarea
existent i c aceast baz de evaluare a fost luat n discuie de
ctre IVSC.
3.5 Amenajri ale terenului i construciile ataate. Cldirile,
structurile sau modificrile aduse terenului, de natur permanent,
care presupun cheltuieli de munc i de capital i care au scopul de
a majora valoarea sau utilitatea proprietii. Amenajrile terenului
i construciile ataate acestuia au modaliti de utilizare i durate
de via economic diferite.
3.6 Rentabilitatea adecvat. Atunci cnd un activ a fost evaluat
prin metoda CIN, rentabilitatea adecvat reprezint testul pe
care directorii/managerii entitii ar trebui s-l aplice pentru a se
asigura c entitatea este apt s suporte mrimea CIN. n cazul
n care directorii/managerii entitii consider c estimarea CIN
nu trece testul rentabilitii adecvate, valoarea mai mic estimat
reprezint valoarea de utilizare a activului.
3.7 Potenial de servicii. Capacitatea de a produce bunuri i servicii
n funcie de obiectivele entitii, indiferent dac aceste obiective
sunt generarea de intrri de numerar sau furnizarea de bunuri
i servicii, ntr-un anumit volum i calitate ctre beneficiari. n
sectorul public, conceptul de potenial de serviciu reprezint
nlocuitorul testului rentabilitii adecvate, aplicat n sectorul
privat.
3.8 Activ modern echivalent (AME). O construcie similar cu una
existent i avnd o capacitate egal de producie, care ar putea
fi construit prin utilizarea materialelor, tehnicilor i proiectelor
moderne. Baza pentru estimarea costului de construcie a unui
activ modern echivalent (noiune folosit n rile Commonwealth)
este reprezentat de costul de nlocuire.
3.9 Depreciere. Atunci cnd valoarea recuperabil este mai mic
dect valoarea contabil. Standardul Internaional de Contabilitate
36 (IAS 36), paragraful 5.
3.10 Valoarea de utilizare. Valoarea actualizat a fluxurilor viitoare
de numerar estimate, ce se ateapt s fie generate din utilizarea
continu a unui activ i din cedarea lui la sfritul duratei de via
util (IAS 36), paragraful 5. Valoarea pe care o anumit proprietate
o are pentru o utilizare specific a unui anumit utilizator i care,
prin urmare, nu reflect realitile pieei.
3.11 Optimizarea. Procesul de apreciere a deteriorrii fizice i
deprecierii funcionale/tehnologice a activelor proprietii i de
determinare a celor mai economice soluii de a nlocui potenialul
de servicii al activului. Costurile de modernizare i de remediere
reprezint datorii viitoare condiionate, ce trebuie estimate i
prezentate n asociere cu procesul de optimizare.
4.1 CIN se aplic pentru raportarea financiar a activelor proprietii
ca metod de obinere a valorii juste cnd exist informaii de
pia insuficiente, necesare pentru estimrile prin metodele
nscrise n abordrile de pia.
4.1.1 IAS 16, Imobilizri corporale, se refer la activele
ocupate de proprietar, ca fiind distincte de investiiile
imobiliare (IAS 40). IAS 16, paragraful 31, i ndrum
pe evaluatori s aplice metoda CIN n evaluarea
mijloacelor fixe atunci cnd nu exist nici o posibilitate
de a identifica o valoare de pia. IAS 16 nu menioneaz
nimic despre evaluarea proprietii cnd nu exist nici o
informaie de pia, caz n care se consider totui c se
aplic metoda CIN.
4.1.2 IAS 36, paragraful 58, se refer la deprecierea
activelor.
4.1.3 Standardele Internaionale pentru Contabilitatea n
Sectorul Public (IPSAS) au fost publicate de IFAC.
IPSAS 17, Imobilizri corporale, paragrafele 42 i
43, prevede utilizarea costului de nlocuire net pentru
evaluarea att a cldirilor specializate i a altor lucrri
de construcie, ct i a elementelor de instalaii, maini
i echipamente de natur specializat.
4.1.4 Comitetul IFAC pentru Sectorul Public intenioneaz s
publice un proiect de expunere referitor la depreciere,
n cursul anului 2003. Acest proiect va comenta
cuantificarea pierderii din depreciere n potenialul de
servicii.
5.1 Trebuie fcut distincia ntre proprietile care se vnd
pe pia (liber) i proprietile specializate i cele cu pia
limitat. (A se vedea IVS 2, Baze de evaluare diferite de
valoarea de pia).
5.1.1 Faptul c proprietatea poate s ndeplineasc definiia
proprietii specializate sau celei cu pia limitat nu
duce n mod automat la concluzia c trebuie adoptat
metoda CIN ca baz de evaluare. Chiar dac proprietatea
are caracteristicile unei proprieti specializate sau cu
pia limitat, poate fi posibil efectuarea unei evaluri
prin abordarea prin cost, abordarea prin comparaia de
pia i/sau abordarea prin capitalizarea venitului.
5.2 n absena informaiilor de pia, CIN este privit ca o
metod/baz acceptabil pentru a obine un surogat al valorii
de pia pentru proprietile specializate i cele cu pia
limitat. Totodat, metodologia CIN conine observaiile de
pia ale evaluatorului, referitoare la valoarea terenului, la
costul curent i la cotele de depreciere.
5.3 Calculul CIN, nefiind fundamentat pe informaii de pia,
se va baza pe criterii care se refer la o tranzacie ipotetic
ntre pri raionale i informate.
5.4 CIN poate fi privit att ca o metodologie de evaluare, ct i
ca o baz a valorii/tip de valoare definit.
5.5 Metodologia CIN cere evaluarea distinct a celor dou
elemente ale proprietii imobiliare:
teren i amenajrile terenului + construciile ataate
5.5.1 n aplicarea metodologiei CIN, evaluatorul va:
5.5.1.1 Estima terenul la valoarea sa de pia pentru
utilizarea existent
5.5.1.2 Estima costul de nlocuire brut curent al
amenajrilor terenului i construciilor
ataate, mai puin deducerile necesare pentru
a reflecta:
Deteriorarea fizic
Deprecierea funcional sau tehnologic
Deprecierea economic sau extern
5.5.1.3 Estima deteriorarea fizic a amenajrilor
terenului i construciilor ataate, rezultat
din uzura fizic pe parcursul duratei de
timp consumate i lipsa lucrrilor necesare
de reparaii i ntreinere. Pentru estimarea
deteriorrii fizice a amenajrilor terenului i
construciilor ataate, pot fi utilizate diferite
metode de evaluare.
5.5.1.3.1 Unele metode se bazeaz pe estimarea
elementelor specifice ale deprecierii i
pe devizele constructorului;
5.5.1.3.2 Alte metode se bazeaz pe comparaia
direct a unitilor de valoare
ntre proprietile aflate n aceeai
condiie.
5.5.1.4 Estima deprecierea funcional/tehnologic
cauzat de inovaiile tehnologice, care produce
active noi, apte s furnizeze produse i servicii
ntr-un mod mai eficient.
5.5.1.4.1 Metodele moderne de producie pot avea
ca efect deprecierea total sau parial a
activelor existente, exprimat n termeni
ai costului curent echivalent.
5.5.1.4.2 Deprecierea funcional/tehnologic
este n mod uzual alocat pe baza
adoptrii costurilor unui activ modern
echivalent.
5.5.1.5 Estima deprecierea economic/extern
rezulta t din influene externe care afecteaz
valoarea proprietii n cauz.
5.5.1.5.1 Factorii externi se pot referi la schimbri
n economie, care afecteaz cererea
pentru bunuri i servicii i, n consecin,
rentabilitatea ntreprinde rilor.
5.5.1.6 Estima toate formele relevante ale deteriorrii
i deprecierii recuperabile, care includ costurile
optimizrii necesare pentru modificarea
proprietii astfel nct s i se optimizeze
productivitatea.
5.5.1.7 Calcula suma dintre valoarea de pia pentru
utilizarea existent a terenului i costul de
nlocuire net al amenajrilor terenului i
construciilor ataate (costul de nlocuire brut
curent al amenajrilor terenului i construciilor
minus cotele alocate pentru deprecierea fizic
i pentru orice forme relevante de depreciere),
ca estimare a CIN.
5.5.1.8 n cazul instalaiilor, mainilor i
echipamen telor, metoda CIN este identic,
cu meniunea c nu se ia n calcul elementul
teren.
5.6 Pentru scopuri de raportare, evaluatorul va
5.6.1 Estima terenul la valoarea sa de pia sub premisa celei
mai bune utilizri a sa;
5.6.2 Raporta valoarea terenului la valoare sa de pia;
5.6.3 Raporta diferena ntre suma estimat a CIN
(paragraful 5.5.1.7) i valoarea terenului la valoarea
sa de pia (paragraful 5.6.2) rezultnd astfel valoarea
amenajrilor terenului i construciilor ataate.
5.7 Dac valoarea de pia a terenului este mai mare dect mrimea
estimat a CIN, estimarea CIN este inutil i evaluatorul va
raporta numai valoarea de pia.
5.8 Exemplele A i B din Anexa la acest GN ilustreaz procedura
estimrii prin CIN, care conine terenul i amenajrile terenului
i construciile ataate, modificrile necesare pentru scopuri de
raportare, cnd utilizarea existent a terenului i valoarea terenului
pentru utilizarea existent difer de cea mai bun utilizare a
terenului i de valoarea de pia a terenului rezultat.
5.9 Printr-un proces de observaie de pia, evaluatorii pot
fi capabili s determine cotele de depreciere i duratele
economice de via rmas estimate pentru cldirile existente
i pentru alte amenajri i construcii, comparativ cu cldirile
i alte amenajri i construcii de nlocuire, noi sau recente.
5.9.1 Cotele de depreciere analizate pot fi exprimate ca o cot
de depreciere total sau pot rezulta din formele distincte
de depreciere, respectiv din deprecierea fizic, deprecierea
funcional i cea economic.
5.9.2 Tranzaciile cu proprieti reflect, n mod constant,
modificarea nivelurilor cotelor de depreciere i a
estimrilor duratei de via economic rmas, cauzate de
influenele pieei. Evaluatorii ar trebui s identifice aceste
modificri i s le poat utiliza pentru a fundamenta cotele
de depreciere aplicate n CIN.
5.10 Aplicarea adecvat a CIN va reproduce procesul deductiv
al unui cumprtor potenial n cutarea unei astfel de
proprieti dar, avnd ca referin o pia limitat, el trebuie
s se bazeze pe conceptele de cost i utilitate. n aplicarea CIN,
evaluatorul se va asigura c toate elementele importante ale unei
tranzacii de pia au fost luate n considerare. Acestea includ:
5.10.1 o nelegere a activului, a funciei i mediului acestuia ;
5.10.2 colectarea de informaii suficiente pentru a determina
durata de via fizic rmas (pentru a estima deteriorarea
fizic) i durata de via economic a activului;
5.10.3 cunoaterea necesitilor afacerii (pentru a estima
deprecierea funcional /tehnologic);
5.10.4 cunoaterea necesitilor viitoare ale domeniului de
activitate (pentru a estima deprecierea economic/
extern);
5.10.5 familiarizarea cu clasa proprietii prin accesul la
informaiile de pia disponibile;
5.10.6 cunoaterea celor mai bune tehnici i materiale de
construcie (pentru a estima costul unui activ modern
echivalent); i
5.10.7 cunotine suficiente pentru a determina impactul deprecierii
economice/externe asupra valorii amenajrilor terenului
i construciilor cnd valoarea de pia a terenului, sub
premisa celei mai bune utilizri, este substanial mai mare
dect valoarea terenului la utilizarea sa curent.
5.11 Pentru entitile cu active specializate din sectorul privat,
care se bazeaz pe una sau mai multe operaii generatoare
de numerar, adoptarea valorii estimate prin CIN trebuie s
fie condiionat de aplicarea testului rentabilitii adecvate a
activelor deinute de entitate.
5.12 Pentru entitile din sectorul public care nu genereaz cash-
flow disponibil, testul rentabilitii adecvate de mai sus este
nlocuit de testul potenialului adecvat de servicii.
5.12.1 Potenialul de servicii se msoar ca nivelul capacitii
productive care va trebui s fie nlocuit dac entitatea
este deposedat de activ.
5.12.2 Guvernele i administraiile locale acord o importan
deosebit testului potenialului adecvat de servicii
n raportarea valorii activelor deoarece multe agenii
utilizeaz activele din sectorul public n contextul unei
obligaii de a presta servicii ctre populaie.
5.12.3 Testul potenialului adecvat de servicii, care determin dac
activul ndeplinete cerinele necesare pentru capacitatea
sa productiv, este efectuat n general de ctre directorii/
managerii entitii.
5.13 Concluziile evalurii vor fi raportate n concordan cu IVS 3,
Raportarea evalurii.
5.13.1 Evaluatorul va prezenta rezultatul ca fiind dependent
de testul rentabilitii adecvate sau potenialului adecvat
de servicii, a crui efectuare se afl n responsabilitatea
directorilor/managerilor entitii.
5.13.2 Cnd se raporteaz evaluarea unui portofoliu de proprieti,
care cuprinde un pachet de proprieti, din care unele sunt
evaluate pe baza valorii de pia, iar altele sunt evaluate
pe baza CIN, evaluatorul nu va nsuma valorile celor dou
clase de proprieti, rezultnd astfel o singur valoare, ci va
raporta valorile, n mod distinct, pe cele dou categorii.
}
Mrimea
deprecierii
economice
suplimentare
Utilizarea existent a
terenului: Industrial
10 acri x 300.000$/acru =
3.000.000$
Valoarea de pia a
terenului pentru utilizarea
existent
Cea mai bun utilizare a
terenului: Rezidenial
10 acri x 450.000$/acru =
4.500.000$
Valoarea de pia a
terenului
Anex
Exemplul A: Ilustrare a (a) metodologiei de determinare a
concluziei CIN bazat pe valoarea de pia a terenului pentru
utilizarea existent (Coloana A) i (b) alocarea CIN n scopuri de
raportare bazat pe valoarea de pia a terenului (Coloana B).
n acest exemplu, n alocarea pentru scopuri de raportare, valoarea
amenajrilor terenului i construciilor este anulat parial de diferena
pozitiv dintre valoarea de pia a terenului i valoarea de pia a
terenului pentru utilizarea existent.
AMENAJRILE TERENULUI 10:000 mp cldire industrial
+ CONSTRUCII Cost de nlocuire: 5.000.000 $
Coloana A Coloana B
Metodologie Alocare
Cost de nlocuire $ 5.000.000 $ 5.000.000
minus:
Deteriorarea fizic 1.250.000 1.250.000
Deprecierea
funcional 1.000.000 1.000.000
Deprecierea
economic 500.000 2.000.000
= CIN al amenajrilor
terenului i al con-
struciilor 2.250.000 750.000
Valoarea terenului 3.000.000 4.500.000
TEREN 10 acri
CONCLUZIE
Costul de nlocuire net = 5.250.000 $
Alocat ntre:
Construcii/Amenajri ale terenului 750.000 $
Teren 4.500.000 $
}
Mrimea
deprecierii
economice
suplimentare
Utilizarea existent a
terenului: Industrial
10 acri x 300.000$/acru =
3.000.000$
Valoarea de pia a
terenului pentru utilizarea
existent
Cea mai bun utilizare a
terenului: Rezidenial
10 acri x 600.000$/acru =
6.000.000$
Valoarea de pia a
terenului
Anex
Exemplul B: Ilustrare a (a) metodologiei de calcul a CIN bazat pe
valoarea de pia a terenului pentru utilizarea existent (Coloana
A) i (b) adoptarea bazei de evaluare valoarea de pia pentru a
determina valoarea de pia a terenului (Coloana B).
n acest exemplu, valoarea amenajrilor terenului i construciilor este
anulat n ntregime de diferena pozitiv dintre valoarea de pia a
terenului i valoarea de pia pentru utilizarea existent a acestuia. Ca
urmare, calcularea CIN nu este relevant i este raportat valoarea de
pia a proprietii
AMENAJRILE TERENULUI 10:000 mp Cldire industrial
+ CONSTRUCII Cost de nlocuire: 5.000.000 $
Coloana A Coloana B Concluzia
Metodologie asupra valorii de pia
Cost de nlocuire $ 5.000.000 $ 5.000.000
minus:
Deteriorarea fizic 1.250.000 1.250.000
Deprecierea
funcional 1.000.000 1.000.000
Deprecierea
economic 500.000 2.750.000
= CIN al amenajrilor
terenului i al con-
struciilor 2.250.000
Valoarea terenului 3.000.000 6.000.000
TEREN 10 acri
CONCLUZIE
Valoarea de pia = 6.000.000 $
Alocat ntre:
Construcii/Amenajri ale terenului 0 $
Teren 6.000.000 $
nr. 9 GN 9
Analiza fluxului de numerar actualizat pentru
evalurile bazate pe informaii de pia i din afara
pieei
1.0 Introducere
1.1 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) reprezint o
tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele explicite
referitoare la venitul i cheltuielile previzionate aferente unei
proprieti sau ntreprinderi. Astfel de ipoteze se refer la
cantitatea, calitatea, variabilitatea, momentul i durata intrrilor i
ieirilor care sunt actualizate la valoarea prezent. Analiza DCF,
cu informaiile i cu ratele de actualizare adecvate i care pot fi
susinute, reprezint una din metodologiile de evaluare acceptate
n cadrul abordrii prin capitalizarea venitului. Analiza DCF
este tot mai larg utilizat i datorit progresului din domeniul
tehnologiei calculatoarelor. Analiza DCF este aplicat n evaluarea
proprietii imobiliare, a ntreprinderilor i activelor necorporale,
n analizele investiiilor i ca procedur de contabilitate pentru
estimarea valorii de utilizare. Analiza DCF este utilizat din ce n
ce mai mult n sectoarele instituionale, de investiii imobiliare i
de evaluarea ntreprinderilor i este frecvent solicitat de clieni,
creditori, consilieri i administratori financiari i de manageri de
portofoliu.
1.2 Evalurile DCF, ca i alte evaluri bazate pe venit, sunt
fundamentate pe analiza datelor istorice i pe ipotezele referitoare
la condiiile viitoare de pia care afecteaz cererea, oferta,
venitul, cheltuielile i potenialul de risc. Aceste ipoteze determin
capacitatea de a genera venit a unei proprieti sau ntreprinderi, a
cror schem de venituri i cheltuieli viitoare a fost previzionat.
1.3 Scopul acestui Standard de Practic n Evaluare (GN) este de a
prescrie Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), cea
mai bun practic i atenia deosebit pe care evaluatorii trebuie
s o acorde, n efectuarea analizei DCF, pentru evalurile bazate i
nebazate pe pia i s fac distincia ntre aplicarea analizei DCF
n aceste dou tipuri diferite de misiuni de evaluare.
GN 9, Analiza fluxului de numerar actualizat 321
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

9
2.1 Acest GN se aplic pentru evalurile bazate pe pia i cele
din afara pieei, efectuate cu ajutorul analizei DCF. El prezint
structura i componentele modelelor DCF i cerinele de raportare
pentru evalurile bazate pe analiza DCF.
2.2 Aria de aplicabilitate a acestui Standard se extinde i asupra
naturii rezonabile i sustenabile, a ipotezelor pe care se bazeaz
analiza DCF. Ipotezele utilizate, n orice evaluare, afecteaz n
mod direct concluzia referitoare la valoare. n conformitate cu
Codul Deontologic din Standardele Internaionale de Evaluare
(IVS), toate ipotezele care stau la baza unei evaluri trebuie s fie
plauzibile, rezonabile i s poat fi susinute.
3.0 Definiii
3.1 Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF). O tehnic de
modelare financiar, bazat pe ipotezele explicite referitoare la
veniturile i cheltuielile previzionate, aferente unei proprieti sau
ntreprinderi. Ca metodologie acceptat, inclus n abordarea prin
venit, analiza DCF presupune previziunea unei serii de fluxuri
de numerar periodice, fie pentru o proprietate funcional, fie
pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o ntreprindere.
Acestor serii de fluxuri de numerar previzionate, li se aplic o
rat de actualizare adecvat, derivat de pe pia, pentru a stabili
valoarea actualizat a fluxului de venit generabil de proprietate
sau ntreprindere. n cazul exploatrii proprietii imobiliare,
fluxul de numerar periodic este n general estimat ca venitul brut
minus pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei minus
cheltuielile/costurile de funcionare. Apoi seria veniturilor nete de
exploatare periodice, mpreun cu valoarea terminal, anticipat
pentru sfritul perioadei de previziune, sunt actualizate. n cazul
proprietilor n dezvoltare, sunt estimate cheltuielile de capital,
costurile de dezvoltare i venitul anticipat din vnzri pentru a
calcula o serie de fluxuri de numerar care sunt apoi actualizate,
pe perioada previzionat de dezvoltare i comercializare. n
cazul unei ntreprinderi sunt actualizate fluxurile de numerar
periodice estimate i valoarea ntreprinderii la sfritul perioadei
de previziune.
3.2 Modelare financiar. Previziunea schemei de evoluie a venitului
sau fluxului de numerar periodic al unei ntreprinderi sau
proprieti, din care pot fi calculai indicatori ai rentabilitii
financiare. Previziunile de venit sau de flux de numerar se
fac prin utilizarea unui model financiar care reflect relaiile
istorice dintre venit, cheltuieli i valoarea capitalului, precum i
previziunile acelor variabile. De asemenea, modelarea financiar
poate fi de utilizat i ca un instrument de conducere pentru a testa
ateptrile n ceea ce privete performana proprietii, pentru a
evalua integritatea i stabilitatea modelului DCF, sau ca o metod
de reproducere a pailor fcui de investitori n luarea deciziilor n
ce privete achiziionarea, vnzarea sau deinerea unei proprieti
sau unei ntreprinderi.
3.3 Analiza investiiilor. Un studiu efectuat n scopul dezvoltrii i
investirii, evaluarea performanei investiiilor, sau analiza unei
tranzacii care implic investiii. Analizele investiiilor sunt
numite studii de fezabilitate (economic), analize de pia sau
analize de vandabilitate sau studii de previziune financiar.
3.4 Rat de actualizare. O rat a rentabilitii folosit pentru a converti
o sum de bani, care trebuie pltit sau primit n viitor n valoarea
ei actualizat (sau prezent). Teoretic, ar trebui s reflecte costul
de oportunitate al capitalului, de ex. rata de rentabilitate ce poate
fi obinut de capital dac este destinat altor utilizri cu acelai
risc. Numit i rat de randament.
3.5 Rat intern de rentabilitate(RIR). Rata de actualizare la care
valoarea actualizat a fluxului net de numerar al unui proiect
este egal cu valoarea actualizat a investiiei de capital. Este rata
la care valoarea actualizat net (VNA) este egal cu zero. RIR
reflect att rentabilitatea capitalului investit, ct i rentabilitatea
investiiei originale, care sunt elementele de baz ce trebuie luate
n considerare de potenialii investitori. n consecin, obinerea
RIR din analiza tranzaciilor de pia cu proprieti similare, care
genereaz un venit comparabil, este o metod corect pentru
stabilirea ratelor de actualizare de pia utilizate pentru a obine
valoarea de pia.
3.6 Valoarea net actualizat (VNA). Diferena dintre veniturile
actualizate sau intrrile actualizate i costurile sau ieirile
actualizate, n cadrul unei analize DCF. n cadrul unei evaluri
efectuate pentru a se obine valoarea de pia, n care intrrile i
ieirile actualizate i rata de actualizare sunt derivate de pe pia,
VNA rezultat ar trebui s indice valoarea de pia, calculat prin
abordarea prin venit.
4.1 Actualizarea este o procedur standard utilizat de contabili la
luarea n considerare a valorii n timp a banilor.
4.2 Standardele Internaionale de Contabilitate (IAS) stabilesc o
procedur de actualizare pentru a estima valoarea de utilizare a
unui activ. O estimare a valorii de utilizare implic a) estimarea
viitoarelor intrri i ieiri de numerar care deriv din folosirea
continu a activului i din cedarea lui la sfritul perioadei de
deinere i, b) aplicarea ratei de actualizare adecvat pentru aceste
fluxuri viitoare de numerar (IAS 36, paragraful 26).
4.3 n IAS 36, paragraful 48, se menioneaz c rata (sau ratele) de
actualizare ar trebui s fie rata (sau ratele) nainte de impozitare,
ce reflect evalurile pieei curente ale valorii-timp a banilor
i riscurile specifice activului. Rata (ratele) de actualizare nu
trebuie s reflecte riscurile pentru care estimrile viitorului flux
de numerar au fost ajustate. Pot fi utilizate i alte forme de venit
sau fluxuri de numerar, cu condiia ca rata (ratele) de actualizare
s fie corespondente cu fluxul (fluxurile) de venit.
5.1 Modelele fluxului de numerar actualizat sunt structurate
pe o perioad de timp sau durat specificat. n analiza
proprietii imobiliare, chiar dac evenimente precum
revizuirea chiriei, nnoirea contractului de nchiriere/re-
nchirierea, redezvoltarea sau renovarea ar putea afecta
durata analizei, aceast durat este n general condiionat de
comportamentul de pia caracteristic clasei de proprietate i
sectorului ei de pia. De exemplu, durata de analiz pentru
proprietile imobiliare este, de obicei, de cinci - zece ani.
Frecvena intrrilor i ieirilor (lunar, trimestrial, anual) ar
trebui, de asemenea, s fie derivat din pia. Ca i n cazul
altor metodologii acceptate, intrrile i ieirile ar trebui s fie
adecvate i s poat fi argumentate rezonabil.
O valoare terminal se poate baza pe venitul net din anul
urmtor ultimului an al analizei DCF sau pe venitul net al
ultimului an al analizei DCF. Selectarea metodei de calculare
a valorii terminale depinde de practicile investitorilor
din segmentul de pia, iar evaluatorii trebuie s respecte
practicile i s dezvluie metoda folosit.
Ca i n cazul celorlalte componente ale analizei DCF, rata de
actualizare ar trebui de asemenea s reflecte datele de pia,
de ex. alte rate de actualizare derivate ale pieei. Ratele de
actualizare ar trebui s fie preluate de pe piaa proprietilor
i ntreprinderilor comparabile. Pentru ca aceste proprieti
s fie comparabile, venitul, cheltuielile, riscul, inflaia,
ratele reale de rentabilitate i previziunile venitului pentru
proprietile comparabile, trebuie s fie similare cu cele
pentru proprietatea evaluat.
5.1.1 Calculele valorii actualizate a fluxurilor de numerar
sunt cel mai adesea fcute cu ajutorul ratelor de
actualizare corespunztoare fiecrei clase de fluxuri
de numerar. O valoare terminal este calculat prin
capitalizarea, cu o rat de capitalizare terminal, i este
actualizat la valoarea prezent cu o rat de actualizare
adecvat. n multe situaii, se folosete o singur rat de
actualizare pentru toate fluxurile de numerar.
5.1.2 Fluxurile de numerar i preurile de vnzare ale
proprietilor comparabile pot fi analizate pentru a
determina ratele de actualizare de pia sau ratele
interne de rentabilitate (RIR).
5.1.3 Modelul DCF pentru fluxul de numerar poate fi dezvoltat
pe baza unui flux de numerar nainte de impozit, dup
impozit, nominal sau real (ajustat pentru inflaie). RIR
trebuie calculat pe baza aceluiai flux de numerar,
respectiv nainte de impozit, dup impozit, nominal
sau real, aa cum este folosit pentru fluxul de numerar.
Modelul DCF trebuie s fie consecvent cu aplicarea
opiunilor de mai sus, iar analiza comparabilelor de pe
pia trebuie s reflecte aceeai abordare.
5.2 Respectnd Codul Deontologic IVS, este obligatoriu ca
evaluatorul s identifice componentele analizei DCF, care
include urmtoarele:
5.2.1 o perioad de previziune n care sunt specificate data
nceperii fluxului de numerar i numrul i durata
perioadelor;
5.2.2 componentele intrrilor de numerar i ieirilor de
numerar, grupate pe categorii i motivul acestei
selectri;
5.2.2.1 n cazul evalurii proprietii imobiliare,
intrrile de numerar includ veniturile obinute
din chirii i din serviciile furnizate chiriaului,
corectate pentru pierderile prin neocupare i
din nencasarea chiriei, n cazul proprietilor
finalizate sau construite i din venitul obinut din
vnzri, n cazul proprietilor n dezvoltare.
5.2.2.2 n cazul evalurii proprietilor imobiliare,
ieirile de numerar includ cheltuielile fixe i
variabile, alocarea la fondul de reparaii i
cheltuielile de capital, numai acolo unde este
cazul; n cazul proprietilor n dezvoltare,
trebuie identificate costurile directe i costurile
indirecte.
5.2.2.3 n cazul evalurii ntreprinderii, fluxul de
numerar include cel mai adesea toate intrrile
i ieirile aferente activitilor de exploatare
i de investiii. n aceast situaie, fluxul
de numerar actualizat reprezint banii pe
care un investitor i-ar putea retrage dintr-o
ntreprindere, dup ce asigur resursele pentru
finanarea exploatrii i pentru dezvoltare.
5.2.3 finanarea datoriei sau serviciului datoriei (plata
dobnzii i a ratei capitalului mprumutat) pe perioad
i rata anual efectiv la care este calculat dobnda
periodic, dac este cazul;
5.2.4 fluxurile nete de numerar pe perioad (suma intrrilor
minus suma ieirilor);
5.2.5 rata sau ratele de actualizare care sunt aplicate la
fluxurile de numerar net, raionamentul care st la
baza lor i motivarea selectrii acestora;
5.2.6 rata terminal de capitalizare care este aplicat pentru
a calcula valoarea terminal i raionamentul care a
stat la baza acestei selecii; i
5.2.7 o list cu toate ipotezele care stau la baza analizei.
5.3 Analiza DCF utilizeaz informaiile de pia disponibile i n
general reflect procesele de gndire, ateptrile i percepiile
investitorilor i ale altor participani pe pia. Ca tehnic de
previziune, analiza DCF nu trebuie judecat n funcie de
faptul c o previziune DCF a fost sau nu ndeplinit, ci mai
degrab de gradul de fundamentare pe informaii de pia a
previziunii DCF, la momentul realizrii sale.
5.3.1 Atunci cnd analiza DCF este utilizat pentru a face
o estimare a valorii de pia, evaluarea ar trebui s
respecte toate criteriile pentru estimrile valorii de
pia, aa cum sunt stabilite n IVS 1.
5.4 Atunci cnd un client furnizeaz evaluatorului cerinele sale
specifice, care nu corespund cu cele ale estimrilor valorii de
pia n ceea ce privete perioada de deinere a proprietii
(de previziune), termenii de finanare, impozitarea sau rata de
actualizare, valoarea rezultat trebuie considerat ca valoare
n afara pieei. Rezultatul reprezint, mai degrab, o estimare a
valorii de investiie/valorii subiective, caracteristic ipotezelor
oferite de client, dect o estimare a valorii de pia.
5.5 De asemenea, analiza DCF poate fi folosit i pentru testarea
validitii punctelor de vedere convenionale n analiza
diferitelor ipoteze. Rezultatul acestui tip de analiz de
senzitivitate este valoarea de investiie/subiectiv.
5.5.1 Dac analiza DCF este astfel utilizat, rezultatele ar
trebui identificate ca valoare n afara pieei, iar evaluarea
ar trebui s ndeplineasc toate criteriile pentru
evalurile n afara pieei, aa cum sunt stabilite n IVS
2.
5.6 Un evaluator ar trebui s desfoare o analiz suficient pentru
a asigura c estimrile fluxurilor de numerar i ipotezele
care stau la baza modelului DCF sunt corespunztoare i
rezonabile pentru piaa n cauz.
5.6.1 Ca un exemplu, analiza contractelor de nchiriere pentru a
veni n sprijinul previziunii fluxului de numerar pentru o
proprietate locuit de mai muli chiriai ar trebui s fac
trimitere la chiria contractual/chiria tranzitorie i la chiria
de pia, la expirarea contractului de nchiriere i la datele
revizuirilor contractului de nchiriere, la indexarea chiriilor/
chiriile n trepte, la cheltuielile/costurile de funcionare,
la cheltuieli care sunt acoperite/costuri recuperabile, la
comisioane de nchiriere, la cheltuieli de investiie i la
alte prevederi specifice care se vor aplica.
5.6.2. Ipotezele referitoare la creterea sau scderea venitului
trebuie s se bazeze pe analiza condiiilor economice i de
pia. Modificrile n cheltuielile de funcionare/ieiri, ar
trebui s reflecte toate tendinele cheltuielilor i tendinele
specifice pentru elementele importante ale cheltuielilor.
5.6.3. Rezultatele analizei DFC trebuie testate i verificate pentru
a nu conine greeli i meniuni neraionale.
5.7 Pentru a obine rata de actualizare i rata terminal de
capitalizare, un evaluator trebuie s utilizeze toate sursele
de informaii i date disponibile pe pieele de capital i de
proprieti imobiliare. Pe lng datele asupra fluxului de venit
i preurilor de revnzare ale proprietilor sau ntreprinderilor
comparabile, analiza opiniilor investitorilor i a indicilor de
randament este util, pentru selectarea ratelor de actualizare, cu
condiia ca piaa pentru proprietatea n cauz s fie compatibil
cu piaa pentru proprietatea achiziionat de investitorii, a cror
opinie a fost analizat.
5.8 Evaluatorul are responsabilitatea de a se asigura c datele
de intrare sunt compatibile cu evidenele de pia i cu
perspectiva curent de pia. n plus, evaluatorul care
supravegheaz elaborarea modelului DCF sau selectarea unui
model elaborat de alii, este responsabil pentru integritatea
modelului respectiv n ceea ce privete corectitudinea
matematic i teoretic, mrimea fluxului de numerar i
corectitudinea tuturor intrrilor. Un evaluator trebuie s aib
experiena i cunotinele de pia corespunztoare pentru a
structura fluxul de numerar i pentru a furniza alte intrri pentru
model.
5.9 La raportarea rezultatelor unei analize DCF, un evaluator
trebuie s respecte cerinele din Codul Deontologic IVS i din
IVS 3, Raportarea evalurii.
5.9.1 Prezentarea trebuie s se fac n conformitate cu
circumstanele descrise n IVS 3, paragrafele 5.1.11,
7.0, i 8.2.3.
5.9.2 Ipotezele explicite, utilizate ca intrri pentru
analiz, sunt inerente analizei DCF. Pentru a furniza
utilizatorilor de servicii de evaluare posibilitatea de
a verifica rezultatele, evaluatorul trebuie s prezinte
ipotezele i justificarea pentru utilizarea acestora n
dezvoltarea modelului DCF. Utiliznd ca exemple
proprietatea imobiliar, acestea includ printre altele:
5.9.2.1 data nceperii, termenul i frecvena utilizate n
model;
5.9.2.2 chiria previzionat i alte venituri i rata
previzionat de modificare a venitului;
5.9.2.3 cheltuielile de exploatare previzionate i rata
previzionat de modificare a acestor cheltuieli;
i
5.9.2.4 modul de tratare al expirrii contractului de
nchiriere/costurilor de eviciune, pierderilor
determinate de neocupare i pierderilor din
nencasarea chiriei.
5.9.3 Evaluatorul trebuie s:
5.9.3.1 indice rata anual efectiv la care este calculat
dobnda periodic, n cazul n care finanarea
datoriei sau serviciul datoriei (plata dobnzii i
a ratei de capital) este o component a fluxului
de numerar periodic previzionat;
5.9.3.2 specifice rata (ratele) de impozitare folosite,
acolo unde este cazul;
5.9.3.3 explice raionamentul care a stat la baza
acordrii unor bonificaii la chirie, acolo unde
este cazul;
5.9.3.4 explice utilizarea oricrei cheltuieli de
capital efectuate n achiziionarea sau pentru
amenajarea terenului i pentru construciile
ataate sau activelor ntreprinderii;
5.9.3.5 explice baza pentru rata de capitalizare
terminal adoptat i pentru rata de actualizare
adoptat; i s
5.9.3.6 identifice modelul de flux de numerar prin
numele celui care l-a elaborat sau, dac a
cumprat programul informatic, prin numele
produsului i versiune; s descrie metodele i
ipotezele inerente modelului; i s specifice
datele la care modelul a fost dezvoltat i
folosit.
nr. 10 GN 10
Evaluarea proprietilor agricole
1.0 Introducere
1.1 n multe regiuni ale lumii, terenurile destinate producerii
mrfurilor agricole reprezint principalul activ economic i,
adesea, singura baz economic a unei regiuni.
1.2 Terenurile destinate utilizrii agricole sunt astfel subiectul
principal al serviciilor de evaluare, datorit multor motive,
printre care enumerm transferul public i privat al dreptului de
proprietate, impozitarea, stabilirea garaniei pentru finanare i
pentru studii economice, de amenajare a teritoriului i de investiii.
Evalurile credibile ale terenurilor agricole sunt eseniale pentru
a asigura capitalul necesar pentru sprijinirea continuitii bazei
economice, pentru a promova utilizarea productiv a terenului,
pentru a pstra ncrederea n pieele de capital i pentru a respecta
cerinele generale de raportare financiar.
1.3 Prestarea serviciilor de evaluare credibile i corecte, pentru
proprietile agricole, presupune ca evaluatorul s posede
cunotine solide i s poat nelege elementele fizice i
economice care afecteaz capacitatea de producie a terenurilor
agricole i valoarea mrfurilor produse pe acestea.
1.4 Caracteristicile fizice i economice ale terenurilor agricole sunt
diferite, ca grad de importan, de cele ale mediilor neagricole sau
urbane.
1.4.1 Solurile n mediul urban trebuie s poat suporta
amenajrile i construciile care sunt amplasate pe aceste
terenuri. n cazul proprietilor agricole, terenul este
principalul agent de producie, variind n capacitatea sa
de a produce o anumit cantitate dintr-o anumit clas de
mrfuri.
1.4.2 n mediile urbane, utilizarea economic a proprietii i/sau
avantajelor pe care le ofer, pot rmne neschimbate timp
de mai muli ani i pot fi chiar garantate prin contracte.
n timp ce pentru unele proprieti agricole aceeai
utilizare se poate prelungi pe o durat mai mare (de ex.
GN 10, Evaluarea proprietilor agricole 331
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

