Sunteți pe pagina 1din 99

UNIVERSITATEA TEFAN CEL MARE SUCEAVA

FACULTATEA DE TIINE ECONOMICE I ADMINISTRAIE PUBLIC

VALORI IMOBILIARE: EXPERTIZ I


EVALUARE

Prof. univ. dr. Gabriela PRELIPCEAN

SUCEAVA 2011

CUPRINS
CAPITOLUL 1. PRE, PIA. COST I VALOARE..........................................................5
1.2. Valoarea de pia...........................................................................................................6
1.2.1. Introducere.............................................................................................................6
1.2.2. Definiia "valorii de pia".....................................................................................7
1.2.3. Alte definiii ale "valorii de pia".........................................................................8
1.3. Valoarea de utilizare.....................................................................................................9
1.4. Valoarea de investiie..................................................................................................10
1.5. Valoarea de asigurare..................................................................................................11
1.6. Alte categorii de Valori...............................................................................................11
1.7. Factorii care influeneaz valoarea............................................................................11
1.8. Cererea i oferta.........................................................................................................13
CAPITOLUL 2. PIAA IMOBILIAR................................................................................14
2.1. Caracteristicile pieelor imobiliare............................................................................14
2.2. Concepte fundamentale...............................................................................................15
2.2.1. Definirea pieei.....................................................................................................15
2.2.2. Cererea.................................................................................................................16
2.2.3. Oferta competitiv................................................................................................18
2.2.4. Echilibrul pieei....................................................................................................19
2.2.5. Proceduri de analiz a pieei - aplicaii..............................................................20
2.2.5.1. Cererea de locuine........................................................................................20
2.2.5.2. Cererea de spaii comerciale.........................................................................21
2.2.5.3. Cererea de spaii administrative....................................................................23
2.3. Tipurile de piee imobiliare.......................................................................................25
2.4. Analiza pieei imobiliare...........................................................................................25
2.5. Abordarea analizei......................................................................................................26
CAPITOLUL 3. METODE DE RANDAMENT...................................................................29
3.1. Relaii cu factorii care influeneaz valoarea i principiile de evaluare.....................29
3.1.1. Previzionare i anticiparea schimbrii................................................................29
3.1.2. Cererea i oferta...................................................................................................30
3.1.3. Substituia.............................................................................................................30
3.1.4. Echilibrul..............................................................................................................31
3.1.5. Factori externi......................................................................................................31
3.2. DEFINIII.................................................................................................................32
3.3. METOPA MULTIPLICATORULUI CHIRIEI BRUTE (MCB)................................32
3.3.1. Datele necesare....................................................................................................33
3.3.2. Sursele de date.....................................................................................................33
3.3.3. Estimarea chiriei de pia....................................................................................33
3.3.4. Estimarea MCB cuprinde:....................................................................................34
3.3.5. Estimarea valorii..................................................................................................34
3.3.6. Avantajele metodei...............................................................................................34
3.3.7. Limitele metodei...................................................................................................35
3.4. Capitalizarea veniturilor............................................................................................35
3.4.1. Ctigurile viitoare..............................................................................................35
3.4.2. Recuperarea si randamentul capitalului..............................................................36
3.4.3. Randamentul investiiei imobiliare......................................................................37
3.4.4. Selectarea ratei de capitalizare............................................................................38
3.4.5. Riscul...................................................................................................................39
3.4.6. Inflaia anticipat.................................................................................................39
2

3.5. Metode de randament.................................................................................................41


3.5.1. Capitalizarea direct............................................................................................41
3.5.2. Actualizarea (capitalizarea progresiv)...............................................................42
3.5.3. Analiza comparativ a metodelor........................................................................43
3.6. Metoda capitalizrii directe.......................................................................................43
3.7. Metoda actualizrii fluxurilor.....................................................................................45
3.7.1. Actualizarea..........................................................................................................45
3.7.2. Analiza fluxurilor actualizate...............................................................................47
3.7.3. Alegerea ratei de actualizare...............................................................................47
3.7.4. Valoarea de revnzare..........................................................................................48
3.8. Aplicaie.....................................................................................................................50
CAPITOLUL 4. METODA COSTURILOR..........................................................................52
4.1. Relaiile cu principiile evalurii..................................................................................52
4.2. Aplicabilitatea i limitele metodei costului.................................................................53
4.3. Procedura.....................................................................................................................54
4.4. Cea mai bun utilizare...............................................................................................55
4.4.1. Definiie................................................................................................................55
4.4.1.1. Cea mai bun utilizare a terenului liber.......................................................56
4.4.1.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit.................................................56
4.4.2. Scopul analizei celei mai bune utilizri...............................................................56
4.4.2.1. Cea mai bun utilizare a terenului liber.......................................................57
4.4.2.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit.................................................57
4.4.3. Criteriile analizei.................................................................................................57
4.4.3.1. Permisibil legal............................................................................................57
4.4.3.2. Posibil fizic..................................................................................................58
4.4.3.3. Fezabil financiar..........................................................................................58
4.4.3.4. Maximum productiv.....................................................................................59
4.4.4. Situaii speciale....................................................................................................59
4.4.4.1. Utilizri singulare..........................................................................................59
4.4.4.2. Utilizrile interimare.....................................................................................59
4.4.4.3. Utilizri neconforme legal.............................................................................60
4.4.4.4. Utilizri care nu sunt cele mai bune..............................................................60
4.4.4.5. Utilizri multiple............................................................................................61
4.4.4.6. Utilizri speciale............................................................................................61
4.4.4.7. Utilizri speculative.......................................................................................61
4.4.4.8. Teren n exces.................................................................................................62
4.4.5. Aplicaie Cea mai bun utilizare considernd terenul liber.............................62
4.5. Valoarea amplasamentului...........................................................................................62
4.5.1. Concepte i principii de evaluare.........................................................................62
4.5.2. Caracteristicile fizice ale amplasamentului.........................................................63
4.5.3. Tehnicile de evaluare ale terenului.......................................................................64
4.5.3.1. Metoda comparaiei directe...........................................................................64
4.5.3.2. Metoda proporiei..........................................................................................65
4.5.3.3. Metoda extraciei...........................................................................................65
4.5.3.4. Metoda parcelrii..........................................................................................66
4.5.3.5. Metoda rezidual...........................................................................................66
4.5.3.6. Metoda capitalizrii rentei de baz...............................................................67
4.6. Costul cldirilor...........................................................................................................67
4.6.1. Costul de nlocuire/reconstrucie.........................................................................67
4.6.2. Costuri..................................................................................................................68
4.6.2.1. Costuri directe...................................................................................................68
4.6.2.2. Costuri indirecte................................................................................................68
3

4.6.2.3. Profitul antreprenorului (promotorului imobiliar)............................................69


4.6.3. Surse de informaii...............................................................................................69
4.6.4. Metode de estimare a costului..............................................................................70
4.6.4.1. Metoda comparaiilor unitare...........................................................................70
4.6.4.2. Metoda costurilor..............................................................................................71
4.6.4.3. Metoda devizelor...............................................................................................72
4.7. Estimarea deprecierii acumulate...............................................................................72
4.7.1. Definiii.................................................................................................................72
4.7.2. Metode de estimare..............................................................................................73
4.7.2.1. Metoda duratei de via economic..................................................................73
4.7.2.2. Metoda modificat a duratei de via economic.............................................73
4.7.2.3. Metoda segregrii.............................................................................................74
4.7.2.4. Metoda comparaiei..........................................................................................74
CAPITOLUL 5. METODA COMPARAIEI DIRECTE......................................................75
5.1. Relaia cu principiile evalurii....................................................................................75
5.2. Aplicabilitatea i limitele metodei...............................................................................76
5.3. Datele necesare i sursele de informaii......................................................................77
5.4. Procedura.....................................................................................................................78
5.4.1. Criterii de comparaie..........................................................................................78
5.4.2. Elemente de comparaie.......................................................................................79
5.4.2.1. Drepturile de proprietate transmise..................................................................80
5.4.2.2. Condiiile de finanare.......................................................................................80
5.4.2.3. Condiiile de vnzare.........................................................................................81
5.4.2.4. Condiiile pieei.................................................................................................81
5.4.2.5. Localizarea........................................................................................................81
5.4.2.6. Caracteristicile fizice........................................................................................82
5.4.2.7. Caracteristicile economice................................................................................82
5.4.2.8. Utilizarea...........................................................................................................82
5.4.2.9. Componente non-imobiliare ale valorii............................................................83
5.4.3. Identificarea i cuantificarea coreciilor..............................................................83
5.4.3.1. Tehnicile cantitative..........................................................................................84
5.6. Ordinea coreciilor i alegerea valorii.........................................................................86
5.6.1. Alegerea valorii....................................................................................................86
CAPITOLUL 6. CULEGEREA DATELOR PRIMARE.......................................................88
6.1. Date generale..............................................................................................................88
6.1.1. Tendinele economice...........................................................................................88
6.1.2. Consideraii privind piaa local.........................................................................90
6.1.3. Costurile i finanarea..........................................................................................91
6.1.4. Surse de informaii...............................................................................................92
6.2. Date specifice.............................................................................................................93
6.2.1. Investigarea tranzaciilor de pe pia..................................................................93
6.2.2. Sursele de informaii............................................................................................94
6.2.3. Date privind costul construciilor........................................................................95
6.2.4. Date privind veniturile si cheltuielile...................................................................95
6.2.5. Rata de capitalizare..............................................................................................96
6.3. Oferta competitiv i cererea......................................................................................96
6.3.1. Analiza necesar..................................................................................................96
6.3.2. Gradul de ocupare................................................................................................96
6.3.3. Surse de informaii...............................................................................................97
6.4. Organizarea datelor....................................................................................................97

CAPITOLUL 1. PRE, PIA. COST I VALOARE


Evaluatorii fac o distincie net ntre termenii pre, pia, cost i valoare.
Termenul pre se refer de obicei la preul de vnzare sau de tranzacie i se aplic n cazul
unui schimb.
Preul reprezint suma pe care un anume cumprtor este de acord s o plteasc i un
anume vnztor este de acord s o primeasc n circumstanele aferente tranzaciei.
n general, realizarea unei tranzacii reflect condiiile de pe piaa imobiliar.
Piaa este un set de aranjamente n care vnztorii i cumprtorii sunt n contact printr-un
mecanism de pre.
O pia poate fi definit in funcie de spaiul geografic, produse, numr de cumprtori i
vnztori .a.
Piaa imobiliar este interaciunea ntre persoanele care schimb drepturi de proprietate
contra altor bunuri, cum ar fi banii.
Anumite piee imobiliare sunt definite pe baza tipului de proprietate, localizare, potenialul
de a produce venituri, caracteristicile investitorilor tipici, caracteristicile chiriailor tipici i altele.
Termenul cost este utilizat de evaluatori in relaie cu producia i nu cu schimbul i poate fi
un cost realizat sau o estimare de cost. Evaluatorii fac deosebirea ntre diferite tipuri de costuri:
costuri directe, costuri indirecte, costuri de construcie i costuri de dezvoltare.
Costurile directe cuprind cheltuielile pentru manoper i materialele necesare realizrii
unei construcii. Ele includ regia i profitul constructorului.
Costurile indirecte se refer la alte elemente de cheltuieli dect manoper i materiale.
Acestea includ cheltuielile administrative, onorarii profesionale, cheltuieli de finanare, taxe,
asigurri, nchirieri.
Costul de construcie, sau preul de ofert al constructorului, include de regul, costurile
directe (manoper i materiale) i costurile indirecte ale constructorului.
Costul de dezvoltare reprezint suma costurilor de realizare a unei proprieti imobiliare,
inclusiv terenul i de aducere la o situaie de exploatare eficient. Acesta include profitul
promotorului proiectului sau antreprenorului care d via proiectului.
Valoarea poate avea multe nelesuri n cadrul evalurii proprietilor imobiliare, funcie de
context i utilizare. Pe pia, valoarea este perceput de obicei, ca anticiparea beneficiilor ce se pot
obine n viitor. Deoarece valoarea exist la un moment dat, atunci i evaluarea reflect valoarea la
un anumit moment n timp.

Valoarea la un moment dat reprezint expresia monetar a unei proprieti, bun sau
serviciu, perceput de vnztori i cumprtori.
Pentru a evita confuziile, evaluatorii nu vor utiliza cuvntul valoare singur, ci se vor referi la
o anumit categorie (tip) de valoare, adic: valoarea de pia, valoarea de investiie etc.

1.2. Valoarea de pia


1.2.1. Introducere
Conceptul de valoare de pia este fundamental pentru practica evalurii. Valoarea de pia
nu depinde de tranzaciile reale ce au loc la data evalurii, ci mai degrab este o estimare a preului
ce poate fi obinut ntr-o tranzacie efectuat la data evalurii. Valoarea de pia este o reprezentare a
preului agreat de vnztor i cumprtor n condiiile pieei, astfel nct fiecare s fi investigat i
alte oportuniti i alternative i considernd faptul c este necesar un interval de timp pentru a
pregti formele contractuale i alte documente necesare.
Conceptul de valoare de pia presupune un pre negociat ntr-o pia deschis i
competitiv ce poate fi local sau internaional.
Evaluarea pe pia se bazeaz, n general, pe informaii referitoare la proprieti imobiliare
comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul s ntreprind o cercetare adecvat i
relevant, s execute analize competente i s extrag concluzii argumentate i care pot fi susinute.
n acest proces, evaluatorii nu accept orice fel de date, ns trebuie s considere toate informaiile
pertinente despre pia, tendinele i tranzaciile comparabile i alte informaii. n cazul n care
informaiile despre pia sunt limitate sau practic inexistente (cum ar fi de exemplu, anumite
proprieti imobiliare specializate), evaluatorul trebuie s explice adecvat situaia (n mod deschis)
i s sublinieze faptul c datele insuficiente au condus la o estimare limitat. Toate evalurile
necesit judecata evaluatorului, iar raportul de evaluare trebuie s arate c evaluatorul a
fundamentat valoarea de pia pe evidene ale pieei sau c estimarea s-a bazat mai mult pe judecata
evaluatorului, din cauza naturii proprietii imobiliare sau lipsei de date comparabile de pe pia.
Perioadele de schimbare rapid a condiiilor pieei sunt caracterizate prin schimbarea rapid
a preurilor i situaia este definit ca un dezechilibru. O asemenea perioad poate continua pe un
numr de ani i poate constitui condiia pieei n prezent i preconizat n viitor. In alte
circumstane, fluxurile economice cu schimbri rapide pot genera date de pia inutilizabile.
n cazul unor date n afara normalului pieei, acestea vor avea o pondere mai mic sau vor fi
eliminate. Preurile unor tranzacii individuale pot s nu reprezinte argumente pentru valoarea de
pia, dar analiza unor astfel de date trebuie s fie luate n considerare n procesul de evaluare.

n perioadele de tranziie, caracterizate prin preuri ce cresc sau scad rapid, exist un risc de
supraevaluare sau subevaluare dac se acord o pondere neadecvat informaiilor istorice sau se
adopt ipoteze necontrolate privind piaa viitoare.
n aceste circumstane, evaluatorul trebuie s analizeze atent i s evidenieze aciunile i
atitudinile de pe pia, avnd grij ca raportul de evaluare s descrie complet rezultatele
investigaiilor i informaiilor primite.
Conceptul de valoare de pia presupune c n tranzacie, proprietatea imobiliar este expus
la vnzare liber i adecvat pentru o perioad rezonabil de timp i cu o publicitate adecvat. Prin
urmare, proprietile au o lichiditate mai redus i deci este necesar o perioad de timp uneori mai
mare pentru un marketing adecvat i ncheierea negocierilor.

1.2.2. Definiia "valorii de pia"


Definiia valorii de pia face obiectul standardului internaional IVSl publicat de Comitetul
Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) la 1 iunie 1995.
Obiectivul acestui standard este s asigure o definiie uniform a valorii de pia i s
explice relaia general ntre definiie i aplicaiile ei n evaluarea proprietilor imobiliare.
Definiia are urmtoarea formulare:
Valoarea de pia este mrimea estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la
data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat,
dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i
fr constrngeri.
Fiecare element al definiiei are un cadru conceptual propriu, i anume:
"mrimea estimat" se refer la cel mai probabil pre ce se poate obine n mod rezonabil
pe pia, la data evalurii i n condiiile artate n definiie.

"la data evalurii" cere ca estimarea s se fac cu referire la o dat precis. Mrimea

evalurii va reflecta situaia i circumstanele reale ale pieei la o anumit dat i nu n trecut sau
viitor fa de data respectiv. Definiia presupune i simultaneitatea schimbului cu ncheierea
contractului fr nici o modificare a preului.

"ntre un cumprtor hotrt" se refer la un cumprtor motivat, dar nu obligat s

cumpere cu orice pre. El cumpr n conformitate cu realitile de pe piaa curent, cu ateptrile


lui i nu pe o pia imaginar sau ipotetic ce nu poate fi demonstrat sau anticipat c exist.
Presupusul cumprtor nu va plti un pre mai mare dect cere piaa. Evaluatorul nu trebuie s fac
presupuneri nerealiste referitoare la condiiile pieei, nici s considere un nivel al valorii de pia
peste cel ce se poate obine n mod rezonabil.
7

"i un vnztor hotrt" exprim cerina ca vnztorul s nu fie nici ultradoritor, nici

forat s vnd la orice pre i nici s in la un pre ce nu este considerat rezonabil pe piaa curent.
Vnztorul hotrt este motivat s vnd proprietatea imobiliar n condiiile pieei pentru cel mai
bun pre ce se poate obine dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre.

"ntr-o tranzacie echilibrat" care are loc ntre pri ntre care nu exist o relaie

particular sau special (de exemplu firma mam i subsidiar, proprietar i chiria) care ar face ca
nivelul de pre s nu fie caracteristic pieei; se presupune c prile acioneaz independent.

"dup un marketing adecvat" nseamn c proprietatea imobiliar a fost anunat la

vnzare ntr-un mod adecvat, ca s se poat obine cel mai bun pre. Durata publicitii depinde de
condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru ca proprietatea s fie adus n atenia unui
numr suficient de cumprtori poteniali.

"n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i prudent presupune c att

vnztorul, ct i cumprtorul, sunt informai n mod rezonabil despre natura i caracteristicile


proprietii imobiliare, utilizarea ei actual i potenial, precum i despre situaia pieei la data
evalurii. Fiecare parte se presupune c i apr interesele n cunotin de cauz i prudent, pentru
a obine cel mai bun pre pentru poziia lor n cadrul tranzaciei. Prudena se estimeaz prin referirea
la situaia pieei la data evalurii, fr a beneficia de cunotinele obinute la o dat ulterioar. Nu
poate fi considerat ca imprudent un vnztor ce vinde o proprietate pe o pia cu preuri n scdere,
la un pre mai mic dect nivelele anterioare. n asemenea cazuri, la fel ca n alte situaii de vnzarecumprare pe piee cu preuri n schimbare, un vnztor sau un cumprtor prudent va aciona n
concordan cu cele mai bune informaii despre pia, disponibile n acel moment.

"i fr constrngeri" stabilete c fiecare parte este motivat s intre n tranzacie, dar

nici una nu este forat sau constrns s o ncheie.

1.2.3. Alte definiii ale "valorii de pia"


n 1991 Uniunea European (EU) a aprobat Directiva Consiliului 91/674/EEC referitoare la
conturile anuale i conturile consolidate ale societilor de asigurri. n art. 49, aliniatul 2 al acestei
directive se definete valoarea de pia astfel:
"Valoarea de pia nseamn preul la care terenul i cldirile ar putea fi vndute printr-un
contract privat ncheiat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor independent,
presupunnd c proprietatea a fost dat publicitii, condiiile pieei permit o nstrinare ordonat i
c exist o perioad de timp disponibil normal, funcie de natura proprietii, pentru negocierea
vnzrii"

Grupul European al Evaluatorilor (TEGOVOFA) mpreun cu Federaia European a


Contabililor (FEE) i cu Comitetul European pentru Asigurri (CEA) au stabilit ca interpretarea
acestei definiii s fie fcut n concordan cu explicaiile date definiiei de ctre Standardul
Intemaional IVSC - 1 artat mai sus.
Dicionarul de Evaluare a Proprietilor Imobiliare ediia II-a, editat de Institutul de
Evaluare (Asociaia American a Evaluatorilor de Proprieti Imobiliare) formuleaz urmtoarea
definiie a valorii de pia:
"Preul cel mai probabil la o anumit dat, n bani lichizi sau n condiii echivalente, pentru
care drepturi de proprietate s-ar vinde dup o publicitate rezonabil pe o pia competitiv sub toate
condiiile cerute de o vnzare corect, n care vnztorul i cumprtorul au acionat prudent, n
cunotin de cauz i n interes propriu i presupunnd c nu au existat presiuni de a ncheia
tranzacia".
1.3. Valoarea de utilizare
Valoarea de utilizare este un concept bazat pe productivitatea unui bun economic. Valoarea
de utilizare reprezint valoarea pe care o anumit proprietate imobiliar o are pentru o anumit
utilizare. Valoarea de utilizare se fixeaz pe valoarea cu care o proprietate imobiliar contribuie la
ntreprinderea (afacerea) din componena creia face parte, fr a lua n considerare cea mai bun
utilizare a proprietii sau suma ce poate fi obinut prin vnzare. Valoarea de utilizare depinde de
administrarea proprietii i de condiiile externe. De exemplu, o fabric proiectat pentru o anumit
tehnologie poate avea o anumit valoare de utilizare nainte de schimbarea tehnologiei i o alt
valoare de utilizare dup schimbarea tehnologiei.
Valoarea de utilizare se va estima n evaluarea proprietilor imobiliare n scopul fuziunii,
prelurii sau emiterii de valori mobiliare.
n evaluarea unor tipuri de proprieti care de obicei nu se vnd sau nu se nchiriaz, devine
dificil s se decid ce este mai adecvat s se evalueze: valoarea de pia sau valoarea de utilizare.
Asemenea proprieti imobiliare se numesc proprieti cu pia limitat i sunt proprieti care au
relativ puini cumprtori la un anumit moment dat. Exemple de asemenea proprieti de pia
limitat sunt: fabrici mari, proprieti n apropierea cii ferate, proprieti cu activiti de cercetaredezvoltare. Multe asemenea proprieti au structuri unicat, materiale de construcii speciale sau au
un design ce restrnge utilizarea numai pentru destinaia iniial. Aceste proprieti au un potenial
de conversie limitat i ele se numesc de obicei proprieti cu scop special. Exemple ar fi: muzee,
coli, cldiri publice, cluburi.

Se poate aprecia c exist o trecere treptat ntre proprietile cu pia i cele cu pia
limitat. Dac exist acea pia limitat, evaluatorul va face tot ce e posibil pentru a evidenia
caracteristicile acestei piee.
Dac utilizarea actual a proprietii este att de specializat nct nu exist o pia
demostrabil pentru ea, dar actuala utilizare va continua, evaluatorul va estima numai valoarea de
utilizare.
Valoarea de utilizare continu este valoarea pentru o exploatare verificat a proprietilor
imobiliare. Ea include valoarea suplimentar asociat cu continuitatea afacerii, adic acea cretere
intangibil a valorii unei afaceri care este produs de ansamblul format din teren, cldiri, fora de
munc, echipamente i operarea pe pia. Valoarea de utilizare continu a unei afaceri bazate pe
proprieti imobiliare se refer la valoarea total a proprietii ce include proprietatea imobiliar i
proprietatea intangibil aferent valorii afacerii.
Estimarea valorii de utilizare continu se recomand pentru hoteluri i moteluri, restaurante,
piste de bowling, ntreprinderi industriale, magazine, centre comerciale i alte proprieti similare.
Pentru aceste tipuri de proprieti va fi dificil, dar nu imposibil, s se separe valoarea de pia a
terenului i a cldirilor fa de valoarea global a afacerii.

