Aceast pagin adaptat pentru browserul dvs. provine de la www.scritub.

com i nu
este susinut de Google.
Se afieaz de aici. Salt la pagina 1 Micorai
LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT
I.Scurte precizari teoretice
1.Notiune. Justificare.Art.480 Cod civil- definind dreptul de proprietate- enunta ca
prerogativele sale se exercita n limitele determinate de lege; aceasta limitare a
dreptului este precizata imediat dupa proclamarea caracterului sau absolut, ceea
ce creeaza o impresie oarecum contradictorie a defintiei legale.
Justificarea limitarii se regaseste n ideea armonizarii interesului individual cu cel
general al societatii si care, transpusa n materia proprietatii este de a natura a
reliefa functia sociala a acesteia, fara nsa a muta discutia pe terenul unei eventuale
distinctii (cu serioase accente polemice)dintre proprietate ca drept subiectiv
si proprietate ca functie sociala.
Asadar, o precizare importanta trebuie efectuata : vom retine functia sociala ca
justificare a ngradirii
exercitiului deptului de proprietate numai n masura n care prin "proprietate-functie
sociala" vom ntelege nu o notiune de drept ci o idee,o reflectie cu rolul de a contribui
la conturarea regimului juridic al dreptului de proprietate; astfel, prin intermediul
aceastei functiuni a proprietatii,-sau mai precis, n scopul mplinirii ei- s-a conturat pe
cale jurisprudentiala abuzul de drept n materia proprietatii si s-au elaborat legi
speciale reglementnd regimul si circulatia diverselor categorii de bunuri(n special,
cele imobiliare).
Din punct de vedere tehnic, limitarea dreptului de proprietate- avnd ca izvor formal
contractul- vizeaza atributele sale si se manifesta n sens negativ, titularul neputnd
uza sau dispune de dreptul sau dect cu respectarea anumitor conditii, formalitati,
acestea impunndu-se cu titlul de restrictii n cadrul exercitarii dreptului sau .
2.Clasificare.Orice drept se exercita n cadrul anumitor limite, care pot fi grupate n
doua mari categorii: limite materiale si limite teoretice ( juridice).
a)- n ceea ce priveste limitele materiale, acestea intereseaza n principiu bunurile
imobile si au n vedere delimitarea proprietatii asupra terenurilor: 1) in suprafata; 2) n
naltime; 3) n adncime.
b)- limitele teoretice sau juridice se clasifica n functie de izvorul lor formal n :
1) legale; 2) judiciare; 3) conventionale.n acest capitol ne vom ocupa
exclusiv de limitele teoretice ale exercitiului dreptului de proprietate.
3.Limitele legale. Izvorul formal al acestei categorii de limite l constituie legea - n
acceptiunea ei larga, de act normativ emis de Parlament.Criteriul n functie de care
vom clasifica limitele legale va fi natura interesului vizat: public sau privat.
3.1. Limitele legale de interes public sunt susceptibile de mai multe clasificari, fie
dupa natura interesului public ocrotit ( economic, social, cultural) , fie dupa felul
bunului ( mobil sau imobil)- obiect al dreptului de proprietate: privind ocrotirea
mediului inconjurator; de interes arhitectural, istoric, cultural; de interes economic
general; decurgnd din apararea sigurantei nationale; privind asigurarea sigurantei

transporturilor aeriene; -decurgnd din caracterul periculos al anumitor bunuri

; decurgnd din importanta anumitor bunuri.
3.2 Limitele legale de interes privat.Codul civil trateaza materia limitelor
dreptului de proprietate n sarcina proprietarilor n titlul consacrat servitutilor, sub
denumirea de servituti naturale si legale.Aceasta ultima clasificare a servitutilor este
criticabila att din motivul lipsei de fundament, ntruct include sub "paravanul" unei
singure notiuni- servitutea- institutii diferite,ct si din lipsa utilitatii sale practice,
deoarece face o distinctie inutila ntre cele doua forme deservituti.
4.Limitele legale decurgnd din importanta anumitor bunuri.Regimul terenurilor
si constructiilor
.Apelnd la criteriul mixt de clasificare a limitelor legale de interes public - natura
interesului ocrotit si felul bunului asupra caruia poarta dreptul de proprietate- vom
retine n cadrul acestei sectiuni ngradirea dreptului de proprietateasupra terenurilor
si constructiilor.
4.1. Sediul materiei regimului juridic al terenurilor se afla n urmatoarele acte
normative:
Constitutia Romniei, art.44;
Titlul X "Circulatia juridica a terenurilor" din Legea nr 247/2005
privind reforma n domeniul proprietatii si justitiei(M.of.nr.653 din 22 iulie 2005);
Legea nr.213/2005 privind dobndirea de catre cetatenii straini si
apatrizi a dreptului de proprietate asupra terenurilor .
Regulile de baza ale acestui regim juridic sunt urmatoarele:
a)Terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil, nsa nstrainarea si dobndirea
lor pot avea loc numai cu respectarea prevederilor legale (art.1 Titlul X Legea
247/2005);
b)Cetatenii straini si apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n
anumite conditii :
-aderarea la Uniunea Europeana,
-n functie de reciprocitate,
-potrivit tratatelor internationale ,
-conform legii organice,
-n caz de mostenire legala( art.44 alin .2 Constitutie);

Conform Deciziei Curtii Constitutionale nr.342/1997,art.44 alin. 2 Constitutie se

aplica si persoanelor juridice straine ; nsa,
caracterul strain al capitalului ( chiar si suta la suta strain) unei persoane
juridice romne nu are relevanta.
c)Este necesara forma autentica a contractelor de nstrainare si
dobndire a terenurilor (art.2 alin 1 Titlul X);
-forma autentica este necesara si pentru constituirea unui dezmembramnt (alin.2
art.2 Titlul X; pentru identitate de ratiune, aceeasi cerinta este necesara si pentru
transferul dezmembramintelor;
d) Se interzice nstrainarea terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii privind
reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate (art.4
Titlul X).

