Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
SUCEAVA 2011
CUPRINS
CAPITOLUL 1. PRE, PIA. COST I VALOARE..........................................................5
1.2. Valoarea de pia...........................................................................................................6
1.2.1. Introducere.............................................................................................................6
1.2.2. Definiia "valorii de pia".....................................................................................7
1.2.3. Alte definiii ale "valorii de pia".........................................................................8
1.3. Valoarea de utilizare.....................................................................................................9
1.4. Valoarea de investiie..................................................................................................10
1.5. Valoarea de asigurare..................................................................................................11
1.6. Alte categorii de Valori...............................................................................................11
1.7. Factorii care influeneaz valoarea............................................................................11
1.8. Cererea i oferta.........................................................................................................13
CAPITOLUL 2. PIAA IMOBILIAR................................................................................14
2.1. Caracteristicile pieelor imobiliare............................................................................14
2.2. Concepte fundamentale...............................................................................................15
2.2.1. Definirea pieei.....................................................................................................15
2.2.2. Cererea.................................................................................................................16
2.2.3. Oferta competitiv................................................................................................18
2.2.4. Echilibrul pieei....................................................................................................19
2.2.5. Proceduri de analiz a pieei - aplicaii..............................................................20
2.2.5.1. Cererea de locuine........................................................................................20
2.2.5.2. Cererea de spaii comerciale.........................................................................21
2.2.5.3. Cererea de spaii administrative....................................................................23
2.3. Tipurile de piee imobiliare.......................................................................................25
2.4. Analiza pieei imobiliare...........................................................................................25
2.5. Abordarea analizei......................................................................................................26
CAPITOLUL 3. METODE DE RANDAMENT...................................................................29
3.1. Relaii cu factorii care influeneaz valoarea i principiile de evaluare.....................29
3.1.1. Previzionare i anticiparea schimbrii................................................................29
3.1.2. Cererea i oferta...................................................................................................30
3.1.3. Substituia.............................................................................................................30
3.1.4. Echilibrul..............................................................................................................31
3.1.5. Factori externi......................................................................................................31
3.2. DEFINIII.................................................................................................................32
3.3. METOPA MULTIPLICATORULUI CHIRIEI BRUTE (MCB)................................32
3.3.1. Datele necesare....................................................................................................33
3.3.2. Sursele de date.....................................................................................................33
3.3.3. Estimarea chiriei de pia....................................................................................33
3.3.4. Estimarea MCB cuprinde:....................................................................................34
3.3.5. Estimarea valorii..................................................................................................34
3.3.6. Avantajele metodei...............................................................................................34
3.3.7. Limitele metodei...................................................................................................35
3.4. Capitalizarea veniturilor............................................................................................35
3.4.1. Ctigurile viitoare..............................................................................................35
3.4.2. Recuperarea si randamentul capitalului..............................................................36
3.4.3. Randamentul investiiei imobiliare......................................................................37
3.4.4. Selectarea ratei de capitalizare............................................................................38
3.4.5. Riscul...................................................................................................................39
3.4.6. Inflaia anticipat.................................................................................................39
2
Valoarea la un moment dat reprezint expresia monetar a unei proprieti, bun sau
serviciu, perceput de vnztori i cumprtori.
Pentru a evita confuziile, evaluatorii nu vor utiliza cuvntul valoare singur, ci se vor referi la
o anumit categorie (tip) de valoare, adic: valoarea de pia, valoarea de investiie etc.
n perioadele de tranziie, caracterizate prin preuri ce cresc sau scad rapid, exist un risc de
supraevaluare sau subevaluare dac se acord o pondere neadecvat informaiilor istorice sau se
adopt ipoteze necontrolate privind piaa viitoare.
n aceste circumstane, evaluatorul trebuie s analizeze atent i s evidenieze aciunile i
atitudinile de pe pia, avnd grij ca raportul de evaluare s descrie complet rezultatele
investigaiilor i informaiilor primite.
Conceptul de valoare de pia presupune c n tranzacie, proprietatea imobiliar este expus
la vnzare liber i adecvat pentru o perioad rezonabil de timp i cu o publicitate adecvat. Prin
urmare, proprietile au o lichiditate mai redus i deci este necesar o perioad de timp uneori mai
mare pentru un marketing adecvat i ncheierea negocierilor.
"la data evalurii" cere ca estimarea s se fac cu referire la o dat precis. Mrimea
evalurii va reflecta situaia i circumstanele reale ale pieei la o anumit dat i nu n trecut sau
viitor fa de data respectiv. Definiia presupune i simultaneitatea schimbului cu ncheierea
contractului fr nici o modificare a preului.
"i un vnztor hotrt" exprim cerina ca vnztorul s nu fie nici ultradoritor, nici
forat s vnd la orice pre i nici s in la un pre ce nu este considerat rezonabil pe piaa curent.
Vnztorul hotrt este motivat s vnd proprietatea imobiliar n condiiile pieei pentru cel mai
bun pre ce se poate obine dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre.
"ntr-o tranzacie echilibrat" care are loc ntre pri ntre care nu exist o relaie
particular sau special (de exemplu firma mam i subsidiar, proprietar i chiria) care ar face ca
nivelul de pre s nu fie caracteristic pieei; se presupune c prile acioneaz independent.
vnzare ntr-un mod adecvat, ca s se poat obine cel mai bun pre. Durata publicitii depinde de
condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru ca proprietatea s fie adus n atenia unui
numr suficient de cumprtori poteniali.
"n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i prudent presupune c att
"i fr constrngeri" stabilete c fiecare parte este motivat s intre n tranzacie, dar
Se poate aprecia c exist o trecere treptat ntre proprietile cu pia i cele cu pia
limitat. Dac exist acea pia limitat, evaluatorul va face tot ce e posibil pentru a evidenia
caracteristicile acestei piee.
Dac utilizarea actual a proprietii este att de specializat nct nu exist o pia
demostrabil pentru ea, dar actuala utilizare va continua, evaluatorul va estima numai valoarea de
utilizare.
Valoarea de utilizare continu este valoarea pentru o exploatare verificat a proprietilor
imobiliare. Ea include valoarea suplimentar asociat cu continuitatea afacerii, adic acea cretere
intangibil a valorii unei afaceri care este produs de ansamblul format din teren, cldiri, fora de
munc, echipamente i operarea pe pia. Valoarea de utilizare continu a unei afaceri bazate pe
proprieti imobiliare se refer la valoarea total a proprietii ce include proprietatea imobiliar i
proprietatea intangibil aferent valorii afacerii.
Estimarea valorii de utilizare continu se recomand pentru hoteluri i moteluri, restaurante,
piste de bowling, ntreprinderi industriale, magazine, centre comerciale i alte proprieti similare.
Pentru aceste tipuri de proprieti va fi dificil, dar nu imposibil, s se separe valoarea de pia a
terenului i a cldirilor fa de valoarea global a afacerii.
10
Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer; ea este creat de persoanele
care constituie piaa. Relaiile care creeaz valoarea, sunt complexe i valoarea se schimb cnd se
schimb factorii ce influeneaz valoarea. De regul sunt patru factori economici interdependeni
care creeaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare. Toi factorii
trebuie s fie prezeni pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare.
11
Utilitatea
Utilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate sau dorin uman. De
exemplu, toate proprietile trebuie s aib utilitate pentru chiriai, proprietari-investitori sau
proprietari-ocupani. Proprietile rezideniale satisfac necesitatea de adpost. Valoarea acestor
servitui este legat de dorinele i utilitatea pentru proprietarul ocupant, dar aceast valoare poate
fi convertit n venituri sub form de chirie. Ctigurile date de proprietile imobiliare
productoare de venit pot fi msurate de obicei prin fluxurile financiare (cash-flow). Influena
utilitii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietii imobiliare, cum ar fi: dimensiune,
design, amplasament.
Ctigurile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de proprietate.
Restricionarea unor drepturi poate reduce fluxul de ctiguri i deci micora valoarea. La fel, o
proprietate poate atinge cea mai mare valoare dac ea poate realiza legal cea mai util funciune.
Reglementrile de mediu, de urbanism i alte limitri pot mri sau diminua valoarea.
Raritatea
Raritatea este definit n funcie de oferta prezent sau anticipat a unui bun, relativ la
cererea pentru acel bun. n general, dac cererea este constant, raritatea unui bun l face mai
valoros. Terenul, de exemplu, este n general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar
i prin urmare are o valoare mai mare.
Dorina
Dorina este visul cumprtorului de a avea un bun care s satisfac o necesitate uman (ex.
adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale dincolo de necesitile vitale. Dorina
mpreun cu utilitatea i raritatea trebuie considerate n relaie cu puterea efectiv de cumprare.
Puterea efectiv de cumprare
Puterea efectiv de cumprare este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe
pia i anume de a achiziiona bunuri i servicii cu bani sau echivalent. O estimare real a valorii
unei proprieti imobiliare cuprinde i o apreciere real a posibilitilor pieei de a plti acea
proprietate.
12
13
Pieele imobiliare nu au aceleai caracteristici precum pieele altor bunuri sau servicii.
Eficiena unei piee este bazat pe ipotezele privind comportamentul cumprtorilor i vnztorilor
i pe caracteristicile produselor tranzacionate.
Bunurile sau serviciile pe o pia eficient sunt lucruri esenial omogene ce pot fi nlocuite
imediat unul cu cellalt (bunuri fungibile). n contrast, fiecare lot imobiliar este unic i
amplasamentul este fix.
Pe o pia eficient exist un numr mare de cumprtori si vnztori care creeaz o pia
liber, competitiv si nici unul dintre aceti participani nu are o pia suficient de mare nct s
aib o influen direct i cuantificabil asupra preului. Pe pieele imobiliare n acelai timp pot
aciona puini vnztori i cumprtori n interiorul unui interval de pre i pe un amplasament sau
cel mult o zon restrns. Valoarea relativ ridicat a proprietilor imobiliare necesit o putere mare
de cumprare i prin urmare pieele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului
salariilor, la stabilitatea veniturilor i a numrului de locuri de munc.
Pe o pia eficient, preurile sunt relativ uniforme, stabile i sczute. Ele reprezint de cele
mai multe ori criterii primordiale n deciziile de cumprare sau vnzare, pentru c la un anumit
pre calitatea tinde s fie aceeai. Pe pieele imobiliare, preurile sunt relativ ridicate i deciziile de
cumprare sunt influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului ce poate fi obinut,
dobnzile, mrimea avansului, durata rambursrii.
14
15
2.
veniturile i salariile;
ce
adic geografia/geologia
17
18
19
Analiza pieei
FUNCIUNI
Baz pentru valoarea final luat de pe pia
Baz pentru fezabilitate, marketing i alte studii
de evaluare
COMPONENTE
Delimitarea ariei pieei innd cont de:
Examinarea efectelor condiiilor pieei n aria
delimitat:
1. Tipul utilizrii (rezidenial, comercial, 1. Oferta curent i previzionat i situaia
industrial, agricol, de recreere, cu scop cererii.
special sau teren liber bun pentru dezvoltare);
2. Localizarea proprietii
2. Relaia condiiilor de pe pia privind
utilizarea proprietii
3. Tipuri de proprieti similare
4. Zona geografic a proprietilor competitive
(local, regional, naional, internaional)
5. Cum se aplic principiul substituiei la
proprietile comparabile.
