Tema: 1.

ASPECTE FUNDAMENTALE ALE

SECTORULUI LOCATIV

1.1. CONCEPTE I NOIUNI, DECRIEREA GENERAL A PIEEI DE

LOCUINE
1.2. FONDUL LOCATIV, EVOLUIA I STRUCTURA.
1.3 REGLEMENTAREA JURIDIC A SPAIULUI LOCATIV
DIN REPUBLICA MOLDOVA

1.1. CONCEPTE I NOIUNI, DECRIEREA GENERAL A

PIEEI DE LOCUINE
Locuina reprezint una din necesitile de baz de care
omul are nevoie n mod prioritar, determinnd ntr-o
oarecare msur nivelul de via, traiul, condiiile de
dezvoltare social i intelectual.
Sfera de locuine este o parte component important a
economiei naionale. Cu toate acestea asigurarea
populaiei cu locuine este o sarcina social, legat de
crearea condiiilor, necesare pentru activitatea vital a
fiecrui om.
Procesele de reproducere ale fondului locativ au o
importan esenial pentru succesul n efectuarea
reformelor economice in tara.

O politic axata pe dezvoltarea fondului locativ

depinde n mare msur de funcionalitatea
pieei imobiliare.
Cunoaterea pieei imobilului locativ, ca parte a
pieei imobiliare, presupune luarea n
considerare a caracteristicilor specifice acestei
piee.
Piaa imobiliar i implicit cea locativ se compune
din mai muli factori, i anume:
cererea i oferta;
mecanisme de autoreglare a pieei;
formarea preului.

Un aspect principal care conduce la

funcionarea pieei imobiliare este cererea
i oferta de locuine.
Pe o pia eficient exist un numr mare
de cumprtori i ofertani care creeaz o
pia liber, competitiv.
Nici unul dintre aceti participani nu deine
o parte de pia suficient de mare nct s
aib o influen direct i msurabil
asupra preului.

Proprietatea imobiliar este un produs

specific prin:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Durata de productie mare;

Durat de via lung;
Produs complex;
Imobilitate;
Volum de investiii mari;
Costuri de mentenanta mari;
Grad redus de tranzacionabilitate;
Grad redus de realizare a lichiditii financiare.

Determinanii performanei sistemului locativ

INFLUENEAZ OFERTA

Oferta

Oferta de locuine
Fondul locativ:
- existent / nou
- tipul proprietii
- calitatea

Rezultatele funcionrii pieei de

locuine
- eficiena distribuirii
- mbuntirea locuinelor
- calitatea
- stabilitatea investiiilor i construciei
- diversitatea locuinelor
- preurile / chiriilor locuinelor
- accesibilitatea i alegerea

Factori externi
- economic
- cretere / scdere
- inflaie
- construcia locuinelor
- industria
- disponibilitatea creditelor

REZULTATELE PROMOVRII
POLITICII LOCATIVE

Imobiliar
Piee de locuine competitive

Tranzacii de pia
Fiscal
Subsidii locative bine intite

Cererea de locuine
Cumprtori:
- numrul / tipul
- venitul disponibil
- preferinele de consumator

Cererea

Financiar
Sistemul bine-funcional de finanare a
locuinelor

Factori externi
- tendine demografice
- rata imigraiei
- politici privind veniturile
- politici privind fora de munc
INFLUENEAZ CEREREA

Caracteristicile locuinei importante pentru

viaa omului
Costul accesibilitate
Dezvoltare economic dezvoltarea
deprinderilor
Investiii active
-Influena anturajului

Design
Condiii
Anturajul interior
Influena anturajului
Fizice

Financiare
Ceteanul

Psihologice - sociale

Securitate gradul de mndrie

Suport social crearea familiei
Identitate cultural nostalgie

Amplasare - spaiale

Mrime, planificare potrivit pentru

locuire
Vecintate accesul la servicii

Locuirea cuprinde o arie mult mai larg de

necesiti i de activiti umane legate direct sau
indirect de locuin, cum ar fi:
infrastructura - drumuri, reele de ap, canalizare, etc.;
oferte sociale legate de dezvoltarea locuirii - instituii de
nvmnt, instituii de
sntate, instituii de cultur, oferte comerciale n zona
de locuit, oferte de recreere i
petrecere a timpului liber;
locuirea este o funcie semnificativ a localitilor. Ea
este direct legat de capacitatea de absorbie a forei de
munc. Ea reflect, prin gradul su de complexitate,
dezvoltarea factorului uman i a posibilitilor sale
economice.
dotarea locuinei i servicii specifice legate de locuin:
servicii specifice (telefonie,
utiliti), grad de dotare, diversificare, individualizare etc.