4.2. Regimul juridic al constructiilor. Sediul materiei este reprezentat de Legea

nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul si de Legea nr.453/2001
privind autorizarea executarii de constructii.
Principalele reguli aplicabile circulatiei juridice a constructiilor sunt :
a)Constructiile proprietate privata sunt n circuitul civil iar nstrainarea si dobndirea
lor sunt guvernate de principiul consensualismului.
b)Persoanele fizice si juridice straine pot dobndi dreptul de proprietate asupra
constructiilor.
c) Limitele legale ale exercitiului dreptului de proprietate privata asupra constructiilor
sunt reprezentate de certificatul de urbanism si autorizatia pentru executarea
lucrarilor de construire sau desfiintare a constructiilor;
-certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, continnd date
referitoare la regimul juridic, economic si tehnic al constructiei.Eliberarea lui nu
confera dreptul de executare sau desfiintare a constructiei.Exista cteva situatii
prevazute n Legea nr.350/2001, art.29 n care eliberarea certificatului d eurbanism
este obliogatorie pentru ncheierea anumitor operatiuni juridice( autentificarea
actelor de nstrainare,partajare sau comasare a bunurilor imobile);
-autorizatia de construire este un act administrativ emis pentru a asigura concordanta
dintre activitatile de constructii si continutul documnetatiilor de amenajare a teritoriului
si de urbanism(art.2 legea 50/1991)
d)Prin legi speciale este reglementata dobndirea n proprietate privata a locuintelor
proprietatea statului sau construite de catre stat: Decretul -lege nr.61/1990, Legea
nr.85/1992, Legea nr.112/1995, Legea nr.114/1996;

5.Inalienabilitatea legala.Legea declara inalienabile anumite bunuri, obiecte ale

dreptului de proprietate privata :
-terenurile atribuite prin constituiea dreptului de proprietate, adica cele dobndite
potrivit art.18 (1), art.29 si art.39 Legea 18/1991 nu se pot nstraina timp de 10 ani,
socotiti de la inceputul anului urmator celui n care s-a facut nscrierea proprietatii ;
-locuintele cumparate n conditiile art.9 Legea 112/1995 nu pot fi vndute de catre
chiriasii-cumparatori timp de 10 ani calculati din momentul cumpararii;
-dreptul de uz are un caracter strict personal, neputnd fi cedat sau nchiriat (art.571
C.civ).
6.Limite legale care conduc la pierderea dreptului de proprietate privata.
Exproprierea pentru cauza de utilitate publica.
Definitie: exproprierea pentru cauza de utilitate publica reprezinta
mecanismul de trecere n proprietatea publica a unor bunuri
imobile proprietate privata, n scopul executarii unor lucrari de interes public, n
schimbul unei despagubiri.
Exproprierea are o natura juridica complexa, ntruct n continutul ei intra mai multe
acte si fapte juridice , de drept public si privat, de drept substantial si de drept
procedural.
Sediul materiei:
-Constitutia Romaniei : art.44 alin.3 , alin. 3 indice 1 si alin. 5;
-Legea nr..33/1994.
Din definitie rezulta conditiile si obiectul exproprierii.
A. Conditiile exproprierii sunt considerate adevarate principii care guverneaza
materia exproprierii:declararea utilitatii publice si
acordarea unei despagubiri drepte si prealabile.
Declararea utilitatii publice .Expropierea se poate face numai n
cazuri
exceptionale,pentru lucrari de utilitate publica.n art.6 din Legea nr.33/1994 sunt
mentionate lucrarile de utilitate publica, fara ca aceasta enumarare sa fie limitativa,
nsa,pentru alte lucrari utilitatea publica se declara prin lege.
- Acordarea de despagubiri drepte si prealabile. Despagubirea trebuie sa fie
dreapta, adica sa acopere ntreaga pierdere nregistrata de persoanele vizate prin

masura expropierii.Potrivit art.26 din legea nr.33/1994, despagubirea va cuprinde

valoarea reala a imobilului precum
si prejudiciul suferit de proprietar sau alte persoane ndreptatite. Despagubirea
trebuie sa fie prealabila, adica anterioara transferului dreptului de proprietate din
patrimoniul proprietarului.
B.Obiectul exproprierii este format, potrivit art.2 din Legea nr.33/1994 din bunurile
imobile proprietatea persoanelor fizice si juridice(cu sau fara scop lucrativ), precum si
din cele aflate n proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor.
Sunt exceptate bunurile imobile proprietate publica si bunurile proprietate privata a
statului.
6.1.Procedura exproprierii.
Exproprierea se poate realiza prin buna nvoiala, prin cesiunea amiabila a
dreptului de proprietate asupra imobilului (art. 4 Legea nr. 33/1994);
n lipsa unei cesiuni amiabile, se parcurg trei etape:
a)Declararea utilitatii publice de catre Guvern sau consiliul local( art.3, 5, 7
Legea nr. 33/1994).Trei conditii sunt necesare pentru declararea utilitatii publice:
-efectuarea unei cercetari prealabile de catre comisii, numite de Guvern sau de catre
consiliul judetean;
-existenta interesului national sau local care sa confere lucrarilor caracter de utilitate
publica;
- nscrierea lucrarii de utilitate publica n planurile urbanistice si de amenajare a
teritoriului.
b)Masurile pregatitoare exproprierii (art.13-20 Legea nr. 33/1994).
Expropriatorul ntocmeste propunerile de expropriere (planul imobilului si
oferta de despagubire) care se depun la consiliile locale si se notifica titularului
dreptului de proprietate.

c)Exproprierea si stabilirea despagubirilor ( art. 21-33 Legea nr.33/1994).