2.2.5. Proceduri de analiz a pieei - aplicaii
Analiza de pia se face pentru a estima cererea pentru o anumit categorie de proprieti
imobiliare (ex.: locuine, magazine, birouri) i caracterul confirmrii pieei pentru proprietatea
analizat. Procedurile de analiz ale pieei sunt aceleai pentru proprietile imobiliare existente, ct
i pentru cele n perspectiv.
Pentru proprietile existente, analistul poate studia istoricul vnzrilor sau veniturilor
generate de proprietate i s evalueze performanele viitoare i piaa cucerit n ipoteza c
proprietatea i menine sau i mbuntete nivelul actual de performan. Pentru a elabora o
analiz a pieei pentru o proprietate imobiliar propus (aflat n construcie sau n proiect), lucru
cerut frecvent n evaluarea fezabilitii proiectului, analistul trebuie s determine dac proiectul va
atinge un nivel de performan competitiv.
Cererea pentru o proprietate propus trebuie n general previzionat, iar potenialul de
cucerire a pieei necesit analize complexe.
Procedurile prezentate n continuare, reflect modul convenional de abordare a analizei
pieei, ncepnd cu analiza economic i identificarea pieei.
21
1.
explorarea activitii economice ce genereaz locuri de munc i venituri, precum i rata creterii
populaiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt n funcie de locurile de munc). Se studiaz
activitatea economic aa cum se reflect, n vnzrile cu amnuntul i se studiaz piaa imobiliar
local, considernd nivelul vnzrilor, nivelul activitii n construcii, dobnzile i rata de
absorbie.
2.
utiliznd tehnici cum ar fi modelele gravitaionale i gsirea clienilor sau prin corectarea granielor
zonei comerciale, cu caracteristicile geografice, demografice i economice specifice. Se execut o
analiz preliminar a atributelor legale, fizice i de amplasament ale complexului, n apropierea
zonei lui comerciale.
3.
condiiilor pieei poate identifica cnd va fi absorbit m viitor spaiul comercial disponibil i cererea
pentru spaii suplimentare (cererea marginal) va deveni actual. Se analizeaz o apreciere
competitiv pentru a obine care ar putea fi piaa cucerit de complexul analizat.
explorarea activitilor economice ce genereaz locuri de munc i venituri, precum i rata creterii
populaiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt funcie de locurile de munc). Se studiaz activitatea
economic, aa cum se reflect n vnzrile cu amnuntul i se studiaz piaa imobiliar local,
considernd nivelul vnzrilor imobiliare, nivelul activitii n construcii, dobnzile i rata de
absorbie.
2.
imobiliare, funcie de tipul de chiriai care nchiriaz birouri n prezent sau n viitor, de necesitile
lor de spaiu sau de personal, de clientela pe care o atrag. De exemplu, firmele de avocai vor cuta
probabil spaii n cldiri amplasate central, n locuri cu prestigiu pe cnd firme ce presteaz alte
tipuri de servicii pot prefera birouri n cartiere care au parcri mari i chirii rezonabile. Aria pieei
pentru cldiri administrative este de obicei difuzat pe o zon oreneasc mai larg. Spaiile
competitive se deosebesc pe criteriile: categoria cldirii, chiriaii i localizarea. O analiz
preliminar a cldirii avute n vedere i a celor n competiie pe pia cuprinde compararea
concentrrilor de cldiri administrative n zona oreneasc, precum i cldirile competitive din
concentrarea propriu-zis.
3.
baza estimrilor Oficiului muncii i proteciei sociale. Se elaboreaz estimri privind numrul de
salariai din fiecare sector economic ce muncesc n birouri. Se vor lua n considerare i creterile de
locuri de munc ce au avut loc n perioadele trecute. Se transform numrul de ocupani de birouri
n cererea anual de spaii administrative. Spaiul mediu necesar pentru un salariat poate fi ntre 6 la
9 mp. Pe pieele slabe, cu grad mic de ocupare, exist spaiu excedentar i norma pe salariat poate fi
mai mare. Numrul total de salariai este multiplicat cu spaiul mediu pe salariat. Dac se
anticipeaz o cretere constant, spaiul estimat se mparte pe numrul de ani pentru care se prevede
creterea.
23
4.
competitive nchiriate curent i cele libere, precum i spaiile n construcie sau n proiect.
Inventarul poate fi afectat de demolri, renovri sau adaptri de spatii utilizate altfel n prezent (de
ex. locuine sau magazine). Se detaliaz inventarul verificnd numrul total de autorizaii de
construcie emise fa de numrul de cldiri realizate n ultimii 3-5 ani. Se apreciaz cldirea
analizat i cele n competiie dintr-o concentrare, pe criteriile atributelor i avantajelor ce confer
spaiilor administrative un avantaj competitiv.
5.
administrative, cu oferta total de spaii competitive actual i anticipat. Dac cererea prognozat
depete oferta total competitiv se determin cererea nesatisfacut. Se detaliaz prognoza cererii
marginale verificnd precizia prognozei cererii fa de caracterul cererii n perioadele trecute. ntr-o
analiz mai profund se iau n considerare spaii nchiriate n avans, precum i spaiile ce rmn
libere dup expirarea contractelor de nchiriere. Dac se anticipeaz o cerere n cretere constant,
oferta total poate fi mprit n cererea prognozat anual pentru a determina perioada de absorbie.
La finele perioadei de absorbie vor fi necesare spaii suplimentare. Aceast perioad reprezint o
"fereastr" pentru construire de noi spatii. Se analizeaz clasificarea proprietilor competitive
pentru a prognoza cota de pia ce ar fi cucerit de cldirea analizat.
Pentru a determina cota de pia pe care o are un punct sau un cartier din cererea total
prognozat, trebuie s se analizeze caracterul dezvoltrii din cartier prin comparaie cu alte cartiere.
Se vor avea n vedere criterii, cum ar fi: populaia total, nivelele de educaie i de venituri etc.
Evaluatorul va analiza raportul din totalul spaiilor administrative existente n cartier i
totalul spaiilor administrative de pe piaa general. Acest raport reflect numai cota istoric de pia
i la prognoz trebuie luate n calcul i preferinele de pe pia.
Cererea prognozat este comparat cu oferta actual i anticipat, iar precizia prognozei
cererii se compar cu datele istorice.
Pentru a prognoza cnd o cldire va atinge un grad de ocupare stabilizat, evaluatorul poate
estima perioada de construcie i o rat de absorbie pe baza solicitrilor de prenchiriere, dac sunt,
i pe baza evoluiei n trecut a performanelor cldirilor competitive. Evoluia n trecut trebuie
folosit cu atenie i corelat cu evoluia economic a zonei.
24
criteriile fezabilitii financiare i productivitii maxime numai dup ce s-a demonstrat c exist o
confirmare corespunztoare pe pia pentru existena acelei utilizri. Analizele mai aprofundate
merg la specificarea caracterului acestor confirmri i asemenea studii pot determina strategii de
marketing pentru o proprietate existent sau propus, pot defini caracteristici de proiectare a unei
dezvoltri imobiliare sau s ajute la estimarea cotei de pia pe care ar putea s o cucereasc
proprietatea i la estimarea ratei de absorbie probabile.
Pentru a evidenia confirmrile pieei pentru o anumit utilizare a unei proprieti, analistul
trebuie s identifice relaia dintre cerere i oferta competitiv de pe piaa analizat - acum i n
viitor. Aceast relaie arat gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaz piaa prezent
i condiiile ce ar caracteriza piaa pentru o perioad de prognoz.
Valoarea de pia a unei proprieti este n mare msur n funcie de poziia sa competitiv
pe pia. Cunoscnd caracteristicile proprietii evaluate, evaluatorul va putea identifica
proprietile competitive (oferta) i va putea nelege avantajele comparative pe care proprietatea le
ofer potenialilor cumprtori (cererea). mpreun cu nelegerea condiiilor economice, a efectului
lor asupra pieelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influenele externe ce afecteaz
proprietatea.
Principiile analizei pieei par simple, dar tehnicile i procedurile aplicate de analitii de
pia, pot fi extrem de sofisticate.
Estimrile cererii sunt formulate diferit funcie de nivelul de analiz. n unele cazuri, cererea
poate fi apreciat simplu din condiiile pieei curente sau din variaiile utilizate n elaborarea
prognozelor. Pentru a efectua o analiz mai aprofundat a prognozei cererii fundamentale, analistul
trebuie s obin i s ordoneze date cuprinztoare i s aplice o logic corect la prognozare.
Analistul detaliaz o prognoz a cererii fundamentale lund n considerare percepiile participanilor
pe pia i evalund m ce msur tendinele actuale vor continua i n viitor.
2.5. Abordarea analizei
n prezent nu exist un set de faze sau proceduri, universal acceptate, ce ar trebui aplicate n
analiza pieei, pentru c fiecare lucrare de evaluare depinde de cerinele specifice ale clientului i
aceste cerine sunt variate. Exist ns dou coli de analiz a pieei (vezi tabelul urmtor) Muli
practicieni pleac de la economia general ctre proprietatea specificat; alii ncep cu proprietatea
specificat i ajung la economia general.
Analitii primei coli examineaz datele specifice ale pieei. Populaia, utilizarea forei de
munc i veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei: datele referitoare la spaiul disponibil n
prezent, spaiile n construcie sau n proiect dau o msur a ofertei competitive. Comparnd cererea
26
27
Tabelul
Analiza productivitii proprietii i
utilizarea alternativ
(pentru a elimina utilizrile alternative
nefezabile)
productiv utilizare
Determinarea celei mai productive utilizri
(analiza productivitii proprietii)
Decizia de cea mai bun promovare i Decizia de cea mai bun promovare i
vnzare a produsului
vnzare a produsului
28
pe de o parte anticiparea fluxurilor viitoare i pe de alt parte selectarea unei rate de actualizare/
capitalizare, care reflect implicit modelul de evoluie sau schimbarea anticipat n evoluia
veniturilor.
O metod de randament trebuie s in seama de efectele pe care schimbrile anticipate le au
asupra mrimii fluxurilor viitoare. Pentru a putea furniza indicaii relevante asupra valorii,
ateptrile investitorilor privind modificarea volumului veniturilor, cheltuielile necesare pentru
obinerea veniturilor respective, posibile creteri/descreteri ale valorii proprietii trebuie s fie
atent analizate i previzionate. Tehnicile de actualizare/capitalizare utilizate n evaluarea proprietii
trebuie s reflecte faptul c evoluia efectiv a veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietii poate
fi diferit fa de cea anticipat iniial de investitori la data evalurii.