1
0
pdurile exploatate dup 25 ani), pentru altele, beneficiile
economice pot fluctua de la un an la altul, n funcie de
mrfurile pe care proprietatea le poate produce.
1.4.3 Fluxul de venit asociat cu proprietatea agricol va fluctua
de la un an la altul, n funcie de tipul de agricultur utilizat,
de mrfurile produse i de natura ciclic a pieelor de
mrfuri.
2.1. Prezentul Standard cuprinde
2.1.1 Acele caracteristici ale valorii asociate cu proprietile
agricole, i
2.1.2 Cerinele de baz ale Standardelor de Evaluare i
Standardelor de Aplicaii, aa cum acestea se aplic n
cazul evalurii proprietilor agricole.
3.0 Definiii
Utilizrile agricole ale proprietilor pot fi clasificate n cteva
grupe mari, ale cror definiii sunt redate mai jos.
3.1 Ferme agricole. Proprieti agricole utilizate pentru producerea
mrfurilor care n general sunt plantate i recoltate ntr-un ciclu
de 12 luni. Pe proprietile utilizate pentru producia anual se
pot cultiva mai multe tipuri de recolt anual, n aceeai perioad,
iar aceste recolte pot necesita sau nu irigaii. Anumite mrfuri
sunt culturile anuale, care pot fi lsate n pmnt peste acel ciclu
de 12 luni, conform prevederilor unui contract sau n situaia
unor condiii de pia nefavorabile. Aceste recolte vor ine mai
mult de un an dup strngerea recoltei ns nu sunt considerate
permanente. A se vedea i teren irigat, culturi perene.
3.2 Teren irigat. Terenuri folosite pentru a produce recolte sau furaj
pentru animale i care necesit irigarea cu alt ap dect cea
natural, provenit de la ploi, se numesc ferme agricole irigate
sau puni irigate. Proprietile care nu au o surs de ap alta
dect ploaia natural sunt denumite proprieti agricole cu teren
neirigat.
3.3 Culturi perene. Culturi formate din plante care au o durat de
via care se prelungete peste un an sau peste un ciclu de recolt.
Un astfel de exemplu l reprezint viile i livezile. Aceste tipuri
de proprieti pot avea o investiie de capital semnificativ n
plantaii, care reprezint un activ corporal amortizabil. A se vedea
i pdure/teren mpdurit.
3.4 Complexe zootehnice specializate. A se vedea ferme de lapte,
ferme zootehnice/cresctorii de animale.
3.5 Ferme zootehnice/cresctorii de animale. Proprieti agricole
folosite pentru creterea i hrnirea animalelor precum vite, oi,
porci, capre, cai sau combinaii ale acestora. Utilizarea efectiv
a acestor proprieti poate mbrca diferite forme. Animalele
pot fi crescute, nmulite i vndute n procesul de funcionare
a proprietii. Animalele tinere pot fi achiziionate din afara
proprietii i apoi crescute pe proprietate. Animalele pot fi
crescute pentru consum sau ca animale de prsil. Furajul pentru
animale poate fi produs pe proprietate, importat sau obinut din
ambele surse. Proprietile utilizate pentru creterea i hrnirea
animalelor au investiii semnificative de capital n construcii
(arcuri, adposturi pentru animale, staule, gard despritor) i
chiar n animale, care poate fi amortizabil sau nu, n funcie de
legile i regulamentele jurisdiciei naionale.
3.6 Ferme de lapte. Proprieti agricole utilizate n producia de
lapte de vac sau pentru alte produse lactate. Aceste proprieti,
n general dein construcii extinse (grajduri, hale pentru muls,
silozuri) i echipamente (iesle pentru hrnit, maini de muls).
Furajul poate fi produs pe proprietate, importat sau obinut din
ambele surse.
3.7 Pdure/teren mpdurit. Proprietatea agricol folosit pentru
creterea copacilor, care nu pot fi plantai n livad, care sunt
recoltai periodic n decursul unor perioade mari (10-20 sau chiar
mai muli ani). Sunt considerate ca fiind proprieti agricole,
deoarece acestea produc o recolt de ex. lemnul, chiar dac
aceast recolt necesit o perioad mai lung de cretere. A se
vedea i culturi perene.
3.8 Proprieti specializate sau proprieti cu un scop special.
Proprieti agricole care n mod normal nu produc o recolt,
dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea
recoltelor dup culesul acestora. n general, aceste proprieti au
o suprafa mic de teren, ns sunt dotate cu construcii (silozuri
de cereale) i echipamente (utilaje de ridicat). Proprietile pot fi,
de asemenea, clasificate ca avnd un scop special dup natura
bunurilor pe care le produc. Astfel de exemple sunt fermele
legumicole, fermele de psri, fermele care produc semine
omologate sau fermele horticole i grajdurile pentru creterea
sau antrenarea cailor de curse.
3.9 Unitate integrat. O entitate agricol care deine dreptul de
proprietate asupra tuturor proceselor sau numai a unei pri din
procesele care implic producia i comercializarea produselor
i/sau a mrfurilor.
Standarde Internaionale de Contabilitate - Definiii
3.10 Activitatea agricol. Administrarea de ctre o ntreprindere a
transformrilor biologice a animalelor vii i a plantelor (active
biologice), n produse pentru vnzare, n producie agricol
sau n active biologice adiionale. (A se vedea Standardul
Internaional de Contabilitate 41 [IAS 41], Agricultur.)
3.11 Active biologice. Animale vii sau plante crescute pentru
vnzare, pentru a fi transformate n producie agricol sau n
alte active biologice adiionale (IAS 41).
4.1. Standardele Internaionale de Contabilitate 16 (Active
imobilizate), 40 (Investiii imobiliare), i 41 (Agricultura) se
aplic n evaluarea proprietii agricole. O entitate respect
IAS 16 sau IAS 40, n funcie de standardul corespunztor n
situaiile respective. IAS 16 prevede ca terenul construit s fie
evaluat fie la costul su minus orice depreciere cumulat i
pierdere cumulat din depreciere, fie la valoarea reevaluat.
IAS 40 prevede ca terenul, care reprezint o investiie
imobiliar, s fie evaluat la valoarea sa just, sau la cost
mai puin orice depreciere cumulat i pierderi cumulate din
depreciere. IAS 41, care nu stabilete nici un principiu nou
cu privire la teren i la activitatea agricol aferent, prevede
ca activele biologice ataate terenului (de ex. copacii dintr-o
pdure plantat) s fie evaluate la valoarea lor just minus
costurile estimate de la punctul de vnzare, separat de teren.
4.2 IAS 41 recunoate c, pentru activele biologice care sunt
ataate terenului pe care se afl, poate s nu existe pia
separat, ns poate s existe o pia activ pentru activele
combinate, adic pentru activele biologice, teren i amenajri
ale acestuia, considerate ca un pachet. Pentru determinarea
valorii juste a activelor biologice, o ntreprindere poate s
utilizeze informaiile referitoare la activele combinate. Pentru
a determina valoarea just a activelor biologice, valoarea just
a terenului ca atare i a amenajrilor acestuia poate fi dedus
din valoarea just a activelor combinate (A se vedea IAS 41,
paragraful 25). IAS 41 ofer, de asemenea, instruciuni cu
privire la modul de determinare a valorii juste a unui activ
biologic sau a unui produs agricol, n condiiile existenei unei
piee active, ca i n absena unei piee active.
4.3 Activele proprietilor agricole pot fi clasificate n:
Terenuri
Construcii i amenajri
Instalaii i utilaje (ataate terenului)
Instalaii i utilaje (neataate terenului)
Active biologice (ataate terenului)
Active biologice (neataate terenului)
Valoarea just/Valoarea de pia a activelor biologice
reprezint valoarea de contribuie sau pe care acestea o adaug
terenului. IAS 41 prevede ca activele biologice s fie evaluate
la recunoaterea lor iniial i la data fiecrui bilan contabil.
4.4 IAS 16 recomand frecvena reevalurilor, afirmnd c aceasta
este de la trei la cinci ani. IAS 40 prevede o reevaluare
anual.
5.1 Proprietile agricole se caracterizeaz prin diferite
tipuri de producie de mrfuri i metode de exploatare.
De asemenea, aceste proprieti pot reprezenta diferite
combinaii dintre terenuri, cldiri, echipamente i plantaii.
Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP) se aplic
proprietilor agricole la fel ca i n cazul evalurilor altor
forme de proprietate imobiliar.
5.1.1 Evaluatorul trebuie s aib competen n evaluarea
diferitelor active pe care le conine proprietatea. (A se vedea
Codul Deontologic IVS, seciunea 5.0, Competen.)
5.2 Valoarea de pia trebuie s fie recunoscut ca baz
fundamental de evaluare (IVS 1).
5.2.1 Evaluatorul va obine valoarea de pia pentru proprietile
agricole, asigurndu-se c evaluarea este derivat din
pia.
5.2.2 Pentru raportarea financiar, evaluatorul va atribui
valoarea de pia n conformitate cu cerinele IAS. Pentru
detalii, cititorul va apela la IVA 1.
5.3 Cnd sunt utilizate alte baze de evaluare, acestea trebuie
difereniate de valoarea de pia, ca baz de evaluare.
5.3.1 n estimarea altor valori diferite de valoarea de pia,
aa cum se solicit pentru raportarea financiar, pentru
regimurile de amortizare sau n scopuri de impozitare,
evaluatorul trebuie s se asigure c distincia este definit
i prezentat clar.
5.4 Elemente mobiliare
5.4.1 Cnd este efectuat evaluarea unei proprieti agricole, care
include i elemente mobiliare precum animale vii, recolte
din depozit i echipamente, evaluatorul trebuie s neleag
cnd o cultur sau alte mrfuri sunt bunuri imobiliare i
cnd au devenit bunuri mobiliare. Materialul lemnos de
exemplu, este parte a proprietii imobiliare n timp ce
crete, ns devine proprietate mobiliar (bun mobil) cnd
este defriat de pe teren.
5.5 Evaluatorul trebuie s neleag natura unic a factorilor de
producie agricoli, a pieei lor de mrfuri, a practicilor de
producie i ciclurilor din regiunea pieei.
5.5.1 n evaluarea proprietilor agricole, aspectele fizice i de
mediu ale proprietii au o importan special. Acestea
includ caracteristici precum climat, tipurile de sol i
capacitatea lor de producie, disponibilitatea sau absena
apei pentru irigare, i capacitatea de hrnire/dezvoltare
a animalelor vii. Factorii externi, care trebuie luai n
considerare, sunt disponibilitatea i caracterul adecvat
al instalaiilor necesare pentru depozitare, procesare i
transport. Importana relativ a acestor factori diferit n
funcie de tipul de agricultur pentru care proprietatea este
corespunztoare sau pentru care este utilizat. Evaluatorul
trebuie s in cont att de factorii interni, ct i de cei
externi pentru determinarea clasei de utilizare agricol n
care proprietatea se poate ncadra cel mai bine.
5.5.2 Rmnnd la definiia valorii de pia, ar trebui ntotdeauna
efectuat o analiz a celei mai bune utilizri a proprietii
pentru a 1) garanta c va fi utilizat n continuare din punct
de vedere agricol, mai ales cnd se dovedete c o alt
sistematizare a terenului, de ex. o subdivizare cu ocazia
creterii expansiunii urbane/suburbane, ar putea fi mai
indicat i 2) de a stabili dac utilizarea agricol specific
trebuie continuat.
5.5.3 n cazurile n care evaluatorul este instruit pentru a ignora
alte utilizri dect utilizarea agricol curent, valoarea
rezultat nu va indica neaprat valoarea de pia a
proprietii, iar acest lucru ar trebui dezvluit n totalitate.
5.6 Estimarea venitului stabilizat al proprietii agricole trebuie
s se bazeze pe tipurile de recolt i pe ciclurile din zona de
pia.
5.6.1 Fluxul de numerar pentru proprietile agricole este
o funcie att a ciclului de producie, urmat n cadrul
proprietii, ct i a forelor ciclice cum sunt pieele de
mrfuri. Evaluatorul ar trebui s neleag impactul acestor
cicluri asupra fluxurilor de numerar. Evaluarea proprietii
trebuie s se bazeze pe venitul stabilizat care corespunde
ciclurilor de producie practicate n regiunea n care se afl
proprietatea.
5.7 Evaluatorul de proprieti agricole, care este format din
mai multe componente fizice sau clase de utilizare agricol,
trebuie s menioneze clar dac valoarea fiecrui component
sau utilizri reprezint contribuia valorii acestora ca pri
(componente) la valoarea ntregii proprieti sau dac este
valoarea lor ca fraciune separat, de sine stttoare.
5.7.1 Diferitele componente ale ntregii proprieti, evaluate
n mod individual, pot avea o valoare mai mare sau
mai mic dect valoarea acestora ca parte a ntregului.
Evaluatorul trebuie s determine dac fiecare component
trebuie evaluat n mod individual sau ca parte a ntregii
proprieti.
5.7.2 Proprietile agricole pot fi administrate astfel nct s
produc simultan mai mult de o clas de mrfuri, pe baza
diferitelor condiii fizice din cadrul proprietii sau n
funcie de deciziile manageriale. n evaluarea proprietilor
agricole pe care sunt cultivate i recoltate mai multe tipuri
de produse, la diferite intervale de timp, valoarea fiecrei
clasificri agricole trebuie s se bazeze pe contribuia
sa la valoarea total a proprietii i nu pe valoarea sa
independent.
5.7.3 Utilizarea agricol a proprietii poate solicita amenajri,
construcii i instalaii importante, de ex. hambare, silozuri,
instalaii pentru prelucrarea laptelui. Astfel de active, fiind
necesare pentru funcionarea normal a proprietii, sunt
frecvent secundare fa de principalul activ - pmntul.
Valoarea acestora trebuie s se bazeze pe contribuia lor la
valoarea total a proprietii, indiferent de costul lor sau o
alt msur a valorii lor.
n mod normal, astfel de amenajri i construcii au o valoare de
utilizare, de ex. valoarea lor de contribuie la ntreprindere/
entitate. Cu aceast ocazie, n cazul n care poate fi cerut
o alocare a valorii ntre active, o astfel de alocare nu trebuie
considerat ca un indiciu al valorii individuale a acestora
luate ca active separate.
5.8 Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt prezentate n
Codul Deontologic IVS i n IVS 3, Raportarea evalurii.
6.1 Aceast Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n
nr. 11 GN 11
Verificarea evalurilor
1.0. Introducere
1.1. O verificare a evalurii este o verificare cu raionament profesional
imparial a activitii unui evaluator efectuat de un alt evaluator.
1.2. Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i calitatea
rapoartelor de evaluare, verificrile evalurilor au devenit o parte
integrant a practicii profesionale. ntr-o verificare a evalurii, sunt
luate n considerare corectitudinea, consecvena, credibilitatea i
completitudinea evalurilor.
1.2.1. O verificare a evalurii poate solicita intervenia experilor
cu cunotine de specialitate referitoare la costurile de
construcie, venitul proprietii, aspecte juridice i de
impozitare, sau probleme de mediu.
1.2.2. O verificare a evalurii ofer o viz de control credibil
cu privire la evaluarea verificat i analizeaz soliditatea
acesteia concentrndu-se asupra
1.2.2.1 adecvrii i relevanei evidente a datelor utilizate
i a cercetrilor efectuate;
1.2.2.. corectitudinii metodelor i tehnicile folosite;
1.2.2.3 faptului c analiza, opiniile i concluziile sunt
adecvate i credibile; i
1.2.2.4 faptului c n general produsul prezentat, respect
sau depete Principiile de Evaluare General
Acceptate (GAVP).
1.3. Verificrile evalurilor sunt efectuate din diferite motive,
incluznd:
1.3.1. Precauia necesar pentru raportarea financiar i
managementul activelor;
1.3.2. Mrturia de expert judiciar n procedurile i circumstanele
legale;
GN 11, Verificarea evalurilor 339
S
t
a
n
d
a
r
d

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

P
r
a
c
t
i
c
n

E
v
a
l
u
a
r
e

1
1
1.3.3. O baz pentru deciziile n afacere; i
1.3.4. Determinarea faptului c un raport respect cerinele
reglementate, n cazul n care
1.3.4.1. Evalurile sunt utilizate ca parte a procesului de
mprumut garantat cu ipotec, mai ales n cazul
ipotecilor asigurate sau reglementate de guvern,
i
1.3.4.2. Este necesar s se verifice dac evaluatorii au
respectat standardele i cerinele de reglementare
din jurisdicia lor.
2.0. Arie de aplicabilitate
2.1. Cerinele prezentului Standard se aplic pentru elaborarea i
raportarea verificrii evalurilor.
2.2. Respectarea acestui Standard este obligatorie pentru fiecare
evaluator care, n capacitatea sa de supervizor sau manager,
semneaz o verificare a evalurii, acceptnd astfel responsa bilitatea
coninutului acelei verificri.
3.0. Definiii
3.1. Verificarea evalurii. O misiune de evaluare care acoper
diferite tipuri i scopuri. Principala caracteristic comun tuturor
verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator i exercit
raionamentul imparial n analiza activitii altui evaluator. O
verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii
cu privire la valoarea din evaluarea verificat, sau poate fi
n contradicie cu concluzia cu privire la valoare. Verificrile
evalurilor ofer o viz a credibilitii cu privire la evaluare i, de
asemenea, o verificare a eficienei activitii evaluatorului iniial,
cu privire la cunotinele, experiena i independena sa.
n anumite ri, o verificare a evalurii poate reprezenta i o
actualizare efectuat de ctre evaluatorul din cadrul aceleiai
firme care a efectuat prima evaluare.
Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre
diferite tipuri de verificri, de ex. verificri administrative (de
conformitate), verificri tehnice, verificri de birou, verificri n
teren, verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n
conformitate cu standardele profesionale (n care au fost acceptate
bazele de evaluare), verificri care ntrunesc informaiile generale
de pia pentru a veni n sprijinul concluziei cu privire la valoare
sau pentru a o combat, i verificri care examineaz datele
specifice din evaluarea verificat fa de datele comparabile dintr-
un grup eantion.
3.2. Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a evalurii
efectuat de un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare ca
un exerciiu efectuat cu foarte mare atenie atunci cnd evaluarea
trebuie utilizat att n scopul lurii de decizii precum ipotecarea,
achiziionarea sau vinderea proprietii. n anumite, situaii un
evaluator poate desfura o verificare administrativ pentru a
ajuta clientul n aceste decizii. O verificare administrativ este
efectuat, de asemenea, pentru a se asigura c o evaluare respect
sau depete cerinele de conformare sau instruciunile pentru
o anumit pia i, la minimum, este conform cu Principiile de
Evaluare General Acceptate (GAVP).
3.3. Verificare tehnic. O verificare a evalurii efectuat de un
evaluator pentru a forma o prere dac analizele, opiniile i
concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate,
rezonabile i argumentate.
3.4. Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la
datele prezentate n raport, care pot fi confirmate independent sau
nu. n general este efectuat cu ajutorul unei liste de verificare
a elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea calculelor,
corectitudinea datelor, caracterul adecvat al metodologiei i
respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare
i a standardelor profesionale. A se vedea, de asemenea, verificarea
n teren.
3.5. Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea
exteriorului i uneori i a interiorului proprietii n cauz i
posibila inspecie a proprietilor comparabile pentru a confirma
datele prezentate n raport. n general este efectuat cu ajutorul
unei liste de verificare care acoper elementele examinate ntr-o
verificare de birou i poate include, de asemenea, confirmarea
datelor de pia, cercetrii pentru colectarea datelor suplimentare
i verificarea programului utilizat n elaborarea raportului. A se
vedea, de asemenea, verificarea de birou.
4.0. Relaia cu Standardele de Contabilitate
4.1. Relaia dintre standardele de contabilitate i practica de evaluare
este comentat n IVA 1.
5.0. Instruciuni de aplicare
5.1. n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul
verifi cator va:
5.1.1. identifica clientul i utilizatorii vizai ai verificrii
evalurii, utilizarea vizat a opiniilor i concluziilor
evaluatorului verificator i scopul acestei misiuni;
5.1.2. identifica proprietatea n cauz, data verificrii
evalurii, proprietatea i dreptul de proprietate evaluat
n raportul verificat, data raportului verificat, data
efectiv pentru care este valabil opinia din raportul
verificat i evaluatorul (evaluatorii) care au ntocmit
raportul verificat;
5.1.3. identifica aria procesului de verificare ce trebuie
efectuat;
5.1.4. identifica toate ipotezele i condiiile limitative din
verificarea evalurii;
5.1.5. formula o prere cu privire la integralitatea raportului
verificat n funcie de tematica aplicabil n cazul
misiunii;
5.1.6. formula o prere cu privire la conformitatea i relevana
aparent i oricror ajustri ale informaiilor;
5.1.7. formula o prere cu privire la adecvarea metodelor i
tehnicilor folosite pentru a fundamenta motivele pentru
aprobarea sau dezaprobarea raportului verificat; i va
5.1.8. formula o prere care s arate c analizele, opiniile
i concluziile activitii verificate sunt adecvate,
5.2. n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul
verificator va:
5.2.1. meniona identitatea clientului i a posibililor utilizatori,
posibila utilizarea a rezultatelor misiunii i scopul
misiunii;
5.2.2. meniona informaiile care trebuie identificate n
conformitate cu paragrafele 5.1.1 5.1.4. de mai sus;
5.2.3. meniona natura, aria de cuprindere a procesului de
verificare efectuat i detalii referitoare la acest proces;
5.2.4. formula prerile, motivele i concluziile prevzute n
paragrafele 5.1.5. 5.1.8. de mai sus;
5.2.5. indica dac sunt incluse toate informaiile cunoscute
pertinente; i va
5.2.6. include n raportul de verificare o declaraie de
conformitate semnat.
5.3. Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele
care afecteaz proprietatea sau piaa, care au avut loc dup
evaluare, ci numai acele informaii care erau disponibile pe
pia n timpul evalurii.
5.4. Motivele pentru aprobarea sau dezaprobarea concluziilor
din raportul de evaluare trebuie explicate integral de ctre
evaluatorul verificator.
5.4.1. Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile
unui raport de evaluare, motivele acestui acord trebuie
explicate i prezentate integral.
5.4.2. Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile
unui raport de evaluare, motivele pentru aceast dezaprobare
trebuie explicate i prezentate clar.
5.4.3. Cnd evaluatorul verificator nu deine toate faptele i
informaiile pe care se bazeaz evaluatorul, evaluatorul
verificator trebuie s prezinte limitrile concluziilor sale.
5.5. n cazul n care activitatea de verificare ntreprins este suficient
ca s constituie o nou evaluare, o astfel de evaluare trebuie s
fie n conformitate cu cerinele Standardelor Internaionale de
Evaluare i cu Codul Deontologic IVS.
6.0. Data intrrii n vigoare
6.1. Prezentul Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat
n vigoare la 30 aprilie 2003.
Evaluarea n pieele n dezvoltare 347
S
t
u
d
i
u

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l

d
e

E
v
a
l
u
a
r
e
Studiu internaional de evaluare
Evaluarea n pieele n dezvoltare
Prezentul Studiu Internaional de Evaluare trebuie citit inndu-se
cont de Standardele Internaionale de Evaluare 1 i 2, Standardele
Internaionale de Aplicaii n Evaluare 1 i 2 de i Codul
Deontologic.
1.0 Introducere
1.1 Datorit importanei pieelor imobiliare i a pieelor de capital
pentru dezvoltarea economic, standardele pentru evaluarea
tuturor tipurilor de proprietate, activelor de capital i titlurilor
financiare cumprate i vndute pe aceste piee au o importan
esenial. Introducerea i implementarea standardelor de evaluare
sunt eseniale pentru consolidarea pieelor imobiliare i de capital
n economiile n curs de dezvoltare. n consecin unul dintre cele
trei obiective pe care Comitetul pentru Standarde Internaionale
de Evaluare i le-a stabilit este furnizarea de Standarde de
evaluare care s corespund necesitilor rilor n dezvoltare i
nou industrializate.
1.2 IVSC a avut dou motive pentru elaborarea Studiului referitor la
evaluarea n pieele n dezvoltare. Studiul are ca scop:
1.2.1 s elaboreze instruciunile specifice pentru evaluatorii de
pe pieele n dezvoltare; i
1.2.2 s contribuie la eforturile bncilor de dezvoltare
internaionale, regionale i naionale i instituiilor de
supraveghere a restructurrii i/sau de consolidare a
sistemelor financiare pe pieele n dezvoltare.
1.3 Particularitile economice, juridice i instituionale ale pieelor
n dezvoltare ridic anumite probleme pentru evaluatorii care
lucreaz pe aceste piee. Unele dintre aceste caracteristici pot fi
evidente i pe pieele mai dezvoltate, ns tind s fie mai evidente
pe pieele n dezvoltare i includ:
1.3.1 Un cadru juridic incomplet sau inadecvat, care nu permite
funcionarea eficient a pieei imobiliare.
Studiu internaional de evaluare, Evaluarea n pieele n dezvoltare 347
Un cadru legal global, incluznd un compendiu al legislaiei
referitoare la proprieti, este esenial pentru funcionarea
pieei imobiliare. De exemplu, pe multe piee n dezvoltare,
dreptul de proprietate poate s nu fie garantat prin lege, fie
c este definit ca un anumit drept (dreptul de a utiliza)
fie ca un ansamblu de drepturi i interese, sau cumul de
drepturi.
Planul de amenajare a teritoriului este un exemplu
important deoarece este esenial ca evaluatorii s efectueze
analizele celei mai bune utilizri (CMBU) (a se vedea
definiia din Glosarul de termeni) care reprezint baza
pentru formarea unei opinii cu privire la valoarea de pia.
Pentru ca o proprietate s respecte criteriile permisibilitii
legale, utilizarea ei trebuie s fie n conformitate cu legile
de planificare urban i cu regulile de zonare.
1.3.2 Absena informaiilor publicate sau dificultatea obinerii
informaiilor referitoare la tranzacii, precum i alte date
necesare pentru evaluri corespunztoare.
Evaluatorii de pe pieele n dezvoltare consider c datele
de pia solide cu privire la tranzacii sau alte date de
pia relevante sunt insuficiente, fie datorit faptului
c publicarea unor astfel de date nu este nc o regul
stabilit, fie faptului c oamenii sunt mult mai conservatori
n dezvluirea public a astfel de informaii.
1.3.3 O mai mare volatilitate a pieelor imobiliare
Pe pieele n dezvoltare, att factorii interni, cum ar fi slaba
colectare i rspndire a informaiilor despre pia, ct i
factorii externi precum susceptibilitatea privind fluxurile
neateptate de capital, pot duce la volatilitate economic.
1.3.4 Lipsa evaluatorilor calificai corespunztor
Analizele evaluatorilor calificai sunt eseniale pentru
sprijinirea procesului de luare a deciziilor de participanii
pe pia. n absena evalurilor credibile, pieele imobiliare
nu pot funciona eficient. Rolul important al evaluatorilor
calificai n funcionarea eficient a pieei imobiliare
trebuie mai bine neles i apreciat de ctre utilizatorii
serviciilor de evaluare, de normalizatori, de guvern i de
public n general.
1.3.5 Standarde naionale de evaluare perimate
n anumite piee n dezvoltare, standardele naionale de
evaluare pot fi n prezent supuse unei revizuiri. Chiar dac
sunt considerate provizorii, aceste standarde naionale sunt
recunoscute ca juridic ca valabile. Cnd exist o asemenea
situaie, aceasta trebuie prezentat iar asociaia naional de
evaluare trebuie s depun toate eforturile pentru a asigura
c noile standarde naionale pun n aplicare cea mai bun
practic de evaluare, aa cum este reflectat n IVS.
1.3.6 Presiunea extern
Din cauza reglementrilor insuficiente sau chiar
inexistente, referitoare la problemele de evaluare, din
partea supervizorilor pieelor financiare i de capital i
a nsi profesiunii de evaluator, evaluatorii sunt adesea
supui presiunii nedrepte i/sau excesive din partea prilor
interesate cum sunt instituiile i clienii, de a efectua
evaluri altfel dect n conformitate cu Principiile de
Evaluare General Acceptate (GAVP).
1.3.7 Intervenie guvernamental excesiv sau insuficient
Guvernele pot interveni n cadrul economic, juridic i
instituional care stau la baza pieei imobiliare astfel
nct mpiedic funcionarea ei eficient. Efectele pe
termen lung ale unei astfel de interferene pot fi o alocare
necorespunztoare a resurselor sau un dezechilibru i
distorsiuni pe piaa imobiliar. Pe de alt parte, lipsa de
nelegere din partea guvernului sau absena unui sprijin
pot mpiedica funcionarea eficient a pieei imobiliare.
1.3.8 Importana din ce n ce mai mare a proprietii
necorporale
n fostele economii planificate i centralizate, multe drepturi
asupra proprietii necorporale nu au fost recunoscute
integral. Aceste economii se afl n tranziia la economia
de pia, iar drepturile asupra proprietii necorporale au
dobndit o importan special, fiind recunoscute ca o
categorie de proprietate.
2.0 Definiii
2.1 Pia n dezvoltare. O pia n cretere ca mrime i complexitate
din cadrul unei economii naionale, care este n tranziie pentru
a deveni mai dezvoltat i pentru a fi bazat pe pia. O pia n
dezvoltare poate fi o pia financiar cu o scurt funcionare i/
sau cu o capitalizare insuficient. Caracteristicile comune pieelor
n dezvoltare pot cuprinde modificrile structurale semnificative
n economia naional, dezvoltarea rapid a structurilor politice,
legale i instituionale i trecerea de la o economie planificat sau
o economie centralizat la o economie bazat pe pia. Ca rezultat,
pieele n dezvoltare devin tot mai mult globalizate.
2.2 Cadru legal. Un corp cuprinztor de legi aplicabile care prevd
drepturile i interesele asociate cu dreptul de proprietate asupra
unui bun, precum i puterile exercitate de administraia public
asupra proprietii.
2.3 Plan de amenajare a teritoriului (PAT) i planuri urbanistice
generale (PUG). Programul propus de autoritatea local pentru
viitoarea dezvoltare a unei zone, n conformitate cu o anumit
utilizare sau utilizri ale terenului. Aceste planuri, care exprim
o form de exercitare a puterii de ctre guvern, reprezint baza
pentru zonificare.
3.0 Comentariu
3.1 De la nceput trebuie menionat faptul c deoarece acest Studiu
recunoate circumstanele speciale ale pieelor n dezvoltare,
evaluatorii care lucreaz n cadrul acestor piee nu trebuie s
utilizeze prezentul Studiu pentru a se sustrage de la conceptele de
baz i principiilor GAVP.
3.2 Valoarea de pia - ca baz de evaluare
3.2.1 Baza de evaluare fundamental din Standardele
Internaionale de Evaluare este valoarea de pia. Orice
estimare a valorii de pia depinde de ipoteza c, ntr-
o anumit msur, exist o pia activ i funcional.
Msura n care o pia n dezvoltare este operativ depinde
de mrimea sa relativ, de gradul su de maturizare i de
complexitatea sa.
3.2.2 n timp ce n unele economii n dezvoltare pieele active
de proprieti pot furniza evaluatorilor suficiente date
tranzacionale i alte informaii relevante pentru a estima
valoarea de pia, n cadrul altor piee, informaiile despre
pia pot fi greu de obinut. Informaiile de baz, referitoare
la o proprietate, pot s nu fie disponibile, iar calitatea
informaiilor obinute s nu reflecte piaa. n condiiile
pieei limitate, evaluatorul este nevoit s depun mai multe
eforturi n studierea condiiilor de pia, care au impact
asupra datelor tranzacionale, selectate pentru a fi utilizate
ca date comparabile. Ajustrile adecvate ale datelor trebuie
nsoite de analize logice i solide. O dimensiune sau un
numr nerezonabil de ajustri, mpiedic totui utilizarea
unor astfel de date ca date comparabile.
3.2.3 n cazul n care un evaluator nu poate efectua o evaluare
pe baza informaiilor de pia sau dac numai o parte a
evalurii poate fi efectuat pe baz evidenelor pieei,
evaluatorul trebuie s prezinte utilizatorului evalurii
aceast restricie i s identifice orice element al acesteia,
bazat pe alte date dect cele obinute de pe pia. Toate
ipotezele fcute n evaluare trebuie prezentate i trebuie
menionat impact potenial asupra valorii raportate.
3.2.4 n pieele n dezvoltare, legile privind amenajarea
teritoriului ar putea s nu fie promulgate n mod explicit
sau aplicate de ctre autoritile elaboratoare. Ca urmare,
stabilirea celei mai bune utilizri (CMBU) (a se vedea
definiia n Glosarul de termeni), poate fi dificil sau,
n cel mai bun caz, subiectiv. Poate fi nevoie ca
evaluatorii s fac un raionament special n justificarea
concluziei CMBU. CMBU este determinat de moment. n
consecin, este necesar s se specifice cnd i cum intr n
vigoare CMBU. n cazul n care analiza CMBU nu poate
fi efectuat sau cnd astfel de analize au la baz un numr
excesiv de ipoteze, evaluatorul trebuie s fac cunoscut
aceast situaie.
3.3 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia
3.3.1 Standardele Internaionale de Evaluare 1 i 2 dac o
distincie clar ntre evalurile bazate pe valoarea de pia
i evalurile pe baze diferite de valoarea de pia. Bazele de
evaluare diferite de valoarea de pia pot fi utilizate pentru
a estima, de exemplu, valoarea de utilizare sau valoarea
pe care o anumit proprietate o are pentru o anumit
utilizare i un anumit utilizator, n comparaie cu valoarea
de schimb, care reprezint fundamentul evalurilor bazate
pe valoarea de pia.
3.3.2 Datorit lipsei sau insuficienei datelor tranzacionale sau
altor date relevante, necesare n evalurile bazate pe pia,
evaluatorii din cadrul pieelor n dezvoltare uneori obin
estimri ale valorii altele dect valoarea de pia, fr
s ofere clarificrile necesare asupra faptului c aceste
estimri de valoare sunt ntr-adevr evaluri nebazate
pe pia. Conform Standardului IVS 2, este necesar ca
evalurile nebazate pe pia, indiferent unde sunt efectuate,
s fie identificate clar ca evaluri nebazate pe pia.
3.3.3 Costul de nlocuire net sau metodologia CIN, pentru
evaluri care nu pot fi justificate integral cu datele de
pia (a se vedea diagrama Linia continu ntre valorile
bazate i nebazate pe pia din IVS 2), este considerat ca
o metodologie acceptabil pentru a ajunge la un surogat
pentru valoarea de pia a proprietii specializate sau
a proprietii cu pia limitat. Rezultatul este totui o
estimare nebazat pe pia. CIN este o metod foarte util
n cadrul pieelor n dezvoltare, unde datele tranzacionale
sunt rare, iar informaiile cu privire la costurile de
construcie pot fi obinute mai uor. Totui, evaluatorii
trebuie s identifice foarte clar limitrile unei estimri
obinute prin metodologia CIN. Trebuie acordat o atenie
deosebit principiului utilizrii consecvente atunci cnd
evaluarea se bazeaz pe CIN, mai ales n cazul n care
informaiile disponibile reprezint un mix sau o combinaie
a datelor bazate i nebazate pe pia. (A se vedea GN 8,
Costul de nlocuire net).
3.4. Evalurile pentru raportarea financiar
3.4.1 n evalurile pentru raportarea financiar (Standardul
Internaional de Aplicaie n Evaluare 1), evaluatorii
din cadrul pieelor n dezvoltare trebuie s in cont
de conceptele i principiile stabilite n Standardele
Internaionale de Contabilitate i trebuie s neleag
diferenele dintre aceste standarde de contabilitate i
standardele naionale de contabilitate ale rii n care
se desfoar evaluarea. n mod normal, standardele
naionale de contabilitate au prioritate n faa standardelor
internaionale deoarece standardele naionale deriv din
legislaia naional i sunt obligatorii. Nevoile de raportare
ale clientului sunt eseniale deoarece raportul financiar este
n general adaptat acestor nevoi.
3.5 Evalurile pentru mprumuturi
3.5.1 n evaluarea pentru mprumuturi (Standardul Internaional
de Aplicaie n Evaluare 2), evaluatorii din cadrul pieelor
n dezvoltare pot fi supui unor presiuni din parte
clienilor. Evaluatorii trebuie s lucreze cu autoritile de
reglementare, pentru a se asigura c regulamentele sunt
clar stabilite, enunate, respectate i aplicate integral.
3.5.2 Creditorii trebuie s fac distincia ntre evalurile fcute
pentru ipotecile rezideniale i evalurile fcute pentru
proiecte mai mari. Datorit naturii n expansiune a pieelor
n dezvoltare, proiectele comerciale i rezideniale tind
s fie de mare amploare, iar evalurile pentru proiecte
necesit studii de pia i de fezabilitate, nainte de a estima
valoarea.
3.6 Codul Deontologic
3.6.1 n paragraful 2.3 din Codul Deontologic IVS se menioneaz
c n acele ri n care nu exist nc o infrastructur
pentru exercitarea instruit i controlat a profesiunii de
evaluator, principala responsabilitate este ca utilizatorii s
fie satisfcui, iar evaluatorii s-i ndeplineasc sarcina
n mod competent. Totui, evaluatorii de pe pieele n
dezvoltare trebuie ntotdeauna s respecte dispoziiile
Codului Deontologic IVS i nu se pot abate de la acest
Cod.
3.6.2 n paragraful 5.0, Codul Deontologic IVS conine
prevederile de competen IVS. n pofida nevoii de a
sprijini aceste prevederi n caracterul lor general, este
recunoscut c definiia evaluatorului din paragraful
3.3 al Codului Deontologic poate s nu fie conform
ntotdeauna cu situaia unei piee n dezvoltare, unde nu
exist nici pregtirea corespunztoare i nici o organizaie
a evaluatorilor instruii suficient sau cu suficient
experien.
3.6.3 Finalul paragrafului 6.8.1 din Codului Deontologic merit
s fie reiterat:
Standardele sunt concepute pentru situaiile generale i nu
pot acoperi orice eventualitate. Vor exista situaii n care
devierea de la Standarde este inevitabil. Cnd apar astfel
de situaii, devierea nu va constitui o nclcare a acestor
Standarde, cu condiia ca aceast deviere s fie rezonabil,
s respecte principiile eticii i limitele de competen, iar
n raportul de evaluare s fie inclus o expunere privind
raiunea acestei devieri.
4.0 Recomandri
Conform celor dou obiective ale acestui Studiu, recomandrile
sunt destinate evaluatorilor care efectueaz evaluri pe pieele
n dezvoltare bncilor comerciale i altor creditori, precum i
bncilor de dezvoltare internaionale, regionale i naionale i
instituiile care supravegheaz restructurarea i/sau consolidarea
sistemelor financiare din cadrul pieelor n dezvoltare.
4.1 Recomandri pentru evaluatori:
4.1.1 Valoarea de pia trebuie recunoscut ca baz fundamental
de evaluare.
4.1.2 n cazul n care sunt utilizate alte baze de evaluare acestea
trebuie difereniate de valoarea de pia.
4.1.3 n cazul evalurilor pentru raportarea financiar, evaluatorii
trebuie s neleag relaia dintre evaluare i standardele
de contabilitate i dintre Standardele Internaionale de
Contabilitate i standardele naionale de contabilitate.
4.1.4 n cazul evalurilor pentru mprumuturi, evaluatorii
trebuie s-i ndeplineasc misiunea n mod independent,
colabornd n acelai timp cu autoritile de reglementare
pentru a rezista presiunii din partea clienilor, prin
promovarea de regulamente clare i aplicabile.
4.1.5 La nceputul fiecrei evaluri, condiiile contractului i
instruciunile misiunii trebuie menionate foarte clar n
scris.
4.1.6 Respectarea Codului Deontologic IVS este obligatorie
pentru toi evaluatorii care lucreaz n cadrul pieelor n
dezvoltare.
4.1.7 Fiecare Standard Internaional de Evaluare, Standard
Internaional de Aplicaie n Evaluare i Standard
Internaional de Practic n Evaluare, include seciuni
referitoare la prezentarea informaiilor i la devieri. n
condiiile de pia, n care devierea de la Standarde este
inevitabil, Standardele Internaionale de Evaluare solicit
prezentarea tuturor devierilor i raionamentul pentru
aceste devieri.
4.2 Recomandri pentru bnci comerciale i ali creditori:
4.2.1 Bncile i alte instituii financiare, care acord mprumuturi
pentru ipoteci rezideniale, precum i pentru proiecte
comerciale i rezideniale, trebuie s asigure respectarea
Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 2,
Evaluarea pentru garantarea mprumutului. Evaluatorii
trebuie s fie evaluatori independeni/externi deoarece numai
evaluatorii independeni/externi pot furniza instituiilor
creditoare responsabilitatea profesional corespunztoare.
n cazul n care se apeleaz la evaluatorii interni, se
recomand ca funcia de evaluare s fie independent de
funcia de aprobare a creditului/mprumutului i acest
statut de independen al evaluatorului trebuie prezentat.
4.2.2 Cnd se angajeaz evaluatori pentru a ndeplini o misiune,
instituiile creditoare trebuie s menioneze condiiile de
angajare i instruciunile pentru misiune n mod clar, n
scris, nc de la nceput.
4.3 Recomandri pentru bncile i instituiile de dezvoltare
internaionale, regionale i naionale:
4.3.1 Bncile i instituiile de dezvoltare trebuie s recunoasc
importana evalurile efectuate de evaluatori calificai care
respect Standardele Internaionale de Evaluare i acest
Studiu.
4.3.2 Necesitatea standardelor de evaluare trebuie privit n
contextul politicilor de promovare care minimalizeaz
dezechilibrul de pe piaa proprietilor i n contextul
restructurrii i consolidrii pieelor de proprieti i a
sistemelor financiare din cadrul pieelor n dezvoltare.
4.3.3 Utilizatorii evalurilor elaborate pentru raportarea
financiar, de ex. pentru nregistrarea valorilor activelor
n conturile contabile, trebuie s asigure respectarea
Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare 1,
Evaluarea pentru raportarea financiar. Evaluatorii trebuie
s-i ndeplineasc misiunile ntr-un mod independent.
4.3.4 Instituiile cu funcii de reglementare a profesiei de
evaluator trebuie s asigure posibilitatea adecvat de
dezvoltare a acesteia, deoarece aceast profesiune este
esenial pentru funcionarea adecvat a pieei imobiliare
i economiei prin extensie.
5.0 Data aplicrii
Prezentul Studiu de Evaluare Internaional a fost publicat la
1 iulie 2001.
Glosar de termeni pentru
G
l
o
s
a
r

