7.1.1.1.

Evaluarea terenurilor

1. Metoda comparaiei directe

Implic o comparaie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren,
tranzacionate recent pe pia i pentru care exist informaii disponibile. Dei vnzrile sunt
cele mai importante, analiza cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare, care
concureaz cu proprietatea evaluat, poate aduce o contribuie la o mai bun nelegere a
pieei. Aceast metod este des utilizat atunci cnd este vorba despre terenuri libere sau
terenul poate fi considerat liber. n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate i
ajustate vnzrile i alte date pentru loturi similare, n vederea determinrii valorii terenului
de evaluat. Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de terenuri unde exist
suficiente tranzacii recente, care s indice caracteristicile valorii sau tendinele pieei. Pentru
terenurile care sunt vndute sau cumprate frecvent, metoda comparaiei directe demonstreaz
deseori o mrime credibil a valorii de pia. Atunci cnd datele sunt disponibile, aceast
abordare este cea mai direct i sistematic n estimarea valorii. Modificrile rapide ale
condiiilor economice i legislaiei pot limita credibilitatea acestei metode.
Elementele de comparaie includ drepturi de proprietate (n cazul n care
proprietatea este vndut cu tot cu chiriai, coreciile trebuie fcute n aa fel nct s reflecte
diferenele dintre proprietile nchiriate la chiria de pia i cele nchiriate sub sau peste
nivelul pieei), restricii legale, condiii de finanare (n cazul n care achiziia proprieti s-a
fcut prin intermediul unui credit cu o dobnd avantajoas, cumprtorul va plti probabil un
pre mai mare pentru proprietate n vederea obinerii unei finanri sub valoarea pieei),
condiii de vnzare (se refer la motivaia cumprtorului sau vnztorului, ca de exemplu
cazul unui cumprtor care va plti mai mult dect valoarea de pia pentru achiziionarea mai
multor loturi de teren n vederea comasrii ulterioare a acestora i a obinerii unui spor de
valoare), condiii de pia (modificrile de acest gen se refer la decalajul dintre data
tranzaciilor comparabilelor i data evalurii), localizare (ajustrile sunt necesare atunci cnd
caracteristicile de amplasare ale proprietilor comparabile sunt diferite de cele ale proprietii
evaluate, ca de exemplu o proprietate cu o privelite ctre un parc i o alt proprietate cu o
privelite neatractiv), caracteristici fizice (se refer la dimensiunile terenului, atractivitate,
condiiile de mediu etc.), utiliti disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare
(rezidenial, industrial, comercial etc.).
Prin urmare evaluatorul trebuie s dein date privind vnzrile i nchirierile actuale,
precum i oferte, baze de date etc. Pe baza acestora el va obine informaii utile n analiza,
compararea i ajustarea vnzrilor similare n scopul estimrii valorii unui anumit teren din
patrimoniul ntreprinderii.

Exemplu:
Se consider un teren care trebuie evaluat n vederea vnzrii. Caracteristicile evaluate
cu superioar, inferioar, aceeai, similar se refer la compararea cu terenul de
evaluat.
Denumire

Teren de
evaluat

Pre de vnzare (euro/mp)

Data vnzrii

A
178
Acelai an

Localizare
Caracteristici fizice
Utiliti
Vecinti

similar
superioare
da
similare

Denumire

da
Teren de
evaluat

Pre de vnzare (euro/mp)

Data vnzrii

A
178
Acelai an

Corecie
Localizare
Corecie
Caracteristici fizice
Corecie
Utiliti
Corecie
Vecinti
Corecie
Total corecii

0
similar
0
superioare
da
0
similare
0
00-00

da

Comparabila
B
C
142
150
Un an mai
Acelai
devreme
an
inferioar
similar
superioare inferioare
nu
da
inferioare
similare
Comparabila
B
C
142
150
Un an mai
Acelai
devreme
an
+
0
inferioar
similar
+
0
superioare inferioare
+
nu
da
+
0
inferioare
similare
+
0
++-++
00+00

D
194
Acelai an
superioar
similare
da
similare
D
194
Acelai an
0
superioar
similare
0
da
0
similare
0
0-000

n urma analizei comparabilelor se observ valorile terenurilor comparabile cu cel de

evaluat, cu cele mai puine corecii au valori cuprinse 150 i 178 euro/mp. Prin urmare
evaluatorul poate estima valoarea de pia a terenului la 160 euro/mp.
Exemplu:
Se consider un teren n suprafa de 600 mp care trebuie evaluat n vederea vnzrii.
Denumire

Teren de
evaluat

Pre de vnzare (euro/mp)