Cu ct exist mai mult incertitudine asupra evoluiei variabilelor menionate, cu att mai
riscant este investiia n proprietatea respectiv. Investitorii se ateapt s obin venituri mai mari,
s realizeze un randament superior n cazul investiilor cu grad mai ridicat de risc. Aceast relaie
trebuie s se regseasc n mrimea selectat a ratei de actualizare sau de capitalizare.
3.1.2. Cererea i oferta
Principiul cererii i ofertei precum i conceptul implicit al acestor variabile, concurena,
sunt extrem de importante n previzionarea fluxurilor viitoare i n estimarea randamentului ateptat
al unei investiii. Att fluxurile normale de venituri ct i randamentul mediu sunt determinate de
pia. Chiria obinut de proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri
sau al oricrei proprieti generatoare de venituri nu variaz substanial fa de chiria solicitat de
proprietarii unor proprieti concurente care ofer aceeai calitate a serviciilor.
Atunci cnd cererea pentru un anumit tip de spaiu depete oferta existent, proprietarii au
posibilitatea s mreasc chiriile. Gradul de ocupare a spaiilor crete, iar cei care se ocup de
dezvoltarea imobiliar consider c este profitabil s construiasc noi spaii. Valoarea proprietii
crete pn cnd cererea i oferta se afl la echilibru.
Pe de alt parte, cnd cererea pentru spaii este inferioar ofertei existente chiriile scad,
gradul de ocupare scade. Prin urmare, evaluatorii trebuie s in seama de cererea pentru tipul
particular de proprietate, influena cererii asupra ofertei, atunci cnd estimeaz fluxurile viitoare i
randamentul capitalului.
3.1.3. Substituia
Preul, chiria, randamentul capitalului investit realizate de o proprietate sunt determinate de
preul, chiria sau randamentul realizate de proprieti similare (substituibile).
Principiul substituiei este un principiu care rezult din funcionarea pieei, care furnizeaz
elemente de fundamentare pentru estimarea veniturilor i cheltuielilor generate de proprietate,
pentru alegerea unei rate de actualizare/ capitalizare adecvate proprietii evaluate.
Principiul substituiei poate fi utilizat i pentru testarea validitii metodelor de randament i
a nivelului de ncredere a ipotezelor i datelor folosite n aplicarea acestor metode.
3.1.4. Echilibrul
Principiul echilibrului i celelalte concepte conexe au o semnificaie deosebit la aplicarea
metodelor de randament n evaluare. Un echilibru corespunztor ntre tipul proprietii i
amplasamentul su creeaz i menine valoarea; un dezechilibru n ceea ce privete utilizarea
eficient a unei proprieti poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficient a unei
proprieti este susinut de reglementri privind planificarea urbanistic sau zonarea.
Conceptul de contribuie reflect faptul c un echilibru rezonabil ntre agenii de producie
care intervin n procesul de utilizare a unei proprieti generatoare de venituri creeaz i susine
maximum de profitabilitate. Dac o proprietate este supradotat sau insuficient dotat n raport cu
destinaia sa, profitul realizat va fi afectat n mod direct.
3.2. Definiii
date privind vnzrile i chiriile sunt disponibile pe piaa local pentru proprieti ce sunt
comparabile i competitive cu proprietatea de evaluat;
aceleai influene i tendine ale pieei acioneaz asupra preurilor de vnzare i asupra
chiriilor. Ele vor evolua n aceeai direcie i proporional ca rspuns al schimbrilor de pe pia;
cheltuielile de exploatare i costurile proprietii sunt similare la proprietile comparabile;
chiria brut este un indicator bun pentru valoarea de pia pe piaa local;
chiria brut estimat pentru proprietatea de evaluat va rmne n esen neschimbat (sau se
pot previziona schimbrile) n viitor.
Evaluatorul trebuie s se asigure c multiplicatorul chiriei brute reflect avantajele ocuprii
de ctre proprietar n contextul relaiei dintre chirie i pre de vnzare. Avantajele deinerii
proprietii nu se reflect n mrimea chiriei, ci n MCB.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare
(operaiunile) ale proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaiu
neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre chiriai).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezint venitul net anticipat, rezultat dup deducerea
tuturor cheltuielilor operaionale, nainte de scderea amortizrii i a serviciului aferent creditului
ipotecar. Venitul net din exploatare se exprim ca o sum anual. n unele cazuri venitul net poate
reprezenta o sum anual repetabil mai muli ani (venitul este constant). n alte cazuri, venitul net
poate fi considerat nivelul iniial (aferent primului an de investiie) care se ateapt s evolueze
dup o schem fix (de exemplu la o rat anual de cretere constant). n cele mai multe cazuri
ns este necesar o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei incluse n analiz.
Ctigul disponibil nainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care rmne dup
plata serviciului aferent creditelor (dobnzi + rate), nainte de plata impozitului pe profit.
Ctigul disponibil dup impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil dup plata
impozitului pe profit. Suma aferent impozitului depinde de mrimea venitului total impozabil
generat de deinerea proprietii, de mrimea amortizrii fiscale i a dobnzilor deductibile precum
i de rata de impozitare.
Valoarea rezidual (VR) este o sum rmas pe care investitorul o poate obine la expirarea
duratei de investiie (cnd renun la dreptul de proprietate, prin vnzare ca ntreg sau lichidare). In
funcie de tipul drepturilor evaluate, valoarea rezidual poate fi calculat nainte sau dup deducerea
soldului ipotecii i impozitului. De exemplu valoarea rezidual pentru un drept real integral de
proprietate reprezint ceea ce se poate obine prin vnzarea proprietii. Valoarea rezidual poate fi
estimat fie ca o sum de bani anticipat a se primi, fie ca o schimbare relativ a valorii proprietii
n perioada de deinere a drepturilor evaluate. Suma total poate fi estimat pe baza unei opiuni a
chiriaului de a achiziiona proprietatea la expirarea contractului de nchiriere. Pe de alt parte
valoarea rezidual poate fi estimat prin capitalizarea unui ctig net pe care un cumprtor l-ar
putea obine la momentul revnzrii.
n domeniul investiiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat n mai multe variante. Astfel
o form de recuperare const n obinerea unor venituri anuale iar o alta n revnzarea proprietii
dup o anumit durat de utilizare.
Dac valoarea proprietii nu se modific n timp (ntre momentul achiziiei i cel al
revnzrii), investitorul poate realiza o recuperare integral la revnzare. n acest caz, venitul net
anual poate fi integral atribuit randamentului. n aceast situaie particular, rata ctigurilor anuale
(rata global de capitalizare) este egal cu rata de fructificare a capitalului.
Dac pe de alt parte, se ateapt ca valoarea proprietii s se diminueze n timp i
investitorul se ateapt s nu recupereze integral valoarea investit prin revnzare dup o perioad
de timp, o parte din fluxurile anuale trebuie alocate pentru recuperarea investiiei. n aceast situaie
randamentul capitalului va fi inferior ratei bazate pe ctiguri anuale (ratei globale de capitalizare).
Diferena dintre cele dou rate va fi rata de recuperare (return of capital). Rata de recuperare
calculat ca diferen ntre rata de capitalizare i randament este presupus pozitiv n acest caz.
Ultima situaie posibil este cea n care se ateapt o cretere a valorii proprietii respective
n timp. Rata randamentului capitalului va fi n acest caz superioar ratei ctigurilor anuale (ratei
de capitalizare), deci rata de recuperare va avea valori negative (calculat tot ca diferen) pentru c
venitul anual nu este la nivelul ratei ateptate de randament.
n procesul de capitalizare a surplusului obinut, distincia ntre cele dou tipuri de rate este
clar i precis. Rata de actualizare este selectat astfel nct s asigure un anumit randament al
capitalului. Capitalizarea direct, pe de alt parte, folosete rate ale ctigurilor anuale care trebuie
s asigure, implicit, att recuperarea ct i randamentul capitalului.
Cu alte cuvinte, atunci cnd rata de capitalizare este aplicat venitului generat de o anumit
proprietate, valoarea prezent estimat trebuie s reprezinte un nivel care s permit investitorului
s obin rata pieei de fructificare a capitalului precum i s recupereze investiia iniial.
Deci, rata de capitalizare selectat i aplicat la estimarea valorii trebuie s reflecte modul n
care se ateapt pe piaa capitalurilor, recuperarea i fructificarea capitalului.
Toate ratele de fructificare pot fi clasificate n dou grupe: rate bazate pe ctiguri (income
rates) i aferente costurilor investiionale (yield rates). n prima categorie intr ratele de capitalizare;
n cea de-a doua intr ratele de actualizare (costul capitalului, rata intern de rentabilitate). Ratele
bazate pe ctiguri exprim n general raportul dintre un flux anual generat de deinerea unei
proprieti i valoarea proprietii. Ratele de ctig investiional se exprim de obicei ca rate anuale
compuse care exprim costul diverselor surse de finanare. n anumite situaii, rata ctigului
investiional pentru o anumit proprietate poate fi numeric echivalent cu rata ctigului anual
generat de acea proprietate; cu toate acestea ratele sunt diferite din punct de vedere conceptual i nu
pot fi nlocuite una cu cealalt.
Rata ctigului anual este raportul dintre venitul unui an i valoarea proprietii. Rata
costului investiional se aplic unei serii de venituri anuale pentru a determina valoarea lor prezent.
Ambele categorii de rate pot fi estimate i aplicate pentru toate tipurile de drepturi asupra unei
proprieti.
3.4.5. Riscul
Riscul este un element foarte important care este luat n considerare la aplicarea metodelor
de randament. Anticiparea primirii unor ctiguri viitoare creeaz valoare, dar posibilitatea pierderii
unor ctiguri viitoare diminueaz valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizeaz pe
obinerea unor recompense mai mari (o fructificare mai bun). Aceast relaie este fundamental
pentru piaa imobiliar i pentru evaluarea proprietilor care genereaz venituri. Este universal
acceptat faptul c orice investiie este analizat pe baza ateptrilor privind obinerea unei anumite
fructificri, care reprezint valoarea n timp a banilor, ajustat corespunztor pentru nivelul perceput
de risc.
Rata minim de fructificare a capitalului investit este aa numita rat neutr, fr risc.
Teoretic, diferena dintre rata de fructificare a capitalului i rata neutr, poate fi considerat o prim
ce compenseaz investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de sector).
Pentru un investitor n domeniul imobiliar, riscul reprezint posibilitatea de a suferi o
pierdere financiar i incertitudinea realizrii veniturilor viitoare previzionate. Cea mai mare parte a
investitorilor evit riscuri excesive; ei prefer certitudinea fa de incertitudine i ateapt o
recompens n schimbul asumrii unor riscuri. Evaluatorii trebuie s tie care este tendina
investitorilor n analiza datelor de pia, n proiectarea fluxurilor viitoare i n aplicarea procedeului
de capitalizare.
Evaluatorul va fi mulumit atunci cnd rata de capitalizare folosit este coerent cu datele de
pia i reflect nivelul de risc asociat obinerii beneficiilor ateptate.
cu tendinele generale ale pieei, iar diferena sau relaia dintre cele dou rate trebuie s fie
plauzibil i argumentabil.
n estimrile privind o valoare de pia, obiectivul evaluatorului este de a simula ateptrile
unui investitor mediu i nu n mod necesar de a cuta ratele (de randament i inflaie) cele mai
demne de ncredere.