d
e

t
e
r
m
e
n
i

p
e
n
t
r
u

S
t
a
n
d
a
r
d
e
l
e

I
n
t
e
r
n
a
i
o
n
a
l
e

d
e

E
v
a
l
u
a
r
e
Glosar de termeni pentru
A asea ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare
cuprinde:
Introducere
Cod Deontologic
Standarde Internaionale de Evaluare:
Introducere la Standardele Internaionale de Evaluare
IVS 1: Valoarea de pia - baz de evaluare
IVS 2: Baze de evaluare diferite de valoarea de pia
IVS 3: Raportarea evalurii
Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare:
IVA 1: Evaluri pentru raportarea financiar
IVA 2: Evaluri pentru garantarea mprumutului
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare:
GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare
GN 2: Evaluarea pentru nchiriere/leasing
GN 3: Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamen-
telor
GN 4: Evaluarea activelor necorporale
GN 5: Evaluarea bunurilor mobile
GN 6: Evaluarea ntreprinderii
GN 7: Consideraii privind substanele periculoase i
toxice n cadrul evalurii
GN 8: Costul de nlocuire net
GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat pentru
evalurile bazate pe informaii de pia i din
afara pieei
GN 10: Evaluarea proprietilor agricole
GN 11: Verificarea evalurii
Evaluarea n pieele n dezvoltare
Glosar de termeni
Glosar de termeni pentru IVS 359
Standardele Internaionale de Contabilitate la care se face
referire n acest Glosar sunt:
Cadrul general pentru ntocmirea i prezentarea situaiilor
financiare
IAS 1, Prezentarea situaiilor financiare
IAS 16, Imobilizri corporale
IAS 17, Leasing
IAS 22, Combinri de ntreprinderi
IAS 27, Situaii financiare consolidate i contabilitatea
investiiilor n filiale
IAS 28, Contabilitatea investiiilor n ntreprinderile asociate
IAS 31, Raportarea financiar a intereselor n asocierile n
participaie
IAS 32, Instrumente financiare: prezentare i descriere
IAS 36, Deprecierea activelor
IAS 38, Active necorporale
IAS 40, Investiii imobiliare
IAS 41, Agricultura
Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul
Public la care se face referire n acest Glosar sunt:
IPSAS 16, Investiii imobiliare
IPSAS 17, Imobilizri corporale
O abordare comparativ a valorii
care ia n considerare vnzrile
proprietilor similare sau substi-
tuibile i informaiile referitoare
la pia i stabilete o estimare a
valorii prin procese de comparaie.
n general, proprietatea evaluat
este comparat cu vnzrile unor
proprieti similare, tranzacionate
pe o pia deschis. Pot fi luate n
considerare i oferte de vnzare.
O cale general de estimare a
valorii indicat pentru bunurile
mobile sau pentru un drept de
proprietate asupra bunurilor mobi-
le, care utilizeaz una sau mai mul te
metode care compar subiectul cu
bunuri similare sau cu drepturi
de proprietate asupra bunurilor
similare. Aceast abordare
a eva lurii bunurilor mobile
depinde de cunotinele de pia
ale evalua torului i de experien
precum i de informaiile publicate
despre elementele comparabile.
Mai poart i denumirea de Meto-
da comparaiei vnzrilor.
n general, o cale de estimare
a valorii care folosete una sau
mai multe metode specifice de
evalua re. n funcie de natura i
scopul proprietii, pot fi aplicate
trei abordri n evaluare. Acestea
sunt abordarea prin comparaia
vnz rilor, abordarea prin cost
i aborda rea prin capitalizarea
venitului. Aplicarea acestora va
permite eva luatorului s determine
Abordare
prin
comparaia
vnzrilor
Abor dare
n
evaluare
Concepte i
principii generale
de evaluare,
9.2.1.2
GN 5, 3.12
Concepte i
principii generale
de evaluare,
9.1; GN 4, 3.25;
GN 6, 3.1
valoarea de pia sau o alt valoare
diferit de valoarea de pia.
A se vedea Abordare bazat
pe active, Metoda comparaiei
vnz rilor, Abordare prin cost,
Abordare prin capitalizarea
venitului, Abor da re prin pia,
Principiul substi tuiei, Abordare
prin comparaia vnzrilor.
care ia n considerare informaiile
referitoare la veniturile i cheltuie-
lile aferente proprietii evaluate i
estimeaz valoarea printr-un pro-
ces de capitalizare. Capitalizarea
leag venitul (de obicei, venitul
net) de un anumit tip de valoare
prin convertirea venitului ntr-o
estimare de valoare. Acest proces
poate lua n considerare o relaie
direct (cunoscut ca rat total de
capitalizare sau de randament care
se aplic asupra venitului dintr-un
singur an), ratele de actualizare
(care reflect fructificarea investi-
iei) aplicate asupra fluxului de
venit din perioada de previziuni
sau ambele. Abordarea prin venit
reflect principiul anticiprii.
proprietii sau unui activ, care ia
n considerare, ca substitut pentru
cumprarea unei proprieti date,
posibilitatea construirii unei alte
proprieti care s fie o replic a
celei originale sau unei proprieti
care ar avea aceeai utilitate i fr
costuri de ntrziere. Estimarea
Abordare
prin
capitaliza-
rea
venitului
Abordare
prin cost
(Metod)
Concepte i
principii generale
de evaluare,
9.2.1.3;
Tipuri de
proprietate 2.7.3;
GN 1, 5.13; G 5,
3.9
Concepte i
principii generale
de evaluare,
9.3.1;
Tipuri de
proprietate, 2.7.1;
GN 1, 5.11;
GN 5, 3.3
evaluatorului se bazeaz pe costul
de reconstrucie sau de nlocuire a
proprietii sau activului din care
se scade deprecierea cumulat i la
care se adaug valoarea terenului
i profitul promotorului imobiliar.
A se vedea i Cost de nlocuire net,
Depreciere, Cost de nlocuire, Cost
de reconstrucie.
O abordare a valorii care
analizeaz bilanul ntreprinderii,
care raporteaz toate activele,
att cele corporale, ct i cele
necorporale, ca i datoriile totale
la valoarea lor de pia sau la alt
valoare contabil. Cnd se face o
evaluare, prin abordarea bazat pe
active, a unei ntreprinderi care-
i continu activitatea, valoarea
obinut trebuie s fie luat n
considerare numai mpreun cu
valorile estimate prin celelalte
abordri sau prin una din celelalte
dou abordri.
Orice abordare a valorii bazat
pe utilizarea datelor care reflect
tranzaciile de pe pia i pe
raionamentul care corespunde
modului de gndire al participan-
ilor la pia.
O cale general de estimare a
valorii unui activ prin folosirea
uneia sau mai multor metode care
compar activul n cauz cu active
similare care au fost vndute.
Abordarea
bazat de
active
Abordarea
prin pia
GN 6, 3.2
GN 4, 3.18;
GN 6, 3. 4
Accesorii mobiliare anexate de
locatar proprietii i folosite la
conducerea activitii sau afacerii.
A se vedea i Amenajrile i
construciile proprietii nchiriate,
Bunuri mobile.
i) O resurs deinut sau controlat
de o ntreprindere ca rezultat al
unor evenimente trecute i de
la care se ateapt s genereze
beneficii economice viitoare
pentru ntreprindere. Proprietatea
asupra unui activ este ea nsi
necorporal. Totui, activul
deinut poate fi att corporal, ct
i necorporal.
ii) O resurs controlat de ctre
ntreprindere ca rezultat al unor
evenimente trecute i de la care
se ateapt s genereze beneficii
economice viitoare pentru
ntreprindere.
iii) Un element al imobilizrilor
corporale este recunoscut ca activ
cnd:
a) este posibil generarea ctre
ntreprindere de beneficii econo-
mice viitoare aferente activului; i
b) costul activului poate fi msurat
n mod credibil.
Termenul este folosit att pentru
proprietatea imobiliar, ct i
pentru bunuri mobile, corporale i
necorporale. Dreptul de proprie tate
Accesoriile
locatarului
Activ
Tipuri de
proprietate,
3.2.2;