Data vnzrii

A
144
Acelai an

Localizare
Suprafa
Caracteristici fizice
Utiliti

similar
800
superioare
A,C, E

Vecinti
Acces (drum asfaltat)

600
A,C,
E,G
da

similare
nu

Comparabila
B
C
152
130
Acelai an
Un an mai
devreme
similar
superioar
800
400
inferioare
inferioare
A,C, E,G
A, E
superioare
da

similare
da

D
145
Acelai an
inferioar
600
similare
A,C, E
similare
da
2

n urma analizei pieei s-au constatat urmtoarele:

- Creterea anual de pre a fost de 13%;
- Corecia pentru localizare este de +/- 4%;
- Corecia pentru fiecare 100 mp diferene este de 1,5%;
- Corecia pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;
- Corecia pentru utiliti este de: 3 euro/mp pentru ap i energie electric, 4
euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;
- Corecia pentru vecinti este de +/- 5%;
- Corecia pentru acces este de 10 euro/mp.
Denumire

Teren de
evaluat

Pre de vnzare (euro/mp)

Data vnzrii

A
144
Acelai an

Corecie
Pre corectat
Localizare
Corecie
Pre corectat
Suprafa (mp)
600
Corecie
Pre corectat
Caracteristici fizice
Corecie
Pre corectat
Utiliti
A,C, E,G
Corecie
Pre corectat
Vecinti
Corecie
Pre corectat
Acces (drum asfaltat)
da
Corecie
Pre corectat
Corecie total net (euro)
Procent corecie total net
Corecie total brut (euro)
Procent corecie total brut

0
144,00
similar
0,00
144,00
800
-4,32
139,68
superioare
-4,19
135,49
A,C, E
5
140,49
similare
0
140,49
nu
10
150,49
6,49
4,51%
23,51
16,33%

Comparabila
B
C
152
130
Acelai an
Un an mai
devreme
0
16,9
152,00
146,90
similar
superioar
0,00
-5,88
152,00
141,02
800
400
-4,56
4,23
147,44
145,25
inferioare
inferioare
4,42
4,36
151,86
149,61
A,C, E,G
A, E
0
9
151,86
158,61
superioare
similare
-7,59
0
144,27
158,61
da
da
0
0
144,27
158,61
-7,73
28,61
-5,09%
22,01%
16,58
40,36
10,91%
31,05%

D
145
Acelai an
0
145,00
inferioar
5,80
150,80
600
0,00
150,80
similare
0,00
150,80
A,C, E
5
155,80
similare
0
155,80
da
0
155,80
10,80
7,45%
10,80
7,45%

Exemplificare calcule corecii:

- Creterea anual de pre a fost de 13%;
Pentru Comparabila C: 130 euro/mp 13% 16,90 euro/mp
- Corecia pentru localizare este de +/- 4%;
Pentru Comparabila D: 145 euro/mp 4 % 5,80 euro/mp
- Corecia pentru fiecare 100 mp diferene este de 1,5%;
Pentru Comparabila A: 144 euro/mp

600 mp - 800 mp 1,5%

100 mp

- 4,19 euro/mp

- Corecia pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;

Pentru Comparabila B: 147,44 euro/mp 3 % 4,42 euro/mp
- Corecia pentru utiliti este de: 3 euro/mp pentru ap i energie electric, 4
euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;
Pentru Comparabila C: 4 euro/mp (canalizare) 5 euro/mp (gaze nat.) 9 euro/mp
- Corecia pentru vecinti este de +/- 5%;
Pentru Comparabila B: - 151,86 euro/mp 5 % - 7,59 euro/mp
3

- Corecia pentru acces este de 10 euro/mp.

Pentru Comparabila A: 10 euro/mp
n urma analizei comparabilelor evaluatorul va alege valoarea aferent comparabilei
care prezint cel mai mic procent de corecie brut, Comparabila C (7,45%). Prin urmare
evaluatorul poate estima valoarea de pia a terenului la 156 euro/mp (rotunjit).
2. Metoda proporiei (alocrii)
Se bazeaz pe principiul echilibrului i al contribuiei, conform cruia exist un raport
tipic ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprietii. Aceast metod este mai sigur
atunci cnd construciile sunt relativ noi. Cu ct construciile sunt mai vechi, cu att crete
valoarea raportului. Pe msura trecerii timpului ponderea valorii terenului n valoarea ntregii
proprieti crete, iar evaluatorul ar putea fi pus n dificultate pentru estimarea rezonabil a
acestui raport dintre valoarea terenului i valoarea proprietii. De obicei metoda proporiei nu
conduce la rezultate decisive n ceea ce privete valoarea, dar este util atunci cnd nu exist
suficiente informaii despre vnzri.
Exemplu:
Considerm un teren n suprafa de 2.000 mp amplasat pe marginea unui lac, care
poate cea mai bun utilizare ca amplasament rezidenial. Din studiul pieei nu au rezultat
informaii pentru vnzri de terenuri libere, dar s-au gsit informaii despre vnzri de case
(amplasate pe loturi cu aceeai mrime) cu preuri cuprinse ntre 210.000 i 270.000 euro. Un
investitor poate achiziiona un teren cu preul de 80.000 euro, pe care va construi o cas cu
120.000 euro i s vnd n final toat proprietatea cu 240.000 euro.
n acest caz raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii totale este de
80.000 euro
1
0,333
240.000 euro 3

