ARTUR SILVESTRI

APOLOGIA HAZARDULUI
Mic ndreptar anual de plasamente
i cteva Scene cu neo-migratori

CA

A
HI

AT
RP

R ES

C A R PAT H I A P R E S S 2 0 0 5

CARPATHIA PRESS, 2005

str. Ciprian Porumbescu nr. 10, Bucureti, cod 010652
E-mail: carpathia@k.ro
Tel/fax: 021-317.01.14
ISBN: 973-7609-03-4

Prognozele cuprinse n aceast carte au

aprut, n 2004 i 2005, n revistele CASA
LUX i Casa de vacan. Ca i toate celelalte cri de imobiliar ce am scris pn
acum, i aceasta exist fiindc exist CASA
LUX i ngduina artat de Dna Mariana
Brescu, cea care a fcut posibil aceast
micare tainic.

Concepia acestei ediii aparine autorului

Tehnoredactare: ing. Diana uic
Tipar: Tipogrup Press S.A.

LUMINI N PERDELE DE FUM

Cartea ce public acum nu era planificat i nu aprea n proiect
nici mcar n chip de ipotez, aa cum nc mai exist vreo cteva zeci
de cercetri, studii i eseistic de feluri diferite, ce poate c vor cpta vreodat un contur clar. Nici nu am ntocmit-o cu entuziasm prea
din cale afar cci, stilisticete, nu m reprezint dect puin i este,
de fapt, cea mai puin artistic dintre crile mele de imobiliar, ntre
care, unele, snt, mai degrab, filosofie social i examen istoriografic
cu aspect semi-profetic. Aceasta, aa cum se nfieaz, exemplific
o anumit denaturare ce reiese din constrngeri: eseistul liber de prejudeci, nsufleit de o imaginaie naripat se simte peste tot, poate,
dar se mpiedic de obligaia de a expune cu obiectivitate ori, mai bine
zis, cu o anumit neutralitate de raport ct mai impersonal.
Cci aproape toate contribuiile de aci snt la origin rapoarte
de pia, adic o specie ce am introdus n Romnia i am dezvoltat-o,
nainte de a se practica, astzi, de ctre alii ce m urmeaz fr a o
recunoate, cu un fel de excitaie i lips de echilibru proprii neofitului
nedisciplinat intelectual. ntr-un anumit sens, acesta este, ca i altele,
un caz tipic de nsuire de concluzii spre a nu i zice cu o formulare ceva mai brutal, ce nu prefer curat expropriere cum i observ
adesea, nu fr un sentiment de stupefacie i chiar de iritare. Era, n
vara anului trecut, cnd, ntorcndu-m de la Viena i nvrtind butonul
televizorului ca s-mi dau seama ce se mai petrecuse pe acas, am
auzit, la jurnalul de tiri un comentariu pe teme imobiliare susinut n
mod energic de o jun de care nu mai auzisem pn atunci. Fraza condus abil i formulrile enunate cu destul repeziciune mi plcur i
erau pe punctul de a-i da o not ridicat cnd mi-am dat seama c, de
fapt, se reproducea, mot--mot, un studiu ce publicasem cu ceva timp
n urm, nainte de a pleca din Romnia. Astfel de episoade se produc,
astzi, cu o anumit ritmicitate i, n cele din urm, au ajuns s nu mai
enerveze cci trim ntr-o epoc de neo-folklor de Coca-Cola dar
m consterneaz cnd se preia n mod stupid, nenelegtor i cu o
iresponsabilitate abisal fa de concluziile copiate caricatural. Cci, n
aceast materie, exist nu doar recidiv ci chiar o metod.. Citesc,
adeseori, note de ziar i urmresc emisiuni de televiziune ce conin nu
doar idei, formule i concluzii, ci, n destule rnduri, chiar fraze ntregi
i chiar paragrafe din ceea ce scriu i declar i care, la mine, se nir
negru pe alb constituindu-se drept ceea ce i snt, adic document.
Cteodat apar nsuite de cte un personagiu, despre care n-a auzit
nimeni nimic, fragmente din analizele mele i chiar din crile ce am
3

publicat. Dar, bineneles, nimeni nu citeaz i nu se refer (cum ar fi,

tiinificete, obligatoriu), la sursa ce preia, plagiaz i substituie fr
nici o reinere.
n folklor, acest manier este regul dar aici sntem, totui,
ntr-un domeniu ce nseamn proprietate intelectual, precursorat, chiar
patent. Pentru mine, care, la biografia mea unde ncap treizeci de ani
de via public, nu m mai mir de nimic n acest mediu incontinent,
pare a fi axiom c a-i recunoate meritele celui ce le are este curat
extravagan. Dar n acest climat de ru romnesc inevitabil unde a
tri din sustragere este un fel de a doua natur ajunge s supere doar
ideea stricat cnd ajunge pe mini proaste i pe limb mpleticit.
Adeseori m recunosc cu greu.. Ceea ce, la mine, este sforare n a formula corect i, dac se poate, memorabil puncte de vedere necondiionate de interes mrunt i creind, astfel, soluie corespunztoare nzuind la binele public, ajunge s devin, prin rapt i lucrare
de spirit nepriceptor, o simpl opinie de consum ce se nghite dei
ar trebui s se deteste.
Sensul aciunii mele a fost ns, ntotdeuna, altul dect acesta.
Cnd am nceput s examinez piaa imobiliar, acum aproape cincisprezece ani, publicnd atunci un ir de articole destul de puin scoroase (mai degrab eseuri, la drept vorbind) nu m gndisem c, odat, cndva, acele simptome, ce descriam, vor fi comparate cu procesele ce s-au ncheiat, spre a le verifica soliditatea aa cum se ncerca,
pe vremuri, banul cu dinii. Ceea ce scriam pornea din ideea de a face
binele, att ct m pricep, fr a ceda mcar un milimetru vreunei ndoieli oculte ori nvrteli de context.. Abia apoi venea, fr s o fi luat
n calcul cu prea mare struin, certitudinea c totul se verific n
timp i se confirm ori se respinge. n destule cazuri s-a dovedit c
am avut dreptate. Cci, la drept vorbind, comparate cu scenariile de
atunci, realitile de azi le ntresc ndeajuns de mult fiindc, n ultim
analiz, prognoza se supune probei veritii i asigur credibilitate celor
ce o emit.
La gndul c, nc o dat, la fel ca i n alte rnduri, vom avea
ocazia s citim, n materie de previziune imobiliar, tot soiul de bizarerii
cu caracter de analiz de pia intitulate pompos consultan (cum
se observ adeseori cte o publicaie cu caracter economic) m-am gndit, n decembrie 2003, s elaborm o prognoz chibzuit, pe care s
n-o tulbure nici accesul propagandistic i nici dramatizrile larmoyante
ce se mai constat n unele ziare ce nu fac dect s ncurce i s mpiedice
privirea clar.
A rezultat, pe atunci, un document ce ar merita privit cu luareaminte i recitit spre a se pune alturi cu tot ceea ce s-a desfurat
4

ulterior. Aceea nu era, propriu-zis, o estimare ci un raport n spatele cruia stau, ndeobte, att statistic i studii de caz ct i prognoz economic adaptat de la ansamblu la situaiile particulare; nu era,
de asemenea, o profeie, cci n materie de prognoz nu lucrm cu
vrjitorii. i mai era acum trebuie subliniat cu o linie groas cel
dinti raport de prognoz anual, imobiliar, publicat vreodat n
Romnia. Citit acum, dup civa ani, el apare construit, organizat i
agregat corespunztor, ba, poate chiar, formulnd i maniera de expoziie i metoda de lucru. De fapt, s-ar putea spune c a creat disciplina.
Eseniale snt, n aceast materie, cunoaterea domeniului ncepnd de la categoriile diversificate de operaiuni i pn la structura
social ce acioneaz apoi, potenialul, ce desemneaz fore interne
ce se vor consuma cndva, ireductibil, i, n cele din urm, obiectivele
generale cu caracter colectiv, mai direct spus ncotro se ndreapt
ansamblul. Inutil a se observa c, spre a se obine concluzii credibile
snt necesare metode i practici ntrunite, fiind obligatorii utilizri de surse
ce provin din toate direciile.
Aceasta era, la drept vorbind, doctrina care, atunci cnd devenise aplicaie practic, mi-am nchipuit c va folosi i c, deci, nu lucrasem nici de data aceasta n zadar. ns efectul a fost mai profund
dect se anticipase cci prognoza de atunci, ocant i prin caracterul
de prioritate, deveni, pentru cteva sptmni, cel mai comentat document economic de nceput de an. De fapt, era cu neputin s fie altfel cci viziunea temperat, observaiile precise ce vehiculau semnificaie social, decisiv, de fapt, ntr-o pia polarizat cum este imobiliarul aici, la noi, ca i documentaia adunat n mod laborios i
specializat erau argumente solide ce se artar valabile i au dat efect
pozitiv.
Dar ntr-un mediu dezordonat i aproape misticoid, unde rsar
cele mai stranii i insolite legende i unde modul uuratec n a se exprima este frecvent dei caragialesc, astfel de documente analitice i
moderate plac i intereseaz doar pe aceia care nu confund interesantul cu senzaionalul. Cci atta vreme ct piaa imobiliar este o
lume ce vehiculeaz bani muli i unde se poate ctiga dar se poate i
pierde, adeseori tot att de uor, senzaionalul i propagandisticul nu
creeaz perspectiv stabil ci confuzie i ambiguitate, lsnd peste
realiti perdele de fum ce adpostesc personagii ce acioneaz gangsterete n lumina puin. La noi, cu ct apar fenomene mai intemperate ce cresc temperatura unui domeniu, cu att se nasc ipoteze, basme
i fandacsie, ce acoper faptele i mpiedic privirea s ptrund mai
5

departe de versiunea interesat. Dar n aceast materie, nainte de

a fi analiz fr cusur i previziune clar i necontestabil, capital
rmne morala.
Tot ceea ce am dat, am dat cu ncredinarea c folosete i, n
ultim analiz, n aceste alctuiri nimic nu fusese ipotez aventurist
i nici vrjitorie, ceea ce detest, la drept vorbind, ci viziune echilibrat,
privire socotit i vorb pronunat cu responsabilitate. Cci, de fapt,
n acest domeniu, nu este loc pentru improvizaie i mic nvrteal balkanic de felul ncercrilor ludice care vor s vad dac ine povestea.
Acolo unde se pun n joc (joc serios, adeseori grav, nu jocul la rulet)
bani muli (dar ce bani nu snt muli?), mize de via i multe iluzii
nu este permis a se spune, cu privirea inocent, minciuna pioas i este dezonorant a se divulga concluzia aranjat ori ndemnarea pltit
spre a se face doar aa cum trebuie, adic n forma convenabil.
n timp, totul se verific i se ncearc verificndu-se n lumina realitii
incontestabile ce ajunge s se configureze din virtualiti.
Ca i n alte rnduri, voi spune i acum c, n afar de concluziile
ce rezult clar i distinct dintr-o observaie continu a pieii imobiliare
ce dateaz de aproape un deceniu i jumtate, nu voi expune n public
nimic altceva dect ceea ce tiu precis i se verific prin fapte nu prin
interes mrunt, combinaie sau nelegere. Cci, spre deosebire de
alii, eu am, i n aceast materie, ca i n altele, oper i cot i
stabilitatea acestora este obiectivul meu ireductibil i, de fapt, ceea ce
mi propun cu precdere. Cci a ctiga bani, dei mi se pare inerent
cnd exist valoare ce trebuie pltit, nu este important dect atunci
cnd se ctig cu onoare, cu efort ce traduce lucru fcut i ncheiat i, mai cu seam, contribuie la Binele ce trebuie s-l aducem
n lume din abstractul unde se gsete.
Iat de ce, i de aceast dat, concluziile ce m-am hotrt s public aici merit ntmpinate cu preuire fiindc, nti de toate, dau sentimentul c vorbesc cu vocea lor, fr s asculte de cte un dirijor ocult.
Dar pe lng aceste ndemnri ce par, n lumea apuctoare i ignar de azi, a fi de mod veche, mai snt i altele, cteva, ntre care,
totui, ideea de aciune social trebuie s se sublinieze, cci are nsemntate i greutate. Cci, la noi, nainte de a fi afacere (ceea ce
i este, de fapt) imobiliarul ilustreaz, ntr-o form uimitor de coninutistic, starea vieii naionale. Aci se reflect, ca ntr-un loc geometric de adaosuri ce par ntmpltoare dei nu snt, toate componentele
ce au nsemntate i conteaz istoricete i care, n cele din urm,
exprim ntr-un chip uneori nedesluit ce sntem astzi i ce putem
s devenim mine.
6

MIC NDREPTAR ANUAL

DE PLASAMENTE
A. 2004 N CTEVA PROGNOZE I ANALIZE
1. O schi de evoluie posibil
La o privire aruncat din avion, starea pieii imobiliare se caracterizeaz, n 2004, la Bucureti, prin continuitatea temperat
de procese anterioare, fluctuaii normale pe anumite segmente
i investiii n caden previzibil n domenii diverse. Nouti tematice ocante nu vor exista, n schimb apare o mai puternic atracie
pentru calitate i vad. n ansamblu, preul nchirierilor de orice fel
va fi n scdere (la cote situate ntre 2% i 8%), iar preul apartamentelor de bloc standard (segmentul cel mai afectat, n 2003 prin
creteri de pn la 30 35% i chiar mai mult, n anumite zone)
se va putea plafona, creterile de pn la 5-7% fiind ntmpltoare.
n detaliu, situaia ar putea s se nfieze sub forma acestui tablou, ce zugrvesc aici.
Vnzrile de apartamente de bloc standard nregistreaz (n
primul trimestru) o stagnare ca ofert, dar, cu anumite creteri,
totui reduse, n perioadele urmtoare. Cererea va fi din ce n ce
mai rezervat pe fondul restrngerii accesului la creditul ipotecar i
datorit nivelului deja insuportabil de preuri nejustificate.
Vnzrile de case medii se manifest cu stabilitate (i snt
chiar n deficit) n materie de ofert, n timp ce o anumit cretere
a cererii ar fi posibil, avnd n vedere preurile nc rezonabile. Oferta devenit insuficient nu se va putea ns completa la timp, astfel nct corecii cu majorare de pre, n primul semestru, de pn
la 10-15% snt de ateptat, fr s surprind; ulterior este posibil
ca, pe fondul abandonrii obsesiei de a cumpra apartamente (prea
scumpe!) o anumit cretere, pe ansamblul ntregului an, de pn la
20% s devin certitudine.
Vnzrile de vile renovate sunt apreciate i stimulate de micrile rapide ale speculatorilor ce doresc s rspund dorinei clientelei de a se muta imediat. Astfel, se impune n mod vdit oferta
prt--habiter dar o ntrire masiv a preurilor nu este nc imaginabil datorit unei prudene previzibile a cumprtorului, ce ar
7