GN 5; 3.19
Concepte i
princi pii generale
de evaluare, 3.4
IAS Cadrul
general de lucru
49(a)
IAS 16,7
asupra unui activ este el nsui
necorporal.
A se vedea i Active curente,
Active fixe sau pe termen lung,
Activ de investiie, Activ de
exploatare, Activ specializat, Activ
excedentar.
Un activ care este deinut de
o ntreprindere, dar care este
considerat excendentar pentru
activitile entitii. Un activ
excedentar (redundant) nu
este considerat necesar pentru
producia de bunuri sau pentru
prestarea de servicii de ctre
entitate. El este deinut fie ca o
investiie, fie pentru dezvoltare, fie
pentru vnzare sau este utilizat ca
garanie pentru un mprumut sau
alte scopuri comerciale, nelegate
de activitatea de exploatare a
entitii. Valoarea de pia a
activului excedentar se determin
pe baza celei mai bune utilizri a
acestuia. Se mai numete i activ
din afara exploatrii.
A se vedea i Activ de investiie,
Activ de exploatare.
Un activ a crui valoare, exprimat
n termeni reali, scade n timp.
Exemple sunt dreptul chiriaului i
drepturi de concesiune.
Un activ considerat necesar pentru
activitatea normal de exploatare a
ntreprinderii. n sectorul public,
activele de exploatare cuprind trei
Activ
excedentar
(n surplus)
Activ
epuizabil
Activ de
exploatare
Principii i
concepte generale
de evaluare, 3.5.3
categorii: infrastructur, proprie ti
specializate precum activele de
patrimoniu i proprieti nespecia-
li zate, precum cldirile birourilor
municipale.
A se vedea Active de investiii,
Active din afara exploatrii, Active
excedentare (n surplus).
Orice activ ce reprezint a) nume -
rar; b) un drept contractual de a
ncasa numerar sau alte active
financiare de la alt ntreprindere;
c) un drept contractual de a
schimba instrumente financiare cu
alt ntreprindere n condiii care
sunt potenial favorabile; sau d) un
instrument de capitaluri proprii al
unei alte ntreprinderi.
O construcie similar cu una
existent i avnd o capacitate
egal de producie, care ar putea fi
construit prin utilizarea materia-
lelor, tehnicilor i proiectelor
moderne. Baza pentru estimarea
costului de construcie a unui activ
modern echivalent este repre zentat
de costul de nlocuire.
Termenul Activ modern echivalent
este utilizat n cadrul Common-
wealth.
Active cu existen fizic.
Exemple sunt: terenuri i cldiri,
instalaii, maini, utilaje, bunuri
detaabile i instalaii, instru mente,
echipamente i active n curs de
execuie i dezvoltare.
Activ
financiar
Activ
modern
echivalent
(AME)
Active
corporale
IAS 32, 5; IAS
39,8
GN 8, 3.8
n sectorul public, un activ
exce dentar sau unul care nu
este consi derat necesar pentru
producerea bunurilor sau
serviciilor produse de entitate,
dar care este deinut n scopul
investirii, dezvoltrii sau vnzrii,
sau n alte scopuri comerciale care
nu au legtur cu funcionarea
entitii sau cu obligaiile legale
pe care entitatea trebuia s le
respecte.
A se vedea Active de investiii,
Active excedentare (n surplus). A
se vedea i Active de exploatare.
Animale vii sau plante vii (n
contextul activitii agricole).
i) Active care nu sunt deinute
pentru a fi utilizate pe o baz
con ti nu n activitile unei
ntreprin deri. Exemple sunt
stocuri, creane, investiii pe
termen scurt, disponibilul n banc
i numerar. Dei n mod normal
proprietatea imobiliar face parte
din activele imobilizate, n anumite
circum stane, poate fi inclus i n
activele curente. Exemplu este un
bun imobiliar mbuntit deinut
n stoc pentru vnzare.
ii) Un activ care:
a) Se ateapt s fie realizat sau
este deinut pentru vnzare sau
consum n cursul normal al ciclului
de exploatare al ntreprinderii; sau
Active
din afara
exploatrii
Active
biologice
Active
curente
(circulante)
IAS 41, 5
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.5.1
IAS 1,57
b) Este deinut, n principal, n
scopul comercializrii sau pe
termen scurt i se ateapt a fi
realizat n termen de dousprezece
luni de la data bilanului; sau
c) Reprezint numerar sau
echivalente de numerar a cror
utilizare nu este restricionat.
Terenuri i/sau cldiri deinute
pentru a aduce un venit prezent
sau viitor din chirie i/sau
pentru pstrarea sau sporirea
valorii capitalului sau n ambele
scopuri. Nu sunt deinute pentru
a fi utilizate n producie sau
furnizarea de bunuri sau servicii
sau n scopuri administrative, sau
spre vnzare pe parcursul derulrii
activitii comerciale.
A se vedea i Activ de explotare,
Activ excedentar (n surplus).
Un activ cu semnificaie cultural,
de mediu sau istoric. Activele
de patrimoniu includ cldirile i
monumentele istorice, antierele
arheologice, zonele protejate i
rezervaiile naturale i operele de
art. Activele de patrimoniu ade sea
prezint urmtoarele caracte ristici
(chiar dac aceste caracte ristici
nu se limiteaz neaprat numai la
activele de patrimoniu):
a) beneficiul lor economic
din punct de vedere cultural,
educaional i istoric nu va fi
reflectat integral ntr-o valoare
Active de
investiii
imobiliare
Active de
patrimoniu
i active
protejate
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.5.3
Aceast definiie
este conform cu
definiia activelor
de patrimoniu din
IPSAS 17,8
financiar bazat n ntregime pe
preul de pia;
b) prevederi legale sau statutare
pot impune prohibiia vnzrilor
sau restricii severe la vnzare;
c) adesea sunt de nenlocuit iar
beneficiul lor economic poate
crete pe parcursul timpului,
chiar dac condiia lor fizic se
deterioreaz; i
d) este dificil estimarea duratelor
de via util ale acestora, n unele
cazuri acestea putnd fi de sute de
ani.
Trebuie reinut i faptul c crite riile
stabilite de guvern, pentru a
delimita activele de patrimoniu,
pot s nu corespund criteriilor
utilizate n sectorul privat.
O proprietate deinut, sau nchi -
riat de autoritatea guvernamen-
tal sau legal i administrat de
o agenie guvernamental sau
cvasi-guvernamental, pentru fur-
nizarea unor servicii sau bunuri
publice. Proprietile din sectorul
public cuprind mai multe tipuri
de active, incluznd proprietile
convenio nale cum sunt activele
de patrimo niu i protejate, infras-
tructura, instalaiile de utiliti pu-
blice, activele recreative i cldirile
publice (de ex. unitile militare),
fiecare din aceste categorii fiind
incluse n imobilizri corporale.
Proprietile din sectorul public
Active din
sectorul
public
pot fi clasificate i n active de
exploatare, din afara exploatrii sau
excedentare (n surplus).
A se vedea i Active de patrimoniu
i de conservare, Infrastructur,
Active din afara exploatrii, Active
de exploatare, Cldiri publice,
Instalaii de utilitate public,
Active recreative.
Active corporale i necorporale,
care sunt mprite n dou categorii
mari, i anume, terenuri i mijloace
fixe (imobilizri corporale) i alte
active pe termen lung.
Numite i active fixe sau active pe
termen lung.
Active care se manifest prin
proprietile lor economice. Nu au
substan fizic; acord drepturi i
privilegii proprietarului acestora
i n general produc venituri
pentru proprietarul lor. Activele
necorpo rale pot fi clasificate ca
derivnd din drepturi, relaii,
active necor po rale grupate, sau
proprietate intelectual.
n general, profesiunea contabil
limiteaz recunoaterea activelor
necorporale individuale la cele
care: ndeplinesc criteriile de
recunoatere; au o durat de via
rmas legal sau contractual;
i/sau trebuie s fie transferabile
n mod individual i separabile de
ntreprindere.
Un activ identificabil nemonetar,
fr suport material i deinut pentru
Active
imobilizate
Active
necorporale
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.5.2
GN 4, 3.15
IAS 38,7
utilizare n procesul de producie
sau furnizare de bunuri sau servicii,
pentru a fi nchiriat altora sau n
scopuri administrative.
Active totale minus datorii totale.
A se vedea Active imobilizate.
A se vedea Active de patrimoniu.
O proprietate deinut de stat care:
a) este administrat de
sau n numele autoritilor
guvernamen tale naionale,
municipale sau locale; i
b) este destinat utilizrii recreati ve
de ctre public.
Exemple sunt parcurile, terenurile
de joac, spaiile verzi, spaiile
de plimbare, locurile de joac,
cmpurile i terenurile i alte
proprieti dotate cu faciliti de
recreare i sportive.
Administrarea de ctre o ntre -
prindere a transformrii activelor
biologice n scopul vnzrii, n
producia agricol sau n active
adiionale.
Termenul alocri pentru depreciere
se refer la alocrile fcute de
contabili pentru compensarea
ntre costul iniial i valoarea
rmas a activului, acolo unde
se aplic tratamentul contabil
de baz, indiferent de regimul
Active nete
Active pe
termen
lung
Active
protejate
Active
recreative
Activitate
agricol
Alocri
pentru
depreciere
GN 6, 3.5
IAS 41,5
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.7
de amorti zare aplicat. Alocrile
pentru de pre ciere sunt o funcie a
conveniei contabile i nu reflect
neaprat piaa.
A se vedea i Depreciere
cu mulat.
Cldirile, structurile sau
modifi crile aduse terenului,
de natur permanent, care
presupun cheltu ieli de munc i
de capital i care au scopul de
a majora valoarea sau utilitatea
proprietii. Amenajrile terenului
i construciile ataate acestuia au
modaliti de utilizare i durate de
via economic diferite.
A se vedea i Terenul, Valoarea
amenajrilor terenului i
construc iilor ataate.
O tehnic de modelare financiar,
bazat pe ipotezele explicite refe -
ritoare la veniturile i cheltuielile
previzionate, aferente unei
proprieti sau ntreprinderi. Ca
metodologie acceptat, inclus n
abordarea prin venit, analiza DCF
presupune previziunea unei serii de
fluxuri de numerar periodice, fie
pentru o proprietate funcio nal, fie
pentru o proprietate n dezvoltare,
fie pentru o ntreprin dere. Acestor
serii de fluxuri de numerar
previzionate, li se aplic o rat
de actualizare adecvat, de riva t
de pe pia, pentru a stabili
valoarea actualizat a fluxului de
venit generabil de proprietate sau
Amenajri
ale terenului
i
construciile
ataate
Analiza
fluxului de
numerar
actualizat
(DFC)
IVA 1, 3.3; GN 8,
3.5
GN 9, 3.1
ntreprindere. n cazul exploatrii
proprietii imobiliare, fluxul de
numerar periodic este n general
estimat ca venitul brut minus
pierderile din neocupare i din
nencasarea chiriei minus cheltuie-
lile/costurile de funcionare. Apoi
seria veniturilor nete de exploatare
periodice, mpreun cu valoarea
terminal, anticipat pentru sfri-
tul perioadei de previziune, sunt
actualizate. n cazul proprietilor
n dezvoltare, sunt estimate
cheltuielile de capital, costurile
de dezvoltare i venitul anticipat
din vnzri pentru a calcula o
serie de fluxuri de numerar care
sunt apoi actualizate, pe perioada
previzio nat de dezvoltare i
comerciali zare. n cazul unei ntre-
prinderi, sunt actualizate fluxurile
de numerar periodice estimate i
valoarea ntreprinderii la sfritul
perioadei de previziune.
Cele mai rspndite aplicaii ale
analizei DCF sunt rata intern
de rentabilitate (RIR) i valoarea
net actualizat (VNA). Tehnicile
pot fi utilizate pentru evaluarea
terenului i investiiilor i pentru
ierarhiza rea/selectarea proiectelor.
Un studiu efectuat n scopul
dezvoltrii i investirii, evaluarea
performanei investiiilor sau
analiza unei tranzacii care implic
investiii. Analizele investiiilor
sunt numite studii de fezabilitate
(economic), analize de pia sau
Analiza
investiiilor
GN 9, 3.3
analize de vandabilitate sau studii
de previziune financiar.
A se vedea Principiul anticiprii.
O serie de pli fcute sau primite
la anumite intervale, fie pe
via, fie pe un numr stabilit de
perioade.
O unire ntre dou sau mai multe
persoane, care dein n comun o
proprietate sau o ntreprindere i
mpart profiturile i pierderile.
Asocierile pot mbrca mai multe
forme legale.
O combinaie de dou sau mai
multe entiti care se unesc n
scopul realizrii unui anumit
proiect. Aceast form de asociere
se deosebete de celelalte forme
de asociere prin limitarea duratei
asocierii i prin scopul specific al
acesteia.
Evalurile nebazate pe pia ale
proprietii utilizeaz metode
care iau n considerare utilitatea
economic sau funciunile unui
activ, altele dect capacitatea
acestuia de a fi cumprat i vndut
de participanii pe pia, sau
consider efectul condiiilor de
pia neobinuite sau atipice.
A se vedea i Valoare de utilizare,
Valoare de exploatare continu,
Valoare de investiie sau subiec tiv,
Valoare de asigurare, Valoare
Anticipare
Anuitate
Asociere
Asociere n
participaie
(joint
venture)
Baze de
evaluare
din afara
pieei
Tipuri de
proprietate,
5.1.1.1, 5.1.2.1
Tipuri de
proprietate, 5.1.2.2
Introducere la IVS
1, 2 i 3, 4.2.1
de impunere sau de impozitare,
Valoare de recuperare, Valoare de
lichidare sau Valoare special.
Bunuri i terenuri care aparent
nu au nici un proprietar. n cazul
n care o persoan moare fr
a-i ntocmi testamentul i nu
are urmai, toate bunurile din
proprietatea acestei persoane trec
n posesia guvernului.
A se vedea i Preluare de stat.
Un termen legal folosit n SUA
pentru a desemna bunurile imobile
sau dreptul real imobiliar spre
deosebire de bunurile mobiliare.
A se vedea i Bunuri mobiliare.
Proprietatea asupra bunurilor,
altele dect cele imobilizate este
numit proprietate mobiliar sau
bunuri mobile. n anumite ri,
elemente ale proprietii mobiliare
sunt numite bunuri mobile,
spre deosebire de proprietatea
imobi liar, care se poate referi fie
la bunurile imobile, fie la dreptul
real imobiliar.
Elementele bunurilor mobile
pot fi att corporale, cum ar fi
bunurile mobile personale, ct i
necorpo rale, precum o datorie sau
un brevet de invenie. Bunurile
mobile nu sunt fixate n mod n
permanent n structura propritii
imobiliare i deci se caracterizeaz
prin mobilitatea lor.
Bona
vacantia
Bunuri
imobiliare
Bunuri
mobile
Tipuri de
proprietate, 2.1.1
Concepte i
principii generale
de evaluare, 2.4,
3.3; Tipuri de
proprietate, 2.1.1,
3.1, 3.2, 3.3, 3.5;
GN 5, 3.14
Bunurile mobiliare pot fi evaluate
la valoarea de pia, la valoarea
de recuperare sau la valoarea de
lichidare. Pentru evaluarea lor
sunt utilizate tehnicile nscrise n
cele trei abordri.
A se vedea i Obiecte de colecie;
Instalaii i accesorii; Amenajrile
i construciile proprietii nchi -
riate sau amenajrile fcute
de locatar; Instalaii, maini i
echipamente; Accesorii comercia le
n anumite ri, termen folosit
pentru obiectele identificabile,
portabile i corporale considerate
de publicul larg drept mobile.
A se vedea i Bunuri mobile.
Un corp cuprinztor de legi
apli cabile care prevede drepturile
i obligaiile aferente dreptului
de proprietate asupra unui bun,
pre cum i puterile exercitate
de admi nis traia public asupra
proprie tii.
Un amplasament dezvoltat,
locali zat ntr-o zon urban.
Termenul amplasament brun este
utilizat n Commonwealth.
A se vedea i Iarb verde.
O ntreprindere care desfoar o
activitate economic prin produce-
rea, vnzarea sau tranzacionarea
unui produs sau serviciu.
Bunuri
mobiliare
Cadru legal
Cmp brun
Campanie
operaional
Tipuri de
proprietate, 3.2.1;
GN 5, 3.7
Evaluarea
n Pieele n
dezvoltare, Studiu
Internaional de
Evaluare, 2.2
GN 6, 3.8
Suma dintre capitalul propriu i
datoriile pe termen lung.
i) La o anumit dat, conversia
venitului n valoare a capitalului
sau a unei serii de ncasri nete,
reale sau estimate, pe o anumit
perioad.
ii) n evaluarea ntreprinderii,
termenul se refer la structura
capitalului ntreprinderii/entitii.
iii) n evaluarea ntreprinderii,
acest termen se refer i la
recunoaterea unei cheltuieli mai
degrab sub form de activ dect
sub form de cheltuieli curente.
Metod de estimare a valorii unei
proprieti prin referire la pro-
fitu rile nete i la o rentabilitate
pro cen tual ateptat. n unele ri,
capitalizarea se refer la conversia
unui flux de venit n valoare a
capitalului prin folosirea unui
sin gur factor de conversie.
Cea mai probabil utilizare a
proprietii care este fizic posibil,
justificat adecvat, permis
legal, fezabil financiar i care
conduce la cea mai mare valoare a
proprietii evaluate.
A se vedea i Valoarea de pia.
Numrul potenialilor cumprtori
sau chiriai, care caut drepturi
de proprietate asupra anumitor
pro prieti, la diferite preuri, n
cadrul unei anumite piee, ntr-un
Capital
investit
Capitalizare
Cea mai
bun
utilizare
Cerere
(pe piaa
imobiliar)
GN 6, 3.6
Concepte i
principii generale
de evaluare, 6.3
Introducere la IVS
1, 2 i 3, 2.3
interval de timp, n situaia n
care ali factori precum populaia,
venitul, preurile viitoare i
preferinele de consum rmn
constante.
A se vedea i Piaa, Principiul
ofertei i cererii, Oferta.
Solicitat de unele ri ntr-un
format prestabilit pentru a fi inclu s
n raportul de evaluare. ntr-o
certificare a valorii, evaluatorul
declar c faptele prezentate
n raport sunt corecte n limita
cuno tinelor evaluatorului; c
analizele i concluziile sunt limitate
numai la ipotezele i condiiile
raportate; c evaluatorul nu are
nici un interes (sau dac are este
specificat) n proprietatea n cauz;
c indemnizaia evaluatorului
depinde sau nu de orice aspect
al raportului; c evaluarea a fost
efectuat n conformitate cu un
cod deontologic i cu standardele
de performan; c evaluatorul
a urmat un program de instruire
profesional; c evaluatorul a
efectuat (sau nu) o inspecie
personal a proprietilor; i c nici
o persoan, dect cele specifi cate,
nu a oferit asisten la elaborarea
raportului.
Termenii certificat al valorii i
declaraie asupra valorii, aa cum
sunt utilizai n anumite ri nu au
nici o legtur cu rapoartele de
evaluare, ci mai degrab denumesc
dou alte documente elaborate
Certificarea
valorii
n scopuri legale. Unul este
formu larul semnat de cumprtorul
unei proprieti, prin care se atest
preul pltit n vederea stabilirii
taxei de vnzare sau taxei de
timbru, taxei de succesiune sau
n scopul planificrii proprietii.
Cellalt este documentul care
demonstreaz valoarea proprietii
vndut unei autoriti ndreptit
s fac o expropriere. Din moment
ce funcionarii administrativi ai
guvernului nu trebuie s neleag
procesul analitic care st la
baza evalurii, certificatul sau
declara ia asupra valorii furni-
zeaz numai valoarea de pia
declarat a proprietii, anexat de
funcio narul legal, data evalurii
i cteva informaii despre
proprietate i evaluare.
A se vedea i Declaraie de
conformitate, Raport de evaluare.
A se vedea Certificarea valorii.
A se vedea Raport de evaluare,
Coninutul minim al raportului de
evaluare.
A se vedea Cheltuieli de explo-
a tare.
O form a chiriei n escalad n care
locatarul pltete o cot di rect din
cheltuielile de exploatare.
Termenul, cheltuieli tranzitorii,
se folosete n America de Nord;
Certificat al
valorii
Certificat
de evaluare
Cheltuieli
Cheltuieli
tranzitorii
(Costuri
recuperabile)
termenul costuri recuperabile este
utilizat n cadrul Commonwealth.
A se vedea i Escaladri/mo dificri
ale chiriei.
Cheltuielile ulterioare aferente unui
element de natura imobili z rilor
corporale, care a fost deja re cu -
noscut, trebuie adugate valorii
contabile a activului numai
atunci cnd se estimeaz c
ntreprin derea va obine beneficii
econo mice viitoare suplimentare
fa de performanele estimate
iniial ca fiind corespunztoare.
Toate cele lalte cheltuieli ulterioare
trebuie recunoscute drept chel-
tuieli n perioada n care au fost
suportate.
Suma de bani estimat pentru
care o proprietate imobiliar sau
spaiu din aceasta ar fi nchiriat,
la data evalurii, ntre un locator
i un locatar, n termeni adecvai
de nchiriere, ntr-o tranzacie cu
chiria determinat n mod obiectiv,
dup o activitate adecvat de
mar ke ting, n care prile au
acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere. n
cazul n care clauzele nchirierii
sunt diferite de cele care exist
n mod curent pe pia, respectiv
de nivelurile normale de pia,
atunci i chiria de pia aplicabil
acelui contract va fi diferit, ca o
reflectare a acelor clauze.
Numit i chirie economic.
Cheltuieli
ulterioare
Chiria de
pia
IAS 16, 23
GN 2, 3.1.9.1
A se vedea Chirie contractual.
O persoan creia i se nchiriaz o
proprietate n baza unui contract de
nchiriere. Chiriaul este numit n
mod uzual locatar.
A se vedea i Chirie contractual,
Chirie de pia, Chirie n funcie de
venituri.
Chiria prevzut ntr-un anumit
contract de nchiriere; dei chiria
contractual dintr-un anumit
contract poate fi egal cu chiria
de pia, n practic aceasta poate
fi substanial diferit, n special
pentru contractele de nchiriere mai
vechi care conin clauze de chirie
fix.
Termenul, chirie contractual este
utilizat n America de Nord; chirie
tranzitorie este utilizat n cadrul
Commonwealth.
A se vedea Chiria de pia.
O chirie mai mare dect nivelul
chiriei de pia; aceast chirie
ex ce siv, cnd este utilizat pen-
tru calcule, se capitalizeaz cu
o rat mai mare de actualizare
din cauza riscului mai ridicat i
a incertitu dinilor poteniale aso-
ciate cu pozi ia dezavantajoas
a chiriaului. Din cauza chiriei
excesive, din punctul de vedere al
locatarului, poate s apar o valoare
de pia negativ a dreptului
Chiria
tranzitorie
Chiria/
Locatar
Chirie
Chirie
contractual
(Chirie
tranzitorie)
Chirie
economic
Chirie
excesiv
GN 2, 3.1.9.2
GN 2, 3.1.10
chiriaului. n unele ri, orice
valoare asociat chiriei excesive
este considerat ca fiind un bun
mobil, din cauza faptului c provine
dintr-o clauz a contractului de
nchiriere i nu din proprietatea
imobiliar n sine.
Modificrile ascendente ale chiriei
bazate pe modificri exterioare
sau indexri i specificate n
clauza unui contract de nchiriere.
(Termenul chirie n escalad este
utilizat n America de Nord; chiria
n trepte este utilizat n cadrul
Commonwealth).
Orice form de contract de
nchiriere n care locatorul prime te
o chirie al crui nivel este stabi lit
n funcie de veniturile locata rului.
Un exemplu este chiria calcu lat ca
procentaj din cifra de afaceri.
A se vedea Chirie n escalad.
O cldire care servete comunitii
sau ndeplinete o funcie social i
face parte din proprietatea public.
Astfel de exemple sunt cldirile
tribunalelor, sediile admi nistraiei
municipale, coli, nchi sori,
secii de poliie, uniti mili tare,
biblioteci, spitale, clinici i cldiri
sociale sau publice.
O ntreprindere care controleaz
filialele prin deinerea pachetelor
de aciuni de control ale acestora;
o afacere care ncaseaz venituri de
pe urma activelor sale.
Chirie n
escalad
(trepte)
Chirie n
funcie de
venituri
Chirie n
trepte
Cldire
public
Companie
holding
GN 2, 3.1.9.3
Tipuri de
proprietate, 4.3.1
GN 6, 3.26
De obicei, este o nchiriere pe
termen lung a terenului, n care se
permite chiriaului s amenajeze
terenul sau s construiasc pe
acesta, pentru a obine astfel
beneficii pe durata contractului de
concesiune.
A se vedea i Restricii impuse
prin contract.
Restricii impuse evalurilor
de ctre clieni, evaluatori sau
legislaia naional aferent.
Aciunea sau procesul de punere
n aplicare a dreptului guvernului
de preluare a proprietii. n
cadrul confiscrii, scderea valorii
dreptului de motenire, care deriv
dintr-o preluare parial, este
cunoscut sub numele de daune.
Termenii, confiscare i daune, sunt
folosii n America de Nord.
A se vedea i Expropriere, Preluare
de stat.
Situaiile financiare sunt elabo-
rate, de regul, pornind de la
ipoteza c o ntreprindere i va
continua activitatea i n viitorul
previzibil. Astfel, se presupune c
ntreprin derea nu are nici intenia
i nici nevoia de a lichida sau de
a-i reduce n mod semnificativ
activi tatea; dac o astfel de
intenie sau nevoie exist, ar putea
fi nevoie ca situaiile financiare s
Concesiunea
terenului
Condiii
restrictive
Condiii
limitative
Confiscare
Continuita-
tea
activitii
GN 2, 3.1.8.1
Cod Deontologic,
3.2
IAS Cadrul
general, 23;
IVA 1, A5.4
fie ntocmite pe o baz diferit de
evaluare i, n acest caz, trebuie
indicat baza utilizat.
O ntreprindere n exploatare.
Continuitatea activitii servete
i ca premis a evalurii, conform
creia evaluatorii i contabilii
consider o ntreprindere ca un
stabiliment/entitate care i va
continua activitatea de exploatare
ntr-un orizont de timp nelimitat.
Adoptarea premisei continuitii
activitii permite ca ntre prin derea
s fie evaluat la o valoare mai
mare dect valoarea ei de lichidare
i este esenial pentru estimarea
valorii de pia a ntreprinderii.
Numit i chirie procentual; o
prevedere contractual conform
creia una sau toate plile
efectu ate de chiria/locatar se
calculeaz prin aplicarea unui
procentaj asupra veniturilor
obinute de ctre locatar din
deinerea proprietii luate n
leasing/chirie. n mod uzual, n
astfel de aranjamente se precizeaz
o sum minim ga ranta t sau o
rent minim de baz, care nu
depinde de valoarea operaiunilor
locatarului, precum i un procentaj
sau cot de participaie din
rezultatul din exploatare.
Autoritatea de a guverna
mana gementul i politicile unei
ntre prinderi.
Contract
cu chirie
procentual
Control
GN 4, 3.11, GN 6,
3.9.1, GN 6, 3.9.2,
5.7.1
GN 2, 3.1.8.2
GN 6, 3.10
Gradul de control asigurat de o
poziie majoritar.
Conturi utilizate de cei care
administreaz, monitorizeaz i
coordoneaz activitile zilnice.
Acestea nu sunt destinate
publi crii i nu sunt subiectul
unor regle mentri din exteriorul
entitii.
Toate rapoartele de evaluare
trebuie s prezinte clar i cu
acuratee concluziile evalurii,
ntr-o manier neechivoc. n orice
raport de evaluare trebuie incluse
zece elemente:
1) identitatea evaluatorului i
data raportului;
2) identitatea clientului;
3) instruciunile, data efec tiv
a valorii estimate, scopul i
utilizarea evalurii;
4) baza de evaluare, inclu znd
tipul i definiia valorii;
5) identitatea, situaia juridi c i
locaia (locaiile) pro prietii
(proprietilor) care vor fi
evaluate;
6) data i amploarea inspec iilor;
7) aria de aplicabilitate i
am ploa rea activitii n
misiu nea de evaluare;
8) orice ipoteze i condiii
limi tative i orice ipoteze
spe ciale, neobinuite sau
ex tra ordinare;
Control
majoritar
Conturi de
manage-
ment sau
conturi
interne
Coninut
minim al
raportului
de evaluare
GN 6, 3.11
IVA 1, A2.1.1
Cod Deontologic,
7.1; IVS 3, 5.1
9) o declaraie de confor mitate
prin care se arat c evaluarea
a fost fcut prin respectarea
standardelor i a altor cerine
de prezentare;
10) calificarea profesional i
semntura evaluatorului; i
n unele ri se cere o certificare
specific din partea evaluatorului,
ntr-o form standard.
Rapoartele de evaluare adesea pot
s prezinte informaiile i datele
examinate, analizele de pia
realizate, abordrile i procedurile de
evaluare utilizate ca i raionamentul
care st la baza analizelor, opiniilor
i concluziilor.
O metod de elaborare a conturilor
companiei n care activele
imobilizate sunt nregistrate mai
degrab la valoarea lor pentru
ntreprindere pe baza costurilor
curente dect pe baza costurilor
istorice.
Aceasta se refer la costul actual de
achiziie a unui activ de nlocu ire
care va furniza acelai serviciu.
A se vedea i Convenia costului
istoric.
i) Convenia contabil tradiio -
nal pentru elaborarea situaiilor
financiare pe baza costurilor
suportate n realitate de proprietarul
actual. Utilizarea acestei convenii
contabile poate s nu reflecte
Convenia
costului
curent
(contabili-
zare)
Convenia
costului
istoric
valoarea adecvat a activelor la
data conturilor anuale.
ii) Activele sunt nregistrate
la suma n numerar sau
echivalent de numerar pltit
n momentul cumprrii lor
sau la valoarea just a sumei
pltite n momentul cumprrii.
Datoriile sunt nregis trate la
valoarea echivalentelor obinute
n schimbul obligaiei sau,
n anumite mprejurri (de
exemplu, n cazul impozitului pe
profit), la valoarea ce se ateapt
s fie pltit n numerar sau
echivalent de numerar pentru a
stinge datoriile, n cursul normal
al afacerilor.
A se vedea i Convenia costului
curent.
Poate fi creat prin mprirea
legal a drepturilor de proprietate.
Un exemplu l constituie
proprie tatea imobiliar care nu
aparine unui singur proprietar.
Proprietatea poate aparine unei
societi comerciale cu mai muli
acionari sau asociai, sau mai
multor coproprietari.
i) Preul pltit pentru bunuri sau
servicii devine costul acestora
pentru cumprtor.
ii) Suma necesar pentru a crea
sau a produce bunul sau serviciul.
Coproprie-
tate
(proprietate
comun)
Cost
Cadrul general
IAS, 100 (a)
Tipuri de
Concepte i
principii generale
de evaluare, 4.3,
4.10; Introducere
la IVS 1, 2 i 3
Costul este un concept referitor
la producie, diferit de schimb.
Dup obinerea bunului sau
dup presta rea serviciului, costul
acestora devine un fapt istoric.
Costul total al unei proprieti
include toate costurile directe i
indirecte de producie a acesteia.
A se vedea i Costuri directe,
Costuri indirecte, Pre, Valoare.
Costul curent al unui element nou
identic.
Costul curent al construirii unei
replici exacte a structurilor
exis tente, utiliznd acelai proiect
i materiale de construcie similare
cu cele din perioada de execuie.
Pe piaa obiectelor de art, costul
de reproducie este costul de
crearea a unei copii fidele cu
obiectul original.
A se vedea i Abordarea prin cost
pentru obiecte de art, Cost de
nlocuire.
i) Costul de nlocuire a unui activ
cu un alt activ cu aceeai utilitate.
ii) Rezult n mod normal din
costul de achiziie curent al unui
activ similar, nou sau folosit, sau
al unei capaciti productive
echivalente sau de servicii
po teniale.
Cost de
reproducie
(nou)
Cost de
nlocuire
(nou)
Concepte i
principii generale
de evaluare, 4.11;
GN 4, 3.23;
GN 6, 3.39
Concepte i
principii generale
de evaluare, 4.11;
GN 4, 3.21;
GN 6, 3.12
Costul de nlocuire presupune
utilizarea materialelor, tehnicilor
i proiectelor moderne.
A se vedea i Cost de repro-
ducie.
i) Costul care ar fi suportat
pe pia pentru achiziionarea
unui activ nlocuitor de utilitate
echivalent.
ii) Costul de achiziionare, cel
mai sczut, al potenialului de
servicii rmas al activului la data
bilanului contabil; este o valoare
de intrare.
iii) Simplu spus, este costul de
nlocuire minus deprecierea.
CIN este o metod acceptabil
utilizat n raportarea financiar
pentru a determina un surogat al
valorii de pia a proprietilor
specializate i cu pia limitat,
pentru care nu sunt disponibile
informaii de pia. CIN se
bazeaz pe estimarea valorii de
pia pentru utilizarea existent
a terenului plus costul curent brut
de nlocuire (sau reconstrucie)
a amenajrilor terenului i
construc iilor minus alocarea
(valoric) pentru deteriorarea
fizic i pentru orice forme
relevante de depre ciere i
optimizare. CIN poate fi descris
att ca o metodologie de evaluare,
ct i ca baz pentru valoare/tip
de valoare definit.
Cost de
nlocuire
curent net
Cost de
nlocuire
net (CIN)
IVS 2, 3.8; GN 8,
3.1
Not: pentru a rmne n con-
for mitate cu IAS 16, este necesar
modificarea acestei definiii. Un
Proiect de expunere a unei noi
definiii va fi prezent n curnd.
Rezultatul, care conine un com-
po nent care nu este evaluat pe baza
informaiilor de pia, se spune c
este estimarea costului de nlocuire
net. Acest rezultat reprezint subi-
ec tul rentabilitii poteniale adec-
vate sau potenialului de servicii
din utilizarea tuturor activelor.
Aceasta reprezint o ipotez care
poate fi acceptat sau eliminat.
Cheltuielile efectuate pentru a
obine venit.
n cazul proprietii imobiliare,
aceste cheltuieli includ, n
princi pal, impozitul pe proprietate,
asi gurri, reparaii i ntreinere i
onorariile de management.
Dac cheltuielile de exploatare
sunt sczute din venitul brut
rezult venitul net din exploatare.
Termenul de cheltuieli de explo-
atare se utilizeaz n America de
Nord.
Costuri asociate direct cu pro-
ducerea efectiv a unui activ, cum
sunt materialele i munca.
Costurile de construcie sau de
preluare care nu pot fi practic
identificate ntr-un activ/produs.
Costuri de
exploatare
(cheltuieli)
Costuri
directe
Costuri
indirecte
De exemplu, asigurarea, costurile
finanrii i taxele din timpul
construciei, onorariile arhitectu lui,
costurile de administraie i
cheltuielile legale.
Utilizeaz, de obicei, dou
com ponente care reflect dife-
renele dintre proprieti i
faciliteaz ana li za, de ex. preul pe
metru ptrat, raportul dintre preul
de vnzare a proprietii i venitul
su net (multiplicatorul venitului
net).
Culturi formate din plante care au o
durat de via care se prelun gete
peste un an sau peste un ciclu de
recolt. Un astfel de exemplu l
reprezint viile i livezile. Aceste
tipuri de proprieti pot avea o
investiie de capital semnificativ
n plantaii, care reprezint un
activ corporal amortizabil.
A se vedea i Pdure/teren mp-
durit.
n anumite ri, suma prero-
ga tivelor asociate dreptului de
pro prie tate constituie un cumul
de atribute. n temeiul dreptului
de proprietate asupra unui bun,
proprietarul l poate folosi, vinde,
nchiria sau nstrina n alt mod,
avnd opiunea de a exercita
oricare dintre aceste atribute sau
nici unul.
Criterii de
comparaie
Culturi
perene
Cumul de
atribute
GN 1, 3.10
GN 10, 3.3
Concepte i
principii generale
de evaluare, 2.3;
Tipuri de
proprietate, 2.2
Data raportului de evaluare.
Poate fi aceeai sau poate fi diferit
de data evalurii.
Data la care opinia evaluatorului
se aplic. Este numit i Data
evalurii.
Data la care se aplic opinia
evaluatorului. Se mai numete i
data intrrii n vigoare i/sau data
efectiv.
Orice datorie contractual a) de
a vrsa numerar sau alt activ
financiar unei alte ntreprinderi;
sau b) de a schimba instrumente
financiare cu alt ntreprindere
n condiii care sunt potenial
nefavorabile.
A se vedea Confiscare.
O declaraie care atest faptul c
evaluatorul a respectat cerinele
etice i profesionale coninute n
Codul Deontologic IVS, aferent
ndeplinirii misiunii. n unele
ri, declaraia de conformitate
este cunoscut sub denumirea de
certificarea valorii. IVS 3, 5.1.11.1
prezint coninutul declaraiei de
conformitate.
A se vedea specificaiile pentru
Misiunea de evaluare.
Cnd valoarea recuperabil scade
sub valoarea contabil.
Data
raportului
Data
efectiv
Data
evalurii
Datorie
financiar
Daune
Declaraie
de
conformitate
Definiia
misiunii de
evaluare
Depreciere
GN 4, 3.22;
GN 6, 3.15
IAS 32, 5;
IAS 39, 3
IAS 36.5
A se vedea Valoare contabil,
Pierdere din depreciere, Valoare
recuperabil.
O pierdere de valoare datorit
scderii utilitii proprietii din
cauza perimrii, schimbrilor
teh nologice, tipurilor de compor-
ta mente umane i preferinelor, sau
modificrilor de mediu. Uneori,
deprecierea este clasificat n
funcie de elementele de proiect
i de funcionare depite, de
supradimensionare (de ex. un activ
a fost proiectat la o capacitate de
producie care nu mai este soli citat
de cererea curent), de elemente
ale configuraiei structu rale
inapte pentru a face fa cerinelor
curente i de factori de influen
din exteriorul activului (depreciere
extern sau economi c) cum e
cazul modificrilor n cererea de
utilizare.
i) Pierdere de valoare fa de costul
de nou, cauzat de deterio rarea
fizic, deprecierea funcio nal
(tehnologic) i/sau deprecie rea
economic (extern).
Numit i deprecierea cumulat.
ii) Alocarea sistematic a valorii
amortizabile a unui activ pe
ntrea ga sa durat de via util.
n contabilitate, amortizarea
se refer la una sau mai multe
deduceri fcute n scopuri contabi le
(de impozitare) pentru a permite
Depreciere
Depreciere
(amortizare)
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.7
reducerea efectiv sau presupus