n consecin, valoarea terenului pentru case n zona analizat este cuprins ntre
70.000 euro (

210.000 euro
270.000 euro
70.000 euro ) i 90.000 euro (
90.000 euro ).
3
3

3. Metoda extraciei
n cadrul acestei metode valoarea terenului este extras din preul total al unei
proprieti prin deducerea costului de reconstrucie net al cldirii. Din aceste considerente
este considerat o variant a metodei proporiei. Aceast metod are o aplicabilitate mare n
cazul construciilor rurale deoarece contribuia cldirii n valoarea total a proprietii este n
general sczut i uor de calculat. O importan ridicat trebuie acordat n acest caz
estimrii corecte a valorii cldirii i a deprecierii acesteia. O atenie deosebit trebuie acordat
deprecierii funcionale i a celei rezultate din cauze externe.
4. Metoda parcelrii
Este utilizat atunci cnd parcelarea reprezint cea mai bun utilizare a terenului
evaluat i sunt disponibile date privind vnzarea loturilor parcelate. Aplicarea acestei metode
se poate face n cazul terenurilor industriale, rezideniale sau de recreere. Toate costurile
directe i indirecte asociate cu dezvoltarea i punerea n vnzare a loturilor (cheltuieli de
proiectare i execuie, nivelarea i finisarea terenului, instalarea utilitilor, asigurri, impozite
i taxe, comisioane etc.) trebuie deduse din preul de vnzare total prevzut. Venitul net din
4

vnzarea, dup deducerea cheltuielilor, este actualizat cu o rat de rentabilitate adecvat

perioadei de dezvoltare i absorbie a proiectului pe pia.
Exemplu:
Considerm un teren n suprafa de 20.000 mp pe care proprietarul dorete s-l
mpart n 20 loturi rezideniale. Investiia e prevzut pentru o perioad de doi ani. Preurile
brute de vnzare estimate ale loturilor sunt de 20.000 euro/lot. Pentru dezvoltarea
amplasamentului apar i urmtoarele costuri: costuri aferente lucrrilor de proiectare,
nivelare, curare, reele de ap-canal 80.000 euro, management i supravegherea lucrrilor
7.500 euro, regia i profitul antreprenorului 25.000 euro, cheltuieli cu vnzarea 9.000
euro, impozite 4.000, profitul ntreprinztorului (dezvolttorului) - 15.000 euro. Rata de
actualizare utilizat este de 10%.
Indicatori
Pre de vnzare
Costuri aferente lucrrilor de proiectare, nivelare, curare,
reele de ap-canal
Management i supravegherea lucrrilor
Regia i profitul antreprenorului
Cheltuieli cu vnzarea
Impozite
Profitul ntreprinztorului (dezvolttorului)
Total cheltuieli
Venit net estimat
Venit mediu net anual
Factorul de actualizare (pentru o rat de actualizare de 10%)
Valoare teren

UM
euro
euro

Valoare
400.000
80.000

euro
euro
euro
euro
euro
euro
euro
euro

7.500
25.000
9.000
4.000
15.000
140.500
259.500
129.750
1,7355
225.186

euro

Venit mediu net anual

Venit net estimat 259.500 euro

129.750 euro
Nr. ani investitie
2

Factorul de actualizare

1
1

1,7355
1
(1 0,10)
(1 0,10) 2

Valoare teren 129.750 euro 1,7355 225.186 euro

Prin urmare investitorul poate s plteasc 225.186 euro pentru teren i s suporte
costurile pentru investiia anticipat, costurile de distribuie i vnzare, precum i profitul
ntreprinztorului.
5. Metoda valorii reziduale
Este utilizat atunci cnd evaluatorul nu dispune de suficiente informaii de pia
pentru parcele similare de teren liber sau acestea nu sunt concludente. Aceast metod se
bazeaz pe principiul echilibrului i al contribuiei, putnd fi aplicat atunci cnd evaluatorul
cunoate sau poate s estimeze suficient de precis valoarea construciei, sau poate s estimeze
sau s cunoasc venitul net operaional anual rezultat la nivelul ntregii proprieti i poate
extrage de pe pia ratele de capitalizare pentru teren i pentru construcie n mod individual.
Stabilirea valorii terenului prin aplicarea metodei valorii reziduale presupune
urmtoarele etape:
a. estimarea venitul net operaional generat de ntreaga proprietate (construcie i teren);
b. calcularea venitului net aferent construciei;
5