Rolul central al locuinelor n politica social

OCROTIREA
SNTII
DEZVOLTAR
EA SOCIAL

mbuntirea
sntii fizice i
mentale

EDUCAIE
Sporirea
rezultatelor
educaionale

Crearea familiilor,
interaciunea
social

SECURITATE
A
VENITURILO
R

LOCUINE

DEZVOLTAREA
COMUNICAIILO
R

Rolul de stabilizare
i facilitare

Dezvoltarea
deprinderilor,
investiiilor, crearea
capacitilor

Contribuie la
stabilitatea
veniturilor

FORA DE
MUNC
Contribuie la
stabilitate i
mobilitate

IMIGRAIE
Facilitarea
integrrii

Particularitile pieei de locuine ce determin

necesitatea interveniilor din partea
autoritilor publice n funcionarea pieei de
locuine
Problema
asigurrii
necesitilor

Caracterul
schimbtor al
pieei

Caracterul
nchis al pieei

Particularitile pieei de
locuine care determin
necesitatea interveniilor din
partea autoritilor publice n
funcionarea pieei de locuine

Incerti-tudine
Finanarea pe
baz de
mprumuturi

Impactul
amplasrii

Influena
factorilor
externi

 caracterul nchis al pieei construcia i finanarea de locuine

este dominat de un numr restrns de participani majori;
impactul amplasrii amplasarea locuinelor este un factor
important pe piaa locuinelor, astfel este imposibil existena
informaiei perfecte i concurenei libere;
influena factorilor externi sectorul locuinelor att influeneaz
asupra mediului extern, ct i este supus influenei din partea
mediului extern;
finanarea pe baz de mprumuturi locuinele sunt procurate,
n general, din contul mprumuturilor ipotecare, acordarea
crora se bazeaz pe presupunerea valorii viitoare a imobilelor;
incertitudine deoarece viitorul este incert, piaa locuinelor
este asemenea. Reglementri i intervenii sunt importante
pentru a reduce incertitudinea;
caracterul schimbtor al pieei preurile sunt stabilite de o
parte limitat a pieei, de cei care cumpr i vnd la un
moment dat;
problema asigurrii necesitilor dac profitabilitatea este
singurul motiv, necesitile oamenilor nu vor fi satisfcute, cel
mai probabil cauznd lipsa de locuin.

1.2. FONDUL LOCATIV, EVOLUIA I

STRUCTURA.

Fondul locativ constituie totalitatea

ncperilor locative, indiferent de forma de
proprietate, inclusiv case de locuit, case
specializate (cmine, case-internat pentru
invalizi, veterani, case speciale pentru
btrni singuratici i altele), apartamente,
ncperi de serviciu i alte ncperi
locative n alte construcii utile pentru
locuit.

Fondul locativ pe forme de proprietate se

divizeaz astfel:
fondul locativ public - fondul locativ care se afl n proprietatea
statului i n deplin administrare gospodreasc a
ntreprinderilor de stat; fondul locativ municipal care se afl n
proprietatea raionului (oraului), municipiului, precum i fondul
care se afl n administrarea gospodreasc a ntreprinderilor
municipale sau n administrarea operativ a instituiilor
municipale;
fondul locativ privat - fondul care se afl n proprietatea
cetenilor (case de locuit individuale, apartamente i case de
locuit privatizate i procurate, apartamente n casele
cooperativelor de construcie a locuinelor) i fondul care se afl
n proprietatea persoanelor juridice (create n baza proprietarilor
privai), construit sau procurat din contul mijloacelor proprii;
fondul locativ cu forma de proprietate mixt - fondul care se afl
n proprietatea personal, n proprietatea comun sau n cotepri ale diferitor subieci ai proprietii publice i private;
proprietatea ntreprinderilor mixte - fondul locativ care se afl n
proprietatea ntreprinderilor mixte cu participare strin.