din valoarea capitalizat a unui
activ pe o perioad presupus sau
prestabilit.
A se vedea i Alocri pentru
depreciere.
Orice pierdere n valoare fa
de costul nou estimat. Pentru
evaluatori, deprecierea cumulat
este o funcie a pieei.
La o anumit dat, suma
cumulat a amortizrii care a fost
nregis trat n contul unui anumit
activ. Deprecierea cumulat se
calcu leaz ca o diferen ntre
valoarea unui activ nou i valoarea
curent estimat a activului evaluat.
Se mai numete i amortizare.
A se vedea Alocri pentru
depre ciere, Deprecierea
(Amortizare).
O pierdere de valoare cauzat de
factori exteriori activului n cauz.
Deprecierea economic este
numi t i extern, de mediu sau
de locaie. Exemple de depreciere
economic sunt: schimbrile n
ceea ce privete concurena sau
n amenajarea teritorial
local cum este cazul unei
fabrici industriale lng o zon
reziden ial. Se consider a fi
nerecu perabil deoarece cheltuiala
nece sar soluionrii problemei nu
este practic.
Depreciere
cumulat
Depreciere
economic
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.7
A se vedea Depreciere economic.
O pierdere de valoarea a unei
structuri cauzat de schimbrile
de gusturi, preferine, inovaii
tehnologice sau standarde de
pia.
Deprecierea funcional include
costurile excesive de capital i
costurile excesive de exploatare.
Ea poate fi recuperabil sau
nerecuperabil.
Numit i Depreciere tehnologic.
Acele elemente ale deteriorrii
fizice i deprecierii funcionale
care nu sunt remediabile n mod
fezabil economic.
Acele elemente ale deteriorrii
fizice i deprecierii funcionale
care pot fi remediate n mod
fezabil economic.
Termen folosit de evaluatorii
de imobilizri corporale pentru
deprecierea funcional.
O pierdere de valoare cauzat de
deteriorarea condiiei fizice; poate
fi recuperabil sau nerecuperabil.
Realizarea de orice cldire,
con struc ie, exploatare minier
sau alte operaiuni n, pe, peste i
sub teren sau efectuarea oricrei
modificri semnificative n
utilizarea cldirii sau terenului.
Depreciere
extern
Depreciere
funcional
Depreciere
nerecupe-
rabil
Depreciere
recuperabil
Depreciere
tehnologic
Deteriorare
fizic
Dezvoltare
Un procentaj sau o sum dedus()
din participaii (pachet de aciuni),
calculat() ca pro-rata din valoarea
total a ntreprinderii, care reflect
lipsa unora sau a tuturor drepturilor
de control.
A se vedea i Prim de control.
O sum sau procentaj care se
deduce dintr-o participaie la
capital pentru a reflecta lipsa de
lichiditate.
Discount aplicabil la o participaie
minoritar, care reflect lipsa
con trolului.
Drept sau privilegiu, obinut prin
utilizare sau prin contract, de
trecere peste o poriune sau fie
de teren aflat n posesia altei
persoane.
A se vedea i Servitute.
Dreptul de proprietate perpetuu
asupra terenului.
Interesul n proprietate creat
de clauzele unui contract de
leasing/nchiriere mai degrab
dect drepturile legale aferente
deinerii proprietii imobiliare.
Dreptul chiriaului/locatarului
este generat numai de clauzele
unui anumit contract de leasing,
expir la o dat prevzut de timp
Discont
pentru lips
de control
Discont
pentru
nelichiditate
Discont
pentru
participaie
minoritar
Drept de
trecere
Drept
absolut de
proprietate
Drept al
chiriaului/
locatarului
GN 6, 3.16
GN 6, 3.17
GN 6, 3.18
Tipuri de
GN 2, 3.1.1
i poate fi apt de a fi divizat sau
subnchi riat altor pri.
Un contract care reprezint un
drept intermediar ntre un drept
superior, cum este dreptul absolut
de proprietate i un drept inferior
(cum este acela al locatarilor n
posesie). Proprietarul dreptului
de nchiriere principal este att
locatarul, fa de dreptul superior,
ct i locatorul fa de dreptul
inferior.
Dreptul de proprietate care revine
proprietarului sau locatorului
asupra unei proprieti nchiriate
n care drepturile de utilizare i
ocupare sunt transferate unui
chiria sau locatar; atribut al
dreptului de proprietate asupra
unei proprieti nchiriate.
Dreptul unui locatar sau chiria n
proprietatea nchiriat, respectiv
drepturile de utilizare i ocupare
pentru o anumit perioad de timp
n schimbul plii unei prime i/sau
unei chirii.
Proprietile pot fi nchiriate pe o
perioad de 25, 60 sau 99 de ani
etc.
Proprietate absolut supus numai
restriciilor impuse de stat; numit,
de asemenea, proprietate liber.
Prerogativele sau beneficiile
co res punztoare dreptului real
imobiliar sunt stabilite prin lege.
Uzual, dreptul de proprietate
Drept de
nchiriere
principal
Drept de
dispoziie
al proprie-
ta rului
Drept de
nchiriere
Drept de
proprietate
deplin
Drept real
imobiliar
GN 2, 3.1.7
Tipuri de
proprietate, 2.2.3
Tipuri de
proprietate, 2.2.3
Tipuri de
proprietate, 2.2.2
Tipuri de
proprietate, 2.2.1
poate fi subiect al unor limitri
externe impuse de ctre stat,
precum impozitarea, exproprierea,
confis ca rea, reglementarea
sau preluarea de ctre stat a
proprietilor fr proprietar sau
motenitor.
A se vedea Drept de nchiriere.
Drepturile de a poseda, a folosi i a
culege fructele, ct i de a dispune
asupra obiectului dreptului de
proprietate imobiliar. Acestea
includ dreptul de construire (sau
de neconstruire) a terenului, de
a-l nchiria, de a-l exploata la
supra fa sau n subteran, de a-i
modifica topografia, de a-l parcela
i de a-l extinde n conformitate cu
reglementrile legale.
Aceste drepturi sunt considerate
atribute (elemente) ale dreptului de
proprietate. Atributele dreptului de
proprietate pot fi exercitate numai
n limitele i condiiile prevzute de
lege. Dreptul de proprietate poate
fi susceptibil de dezmem brare prin
uz, uzufruct, abitaie, superficie
i servitui legale, naturale i/sau
convenionale.
Un concept juridic care include
toate prerogativele, avantajele i
beneficiile asupra bunurilor mobile
ce fac obiectul acestor drepturi. Un
drept real imobiliar este dovedit, n
mod normal, prin documente (de
ex. titlu de proprietate).
Dreptul
locatarului
Drepturi de
proprietate
Drepturi
reale
imobiliare
GN 1, 3.7
Concepte i
principii generale
de evaluare,
3.2; Tipuri de
proprietate, 2.1
A se vedea i Proprietate,
Proprietate imobiliar.
i) Numrul de ani n care activele
sunt ateptate s ofere servicii de
valoare economic, de ex. durata
rmas de timp n care activul
genereaz profit.
ii) Perioada de-a lungul creia
se estimeaz c un activ este
utilizabil economic de ctre unul
sau mai muli utilizatori sau
numrul unitilor de producie
sau al unitilor similare care
se estimeaz a se obine prin
utilizarea activului de ctre unul
sau mai muli utilizatori.
Perioada n care un activ poate
fi folosit inndu-se cont de
factori, precum condiiile sale
i urm rindu-se dac activul
ndeplinete sau poate s ating
standardele acceptate i cerinele
stabilite.
Perioada proteciei legale sau
contractuale a activului necorporal
permis de lege.
Fie
a) perioada pe parcursul creia
se estimeaz c ntreprinderea va
utiliza activul supus amortizrii;
fie
b) numrul unitilor produse
sau a unor uniti similare ce
se estimeaz c vor fi obinute
Durat
de via
economic
Durat de
via fizic
Durat de
via legal
Durat de
via util
IAS 17,3
GN 4, 3.17
IAS 16,6; IAS
17,3; IAS 36,5;
IPSAS 17,12
de ntreprindere prin folosirea
activu lui respectiv.
Include activele auxiliare care
sunt folosite pentru a facilita
funciona rea ntreprinderii.
Diminuarea valorii participaiei
la o proprietate care rezult drept
consecin a drepturilor statutare.
Termenul este utilizat n cadrul
Commonwealth.
A se vedea i Prejudiciu.
Caracteristicile specifice ale
pro prietilor i tranzaciilor
care de termin diferenele dintre
preurile pltite pentru proprietile
imobi liare. Elementele de com-
paraie includ: drepturile de
proprietate transmise, condiiile
de finanare, condiiile de vnzare,
condiiile de pia, localizarea i
caracteristicile fizice i economice.
A se vedea Proprietate generatoare
de afaceri specializat.
Procesul de estimare a valorii.
Pe piaa imobiliar, aceast
expre sie se folosete n cazul
evalurii terenurilor, cldirilor i/
sau insta la iilor, mainilor i echi-
pamen telor, n general n scopul
nregis trrii n conturile companiei.
n astfel de cazuri, proprietatea
asupra unui activ nu este neaprat
Echipament
Efect nociv
Elemente
de
comparaie
Entitate
comercial
Evaluare
Evaluare de
active
GN 3, 3.1.3
GN 1, 3.3
transferat, dar evaluarea prezint
interes pentru acionari sau este
solicitat pentru preluri de
companii, cotri la burs sau
ipotecri.
Pe alte piee, exclusiv piaa
imobiliar, acest termen se refer
n general la evaluarea unui activ
pentru vnzare, cumprare sau n
alte scopuri.
Actul sau procesul prin care se
ajunge la o opinie sau la o estimare
a valorii unei ntreprinderi, unei
afaceri sau unei participaii la
aceasta.
A se vedea Evaluator profesionist
de proprieti.
O persoan care are pregtirea
profesional necesar, capacitatea
i experiena de a efectua o
evaluare. n unele ri, se impune
obinerea unei autorizaii nainte
ca evaluatorul s i desfoare
activitatea n acest sens.
A se vedea i Evaluator profe sionist
de proprieti.
A se vedea Evaluatorul profe sionist
de active.
O persoan care prin pregtire,
instruire i experien este califi cat
s efectueze o evaluare a unei
ntreprinderi, participaii, aciuni
i/sau a activelor necorporale.
Evaluarea
ntreprin-
derii
Evaluator
Evaluator
Evaluator
de active
Evaluator
de ntre -
prinderi
GN 6, 3.19
Cod Deontologic,
3.3
GN 6, 3.20
A se vedea Evaluator profesionist
de proprieti.
Un evaluator care mpreun cu
orice asociai nu are legturi
materiale importante cu compania
client sau cu subiectul misiunii.
A se vedea i Evaluator inde-
pen dent, Evaluator intern.
Un evaluator care ndeplinete
cerinele specifice de indepen den,
aferente mai multor misiuni i
care este supus unor regula mente
sau legi, n anumite ri i pentru
anumii clieni.
A se vedea i Evaluator extern.
Un evaluator intern este un
evaluator angajat fie n cadrul
ntreprinderii care deine activele,
fie n cadrul firmei de contabilitate
responsabil cu elaborarea
rapoar telor i/sau nregistrrilor
financia re ale ntreprinderii.
Un evaluator intern este n
general apt de a respecta toate
exigenele privind independena
i obiectivitatea pro fe sio nal,
solicitate n conformi tate cu
acest Cod Deontologic ns, din
motive de prezentare public i
regulament, este posibil s nu
ndeplineasc ntotdeauna rolul de
evaluator independent n anumite
tipuri de angajamente.
A se vedea i Evaluator extern.
Evaluator
de
proprie ti
Evaluator
extern
Evaluator
independent
Evaluator
intern
Cod Deontologic,
3.5
Cod
Deontologic, 3.6;
IVA 2, 6.8.3
Cod Deontologic,
3.4
O persoan care are calificrile,
abilitile, competena i
experi ena necesare pentru a
estima valoarea n general,
valoarea proprietii pentru o
diversitate de scopuri, incluznd
tranzacii care presupun cedarea
bunurilor, a proprietii considerat
garanie pentru asigurarea mpru-
muturilor, a proprietii care
face obiectul unor litigii sau
pentru impozitare i a proprietii
tratate ca active imobilizate n
rapoartele financia r. Un evaluator
profesionist de proprieti poate
avea i com petena de a efectua
evaluri ale altor categorii de
bunuri, de ex. bunuri mobile,
ntreprinderi i active financiare.
A se vedea Evaluator extern,
Evaluator independent, Evaluator
intern, Evaluator calificat de
active, Evaluator.
O persoan care are calificarea,
abilitile, competena i experi ena
necesare pentru a face eva luri
de terenuri, construcii i/sau
instalaii, maini i echipamente,
n general n scopul nregistrrii
acestora n situaiile financiare.
A se vedea Evaluator calificat de
proprieti.
Dreptul guvernului de a prelua
proprietile private n scopuri de
Evaluator
profesionist
de
proprieti
Evaluator
profesionist
de active
Expropriere
Introducere/
Obiective i sfer
de aplicabilitate a
IVS; GN 5, 3.18
Introducere/
Obiective i sfer
de aplicabilitate a
IVS
utilitate public, n schimbul unei
compensri corecte.
A se vedea i Confiscare.
n conformitate cu procedurile i
practicile legale, preluarea de ctre
guvern a proprietilor private n
scopul utilizrii publice contra
unei compensaii, aa cum este
prevzut de lege.
Termenul, expropriere/cumprare
obligatorie, este utilizat n cadrul
Commonwealth. Termenii,
expro priere i despgubire sunt
utilizai n America de Nord.
A se vedea i Confiscare.
Orice multiplu sau divizor folosit
pentru a converti venitul n
valoare.
A se vedea i Rata de capitalizare,
Multiplicator al venitului, Rat de
evaluare.
Influene exterioare asupra
pro prie tii evaluate, care pot avea
efect pozitiv, negativ sau nici un
efect asupra valorii proprietii.
Substanele periculoase sau toxice
se pot gsi fie pe proprietate, fie n
afara amplasamentului proprietii
evaluate.
Proprieti agricole utilizate
pentru producerea mrfurilor
care n general sunt plantate i
recoltate ntr-un ciclu de 12 luni.
Expropriere/
cumprare
obligatorie
Factor de
capitalizare
Factori de
mediu
Ferme
agricole
GN 4, 3.4;
GN 6, 3.21
GN 7, 3.1.1
GN 10, 3.1
Pe proprietile utilizate pentru
producia anual se pot cultiva
mai multe tipuri de recolt
anual, n aceeai perioad, iar
aceste recolte pot necesita sau
nu irigaii. Anumite mrfuri sunt
culturile anuale care pot fi lsate n
pmnt peste acel ciclu de 12 luni,
conform prevederilor unui contract
sau n situaia unor condiii de
pia nefavorabile. Aceste recolte
vor ine mai mult de un an dup
strngerea recoltei ns nu sunt
considerate permanente.
A se vedea i Teren irigat, Culturi
perene.
Proprieti agricole utilizate
n producia de lapte de vac
sau pentru alte produse lactate.
Aceste proprieti, n general
dein construcii extinse (grajduri,
hale pentru muls, silozuri) i
echipamente (iesle pentru hrnit,
maini de muls). Furajul poate fi
produs pe proprietate, importat
sau obinut din ambele surse.
Proprieti agricole folosite pentru
creterea i hrnirea animalelor
precum vite, oi, porci, capre, cai sau
combinaii ale acestora. Utilizarea
efectiv a acestor proprieti poate
mbrca diferite forme. Animalele
pot fi crescute, nmulite i vndute
n procesul de funcionare a pro-
prietii. Ani malele tinere pot fi
achiziionate din afara proprietii
i apoi crescute pe proprietate.
Ferme de
lapte
Ferme
zootehnice/
cresctorii
de animale
GN 10, 3.6
GN 10, 3.5
Animalele pot fi crescute pentru
consum sau ca animale de prsil.
Furajul pentru animale poate fi
produs pe proprietate, importat
sau obinut din ambele surse.
Proprietile utilizate pentru
creterea i hrnirea animalelor au
investiii semnificative de capital
n construcii (arcuri, adposturi
pentru animale, staule, gard
despritor) i chiar n animale,
care poate fi amortizabil sau nu, n
funcie de legile i regulamentele
jurisdiciei naionale.
Venitul net periodic, real sau
estimat, generat de veniturile i
cheltuielile/ieirile din procesul de
exploatare i din revnzarea final
a unei proprieti generatoare de
venit.
Flux de numerar brut. Profitul net
dup impozitare plus elemente
non-numerar, ca de exemplu
amortizarea, egal flux de numerar
brut.
Flux de numerar net pentru
capi talul propriu (acionari).
Fluxul de numerar brut minus
creterile de fond de rulment
(diminurile sunt adugate), minus
cheltuielile de capital, minus
diminuarea credi telor pe termen
lung plus creterea creditelor pe
termen lung, egal flux de numerar
net pentru capita lul propriu.
Flux de
numerar
GN 4, 3.6.2;
GN 6, 3.23.1
Fluxul de numerar net pentru
capitalul investit. Fluxul de
numerar net pentru capitalul
propriu plus dobnzi nete pltite
(dup deducerea economiei de
impozit) minus creterea net a
creditelor pe termen lung, egal
fluxul de numerar net pentru
capitalul investit.
A se vedea i Flux net de nu -
merar.
Pentru o perioad de exploatare,
numerarul care rmne dup ce
au fost finanate toate necesitile
ntreprinderii. Fluxul net de
numerar poate fi disponibil pentru
acionari sau disponibil pentru
capitalul investit.
A se vedea i Flux de numerar.
i) Acesta reprezint un activ
necorporal transferabil, bazat
pe probabilitatea ca clienii s
conti nue s apeleze la aceleai
locaii unde se desfoar
acti vitatea, sub un anumit nume
come rcial sau acolo unde bunurile
sunt vndute i serviciile oferite
sub o marc de comer, al crui
rezultat este perspectiva de a
obine un profit acceptabil.
Fondul comercial poate fi specific
proprietii sau inerent acesteia.
Sau fondul comercial poate fi n
mare parte sau integral personal.
Flux net de
numerar
Fond
comercial
(goodwill)
GN 4, 3.6.3;
GN 6, 3.23.2
GN 6, 3.23
Tipuri de
n acest caz, fondul comercial va
dispare la vnzarea proprietii.
Acel activ necorporal care apare
ca rezultat al numelui comercial,
reputaiei, clientelei, localizrii,
produselor i altor factori similari
care produc beneficii economice.
ii) Orice depire a costurilor de
achiziie peste proporia deinut
n activele i datoriile identi ficabile
deinute de dobnditor,
achizi ionate la valoarea just la
data tranzaciei de schimb.
Diferena dintre activele curente
(circulante) i datoriile curente.
Un activ care este nominalizat legal
i pus la dispoziia credito rului
pentru obinerea i recupe rarea
sumei de bani mprumutate, n
cazul n care debitorul nu-i
onoreaz obligaiile.
Principii de evaluare general
acceptate; cea mai bun practic n
activitatea de evaluare.
Un teren viran propus pentru
dezvoltare; aceste terenuri sunt de
obicei amplasate la periferie sau n
afara zonei urbane.
Termenul iarb verde este utilizat
n cadrul Commonwealth.
A se vedea i Cmp brun.
Fond de
rulment
Garanie
pentru
mprumut
GAVP
Iarb verde
GN 4, 3.13;
GN 6, 3.24
IAS 22, 41
GN 6, 3.25
Introducere/IVS/
Obiective i arie
de aplicabilitate
A se vedea Cheltuieli de
exploa tare.
i) Active destinate utilizrii pe o
baz continu (termen lung) n
activitile unei ntreprinderi, i
anume teren i construcii, maini,
utilaje i echipamente, depreciere
acumulat i alte categorii
identi ficabile.
ii) Active corporale care: a) sunt
deinute de o ntreprindere pentru
a fi utilizate n producia de bunuri
sau prestarea de servicii, pentru a
fi nchiriate terilor sau pentru a fi
folosite n scopuri administrative;
i b) este posibil a fi utilizate pe
parcursul mai multor perioade.
Informaii utilizate n evaluare
care conduc la estimrile valorii;
informaiile comparabile se
refer la proprietile care au
caracte ristici similare cu cele
ale proprie tii evaluate. Astfel
de informaii includ preuri de
vnzare, chirii i cheltuieli.
Active care n general au unele sau
chiar toate caracteristicile generale
de mai jos;
a) fac parte dintr-un sistem sau
dintr-o reea;
b) prin natura lor sunt specializate
i nu au utilizri alternative;
c) au caracter de imobilitate; i
Ieiri
Imobilizri
corporale
Informaii
comparabile
Infrastruc-
tur
Concepte i
principii generale
de evaluare,
3.5.2.1
IAS 16,6
GN 1, 3.2
Aceast definiie
corespunde
definiiei activelor
de infrastructur
din cadrul IPSAS
17,21
d) pot face obiectul unor constrn geri
n momentul vnzrii.
Un ansamblu de active care poate
include construciile specializate
nepermanente, mainile i
echipa mentele netehnologice.
O proprietate care
a) produce un serviciu sau un bun
pentru consumul public; i
b) reprezint de obicei un
monopol sau cvasi-monopol supus
unei anumite forme de control
guverna mental.
Un termen folosit n unele
ri pentru a face referire la
proprietatea mobiliar corporal
plus instalaiile detaabile
co merciale i mbuntirile fcute
de chiria.
Totalitatea amenajrilor aferente
unei proprieti, evaluate n grup.
A se vedea i Accesorii comerciale
sau Accesoriile locatarului.
Active destinate utilizrii continue
n activitile unei ntreprinderi/
entiti incluznd construcii
spe cializate temporare; maini
(indi vi duale sau ansamble,
accesorii detaabile comerciale i
amenajri fcute de locatar) i alte
Instalaii
Instalaii
de utilitate
public
Instalaii
detaabile
i echipa -
mente
Instalaii i
accesorii
Instalaii,
maini i
echipamente
GN 3, 1.1.1
Tipuri de
GN 5, 3.5
Tipuri de
proprietate, 3.2.2
categorii de active, identificate
cores pun ztor.
Active corporale care:
(a) sunt deinute de o ntre-
prindere/entitate pentru a fi
utili zate n producia de bunuri
sau prestarea de servicii, pentru
a fi nchiriate terilor sau
pentru a fi folosite n scopuri
administrative; i
(b) se ateapt s fie utilizate pe
parcursul mai multor perioade de
timp.
Orice contract ce genereaz
simultan un activ financiar
pentru o ntreprindere i o datorie
financiar sau un instrument
de capitaluri proprii pentru alt
ntreprindere.
Instrumente care asigur poziiile
de datorie i de capital, care
sunt achiziionate i vndute
ntr-un sector de pia privat
sau institu ional i ntr-un sector
de pia public; exemplele sunt
fondurile imobiliare, fondurile
ipotecare sau alte valori imobiliare,
bazate pe ipoteci, firme de
exploatare imobiliar.
Interesele i) create prin ipotecarea
proprietii imobiliare atunci
cnd aceasta este utilizat ca i
colateral pentru garantarea unei
Instrument
financiar
Instrumente
de investiie
mobilizate
Interese
financiare
GN 3, 3.1;
GN 5, 3.16
IAS 32, 5;
IAS 39, 8
Tipuri de
Tipuri de
finanri sau cheltuieli legate de
proprie tatea respectiv; sau ii)
reprezen tnd o participaie de
capital la proprietatea respectiv.
Activele financiare rezult din
di vi zarea legal a proprietii asupra
ntreprinderii sau proprietii
imo biliare (de exemplu asocieri,
societi comerciale, societi
mixte, coproprietatea) dintr-
un drept opional de a vinde
sau cumpra o proprietate (de
exemplu imobiliar, aciuni sau
alte instrumente financiare) la un
pre dat i ntr-o perioad stabilit,
sau prin crearea unor instrumente
investiionale bazate pe un pachet
de active imobiliare (instrumente
de investiii garantate).
A se vedea Dreptul chiriaului/
locatarului.
i) Utilizarea unei sume de capital
pentru a achiziiona un activ care
se estimeaz c va produce un
flux de venit acceptabil i/sau va
majora valoarea capitalului.
ii) Termenul este folosit i pentru a
face referire la un activ achizi ionat
n scopul investiiei.
A se vedea i Investiie imobiliar.
Dreptul de proprietate al unui
locator care deine proprietatea
imobiliar, care este obiectul unui
contract de nchiriere/leasing.
Interesul
chiriaului
Investiie
Investiie n
proprietatea
nchiriat
Tipuri de
proprietate, 5.1
GN 2, 3.1.5
i) n proprietatea imobiliar,
bunurile deinute cu scopul de a
fi nchiriate unei tere pri, pentru
o posibil ocupare viitoare de
ctre proprietar sau n scopul unei
dezvoltri viitoare pentru a aduce
un venit din chirii sau un profit din
revnzare.
ii) Proprietatea imobiliar (un
teren sau o cldire - sau parte a
unei cldiri - sau ambele) deinut
(de proprietar sau de locatar, n
baza unui contract de leasing
financiar) mai degrab n scopul
nchirierii sau pentru creterea
valorii capitalului sau ambele,
dect pentru:
a) a fi utilizat n producia de
bunuri, prestarea de servicii sau n
scopuri administrative; sau
b) a fi vndut pe parcursul
desfurrii normale a activitii.
Not: n Proiectul de expunere
a mbuntirilor propuse la
Stan dardele Internaionale
de Conta bilitate (prezentat n
mai 2002) IASB a propus un
amendament la aceast definiie.
Cuvintele (de proprietar sau de
locatar pe baza unui contract de
leasing finan ciar) vor fi eliminate.
Se va intro duce o reformulare
adiional pen tru a permite ca
proprietile deinute printr-un
contract de leasing operaional
s fie clasifi cate ca investiii
Investiii
imobiliare
IAS 40,4;
IPSAS 16,6;
IVA 1, 6.2.5.5 i
urm.,
A6.2.4.2
imobiliare i evideniate ca i cum
ar fi vorba de un contract de leasing
financiar, n cazul ndeplinirii
anumitor criterii. IAS 40 revizuit
va intra n vigoare pentru situaiile
financiare aferente perioadelor
ncepnd la sau dup 1 ianuarie
2005. Aplicarea n devans (dup
publicarea Standardelor revizuite,
planificat pentru trimestrul doi n
Supoziii considerate a fi
adev rate. Ipotezele implic
fapte, con di ii sau situaii care
afecteaz subiectul sau abordarea
unei evaluri, dar care nu pot
fi verifi cate sau nu necesit o
verificare. Acestea sunt aspecte
care, dup ce au fost declarate,
trebuie acceptate n vederea
nelegerii evalurii. Toate
ipotezele, care stau la baza unei
evaluri, trebuie s fie rezonabile.
A se vedea i Ipoteze speciale,
neobinuite sau extraordinare.
nainte de a ncheia tranzacia
de achiziie a unei proprieti,
un cumprtor prudent face o
analiz complex (due diligence)
intere sndu-se pe pia despre
respectiva proprietate. Este normal
ca evaluatorul s utilizeze ipotezele
privind rezultatul probabil al
acestei analize i s se bazeze pe
informaia pe care clientul i-o pune
la dispoziie n aceast problem.
Ipotezele speciale, neobinuite
Ipoteze
Ipoteze
speciale,
neobinuite
sau extraor-
dinare
Cod Deontologic,
3.1
IVS 3, 3.6
sau extraordinare pot fi orice
ipoteze adiionale care se refer
la problemele studiate n cadrul
acestei analize sau care se refer la
alte probleme, cum ar fi identitatea
cumprtorului, starea fizic a
proprietii, prezena poluanilor
(cum ar fi contaminarea pnzei
de ap freatic) sau abilitatea de a
redezvolta proprietatea.
A se vedea i Ipoteze.
mbuntirile fcute de locatar
se pot face asupra terenului sau
cldirilor i sunt instalate i
pltite de ctre locatar pentru a-i
rspunde nevoilor sale. Elementele
non-imobiliare pot fi luate de
locatar la expirarea contractului
de nchi riere; ndeprtarea lor nu
duce la deteriorarea proprietii
imobi liare.
A se vedea i Bunuri mobile,
Accesoriile locatarului sau
chiria ului.
nchirierea ctre o singur entitate
care se presupune a fi deintorul
unor contracte ulterioare de
subnchiriere ctre subchiriai,
care vor fi locatarii bunurilor
imobiliare nchiriate.
Un interes sau drept n proprietatea
imobiliar care poate majora sau
micora valoarea proprietii ns
care nu mpiedic cedarea de
mbunt-
iri fcute
de locatar
nchiriere
principal
ngrdire
Tipuri de
proprietate, 3.2.2
GN 2, 3.1.6
ctre proprietar. Exemplele includ
servi tuile i clauzele restrictive.
A se vedea ntreprindere/entitate
economic.
O entitate comercial, industrial,
de servicii sau financiar care
desfoar o activitate economic;
n general o ntreprindere cu scop
de profit. ntreprinderile sunt
entiti legal constituite sub dife rite
forme, n general ncadrndu-se n
dou categorii respectiv familiale,
asocieri n participa ie, societi n
nume colectiv sau n comandit
simpl, pe de o parte, i societile
comerciale nchise sau deschise,
pe de alt parte. Alte forme de
ntreprinderi pot fi grupurile de
ntreprinderi i entiti multiple.
Participaia la proprietate ntr-o
ntreprindere poate fi nedivizat,
mprit ntre acionari i/sau
poate s implice o participaie
majoritar i o participaie
minoritar.
ntreprinderile pot fi evaluate
prin abordarea bazat pe active,
abor darea prin capitalizarea
venitului i abordarea prin
comparaia vnz rilor.
A se vedea i Continuitatea
activitii, Holding, Companie
ntreprin -
dere
ntreprin -
dere
economic/
Entitate
Tipuri de
proprietate, 4.1,
4.2, 4.7, 4.8;
GN 6, 3.28
operaional, Proprieti
genera toare de afaceri.
i) Un acord contractual prin care
drepturile de utilizare i de posesie
sunt transferate de la deintorul
titlului de proprietate (numit i
proprietar sau locator) n schimbul
promisiunii fcute de ctre o alt
parte (numit chiria sau locatar)
de a plti chiriile/rentele aa cum
sunt prevzute n contract. n
practic, drepturile i obligaiile
prilor pot fi complexe i depind
de clauzele specificate n contract.
ii) Un contract prin care locatorul
cedeaz locatarului, n schimbul
unei pli sau unei serii de pli,
dreptul de a utiliza un bun pentru
o perioad convenit de timp.
Operaiunea de leasing care tran sfer,
n mare msur, toate riscu rile i
avantajele aferente dreptului de
proprietate asupra bunului. Titlul
de proprietate poate fi trans ferat, n
cele din urm, sau nu.
A se vedea i Leasing operaional.
Operaiunea de leasing ce nu intr
n categoria leasingului financiar.
O operaiune de leasing este
considerat leasing operaional,
dac nu transfer, n mare msur,
riscurile i avantajele titlului de
proprietate.
A se vedea i Leasing financiar.
Leasing
Leasing
financiar
Leasing
operaional
GN 2, 3.1.2
IAS 17,3
IAS 17,3
IAS 17,6
O persoan numit de tribunal,
de ctre creditorii societii sau
de ad mi nistratorii societii, cu
scopul de a efectua lichidarea.
O vnzare de obicei n public,
n care proprietatea este vndut
ultimului licitator (licitatorul cu
oferta cea mai mare), cu condiia
ca suma oferit s fie egal cu
sau s depeasc preul minim
stabilit.
O persoan care posed drepturile
de utilizare a unui activ, transferate
unei alte persoane (locatarul) n
baza unui contract de nchiriere.
Locatorul este numit, de obicei,
proprietar.
O main este un aparat care
utilizeaz sau aplic n putere
mecanic, avnd mai multe pri,
fiecare cu o funcie definit i care
efectueaz mpreun un anumit tip
de operaie.
Pentru evaluare, acestea includ
maini individuale sau ansamble
de maini.
O procedur de evaluare care
utilizeaz preurile de vnzare sau
chiriile activelor similare activului
n cauz, ca baz pentru estimarea
valorii sale de pia, pentru vnzare
sau nchiriere.
Ipoteza care este la baz este
aceea c un investitor nu va plti
Lichidator
Licitaie
Locator
Maini
Metoda
comparaiei
de pia
(Metoda
comparaiei
directe de
pia)
GN 3, 3.1.2
mai mult pentru o proprietate
dect ar trebuie s plteasc pentru
o proprietate similar cu o utilitate
comparabil.
Numit i Abordarea prin
compa raia vnzrilor.
obiectelor de art care ia n
considerare, ca substitut pentru
cumprarea unui anumit obiect
de art, posibilitatea crerii
unui alt obiect de art care s
nlocuiasc originalul. Estimarea
evaluatorului se bazeaz pe costul
de reproducie sau de nlocuire
al obiectului de art n cauz
i pe natura nlocuirii, de ex.
nlocuirea unui obiect vechi cu
unul nou, baz de despgubire,
o copie exact (facsimil) sau o
reproducere.
nlocuirea unui obiect vechi cu
unul nou se refer la costul de
achiziie al aceluiai element sau,
dac acesta nu este disponibil,
al unui element de acelai fel i
n aceeai stare, de pe piaa de
vnzare cu amnuntul a obiectelor
de art noi.
Baz de despgubire se refer la
costul de nlocuire a unui element
cu altul similar i n aceeai stare
pe piaa de vnzare cu amnuntul
a produselor la mna a doua pentru
obiecte de art i antichiti.
Metoda
costului n
evaluarea
obiectelor
de art
GN 5, 3.4
O reproducere este o copie
a obiectului original, ct mai
apropiat cu originalul n ceea
ce privete natura, calitatea i
vechimea materialelor, ns
creat prin metodele moderne de
realizare.
O copie exact (facsimil)
reprezint o copie fidel a
obiectului original, realizat
cu materiale care au o natur,
calitate i vechime similar i prin
metodele de realizare din perioada
original.
A se vedea Analiza Fluxului de
numerar actualizat.
O metod de estimare a deprecierii
cumulate prin aplicarea asupra
costului de nou al proprietii
a raportului: vechimea efectiv
a activului/durata de via
economic util a sa.
O procedur de evaluare care
capitalizeaz venitul viitor
estimat sau utilitatea ca baz
pentru estimarea valorii de pia a
activului n cauz.
Ipoteza implicit este c
investi torul nu va plti mai mult
pentru activul n cauz fa de
ct ar trebui s plteasc pentru
un alt activ cu un flux de venit
cu mrimea, durata i certitudinea
comparabile.
A se vedea i Abordarea prin
venit.
Metoda
dividendelor
Metoda
duratei de
via
Metoda
investiiei
A se vedea Abordare prin cost.
n cadrul abordrilor n evaluare, o
cale specific de estimare a valorii.
A se vedea Definiia misiunii de
evaluare.
Previziunea schemei de evoluie a
venitului sau fluxului de numerar
periodic al unei ntreprinderi sau
proprieti, din care pot fi calculai
indicatori ai rentabilitii finan-
ciare. Previziunile de venit sau
de flux de numerar se fac prin
utilizarea unui model financiar
care reflect relaiile istorice dintre
venit, cheltuieli i valoarea capita-
lului, precum i previziunile acelor
variabile. De asemenea, modelarea
financiar poate fi utilizat i ca un
instrument de conducere pentru a
testa ateptrile n ceea ce privete
performana proprietii, pentru a
evalua integritatea i stabilitatea
modelului DCF, sau ca o metod
de reproducere a pailor fcui de
investitori n luarea deciziilor n
ce privete achiziionarea, vnzarea
sau deinerea unei proprieti sau
unei ntreprinderi.
A se vedea i Analiza fluxului de
numerar actualizat.
Raportul dintre preul de vnzare
sau valoarea unei proprieti i
venitul mediu anual sau venitul
estimat; poate fi bazat pe venitul
Metoda
promoto-
rului
Metod de
evaluare
Misiunea
de evaluare
Modelare
financiar
Multiplu
(multiplica-
tor) de
venit
GN 4, 3.26;
GN 6, 3.29
GN 9, 3.2
brut sau net. Se aplic asupra
venitului pentru a se calcula
valoarea capitalului. Termenul de
multiplicator (multiplu) al veni -
tului se utilizeaz n America de
Nord.
A se vedea i Factor de
capitalizare, Metoda investiiei,
Rat de evaluare.
Termen care descrie pe larg
obiectele de colecie, datorit
interesului pe care acestea l
provoac prin raritatea, noutatea
sau unicitatea lor. n anumite
ri, acest termen poate fi aplicat,
printre altele, pentru obiectele de
art, antichiti, pietre preioase
i bijuterii, instrumente muzicale,
colecii numismatice i filatelice,
cri rare i materiale de arhiv. n
alte situaii, termenul este folosit,
n mod normal, pentru aceste
obiecte i pentru o mare varietate
de alte elemente care nu sunt
incluse ntr-o categorie distinct.
ntiinare scris sau dovad a unei
datorii, n special aciuni emise
ca garanie de ctre o companie
pentru banii mprumutai.
Totalitatea drepturilor de pro -
prietate imobiliar disponibile
pentru vnzare sau nchiriere,
la diferite preuri, n cadrul unei
anumite piee, ntr-un anumit
interval de timp, n situaia n
care costurile forei de munc
Obiecte de
colecie
Obligaiune
Ofert (pe
o pia a
proprietii
imobiliare)
GN 5, 3.2
Introducere la IVS
1, 2 i 3, 2.2
i costurile de producie rmn
constante.
A se vedea i Cerere, Pia,
Principiul ofertei i cererii.
Procesul de apreciere a deteriorrii
fizice i deprecierii funcionale/
teh nologice a activelor proprietii
i de determinare a celor mai
economice soluii de a nlocui
potenialul de servicii al activului.
Costurile de modernizare i de
remediere reprezint datorii
viitoa re condiionate, ce trebuie
estimate i prezentate n asociere
cu procesul de optimizare.
Termenul optimizare este utilizat
n unele pri ale Commonwealth.
O nelegere de a menine o
ofert de a cumpra, a vinde sau
a nchiria o proprietate imobiliar
ntr-o anumit perioad i la un
pre dat. O opiune creeaz un
drept contractual, exercitarea
cruia este, n general, dependent
de ndeplinirea unor condiii speci-
ficate.
Poziia proprietarului care-i
asi gur sub 50% din voturile totale
ale unei ntreprinderi.
Acea parte a rezultatelor nete
ale activitilor i activelor nete
ale unei filiale, atribuite unor
interese care nu sunt deinute de
Optimizare
Opiune
Participare
minoritar
(interes
minoritar)
GN 8, 3.11
Tipuri de
proprietate, 5.3.1
GN 6, 3.30
IAS 22, 8
ctre societatea-mam, direct sau
in direct, prin intermediul filialei.
Interesul unui beneficiar n cadrul
trustului, n contrast cu interesul
legal al unui administrator de
active.
Un beneficiar deine o participaie
n aciuni pe cnd titlul legal este
deinut de administratorul de
active.
A se vedea Participaii la
proprie tate.
Proprietatea agricol folosit
pen tru creterea copacilor, care