1.4. Valoarea de investiie


n timp ce valoarea de utilizare are n vedere utilizarea specific a proprietii, valoarea de
investiie reprezint valoarea unei anumite investiii fa de un anume investitor, bazat pe cerinele
lui de investiie. n contrast cu valoarea de pia, valoarea de investiie este valoarea pentru un
individ i nu valoarea pe pia.
Valoarea de investiie reflect relaia subiectiv ntre un anume investitor i o investiie dat.
Dac se exprim ntr-o unitate monetar, valoarea de investiie este preul pe care un investitor l-ar
plti pentru o investiie n lumina capacitii sale de a percepe acea investiie. Pentru a estima
valoarea de investiie, trebuie s fie cunoscute criteriile specifice de investiie ce nu sunt stabilite n
mod necesar de ctre un anume investitor; ele ar putea fi stabilite de un specialist n evaluarea
proprietilor imobiliare.
Valoarea de investiie este util pentru un potenial cumprtor al unei investiii existente sau
al unei proprieti imobiliare productoare de venit sau pentru o persoan interesat n dezvoltarea
unei proprieti imobiliare.

10

1.5. Valoarea de asigurare


Valoarea de asigurare este fundamentat de costul de nlocuire i/sau de costul de
reproducere a bunurilor fizice ce sunt supuse pierderii datorate unor ntmplri. Valoarea de
asigurare este acea parte din valoarea unei proprieti imobiliare care este recunoscut de
prevederile unei polie de asigurare aplicabile. Aceast valoare este uneori supus reglementrilor
legale.
1.6. Alte categorii de valori
Valoarea de schimb (intrinsec) este valoarea unei proprieti pentru un investitor, n
general; ea se deosebete de valoarea de investiie care se refer la un investitor individualizat.
Valoarea de lichidare este dat de cel mai probabil pre care se poate obine pentru o
proprietate, n urmtoarele condiii:
vnzarea se va face ntr-o perioad limitat sever, specificat de client;
condiiile reale ale pieei sunt cele curente;
cumprtorul acioneaz prudent i n cunotin de cauz;
vnztorul este obligat s vnd;
cumprtorul este motivat obinuit;
cumprtorul se consider c acioneaz n cel mai bun interes al su;
se permite numai un marketing limitat n timp i ca efort;
plata se face cash;
preul nu este influenat de aranjamente financiare speciale sau faciliti sau de cineva
interesat n vnzare.

1.7. Factorii care influeneaz valoarea

Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer; ea este creat de persoanele
care constituie piaa. Relaiile care creeaz valoarea, sunt complexe i valoarea se schimb cnd se
schimb factorii ce influeneaz valoarea. De regul sunt patru factori economici interdependeni
care creeaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare. Toi factorii
trebuie s fie prezeni pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare.

11

Utilitatea
Utilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate sau dorin uman. De
exemplu, toate proprietile trebuie s aib utilitate pentru chiriai, proprietari-investitori sau
proprietari-ocupani. Proprietile rezideniale satisfac necesitatea de adpost. Valoarea acestor
servitui este legat de dorinele i utilitatea pentru proprietarul ocupant, dar aceast valoare poate
fi convertit n venituri sub form de chirie. Ctigurile date de proprietile imobiliare
productoare de venit pot fi msurate de obicei prin fluxurile financiare (cash-flow). Influena
utilitii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietii imobiliare, cum ar fi: dimensiune,
design, amplasament.
Ctigurile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de proprietate.
Restricionarea unor drepturi poate reduce fluxul de ctiguri i deci micora valoarea. La fel, o
proprietate poate atinge cea mai mare valoare dac ea poate realiza legal cea mai util funciune.
Reglementrile de mediu, de urbanism i alte limitri pot mri sau diminua valoarea.
Raritatea
Raritatea este definit n funcie de oferta prezent sau anticipat a unui bun, relativ la
cererea pentru acel bun. n general, dac cererea este constant, raritatea unui bun l face mai
valoros. Terenul, de exemplu, este n general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar
i prin urmare are o valoare mai mare.
Dorina
Dorina este visul cumprtorului de a avea un bun care s satisfac o necesitate uman (ex.
adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale dincolo de necesitile vitale. Dorina
mpreun cu utilitatea i raritatea trebuie considerate n relaie cu puterea efectiv de cumprare.
Puterea efectiv de cumprare
Puterea efectiv de cumprare este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe
pia i anume de a achiziiona bunuri i servicii cu bani sau echivalent. O estimare real a valorii
unei proprieti imobiliare cuprinde i o apreciere real a posibilitilor pieei de a plti acea
proprietate.

12

1.8. Cererea i oferta


Interaciunea complex a celor patru factori care creeaz valoarea este reflectat prin relaia
dintre cerere i ofert. Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau abundena sa, intensitatea
dorinei oamenilor de a le achiziiona i puterea efectiv de cumprare, toate acestea vor afecta
oferta i cererea ntr-o situaie dat a pieei.
Cererea pentru un bun sau serviciu este creat de utilitate i afectat de raritate. Cererea mai
este influenat i de dorin i de forele care creeaz i stimuleaz dorina. Dei atracia oamenilor
pentru diferite lucruri poate fi nelimitat, dorina este restricionat de puterea efectiv de
cumprare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpra lucruri scumpe va afecta cererea de asemenea
lucruri.
Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitate i limitat de raritate, iar dorina
afecteaz disponibilitatea. Terenul este un bun limitat i terenul ntr-o zon destinat unei anumite
folosine, poate reprezenta o ofert insuficient dac percepia privind necesitatea lui devine
ridicat. O putere de cumprare slab va crea o presiune asupra ofertei. Dac ns puterea de
cumprare crete, oferta unui bun sau serviciu relativ rar, se deschide i se creeaz o cerere datorat
pieei care va duce la creterea ofertei.

13

CAPITOLUL 2. PIAA IMOBILIAR


n activitatea de evaluare i n special n estimrile valorii de pia, cunoaterea de ctre
evaluator a pieei unei anumite proprieti imobiliare, ajut la alegerea criteriilor de investigare,
selectare i interpretare a comparabilitii cu alte proprieti.
Vnztorii i cumprtorii de proprieti imobiliare interacioneaz pe diferite domenii,
pentru diferite motive i la diferite tipuri de proprieti. Prin urmare, pieele imobiliare sunt
mprite n segmente bazate pe diferenele ntre tipurile de proprieti i pe atractivitatea lor fa de
participanii pe pia.
Toate pieele imobiliare sunt influenate de atitudinile, motivaiile i interaciunile
vnztorilor i cumprtorilor, care la rndul lor sunt sub aciunea unor influene sociale,
economice, guvernamentale sau chiar fizice.

2.1. Caracteristicile pieelor imobiliare

Pieele imobiliare nu au aceleai caracteristici precum pieele altor bunuri sau servicii.
Eficiena unei piee este bazat pe ipotezele privind comportamentul cumprtorilor i vnztorilor
i pe caracteristicile produselor tranzacionate.
Bunurile sau serviciile pe o pia eficient sunt lucruri esenial omogene ce pot fi nlocuite
imediat unul cu cellalt (bunuri fungibile). n contrast, fiecare lot imobiliar este unic i
amplasamentul este fix.
Pe o pia eficient exist un numr mare de cumprtori si vnztori care creeaz o pia
liber, competitiv si nici unul dintre aceti participani nu are o pia suficient de mare nct s
aib o influen direct i cuantificabil asupra preului. Pe pieele imobiliare n acelai timp pot
aciona puini vnztori i cumprtori n interiorul unui interval de pre i pe un amplasament sau
cel mult o zon restrns. Valoarea relativ ridicat a proprietilor imobiliare necesit o putere mare
de cumprare i prin urmare pieele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului
salariilor, la stabilitatea veniturilor i a numrului de locuri de munc.
Pe o pia eficient, preurile sunt relativ uniforme, stabile i sczute. Ele reprezint de cele
mai multe ori criterii primordiale n deciziile de cumprare sau vnzare, pentru c la un anumit
pre calitatea tinde s fie aceeai. Pe pieele imobiliare, preurile sunt relativ ridicate i deciziile de
cumprare sunt influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului ce poate fi obinut,
dobnzile, mrimea avansului, durata rambursrii.
14

O pia eficient se autoreglementeaz. Exist foarte puine restricii guvernamentale


asupra concurentei libere si deschise. Pieele imobiliare nu se autoreglementeaz i exist relativ
multe reglementri guvernamentale i locale care afecteaz tranzaciile imobiliare.
Pe o pia eficient, cererea si oferta nu se afl niciodat n dezechilibru, pentru c piaa
tinde s se ndrepte ctre echilibru, prin efectele concurenei. Dei cererea i oferta de proprieti
imobiliare tinde ctre echilibru acest punct practic nu este atins i exist ntotdeauna un decalaj ntre
ele.
Cumprtorii si vnztorii pe o pia eficient sunt complet informai si n cunotin de
cauz, referitor la condiiile pieei, la comportamentul celorlali, la activitatea pieei n trecut, la
calitatea produselor si la interschimbabilitatea produselor. Orice informaie necesar pentru
licitaii, oferte si vnzri este disponibil imediat. Cumprtorii i vnztorii de proprieti
imobiliare nu sunt ntotdeauna bine informai, ei nu vnd i cumpr n mod frecvent: informaiile
despre preurile de ofert sau de tranzacie, a unor proprieti imobiliare similare nu sunt disponibile
imediat din diferite motive.
Cumprtorii i vnztorii pe o pia eficient sunt adunai de un mecanism de pia
organizat, cum ar fi burse de valori i este relativ uor pentru vnztori s intre pe pia ca rspuns
al evoluiei cererii. Pe pieele imobiliare, cererea poate fi volatil, datorit unor schimbri rapide n
mrimea i structura populaiei.
Pe o pia eficient, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat i uor de transportat.
Proprietatea imobiliar este un produs durabil i, deoarece o investiie este greu vandabila, are un
grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru c implic sume mari de bani i finanarea nu
se obine imediat.
n concluzie, pieele imobiliare nu sunt eficiente i datorit inexistenei standardizrii
produsului i timpul ndelungat necesar producerii lui este dificil s se previzioneze precis
comportamentul acestor piee. n acest caz, evaluatorii i ndreapt atenia ctre motivaia,
atitudinile i interaciunea participanilor pe pia n msura n care ei rspund caracteristicilor
particulare ale proprietii imobiliare i influenelor externe ce afecteaz valoarea.

2.2. Concepte fundamentale


2.2.1. Definirea pieei
O pia imobiliar este un grup de persoane sau firme care sunt n contact unii cu alii n
scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii pe pia pot fi cumprtorii, vnztorii,
chiriaii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii i

15

intermediarii. O pia imobiliar este alctuit de participanii pe pia angajai n tranzacii


imobiliare.
Pentru a delimita o pia imobiliar specific, evaluatorul examineaz urmtorii factori:
1.

Tipul proprietii (rezideniale, comerciale, administrative);

2.

Caracteristicile proprietii cum ar fi gradul de ocupare. baza de clieni, calitatea

construciei, designul i avantajele;


a. gradul de ocupare - un chiria sau mai muli chiriai (case, apartamente, birouri, magazine)
b. baza de clieni - cei mai probabil utilizatori (se analizeaz date despre populaie, utilizarea forei
de munc, veniturile i tipurile de activitate. Pentru pieele rezideniale, datele sunt separate
funcie de profilul eventualului proprietar sau chiria; pentru pieele comerciale datele sunt
segmentate funcie de eventualii utilizatori ai spaiului; pentru piaa magazinelor baza de clieni
va fi clientela atras de chiriaii prospectivi; pentru piaa birourilor, baza de clieni reflect
necesarul de spaiu al firmelor ce vor nchiria spaiile respective);
c. calitatea construciei;
d. designul i avantajele;
3. Aria pieei - definit geografic. O pia poate fi local, regional, naional sau
internaional; poate fi urban sau suburban; poate corespunde unui cartier sau unei vecinti a
unui ora. Pieele comerciale sau rezideniale sunt deseori delimitate de relaia timp-distan;
4. Proprieti echivalente disponibile, adic proprieti cu o atractivitate egal la concuren
cu cea analizat n aria pieei;
5. Proprieti complementare, adic alte proprieti sau tipuri de proprieti imobiliare ce
sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietii analizate trebuie s aib acces la
proprieti complementare, care se mai numesc i utiliti)
n concluzie, segmentul de pia cuprinde att proprietatea analizat, ct i proprietile
competitive i complementare.
2.2.2. Cererea
Cererea reflect necesitile, dorinele materiale, puterea de cumprare i preferinele
consumatorilor. Analiza cererii se axeaz pe identificarea utilizatorilor poteniali (cumprtori,
chiriai) i pentru un anume tip de proprietate, analiza urmrete produsul sau serviciul final pe care
l asigur proprietatea. Astfel, analiza cererii de spaii comerciale va ncerca s determine cererea de
servicii comerciale, generat de potenialii clieni n aria pieei.
Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii pentru piaa locuinelor:
populaia n aria pieei - dimensiunea i numrul familiilor locatare, rata de cretere sau
descretere n formarea locatarilor, compoziia i distribuia pe vrste;
16

veniturile i salariile;

tipologia locurilor de munc i rata omajului;


raportul ntre spaii locuite de proprietari i chiriai;
consideraii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerinele de creditare (dobnzi,
raportul credit/valoare, comisioane i taxe, disponibilitatea asigurrilor);
modul de utilizare a terenurilor i direciile de dezvoltare urbanistic;
factorii

ce

afecteaz atractivitatea fizic a vecintii

adic geografia/geologia

(climatul, topografia, drenajul, stratul de fundaie i bariere naturale sau artificiale);


structura taxelor locale i a administraiei;
disponibilitatea facilitilor de sprijin i serviciile comunale (instituii culturale, faciliti
de educaie i calitatea colilor, faciliti sanitare i medicale, servicii de pompieri i poliie).
Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii pentru piaa spaiilor comerciale:
populaia n zona comercial - dimensiunea i numrul familiilor ce locuiesc n zon, rata
de cretere sau descretere a acestora, compoziia i distribuia pe vrst a lor;
venituri pe cap de locuitor i pe familie (medie);
procentul de venit pe familie cheltuit pe cumprturi i procentul de venit disponibil
(putere de cumprare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;
rata de ncetinire a vnzrilor n zona comercial;
volumul minim de vnzri pentru ca spaiul comercial s fie exploatat profitabil i
volumul existent de vnzri pe mp;
gradul de ocupare a spaiilor comerciale pe pia;
procentul de cumprturi fcute de persoane din afara ariei pieei;
modul de utilizare a terenurilor i direciile de dezvoltare urbanistic;
accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul transportului;
factorii ce afecteaz atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor i
reputaia operatorului).
Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii pentru piaa cldirilor administrative:
zona salariailor care lucreaz n spaii de birouri;
necesarul de personal curent i estimat n viitor;
suprafaa medie de spaiu de birouri necesar pentru o persoan (cerinele variaz n
funcie de categoria lucrrilor, poziia lucrrilor n firm i de localizare - n centru sau suburbii);
gradul de ocupare pentru categoria specific a cldirii;
creterea sau scderea cererii de categorii de cldiri;

17

modul de utilizare a terenurilor i direciile de dezvoltare urbanistic;


accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul transportului;
factorii care afecteaz atractivitatea cldirii administrative (calitatea construciei,
managementul i chiriaii) i disponibilitatea facilitilor complementare (magazine, restaurante,
centre de recreere).
Pentru o estimare corect, trebuie acordat atenie deosebit urmtorilor factori:
structura familiilor de locatari;
dimensiunea familiei de locatari;
veniturile medii.
2.2.3. Oferta competitiv
Oferta se refer la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul
trebuie s treac n revist inventarul de proprieti competitive, care include stocul de proprieti
existente, n construcie i n proiect.
Evaluatorul trebuie s determine numrul de uniti pierdute prin demolare i numrul
adugat sau sczut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea cldirilor, consultarea
autorizaiilor de construcie, discuiile cu antreprenorii i planificatori urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitiv se vor studia urmtorii factori:
cantitatea i calitatea concurenei disponibile;
volumul construciilor noi (concurente i complementare) - proiecte n construcie sau
planificate;
disponibilitatea i preul terenului liber;
costurile de construcie i dezvoltare;
proprietile oferite curent (vechi i noi);
gradul de ocupare de ctre proprietari i de ctre chiriai;
cauzele i numrul de proprieti vacante;
transformarea pentru utilizri alternative;
condiii economice i mprejurri speciale;
disponibilitatea creditelor pentru construcii i a finanrii;
impactul normativelor de construcii, zonrii urbanistice i a altor reglementri, asupra
volumului i costului construciilor.

18

2.2.4. Echilibrul pieei


Pe termen scurt, oferta imobiliar este relativ fix i preul rspunde la cerere. Dac cererea
este neobinuit de mare, preurile i chiriile vor ncepe s creasc nainte ca s nceap noua
construcie. Finalizarea cldirii i nchirierea poate s fie decalat n timp fa de cerere i prin
urmare, n general pe termen scurt, pieele sunt n dezechilibru.
Analitii i participanii pe pia descriu activitatea pieelor imobiliare n diferite moduri. O
pia activ este o pia caracterizat prin cerere n cretere, o rmnere n urm a ofertei i preuri
n cretere; o pia activ este uneori numit pia a vnztorilor pentru c vnztorii pot obine
preuri mai mari pe proprietile disponibile. O pia n cdere este o pia n care scderea cererii
este nsoit de o supraofert relativ i o scdere a preurilor; aceast pia se numete si piaa
cumprtorilor pentru c au avantaj cumprtorii.
Activitatea pieei imobiliare este ciclic. La fel ca i ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este
caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vrfuri, restrngeri si epuizare. Totui ciclul
imobiliar nu este totui sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobiliar rspunde la dou
seturi de stimuli, unul care acioneaz pe termen lung i altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung
sau secular depinde de schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n veniturile sale. Dac
economia local poate asigura o utilizare stabil a forei de munc i s genereze noi locuri de
munc, populaia existent va rmne n zon i vor veni alii din afara zonei n cutare de lucru.
Tipul specific de locuri de munc oferite va determina nivelul de venituri n localitate.
Ciclul pe termen scurt depinde n principal de disponibilitatea i costul creditului. nceperea
de noi construcii depinde mult de fluctuaiile ratei dobnzii i de aceea activitatea imobiliar
devanseaz ciclul afacerilor. Gradul de ocupare i rata absorbiei pot fi considerai indicatori ai
ciclului pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflect n mod obinuit numai viitorul imediat. Rata dobnzii
este foarte schimbtoare, iar gradul de ocupare i rata de absorbie pot fi mai greu previzionate pe
mai mult de 2-3 ani. Indicatorii pe termen lung includ baza economic i infrastructura planificat.

19

Analiza pieei
FUNCIUNI
Baz pentru valoarea final luat de pe pia
Baz pentru fezabilitate, marketing i alte studii
de evaluare
COMPONENTE
Delimitarea ariei pieei innd cont de:
Examinarea efectelor condiiilor pieei n aria
delimitat:
1. Tipul utilizrii (rezidenial, comercial, 1. Oferta curent i previzionat i situaia
industrial, agricol, de recreere, cu scop cererii.
special sau teren liber bun pentru dezvoltare);
2. Localizarea proprietii
2. Relaia condiiilor de pe pia privind
utilizarea proprietii
3. Tipuri de proprieti similare
4. Zona geografic a proprietilor competitive
(local, regional, naional, internaional)
5. Cum se aplic principiul substituiei la
proprietile comparabile.
2.2.5. Proceduri de analiz a pieei - aplicaii
Analiza de pia se face pentru a estima cererea pentru o anumit categorie de proprieti
imobiliare (ex.: locuine, magazine, birouri) i caracterul confirmrii pieei pentru proprietatea
analizat. Procedurile de analiz ale pieei sunt aceleai pentru proprietile imobiliare existente, ct
i pentru cele n perspectiv.
Pentru proprietile existente, analistul poate studia istoricul vnzrilor sau veniturilor
generate de proprietate i s evalueze performanele viitoare i piaa cucerit n ipoteza c
proprietatea i menine sau i mbuntete nivelul actual de performan. Pentru a elabora o
analiz a pieei pentru o proprietate imobiliar propus (aflat n construcie sau n proiect), lucru
cerut frecvent n evaluarea fezabilitii proiectului, analistul trebuie s determine dac proiectul va
atinge un nivel de performan competitiv.
Cererea pentru o proprietate propus trebuie n general previzionat, iar potenialul de
cucerire a pieei necesit analize complexe.
Procedurile prezentate n continuare, reflect modul convenional de abordare a analizei
pieei, ncepnd cu analiza economic i identificarea pieei.

2.2.5.1. Cererea de locuine


Pentru a previziona cererea de locuine pentru o singur familie pe o perioad (tipic 5 ani),
un evaluator trebuie s urmeze procedura descris m continuare.
1) Analiza economic preliminar. Se analizeaz baza economic a localitii, explornd
domeniile economice care genereaz locuri de munc i venituri, precum i rata de cretere a
populaiei i a nivelului de venituri, ambele fiind n funcie de locurile de munc. Se studiaz
20

activitatea economic aa cum este ea reflectat n vnzrile cu amnuntul i se fac investigaii


ale pieei imobiliare locale prin explorarea nivelului de vnzri, nivelul activitii de construcii,
dobnzile i rata de absorbie.
2) Identificarea pieei si a proprietii. Se analizeaz caracteristicile eventualilor cumprtori
pentru care proprietatea ar fi atractiv. Se elaboreaz un profil al consumatorului descriind
veniturile (ex. posibilitatea de a-i permite o cas), mrimea familiei, vrsta i preferinele. Aria
pieei potenialilor cumprtori poate fi definit prin relaia timp-distan, prin granie sociale
sau politice (limite municipale), granie naturale sau construite de om i localizarea locuinelor
competitive. Se va executa o analiz preliminar a atributelor legale, fizice i de amplasament a
proprietilor analizate i a celor n competiie.
3) Analiza cererii. Se determin dimensiunea actual i n perspectiv a populaiei n limitele
pieei. Se determin numrul actual i n perspectiv a familiilor locatare, avnd n vedere c
mrimea acestora este n relaie cu vrsta capului familiei. Se mparte acest numr pentru dou
categorii: proprietari i chiriai. S-ar putea s existe o categorie suprapus, i anume a chiriailor
care i permit s cumpere locuina. Se mparte numrul de familii proprietare funcie de nivelul
de venituri, pentru a estima procentul de locatari care pot achita ratele, dobnzile i alte costuri
de finanare sau/i ntreinerea, asigurrile, reparaiile i taxele. Se ajusteaz numrul de familii
proprietare ce sunt sau vor fi n stare s-i permit locuin din cele neocupate pe pia, n
scopul de a estima cererea existent i cea anticipat pentru proprietatea analizat.
4) Analiza ofertei competitive. Se face inventarul proprietilor competitive existente, a
proprietilor n construcie, a proprietilor planificate ce au obinut autorizaie de construcie i
a proprietilor n stare de proiect. Se detaliaz inventarul prin compararea numrului de
autorizaii de construcie, emise n ultimii 3-5 ani, cu numrul de construcii realizate. Se pune
n coresponden inventarul ofertei competitive existente i anticipate pentru perioada de
previziune. Se apreciaz proprietatea analizat i cele n competiie funcie de atributele i
avantajele care reprezint pentru locuine, avantaje competitive.
5) Analiza echilibrului. Se compar cererea existent i potenial cu oferta competitiv actual i
anticipat pentru a determina dac exist sau ar putea aprea o cerere suplimentar pentru
locuine (cerere marginal). Se analizeaz estimarea competitiv pentru a previziona piaa ce ar
putea fi cucerit de proprietatea evaluat.
2.2.5.2. Cererea de spaii comerciale
Pentru a previziona cererea pentru un complex comercial existent sau propus ntr-o anumit
zon sau pe o perioad dat (ex.: 5 sau 10 ani), un evaluator va urmri procedura de mai jos:

21

1.

