3.

4 Estimarea valorii de pia prin abordarea venitului

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat.

Pe lng veniturile

anuale obinute n rezultatul exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de

numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul
(reversia).
n cadrul metodei actualizrii fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este
calculat dup urmtoarea formul:
1+Y 0 n

1+Y 0 t

VON n

(3)

V =
n =1

unde,
Y0 - rata de actualizare ;
n - perioada de calcul;
SP - venitul obinut n urma vnzrii sau reversie .
Rata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor
ateapt s fie compensat. Aceste caracteristici sunt:
1) rata real pur" a rentabilitii (
2) rata inflaiei ateptate (
3) prima pentru risc (

r riscului

r riscului

r rentabilitii

);

);

);

4) prima pentru costurile n afara riscului (

r nonrisc

).

Astfel, formula general de calculare a rate de actualizare (Y 0) este:

Y O=r rentabilitii +r inflaiei + r riscului + r nonrisc
Estimarea ratei de capitalizare :
a) rata rentabilitii fr risc 14,5 % ;
b) rata lichiditii sczute 20 : 12 14,5 = 24,17 %;

(4)

c) rata riscului de recuperare a capitalului 1,25% ;

d) prima pentru management investiional 1% ;
e) prima pentru risc investiional 7,7% .
rc = 3,5 + 5,8 + 1,25 + 1 + 7,7 = 48,62%
Determinarea primei pentru risc investiional este efectuat n tabelul 3.13.
Tabelul 3.13 - Determinarea primei pentru risc investiional
Indici
1 2 3 4
Raportul ntre cerere i ofert
Majorarea numrului obiectelor competitive
Situaia privind dreptul de proprietate
Mrimea venitului populaiei
Discreditarea
Mrimea ratei dobnzii
Stocuri de bunuri imobile libere
Volumul construciilor noi
Cheltuieli necesare pentru reparaie i reconstrucie
Mrimea plilor serviciilor comunale
Numrul observaiilor
0 0 0 0
Suma ponderat
0 0 0 0
Suma
Numrul factorilor
Media ponderat
Sursa : Completat de autor

5 6

7
1

10

1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 0 3 3 3
5 0 21 24 27
77
10
7,7

0
0

Calcularea ratei de actualizare :

1) rata de baz 14,5 % ;
2) rata inflaiei ateptate 5 % ;
3) rata inflaiei neateptate 1% ;
4) rata lichiditii sczute 24,17 % ;
5) riscul pieii imobiliare 7,7 % .
ra = 14,5 + 5 + 1 + 14,5 + 7,7 = 52,37%
Estimarea valorii de pia a bunului imobil prin metoda venitului este efectuat n
tabelul 3.14.
Tabelul 3.14 - Estimarea valorii de pia a bunului imobil prin metoda venitului
Indicatori
1
Suprafaa, m.p
Plata de locaiune medie
pentru 1 m.p lunar, lei
1
Plata de locaiune pentru
1 m.p anual, lei
Majorarea prognozat a
plii de arend,%

Valoarea de
baz
2
72
1,5 18,7662 =
28,15
2
28,15 12 =
338

Perioada de calcul
2015
2016
2017

Perioada

postprognozat
6

Plata de locaiune
ajustat, lei/m.p
Venitul brut potenial,
lei/an
Deduceri pentru spaii
libere, lei/an
Pierderi pentru
neachitarea plii de
locaiune
Venitul brut efectiv,
lei/an
Cheltuieli operaionale :
Impozit pe bunul imobil
Venit operaional net,
lei/an
Rata de capitalizare, %
Reversia, lei
Rata de actualizare, %
Coeficientul de
actualizare
Venit operaional net
actualizat, lei/an
Reversia actualizat, lei
Valoarea de pia a
obiectului,
lei
euro

338

355

373

24336

25560

26856

24336

25560

26856

31
24305

31
25529

31
26835

48,62
54765
52,37
0,8264

0,6830

0,5645

20086

17436

15148
79728
132398
7055

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pieei imobiliare