Evaluatorii trebuie s sesizeze diferena ntre inflaie i creterea n termeni reali. Inflaia
reflect o cretere a masei de bani i credit (oferta de bani), o cretere a nivelului general al
preurilor i erodarea, pe aceast cale, a puterii de cumprare. Creterea n termeni reali rezult
dintr-o cretere a cererii fa de ofert, i se concretizeaz, pe piaa imobiliar, ntr-o cretere real a
valorii proprietilor.
Inflaia i creterea au efecte similare asupra preurilor curente i viitoare, dar au efecte
diferite asupra ratei de actualizare.
Inflaia conduce la creterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicit un randament
nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare datorit inflaiei.
Creterea nu va conduce la modificarea ratei de actualizare dect n cazul n care riscurile
asociate deinerii proprietii s-au modificat.
Inflaia conduce totui la scderea ratei de capitalizare, care se aplic unui flux estimat la
data evalurii, care nu a crescut nc datorit inflaiei.
Dei inflaia nu creeaz valoare real, anumite tipuri de proprieti conserv mai bine
valoarea real a banilor n condiii de inflaie. De asemenea, proprietile imobiliare pot ajunge la
creteri de valoare ntr-un mediu inflaionist (ateptrile inflaioniste creeaz presiune asupra cererii
pentru proprieti imobiliare), n timp ce alte investiii cum ar fi titlurile mobiliare nu sunt la fel de
protejate n situaia dat.
Un evaluator poate nltura efectele inflaiei asupra capitalizrii prin exprimarea tuturor
fluxurilor viitoare n moned constant, care corespunde unei puteri constante de cumprare a
banilor i prin selectarea unei rate reale de actualizare, deflatate.
Cel mai adesea clauzele de nchiriere prevd ajustarea chiriei la inflaie, pe baza indicelui
preurilor de consum (IPC). Din acest motiv, evaluarea drepturilor n cazul chiriilor se face prin
previzionarea fluxurilor viitoare la nivelul convenit, deci n preuri curente, care conin influenele
inflaiei ateptate. n mod corespunztor, ratele de actualizare folosite sunt cele nominale i nu cele
reale, pentru a se putea compara cele dou categorii de indicatori (fluxuri i rate) i pentru a se
putea face comparaii cu ratele pieei. De exemplu se poate compara rata de actualizare (care
reprezint randamentul ateptat) cu randamentul aferent unor titluri tranzacionate pe pia - credite
ipotecare sau obligaiuni. Titlurile financiare cu dobnd fix (cum sunt obligaiunile) nu
determinarea venitului brut potenial (VBP). VBP este suma total a veniturilor din chirie
n ipoteza unui grad de ocupare de 100% obinute anual;
estimarea venitului brut efectiv (VBE) care se obine prin scderea pierderilor de chirie
din cauza neocuprii integrale i din cauza neplii sau ntrzierii la plat a chiriei;
calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectueaz prin deducerea din venitul
brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt n sarcina
proprietarului/investitorului aa cum rezult din prevederile legale, contracte sau cutum. Sunt patru
categorii de cheltuieli:
cheltuieli fixe care nu se modific cu gradul de ocupare cum ar fi taxele pe proprietate i
cheltuielile pentru asigurare;
cheltuieli variabile cum ar fi: utiliti, salarii, administraie, reparaii i ntreinere, dac prin
contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriai;
rezerve pentru reparaii capitale.
estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparaiei directe. Aceasta se
bazeaz pe o analiz a tranzaciilor recente de proprieti comparabile ocupate de chiriai. Rata de
capitalizare se obine prin mprirea veniturilor nete din exploatare la preul de vnzare:
c =VNE / Pre.
Condiiile de aplicabilitate ale metodei sunt:
tranzaciile s fie recente pentru a reflecta corect condiiile actuale ale pieei;
proprietile trebuie s fie comparabile cu cele evaluate, n special, privind localizarea,
calitatea investiiei i alte caracteristici;
venitul net din exploatare al proprietilor comparabile trebuie s fie calculat n acelai fel ca
pentru proprietatea de evaluat.
De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietile
comparabile.
aplicarea formulei de capitalizare direct
Valoarea =VNE / c.
3.7.1. Actualizarea
Termenul de anuitate se refer la un contract care prevede pli regulate ale unor sume
stipulate. Plile nu trebuie s fie neaprat anuale, dar intervalele dintre pli trebuie s fie regulate.
Suma de plat poate fi liniar (pli egale), progresiv sau regresiv, dar toate plile trebuie s fie
explicit ealonate i posibil de calculat.
Ctigurile periodice viitoare i preul de revnzare sunt convertite n valori prezente prin
actualizare, o procedur care se bazeaz pe ipoteza c beneficiile primite n viitor valoreaz mai
puin dect dac ar fi primite astzi.
valoarea viitoare
1 i n
Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rat care reprezint rata efectiv a
randamentului ateptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei nominale de fructificare. Dac
sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai scurte de un an (semestrial, trimestrial, etc.),
rata anual trebuie mprit la numrul de perioade. De exemplu: o rat nominal de 12%
corespunde unei rate semestriale efective de 6%, sau unei rate efective lunare de 1%.
Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) pornete de la cteva ipoteze
investiionale specifice care sunt implicite la calcularea i aplicarea factorului respectiv. Prin
urmare, evaluatorul trebuie s identifice premisele aplicabile proprietii evaluate pentru a putea
selecta i utiliza un anumit factor de ajustare care s corespund premiselor determinate.
Deci, pentru a aplica procedurile de actualizare sau compunere, evaluatorul trebuie s
cunoasc formulele de baz, s tie care sunt relaiile dintre elementele formulelor i cum pot fi
utilizate sau combinate pentru a se ajunge la rezultate corecte i explicabile.
Ratele istorice de fructificare a capitalului care pot fi obinute prin analiza tranzaciilor
comparabile sunt relevante, dar ele reflect trecutul, nu viitorul i atunci cnd sunt luate ca baz de
fundamentare trebuie ca evaluatorul s manifeste discernmnt.
Rezult deci c alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie s fie concentrat pe o
perspectiv asupra viitorului, s tin seama de ceea ce ateapt vnztorii i cumprtorii tipici de la
urmtorii ani (deci, tranzaciile cu care se face comparaia trebuie s fie recente). Verificarea
ipotezelor de investiie se poate face att n mod direct (prin intervievarea prilor care au ncheiat o
tranzacie comparabil) sau indirect (prin estimarea ctigurilor ateptate i valorii apreciate la
momentul revnzrii pentru o proprietate comparabil i deducerea de aici a unei rate de
actualizare).
Evaluatorul va restrnge treptat, pe msur ce aprofundeaz analiza, domeniul n care se
situeaz rata estimat, prin compararea caracteristicilor fizice, economice i financiare (referitoare
la riscuri) ale proprietii comparabile cu cele ale proprietii evaluate.
n unele cazuri poate fi justificat alegerea unei rate superioare sau inferioare domeniului
sugerat de comparaii. Selectarea final a ratei implic judecata evaluatorului asupra condiiilor
curente pe piaa de capital i pe cea imobiliar, precum i asupra aciunilor, percepiei i ateptrii
investitorilor care activeaz pe piaa imobiliar.
Rata de fructificare este n primul rnd o expresie a riscurilor percepute. Segmente ale
perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc i, prin urmare, prin rate
diferite de fructificare. n evaluarea dreptului de nchiriere de exemplu, se poate aplica o anumit
rat pentru actualizarea seriei de ctiguri nete anuale din chirii i o alt rat pentru discontarea
fluxului aferent ieirii din investiie. Prima rat reflect credibilitatea chiriaului, precum i
beneficiile, constrngerile i limitrile contractului de nchiriere, pe cnd cea de-a doua acoper
doar riscul pieei.
Decizia de a utiliza o singur rat de actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai
multe rate trebuie fundamentat pe comportamentul curent al investitorilor pe pia. Uneori este
bine ca evaluatorul s apeleze la serviciile firmelor de "evaluare a riscului" pentru a ncadra
proprietatea evaluat ntr-o anumit categorie de risc.
investitorii la o cretere a valorii acestui tip de proprietate? Care este posibila modificare a valorii n
perioada de previziune? Evaluatorul analizeaz i interpreteaz piaa i estimeaz valoarea
fluxurilor viitoare generate de valoarea rezidual pe baza sensului i mrimii estimate a modificrii.
3.8. Aplicaie
Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru care se poate obine o
chirie de 295.200 mii lei la 100% grad ocupare. Parcarea este inclus n chirie. Venituri
suplimentare se obin din automatele de cafea, etc. n valoare de aproximativ 2.300 mii lei/an, deci
venitul total brut anual este de 297.500 mii lei/an. Gradul de ocupare este estimat la 96% anual, iar
pentru serviciile de management se percepe n zon 5% din veniturile ncasate. Administratorul
cldirii primete un salariu anual de 8.400 mii lei.
Impozitul aferent anului trecut a fost 32.500 mii lei dar se ateapt o cretere la 34.000 mii
lei pentru anul curent. Asigurarea anual de incendii n valoare de 2 milioane presupune o prim de
8.600 mii lei pentru trei ani. Evaluatorul consider necesar o cretere a valorii asigurate la 2.4
milioane, ceea ce nseamn o prim adiional anual de 1.400 mii lei.
Cheltuielile pentru ntreinerea spaiului se situeaz la 10.800 mii lei/an. Pentru salubritate se
pltete o sum lunar 80 mii lei, iar cheltuielile cu consumabilele sunt estimate la 600 mii lei/an.
Cheltuielile de deratizare reprezint 120 mii lei/lun, iar cheltuieli diverse 600 mii/an.
Chiriaii i pltesc direct utilitile (gaz, electricitate, nclzire i condiionare aer). Pe baza
experienei i schimbrilor anticipate de preuri, se estimeaz c cheltuielile cu iluminatul spaiilor
comune se ridic la 4.000 mii lei/an, iar apa i alte utiliti comune ajung la 1.800 mii lei/an.
Cheltuielile de reparaii se ridic la 24.000-26.000 mii lei/an, inclusiv constituirea fondului
de RK. Evaluatorul apreciaz c, cheltuielile de nlocuire ar crete i c bugetul previzional va
trebui s includ prelevarea suplimentar pentru fondul de RK, peste cheltuielile normale de
reparaii. Zugrveala exterioar, estimat la 8.400 mii lei m condiiile actuale, este programat la
fiecare trei ani.
Cea mai mare parte a apartamentelor sunt nchiriate pe termen de trei ani, cer costuri
suplimentare de zugrvire de 400 mii lei pe apartament la fiecare rennoire a contractelor. Spaiul
comun se zugrvete la fiecare trei ani, lucrrile costnd n jur de 480 mii lei. Toate apartamentele
sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare, fiind deci necesar alocarea anual a unei sume de
2.600 mii lei/per apartament pentru nlocuirea acestor dotri.