nu pot fi plantai ntr-o livad
i care sunt plantai periodic n
decursul unor perioade lungi
(10-20 ani sau chiar mai mult).
Sunt considerate ca fiind proprie ti
agricole deoa rece produc o recolt,
de ex. lemnul, chiar dac aceast
recolt necesit o perioad mai
lung de cretere. A se vedea i
Culturi perene.
n anumite ri, un termen care
poate fi substituit termenului
Pia.
A se vedea i Pia.
Mediul n care bunurile, mrfurile
i serviciile sunt comercializate,
ntre cumprtori i vnztori, prin
mecanismul preului.
Conceptul de pia presupune c
bunurile i/sau serviciile se pot
Participaie
sub form
de aciuni
Participaii
fracionate
Pdure/
Teren
mpdurit
Piaa liber
Pia
Tipuri de
GN 10, 3.7
Concepte i
principii generale
de evaluare 4.4;
Introducere la IVS
1, 2 i 3, 2.0
tranzaciona fr restricii, ntre
cumprtori i vnztori. O pia
poate fi local, regional, naional
sau internaional.
A se vedea i Cerere, Principiul
cererii i ofertei, Ofert.
O pia n cretere ca mrime
i complexitate din cadrul unei
economii naionale, care este
n tranziie pentru a deveni mai
dezvoltat i pentru a fi bazat
pe pia. O pia n dezvoltare
poate fi o pia financiar cu
o scurt funcionare i/sau cu
o capitalizare insuficient.
Caracteristicile co mu ne pieelor n
dezvoltare pot cuprinde modificri
structurale semnificative n
economia naio nal; dezvoltarea
rapid a struc turilor politice,
legale i instituio nale; i trecerea
de la o economie planificat
sau o economie centra lizat la
o economie bazat pe pia. Ca
rezultat, pieele n dezvoltare
devin tot mai mult globalizate.
Suma cu care valoarea contabil
a unui activ depete valoarea sa
recuperabil.
Programul propus de autoritatea
local pentru viitoarea dezvoltare
a unei zone n conformitate cu
o anumit utilizare sau utilizri
ale terenului. Aceste planuri, care
exprim o form de exercitare a
puterii de ctre guvern, reprezint
baza pentru zonificare.
Pia n
dezvoltare
Pierderea
din
depreciere
Plan de
amenajare a
teritoriului
(PAT) i
planuri
urbanistice
generale
(PUG)
Evaluarea
n pieele n
dezvoltare, Studiu
Internaional de
Evaluare, 2.1
IAS 16,6; IAS
36,5; IAS 38,7
Evaluarea
n Studiu
Internaional de
Evaluare, 2.3
Un ansamblu de diferite proprieti
deinute sau administrate de o
singur entitate.
Profituri viitoare obinute din
vnzarea bunurilor i produselor,
de ex. petrol, alimente i buturi,
sau din furnizarea unor servicii
specializate pentru cazare,
parcare, jocuri sau alte activiti
de divertisment. Potenialul de
profit este asociat cu o categorie de
proprieti (benzinrii, restaurante,
hoteluri, cazinouri, cinematografe
i teatre), a cror valoare de pia
include nu numai terenul, cldirile
i bunurile mobiliare, ci i activele
necorporale, ca fondul de comer
i activitatea comercial nsi.
Termenul potenial de profit, este
Capacitatea de a produce bunuri
i servicii n funcie de obiectivele
entitii, indiferent dac aceste
obiective sunt generarea de intrri
de numerar sau furnizarea de
bunuri i servicii, ntr-un anumit
volum i calitate ctre beneficiari.
n sectorul public, conceptul de
potenial de servicii reprezint
nlocuitorul testului rentabilitii
adecvate, aplicat n sectorul privat.
Testul potenialului adecvat de
servicii, care determin dac
activul ndeplinete cerinele
stabilite pentru capacitatea sa
productiv, este efectuat, n
Portofoliu
Potenial de
profit
Potenial de
servicii
GN 8, 3.7
general, de managerii/directorii
entitii.
Beneficiile economice viitoare
concretizate n activ din punct de
vedere al potenialului acestuia de
a contribui direct sau indirect, la
fluxul de numerar sau echivalente
n numerar ale entitii. Potenialul
de servicii este msurat ca nivelul
capacitii productive care ar
trebui nlocuit dac entitatea
este privat de activ. n termeni
cuantificabili, potenialul de
servicii este exprimat ca durata de
via util rmas sau capacitatea
productiv rmas.
Termenul, potenial de servicii este
Poziia proprietarului care deine
peste 50% din voturile totale ntr-o
ntreprindere.GN 6, 3.31
Dreptul guvernului de a prelua
proprietatea unui deintor n
momentul n care acesta moare i
nu are testament sau motenitori
care pot fi verificai.
A se vedea i Bona vacantia.
O sum de bani care a fost
cerut, oferit sau pltit pentru
un articol. Dup ce schimbul a
fost efectuat, preul public sau
confidenial devine un fapt istoric.
Preul pltit reprezint intersecia
ofertei i cererii.
A se vedea i Cost, Valoare.
Poziie
majoritar
Preluare
de stat
Pre
GN 6, 3.31
Concepte i
principii generale
de evaluare, 4.2;
Introducere la IVS
1, 2 i 3, 3.1
Cel mai mic pre acceptabil stabilit
de vnztor.
Oferta acceptat i anunat, nu
include taxele i comisioanele
i, n consecin, dar nu neaprat
preul de achiziie.
A se vedea i Pre de licitaie,
Vnzare pe baza acordului privat.
Preul care reprezint ultima
propunere acceptat n cadrul unei
licitaii publice; poate include sau
nu taxe sau comisioane.
A se vedea i Pre de lichidare
a stocului, Vnzare prin acord
privat.
Valoarea ce se poate obine din
vnzarea unui activ de bunvoie,
ntre pri aflate n cunotin de
cauz, n cadrul unei tranzacii
n care preul este determinat
obiectiv.
Plusul de valoare aferent pache tului
de control, care reflect puterea sa
de control n contrast cu un pachet
minoritar.
A se vedea i Discount pentru lips
de control.
Preul pltit de locatarul existent
sau viitor unui locator, de obicei cu
privire la chirie sau pentru chiria
care este redus sub suma care n
mod normal ar trebui pltit.
Pre de
rezerv
Pre de
lichidare a
stocului
Pre de
licitaie
Pre net de
vnzare
Prim de
control
Prim de
nchiriere
GN 5, 3.8
GN 5, 3.1
IAS 36, 5
GN 6, 3.32
Valoarea este creat de beneficiile
viitoare anticipate.
Principiul conform cruia
terenul nu poate fi evaluat pe
baza unei anumite utilizri n
timp ce ame najrile terenului i
construciile sunt evaluate pe o
alt baz. Principiul consecvenei
utilizrii trebuie invocat n
situaiile n care utilizarea
terenului este n schim bare i
cnd proprietile sunt destinate
utilizrilor temporare. Amenajrile
terenului i construc iile care nu
reprezint cea mai bun utilizare
a terenului, ns au durate de
via fizic rmase substaniale,
pot avea fie o valoare temporar
interimar, fie nici o valoare sau
chiar o valoare nega tiv, dac sunt
necesare cheltuieli substaniale
pentru refacerea acestora.
Preul unui bun sau serviciu
variaz invers proporional cu
oferta i direct proporional cu
cererea pentru produs/serviciu.
A se vedea i Cerere, Pia,
Ofert.
O persoan prudent nu va plti
pentru un bun sau serviciu mai mult
dect costul de achiziie pentru
un bun sau serviciu acceptabil
ca substitut, n absena factorilor
timp, risc sau neadecvare. Costul
cel mai mic al celei mai bune
alternative, pentru un bun substitut
Principiul
anticiprii
Principiul
consecvenei
utilizrii
Principiul
ofertei i
cererii
Principul
substituiei
Tipuri de
proprietate, 2.7.3
Introducere la IVS
1, 2 i 3, 2.1
Concepte i
principii generale
de evaluare, 9.2
sau pentru un bun identic, va tinde
s reflecte valoarea de pia.
Acest principiu este fundamental
pentru cele trei moduri de abordare
ale valorii de pia.
Procesul de transferare a
pro prietilor de stat n proprietate
privat; privatizarea se efectueaz
n general prin mprirea ntre
ceteni a aciunilor fostelor
ntreprinderi de stat, prin
transferul integral al unitilor
rezideniale ocupanilor acestora,
prin retroce darea proprietii ctre
fotii proprietari sau urmailor
acestora nainte de naionalizare
sau prin vnzarea proprietii ctre
investi torii locali sau strini.
Aciunea, modul i tehnica de
n deplinire a etapelor unei metode
de evaluare.
Un concept juridic care se refer
la toate avantajele, drepturile i
beneficiile legate de deinerea
acesteia. Dreptul de proprietate
se refer la un anumit avantaj
sau la toate avantajele implicate
de exercitarea acestuia. Trebuie
fcut i distincia ntre termenul
de proprietate imobiliar, ca
entitate fizic i exercitarea
acesteia, ce reprezint dreptul real
imobiliar. Deinerea unui drept
asupra unui element de natur
Privatizare
Procedur
de evaluare
Proprietate
GN 4, 3.26;
GN 6, 3.33
Concepte i
principii generale
de evaluare, 2.3,
2.4
non-imobiliar poart numele de
proprietate mobiliar. Comitetul
pentru Standarde Internaionale de
Evaluare recunoate urmtoarele
patru tipuri de proprietate:
proprietatea imobiliar, bunurile
mobile (proprietatea mobiliar),
ntreprinderi i active financiare.
A se vedea Cumul de atribute,
Bunuri mobiliare, Proprietate
imobiliar.
Pentru proprietile imobiliare
aceasta presupune dreptul de
posesiune a terenului sau a
proprietii construite, care nu are
un ocupant.
Termenul posesie vacant se utili-
zeaz n Commonwealth.
A se vedea Proprietate generatoare
de afaceri specializat.
O proprietate care, din cauza
condiiilor de pia, unor
caracte ristici unice sau altor
factori, atrage un numr relativ
mic de poteniali cumprtori.
Proprieti generatoare de profit
din exploatare, cum ar fi hoteluri,
staii de carburani, restaurante
sau similare, a cror valoare de
pia poate include i alte active
pe lng teren i cldiri. Aceste
proprieti sunt n general vndute
pe pia ca un pachet operaional
Proprietate
vacant
Proprietate
comercial
specializat
Proprietate
cu pia
limitat
Proprietate
generatoare
de afaceri
specializat
IVS 2, 3.2;
GN 8, 3.3
Tipuri de
proprietate, 4.3.2;
IVA 1, 3.4
care ar putea face dificil sau chiar
imposibil identificarea separat a
valorii terenului, cldirii, bunurilor
mobile, activelor necorporale i
afacerii propriu-zise.
Numit i proprietate cu potenial
de profit.
Termenii, proprietate generatoare
de afaceri specializat i proprie tate
cu potenial de profit sunt utilizai
n cadrul Commonwealth.
Terenul fizic i totale bunurile care
n mod natural fac corp comun cu
acesta, precum i acele com ponente
care sunt ataate terenului de ctre
oameni.
A se vedea i Proprietate,
Proprie tate mobiliar.
Termen legal utilizat n anumite ri
pentru a denumi componente ale
bunurilor mobile, spre deo sebire
de bunurile imobiliare, care pot
fi, fie bunuri imobile, fie drepturi
reale imobiliare. Bunurile mobile
includ componente corpo rale i
necorporale, care nu repre zint
bunuri imobiliare.
A se vedea i Bunuri mobiliare,
Proprietate imobiliar.
Drepturile i privilegiile acordate
proprietarului de active necor-
po rale.
Proprietate
imobiliar
Proprietate
mobiliar
Proprietate
necorporal
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.1;
Tipuri de
proprietate, 2.0
Concepte i
principii generale
de evaluare, 3.3;
Tipuri de
proprietate, 3.1;
GN 5, 3.15
GN 4, 3.16
Proprieti agricole care n mod
normal nu produc o recolt, dar
sunt folosite pentru manevrarea,
procesarea sau depozitarea
recolte lor dup culesul acestora.
n general, aceste proprieti au o
suprafa mic de teren, ns sunt
dotate cu construcii (silozuri de
cereale) i echipamente (utilaje
de ridicat). Proprietile pot fi, de
asemenea, clasificate ca avnd un
scop special dup natura bunurilor
pe care le produc. Astfel de
exemple sunt fermele legumicole,
fermele de psri, fermele care
produc semine omologate sau
fermele horticole i grajdurile
pentru creterea sau antrenarea
cailor de curse.
Proprietile deinute (de un
proprietar sau de locatar n baza
unui contract de leasing financiar)
pentru a fi utilizate n producia de
bunuri, prestarea de servicii sau n
scopuri administrative.
Proprieti care sunt tranzacionate
rar sau niciodat pe pia (liber),
cu excepia cazurilor n care se
vnd mpreun cu ntreprinderea
sau entitatea n care sunt pri
componente, datorit unicitii lor,
generate de natura specializat i
designul cldirilor, configuraiei
lor, dimensiunii, locaiei sau altele.
Exemple de proprieti speciali zate
sunt rafinrii, centrale electri ce,
docuri, echipamente speciali zate
Proprieti
agricole
specializate
sau cu un
scop special
Proprieti
imobiliare
utilizate de
posesor
Proprieti
specializate
GN 10, 3.8
IAS 40, 4
IPSAS 16, 6
Concepte i
principii generale
de evaluare, 8.2;
IVA 1, 3.5;
GN 8, 3.2
de producie, instalaii pu blice,
biserici, muzee, i pro prie ti
amplasate n anumite zone
geografice pentru scopuri
opera io nale sau pentru activiti
comerciale. Aceste proprieti sau
active pot fi denumite i active cu
pia limitat sau active fr pia.
Metoda costului de nlocuire net
(CIN) este utilizat n mod uzual
pentru evaluarea proprietilor
specializate n scopul de raportare
financiar, cu prezentarea adecva t
a informaiilor.
Numite i proprieti cu scop
special sau cu utilizare special.
Puterile exercitate de administraia
public, care impun anumite
restricii asupra drepturilor de
proprietate. Puterile administraiei
publice se refer la impozitarea,
v n z a r e a / e x p r o p r i e r e a ,
reglementarea i aproprierea n
cazul revendicrii.
A se vedea i Valoare impozabil,
Bona vacantia, Expropriere,
Pre luare de stat, Planificarea
ame na jrii teritoriului.
A se vedea Rata de capitalizare.
A se vedea Rata de capitalizare
iniial.
Un document care nregistreaz
instruciunile pentru o anumit
misiune de evaluare, baza de
Puterile
administra-
iei publice
Randament
cu toate
riscurile
Randament
iniial
Raport de
evaluare
IVS 3, 3.1
evaluare i scopul evalurii ca i
rezultatele analizei care a condus
la opinia privind valoarea. De
asemenea, un raport de evaluare
poate s explice procesele analitice
care au fost parcurse n cursul
evalurii i s prezinte informaiile
semnificative care au fost folosite
n analiz. Rapoartele de evaluare
pot fi verbale sau scrise. Tipul,
coninutul i lungimea unui raport
variaz n funcie de destinatar, de
cerinele legale, de tipul proprie-
tii i de natura i complexitatea
Termenii de raport de evaluare si
certificat de evaluare sunt utilizai,
uneori, ca fiind echivaleni. Dup
cum se obinuiete n unele ri
(Marea Britanie), termenul de
certificat de evaluare desemneaz
un document n care evaluatorul
certific suma de bani la care a fost
evaluat proprietatea. Certificatul
de evaluare este, de obicei, o
scrisoare scurt, cu toate c poate
lua i forma unui raport detaliat.
El include: data evalurii, scopul
evalurii, data certificatului, ipote-
zele pe care s-a bazat evaluarea
i numele, adresa i calificarea
evaluatorului. Certificarea valorii,
dup cum se obinuiete n alte
ri (SUA) este o declaraie prin
care evaluatorul afirm c faptele
pre zentate sunt corecte, c analizele
prezentate sunt limitate numai la
ipotezele prezentate, c onorariul
evaluatorului nu este condiionat
de nici un aspect al raportului i c
evaluatorul a ntocmit evaluarea
n conformitate cu standardele
profe sionale i etice.
A se vedea i Coninutul minim al
raportului de evaluare.
Rezultatul unei evaluri, comu nicat
clientului n scris, inclusiv sub
form electronic. Rapoartele
scrise pot fi documente narative
detaliate, care s conin toate
materialele pertinente examinate i
analizele realizate pentru a ajunge
la concluzia privind valoarea
sau pot fi documente narative
sinte tizate cum ar fi actualizri
perio dice ale valorilor, formulare
utilizate de ctre guvern sau alte
agenii sau scrisori ctre clieni.
A se vedea i Raport verbal.
Rezultatul unei evaluri,
comu nicat verbal unui client sau
pre zentat n justiie ca mrturie de
expert sau ca depoziie. Un raport
de evaluare comunicat verbal unui
client trebuie s fie susinut de un
dosar de lucru i urmat cel puin de
un rezumat scris al evalurii.
A se vedea i Raport scris.
Venitul net iniial la data tran zaciei
sau la data evalurii, expri mat ca
procentaj din preului de vnzare
sau din valoare.
Raport
scris
Raport
verbal
Rata
iniial de
capitalizare
IVS 3, 3.3
IVS 3, 3.2
Termenul rat iniial de capi-
talizare este folosit n America
de Nord; randamentul iniial este
Mrimea profitului (pierderii) i/
sau a modificrii valorii reali zate
sau anticipate a unei investiii,
exprimat n procente din valoarea
acelei investiii.
Rata de capitalizare utilizat
pen tru transformarea venitului
ntr-un indiciu al valorii anticipate
a proprietii la sfritul perioadei
de deinere sau la revnzarea
acesteia.
n America de Nord, rata
terminal de capitalizare este, de
asemenea, numit rat rezidual
de capi talizare. n cadrul
Common wealth este cunoscut ca
randa ment ter minal.
Un factor n care o valoare sau
un pre servesc ca numrtor, iar
datele financiare, de funcionare
sau fizice servesc ca numitor.
A se vedea i Factor de capita lizare,
Multiplicator al venitului.
O rat a rentabilitii folosit
pentru a converti o sum de bani,
care trebuie pltit sau primit n
viitor n valoarea ei actualizat
(sau prezent). Teoretic, ar trebui
s reflecte costul de oportunitate
al capitalului, de ex. rata de
Rata
rentabilitii
Rata
terminal
de
capitalizare
(randament
terminal)
Rat de
evaluare
Rat de
actualizare
GN 4, 3.20;
GN 6, 3.37
GN 4, 3.27;
GN 6, 3.36
GN 9, 3.4
rentabilitate ce poate fi obinut
de capital dac este destinat altor
utilizri cu acelai risc. Numit i
rat de randament.
Reprezint rata de actualizare
la care valoarea actualizat a
fluxului net de numerar al unui
proiect este egal cu valoarea
actualizat a investiiei de
capital. Este rata la care valoarea
actualizat net (VNA) este
egal cu zero. RIR reflect att
rentabilitatea capita lului investit,
ct i rentabilitatea investiiei
originale, care sunt elementele de
baz ce trebuie luate n considerare
de potenialii investitori. n
consecin, obine rea RIR din
analiza tranzaciilor de pia cu
proprieti similare, care genereaz
un venit comparabil, este o metod
corect pentru stabilirea ratelor de
actualizare de pia utilizate pentru
a obine valoarea de pia.
Utilizat n analiza fluxului
de numerar actualizat pentru
a deter mina rata rentabilitii
implicite sau sperate a unui
proiectului, RIR este rata
rentabilitii la care valoarea net
actualizat (VNA) este zero.
Orice divizor (de obicei, exprimat
procentual) care este folosit pentru
a transforma venitul n valoare.
Rata dobnzii sau rentabilitii
la care venitul anual net dintr-o
Rat
intern de
rentabilitate
(RIR)
Rat total
de
capitalizare
(cu toate
riscurile
incluse)
GN 9, 3.5
GN 4, 3.5;
GN 6, 3.35
investiie este capitalizat pentru
a stabili valoarea investiiei la o
anumit dat.
Termenul, rat total de
capitalizare, se folosete n
America de Nord; randament
cu toate riscurile se utilizeaz n
Commonwealth.
A se vedea i Rata terminal de
capitalizare.
Procesul ncorporrii n bilan
sau n contul de profit i pierdere
a unui element care ndeplinete
urmtoarele criterii:
a) este probabil ca orice beneficiu
economic viitor asociat s intre sau
s ias din ntreprindere; i
b) elementul are un cost sau o
valoare care poate fi evaluat() n
mod credibil.
Recunoaterea implic descrierea
n cuvinte a respectivului element
i asocierea unei anumite sume
precum i includerea respectivei
sume n totalul bilanului sau al
contului de profit i pierdere.
Elementele care satisfac criteriile
de recunoatere trebuie prezentate
n bilan sau n contul de profit i
pierdere. Nerecunoaterea acestor
elemente nu poate fi corectat
nici prin prezentarea politicilor
con tabile folosite, nici prin note
sau informaii suplimentare.
Recunoa-
tere
Cadrul general
IAS, 82, 83
Atunci cnd un activ a fost evaluat
prin metoda CIN, rentabilitatea
adecvat reprezint testul pe
care directorii/managerii entitii
ar trebui s-l aplice pentru a se
asigura c entitatea este apt s
suporte mrimea CIN. n cazul n
care directorii/managerii entitii
consider c estimarea CIN nu
trece testul rentabilitii adecvate,
valoarea mai mic estimat
reprezint valoarea de utilizare a
activului.
Restricii legale, n special privind
utilizarea sau intensitatea utilizrii,
legate de teren, indiferent de
proprietar.
A se vedea Specificaiile misiunii
de evaluare.
Un beneficiu (necorporal)
asupra proprietii deinute care
ncredineaz utilizarea unei pri a
acesteia fr a duce la dobndirea
proprietii.
A se vedea i Drept de trecere.
Entitate legal referitoare la un
parteneriat; organizat deseori de
un partener general cu investitori
cum ar fi partenerii cu rspundere
limitat, prin care fondurile sunt
comasate pentru achiziionarea i
dezvoltarea proiectelor imobiliare
sau afacerilor cu riscuri.
Rentabili-
tate
adecvat
Restricii
ale
actelor de
proprietate
i clauze
restrictive
Rezumatul
evalurii
Servitute
Sindicali-
zare
GN 8, 3.6
Tipuri de
proprietate, 2.2.4
Tipuri de
proprietate,
2.2.4.2
Tipuri de
proprietate,
5.1.2.1
i) n contabilitate, acestea cuprind
bilanul i situaia veniturilor i
cheltuielilor (Cont de profit i
pierdere). Acestea sunt situaii
scrise ale poziiei financiare a unei
persoane sau a unei companii.
ii) Un set complet de situaii
financiare include urmtoarele
componente:
a) Bilanul;
b) Contul de profit i pierdere;
c) O situaie care s reflecte fie:
1) toate modificrile capita lurilor
proprii; fie
2) modificrile capitalurilor pro -
prii, altele dect acelea provenind
din tranzacii de capital cu
pro prietarii i distribuiri ctre
proprietari.
d) Situaia fluxurilor de numerar;
i
e) Politicile contabile i notele
explicative.
iii) nregistrri financiare formale,
avnd un coninut prestabilit i
forma necesar pentru publicare,
cu scopul de a furniza informaii
generale ctre o gam larg de
utilizatori teri, care nu sunt
neaprat identificabili. Exist un
anumit nivel de prezentare, asociat
cu situaiile financiare, care sunt
realizate n contextul unor standarde
contabile i al legislaiei. Situaiile
financiare sunt utilizate pentru
Situaii
financiare
IAS 1,7
IVA 1, A 1.1, 7
a prezenta poziia finan ciar i
performana unei ntre prinderi.
Primul pas n procesul de evaluare,
n care se stabilesc contextul i
extinderea evalurii i se rezolv
orice ambiguitate care implic
un element sau o problem de
evaluare. Termenul este echivalent
cu o informare scurt privind
evaluarea, aa cum se practic n
unele ri. Evaluatorul se asigur
c analizele, informaiile i
con cluziile prezentate n raport sunt
n concordan cu specificaiile
sta bilite prin definirea misiunii
eva lua torului. Specificaiile
misiunii de evaluare includ
urmtoarele apte elemente:
1. O identificare a proprietii
imobiliare, mobiliare (bunuri
mobile), ntreprinderi sau altei
proprieti, care face subiectul
evalurii si a altor clase de
proprietate care sunt incluse
n evaluare, pe lng categoria
principal de proprietate;
2. O identificare a drepturilor
de proprietate (unic proprietar,
societi comerciale, participaii)
care vor fi evaluate;
3. Scopul vizat al evalurii i
orice limitare legat de acesta,
iden tificarea oricrui colaborator
i a contribuiei acestuia;
Specifica-
iile
misiunii de
evaluare
IVS 3, 3.4
4. O definiie a bazei sau tipului de
valoare cerut;
5. Data la care este valabil valoarea
estimat i data rapor tului;
6. O identificare a ariei de
apli cabilitate a evalurii i a
rapor tului;
7. O identificare a oricror condiii
limitative pe care se bazeaz
evaluarea.
Standardele de Evaluare Interna-
ionale (IVS), dac nu se specific
altfel.
Elementele componente ale capi -
talului investit.
O poziie a proprietii nchiriate
n care un chiria sau un locatar
transfer unui ter, numit sub chiria
(sublocatar) dreptul de care se
bucur chiriaul (locatarul).
A se vedea i nchiriere principal,
drept de nchiriere principal.
n contextul unei evaluri, orice
material din interiorul, din jurul
sau din apropierea proprietii
evaluate care are o form, o
cantitate i posibilitate biologic
suficient de a crea un impact
negativ asupra valorii de pia a
proprietii.
A se vedea Principiul substituiei.
Standarde
de evaluare
Structura
capitalului
Subnchi-
riere
Substane
periculoase
Substituie
GN 6, 3.38
Tipuri de
proprietate,
2.2.3.1
GN 7, 3.2
Suprafaa solului, subsolul, care se
ntinde pn n centrul pmntului
i spaiul de deasupra, care se
ntinde pn la cer. Dreptul de
proprietate asupra terenului i
drepturile ce deriv de aici sunt
totui reglementate de legile
unei anumite ri. Evaluarea
terenului considerat ca fiind liber
sau a terenului ca fiind construit,
reprezint un concept economic.
Liber sau construit, terenul este
denumit i proprietate imobiliar.
A se vedea i Amenajri ale
terenului i construcii, Proprietate
imobiliar, Drepturi reale de
proprietate.
Terenul folosit pentru a produce
recolte sau furaj pentru animale
i care necesit irigarea cu alt
ap dect cea natural, provenit
de la ploi, se numesc ferme
agricole irigate sau puni irigate.
Proprie tile care nu au o surs de
ap alta dect ploaia natural sunt
denumite proprieti agricole cu
teren neirigat.
Statutul unui material, gazos,
lichid sau solid, care prin forma,
cantitatea i localizarea sa, la data
evalurii, are capacitatea de a
duna formelor de via.
Toxicitatea se refer la gradul
sau la dimensiunile unei astfel de
capaciti.
Teren
Teren irigat
Toxic
Concepte i
principii generale
de evaluare, 2.1,
2.2
GN 10, 3.2
GN 7, 3.3
Una din cele dou opiuni permise
conform IAS 16,29 pentru
msu rarea ulterioar recunoaterii
iniiale a unui activ. Denumit
i baza valoarea reevaluat (un
element al imobilizrilor corporale
trebuie nregistrat la valoarea
reevaluat care reprezint valoarea
just la momentul reevalurii, mai
puin orice amortizare cumulat
aferent i pierderile ulterioare
cumulate din depreciere).
A se vedea i Tratament contabil
de baz.
Una din cele dou opiuni
permise n baza IAS 16, 28 pentru
msurarea ulterioar n urma
recunoaterii iniiale a unui activ.
Cunoscut de asemenea ca baza
de cost sau modelul bazat pe cost
(un element al imobilizrilor
corporale trebuie nregistrat la cost
mai puin amortizarea cumulat
aferent i orice pierderi cumulate
din depreciere).
alternativ permis.
O entitate agricol care deine
dreptul de proprietate asupra
tuturor sau numai a unei pri din
procesele care implic producia i
comercializarea produselor i/sau
a mrfurilor lor.
Tratament
contabil
alternativ
permis
Tratament
contabil de
baz
Unitate
integrat
GN 10, 3.9
Mai degrab un termen relativ
sau comparativ dect o condiie
abso lut, care se refer la gradul de
utilitate a unui bun sau serviciu.
Utilitatea terenului agricol este
msurat prin capacitatea sa
pro ductiv.
Dac terenul are potenial de
dezvoltare, productivitatea sa este
estimat n funcie de utilizarea
sa din perspectiva rezidenial,
comercial, industrial sau o
utilizare mixt.
Utilitatea optim este obinut
dac proprietatea respectiv este
exploatat ca o entitate distinct.
Alte proprieti au o utilitate mai
mare dac sunt exploatate ca parte
a unui grup de proprieti sau dac
sunt deinute i administrate ca un
portofoliu de proprieti.
Utilitatea este msurat dintr-
o perspectiv pe termen lung,
de obicei pe durata normal de
utilizare a unei proprieti sau
unui grup de proprieti. Dac
o pro prietate nu are un grad
de utilitate perceptibil la data
evalurii, este necesar prezentarea
integral a definiiei valorii, a
informaiilor de fundamentare i a
ipotezelor speciale sau condiiilor
limitative.
A se vedea Principiul utilizrii
consecvente.
Utilitate
Utilizare
consecvent
Concepte i
principii generale
de evaluare, 7.2,
7.3, 7.6, 7.7
Maximul dintre preul net de
vnzare (valoarea realizabil net)
al unui activ i valoarea lui de
utilizare.
Valoarea net pe care o
ntre prindere estimeaz c o va
obine pentru un activ la sfritul
duratei de via util a acestuia,
dup deducerea prealabil a
costurilor de cedare estimate.
Valoarea rmas a unui activ
la sfritul duratei normale de
funcionare (n aceast definiie
valoarea rezidual este similar n
valoarea de casare).
Un termen legat de un element
extraordinar al valorii, mai mare
dect valoarea de pia.
Valoarea special poate proveni,
de exemplu, ca urmare a asocierii
fizice, funcionale sau economice
a proprietii cu orice alt
proprie tate, de exemplu cu una
nvecinat. Este un supliment de
valoare care poate fi aplicabil unui
anumit proprietar sau utilizator,
sau unui potenial cumprtor
sau utilizator al proprietii mai
degrab dect pieei n general; cu
alte cuvinte, valoarea special este
aplicabil numai unui cumprtor
cu interese speciale. Valoarea
special ar putea fi asociat cu
elemente ale valorii de exploatare
continu. Evaluatorul trebuie s
se asigure c i criteriile utilizate
Valoare
recupe -
rabil
Valoare
rezidual
Valoare
special
IAS 36,5; IVA 1,
6.4.4
IAS 16,6;
IAS 38,7;
IPSAS 17, 12
IVS 2, 3.11
pentru evaluarea unor astfel de
proprieti sunt diferite de cele
utilizate pentru estimarea valorii
de pia, prin prezentarea clar a
oricrei ipoteze speciale utilizat.
A se vedea Valoare de impo-
zitare.
Preul cel mai probabil convenit
de cumprtorii i vnztorii unui
bun sau serviciu disponibil pentru
cumprare. Valoarea stabilete
preul ipotetic sau noional pe
care cumprtorii i vnztorii l
vor conveni pentru un bun sau un
serviciu. Valoarea nu reprezint
un fapt, ci o estimare a celui mai
probabil pre care va fi pltit pentru
un bun sau serviciu, la un anumit
moment dat, n confor mitate cu o
anumit definiie a valorii.
A se vedea i Cost, Pre.
i) Este valoarea recunoscut de
o pia n care are loc schimbul
unui activ. Definiia IVSC a
valorii de pia, adecvat pentru
raportarea financiar, se bazeaz
pe princi piul valorii de schimb.
ii) Valoarea, exprimat n
nu merar, a unei proprieti care
este schimbat pentru alt activ
sau active. Numerarul este msura
prin care valoarea comparativ
poate fi evaluat.
Valoare
impozabil
Valoare
Valoare de
schimb
Concepte i
principii generale
de evaluare, 4.5;
Introducere la IVS
1, 2 i 3, 3.3
IVS 2, 6.1, 6.2
Valoare care reflect prima pe care
proprietarul unui teren o poate plti
pentru o proprietate nveci nat
peste valoarea de pia.
A se vedea i Valoare special.
Valoarea monetar curent a
fluxurilor numerar viitoare.
i) Costul activului sau o alt
valoare substituit costului n
situaiile financiare, din care s-a
sczut valoarea rezidual.
ii) Acel element al unui activ
care se amortizeaz pe parcursul
duratei lui de via util. Valoarea
amortizabil reprezint elementul
epuizabil al activului, soldul fiind
reprezentat de valoarea rezidual.
n mod uzual, cldirile sau
amenajrile terenului sunt tratate
ca valori amortizabile, iar terenul
este valoarea rezidual. Totui,
terenul nchiriat ar putea fi i el
amortizabil.
Valoarea la care un activ este
recunoscut n bilan dup scderea
amortizrii cumulate pn la
acea dat, precum i a pierderilor
cumulate din depreciere.
Valoarea la care un activ este
recunoscut n situaia poziiei
financiare.
A se vedea i Valoare contabil
net.
Valoare a
cumpr -
torului
special
Valoare
actualizat
(prezent)
Valoare
amorti -
zabil
Valoare
contabil
Concepte i
principii generale
de evaluare, 9.3.2
IAS 16,6;
IAS 36,5;
IAS 38,7;
IPSAS 17,12
IAS 16,6;
IAS 36,5;
IAS 38,7
Valoarea contabil care rezult
atunci cnd valoarea unuia sau
mai multor active sau datorii este
corectat prin adugare, eliminare
sau modificare de sume fa
de valoarea lor de nregistrare
con tabil.
Conform conveniei costului
isto ric, valoarea contabil net
re prezint valoarea contabil brut
minus deprecierea cumulat. De
asemenea, poate fi i valoarea
reevaluat, rezultat din indexarea
costului istoric sau din reevalurile
periodice ale activelor.
A se vedea i Valoare contabil.
Valoarea unei proprieti, cu
excepia terenului, dat mai
de grab de valorile materialelor pe
care le conine dect de continua rea
utilizrii, fr a necesita reparaii
sau adaptri speciale.
Poate fi redat n form brut
sau net, n a doua situaie prin
scderea costurilor de vnzare din
valoarea de recuperare brut. n
ultimul caz, aceasta poate fi egal
cu valoarea realizabil net.
Conceptul valoare de recuperare se
refer la un activ care este evaluat
mai degrab pentru vnzarea
n scopul recuperrii valorii lui
dect pentru utilizarea original a
activului.
Valoare
contabil
corectat
Valoare
contabil
net
Valoare de
recuperare
GN 6, 3.39
IVA 1, A6.3
IVS 2, 3.9
Reprezint costul de nlocuire net,
aa cum este el definit n polia
de asigurare, mai puin costul
de nlocuire net al elementelor
excluse n mod expres din poli,
dac acestea exist.
Valoarea pe care un activ
amortizabil o va avea la ncheierea
duratei sale de funcionare,
aa cum a fost cunoscut sau
de terminat n momentul n care
activul a fost achiziionat sau
furnizat de persoana care a efec-
tuat vnzarea.
i) n contextul pieei, costul
necesar unui proprietar ocupant
pentru a cumpra un activ de
nlocuire; numit i Cost curent
net de nlocuire.
ii) n contextul din afara pieei,
valoarea unui activ pentru
actualul proprietar, egal cu cea
mai mare dintre valoarea sa de
utilitate pentru acel proprietar i
valoarea de vnzare a activului.
n cel de-al doilea context,
valoarea de deposedare este un
exemplu de baz de evaluare
care reflect conceptul nebazat pe
pia privind valoarea de utilizare
a activelor ca parte a valorii
de exploatare continu i este
denumit uneori valoarea optim
de deposedare.
Valoare de
asigurare
(cost de
nlocuire
asigurat)
Valoare de
casare
Valoare de
deposedare
GN 3, 3.5.3
A se vedea i Valoare de exploa tare
continu, Pierderea din depre ciere,
Potenial de servicii.
Costul necesar pentru nlocuirea,
repararea sau reconstituirea
proprietii asigurate, ntr-o
condiie foarte asemntoare, dar
nu mai bun sau mai cuprinztoare
n comparaie cu condiia sa
la momentul n care a avut loc
distrugerea, lund n consideraie
vechimea, condiia i durata de
via util rmas.
Valoarea unei ntreprinderi n
ansamblul ei, dar avnd n vedere
renatabilitaea potenaial adecvat
sau potenialul de servicii,
inclu znd toate activele sale i
toate datoriile, fondul comercial i
potenialitile ei de evoluie.
Dac activele utilizate sunt
de inute de ntreprindere, ele
repre zint componente ale valorii
de exploatare continu, evaluate
pe baza contribuiei lor la valoarea
total. Conceptul presupune
eva lua rea unei ntreprinderi n
func iune/exploatare, a crei valoare
total de exploatare continu
poate fi defalcat pe componen-
tele sale, aa cum acestea
contribuie la valoarea total, dar
fr a se nelege c aceste valori
defalcate astfel reprezint valori
de pia.
Valoare de
despgu-
bire
Valoare de
exploatare
continu
GN 3, 3.5.6
IVS 2, 3.5, 6.4
A se vedea i Valoare de
depo sedare. Valoarea unei ntre-
prinderi sau unei participaii la
aceasta, pe baza premisei con-
tinuitii acti vitii.
Elementele necorporale ale valorii
unei ntreprinderi n exploatare,
care rezult din factori cum ar
fi deinerea de for de munc
calificat, o instalaie funcional
i existena licenelor, sistemelor
i procedurilor necesare.
O valoare care se bazeaz pe
definiiile coninute n legile ce
se refer la evaluarea, aprecierea
i/sau impozitarea proprietii.
Dei unele jurisdicii pot cita
valoarea de pia ca baz de
evaluare, metodologia de evaluare
necesar poate duce la rezultate
care difer de valoarea de pia aa
cum este definit n aceasta.
Termenul valoarea de impozitare
este utilizat n America de Nord.
Referitor la active, costul
capita lizat al unui activ minus
amor tizarea cumulat i orice
pierdere cumulat din depreciere,
aa cum apare nregistrat n
contabilitatea ntreprinderii.
Referitor la o ntreprindere/
entitate, diferena dintre activele
totale (dup scderea amortizrii
cumulate i oricrei pierderi din
Valoare de
impozitare,
de impu -
nere sau
valoarea
impozabil
Valoare de
inventar
GN 6, 3.42
GN 6, 3.42.2;
GN 4, 3.12.2
IVS 2, 3.7
GN 4, 3.1.1, 3.1.2;
GN 6, 3.40.1, 3.40.2

