Precizri privind regimul TVA al vnzrilor de bunuri imobile realizate

de ctre persoane fizice

Este considerat persoan impozabil orice persoan care desfoar,
de o manier independent i indiferent de loc, activiti economice de natura
celor definite la aliniatul urmtor, oricare ar fi scopul sau rezultatul acestor
activiti.
Activitile economice cuprind activitile productorilor, comercianilor sau
prestatorilor de servicii, inclusiv activitile extractive, agricole i activitile
profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate
economic exploatarea bunurilor corporale sau necorporale n scopul obinerii de
venituri cu caracter de continuitate.
Persoanele fizice nu se consider c realizeaz o activitate economic n
sfera de aplicare a taxei atunci cnd obin venituri din vnzarea locuinelor
proprietate personal sau a altor bunuri care au fost folosite de ctre acestea
pentru scopuri personale. n categoria bunurilor utilizate n scopuri personale se
includ construciile i, dup caz, terenul aferent acestora, proprietate personal a
persoanelor fizice care au fost utilizate n scop de locuin, inclusiv casele de
vacan, orice alte bunuri utilizate n scop personal de persoana fizic, precum i
bunurile de orice natur motenite legal sau dobndite ca urmare a msurilor
reparatorii prevzute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.
Persoana fizic, care nu a devenit deja persoan impozabil pentru alte
activiti, se consider c realizeaz o activitate economic din exploatarea
bunurilor corporale sau necorporale, dac acioneaz ca atare, de o manier
independent, i activitatea respectiv este desfurat n scopul obinerii de
venituri cu caracter de continuitate.
n cazul construirii de bunuri imobile de ctre persoanele fizice, n
vederea vnzrii, activitatea economic este considerat nceput n momentul
n care persoana fizic respectiv intenioneaz s efectueze o astfel de
activitate, iar intenia persoanei respective trebuie apreciat n baza elementelor
obiective, de exemplu, faptul c aceasta ncepe s angajeze costuri i/sau s
fac investiii pregtitoare iniierii activitii economice. Activitatea economic
este considerat continu din momentul nceperii sale, incluznd i livrarea
bunului sau prilor din bunul imobil construit, chiar dac este un singur bun
imobil.
n cazul achiziiei de terenuri i/sau de construcii de ctre persoana fizic
n scopul vnzrii, livrarea acestor bunuri reprezint o activitate cu caracter de
continuitate dac persoana fizic realizeaz mai mult de o singur tranzacie n
cursul unui an calendaristic. Totui, dac persoana fizic deruleaz deja
construcia unui bun imobil n vederea vnzrii, activitatea economic fiind deja
considerat nceput i continu, orice alte tranzacii efectuate ulterior nu vor mai
avea caracter ocazional. Dei prima livrare este considerat ocazional, dac
intervine o a doua livrare n cursul aceluiai an, prima livrare nu va fi impozitat
dar va fi luat n considerare la calculul plafonului de TVA( 65.000 euro=220.000
lei,cu data de 1 iulie 2012) prevzut la art.152 din Codul fiscal. Livrrile de
construcii i terenuri, scutite de tax conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul

fiscal, sunt avute n vedere att la stabilirea caracterului de continuitate al

activitii economice, ct i la calculul plafonului de scutire.
Conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de construcii/pri
de construcii i a terenurilor pe care sunt construite, precum i a oricror altor
terenuri sunt operaiuni scutite de TVA fr drept de deducere. Prin excepie,
scutirea nu se aplic pentru livrarea de construcii noi, de pri de construcii noi
sau de terenuri construibile. n sensul prezentului articol, se definesc
urmtoarele:
1. teren construibil reprezint orice teren amenajat sau neamenajat, pe
care se pot executa construcii, conform legislaiei n vigoare. Calificarea unui
teren drept teren construibil sau teren cu alt destinaie, la momentul vnzrii
sale de ctre proprietar, rezult din certificatul de urbanism.
2. construcie nseamn orice structur fixat n sau pe pmnt;
3. livrarea unei construcii noi sau a unei pri din aceasta nseamn
livrarea efectuat cel trziu pn la data de 31 decembrie a anului urmtor anului
primei ocupri ori utilizri a construciei sau a unei pri a acesteia, dup caz, n
urma transformrii;
4. o construcie nou cuprinde i orice construcie transformat sau parte
transformat a unei construcii, dac costul transformrii, exclusiv taxa, se ridic
la minimum 50% din valoarea de pia a construciei sau a prii din construcie,
astfel cum aceasta este stabilit printr-un raport de expertiz, exclusiv valoarea
terenului, ulterior transformrii
Exemplul nr. 1: O persoan fizic, care nu a mai realizat tranzacii cu
bunuri imobile n anii precedeni, a livrat n cursul anului 2012 dou terenuri care
nu sunt construibile. Dei persoana fizic a devenit persoan impozabil pentru
aceste livrri, totui livrrile respective fiind scutite de tax conform art. 141 alin.
(2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizic nu are obligaia nregistrrii n scopuri
de tax conform art. 153 din Codul fiscal.
Dac aceeai persoan fizic livreaz n cursul anului 2012 o construcie nou
n sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligaia s se
nregistreze n scopuri de TVA, dac livrarea respectiv cumulat cu livrrile
anterioare depete plafonul de scutire prevzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 2: O persoan fizic (familie) vinde n cursul anului 2012
un teren construibil sau o construcie nou n sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din
Codul fiscal. Dei n principiu operaiunea nu ar fi scutit de tax conform art.
141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, indiferent de valoarea livrrii, dac persoana
fizic nu realizeaz i alte operaiuni pentru care ar deveni persoan impozabil
n cursul anului 2012, aceast operaiune este considerat ocazional i
persoana fizic nu ar avea obligaia nregistrrii n scopuri de tax.
Dac n acelai an, aceeai persoan fizic livreaz un teren construibil sau o
construcie nou n sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectiva
persoan va deveni persoan impozabil i va avea obligaia s se nregistreze
n scopuri de tax nainte de efectuarea celei de-a doua livrri, dac prima livrare
a depit plafonul de scutire prevzut la art. 152 din Codul fiscal.

Dac a doua livrare ar fi scutit conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal,
fiind o construcie care nu este nou sau un teren care nu este construibil,
persoana fizic ar avea obligaia s se nregistreze n scopuri de tax conform
art. 153 nainte de realizarea celei de-a doua livrri dac prima livrare depete
plafonul de scutire prevzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 3: O persoan fizic realizeaz n cursul anului 2012 dou
livrri care ar fi scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Dac nu
mai realizeaz nici o operaiune n anul 2012, iar n anul 2013 va livra o
construcie nou sau un teren construibil n sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din
Codul fiscal, va avea obligaia s se nregistreze n scopuri de tax n anul 2013
numai dac va depi plafonul de scutire prevzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 4: O persoan fizic a nceput n cursul anului 2011
construcia unui bun imobil cu intenia de a vinde aceast construcie. n cursul
anului 2011 nu a ncasat avansuri i n principiu nu are obligaia s solicite
nregistrarea n scopuri de tax. Dac n anul 2012, nainte s nceap s
ncaseze avansuri sau nainte s fac livrri ale unor pri ale bunului imobil sau
livrarea respectivului imobil n integralitatea sa, livreaz un teren construibil sau o
construcie nou n sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizic
ar avea obligaia s se nregistreze n scopuri de tax atunci cnd depete
plafonul de scutire prevzut la art. 152 din Codul fiscal. Aceast livrare nu este
considerat ocazional, activitatea economic fiind considerat continu din
momentul nceperii construciei, respectiv din anul 2011.
n cazul n care bunurile imobile sunt deinute n coproprietate de o
familie, dac exist obligaia nregistrrii n scopuri de tax pentru vnzarea
acestor bunuri imobile, unul dintre soi va fi desemnat s ndeplineasc aceast
obligaie.
Transferul n patrimoniul afacerii al bunurilor sau serviciilor achiziionate
sau dobndite de persoanele fizice i care au fost folosite n scopuri personale,
n vederea utilizrii pentru desfurarea de activiti economice, nu este o
operaiune asimilat unei livrri de bunuri/prestri de servicii, efectuate cu plat,
iar persoana fizic nu poate deduce taxa aferent bunurilor/serviciilor respective
prin aplicarea procedurii de ajustare prevzut la art. 148 i 149 din Codul fiscal.