Durata de utilizare economic a acestor dotri este difereniat, dar se ia n considerare o
medie de 10 ani. nlocuirea mochetei cost proprietarul cca 1.800 mii lei/per apartament, durata de
utilizare fiind de ase ani. Acoperiul este schimbat dup 20 de ani i nlocuirea cost 36.000 mii lei.
Tabelul urmtor - sintetizeaz informaiile anterioare:
Venit brut potenial
chirii: 11 apt * 4.800 mii lei/an = 52.800 mii lei 12apt*5.160miilei/an = 61.920 mii lei
16 apt * 5.520 mii lei/an = 88.380 16 apt * 5.760 mii lei/an = 92.180 mii lei
295.200 alte venituri = 2.300
Venit brut l00% ocupare
297.500
neocupare 4%
-11.900
Venit brut efectiv
285.600
Cheltuieli de exploatare
Fixe - taxe proprietate
34.000
asigurare (8600* 1,2)/3
3.440
alte
1.400
subtotal fixe
38.840
Variabile - management (285.600 x 5%)
14.280
administrator
8.400
salarii
10.800
electricitate
4.000
alte utiliti
1.800
reparaii-ntreinere
13.000
zugrveal exterioar
2.800
(55*400+480)decorare interioar
7.500
diverse (80+120)* 12+600+600
1.800
subtotal variabile
6.180
Constituirea fondului nlocuire (2.600*55)710
14.300
mochet
16.500
acoperi
1.800
subtotal alte
32.600
Total cheltuieli de exploatare (38.840+66.180+32.600)
137.620 mii lei
Rata cheltuielilor de exploatare (137.620/285.600)
48,2%
Venit net exploatare (285.600-137.620)
147.980 mii lei
Rata venit net (147.980/285.600)
51,8%
Rata de capitalizare
10,5%
Valoarea prin capitalizare directa = 147.980/0,105
1.409.333 mii lei
externe. Astfel, creterea costului de construcie va influena valoarea de pia a construciilor noi i
apoi valoarea de pia a proprietilor vechi, de substituie.
Pierderea n valoare datorat cauzelor externe se reflect prin deprecierea extern
(economic).
Condiiile externe pot conduce ca valoarea s difere de cost i efectul va fi mai mare la
proprietile imobiliare vechi.
Conceptul de cea mai bun utilizare este fundamental pentru valoarea proprietilor
imobiliare. Astfel, se poate evalua terenul ca fiind liber i disponibil pentru cea mai bun utilizare
sau se estimeaz cea mai bun utilizare a ansamblului teren-cldire. Construciile existente au o
valoare egal cu ceea ce ele contribuie la valoarea terenului sau pot reduce valoarea terenului cu
costul ndeprtrii lor de pe teren.
Construciile existente care nu conduc la utilizarea cea mai bun a terenului au valoarea mai
mic dect costul lor de reconstrucie sau de nlocuire. Deci, construcia care constituie cea mai
bun utilizare a proprietii este aceea care adaug cea mai mare valoare la teren.
4.2. Aplicabilitatea i limitele metodei costului
Metoda costului este important n estimarea valorii de pia a construciilor noi sau relativ
noi, deoarece n aceste cazuri costul i valoarea de pia sunt de obicei apropiate. Construciile noi
sau aproape noi reprezint n acelai timp, de regul i cea mai bun utilizare a terenului.
Metoda se poate aplica i la proprietile imobiliare cu vechime mai mare dac exist
suficiente date pentru a estima deprecierea.
Metoda este adecvat i pentru a estima valoarea de pia a unor construcii aflate n proiect,
proprieti cu destinaie special i a altor proprieti imobiliare ce nu se tranzacioneaz frecvent pe
pia.
Metoda costului este n special important cnd piaa imobiliar este puin activ (cnd
utilizarea metodei comparaiei directe este limitat) sau cnd proprietatea evaluat (ex.: locuina
ocupat de proprietar) nu este destinat pentru a produce venituri.
Aplicnd metoda costului, evaluatorul poate determina mai precis coreciile ce sunt cauzate
de diferenele fizice ntre proprieti comparabile (ex.: diferene de dotri ale construciilor).
Deoarece metoda costului cere ca terenul i construciile s fie evaluate separat, ea este util
i n evaluarea pentru asigurare, cnd elementele neasigurabile trebuie separate de cele asigurabile
i n evaluarea pentru nscrierea n documentele financiar-contabile (cnd trebuie estimat
amortizarea pentru aplicarea impozitului pe profit).
Metoda costului este deosebit de util cnd se au n vedere adugirile la construcii sau
modernizri i n acest fel se poate preveni realizarea unor mbuntiri inutile.
n final, metoda este aplicabil la realizarea studiilor de fezabilitate care implic investiii
imobiliare. Metoda are i limite n aplicare, n cazurile cnd proprietatea are vechime mare sau nu
reprezint cea mai bun utilizare a terenului. n aceste cazuri, apar dificulti n estimarea
deprecierii fizice, funcionale sau externe, precum i n aprecierea profitului antreprenorului.
O limitare serioas a metodei este dat de ipoteza realizrii construciei ntr-un timp scurt,
fapt ce nu ntotdeauna este real sau posibil.
4.3. Procedura
Dup inspectarea mprejurimilor, a amplasamentului i a construciilor culegnd toate datele
relevante, evaluatorul va urmri o serie de etape pentru a ajunge la valoarea estimat prin metoda
costului i anume:
Estimarea valorii terenului n ipoteza c este liber i disponibil pentru a fi realizat cea
mai bun utilizare a sa;
Estimarea costului de reconstrucie sau de nlocuire a structurilor primare efective la data
evalurii, incluznd costurile directe i costurile indirecte;
Estimarea altor costuri (indirecte) aprute dup construire, necesare s aduc o
construcie nou, neocupat, la condiia i gradul de ocupare de pe pia;
Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat n urma analizei pieei;
nsumarea costurilor de nlocuire sau de reconstrucie, costurilor indirecte i a profitului
antreprenorului (exprimate deseori ca un procent din costurile directe i indirecte) pentru a ajunge la
costul total de nlocuire sau de reconstrucie;
Estimarea deprecierii construciilor care se compune din trei mari categorii: uzura fizic,
neadecvarea funcional i deprecierea din cauze externe (economic);
Scderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucie sau nlocuire pentru a
obine costul net;
Estimarea costului de reconstrucie sau de nlocuire i deprecierea pentru orice cldiri
adiacente sau mbuntiri ale amplasamentului i apoi scderea deprecierii estimate din costul de
reproducie sau de nlocuire ale acestor mbuntiri;
Adugarea costului net a mbuntirilor la costul net al construciilor;
Adugarea valorii terenului pentru a obine valoarea proprietii;
Corectarea valorii proprietii pentru a reflecta un drept parial de proprietate (cnd este
cazul).
4.4. Cea mai bun utilizare
4.4.1. Definiie
Cea mai bun utilizare este definit astfel: Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui
teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca
rezultat cea mai mare valoare.
Pentru a evidenia diferena dintre cea mai bun utilizare a unui teren liber i a unui teren
construit, considerm o cas de locuit pentru o familie. Dac proprietatea este amplasat ntr-o zon
comercial, productivitatea maxim a terenului considerat liber ar putea fi obinut prin utilizare
comercial. Totui dac nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenial
atunci aceasta va fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. Dac valoarea terenului liber e mai
mare dect valoarea terenului construit, cea mai bun utilizare este terenul liber.
Cea mai bun utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz
subiectiv de ctre proprietar, antreprenor sau evaluator; cea mai buh utilizare este conturat de
forele competitive pe pia care fundamenteaz i valoarea de pia.
Cnd potenialii cumprtori doresc s achiziioneze o proprietate pentru folosin
personal, motivaia lor principal o reprezint beneficiile obinute prin obinerea satisfaciei dorite,
prestigiu i intimitate. Cumprtorii investitori sunt motivai de profitul net sau acumularea de
capital i chiar de unele faciliti fiscale. Investitorii sunt interesai direct de fezabilitate ca o
indicaie c un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus
al exploatrii i o cretere potenial a valorii.
Tradiional, analiza celei mai bune utilizri a fost asociat cu analiza rezidual a terenului ce
este cuprins n economia clasic. n aceast analiz, valoarea este dat de venitul ce rmne dup
ce a fost amortizat construcia.
n timp ce cldirile se pot schimba, nu acelai lucru se poate spune despre caracteristicile
eseniale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conductor i
valoarea proprietii imobiliare este n funcie de venitul adus de teren.
construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu i siturile istorice, impactul asupra
mediului.
nchirierea pe termen lung poate afecta cea mai bun utilizare a proprietii din cauza unor
clauze n contractul de nchiriere.
Dac nu exist restricii cu caracter privat, atunci utilizrile admise de certificatul de
urbanism determin alternativele avute n vedere pentru cea mai bun utilizare. Evaluatorul poate
avea n vedere - cu riscurile aferente - i eventualele modificri ale planurilor de urbanism, elemente
ce trebuie clar explicate n raportul de evaluare.
Normativele de construcii i impactul asupra mediului, pot avea influene asupra
fezabilitii utilizrii, dac nu o scot n afara legii.
Multe din construciile demodate nu ndeplinesc criteriile de cea mai bun utilizare, dar ele
totui genereaz valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piaa recunoate c n
timpul tranziiei ctre o nou utilizare, vechile construcii pot face o proprietate mai valoroas dect
terenul liber.
Cnd se face comparaia cu alte proprieti, trebuie luate n considerare diferenele ntre
utilizrile interimare chiar dac cele mai bune utilizri n viitor sunt identice.
Dac pentru dou utilizri actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie
luat n considerare i trebuie fcut o corecie.
etc.) Aceeai construcie ar avea valoarea de 500 milioane lei dac ar fi fost amplasat ntr-un cartier
de locuine.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cldirii la 300 milioane lei i a terenului la
100 milioane lei, adic total 400 milioane lei. Nu este corect ca s se considere valoarea construciei
de 500 milioane lei i a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuine ntr-o zon
industrial), deci n total 540 milioane lei.
Oferta de teren este relativ stabil cu toate c pot aprea uoare modificri n timp ale ofertei
i calitii terenului (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole necorespunztoare,
deertificare, cutremure i alunecri de teren).
Terenul are valoare pentru c el are utilitate ca amplasament pentru construcii, de recreere,
de cultivare agricol sau de suport al cilor de comunicaii.
Preul terenului reflect relaia dintre cerere i ofert care oscileaz n jurul echilibrului, dei
pe termen scurt acest principiu ar putea s nu se aplice n totalitate. Astfel, dac un anumit tip de
proprietate imobiliar este foarte rar ntlnit ntr-o anumit zon, presiunea concurenei extrem de
puternice poate duce la creterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea proprietii. n
orice caz, valoarea de pia este, n general, preul cel mai probabil pe care l poate susine piaa i
prin urmare se va restabili echilibrul ntre chirie, pre i valoarea terenului.