Analiza economic preliminar. Se analizeaz baza economic a localitii prin

explorarea activitii economice ce genereaz locuri de munc i venituri, precum i rata creterii
populaiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt n funcie de locurile de munc). Se studiaz
activitatea economic aa cum se reflect, n vnzrile cu amnuntul i se studiaz piaa imobiliar
local, considernd nivelul vnzrilor, nivelul activitii n construcii, dobnzile i rata de
absorbie.
2.

Identificarea pieei i a proprietii. Se definete zona comercial a complexului

utiliznd tehnici cum ar fi modelele gravitaionale i gsirea clienilor sau prin corectarea granielor
zonei comerciale, cu caracteristicile geografice, demografice i economice specifice. Se execut o
analiz preliminar a atributelor legale, fizice i de amplasament ale complexului, n apropierea
zonei lui comerciale.
3.

Analiza cererii. Se identific volumul de spaiu comercial de nchiriat care poate

asigura desfacere, folosind datele demografice i de venituri prognozate.


Acest volum de spaiu se poate obine nmulind numrul de familii ce locuiesc n zona
comercial a complexului cu valoarea medie a veniturilor. La aceast cifr rezultat se aplic
urmtoarele procentaje:
procentul din venitul unei familii ce se cheltuie pe mrfuri;
procentul din mrfurile cumprate la complexe comerciale similare cu cel analizat;
procentul de reducere a vnzrilor n zona comercial.
Apoi se mparte aceast estimare a totalului vnzrilor cu amnuntul la vnzrile estimate pe
metru ptrat comercial, care asigur rentabilitatea. Se corecteaz cifra rezultat cu gradul normal de
ocupare de pe pia pentru a obine o estimare a spaiului de nchiriat, care poate asigura o desfacere
rentabil. Aceast estimare poate fi corectat n continuare, innd cont de veniturile din vnzri,
fcute celor din afara zonei i pierderile de vnzri pentru cei ce cumpr din alte zone.
Analiza ofertei competitive. Se determin volumul de spaiu comercial existent nchiriat sau
liber i spaiul n construcie sau n proiect n zona comercial sau n apropierea ei. Se detaliaz
inventarul verificnd numrul total de autorizaii de construcii emise fa de numrul celor realizate
n ultimii 3-5 ani. Se face o clasificare a complexului comercializat analizat i a celor competitive n
raport cu atributele i avantajele care confer complexului comercial un avantaj competitiv.
Analiza echilibrului. Se compar estimarea spaiului de nchiriat rentabil cu spaiul
comercial existent sau anticipat. Diferena dintre cele dou va reprezenta estimarea necesarului de
spaiu suplimentar sau cererea marginal. Vnzrile pe metru ptrat n magazinele individuale pot
indica de asemenea, nivelul de performan al unui complex comercial existent i dac exist
oportunitatea unei dezvoltri suplimentare. Aceste date pot fi folosite pentru a verifica dac cererea
marginal estimat este rezonabil. Dac exist acum un surplus de spaiu comercial, prognoza
22

condiiilor pieei poate identifica cnd va fi absorbit m viitor spaiul comercial disponibil i cererea
pentru spaii suplimentare (cererea marginal) va deveni actual. Se analizeaz o apreciere
competitiv pentru a obine care ar putea fi piaa cucerit de complexul analizat.

2.2.5.3. Cererea de spaii administrative


Pentru a prognoza cererea existent sau suplimentar de spaii administrative ntr-o anumit
zon, pe o perioad dat, evaluatorul analizeaz relaia dintre cerere i ofert pe piaa general i
cota actual i potenial a zonei referitoare la cererea existent i prognozat. Astfel, se poate
prognoza momentul cnd o cldire administrativ va atinge un grad de ocupare stabilizat. Cererea
pentru spaii administrative pe piaa general se estimeaz n urmtoarele etape:
1.

Analiza economic preliminar. Se analizeaz baza economic a localitii prin

explorarea activitilor economice ce genereaz locuri de munc i venituri, precum i rata creterii
populaiei, a nivelului veniturilor (ambele sunt funcie de locurile de munc). Se studiaz activitatea
economic, aa cum se reflect n vnzrile cu amnuntul i se studiaz piaa imobiliar local,
considernd nivelul vnzrilor imobiliare, nivelul activitii n construcii, dobnzile i rata de
absorbie.
2.

Identificarea pieei si a proprietii. Se segmenteaz piaa utilizatorilor de proprieti

imobiliare, funcie de tipul de chiriai care nchiriaz birouri n prezent sau n viitor, de necesitile
lor de spaiu sau de personal, de clientela pe care o atrag. De exemplu, firmele de avocai vor cuta
probabil spaii n cldiri amplasate central, n locuri cu prestigiu pe cnd firme ce presteaz alte
tipuri de servicii pot prefera birouri n cartiere care au parcri mari i chirii rezonabile. Aria pieei
pentru cldiri administrative este de obicei difuzat pe o zon oreneasc mai larg. Spaiile
competitive se deosebesc pe criteriile: categoria cldirii, chiriaii i localizarea. O analiz
preliminar a cldirii avute n vedere i a celor n competiie pe pia cuprinde compararea
concentrrilor de cldiri administrative n zona oreneasc, precum i cldirile competitive din
concentrarea propriu-zis.
3.

Analiza cererii. Se previzioneaz evoluia locurilor de munc pe piaa general, pe

baza estimrilor Oficiului muncii i proteciei sociale. Se elaboreaz estimri privind numrul de
salariai din fiecare sector economic ce muncesc n birouri. Se vor lua n considerare i creterile de
locuri de munc ce au avut loc n perioadele trecute. Se transform numrul de ocupani de birouri
n cererea anual de spaii administrative. Spaiul mediu necesar pentru un salariat poate fi ntre 6 la
9 mp. Pe pieele slabe, cu grad mic de ocupare, exist spaiu excedentar i norma pe salariat poate fi
mai mare. Numrul total de salariai este multiplicat cu spaiul mediu pe salariat. Dac se
anticipeaz o cretere constant, spaiul estimat se mparte pe numrul de ani pentru care se prevede
creterea.
23

4.

Analiza ofertei competitive Inventarul ofertei competitive const n spaiile

competitive nchiriate curent i cele libere, precum i spaiile n construcie sau n proiect.
Inventarul poate fi afectat de demolri, renovri sau adaptri de spatii utilizate altfel n prezent (de
ex. locuine sau magazine). Se detaliaz inventarul verificnd numrul total de autorizaii de
construcie emise fa de numrul de cldiri realizate n ultimii 3-5 ani. Se apreciaz cldirea
analizat i cele n competiie dintr-o concentrare, pe criteriile atributelor i avantajelor ce confer
spaiilor administrative un avantaj competitiv.
5.

Analiza echilibrului. Se compar cererea existent i prognozat de spaii

administrative, cu oferta total de spaii competitive actual i anticipat. Dac cererea prognozat
depete oferta total competitiv se determin cererea nesatisfacut. Se detaliaz prognoza cererii
marginale verificnd precizia prognozei cererii fa de caracterul cererii n perioadele trecute. ntr-o
analiz mai profund se iau n considerare spaii nchiriate n avans, precum i spaiile ce rmn
libere dup expirarea contractelor de nchiriere. Dac se anticipeaz o cerere n cretere constant,
oferta total poate fi mprit n cererea prognozat anual pentru a determina perioada de absorbie.
La finele perioadei de absorbie vor fi necesare spaii suplimentare. Aceast perioad reprezint o
"fereastr" pentru construire de noi spatii. Se analizeaz clasificarea proprietilor competitive
pentru a prognoza cota de pia ce ar fi cucerit de cldirea analizat.
Pentru a determina cota de pia pe care o are un punct sau un cartier din cererea total
prognozat, trebuie s se analizeze caracterul dezvoltrii din cartier prin comparaie cu alte cartiere.
Se vor avea n vedere criterii, cum ar fi: populaia total, nivelele de educaie i de venituri etc.
Evaluatorul va analiza raportul din totalul spaiilor administrative existente n cartier i
totalul spaiilor administrative de pe piaa general. Acest raport reflect numai cota istoric de pia
i la prognoz trebuie luate n calcul i preferinele de pe pia.
Cererea prognozat este comparat cu oferta actual i anticipat, iar precizia prognozei
cererii se compar cu datele istorice.
Pentru a prognoza cnd o cldire va atinge un grad de ocupare stabilizat, evaluatorul poate
estima perioada de construcie i o rat de absorbie pe baza solicitrilor de prenchiriere, dac sunt,
i pe baza evoluiei n trecut a performanelor cldirilor competitive. Evoluia n trecut trebuie
folosit cu atenie i corelat cu evoluia economic a zonei.

24

2.3. Tipurile de piee imobiliare


Diferitele piee imobiliare sunt create de necesitile, dorinele, motivaiile, localizarea i
vrsta participanilor de pe pia i de tipurile, amplasarea, designul i restriciile urbanistice ale
proprietii.
Se pot identifica cinci tipuri de piee:
rezideniale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, ir de case legate);
comerciale (cldiri administrative, centre comerciale, hoteluri i moteluri, magazine);
industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare);
agricole (ferme, livezi, vii, puni, pduri);
speciale (proprieti cu design unic sau construcie ce limiteaz utilizarea numai la scopul
iniial; de exemplu coli, cldiri publice, aeroporturi, sli de conferine, parcuri de
distracii, terenuri de golf etc.
Fiecare pia a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza n piee mai mici,
specializate numite subpiee. Subpieele pentru proprieti rezideniale urbane, suburbane sau rurale
pot fi mai departe mprite n funcie de preferinele cumprtorilor: proprieti ieftine, medii i de
lux.
Procesul de identificare i de analiz a subpieelor n cadrul unei piee mai largi se numete
segmentarea pieei. Dezagregarea este un termen ce se aplic proprietii imobiliare i face
deosebirea dintre proprietatea evaluat i alte proprieti prin crearea unor subclasificri cu diferite
caracteristici ale produsului.
O subpia poate fi creat de schimbri aprute n cerere. Evaluatorii imobiliari identific i
studiaz segmentele pieei lund n considerare caracteristicile localitii: demografice,
socio-economice, psihologice i legate de produs. Ei vor utiliza tehnici de investigaie i cercetare
pentru a descoperi, cuantifica, analiza i concluziona referitor la compoziia unor anumite subpiee.

2.4. Analiza pieei imobiliare


Analiza pieei nseamn identificarea i studierea pieei pentru un anumit bun sau serviciu.
Evaluatorii folosesc analiza pieei pentru a determina dac exist o confirmare a pieei pentru o
proprietate existent cu o anumit utilizare sau dac este evident c va fi o confirmare a pieei
pentru o utilizare propus a unui amplasament ntr-un moment n viitor.
Analiza pieei constituie baza pentru a determina cea mai bun utilizare a unei proprieti. O
construcie existent sau propus pentru o anumit utilizare poate fi considerat n funcie de
25

criteriile fezabilitii financiare i productivitii maxime numai dup ce s-a demonstrat c exist o
confirmare corespunztoare pe pia pentru existena acelei utilizri. Analizele mai aprofundate
merg la specificarea caracterului acestor confirmri i asemenea studii pot determina strategii de
marketing pentru o proprietate existent sau propus, pot defini caracteristici de proiectare a unei
dezvoltri imobiliare sau s ajute la estimarea cotei de pia pe care ar putea s o cucereasc
proprietatea i la estimarea ratei de absorbie probabile.
Pentru a evidenia confirmrile pieei pentru o anumit utilizare a unei proprieti, analistul
trebuie s identifice relaia dintre cerere i oferta competitiv de pe piaa analizat - acum i n
viitor. Aceast relaie arat gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaz piaa prezent
i condiiile ce ar caracteriza piaa pentru o perioad de prognoz.
Valoarea de pia a unei proprieti este n mare msur n funcie de poziia sa competitiv
pe pia. Cunoscnd caracteristicile proprietii evaluate, evaluatorul va putea identifica
proprietile competitive (oferta) i va putea nelege avantajele comparative pe care proprietatea le
ofer potenialilor cumprtori (cererea). mpreun cu nelegerea condiiilor economice, a efectului
lor asupra pieelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influenele externe ce afecteaz
proprietatea.
Principiile analizei pieei par simple, dar tehnicile i procedurile aplicate de analitii de
pia, pot fi extrem de sofisticate.
Estimrile cererii sunt formulate diferit funcie de nivelul de analiz. n unele cazuri, cererea
poate fi apreciat simplu din condiiile pieei curente sau din variaiile utilizate n elaborarea
prognozelor. Pentru a efectua o analiz mai aprofundat a prognozei cererii fundamentale, analistul
trebuie s obin i s ordoneze date cuprinztoare i s aplice o logic corect la prognozare.
Analistul detaliaz o prognoz a cererii fundamentale lund n considerare percepiile participanilor
pe pia i evalund m ce msur tendinele actuale vor continua i n viitor.
2.5. Abordarea analizei
n prezent nu exist un set de faze sau proceduri, universal acceptate, ce ar trebui aplicate n
analiza pieei, pentru c fiecare lucrare de evaluare depinde de cerinele specifice ale clientului i
aceste cerine sunt variate. Exist ns dou coli de analiz a pieei (vezi tabelul urmtor) Muli
practicieni pleac de la economia general ctre proprietatea specificat; alii ncep cu proprietatea
specificat i ajung la economia general.
Analitii primei coli examineaz datele specifice ale pieei. Populaia, utilizarea forei de
munc i veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei: datele referitoare la spaiul disponibil n
prezent, spaiile n construcie sau n proiect dau o msur a ofertei competitive. Comparnd cererea
26

cu oferta competitiv se identific situaia prezent i n perspectiv a echilibrului (sau a


dezechilibrului).
Dup analiza cererii i ofertei, analitii primei coli studiaz utilizri alternative probabile i
estimeaz valorile asociate acestor utilizri. Ei iau n considerare atributele fizice, legale i de
amplasament ale proprietii analizate i ajung n final la o concluzie referitoare la cea mai bun
utilizare.
Practicienii celei de a doua coli consider c oferta i cererea sunt cuprinse n produsul
imobiliar. Ei cred c este cel mai bine s nceap analiza cu examinarea caracteristicilor sau
atributelor ce contribuie la productivitatea proprietii analizate i s determine poziia competitiv
a acesteia pe piaa ei specific. Aceti analiti cred c nelegerea atributelor este esenial pentru a
identifica participanii pe pia ce ar putea s cumpere sau s ia cu chirie proprietatea i cei ce ar
putea s vnd sau s dea cu chirie. Cumprtorii sau chiriaii poteniali i vnztorii sau
proprietarii reprezint forele cererii i ofertei care creeaz dinamica pieei respective .
Aderenii celei de a doua coli susin c analiza productivitii unei proprieti, axat pe
caracteristicile i atributele proprietii analizate, faciliteaz identificarea proprietilor competitive
i deci definirea pieei respective.
Dup ce au finalizat analiza productivitii, aceti analiti studiaz cererea i oferta
competitiv n zona pieei delimitate. Sunt examinate datele specifice ale pieei pentru a ajunge la
estimrile cererii prezente i viitoare i la inventarierea ofertei disponibile i prognozate. Se
determin starea de echilibru (sau de dezechilibru) i se previzioneaz condiiile viitoare ale pieei.
Pentru aceasta analitii studiaz rata de cretere a locurilor de munc, schimbrile n dimensiune ale
populaiei i ale locatarilor, nivelul veniturilor i al comerului cu amnuntul.
n continuare, aceti analiti iau n considerare fezabilitatea celei mai probabile utilizri
alternative a proprietii, funcie de confirmrile pieei prezente i de perspectiv. Se face apoi o
analiz financiar pentru a determina care utilizare fezabil este cea mai productiv i deci
considerat ca reprezentnd cea mai bun utilizare.
Scopul analizei pieei este de a stabili dac exist o confirmare adecvat a pieei pentru o
proprietate cu anume utilizare sau dac exist evidene ale pieei pentru o utilizare propus n viitor.

27

Tabelul
Analiza productivitii proprietii i
utilizarea alternativ
(pentru a elimina utilizrile alternative
nefezabile)

Inventarierea ofertei competitive


Analiz economic
(analiz regional, local i a vecintii)

Investigarea cererii probabile


Inventarierea ofertei competitive

Analiza cotei de pia i a absorbiei


Investigarea cererii probabile

Testarea proprietii evaluate pentru utilizri Analiza cotei de pia i a absorbiei


alternative pentru a determina cea mai

productiv utilizare
Determinarea celei mai productive utilizri
(analiza productivitii proprietii)

Decizia de cea mai bun promovare i Decizia de cea mai bun promovare i
vnzare a produsului
vnzare a produsului

Determinarea performanei probabile a Determinarea performanei probabile a


proprietii evaluate
proprietii evaluate
Analiz economic
(analiz regional, local i a vecintii)

28

CAPITOLUL 3. METODE DE RANDAMENT

Metodele de randament consider proprietatea ca o investiie generatoare de venituri.


Cumprtorul este de obicei un investitor care nu ocup proprietatea i care urmrete mai degrab
veniturile din investiie i nu avantajele deinerii proprietii.
Proprietile imobiliare care genereaz venituri se achiziioneaz ca investiii, iar din punct
de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esenial care influeneaz
valoarea proprietii. O premis de baz a abordrii investiionale este relaia direct proporional
ntre capacitatea beneficiar i valoarea unei proprieti. Un investitor care cumpr o proprietate
imobiliar care genereaz venituri schimb n fapt o sum prezent de bani pentru dreptul de a primi
ctiguri n viitor.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea ctigurilor constau n tehnici i
formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitii de a produce profit a unei
proprieti imobiliare (n general msoar ctigurile realizate sub form bneasc), care transform
ctigurile viitoare n valori prezente.
Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii
proprietilor. Acestea nu sunt totui independente n sensul c nu ar fi n relaie cu celelalte
categorii de metode. Procesul de evaluare n ntregul su este compus din tehnici i proceduri
integrate, inseparabile, menite s conduc la o estimare convingtoare i rezonabil a valorii unei
proprieti.
Analiza datelor privind cheltuielile i veniturile aferente unei proprieti constituie punctul
de plecare n aplicarea metodelor de randament n evaluare.
3.1. Relaii cu factorii care influeneaz valoarea i principiile de evaluare
Metodele de randament se bazeaz i sunt corelate cu factorii eseniali de influen asupra
valorii precum i cu principiile de evaluare a proprietilor imobiliare.

3.1.1. Previzionare i anticiparea schimbrii


Principiul abordrii previzionale este fundamental pentru metodele de randament. ntruct
valoarea rezult din ateptri legate de ctigurile care pot fi obinute n viitor, valoarea este definit
ca suma prezent a dreptului de a obine ctiguri n viitor. Toate metodele de randament ncearc s
previzioneze fluxurile viitoare i s determine valoarea prezent a acestora. Aceste metode implic

pe de o parte anticiparea fluxurilor viitoare i pe de alt parte selectarea unei rate de actualizare/
capitalizare, care reflect implicit modelul de evoluie sau schimbarea anticipat n evoluia
veniturilor.
O metod de randament trebuie s in seama de efectele pe care schimbrile anticipate le au
asupra mrimii fluxurilor viitoare. Pentru a putea furniza indicaii relevante asupra valorii,
ateptrile investitorilor privind modificarea volumului veniturilor, cheltuielile necesare pentru
obinerea veniturilor respective, posibile creteri/descreteri ale valorii proprietii trebuie s fie
atent analizate i previzionate. Tehnicile de actualizare/capitalizare utilizate n evaluarea proprietii
trebuie s reflecte faptul c evoluia efectiv a veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietii poate
fi diferit fa de cea anticipat iniial de investitori la data evalurii.
Cu ct exist mai mult incertitudine asupra evoluiei variabilelor menionate, cu att mai
riscant este investiia n proprietatea respectiv. Investitorii se ateapt s obin venituri mai mari,
s realizeze un randament superior n cazul investiilor cu grad mai ridicat de risc. Aceast relaie
trebuie s se regseasc n mrimea selectat a ratei de actualizare sau de capitalizare.
3.1.2. Cererea i oferta
Principiul cererii i ofertei precum i conceptul implicit al acestor variabile, concurena,
sunt extrem de importante n previzionarea fluxurilor viitoare i n estimarea randamentului ateptat
al unei investiii. Att fluxurile normale de venituri ct i randamentul mediu sunt determinate de
pia. Chiria obinut de proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri
sau al oricrei proprieti generatoare de venituri nu variaz substanial fa de chiria solicitat de
proprietarii unor proprieti concurente care ofer aceeai calitate a serviciilor.
Atunci cnd cererea pentru un anumit tip de spaiu depete oferta existent, proprietarii au
posibilitatea s mreasc chiriile. Gradul de ocupare a spaiilor crete, iar cei care se ocup de
dezvoltarea imobiliar consider c este profitabil s construiasc noi spaii. Valoarea proprietii
crete pn cnd cererea i oferta se afl la echilibru.
Pe de alt parte, cnd cererea pentru spaii este inferioar ofertei existente chiriile scad,
gradul de ocupare scade. Prin urmare, evaluatorii trebuie s in seama de cererea pentru tipul
particular de proprietate, influena cererii asupra ofertei, atunci cnd estimeaz fluxurile viitoare i
randamentul capitalului.

3.1.3. Substituia
Preul, chiria, randamentul capitalului investit realizate de o proprietate sunt determinate de
preul, chiria sau randamentul realizate de proprieti similare (substituibile).