dori s obin asigurri suplimentare n direcia rezistenei imobilului, transformat ntr-o locuin cu nfiare artoas dar incert structural din motivul vrstei.. Diagnostic: pia stabil, cumprtori
calculai.
n domeniul imobilelor de prestigiu ce desemneaz, de obicei, construcii cu stil i personalitate, de felul caselor boiereti
oferta va crete n procente mici ntruct sursa principal ce rmne procesul de retrocedare se desfoar cu mult mai laborios dect se crezuse pn recent. Cumprarea, ca decizie, se va
face cu dificultate, avnd n vedere, deopotriv, preurile impresionant de ridicate ce se practic dar i procedurile complicate, posibile, uneori, n definitivarea unei achiziii. Nu puine, de fapt, snt
monumente istorice i trebuiesc rscumprate ntr-o manier complicat birocratic de legiuitor care, pe deasupra, mai i stimuleaz
mica nelegere balkanic.
Dinamic va rmne, n continuare, piaa apartamentelor de
lux n blocuri noi cu pronunat caracter rezidenial, situate n zone
clasice, devenite sanctuare. Oferta, dei n cretere, nu acoper
nc o cerere din ce n ce mai struitoare, intensificat pe fondul
psihozei seismice tot mai rspndite. Aceasta va putea fi, i n 2004,
una dintre principalele afaceri imobiliare prin rspndire i rat de
profit, mai ales c, n nu puine cazuri, cei ce ctig snt antreprenorii slbatici, adic persoane fizice ce construiesc n regie proprie, obinnd ctig rapid i net.
n acelai timp, vnzrile de terenuri pentru reedine snt staionare deoarece numrul obiectivelor vandabile se reduce de la un
an la altul iar cererea, dei marcat, a devenit mai reinut din cauza preurilor simitor mai mari (de peste 400 EURO/mp) n zone
cum ar fi Dorobani, Calea Floreasca, Parcul Bonaparte. Determinate de acest fenomen, vnzrile de terenuri pentru locuin n hinterlandul oraului se profileaz n felul alternativei accesibile, ofertarea
fcndu-se nediscriminat i la preuri nc accesibile (75-80 EURO/mp)
n faa crora cumprtorii adopt o atitudine realist achiziionnd
chiar i pentru a face un plasament considerat bun. i nu se neal!
Intensitatea vnzrii de terenuri industriale i comerciale, de
regul cu mari dimensiuni, se pstreaz n aceleai proporii ca i
pn acum, adic suficient de ridicate, parial i datorit cumprtorilor care, fiind companii importante, dein bugete de investiie pentru dezvoltare accelerat i pltesc fr ezitri ceea ce socotesc util.
8

Pe piaa chiriilor, situaia va continua s se re-aeze fr a

cunoate involuii dramatice. Sigur este c nchirierile n apartamente
de bloc vor cunoate o scdere lent de pre (ntre altele i datorit
pieii de credite ipotecare ce favorizeaz achiziia la pre lunar de
chirie) iar spaiile de birouri nu se vor nchiria mai uor dect n
perioad imediat precedent, cnd, al doilea an la rnd, au cunoscut o recesiune ce se prevzuse dar nu se luase n seam.
Aceeai situaie se profileaz i pe piaa nchirierilor de reedine reprezentative unde chiar dac oferta (destul de sumar, totui) ar putea spori nesubstanial, cererea a rmas constant cu
tendin de scdere, ntre altele i fiindc unele din companiile internaionale sau ambasadele ce asigurau clientel tip ncep s
prefere achiziia de proprieti, renunnd la chiria ce se consider
acum cheltuial inutil..
Spaiile comerciale constituie, i n viitor, o tematic agitat
pe care investiiile marilor companii precum snt Carrefour, Metro
i ale reelelor n genul Billa, Pracktiker, Bricostore, Mega Image
o afecteaz vizibil i va continua s o complice. Imune la acest fenomen de ansamblu, rmn, totui, anumite segmente de extremitate. n materie de magazine, n vadurile ultracentrale (de tip Bd.
Magheru, Calea Victoriei, Dorobani) oferta rmne firav i este, n
orice caz, controlat de marii angrositi (de regul, foste firme de
stat privatizate) i, bineneles, foarte ridicat cotat ca pre dei, prin
cerere constant i insistent, se caut i se tranzacioneaz. i spaiile comerciale de cartier au o mobilitate mai presus de medie i
vor continua s se ofere i s se solicite, piaa lor, prin excelen
popular, fiind definit de un volum mare de vnzri cu de toate.
Microspaiile comerciale, de fapt, sunt cele mai cutate cci
asigur efect convenabil atunci cnd au i o poziie considerat bun
i la un pre ce se accept. Case de schimb valutar, mici fast-food-uri,
mini-market-uri se stabilesc n aceste incinte pentru care oferta
scade continuu fiindc tot ce apare pe pia dispare a doua zi (sindrom de cerere maximal).
Vnzrile de spaii comerciale stagneaz ca ofert dei cererea este considerabil dar insatisfcut.
Aceeai situaie n privina depozitelor, nc aproximative din
punct de vedere calitativ dar oferite insistent spre nchiriere n ideea
greit, de fapt, c orice spaiu poate fi depozit. Cererea rmne
nc important dar mai reinut i a devenit vdit selectiv. Altfel
se nfieaz datele problemei n materie de vnzri de depozite,
9

unde oferta este, deocamdat, extrem de sczut (cine are, exploateaz prin chirie, nu vinde) iar cererea rmne constant, pentru a
se nlocui chiria, dar se satisface rar i ntmpltor.
i materia de nchiriere pentru restaurante (de regula case
cu grdin) rmne foarte redus i nici numrul amatorilor nu crete ocant. Restaurantul ideal se organizeaz, n nu puine din cazuri, n cas-proprietate cci amenajrile nu cost nesemnificativ
i ar trebui o continuitate n exploatare, pe durat lung, spre a se
amortiza n mod convenabil astfel de cheltuieli, destul de aventuroase cci, dac afacerea nu va merge, exist riscuri ce se nsuesc
cu greu i se cunosc.
Dei hoteleria intereseaz tematic, sunt prea puine oferte la
vnzare iar calitatea acestora trebuie discutat i atrage destule reineri la cumprtori. ns aceasta rmne investiia principal n urmtorii doi ani, n sensul c, existnd un deficit de cel puin 80 de
uniti, construcia de hoteluri noi va crete n volum i va mobiliza sume destul de impuntoare, depind atitudinea ezitant de azi.
n sens negativ se prefigureaz viitorul investiiilor n blocuri
de birouri, cci, pentru un interval mediu cel puin, piaa se afl
aproape de limita de saturaie.
Ca noutate, investiiile n condominium, de fapt blocuri de
lux de dimensiuni mari ori mici cvartale de vile niruite, ar putea
cunoate un sens ascendent dar aceasta rmne deocamdat o simpl ipotez. Stabil, ns cu tendine de stagnare, ar fi investiia n
cartiere iar n aceast materie viitorul mediu nu se ntrevede n
culori favorabile.
n totul, un an temperat, fr ocuri previzibile n majoritatea
domeniilor tradiionale.. Piaa pare s funcioneze cu fore interne
i dup reguli proprii, mai ales c stimulii exteriori cu precdere
decizia administrativ ce ar putea s o afecteze, ncep s dispar.

2. Primvara 2004 studiu de etap

Prognoza elaborat la sfritul anului trecut ncepe s se confirme pas cu pas, artnd o altfel de aezare deopotriv de valori i de tematic, anticipat atunci a se produce n Bucureti.
Apartamente sfritul furtunii. Procesele de maxim febrilitate care, n numai opt luni, au devastat, n 2003, piaa de vnzri de apartamente i-au ncetinit ritmul iar noile aezri aveau
un anumit grad de previzibil, ce se confirm. Acest deznodmnt se
10

explic, n ciuda diverselor comentarii emise de curnd, printr-o saturaie a pieii, care s-a plafonat la valori neobinuite i nu mai putea
nainta dect ntr-un ritm lent. Ajuns la o anumit cot, nivelul preurilor nu nghea totui, cci, n anumite cartiere, poate ncepe
s scad ctre valori mai realiste. Contribuie la acest proces un
complex de factori de echilibru ce ar trebui menionai i meninui. nti ar fi refuzul cumprtorilor de a plti preul recent absurd,
n destule cazuri cu aproape 50-60% mai mare dect valorile apartamentului nou, construit acum. Avnd n vedere c un metru ptrat
construit se contracteaz, n medie, de ctre antreprenor cu aproximativ 300-350 EURO/mp, ar rezulta c un apartament cu o suprafa de 65 mp ar trebui s coste la gata maximum 22.750
EURO, plus spaiile comune ce i revin procentual i, ca adaos, contravaloarea cotei indivize de teren. Ar rezulta un total maxim de
26-27.000 EURO dar aceasta fr a se scdea o vechime de
30-40 de ani, ce apare la oferta clasic de pe pia, nsemnnd
uneori chiar depirea perioadei de serviciu, mai ales n materie
de instalaii. i, totui, n aceast iarn s-a putut tranzaciona o garsonier n cartiere fr viitor la 21-22.000 EURO, pre lipsit de
orice raiune i care, n acelai timp, a reprezentat i un risc de
burs, ntruct ceea ce s-a cumprat atunci la acest pre astzi se
va putea vinde doar cu dificultate la circa 18.000 EURO, artnd,
deci, pierderi de peste 12%.
Factorul de echilibru: piaa nu B.N.R.. A sczut, deci,
oferta cci s-a vndut mult i chiar se amn vnzrile n ndejdea
unor creteri i mai mari; dar a sczut i cererea, pe fondul unei
atitudini mai rezervate i mai realiste a celor ce pltesc. Recent, s-a
fcut ns caz de restrngerea accesului la creditul ipotecar, invocndu-se unele norme B.N.R. introduse cu puin vreme n urm, dar
efectele acestora s-au dovedit, de fapt, minore i mai degrab zgomotul public i campania alarmist au creat un gen de disuasiune n rndul solicitanilor poteniali. Aadar, nu normele B.N.R. ci
piaa propriu-zis a oprit furtuna de pe piaa de apartamente, definit azi de apariia unui cumprtor mai prudent i mai calculat
care nva s studieze i alternative uneori mai interesante dect propunerea de vnzare adeseori aproximativ, periferic i prea scump.
Casele convenabile o alternativ. Previziunile ce indicau
o cretere a interesului pentru casele convenabile ncep s se adevereasc dei aceast alegere abia se prefigureaz, rmnnd s se
constate cndva dac piaa aceasta va fi inflamat n viitor sau rmne
11

n tempo moderat. Argumentul preului accesibil, comparabil deja

cu acela al unui apartament cu dou sau trei camere ntr-un cartier,
ca i visul tradiional al casei pe pmnt, explic acest proces
aflat ntr-un punct nc incipient ce se traduce, totui, printr-o cretere
a cererii mai ales pentru cartiere cum ar fi Bucuretii Noi, Colentina,
Regie, 1 Mai ori pentru enclave prea puin cunoscute (exemple:
strzile: Aristia, Darcle, dr. Raiu, n preajma Grii de Nord). n mod
paradoxal, aceast situaie va aduce i o cunoatere mai nuanat
a oraului (vzut azi doar prin ocheanul cartierelor de lux ocazional) i ar putea contribui la un fel de renatere a interesului pentru toate zonele care merit cu adevrat s fie valorificate, necunoscute nc de ctre cumprtorii prea puin deschii la viziunea fr
prejudeci.
Chiriile scad i nu scad! i n materie de valori de chirie
snt unele corecii de fcut dar, n aceast materie, apar n analiza
curent procente ce trebuie explicate. Astzi, sunt voci ce estimeaz scderi pentru chirii de 5-15% fr a se face ns precizri asupra segmentului expus i studiat. O anumit scdere la chiria de
apartamente de bloc ar fi trebuit s se produc fiindc, aprnd creditul ipotecar i ntrindu-se, se prefer cumprarea pe credit
cu rata echivalent cu o chirie lunar dect nchirierea pur i simpl, care nsemna, la final, bani pierdui. Aceasta este schema canonic, foarte rspndit la alii dar nu i la noi. Aici, pe acest nivel
de preuri (supranumit apartamente de bloc) informaia este relativ opac i statistica este n suferin. n Bucureti, mai bine de
40% din nchirierile la bloc se produc ntr-o geografie necontrolabil (pia neagr sau gri), cu banii pltii n mn, direct ntre
proprietar i chiria, completat adeseori de o atitudine discreionar
a proprietarilor care nu ncheie contract spre a nu se fiscaliza venitul i obinnd astfel un ctig neafectat.. Nicieri nu se nregistreaz nimic iar estimrile devin, statistic vorbind, fr coninut precis.
Abia atunci cnd, pe un strat valoric aflat mai sus (nsemnnd
apartamentele n zone centrale, pentru locuin, unde se pltesc
300-1000 EURO/lunar), apar companiile n calitate de pltitor, necesitatea de a se nregistra plile face contractele s existe i banii
s se evidenieze. Aici, bineneles, s-ar putea nota o anumit evoluie, dar piaa este, n general, stabil i nu d semne c s-ar modifica n viitor.
Cum ns chiriile nu nseamn doar locuin, rezult c anumite disociaii trebuie fcute cnd se invoc noiunea n sine fr a
12

se identifica domeniul. Astfel, s-ar putea emite, cum grano salis,

ipoteza c, n Bucureti, chiriile ar fi n scdere dar numai n rezidenial. Nu scad, n schimb, chiriile pentru birouri fiindc nu mai
au unde s mai scad atta vreme ct, n patru ani, s-au diminuat
pn la jumtate pentru spaii comerciale i depozite i chiar i
pentru reedinte speciale, utilizate de corp diplomatic i personal
de rang nalt din companii internaionale, aa-numitul staff.
Astfel nct se poate susine c, de fapt, chiriile scad (pe un
segment unde nu avem dect date pariale i nu se poate cunoate
ct i pn cnd) i nu scad (pe segmente tradiional stabile i
consolidate).
Luxul ca termen limitat. n ciuda impresiei de dinamism
ce se i ntreine uneori ntr-o manier propagandistic, snt segmente de pia imobiliar care, ntr-un interval mediu, ar putea s
se dezvolte mai lent i ulterior chiar este posibil s fie obligate la
un tratament de congelare. Astzi aparent foarte cutate, cartierele
de vile (supranumite parcuri rezideniale) ar putea mine s se consume ca ofert, epuiznd un potenial totui limitat de cumprtori.
Pe aceast tem, nu se poate exclude chiar o cretere a standardelor imaginate (efectul modei) dar i o atitudine mai capricioas
dect cea de azi fiindc, totui, protipentada este n schimbare i
de mentalitate i de pretenii.
Nu doar numrul definit de cumprtori posibili ci i concurena n cretere nediscutabil vor complica aceast pia, ieri foarte
promitoare i generatoare de profit. Mulimea de promotori noi
i de proiecte ce rsar n toate zonele ce ar putea interesa, sparge
un gen de monopol ce se crease anterior i care mine va fi doar
amintire. Nu-i exclus ca, nu prea trziu, nsi modul de via propus de acetia (parc nchis, cu acces supravegheat i bodyguarzi
la poart) s devin o piedic n calea altui mod de via, mai liber
i cu mai mult intimitate dect se profileaz acum n aceste kibbutzuri de lux iar normalitatea burghez s se prefere, n sfrit.
Terenurile plasamentul preferat. Impresia curent, ce
se evoc adeseori, arat o cretere masiv a cererii de terenuri
i, deci, majorri de pre, care, uneori, s-ar traduce n procente impresionante. i n acest caz, realitatea nu este ntocmai aceasta.
Terenul scump apare acolo unde oferta este att de redus iar cererea nc suficient de ridicat nct se d ct se cere (Cartierul
Primverii, Dorobani, Kiseleff, Domenii) dar acesta nu-i nici pe departe un fenomen general. n zona, dezgusttor de murdar cci
13