Protectia expropriatului se realizeaza n conditiile art.35 si 36 din Legea 33/1994:
dreptul de retrocedare si de preferinta la vnzarea imobilului expropriat.
Dreptul de retrocedare se aplica numai in cazul imobilelor expropriate dupa intrarea
in vigoare a L 33/1994( sau aflate in curs de expropriere la acea data), nu si in
ipoteza imobilelor expropriate in baza legii vechi, intrucat se opune principiul
neretroactivitatii legii civile.

7.Limitele judiciare ale dreptului de proprietate.Exista o serie de texte legale care

permit ingradirea dreptului de proprietate pe cale judecatoreasca:
- art.41 pct.4 din Constitutie :"Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor
privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati
..."
-art.588 c.civ."Legea obliga pe proprietari la osebite obligatii unul catre altul, fara
chiar se existe vreo conventie intre dansii."
Se adauga premisa ca existenta proprietatilor invecinate este de natura sa
impuna titularilor si o obligatie generala de a nu aduce atingere dreptului vecinului.
Fundamentul juridic al limitarii dreptului de proprietate il constituie abuzul de drept al
proprietarului vecin. Insa aceasta teorie ridica de lege lata doua probleme :
una de ordin general,si care vizeaza insasi revizuirea intregii teorii
a abuzului de drept,avnd in vedere reglementarea ei actuala in art.1-3
Decretul31/1954 si care cere corelarea dreptului subiectiv cu interesul obstesc(
criteriul obiectiv al teoriei abuzului de drept) ;
iar a doua problema,de ordin particular,este dictata de aplicarea
teoriei in materia starii de vecinatate care presupune existenta unor inconveniente
independent de ideea producerii uniu prejudiciu propriu-zis.
8.Limitele conventionale ale dreptului de proprietate. Domeniul de aplicatie l
formeaza starea de vecinatate alaturi de clauza de inalienabilitate.
Textele legale care permit restrngerea dreptului de proprietate pe cale contractuala
sunt art.44(6) Constitutie si art.588 C. civ care pleaca de la premisa unor obligatii
asumate prin conventie ,iar in lipsa acestora, legii revenindu-i rolul de a statornici
regulile raporturilor de vecinatate.
n ceea ce priveste operarea limitarilor pe cale conventionala ,se disting doua moduri
,dupa cum limitarea proprietatii constituie obiectul principal al contractului sau se
realizeaza ca urmare a
asumarii de catre proprietar a unor obligatii secundare:
-conventia are ca obiect nsasi ngradirea dreptului de proprietate.Este
ipoteza starii de vecinatate, a obligatiilor asumate de proprietarii
vecini,de exemplu,de a planta reciproc sau
unilateral arbori la o distanta mai mica dect cea legala;

-conventia are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a

dreptului de proprietate cu privire la un bun , instituindu-se obligatia cumparatorului
sau donatarului de a nu-l
nstraina sau de a nu construi de exemplu, dect n anumite conditii de distanta
sau naltime. Fata de obiectul principal al conventiei (transmiterea unui drept real)
limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar n aceste
ipoteze.
8.1.Clauza de inalienabilitate. Obiectul clauzei de inalienabilitate il constituie lipsirea
dreptului de proprietate de atributul sau esential -abusus .
a)Sediul materiei.Codul civil roman nu contine o reglementare a acestei materii, spre
deosebire de Codul civil francez care a fost modificat prin Legea din 3 iulie 1971,
introducandu-se articolul 900-1[1].
Faptul reglementarii relativ recente a clauzei de inalienabilitate in dreptul francez nu
a oferit insa rezolvare unor probleme teoretice si practice datand inca de la sfarsitul
secolului al XIX-lea referitoare la natura juridica a
clauzei si la sanctiunea care intervine in caz de nerespectare a acesteia ( mai
precis, problema fundamentului sanctionarii).
Exista insa unele texte ale Codului civil- ridicate la rangul de principii- si al
caror cmp de aplicare s-ar opune acceptarii unei clauze de inalienabilitate.:art.803
C.civ.-interzice substitutiile fidei comisare ; art.1306-statueaza ca pot vinde si
cumpara toti cei carora nu le este oprit prin lege ; art.1310- consacra principiul liberei
circulatii a bunurilor.
b) Admisibilitatea n principiu a clauzei . Considerat cel mai puternic argument
contrar admiterii clauzei de inalienabilitate , principiul circulatiei libere a bunurilor a
fost nsa nlaturat de la aplicare , avndu-se n vedere scopul urmarit prin legiferarea
lui, si anume : evitarea reinstaurarii
asa-ziselor bunuri de mna moarta ,deziderat care nu este n pericol fata de efectul
realizat printr-o asemenea clauza - indisponibilizarea temporara a
bunului.Alaturi de ndepartarea acestor obiectiuni teoretice,pentru validarea
clauzei de inalienabilitate au contat o serie de considerente de ordin practic
: intersul serios al dispunatorului clauzei si caracterul temporar al acesteia.
c)Conditiile de admitere a clauzei de inalienabilitate:
c.1.-clauza sa fie temporara. Este considerata ,de exemplu, temporara o clauza care
este prevazuta pna laajungerea la maturitatea legala a destinatarului ei.Dimpotriva,
nu ndeplineste aceasta conditie o clauza care ar fi stipulata pe toata durata vietii
stipulantului sau destinatarului ei.