Principiul substituiei este un principiu care rezult din funcionarea pieei, care furnizeaz
elemente de fundamentare pentru estimarea veniturilor i cheltuielilor generate de proprietate,
pentru alegerea unei rate de actualizare/ capitalizare adecvate proprietii evaluate.
Principiul substituiei poate fi utilizat i pentru testarea validitii metodelor de randament i
a nivelului de ncredere a ipotezelor i datelor folosite n aplicarea acestor metode.
3.1.4. Echilibrul
Principiul echilibrului i celelalte concepte conexe au o semnificaie deosebit la aplicarea
metodelor de randament n evaluare. Un echilibru corespunztor ntre tipul proprietii i
amplasamentul su creeaz i menine valoarea; un dezechilibru n ceea ce privete utilizarea
eficient a unei proprieti poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficient a unei
proprieti este susinut de reglementri privind planificarea urbanistic sau zonarea.
Conceptul de contribuie reflect faptul c un echilibru rezonabil ntre agenii de producie
care intervin n procesul de utilizare a unei proprieti generatoare de venituri creeaz i susine
maximum de profitabilitate. Dac o proprietate este supradotat sau insuficient dotat n raport cu
destinaia sa, profitul realizat va fi afectat n mod direct.

3.1.5. Factori externi


Factorii externi pot avea influene pozitive sau negative asupra valorii proprietilor
generatoare de venituri.
Blocurile de apartamente sau cldirile administrative sunt expuse influenei aceluiai tip de
factori externi (disponibilitatea i calitatea transportului n comun, a zonelor comerciale) ca i
locuinele unifamiliale.
n acelai mod, spaiile cu destinaie comercial sunt influenate pozitiv de mprejurimi
atractive, spaioase, accesibile i sunt influenate negativ de mprejurimi neatractive, murdare, prost
ntreinute. Influenele negative generate de rata nalt a infraciunilor din ultimii ani au afectat toate
tipurile de proprieti.
Factori externi cum ar fi poluarea, mprejurimile respingtoare pot afecta inclusiv valoarea
proprietilor utilizate ca spaii de producie pentru industria grea.
Metodele de randament consider proprietatea ca o investiie generatoare de venituri.
Cumprtorul este de obicei un investitor care nu ocup proprietatea i care urmrete mai degrab
veniturile din investiie i nu avantajele deinerii proprietii.

3.2. Definiii

Venit: sumele de bani sau alte beneficii presupuse a fi obinute periodic.


Venit i valoare: cnd acestea sunt sub forma unor sume de bani, relaia dintre venit i preul
de pia a unor proprieti competitive poate fi exprimat ca un raport sau o rat. Atunci cnd este
rezonabil s se presupun c aceast relaie este constant pentru proprieti de tip similar n
condiii de pia similare, rata de pe pia poate fi aplicat pentru a previziona venitul obinut n
viitor, printr-un proces de capitalizare (acumulare) pentru a estima valoarea prezent a proprietii
evaluate.
Multiplicator. raportul ntre preul de vnzare i venitul brut periodic.
Rata de capitalizare: relaia ntre venitul net periodic (anual) i preul de vnzare.
Aplicabilitatea: metodele de randament sunt aplicabile la orice proprietate ce poate fi
nchiriat, dar n practic acest lucru este posibil numai cnd pot fi previzionate veniturile ce vor fi
obinute n viitor.
Deoarece proprietile rezideniale unifamiliare (case sau apartamente) sunt cumprate de
cele mai multe ori de ctre cei care le ocup, metodele de randament sunt mai puin adecvate.
3.3. Metopa multiplicatorului chiriei brute (MCB)
Metoda multiplicatorului chiriei brute este o metod de evaluare ce are la baz premisa c
un cumprtor informat nu va plti mai mult pentru o proprietate dect costul de a obine o
fructificare similar la acelai nivel de risc.
Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este raportul dintre preul de vnzare i chiria lunar
pentru o locuin nemobilat.
Metoda se bazeaz pe aplicarea urmtoarelor principii ale evalurii: substituia, anticiparea,
contribuia.
Procedura de evaluare are 3 etape:
estimarea chiriei lunare de pia pentru proprietatea de evaluat (nemobilat)
estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de pe pia referitoare la preurile
unor proprieti comparabile ce erau nchiriate n momentul vnzrii;
nmulirea chiriei brute estimate pentru proprietatea de evaluat cu multiplicatorul chiriei
brute pentru a estima valoarea proprietii.
Metoda MCB presupune c sunt ndeplinite urmtoarele condiii:

date privind vnzrile i chiriile sunt disponibile pe piaa local pentru proprieti ce sunt
comparabile i competitive cu proprietatea de evaluat;
aceleai influene i tendine ale pieei acioneaz asupra preurilor de vnzare i asupra
chiriilor. Ele vor evolua n aceeai direcie i proporional ca rspuns al schimbrilor de pe pia;
cheltuielile de exploatare i costurile proprietii sunt similare la proprietile comparabile;
chiria brut este un indicator bun pentru valoarea de pia pe piaa local;
chiria brut estimat pentru proprietatea de evaluat va rmne n esen neschimbat (sau se
pot previziona schimbrile) n viitor.
Evaluatorul trebuie s se asigure c multiplicatorul chiriei brute reflect avantajele ocuprii
de ctre proprietar n contextul relaiei dintre chirie i pre de vnzare. Avantajele deinerii
proprietii nu se reflect n mrimea chiriei, ci n MCB.

3.3.1. Datele necesare


Date din vnzarea proprietilor comparabile:
forele pieei care afecteaz proprietile comparabile trebuie s fie pe ct posibil similare
cu cele care afecteaz proprietatea de evaluat;
proprietile comparabile trebuie s fi fost nchiriate la data vnzrii;
preul i condiiile de vnzare s fie verificabile;
sunt necesare minim 8-10 date comparabile.
Date privind chiria proprietilor nemobilate:
datele privind chiria proprietilor mobilate vor fi corectate sau eliminate;
proprietile s fie comparabile cu cea de evaluat;
datele s fie verificabile;
sunt necesare minim 8-10 date comparabile.

3.3.2. Sursele de date


banca de date a evaluatorului;
ageniile imobiliare;
anunuri din publicaiile de specialitate.
3.3.3. Estimarea chiriei de pia
Chiria de pia este chiria cea mai probabil ce ar putea fi generat de o proprietate pe o
pia liber, prin comparaie cu chiria pentru un spaiu comparabil la data evalurii.

se va lua n considerare numai chiria pentru spaii nemobilate;


se consider valoarea brut i se exprim lunar;
chiria de pia poate s nu fie egal cu cea contractual.
Proprietile folosite n estimarea chiriei de pia trebuie s fie n aceeai pia i
comparabile cu proprietatea de evaluat.
n general se evit s se fac corecii n estimarea chiriei de pia. Se prefer s se elimine
acele proprieti care necesit corecii.
Dac totui sunt necesare corecii, acestea se vor face ca i n cazul metodei comparaiei
directe i:
se vor baza pe date de pe pia;
se vor aplica proprietilor comparabile.
Este util s se normeze chiriile pe baze unitare (mp nchiriabil) pentru a elimina diferenele
datorate dimensiunilor. Valoarea chiriei de pia se rotunjete la nivelul care reflect
comportamentul pieei.
3.3.4. Estimarea MCB cuprinde:
selectarea proprietilor comparabile vndute, care se face ca i n cazul metodei comparaiei
directe:
trebuie considerate avantajele deinerii proprietii;
sunt necesare minim 8-10 proprieti;
nu se recomand a se face corecii;
nu exist MCB standard sau de referin. El este determinat de tipul proprietii, condiiile
pieei, momentul evalurii, toate pe piaa local.
aplicarea formulei: MCB = pre/chirie;
rotunjirea nu se recomand - poate cel mult la nivelul cifrei unitilor;
alegerea valorii finale a MCB se face pe criteriul similitudinii maxime.
3.3.5. Estimarea valorii
se aplic formula:
Valoarea = MCB x chiria brut
se face o rotunjire la 2-3 cifre semnificative.
3.3.6. Avantajele metodei
simplicitatea i acceptarea larg;

nu sunt necesare corecii;


reflect comportamentul pieei.
3.3.7. Limitele metodei
date autentice insuficiente;
distorsiuni ale chiriei pe pia din cauza controlului de ctre stat;
preurile de vnzare se schimb mai repede dect chiriile;
valoarea chiriei depinde i de variaiile de preuri de consum pentru produsele de baz.
3.4. Capitalizarea veniturilor
Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de trane periodice
anticipate de venit net, n valoarea lor prezent. Folosirea capitalizrii veniturilor n evaluarea
proprietilor imobiliare este bazat pe premisa c valoarea este suma prezent a beneficiilor
previzionate sau anticipate, exprimate n bani.
n timp ce metoda comparaiilor directe i metoda costurilor sunt aplicabile la toate tipurile
de proprieti, metoda capitalizrii directe este aplicabil numai n cazul proprietilor generatoare
de venituri i unde motivaia cumprtorilor este recuperarea investiiilor inclusiv innd cont de
fiscalitate.
Evaluarea se face din punctul de vedere al unui investitor informat i este bazat pe venitul
produs de proprietate. Piaa este segmentat funcie de investiii comparabile i competitive.

3.4.1. Ctigurile viitoare


Ctigurile rezultate din deinerea unui drept sau interes ntr-o proprietate imobiliar
generatoare de venituri includ dreptul de a primi profitul generat n perioada de deinere, precum i
ceea ce rezult din revnzarea dreptului asupra proprietii la finele perioadei de investiie.
Pentru metodele de randament folosite n evaluare se utilizeaz diferite fluxuri generate.
Cele mai folosite sunt venitul brut potenial, ctigul net din exploatare, cash-flow-ul nainte de
impozitare, profitul rezidual.
Venitul brut potenial (VBP) reprezint venitul total generat de proprietatea imobiliar n
condiii de utilizare maxim (grad utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor operaionale.
Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub form de chirie) practicate n mod curent la data
evalurii, la nivelul chiriei sperate n prima lun sau an complet de exploatare, sau la nivelul
venitului periodic anticipat pentru perioada de deinere.

Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare
(operaiunile) ale proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaiu
neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre chiriai).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezint venitul net anticipat, rezultat dup deducerea
tuturor cheltuielilor operaionale, nainte de scderea amortizrii i a serviciului aferent creditului
ipotecar. Venitul net din exploatare se exprim ca o sum anual. n unele cazuri venitul net poate
reprezenta o sum anual repetabil mai muli ani (venitul este constant). n alte cazuri, venitul net
poate fi considerat nivelul iniial (aferent primului an de investiie) care se ateapt s evolueze
dup o schem fix (de exemplu la o rat anual de cretere constant). n cele mai multe cazuri
ns este necesar o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei incluse n analiz.
Ctigul disponibil nainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care rmne dup
plata serviciului aferent creditelor (dobnzi + rate), nainte de plata impozitului pe profit.
Ctigul disponibil dup impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil dup plata
impozitului pe profit. Suma aferent impozitului depinde de mrimea venitului total impozabil
generat de deinerea proprietii, de mrimea amortizrii fiscale i a dobnzilor deductibile precum
i de rata de impozitare.
Valoarea rezidual (VR) este o sum rmas pe care investitorul o poate obine la expirarea
duratei de investiie (cnd renun la dreptul de proprietate, prin vnzare ca ntreg sau lichidare). In
funcie de tipul drepturilor evaluate, valoarea rezidual poate fi calculat nainte sau dup deducerea
soldului ipotecii i impozitului. De exemplu valoarea rezidual pentru un drept real integral de
proprietate reprezint ceea ce se poate obine prin vnzarea proprietii. Valoarea rezidual poate fi
estimat fie ca o sum de bani anticipat a se primi, fie ca o schimbare relativ a valorii proprietii
n perioada de deinere a drepturilor evaluate. Suma total poate fi estimat pe baza unei opiuni a
chiriaului de a achiziiona proprietatea la expirarea contractului de nchiriere. Pe de alt parte
valoarea rezidual poate fi estimat prin capitalizarea unui ctig net pe care un cumprtor l-ar
putea obine la momentul revnzrii.

3.4.2. Recuperarea si randamentul capitalului


Unul dintre cele mai generale principii ale pieei imobiliare (comun de altfel i celorlaltor
tipuri de proprieti) stipuleaz c un investitor este ndreptit la recuperarea integral a capitalului
investit precum i la obinerea unui surplus pentru utilizarea capitalului mobilizat. Termenul de
recuperare a capitalului se refer la reconstituirea sumei investite; iar randamentul se refer la
surplusul obinut ca i compensare pentru utilizarea capitalului (deci pentru pierderea celorlaltor
oportuniti). Randamentul capitalului (return on capital) corespunde costului capitalului investit.

n domeniul investiiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat n mai multe variante. Astfel
o form de recuperare const n obinerea unor venituri anuale iar o alta n revnzarea proprietii
dup o anumit durat de utilizare.
Dac valoarea proprietii nu se modific n timp (ntre momentul achiziiei i cel al
revnzrii), investitorul poate realiza o recuperare integral la revnzare. n acest caz, venitul net
anual poate fi integral atribuit randamentului. n aceast situaie particular, rata ctigurilor anuale
(rata global de capitalizare) este egal cu rata de fructificare a capitalului.
Dac pe de alt parte, se ateapt ca valoarea proprietii s se diminueze n timp i
investitorul se ateapt s nu recupereze integral valoarea investit prin revnzare dup o perioad
de timp, o parte din fluxurile anuale trebuie alocate pentru recuperarea investiiei. n aceast situaie
randamentul capitalului va fi inferior ratei bazate pe ctiguri anuale (ratei globale de capitalizare).
Diferena dintre cele dou rate va fi rata de recuperare (return of capital). Rata de recuperare
calculat ca diferen ntre rata de capitalizare i randament este presupus pozitiv n acest caz.
Ultima situaie posibil este cea n care se ateapt o cretere a valorii proprietii respective
n timp. Rata randamentului capitalului va fi n acest caz superioar ratei ctigurilor anuale (ratei
de capitalizare), deci rata de recuperare va avea valori negative (calculat tot ca diferen) pentru c
venitul anual nu este la nivelul ratei ateptate de randament.
n procesul de capitalizare a surplusului obinut, distincia ntre cele dou tipuri de rate este
clar i precis. Rata de actualizare este selectat astfel nct s asigure un anumit randament al
capitalului. Capitalizarea direct, pe de alt parte, folosete rate ale ctigurilor anuale care trebuie
s asigure, implicit, att recuperarea ct i randamentul capitalului.
Cu alte cuvinte, atunci cnd rata de capitalizare este aplicat venitului generat de o anumit
proprietate, valoarea prezent estimat trebuie s reprezinte un nivel care s permit investitorului
s obin rata pieei de fructificare a capitalului precum i s recupereze investiia iniial.
Deci, rata de capitalizare selectat i aplicat la estimarea valorii trebuie s reflecte modul n
care se ateapt pe piaa capitalurilor, recuperarea i fructificarea capitalului.

3.4.3. Randamentul investiiei imobiliare


La aplicarea unei metode de randament, evaluatorul presupune c obiectivul final al
investitorului este de a obine un ctig care s depeasc investiia iniial fcut. Prin urmare,
ctigul total ateptat de investitor const n:
recuperarea integral a sumei investite (return of capital);
un profit sau o recompens suplimentar (return on capital) Msurarea acestor ctiguri se
face n principal sub forma randamentului ateptat sau ratelor de fructificare.

Toate ratele de fructificare pot fi clasificate n dou grupe: rate bazate pe ctiguri (income
rates) i aferente costurilor investiionale (yield rates). n prima categorie intr ratele de capitalizare;
n cea de-a doua intr ratele de actualizare (costul capitalului, rata intern de rentabilitate). Ratele
bazate pe ctiguri exprim n general raportul dintre un flux anual generat de deinerea unei
proprieti i valoarea proprietii. Ratele de ctig investiional se exprim de obicei ca rate anuale
compuse care exprim costul diverselor surse de finanare. n anumite situaii, rata ctigului
investiional pentru o anumit proprietate poate fi numeric echivalent cu rata ctigului anual
generat de acea proprietate; cu toate acestea ratele sunt diferite din punct de vedere conceptual i nu
pot fi nlocuite una cu cealalt.
Rata ctigului anual este raportul dintre venitul unui an i valoarea proprietii. Rata
costului investiional se aplic unei serii de venituri anuale pentru a determina valoarea lor prezent.
Ambele categorii de rate pot fi estimate i aplicate pentru toate tipurile de drepturi asupra unei
proprieti.

3.4.4. Selectarea ratei de capitalizare


Fie c este o rat de capitalizare sau o rat de actualizare, rata utilizat la conversia venitului
n valoare a unei proprieti trebuie s reprezinte rata anual de fructificare necesar pentru a atrage
investitorii.
Rata este influenat de mai muli factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile pieei
fa de evoluia inflaiei n viitor, ratele de fructificare ateptate pentru investiii alternative,
randamentul realizat n trecut de proprieti similare, cererea i oferta de bani i de capital,
nivelurile de impozitare.
ntruct ratele utilizate n metodele de randament sunt rate previzionale i nu istorice,
percepia pieei asupra riscurilor i schimbrilor viitoare asupra puterii de cumprare sunt factori
extrem de importani.
Utilizarea adecvat a unei anumite rate nu poate fi demonstrat direct de pia, dar rata
selectat trebuie neaprat s fie coerent cu datele analizate, disponibile pe pia. Alegerea ratei
necesit judeci de valoare i cunotine referitoare la atitudinile predominante ale pieei, la
indicatorii macroeconomici.

3.4.5. Riscul
Riscul este un element foarte important care este luat n considerare la aplicarea metodelor
de randament. Anticiparea primirii unor ctiguri viitoare creeaz valoare, dar posibilitatea pierderii
unor ctiguri viitoare diminueaz valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizeaz pe
obinerea unor recompense mai mari (o fructificare mai bun). Aceast relaie este fundamental
pentru piaa imobiliar i pentru evaluarea proprietilor care genereaz venituri. Este universal
acceptat faptul c orice investiie este analizat pe baza ateptrilor privind obinerea unei anumite
fructificri, care reprezint valoarea n timp a banilor, ajustat corespunztor pentru nivelul perceput
de risc.
Rata minim de fructificare a capitalului investit este aa numita rat neutr, fr risc.
Teoretic, diferena dintre rata de fructificare a capitalului i rata neutr, poate fi considerat o prim
ce compenseaz investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de sector).
Pentru un investitor n domeniul imobiliar, riscul reprezint posibilitatea de a suferi o
pierdere financiar i incertitudinea realizrii veniturilor viitoare previzionate. Cea mai mare parte a
investitorilor evit riscuri excesive; ei prefer certitudinea fa de incertitudine i ateapt o
recompens n schimbul asumrii unor riscuri. Evaluatorii trebuie s tie care este tendina
investitorilor n analiza datelor de pia, n proiectarea fluxurilor viitoare i n aplicarea procedeului
de capitalizare.
Evaluatorul va fi mulumit atunci cnd rata de capitalizare folosit este coerent cu datele de
pia i reflect nivelul de risc asociat obinerii beneficiilor ateptate.

3.4.6. Inflaia anticipat


Nivelul ateptat al inflaiei influeneaz previziunile asupra veniturilor viitoare i selectarea
unei rate ct mai adecvate. Dac se anticipeaz inflaie, rata nominal de fructificare ateptat tinde
s creasc pentru a compensa i scderea puterii de cumprare. Adic rata nominal va crete pentru
a acoperi inflaia ateptat.
n teorie, rata nominal de fructificare ateptat include i rata estimat a inflaiei. In
consecin, randamentul ateptat variaz n legtur direct cu rata estimat a inflaiei.
Atunci cnd se utilizeaz rate de actualizare care nu includ o prim specificat pentru
inflaie, fluxurile de venituri i valoarea rezidual care urmeaz s fie actualizate sunt exprimate n
moned constant, fr inflaie.
n condiiile n care rata inflaiei i randamentul ateptat tind s fluctueze n mod concertat,
nu exist argumente certe c o anumit combinaie a celor dou rate furnizeaz cea mai bun
reflectare a atitudinilor curente ale pieei. Cu toate acestea, combinaia aleas trebuie s fie coerent

cu tendinele generale ale pieei, iar diferena sau relaia dintre cele dou rate trebuie s fie
plauzibil i argumentabil.
n estimrile privind o valoare de pia, obiectivul evaluatorului este de a simula ateptrile
unui investitor mediu i nu n mod necesar de a cuta ratele (de randament i inflaie) cele mai
demne de ncredere.
Evaluatorii trebuie s sesizeze diferena ntre inflaie i creterea n termeni reali. Inflaia
reflect o cretere a masei de bani i credit (oferta de bani), o cretere a nivelului general al
preurilor i erodarea, pe aceast cale, a puterii de cumprare. Creterea n termeni reali rezult
dintr-o cretere a cererii fa de ofert, i se concretizeaz, pe piaa imobiliar, ntr-o cretere real a
valorii proprietilor.
Inflaia i creterea au efecte similare asupra preurilor curente i viitoare, dar au efecte
diferite asupra ratei de actualizare.
Inflaia conduce la creterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicit un randament
nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare datorit inflaiei.
Creterea nu va conduce la modificarea ratei de actualizare dect n cazul n care riscurile
asociate deinerii proprietii s-au modificat.
Inflaia conduce totui la scderea ratei de capitalizare, care se aplic unui flux estimat la
data evalurii, care nu a crescut nc datorit inflaiei.
Dei inflaia nu creeaz valoare real, anumite tipuri de proprieti conserv mai bine
valoarea real a banilor n condiii de inflaie. De asemenea, proprietile imobiliare pot ajunge la
creteri de valoare ntr-un mediu inflaionist (ateptrile inflaioniste creeaz presiune asupra cererii
pentru proprieti imobiliare), n timp ce alte investiii cum ar fi titlurile mobiliare nu sunt la fel de
protejate n situaia dat.
Un evaluator poate nltura efectele inflaiei asupra capitalizrii prin exprimarea tuturor
fluxurilor viitoare n moned constant, care corespunde unei puteri constante de cumprare a
banilor i prin selectarea unei rate reale de actualizare, deflatate.
Cel mai adesea clauzele de nchiriere prevd ajustarea chiriei la inflaie, pe baza indicelui
preurilor de consum (IPC). Din acest motiv, evaluarea drepturilor n cazul chiriilor se face prin
previzionarea fluxurilor viitoare la nivelul convenit, deci n preuri curente, care conin influenele
inflaiei ateptate. n mod corespunztor, ratele de actualizare folosite sunt cele nominale i nu cele
reale, pentru a se putea compara cele dou categorii de indicatori (fluxuri i rate) i pentru a se
putea face comparaii cu ratele pieei. De exemplu se poate compara rata de actualizare (care
reprezint randamentul ateptat) cu randamentul aferent unor titluri tranzacionate pe pia - credite
ipotecare sau obligaiuni. Titlurile financiare cu dobnd fix (cum sunt obligaiunile) nu

reacioneaz la un nivel neateptat al inflaiei n acelai mod ca proprietile imobiliare deoarece


valoarea nominal i rata dobnzii se stabilesc la momentul emisiunii de obligaiuni.
Proiectarea veniturilor generate de proprietatea imobiliar n termeni nominali permite
analistului s-i dea seama dac venitul net generat de proprietate (inclusiv valoarea rezidual)
crete sau nu ca efect al inflaiei. Dac veniturile anuale i valoarea la revnzare urmresc evoluia
inflaiei, valoarea prezent a fluxurilor previzionate va fi influenat de acest factor.
Orice cretere previzionat a fluxurilor viitoare ca urmare a inflaiei trebuie s fie realist.
De asemenea, evaluatorul trebuie s fie consecvent i s nu actualizeze fluxuri inflatate (nominale)
cu rate reale de actualizare. Atunci cnd se previzioneaz fluxuri nominale, ratele utilizate trebuie s
fie nominale, reflectnd inflaia estimat.
3.5. Metode de randament
n continuare se vor prezenta dou categorii de metode: metode bazate pe capitalizarea
fluxurilor i metode bazate pe actualizarea fluxurilor. Aceste categorii cuprind metode aplicate cu
fluxuri diferite i n ipoteze diferite privind relaia dintre fluxurile ateptate i valoarea proprietii.