Valoarea terenului este influenat de jocul ntre cerere i ofert dac utilizarea economic a
unui amplasament determin valoarea terenului pe o anumit pia.
Principiul substituiei care spune c un cumprtor nu va plti mai mult dect pentru un alt
teren similar, indic faptul c pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preuri va exista cea
mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legtura ntre elementele unui complex economic n care terenul
are un rol esenial.
4.5.2. Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilitile disponibile i mbuntirile, influeneaz
utilizarea terenului i implicit valoarea sa.
Elementele fizice pe care le va lua n considerare evaluatorul sunt: dimensiunea, forma,
dimensiunea la faad, topografia, localizarea, orientarea fa de vnt sau soare. Caracteristicile
topografice sunt perimetrul, nivelarea i drenajul.
Existena unor utiliti, cum ar fi: ap, canalizare, electricitate, gaze, telefon, influeneaz
utilizarea i posibilitile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament cnd este mbuntit i gata de a fi utilizat pentru un
anumit scop. mbuntirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legtura la ap, gaze.
electricitate i telefon. mbuntirile externe lotului pot fi strzile, rampele, trotuarele, canalizarea
i linii de utiliti ce pot fi conectate.
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizri i prin urmare
se va urmri ipoteza terenului liber i disponibil.
Se spune c terenul are valoare atunci cnd construciile contribuie la valoare i aceast
contribuie se estimeaz scznd valoarea terenului din valoarea total a proprietii imobiliare. n
cazul n care construciile nu adaug valoare se impune demolarea lor.
n anumite cazuri, evaluarea unei proprieti imobiliare poate cere ca amplasamentul s nu
fie considerat pentru cea mai bun utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare existent.
n general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecii ale preurilor din
tranzaciile comparabile. Mrimea coreciilor depind de datele disponibile i acestea sunt exprimate
n mod absolut (n moned) sau relativ (procente).
Coreciile pentru drepturile de proprietate, finanare, condiiile pieei i condiiile de vnzare
se fac naintea celor referitoare la localizare i la caracteristicile fizice. Toate coreciile trebuie
prezentate n raportul de evaluare, ntr-o form logic i uor de neles.
n localitile urbane dezvoltate, se gsesc foarte rar amplasamente libere i valoarea lor nu
poate fi estimat prin comparaie direct. La fel i loturile libere din localitile rurale izolate sunt
foarte rar tranzacionate i datele de comparaie pot fi nesigure. n aceste cazuri, valoarea terenului
se poate estima prin metoda proporiei sau prin metoda extraciei.
Valoarea cldirilor poate fi estimat ca i n cazul cldirilor noi care reprezint cea mai bun
utilizare i care nu au depreciere fizic sau funcional.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai nti construcia (actual sau ipotetic)
care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi va estima venitul anual net i stabil, din exploatare,
obinut din chiria de pe pia i cheltuielile de operare estimate la data evalurii. n continuare,
evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui cldirilor i va obine partea rmas
pentru teren. Aceasta este capitalizat cu o rat de capitalizare obinut de pe piaa imobiliar i se
obine valoarea terenului.
4.5.3.6. Metoda capitalizrii rentei de baz
Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare. Renta de baz este mrimea
pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a
terenului.
Aceast procedur este util cnd exist informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare. Dac
renta curent corespunde cu cea de pe pia, atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de
pe pia, este echivalent cu valoarea de pia.
Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu cea de pe pia, se vor face
coreciile ce apar din diferenele n condiiile de contract, fa de cele normale pe pia.
4.6.2. Costuri
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele
aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferena ntre costul de construire i valoarea
proprietii imobiliare dup terminare, reprezint profitul antreprenorului, care trebuie corelat cu
informaiile de pe pia.
Unii evaluatori i creeaz baze de date care cuprind costuri curente pentru cldiri complete,
cum ar fi locuine, apartamente, hoteluri, magazine, cldiri comerciale i industriale.
Exist i informaii privind indicii de modificare a costurilor care sunt utilizai pentru
actualizarea unor baremuri estimate la o anumit dat istoric. n utilizarea acestor indici, pot apare
unele probleme i anume c precizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structura costurilor
se modific n timp.
n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldiri similare sau
va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele de dimensiune, form, finisaje,
dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp ntre data elaborrii costului de barem i data
evalurii.
Raportul ntre costul instalaiilor i echipamentelor ce doteaz cldirile i costul de baz al
construciei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaiile i echipamentele au tendina s
mreasc costul unitar i se uzeaz mai rapid dect elementele construciei propriu-zise.
Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru finisaje
deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea
coreciilor ce apar din cauza existenei sau absenei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparent a metodei comparaiilor poate fi neltoare. Pentru a deine cifre de
cost unitar sigure, evaluatorul trebuie s acioneze logic i s compare cu atenie cldirea evaluat
cu cldiri similare sau structuri standard catalogate.
Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabil de precise pentru costul
de reconstrucie sau de nlocuire.
4.7.1. Definiii
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz. Este
diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia.
Uzura fizic este evideniat de fisuri, infestri sau defecte de structur.
Neadecvarea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate.
Deprecierea economic (din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare,
cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i
reglementrile legale.
Uzura scriptic este o noiune contabil ce se refer la valoarea imobilizrilor reinut
de proprietar. Uzura scriptic (amortisment) nu este o mrime dat de pia, ci este reglementat de
autoritatea fiscal i se raporteaz la valoarea de intrare (de inventar)
Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la
valoarea proprietii imobiliare. Durata de via fizic poate depi durata de via economic, dar
reparaiile i modernizrile aduse proprietilor mai vechi pot extinde durata de via economic
care ns nu poate depi durata de via fizic.
Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat, n care construciile
vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de via economic rmas, interpretnd atitudinile i
reaciile cumprtorilor de proprieti competitive.
Vrsta scriptic sau vrsta istoric sau calendaristic este numrul de ani trecui de la
terminarea construciei. Vrsta efectiv este vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei.
Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic, funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut.
Este necesar s se in seama c prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata
de via economic va crete i/sau vrsta efectiv va scdea.
i aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite
elemente componente ale cldirii.
Metoda presupune c utilitatea cldirii se reduce linear. ceea ce face ca aplicarea s fie
simpl, dar poate nu totdeauna realist.
Totui, metoda reprezint un mijloc convenabil de a face comparaii ntre diferite proprieti
imobiliare.
4.7.2.3. Metoda segregrii
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice
i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme
ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o cldire, sunt:
uzura fizic recuperabil;
uzura fizic nerecuperabil;
neadecvarea funcional recuperabil;
neadecvarea funcional nerecuperabil;
deprecierea extern (ce poate fi i temporar) n general se cuantific mai nti
deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern.
4.7.2.4. Metoda comparaiei
n aceast metod se consider c deprecierea acumulat este diferena ntre costul de
reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor, toate estimate la data
evalurii.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare att la
tranzacii de proprieti construite, ct i de terenuri libere. Este de dorit ca aceste date s
corespund unor proprieti similare cu cea evaluat, dar nu se pot lua n considerare tranzaciile
unor drepturi de proprietate pariale (concesiuni, nchirieri, drept de folosin etc.)
Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere: fizic, funcional sau extern.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor tranzacii de
proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate ntr-o pia limitat sau pentru anumite
proprieti imobiliare cu destinaie special. n plus estimarea raportului ntre valoarea terenului i a
construciilor este dificil de fundamentat sau de justificat.
Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i cumprtori, iar dac cererea pentru
o proprietate este mare, preurile tind s creasc. Deplasrile n oferta unor proprieti mbuntite,
sunt deseori n urma deplasrilor n cerere, deoarece oferta este creat de noile construcii ce
necesit timp de realizare i este micorat de transformarea pentru alte utilizri, n timp ce cererea
ce trebuie satisfcut se poate schimba rapid. Analiza pieelor imobiliare, la un moment dat, poate fi
concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea n vedere numrul de utilizatori poteniali a
unui anumit tip de proprietate imobiliar, puterea lor de cumprare, gusturile i preferinele lor.
Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietile existente nevndute sau libere, precum
i proprietile ce sunt n construcie, transformare sau planificate a fi construite. Modificrile n
oricare din aceste elemente pot duce la variaia preurilor proprietii analizate i a proprietilor
comparabile.
Principiul substituiei aplicat la metoda comparaiei directe, arat c valoarea unei
proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i
atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda
comparaiei directe este mai puin adecvat dac nu exist pe pia proprieti de substituie.
Forele cererii i a ofertei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge
niciodat, ci acesta se schimb continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este c
relaia dintre teren i construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru
pentru ca proprietatea s reflecte valoarea de pia real.
Evaluatorul va analiza mprejurimile proprietii evaluate pentru a identifica toate
influenele externe semnificative i care se reflect n coreciile pe care le face proprietilor
competitive pentru comparabilitate. Dou proprieti imobiliare cu caracteristici fizice identice pot
avea valori de pia mult diferite dac una din proprieti are mprejurimi mai puin atractive.
Factori precum: condiiile de iluminat ale strzilor, facilitile de transport, protecie adecvat din
partea poliiei, respectarea reglementrilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de
alimentaie public, trebuie luai n considerare de evaluator pentru a determina dac acetia au
efect pozitiv sau negativ asupra valorii.
5.2. Aplicabilitatea i limitele metodei
Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare cnd
exist suficiente tranzacii recente, cu date sigure care s indice caracteristicile valorii sau
tendinele de pe pia.
Dac n schimb numrul de tranzacii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitat.
De exemplu, metoda comparaiei directe se aplic rareori la proprieti cu destinaie special,
pentru c pe pia (chiar dac e ntins geografic) se vnd puine asemenea proprieti.
Metoda d, de regul, indicaii de prim mn, referitoare la valoarea de pia n evaluarea
proprietilor imobiliare ce nu sunt cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri
(locuin pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaii privind valoarea unor
proprieti industriale sau comerciale exploatate de proprietar.
Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei, pot limita aplicabilitatea metodei
comparaiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementrilor de
urbanism, existena i costul finanrii, restriciile de construire i de dezvoltare a infrastructurii pot
avea ca rezultat, un numr mic de vnzri comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor
asemenea schimbri pe un anumit interval de timp. n plus, inflaia rapid poate pune sub semnul
ntrebrii coreciile fcute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaiei
directe, evaluatorul trebuie s verifice datele de pia obinute i s neleag deplin caracteristicile
suficiente date pentru a fundamenta o analiz cantitativ, evaluatorii analizeaz relaiile calitative
prin comparaie direct a datelor de pia i analiza evoluiei pieelor.
Dup ce au fost adunate i analizate datele de pia, ele pot fi ordonate n mai multe moduri.
O metod obinuit este s fie aranjate pe o gril de date. Fiecare diferen important ntre
proprietatea analizat i proprieti comparabile ce ar putea influena valoarea este considerat drept
element de comparare; fiecare element are repartizat un rnd pe gril i preurile totale sau unitare
ale proprietilor comparabile sunt corectate ca s reflecte valoarea acestor diferene.