2.-sa fie ntemeiata pe un interes serios si legitim, care poate fi al dispunatorului,al

destinatarului clauzei sau al unui tert.
In materie imobiliara, pentru efectul de opozabilitate fata de terti, se impune notarea
clauzei de inalienabilitate in cartea funciara .
8.2.Natura juridica a clauzei de inalienabilitate. n general, n discutarea naturii
juridice a clauzei de inalienabilitate se porneste de la urmatoarea observatie :
clauza este inserata ntr-un act juridic fie n considerarea bunului(indisponibilitate
reala), fie n considerarea persoanei( proprietarului bunului) .
[2]
Dintr-o alta perspectiva , cu referire la notiunea indisponibilitatii reale, se ntelege
prin clauza de inalienabilitate o indisponibilitate totala si perpetua
a bunului (punndu-se semnul identitatii ntre cele doua notiuni), si astfel o
considera, implicit ca fiind imposibila juridiceste, ca argument invocndu-se faptul ca
numai bunurile din domeniul public sunt inalienabile prin natura lor, nu si cele care
sunt n comert .
[3]
Fata de aceste repere generale , ntelegem sa avem urmatoarele comentarii .
n primul rnd, continund linia logica a distinctiei mentionate , ar nsemna ca
studiul de fata sa se preocupe de interdictia de nstrainare, si
nu de clauza de inalienabilitate.Se observa ca aceasta distinctie nu
a trecut testul timpului, ntruct nu si-a gasit ecou n cadrul dispozitiilor art.9001din Codul civil francez care utilizeaza denumirea "clauza de inalienabilitate".
n al doilea rnd, nu este judicios a se subsuma notiunea inalienabilitatii unui bun
notiunii de indisponibilizare totala , absoluta a bunului n considerarea naturii sale
(de bun aflat in domeniul public, de exemplu), si care este exclusiv de apanajul legii;
n plus, exista exemple de inalienabilitati legale temporare a unor bunuri care se
aflau n circuitul civil( cele stabilite prin Legea nr.18/1991, Legea nr.213/1995 s.a.) ;
n al treilea rnd, n ipoteza acceptarii tezei potrivit careia clauza de inalienabilitate a
fost stipulata n considerarea persoanei, este necesar sa se distinga ntre o
eventuala incapacitate a persoanei - care este exclusiv de domeniul legii - si o simpla
obligatie instituita , prin conventia partilor , n sarcina dobnditorului bunului (fiind
vorba de o obligatie de non facere, de o conditie rezolutorie sau de o sarcina n
cadrul unei liberalitati).
Principalele sisteme propuse pentru explicarea naturii juridice a
clauzei de inalienabilitate sunt, pe scurt, urmatoarele:

a)-obligatie de a nu face [4].Potrivit acestei teze, inalienabilitatea temporara stabilita

n contract s-ar manifesta ca o obligatie de non facere n sarcina dobnditorului
bunului, a carei ncalcare ar permite intervenirea creditorului(nstrainatorul) n temeiul
art.1076 C.civ., n scopul desfiintarii actului de nstrainare prohibit.
Avantejele sistemului obligatiei de non facere sunt doar aparente, n opinia noastra,
fiind vorba mai mult de valoarea sa explicativa - doar partiala , nsa- cu privire la
modalitatea de ntelegere a inalienabilitatii respective n sarcina dobnditorului
; de asemenea, ar permite justificarea actiunii stipulantului
clauzei(nstrainatorul) de anulare
[5] a actului subsecvent ncheiat .
Criticile care pot fi aduse sunt de natura a anula avantajele aparente mentionate si
vizeaza doua aspecte, unul de natura principiala, al doilea tinnd de particularitatile
clauzei:
principial, art.1075-1076 C.civ. nu se pot aplica n acest caz,
ntruct suntem n prezenta a doua domenii distincte de aplicare: nulitatea
presupune un act juridic nevalabil, pe cand executarea silita a obligatiilor de a face
priveste un act juridic valabil ncheiat;
concret, rolul explicativ limitat se observa n ipotezele n care
actiunea n anulare a actului subsecvent este acordata-potrivit jurisprudentei
franceze [6] destinatarului clauzei.
Dintre acestea, cea mai importanta critica ramne cea refritoare la incompatibilitatea
domeniului caluzei caonceputa ca obligatie de non facere si cel al nulitatii, ca si
sanctiune pentru nerespecatrea clauzei.
b)-incapacitate prevazuta n persoana destinatarului clauzei-in personam [7].
Sistemul propus este lesne de nlaturat, pe motivul ca incapacitatile nu pot fi instituite
prin vointa partilor, ci numai prin lege(de exemplu,a art.949, art.1306 C.civ.);
c)-indisponibilitate reala-in rem[8].Diferenta dintre acest sistem si cel bazat pe
obligatia de a nu face consta n faptul ca in cazul indisponibilitatii in rem
, aceasta se transmite si mostenitorilor destinatarului clauzei;
d)-conditie rezolutorie[9] .Ca si n cazul primului sistem propus, si acesta se remarca
prin valoare sa explicativa, dar care trebuie pusa n acord cu chestiunea efectelor
pentru ipoteza ndeplinirii conditiei.Din aceasta perspectiva, conditia rezolutorie nu
explica
solutiile jurisprudentiale de mentinere a actului juridic afectat de conditie