3.5.1. Capitalizarea direct


Capitalizarea direct este o metod folosit pentru transformarea nivelului estimat al
venitului net ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii. Transformarea se poate face fie prin
divizarea ctigului estimat printr-o rat de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat
printr-un factor corespunztor de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).
Ctigul ateptat luat n considerare este n cele mai multe cazuri ctigul estimat al anului
urmtor.
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezint relaia dintre ctig i
valoare, relaie acceptat pe pia i rezultat dintr-o analiz comparativ a vnzrilor de proprieti
comparabile.
Ctigul generat de proprietate, de obicei ctigul net din operare sau cash-flow, este
mprit prin preul de vnzare mediu al pieei pentru a se determina rata de capitalizare.
Multiplicatorul poate fi calculat prin mprirea preului de vnzare al unor proprieti comparabile
la venitul anual realizat de proprietile respective.
Capitalizarea direct este orientat spre pia; evaluatorul care o utilizeaz trebuie s
porneasc de la analiza informaiilor de pe piaa imobiliar i s evalueze proprietatea pe baza
ipotezelor caracteristice investitorului mediu.

Capitalizarea direct nu face o difereniere explicit ntre recuperarea i randamentul


capitalului, ipotezele investitorului nefiind specificate. In mod implicit se consider ca rata sau
multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu i c perspectivele unor ctiguri financiare
viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive.
Capitalizarea direct poate fi aplicat venitului brut potenial, venitului brut efectiv sau cashflow-ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra proprietii i
asupra pieei.

3.5.2. Actualizarea (capitalizarea progresiv)


Actualizarea este o metod utilizat pentru transformarea unor ctiguri viitoare n valori
prezente, prin ajustarea ctigului din fiecare an viitor cu o rat de randament adecvat sau prin
selectarea unei rate unitare de actualizare, care s reflecte n mod explicit coninutul venitului
generat de proprietate, schimbrile poteniale de valoare i randamentul ateptat.
i aceast metod trebuie s reflecte comportamentul pieei. Actualizarea este o metod
orientat spre rezultate, care simuleaz ateptrile investitorului mediu prin intermediul formulelor
care calculeaz valoarea prezent a ctigurilor ateptate n condiiile asumrii unui anumit nivel de
risc.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice n valoare prezent se numete
actualizare: randamentul ateptat al investiiei poart denumirea de rata de actualizare.
Actualizarea pornete de la premisa c investitorul va beneficia de o fructificare satisfctoare a
investiiei fcute (inclusiv de recuperarea integral a capitalului iniial mobilizat).
Aceast metod analizeaz capacitatea investiiei de a realiza un anumit nivel, considerat
acceptabil de pia, de fructificare a capitalului.
La analiza veniturilor viitoare, trebuie fcut distincia ntre chiria contractual i chiria
pieei. Chiria normal pe pia se folosete pentru evaluarea dreptului integral de proprietate. Dac
se evalueaz dreptul de nchiriere (folosin), evaluatorul ia n considerare chiria contractual pe
durata neexpirat a contractului n vigoare i chiria pieei pentru perioada ulterioar.
O serie de tehnici analitice pot fi utilizate pentru evaluarea unei proprieti n ntregul su, a
unei categorii de venituri generate de proprietate sau drepturi limitate ntr-o proprietate. Valoarea
prezent poate fi calculat cu sau fr luarea n considerare a impactului structurii de finanare i
nivelului de impozitare; atta timp ct drepturile de evaluat sunt clar delimitate.
Selecia tehnicilor utilizate se face n funcie de scopul analizei, disponibilitatea datelor i de
practicile uzuale n domeniu.

3.5.3. Analiza comparativ a metodelor


Capitalizarea direct este simpl i uor de neles. Rata de capitalizare sau factorul
multiplicator se selecteaz direct de pe pia. Capitalizarea direct nu solicit o estimare elaborat a
veniturilor viitoare din moment ce rata de capitalizare este selectat din cadrul tranzaciilor cu
proprieti comparabile i deci reflect ateptri medii ale investitorilor.
Actualizarea se bazeaz pe ipoteze privind schimbrile ateptate la nivelul evoluiei
veniturilor i valorii proprietii. Pentru a selecta o rat de actualizare adaptat cerinelor pieei
trebuie analizat suficient de detaliat comportamentul pieei.
De asemenea, actualizarea ia n considerare obiective investiionale specifice privind
recuperarea i randamentul investiiei. Fluxurile degajate sunt transformate n valoare prezent prin
aplicarea randamentului ateptat de investitor. Actualizarea se aplic folosind tabele de factori,
disponibile n numeroase lucrri, sau funcii integrate n calculatoarele programabile.
Formula de calcul este: V = VNE / c
unde:
VNE = venitul net din exploatare
c = rata de capitalizare
V = valoarea estimat
Analiza investiiei const n esen n faptul de a determina cine ce obine i cnd. Ea
evideniaz mrimea i timpul realizrii veniturilor i cheltuielilor.
Referitor la mrimea veniturilor i cheltuielilor se prefer o diferen pozitiv maxim ntre
venituri i cheltuieli.
Investitorul dorete obinerea ct mai curnd a acestor venituri i ntrzierea ct mai mult
posibil a cheltuielilor.
Recuperarea investiiei (return of investment) evideniaz preocuparea primar a
investitorului de a menine intact capitalul investit i nseamn c ntregul capital este recuperat de
investitori la finele perioadei de investiie.

3.6. Metoda capitalizrii directe


Metoda capitalizrii directe presupune parcurgerea mai multor etape:
estimarea venitului brut anual nseamn s se aprecieze cantitatea, calitatea i durata
veniturilor previzionate:
cantitatea = mrimea veniturilor nete ce se pot obine;
calitatea = probabilitatea de a fi obinut ntr-adevr veniturile previzionate;
durata = perioada n care se prevede obinerea veniturilor.

determinarea venitului brut potenial (VBP). VBP este suma total a veniturilor din chirie
n ipoteza unui grad de ocupare de 100% obinute anual;
estimarea venitului brut efectiv (VBE) care se obine prin scderea pierderilor de chirie
din cauza neocuprii integrale i din cauza neplii sau ntrzierii la plat a chiriei;
calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectueaz prin deducerea din venitul
brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt n sarcina
proprietarului/investitorului aa cum rezult din prevederile legale, contracte sau cutum. Sunt patru
categorii de cheltuieli:
cheltuieli fixe care nu se modific cu gradul de ocupare cum ar fi taxele pe proprietate i
cheltuielile pentru asigurare;
cheltuieli variabile cum ar fi: utiliti, salarii, administraie, reparaii i ntreinere, dac prin
contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriai;
rezerve pentru reparaii capitale.
estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparaiei directe. Aceasta se
bazeaz pe o analiz a tranzaciilor recente de proprieti comparabile ocupate de chiriai. Rata de
capitalizare se obine prin mprirea veniturilor nete din exploatare la preul de vnzare:
c =VNE / Pre.
Condiiile de aplicabilitate ale metodei sunt:
tranzaciile s fie recente pentru a reflecta corect condiiile actuale ale pieei;
proprietile trebuie s fie comparabile cu cele evaluate, n special, privind localizarea,
calitatea investiiei i alte caracteristici;
venitul net din exploatare al proprietilor comparabile trebuie s fie calculat n acelai fel ca
pentru proprietatea de evaluat.
De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietile
comparabile.
aplicarea formulei de capitalizare direct
Valoarea =VNE / c.

3.7. Metoda actualizrii fluxurilor


Actualizarea este o tehnic folosit pentru a transforma o suit de ctiguri viitoare ntr-o
valoare prezent prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare.
Alegerea ratei de actualizare potrivite pentru a estima valoarea de pia trebuie s fie
fundamentat pe analiza informaiilor de pia asupra percepiei investitorilor privind randamentul
ateptat. Atunci cnd categoria de valoare este valoarea de investiie, rata de actualizare trebuie s
reflecte cerinele specifice unui anumit investitor, care pot fi diferite de cele ale unui investitor
mediu.
Pentru aplicarea actualizrii se parcurg urmtoarele etape:
1. alegerea perioadei de deinere a investiiei;
2. previzionarea tuturor fluxurilor generate;
3. alegerea ratei de actualizare;
4. conversia beneficiilor viitoare n valoare prezent prin discontarea fiecrui flux viitor,
folosind o rat global de actualizare care s reflecte schema de evoluie a ctigurilor, schimbarea
valorii investiiei i randamentul ateptat.
Componentele tehnicii de actualizare sunt: aplicarea unei rate adecvate, utilizarea factorilor
de conversie n valori prezente i analiza fluxurilor actualizate de numerar.
Formulele care reflect structura capitalului (capital propriu i credit) sau evoluia valorii
proprietii sunt utile pentru calculul ratei de actualizare.
Ca i capitalizarea, tehnica de actualizare poate fi aplicat i cu ajutorul tehnicii reziduale.
Pentru a putea utiliza corespunztor actualizarea, evaluatorul trebuie s fie familiarizat cu
conceptele legate de structura fluxurilor operaionale, randamentul capitalului, matematici
financiare, ateptrile investitorului privind perioada de deinere, creterea anticipat a pieei,
inflaia.

3.7.1. Actualizarea
Termenul de anuitate se refer la un contract care prevede pli regulate ale unor sume
stipulate. Plile nu trebuie s fie neaprat anuale, dar intervalele dintre pli trebuie s fie regulate.
Suma de plat poate fi liniar (pli egale), progresiv sau regresiv, dar toate plile trebuie s fie
explicit ealonate i posibil de calculat.
Ctigurile periodice viitoare i preul de revnzare sunt convertite n valori prezente prin
actualizare, o procedur care se bazeaz pe ipoteza c beneficiile primite n viitor valoreaz mai
puin dect dac ar fi primite astzi.

Randamentul investiional compenseaz investitorul pentru decizia de amnare a unor


beneficii prezente (adic de a dispune imediat de capitalul deinut) i pentru acceptarea unor
beneficii i riscuri viitoare. Fructificarea este denumit dobnd de ctre creditori i profit de ctre
investitori de capital propriu.
Tehnica de actualizare include o ipotez privind modul n care se asigur fructificarea
capitalului investit - respectiv prin ctiguri periodice, prin revnzare sau printr-o combinaie ntre
cele dou categorii de fluxuri. Pentru anumite instrumente de investiii, scutirea sau reducerea
fiscal poate contribui la randamentul investiiei.
Orice investitor caut s obin o fructificare total supraunitar, cu alte cuvinte beneficiile
viitoare nsumate s fie mai mari dect investiia iniial.
Valoarea prezent a unor beneficii viitoare este mai redus dect valoarea lor viitoare. O
plat viitoare este discontat n valoare prezent prin calcularea sumei care, dac ar fi investit azi,
va crete cu o rat de cretere compus care s egalizeze plile viitoare.
Formula standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare este:
Valoarea prezent =

valoarea viitoare
1 i n

unde: i = randamentul ateptat al capitalului n perioada de previziune;


n = numrul de perioade dup care va fi obinut ctigul.
Se vede din formul c:
valoarea viitoare = valoarea prezent (1 +1)n,
unde: i n acest caz reprezentnd rata compus de cretere.
n exemplul urmtor se poate urmri aplicarea actualizrii.
Care este valoarea prezent a unui profit de 115 mil. lei care va fi obinut peste un an, dac
randamentul estimat este 15%?
Valoarea prezent =115/(1+0.15)1 mil. lei = 100 mil. lei
Dac profitul ar fi obinut peste trei ani, valoarea prezent a acestuia este:
Valoarea prezent = l 15/(1 + 0,15)3 = 75,6 mil. lei
Dac se sconteaz pe o serie de ctiguri anuale viitoare, fiecare flux va fi actualizat cu
formula standard, iar valoarea prezent a plilor este suma valorilor prezente. Aceast procedur
standard de actualizare reprezint fundamentul tuturor metodelor de randament bazate pe
actualizare.
Suma depus sau primit n viitor poate lua forma unei recuperri integrale, la un anumit
moment, forma unei suite de ctiguri (ca n cazul chiriei) sau o combinaie a celor dou.

Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rat care reprezint rata efectiv a
randamentului ateptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei nominale de fructificare. Dac
sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai scurte de un an (semestrial, trimestrial, etc.),
rata anual trebuie mprit la numrul de perioade. De exemplu: o rat nominal de 12%
corespunde unei rate semestriale efective de 6%, sau unei rate efective lunare de 1%.
Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) pornete de la cteva ipoteze
investiionale specifice care sunt implicite la calcularea i aplicarea factorului respectiv. Prin
urmare, evaluatorul trebuie s identifice premisele aplicabile proprietii evaluate pentru a putea
selecta i utiliza un anumit factor de ajustare care s corespund premiselor determinate.
Deci, pentru a aplica procedurile de actualizare sau compunere, evaluatorul trebuie s
cunoasc formulele de baz, s tie care sunt relaiile dintre elementele formulelor i cum pot fi
utilizate sau combinate pentru a se ajunge la rezultate corecte i explicabile.

3.7.2. Analiza fluxurilor actualizate


Analiza fluxurilor actualizate se poate utiliza att pentru calcularea valorii prezente, ct i
pentru deducerea unei rate de actualizare din informaii privind alte tranzacii. n cadrul acestei
analize fluxurile viitoare trebuie specificate cantitativ, din punct de vedere al evoluiei, ealonrii n
timp i duratei.
Fluxurile luate n considerare se refer la ctigurile lichide disponibile pentru furnizorii de
capital necesar la finanarea proprietii imobiliare. Fiecare flux periodic disponibil, inclusiv din
revnzare dac este cazul, este actualizat i transformat n valoare prezent, apoi toate valorile
prezente sunt nsumate pentru a obine valoarea total a proprietii analizate.
Cash-flow-urile analizate pot consta n fluxul de numerar aferent ntregii proprieti, fluxul
de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital propriu), fluxul de numerar nainte
sau dup impozitare.

3.7.3. Alegerea ratei de actualizare


Aceast operaiune este critic pentru analiza fluxurilor anuale disponibile. Alegerea unei
rate adecvate presupune faptul c evaluatorul trebuie s verifice i s interpreteze atitudinile i
ateptrile participanilor pe pia, care includ vnztori, cumprtori, consultani, brokeri. Dei n
fapt randamentul real ateptat nu poate fi calculat dect dup ncheierea tranzaciei, investitorul
poate s-i stabileasc un obiectiv de atins nainte de a deveni proprietar (pentru cumprtor) sau pe
timpul deinerii calitii de proprietar (ca vnztor).

Ratele istorice de fructificare a capitalului care pot fi obinute prin analiza tranzaciilor
comparabile sunt relevante, dar ele reflect trecutul, nu viitorul i atunci cnd sunt luate ca baz de
fundamentare trebuie ca evaluatorul s manifeste discernmnt.
Rezult deci c alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie s fie concentrat pe o
perspectiv asupra viitorului, s tin seama de ceea ce ateapt vnztorii i cumprtorii tipici de la
urmtorii ani (deci, tranzaciile cu care se face comparaia trebuie s fie recente). Verificarea
ipotezelor de investiie se poate face att n mod direct (prin intervievarea prilor care au ncheiat o
tranzacie comparabil) sau indirect (prin estimarea ctigurilor ateptate i valorii apreciate la
momentul revnzrii pentru o proprietate comparabil i deducerea de aici a unei rate de
actualizare).
Evaluatorul va restrnge treptat, pe msur ce aprofundeaz analiza, domeniul n care se
situeaz rata estimat, prin compararea caracteristicilor fizice, economice i financiare (referitoare
la riscuri) ale proprietii comparabile cu cele ale proprietii evaluate.
n unele cazuri poate fi justificat alegerea unei rate superioare sau inferioare domeniului
sugerat de comparaii. Selectarea final a ratei implic judecata evaluatorului asupra condiiilor
curente pe piaa de capital i pe cea imobiliar, precum i asupra aciunilor, percepiei i ateptrii
investitorilor care activeaz pe piaa imobiliar.
Rata de fructificare este n primul rnd o expresie a riscurilor percepute. Segmente ale
perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc i, prin urmare, prin rate
diferite de fructificare. n evaluarea dreptului de nchiriere de exemplu, se poate aplica o anumit
rat pentru actualizarea seriei de ctiguri nete anuale din chirii i o alt rat pentru discontarea
fluxului aferent ieirii din investiie. Prima rat reflect credibilitatea chiriaului, precum i
beneficiile, constrngerile i limitrile contractului de nchiriere, pe cnd cea de-a doua acoper
doar riscul pieei.
Decizia de a utiliza o singur rat de actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai
multe rate trebuie fundamentat pe comportamentul curent al investitorilor pe pia. Uneori este
bine ca evaluatorul s apeleze la serviciile firmelor de "evaluare a riscului" pentru a ncadra
proprietatea evaluat ntr-o anumit categorie de risc.

3.7.4. Valoarea de revnzare


Dup cum s-a mai menionat anterior, proprietatea imobiliar generatoare de ctiguri
genereaz n mod curent dou categorii de fluxuri: fluxuri periodice (rezultate din operare) i
valoarea viitoare obinut prin vnzarea proprietii (dac este proprietar investitorul) sau prin
restituirea interesului n proprietate (pentru drepturi pariale) la sfritul perioadei de deinere.

Durata perioadei de deinere se determin de obicei n funcie de data expirrii contractelor


de nchiriere.
Fluxul respectiv se numete de recuperare (sau valoare rezidual) deoarece reprezint
recuperarea estimat a capitalului investit, la sfritul perioadei de investiie.
Pentru o singur proprietate pot exista mai multe tipuri de ctiguri, fiecare aferent unui
interes n proprietatea respectiv. De exemplu o proprietate poate fi finanat cu capital propriu
(pentru care exist profitul net dup rate ca ctig aferent plus ctigul din vnzarea proprietii
dup deducerea creditului neachitat ca recuperare).
Aceeai proprietate poate fi grevat de un credit ipotecar pentru care serviciul datoriei
reprezint fluxurile periodice i soldul creditor reprezint recuperarea (valoarea rezidual).
Foarte adesea valoarea rezidual are o contribuie foarte mare n cadrul fluxurilor totale
generate de o investiie ntr-o proprietate generatoare de ctiguri.
Cnd capitalul investit nu este recuperat printr-o combinaie de fluxuri periodice i valoare
rezidual, rata efectiv de fructificare a capitalului este zero sau chiar negativ. Pentru anumite
investiii, ntreaga recuperare i fructificare a capitalului se realizeaz prin valoarea rezidual,
indicnd deci un grad ridicat de risc (de exemplu n cazul n care profitul este integral reinvestit).
Pentru alte tipuri de investiii n proprieti imobiliare, fructificarea capitalului se realizeaz
combinat, prin fluxuri anuale i prin valoarea rezidual.
Pentru acele proprieti la care valoarea rezidual actualizat este superioar valorii
actualizate a fluxurilor periodice, ar trebui aplicat o rat mai mare de actualizare, care s reflecte
riscurile mai mari ale investiiei.
Pentru a putea aprecia care este proporia valorii reziduale actualizate, evaluatorul trebuie s
fie avizat asupra a trei situaii generale care pot aprea n cazul unei investiii.
Prima situaie este cea n care valoarea proprietii crete n timpul deinerii/utilizrii. A
doua se refer la cazul n care valoarea proprietii n timp nu se modific (este aceeai la
cumprare ca i la revnzare). n cea de-a treia situaie valoarea proprietii scade n timp.
ntruct aceste variabile influeneaz rata potenial de fructificare a capitalului i deci
nivelul considerat acceptabil al fluxurilor periodice, evaluatorul trebuie s estimeze poteniala
schimbare de valoare a proprietii care poate avea loc n timpul perioadei de deinere.
Dac se anticipeaz c proprietatea va fi vndut, valoarea rezidual este estimat pe baza
preului de revnzare. Preul de revnzare considerat este diferena net dintre preul de
tranzacionare i cheltuielile de vnzare (comisionul de vnzare, taxe legale, costuri nchidere i de
transfer, eventuale penaliti pentru plata anticipat a creditelor).
Evaluatorul trebuie s aprecieze valoarea rezidual n lumina ateptrilor manifestate de
investitorii de pe pia pentru tipul de proprietate evaluat. El ar trebui s se ntrebe: Se ateapt

investitorii la o cretere a valorii acestui tip de proprietate? Care este posibila modificare a valorii n
perioada de previziune? Evaluatorul analizeaz i interpreteaz piaa i estimeaz valoarea
fluxurilor viitoare generate de valoarea rezidual pe baza sensului i mrimii estimate a modificrii.