este un antier ce se va extinde pe nc 4-5 ani, din oseaua Nordului, preul este deja plafonat i nu mai poate urca spectaculos dei
exist eforturi n aceast direcie. n schimb, apar diverse alternative, una mai nejustificat dect alta (Struleti, Vatra Nou, os.
Jandarmeriei etc.) unde, chiar dac oferta este mai accesibil (dar
n nici un caz ieftin) caracterul de maidan ori de cmp ntins, cu
viitor incert, este vdit.
Dar sentimentul de presiune pe piaa de terenuri are o explicaie, fiindc n aceast materie cumprarea este preponderent
sezonier: teren se cumpr toamna i iarna, rar ctre nceputul
primverii, din raiuni de ciclu de construcie (proiect, autorizaii,
organizare de antier). n acest sezon, preurile tind s creasc apoi,
cteodat, revin ctre cotele fireti iar cei ce nu cunosc aceste mici
amnunte pot juca greit la o burs cu inflamare periodic.
Totui, de data aceasta (i datorit contextului), achiziia de
terenuri n suburbii se va menine cu o cretere constant de volum
iar speculatorii vor studia atent evoluiile pe acest segment de unde
s-ar putea extrage profituri deloc neglijabile dac se vor face plasamente cnd i unde trebuie.
Vile vechi i palate aspectuos dar intangibil. Vedeta anilor 90, vila veche se prezint azi n descretere de interes
ntre altele i datorit costurilor finale ridicate, ce rezult dup reparaii
cu grad nu redus de dificultate. Nici speculatorii nu mai privesc cu
mistica de altdat aceast tem ntruct re-vnzrile ce se fac, uneori, n aceast categorie prezint deja un risc ce nu se nsuete.
Totui, aceasta este o pia stabil dar limitat, de fapt o pia de
cunosctori i de degusttori care nu va disprea dar i va atinge un minim de valori abia peste doi-trei ani cnd, prin ncheierea
redobndirilor, piaa va fi, poate, saturat de ofert divers dar destul de aproximativ sub raportul conservrii i nedesluit, n mare
parte, ca folosin.
Rarissime acum apte-opt ani, palatele ce au ptruns pe piaa imobiliar dup anul 2000, snt aspectuoase dar, dei unele renovate perfect, aproape intangibile. Nu doar preul (ce depete
n mod curent 1.000.000 EURO) mpiedic o decizie mai rapid ci
uneori chiar i organizarea spaiului interior, considerat depit
i nepractic de cumprtori, muli dintre acetia fiind oameni noi,
fr nelegerea modului de via burghez. Cumprtorul strin,
ce gsete n acestea farmec i inut dar reclam preul nejustificat, este, totui, aspiratorul principal de palate.
14

Supermarketurile perla coroanei n imobiliar. Marile investiii cu caracter de spectacol public nu se manifest ns acolo
unde, nu rareori, snt semnalate n mod greit. Vital i generatoare de bani muli (adeseori n marginea corectitudinii fiscale) rmne
construcia de blocuri de apartamente de lux ce rsar n zone
tradiionale ce ar fi trebuit protejate mai organizat de ctre Municipalitate i care i schimb faa nu ntotdeauna cu efect pozitiv.
Aici vedete rmn Parcul Jianu (aa-zisul Cartier al Primverii), Parcul Domenii, axa Dorobani i zonele nvecinate simetric, dar i strzile ultracentrale altdat linitite ce au devenit un antier perpetuu
(Clucerului, Popa Savu, Puul lui Zamfir).
Afacerea construciei de hoteluri devine extrem de atrgtoare n Bucureti i se dezvolt spectaculos n anii 2003-2005 dar
nu-i exclus ipoteza unor investiii prea numeroase fa de o cerere
totui limitat, ce ar putea conduce la eecuri de felul celor (ascunse bine, totui) n investiia n blocuri de birouri.
ocant prin volum i rapiditate n finalizri este ns, fr a
se putea contesta, investiia n supermarketuri care deine supremaia n materie de dinamism i nu d semne c, n acest an, se
va tempera. Aceasta este, deocamdat, Perla Coroanei n materie
de imobiliar.

3. Vara 2004 studiu de etap

Tendinele ce se observ pentru urmtoarele ase luni ntresc
concluziile cunoscute deja la sfritul anului trecut. Unele dintre acestea majoritatea, de fapt s-au impus n dezbaterea public.
Totui, ele s-au verificat integral n realitatea, desfurat pn
acum, a unei piee imobiliare ce se reaeaz dup febra de context produs n anul ce a trecut. i tendinele se resimt n urma
fenomenelor precedente, al cror caracter puternic convulsiv a dezorientat masse largi de populaie nu doar n Bucureti ci i n multe
din zonele urbane de felul aa-ziselor Orae Mari.
Viitorul imediat se caracterizeaz prin rentoarcerea la mecanismele pieii, evideniind continuitate, evoluie treptat i temperat. Aceast desfurare n cadre previzibile nu se confirm n
materia vnzrilor de apartamente standard (blocuri de locuine)
care continu s fie copilul teribil al pieii imobiliare. E un fapt ce
se datoreaz situaiei atipice existente n Bucureti, unde creterea
neverosimil produs n numai cteva luni, pe la sfritul lui 2003
15

(uneori n procente ce au depit, pe alocuri, 60%) s-a putut explica aproape n exclusivitate prin intervenia creditului ipotecar. Spre
deosebire de multe alte orae (cu precdere din Moldova i Transilvania), unde resursele principale (i explicaia majorrilor de pre)
au provenit din aportul intempestiv al emigranilor economici (romni plecai la munc n strintate), piaa din Bucureti nu cunoate dect n procent sczut acest aport de bani strini i este
dependent de contractul de creditare prin ipotec asupra proprietii. Dar, fa de entuziasmul iniial, apar atitudini noi, cu nuane mai numeroase.
Acum, cumprtorul (cu bani mprumutai), ntlnete ofert nejustificat de scump, destul de redus i aproximativ i ncepe
s se re-orienteze alternativ, prsind iluzia apartamentului, considerat prea costisitoare i nesigur. n acelai timp, apar i primele incapaciti de plat (despre care se vorbete nc prea puin,
dar se va putea observa, ca fenomen, n viitorul nu prea ndeprat),
ceea ce aduce nsi noiunea de credit ipotecar la realitatea lui
ireductibil care este, totui, un factor de risc cu un anumit coeficient. Atitudinea mai rezervat i chiar mai responsabil a cumprtorilor a creat nu doar re-orientri de preferin ci i blocaj comercial; acum, se cumpr mult mai atent i poate chiar pretenios. Consecinele apar, deja. Snt unele zone de cartiere din Bucureti, cu precdere suburbiile-satelit (Berceni, Militari, Pantelimon, Balta Alb) unde scderea preurilor de tranzacionare depete deja 10% dei estimrie anterioare nu artau involuii att de
mari. Dar, n acelai timp, este posibil ca, n aceste cifre, s se ascund chiar o prbuire ocultat de nivelul nc ridicat al preului de strigare (pstrat, n mod tradiional, de vnztor) care,
ns, nu se va obine nici acum i, cu att mai improbabil, n viitor.
Nu este exclus chiar o scdere drastic a preurilor pe aceast
pia, excepional de activ n anul precedent, pn la valori care s
se apropie de cele de la nceputul curbei iraionale, adic mai jos
cu peste 30%-40% fa de cotaiile, artificiale, atinse acum. Evident,
ns, c anumite locuri consacrate recent cum ar fi coala Herstru i Bneasa i vor pstra caracterul special, rmnnd cutate deci scumpe chiar dac i aici o ajustare de pn la 8-12%
n viitorul semestru va fi posibil. Corecii mai accentuate de pn
la 15-18% vor fi posibile i n partea de Est a aa-numitului Centru Civic, n aria Pieii Alba-Iulia i a bulevardelor Decebal i Bure16

bista unde preuri de peste 70.000 euro pentru un apartament de

trei camere devin absurde prin existena alternativei, n regiune apropiat chiar, constnd n casa pe pmnt. n mod paradoxal, saturnaliile de acum aproape jumtate de an, care au transformat piaa
de vnzri de apartamente ntr-o halucinaie colectiv iar acum
vor produce o deteptare crud la realitate a ajutat piaa imobiliar, n ansamblul ei, s-i rectige criteriile i orientarea.. Din necesitate, cumprtorul a fost obligat s priveasc mai atent pe piaa
general i s observe i alte soluii posibile i variante ignorate
ori subapreciate, ce se valorific recent, mai intens i ntr-un mod
ce arat oarecare chibzuin. Cea mai ctigat devine piaa de vnzri de case (la valori medii) unde cererea n cretere ntlnete, din
pcate, o ofert redus i adeseori de calitate ndoielnic i chiar
cu un regim de proprietate cteodat aproximativ. Dar creteri de
pre se vor produce cu siguran n acest segemnt unde, de ndat
ce posibilii vnztori vor descoperi mirosul banilor, va aprea i ofert mai larg dar deodat simitor mai scump. Va fi, deci, o oportunitate pe termen foarte scurt.
Nemodificat prin tendina de cumprare temperat i ofert n cretere, dar tranzacionat cu pruden, deci mai rar, rmne
piaa de vnzri de case renovate, aceleai desfurri necorelate (cerere stabil, ofert n cretere lent) observndu-se deopotriv
i pe piaa vnzrii de imobile de prestigiu, unde oferta st adeseori zeci de luni pe o pia unde, totui, cumprtorii de un milion
de dolari snt prea puini.
n schimb, continu fr a se dezvolta procentual inflamarea pieii de apartamente de lux, de fapt blocuri de cte 4-5 etaje
construite n multe cazuri de constructori privai (persoan
fizic, n regie proprie?!) n cartiere faimoase (Dorobani, Parcul
Bonaparte, Floreasca, Parcul Domenii, Cotroceni). Preferina pentru acest tip de locuin se explic, la muli cumprtori inoceni
prin spaima de cutremur i dorina de siguran, adugate mitului
zonei ultracentrale, de fapt obsesiei sanctuarului care, n mod
curent, ratific social. Dar, dei foarte rspndit n ciuda
preurilor ridicate, uneori prohibitive (de la 900 euro/mp pn ctre
1400-1600 euro/mp) i aceast iluzie se va consuma nu prea trziu avnd n vedere calitatea din ce n ce mai discutabil, adesea chiar
aproximativ, a unora din aceste condominium-uri.
17

n materie de vnzri de terenuri, criza zonelor rezideniale

se va adnci cci terenurile disponibile n cartierele-sanctuar snt
aproape epuizate i vor disprea curnd fiind cu neputin de gsit
altele, convenabile i interesante, indiferent de pre. Este consecina
acestei realiti ce deseneaz o pia lipsit de elasticitate. n
aceste condiii, re-orientarea ctre terenurile n suburbii sau n zone
sub-cotate, unde nc exist teren de vnzare la pre accesibil se
produce aproape de la sine. Afacerile de anvergur, cum ar fi blocurile de birouri, ncep deja s devin problematice iar caracterul
de necunoscut al evoluiilor viitoare este deja intuit de muli i va
deveni, probabil, mai evident pe msur ce situaia se complic prin
diversificare. Tot att de problematic de data aceasta pe termen
mediu ar putea s devin investiia n cartiere de vile, unde concurena antreprenorilor a devenit, n ultimul an, foarte belicoas
prin apariii de noi i interesante dezvoltri; dar probabilitatea unei
saturaii a pieii i, deci, o epuizare a resurselor de cumprare trebuie luat n calcul, la rndul ei. n sfrit, foarte agitat o vreme,
piaa de spaii comerciale nchiriate pe Marile Bulevarde ncepe
s devin mai calm, fiind privit cu mai mult raiune ntruct chiriile snt neverosimil de ridicate iar afacerea, indiferent de obiect,
prezint, n aceste condiiuni, un coeficient de risc vdit. n privina
spaiilor comerciale, domeniul cu un rulaj maximal l reprezint, n
continuare, micro-spaiile cu vad, foarte cutate i extrem de rare
la tranzacionare, ntruct propunerile noi snt puine (pia stabil!)
i uimitor de repede contractate.
Aceiai stabilitate n materie de depozite, unde oferta de nchiriere (n cretere lent) ntlnete o cerere stabil dar bine conturat i prudent cci, de regul, solicitantul ar prefera s cumpere
dect s nchirieze; dar oferta de vnzare rmne, n continuare, extrem de limitat pe piaa tranzaciilor ntre particulari. Nu este de
exclus, destul de curnd, s apar antreprenorul privat pentru
depozite i, ca atare, parcul comercial s intereseze mai mult dect
pn acum.
Nimic nou n materie de chirii de locuine, unde, n ciuda interveniei creditului ipotecar (care, teoretic, ar angaja o scdere a
chiriei), diminuarea preurilor este nesemnificativ n limite de fluctuaie obinuit de pn la 5-7%.
n sfrit, un fenomen produs n zona auxiliar, ce s-ar putea
produce ntr-un interval destul de scurt, ar putea fi dispariia mul18

tor companii ce presteaz servicii de intermediere. Cnd, la jumtatea lui 2003, a crescut galopant volumul pe piaa vnzrilor de
apartamente s-a creat impresia artificial, i excitant, de afacere
cu grad inimaginabil de ctig i investiie sczut, astfel nct numrul ageniilor imobiliare din Bucureti aproape c s-a triplat. Aceiai
iluzie apruse, prin 1997-1998, fr a contribui cu nimic la ntrirea unei profesii destul de btut de soart, pn n ziua de azi. Din
pcate, att calitatea serviciilor prestate ct i calificarea personalului utilizat au fost, n majoritatea cazurilor, extrem de aproximative
i la nivel n mod continuu nemulumitor. Recesiunea ateptat
a pieii de vnzare de apartamente va conduce, probabil la dispariia
multor improvizaii de acest fel, reglementnd de la sine situaia pe
aceast pia de servicii care n curnd ar putea s genereze un val
de concedieri i, deci, omaj. Este pentru prima dat, dup 1990,
cnd ageniile imobiliare vor fi confruntate cu o criz de proporii,
care este posibil c le va decima.