c. determinarea venitului net aferent terenului (venit rezidual aferent terenului), prin
deducerea din venitul net operaional total a venitului aferent cldirii;
d. calcularea valorii terenului prin capitalizarea venitului net aferent terenului la o rat
extras de pe pia.
Exemplu:
Considerm un amplasament pe care un investitor dorete s construiasc un spaiu
comercial (ca rezultat al aplicrii celei mai bune utilizri). Din analiza pieei rezult c
proprietatea poate genera un venit net de 600.000 euro/an, rata de capitalizare pentru cldire
este de 8% , iar cea pentru teren este de 6%. Valoarea cldirii noi este estimat la 1,5 mil.
euro.
Venit net operational 600.000 euro
Venit net aferent constructiei Valoare constructie Rata de capitalizare constructie
Venit net aferent constructiei 1.500.000 euro 0,08 120.000 euro
Venit net atribuit terenului Venit net operational - Venit net aferent constructiei

Venit net atribuit terenului 600.000 euro - 120.000 euro 480.000 euro
Valoare teren

Venit net aferent constructiei

480.000 euro

8 mil. euro
Rata de capitalizare teren
0,06

Prin urmare investitorul poate s plteasc 8 mil. euro pentru teren.

6. Metoda capitalizrii rentei (chiriei) de baz
Metoda capitalizrii rentei (chiriei) de baz presupune transformarea unui venit n
valoare, reprezentnd o metod similar din punct de vedere tehnic cu metoda capitalizrii
profitului n evaluarea ntreprinderii. Se bazeaz pe capitalizarea la o rat adecvat a rentei de
baz (suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu
condiiile de nchiriere a terenului). Este util atunci cnd din analiza terenurilor comparabile
vndute sau nchiriate rezult intervalele de valori aferente rentelor i ratelor de capitalizare.
n cazul n care renta de baz (contractual) nu corespunde rentei de pe pia este necesar
aplicarea unor corecii n plus sau n minus.
7.1.1.2.

Evaluarea construciilor

Evaluatorul poate estima valoarea ntregii proprieti (teren i cldire) sau poate realiza
un demers analitic n care evalueaz separat fiecare component a proprietii. n procesul de
evaluare al cldirilor sau a altor construcii sunt recunoscute trei abordri: comparaia
vnzrilor, capitalizarea venitului i cost. Dac exist suficiente informaiilor de pia cea mai
concludent abordare poate fi cea prin comparaie, sau prin capitalizarea venitului. n schimb,
lipsa informaiilor comparabile poate face ca abordarea prin cost s fie predominant.
1. Metoda comparaiei directe n evaluarea construciilor
Aceast metod este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare unde exist
suficiente tranzacii recente care s indice caracteristicile valorii sau tendinele pieei. n mod
obinuit, aceast metod ofer indicaii relevante asupra valorii de pia a proprietilor care
nu sunt cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri. Metoda comparaiei directe
ofer cele mai bune indicaii privind valoarea unor proprieti comerciale sau industriale mici.
Conform Appraisal Institute elementele de comparaie sunt caracteristici ale
proprietilor i tranzaciilor imobiliare care determin variaie preului pltit pentru o

proprietate imobiliar1. includ drepturi de proprietate transmise, condiii de finanare,

condiii de vnzare, condiiile pieei, localizare, caracteristici fizice, caracteristici
economice (se refer la toate atributele unei proprieti care afecteaz venitul net din
exploatare, fiind aplicat proprietilor generatoare de venituri. Aceste caracteristici se refer la
cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, condiiile contractuale, structura
chiriailor, opiunile de rennoire, etc.), utilizarea (evideniaz orice diferen dintre cea mai
bun utilizare a potenialului comparabilei i cea a proprietii de evaluat), i componentele
non-imobiliare (includ bunurile mobile, activele necorporale i alte elemente care nu
constituie proprietatea imobiliar, dar care sunt incluse n preul de vnzare al proprietii
imobiliare sau n cel al unei comparabile).
Exemplu:
Considerm o construcie rezidenial, cu o suprafa desfurat de 200 mp prin
metoda comparaiei (perechi de date), pornind de la informaiile privind ase proprieti
similare.
Informaii privind proprieti comparabile:
Specificaie Proprietate
Proprieti comparabile
evaluat
A
B
C
D
E
F
Pre (euro)
?
75.000
74.000
70.000
80.000
82.000
79.000
Data
Curent
Curent
Un an
Curent Un an n Curent
Curent
tranzaciei
n urm
urm
Dimensiune
200 mp
200
200
150
200
200
150
Localizarea
Similar
Similar Similar Similar Superioar Similar Superioar
Vechime
5 ani
5 ani
5 ani
5 ani
5 ani
nou
5 ani
Subsol
Da
Nu
Nu
Nu
Nu
Da
Da
Pornind de la analiza pe perechi de date se vor stabili ajustrile adecvate pentru fiecare
dintre variabilele care difereniaz proprietatea evaluat de cele ase proprieti similare
folosite n comparaie.
a) Condiiile pieei. Proprietile comparabile B i E au fost tranzacionate pe pia n urm
cu un an. Pentru a cuantifica ajustarea aferent acestei variabile reinem comparaia ntre
proprietatea A i B, care sunt diferite exclusiv prin data tranzaciei.
Nr. crt.
1
2
3