si de desfiintare a actului de nstrainare consimtit de destinatarul clauzei.Consideram

ca acest aspect nu poate constitui un impediment , ntruct, asa cum vom demonstra
, o asemenea sanctionare a nerespectarii clauzei
este dependenta de opozabilitatea fata de terti.
e)-modalitate sui-generis a actului juridic , opera jurisprudentei.[10] Fata de criticile la
care sunt expuse majoritatea sistemelor oferite ca explicatii ale
clauzei de inalienabilitate, acesta apare ca tentativa de surmontare a tuturor
dificultatilor ntlnite, n scopul aplicarii clauzei -cu orice justificare, sau , mai precis,
dincolo de orice justificare.
8.3.Domeniul de aplicatie al clauzei de inalienabilitate.Clauza de inalienabilitate are o
mai larga aplicare practica n cazul actelor juridice cu titlu gratuit ( donatii ,
testamente) dect n cazul actelor cu titlu oneros;explicatia este simpla, fiind
de pur ordin practic: prezenta unei asemenea clauze ntr-un contract de vnzarecumparare ar diminua n mod evident valoarea lucrului vndut, ntruct eventualul
cumparator nu ar fi dispus
sa ofere dect un pret
mult sub nivelul pietei pentru un bun de care nu ar putea dispune juridic.
Problematica domeniului de aplicare al clauzei este n strnsa legatura cu natura sau
regimul sau juridic , influentndu-le n functie de felul contractului n care se
regaseste .Astfel, n privinta contractelor de donatie, clauza ar mbraca regimul juridic
al unei sarcini, cu consecinta revocarii donatiei pentru nendeplinirea sarcinii.
n cazul nserarii clauzei ntr-un contract de vnzare-cumparare, am fi n prezenta
unei conditii rezolutorii ce antreneaza desfiintarea retroactiva a contractului n
ipoteza
ndeplinirii conditiei, si anume, prin nstrainarea bunului de catre destinatarul
clauzei; n ambele situatii nu se justifica din punct de vedere juridic
posibilitatea de desfiintare a actului de nstrainare a bunului catre un tert.
8.4.Efectele fata de terti. Pentru a discuta efectele produse fata de terti ale
clauzei de inalienabilitate, trebuie precizata n prealabil sfera notiunii de terti n
aceasta materie
si de asemenea, operata distinctia dintre bunurile mobile si cele imobile, obiecte ale
clauzei.
In cadrul notiunii de terti se includ urmatoarele subiecte de drept :creditorii ( care au o
garantie reala asupra bunului ) stipulantului clauzei,
creditorii chirografari ai destinatarului clauzei (dobanditor al bunului) si tertul
achizitor al bunului.

Astfel, eficacitatea sau opozabilitatea fata de terti se prezinta sub mai multe ipoteze :
A.Ipoteza bunului mobil asupra caruia s-a constituit in prealabil o garantie mobiliara(
in baza Legii nr.99/1999[11]) . Problema de drept este reprezentata de posibilitatea
ca un asemenea bun sa formeze
obiectul clauzei de inalienabilitate ;
B.Ipoteza eficacitatii clauzei fata de creditorii chirografari ai dobanditorului bunului
imobil( destinatarul clauzei) .Aspectul care intereseaza este daca inalienabilitatea
temporara a bunului atrage si insesizabilitatea acestuia inlauntrul cat si dupa
perioada de inalienabilitate;
C.Ipoteza opozabilitatii clauzei fata de tertul care achizitioneaza bunul mobil sau
imobil (inalienabil temporar) de la destinatarul clauzei
.In discutarea acestei probleme se va tine seama de aplicabilitatea articolului 1909
C.civ. si , respectiv, de dispozitiile
legale referitoare la indeplinirea formalitatilor de publicitate in materie imobilara a
clauzei de inalienabilitate ( Legea nr.7/1996 si Regulamentul de organizare si
functionare a birourilor de carte funciara.
[12])
II.Rezolvati urmatoarele spete:
1) X., cetatean romn, cu domiciliul n Bucuresti, doreste sa investeasca n domeniul
constructiilor. n acest scop, el urmareste sa achizitioneze un teren n
suprafata de cel putin 90 ha. La 26.09.1999 X. i contacteaza pe A. si B.,
coproprietarii unui teren agricol aflat n intravilanul comunei Mogosoaia.
Acest teren are urmatoarea situatie: a) este n suprafata totala de 110 ha; b) A.
detine o cota-parte indiviza de care a fost dobndita printr-un contract de vnzarecumparare ncheiat la data de 6 mai 1998, vnzator fiind Y., cetatean romn
domiciliat n Franta; restul de a fost dobndit de B. la data de 20 iunie 1997 n
urma unui contract de donatie, donator fiind W., persoana fizica ce si-a redobndit
cetatenia romna la data de 25 iunie 1997.
Ansamblul de constructii pe care X. doreste sa-l edifice are un cost total
(manopera+materiale de constructie) estimat la 10.000.000.000 de lei, iar suma
totala pe care X. poate sa o aloce pentru finalizarea acestui proiect imobiliar
este de 11.000.000.000 de lei.
A. ofera cota sa parte indiviza spre vnzare pentru un pret de 200.000.000 de lei, n
timp ce B. este de acord sa o doneze. Pe de alta parte, timpul estimat pentru
efectuarea lucrarilor este de 24 de luni, iar X. doreste ca ntregul fond imobiliar sa fie
dat spre exploatare cel mai trziu la 01.01.2002.
X. apeleaza la Dvs. n calitate de avocat specializat pe probleme imobiliare