4. 2004 Bilan de clim complex

Hypermarketurile": afacerea anului Noua main de
fcut bani: blocul cu apartamente de lux Magazinele ultracentrale: fluctuaie maxim Casa pe pmnt": vedeta sfritului de an Apartamentele de bloc: ntre ghettou i sanctuar" Terenurile: o afacere", dar nu oriunde!
n luna decembrie din anul trecut, am publicat, n extenso, un
studiu de pionierat, de fapt ntia prognoz de pia imobiliar anual ce s-a fcut la noi. Completat prin alte dou rapoarte trimestriale
i corectat aproape imperceptibil, documentul de atunci s-a confirmat n grad nalt, dar cteva din elementele lui principale ar merita,
totui, evocate nc o dat.
La nceputul anului, anunasem stabilizarea pieii de vnzri
de apartamente i chiar o anumit plafonare a preurilor populare.;
semnalasem intensificarea tranzaciilor de terenuri n suburbie i hinterland i escaladarea vnzrilor de apartamente aa-numite de
lux, construite de antreprenori privai n cartierele urbane cu caracter de sanctuar.; evideniasem caracterul semiinerial al pieii
de nchirieri de spaii de birouri i foamea de terenuri rezideniale
n zonele ultracentrale unde oferta tinde s se epuizeze; subliniasem re-orientarea cumprtorilor (inclusiv a celor ce beneficiaz de
19

credit ipotecar) de la apartamentul de bloc la casa modest sau

convenabil.. Toate previziunile privitoare la aceste teme s-au
adeverit.
i n alte domenii confirmrile se produc. La acea vreme, semnalam apariia de noi antreprenori n materia parcurilor rezideniale i intensificarea concurenei ntre constructorii de cartiere.; atrgeam atenia asupra constituirii unor zone peri-urbane coninnd
depozite i parcuri industriale.; consideram extinderea galopant
a Bucuretilor ntr-o manier accelerat asemntoare cu naterea
unui Megapolis. Acestea sunt prognoze ce se observ traduse astzi
n realitatea curent i confirmate n procent integral.
Totui, cteva disociaii i corectri la nuan sunt nc necesare, spre a se putea nelege mai exact situaia pieii i dezvoltrile posibile ntr-un mediu nc mult prea afectat de legende i mitologii.
Robinetul de bani nti de toate, evoluiile explozive ce
au caracterizat anul 2003 sunt consumate astzi iar desfurrile
curente se produc ntr-un climat de temperan i diversificare evident. De altminteri, criza anului precedent este, poate, irepetabil
i, la drept vorbind, aceasta ar mai putea aprea abia dup un lung
interval i, n orice caz, cu alte date i n alt context. Ea nsi se
datoreaz unei conjuncii de fenomene ce s-au sincronizat probabil
c ntmpltor: apariia creditului ipotecar i, aproape simultan, liberalizarea vizei Schengen pentru romni. Astfel, robinetul bancar
i sumele acumulate (i pstrate fr a se utiliza) de ctre romnii
semi-emigrai au creat o disponibilitate de bani cu caracter torenial care, n mod previzibil, s-a reflectat n categoria cea mai accesibil i tradiional, atacat aproape pretutindeni: apartamentul de
bloc, locuina principal, proprietatea iniial.
Apartamentele: ntre ghetto i sanctuar Dei intereseaz n mod frecvent pe diveri comentatori amatoristici, din raiuni de interes popular, tema apartamentelor de bloc i-a pierdut
astzi coninutul ocant i, dac se prezint corect, nu mai constituie subiect de emoie colectiv. Acolo unde, acum un an, s-au observat creteri spectaculoase de 40-60% i chiar mai mult, n cartiere periferice (precum Militari, Berceni, Pantelimon) i chiar de
100% (cu precdere n coala Herstru i Cartierul Aviaiei), astzi preurile au depit reaezarea previzibil i se ncadreaz n
pia.. De fapt, se produce desprirea apelor, care traduce i
20

o difereniere social, vdit inclusiv n puterea de a susine un credit ipotecar de diferite valori. Regresiunea, destul de evident n chiar
primul trimestru al acestui an (de pn la 10-15%, uneori chiar i
de mai mult), n periferia ce va deveni, destul de curnd, o zon de
semi-ghetou (Pantelimon, Militari, Vitan-Brzeti) continu i azi, i
face s scad treptat, fr ocuri, febra preurilor absurde de altdat. Nu ns, ntotdeauna, i preurile propriu-zise, care pot rmne
la valorile anterioare prin ineria vnztorilor amatori de ctig.
n schimb, zona clasic a Centrului Civic rmne scump
i nu cedeaz dect puin din punctele n plus dobndite cu ocazia
marii escaladri.; acelai fenomen, nc i mai stabil, se produce
n Zona de Nord, unde (n cartierele Bneasa, Aviaiei, coala Herstru) nivelul ridicat se menine, susinut i de mprejurimile devenite rezideniale..
Astfel de polarizri nu sunt specifice doar Bucuretiului; le
observm n majoritatea Oraelor Mari unde, n 2003, creterea
de preuri pentru apartamente a fost considerabil, chiar dac n
procente diferite de la o regiune la alta, condiionate de contextul
local. Pus n seama unor restricii n acordarea de credit ipotecar,
regresiunea parial ce se observ n Bucureti (oraul creditului
ipotecar prin excelen) nu are, totui, numai aceast explicaie. Aici,
re-orientarea cererii ctre case pe pmnt i, mai rar, teren urban
pentru construcie (artnd o posibil grev a cumprtorilor n faa preurilor, absurde, ale apartamentelor-standard) contribuie tot
att de accentuat ca i scderea debitului la robinetul bancar cu
bani. n alte orae (unde aportul principal a venit de la romnii din
strintate.) consumarea primului impuls scade cererea i echilibreaz o pia unde numrul de cumprtori noi este, totui, limitat. Odat ndestulat nevoia de locuin a romnului plecat la
munc, a dou achiziie (pentru exploatare prin nchiriere.) nu se
mai face cci peste tot, n oraele mari (excluzndu-se, evident,
Bucuretii, cazul maladiv) chiriile snt nesemnificative iar afacerea
nu e ncurajat.
Vedeta sfritului de an n orice caz, nu doar n Bucureti
casa pe pmnt devine vedeta anului 2004 i creeaz o anumit
presiune pe piaa locuinelor unifamiliale.. Dar aici, se produce n
acest fel, i un gen de deschidere ctre zone i cartiere altdat
subapreciate (Grivia, 1 Mai, Colentina, Vasile Lascr, Lacul Tei etc.)
21

unde preurile, fr a deveni insuportabile, au crescut treptat cu

peste 30% ntr-un an i nu se opresc aici.
n materie de rezidenial, componenta social ca i opiunea
ndrumat de educaie organizeaz piaa n mod vdit. Stabil dei
ngustat, prin participani prea puin numeroi se menine piaa
de apartamente n vil ori block-haus interbelic, unde se prefer
de obicei de ctre burghezia liberal autohton sau de ctre strinii
inteligeni spaiile cu caracter i personalitate, ireproductibile azi.
Aici mai apar, cteodat, adevrate ocazii, ce se explic prin cererea reinut a cumprtorului risipitor ce prefer blocul nou i,
de regul, greete.
Laborioase prin preul adeseori exorbitant, uneori de peste
1.000.000 euro, dei, la Paris, se cumpr, cu acelai pre, doar
un apartament elegant de 4 camere! sunt i astzi vnzrile de
imobile de prestigiu, unde ciclul de vnzare a devenit lung, fa de
acum cinci-ase ani, cnd acelai tip de imobil (la pre echivalent,
n maximal, celor de azi) avea cutare ceva mai mare i se pltea
mai uor.
Moda vilei noi, accesibile i moderne, dar, uneori, inverosimil de scump din neo-sanctuarul Pipera (cu preuri ntre 300.000
euro i 650.000 euro, adesea construite de particulari i cu destule incoerene, inclusiv n regimul de proprietate), se menine, ncurajat i de campaniile propagandistice ale companiilor de antreprenoriat specializate n acest segment. i aici ns concurena se
intensific iar n acest an a devenit evident, fr s apar, nc,
un disconfort ntre participani. Semi-monopolul de acum civa ani,
cu un numr redus de proiecte i doar civa organizatori de spectacol, dispare definitiv acum cnd ncep s devin hotrtoare mecanismele de finanare atractive, ce creeaz, nc de azi, diferenele
i le vor accentua (credit ipotecar, rate, leasing, concuren la
dobnd etc.).
Investiiile: interes selectiv Foarte agitat, n fond, dei
mai puin vizibil pentru observatorul amator, piaa de investiii imobiliare i de afacere divers este, pentru Bucureti, incomparabil mai
interesant dect piaa rezidenial. Dar i n aceast materie exist modificri i, deci, sunt necesare corecii de perspectiv. Vedet propagandistic i elogiat periodic i n exclusivitate din surse
ce reprezint cercurile de finanatori, piaa blocurilor de birouri i
dezvluie, treptat, inconsistena. Realitile confirm aceast ipote22

z. Marile afaceri ale anului sunt doar re-locaiile, adic strmutri ale unor companii n dezvoltare dintr-un spaiu n altul, de obicei prin extensiune de activitate. Rareori apar clieni noi, ntrziai
n strategia de prospecie prin nchiriere. Acum se prefer, mai
degrab, proprietatea i reperul urban cu identitate definit, opiune
proprie etapei de azi, cnd companiile strine importante se indigenizeaz..
Hoteleria, ce se considera o afacere cu perspectiv, s-a
confirmat ndeajuns dar s-a consumat destul de repede (prin micri
rapide i investiii fcute la timp) dei nu este, deocamdat, un plasament de tot greit.
Foarte comentate ca fiind o extravagan, chiriile mari pentru magazinele ultracentrale (de fapt, Calea Victoriei i Magheru.)
reprezint, totui, o pia nesigur, dovedit i de procentul ridicat
de spaii ce i schimb frecvent chiriaul i, nu de puine ori, chiar
i destinaia. n acest domeniu, vedeta rmne, i n acest an,
micro-spaiul pentru afacere cu vad (fast-food, exchange etc.).
Excelent ilustrate, alte dou fenomene ce concentreaz sume
uriae de bani se afl n punctul de zenit, unde s-ar putea menine
o vreme nainte de regresiunea ce se anticipeaz. Cel dinti e reprezentat de piaa investiiei de hypermarket, ce a uimit prin eficacitate pn i pe proprietarii de reele internaionale (ntre care unii
i-au salvat afacerea fcnd plasamente n Romnia); este, categoric, afacerea anului i, n ciuda concurenei ce se nteete, i pstreaz nc teren de dezvoltare dac extensiunea se va produce
rapid, ieind din Bucuretiul supra-aglomerat de ofert divers i
nou, mbrcat n supermarketuri n aproape toate punctele cardinale i ocupnd, astfel, un teritoriu provincial unde, n multe regiuni,
exist cerere insatisfcut.
Al doilea fenomen ce se consum cu intensitate este blocul
de apartamente de lux, noua reet de fcut bani cu uurin,
n realitate un condominium obinuit, ridicat n regie proprie, dar
n perimetru cu caracter de sanctuar: Dorobani, Kiseleff, Bulevardul Aviatorilor, Parcul Bonaparte, Cotroceni, Parcul Domenii, cu accent
special pentru mprejurimile Cartierului Primverii, unde se mai conserv nc, dei pentru scurt timp, caracterul de ora interzis..
Sunt cldiri nlate n mod accelerat, cutate azi din raiuni
de context psihologic (spaima de seism, preul aa-zis pretenios
ce ar presupune, n mod eronat, valoare i inut etc.), de fapt
23

propuneri destul de aproximative cnd se studiaz atent i fr iluzii,

ce ar merita o discuie mai struitoare dect se face n mod curent.
Terenurile: o afacere dar nu oriunde Marile manevre
se produc, n 2004, la Bucureti n materie de vnzri de terenuri,
dei este nc discutabil dac acestea vor fi, prea mult vreme, plasamentul cel mai ingenios. Aici, mitologia integrrii, cu toate legendele ei (ntre care pseudo-profeiile ce anun 10.000 euro/mp
pe Kiseleff sunt ntre cele mai nocive), lucreaz masiv i stimuleaz
pe speculatorii care, nchipuindu-i c peste tot va fi cerere n cretere la nesfrit, cumpr nediscriminat i, uneori, chiar fr o minim evaluare de potenial. Ceea ce ar fi, deocamdat, sigur este reducerea pn aproape de zero a terenurilor pentru construcie n
zonele cu faim (Dorobani, Domenii, Cotroceni, dup ce Cartierul
Primverii, ca s zicem aa, s-a epuizat.). Aici, dac se menine
cererea, preurile vor deveni foarte ridicate i speculaia s-ar produce cu succes, fr a se exclude coeficientul de risc inevitabil.
Deocamdat, afacerea sigur este acolo unde exist dinamism
i, deci, cerere. Cine a cumprat teren la Otopeni (n zona Odi ori
n ceea ce azi devine un cartier de depozite, pe strada Grii) cu 18
euro/mp acum un an, a putut vinde acum cu un pre dublu iar anul
viitor ar mai ctiga ceva, nu puin, dac se reine de la vnzare.
Leul i valuta Ultimele sptmni ale anului 2004 au fost
tulburate de aa-numita criz de impunere a leului, de fapt un mecanism cu origine necunoscut care a apreciat cursul de referin al monedei naionale fa de principalele valute, fr s se fi modificat, ns, ceva esenial n capacitatea local de a produce valori.
Fiind n mod evident, un efect de operaiune tehnic fr origine
direct n procesul economic este de imaginat c aprecierea
leului va crea o bun ocazie pentru vnztori s ajusteze preurile
dar cumprtorul trebuie s trateze situaia cu luciditate i cu calm.
Totui, fiind probabil c, pn cel puin n luna aprilie, n 2005, nu
se va reveni la cursul anterior, efectele psihologice ar putea s existe.
Acestea snt, din pcate, fenomene tipice pentru pieele incongruente cum este nc i azi piaa imobiliar de la noi. Aici, unde
lipsete strategia i unde vederea n lrgime i fr interes propriu
n imediat nu se cunoate, orice noutate de calendar obiectiv ori
de iniiativ n folosul subiecilor se rsfrnge acolo unde echilibrul
este firav, cci instabil este nsi coeziunea social ce resimte totul
n mod brutal.
24