n funcie de destinaia locuinelor, fondul de

locuine se divizeaz n:

fondul locativ social care include casele de locuit, apartamentele n blocul locativ,
ncperile locuibile din alte tipuri de cldiri, date n locaiune cetenilor care, n
condiiile legii, necesit protecie social;
fondul locativ al cooperativelor de construcie a locuinelor: apartamentele sau pri
din ele locuite de membrii cooperativelor de construcie a locuinelor construite cu
fore i mijloacele proprii;
fondul locativ de serviciu: locuinele destinate funcionarilor publici, angajailor unor
instituii sau unor ageni economici, acordate n condiiile contractului colectiv sau
individual de munc, potrivit prevederilor legale;
fondul locativ cu statul special (de protocol): locuinele destinate utilizrii de ctre
persoanele care snt alese sau numite n funcii ori demniti publice, exclusiv pe
durata exercitrii acestora;
fondul locativ de manevr: locuinele destinate cazrii temporare a persoanelor i
familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale ori
accidente sau ale cror locuine snt supuse demolrii n vederea realizrii lucrrilor
de utilitate public, precum i lucrrilor de reabilitare ce nu pot fi efectuate n cldirile
ocupate de locatari;
cmine: blocurile locative destinate pentru domicilierea muncitorilor, funcionarilor,
studenilor, elevilor, precum i altor persoane n perioada muncii i a studiilor;
aziluri: cldirile cu destinaie special pentru cazarea temporar a unor grupuri de
ceteni defavorizai;
casele de vacan: locuinele ocupate temporar, ca reedin secundar, destinat
odihnei i recrerii, al cror regulament este aprobat de Guvern.

Apartament se consider o parte a casei de locuit,

compus din una sau mai multe odi amenajate, cu
dependenele necesare, avnd ieire separat n
coridor, antreu, tind, spaiu ntre scri.
Suprafaa general a apartamentului este format
din suprafaa tuturor ncperilor de locuit i a
dependenilor respective, iar suprafaa locativ este
format numai din ncperile de locuit.
Camera - ncperea nconjurat cu perei
permaneni, fiind clasificat n permanent sau
principal (dormitor, sala mare, etc.) i secundar
(buctria, antreu, veceu, etc.).

Fondul locativ al Republicii Moldova

constituie aproximativ 37% din bogia
statului, alctuind la 1 ianuarie 2009,
potrivit datelor Biroului Naional de
Statistic (BNS), 78382,4 mii m.
Aproximativ 42 % din populaia rii,
reprezint locuitori ai municipiilor, ai
localitilor urbane, muli din ei locuind
n blocuri de locuine multietajate.

Procesul de privatizare a fondului de locuine care

a nceput n anul 1993 a influenat mult structura
titlului de proprietate, circa 95,7 % din fondul
locativ constituind n prezent proprietate privat
n conformitate cu Legea privatizrii fondului de
locuine nr.1324-XII din 10.03.1992, proprietarii
au format asociaii de proprietari ai locuinelor
privatizate, iar dup intrarea n vigoare a Legii
condominiului n fondul locativ (Legea RM
nr.913-XIV din 30 martie 2000) asociaii de
coproprietari n condominiu, n vederea
administrrii i exploatrii locuinelor i
proprietii comune a cldirilor de locuit, inclusiv
organizarea lucrrilor de ntreinere i reparaie.

Vechimea fondului locativ cu multe

apartamente n Republica Moldova

Circa 24 % din blocurile de locuine multietajate au fost construite pn

n anii 1975, circa 60% dateaz din anii 1976-1993

Cheltuieli de consum medii lunare pentru o

persoan (mediul urban),%

Cheltuieli de consum total medii lunare pentru

o persoan (mediul urban), %

Dou forme de proprietate existente ntr-un

bloc locativ provoac nenelegeri att
dintre proprietari i chiriai, ct i dintre
acetia i gestionarul fondului de locuine.
Chiriaii solicit, de multe ori ntemeiat,
efectuarea unor lucrri din contul statului,
iar proprietarii, ignornd prevederile Legii
privatizrii fondului de locuine, susin
aceste solicitri. Astfel apar numeroase
petiii semnate de ambele pri adresate
instanelor ierarhic superioare pe
problemele ntreinerii i reparaiei unor
blocuri locative.