(contabil)
depreciere) i datoriile totale,
aa cum acestea apar n bilanul
contabil. n acest caz, valoarea
contabil este sinonim cu
valoarea contabil net, valoarea
net i capital propriu.
A se vedea i Valoarea contabil
corectat.
Valoarea unei proprieti pentru
un anumit investitor sau pentru o
categorie de investitori sau pentru
obiective (scopuri) de investiii
identificate.
Acest concept subiectiv face
leg tura dintre o proprietate
anumit i un anumit investitor,
grup de investitori sau entitate
care au obiective de investiii i/
sau criterii definite clar. Conceptul
de valoare de investiie sau valoare
subiectiv nu trebuie confundat cu
valoarea de pia a unei investiii
imo biliare.
Termenul valoare de investiie este
utilizat n America de Nord.
A se vedea Valoare de vnzare
forat.
Suma estimat pentru care o
proprietate va fi schimbat, la
data evalurii, ntre un cumprtor
decis i un vnztor hotrt, ntr-
o tranzacie cu pre determinat
obiectiv, dup o activitate de
marketing corespunztoare, n
care prile implicate au acionat
Valoare de
investiie
(subiectiv)
Valoare de
lichidare
Valoare de
pia
IVS 2, 3.4
IVS 1, 3.1
n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngere.
Conceptul valoarea de pia
reflect percepiile i aciunile
colective ale pieei i reprezint
baza pentru evaluarea majoritii
resurselor n economiile func-
io nale de pia. Valoarea de
pia obinut n mod profesional
reprezint o evaluare obiectiv
a drepturilor de proprietate
identi ficate, pentru o anumit
proprie tate, la o anumit dat.
A se vedea i Cea mai bun
utilizare, Baze de evaluare diferite
de valoarea de pia.
Aceasta reprezint costul necesar
pentru nlocuirea, repararea
sau reconstruirea proprietii
asigurate ntr-o condiie foarte
asemn toare, ns nu mai bun
sau mai cuprinztoare dect
condiia sa, atunci cnd era nou.
i) Valoarea actualizat a fluxurilor
viitoare de numerar estimate, ce
se ateapt s fie generate din
utilizarea continu a unui activ i
din cedarea lui la sfritul duratei
de via util.
Trebuie reinut c definiia
de mai sus, care este aplicat
n raportarea financiar, ia n
considerare valoarea unui activ
la sfritul duratei de via util
a acestuia. Aceast optic difer
Valoare de
reconsti-
tuire
Valoare de
utilizare
GN 3, 3.5.5
IAS 36,5;
IVA 1, A6.3.4.1;
GN 8, 3.10
de modul cum acest termen este
utilizat n mod uzual n evaluare
(A se vedea definiia de mai jos).
ii) Valoarea pe care o anumit
proprietate o are pentru o utilizare
specific i pentru un anumit
utilizator i de aceea, nu este n
relaie cu piaa.
Acest tip de valoarea se refer
strict la valoarea cu care o
anumit proprietate contribuie n
ntreprin derea din care face parte,
fr a avea n vedere cea mai bun
utilizare a proprietii sau suma de
bani ce poate fi obinut n urma
vnzrii sale.
i) Valoarea de pia cu o clauz
n care vnztorul a impus o
limit de timp pentru efectuarea
vnzrii, care nu poate fi privit
ca o perioad de timp rezonabil,
avnd n vedere natura activului,
loca lizarea sa i situaia pieei.
ii) Suma care ar putea fi primit, n
mod rezonabil, din vnzarea unei
proprieti, ntr-o perioad de timp
prea scurt pentru a fi conform cu
perioada de marketing necesar,
specificat n definiia valorii
de pia. n unele ri, valoarea
de vnzare forat, n particular
poate implica, de asemenea, un
vnztor obligat s vnd i un
cumprtor sau nite cumprtori
care cum pr, fiind contieni de
dezavan tajul vnztorului.
Valoare de
vnzare
forat
(lichidare)
IVS 2, 3.1
IVS 2, 3.10
Valoarea suplimentar rezultat
din contopirea a dou sau mai
multe participaii la proprietate.
De exemplu, valoarea a dou
parcele de teren vecine care se
unesc poate fi mai mare dect a
unei proprieti care nsumeaz
valoarea distinct a celor dou
parcele.
Termenul valoare din fuziune, este
utilizat n cadrul Commonwealth;
n America de Nord sunt utilizai
termenii valoare cumulat i
valoarea loturilor.
Valoarea suplimentar, dac
exist, rezultat din fuziunea a
dou sau mai multe participaii la
o proprietate, peste suma valorilor
participaiilor individuale.
n anumite ri, suma considerat,
pe baza evalurii faptelor
dispo nibile, ca fiind valoarea
adev rat sau real a unui
element. Este un concept pe
termen lung de valoare nebazat pe
pia, care aplatizeaz fluctuaiile
de pre pe termen scurt.
i) Suma la care poate fi
tran zacionat un activ sau
decontat o datorie, de bunvoie,
ntre pri aflate n cunotin de
cauz, n cadrul unei tranzacii
n care preul este determinat
obiectiv.
n contabilitate, valoarea just
anticipeaz o vnzare care poate
Valoare din
fuziune
Valoare
intrinsec
Valoare
just
IVS 2, 3.11
GN 2, 3.1.11.3
GN 5, 3.10
Concepte i
principii generale
de evaluare, 8.1;
IAS 16,6, IAS
17,3 etc.,
IPSAS 16,6;
IVA 1, 3.6,
A6.4 i urm.
avea loc n circumstane diferite
i n alte condiii dect cele care
prevaleaz pe pia (deschis)
pentru vnzarea normal, ordonat
a activelor. Acestea includ po -
sibilitatea unei vnzri n situaii de
vnzare forat pe termen scurt sau
n alte situaii care nu sunt reflectate
n definiia valorii de pia.
ii) Termenul valoare just este
folosit, de asemenea, n aciuni
legale pentru a rezolva disputele
dintre pri, a cror circumstane
pot s nu fie conforme cu definiia
valorii de pia. De aceea, valoarea
just nu este sinonim cu valoarea
de pia.
iii) Valoarea just poate reprezenta
potenialul de servicii al unui activ,
de exemplu beneficiile economice
viitoare reprezentate de activ
n sensul potenialului su de a
contribui, direct sau indirect, la
fluxul de numerar i echivalentele
de numerar pentru entitate.
Diferena dintre veniturile actua-
lizate sau intrrile actualizate i
costurile sau ieirile actualizate, n
cadrul unei analize DCF. n cadrul
unei evaluri efectuate pentru a se
obine valoarea de pia, n care
intrrile i ieirile actualizate i
rata de actualizare sunt derivate de
pe pia, VNA rezultat ar trebui s
indice valoarea de pia, calculat
prin abordarea prin venit.
Valoare
net actua-
lizat
(VNA)
IVA 1, A6.4
GN 9, 3.6
i) Preul de vnzare estimat al unui
activ pe parcursul desfurrii
normale a activitii, din care se
scad costurile de vnzare i de
finalizare.
ii) Reprezint veniturile estimate
din vnzarea unui activ, minus
costurile de vnzare; este o valoare
de ieire.
iii) Preul de vnzare estimat ce
ar putea fi obinut pe parcursul
desfurrii normale a activitii,
mai puin costurile estimate pentru
finalizarea bunului i costurile
necesare vnzrii.
Valoarea realizabil net se
utilizeaz numai n contextul IAS
2Stocuri, pentru proprietile
de inute pentru vnzare. n acele
circumstane, aceast valoare
ar fi egal cu valoarea de pia
minus costurile de vnzare, atunci
cnd toate condiiile din definiia
valorii de pia sunt ndeplinite.
n particular, aceasta implic un
timp de vnzare suficient pentru
realizarea tranzaciei la valoarea de
pia. Valoarea de pia reprezint,
n mod normal, o sum brut sau,
mai corect, o valoare nominal
anterioar deducerii costurilor de
vnzare.
i) Valoarea imobilizrilor corpo rale
aa cum este stabilit prin estimare
sau evaluare efectuat n mod
Valoare
realizabil
net
Valoare
reevaluat
IAS 2,4
IVA 1, A6.5
normal de evaluatori pro fesioniti
(autorizai)
ii) Valoarea just a unui activ la
momentul reevalurii, mai puin
orice amortizare ulterioar cumu-
lat aferent i pierderile ulterioare
cumulate din depreciere.
alternativ permis.
A se vedea Valoarea de investiie.
Valoarea prezent sau valoarea
capitalului rezultat din dreptul de
a primi 1$ pe perioad, pentru un
anumit numr de viitoare perioade,
n care fiecare ncasare periodic a
fost actualizat cu o anumit rat
de actualizare, iar valorile astfel
actualizate sunt nsumate.
Valoarea adugat terenului
prin amenajri i construcii,
cum ar fi cldiri, structuri sau
modificri aduse terenului, de
natur perma nent, implicnd
cheltuieli de munc i capital, cu
intenia de a crete valoarea sau
utilitatea proprietii. Amenajrile
terenului i construciile existente
au modaliti de utilizare i durate
de via economic diferite.
A se vedea i Amenajri ale
terenului i construciile ataate.
Valoarea acelor componente create
n urma separrii participaiilor la
proprietate.
Valoare
subiectiv
Valoarea
actualizat
a 1 $ pe
perioad
Valoarea
amenajri-
lor tere-
nu lui i
construc-
iilor
ataate
Valoarea
componen -
telor
IAS 16,29
Tipuri de
proprietate
A se vedea i Valoare n fuziune.
Valoarea proprietii determinat
de evaluator printr-o estimare
prudent a vandabilitii viitoare
a proprietii, prin luarea n consi -
derare a aspectelor mentenabile
pe termen lung ale proprietii,
condiiilor normale i locale
de pia, utilizrii curente i
uti lizrilor alternative adecvate ale
proprietii. La estimarea valorii
de garantare a creditului ipotecar
nu vor fi luate n considerare
elementele speculative. Valoarea
de garantare a creditului ipotecar
trebuie fundamentat ntr-o
manier clar i transparent.
Suma estimat la care se poate
atepta s se ajung n cadrul unei
licitaii.
Aceasta presupune, n mod
normal, c vnzarea are loc la
locul de amplasare, iar toate
activele din lista de inventar sunt
oferite spre vnzare n acelai
timp.
Suma de bani estimat pentru
care terenul s-ar schimba, ca
teren liber, bazat pe continuarea
utilizrii existente a acestuia,
ntre un cumprtor decis i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
cu preul determinat obiectiv, dup
o perioad adecvat de marketing,
n care fiecare parte a acionat n
cunotin de cauz, prudent i
Valoarea de
garantare
a creditului
ipotecar
Valoarea
de licitaie
realizabil
Valoarea
de pia
pentru
utilizarea
existent
(valoarea
pentru
utilizarea
existent)
IVS 2, 3.12
(din Directiva
98/32/EC a
Parlamentului
European i a
Consiliului din
22 iunie 1998)
GN 3, 3.5.4
GN 8. 3.4
fr constrngere. n contextul
metodologiei CIN, valoarea de
pia pentru utilizarea existent a
terenului este aplicat ca o parte
a modelului CIN. CIN estimat i
raportat nu va reflecta neaprat
valoarea de pia a componentei
teren a proprietii, pe baza celei
mai bune utilizri acestuia.
Trebuie menionat c Standardele
Internaionale de Contabilitate nu
mai recunosc conceptul de valoare
de pia pentru utilizarea existent
i c aceast baz de evaluare
a fost luat n discuie de ctre
IVSC.
Termenul valoarea pentru utiliza -
rea existent se utilizeaz n cadrul
Commonwealth.
n 1998 IASB i IVSC au renunat
la conceptul valoarea de pia
pentru utilizarea existent i l-au
scos din standardele lor (IAS 16 i
IAS 22). Raiunea acestei decizii
const n faptul c utilizarea
existent nu este compatibil cu
definiia valorii juste, care se
refer la preul unei tranzacii.
Pe pieele eficiente, preurile de
tranzacie nu trebuie s reflecte
neaprat utilizarea existent sau
o utilizare alternativ, deoarece
diferiii participani pe pia pot
avea percepii diferite.
Totui, ar trebui remarcat faptul c
acest concept nu a fost abandonat
total de standardele naionale de
contabilitate i n nc se folosete
n unele ri. n plus, valoarea de
pia pentru utilizarea existent
este un concept care se utilizeaz
n metodologia CIN, ca baz de
evaluare a terenului, atunci cnd
metoda CIN este utilizat pentru
raportarea financiar, n scopul
determinrii unui surogat pentru
valoarea de pia a proprietilor
specializate i cu pia limitat.
Valoarea acestui drept; dei
drepturile de proprietate transmise
locatarului sunt dreptul de
utilizare i dreptul de posesiune,
valoarea acestora pentru locatar
este n general contrabalansat de
obliga ia de a plti nivelul chiriei
pentru aceste drepturi. Ca urmare,
valoa rea dreptului de nchiriere
apare numai cnd chiria de pia
a proprietii este mai mare dect
chiria contractual. Atunci cnd
chiria contractual este mai mare
dect chiria de pia, poate rezulta
o valoare negativ a dreptului de
nchiriere. n practic, tipul de
valoare (de exemplu, valoarea de
pia) trebuie s fie identificat,
definit i s fie adecvat cu situaia
concret.
A se vedea Valoare de impozitare.
A se vedea Valoarea de pia
pentru utilizarea existent.
Valoarea
dreptului
de
nchiriere
Valoarea
impozabil
Valoarea
pentru
utilizarea
existent
GN 2, 3.1.11.2
Considerat n general a fi suma
valorii actualizate a veniturilor
nete anticipate, care pot fi obinute
pe parcursul unui contract de
nchiriere, la care se adaug
valoarea actualizat a valorii
estimate a proprietii la data
cnd aceasta va reintra n posesia
locatorului. n practic, tipul de
valoare (de ex. valoarea de pia)
trebuie s fie identificat, definit i
s fie adecvat cu situaia concret.
O vnzare negociat i
tranzac ionat ntre persoane i nu
prin licitaie public sau prin alt
metod. Preul de vnzare pltit
ntr-o vnzare prin acord privat
este, n general, cunoscut numai de
prile care particip la tranzacie
i nu este public. A se vedea i
Pre de licitaie, Pre de lichidare
a stocului.
O vnzare a proprietii imobiliare
simultan cu nchirierea ctre
vnztor a aceleiai proprieti n
regim de leasing. Cumprtorul
devine locator sau proprietar,
iar vnztorul devine locatar
sau chiria. Deoarece ntre
prile par ti ci pante pot s existe
circumstane sau relaii speciale,
tranzaciile de vnzare i leaseback
pot s reflecte sau nu clauzele
normale practicate pe pia.
Vechimea unui element, ca de
exemplu o cldire, aa cum este
indicat de condiia sa fizic i
Valoarea
proprietii
libere
Vnzare
prin acord
privat
Vnzare i
leaseback
Vechime
efectiv
GN 2, 3.1.11.1
GN 5, 3.17
GN 2, 3.1.12
de utilitatea sa n comparaie cu
durata ei de via util, n contrast
cu vechimea sa cronologic.
Amploarea ntreinerii i protejrii
cldirii va ajuta la determinarea
vechimii sale efective. O cldire
construit n urm cu 5 ani poate
avea o vechime efectiv de 10 ani
datorit proastei ntreineri a sa.
A se vedea Venit net.
Venituri totale minus cheltuieli
totale, inclusiv impozitele afe -
rente.
A se vedea i Cheltuieli de
exploatare.
O verificare a evalurii care se
limiteaz la datele prezentate
n raport, care pot fi confirmate
independent sau nu. n general este
efectuat cu ajutorul unei liste de
verificare a elementelor. Verifica -
torul analizeaz acurateea calcu -
lelor, corectitudinea datelor, carac-
te rul adecvat al metodologiei i
respectarea instruciunilor clientu -
lui, a cerinelor de reglementare i
a standardelor profesionale. A se
vedea i Verificare n teren.
O verificare a evalurii, efectuat
de un client sau un utilizator al
serviciilor de evaluare, ca exerciiu
efectuat cu atenie atunci cnd
evaluarea trebuie utilizat n scopul
lurii de decizii precum ipotecarea,
achiziionarea sau vinderea
proprietii. n anumite, situaii
Venit
Venit net
(din
exploatare)
Verificare
de birou
Verificare
administra-
tiv (de
conformi -
tate)
GN 6, 3.43
GN 11, 3.4
GN 11, 3.2
un evaluator poate desf ura o
verificare administrativ pentru
a ajuta clientul n aceste decizii.
O verificare administrativ este
efectuat, de asemenea, pentru a se
asigura c o evaluare respect sau
depete cerinele de confor mare
sau instruciunile pentru o anumit
pia i, ca minimum, este conform
cu Principiile de Eva luare General
Acceptate (GAVP).
A se vedea Verificare
adminis trativ.
O verificare a evalurii care
in clude inspectarea exteriorului i
uneori i a interiorului proprietii
n cauz i posibila inspecie a
proprietilor comparabile, pentru
a confirma datele prezentate n
raport. n general este efectuat
cu ajutorul unei liste de verificare,
care acoper elementele examinate
ntr-o verificare de birou i poate
include, de asemenea, confirmarea
datelor de pia, cercetri pentru
colectarea datelor suplimentare i
verificarea programului utilizat n
elaborarea raportului. A se vedea i
Verificare de birou.
O verificare a evalurii, efectuat
de un evaluator pentru a forma o
prere dac analizele, opiniile i
concluziile din raportul care este
verificat sunt corecte, adecvate,
O misiune de evaluare care
acoper diferite tipuri i scopuri.
Principala caracteristic, comun
Verificare
de confor -
mitate
Verificare
n teren
Verificare
tehnic
Verificarea
evalurii
GN 11, 3.5
GN 11, 3.3
GN 11, 3.1
tuturor verificrilor de evaluri,
este faptul c un evaluator i
exercit raionamentul imparial n
analiza activitii altui evaluator.
O verificare a evalurii poate veni
n sprijinul aceleiai concluzii
cu privire la valoare, coninut
n evaluarea verificat, sau poate
fi n contradicie cu concluzia
cu privire la valoare. Verificrile
evalurilor ofer o viz de control
a credibilitii evalurii, ca i o
verificare a eficienei activitii
evaluatorului iniial, cu privire
la cunotinele, experiena i
inde pendena sa. n anumite ri,
o verificare a evalurii poate
repre zenta i o actualizare efectuat
de evaluatorul din aceeai firm
care a efectuat prima evaluare.
Organizaiile de evaluare din toat
lumea fac distincia dintre diferite
tipuri de verificri, de ex. verificri
administrative (de conformitate),
verificri tehnice, verificri de
birou, verificri n teren, verificri
care s asigure c o evaluare a
fost efectuat n conformitate
cu standardele profesionale (n
care au fost acceptate bazele de
evaluare utilizate n evaluarea
supus verificrii), verificri care
ntrunesc informaiile generale de
pia, pentru a veni fie n sprijinul
concluziei cu privire la valoare,
fie pentru a o contesta i verificri
care examineaz datele specifice
din evaluarea verificat fa de
datele comparabile dintr-un grup
eantion.
Index
Index 471496
I
n
d
e
x
Index
abordare prin capitalizarea venitului, 45-46, 70, 76, 95-96, 186
aplicaie a (cum s-a prezentat n Standardul Internaional de
Practic n Evaluare nr. 1 (GN 1), 218-219
pentru evaluarea activelor necorporale (cum s-a prezentat n
Standardul Internaional de practic n Evaluare nr. 4 (GN 4),
245-255
pentru evaluarea bunurilor mobile, 270
pentru evaluarea ntreprinderii (cum s-a prezentat n Standardul
Internaional de Practic n Evaluare nr. 6 (GN 6), 292-295
abordare prin pia, 249, 274
abordare prin comparaia vnzrilor, 45, 69-70, 77, 83, 95
aplicaie a (Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 1
(GN 1): Evaluarea proprietii imobiliare), 210-211, 217-218
pentru evaluarea activelor necorporale (Standardul Internaional
de Prac tic n evaluare nr. 4 (GN 4): Evaluarea activelor
necorporale), 255-257
pentru evaluarea terenului, 217
pentru evaluarea bunurilor mobile, 267-269
abordare prin cost, 203, 221
aplicare a (cum a fost enunat n Standardul Internaional
de Practic n Evaluare nr. 1 (GN1): Evaluarea proprietii
imobiliare), 209-210
pentru evaluarea activelor necorporale (cum a fost enunat n
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 4 (GN4):
Evaluarea activelor necorporale), 253
pentru evaluarea obiectelor de art, 260-261
pentru evaluarea bunurilor mobile, 269-270
abordri n evaluare, 44-47, 68-70, 249, 274
consideraii de utilitate, 40- 42
A se vedea i abordarea bazat pe active, abordarea prin cost,
abordarea prin capitalizarea venitului i abordarea prin
comparaia vnzrilor
accesorii comerciale, 61
accesorii i legturi, A se vedea i accesorii comerciale
activ biologic, 165, 334
activ financiar, 80
activ modern echivalent (AME), 311
active, 33-34, 74-75, 97, 161-174
Index 471
clasificare a, 44, 141
depreciere, 168-169
epuizabile, 192-193
evaluatori de, 32, 72
n abordarea bazat pe active n evaluare, 17, 76, 255-256, 274,
290-292
recunoaterea activelor n bilan, 166-167
A se vedea i Standardul Internaional de Practic n Evaluare
nr. 6 (GN 6): Evaluarea ntreprinderii; Standardul Inte r-
naional de Contabilitate IAS 36: Deprecierea activelor; i
active specializate
active ale investiiei, 34, 77-83
active corporale, 162-163
active cu piaa limitat, A se vedea active specializate
active cu utilizare limitat, A se vedea active specializate
active curente, 34, 65-66, 139, 162
active de exploatare, 34, 73-77, 141
active din afara exploatrii, 141
active epuizabile, 192-193
active excedentare (n surplus), 141
active financiare monetare i datorii financiare, 79
active financiare, 65, 150, 172-174
asamblarea participaiilor de capital, 82
consideraii de specialitate n, 82-83
divizarea participaiilor n afacere/ntreprindere i n proprietatea
imobiliar, 76-78
evaluare din aceasta, 82-83
prezentarea informaiilor despre, 104-105
scopuri ale, 79
active fixe sau pe termen lung, 34, 65-66, 119-120, 122, 150-151
active imobilizate, 162, 164-167
active necorporale neidentificabile distinct, 248
active necorporale, 34, 67, 72, 166-167
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 4 (GN 4), la
245-258
A se vedea i Standardele Internaionale de Contabilitate, IAS
38: Active necorporale
active nete, 274
active specializate, 41, 128, 148
activitate agricol, 334
Index 472
alocarea valorii, 141, 219
amenajri ale terenului i construcii ataate terenului, 137, 141, 310
analiza fluxului de numerar actualizat (DCF), Standardul Internaional
de Practic n Evaluare nr. 9 (GN9) despre, 321-329
analiza investiiei, 323
analiz de pia, 212
arbore decizional (figuri);
aplicabilitatea IAS-urilor la categorii de proprieti, 177
determinarea a ceea ce constituie o investiie imobiliar, 181
asociere n participaie (joint venture) 78
auditori, relaia cu, 143
bona vacantia, 64
bunuri mobile (proprietate mobiliar), 32, 33, 63, 67, 70-73
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 5 (GN 5) cu
privire la, 259-271
bunuri personale, 71
A se vedea i bunuri mobile
cadru legal, 350
capital investit, 274
capitalizare direct, 212
capitalizare, 246, 274
capitalizarea rentei funciare, 220
capitalizarea venitului, 212
A se vedea i analiza fluxului de numerar actualizat (DCF)
caracteristici economice ale proprietii imobiliare, 216
caracteristici fizice ale proprietii imobiliare, 216
cea mai bun utilizare, 39-40, 99, 104, 141, 202, 208
determinarea (cum este enunat n Standardul Internaional
de Practic n Evaluare nr. 1 (GN 1): Evaluarea proprietii
imobiliare, 218-219
cererea i oferta, principiu al, 87-88
curba (figura), 89
certificarea valorii, 124
certificat de evaluare, 124
cheltuieli ulterioare, 167
cheltuieli imediate dup cumprare, 216
chirie contractual sau tranzitorie, 227
chirie excesiv, 227
Index 473
chirie de pia, 226-227
chirie n funcie de venituri, 227
chirie, 226-227, 232
clauze restrictive, 64, 66
Codul Deontologic, 22, 32, 51-60, 100-101, 114, 160, 187
Comisia Canadian de Valori Mobiliare, 158
Comisia de Valori Mobiliare din SUA (SEC), 158
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (TIAVSC), 3
Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare, realizri ale, 5
actul constitutiv al, 6-16
Adunarea General, 12-13
istoric al, 3-4
membrii ai, 4, 7-8
obiective ale, 3-4, 6, 31, 109, 135
companie operaional, 73,76,163, 275
companii holding, 74, 76, 276
competen n practica profesional, 56-58, 100-101, 114-116, 141,
188
acceptarea instruciunilor i stabilirea clar a problemei, 56-57
eficien i tenacitate n ndeplinirea activitilor pentru finalizarea
angajamentului contractual, 57
instruciuni pentru (cum s-a enunat n Standardul Internaional
de Practic n Evaluare nr. 1 (GN 1): Evaluarea proprietii
imobiliare, 200
identificarea nevoii de asisten competent extern, 57
A se vedea i etica n evaluarea profesional
componente ale valorii din afara pieei (figura), 21
componente non-imobiliare ale vnzrii, 217
componena amenajrii terenului i a construciilor ataate, 142, 147
concesiunea terenului, 226
condiii de pia, 216
condiii limitative n evaluare, 52
condiiile vnzrii, 215
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB), 5,
135, 138, 157, 159, 170
A se vedea i raportarea financiar, evaluri pentru: mprumut,
relaia cu standardele de contabilitate; i evaluri pe baz
de pia, relaia cu standardele de contabilitate;
cont de profit i pierdere corectat, 212, 213
Index 474
contabilitate, 155-174
concepte i convenii, 157-159
standarde naionale i internaionale pentru, 156-167
A se vedea i Standardele Internaionale de Contabilitate
continuitatea activitii, 73, 75, 161, 187, 239, 245, 247, 273, 275, 280
A se vedea i evaluarea ntreprinderii
contract cu chirie procentual, 226
control majoritar, 275
conturi de management, 155-156
conturi interne, A se vedea conturi de management
conturi, scopul general al situaiilor financiare, 155-156
conturi de management, 155
scop al, 155-156
structura, coninutul i aspecte calitative ale, 159-161
cost de nlocuire net CIN, 37, 210, 241
aplicat la active specializate, 43, 46
comparat cu costul de nlocuire i valoarea de pia, 46-47, 68, 91,
111-112
n comentariu asupra evalurii pentru raportarea financiar, 137,
141, 161
n comentariu asupra evalurii pentru scopuri de mprumut, 187,
190
n evaluarea cu baz diferit de valoarea de pia, 114
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 8 (GN8)
despre, 309-319
A se vedea i metodologia de aplicare a calculului/con cluziilor
CIN
cost de nlocuire, 35, 38, 43, 249, 275
cost, 36, 88-89
n relaie cu valoarea de pia, 68-69
cost de reproducie, 35, 38
ca alternativ la costul de nlocuire, 43, 249
costuri de punere n funciune, 242
costuri de tranzacie, 148
criterii de comparaie, 202, 210, 215
cumprare de opiuni, 78
cumul de atribute, 32, 64
data efectiv, 247, 275
datorie financiar, 80, 160
Index 475
declaraie de conformitate, 125, 128-129
definiia pieei imobiliare pentru (Standardul Internaional de Practic
n Evaluare nr. 1 (GN 1): Evaluarea proprietii imobiliare), 220
deontologia profesional, cerine pentru promovarea i prezervarea
ncrederii n evaluarea profesional (Codul Deontologic), 49
A se vedea i competena profesional, etica evaluatorilor
depreciere cumulat, 35
A se vedea i depreciere
depreciere economic (extern), 35, 210, 313, 314
depreciere extern, A se vedea i depreciere economic
depreciere, 140, 150, 311, 312
depreciere, 35, 139, 167
n abordarea prin cost, 45
A se vedea i deprecierea economic (extern), deprecierea
funcional i deteriorarea fizic
depreciere funcional, 40, 210, 313-314
depreciere tehnologic, A se vedea deprecierea funcional
deteriorare fizic, 210, 313
discont pentru lips de control, 275
discont pentru nelichiditate, 275
discont pentru participaie minoritar, 276
drept de expropriere, 64
drept de nchiriere principal, 226
drept real imobiliar, 63
dreptul chiriaului, 64, 67, 223, 225
dreptul de a nchiria proprietatea deinut i Standardul Internaional de
Practic n Evaluare nr. 2 (GN 2), 223-235
A se vedea i Standardele Internaionale de Contabilitate, IAS
17: Leasing
dreptul proprietarului, 225
drepturi de proprietate, 202-203, 215
drepturi de trecere, 65
drepturi pariale de proprietate, 65, 67
drepturi reale de proprietate, A se vedea i dreptul proprietarului
durata de via legal, 249, 255
durata de via util, 142
A se vedea i durat de via economic
durat de via economic, 247, 255, 270
Index 476
elemente de comparaie, 202, 211, 215-217
etica n evaluarea profesional, 54-56, 100, 114, 141, 188, 200
exemple de:
asigurare mpotriva conflictelor de interese, 55
asigurarea imparialitii, 55-56
confirmarea integritii, 54
meninerea confidenialitii, 55
A se vedea i competena n activitatea profesional i
prezentarea informaiilor
evaluare pe baza valorii din afara pieei, 109-119
cerine de prezentare a informaiilor pentru, 118-119
linia continu (relaia) dintre valoarea de pia i din afara pieei
(figura), 112
metode utilizate n, 91
prevederi referitoare la devieri, 119
relaia cu standardele de contabilitate, 114
Standardele pentru, 114-116
A se vedea i Standardul IVS 2: Baze de evaluare diferite de
valoarea de pia
evaluarea ntreprinderii, 150, 200, 273-297
abordri n, 75-76
categorii contabile pentru, 74-75
exemple de ntreprinderi asociate cu, 73-74
fondul comercial n, 75
scopuri ale, 75, 279
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 6 (GN6)
pentru, 273-297
i evaluarea proprietii imobiliare, relaia dintre (cum a fost
enunat n Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr.
1 (GN 1): Evaluarea proprietii imobiliare), 200
evaluarea proprietii imobiliare, Standardul Internaional de Practic
n Evaluare nr. 1 (GN 1), 199-221
abordri n evaluare pentru, 68-70
consideraii de utilitate n, 40-42
consideraii speciale n, 67
identificarea proprietii imobiliare, 72
relaia cu Standardele de Contabilitate, 204
scopuri ale, 66-67
A se vedea i evalurile bazate pe pia, evalurile cu baz
diferit de valoarea de pia i abordri n evaluare
Index 477
evaluator de ntreprindere, 276
evaluator extern, 53, 124, 142, 143
evaluator independent, 54
evaluator intern, 53-54, 105, 124, 130
evaluator profesionist imobiliar, 17, 32, 52-53, 263
evaluator, 52-54
evaluatori, 32
evaluri externe, 150
evaluri pe baza valorii de pia, 95-105
cerine de prezentare a informaiilor, 104-105
prevederi referitoare la devieri pentru, 105
relaia cu Standardele de Contabilitate, 99-100
standarde pentru, 100-101
A se vedea i Standardul IVS 1: Valoarea de pia ca baz de
evaluare
expropriere/cumprare, 64
extracia, 219
factor de capitalizare, 246
Federaia Internaional a Contabililor (IFAC), 5, 157, 312
ferme agricole, 332
ferme de lapte, 333
ferme zootehnice/cresctorii de animale, 333
flux de numerar net disponibil pentru acionari, 276
flux de numerar net la dispoziia capitalului investit, 276
flux de numerar, 247, 276
fond comercial (goodwill), 75, 248, 252-253, 276
fond de rulment, 276
forestier/teren mpdurit, 333
frecvena reevalurii, 147
GN 1: Evaluarea proprietii imobiliare, 199-221
abordri ale valorii, 209-214
analiza celei mai bune utilizri, 202, 208, 218-219
analiza datelor preliminare, culegerea i selectarea informaiilor,
207-208
cerine de raportare, 213
contractul ntre client i evaluator, 205
definiia misiunii, 205-207
elemente de comparaie n evaluarea proprietii imobiliare, 202,
215-217
Index 478
elemente principale ale GN1, 201
evaluarea terenului, 209, 219, 220
extinderea elementelor fundamentale ale conceptelor i princi piilor
generale de evaluare ale IVSC, 199
Figura 1-1 din GN 1: Procesul de evaluare, 206
piaa proprietilor imobiliare, 214, 220-221
procedura pentru abordarea prin comparaia vnzrilor, 217-218
procesul de evaluare, 205-206
reconcilierea rezultatelor, 213
utilizarea raportului de evaluare, 205
valoarea de pia - baz de evaluare, 200, 201, 204, 207, 210, 213,
218
valori diferite de valoarea de pia, 204, 213
GN 2: Evaluarea pentru nchiriere/leasing, 223-235
amenajri i construcii realizate de chiria, 234-235
chirie contractual versus chirie de pia, 232
condiii de nchiriere oneroase, 232
drepturi de achiziie a altor drepturi, 233
drepturile chiriaului sunt evaluate dup aceleai principii ca i
dreptul absolut de proprietate, 230
drepturile de nchiriere nu se evalueaz distinct i apoi s fie
nsumate, 224
evaluarea dreptului chiriaului i calculul matematic, 232
fiecare participaie legal este o entitate distinct, 231
nchirieri n cadrul grupului (companiei) 233-234
motivaii de nchiriere, 232
opiuni sau drepturi de rennoire, 230, 233
prezentarea informaiilor, 231
restricii privind utilizarea drepturilor, 230, 232
termenii i condiiile leasingului, 231
valoarea de pia ca baz de evaluare, 223, 227-230, 232-235
valori de pia negative, 228, 235
GN 3: Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor, 237-243
analiza adecvat, 241
analizarea definiiei valorii relevante, 241
categorii de maini, instalaii i echipamente, 243
comentarii extinse asupra Standardului Internaional de Aplicaie
n Evaluare 1; cu referire la standardele IVSC 1 i 2, 238
costul de achiziie al unui substitut la fel de util, 242
Index 479
definiie pentru, 238
evaluare competent, 241-242
evaluarea pe amplasamentul lor sau n afara acestuia, 242
evitarea omisiunilor sau dublelor nregistrri a elementelor
evaluate, 242-243
includerea bazelor de evaluare din afara pieei n valoarea de pia,
242
motivele evalurii mainilor, instalaiilor i echipamentelor, 237
pentru raportarea financiar: maini, instalaii i echipamente de
exploatare, excedentare sau investiii imobiliare, 241
practica etic, 241-242
prezentarea oricrei devieri, 241-242
prezena mai multor tipuri de valoare, n cadrul aceluiai
angajament, 241
scopul GN 3, 237
valoarea de vnzare forat, 239, 243
GN 4: Active necorporale, 245-258
abordarea prin capitalizarea venitului, 254-255
abordarea prin comparaia vnzrilor, 255-257
abordarea prin cost, 253
abordri n evaluare, 253-257
cerine speciale de competen i instruire pentru evaluarea
activelor necorporale, 250-251
consideraii privind continuitatea activitii, 247
descrierea misiunii, 251
deviere, 251
drepturi de proprietate i privilegii, 252
durata de via economic i legal a activului, 255
factorii de luat n considerare n evaluarea activelor necorporale,
252-253
fondul comercial n valoarea activelor necorporale, 248, 252-253
motivele pentru evaluarea activelor necorporale, 250
prevederi ale Standardelor IVSC 1 i 2 pentru GN 4, 245
procesul de reconciliere, 257-258
selectarea i calcularea ratelor de evaluare, 256-257
utilizarea informaiilor credibile i verificate, 251
GN 5: Evaluarea bunurilor mobile, 259-271
abordarea prin capitalizarea venitului pentru, 270
abordarea prin comparaia vnzrilor pentru, 267-269
abordarea prin cost pentru, 269-270
Index 480
cerine de raportare pentru, 265, 266
factori care trebuie luai n considerare la, 266-267
procese de reconciliere n, 271
similaritate cu alte tipuri de evaluare, 259, 265
surse de informaii pentru, 266-267
tipuri de piee pentru, 259
utilizri ale, 264
verificarea informaiilor n, 264-265
A se vedea i imobilizri corporale
GN 6: Evaluarea ntreprinderii, 273-297
abordarea bazat pe active, 290-292
abordarea prin capitalizarea venitului, 292-295
abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderii, 295-298
abordri n evaluarea ntreprinderii, 290
activitatea de pia i tendine n economice relevante, 281
analiza situaiilor financiare n termeni monetari, procentuali i de
rate financiare, 285
asigurarea ajutorului altor experi competeni, 280
consideraii de continuitate a activitii, 280-281, 291
corecii ale nregistrrilor financiare ale ntreprinderii, 285-290
definiia continuitii activitii n contabilitate i evaluare, 280-
281
descrierea misiunii, 281
explicaie pentru devierea de la practica normal a evalurii, 279
factori care trebuie luai n considerare n evaluarea ntreprinderii,
281-284
procesul de reconciliere, 298
scopul evalurii ntreprinderii, 279
Standardele IVSC 1 i 2 aplicate, 273
utilizarea situaiilor financiare, 284
utilizarea surselor credibile de informaii, 280
GN 7: Consideraii privind substanele periculoase i toxice n cadrul
evalurii, 299-307
cerine ce limiteaz sfera evalurii n cazul n care proprietatea este
evaluat ca fiind neafectat de substane periculoase cunoscute
sau suspecte de a exista, 303
controverse ntre experii juridici, tiinifici i tehnici asupra
limitelor decontaminrii, mentenanei i monitorizrii, 305
Index 481
efectul substanelor periculoase poate fi n funcie de diferenele
ntre proprieti, amplasri ale acestora i piee, 306
evitarea ipotezelor eronate bazate pe percepia public, 307
facilitarea rolului evaluatorului, 303-304
prezentarea corpului de cunotine, experien i competen a
evaluatorului, 302
prezentarea costurilor de tratare sau refacere, 303
prezentarea instruciunilor speciale pentru evaluare, 301
prezentarea ipotezelor, condiiilor limitative i calificrilor, 303-
305
prezentarea opiniei altor experi, 305, 306
prezentarea substanelor periculoase i toxice cunoscute, 304
probleme de confidenialitate, 306, 307
Standardul 1 IVSC aplicat, 299
GN 8: Costul de nlocuire net (CIN), 309-319
argumente bazate pe observaia pieei pentru valoarea terenului,
costul curent i cotele de depreciere, 312, 315
bazat pe costul curent de nlocuire brut minus deprecierea estimat,
312
ca metodologie de evaluare i sau ca baz a valorii, 312
considerat n relaie cu Standardul 2 IVSC i Standardul
Internaional de Aplicaie n Evaluare IVA 1, 309
determinarea cotelor de depreciere, 315
elemente ale deprecierii, 313-314
estimarea costului de modificare a proprietii i de optimizare a
productivitii sale, 314
metodologia interpretrii concluziilor CIN (figura), 319
metodologia de aplicare a CIN (figura), 320
proprietatea vndut pe piaa liber diferit de proprietile
specializate i cu pia limitat, 312
raportarea valorii terenului i a valorii amenajrilor terenului i
construciilor, 314
rentabilitate adecvat sau potenial de servicii, 310-311, 316-317
reproducerea procesului de gndire al cumprtorului potenial,
312, 315-316
scopul GN 8, 309
terenul i cldirea ca active distincte pentru raportri financiare,
313
utilizarea CIN cnd informaiile sunt insuficiente, 312
Index 482
GN 9: Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluri bazate pe
informaii de pia i din afara pieei, 321-329
analiza DCF prin percepiile i ateptrile investitorilor i ale altor
participani pe pia, 326
analiza DCF utilizat pentru testarea ipotezelor alternative, 327
analiza suficient pentru a face ipoteze adecvate i rezonabile,
327
componente utilizate n analiza DCF, 325-326
date de intrare i ipotezele ce trebuie s reflecte informaiile
evidente disponibile de pe pia i ateptrile curente, 322, 328
definiia analizei DCF, 321-322
determinarea valorii de pia estimate, 326-327
estimarea unor valori diferite de valoarea de pia, 327
experiena i cunotinele adecvate cerute evaluatorului pentru a
structura fluxul de numerar i pentru a furniza alte intrri pentru
modelul DCF, 328
perioade i frecvena modelului DCF, 324
raportarea rezultatelor unei analize DCF, 328-329
ratele de actualizare derivate i ratele finale de capitalizare, 328
scopul GN 9, 321
valoarea estimat reprezint mai degrab o estimare a valorii de
investiie dect o estimare a valorii de pia, 327
GN 10: Evaluarea proprietilor agricole, 331- 338
caracteristicile proprietilor agricole, 331-332, 336-337
clasificarea activelor proprietilor agricole n, 335
combinarea componentelor fizice i/sau de utilizare n, 335,
337-338
analiza celei mai bune utilizri, 337
valoarea de pia, baz de evaluare pentru, 336-337
valori din afara pieei, 337
elemente non-imobiliare n, 336
motive pentru, 331
estimarea venitului stabilizat n, 337
GN 11: Verificarea evalurilor, 339-344
concentrarea pe verificarea evalurii, 339
criterii de corectitudine, consecven, credibilitate i integralitate,
339
definiia verificrii evalurii i tipuri de verificri, 339, 340-341
Index 483
evaluatorul nu va lua n considerare evenimentele care au avut loc
dup evaluare, 343
explicaii privind motivele pentru aprobarea concluziilor sau
pentru dezacordul fa de concluziile evalurii, 343-344
informaii luate n considerare n, 343
pot avea nevoie de suportul unor experi, 339,
raportarea rezultatelor verificrii evalurii, 343,
realizarea verificrii evalurii, 342
utilizri ale rezultatelor verificrii evalurii, 339-340
imobilizri corporale, 34, 71, 114, 140, 144-145, 159, 164, 167
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 3 (GN 3):
despre, 237-243
A se vedea i Standarde Internaionale de Contabilitate IAS
16: Imobilizri corporale
informaii comparabile, 202
A se vedea i informaii/date
informaii de pia, A se vedea informaii
informaii/date, 207-208, 209-214, 264-265
informaii economice generale, 207
informaii privind cererea si oferta, 208
informaii specifice despre proprietate, 207
instruciuni pentru misiunea de evaluare, 56-57, 205
instrument compus, A se vedea instrument financiar
instrument de capital, 81
instrument financiar, 80-81
investiie, 226
investiii imobiliare, 138, 143-144, 146-149, 159, 164-166, 224
comentariu asupra evalurii pentru mprumut, 189-190
A se vedea i Standarde Internaionale de Contabilitate, IAS
40: Investiii imobiliare
investiii n proprietatea imobiliar, 221
ipoteza unui management competent, 213
ipoteza unui operator cu eficien medie, 213
ipoteze aferente evalurilor, 51-52, 127
A se vedea i prezentarea informaiilor i Standardele
Internaionale de Practic n Evaluare 1-10 (GN 1-GN 10)
ipoteze atacabile, 171
ipoteze, speciale, neobinuite sau extraordinare, 126, 127
Index 484
IVA 1: Evaluarea pentru raportarea financiar, 135-151, 155-174
alocarea valorilor, 141
aplicaii, 141-143
baza de evaluare, 141
clasificarea activelor, 141
componena amenajrii terenului i construciilor, 142, 147
costul de nlocuire net, 137, 141
devieri n practica evalurii, 151
evaluator extern, 142-143
frecvena reevalurii, 147
identificarea clasei de proprietate, 144-145
imobilizri corporale, 142, 144-145, 148
investiie imobiliar, 144, 146-149
nchirieri n cadrul grupului, 145
piee discontinue, 150-151
portofolii, 149
prezentarea informaiilor, 151
proprietatea deinut cu chirie, 145
proprieti ocupate de proprietar, 145-147
proprieti specializate, 141, 147
relaia cu auditorii, 143
scopul IVA 1, 135
valoarea de pia i valoarea just, 143-144
valoarea de pia, 145, 148-150
IVA 2: Evaluarea n scopuri de mprumut, 185-195
aplicaie, 187-189
costul de nlocuire net, 187
proprieti n dezvoltare, 191-192
perioade pentru vnzare forat sau marketing limitat, 193
investiii imobiliare, 189
valoarea de pia, 186-187, 194
proprieti ocupate de proprietar, 190
proprieti evaluate ca uniti generatoare de afaceri, 191
cerine de raportare, 189, 194-195
proprieti specializate, 190-191
serviciile evaluatorului i certificarea, 193
active epuizabile, 192-193
Index 485
mbuntiri fcute de locatar, 71
A se vedea i imobilizri corporale
mprumuturi, prevederi referitoare la devieri pentru, 195
relaia cu Standardele de Contabilitate, 187
aplicaii n evaluare ale, 187-188
evaluri ale, 185-195
A se vedea i Standardul Internaional de Aplicaie n Eva luare
2 (IVA 2), Evaluarea pentru garantarea mprumutului
nchiriere principal, 226
nchirieri n cadrul grupului (companiei), 145, 233-234
ngrdire, 64
ntreprindere, A se vedea ntreprindere/entitate economic
ntreprindere/entitate economic, 246, 277
ntreprinderi de investiii, A se vedea i companie holding
leasing financiar, 81, 148, 163-164, 224, 228-230
leasing operaional, 148, 224, 228, 229
leasing, contract de nchiriere, 148, 163-154, 225
locaie, 216
maini, echipamente i instalaii, A se vedea i Standardul Internaional
de Practic n evaluare nr. 3 (GN 3): Evaluarea instalaiilor,
mainilor i echipamentelor; mbuntirile fcute de locatar i
imobilizri corporale
metod de evaluare, 277
A se vedea i Abordri n evaluare
metodologia de aplicare a calculului CIN (figura), 319
metodologia interpretrii concluziilor CIN (figura), 318
misiunea n evaluare
definiie a, 205-207
specificaii pentru, 125-126
mobil, furnituri i echipamente, A se vedea mbuntiri fcute de
chiria
model bazat pe cost, 136, 148
modelare financiar, 322-323
modelul bazat pe valoarea just, 136, 140, 148, 158-159
obiecte de colecie, 260
obligaiuni ipotecare, 78
Index 486
obligaiuni, 76, 78
optimizare, 311, 314
opiune, 78
Organizaia Internaional a Comisiilor de Valori Mobiliare (IOSCO),
5, 158
participare minoritar, 277
poziie majoritar, 277
parcelare pentru dezvoltare, 219
parteneriat general, 77
participaie la capital, 65
pia, 36, 88, 202, 220
pierderi din depreciere, 302
piee discontinue, 150-151
A se vedea i valoarea de pia n condiii anormale
piee n dezvoltare, Studiu Internaional de Evaluare, 347-356
baza de evaluare din afara pieei trebuie identificat, 352
caracteristici speciale economice, legale, instituionale ale pieelor
n dezvoltare, 347-349
CIN ca metodologie acceptabil, 352
definiia pieei n dezvoltare, 350
deosebiri ntre evaluarea pentru proiecte comerciale mari i pentru
ipotecile rezideniale, 353
legtura cu Codul Deontologic IVS, 353-354
pentru motive de mprumut: evaluatorul va trebui s lucreze cu
autoritile de reglementare pentru a se asigura de respectarea
reglementrilor, 353
pentru situaii financiare: necesitatea de a lua n considerare
Standardele Internaionale de Contabilitate i nelegerea
diferenelor dintre acestea i standardele de contabilitate
naionale, 352-353
prezentarea tuturor devierilor de la Standardele IVSC, 355
Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP), 350
recomandri pentru bnci comerciale i a ali creditori, 355
recomandri pentru bncile i instituiile de dezvoltare
internaionale, regionale i naionale, 355
recomandri pentru evaluatori, 354-355
scopul Studiului Internaional de Evaluare, 347
valoarea de pia ca baz de evaluare, 350-351
planificarea amenajrii teritoriului, 350
Index 487
plantaii perene, 333
portofoliu, 41, 149
potenial de servicii, 169, 311
pre de lichidare a stocului, 261
pre de licitaie, 260
pre net de vnzare, 139, 141, 148, 150
pre, 35, 88-89
A se vedea i preul de licitaie sau preul de adjudecare
prezentarea informaiilor, 58-59, 100-101, 114-116, 141, 187
A se vedea i competena n activitatea profesional, etica n
activitatea profesional i evaluarea profesional
prim de control, 277
Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP), 18, 32, 100, 114,
141, 187
Relevana n a reflecta piaa imobiliar i proprietatea individual
(aa cum este menionat n Standardul Internaional de Practic
n Evaluare nr. 1 (GN1): Evaluarea proprietii imobiliare, 200
Principiile de Contabilitate Canadiene General Acceptate (GAAP),
158
Principiile de Contabilitate General Acceptate din SUA (USGAAP),
158, 167
principiul anticiprii, 70, 209
principiul substituiei, 44, 209
procesul de evaluare (figura), 206
procesul de evaluare, 205
proprietate cu pia limitat, 110, 310
proprietate cu proiect special, 110
proprietate cu scop special, A se vedea proprietate specializat
proprietate dat cu chirie de proprietar, 223
proprietate deplin, 64, 67, 214, 225
proprietate generatoare de afaceri, 74, 137, 191
proprietate imobiliar, 31, 33, 203
A se vedea i terenul i drept real imobiliar
proprietate imobiliar, 32-33, 63, 199, 203
caracteristici ale, 67
proprietatea i participarea financiar n, 63-65
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 1 (GN 1),
199-221
proprietate intelectual, 248
proprietate specializat, 310
Index 488
aplicaie pentru metoda costului de nlocuire la, 46
evaluare a, utiliznd abordarea prin cost, 69
n evaluri din afara pieei, 110, 111
n evaluarea pentru raportarea financiar, 136, 137-138, 141, 147
n evaluarea pentru scopuri de mprumut, 190-191
pentru utilizare agricol, 333
proprietate, 31-35, 63-83, 96-97
cu potenial de profit, A se vedea proprietate generatoare de
afaceri
evaluarea, 17-18
inspecia, 101, 115
tipuri de, 22, 32, 63-83
A se vedea i mbuntiri ale chiriaului, drepturi reale de
proprietate, accesorii comerciale
proprieti agricole, 151
Standard Internaional de Practic n Evaluare nr. 10 (GN 10)
pentru evaluarea de, 331-338
proprieti deinute cu chirie, 148
proprieti deinute pentru vnzare, 150
proprieti n dezvoltare, 191-192
proprieti nespecializate, 141
proprieti ocupate de proprietar, 138, 190
puterea administraiei publice, 64
randament cu toate riscurile, A se vedea rata total de capitalizare
raport scris, 125
raport verbal, 125
raportare financiar, aplicaii de evaluare pentru, 141-143
arbore decizional (figuri), 177, 181
evaluri pentru, 135-151
relaia cu standardele de contabilitate, 140-141
A se vedea i Standardele Internaionale de Contabilitate,
IAS 1: Prezentarea situaiilor financiare i Standardul
Internaional de Aplicaie n Evaluare IVA 1: Evaluarea
pentru raportarea financiar
raportare, 59-60, 100-101, 114-116, 123-131, 141, 187
A se vedea i prezentarea informaiilor; IVS Standard 3:
Raportarea evalurii
raportarea evalurii, 123-131, 205
rat a rentabilitii, 249, 277
Index 489
rat de evaluare, 249
rat intern de rentabilitate (RIR), 323
rate de actualizare, 46, 213, 247, 277, 323
rate de capitalizare, 45-46, 70, 212, 246, 277
rate de randament, 46
reevaluarea la valoarea just, 167
relaia dintre valoarea de pia i valoarea diferit de valoarea de pia
(figura), 112
rentabilitate adecvat, 310
restricii contractuale, 65, 67
rezumatul evalurii, A se vedea i instruciuni pentru misiunea de
evaluare i specificaii pentru misiunea de evaluare
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), v, 3
servitui, 65
sindicalizare, 77-78
societate n comandit, 77
societi imobiliare active pe pia, 73, 78
specificaii pentru misiunea de evaluare, 126-127
Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare (IVA), 23
formatul standardelor i al aplicaiilor (figura), 24
structura a standardelor (figura), 20
A se vedea i aplicaii specifice prezentate n cele ce
urmeaz
Standarde Internaionale de Evaluare (IVS), 22
date de adoptare pentru, 27
formatul standardelor i aplicaiilor (figura), 24
modificri de standarde ntre ediiile 2001-2003, viii-xi
obiective generale i arie de aplicabilitate pentru, 17-18, 31
prezentarea, 17, 18, 31
pentru estimarea i raportarea valorilor proprietii i activelor,
44
pentru facilitarea tranzaciilor internaionale de proprieti i
promovarea claritii n raportarea financiar, 47
relaia cu IVS (cum este enunat n Standardul Internaional
de Practic n Evaluare nr. 1 (GN1): Evaluarea proprietii
imobiliare), 201
structura Standardelor (figura), 20
A se vedea i standarde specifice n cele ce urmeaz
Index 490
Standarde Internaionale de Contabilitate (IAS), 33, 43, 135, 156-159,
166
active (corporale i necorporale), 162-163, 166-167
active curente, 139, 162
active imobilizate, 162, 164, 167
arbore decizional (figura), aplicabilitatea IAS-urilor pentru tipuri
de proprietate, 177
arbore decizional (figura), determinarea a ceea ce constituie
investiia imobiliar, 181
convenii contabile pe baza costurilor curente i tratamentul
contabil alternativ permis bazat pe conceptul contabilitii
costurilor istorice, 157-158, 159, 167
diferena dintre IAS i USGAAP, 158-159
IAS 1: Prezentarea situaiilor financiare, 159-160
IAS 2: Stocuri, 170
IAS 16: Imobilizri corporale, 140, 142-144, 147-148, 151, 162,
164-165, 167, 169, 172, 240, 312, 334, 335
IAS 17: Leasing 162-164, 174, 228, 230
IAS 19: Beneficiile angajailor, 141
IAS 20: Contabilitatea subveniilor guvernamentale i prezentarea
informaiilor legate de asistena guvernamental, 141
IAS 22: Combinri de ntreprinderi, 141