B. 2005 CALENDAR DE
SUPRA-NCLZIRE
Cnd am anunat, cu o lun jumtate n urm, apariia unui
raport de prognoz imobiliar pentru anul 2005 eram convins c
va rezulta ceea ce se cheam, n limbajul jurnalistic, un document
incendiar. Din pcate, concluziile ce am obinut arat, ntr-adevr,
un moment de rscruce i episoade surprinztor de agitate fa de
relativa temperan, de altfel superficial, din ultimele luni.
Cci, n mod indiscutabil, urmeaz un an de modificri structurale i de conjuncie de fenomene foarte diverse unde trebuie incluse, alturi de cele cteva aprute anterior i cteva noi, inevitabile
n intervalul urmtor dar i un coeficient de indistinct, ce scap
oricrei previziuni publice. Caracterul de pia globalizat se observ deja i preschimb, n mod furtunos, majoritatea coordonatelor
anterioare ce preau impuse definitiv pn recent, acum un an i
jumtate.
Integrarea nainte de integrare Prea puin comentat
altfel dect n maniera unei informaii imediate cu caracter de obicei senzaional, piaa imobiliar din Romnia prezint ns cteva trsturi i procese specifice ce merit examinate cu aplicaie i subliniate mai apsat. Ele explic criza de cretere nregistrat mai ales
n 2003 dar continuat i n 2004 n forme mai puin vizibile i cu
un aspect superficial de temperan. n realitate, fenomenele se
menin nc, dar cu micare suficient de puin previzibil astfel nct
perspectivele se pot prevedea astzi cu destul dificultate.
Totui, cteva certitudini ni se impun. nti de toate, este evident estomparea caracterului de pia imobiliar local rezemat cu
precdere pe fonduri autohtone cu diferite origini. Acesta definea
totul i alimenta financiar o pia (atta ct era) de evoluie lent,
avnd stabilitate i predictibilitate.. Dar apariia creditului ipotecar,
la jumtatea lui 2003, a nsemnat nu doar crearea unui mecanism
de finanare suplimentar i, deci, a stimulat achiziia ci, mai mult
chiar, a conectat piaa local la pieele financiare internaionale, introducnd aici principii de pia imobiliar global. Efectul are o nsemntate capital. Noi nu vom aciona, de aici nainte, n mod specific
i cu obiective condiionate exclusiv (ori preponderent) de context,
mediu de afaceri i articulaii diverse cu caracter restrns ci pe o
pia organizat prin mecanisme de finanare, prin rat de dobnzi
25

i prin dobnzi de refinanare, n condiii destul de diferite fa de

perioadele de mai an i cu altfel de riscuri, ce nc nu se discut
dei exist.
Astfel nct, viitorul imediat se anun mai agitat dect se imagina iar criza de cretere de fapt, o criz de adaptare se va
menine nc un interval deocamdat indefinit. Continu, deci, s
acioneze elementele aprute recent precum creditarea n regim
de ipotec, banii suplimentari introdui de fora de munc emigrat i de speculatorii strini care, ncepnd din acest an, trateaz
Romnia ca pe un spaiu de burs imobiliar atrgtoare dar, pentru 2005, factorii de intensificare vor spori n mod vdit odat cu
liberalizarea contului de capital (n aprilie) i cu adoptarea leului greu
(n iulie). Consecinele vor exista, cu siguran, fr a se putea face
acum altceva dect simple calcule pe hrtie. n aceast materie, exist
voci ce prevd majorri automate de preuri de pn la 30% i chiar
45% prin intervenia acestor dou momente nsumate dar fr a
se putea invoca alt gen de argumente dect precedentul produs pe
alte piee i n alt context. Astfel nct, acestea rmn doar presupuneri
aprute pe cale analogic, fiind sigur doar caracterul de incongruen i nota de agitaie n cretere ce vor da amprenta intervalului
urmtor. Cteva prognoze se pot face, totui, mai ales din punct de
vedere calendaristic.
Cel mai agitat an imobiliar de dup 1989 Anul ncepe
ntr-o atmosfer de confuzie generat de fluctuaiile de curs valutar ce au ngrijorat vnztorii din octombrie pn n decembrie 2004.
Teama de a pierde lei prin acceptarea aceluiai pre n valut forte
(de obicei euro.), convertit la un curs evident mai sczut, a ridicat, n mod inevitabil, preurile de strigare, dar acestea, conform
unei tradiii, vor rmne ridicate chiar dac, nu peste mult vreme,
cursul de schimb s-ar putea reface, ajungnd n datele anterioare.
Nimeni ns (n afar de organizatorii jocului) nu tie cu precizie
dac i cnd aceast restauraie ar fi posibil. Adugm aici ns
i o not de exaltare adus de quasi-certitudinea semnrii tratatului de aderare la UE, vechea iluzie de vnztori care viseaz c
vor obine, peste noapte, preuri ca la Paris. Acestea sunt argumente pentru modificri imediate i nedisciplinate de preuri, care,
producndu-se fr nici un temei i pe orice segment de pia
vor afecta, nc o dat, n mod iraional un mediu care, acum un
trimestru, arta destul de temperat i cu o nclzire evident doar
pe piaa tranzaciilor cu terenuri.
26

Escaladarea continu treptat i cu cteva accese, ce debuteaz

n luna martie odat cu obligaia de a se afia preurile n Leul Greu..
n alte ri, ce au cunoscut acest proces, creterile tacite de preuri pe piaa general au nceput (cu 10-25% din valoarea iniial) nainte de denominare. n climatul de confuzie, unde nici mcar
nu se va mai putea stabili o proporie inteligibil pentru omul obinuit a Leului fa de valute, preul n imobiliar va intra ntr-o etap de iraionalitate cu tendin de arbitrar. Pn se vor putea
traduce vechile preuri (lei vechi echivaleni i valute din 2004)
n noile preuri (n leul greu i valute din 2005), totul va fi posibil
i se vor avansa argumente i raionamente practic de neneles.
Imediat, situaia s-ar putea complica, odat cu luna aprilie, prin
ceea ce se cheam liberalizarea contului de capital care va aduce,
la rndul ei, alte majorri de preuri oricum apreciate arbitrar
cu nc 20-25%, avnd n vedere circulaia de capitaluri pe o pia
considerat (greit!) ca fiind virgin din punct de vedere al investitorului strin sau, mai corect, ca un mic El Dorado al acestui deceniu. ns imaginea este parial greit ori, mai bine zis, s-a creat
ceva mai trziu dect trebuia. Cei care acum se grbesc s fac plasamente romneti cnd rata de profit atinge, atrgtor, 12-15%
pe an nu tiu c, nainte de 1999, o rat anual de ctig, de 2024% era considerat de plasatorii curajoi ca fiind doar relativ mulumitoare i reflecta scderea de atunci, care nu mai repeta nivelul
de profit de 27-32%, de la jumtatea anilor 90. i, totui, ntrzierea
se va compensa prin participaie consistent, care, crescnd cererea,
preseaz asupra preurilor. Astfel nct, ncepnd din iulie 2005, cnd
Leul Greu odat oficializat mai complic nc o dat orientarea vnztorilor n materie de bani, ne vom afla pe o pia fr repere, supus
unor decizii adesea bizare i incoerente.
Adugnd c nceputul toamnei (sezonul tradiional pentru achiziia de terenuri, cu creterile cele mai evidente de pre pentru acest
segment, oricum foarte cutat i n 2004) supra-nclzete cererea i spulber oferta, nelegem i de ce ntreg anul 2005 va fi
afectat i de o participare extrem de intens a speculatorilor diveri,
inclusiv amatori, de regul interni, dar i externi, care vor rula
direct sau prin interpui sume considerabile n ideea unor ctiguri rapide i neprevzute.
Acesta este un calendar tipic pentru supra-nclzirea anterioar Integrrii cci, de regul, procesele de adaptare i modifica27

rea pronunat apar, n aceste situaii, nu dup ci nainte de actul

propriu-zis.
Abia ctre sfritul anului, pe un fond de schimbri ce se produc cu o rapiditate incomparabil cu oricare din anii anteriori se va
observa c etapa romantic a investiiei imobiliare s-a cunsumat
ireversibil. Pe o pia determinat global prin mecanisme financiare cu grad ridicat de complicaie i condiionri, adeseori greu de
prevzut, imobiliarul ncepe s devin cu adevrat o afacere de
burs, fcut la rece orict de nclzit ar fi contextul imediat.
Consecinele acestei vrste noi vor fi evidente n aproape toate domeniile cu adevrat importante, iar fenomenele de concuren
intensificat (uneori cu piee supra-aglomerate) vor traduce n mod
semnificativ noua ordine n imobiliar.
Sfritul temei populare n acest context, tema popular ce a pasionat muli ani pe micul cumprtor i pe vnztorul
de supravieuire nu va mai avea nici un fel de nsemntate. Preurile
la vnzarea de apartamente n blocuri de locuine se vor aeza n
datele fireti (cu fluctuaii de numai 8-10% ntr-un sens ori n altul)
i cu dou piee din ce n ce mai distincte: piaa de cartiere (vechile
orae-satelit.), stabil i n depreciere moral foarte lent, aproape imperceptibil i piaa scump (Centrul Civic, tirbei Vod, coala Herstru, Cartierul Aviaiei, Bneasa), n cretere tot att de lent
dar indiscutabil dei n aceast materie snt nc posibile aprecieri
de pn la 15-18% n Zona de Nord.
Dar cu ct se ntrete i se diversific oferta de bani pentru
creditare n regim de ipotec (inevitabil pe pieele globalizate.)
i, deci, crete puterea aparent de cumprare cu att apare
psihologia mai pretenioas a cumprtorului cu disponibilitate suplimentar.. Apartamentul ncepe s se tearg din categoria de
obiectiv preferat.
Casa pe pmnt veche dar, poate, i nou! Atracia,
neateptat, a anului 2004, pentru casa pe pmnt (i n subsidiar, terenul pentru cas, dac finanrile vor ncuraja astfel de opiuni iar constructorii vor lucra cu mai mult transparen fiscal)
sfrete prin a se impune, n sfrit, mai ales pentru familiile de tineri
cu profesiuni liberale ori n legtur cu categoria patronal, inclusiv
din generaia viitoare.. Este burghezia tnr care, astzi, i caut
locuina ce nu avusese pn acum. Dar, n aceast materie, criza
28

de ofert s-a instalat deja. Preul iniial convenabil al casei vechi

n cartiere acceptabile (dar fr faim) a consumat rapid propunerea
considerat bun n aceste arii, iar alte zone (gen Bucuretii Noi)
nu se configureaz ca mit social, ntre altele i fiindc faa cartierului este nc nelmurit. Rmne valabil ipoteza de cas nou
(uni-familial, de talie medie ctre mic.), deocamdat un deziderat care, dac va fi neles la timp de casta antreprenorilor, va
putea crea un curent, o mod i, deci, noi preferine n materie
de rezidenial mic-burghez.. nelegerea acestei ocazii istorice (i
care ar fi, categoric, marea afacere de mine) va putea aduce, prin
corectare, preul caselor noi (cu credit ipotecar) la o cot cu mai
mult de 20% mai jos dect acum, dar aceasta este doar o supoziie cu caracter teoretic.
Vila pasiunea constant Prea puin afectat de noile
soluii financiare, piaa rezidenial tradiional, preferat de cumprtorul cu nlesnire dar i de plasatorul strin, se va complica n
2005 prin infuzia masiv de capitaluri externe. Cldirea cu inut,
personalitate i caracter se caut prin intuiie, de ctre european,
mai ales din motivul uimitor (dar nedeclarat) al preului sczut (?!)
n raport cu preuri curente din alte capitale europene. Doar tema
seismic (despre care strinul tie suficient ct s-l ngrijoreze) mai
mpiedic o fixaie puternic asupra acestui segment definit, prea
adeseori, de construcii cu o anumit vechime ce se prezum c le-ar
fi putut afecta.
Dar, pe ansamblu, re-lansarea s-ar putea produce dac i oferta se va diversifica i va crete n volum prin retrocedrile ce se ateapt dar ntrzie n maniera balkanic unde jocul de biliard istoric
ne definete n aciunea noastr neconinutistic. Cnd se vor face,
acestea vor fi, ns, tranzacii de avocai, avndu-se n vedere dificultile de situaie i de documente ce afecteaz peste 60% din
aceste cldiri.
Chiria calm previzibil Situaia chiriilor pentru locuine
rmne, n Bucureti, staionar pe ansamblu, dei oscilaii de cteva procente se nregistreaz i ntr-un sens i n altul; dar snt complet nesemnificative. Acest fenomen este neobinuit, avndu-se n
vedere c, dup cum scrie la carte, acolo unde creditul ipotecar
se dezvolt, chiriile scad. Dar, n Bucureti, unde chiria mic, n
cartiere, se adopt de ctre clientul tnr personal mediu, recent
29

urbanizat, slab pltitor nc inapt pentru creditul ipotecar, intervenia suplimentelor financiare este inoperant. Aceasta fiind piaa
majoritar ca volum, rezult c, deocamdat, nu vom nregistra schimbri de fond n aceast materie.
Constant rmne i piaa rezidenial medie (apartament de
vil, bloc standard nou.), frecventat de personalul strin curent,
un segment ce s-ar putea intensifica prin creteri de 10-12%, abia
ctre 2006-2007. n schimb, rezidenialul autentic (vil uni-familial, de obicei construcie nou) nregistreaz o anumit modificare
de accent prin atracia, recent, pentru Bucuretiul de Nord, de
fapt o ntins zon de arhipelag sporadic alctuit din cvartale, cartiere medii de vile, parcuri rezideniale ce se ntind de la Bneasa
pn ctre Snagov. Aici, pli de 5.500-6.000 EURO/lun devin curente i traduc un buget de staff de companie internaional.
Totui, tendina aceasta s-ar putea ncetini i poate chiar suspenda ntr-un interval oarecare dac politica de companie se
corecteaz prin renunare la chirie n favoarea achiziiei de proprieti.. Aceasta este o soluie ce se adopt acum de ctre transnaionalele ce s-au indigenizat dar nu se generalizeaz nc, din
cauza unui gen de conservatorism ce se va dovedi pgubitor.
Febra de condominium O posibil modificare s-ar putea
produce i pe fondul interesului, surprinztor de bine marcat, pentru aa-numitele apartamente de lux, de fapt, blocuri noi ridicate
n zonele rezideniale clasice ce se cunosc prea bine i se caut obsedant. Iniial preferat de cumprtorul local nlesnit care, de
regul, repudiaz vila interbelic apreciat ca fiind nesigur prin
vechime acest gen de condominium, cu faim adesea nemeritat, constnd n finisaje i dotri proprii stereotipului de nou stil,
ncepe s intereseze mai mult personalul strin dar, deocamdat,
numai pentru nchiriere. Acesta regsete mediul acceptabil, obinuit n ara lui, dar, n schimb, vecinti sigure, apropiere de localuri preferate, poziie ultracentral.. Apare, deci, i cumprtorul
pentru exploataie care trateaz la rece aceast achiziie n scopul de a-i amortiza plasamentul n timp rezonabil fr a risca exagerat. Treptat, destinaia acestei categorii de construcii se va corecta
(trecnd de la apartament de uz propriu la apartament de nchiriat),
dar apogeul acestui gen de afacere a fost atins, iar viitorul ei, pe
termen mediu, ncepe s devin problematic.
30