ntrebndu-va:
a)
daca datele mai sus-mentionate sunt suficiente pentru a contura
situatia juridica a terenului;
b)
care sunt etapele care trebuie parcurse si conditiile care trebuie
ndeplinite ca proiectul sa fie finalizat cu respectarea dispozitiilor legale n vigoare;
daca are resurse financiare suficiente pentru finalizarea proiectului, cu respectarea
tuturor prevederilor legale.

2. a) X , in calitate de chirias din anul 1980 al imobilului situat in Bucuresti, strada

Belvedere nr.15, se hotaraste sa faca uz de dreptul sau
de cumparare a acestei locuintei , confirm art.9 din legea
nr.112/1995.Contractul de vanzare- cumparare se perfecteaza la 12.10.1997, cu
plata integrala a pretului.
In luna martie 2002, X este sfatuit de un prieten arhitect sa inceapa
lucrarile de consolidare a casei, a carei constructie dateaza din 1930.Intrucat
proprietarul nu detine lichiditatile necesare reparatiilor, este nevoie de contractarea
unui imprumut in valoare de 100 milioane lei.
Institutia de credit la care X a apelat pentru acordarea imprumutului insista pentru
inscrierea unui drept de ipoteca asupra imobilului , pentru garantarea creditului.Insa,
consilierul juridic atrage atentia negociatorului financiar, ca un asemenea
contract de ipoteca, in caz de insolvabilitate a debitorului, devine inaplicabil,
deoarece
nu s-ar respecta interdictia de inalienabilitate a imobilului cumparat in baza Legii
nr.112/1995, art.9.
b)X contracteaza un imprumut de la Y,persoana fizica, in valoare de 200 milioane lei
pentru achizitionarea unui automobil BMW. Insa Y conditioneaza acordarea
imprumutuluide inscrierea unui drept de ipoteca in favoarea sa asupra imobilului
proprietatea lui X, in urma cumpararii in baza Legii nr.112/1995.De asemenea, el
marturiseste interesul pe care o anumita persoana, care deocamdata doreste sa-si
pastreze anonimatul, il manifesta fata de locuinta proprietatea lui X, garantand ca in
cazul nerambursarii creditului si al executarii silite, va obtine un pret foarte mare, care
sa-i permita achizitionarea unui apartament intr-o zona centrala din Bucuresti.
Cerinte:
1) Prezentati problemele de drept comune celor doua ipoteze ( a, b) ale spetei.

2)In calitate de avocat al lui X, aratati daca il sfatuiti sa incheie contractul de ipoteca
in fiecare caz in parte.

3. a)A detine impreuna cu familia lui un teren agricol in suprafata de 150 ha.
El intentioneaza sa achizitioneze impreuna cu B si C- persoane care nu fac parte din
familie- un teren de 300 ha.
b)A detine impreuna cu familia lui un teren agricol in suprafata de 150 ha si in
coproprietate cu B , in cote-parti egale,un teren de 100 ha.A trateaza cu B in vederea
cumpararii cotei acestuia din dreptul de proprietate asuplra terenului.
Cerinte:
1)
Identificati problemele de drept comune celor doua ipoteze ( a,b).
2)
Verificati daca sunt respectate dispozitiile legale referitoare la dobandirea
in proprietate a terenurilor agricole.

4. Societatea comerciala "Bavariamobile" AG cu sediul la Munchen va investi in

Romania in domeniul constructiilor de masini; in acest sens, managerul companiei il
contacteaza pe X, partenerul roman, la 1.02.1997, cerandu-i concursul pentru
demararea afacerii.
La 15.02.1997, X trateaza in numele investitorului german cu A, proprietarul unui
teren in extravilanul Capitalei, pentru achizitionarea imobilului si construirea fabricii.O
saptamana mai tarziu, A si X- in calitate de reprezentant al companiei straine- se
prezinta la notariat pentru autentificarea tranzactiei imobiliare.
Notarul refuza insa autentificarea, motivand ca o asemenea operatiune juridica este
contrara Constitutiei ; X ii prezinta legea speciala in materia investitiilor,
O.G.nr.92/1997(M.Of. nr.380/30.12.1997), care in art.6 prevede ca orice investitor,
persoana a juridica rezidenta sau nerezidenta, poate dobandi drepturi reale asupra
bunurilor mobile si imobile, iar potrivit
art.2 lit.c, investitorul este persoana fizica sau juridica, rezidenta sau nerezidenta,
cu domiciliul sau cu sediul permanent in Romania, ori in strainatate, care investeste
in Romania.
Cerinte:

a)
Comentati refuzul notarului de a autentifica contractul de vanzarecumparare la data de 23.02.1997.
b)
Solutionati speta in situatia in care notarul ar fi autentificat
tranzactia imobiliara; care ar fi fost soarta dreptului de proprietate al companiei
germane dupa momentul modificarii O.G.nr.92/1997, in sensul nerecunoasterii
dreptului persoanelor juridice straine de a dobandi terenuri in Romania.
c)
Rezolvati speta pentru ipoteza in care aceleasi parti s-ar fi
prezentat la notar inainte de intrarea in vigoare a Ordonantei Guvernului nr.92/1997.
5. Societatea comerciala "Bavariamobile"Romania SRL, cu sediul in Bucuresti, al
carui unic asociat este societatea comerciala "Bavariamobile" AG cu sediul in
Munchen, achizitioneaza un teren in suprafata de 15 ha de la X, persoana fizica , la
data de 12.10.1995.
Terenul respectiv este revendicat in justitie de catre A la data de 15.02.1996, acesta
chemand in judecata S.C."Bavariamobile" Romania SRL, actualul detinator al
imobilului.
Comparand titlurile de proprietate ale partilor litigante, instanta de judecata admita
actiunea in revendicare a reclamantului, intrucat considera ca societatea comerciala
parata este formata cu captial 100% german, iar societatea comerciala din Munchen
are, de asemenea capital strain in totalitate, situatie juridica ce contravine
Constitutiei.
Este legala solutia instantei ?
6.La 12.10.2000, A ii doneaza o casa nepotului sau B ,in varsta de 15 ani, cu
conditia de a nu o instraina, pentru a ramane in familie si pentru
a se bucura de ea si generatia viitoare, fiind vorba de un imobil cu un stil
arhitectural deosebit si cu valoare sentimentala deosebita pentru donator.
a) In conditiile in care B contracteaza cu C in vedrea achizitionarii de catre acesta a
imobilului, indicati subiectul de drept si mijlocul juridic prin care
se poate sanctiona nerespectarea conditiei stipulate in contractul de donatie.
b) Rezolvati speta pentru ipoteza in care interdictia de instrainare ar fi fost fixata pana
la data in cara B ar fi implinit majoratul.

7.La 25.05.1996, A. introduce o actiune mpotriva Consiliului Local al Orasului X.

solicitnd retrocedarea unui imobil care i apartinuse cu titlu de proprietate pna n
anul 1987. Reclamantul arata ca n acel an imobilul a facut obiectul unei exproprieri

pentru satisfacerea unui interes obstesc, si anume construirea unei statii

hidrometeorologice pe terenul unde era situat imobilul n cauza. n motivarea actiunii
se mentioneaza ca, pna la data introducerii cererii dechemare n judecata, nu
ncepusera lucrarile determinate n decretul de expropriere. Actiunea este motivata n
drept pe dispozitiile art.35 din Legea nr.33/1994.
Cerinte :
a)Rezolvati cererea introdusa de A.
b) Precizati care este natura juridica a dreptului de retrocedare.
c)Solutionati conflictul de aplicare a legii in timp.
8.La 15.03 1999, Consiliul General al Municipiului Bucuresti formuleaza o
cerere de expropriere impotriva proprietarilor A, B si C , solicitand
punererea de indata in posesia terenurilor apartinand acestora. In motivarea actiunii,
reclamanta invedereaza faptul ca exproprierea are loc in vederea efectuarii unei
lucrari , in regim de extrema urgenta, ce intereseaza ordinea publica si declara ca
intelege, in cazul admiterii cererii sale urmate de punerea de indata in posesie, sa
consemneze pe numele expropriatilor sumele stabilite drept despagubire, in
termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii, in conformitate cu
art.32 din Legea nr.33/1995.
In replica,proprietarii ridica exceptia de neconstitutionalitate a acestei
prevederi legale in raport cu art.41 alin. 3 din Constitutie, aratand, in acest sens, ca
dispozitia constitutionala nu consacra posibilitatea unei derogari de la caracterul
prealabil al despagubirii acordate pentru expropriere.
Ce solutie pronuunta instanta si cu ce motivare ?
9.A se ocupa cu construirea si testarea unor aparate de zbor fara motor,planoare.In
aproprierea campului de testare ,B, vecinul sau,
pe proprietatea sa ridica un numar de zece stalpi de lemn, inalti fiecare de 20 m ;
intrucat mai multe planoare au fost distruse intrand in acesti stalpi, A ii cere lui B sai inlature.
B se opune, invocand faptul ca poate dispune oricum de proprietatea sa.
A va solicita in calitate de avocat in legatura cu posibilitate introducerii unei actiuni in
justitie impotriva lui B.Care va fi temeiul acestei actiuni?

III.Literatura juridica
Comentati urmatoarele citate :