Coreciile fcute, reflect procesul de gndire i judecat efectuat de un cumprtor, nainte
de a face oferta de cumprare sau nainte de a cumpra.
5.4. Procedura
Dei n majoritatea cazurilor aceste nou elemente acoper toi factorii semnificativi, se pot
considera i alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restriciile guvernamentale, condiiile de
mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaie se pot mpri n subcategorii pentru a
realiza o analiz specific.
5.4.2.1. Drepturile de proprietate transmise
O tranzacie este ntotdeauna axat pe dreptul de proprietate transmis. Cnd este vorba de
vnzarea unei proprieti nchiriate, evaluatorul va face coreciile care s reflecte diferena ntre
proprietile nchiriate cu chiria pieei i cele nchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieei, iar
durata rmas a nchirierii afecteaz aceste corecii.
Etapa preliminar n procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat
i odat acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieei. Evaluatorul trebuie s
stabileasc precis i drepturile de proprietate transmise n tranzaciile comparabile selectate pentru
analiz.
5.4.2.2. Condiiile de finanare
Preul tranzaciei pentru o proprietate imobiliar poate fi diferit de cel al unei proprieti
identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.
n cazurile n care cumprtorul obine din partea vnztorului o finanare sub preurile
pieei el va plti probabil un pre mai mare pentru proprietatea achiziionat. O corecie pe motive
de finanare poate sau nu s includ o corecie pentru condiiile de vnzare.
Definiia valorii de pia recunoate termenii de plat ca fiind plat integral cash. De multe
ori reducerea determinat prin calculele de actualizare nu este recunoscut integral pe pia, pentru
c atunci condiiile de vnzare pot evidenia alte interese non-economice din partea cumprtorilor
sau vnztorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie s foloseasc cu atenie calculele de echivalen
cash i s rein c n final corecia este cea dedus din datele de pe pia.
Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod contient la:
suma investit n active;
plata periodic a creditului plus dobnzile.
Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea mprumutului i cu costul creditului.
La analiza datelor n perechi se combin, de obicei, calculele de actualizare cu coreciile
datorate condiiilor de vnzare atipice.
5.4.2.5. Localizarea
Ajustrile pe motivul localizrii se realizeaz atunci cnd caracteristicile de amplasare ale
proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii evaluate.
Diferenele prea mari impun eliminarea din rndul proprietilor comparabile.
Ajustrile se exprim, de regul, procentual i reflect creterea sau descreterea n valoare
a unei proprieti, datorat amplasrii ntr-o zon.
Chiar i n aceeai zon apar diferene; de exemplu, o cas cu vedere la parc i alta puin
mai departe. Evaluatorul trebuie s sesizeze c piaa recunoate c o locaie e mai bun dect alta
din diferite motive.
n absena unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferene n
localizarea a dou proprieti de altfel complet comparabile, poate fi echivalent cu diferena n
valoarea terenului corespunztoare celor dou proprieti.
Evaluatorul trebuie s fie atent i s evite ajustarea pentru aceeai influen asupra valorii,
cum ar fi localizarea i caracteristicile fizice.
5.4.2.8. Utilizarea
Evaluatorul trebuie s evidenieze orice diferen ntre utilizarea existent sau cea mai bun
utilizare a unei proprieti imobiliare comparabile i utilizarea proprietii evaluate.
n evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importani n
determinarea celei mai bune utilizri.
O diferen n utilizrile permise n dou zone, nu necesit neaprat o ajustare dac loturile
au aceeai utilizare. Cnd preurile de vnzare sunt exprimate unitar (pre/mp), pot exista totui
diferene datorate cerinelor de clasificare zonal. De exemplu, din cauza diferenelor n cerinele
de parcare sau de amenajare peisagistic, costul de mbuntire a amplasamentului este diferit dei
loturile au aceeai cea mai bun utilizare. Aceste diferene trebuie luate n considerare.
Analiza clasamentului este o variant a analizei comparaiilor relative prin care tranzaciile
comparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine ascendent sau descendent a atractivitii.
Apoi evaluatorul analizeaz poziia proprietii evaluate n acest clasament.
Interviurile personale evideniaz opiniile unor indivizi cunosctori n materie i
participani pe piaa imobiliar. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare i nu trebuie
utilizate ca unice criterii de estimarea coreciilor.
ntruct este cunoscut numai preul tranzaciei comparabile, corecia se face asupra acestui
pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate.
Corecia absolut se calculeaz n uniti monetare ce se adun sau se scad la preul
tranzaciilor comparabile.
5.6. Ordinea coreciilor i alegerea valorii
Ordinea n care se aplic coreciile la tranzaciile comparabile este determinat de datele de
pe pia i analiza pe care o face evaluatorul.
Coreciile care se aplic preurilor unor tranzacii comparabile, reflect superioritatea sau
inferioritatea proprietii comparabile, avnd n vedere elementele de comparaie.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila de pia care reprezint un
tablou ce are pe linii elementele de comparaie, pe prima coloan proprietatea evaluat, iar pe
celelalte coloane, proprietile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparaie se aloc
dou linii: una pentru comparare i alta pentru corecie. n partea de jos a grilei exist o seciune de
analiz a rezultatelor cu dou linii: total corecii exprimate absolut i procentual din preul de
vnzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzaciilor fa de
proprietatea evaluat i s selecteze valoarea final. Tranzaciile care necesit cele mai mici corecii
vor avea ponderea cea mai mare n alegerea valorii finale. n acelai timp, ponderea va reflecta i
ncrederea pe care o are evaluatorul n datele privind tranzaciile comparabile.
pentru bunurile i serviciile oferite de centrul comercial sau existena altor centre comerciale din
zon.
Evoluiile economice au loc la nivel internaional, naional, regional i local. La nivel
internaional trebuie luate n considerare schimbrile indicatorilor de baz, cum ar fi: balana
comercial extern, rata de schimb a monedei, nivelul preurilor la resurse i materiale de baz,
nivelul salariilor, nivelul dobnzilor, nivelul produciei industriale i volumul comerului cu
amnuntul.
Situaia economic naional este indicat de produsul intern brut, venitul naional, balane
de pli, indicele preului de consum, rata dobnzilor, statisticile utilizrii forei de munc, numrul
de locuine n construcie, volumul n lei a acestor construcii. Importante sunt i evoluiile n timp
a acestor indicatori.
Evaluatorul este interesat de economia naional sau regional n funcie de mrimea i tipul
proprietii pe care o evalueaz. De exemplu, o uzin de autoturisme cu 5.000 de salariai este mult
mai afectat de starea general a economiei dect o cldire cu birouri ntr-un cartier al unui ora din
provincie.
Analiza economiei locale se concentreaz pe evoluia populaiei, a utilizrii forei de munc
i a veniturilor populaiei. Schimbrile n rndul populaiei, construirea de case, diversitatea bazei
economice a comunitii, nivelul i stabilitatea ocuprii forei de munc, salariile i veniturile
familiare, toate indic puterea economic local.
Cererea de diferite tipuri de proprieti imobiliare, depinde de situaia populaiei de pe pia,
de puterea efectiv de cumprare i de dorina de a deine proprieti.
Baza economic este activitatea economic a unei comuniti care i permite s atrag
venituri din afara limitelor comunitii. Abilitatea de a atrage venituri, confer unei comuniti un
avantaj fa de alte comuniti i relativ i permite s ofere produse i servicii. Avantajul unei
comuniti poate fi datorat apropierii de pieele de materiale i mrfuri, de prezena resurselor
naturale, de disponibilitatea unei fore calificate de munc, de clim sau de hotrrea autoritilor de
a o declara reedin de jude.
Natura ocuprii forei de munc ntr-o localitate sau regiune poate influena creterea
populaiei, nivelul i stabilitatea veniturilor, dorina populaiei de a cheltui veniturile disponibile i
riscul asociat investiiilor n zon. Aceste caracteristici influeneaz cererea i valoarea tuturor
tipurilor de proprieti imobiliare. Stabilitatea oferit de o economie local diversificat poate
reduce riscul investiiilor n proprieti imobiliare i poate duce la creterea valorii lor.
Evaluatorul trebuie s fie avizat cu privire la factorii ce contribuie la dezvoltarea urban, s
analizeze vecintatea sau zona unde este amplasat proprietatea de evaluat i s determine modul n
care zona influeneaz cantitatea, calitatea i durata veniturilor viitoare generate de proprietate sau a
avantajelor care creeaz valoarea.
Structura terenului intravilan, de regul reflect originea aezrii. Unele orae din Romnia
au fost stabilite n centre de transport cum ar fi porturi, intersecii de drumuri comerciale. Alte orae
s-au format lng sursele de energie utilizate n industrie, iar altele au fost formate pe motive
comerciale, de aprare sau politice.
6.1.2. Consideraii privind piaa local
Evaluatorul trebuie s examineze structura economic a regiunii i localitii, avantajele
comparative pe care le are, precum i atitudinea autoritilor locale i a locuitorilor fa de
dezvoltare i schimbare.
Pieele locale nu urmresc ntotdeauna tendinele pieelor regionale i prin urmare
cunoaterea evoluiilor macroeconomice nu poate nlocui analiza pieei imobiliare locale.
Populaia i distribuia sa geografic sunt factori determinani, de baz, ai nevoii de
proprieti imobiliare. De exemplu, migrarea populaiei din zonele rurale ctre cele urbane a avut
loc datorit schimbrii condiiilor economice.
Construciile se realizeaz pentru a acoperi cererea populaiei cu putere real de cumprare.
Locatarul, adic persoana care ocup un grup de camere sau o singur camer ce constituie o
locuin, reprezint cererea de baz pentru locuin. n analiza pieei locale a locuinelor este
crucial cunoaterea tendinelor de evoluie a caracteristicilor locatarilor, cum ar fi vrsta,
veniturile, dimensiunile familiei. Cererea de proprieti comerciale i industriale este creat de
cererea populaiei pentru bunuri i servicii.
Datele generale cuprind informaii despre atitudinea social i reglementrile administraiei
centrale i locale. Ca rspuns la atitudinile sociale, autoritile elaboreaz reglementri privind
utilizarea terenului i asigur serviciile publice, cum ar fi sistemele de transport i utilitile
urbanistice.
Evaluatorii colecteaz informaii privind zonarea i planurile de urbanism, reglementrile
privind protecia mediului nconjurtor, sistemele de transport i telecomunicaii, reglementrile
privind activitile comerciale, dezvoltarea utilitilor - ap, canalizare, nclzire, energie electric,
etc.
Pentru o familie, veniturile disponibile, adic veniturile personale ce rmn dup deducerea
tuturor cheltuielilor, sunt fie cheltuite, fie economisite. Nivelul preurilor influeneaz cantitatea de
bunuri i servicii ce pot fi cumprate.