Proprietatea
Comparabila A
Comparabila B
Ajustare (1-2)

Data tranzaciei
curent
un an n urm

Pre de vnzare
75.000
74.000
1.000

b) Dimensiunea. Proprietile comparabile C i F au o dimensiune de 150 mp fa de 200

mp proprietatea evaluat i celelalte proprieti comparabile. Pentru a cuantifica ajustarea
aferent acestei variabile reinem comparaia ntre proprietatea A i C, care sunt diferite
exclusiv prin variabila dimensiune.
Nr. crt.
1
2
3
1

Proprietatea
Comparabila A
Comparabila C
Ajustare (1-2)

Dimensiunea
200 mp
150 mp

Pre de vnzare
75.000
70.000
5.000

Appraisal Institute Evaluarea proprietilor imobiliare, 2001

c) Localizarea. Proprietile comparabile A i D difer prin doi parametrii: data tranzaciei

(pentru care am estimat ajustarea necesar) i localizarea. Pentru a cuantifica ajustarea
aferent acesteia din urm reinem comparaia ntre proprietatea A i D (ajustat).
Nr. crt.
1
2
3
4
5

Proprietatea
Comparabila D
Ajustare (a)
Comparabila D ajustat
Comparabila A
Ajustare (3-4)

Localizarea
Superioar
Similar

Pre de vnzare
80.000
1.000
81.000
75.000
6.000

d) Vechimea (vrsta) proprietii. Proprietile comparabile E i A difer prin doi

parametrii: vechimea (vrsta) i existena subsolului amenajat. Pentru a cuantifica
ajustarea aferent vrstei reinem comparaia ntre proprietatea A i E (ajustat).
Nr. crt.
1
2
3
4
5

Proprietatea
Comparabila E
Ajustare (d)
Comparabila E ajustat
Comparabila A
Ajustare (3-4)

Vechime
Nou
5 ani

Pre de vnzare
82.000
-3.000
79.000
75.000
4.000

e) Subsol amenajat. Proprietile comparabile F i A difer prin trei parametrii:

dimensiunea, localizarea i existena subsolului amenajat. Pentru a cuantifica ajustarea
aferent subsolului reinem comparaia dintre proprietatea A i F (ajustat).
Nr. crt.
1
2
3
4
5
6

Proprietatea
Comparabila F
Ajustare (b)
Ajustare (c)
Comparabila F ajustat
Comparabila A
Ajustare (4-5)

Subsol
da

nu

Pre de vnzare
79.000
5.000
-6.000
78.000
75.000
3.000

Sinteza coreciilor i estimarea valorii finale a cldirii:

Specificaie
Pre (euro)
Data tranzaciei
Dimensiune
Localizarea
Vechime
Subsol
Pre corectat (euro)

A
75.000
0
0
0
0
3.000
78.000

B
74.000
1.000
0
0
0
3.000
78.000

Proprieti comparabile
C
D
E
70.000
80.000
82.000
0
1.000
0
5.000
0
0
0
-6.000
0
0
0
-4.000
3.000
3.000
0
78.000
78.000
78.000

F
79.000
0
5.000
-6.000
0
0
78.000

n sintez, coreciile vor orienta estimarea valorii cldirii evaluate la circa 78.000 euro.
8