Regulamentul cu privire la modul de prestare i

achitare a serviciilor locative, comunale i
necomunale pentru fondul locativ, contorizarea
apartamentelor i condiiile deconectrii
acestora de la /reconectrii la sistemele de
nclzire i alimentare cu ap aprobat prin
Hotrarea Guvernului nr. 191 din 19.02.2002
conine explicaii destul de clare la acest capitol,
ns majoritatea populaiei nu este familiarizat
cu coninutul acestui document i este necesar
de a desfura unele aciuni n ce privete
popularizarea prevederilor acestuia.

1.3. Reglementarea juridic a spaiului

locativ n Republica Moldova
Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz activitatea
sectorului locativ a fost elaborat n general ntr-o perioad
scurt dup proclamarea independenii Republicii Moldova.
Deoarece s-au schimbat bazele, ce determin funciile i
responsabilitile statului, organelor publice locale n
problema asigurrii dreptului cetenilor la spaiu locativ, s-au
format noi raporturi economico-juridice ntre prile implicate
n procesul de construcie, gestionare, exploatare a spaiului
locativ, precum i pe piaa de bunuri imobile, a fost necesar
de elaborat o baz legislativ nou care s asigure tranziia
de la economia planificat la economia de pia.

Reglementarea juridic a spaiului locativ are o

importan deosebit, deoarece ea ajut la
stabilirea bazei juridice a normelor n domeniul
dat. Absena bazei normative aduce la
numeroase nclcri, nerespectri i n acelai
timp formeaz multiple lacune n legislaie.
Sarcinile legislaiei Republicii Moldova cu privire la
locuine constau n reglementarea raporturilor n
domeniul locuinelor avnd drept scop
asigurarea dreptului cetenilor la locuin,
folosirea cuvenit i pstrarea n bune condiii a
fondului de locuine, precum i ntrirea
legalitii n problemele privind raporturile n
domeniul locativ.

1.Constituia R.M.
Constituia este un act juridic fundamental ce este creat dintr-un
sistem de norme cu fora juridic suprem, norme care
reglementeaz relaiile sociale din domeniul instituirii i exercitrii
puterii de stat, stabilind n acelai timp limitele acestei puteri,
drepturile i libertile fundamentale ale cetenilor. Deci, este
acel act juridic prin care se reglementeaz organizarea societii
n stat.
Printre drepturile i libertile fundamentale ale cetenilor Constituia
Republicii Moldova adoptat n 1994, a reprodus n mod original
dreptul la locuin, cuprins n art. 42 din vechea Constituie a
Moldovei.
Deci, art. 29 al Constituiei Republicii Moldova Inviolabilitatea
domiciliului menioneaz c domiciliul i reedina sunt
inviolabile. Nimeni nu poate ptrunde sau rmne n domiciliul
sau n reedina unei persoane fr consimmntul acesteia

2. Codul civil al Republicii Moldova

Codul Civil al Republicii Moldova este unul din
principalele izvoare de reglementate a dreptului
de proprietate i deci i a dreptului de
proprietate privat asupra spaiului locativ.
Reglementrile din codul civil n mare parte se
refer i la spaiul locativ ncepnd cu
reglementrile referitoare la dreptul de
proprietate i terminnd cu dreptul succesoral.

3. Codul cu privire la locuine al Republicii

Moldova
n acest compartiment se va face referire la coninutul i
esena att a Codului cu privire la locuine R.S.S.
Moldoveneti, din 03.06.1983 (care a fost adoptat prin
Legea Republicii Sovietice Socialiste Moldoveneti
2718-10 care reflecteaz i reglementeaz raporturile
sociale economice ale perioadei respective i care a fost
ratificat n 1991 i e valabil pn n prezent), ct i a
proiectului Codului cu privire la locuine al Republicii
Moldova din 2000. n legtur cu trecerea la noile relaii
social-economice, adoptarea Constituiei Republicii
Moldova i un numr major de noi legi snt reglementate
noile raporturi ale dezvoltrii spre o economie de pia.

