Modul de dobndire i nstrinare a proprietii comune forate i perpetue.

Neconstituionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i

a publicitii imobiliare nr. 7/1996. Decizia nr. 1514 din 15 noiembrie 2011 a
Curii Constituionale1
1

Publicat n M. Of. nr. 24 din 12 ianuarie 2012.

Abstract
The sale of the forced joint property, by the vote of two thirds of the owners practically means the sale of anothers property, without the consent of
the owners who did not vote or voted against it, therefore the dispositions of art. 44 of the Constitution were infringed.
Even if the regulation under art. 45 of Law no. 7/1996 is identical with that under art. 658 of Law no. 287/2009 on the Civil Code, this is not an
argument for motivating the adoption of a law which infringes a fundamental human right, namely the property right.
Keywords: joint property, sale of anothers property, land registration

Prin ncheierea din 23 noiembrie 2010, pronunat n Dosarul nr.

7.936/62/2009, Tribunalul Braov, secia comercial i de contencios
administrativ,
a
sesizat
Curtea
Constituional
cu
excepia
de
neconstituionalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat. Excepia a fost ridicat de
municipiul Braov, ca persoan juridic de drept public, prin primar, i de
primarul municipiului Braov n calitate de autoritate executiv a administraiei
publice locale a municipiului Braov ntr-o cauz de contencios administrativ
avnd ca obiect "emiterea autorizaiei de construcie, conform certificatului de
urbanism", pentru o locuin rezultat din mansardarea terasei unui bloc.
n motivarea excepiei de neconstituionalitate autorii acesteia susin c
prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin art. 1 alin. (3)
din Constituie.
Astfel, arat c textul de lege criticat nu respect aceste exigene ale statului
de drept dat fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizai,
imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotrrea adunrii
generale a asociaiei, ntruct "aceast hotrre nu are caracter translativ de
proprietate i nu ndeplinete condiiile de validitate ale unui act apt de a fi
nscris n cartea funciar, n condiiile art. 48 din Legea nr. 7/1996". De
asemenea, autorii excepiei arat c reglementarea criticat nu determin
"momentul n care opereaz transferul dreptului de proprietate de la proprietarul
care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la
justa despgubire generat de pierderea dreptului de proprietate pe cale silit".
Aa fiind, textul de lege contestat "nu respect exigenele statului de drept i nu
apr principiul ncrederii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor
juridice n opera normativ a statului".
Totodat, consider c dreptul de proprietate nu este garantat, aa cum
prevede art. 44 alin. (2) din Constituie, n situaia n care hotrrea majoritii
calificate de 2/3 poate nstrina ori ipoteca un bun ce aparine celeilalte pri de
1/3 dintre coproprietari, apreciind c n aceast situaie este vorba despre
vnzarea bunului altuia. Mai mult, arat c prevederile art. 45 alin. (5) din Legea
nr. 7/1996 "se abat de la prealabila despgubire, lsnd coproprietarilor care nu
au votat ori, dup caz, s-au opus la nstrinare sau ipotecare calea de a obine
justa despgubire ulterior, adresndu-se justiiei".
n final, apreciaz c textul de lege criticat este neconstituional, opernd o
restrngere a dreptului de coproprietate forat, prin ncetarea destinaiei de
folosin pentru prile comune, atunci cnd nstrinarea sau ipotecarea acestora
are loc cu o majoritate de 2/3 din numrul coproprietarilor, fr ca aceast