3.8. Aplicaie

Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru care se poate obine o
chirie de 295.200 mii lei la 100% grad ocupare. Parcarea este inclus n chirie. Venituri
suplimentare se obin din automatele de cafea, etc. n valoare de aproximativ 2.300 mii lei/an, deci
venitul total brut anual este de 297.500 mii lei/an. Gradul de ocupare este estimat la 96% anual, iar
pentru serviciile de management se percepe n zon 5% din veniturile ncasate. Administratorul
cldirii primete un salariu anual de 8.400 mii lei.
Impozitul aferent anului trecut a fost 32.500 mii lei dar se ateapt o cretere la 34.000 mii
lei pentru anul curent. Asigurarea anual de incendii n valoare de 2 milioane presupune o prim de
8.600 mii lei pentru trei ani. Evaluatorul consider necesar o cretere a valorii asigurate la 2.4
milioane, ceea ce nseamn o prim adiional anual de 1.400 mii lei.
Cheltuielile pentru ntreinerea spaiului se situeaz la 10.800 mii lei/an. Pentru salubritate se
pltete o sum lunar 80 mii lei, iar cheltuielile cu consumabilele sunt estimate la 600 mii lei/an.
Cheltuielile de deratizare reprezint 120 mii lei/lun, iar cheltuieli diverse 600 mii/an.
Chiriaii i pltesc direct utilitile (gaz, electricitate, nclzire i condiionare aer). Pe baza
experienei i schimbrilor anticipate de preuri, se estimeaz c cheltuielile cu iluminatul spaiilor
comune se ridic la 4.000 mii lei/an, iar apa i alte utiliti comune ajung la 1.800 mii lei/an.
Cheltuielile de reparaii se ridic la 24.000-26.000 mii lei/an, inclusiv constituirea fondului
de RK. Evaluatorul apreciaz c, cheltuielile de nlocuire ar crete i c bugetul previzional va
trebui s includ prelevarea suplimentar pentru fondul de RK, peste cheltuielile normale de
reparaii. Zugrveala exterioar, estimat la 8.400 mii lei m condiiile actuale, este programat la
fiecare trei ani.
Cea mai mare parte a apartamentelor sunt nchiriate pe termen de trei ani, cer costuri
suplimentare de zugrvire de 400 mii lei pe apartament la fiecare rennoire a contractelor. Spaiul
comun se zugrvete la fiecare trei ani, lucrrile costnd n jur de 480 mii lei. Toate apartamentele
sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare, fiind deci necesar alocarea anual a unei sume de
2.600 mii lei/per apartament pentru nlocuirea acestor dotri.
Durata de utilizare economic a acestor dotri este difereniat, dar se ia n considerare o
medie de 10 ani. nlocuirea mochetei cost proprietarul cca 1.800 mii lei/per apartament, durata de

utilizare fiind de ase ani. Acoperiul este schimbat dup 20 de ani i nlocuirea cost 36.000 mii lei.
Tabelul urmtor - sintetizeaz informaiile anterioare:
Venit brut potenial
chirii: 11 apt * 4.800 mii lei/an = 52.800 mii lei 12apt*5.160miilei/an = 61.920 mii lei
16 apt * 5.520 mii lei/an = 88.380 16 apt * 5.760 mii lei/an = 92.180 mii lei
295.200 alte venituri = 2.300
Venit brut l00% ocupare
297.500
neocupare 4%
-11.900
Venit brut efectiv
285.600
Cheltuieli de exploatare
Fixe - taxe proprietate
34.000
asigurare (8600* 1,2)/3
3.440
alte
1.400
subtotal fixe
38.840
Variabile - management (285.600 x 5%)
14.280
administrator
8.400
salarii
10.800
electricitate
4.000
alte utiliti
1.800
reparaii-ntreinere
13.000
zugrveal exterioar
2.800
(55*400+480)decorare interioar
7.500
diverse (80+120)* 12+600+600
1.800
subtotal variabile
6.180
Constituirea fondului nlocuire (2.600*55)710
14.300
mochet
16.500
acoperi
1.800
subtotal alte
32.600
Total cheltuieli de exploatare (38.840+66.180+32.600)
137.620 mii lei
Rata cheltuielilor de exploatare (137.620/285.600)
48,2%
Venit net exploatare (285.600-137.620)
147.980 mii lei
Rata venit net (147.980/285.600)
51,8%
Rata de capitalizare
10,5%
Valoarea prin capitalizare directa = 147.980/0,105
1.409.333 mii lei

CAPITOLUL 4. METODA COSTURILOR


Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaz i n acest caz pe comparaie i anume
costul de construire a unei proprieti este comparat cu valoarea unei proprieti existente sau a
uneia similare n construcie. Metoda presupune c participanii de pe pia recunosc o relaie ntre
valoare i cost. Cumprtorii au tendina s judece valoarea unei cldiri existente considernd
preurile i chiriile unor cldiri asemntoare i costul de a construi o nou cldire cu o stare fizic
i utilitate funcional optim. Mai mult, cumprtorii vor corecta preurile ce sunt dispui s le
plteasc cu estimarea costurilor necesare pentru a aduce o construcie existent la starea fizic i
utilitatea funcional pe care ei o doresc.
Prin urmare, prin aplicarea metodei costurilor, evaluatorul ncearc s estimeze diferena pe
care o percepe cumprtorul, ntre proprietatea imobiliar evaluat i o cldire - nou construit cu o
utilitate optimal. Evaluatorul estimeaz costul de a construi o reproducere sau un nlocuitor pentru
o structur existent (teren + cldiri) i apoi scade deprecierea (uzura) proprietii evaluate estimat
la data evalurii. Evaluatorul va ncerca s identifice i s cuantifice cauzele deprecierii i s le
aplice la proprietatea imobiliar evaluat.
4.1. Relaiile cu principiile evalurii
Fundamental pentru metoda costului este principiul substituiei, care arat c nici un
cumprtor prudent nu va plti mai mult pentru o proprietate imobiliar dect costul de a obine
imediat un teren i o cldire cu o utilitate i atractivitate similar.
Valoarea proprietilor imobiliare vechi este estimat prin comparaie cu o proprietate nou,
optim.
Deplasrile n cadrul cererii si ofertei produc variaii ale preurilor, iar dac costurile nu se
modific proporional cu preurile, atunci construirea cldirilor va fi mai mult sau mai puin
profitabil, iar valoarea cldirilor existente va crete sau descrete corespunztor.
Principiul echilibrului arat c factorii de producie a diferitelor componente ale proprietii
imobiliare trebuie s fie ntr-o proporie adecvat pentru a se obine sau pstra o valoare optim.
Orice exces sau deficien n aceast proporie duce la o pierdere n valoare fa de suma costurilor
componentelor.
Atunci cnd cererea i oferta sunt n echilibru, iar creditul este disponibil, costul unei
construcii noi plus profitul antreprenorului minus deprecierea plus valoarea terenului reprezint
valoarea de pia. Totui proprietile pot ctiga sau pierde din valoare din cauza condiiilor

externe. Astfel, creterea costului de construcie va influena valoarea de pia a construciilor noi i
apoi valoarea de pia a proprietilor vechi, de substituie.
Pierderea n valoare datorat cauzelor externe se reflect prin deprecierea extern
(economic).
Condiiile externe pot conduce ca valoarea s difere de cost i efectul va fi mai mare la
proprietile imobiliare vechi.
Conceptul de cea mai bun utilizare este fundamental pentru valoarea proprietilor
imobiliare. Astfel, se poate evalua terenul ca fiind liber i disponibil pentru cea mai bun utilizare
sau se estimeaz cea mai bun utilizare a ansamblului teren-cldire. Construciile existente au o
valoare egal cu ceea ce ele contribuie la valoarea terenului sau pot reduce valoarea terenului cu
costul ndeprtrii lor de pe teren.
Construciile existente care nu conduc la utilizarea cea mai bun a terenului au valoarea mai
mic dect costul lor de reconstrucie sau de nlocuire. Deci, construcia care constituie cea mai
bun utilizare a proprietii este aceea care adaug cea mai mare valoare la teren.
4.2. Aplicabilitatea i limitele metodei costului
Metoda costului este important n estimarea valorii de pia a construciilor noi sau relativ
noi, deoarece n aceste cazuri costul i valoarea de pia sunt de obicei apropiate. Construciile noi
sau aproape noi reprezint n acelai timp, de regul i cea mai bun utilizare a terenului.
Metoda se poate aplica i la proprietile imobiliare cu vechime mai mare dac exist
suficiente date pentru a estima deprecierea.
Metoda este adecvat i pentru a estima valoarea de pia a unor construcii aflate n proiect,
proprieti cu destinaie special i a altor proprieti imobiliare ce nu se tranzacioneaz frecvent pe
pia.
Metoda costului este n special important cnd piaa imobiliar este puin activ (cnd
utilizarea metodei comparaiei directe este limitat) sau cnd proprietatea evaluat (ex.: locuina
ocupat de proprietar) nu este destinat pentru a produce venituri.
Aplicnd metoda costului, evaluatorul poate determina mai precis coreciile ce sunt cauzate
de diferenele fizice ntre proprieti comparabile (ex.: diferene de dotri ale construciilor).
Deoarece metoda costului cere ca terenul i construciile s fie evaluate separat, ea este util
i n evaluarea pentru asigurare, cnd elementele neasigurabile trebuie separate de cele asigurabile
i n evaluarea pentru nscrierea n documentele financiar-contabile (cnd trebuie estimat
amortizarea pentru aplicarea impozitului pe profit).

Metoda costului este deosebit de util cnd se au n vedere adugirile la construcii sau
modernizri i n acest fel se poate preveni realizarea unor mbuntiri inutile.
n final, metoda este aplicabil la realizarea studiilor de fezabilitate care implic investiii
imobiliare. Metoda are i limite n aplicare, n cazurile cnd proprietatea are vechime mare sau nu
reprezint cea mai bun utilizare a terenului. n aceste cazuri, apar dificulti n estimarea
deprecierii fizice, funcionale sau externe, precum i n aprecierea profitului antreprenorului.
O limitare serioas a metodei este dat de ipoteza realizrii construciei ntr-un timp scurt,
fapt ce nu ntotdeauna este real sau posibil.
4.3. Procedura
Dup inspectarea mprejurimilor, a amplasamentului i a construciilor culegnd toate datele
relevante, evaluatorul va urmri o serie de etape pentru a ajunge la valoarea estimat prin metoda
costului i anume:
Estimarea valorii terenului n ipoteza c este liber i disponibil pentru a fi realizat cea
mai bun utilizare a sa;
Estimarea costului de reconstrucie sau de nlocuire a structurilor primare efective la data
evalurii, incluznd costurile directe i costurile indirecte;
Estimarea altor costuri (indirecte) aprute dup construire, necesare s aduc o
construcie nou, neocupat, la condiia i gradul de ocupare de pe pia;
Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat n urma analizei pieei;
nsumarea costurilor de nlocuire sau de reconstrucie, costurilor indirecte i a profitului
antreprenorului (exprimate deseori ca un procent din costurile directe i indirecte) pentru a ajunge la
costul total de nlocuire sau de reconstrucie;
Estimarea deprecierii construciilor care se compune din trei mari categorii: uzura fizic,
neadecvarea funcional i deprecierea din cauze externe (economic);
Scderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucie sau nlocuire pentru a
obine costul net;
Estimarea costului de reconstrucie sau de nlocuire i deprecierea pentru orice cldiri
adiacente sau mbuntiri ale amplasamentului i apoi scderea deprecierii estimate din costul de
reproducie sau de nlocuire ale acestor mbuntiri;
Adugarea costului net a mbuntirilor la costul net al construciilor;
Adugarea valorii terenului pentru a obine valoarea proprietii;

Corectarea valorii proprietii pentru a reflecta un drept parial de proprietate (cnd este
cazul).
4.4. Cea mai bun utilizare

Relaia dintre comportamentul economic i evaluare este evident pe pieele imobiliare.


Cunoaterea i nelegerea comportamentului pieei sunt eseniale pentru conceptul cea mai bun
utilizare. Cnd scopul unei evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei mai bune utilizri
identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea. Prin urmare,
cea mai bun utilizare este un concept fundamentat de piaa imobiliar.

4.4.1. Definiie
Cea mai bun utilizare este definit astfel: Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui
teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca
rezultat cea mai mare valoare.
Pentru a evidenia diferena dintre cea mai bun utilizare a unui teren liber i a unui teren
construit, considerm o cas de locuit pentru o familie. Dac proprietatea este amplasat ntr-o zon
comercial, productivitatea maxim a terenului considerat liber ar putea fi obinut prin utilizare
comercial. Totui dac nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenial
atunci aceasta va fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. Dac valoarea terenului liber e mai
mare dect valoarea terenului construit, cea mai bun utilizare este terenul liber.
Cea mai bun utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz
subiectiv de ctre proprietar, antreprenor sau evaluator; cea mai buh utilizare este conturat de
forele competitive pe pia care fundamenteaz i valoarea de pia.
Cnd potenialii cumprtori doresc s achiziioneze o proprietate pentru folosin
personal, motivaia lor principal o reprezint beneficiile obinute prin obinerea satisfaciei dorite,
prestigiu i intimitate. Cumprtorii investitori sunt motivai de profitul net sau acumularea de
capital i chiar de unele faciliti fiscale. Investitorii sunt interesai direct de fezabilitate ca o
indicaie c un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus
al exploatrii i o cretere potenial a valorii.
Tradiional, analiza celei mai bune utilizri a fost asociat cu analiza rezidual a terenului ce
este cuprins n economia clasic. n aceast analiz, valoarea este dat de venitul ce rmne dup
ce a fost amortizat construcia.

n timp ce cldirile se pot schimba, nu acelai lucru se poate spune despre caracteristicile
eseniale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conductor i
valoarea proprietii imobiliare este n funcie de venitul adus de teren.

4.4.1.1. Cea mai bun utilizare a terenului liber


Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate
fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez, pot fi identificate utilizri care creeaz
valoare i evaluatorul poate ncepe selecia de proprieti comparabile i apoi s estimeze valoarea
terenului.
Dac o prognoz a celei mai bune utilizri indic o schimbare n viitor, cea mai bun
utilizare actual este considerat ca o utilizare interimar. De exemplu, o ferm la marginea oraului
poate fi o utilizare interimar dac oraul se va dezvolta i terenul va fi parcelat. n unele cazuri, cea
mai bun utilizare este ca terenul s rmn liber pn cnd piaa va fi pregtit pentru dezvoltare
imobiliar.
Dac cea mai bun utilizare implic realizarea unor construcii, atunci evaluatorul trebuie s
determine tipul i caracteristicile construciei (de exemplu: magazin, hotel, birouri); cte etaje, ce
dimensiuni i utiliti; care va fi chiria i nivelul cheltuielilor de exploatare; ct va costa construcia.

4.4.1.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit


Cea mai bun utilizare a terenului construit este legat de utilizarea ce ar trebui dat unei
proprieti imobiliare prin construciile ce-i aparin. De exemplu: un hotel vechi de 30 ani, trebuie
meninut aa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat parial, sau nlocuit cu un alt tip
de construcie sau cu un alt grad de utilizare al terenului.
Utilizarea care maximizeaz valoarea unei proprieti n funcie de rata de fructificare pe
termen lung i riscul asociat este cea mai bun utilizare a terenului construit.
n analiza celei mai bune utilizri a proprietilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie
s considere orice modernizare ce este n concordan cu preferinele pieei. De exemplu, cea mai
bun utilizare la o cas de lux trebuie s reflecte toate modernizrile ce sunt necesare pentru a
obine o maxim satisfacie.

4.4.2. Scopul analizei celei mai bune utilizri


Evaluatorul trebuie s fac deosebirea ntre analiza considernd terenul liber i analiza
considernd terenul construit, iar raportul de evaluare trebuie s identifice, explice i justifice cu
claritate scopul i concluziile aferente fiecrei utilizri.

4.4.2.1. Cea mai bun utilizare a terenului liber


Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber trebuie s in cont de utilizarea actual i
toate utilizrile poteniale.
Valoarea terenului este determinat de utilizarea potenial i nu de utilizarea actual.
Aproape orice cldire poate fi demolat (excepie pot fi cele din patrimoniu) i aceasta se face cnd
ea nu mai adaug valoare terenului.
Reglementrile referitoare la construciile din patrimoniu fac uneori imposibil demolarea i
prin urmare un regim fiscal special poate duce la creterea valorii lor, pstrnd utilizarea actual ca
fiind cea mai bun utilizare.
Exist dou motive pentru a identifica cea mai bun utilizare a terenului considerat liber, i
anume:
estimarea valorii separate a terenului;
identificarea tranzaciilor comparabile cu terenuri libere.

4.4.2.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit


i aici exist dou motive:
identificarea utilizrii proprietii care va asigura cea mai nalt fructificare a capitalului
investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente n hotel);
identificarea proprietilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect s foloseti o
proprietate comparabil ce are cea mai bun utilizare ca birouri, n evaluarea unei proprieti ce are
cea mai bun utilizare ca hotel).

4.4.3. Criteriile analizei


Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea
trebuie s fie permisibil legal, posibil fizic, fezabil financiar i maximum productiv.
4.4.3.1. Permisibil legal
n toate cazurile, evaluatorul trebuie s determine care utilizri sunt permise de lege. El
trebuie s analizeze reglementrile privind zonarea, restriciile de construire, normativele de

construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu i siturile istorice, impactul asupra
mediului.
nchirierea pe termen lung poate afecta cea mai bun utilizare a proprietii din cauza unor
clauze n contractul de nchiriere.
Dac nu exist restricii cu caracter privat, atunci utilizrile admise de certificatul de
urbanism determin alternativele avute n vedere pentru cea mai bun utilizare. Evaluatorul poate
avea n vedere - cu riscurile aferente - i eventualele modificri ale planurilor de urbanism, elemente
ce trebuie clar explicate n raportul de evaluare.
Normativele de construcii i impactul asupra mediului, pot avea influene asupra
fezabilitii utilizrii, dac nu o scot n afara legii.

4.4.3.2. Posibil fizic


Dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului i accesibilitatea unui lot de
teren i riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaii) afecteaz utilizrile unei anumite
proprieti imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bun utilizare numai ca fcnd parte
dintr-un ansamblu. n acest caz, evaluatorul va analiza i fezabilitatea ansamblului.
Evaluatorul va considera capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice (canalizare, ap,
linie de transport energie electric, gaze, agent termic etc.)
Structura geologic a terenului poate mpiedica (sau face foarte scump) anumite utilizri
ale proprietii, cum ar fi: cldiri cu regim nalt de nlime, subsoluri multiple etc.
Condiiile fizice influeneaz i costurile de conversie ale utilizrii actuale n alt utilizare
considerat mai bun.

4.4.3.3. Fezabil financiar


Utilizrile care au ndeplinit criteriile de permisibile legal i posibile fizic, sunt analizate mai
departe pentru a determina dac ele ar produce un venit care s acopere cheltuielile de exploatare,
obligaiile financiare i amortizarea capitalului. Toate utilizrile din care rezult fluxuri financiare
pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
Pentru a determina fezabilitatea financiar, evaluatorul va prognoza veniturile generate de
proprietate, din care se vor scdea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultnd
profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta este mai mare sau
egal cu cea ateptat de investitori pe pia, atunci utilizarea este fezabil.

4.4.3.4. Maximum productiv


Dintre utilizrile fezabile financiar, cea mai bun utilizare este acea utilizare care conduce la
cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de fructificare a capitalului cerut
de pia pentru acea utilizare.
Valoarea rezidual a terenului poate fi gsit estimnd valoarea utilizrii propuse (teren i
construcii) i scznd costul materialelor, manoperei, regiei i al capitalului, necesare realizrii
construciei. Valoarea terenului poate fi estimat i prin capitalizarea venitului rezidual datorat
terenului.
Venitul datorat terenului este venitul rmas dup scderea cheltuielilor de exploatare i a
recuperrilor capitalului investit n construciile alocate n proporiile determinate pe piaa
imobiliar.
Cea mai bun utilizare potenial a terenului este de obicei o utilizare pe termen lung i se
presupune c va rmne aceeai pe durata de via economic sau util a construciilor.

4.4.4. Situaii speciale


Ipotezele analizei celei mai bune utilizri sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare
la utilizrile proprietilor imobiliare. n identificarea celor mai bune utilizri, sunt totui necesare
consideraii speciale n cazurile utilizrilor singulare, interimare, neconforme legal, utilizri ce nu
sunt cele mai bune, utilizri multiple, cu destinaie special, speculative i teren liber n exces.

4.4.4.1. Utilizri singulare


Cele mai bune utilizri sunt, n general, conforme sau similare cu utilizrile din vecintatea
nconjurtoare. De exemplu: o cas de locuit nu este adecvat n apropierea unei mari fabrici.
Totui, cea mai bun utilizare poate fi neobinuit sau chiar unic. De exemplu: o cldire
mare de birouri este cerut de pia, dar este suficient una singur pentru localitatea respectiv.

4.4.4.2. Utilizrile interimare


n multe cazuri, cea mai bun utilizare poate s se schimbe n viitorul previzibil. n
asemenea situaii, dezvoltarea imediat a proprietii sau conversia ei pentru o cea mai bun
utilizare n viitor este, de obicei, nefezabil financiar n prezent.
Deci, utilizarea interimar este cea mai bun utilizare dar care s-ar putea schimba n timp
relativ scurt. Ferme, parcaje, cldiri vechi sau construcii provizorii, reprezint utilizri interimare.

Multe din construciile demodate nu ndeplinesc criteriile de cea mai bun utilizare, dar ele
totui genereaz valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piaa recunoate c n
timpul tranziiei ctre o nou utilizare, vechile construcii pot face o proprietate mai valoroas dect
terenul liber.
Cnd se face comparaia cu alte proprieti, trebuie luate n considerare diferenele ntre
utilizrile interimare chiar dac cele mai bune utilizri n viitor sunt identice.
Dac pentru dou utilizri actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie
luat n considerare i trebuie fcut o corecie.

4.4.4.3. Utilizri neconforme legal


O utilizare neconform legal este o utilizare ce a fost stabilit i meninut legal, dar nu mai
este conform cu noile reglementri legale ale zonei n care este amplasat. De obicei, aceste noi
reglementri permit existena n continuare a vechilor utilizri, dar interzic extinderea sau
modificrile importante care s continue utilizarea neconform. Cnd o utilizare neconform
nceteaz, de obicei ea nu mai poate fi reluat.
Uneori o utilizare neconform legal poate produce un venit mai mare i deci va avea o
valoare mai mare dect o utilizare conform. Deci pentru a estima valoarea unei proprieti cu
utilizare neconform legal, prin comparaie cu proprieti competitive similare, trebuie s se
efectueze acele corecii care reflect utilizarea mai intens dar neconform legal. De obicei, orice
surplus ce rezult dintr-o utilizare neconform legal este legat direct de construcia existent i prin
urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de via economic a construciei.

4.4.4.4. Utilizri care nu sunt cele mai bune


Multe construcii existente nu reprezint cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare cu
toate c, n general, cea mai bun utilizare este n aceeai categorie cu utilizarea existent (locuin,
bloc de apartamente, cldire administrativ). Prin urmare, n aceste cazuri nu apare o depreciere din
cauza condiiilor externe.
n unele cazuri categoria proprietii existente este diferit de cea a celei mai bune utilizri i
deci apare o depreciere din cauza condiiilor externe. Pentru a nelege importana coerent n
evaluarea terenului i a construciilor, s examinm un caz.
Un bloc de locuine este amplasat ntr-o zon industrial care reprezint cea mai bun
utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai
mare dect dac ar fi utilizat pentru locuine. Blocul de locuine existent are valoare 300 milioane
lei, valoare ce reflect o diminuare din cauza amplasrii ntr-o zon industrial (zgomot, poluare

etc.) Aceeai construcie ar avea valoarea de 500 milioane lei dac ar fi fost amplasat ntr-un cartier
de locuine.
Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cldirii la 300 milioane lei i a terenului la
100 milioane lei, adic total 400 milioane lei. Nu este corect ca s se considere valoarea construciei
de 500 milioane lei i a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuine ntr-o zon
industrial), deci n total 540 milioane lei.

4.4.4.5. Utilizri multiple


Deseori cea mai bun utilizare pentru un lot de teren implic mai multe tipuri de utilizri. De
exemplu: pe un teren s-ar putea construi n fa (la strad), un complex comercial cu case n spate
sau blocuri n jurul unui teren de golf i case pe terenul rmas. Dac terenul este n zona industrial,
atunci n fa se vor amplasa magazine i n spate depozite i/sau mici ateliere/fabrici.
i o cldire are utilizri multiple cum ar fi hotel, restaurant, bar, magazine, birouri.
Evaluatorul va estima contribuia la valoare a fiecrei utilizri, dar trebuie s se asigure c
suma valorilor utilizrilor separate nu depete valoarea total a proprietilor.

4.4.4.6. Utilizri speciale


Deoarece proprietile cu destinaie special sunt adecvate numai pentru o singur utilizare
sau pentru un numr foarte limitat de utilizri, evaluatorul va ntmpina dificulti n specificarea
cele mai bune utilizri. De fapt, cea mai bun utilizare este continuarea utilizrii actuale dac se
dovedete viabil. Dac utilizarea curent este depreciat fizic sau funcional i alte utilizri
alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai bun utilizare este demolarea i casarea construciei.
Uneori aceste proprieti se analizeaz pe baza a dou utilizri:
continuarea utilizrii speciale existente;
conversia la o utilizare alternativ.