Noul Cod conine reglementri legislative

mai ample i mai detaliate pentru
aprecierea condiiilor de recunoatere a
necesitii de asigurare cu spaiul locativ,
modalitilor de acordare a spaiului de
locuit, care anterior erau reglementate prin
acte normative separate. O reglementare
special n proiectul noului act legislativ se
refer la raporturile care decurg din
dezvoltarea fondului de locuit ne statal,
dar cu susinerea din partea statului.

Codului cu privire la locuine al Republicii Moldova

reflecta aa momente cum ar fi:
1. Crearea de ctre stat a condiiilor de realizare a
dreptului cetenilor la locuin;
2. Extinderea construciei spaiului locativ;
3. Imbuntirea condiiilor de ntreinere i exploatare a
fondului de locuine;
4. Continuitatea politicii asigurrii cu locuine de ctre stat
a familiilor ce stau la rnd pentru mbuntirea
condiiilor de trai pn la aplicarea prezentului Cod;
5. Dreptul fiecrui cetean liber, la alegerea sa, n
corespundere cu necesitile i posibilitile sale, de a
construi, procura, arenda, nchiria sau dobndi n alt
mod legal dreptul la spaiul locativ.

Legislaia cu privire la locuine reglementeaz raporturile

dintre persoanele fizice i juridice, autoritile
administraiei publice centrale i cele locale:
nregistrrii de stat i evidenei caselor de locuit,
apartamentelor i a unor pri din ele;
evidenei cetenilor ce au nevoie de mbuntire
condiiilor de locuit i acordarea spaiului locativ, precum i
folosirii ncperilor de locuit, de serviciu, cminelor i altor
ncperi de locuit specializate;
drepturilor i obligaiilor proprietarilor i beneficiarilor
fondului de locuine;
asigurrii integritii, deservirii i reparaiei fondurilor de
locuine;
achitrii pentru folosirea locuinei i serviciile comunale
prestate;
evacurii cetenilor din spaiul locativ ocupat, etc.

In art. 11 se menioneaz c autoritile publice

centrale asigur executarea politicii n domeniul
dezvoltrii spaiului locativ prin:
- asigurarea unitii actelor normative subordonate
legii ce reglementeaz raporturile de locuine;
- stabilirea unui mod unic al nregistrrii de stat,
estimrii i evidenei fondului locativ;
- determinarea regulilor de baz a folosirii
locuinelor;
- determinarea regulilor i normelor deservirii i
reparaiei caselor de locuit, precum i a utilizrii
teritoriilor aferente;
- efectuarea controlului i supravegherii de stat n
domeniul folosirii i ntreinerii fondului de locuit.

Autoritile administrrii publice locale efectueaz

promovare politicii locative a statului n unitatea
teritorial-administrativ respectiv n ceea ce
privete:
- controlul utilizrii conform destinaiei i asigurarea integritii
fondului de locuine;
- administrarea fondului de locuine municipal , organizarea
deservirii i reparaiei;
- inerea evidenei cetenilor ce au dreptul la mbuntirea
condiiilor din fondul de locuine social i municipal,
adoptarea deciziilor despre repartizarea locuinelor;
- contribuirea la privatizarea apartamentelor din fondul de
locuine public;
- contribuirea la dirijarea crerii asociaiilor proprietarilor de
locuine;
- ncheierea, prin intermediul serviciilor subordonate, a
contractelor de nchiriere a locuinelor n fondul cu destinaie
social i public, etc.

Rspunderea pentru nclcrile legislaiei cu privire

la locuine survine n cazul n care:

1. Se ncalc regulile folosirii ncperilor de

locuit;
2. Se ncalc modul de luare la eviden a
cetenilor;
3. Se ncalc regulile de exploatare a caselor
de locuit;
4. Se ncalc termenii stabiliti;
5. Deteriorarea caselor de locuit, ncperilor,
etc.

4. Legea cu privire la proprietate (459

12 din 22. 01. 1991)
Spaiul locativ este obiect al dreptului de
proprietate, deci rezult c asupra lui
cetateanul poate exercita:
1. Posesia,
2. Folosina,
3. Administrarea.

5. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea

fondului de locuine (1324-12 din 10.03.1993)
Conform art. 1 Privatizarea fondului de locuine este un
process de nstrinare, efectuat de organele puterei de
stat, a fondului de locuine aparinnd statului,
organizaiilor obteti, asupra crora statul i-a declarat
dreptul de proprietate, altor asociaii i ntreprinderi
cooperatiste de stat, construite din contul mijloacelor
alocate din bugetul de stat, n proprietate privat
cetenilor Republicii Moldova i asociaiilor acestora
(societi pe aciuni i societi economice, etc.) pentru
satisfacerea necesitilor n locuine i formarea unor
stpni reali prin dreptul de a dispune liber de
proprietatea imobiliar.
Aceast lege mai prevede modul de privatizare, ntreinerea
i reparaia locuinelor, privatizate, Regulamentul
comisiei de privatizare a fondului de locuine.

6. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu

privire la aprobarea concepiei locative naionale
(594 din 05.08.1994)

Aceast hotrre prevede att concepia

locativ naional, ct i politica locativ.
Necesitatea cercetrii este determinat de
schimbarea radical a atitudinii statului
fa de problema spaiului locativ de
acumularea unei anumite experiene, n
promovarea reformei locative i de
necesitatea generalizrii experienei rilor
strine n domeniul politicii spaiului locativ.

Modificarea politicii naionale locative este

condiionat de:
- adoptarea actelor legislative privind structura i funciile
organelor autoadministrrii locale, proprietatea funciar,
privatizarea fondului locativ, etc;
- nivelul redus de confort i amenajare al fondului locativ
existent, starea nesatisfctoare a infrastructurii lui
tehnice i sociale;
- restructurarea i reformarea sistemului de dirijare a
complexului economic naional;
- existena unui numr considerabil de apartamente extrem
de nvechite i avariate, care necesit o reconstrucie
sau renovare;
- neconformitatea structurii construciei locative cu cerinele
actuale privind tipurile de cldiri, numrul de nivele, etc;

Principiile politicii locative

naionale
1. Scopul politicii const n
asigurarea dreptului fiecruia
cetean de a-i alege modul
cel mai convenabil de
soluionarea problemelor sale
locative

4. Perfecionarea i
crearea noilor
sisteme financiar
creditare i fiscale n
sfera construciei
locative

2. Baza politicii o constituie separarea

distinct a funciilor ce le revin
statului, persoanelor juridice i fizice
n conducerea i procesului de
construcie, reconstrucie i exploatare
a fondului locativ

PRINCIPIILE
politicii locative naionale

5. Privatizarea locuinelor;
asigurarea egalitii n drepturi a
tuturor persoanelor fizice i
juridice; reconstruirea
complexului de construcie i
adaptarea lui la condiiile
economiei de pia

3. Statul va asigura garaniile

constituionale privind
asigurarea gratuit cu locuine a
pturilor social vulnerabile ale
populaiei; crearea condiiilor
pentru formarea pieei de
locative

6. Majorarea volumelor
construciei de locuine
competitive

7. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire

la aprobarea Strategiei pieei spaiului locativ i altor
bunuri imobiliare ( 416 din 10.05.1999)
Dup proclamarea independenei rii, n
economie, instituiile politice, condiiile sociale i
modul de via al populaiei s-au produs
transformri majore.
Ca urmare a procesului de privatizare, un numr
mare de ntreprinderi i 96 % din fondul de
locuine aparin actualmente sectorului privat.
Folosirea veniturile cetenilor / statului i
schimbrile luate din structurile instituionale au
determinat starea nesatisfctoare a fondului de
locuine. Aceast impune luarea de msuri
radicale pentru ameliorarea situaiei n sector.

Guvernul Republicii Moldova a stabilit

urmtoarele principii generale ale strategiei:

1. Dreptul fiecrei familii de a-i alege

modalitatea de soluionare a problemelor
locative;
2. Repartizarea distinct a funciilor de
realizare a ei ntre sectorul public i cel
privat;
3. Crearea condiiilor pentru dezvoltarea
pieei spaiului locativ i altor bunuri
imobiliare.