IAS 29: Raportarea financiar n economiile hiperinflaioniste,
151
IAS 32: Instrumente financiare: prezentare i descriere, 79, 173-
174
IAS 36: Deprecierea activelor, 141, 162, 168-169, 302, 324
IAS 37: Provizioane, datorii i active contingente, 174
IAS 38: Active necorporale, 140, 162-163, 174, 250
IAS 40: Investiii imobiliare, 143-144, 148, 151, 162, 164-165,
170-172, 224, 312, 334, 335
IAS 41: Agricultura, 141, 162, 334-335
recunoaterea activelor n bilan, 166-167
scopul situaiilor financiare, 155-156
situaii financiare universal aplicabile, 158
valoare just, 158, 169-170
valoarea realizabil net, 170
A se vedea i seciunea 4 din IVS 1, 2 & 3, IVA 1 & 2, i din
fiecare GN
Index 491
Standarde Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public
(IPSAS), 136, 157
IPSAS 17: Imobilizri corporale, 312
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare (GN-uri), 23
formatul Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare
(figura), 26
structura standardelor (figura), 20
A se vedea i Standardele Internaionale de Practic n
Evaluare (GN 1 la GN 11)
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), 157
Standardul IVS 1: Valoarea de pia - baz de evaluare, 93-105
abordri n evaluare, 95-96
coninutul Standardului, 100
declaraie privind scopul utilizrii rezultatelor evalurii, 104
evalurile realizate de evaluatori interni trebuie s fie dezvluite,
105
identificarea datei efective a evalurii, 104
informaii referitoare la proprieti comparabile, 102
ipoteza negocierii preului pe o pia concurenial deschis,
101-102
rapoarte de evaluare clare, 104
scopul unei definiii comune pentru valoarea de pia, 95-99
selectarea datelor pe pieele caracterizate prin condiii n
schimbare, 102-103
timpul de expunere, 103
valoarea de pia ca valoare fundamental n practica de evaluare,
101
valoarea de pia exprimat ca valoare negativ, 104
Standardul IVS 2: Baze de evaluare diferite de valoarea de pia,
109-119
certificare a valorii semnat, 118
coninutul Standardului, 114-116
evalurile realizate de evaluatori interni trebuie s fie dezvluite,
118-119
evitarea rapoartelor de evaluare incomplete sau eronate, 118-119
expunere a condiiilor limitative sau a unor probleme similare,
118
ipotezele vor fi rezonabile i specificate, 118-119
Index 492
nelegerea diferenelor dintre valoarea de pia i baze de evaluare
diferite de valoarea de pia, 109
linia continu (relaia) dintre valoarea de pia i valoarea diferit
de pia (figura), 112
standardele de contabilitate prescriu tratamentul contabil pentru
activele imobilizate, 114
Standardul IVS 2 va fi citit mpreun cu Standardul Internaional
de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1), 114
valori diferite de valoarea de pia, 110-114, 116-118
Standardul IVS 3: Raportarea evalurii, 123-131
certificat de evaluare, 124
Codul Deontologic IVS, 126-127
componentele obligatorii ale rapoartelor de evaluare, 123, 127-
130
coninutul Standardului, 126-130
declaraie de conformitate, 126
documentarea pentru, 130
funciile raportului de evaluare, 123
importana rapoartelor de evaluare, 123
obiective ale IVS 3, 123
prevederi referitoare la devieri de la Standard pentru, 131
prezentarea raportului, 129
rapoarte transmise electronic, 129
specificaiile misiunii de evaluare, 125-126
tipuri de rapoarte, 125
structura capitalului, 277
structura standardelor (figura), 20
Studiu Internaional de Evaluare n pieele n dezvoltare, 347-356
subnchiriere, 64, 67
substan toxic, definiie a, 300
Standardul Internaional de Practic n Evaluare nr. 7 (GN 7)
despre, 299-307
substane periculoase, definiia pentru, 300-301
GN 7 despre, 299-307
A se vedea i substan toxic
teren irigat, 332-333
teren rezidual, 220
teren, 31
Index 493
valoare a, 209, 219/220
A se vedea i proprietate imobiliar
termeni financiari, 215
tipuri de valoare, 36-37
componentele valorii diferite de valoarea de pia (figura), 21
linia continu (relaia) ntre valoarea de pia i valoarea diferit
de valoarea de pia (figura), 112
A se vedea i valoarea just, Standardul 1 IVS: Valoarea
de pia ca baz de evaluare, Standardul 2 IVS: Baze de
evaluare diferite de valoarea de pia, i valoarea de pia
toxicitate, definiie a, 301
tratament contabil alternativ permis, 157-158, 159,167
tratament contabil de baz, 144, 157-158, 159, 167
trusturi, 65
unitate (agricol) integrat, 334
utilitate, 87
consideraii n evaluarea terenului, 40-42
utilizarea proprietii, 217
valoare amortizabil, 138, 209
valoare contabil, 150, 246
valoare de impozitare, 91, 111, 116
valoare de lichidare, 99, 113,116,117, 185, 193, 239, 243
valoare de licitaie realizabil, 240
valoare de reconstituire, 240
valoare de recuperare, 72, 91, 112, 116-118, 239
valoare de schimb, 116
valoare intrinsec, 261-262
valoare nsumat, 82
A se vedea portofolii
valoare pentru un cumprtor special, 46
valoare recuperabil, 139, 150, 168
valoare reevaluat, 140, 166-168
valoare rezidual, 138, 142
valoare special 91, 97, 98, 113, 116, 117
valoare, element distinctiv fa de pre i cost, 35-38, 88-90
susinut de utilitate, raritate, dorin i putere de cumprare, 87
valoare asigurabil, A se vedea valoare de asigurare
valoare contabil corectat, 274
Index 494
valoare de asigurare (de asemenea, costul de nlocuire asigurat), 91,
111, 116, 239
valoare de despgubire, 240
valoare de garantare a creditului ipotecar, 113-114
valoare de investiie, 46, 91, 110, 116
valoarea de pia ca metod acceptat n evaluarea proprietii (A se
vedea Standardul Internaional de Practic n Evaluare Nr.1 - GN
1: Evaluarea proprietii imobiliare) 200, 201, 204, 207, 210, 213,
218
comparat cu valoarea just, 43
definiie a, 38-39, 44, 96-99
deosebiri fa de valorile diferite de valoarea de pia, 109-119
n abordarea prin capitalizarea venitului, 70
n abordarea prin comparaia vnzrilor, 69
n condiii de pia anormale, 43, 67-68
n evaluarea bunurilor mobile, 72, 264
n evaluarea n scopul creditrii, 185-189, 193-194
n evaluarea ntreprinderii, 74-75
n evaluarea proprietii bazat pe pia, 90-91, 95-105
n principiul substituiei, 45
n raportarea financiar, 43, 79-80, 136, 137, 141, 143-144, 149,
150, 158, 167, 169-170, 173
n relaia cu costul, 68
pe o pia deschis i concurenial, 101-102
valoarea de pia (liber), 37
A se vedea i Standardul IVS 1: Valoarea de pia ca baz de
evaluare
valoarea de pia liber, 37
valoarea de pia pentru utilizarea existent, 111, 137, 310, 313, 314
valoarea de utilizare, 75-76, 91, 110, 116-117, 140, 150, 168-169, 217,
239, 250, 311
valoarea de vnzare forat, A se vedea valoarea de lichidare
valoarea din fuziune, 113, 117, 228, 231
valoarea dreptului absolut de proprietate, 227
valoarea dreptului de nchiriere, 228
valoarea impozabil, A se vedea valoarea de impozitare
valoarea just de pia, 39
valoarea just, 39, 43
cum se aplic n evaluarea pentru raportarea financiar, 75, 114,
136, 138, 140-145, 147-149, 167-170
Index 495
valoarea net actualizat (VNA), 323
valoarea proprietii date cu chirie, 227
valoarea realizabil net, 139
A se vedea i Standardul Internaional de Contabilitate IAS 2
Stocuri
vnzare prin acord privat, 263
vnzare i leaseback, 228
verificare administrativ (de conformitate), 341
verificare de birou, 341
verificare n teren, 341
verificare tehnic, 341
verificarea evalurii, A se vedea GN 11: Verificarea evalurii
zonare/zonificare, A se vedea planificarea amenajrii teritoriului
Index 496
ANEVAR
Activitatea profesional i editorial
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) este o
persoan juridic de drept privat fr scop patrimonial, cu caracter
profesional-tiinific constituit cu scopul de a promova, prin mijloace
specifice profesiei de evaluator, metodele i tehnicile de evaluare a
celor patru tipuri de proprieti, respectiv:
- proprietatea imobiliar;
- bunurile mobile;
- ntreprinderi (afaceri); i
- active financiare.
n vederea atingerii scopului su principal, ANEVAR organizeaz
cursuri pentru formarea de experi evaluatori specializai n evaluarea
celor patru tipuri de proprietate ca i seminarii speciale de instruire
continu a membrilor si.
Pentru asigurarea unui suport teoretic i metodologic adecvat pentru
cursurile de formare i de instruire, ANEVAR a asigurat suporturile de
curs i celelalte materiale necesare (cri, standarde, ghiduri, studii de
caz etc.), cele mai importante fiind:
1. Evaluarea ntreprinderii, editura IROVAL ediia 2003
(coordonator: dr.ec. Sorin V. Stan);
2. Ghid practic de evaluare, editura IROVAL, 2003 (coordonator:
dr. ec. Sorin V. Stan);
3. Inspecia proprietilor n scopul evalurii, editura IROVAL,
2002 (autor: ing. Corneliu chiopu);
4. Cldiri, sisteme-subsisteme constructive, ediia a 2-a
revizuit, editura IROVAL, 2003 (autori: prof. univ. dr. ing.
Constantin Petianu, ing. Corneliu chiopu);
497
5. Evaluarea ntreprinderilor cotate i necotate, editura IROVAL,
2002 (autor dr. ec. ing. Daniel Manae);
6. Coerene i corelaii n evaluarea ntreprinderii, editura
IROVAL, 2001 (autor: dr. ec. Sorin V. Stan);
7. Evaluarea proprietii imobiliare (Appraisal Institute Chicago
- traducere) - ANEVAR 2001;
8. Teste pentru evaluarea de ntreprinderi, editura IROVAL,
2002 (colectiv de autori).
ANEVAR este:
- membru n Consiliul Director al IVSC;
- membru al Grupului European al Asociaiilor de Evaluatori
(TEGoVA)
- membru al Asociaiei Mondiale a Organizaiilor de Evaluatori
(WAVO);
Ca membru n Consiliul Director al IVSC, ANEVAR a participat n mod
direct la elaborarea, editarea i promovarea Standardelor Internaionale
de Evaluare (IVS).
De asemenea, n calitate de membru al TEGoVA, a participat la
elaborarea unor Standarde Europene de Evaluare.
498
STATUTUL
ASOCIAIEI NAIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMNIA
CAPITOLUL I
DENUMIREA, SCOPUL, DURATA I SEDIUL ASOCIAIEI
Art. 1. Denumirea asociaiei
ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA (ANEVAR)
Art. 2. Scopul asociaiei
Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia este o persoan juridic de drept privat fr scop
patrimonial, cu caracter profesional-tiinific, constituit pe termen nedeterminat, care acioneaz
n interes public i are drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator, a
metodelor i tehnicilor de evaluare a ntreprinderilor, a proprietilor imobiliare, a bunurilor
mobile i a valorilor mobiliare.
Art. 3. Sediul asociaiei
BUCURETI - ROMNIA
Calea Plevnei Nr.46-48, Sector 1
Sediul asociaiei va putea fi schimbat prin hotrrea Consiliului Director luat cu votul majoritii
membrilor si.
CAPITOLUL II
OBIECTIVELE I ACTIVITILE ASOCIAIEI
Art. 4. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia are urmtoarele obiective principale:
a) dezvoltarea i valorificarea potenialului profesional creator al evaluatorilor din
Romnia, n vederea sporirii substaniale a aportului membrilor si la promovarea
mecanismelor economiei de pia liber n Romnia;
b) difuzarea pe plan naional a principiilor, metodelor i tehnicilor de evaluare i
diagnostic, cuprinse n standardele de evaluare ANEVAR;
c) promovarea utilizrii pe plan naional a standardelor de evaluare ANEVAR;
d) facilitarea cooperrii cu alte organisme, asociaii sau experi din domenii conexe,
precum i a schimbului de experien i de informaii ntre membrii si i aceste entiti;
e) stabilirea i dezvoltarea de legturi cu organizaii i organisme guvernamentale i
neguvernamentale, naionale i internaionale, n scopul promovrii profesiei i a
conlucrrii pentru ameliorarea continu a metodelor i tehnicilor de evaluare i
diagnostic a ntreprinderilor, de evaluare a proprietilor imobiliare i de evaluare a
valorilor mobiliare;
f) ncurajarea, prin mijloace proprii, a dezvoltrii activitii de evaluare i diagnostic i a
asigurrii cunoaterii de ctre beneficiarii poteniali a posibilitilor oferite de practica
acestei activiti;
g) asigurarea unui nalt nivel de calificare profesional a membrilor si, precum i
dezvoltarea corpului de evaluatori pentru a satisface exigenele promovrii profesionale;
3
h) definirea i promovarea regulilor i principiilor deontologice i etice, care guverneaz
activitatea evaluatorilor, n conformitate cu responsabilitile i demnitatea profesiei i
urmrirea meninerii i respectrii acestora;
i) ntreprinderea permanent de activiti utile profesiei, constituindu-se ntr-un autentic
centru de informare, documentare, schimb de experien, ntlniri interne i
internaionale, formare i perfecionare;
j) studierea, promovarea i protecia intereselor profesionale comune ale membrilor si.
Art. 5. n scopul atingerii acestor obiective, Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia va
desfura urmtoarele activiti principale:
a) organizeaz cursuri de formare n domeniul evalurii ntreprinderilor, a proprietilor
imobiliare, a bunurilor mobile i a valorilor mobiliare;
b) organizeaz manifestri tiinifice n vederea studierii i dezbaterii problemelor teoretice
i practice ale evalurii i analizei diagnostic;
c) organizeaz conferine pentru dezbaterea i soluionarea problemelor majore ale
practicrii profesiei de evaluator n Romnia;
d) organizeaz i particip la conferine, congrese, colocvii, seminarii, etc. cu caracter
intern i internaional, cu tematici din domeniul su de activitate sau din domenii
conexe;
e) organizeaz stagii i seminarii de perfecionare profesional a membrilor si, n ar i
strintate;
f) organizeaz i asigur atestarea profesional a persoanelor fizice i juridice care doresc
s devin membri ai asociaiei;
g) organizeaz i sprijin aciunea de introducere a sistemului de asigurare a calitii n
firmele asociate la ANEVAR;
h) organizeaz i deruleaz, n folosul membrilor si, programe de instruire continu;
i) desfoar activiti care s asigure ndeplinirea condiiilor de afiliere a Asociaiei
Naionale a Evaluatorilor din Romnia la asociaii i organisme internaionale de
profil;
j) emite avize consultative, la cererea instituiilor de stat, a altor organizaii i organisme
guvernamentale i neguvernamentale cu privire la principiile, metodele i tehnicile de
diagnostic i evaluare;
k) constituie un institut de cercetri n evaluare denumit Institutul Romn de Cercetri n
Evaluare (IROVAL) S.R.L. al crui unic asociat este ANEVAR;
l) elaboreaz standarde de evaluare, studii i lucrri de cercetare, prin intermediul
IROVAL;
m) asigur editarea crilor, publicaiilor de specialitate, lucrrilor de sintez, studiilor
documentare, etc. din domeniul su de activitate, prin intermediul IROVAL;
n) mediaz, la cerere, eventualele litigii dintre membrii ANEVAR, decurgnd din
exercitarea de ctre acetia a activitii de evaluare a ntreprinderilor, a proprietilor
imobiliare, a bunurilor mobile i a valorilor mobiliare, n cazul n care prile implicate
accept arbitrajul pentru stingerea litigiului;
Medierea i arbitrajul se vor desfura n conformitate cu Regulile de conciliere
facultativ ale ANEVAR i cu Regulile de procedur arbitral ale ANEVAR;
o) nfiineaz societi comerciale i desfoar activiti economice directe cu caracter
accesoriu i n strns legtur cu scopul asociaiei;
p) nfiineaz filiale cu personalitate juridic.
4
CAPITOLUL III
MEMBRII ASOCIAIEI, DREPTURILE I OBLIGAIILE ACESTORA
Art. 6. Asociaia are n componena sa urmtoarele categorii de membri:
a) membri fondatori, persoane fizice i persoane juridice, aceia care au iniiat i nscris
asociaia la instana judectoreasc;
b) membri aspirani, persoane fizice, n conformitate cu art. 7;
c) membri titulari, experi evaluatori, persoane fizice, n conformitate cu art. 8;
d) membri asociai, persoane juridice sau asociaii de persoane juridice, n conformitate cu
art. 9;
e) membri acreditai, experi evaluatori, persoane fizice, n conformitate cu art. 10;
f) membri de onoare, pesoane fizice, propui de Consiliul Director i aprobai de
Conferina Naional;
g) membri titulari seniori, experi evaluatori, propui de Consiliul Director i aprobai de
Conferina Naional;
Art. 7. (1) Poate fi membru aspirant al ANEVAR orice persoan fizic, indiferent de cetenie,
naionalitate, religie,sex sau convingeri politice care se oblig s parcurg un program
de pregtire teoretic i practic n domeniul evalurii pentru a dobndi competena de
nelegere i rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru aspirant comport urmtoarele condiii:
- s fie absolvent al nvmntului universitar de lung durat (4, 5 sau 6 ani);
- s parcurg un program de pregtire teoretic i practic agreat de ANEVAR sau
s fie absolvent al unei instituii de nvmnt superior la care s fi promovat
cursuri agreate de ANEVAR;
- s aib o autentic reputaie moral;
- s recunoasc i s respecte statutul ANEVAR i codul deontologic al profesiei
de evaluator.
Art. 8. (1) Poate fi membru titular ANEVAR (expert evaluator) orice persoan fizic, indiferent
de cetenie, naionalitate, religie, sex, sau convingeri politice, care prin pregtirea i
experiena sa n domeniul evalurii a dobndit o competen deosebit de nelegere i
rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate.
(2) Calitatea de membru titular (expert evaluator) comport ndeplinirea urmtoarelor
condiii:
- s fie absolvent al nvmntului universitar de lung durat (4, 5 sau 6 ani);
- s aib o autentic reputaie moral;
- s fac dovada unei solide pregtiri profesionale, prin absolvirea unor forme
de instruire / calificare recunoscute de ANEVAR;
- s promoveze un examen scris de admitere. Forma i coninutul
examinrii va fi aprobat i revizuit de Consiliul Director;
- s fi executat lucrri de evaluare i diagnostic;
de evaluator;
5
- s fac dovada a 2 ani de experien profesional de la absolvirea facultii;
- s fie aprobat de Consiliul Director;
- s ncheie o poli de asigurare de rspundere civil profesional.
Art. 9. (1) Pot fi membri asociai ai ANEVAR persoanele juridice romne (societi comerciale,
organizaii, organisme, instituii, asociaii, etc.) ale cror activiti ca obiective, coninut,
domeniu i mod de desfurare, sunt similare activitii de analiz, evaluare i
diagnostic.
(2) Calitatea de membru asociat comport urmtoarele condiii:
- s aib n organigram un compartiment special cu activitate de evaluare sau
consultan, n care s activeze minim 3 persoane membri titulari ANEVAR,
care pot fi asociai/acionari sau angajai cu contract individual de munc pe
durat nedeterminat. Conductorul compartimentului s fie membru titular
ANEVAR;
de evaluator;
- s introduc, n termen de 2 ani de la admiterea ca membru asociat, un sistem de
asigurare a calitii serviciilor de evaluare;
- s introduc la admiterea ca membru asociat, un sistem de asigurare de
rspundere civil profesional;
- s fie aprobat de Consiliul Director;
- s fac dovada existenei unui program de pregtire profesional continu a
angajailor i colaboratorilor.
Art. 10. (1) Poate fi membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) (M.A.A.) orice membru
titular ANEVAR, care ndeplinete urmtoarele condiii:
- are o vechime n ANEVAR de cel puin 3 ani;
- a urmat n ultimii 2 ani un program de instruire continu n domeniul evalurii
sau domenii conexe, echivalent a 50 ore de curs;
- a promovat un examen scris;
- s fie aprobat de Consiliul Director.
(2) Consiliul Director poate desemna ca membri acreditai i persoanele care fac dovada
ndeplinirii n strintate a condiiilor de mai sus.
(3) Normele specifice de acreditare se stabilesc prin Regulamentul de atestare profesional,
aprobat de Consiliul Director care va include i criterii de specializare.
Art. 11. Membrii titulari i acreditai (experi evaluatori) ANEVAR au urmtoarele drepturi :
a) s participe la toate activitile i manifestrile care constituie obiectul de activitate al
asociaiei;
b) s aleag organele asociaiei i s fac parte din ele;
c) s colaboreze la publicaiile asociaiei;
d) s fie informai i s-i spun prerea asupra activitii desfurate de asociaie i s fac
propuneri pentru sporirea eficacitii cu care aceasta lucreaz;
e) s poat consulta baza de date, lucrrile, publicaiile i materialele documentare de care
dispune asociaia i s beneficieze de toate condiiile puse la dispoziie de asociaie
pentru ridicarea nivelului de pregtire profesional;
f) s fie inclui pe tabloul membrilor ANEVAR, publicat oficial;
6
g) s utilizeze parafa de identificare specific domeniului de specializare;
h) s utilizeze alturi de nume, calitatea de membru ANEVAR;
i) s apeleze la serviciile de mediere i arbitraj oferite de ANEVAR, n condiiile art.5 lit
n).
Art. 12. Membrii aspirani ANEVAR au urmtoarele drepturi:
a) s participe la toate activitile i manifestrile care constituie obiectul de activitate al
asociaiei;
b) s colaboreze la publicaiile asociaiei;
c) s fie informai i s-i spun prerea asupra activitii desfurate de asociaie i s fac
propuneri pentru sporirea eficacitii cu care aceasta lucreaz;
d) s poat consulta baza de date, lucrrile, publicaiile i materialele documentare de care
dispune asociaia i s beneficieze de toate condiiile puse la dispoziie de asociaie
pentru ridicarea nivelului de pregtire profesional;
e) s utilizeze, alturi de nume, calitatea de membru aspirant ANEVAR.
Art. 13. Membrii ANEVAR au urmtoarele obligaii statutare :
a) s respecte statutul i regulamentele asociaiei;
b) s contribuie la realizarea aciunilor propuse de asociaie;
c) s acorde o atenie deosebit perfecionrii profesionale continue, prin participarea la
fiecare 2 ani, la un program echivalent a 16 ore de curs;
d) s ncheie o poli de asigurare de rspundere civil profesional;
e) s respecte Codul Deontologic al profesiei de evaluator;
f) s contribuie la formarea i dezvoltarea bazei de date i tezaurului informaional al
asociaiei;
g) s achite anual cotizaia, n cuantumul i la termenele stabilite de asociaie;
h) s respecte standardele de evaluare i recomandrile ANEVAR;
i) s nu desfoare activiti politice n cadrul sau cu ocazia manifestrilor organizate de
ANEVAR.
Art. 14. Calitatea de membru titular i de membru acreditat ANEVAR (expert evaluator) se
dovedete prin legitimaie i paraf, iar cea de membru aspirant ANEVAR se dovedete
prin legitimaie.
CAPITOLUL IV
ORGANIZAREA I FUNCIONAREA ASOCIAIEI
Art. 15. ANEVAR se structureaz matriceal n patru seciuni i dou niveluri organizatorice:
Seciunile sunt:
- evaluarea ntreprinderilor;
- evaluarea proprietilor imobiliare;
- evaluarea bunurilor mobile;
- evaluarea valorilor mobiliare.
Apartenena la fiecare seciune va fi nscris pe paraf.
Conferina Naional va putea decide constituirea i a altor seciuni.
7
Nivelurile organizatorice sunt:
- nivel naional: Asociaia
- nivel teritorial: Centrele teritoriale.
Art. 16. (1) Organele de conducere ale Asociaiei sunt:
a) Conferina Naional;
b) Senatul;
c) Consiliul Director;
d) Comisia de cenzori.
(2) Organele de conducere ale centrelor teritoriale sunt:
a) Adunarea general a membrilor din centrul teritorial;
b) Biroul centrului teritorial.
(3) La nivel naional, funcioneaz urmtoarele comisii de specialitate:
- Comisia de cercetare tiinific i standarde profesionale;
- Comisia de calificare i atestare profesional;
- Comisia de relaii i imagine;
- Comisia de etic i disciplin.
(4) Comisiile de specialitate sunt organizate i funcioneaz pe baza regulamentelor
proprii, aprobate de Consiliul Director;
(5) n funcie de necesiti, centrele teritoriale pot crea n structura lor organizatoric
comisii ori stabili persoane care vor ndeplini atribuii corespunztoare celor
exercitate de comisiile de specialitate, existente la nivel naional.
Art. 17. (1) Conferina Naional este organul de conducere, alctuit din membrii titulari, prin
reprezentare.
Norma de reprezentare se stabilete de Consiliul Director.
Membrii fondatori, membrii Senatului, membrii de onoare i preedinii centrelor
teritoriale particip de drept la Conferina Naional.
(2) Conferina Naional are urmtoarele atribuii:
a) stabilete strategia i obiectivele generale ale asociaiei;
b) aprob bugetul de venituri i cheltuieli i situaiile financiare anuale;
c) alege i revoc preedintele i membrii Consiliului Director;
d) alege i revoc membrii comisiei de cenzori;
e) modific statutul asociaiei;
f) ratific hotrrile Consiliului Director de aprobare a standardelor de evaluare i a
celor etice;
g) aprob raportul i programul de activitate ale Consiliului Director;
h) aprob nfiinarea de filiale i societi comerciale;
i) decide dizolvare i lichidarea asociaiei, precum i destinaia bunurilor rmase
dup lichidare;
j) ndeplinete orice alte atribuii prevzute de lege sau de statut.
(3) Conferina Naional ordinar se ntrunete cel puin o dat pe an, la convocarea
Consiliului Director.
8
Conferina Naional extraordinar se ntrunete ori de cte ori este necesar, la
convocarea Consiliului Director, din proprie iniiativ ori la cererea a jumtate plus
unul din numrul membrilor fondatori.
(4) Pentru validitatea deliberrilor Conferinei Naionale, la prima convocare, este
necesar prezena a jumtate plus unul din numrul delegailor, iar hotrrile s fie
luate cu votul majoritii delegailor prezeni.
La a doua convocare, Conferina Naional poate s delibereze oricare ar fi numrul
delegailor prezeni, iar hotrrile s fie luate cu votul majoritii delegailor
prezeni.
Termenul de ntrunire al Conferinei Naionale nu poate fi mai mic de 30 zile de la
data publicrii convocrii, iar dac, la prima convocare, Conferina Naional nu
poate fi inut din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare trebuie programat
dup 10 zile de la prima convocare.
(5) Conferina Naional este condus de preedintele n exerciiu, sau, n lipsa acestuia,
de preedintele viitor.
(6) Conferina Naional poate alege un preedinte de onoare, din rndul membrilor de
onoare.
(7) Fiecare delegat are dreptul la un vot.
(8) Membrii de onoare au drept de vot consultativ.
(9) Hotrrile Conferinei Naionale se iau prin vot deschis. Votul (nominal i secret) este
obligatoriu pentru alegerea i revocarea preedintelui, a membrilor Consiliului
Director, precum i a cenzorilor.
(10) Hotrrile luate de Conferina Naional, n limitele legii i ale statutului sunt
obligatorii pentru toi membrii asociaiei.
Art.18. (1) Senatul este un organism consultativ care funcioneaz pe lng Consiliul Director.
(2) Senatul este alctuit din membri nominalizai i revocai din funcie de Conferina
Naional ANEVAR.
(3) Pot fi membri ai Senatului, membrii fondatori i foti preedini ANEVAR
(4) Preedintele de onoare al asociaiei este de drept preedinte al Senatului.
(5) Senatul are urmtoarele atribuii:
a) acord avize consultative Consiliului Director;
b) elaboreaz proiectul strategiei naionale a ANEVAR;
c) propune activiti utile profesiei, schimburi de experien, ntlniri interne i
internaionale, de formare i perfecionare;
d) propune msuri de protecie a intereselor profesionale comune ale membrilor
ANEVAR, inclusiv n relaiile cu alte asociaii profesionale;
e) propune organizarea de manifestri tiinifice, conferine, simpozioane, n
vederea studierii i dezbaterii problemelor teoretice i practice ale evalurii i
analizei diagnostic;
f) propune desfurarea de activiti care s asigure ndeplinirea condiiilor de
afiliere a ANEVAR la asociaii i organisme internaionale.
(6) Senatul se ntrunete ori de cte ori este necesar, la convocarea Preedintelui su.
(7) Senatul i va elabora un regulament de organizare i funcionare.
9
(8) n scopul ndeplinirii atribuiilor sale, Senatul va beneficia de suportul material al
asociaiei, cu aprobarea Preedintelui asociaiei.
Art.19. (1) Consiliul Director ndeplinete obiectivele Asociaiei i asigur punerea n executare
a hotrrilor Conferinei Naionale.
(2) Consiliul Director este alctuit din 17 membri alei de Conferina Naional prin vot
nominal i secret:
(3) Structura Consiliului Director este urmtoarea:
- preedintele n exerciiu;
- viitorul preedinte;
- fostul preedinte (imediat anterior preedintelui n exerciiu);
- 4 vicepreedini, care sunt preedinii comisiilor de specialitate;
- secretarul general;
- trezorierul;
- 8 membri preedini de centre teritoriale reprezentani ai regiunilor de dezvoltare.
De asemenea, Conferina Naional alege i 3 membri supleani n Consiliul Director.
(4) Alegerea Consiliului Director se face de Conferina Naional, nominal pe funcie, prin
vot secret :
- Viitorul Preedinte, se alege din rndul membrilor fondatori, precum i din rndul
membrilor Consiliului Director i al preedinilor de centre teritoriale care au
exercitat vreuna din funciile respective n ultimii 6 ani anteriori alegerii ;
- Cei 8 reprezentani ai regiunilor de dezvoltare se aleg din rndul preedinilor de
centre teritoriale din zona respectiv;
- Vicepreedinii si secretarul general, se aleg din rndul personalitilor sau
preedinilor de centre, delegai la conferina naional.
- Trezorierul se alege din rndul membrilor ANEVAR i trebuie s fie expert
contabil;
(5) Membrii supleani se aleg din rndul preedinilor de centre teritoriale.
(6) Membrii Consiliului Director sunt reeligibili. Preedintele poate candida pentru un nou
mandat care ncepe dup o perioad de 4 ani de la data expirrii mandatului anterior (de
preedinte n exerciiu).
(7) Durata mandatului preedintelui n exerciiu este de 2 ani. Preedintele, ales la fiecare 2
ani, va deveni preedinte n exerciiu peste 2 ani de la alegere.
n cazul vacanei funciei de preedinte, prin renunarea, revocarea, imposibilitatea
definitiv de exercitare a funciei sau decesul preedintelui n exerciiu, viitorul
preedinte devine preedinte n exerciiu, durata mandatului su putnd depi, n acest
caz, perioada de 2 ani.
(8) Mandatul membrilor Consiliului Director este de 2 ani.
(9)Competena Consiliului Director cuprinde:
a) prezint Conferinei Naionale raportul de activitate pe perioada anterioar,
executarea bugetului de venituri i cheltuieli, situaiile financiare anuale, proiectul
bugetului de venituri i cheltuieli i proiectul programelor asociaiei;
b) ncheie acte juridice n numele i pe seama asociaiei;
c) aprob afilierea asociaiei la asociaii i organisme de profil, naionale i
internaionale;
d) aprob organigrama i politica de personal a asociaiei;
10
e) numete i revoc preedinii seciunilor;
f) decide nfiinarea i dizolvarea centrelor teritoriale;
g) aprob regulamentele de organizare i funcionare ale Consiliului Director,
comisiilor de specialitate i ale centrelor teritoriale, precum i regulamentul de
organizare i funcionare a comisiei de cenzori;
h) hotrte mutarea sediului asociaiei;
i) aprob i modific actul constitutiv al Institutului Romn de Cercetri n
Evaluare (IROVAL) S.R.L.;
j) deleag unele atribuii unui birou executiv format din preedintele n exercitiu,
viitorul preedinte, fostul preedinte, secretarul general i trezorierul;
k) ndeplinete orice alte atribuii prevzute n statut sau stabilite de Conferina
Naional.
(10) Consiliul Director poate mputernici directorul executiv pentru a executa atribuii din
cele prevzute la alin. (9) lit.b) i j).
(11) Consiliul Director se ntrunete cel puin o dat pe trimestru, la convocarea
preedintelui n exerciiu.
(12) Pentru validitatea deliberrilor Consiliului Director este necesar prezena a jumtate
plus unul din numrul membrilor si, iar hotrrile s fie luate cu votul majoritii
membrilor prezeni, dac statutul nu prevede altfel.
(13) edina Consiliului Director este condus de preedintele n exerciiu sau de
preedintele viitor.
(14) La edinele Consiliului Director particip ca invitat directorul executiv al asociaiei.
(15) Consiliul Director va solicita n scris membrului su, care lipsete nemotivat de la trei
edine consecutive, s se retrag din funcie, iar dac acesta nu d curs solicitrii,
Conferina Naional va revoca din funcie membrul respectiv.
(16) Preedintele n exerciiu asigur conducerea activitii asociaiei ntre edinele
Consiliului Director i reprezint asociaia n raporturile cu terii, persoane fizice i
juridice.
Art.20. (1) Controlul financiar intern al asociaiei este asigurat de o comisie de cenzori alctuit
din 3 membri, alei de Conferina Naional, prin vot secret.
Cenzorii trebuie s fie membri titulari ai asociaiei.
(2) Durata mandatului cenzorilor este de 2 ani i pot fi realei.
(3) Competena comisiei de cenzori cuprinde:
a) verific modul n care este administrat patrimoniul asociaiei;
b) ntocmete rapoarte i le prezint Conferinei Naionale;
c) particip la edinele Consiliului Director fr drept de vot;
d) ndeplinete orice alte atribuii prevzute n statut sau stabilite de Conferina
Naional.
(4) Comisia de cenzori i poate elabora un regulament de organizare i
funcionare, aprobat de Consiliul Director.
Art.21. (1)Centrul teritorial este o entitate fr personalitate juridic, fcnd parte din structura
organizatoric teritorial a asociaiei conform art.15 i art.16.
Organizarea i funcionarea centrului teritorial sunt reglementate prin regulamentul de
organizare i funcionare a centrului teritorial, aprobat de Consiliul Director.
11
(2) Adunarea general a membrilor din centrul teritorial se convoac anual n edin
ordinar, i ori de cte ori este necesar, n edine extraordinare.
(3) Adunarea general alege biroul precum i preedintele centrului teritorial i
desemneazdelegaii la Conferina Naional.
(4) Durata mandatului preedintelui de centru teritorial este de 2 ani. Preedintele
centrului teritorial este reeligibil, dar nu poate deine, consecutiv, mai mult de dou
mandate.
(5) Biroul centrului teritorial este format din 3 - 5 membri, n funcie de numrul
membrilor din fiecare centru teritorial.
CAPITOLUL V
PATRIMONIUL I MIJLOACELE FINANCIARE
Art.22. (1) Veniturile ANEVAR provin din :
a) taxele de nscriere a membrilor;
b) cotizaiile membrilor;
c) venituri obinute din activitatea de formare profesional;
d) donaii i sponsorizri;
e) alte venituri prevzute de lege.
(2) Membrii fondatori, persoane fizice, membrii de onoare i membrii titulari seniori nu
sunt cotizani.
(3) Asociaia este titular de cont bancar.
Art.23. (1) Consiliul Director stabilete anual numrul de posturi i salariile personalului ncadrat
n munc la ANEVAR, precum i cuantumul taxelor, cotizaiilor i indemnizaiilor.
(2) Efectuarea cheltuielilor se aprob de ctre preedintele n exerciiu al Asociaiei.
CAPITOLUL VI
DIZOLVAREA I LICHIDAREA
Art.24. (1) Asociaia se dizolv prin unul din urmtoarele moduri:
a) de drept;
b) prin hotrrea judectoriei;
c) prin hotrrea Conferinei Naionale.
(2) Asociaia se dizolv de drept prin:
- imposibilitatea constituirii Conferinei Naionale sau a constituirii Consiliului
Director n conformitate cu statutul, dac aceast situaie dureaz mai mult
de un an de la data la care, conform statutului, Conferina Naional sau,
dup caz, Consiliul Director trebuie constituit;
- reducerea numrului de asociai sub limita prevzut de lege,dac acesta nu a fost
suplinit timp de 3 luni;
(3) Asociaia se dizolv prin hotrre judectoreasc, la cererea oricrei persoane
interesate, cnd aceasta a devenit insolvabil.
12
(4) Asociaia se dizolv prin hotrrea Conferinei Naionale, cu votul delegailor
reprezentnd 2/3 din numrul membrilor asociaiei.
Art.25. (1)n oricare din cazurile de dizolvare prevzute la art.24, lichidarea patrimoniului
asociaiei se face de lichidatori autorizai, persoane fizice sau juridice, numii de
judectorie sau, dup caz, de Conferina Naional.
(2) Mandatul Consiliului Director nceteaz odat cu numirea lichidatorilor.
(3) Lichidatorii i ndeplinesc mandatul sub controlul cenzorilor.
(4) Destinaia bunurilor rmase dup lichidare va fi stabilit de Conferina Naional, cu
respectarea legii.
(5) Dup terminarea lichidrii, lichidatorii trebuie s cear radierea asociaiei din Registrul
asociaiilor i fundaiilor.
(6) Asociaia nceteaz a avea fiin la data radierii din Registrul asociaiilor i fundaiilor
de la grefa judectoriei n a crei circumscripie teritorial i-a avut sediul.
Art.26. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i
aprobate de organele ei de conducere.
Opiniile exprimate public de membrii asociaiei reprezint preri personale ale acestora
i nu angajeaz ANEVAR.
Art.27. (1)Sanciunile disciplinare ce pot fi aplicate membrilor asociaiei sunt:
- avertisment scris;
- suspendarea calitii de membru pe timp de 1 an;
- excluderea din asociaie.
(2) Aplicarea sanciunilor disciplinare.
a) Sanciunile avertisment scris i suspendarea calitii de membru pe timp de
1 an sunt aplicate:
- prin decizie a Consiliului Director, luat cu votul majoritii membrilor si,
membrilor asociaiei fr funcii de conducere;
- prin decizie a Consiliului Director, luat cu votul a 2/3 din numrul membrilor
si, membrilor Consiliului Director i preedinilor centrelor teritoriale.
Decizia Consiliului Director este definitiv.
b) Sanciunea excluderea din asociaie este aplicat:
- prin decizie a Consiliului Director, luat cu votul majoritii membrilor si (9
voturi), membrilor asociaiei fr funcii de conducere, ct i preedinilor
centrelor teritoriale.
Soluionarea contestaiei mpotriva deciziei de excludere din asociaie este de
competena exclusiv a Conferinei Naionale.
- prin hotrre a Conferinei Naionale, membrilor Consiliului Director.
Hotrrea Conferinei Naionale este definitiv.
3) Membrii fondatori nu pot fi exclui.
(4) Pierderea calitii de membru al asociaiei are loc prin:
- retragerea, la cerere, din asociaie;
- excluderea din asociaie, n condiiile alin.(2), lit.b).
13
Art.28. Nu poate deine funcia de preedinte al ANEVAR sau de membru al Consiliului Director,
de preedinte de centru teritorial sau de membru al biroului centrului teritorial, persoana
creia i-a fost aplicat, oricare dintre sanciunile disciplinare prevzute la art.27 (1).
Art.29. Afilierea sau aderarea ANEVAR la federaii, uniuni sau asociaii de specialitate din ar
sau strintate se face n condiiile pstrrii autonomiei ANEVAR fa de acestea.
Afilierea sau aderarea se face prin hotrre a Consiliului Director, validat de Conferina
Naional.
Art.30. Prevederile Statutului pot fi modificate i/ sau completate prin hotrre a Conferinei
Naionale.
Prezentul statut se completeaz cu prevederile Ordonanei Guvernului nr.26 / 2000 cu
privire la asociaii i fundaii, astfel cum a fost modificat i completat prin Ordonana
Guvernului nr.37/2003, precum, i ale altor reglementri n vigoare, aplicabile persoanelor
juridice de drept privat fr scop patrimonial.
Fac parte integrant din prezentul statut:
Anexa nr.1 - Codul deontologic al profesiei de evaluator
Anexa nr.2 - Lista membrilor fondatori
Statutul n prezenta form nlocuiete Statutul ANEVAR nregistrat la data constituirii
asociaiei, cu modificrile i completrile ulterioare, legal nregistrate.
14
Anexa
CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR
1. Consideraii generale
Codul deontologic al profesiei de evaluator anex la Statutul ANEVAR cuprinde principiile
etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor i exemple de practici lipsite de
etic. ANEVAR este autorizat s numeasc organisme care s vegheze respectarea principiilor
etice prin aplicarea Regulamentului Comisiei de etic.
Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit n standard etic), ca i a
standardelor profesionale, depinde n primul rnd de nelegerea membrilor, de aciunile lor
voluntare i n ultimul rnd, atunci cnd sunt necesare, de procedurile disciplinare, ndreptate
mpotriva celor care se abat de la aceste principii.
nscrierea n ANEVAR este voluntar. Acceptnd statutul de membru, un evaluator i
asum prin respectarea acestor principii etice, o obligaie de autodisciplin, dincolo de cerinele
legilor i regulamentelor.
Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprim recunoaterea de ctre
evaluator a propriilor responsabiliti fa de opinia public, clieni i colegi. Aceste principii i
ghideaz pe membrii ANEVAR n ndeplinirea responsabilitilor lor profesionale pe baza
condiiei etice i necesit un angajament ferm pentru un comportament exemplar, chiar dac acest
lucru este contrar avantajului personal.
2. Responsabiliti
Pe parcursul ndeplinirii responsabilitilor profesionale ale determinrii valorii reale a
proprietilor, evaluatorul trebuie s pun n aplicare judeci profesionale i morale rezonabile,
n toate activitile pe care le ntreprinde.
Valoarea determinat trebuie s fie obiectiv i nu trebuie influenat de factori subiectivi
ca voina, dorina sau nevoia clientului sau altor persoane.
Evaluatorii ANEVAR au responsabiliti fa de toi cei care beneficiaz de serviciile lor
profesionale.
Membrii mai au i responsabilitatea continu de a coopera unii cu alii pentru a mbunti
arta evalurii, pentru a pstra ncrederea publicului i pentru a duce la ndeplinire cerinele
speciale de autoguvernare ale profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare
pentru a menine i ntri tradiiile profesiunii.
3. Interesul public
Evaluatorii trebuie s accepte obligaia de a aciona ntr-un mod care va servi interesului
public, va onora ncrederea publicului i va demonstra ataamentul fa de profesionalism.
Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de ctre public. Publicul
evaluatorilor este format din clieni, guvern, ntreprinztori, manageri, comunitatea financiar i
de afaceri i toi cei care se bazeaz pe obiectivitatea i integritatea evaluatorilor pentru a menine
funcionarea normal a societii. Aceast ncredere impune o responsabilitate a interesului public
15
asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunstarea colectiv a comunitii
oamenilor i a instituiilor pe care profesia o servete.
n aplicarea responsabilitilor profesionale, evaluatorii se pot ntlni cu presiuni
conflictuale din partea fiecruia din aceste grupuri. n rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii
trebuie s acioneze cu integritate, ghidai dup perceptul conform cruia, atunci cnd membrii
ANEVAR i ndeplinesc responsabilitile lor ctre public, interesul clienilor este servit n cel
mai bun mod cu putin.
Cei care se bazeaz pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se ateapt ca acetia s se
achite de responsabilitile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesional cuvenit
i cu un interes autentic n a servi publicul. Se ateapt ca acetia s furnizeze servicii de calitate,
s stabileasc relaii contractuale, i s ofere o gam de servicii ntr-o manier care s
demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale i codului
deontologic.
Toi cei care accept calitatea de membru ANEVAR se angajeaz s onoreze ncrederea
public. n schimbul ncrederii pe care publicul i-o pune n ei, membrii trebuie s caute continuu
s demonstreze dedicarea lor n atingerea excelenei profesionale.
4. Integritatea
Pentru a menine i a rspndi ncrederea public, membrii trebuie s-i ndeplineasc
toate ndatoririle profesionale n spiritul celei mai nalte integriti.
Integritatea este un element fundamental pentru recunoaterea profesional. Integritatea
pretinde ca un membru s fie onest, sincer n limitele confidenialitii clientului. Evaluatorul nu
trebuie s fie subordonat ctigului i avantajelor personale.
Evaluatorul are obligaia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evalurii, care s-ar
putea datora fie abordrii greite, fie estimrii fcute cu o aproximaie foarte larg.
Evaluatorul are obligaia s explice i s descrie corespunztor ce nelege prin evaluare n
cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita nenelegerile i greelile voite
sau ntmpltoare ulterioare.
Nu este corect ca un evaluator s accepte un contract de evaluare pentru un domeniu n
afara calificrii sale profesionale cu excepia cazurilor n care:
a adus nainte la cunotina clientului limitele competenei sale;
se asociaz cu un alt evaluator care are calificarea necesar n domeniul-specific.
Cnd doi sau mai muli clieni poteniali solicit serviciile aceluiai evaluator relativ la
aceeai evaluare, evaluatorul nu poate accepta dect pe unul, cu excepia cazului cnd exist
consensul prilor implicate.
Integritatea este msurat n termeni de ce este drept i just. Evaluatorul trebuie s-i
testeze deciziile i aciunile, s urmreasc att forma ct i spiritul standardelor tehnice i
etice, principiile obiectivitii, ale independeei i ale rigurozitii.
5. Obiectivitatea i independena
Un membru trebuie s-i menin independena i s nu se afle n conflict de interese atunci
cnd i exercit responsabilitile profesionale. Evaluatorul trebuie s fie independent n fapte i
aparene atunci cnd ofer servicii de evaluare sau consultan.
Principiul obiectivitii impune obligaia de a fi imparial, onest din punct de vedere
intelectual i n afara conflictelor de interese. Independena exclude relaiile care ar putea prea
c micoreaz obiectivitatea membrilor n oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori
16
interese multiple, dar trebuie s protejeze integritatea muncii lor, s menin obiectivitatea i s
evite orice subordonare a judecii lor.
Obligaia evaluatorului fa de client este de a prezenta acestuia concluziile obiectiv,
rezultatele precise i reale asupra evalurii cerute, indiferent de dorina i indicaiile clientului.
Incertitudinile trebuie, de asemenea, fcute cunoscute.
6. Rigurozitatea
Membrii trebuie s se ghideze dup standardele etice i profesionale, s se strduiasc
continuu s mbunteasc competena i calitatea serviciilor lor i s-i exercite
responsabilitile profesionale la capacitatea maxim.
Rigurozitatea solicit membrilor s-i exercite responsabilitile profesionale cu competen
i srguin. Ea impune obligaia de a ndeplini sarcinile profesionale la capacitatea maxim,
avndu-se mereu n vedere interesul clientului pentru care sunt ndeplinite aceste servicii i n
concordan cu responsabilitatea profesional fa de interesul public.
Competena deriv din sintetizarea pregtirii i a experienei. Ea ncepe cu stpnirea
cunotinelor cerute pentru a deveni evaluator. Meninerea competenei solicit un angajament de
instruire i de perfecionare profesional, care trebuie s continue pe tot timpul vieii profesionale
a membrilor. Competena este o responsabilitate individual a fiecrui membru, care trebuie s ia
toate msurile pentru a atinge un nivel de competen care va asigura faptul c valoarea din
rapoartele de evaluare va respecta un nalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic i
statutul ANEVAR.
Fiecare membru este responsabil de stabilirea competenei sale, evalund dac pregtirea,
experiena i judecata sa sunt adecvate pentru responsabilitile care trebuie asumate.
Evaluatorul trebuie s execute contiincios i cu competen contractele ce i sunt
ncredinate. Loialitatea, imparialitatea i dorina de a fi util clientului trebuie s inspire i s
ghideze lucrrile lui.
7. Confidenialitate
Evaluatorul angajat ntr-o aciune de evaluare are obligaia de a nu dezvlui angajarea sa
de ctre client unor tere persoane, precum i obligaia de a nu dezvlui rezultatele evalurii fr
permisiunea scris i prealabil a clientului su, sau fr s fie obligat de o procedur judiciar.
n cazul n care raportul de evaluare este pus de ctre client la dispoziia unor tere
persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelai drept de a se baza pe validitatea i
obiectivitatea raportului evaluatorului ca i clientul iniial.
8. Practici lipsite de etic i de profesionalism n munca de evaluare
Se consider c exemplele prezentate nu acoper toate aspectele.
Poate fi suspectat rezultatul unei evaluri i deci considerat lipsit de valabilitate, dac
evaluatorul a acceptat un contract a crui plat este condiionat de:
a) o decizie judectoreasc favorabil clientului referitoare la proprietatea evaluat;
b) o reducere de impozit obinut de client pentru acea proprietate;
c) preul vnzrii acelei proprieti;
d) orice indicaii sau concluzii furnizate apriori de client.
17
Este lipsit de etic i profesionalism acceptarea unor contracte a cror plat reprezint
procente din valoarea la care se ajunge n urma operaiunii de evaluare.
Se consider lipsit de etic i profesionalism acceptarea de ctre un evaluator a unui
contract care privete o proprietate pentru care el are un interes actual sau de
perspectiv. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fa de o proprietate
evaluat includ:
a) dobndirea respectivei proprieti;
b) funcionarea ca agent de vnzare-cumprare sau finanare a respectivei
proprieti;
c) administrarea respectivei proprieti.
Este lipsit de etic i profesionalism:
a) utilizarea semnturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a
supravegheat efectiv evaluarea;
b) n cazul unui raport comun lipsa unei semnturi sau orice opinie divergent;
c) n cazul colaborrii ntre doi sau mai muli evaluatori, prezentarea de rapoarte
separate;
d) n cazul unor evaluri independente pentru aceeai proprietate, colaborarea n
orice fel a evaluatorilor angajai independent.
Nu este etic i profesional ca un evaluator s emit asupra valorii unei proprieti o
opinie fr a face investigaii complete i fr a analiza toate datele.
Reclama nu este incompatibil cu etica, dar este lipsit de etic utilizarea n cadrul
reclamei a informaiilor false cum ar fi:
- prezentarea greit a experienei i calificrii profesionale;
- prezentarea fals a serviciilor ce pot fi oferite conform calificrii sau prezentarea
pentru reclam a unor contracte anterioare fr permisiunea expres a clientului;
- afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului c evaluarea ar putea fi efectuat
conform intereselor clientului.
n cazul n care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare
elaborat de ali evaluatori, este lipsit de etic ca acesta s denigreze munca desfurat.
Prerile exprimate nu se vor referi la valoarea obinut, ci la respectarea standardelor i
procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese i a judecii
evaluatorului.
Este o practic lipsit de etic exprimarea public a unor opinii despre profesionalismul,
experiena, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai ANEVAR, precum i
defimarea organizaiei.

Sie

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Sie

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Standarde Internaionale de Evaluare

Ediia a asea 2003

Standard Internaional de Aplicaie n Evaluare

S-ar putea să vă placă și