4.4.4.7. Utilizri speculative


Terenul pstrat pentru vnzare ulterioar poate fi considerat ca o investiie speculativ.
Cumprtorul sau proprietarul poate crede c valoarea terenului va crete, dar exist un risc
considerabil c nu va aprea creterea ateptat ct timp speculatorul deine terenul. Cu toate
acestea, valoarea actual a terenului este o funcie de cea mai bun utilizare a sa n viitor i deci
evaluatorul trebuie s ia n discuie cea mai bun utilizare potenial n viitor.

4.4.4.8. Teren n exces


Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai bun utilizare. Unele
proprieti construite au teren n exces care nu sunt necesare construciilor existente. n unele cazuri,
cea mai bun utilizare a terenului n exces este s rmn liber. n alte situaii, poate fi o extindere n
viitor a construciilor existente sau dezvoltri viitoare ca o entitate separat. Terenul de parcare, sau
terenul de joac nu este teren n exces. Determinarea terenului n exces se poate face i dup
normativele MLPAT.

4.4.5. Aplicaie Cea mai bun utilizare considernd terenul liber


Considerm un amplasament pentru construcii vile. Antreprenorul are de ales ntre dou
alternative ambele compatibile cu construciile din zon. Utilizarea A nseamn construirea unei
case mari cu o valoare de pia de 375 milioane lei, inclusiv terenul. Utilizarea B nseamn
construirea unei case mai mici cu valoarea de pia de 300 milioane lei. Terenuri comparabile s-au
vndut cu 90 milioane lei.
(milioane lei)
Utilizare A
Utilizare B
Valoarea de pia
375
300
Cost de construcie
240
225
Profit antreprenor
45
36
Valoarea rezidual teren
90
39
Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai bun i se acoper valoarea terenului.

4.5. Valoarea amplasamentului

Oferta de teren este relativ stabil cu toate c pot aprea uoare modificri n timp ale ofertei
i calitii terenului (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole necorespunztoare,
deertificare, cutremure i alunecri de teren).
Terenul are valoare pentru c el are utilitate ca amplasament pentru construcii, de recreere,
de cultivare agricol sau de suport al cilor de comunicaii.

4.5.1. Concepte i principii de evaluare


Anticiparea, schimbarea, cererea i oferta, substituia i echilibrul sunt principiile evalurii
care influeneaz valoarea terenului. Astfel, dac cumprtorii anticipeaz c ntr-o anumit zon va
fi o cerere de spatii de birouri n urmtorii 5 ani, ei ar putea fi motivai s cumpere terenuri pentru
construcie.

Preul terenului reflect relaia dintre cerere i ofert care oscileaz n jurul echilibrului, dei
pe termen scurt acest principiu ar putea s nu se aplice n totalitate. Astfel, dac un anumit tip de
proprietate imobiliar este foarte rar ntlnit ntr-o anumit zon, presiunea concurenei extrem de
puternice poate duce la creterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea proprietii. n
orice caz, valoarea de pia este, n general, preul cel mai probabil pe care l poate susine piaa i
prin urmare se va restabili echilibrul ntre chirie, pre i valoarea terenului.
Valoarea terenului este influenat de jocul ntre cerere i ofert dac utilizarea economic a
unui amplasament determin valoarea terenului pe o anumit pia.
Principiul substituiei care spune c un cumprtor nu va plti mai mult dect pentru un alt
teren similar, indic faptul c pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preuri va exista cea
mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legtura ntre elementele unui complex economic n care terenul
are un rol esenial.
4.5.2. Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilitile disponibile i mbuntirile, influeneaz
utilizarea terenului i implicit valoarea sa.
Elementele fizice pe care le va lua n considerare evaluatorul sunt: dimensiunea, forma,
dimensiunea la faad, topografia, localizarea, orientarea fa de vnt sau soare. Caracteristicile
topografice sunt perimetrul, nivelarea i drenajul.
Existena unor utiliti, cum ar fi: ap, canalizare, electricitate, gaze, telefon, influeneaz
utilizarea i posibilitile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament cnd este mbuntit i gata de a fi utilizat pentru un
anumit scop. mbuntirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legtura la ap, gaze.
electricitate i telefon. mbuntirile externe lotului pot fi strzile, rampele, trotuarele, canalizarea
i linii de utiliti ce pot fi conectate.
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizri i prin urmare
se va urmri ipoteza terenului liber i disponibil.
Se spune c terenul are valoare atunci cnd construciile contribuie la valoare i aceast
contribuie se estimeaz scznd valoarea terenului din valoarea total a proprietii imobiliare. n
cazul n care construciile nu adaug valoare se impune demolarea lor.
n anumite cazuri, evaluarea unei proprieti imobiliare poate cere ca amplasamentul s nu
fie considerat pentru cea mai bun utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare existent.

4.5.3. Tehnicile de evaluare ale terenului


Se utilizeaz ase proceduri: comparaia direct, proporia, extracia, parcelarea, tehnica
rezidual i capitalizarea rentei de baz. Proporia i extracia combin metoda costului cu metoda
comparaiei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar
parcelarea combin cele trei metode.

4.5.3.1. Metoda comparaiei directe


Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii.
Metoda este utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile.
Prin aceast metod, preurile i informaiile referitoare la loturi similare, sunt analizate,
comparate i corectate funcie de asemnri sau diferenieri.
Elementele de comparaie sunt drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei
(data vnzrii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitile disponibile, zonarea i cea mai bun
utilizare. Elementele de comparare care variaz de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adic
suprafaa i forma, lungimea la faad, topografia, localizarea i vederea. Este nelept s se
coreleze rezultatele a dou sau mai multe comparaii.
Dac preurile s-au schimbat rapid n ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate ct
mai aproape de data evalurii. Uneori evaluatorul trebuie s aleag ntre tranzacii cu proprieti din
apropiere dar care au avut loc cu mai muli ani nainte de data evalurii i ntre tranzacii recente
dar pentru loturi localizate la distan; indicat este s se bazeze pe tranzaciile recente.
n general, suprafaa este un element de comparaie mai puin important dect data i
localizarea. Cele mai multe loturi au arie optim, ns dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului
existent n plus are tendina s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute proprieti
comparabile, dar cu aproximativ aceeai suprafa.
Zonarea este deseori criteriul de baz de selecie, pentru c amplasamentele din aceeai
zon sunt comparabile. Ca regul general, cu ct sunt mai multe sau mai mari deosebirile ntre
proprietatea evaluat i cea comparabil, cu att e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori
eronate.
Evaluatorul va putea lua n considerare i preurile de ofert (nenegociate), dei acestea sunt
mai puin credibile (preurile din ofertele de vnzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de
cumprare sunt mai mici dect preurile negociate).
Informaiile directe se pot obine din discuiile cu prile implicate n tranzacii: vnztori,
cumprtori, avocai i ageni imobiliari.

n general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecii ale preurilor din
tranzaciile comparabile. Mrimea coreciilor depind de datele disponibile i acestea sunt exprimate
n mod absolut (n moned) sau relativ (procente).
Coreciile pentru drepturile de proprietate, finanare, condiiile pieei i condiiile de vnzare
se fac naintea celor referitoare la localizare i la caracteristicile fizice. Toate coreciile trebuie
prezentate n raportul de evaluare, ntr-o form logic i uor de neles.
n localitile urbane dezvoltate, se gsesc foarte rar amplasamente libere i valoarea lor nu
poate fi estimat prin comparaie direct. La fel i loturile libere din localitile rurale izolate sunt
foarte rar tranzacionate i datele de comparaie pot fi nesigure. n aceste cazuri, valoarea terenului
se poate estima prin metoda proporiei sau prin metoda extraciei.

4.5.3.2. Metoda proporiei


Metoda proporiei sau altfel cunoscut ca metoda alocrii, este bazat pe principiul
echilibrului i pe conceptul contribuiei, care spune c normal exist un raport tipic ntre valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru anumite tipuri de proprieti n anumite
localizri. Acest raport este n general mai sigur atunci cnd construciile sunt relativ noi. La
construciile mai vechi crete raportul valoare teren/valoare proprietate.
Metoda proporiei nu d o valoare determinat a proprietii, dar poate fi folosit cnd
numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile este insuficient.
Estimarea este grosier pentru c se pot ridica construcii mai scumpe sau mai ieftine, pe
loturi de teren de valoare egal.

4.5.3.3. Metoda extraciei


Metoda extraciei este o variant a metodei proporiei i anume valoarea terenului este
extras din preul de vnzare a unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor care este
estimat prin costuri i depreciere. Proprietile din zona rural sunt estimate frecvent prin aceast
metod, deoarece contribuia cldirilor n valoarea total este, n general, redus i uor de
identificat.
Valoarea terenului dat de metoda extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile
din tranzaciile terenurilor libere i este util mai degrab a estima nite parametri normalizai, dect
valori absolute.

4.5.3.4. Metoda parcelrii


Metoda este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun
utilizare i exist date de comparaie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificat
poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile disponibile, condiiile comunale,
accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil.
Evaluatorul ncepe s analizeze o parcelare prin determinarea numrului i dimensiunilor
loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal i economic. Loturile propuse trebuie s fie
n conformitate cu cerinele legale i s ndeplineasc cerinele pieei locale.
Se face apoi o analiz comparativ cu loturile deja construite i dup coreciile necesare,
evaluatorul va estima care este preul de vnzare cel mai probabil, durata de construire probabil i
rata de absorbie a parcelelor de ctre pia.
Se vor scdea toate costurile directe i indirecte aferente dezvoltrii imobiliare i
marketingului i vnzrii proprietilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde i
cheltuielile de eliberare, nivelare i finisare a terenului, de construire a strzilor, drumurilor i
trotuarelor i de asigurare a utilitilor. Vor fi luate n considerare taxele, primele de asigurare,
regiile, onorariile, comisioanele i cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentnd
fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare i profitul antreprenorului. Se obin astfel,
fluxurile de venituri generate de vnzarea proprietilor construite pe loturi i aferente numai
terenului.
Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rat de actualizare ce ine cont de riscul aferent
dezvoltrii de proprieti imobiliare i care este obtenabil pe pia. Perioada de actualizare depinde
de durata de construire i de vnzarea susinut de absorbia pieei.
Metoda parcelrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde sunt puine
tranzacii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei de
absorbie a costurilor indirecte i pentru servicii.

4.5.3.5. Metoda rezidual


Metoda poate fi utilizat n cazurile n care nu sunt disponibile date referitoare la loturi
similare de teren liber. Aceast tehnic este bazat pe principiul echilibrului i a conceptului de
contribuie care se refer la echilibrul agenilor de producie, adic teren, mn de lucru, coordonare
i capital. Metoda se utilizeaz cnd:
valoarea cldirilor este cunoscut sau poate fi estimat cu o precizie bun;
venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat;
se pot extrage de pe pia ratele de capitalizare separat pentru cldiri i pentru teren.

Valoarea cldirilor poate fi estimat ca i n cazul cldirilor noi care reprezint cea mai bun
utilizare i care nu au depreciere fizic sau funcional.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai nti construcia (actual sau ipotetic)
care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi va estima venitul anual net i stabil, din exploatare,
obinut din chiria de pe pia i cheltuielile de operare estimate la data evalurii. n continuare,
evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui cldirilor i va obine partea rmas
pentru teren. Aceasta este capitalizat cu o rat de capitalizare obinut de pe piaa imobiliar i se
obine valoarea terenului.
4.5.3.6. Metoda capitalizrii rentei de baz
Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare. Renta de baz este mrimea
pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a
terenului.
Aceast procedur este util cnd exist informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare. Dac
renta curent corespunde cu cea de pe pia, atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de
pe pia, este echivalent cu valoarea de pia.
Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu cea de pe pia, se vor face
coreciile ce apar din diferenele n condiiile de contract, fa de cele normale pe pia.

4.6. Costul cldirilor

Estimarea costurilor cldirilor se face de un evaluator care nelege planurile de construcie,


specificaiile, materialele i tehnicile de construcii. Cldirile se vor inspecta cu atenie i vor fi
descrise complet de evaluator.

4.6.1. Costul de nlocuire/reconstrucie


Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data
evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de
construcie, arhitectur i planuri, aceeai manoper cu nglobarea tuturor deficienelor,
supradimensionrilor i deprecierilor cldirii evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data
evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne,
normative, arhitectur i planuri actualizate.

4.6.2. Costuri
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele
aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferena ntre costul de construire i valoarea
proprietii imobiliare dup terminare, reprezint profitul antreprenorului, care trebuie corelat cu
informaiile de pe pia.

4.6.2.1. Costuri directe


Costurile directe cuprind cheltuielile cu fora de munc i materialele utilizate. Regia i
profitul contractantului general i a diferiilor subscontractani sunt pri ale unui contract de
construcie uzual i reprezint costuri directe. Costurile directe cuprind i costul pentru:
autorizaia de construcie;
materiale, produse i instalaii;
manopera;
echipamentele folosite n construire;
asigurarea pe durata construirii;
organizare de antier i mprejmuire temporar;
spaii de depozitare a materialelor;
instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti;
profitul constructorului i regia, inclusiv supravegherea lucrrilor;
asigurrile pentru incendiu, rspundere sau omaj;
garanii de performan.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie fcut cu atenie, ntruct acetia ofer preuri ce
depind nu numai de situaia de pe pia, dar i de starea lor tehnic i financiar.

4.6.2.2. Costuri indirecte


Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte
dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:
costul pentru arhitectur i proiectare, verificare a documentaiilor, ridicare topo, studii
de impact de mediu;
onorarii pentru activiti de evaluare, consultan i asisten financiar i juridic;

costul investiiei n teren i plile fcute pe durata construirii (cheltuieli financiare,


dobnzi, comisioane, taxe);
asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;
costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit, dar nainte de a se obine
gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din
exploatare);
investiii suplimentare n contractarea nchirierilor sau comisioane de nchiriere;
marketing, comisioane de vnzare;
cheltuieli administrative ale proprietarului;
costul transferrii proprietii.
Aceste costuri se vor estima n condiiile unei piee echilibrate. Pe o pia neechilibrat din afara
echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade de absorbie, dar aceste costuri
trebuie considerate ca fcnd parte din estimarea deprecierii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectrii sau taxele pe proprietate se iau ca
procentaje fa de costurile directe. Alte costuri (comision de vnzri, nchirieri) sunt legate de
pia, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de timpul de lucru
necesar pentru efectuarea activitilor respective.

4.6.2.3. Profitul antreprenorului (promotorului imobiliar)


Profitul antreprenorului este o cifr luat de pe pia i reflect suma pe care un antreprenor
se ateapt s o primeasc pentru contribuia sa n dezvoltarea proprietii. El reprezint gradul de
risc i de expertiz necesar realizrii proiectului.
Totui aceasta nu nseamn c antreprenorul trebuie s fie compensat automat pentru
eforturile sale; cheltuiala nu garanteaz valoarea.
n cazul pieelor n cdere, evaluatorul va analiza dac reducerea profitului (sau chiar
pierderile) antreprenorului reprezint o form de depreciere extern (datorat condiiilor externe).
n practic, profitul antreprenorului poate fi estimat ca un procent din costurile directe, din
costurile directe + indirecte, din costurile directe + indirecte + valoarea terenului sau din costul total
al proiectului.

4.6.3. Surse de informaii


Sursele primare sunt contractele de construire ncheiate pentru cldiri similare. Se pot folosi
i specialiti care alctuiesc devize pentru oferte noi.

Unii evaluatori i creeaz baze de date care cuprind costuri curente pentru cldiri complete,
cum ar fi locuine, apartamente, hoteluri, magazine, cldiri comerciale i industriale.
Exist i informaii privind indicii de modificare a costurilor care sunt utilizai pentru
actualizarea unor baremuri estimate la o anumit dat istoric. n utilizarea acestor indici, pot apare
unele probleme i anume c precizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structura costurilor
se modific n timp.

4.6.4. Metode de estimare a costului


Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda comparaiilor unitare,
metoda costurilor pe componente i metoda devizelor.

4.6.4.1. Metoda comparaiilor unitare


Metoda estimeaz costul sub form de cost unitar pe unitatea de suprafa sau de volum.
Metoda utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiii ale
pieei sau eventuale diferene fizice. Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate
separat. Dac proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee, evaluatorul va face o corecie
pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade odat cu creterea suprafeei sau a
volumului cldirii. Aceasta pentru c instalaiile, centrala termic, lifturile, uile, ferestrele i altele
asemntoare, de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare.
Metoda comparaiilor unitare este relativ simpl, practic i larg folosit. Cifrele de cost
unitar se exprim de regul, la suprafaa desfurat construit sau volumul total construit. Costul
total este estimat comparnd cldirea evaluat cu cldiri similare, construite recent pentru care sunt
disponibile preurile de contract. Se va lua n consideraie evoluia preurilor ntre data contractului
(sau execuiei) i data evalurii.
n lipsa preurilor de contract, costul total de nou a unei cldiri, poate fi scos din tranzaciile
de cldiri nou construite dac se ndeplinesc urmtoarele condiii:
construciile s reprezinte cea mai bun utilizare a amplasamentului;
proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
cererea i oferta sunt n echilibru;
valoarea amplasamentului poate fi determinat.
n acest caz, valoarea cldirii se obine scznd valoarea terenului din preul de vnzare total
pentru proprieti comparabile.

n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldiri similare sau
va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele de dimensiune, form, finisaje,
dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp ntre data elaborrii costului de barem i data
evalurii.
Raportul ntre costul instalaiilor i echipamentelor ce doteaz cldirile i costul de baz al
construciei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaiile i echipamentele au tendina s
mreasc costul unitar i se uzeaz mai rapid dect elementele construciei propriu-zise.
Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru finisaje
deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea
coreciilor ce apar din cauza existenei sau absenei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparent a metodei comparaiilor poate fi neltoare. Pentru a deine cifre de
cost unitar sigure, evaluatorul trebuie s acioneze logic i s compare cu atenie cldirea evaluat
cu cldiri similare sau structuri standard catalogate.
Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabil de precise pentru costul
de reconstrucie sau de nlocuire.

4.6.4.2. Metoda costurilor


n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i
exprimate fa de uniti de msur adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz un
cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manopera, utilaje i
transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa. De
exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp de pardoseal, metru liniar de perete de o anumit
nlime, etc.
Costurile estimate se bazeaz pe costuri normate pentru diferite componente ale construciei.
De exemplu, costul de lucrri de excavare se exprim de regul, n lei/m cub; costul fundaiei n
lei/m liniar.
Regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar sau pot fi calculate separat.
Costurile indirecte, de regul se calculeaz separat.
Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asambla costurile de baz ale
echipamentelor, materialelor i manoperei i de a le combina ntr-o estimare de cost final. Dac
este bine pus la punct, metoda costurilor segregate poate nlocui o expertizare cantitativ complet
i poate duce la o estimare precis a costului de reconstrucie sau de nlocuire, cu un efort
considerabil mai mic.

4.6.4.3. Metoda devizelor


Metoda cea mai complet i precis este metoda devizelor n care se face un calcul ce
reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate categoriile de manoper necesar.
Apoi se adaug cheltuielile conexe, regia i profitul.

4.7. Estimarea deprecierii acumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a


construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe.
Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea construciei chiar dac
reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului.

4.7.1. Definiii
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz. Este
diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia.
Uzura fizic este evideniat de fisuri, infestri sau defecte de structur.
Neadecvarea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate.
Deprecierea economic (din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare,
cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i
reglementrile legale.
Uzura scriptic este o noiune contabil ce se refer la valoarea imobilizrilor reinut
de proprietar. Uzura scriptic (amortisment) nu este o mrime dat de pia, ci este reglementat de
autoritatea fiscal i se raporteaz la valoarea de intrare (de inventar)
Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la
valoarea proprietii imobiliare. Durata de via fizic poate depi durata de via economic, dar
reparaiile i modernizrile aduse proprietilor mai vechi pot extinde durata de via economic
care ns nu poate depi durata de via fizic.
Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat, n care construciile
vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de via economic rmas, interpretnd atitudinile i
reaciile cumprtorilor de proprieti competitive.

Vrsta scriptic sau vrsta istoric sau calendaristic este numrul de ani trecui de la
terminarea construciei. Vrsta efectiv este vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei.
Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic, funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut.

4.7.2. Metode de estimare


Exist mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabil dac
evaluatorul o aplic coerent i logic i dac ea reflect o reacie a unui cumprtor informat i
prudent fa de situaia construciei evaluate.
Pentru a avea o estimare corect i fundamentat a deprecierii acumulate, prin oricare din
metode, evaluatorul trebuie s ia n considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar
s socoteasc fiecare element numai o singur dat.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de via economic, metoda
modificat a duratei de via economic, metoda segregrii, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca
o metod suplimentar, metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai pentru a estima uzura
fizic.
Deprecierea se aplic numai construciilor pentru c terenul se include la valoarea de pia.

4.7.2.1. Metoda duratei de via economic


Prin aceast metod, se aplic la costul construciilor un raport calculat ntre vrsta efectiv
i durata total de via economic, totul socotit la data evalurii.
Metoda pare simpl, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauz c sunt
grupate. Un punct slab al metodei, este faptul c elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt
tratate separat. Mai mult, metoda nu ia n considerare faptul c unele componente ale cldirii pot
avea o durat de via fizic mai scurt sau mai lung. Durata de via economic are semnificaie
numai pentru uzura global.
4.7.2.2. Metoda modificat a duratei de via economic
n aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaz mai nti costul de a elimina toate
elementele recuperabile ale uzurii fizice aprute ca urmare a ntreinerii necorespunztoare, precum
i cele ale neadecvrii funcionale. Aceast sum se scade din costul cldirii estimat la data
evalurii. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sum global care s acopere toate
elementele nerecuperabile. Aceast sum este raportul dintre vrsta efectiv/durata total de via
economic aplicat la costul cldirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice i
funcionale.

Este necesar s se in seama c prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata
de via economic va crete i/sau vrsta efectiv va scdea.
i aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite
elemente componente ale cldirii.
Metoda presupune c utilitatea cldirii se reduce linear. ceea ce face ca aplicarea s fie
simpl, dar poate nu totdeauna realist.
Totui, metoda reprezint un mijloc convenabil de a face comparaii ntre diferite proprieti
imobiliare.
4.7.2.3. Metoda segregrii
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice
i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme
ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o cldire, sunt:
uzura fizic recuperabil;
uzura fizic nerecuperabil;
neadecvarea funcional recuperabil;
neadecvarea funcional nerecuperabil;
deprecierea extern (ce poate fi i temporar) n general se cuantific mai nti
deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern.
4.7.2.4. Metoda comparaiei
n aceast metod se consider c deprecierea acumulat este diferena ntre costul de
reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor, toate estimate la data
evalurii.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare att la
tranzacii de proprieti construite, ct i de terenuri libere. Este de dorit ca aceste date s
corespund unor proprieti similare cu cea evaluat, dar nu se pot lua n considerare tranzaciile
unor drepturi de proprietate pariale (concesiuni, nchirieri, drept de folosin etc.)
Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere: fizic, funcional sau extern.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor tranzacii de
proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate ntr-o pia limitat sau pentru anumite
proprieti imobiliare cu destinaie special. n plus estimarea raportului ntre valoarea terenului i a
construciilor este dificil de fundamentat sau de justificat.