Cartierul de vile o afacere n restructurare Problematic ncepe s devin i afacerea, pn mai ieri remarcabil prin
ritmicitate, denumit cartier de vile sau parc rezidenial, n realitate nite dezvoltri, cum snt denumite, prin traducere din englez,
astfel de micro-orae de dimensiuni, ele nsele, foarte diferite. Prezentate o vreme drept locuine de lux ceea ce, n accepiunea
local, puteau s fie considerate, dar cu o oarecare ngduin
acestea ar putea s se sub-coteze ntr-un interval mediu, tocmai
prin ncetinirea cererii i scderea numrului de solicitani, invers
proporional cu creterea ofertei. Apoi, i apariia unor noi antreprenori (evident nc n 2003 i intensificat n 2004) ar fi putut
s aduc o supra-saturaie de ofert i o nou distribuie de sfere
de influen n condiiile unei concurene ce a sporit. Totui, previziunile n aceast materie nu par deocamdat a fi att de sumbre
pe ct s-ar putea crede la o vizionare superficial a situaiei de fapt.
n mod evident, viitorul afacerii depinde, fr nici o ndoial, de capacitatea antreprenorilor de a-i restructura programele, concepndu-le
acum pe termen lung. Piaa aa-zis de lux fiind fatalmente limitat cci cumprtorul risipitor este, la rndul lui, n numr previzibil rezult c un altfel de accent social prin atragerea clienilor
doar nlesnii nu bogai, odat cu o corectare sensibil a proiectelor (zone, stil de via etc.) se vor dovedi inevitabile. Apar, deopotriv, necesitatea ajustrii preurilor i includerea unor metode de
finanare mai puin rigide i stereotipe dect cele de pn mai deunzi.
i n aceast materie, concurena a fcut s scad preurile ori, mai
bine spus, s se promoveze aranjamentele mai accesibile, ceea ce
nseamn un grad de adaptabilitate care s-ar putea s asigure, nc
destul vreme, stabilitatea afacerii i echilibrul n acest domeniu.
Snt, la rndul lor, fenomene curente de pia globalizat dei
marii antreprenori internaionali care, n alte ri din Europa de Est
au ptruns nc de timpuriu intensificnd procese locale i producnd, uneori, modificri evidente n raportul de fore, nc nu apar
aici altfel dect printr-o prospecie rezervat.
Hypermarket-urile: nceputul rzboiului Afacerea considerat n 2003 i 2004 un fel de perl a Coroanei n materie de
imobiliar, continu i se dezvolt dar ntr-un mediu cu totul nou dect
cel de pn acum.
n materie de hypermarket-uri, anul 2005 nregistreaz nceputul unui rzboi fi i, deci, ncheierea perioadei roz, de convie31

uire panic nregistrat n cei civa ani receni. Dup un nceput

de pionierat (cu Prisma, n 1994 i Cartierul Engros-urilor din
Voluntari), apariia concernului Metro a creat, pentru o vreme, un
monopol indiscutabil dar i interesul pentru aceast pia care, avnd
un singur juctor important ce s-a extins treptat n teritoriu, arta
potenial i spaiu de desfurare. Apariia unei concurene de la
un an la altul mai vizibile, att prin numr de nou-venii ct i prin
rapiditatea operaiunilor de implantare, a creat pentru o anumit
perioad de timp, impresia unui fel de El Dorado i, deci, a unui
straniu izvor nesecat de produs bani, artnd consumism febricitant ntr-o ar srac!
Astfel, anii 2003 i 2004 au ratificat afacerea hypermarket-urilor drept investiia imobiliar cea mai profitabil dar, n acelai
timp, au creat i preistoria unei aglomerri de participani ce se
observ deja i va deveni i mai pronunat n intervalul urmtor. O
anumit destindere a tensiunilor de aglomerare, prin crearea de
reele ale aceluiai magazin, a mai atenuat ocul ce se prevedea.
Ieirea marilor lanuri de magazine din Bucureti i implantarea n punctele nodale din teritoriu, cu dinamic ridicat i validat statistic, a fost o soluie inteligent dar va avea, categoric, un
caracter provizoriu. Astzi, manevrele de extindere nu mai sunt suficiente pentru a se amna confruntarea direct, ce se va manifesta
pe canale foarte diverse, ncepnd de la abandonarea treptat a regiunilor periferice i pn la creterea calitii ofertei (accesibilitate,
nti de toate) i a serviciilor.
Semnalul dat de Selgros care, prin hypermarket-ul din cartierul Bneasa a nceput s atrag ca un burete cumprtorii care
ezitau s mearg mai departe, n Otopeni, a fost neles n mod corespunztor i confirmat i de magazinele Billa i Mega Image
(exclusiv intra-urbane). Sloganul introdus de Orhideea, care ncurajeaz cumprturile n ora, ntrete aceast tendin, ncetinit doar de numrul mai redus de terenuri centrale cu suprafee
mari, pretabile s devin mari magazine noi..
Concentratul de Ora Moda Mall-urilor exclusiv intraurbane i cu ofert diversificat n mrfuri i servicii, de fapt mici
orele de plceri dezechilibreaz i ea situaia de pe piaa hipermarketurilor i o va complica pe viitor. Instalat insidios, pe la nceputul
acestui deceniu, atracia pentru noul templu al comerului afecteaz deja cteva piee poteniale i va continua s le afecteze. Une32

le dispar nainte de a aprea. Noi nu am avut nc i nici nu vom

mai avea o pia imobiliar de sli de cinematograf dar mobilizarea
de multiplexuri n interiorul acestui gen de parcuri comerciale nchide
orice evoluie diversificat i aproape c va concentra serviciile, imobilizndu-le ntr-un relativ monopol.
Industria mncrii nivel staionar Doar arareori comentat n studiile curente (de altfel, foarte puine), piaa imobiliar a
industriei mncrii prezint trsturi ce ar merita o subliniere acum
cci este constituit deja i, mai mult chiar, prezint o stabilitate
relativ, ce nu se va modifica dect lent. n materie de restaurante,
nu doar moda ci i tradiia au impus restaurantul n casa veche,
rspndit ntr-un procent de peste 80%, care, orict ar prea de neverosimil, va mai crete. Acestea snt restaurante de categorii diverse, ntre care cele mai multe nglobeaz aa-numite imobile de
prestigiu (foste vile de proprietar reorganizate fr modificri de
croial) i doar puine ilustreaz casa de cartier cu pretenii mai
sczute dar salvat prin amenajare, ingeniozitate i un anumit ic..
nc deficitare snt restaurantele cu teras, foarte rspndite n marile capitale europene ns uimitor de rare aici dar probabil c
viitorul va mai corecta aceast defeciune. n mod inexplicabil, proporia ntre spaiile nchiriate i cele cumprate (deci proprietate)
este echilibrat, astfel nct se prefer, mai degrab, chiria (expresia incertitudinii n viitorul acestui tip de afacere), concluzie greit
ct vreme exist nc loc pentru dezvoltare pe o pia nu foarte
aglomerat.
n schimb, piaa de fast-food este de mai muli ani domeniul
unui rzboi ne-zgomotos dar evident ntre diferite companii internaionale, unele cu faim, altele ce doresc s rzbat i s se impun. Aici accentele unui mod de via nou, mai agitat, mai dinamic
i mai consumist snt n afar de orice discuie i, avnd n vedere
potenialul cererii, nu se poate imagina o ncetinire a ritmului de
cretere i nici o criz de supra-saturaie. i aici ncepe s se prefere dezvoltarea n reea, din centru ctre cartiere i pe marile drumuri inter-urbane, dovad c prospecia se face atent i cu strategie pe termen lung. Evident c, n destule cazuri, extensiunea aduce
reelele i n cele mai diferite locuri din ar, deocamdat numai
n oraele mari, cu un consum bnuit a fi satisfctor i constant.
Snt tendine ale unei piee globalizate, pigmentate uneori cu mai mult
agresivitate dect chiar n capitalele europene cele mai prestigioase.
33

Bulevardele comerciale o iluzie i alte segmente, unele

cu o anumit apreciere n anii anteriori, se simt ameninate n ornduielile ncetenite. Instalarea magazinelor de lux n Mall-uri de
fapt, magazine cu marc internaional, ce traduc globalizarea n
comercial constituie o caracteristic local dar rspunde, ntr-o
anumit msur, att psihologiei cumprtorului de aici dar i condiiilor oferite de ora n ntregul lui. n alte capitale, aa-numitele
magazinele de marc Tommy Hilfinger, Celio, Marks & Spencer
etc. se rspndesc pe marile bulevarde comerciale ori n ariile
pietonale turistice care aici nu exist i nici nu se preconizeaz c
vor exista prea curnd. O ipotez de felul Champs Elyses, Rue
de Rivoli sau Krtnerstrasse prea s se constituie, n jurul anului 2000, i n Bucureti, n ceea ce se cheam Marile Bulevarde,
de fapt, n cele patru direcii ce formeaz axele cruciale dezvoltate
din centrul convenional care este Piaa Universitii. Dar, din pcate, condiiile minime nu snt ntrunite: noi nu avem nici zone de
circulaie pedestr (precum n Viena i nici mcar cum exist n
Belgrad!) i nici aliniamente agregate pentru magazine i, deci, un
comer de continuum. Bulevardul paoptist, segmentat n mai
multe denumiri pe axa nord/sud este, mai degrab, o arie de circulaie popular, astfel nct oferta de marf scump pare s rmn
mai mult element de vitrin dect ocazie de vnzare. Bulevardele regale (pe axa est/vest) pstreaz acelai caracter segmentat, discontinuu, de spaii comerciale alturate altor genuri de cldiri i chiar
de instituii oficiale. Vadul nu se poate concentra i locul nu se consacr. Rmne Calea Victoriei, faimoas prin notorietate i tradiie,
argumente valabile un timp dar depreciate treptat pn la situaia
de azi, ce rmne destul de confuz. i aici discontinuitatea vadului
se observ cu uurin prin cele dou arii de concentrare relativ
desprite prin piee, cldiri instituionale, parcuri i zone cu circulaie pietonal dificultoas. Adugm sindromul de ora inutilizabil,
traficul supra-aglomerat, spaiile de parcare insuficiente i completm
cu un mod de via ne-aezat, care nu cuprinde, n cuprinsul lui,
plimbarea de plcere dar se definete prin vizita ritualic la templul
comerului (care nsemneaz, azi, Hipermarket i Mall) i nelegem
sensurile acestui fenomen.
n aceast materie, previziunile nu snt optimiste, fiind n afar
de orice ndoial c piaa magazinelor de lux cunoate un moment
de cumpn, anunat de frecventele re-locaii i de schimbrile de
destinaie surprinztor de intensificate, prin numr, n ultimii ani i
34

mai ales recent. Lipsa unei viziuni realiste n dezvoltarea urban agraveaz aceast situaie i o las s se consume excesiv n datele,
uneori anarhice, ale pieii de investiii. i preurile vor cunoate unele
retrageri dar nu n imediat, tiindu-se c desprirea de zonelesanctuar se produce cu multe amnri i dup iluzii consumate
inutil. Abia ctre sfritul anului se va putea constata o ajustare n
minus, de pn la 18-20%, a valorii chiriilor n luxul Marilor Bulevarde, arie care, totui, va rmne o tem deschis, cu dezvoltare
imprevizibil n 2006 i, mai ales, dup 2007.
Hoteleria biruit de risc Considerat, la nceputul lui
2002, drept o afacere cu viitor (prin acoperirea unui posibil deficit
de 80-100 de uniti) hoteleria a creat o relativ mod i a cunoscut, n numai doi ani, o dinamic incomparabil cu ntreg deceniul anterior. i, n acest domeniu, investitorii au lucrat cu eficacitate i au mobilizat fondurile necesare la timpul potrivit, astfel nct
oraul ncepe s se populeze cu prea multe cldiri pentru oaspei
iar afacerea ar putea, foarte probabil, s devin destul de aventuroas n urmtorii ani. Cci, n absena unui brand de ora cum
se spune n romgleza epocii cu atraciozitate i capacitate de difereniere, n stare s dezvolte turism la un alt nivel dect interesul
ntmpltor de acum i cu un calendar de trguri i expoziii n evident declin fa de acum un deceniu, fluxul de clieni ctre hotelurile din Bucureti ar putea atinge n curnd un plafon neconvenabil
i, deci, orice investiie nou va trebui studiat atent nainte de a
se deschide. O anumit pruden se observ deja, astfel nct anul
2005 va trebui s cuprind i o reevaluare a acestei teme.
Afaceri speciale Observate prea puin, cteva tipuri de
afaceri cu caracter special au aprut deja i se vor impune dei nu
vor genera o mod.; snt afaceri mici dar posibile. Galeria de
art cu un club propriu ori librria cu ceainrie, sal de cenaclu
i club snt pseudo-investiii culturale n sensul c ilustreaz afacere
n stare pur, destul de nou la noi i, deci, cu anse de a gsi domeniul de ni.. Ele se vor menine, deocamdat, ca o curiozitate, i reprezint un segment stabil atta vreme ct nu apare ofert sufocant..
Birourile pia definit Contrar unor susineri curente,
piaa de birouri nu cuprinde doar afacerea (tradus n centre de
afaceri, bloc de birouri etc, considerate ca fiind atractive i n
cretere constant) , ci i biroul de prestigiu, de obicei cultivat de
35

companiile mari ce ntrebuineaz cldirea cu tradiie, stil i personalitate ca fiind un element de imagine proeminent i, adeseori, chiar
un reper urban. Casele boiereti ocupate de Ogilvy & Mather, Ing
Baring, Shell, Graffitti BBDO, Energy Holdings sunt argumente ce
se ignor atunci cnd se echivaleaz piaa de birouri cu blocul
care anonimizeaz. Opiunea pentru prestigiu se conserv cci
este un element de politic de companie, n schimb afacerea cu
blocuri de birouri staioneaz i este posibil s capete un caracter incert, cu ct se va intensifica indigenizarea companiilor internaionale ce au ncheiat deja prospecia i tatonrile.
Un simptom al acestei situaii l constituie preul constant de
nchiriere care, dac, totui, cererea ar fi att de mare pe ct se
susine uneori, ar trebui s traduc un deficit de moment i s creasc, fenomen ce ns nu se observ. De fapt, s-ar zice c dimpotriv!
Terenurile o atracie periculoas Marea ocazie de mbogire s-a crezut c este, n 2004, afacerea cu terenuri care, din
motivul simplitii, a fost considerat un fel de main de fcut bani,
ce aduce ctig de la sine.. Iat de ce piaa terenurilor indic astzi
cel mai ridicat coeficient speculativ i, din punct de vedere al cotaiilor de burs ,i cele mai ridicate rate de cretere.. Din pcate, este o cretere artificial i, nu n puine cazuri, riscant.
Ideea, primitiv, dup care oriunde se plaseaz bani, se va obine
ctig, ar putea duce, nu att de rar pe ct se crede, la pierderi spectaculoase dac opiunea nu va fi nsoit de o prospecie serioas
i de o evaluare raional a potenialului obiectiv. Din acest punct
de vedere, este evident c pot crete n valoare, extrem de mulumitor, terenurile utilizate pentru ceea ce se cheam afacere de ntreprindere, dei este nc foarte rspndit legenda terenului bun
pentru cartiere de vile.. Acestea ns, din pcate, nu pot aprea
oriunde! Astfel nct, se vor nregistra creteri semnificative mai
degrab n acele zone (Otopeni, Militari) care dezvolt deja ceea ce
se cheam parc industrial ori parc comercial dar, bineneles, i
acolo unde preul, fiind suficient de sczut, arat c orice cretere ulterioar va fi satisfctoare (os. Alexandriei). n ora, scumpirea terenului n sectoarele clasice, (Cartierul Primverii, Dorobani,
Kiseleff, Parcul Domenii, Cotroceni, Polon), indic mai degrab oferta extrem de redus i, deopotriv, apropierea unui plafon inevitabil
care, fcnd investiia posibil mult prea costisitoare dect pn acum,
ar putea atrage prbuirea pieii n tocmai aceste arii i pe acest
36