a)"... legiuitorul trebuie sa se fereasca de a face doua lucruri: sa loveasca in

principiul si in forma proprietatii individuale, transformand-o in proprietate colectiva, si
sa confiste, sub forma exagerarii impozitelor... pe venit , pe capital sau pe succesiuni
, bogatia economisita."
(C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)
b)" Dar...nu ramane mai putin adevarat ca, in conceptia moderna, se pune mai
putin accent pe caracterul ei ( al proprietatii-n.n.) individual , si se scoate mai mult in
evidenta
functiunea sociala pe care ea este chemata sa o indeplineasca.De aici nesfarsitul
lant de ingradiri care merg de la simplele restrictiuni in exercitiul ei pana la
suprimarea totala a acestuia prin expropriere si care, in mod constant, refelecteaza
tendinta ca proprietatea sa inceteze de a mai fi un drept subiectiv intangibil si absolut
spre a deveni, alaturi de familie, o institutie supla si ordonata, pusa in serviciul
colectivitatii."
( G.Lutescu)
c)"Proprietarul este tinut de anumite obligatii datorita dreptului pe care il
exercita supra bunului; aceste obligatii sunt calificate
propter rem pentru ca debitorul nu este o persoana determinata , ci persoana
abstracta a proprietarului.Ele au acest caracter remarcabil de a fi transmise pasiv in
acelasi timp cu dreptul de proprietate pe care il insotesc." (
M.Planiol, G.Ripert)
d)"In realitate, jurisprudenta a conceput clauzele de inalienabilitate ca pe o
categorie distincta a sarcinilor personale si conditilor rezolutorii propriu-zise
care lovesc bunurile obiect al donatiilor sau legatelor de o indisponibilitate reala (in
rem). Idea indisponibilitatii reale , pe care o gasim exprimata in unele hotarari
judecatoresti, da un fundament actiunii in nulitate si determinarii persoanelor care pot
exercita aceasta actiune."(
M.Planiol, G.Ripert)
e)"Pe de alta parte, daca raporturile de vecinatate nasc in sarcina
proprietarilor respectivi indatorirea de a-si exercita drepturile in asa fel incat sa nu
jeneze exercitiul drepturilor celorlalti dimprejur, nu este deloc usor a stabilii criteriul
dupa care se va aprecia raspunderea ce apasa asupra acestora cand au depasit
limita exercitiului normal al drepturilor reale. In aceasta privinta, trei au fost sistemele
spre care s-a indreptat atentia doctrinei si jurisprudentei:1.Sistemul obligatiunilor
nascand din quasi-contractul de vecinatate; 2.Sistemul fondat pe raspunderea
delictuala;3.Sistemul bazat pe notiunea de abuz de drept."

( G.Lutescu)
f)"Stabilirea restrictiilor proprietatii nu este o initiativa de luat la modul lejer!
Pentru a fi oportuna, reglementarea proprietatii trebuie sa se supuna unor
directive de bun sens si care intereseaza sau aspectul sau material, folosinta directa,
sau aspectul sau juridic, valoarea sa. Consecintele sociale ale constrangerilor
exercitate asupra proprietarului se pot prevedea cu greutate : ele dejoaca calcule si
anticipari si deschid calea catre altele asemenea .Specific experientei juridice
este de a ajuta la reconstructia reactiilor individuale
." (Ch. Atias)
g) " Cu aceste masuri, exproprierea este arareori pagubitoare proprietarilor
expropriati.Dimpotriva, valoarea bunurilor expropriate se socoteste in genere in mod
larg, si exproprierea este adesea pentru proprietar un izvor debeneficii.Tribunalele
vegheza de altfel cu grija ca exproprierile sa nu fie un izvor de abuzuri pentru
auroritatile administrative ."
(C.Hamangiu, I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu)
Bibliografie minimala
1. C. Brsan, "Drept civil. Drepturile reale principale", Ed. ALL Beck, Bucuresti, 2001,
p. 48-82;
2.Ion .Filipescu
G.Lutescu ,"Teoria generala adrepturilor reale", 1946,p.230-254.
[1] " Les clauses d'inalienabilite affectant un bien donne ou legue ne sont valables
que si elles sont temporaires et justifies par un interet serieux et legitime.Meme dans
ce cas, le donataire ou le legataire peut etre judiciarement autorise a disposer du
bien si l'interet qui avait justifie la clause a disparu ou s'il advient qu'un interet plus
important l'exige. In Codul francez clauza de inalienabilitate
este reglementata in titlul consacrat liberalitatilor.
[2] U.Vasilesco, op.cit., p .207.
[3]"En verite, il est difficile de concevoir une chose indisponible par sa nature.Dans
ce cas, l'objet n'est pas lui-meme susceptibile d'appropriation privee.On ne voit
d'exemples semblablesque dans le domaine public...Mais un proprietaire ne peut pas
prendre une disposition qui frapperait un bien d'indisponibilite reele. Une
condition de ce genre serait juridiquement impossible.
" U.Vasilesco,op.cit.,p.209.
[4] C. Hamangiu,I.Rosetti-Balanescu,Al.Baicoianu, op.cit,p.60.

[5] Ibidem,p.60.
[6] Ibidem,p.60.Solutiile jurisprudentei franceze mai vechi de acordare a actiunii n
anulare destinatarului clauzei nu sunt la adapostul criticilor, avnd n vedere n primul
rnd, retinerea culpei acestuianemo auditur propriam turpitudinem allegans.
[7] E.Chenon,Les demembrements de la propriete fonciere,these, Paris, 1881,
p.350.
[8] M.Planiol,Droit civil francais.Les Biens,vol.II, Paris, 1926,p.231;G.Lutescu,op.cit.
p.323.
[9] a se vedea autorii citati de U..Vasilesco, op.cit.,p.206.
[10] Ibidem, p.207.
[11] M.of. nr.236 din 27 mai 1999.
[12] M.Of..nr .61 din 26 martie 1996 si respectiv, M.Of. nr.84 din 23 febr.1998.
Document Info
Accesari: 10621
Apreciat:
Comenteaza documentul:
Nu esti inregistrat
Trebuie sa fii utilizator inregistrat pentru a putea comenta
Creaza cont nou
A fost util?
Daca documentul a fost util si crezi ca merita
sa adaugi un link catre el la tine in site
Copiaza codul
Pagina urmtoare
limitele exerc Cutare Google

napoi la rezultatele cutrii

Pagina de pornire Google

Pagin formatat de Google pentru afiare pe mobil

Afiare direct a paginii
Semnalai o problem