2. Metoda capitalizrii venitului

Conform Standardelor Internaionale de Evaluare abordarea prin capitalizarea
venitului poate fi aplicat att n estimrile valorii de pia, ct i ale altor tipuri de valoare.
Ca i n cazul metodei comparaiei directe, pentru determinarea valorii de pia, este necesar
culegerea i analizarea informaiilor relevante de pia. Dac astfel de informaii nu exist,
abordarea poate fi utilizat pentru o analiz general, i nu pentru scopul unei comparaii
directe de pia. Aceast abordare consider c valoarea este creat de ateptrile de beneficii
viitoare (fluxuri de venit). Capitalizarea venitului utilizeaz procesele care calculeaz valoarea
actualizat a beneficiilor viitoare anticipate.
Dup ce n prealabil a fost efectuat analiza de pia i comparaia, evaluatorii
analizeaz veniturile i cheltuielile proprietii evaluate. Aceast etap implic studierea
veniturilor i cheltuielilor istorice ale proprietii luate n considerare, ca i ale proprietilor
concurente pentru care exist informaii disponibile. Capitalizarea direct divide venitul net
din exploatare stabilizat, dintr-un singur an, cu o rat total sau de randament pentru toate
riscurile, rezultnd astfel o indicaie de valoare. Att capitalizarea direct, ct i fluxul de
numerar actualizat pot fi utilizate pentru estimarea valorii de pia, dac ratele de capitalizare
i de actualizare sunt cele practicate pe pia. Dac sunt aplicate corect, ambele
proceduri/metode ar trebui s duc la obinerea unor valori egale.
Exemplu:
Considerm o construcie cu destinaie comercial, cu o suprafa util de 600. Chiria
lunar pentru suprafaa util este de 15 euro/mp. Impozitul pe cldire este de 6.000 euro/an,
asigurarea este 9.000 euro/an, costurile curente - 20% din venitul brut, rata de capitalizare
13 %.
Nr.
crt.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Indicatori
Suprafaa util
Chirie lunar
Venit brut potenial (rd.1 rd.2 12 luni)
Cheltuieli cu impozitul pe cldire
Cheltuieli cu asigurarea
Costuri curente (rd.3 20%)
Total cheltuieli (rd.4 + rd.5 + rd.6)
Venit net anual (rd.3 - rd.6)
Rata de capitalizare (c)
Valoare cldire (rd.8 / rd.9)

UM

Valoare

mp
euro/mp
euro
euro
euro
euro
euro
euro
%
euro

600
15
108.000
6.000
9.000
21.600
36.600
71.400
13
549.231

Rezult c valoarea cldirii rezultat prin metoda capitalizrii directe este de 549.000
euro (rotunjit).
3. Abordarea prin cost
Abordarea prin cost stabilete valoarea prin estimarea costurilor de achiziionare a
terenului i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a unei
proprieti vechi la aceeai utilizare, fr costuri legate de timpul de construcie/adaptare. n
funcie de cantitatea de informaii de pia disponibile pentru efectuarea calculelor, abordarea
prin cost poate conduce direct la o estimare a valorii de pia. Abordarea prin cost este foarte
util pentru estimarea valorii de pia a unei construcii care se intenioneaz s se realizeze, a
9

proprietilor cu scopuri speciale i a altor proprieti care nu se tranzacioneaz n mod

frecvent pe pia.
Abordarea pe baz de costuri reine n esen dou proceduri: cea a costului de
nlocuire net (CIN) i cea a costului de reconstrucie net:
a) Costul de nlocuire net (CIN) reprezint o modalitate de evaluare folosit n stabilirea
valorii cnd exist informaii de pia insuficiente sau deloc. Costul curent al unui activ
echivalent modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic i pentru orice forme
relevante de depreciere i optimizare. Costul de nlocuire presupune utilizarea
materialelor, tehnologiilor i proiectelor moderne. Prin urmare estimarea costului de
nlocuire se refer la construirea unei cldiri cu utilitate comparabil, folosind proiectul i
materialele utilizate n mod curent pe pia. Nu este considerat o metod derivat din
pia, ci mai degrab un substitut (nlocuitor) al valorii de pia.
b) Costului de reconstrucie net. Costul curent al construirii unei replici exacte a structurilor
existente, utiliznd acelai proiect i materiale de construcie similare cu cele din perioada
de execuie.
De cele mai multe ori se prefer aplicarea procedurii bazat pe costul de nlocuire net.
n estimarea valorii construciei un element la fel de important este i estimarea deprecierii. n
contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciile efectuate asupra costului de
reproducie sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizic, deprecierea
funcional i extern, pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o pia
unde nu exist informaii despre vnzri.
Deprecierea fizic, respectiv pierderea de valoare ca urmare a utilizrii i trecerii
timpului.
Deprecierea funcional (tehnologic), reprezint o pierdere de valoare rezultat din
deficienele de proiectare. Aceasta poate fi cauzat, prin trecerea timpului, ca urmare a
schimbrii standardelor de construcii, nvechirea materialelor folosite sau din
supradimensionarea construciei ori a dotrilor. O pierdere de valoare a unei structuri cauzat
de schimbrile de gusturi, preferine, inovaii tehnologice sau standarde de pia. Deprecierea
funcional se evideniaz prin costurile excesive de capital i costurile excesive de
exploatare;
Deprecierea din cauze externe (economic), reprezint o pierdere de valoare cauzat
de factori exteriori activului n cauz, ca de exemplu schimbrile n ceea ce privete
concurena sau n amenajarea teritorial local, cum este cazul unei fabrici industriale lng o
zon rezidenial. Se consider a fi nerecuperabil deoarece cheltuiala necesar soluionrii
problemei nu este practic.
Deprecierea fizic i cea funcional pot fi recuperabile sau nerecuperabile, n funcie
de criteriile de ordin tehnic, dar mai ales de ordin financiar (costul corectrii unei anume stri
tehnice sau funcionale este mai mare dect creterea de valoare a proprietii). Pentru
evaluare prezint importan estimarea componentei recuperabile i a celei nerecuperabile n
cadrul deprecierii cumulate.
n raportarea financiar amortizarea se refer la cheltuiala care reflect alocarea
sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei de via util. Ea este
specific unei anumite entiti i utilizri a activului i nu este afectat n mod necesar de
pia.
Exemplu:
Considerm o construcie cu destinaia de Showroom auto, regim de nlime P+1
(parter i un etaj) cu urmtoarele suprafee:

Suprafa construit total: 743,84 mp

Parter 516,59 mp
Etaj 227,25 mp
Imobilul este o construcie pe o structur din fundaii din beton, stlpi, grinzi i planee
10

metalice i din beton armat, cu nchideri exterioare i acoperi din panouri de tip sandwich,
compartimentri din ghips carton, pardoseli din gresie i rini epoxidice, placri cu faian,
zugrveli cu vopsea lavabil, tmplrie interioar i exterioar din PVC cu geam termoizolant,
toate facilitile.
Imobilul nu prezint deprecieri de ordin funcional sau din cauze externe.
Stabilirea costului de nlocuire a presupus identificarea lucrrilor i tarifelor aferente
pentru realizarea construciei. Acestea sunt detaliate n tabelul urmtor:
Denumire

Cost total euro/mp

Suprafa construit
Excavaii
2,86
Umpluturi
0,16
Hidroizolaii
9,22
Beton armat n structur
45,84
Beton simplu
5,79
Scri
2,66
Tmplrie metalic
43,16
Tmplrie aluminiu
80,38
Pardoseli beton simplu
2,11
Placaje cu faian
3,54
Vopsitorii interioare
1,82
Construcii metalice
90,80
Compartimentri
4,75
nvelitoare
24,71
Tavan fals
23,04
Aparate electrice
1,77
Corpuri iluminat
2,25
Racordare ap i canal
7,38
Branament electric
2,41
Cabluri, conductori, evi electrice
6,56
Aparate electrice
1,85
Coloane i legturi sanitare
9,04
Obiecte sanitare
16,43
Geamuri
9,50
Mn curent
3,86
nchideri panouri
104,37
Diverse
17,17
Total
523,43
Valoare de nou 523 euro/mp 743,84 mp = 389.351 euro
Gu

Vra Vin 1
100

unde

Vra valoarea rmas actual a construciei la data evalurii

Vin valoarea de nlocuire de nou la data evalurii
Gu gradul de uzur al construciei

Vechime = 8 ani
Calculul uzurii fizice efective se va face n funcie de gradul de uzur al fiecrei
categorii de componente a cldirii (structur, nchideri, finisaj i instalaii) i uzura estimat a
11

acesteia. Stabilirea gradului de uzur pe categorii a avut n vedere constatrile fcute cu

ocazia inspeciei proprietii.
Structur %
pondere
uzur
60
8

nchideri %
pondere
uzur
20
8

Finisaje %
pondere
uzur
12
18

Instalaii %
pondere
uzur
8
12

Total
%
9,52

Gu = 9,52 % (gradul de uzur fizic efectiv)

9,52

Vra 389.351 euro 1 352.285 euro

100

Valoarea cldirii rezultat prin metoda costului de nlocuire net este de 352.000 euro
(rotunjit).
7.1.1.3.

Evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor

n evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor evaluatorul va utiliza informaii

din diagnosticul operaional, scond n eviden vrsta i durate de via economic, valoarea
de pia i costul de nlocuire. n cadrul metodelor de evaluare utilizate n determinarea valorii
de pia a unor astfel de active se nscriu abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin
venit i abordarea prin cost (costul de nlocuire net). Cnd se face o evaluare a unui mijloc fix
mobil, evaluatorul trebuie s stabileasc foarte clar scopul evalurii, deoarece de aici rezult i
valoarea care poate fi: valoare de pia, valoare de pia dezinstalat (care presupune
mutarea mijlocului fix n alt locaie), valoare de pia de utilizare (presupune luarea n
considerare a tuturor cheltuielilor directe i indirecte necesare pentru ca mijlocul fix s fie pe
deplin operaional), valoare de pia instalat (care presupune evaluarea mijlocului fix ca
un ntreg, instalat pe amplasament i ca parte a ntreprinderii care i continu activitatea
normal de exploatare), valoare de lichidare ordonat (aceea n care mijlocul fix mobil se
evalueaz ca element separat care urmeaz s fie scos de pe locaia lui permanent, n vederea
lichidrii afacerii, dar ntr-un interval de timp rezonabil), valoare de lichidare forat
(mijlocul fix mobil se evalueaz ca element separat, dar nu va exista posibilitatea realizrii
vnzrii dup un marketing adecvat i ntr-un interval de timp rezonabil).
Exemplu:
Considerm o instalaie de vopsit n cmp electrostatic care se este evaluat prin
metoda costului de nlocuire net. Fia acestui mijloc fix este prezentat n continuare:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

Denumire
Numr inventar
Marca
Furnizor
Data achiziiei i punere n
funciune
Anul fabricaiei
Capaciti de producie:
capacitate proiectat
Capacitate realizat
Randamentele instalaiei,
consumuri specifice
Produse finite obinute

Instalaie de vopsit n cmp electrostatic

319500
IVCM 260mp/or
ICM-BTH.AG
iulie 2005
mai 2005
260 mp/or
200 mp/or
21,3 kw/or
suprafee vopsite cu aderen foarte mare la suport
12

11.
12.
13.
14.
15.

16.
17.

Calitatea produselor finite

Fiabilitatea instalaiei,
mentenan
Nivelul de amortizare/ viata
consumata
Vrsta instalaiei
Caracteristici tehnicofuncionale/ gabarit

Regim de exploatare i mediu

de lucru
Stare tehnic

foarte bun
de nalt standard cu foarte puine intervenii dup
defeciuni accidentale
DNS =10 ani, via consumat = 3 ani
3 ani i 2 luni; durata de via economic rmas 7 ani
- capacitate: 200mp/or
- consumuri: 21,3 kw/or
- gabarit: 800030002000
- greutate: 12 tone
- numr total de ore de funcionare: 41.700
24 ore din 24 cu pauze de 2 ore la 8 ore
-

18.

Elemente inutilizabile sau

lipsa

NU

regim de funcionare n perioada de exploatare: 24

ore din 24 cu pauze de 2 ore la 8 ore
modul de efectuare a reparaiilor i valoarea
acestora: reparaii planificate la 720 ore, valoare
0,01% din valoarea utilajului
data ultimei reparaii: nu este cazul

Valoarea de nlocuire
Pre furnizor 15.227 euro (valoare utilaj, taxe vamale, comision vamal, transport loco
grani conform contractului achiziie ncheiat cu reprezentantul unic al furnizorului n
Romnia).
Cheltuieli de transport-aprovizionare pe teritoriul Romniei 1.218 euro (conform
facturii fiscal si a crii tehnice de exploatare a utilajului i punere n funciune)
Cheltuieli de montaj, probe, alte operaii de aducere n parametrii: 760 euro.
Valoarea de nlocuire nou: 17.205 euro
Estimarea deprecierii
Numrul total de funcionare: 41.700 ore
Determinarea numrului de ore de funcionare efective:
365 zile - 6 zile (srbtori legale) -52 zile (duminica) = 307 zile lucrtoare
Primul an de funcionare:
255 zile (luni-vineri) 3 schimburi/zi 6 ore/schimb
= 4.590 ore/an
52 zile (smbta) 2 schimburi/zi 6 ore/schimb
= 624 ore/an
TOTAL:
= 5.214 ore/an
Anii 2 i 3 n fiecare lun alocm o zi pentru ntreinere i reparaii:
12 zile/an 3 schimburi/zi 6 ore/schimb
= 216 ore/an
Total ore funcionare:
5.214 ore/an - 216 ore/an
= 4.998 ore/an
Ore de funcionare n primii trei ani: 14.994 ore
Timp de lucru efectiv: 14.994 ore 80% = 11.995 ore
Durata consumat prin metoda ratei: DC

11.995 ore
28,77 %
41.700 ore

DC
28,77

VCIN Vi 1
17.205 euro 1
12.255 euro
100
100

13

Valoarea rezultat prin metoda costului de nlocuire net este : 11.250 euro (rotunjit).

14