segment. n mod paradoxal, presiunea de cerere ar putea grbi

acest proces care, n 2004, doar se bnuia.
Cartierele de depozite faza exploziv Cele mai spectaculoase schimbri substaniale s-au produs la ntlnirea pieii de vnzri de terenuri cu investiia pentru afacere, de fapt n terenuri
pentru construcii de magazinaj i comer. Pe aceast pia de depozite nc indefinit noional i absorbit n conceptul general de
parcuri industriale preurile pltite pentru terenuri s-au dublat n
ultimul an n exact cele mai cutate zone de dezvoltare, cum ar fi
Otopeni/os.Odi. Nimic nu ne ndeamn s susinem c acest proces s-ar incetini, ba dimpotriv chiar. Un raport publicat n 1996
n Moniteur du Commerce Internationale (Le MOCI) semnala situaia dezastruoas a spaiilor de depozitare din Europa de Est i prevedea o escaladare a investiiilor pe aceast pia care, utiliznd temporar adpostul fostelor ntreprinderi de stat ulterior privatizate,
va trebui dezvoltat la ali parametri dect cei ce se constatau atunci. Acest moment s-a profilat deja i fenomenul, nceput lent i
fr o concentrare vizibil, trece acum n faza exploziv ce s-ar explica i printr-un fel de reacie n lan iniiat de lrgirea comerului
de mari magazine..
Obiect de speculaie nc de acum, acest domeniu evolueaz
galopant, dar plasamentul cu doar interes de ctig prin re-vnzare
comport destule riscuri cci orice cretere de pre peste un plafon acceptabil de ctre pltitorul final nghea piaa local i aduce
soluiile alternative: alte zone, alt dezvoltare i cumprare direct.
Agitaie n toate regiunile Caracterul de criz de cretere
va fi evident i pe pieele locale ori specifice din toat ara. Obsesia
apartamentelor de bloc, ceva mai temperat n 2004, se va menine, totui, la cote destul de ridicate astfel nct nu se prevd scderi spectaculoase de preuri pentru majoritatea oraelor mari..
Unele nouti vor interveni, totui. nti de toate, scade finanarea
extern n sensul diminurii aportului de bani de la emigrani ntruct o parte considerabil dintre amatorii de apartamente ce lucreaz n Europa i-a satisfcut nevoia de proprietate imobiliar iar
al doilea i al treilea apartament, cumprat pentru exploataie prin
nchiriere, nu se dovedete o afacere interesant n alte orae dect
Bucuretii, datorit chiriilor foarte sczute i, deci, amortizrii lenee. n schimb, apar mai muli amatori de credit ipotecar, odat
37

cu concurena de pe piaa bancar i datorit unei relative temperri

a cumprtorului bucuretean, mai prudent deja dup primii doi
ani de efect de fericire prin ndatorare. Meninerea unei finanri
relativ constante va contribui, la rndul ei, la echilibrul relativ al unei
piee care a cunoscut, n 2003 i, parial, n 2004, fenomene greu
de imaginat cu doar civa ani nainte. n orice caz, apartamentul
de bloc va fi cotat corect, fr inflamri inutile, astfel nct eventualele creteri de 10-18% n unele orae pot fi considerate fireti, fr
s fie obligatorii. Dar i opiunile ncep s se corecteze. Apare interesul (i, adeseori, preferina) pentru casa pe pmnt n suburbii cu o dezvoltare nceat nc, din cauza reelei de transport
sub-urban, acum primitiv i chiar de ar, fiind interesant de
urmrit dac nu cumva aceast tendin incipient se va transforma ntr-un mod cu aspect popular. ncepe, n consecin, s se
aprecieze nsi noiunea de teren, neles att ca element de speculaie ct i n felul unei proprieti iniiale, inevitabil pentru construcia de locuin. Tendina nou, mai evident n 2004, va cunoate o ntrire uneori spectaculoas, astfel nct, n oraele cu dinamic economic (precum Timioara, Suceava, Oradea, Braov, Piatra-Neam, Craiova, Constana mai nti) terenurile de periferie
pentru reedin dar i pentru depozite i afacere pentru firm
ar putea constitui o afacere foarte profitabil. Dar nu afacerea anului!
Afacerea anului Aceasta se va produce, cu siguran, n
domeniul vnzrilor de terenuri agricole, extrem de cutate nc
din vara anului 2004. n aceast materie, concur mai multe argumente, dintre care legenda strinilor care cumpr tot i scump
este nu numai o iluzie ci i o simpl legend (totui, prin 2006-2007,
aceasta ar putea s se confirme, dar nu mai devreme). Mai degrab, trezirea speculatorilor de toate mrimile ar putea s explice
creteri de pn la 80% nregistrate n 2004 pe aceast pia unde,
n 2005, este posibil ca preurile s creasc i cu mai mult de 100%
fa de cele practicate acum. Indiferent dac ntrunesc condiii minimale pentru o speculaie fructuoas (poziie, anse de dezvoltare
accelerat, chiar i utiliti ori, pentru uz agricol, suprafee compacte mari i mbuntiri funciare.), terenurile agricole vor fi vedeta anului imobiliar. Dar, ntr-o perspectiv ceva mai lucid, deopotriv
o surs de posibile dezamgiri atunci cnd se viseaz la prea mult
n timp prea scurt.
38

Noul Bucureti ansa major, nc n schi n sfrit,

abia formulat n 2004, dar, probabil, agregat n 2005, ideea Noului
Bucureti care ar organiza mai judicios dezvoltarea de megapolis
ce se nregistreaz astzi ntr-un ritm uimitor de ridicat n Bucuretii
de Nord va constitui nu doar ansa fenomenal a Romniei n viitorul mediu ci i, probabil, cea mai important investiie imobiliar universal a viitorului deceniu. Este n afar de orice discuie c, pe o
pia globalizat, aceast ocazie nu va putea scpa celor ce utilizeaz, sistematic i fr prejudeci, orice surs posibil de profit
i acioneaz repede i eficient. Deocamdat doar schi preliminar a aglomerrii urbane celei mai importante din Europa de Est, Noul
Bucureti s-ar putea impune n termeni de concretee mai vdit n
urmtorii ani, cu efecte imprevizibile asupra ntregii piee imobiliare
din Romnia.

C. Casa de vacan prognoza 2004

Un alt mod de via. n prea multe rnduri, din pcate, ideea
de cas de vacan este legat de noiunile de lux, bogie i,
bineneles, risip dar aceast apropiere nu este ntemeiat. n alte
pri, unde societatea este mai aezat i tie nu doar s triasc
echilibrat ci i s-i cultive tradiia i s o dezvolte la regimul zilei de
azi, casa de vacan intr n ordinea fireasc i nu constituie extravagan. Bineneles c i la noi normalul se va impune cci, la drept
vorbind, un alt mod de via, mai sntos, se prefigureaz aici i
se va nrdcina. De fapt, fr a se modifica zgomotos, piaa imobiliarului plezirist unde intr categorii diverse dar i investiii i plasamente ingenioase, cnd se tie cum s se fac arat suficient
dinamism, agitaie pozitiv i direcii ce se vd mai puin ocant dar
cu claritate de ctre cei ce disting n infraroul economic.
i aci, ca i n alte situaii, m-am gndit s propun, ca bun
public, calcule ce au rezultat din statistic i observaie, crend o
prognoz de interval definit, care, la rndul ei, se va putea compara,
dup o vreme, cu procesele consumate spre a se observa ct s-a
realizat n realitate i nu doar n ipotez.
Evoluiile n aceast materie se prevd, astfel, i pentru 2004
suficient de stabile i de diversificate, indicnd continuarea unor procese ncepute ntr-un anterior recent. Dinamism relativ se ntrevede n toate categoriile de tranzacii, bineneles cu diferene inevitabile att n valori absolute ct i n rulaj. Vnzrile de case rneti
39

snt, i azi, ca i ieri, excedentare prin ofert bogat numeric cci

aproape toate regiunile cunosc acest gen de cas ieftin i utilizabil fr costuri ridicate iar cumprtorii ncep s neleag avantajele unei achiziii care, n medie, se poate face la valori ntre
2.500-4.000 EURO, poate doar, uneori, ceva mai mult. n staiunile situate la deal oferta este suficient de consistent dar i cererea se majoreaz datorit preurilor nc accesibile. Diagnostic:
pia foarte activ. n staiunile de munte, oferta este puin dar
cererea este n cretere, ceea ce va crea o atitudine de burs
cu ofert deficitar i n 2004, poate cu un accent suplimentar,
ce se va resimi. In staiunile situate n regiuni de deal oferta de
vile noiune ce desemneaz nu lux ci doar imobile mai aspectuoase rmne ridicat dei cererea s-a linitit i nu se va reface
prea curnd. Dezechilibrat va fi, ca i pn acum, vnzarea de terenuri
n staiuni de deal i de munte unde, la ofert n cretere, cererea
staioneaz iar decizia de achiziie se face selectiv.
Pentru Litoral, caracterul sezonier al utilizrii sau exploatrii
creiaz unele inconveniente. Se prefer, atunci cnd cumprtorii o
cer, casele normale dar oferta este aproape de limita crizei probabile. Vilele se cer dar se i ofer, piaa fiind, pe ansamblu, n
micare constant dar lent. i terenurile se vnd i se cumpr
bine, cu pondere ntre cerere i ofert.
n hotelerie, pentru Litoral, piaa stagneaz (ofert puin, interes rezervat), oferta fiind redus i n ce privete hotelurile de la
munte, mai solicitate ns la cumprare, deoarece se exploateaz
fr sezon.. Stagneaz i piaa de moteluri, n vreme ce pensiunile se ofer puin dar se cer ceva mai mult, aceasta fiind , de fapt,
una din investiiile interesante ce se vor diversifica, poate, ntr-un
viitor oarecare, ca i cele ce s-ar putea nchipui prin achiziie de case
utilizate pentru agroturism. n cretere investiia n vile de lux n
staiuni montane supracotate.
Privitor la ariile cu tradiie vacanier, inclusiv staiuni i localiti cu notorietate, evoluiile sunt, n linii generale, previzibile, dei
unele corecii exist. Sinaia va cunoate aceeai dinamic echilibrat cu uoare tendine de intensificare; este, de fapt, o situaie aproape general pe Valea Prahovei unde Predeal, Buteni i Azuga cunosc creteri lente dar continue. Stabilitate cu tendina de stagnare la Poiana Braov, zon care ncepe s devin nchis. Acelai
echilibru, cu dinamic redus, n mica localitate Cornu. n schimb,
Breaza va cunoate o cretere considerabil cci va ncepe s fie
40

redescoperit datorit, n special, preurilor extrem de sczute fa

de potenial; snt preuri, ce nc nu se compar cu altele din aceiai
categorie.. Aceeai micare ascendent va ncepe s se observe
i n Ceahlu unde abia acum apar investiii i programe cu oarecare
greutate, dei nc simple schie. Litoralul va nregistra evoluii constante, dezvoltnd direcii ce se cunosc ntr-o geografie de intensificri. Mamaia, o staiune renascut n ultimii ani, pstreaz
tendinele de cretere traduse prin majorri continue de preuri, n
special pentru terenuri. Continuitate cu cretere treptat se vor observa, ca i n perioade anterioare, la Mangalia i Costineti. n
schimb, Eforie Nord (arie constituit) rmne stabil ca i Vama Veche,
a crei situaie paradoxal nseamn, n principal, o ncremenire
ntr-un proiect indecis (ca i Sulina, de altfel). Abia n urmtorii
doi-trei ani vor putea aprea proiecte ceva mai agregate, care, dac
se vor concretiza ctre sfritul acestui deceniu, vor produce unele
modificri de accent la Marea Neagr.
n ansamblu, nu apar nicieri procese noi ori modificri spectaculoase dar evoluia exisst dei este lent i cunoate unele diversificri tematice (accentul pe exploatarea prin pensiuni, interes pentru case rneti etc.), prevzute, totui, n perioada anterioar.
Dei cu aparen calm i desfurri mai ncete, imobiliarul
vacanier ncepe s-i dezvluie, ntr-un anumit strat nc prea puin evident, desfurri ce tind s modifice echilibrul relativ ce se
constata cu ctva timp n urm. Dar aspectul general nu se schimb
nc i este cu desvrire improbabil s se nregistreze aici febricitri masive ori inflamare de burs de felul celor din zonele urbane,
ce s-au produs nc din vara anului 2003. Explicaia este simpl, la
drept vorbind. Cci prin raport la piaa de locuine ce denot un
anumit caracter obsesiv i reducionist, aceasta este o pia de
proporii mari unde tendina speculativ ce ar aprea ntr-o regiune
definit atrage de ndat alternativa mai convenabil i chiar ieftin
ce se ofer n apropiere, uneori cu avantaje mai mari, ce se observ
repede i se vor valorifica fr ezitri. Astfel de fenomene s-au produs deja i noile regiuni turistice i au originea n asemenea cutri de pitoresc cu bani puini.
Totui, anumite convulsii prea puin ntrevzute pn azi se
produser n perioade anterioare i acum abia se pot defini corespunztor. Snt, de fapt, fenomene previzibile ce trebuiau s apar cndva, surprinztoare fiind doar evidenierea lor de-acum, poate prea
de tot repede.
41