Investiiile au capacitate diferit n a-i pstra valoarea real constant n perioadele de
inflaie. Proprietarii construciilor generatoare de venituri, ncearc s pstreze valoarea real a
proprietilor introducnd clauze de escaladare a chiriei, funcie de rata de inflaie sau de evoluia
cursului leu/dolar.
Construirea de locuine i de proprieti comerciale i industriale fluctueaz ca rspuns la
macrociclurile economice, la evenimente cum ar fi schimbarea de regim politic i depinde de costul
i disponibilitatea finanrii. Aceste fluctuaii se suprapun peste tendina de termen lung care este
cresctoare.
Stocul de locuine existent la un anumit moment dat, const din locuinele ocupate i din
cele libere i acest stoc se modific prin construcii noi i unde este cazul i prin transformri, ca
urmare a percepiei antreprenorilor asupra cererii de noi locuine i ca urmare a necesitii de a
nlocui locuinele existente.
Este posibil s treac unul sau doi ani ntre momentul deciziei de a construi i finalizarea
construciei. n acest interval, schimbarea condiiilor poate reduce cererea i noile construcii pot
rmne nenchiriate sau nevndute crescnd numrul celor neocupate. Antreprenorii uneori chiar
continu s construiasc cu riscul de a rmne neocupate n perioada imediat urmtoare. La fel,
cnd se manifest o lips de locuine pe pia, oferta rmne n urm din cauza timpului necesar de
construire. Prin urmare, oferta se materializeaz n msura n care antreprenorii rspund la cerere.
Fluctuaiile de pe piaa local sunt influenate i de condiiile regionale i naionale. Situaia
proprietilor comerciale este influenat de climatul afacerilor, de costul i disponibilitatea
finanrii. Deoarece firmele comerciale transfer costurile ridicate ale finanrii ctre consumatori,
poate aprea o reducere a construciilor de locuine.
ntruct valoarea de pia este influenat de jocul dintre cerere i ofert la momentul
evalurii, evaluatorul trebuie s se asigure c beneficiarul sau cel care citete raportul de evaluare i
se bazeaz pe el, va nelege condiiile economice ce afecteaz valoarea proprietii imobiliare
evaluate.
6.1.3. Costurile i finanarea
Costul construciilor pe termen lung, tinde s urmreasc nivelul general al preurilor, dar
aceste preuri variaz n timp i n spaiu. Aceste costuri ale construciilor depind de costul
materialelor i al manoperei, de tehnologiile de construcie, de costul proiectrii i al autorizrii, de
costurile finanrii, de normativele de construcii i reglementrile publice, cum ar fi: cerinele de
protecia mediului, standardele de construcii, controlul dezvoltrii urbanistice.
Costul construciilor poate modifica cantitativ i caracterul cererii i deci i preul
proprietilor existente. Costurile mari de construire duc la creterea preurilor locuinelor i la o
cretere a cererii de nchiriere i apoi a nivelului chiriilor. Dimensiunea i calitatea cerute pentru
locuine scade atunci cnd costul construciei crete mai repede dect puterea de cumprare.
Datele generale fac parte din baza de date a unei firme de evaluare. Prin catalogare i
indexare a datelor din surse diferite, evaluatorul poate avea acces rapid la un volum important de
informaii.
6.2. Date specifice
Datele specifice cuprind detalii despre proprietatea evaluat, despre tranzacii comparabile i
caracteristici relevante ale pieei imobiliare locale. n evaluare, aceste date sunt folosite pentru a
determina cea mai bun utilizare i pentru a realiza analiza i comparaiile specifice necesare n
estimarea valorii de pia. Datele specifice referitoare la proprietatea evaluat, cuprinse n
descrierea terenului i a construciilor, permite evaluatorului s selecteze datele specifice
comparabile referitoare la vnzri, nchirieri, cost de construcie i caracteristicile pieei locale.
n analiza datelor generale se pune accent pe tendinele de evoluie, pe cnd n analiza
datelor specifice se au n vedere caracteristicile proprietii evaluate i a celor comparabile cu ea.
Din tranzaciile comparabile, evaluatorul extrage preurile specifice, condiiile de nchiriere,
veniturile i cheltuielile, fructificarea capitalului investit i gradul de depreciere. Aceste cifre se
folosesc n calculele care conduc la o estimare a valorii proprietii evaluate.
Prin selectarea unor date relevante dintr-o cantitate mare de date disponibile, evaluatorul va
sesiza caracteristicile pieei. Aceast percepie este o component esenial a logicii evalurii
aplicat n procesul de evaluare i n estimarea valorii finale. Valabilitatea estimrii finale a valorii
de pia depinde n mare msur de datele de pe pia.
Datele specifice sunt analizate prin comparaie. Natura i volumul investigaiei necesare
pentru o anumit lucrare depinde de tipul proprietii imobiliare i de scopul evalurii.
6.2.1. Investigarea tranzaciilor de pe pia
Descrierea n detaliu, clasificarea caracteristicilor i a componentelor unei proprieti sunt
componente ale analizei terenului i a cldirilor. Cu ajutorul acestor analize, evaluatorul selecteaz
i prelucreaz datele necesare n aplicarea metodelor de evaluare.
Pentru a selecta tranzacii
comparabile,
evaluatorul
examineaz documentele de
a unor proprieti cu caracter de investiii, trebuie studiat ntreaga localitate, iar pentru proprieti
mai mari, piaa naional poate fi relevant.
n general, proprietile comparabile sunt cele care sunt n concuren cu proprietatea
evaluat sau au un efect demonstrabil asupra preurilor sau asupra altor componente importante ale
pieei aferente. Analiza pe calculator permite s se studieze un numr mare de proprieti, fapt care
poate duce la o nelegere mai bun a fiecrei proprieti, pe o anumit pia.
Evaluatorii caut date ce vor facilita comparaii precise, dar ntruct fiecare proprietate
imobiliar este unic, atingerea unei comparabiliti absolute este imposibil. De aceea, evaluatorul
are o responsabilitate special n a considera comparabilitatea datelor utilizate n evaluare. El
trebuie s neleag deplin conceptul de comparabilitate i trebuie s evite s compare proprieti cu
utilizri diferite, s evite restrngerea cutrii de tranzacii comparabile i s evite selectarea
neadecvat a factorilor de comparare.
Utilitatea datelor este determinat de:
gradul de comparabilitate a tranzaciilor;
cantitatea de informaii disponibile;
autenticitatea i gradul de ncredere.
Caracteristicile semnificative ale informaiilor de pe pia sunt:
numrul de tranzacii;
intervalul de timp acoperit;
disponibilitatea proprietilor pentru vnzare;
rata de absorbie a pieei;
volumul de vnzri;
caracteristicile i motivaia vnztorilor i cumprtorilor;
condiiile de vnzare;
utilizarea proprietii nainte i dup vnzare.
Evaluatorul va evidenia punctele tari i puntele slabe ale pieei, oferta probabil, cererea i
marketingul proprietilor similare cu cea evaluat, precum i schimbrile i caracteristicile ce ar
putea avea cel mai mare impact n valoarea proprietilor de pe pia.
Informaiile necesare metodelor de randament se obin deseori din alte surse i nu din
tranzacii. Dar n timpul investigaiilor, evaluatorul ia cunotin de evoluia costului construciilor,
de clauzele de nchiriere, de cheltuielile tipice sau de gradul de ocupare.
6.2.2. Sursele de informaii
Ca i sursele de date generale i sursele de date specifice sunt variate. n afara surselor
oficiale sau publicate, informaii extrem de utile se pot obine din contractele personale cu
Este util ca informaiile s fie normalizate la un parametru unitar. De exemplu, venitul poate
fi exprimat n lei/mp, pe apartament, pe camer pentru un anumit interval de timp (lun, an).
Cheltuielile pentru asigurri, taxe, zugrveli, amenajri, ntreinere se pot exprima n acelai sistem
ca i veniturile sau ca procent din valoarea chiriei.
6.2.5. Rata de capitalizare
Ratele de capitalizare se iau din informaiile de pe pia. Dac se cunoate profitul net i
preul de vnzare, atunci se poate calcula rata global Ro; dac se cunosc datele legate de creditul
ipotecar se poate calcula RE rata de capitalizare pentru capitalul propriu. Ori de cte ori este posibil,
evaluatorul va calcula aceste rate din datele disponibile i le va lua n considerare n analiz.
pentru prognozarea capacitii de absorbie a pieei, precum i pentru a estima cererea prospectiv
pentru proprietatea evaluat.
Utilizarea i ocuparea proprietilor competitive ce nu au fost vndute recent sau au contract
de nchiriere pe termen lung indic o stare sntoas a pieei imobiliare locale.
Evaluatorul trebuie s studieze i ofertele de cumprare pentru proprietile competitive care
reprezint un indicator al valorilor anticipate de vnztori i cumprtori, precum i al volumului de
tranzacii ce va avea loc n viitorul apropiat.
nainte de a ncepe orice analiz, evaluatorul trebuie s ordoneze toate datele specifice
colectate n timpul investigaiilor. Aceasta se face ntr-o reprezentare tabelar (grile) cu dou sau
mai multe dimensiuni.
Pe grila iniial, evaluatorul va lista caracteristicile proprietii evaluate i a celor
comparabile. Apoi va ataa preul de vnzare i data vnzrii ce poate fi exprimat relativ la data
evalurii.
Grila va conine informaii despre drepturile de proprietate transferate, aranjamentele
financiare ce au nsoit tranzacia i orice alte motivaii neuzuale ale vnztorului sau
cumprtorului.
Alte date coninute n gril se refer la costul de reconstrucie, costurile de dezvoltare,
deprecierea cumulat, viaa economic a unor construcii similare, estimarea chiriilor de pe pia,
veniturile brute, venitul net de exploatare, fluxurile financiare nainte de impozitare, rata de
fructificare, procentul de cretere a valorii terenurilor n zon, valoarea serviciilor sau produselor
generate de proprieti similare celei evaluate.
Evaluatorul poate elabora o gril pentru proprieti comparabile i altele pentru alte surse de
date. Folosind mai multe grile, el poate evidenia diferite aspecte ce pot fi importante pentru
evaluare.
Parametrii unitari de comparare sunt utilizai n analiza datelor pentru toate metodele de
evaluare i ei trebuie s fie utilizai uniform la toate proprietile comparabile.
De obicei sunt folosii parametri diferii pentru tipuri diferite de proprieti. Comparaiile pot
fi fcute pe baza preului, costului, venitului, cheltuielilor pe unitate.
Parametrii utilizai pentru:
cas familial
ntreaga proprietate;
suprafaa util total;
numr de camere;
multiplicatorul pentru chirie;
pentru casele vechi demolabile se pot utiliza criteriile pentru terenul liber.
terenul liber
ntreaga proprietate;
metri ptrai;
metri liniari ai faadei;
lotul prin divizare potenial;
cldiri pe hectar;
metri ptrai construibili.
proprieti agricole
hectare;
numr animale - pentru puni;
tone/ha - pentru teren agricol;
numr metri steri (m cub) - pentru pduri.
blocuri de apartamente
metri ptrai de suprafa locuit
numr de apartamente
numr de camere