msur s fie justificat de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele

limitativ prevzute de art. 53 din Constituie.
Tribunalul Braov, secia comercial i de contencios administrativ, consider
c excepia de neconstituionalitate este ntemeiat, deoarece reglementarea
legal criticat contravine art. 44 i art. 45 din Constituie.
Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, ncheierea de
sesizare a fost comunicat preedinilor celor dou Camere ale Parlamentului,
Guvernului i Avocatului Poporului, pentru a-i exprima punctele de vedere
asupra excepiei de neconstituionalitate.
Avocatul Poporului consider c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea
cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituionale, ntruct
contravin dispoziiilor art. 44 referitoare la dreptul de proprietate privat. n
acest sens, arat c aceste prevederi legale transform proprietatea comun pe
cote-pri forat i perpetu asupra prilor comune din cldirile cu mai multe
etaje sau apartamente, ntr-o alt form de proprietate, obinuit i temporar,
fr ca schimbarea regimului juridic al proprietii s fie condiionat de
obinerea acordului tuturor proprietarilor afectai. Prin nlturarea posibilitii
fiecrui proprietar de a se opune nstrinrii, fiind suficient ntrunirea acordului
de voin a doar dou treimi dintre coproprietari, se ncalc n mod vdit dreptul
de exercitare ntr-o manier exclusiv i absolut a prerogativelor folosinei i
dispoziiei, ca atribute ce in de esena dreptului de proprietate.
Avocatul Poporului consider c "ncetarea coproprietii forate n aceast
manier echivaleaz practic cu o expropriere, aducndu-se atingere i
dispoziiilor constituionale ale art. 53". Totodat, se arat c reglementarea
criticat nu respect nici dispoziiile art. 1 alin. (3) din Constituie, potrivit
crora Romnia este stat de drept, democratic i social, n care drepturile i
libertile cetenilor reprezint valori supreme i sunt garantate.
Preedinii celor dou Camere ale Parlamentului i Guvernul nu au comunicat
punctele lor de vedere asupra excepiei de neconstituionalitate.
Curtea, examinnd ncheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului
Poporului, raportul ntocmit de judectorul-raportor, notele scrise depuse la
dosar, concluziile procurorului, prevederile legale criticate, raportate la dispoziiile
Constituiei, precum i Legea nr. 47/1992, reine urmtoarele:
Curtea Constituional a fost legal sesizat i este competent, potrivit
dispoziiilor art. 146 lit. d) din Constituie, precum i ale art. 1 alin. (2), ale art.
2, 3, 10 i 29 din Legea nr. 47/1992, s soluioneze excepia de
neconstituionalitate.
Obiectul excepiei de neconstituionalitate, aa cum reiese din ncheierea de
sesizare, l constituie prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat n M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006,
prevederi ce au fost introduse prin art. I din Legea nr. 170/2010 pentru
completarea art. 45 din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996
i pentru modificarea art. 101 din Legea locuinei nr. 114/1996, lege publicat
n M. Of. nr. 507 din 21 iulie 2010.
Prevederile de lege criticate au urmtorul coninut:
- Art. 45 alin. (3)-(6): "(3) Prin excepie de la dispoziiile alin. (2) i prin
derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, ncetarea destinaiei de
folosin comun pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau

apartamente se poate hotr motivat, cu o majoritate de dou treimi din numrul

coproprietarilor.
(4) n cazul prevzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziiile privitoare la
coproprietatea obinuit i temporar. Cu toate acestea, nstrinarea sau
ipotecarea se poate realiza dac exist o majoritate de dou treimi din numrul
coproprietarilor.
(5) n cazurile prevzute la alin. (3) i (4), coproprietarii care nu au votat ori,
dup caz, s-au opus la nstrinare sau ipotecare au dreptul la o despgubire
just, stabilit pe cale convenional ori, n caz de nenelegere, pe cale
judectoreasc.
(6) Constatarea ncetrii destinaiei de folosin comun pentru aceste pri se
face prin hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari, adoptat cu o
majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor".
Autorii excepiei invoc nclcarea dispoziiilor constituionale ale art. 1 alin.
(3) privind statul de drept, art. 44 alin. (1), (2) i (3) privind dreptul de
proprietate privat i celor ale art. 53 referitoare la restrngerea exerciiului unor
drepturi sau al unor liberti.
1. Examinnd excepia de neconstituionalitate, din perspectiva criticilor
formulate de autorii acesteia, Curtea constat c prevederile art. 45 alin. (3)-(6)
din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziiilor
referitoare la dreptul de proprietate privat, prevzut de art. 44 din Constituie,
pentru urmtoarele considerente:
Proprietatea comun este acea modalitate a proprietii ce se caracterizeaz
prin faptul c dreptul de proprietate aparine concomitent asupra aceluiai bun
sau asupra aceleiai mase de bunuri mai multor titulari care exercit, tot
concomitent, atribuiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau
bunurilor care formeaz obiectul drepturilor lor. Din punct de vedere al regimului
juridic, proprietatea comun pe cote-pri se mparte n coproprietate obinuit i
temporar i coproprietate forat i perpetu.
Referitor la cazul coproprietii forate asupra dotrilor i utilitilor comune
dintr-un imobil cu mai multe locuine, incident n prezenta spe fiind acoperiul,
Curtea constat c, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, obiectul
proprietii comune forate l constituie toate prile dintr-un condominiu care nu
sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin.
i prevederile art. 649 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil arat ce
pri comune fac obiectul coproprietii forate din cldirile cu mai multe etaje
sau apartamente.
Astfel, potrivit acestui articol, "(1) Sunt considerate pri comune, n msura n
care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i
din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru
a asigura exploatarea normal a acesteia; pentru eventuala suprafa
excedentar proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite;
b) fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii
perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul,
terasele,
scrile
i
casa
scrilor, holurile,
pivniele
i
subsolurile
necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i
ascensoarele;

c) instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i

de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile
aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele
colective, precum i alte asemenea pri;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.
(2) Courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i
usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care
utilizeaz aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii".
Toate aceste pri comune sunt administrate de ctre asociaia de proprietari,
prin hotrri luate cu votul majoritii proprietarilor locuinelor din cldire.
Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede chiar i modalitatea de folosire a
proprietii comune forate de ctre teri, persoane fizice sau persoane juridice,
de drept public ori de drept privat, cu acordul majoritii proprietarilor membri ai
asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, ceea ce nu presupune, ns, ncheierea de acte de dispoziie asupra
bunurilor proprietate comun forat.
n aceste condiii, Curtea constat c, fiind vorba de acte de administrare i nu
de dispoziie, prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 reglementeaz acordul
de voin al majoritii proprietarilor i a celor direct afectai de vecintate ca o
condiie peremptorie de folosire de ctre teri a spaiilor proprietate comun
forat. Aceast form de coproprietate se menine independent de voina
coproprietarilor, deoarece poart asupra unor bunuri accesorii al cror regim
juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care l urmeaz.
Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale
care aparin unor titulari diferii presupune asigurarea caracterului perpetuu al
coproprietii asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietii
forate poate s exercite folosina asupra tuturor bunurilor care fac obiectul
acesteia, fr a aduce, ns, atingere dreptului celorlali coproprietari.
n acest sens, art. 647 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil
stipuleaz c "Fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului comun, cu
condiia s respecte destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de
ctre ceilali coproprietari". Aadar, niciun act de dispoziie nu poate s aib ca
obiect exclusiv cota-parte indiviz din coproprietatea forat dect odat cu
nstrinarea bunului principal, astfel cum prevede i art. 651 din Legea nr.
287/2009 privind Codul civil, potrivit cruia "Cota-parte din dreptul de
proprietate asupra prilor comune are caracter accesoriu n raport cu dreptul de
proprietate asupra spaiului din cldire care constituie bunul principal;
nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se va putea face dect odat cu dreptul
asupra spaiului care constituie bunul principal". Aa fiind, nu se poate vorbi de
coproprietate forat i perpetu, fr a avea n vedere proprietatea exclusiv
asupra bunurilor principale pe lng care cele aflate n coproprietate forat sunt
accesorii. De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate forat are un
caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica ntr-un alt
mod dect mpreun i nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului
principal.
Curtea constat c, prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din
Legea nr. 7/1996 are o nou reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu
de la regimul general al coproprietii forate din condominii, n sensul c aceasta
este transformat ntr-o coproprietate obinuit, iar nstrinarea sau ipotecarea
se poate realiza dac exist o majoritate de dou treimi din numrul

coproprietarilor. Aceast reglementare vine n contradicie cu prevederile alin. (2)