Momentul este definit de recesiunea speculaiilor cu vile noi

n staiuni de notorietate, de fapt o pia ngheat, ce se va prbui curnd. Ctre sfritul anilor 90 speculatorii inteligeni construiau pe terenuri cumprate destul de convenabil una, dou i chiar
trei vile n acelai timp, ridicate bineneles, n condiii aproximative
i n regie proprie, strveche practic de evaziune fiscal, asupra
creia, i aici, dar i n orae, Stpnirea a nchis ochii n mod vinovat. Ctre final, acestea se vindeau, adeseori fr a se ncheia etapa
de finisaje unde cumprtorul de regul, un om nou cu vanitate i buzunare pline trebuia s aib preri i decizii. Orict ar prea de surprinztor prin riscuri nu puine, aceast afacere s-a dezvoltat i a creat modele, deci i concuren (atracia degetelor
pline de miere fiind contagioas) ns, deopotriv, i o ngustare a
numrului de amatori dispui s plteasc orict pentru orice. Astzi
cei care mai construiesc vile de lux snt din ce n ce mai puini iar
migraia celor mai ndrznei ctre construcia de pensiuni ce s-ar
vinde unor personaje cu interes pentru aceast activitate este nc
prematur i i va face s piard destui bani.
Cci, de fapt, n localitile balneare mai nsemnate au cutare
casele convenabile, n general de o relativ vechime, cu teren redus i ncperi n numr mic, eseniale fiind preul i ideea de cas
n staiune. Aproape n fiecare ora de oareicare notorietate turistic exist o band de pre asemntoare celei radio, ce trebuie identificat spre a se cumpra bine i repede cci acest gen
de ofert nu are nici un fel de inerie i se vinde fr multe deliberri.
Inerie, i nc un grad nalt, au ns ceea ce se cheam imobile
de prestigiu, de obicei vile de familie de mare burghezie ori de boierime interbelic, uneori mici palate montane cu un aspect monumental i care, redobndite acum, sunt afacerea vieii i se trateaz
ca atare, nu odat cu o nerbdare ce se explic, totui prin raritatea cumprtorilor posibili. Preuri imense, posibile costuri ulterioare spre a se face reparaiile obigatorii, i mai mpovrtoare,
adesea, dect se calculase iat argumente realiste ce ndeprteaz
pe omul ce viseaz la condiia de castelan. Abia poate c poimine
va fi posibil a se urni din loc aceast adevrat piatr de moar,
luxoas ce-i drept, care, ns, ar putea incita mai degrab pe strinul extravagant, capabil s plteasc ceea ce aici nu se nelege i
nu se prefer. Strinii mai orientai adesea dect omul nou romn vor fi clienii pieii de vnzri de conace, astzi att de dispreuit de localnicii mbogii ce se uit cu mirare la preurile ori42

cum deplorabile (30.000-50.0000 dolari americani) ce s-ar plti

pentru asemenea vechituri.
Localnicii cumpr ns terenuri n regiuni diverse cci preul
sczut le satisface dorina de grandoare prin definirea n suprafa
ntins unde se poate cldi, pornind de la firul ierbii, propria vil
ce mulumete orgoliul. Bineneles, teren cumpr toat lumea
lucid cci oriunde este peisaj mcar plcut i acces lesnicios se
va putea face cndva o investiie convenabil. Convenabile n imediat
snt ns i astzi casele rneti, al cror pre uimete n anumite regiuni prin modestia neateptat dar snt nc prea puini cei
capabili s se documenteze n aceast direcie i s nfrng
prejudeci ce nu au cine tie ce temei. Aceasta rmne, ns, i
pentru mine afacerea mic de recomandat.
n materie de investiii pe un picior mai mare, nu snt modificri i nici elemente care s ncurajeze n mod simitor. Aici investiia comercial, cea mai dinamic astzi i, probabil, i mine, este
nul cci supermarketul este o noiune inteligibil mai ales n orae
i depinde de numrul de cumprtori i nu se va rspndi acolo
unde omul n vacan are alte obiective dect n mod curent. Nu
exist dect pe hrtie dar nimic n concret parcuri de distracii
i poate peste civa ani de-abia s-ar ncepe unele micri, prin dibuire, n aceast ordine de idei. Investiia tipic rmne nc hotelul
dar acesta prezint inconveniente destule i incalculabile, ce reine
pe gnduri, mai mult dect n alte regiuni, pe plasatorul de bani. O
pia de pensiuni, ce s-ar fi putut constitui mai devreme, rmne
un deziderat astzi dar probabil c mine ar putea s se dezvolte
mulumitor dac ansamblul turistic se va ntri, la rndul lui.
Piaa rmne definit de casa de vacan privat, de fapt
o expresie a noii mentaliti ce arat voin de echilibru moral
i o rentoarcere la valori tradiionale, estompate o vreme dar
azi invocate ca o soluie de natur nu doar moral.

VARA 2004 CTEVA LEGENDE

I O REALITATE OCANT
Orict ar fi de echilibrat piaa plezirist de azi, totui vara
lui 2004 aduce cteva nouti ce nu ating fondul ci doar maniera
de expunere, impresia de suprafa, uneori propaganda.. Momentul aparine mai degrab proiectelor i unui gen de captare a interesului prin versiuni de fumigen, puse n circulaie abil i susinut.
43

Un anumit interes pentru supra-cotare (joc tipic de burs, inclusiv imobiliar) se observ i trebuie explicat.
Astfel, nou ar fi ideea valorificrii Deltei Dunrii i a Litoralului de la Gurile Dunrii, concretizat prin reportaje ce prezint
investiie hotelier, mici ncercri de sate de vacan i chiar o iniiativ cultural ce s-ar fi produs ntr-un orel de pe malul Mrii
Negre unde Dunrea se vars scond localitatea din anonimat. Din
nefericire, toate aceste relatri au, deocamdat, un caracter de mitologie cnd nu snt dect intenie nc ne-tradus n fapt evident
i dezvoltat n plan sigur i cu lrgime. n realitate, adevratele modificri snt posibile aici dar nu azi i poate nici chiar mine, mcar.
Rmn piedici ce se vor depi greu. Ele ncep de la regimul de proprietate adeseori incert i ajunge pn la gradul aproximativ de construibilitate i chiar la tema distanelor aproape continentale prin
comunicaii mai nesigure dect n epoca navigatorilor veneieni.
Tot att de improbabil azi rmne ideea casei de vacan la
mare, ce nu se mbrieaz, n mod paradoxal, mai jos dect categoria protipentadei cheltuitoare, ce nici nu i dorete, de fapt, o
cas ci mitologica vil interminabil, templu al puterii i imagine
emblematic a bogiei. n aceast materie, povetile despre reedine luxoase ce s-ar fi ridicat pe Litoral au aspectul fabulos al Milionului lui Marco Polo i ar merita, poate, colectate spre a se analiza vreodat sub aspectul imaginarului colectiv. n sfrit, o fumigen
ce provine din mediile de speculatori ar indica o afacere de viitor
sigur, n forma investiiei n pensiuni, de regul la munte. i aici
schema este prea de tot subire, ca s nu se vad aranjamentul
cci dac afacerea cu pensiuni ar fi att de ispititoare ar fi elementar s ntreb de ce nu o practic investitorul nsui (care, ns,
doar cldete cte o comelie aproximativ, urt i cteodat chiar
instabil i apoi o vinde, ca s o exploateze altul, de regul victima legendei). Sigur este, la drept vorbind, c vremea pensiunilor
va veni vreodat dar trziu, cnd n Carpai se va putea tri mcar
ca n Cehia dac nu chiar ca n Elveia sau n Austria, n Tirol.
Din alte direcii apar, ns, fenomene ce se confirm i, orict
de surprinztoare azi, erau previzibile. S tot fie vreo doi ani de cnd,
cu ocazia unei analize de perspective, explicam cazul Breaza, recomandnd s se cumpere orice ar fi convenabil cci, la un minimum istoric de atunci, orice cretere de pre ar nsemna ctig.
De fapt, exagernd dar nu mult! prin 2002 se vindeau, n Breaza,
44

ulie ntregi i cumprtorii nc ezitau; dar greeau, bineneles.

Astzi, cnd la Sinaia, Predeal i Buteni, se vinde insuportabil, alternativa se gsi de ndat i n numai cteva luni, preul terenului (la
sfritul anului trecut de 7-10-12 euro/mp) a ajuns azi la
24-25-28 euro/mp. Creterea nefiind obinuit, rezult curnd i
o anumit recesiune cci, n materie de case de vacan majorrile anormale nu se menin. Apar, la rndul lor, variante i alternativele convenabile, explicabile prin pre sczut i condiii asemntoare i de-aceea un interes mai mare dect azi se va evidenia ntr-un
interval scurt i n privina unor regiuni apropiate precum Provia i
Valea Doftanei ori mai ndeprtate precum Cheia. Afacerea mic,
dar interesant, rmne i azi casa rneasc, o proprietate cu
farmec ce s-ar putea cumpra, n Arge, Prahova i Buzu, reabilitnd dealurile de pretutindeni care nsemneaz un potenial fenomenal, despre care nu se vorbete niciodat la noi.
Cuvntul investiie apare pretutindeni dar capt, din pcate,
nelesuri dintre cele mai diferite, adeseori de un primitivism uimitor. Adevratele investiii mari ntrzie nc, din pcate, dei potenialul, n multe regiuni, rmne enorm. Totui, nici n acest an nu
vom avea proiecte de staiuni noi pe Litoral i nici mcar o ndemnare n a se organiza, cu strategie unitar, astfel de expansiuni. Se
prefer, pentru orice afacere turistic, muntele (i mai puin dealul)
din motive de sezon continuu, dar i n acest domeniu strategiile
snt cel mult locale ori efect al efortului cte unui grup eroic de pionieri.. Abia peste doi-trei ani, reorganizarea infrastructurii de comunicaie (i, poate, a reelei de utiliti) va mai putea modifica din ineria
de acum.

45

SCENE CU NEO-MIGRATORI
Recitite atent i fr prejudeci, ncercrile de a privi prin
ceaa timpului, strnse aici, parc ntmpltor, dau un sentiment de
stranietate ce ar trebui explicat. Ele arat realiti cu un grad oarecare de normalitate i nu seamn dect prea puin cu dezvoltrile ce
au adus astzi, la noi, un climat ocant, iraional, populat de fantasmele sumelor uriae de bani. Modificrile ce s-au produs fa de ceea
ce descriu aici, aprur, n doar cteva luni, la proporiile de atmosfer irespirabil ce se ntlnesc acum, dei ele, ntr-un anumit fel, se
puteau prevedea anterior i le prevzusem fr a le bnui amploarea
de prjol unde, printre limbile de foc, danseaz Satana. Acestea vor fi
ns obiectul altei cri, ce se va nate, cu probabilitate, destul de curnd.
Acum voi spune doar c, orict ar prea de paradoxal, nu mi
se pare c am greit dect prea puin n calculele ce am desfurat
ca un actor pe scen, aproape gndind cu voce tare. Oricine se va ncerca s verifice, comparnd formulrile de aici reieite din supoziii, raionament i, poate, inspiraie cu istoria evenimentelor consumate, va observa c exist mai multe diagnostice corecte dect
nepotriviri i c ansamblul ipotetic seamn cu factologia manifest.
Eu nsumi am pensat, ca s ncerc tria formulrii, vreo
zece-cincisprezece concluzii diferite i mi-am dat seama c stau pe
picioarele lor i au soliditate n coninut i aspect. n doar cteva locuri
am greit, nti de toate acolo unde am preconizat modificri n sus
sau n jos, traducndu-le, deci, ntr-o manier statistic.
Aceasta nseamn, de fapt, c procentele nu se pot socoti corect dect a posteriori i c oricine ncearc a le dibui nchipuind fracii precise n viitorul indefinit svrete o eroare de metod pe care
nu o voi mai repeta. La drept vorbind, s-a i produs dintr-un gen de
exuberan ce seamn cu a falilor profei care, presimind sensul misterului, ndjduiesc s-l dezvluie epic atunci cnd el, de fapt,
se reveleaz prin sine ncifrat, vorbind, astfel, n fabule i paradigme.
n aceast materie, puteam clca alturi de cile ce se deschid, greind din impulsivitate, nechibzuin ori iluzie uman ce merit nlturat, i corectat bineneles, cnd se dovedete nefolositoare. O anumit
absolvire de vinovie a merita, poate, dac va exista ngduin.
n schimb, nu mi pot ierta o eroare capital ce nu se observ,
de fapt, dect de ctre examinatorul cu viziune.. Aici intelectualul
idealist, care am rmas, a czut nc o dat n iluzia finalist, n46

chipuindu-i c o anumit organizare organic ar fi posibil i c

este aproape chiar. Scriind c, la noi, piaa se ornduiete dup
fore interne i dup reguli proprii i c dispare intervenia administrativ ce perturb, de obicei, ntregul, am uitat, pentru cteva clipe
eseniale, c descriu o realitate din Romnia. Acest fenomen nu se
poate produce aici. Noi nc nu avem nelegerea directivei interioare ce trebuie ascultat i desluit spre a o traduce n act i,
fiindc ne manifestm cu un voluntarism stupid, corespunztor folosului individual ori tribal, nu avem strategie, model istoric i el colectiv distinct i recunoscut. Orice Stpnire ce se arat i impune
ct i ce o favorizeaz, tiindu-se ilegitim i apuctoare. Nimic nu
pare a se articula sub presiunea intervenionismului aparent arbitrar i care nsemneaz, n fapt, mod de a extrage materie vital
prin procedur de parazit. Aceasta pare a repeta scenariul jafurilor
ntmpltoare dar permanente n perioada popoarelor migratoare.
Oricine descalec aici stabilete regulile lui, ia ce i face trebuin
i pleac n zrile necunoscute.
n acest climat, orice sforare n vederea continuitii se vede
culcat, periodic, la pmnt. Cci neo-migratorul ce stpnete nu-i
priceptor de nimic n afara propriei ideologii acumulative iar dac
i s-ar cere s rnduiasc, totui, ceea ce administreaz, nu ar fi capabil nici chiar dac ar voi. El reprezint doar clipa jafului i ilustreaz intervenia hazardului ntr-o ordine posibil, ce struie n a
se formula i nu reuete. Sensul fcut vizibil nu se nnoad spre a
se nelege de la un moment la altul i nsi tendina de a se nchega
se nltur cu nepsare. Acesta este nu doar hazard ci o varietate
a haosului ori asemntor cu el ce pare a fi adus de Cel Ru.
Ideea nsi c noi am fi sub ocupaie, ce se invoc uneori, i arat
astfel lipsa de consisten cci ocupantul, dac ar fi, ar nsemna regul i direcie ce snt stabile i l slujesc cursiv; aici avem un fel de
accese fr alt rost dect confiscarea muncii naionale ce las n urm doar un teren incendiat unde punctele cardinale nu se mai ntrevd.
Privit ns mai de sus, spectacolul capt alte proporii i parc
un aspect de grandios de evhologhiu. Cci ndrtul a ceea ce ne
apare drept incidental ncepe a se ntrevedea Marele Hazard, de
fapt impenetrabila tain ce ne include i ne stpnete. Aici nimic
nu ne ajut n a face totul desluit cci poate ncercarea ce ni s-a
dat nsemneaz c ne vom regenera, dac aa s-a hotrt, ori c,
de la o vreme, limba n care a scris Eminescu va fi o limb moart.
20 iunie 2005

47

SUMAR
Lumini n perdele de fum.....................................................3
MIC NDREPTAR ANUAL DE PLASAMENTE.........................7
A. 2004 n cteva prognoze i analize...............................7
1. O schi de evoluie posibil...............................................7
2. Primvara 2004 studiu de etap....................................10
3. Vara 2004 studiu de etap............................................15
4. 2004 Bilan de clim complex.....................................19
B. 2005 Calendar de supra-nclzire...............................25
C. Casa de vacan prognoza 2004..............................39
Vara 2004 cteva legende i o realitate ocant....................43
Scene cu neo-migratori......................................................46

48