al art. 45, potrivit crora dreptul de proprietate comun forat asupra prilor
comune ale unui imobil se valorific numai mpreun cu dreptul de proprietate
exclusiv care poart asupra acestuia sau a unei pri determinate din acesta.
Dac regula o constituie nstrinarea coproprietii forate odat cu bunul
principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu,
n sensul c unele pri din coproprietatea forat pot fi nstrinate cu acordul a
2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dac,
ntr-adevr, legiuitorul a instituit o astfel de excepie, Curtea constat c regimul
juridic al bunurilor coproprietate forat nu poate fi schimbat dect cu
consimmntul tuturor proprietarilor din cldire.
Aa fiind, Curtea constat c nstrinarea coproprietii forate cu votul
majoritii de 2/3 dintre proprietari echivaleaz practic cu o vnzare a bunului
altuia, fr a exista consimmntul proprietarilor care nu au votat sau au votat
mpotriv, avnd drept consecin nclcarea dispoziiilor art. 44 din Constituie.
n argumentarea necesitii introducerii prevederilor de lege criticate prin
Legea nr. 170/2010, iniiatorii acestui act normativ au susinut i armonizarea
reglementrii criticate cu prevederile art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind
Codul civil.
Curtea constat c, chiar dac reglementarea art. 45 din Legea nr. 7/1996
este identic cu cea din art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil,
aceasta nu constituie un argument n motivarea adoptrii unei legi care ncalc
un drept fundamental al omului, i anume dreptul de proprietate. Totodat,
Curtea constat c prin completarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 de ctre
Legea nr. 170/2010 nu se are n vedere, practic, modificarea Legii nr. 7/1996,
care are un alt obiect de reglementare, i anume "cadastru i publicitate
imobiliar", ci doar posibilitatea asociaiilor de proprietari de a schimba regimul
juridic al bunurilor coproprietate forat, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel
mult, reglementarea criticat putea s completeze art. 39 din Legea nr.
230/2007, avnd n vedere destinaia prilor comune, n sensul c, n
unanimitate, proprietarii unui condominiu pot nstrina unele pri comune din
imobil ce ar pune n valoare construcia respectiv i nu ar afecta rezistena
construciei i funcionalitatea utilitilor comune. Aadar, legiuitorul nu ar putea
dispune modalitatea de nstrinare a unor pri comune de folosin, att timp
ct acestea au regimul juridic al coproprietii forate, fr consimmntul
tuturor proprietarilor.
Pentru toate aceste considerente, Curtea constat c prevederile art. 45 alin.
(3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispoziiilor constituionale ale art. 44
alin. (1), (2) i (3), precum i ale art. 1 din Primul Protocol adiional la
Convenia pentru aprarea drepturilor omului i a libertilor
fundamentale.
2. De asemenea, Curtea constat c, n temeiul art. 53 din Constituie,
exerciiul unor drepturi sau liberti poate fi restrns numai prin lege i numai
dac se impune, dup caz, pentru aprarea securitii naionale, a ordinii, a
sntii ori a moralei publice, a drepturilor i a libertilor cetenilor,
desfurarea instruciei penale, prevenirea consecinelor unor calamiti naturale,
ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrngerea poate fi
dispus numai dac este necesar ntr-o societate democratic, iar msura
trebuie s fie proporional cu situaia care a determinat-o, s fie aplicat n mod
nediscriminatoriu i fr a aduce atingere existenei dreptului sau a libertii. Or,

Curtea constat c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996
contravin acestor dispoziii constituionale deoarece, prin modalitatea de ncetare
a destinaiei de folosin comun pentru bunurile ce fac obiectul coproprietii
forate din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majoritii de
2/3 din numrul coproprietarilor, se aduce atingere nsi esenei dreptului de
proprietate al celorlali coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu
aceast msur.
3. n sfrit, Curtea consider c nu poate fi primit susinerea autorilor
excepiei potrivit creia textul de lege criticat contravine dispoziiilor art. 1 alin.
(3) din Constituie, ntruct prin redactarea sa mult prea vag i imprecis,
acesta "nu determin momentul n care opereaz transferul dreptului de
proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer,
moment ce, n mod necesar, trebuia raportat la justa despgubire generat de
pierderea dreptului de proprietate pe cale silit".
Dimpotriv, Curtea constat c prevederile de lege apreciate ca fiind
neconstituionale reglementeaz n mod precis modalitatea de ncetare a
destinaiei de folosin comun pentru prile comune indivize din cldirile cu mai
multe etaje sau apartamente, precum i modul de nstrinare sau ipotecare a
acestora, care se poate hotr cu o majoritate de dou treimi din numrul
coproprietarilor, nclcnd, astfel, aa cum am artat, dispoziiile constituionale
ale art. 44 privind dreptul de proprietate privat i art. 53 referitor la
restrngerea exerciiului unor drepturi sau al unor liberti.
Pentru motivele expuse, n temeiul art. 146 lit. d) i al art. 147 alin. (4) din
Constituie, precum i al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) i al art. 29 din
Legea nr. 47/1992, cu majoritate de voturi, Curtea Constituional:
Admite excepia de neconstituionalitate ridicat de municipiul Braov, ca
persoan juridic de drept public, prin primar, i de primarul municipiului Braov,
n calitate de autoritate executiv a administraiei publice locale a municipiului
Braov, n Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Braov, secia comercial i
de contencios administrativ i constat c prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituionale.
Publicat n "REVISTA PANDECTELE ROMNE" cu numrul 3 din data de 31
martie 2012