CAPITOLUL 5. METODA COMPARAIEI DIRECTE


Metoda comparaiei nseamn estimarea valorii de pia prin analiza pieei pentru a gsi
proprieti similare i apoi compararea acestora cu cea n evaluare. Estimarea chiriei pe pia, a
costurilor, uzura i ali parametri ai valorii, pot fi obinute prin alte metode de evaluare, folosind
tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate cu ajutorul metodei comparaiei
directe pentru a determina coreciile ce trebuie fcute la preurile de vnzare a proprietilor
comparabile.
Premisa major a metodei comparaiei directe este aceea c valoarea de pia a unei
proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile.
Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzacii, cu
efect asupra valorii. Acestea ar putea cuprinde diferenele n drepturile de proprietate evaluate,
motivaia cumprtorilor i a vnztorilor, condiiile de finanare, situaia pieei la momentul
vnzrii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice i caracteristicile economice (n cazul
n care proprietile aduc venituri). Criteriile de comparaie sunt testate fa de datele pieei pentru a
determina care elemente sunt sensibile la schimbare i cum afecteaz ele valoarea.

5.1. Relaia cu principiile evalurii

Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i cumprtori, iar dac cererea pentru
o proprietate este mare, preurile tind s creasc. Deplasrile n oferta unor proprieti mbuntite,
sunt deseori n urma deplasrilor n cerere, deoarece oferta este creat de noile construcii ce
necesit timp de realizare i este micorat de transformarea pentru alte utilizri, n timp ce cererea
ce trebuie satisfcut se poate schimba rapid. Analiza pieelor imobiliare, la un moment dat, poate fi
concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea n vedere numrul de utilizatori poteniali a
unui anumit tip de proprietate imobiliar, puterea lor de cumprare, gusturile i preferinele lor.
Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietile existente nevndute sau libere, precum
i proprietile ce sunt n construcie, transformare sau planificate a fi construite. Modificrile n
oricare din aceste elemente pot duce la variaia preurilor proprietii analizate i a proprietilor
comparabile.
Principiul substituiei aplicat la metoda comparaiei directe, arat c valoarea unei
proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i

atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda
comparaiei directe este mai puin adecvat dac nu exist pe pia proprieti de substituie.
Forele cererii i a ofertei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge
niciodat, ci acesta se schimb continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este c
relaia dintre teren i construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru
pentru ca proprietatea s reflecte valoarea de pia real.
Evaluatorul va analiza mprejurimile proprietii evaluate pentru a identifica toate
influenele externe semnificative i care se reflect n coreciile pe care le face proprietilor
competitive pentru comparabilitate. Dou proprieti imobiliare cu caracteristici fizice identice pot
avea valori de pia mult diferite dac una din proprieti are mprejurimi mai puin atractive.
Factori precum: condiiile de iluminat ale strzilor, facilitile de transport, protecie adecvat din
partea poliiei, respectarea reglementrilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de
alimentaie public, trebuie luai n considerare de evaluator pentru a determina dac acetia au
efect pozitiv sau negativ asupra valorii.
5.2. Aplicabilitatea i limitele metodei
Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare cnd
exist suficiente tranzacii recente, cu date sigure care s indice caracteristicile valorii sau
tendinele de pe pia.
Dac n schimb numrul de tranzacii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitat.
De exemplu, metoda comparaiei directe se aplic rareori la proprieti cu destinaie special,
pentru c pe pia (chiar dac e ntins geografic) se vnd puine asemenea proprieti.
Metoda d, de regul, indicaii de prim mn, referitoare la valoarea de pia n evaluarea
proprietilor imobiliare ce nu sunt cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri
(locuin pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaii privind valoarea unor
proprieti industriale sau comerciale exploatate de proprietar.
Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei, pot limita aplicabilitatea metodei
comparaiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementrilor de
urbanism, existena i costul finanrii, restriciile de construire i de dezvoltare a infrastructurii pot
avea ca rezultat, un numr mic de vnzri comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor
asemenea schimbri pe un anumit interval de timp. n plus, inflaia rapid poate pune sub semnul
ntrebrii coreciile fcute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaiei
directe, evaluatorul trebuie s verifice datele de pia obinute i s neleag deplin caracteristicile

de comportament ale cumprtorilor i ale vnztorilor implicai n tranzaciile imobiliare. El va fi


circumspect fa de informaiile oferite de teri. n acelai timp pot rezulta ipoteze sau concluzii
incorecte, dac evaluatorul se bazeaz numai pe date statistice, fr a lua n considerare motivarea
prilor aflate n tranzacie.
Este absolut necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze punctele tari i punctele
slabe ale proprietii, din datele prelucrate i din analizele comparative efectuate. Toate faptele
relevante, dar i opiniile trebuie s fie scrise n raportul de evaluare. La analiza rezultatelor obinute
prin aplicarea metodei comparaiei directe, dar i la analiza final a rezultatelor, trebuie s se
exprime clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate i a concluziilor privind
valoarea.
Metoda comparaiilor directe constituie o parte esenial a procesului de evaluare, chiar
dac aplicabilitatea ei este limitat. De multe ori datele necesare n aplicarea altor metode (rata de
capitalizare, uzura funcional, etc.) se obin printr-o tehnic de analiz comparativ.
5.3. Datele necesare i sursele de informaii
Pentru a aplica metoda comparaiei directe, evaluatorul culege date despre tranzacii,
contracte, oferte, refuzuri, opiuni i liste de proprieti imobiliare, considerate competitive i
comparabile cu proprietatea evaluat.
La nceput, evaluatorul cerceteaz cu atenie preurile, drepturile de proprietate transmise,
condiiile de finanare, motivaia vnztorilor i cumprtorilor i data efecturii tranzaciilor. Apoi
analizeaz n detaliu fiecare amplasament, starea fizic i funcional i caracteristicile economice.
Sursele primare de informaii sunt cele legate de publicitatea imobiliar, publicaiile
periodice cu subiect imobiliar i discuiile cu prile n tranzacie, angajaii lor, avocai, consilieri,
ageni de intermediere, administratori imobiliari, proprietari i antreprenori. Informaiile din alte
surse trebuie privite cu atenie pentru c ar putea fi n favoarea unei anumite pri implicate n
tranzaciile imobiliare i nu totdeauna au obiectivitatea necesar.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura i tipul proprietii evaluate i
trebuie s cuprind suficiente proprieti comparabile tranzacionate ntr-un trecut nu prea
ndeprtat. Proprietile imobiliare au pia local, regional, naional sau internaional.
Preurile de vnzare reflect o serie de factori care influeneaz mai mult sau mai puin
valoarea proprietii; pentru a determina influena relativ a acestor factori, se folosesc tehnici
cantitative i calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativ relativ, analiza evoluiei,
analiza datelor n

perechi, analiza statistic i grafic, analiza sensibilitii. Dac nu exist

suficiente date pentru a fundamenta o analiz cantitativ, evaluatorii analizeaz relaiile calitative
prin comparaie direct a datelor de pia i analiza evoluiei pieelor.
Dup ce au fost adunate i analizate datele de pia, ele pot fi ordonate n mai multe moduri.
O metod obinuit este s fie aranjate pe o gril de date. Fiecare diferen important ntre
proprietatea analizat i proprieti comparabile ce ar putea influena valoarea este considerat drept
element de comparare; fiecare element are repartizat un rnd pe gril i preurile totale sau unitare
ale proprietilor comparabile sunt corectate ca s reflecte valoarea acestor diferene.
Coreciile fcute, reflect procesul de gndire i judecat efectuat de un cumprtor, nainte
de a face oferta de cumprare sau nainte de a cumpra.
5.4. Procedura

Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:


Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare ce
sunt similare cu proprietatea evaluat n ceea ce privete tipul de proprietate, data
vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea;
Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c
tranzaciile au fost obiective;
Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe
fiecare criteriu;
Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elementele de
comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile
sau dac nu e posibil compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile;
Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea unei valori sau a unei marje de valori. ntr-o
pia foarte dinamic, o marj de valori poate fi o concluzie mai bun dect o singur
valoare.

5.4.1. Criterii de comparaie


Fiecare pre de vnzare ar trebui exprimat n funcie de unele criterii de comparaie
adecvate, adic nite componente ale proprietii imobiliare definite n scopul comparaiei.
Alegerea lor depinde de scopul evalurii i de natura proprietii. Astfel, apartamentele sunt deseori
analizate pe baza preului pe camer, dar i pe baza preului pe mp construit.
Proprietile industriale i depozitele se analizeaz pe baza preului pe mp sau n mc.
Hotelurile, de regul, sunt analizate n pre pe camer; restaurantele, teatrele, bisericile, slile

polivalente n pre/loc; terenurile de golf n pre/hectar; campingurile n pre pe lot; terenurile de


tenis n pre/teren sau pe numr de membri; debarcaderele n pre pe dan; service auto n pre/loc
de reparaii. Pentru case de locuit unitatea tipic de comparaie este preul total sau preul pe mp
util.
Aplicarea mai multor criterii de comparaie poate duce la rezultate diferite i evaluatorul
trebuie s analizeze i s explice diferenele. Acest lucru l va ajuta s aleag cele mai adecvate
criterii de comparaie pentru situaia dat. Este util, dac sunt suficiente date, s se fac analize
statistice, pe baza criteriilor pentru a obine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.
Criteriile de comparaie cum ar fi: rata de capitalizare/fructificare a capitalului nu se
ajusteaz, dar evaluatorul trebuie s analizeze cauzele diferenelor aprute la diferite proprieti i
va alege acele valori care sunt cele mai adecvate i fundamentate pentru comparabilitatea cu
proprietatea evaluat.

5.4.2. Elemente de comparaie


Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare
care au drept consecin variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar.
Evaluatorul ia n considerare i compar toate diferenele rezonabile ntre proprietile
comparabile, diferene care le influeneaz valoarea. Cercetarea pieei imobiliare va identifica
elementele variabile la care valoarea proprietilor imobiliare este deosebit de sensibil.
Pe baza acestor diferene se fac ajustri ale preurilor pentru fiecare proprietate comparabil,
pentru a face proprietile echivalente la preul unitar sau la preul total, dar metoda trebuie aplicat
uniform pe toat durata analizei. Totodat, evaluatorul trebuie s aib grij ca ajustrile datorate
unei diferene s fie fcute o singur dat.
n metoda comparaiei directe sunt nou elemente de comparaie de baz:
drepturile de proprietate transmise;
condiiile de finanare;
condiiile de vnzare;
condiiile pieei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componente non-imobiliare ale valorii.

Dei n majoritatea cazurilor aceste nou elemente acoper toi factorii semnificativi, se pot
considera i alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restriciile guvernamentale, condiiile de
mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaie se pot mpri n subcategorii pentru a
realiza o analiz specific.
5.4.2.1. Drepturile de proprietate transmise
O tranzacie este ntotdeauna axat pe dreptul de proprietate transmis. Cnd este vorba de
vnzarea unei proprieti nchiriate, evaluatorul va face coreciile care s reflecte diferena ntre
proprietile nchiriate cu chiria pieei i cele nchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieei, iar
durata rmas a nchirierii afecteaz aceste corecii.
Etapa preliminar n procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat
i odat acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieei. Evaluatorul trebuie s
stabileasc precis i drepturile de proprietate transmise n tranzaciile comparabile selectate pentru
analiz.
5.4.2.2. Condiiile de finanare
Preul tranzaciei pentru o proprietate imobiliar poate fi diferit de cel al unei proprieti
identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.
n cazurile n care cumprtorul obine din partea vnztorului o finanare sub preurile
pieei el va plti probabil un pre mai mare pentru proprietatea achiziionat. O corecie pe motive
de finanare poate sau nu s includ o corecie pentru condiiile de vnzare.
Definiia valorii de pia recunoate termenii de plat ca fiind plat integral cash. De multe
ori reducerea determinat prin calculele de actualizare nu este recunoscut integral pe pia, pentru
c atunci condiiile de vnzare pot evidenia alte interese non-economice din partea cumprtorilor
sau vnztorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie s foloseasc cu atenie calculele de echivalen
cash i s rein c n final corecia este cea dedus din datele de pe pia.
Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod contient la:
suma investit n active;
plata periodic a creditului plus dobnzile.
Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea mprumutului i cu costul creditului.
La analiza datelor n perechi se combin, de obicei, calculele de actualizare cu coreciile
datorate condiiilor de vnzare atipice.

5.4.2.3. Condiiile de vnzare


Ajustrile pentru condiiile de vnzare, de regul, reflect motivaia cumprtorului i a
vnztorului i n multe cazuri condiiile de vnzare influeneaz semnificativ preul de vnzare. De
exemplu, o vnzare poate fi sub preul pieei dac vnztorul are nevoie imediat de bani sau un
cumprtor va oferi un pre mai mare pentru o proprietate ce a aparinut cndva familiei sale.
Dac se descoper condiii de vnzare neobinuite ntr-o tranzacie, aceasta ar putea s fie
folosit ca o proprietate comparabil numai cu precauii deosebite, iar condiiile speciale trebuie
evideniate n raportul de evaluare.

5.4.2.4. Condiiile pieei


Tranzaciile comparabile ce au avut loc n alte condiii ale pieei dect cea de la data
evalurii, necesit ajustri pentru toate diferenele ce influeneaz valoarea. O ajustare normal
pentru condiiile pieei se refer la diferena ntre momentele tranzaciilor. Cauzele pot fi: inflaia i
percepia investitorilor privind schimbarea condiiilor pieei.
Schimbri n condiiile pieei pot fi i modificarea legilor privind taxele i impozitele,
procesul de obinere a autorizaiilor de construcie i fluctuaiile cererii i ofertei. Uneori efectele
acestor factori se combin cu influene ce se adun sau se compenseaz.
Dei ajustrile pentru condiiile pieei se refer deseori la timp, nu timpul este cauza, ci
schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul timpului.
Ca moment de referin trebuie luat cel al ncheierii contractului i nu cel al nceperii
negocierilor.
Mrimea ajustrii se estimeaz prin analiza mai multor tranzacii ce au aprut n jurul
aceluiai moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiv a reflectrii n pre a schimbrii
condiiilor pieei.

5.4.2.5. Localizarea
Ajustrile pe motivul localizrii se realizeaz atunci cnd caracteristicile de amplasare ale
proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii evaluate.
Diferenele prea mari impun eliminarea din rndul proprietilor comparabile.
Ajustrile se exprim, de regul, procentual i reflect creterea sau descreterea n valoare
a unei proprieti, datorat amplasrii ntr-o zon.

Chiar i n aceeai zon apar diferene; de exemplu, o cas cu vedere la parc i alta puin
mai departe. Evaluatorul trebuie s sesizeze c piaa recunoate c o locaie e mai bun dect alta
din diferite motive.
n absena unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferene n
localizarea a dou proprieti de altfel complet comparabile, poate fi echivalent cu diferena n
valoarea terenului corespunztoare celor dou proprieti.
Evaluatorul trebuie s fie atent i s evite ajustarea pentru aceeai influen asupra valorii,
cum ar fi localizarea i caracteristicile fizice.

5.4.2.6. Caracteristicile fizice


Fiecare diferen ntre caracteristicile fizice ale proprietilor comparabile i proprietatea
evaluat, necesit o analiz comparativ i o ajustare. Diferenele fizice nseamn diferene n
dimensiunile cldirii, calitatea construciei, stilul arhitectural, materiale de construcie, vrsta,
condiia, utilitatea funcional, dimensiunile terenului, atractivitatea i alte avantaje. Condiiile de
mediu trebuie luate n considerare i sunt foarte importante.
Ctigul sau pierderea n valoare prin prezena sau absena unui element nu sunt de regul
egale cu costul instalrii sau demontrii elementului. Uneori cumprtorii nu vor s plteasc un
pre mai mare pentru un anumit element sau avantaj n plus. La fel existena unui avantaj
suplimentar poate aduga o valoare mai mare dect costul de obinere a avantajului.

5.4.2.7. Caracteristicile economice


Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprieti imobiliare care afecteaz
profitul net. Acest element de comparaie este de regul aplicat proprietilor productoare de profit.
Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriailor,
nivelul chiriilor, condiiile de nchiriere, data expirrii contractului de nchiriere, opiunile de
rennoire i clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investiii.
Evaluatorul trebuie s fie atent ca diferenele datorate drepturilor de proprietate transmise
sau schimbrii datorate condiiilor de pia, s nu fie atribuite caracteristicilor economice.

5.4.2.8. Utilizarea
Evaluatorul trebuie s evidenieze orice diferen ntre utilizarea existent sau cea mai bun
utilizare a unei proprieti imobiliare comparabile i utilizarea proprietii evaluate.

n evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importani n
determinarea celei mai bune utilizri.
O diferen n utilizrile permise n dou zone, nu necesit neaprat o ajustare dac loturile
au aceeai utilizare. Cnd preurile de vnzare sunt exprimate unitar (pre/mp), pot exista totui
diferene datorate cerinelor de clasificare zonal. De exemplu, din cauza diferenelor n cerinele
de parcare sau de amenajare peisagistic, costul de mbuntire a amplasamentului este diferit dei
loturile au aceeai cea mai bun utilizare. Aceste diferene trebuie luate n considerare.

5.4.2.9. Componente non-imobiliare ale valorii


Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalitii
cldirii, afacerea ce are loc n cldire i alte elemente care nu constituie pri ale proprietii
imobiliare, dar fac parte din pre. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. n multe
cazuri viaa economic, riscul de investiie asociat, rata de fructificare, garania pentru asemenea
componente non-imobiliare difer de cele ce se refer la componentele imobiliare.
Mobila, inventarul i echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de
elemente ce definesc personalitatea.

5.4.3. Identificarea i cuantificarea coreciilor


Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n dou categorii:
a) cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza statistic;
analiza grafic;
analiza evoluiei;
analiza costurilor;
analiza datelor secundare.
b) calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza clasamentului;
interviuri personale.
Primul pas n analiza comparativ este de a identifica care elemente de comparaie
influeneaz valoarea pe piaa specific. Fiecare din elementele de comparaie importante trebuie s
fie ncercat prin una sau mai multe din tehnicile menionate mai sus, pentru a stabili dac este sau

nu necesar o corecie. Evaluatorul trebuie s fie atent i s nu presupun c un element de


comparaie influeneaz valoarea pn cnd piaa nu a indicat aceast influen.

5.4.3.1. Tehnicile cantitative


Analiza pe perechi de date este un proces n care dou sau mai multe tranzacii sunt
comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce se refer la o singur
caracteristic. Ideal, tranzaciile comparate ar fi identice sub toate aspectele, cu excepia
elementului analizat. Totui, acest caz este foarte rar i deseori, evaluatorul trebuie s analizeze o
serie de date perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.
Dei analiza pe perechi de date este teoretic corect, ea este uneori nepractic, din cauza
insuficienei datelor privind proprieti similare.
Analiza statistic a datelor de pe pia include analiza prin regresie i inferen. Regresia
liniar sau multipl, reprezint a tehnic extrem de util i este limitat numai de numrul de
elemente sau factori ce influeneaz preul.
Analiza grafic este o variant a analizei statistice n care evaluatorul ajunge la o concluzie
prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arta cum vede piaa variaiile n elementele
de comparaie.
Analiza evoluiilor este aplicabil cnd exist un volum mare de informaii de pe pia i
este n special util cnd sunt puine date de tranzacii comparabile, dar sunt multe date referitoare
la proprietile cu mai puine caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pieei la
anumite elemente de comparaie.
Analiza costurilor utilizeaz costurile estimate de autoriti pentru taxe de construcie sau
impozit pe proprieti ca baz pentru corecii. Evaluatorul trebuie s se asigure c asemenea corecii
sunt rezonabile i aproximeaz ateptrile pieei.
Analiza datelor secundare este o metod de determinare a coreciilor bazat pe date ce nu
se refer direct la proprietile comparabile, ci descriu piaa imobiliar n general.

5.4.3.2. Tehnicile calitative


Analiza comparaiilor relative este studiul relaiilor indicate de datele pieei fr a recurge
la cuantificare. Muli evaluatori utilizeaz aceast tehnic pentru ca ea reflect natura imperfect a
pieelor imobiliare. Pentru a aplica aceast tehnic evaluatorul analizeaz tranzacii comparabile, n
scopul de a determina dac acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fa de
proprietatea evaluat.

Analiza clasamentului este o variant a analizei comparaiilor relative prin care tranzaciile
comparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine ascendent sau descendent a atractivitii.
Apoi evaluatorul analizeaz poziia proprietii evaluate n acest clasament.
Interviurile personale evideniaz opiniile unor indivizi cunosctori n materie i
participani pe piaa imobiliar. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare i nu trebuie
utilizate ca unice criterii de estimarea coreciilor.

5.4.3.3. Analiza comparativ


Analiza comparativ este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaz
fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparaiilor relative. n analiza comparativ, cele dou
tehnici pot fi utilizate separat sau n combinaie.
Procesul analitic are patru etape:
identificarea elementelor de comparaie ce afecteaz valoarea tipului de proprietate evaluat;
compararea atributelor fiecrei proprieti comparabile cu cele ale proprietii evaluate i
aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie (cantitativ i calitativ).
Fiecare corecie trebuie explicat adecvat, astfel nct oricine altcineva s neleag
raionamentul;
obinerea coreciei nete pentru fiecare tranzacie comparabil i aplicarea ei asupra preului;
efectuarea unei comparaii globale a proprietilor comparabile corectate sau clasificate i
extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat.

5.4.4. Tipuri de corecii


Coreciile obinute prin tehnici cantitative se aplic tranzaciilor comparabile fie ca
procentaj, fie ca valoare absolut.
Evaluatorul folosete calcule logice pentru a face o corecie, dar matematica nu trebuie s
nlocuiasc judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului i a programelor mbuntesc viteza i
precizia calculelor, dar estimarea valorii de pia nu e determinat numai de nite calcule precise.
Evaluarea are i un aspect creativ n care evaluatorii i folosesc puterea de judecat n analiza i
interpretarea datelor cantitative.
Corecia procentual este utilizat pentru a reflecta modificrile n condiiile pieei i
diferenele de localizare.
Evaluatorul trebuie s fie constant n modul de exprimare a relaiei ntre proprietatea
comparabil i cea evaluat i ea trebuie fcut ntr-o manier ce corespunde modului cum este
perceput de pia.

ntruct este cunoscut numai preul tranzaciei comparabile, corecia se face asupra acestui
pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate.
Corecia absolut se calculeaz n uniti monetare ce se adun sau se scad la preul
tranzaciilor comparabile.
5.6. Ordinea coreciilor i alegerea valorii
Ordinea n care se aplic coreciile la tranzaciile comparabile este determinat de datele de
pe pia i analiza pe care o face evaluatorul.
Coreciile care se aplic preurilor unor tranzacii comparabile, reflect superioritatea sau
inferioritatea proprietii comparabile, avnd n vedere elementele de comparaie.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila de pia care reprezint un
tablou ce are pe linii elementele de comparaie, pe prima coloan proprietatea evaluat, iar pe
celelalte coloane, proprietile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparaie se aloc
dou linii: una pentru comparare i alta pentru corecie. n partea de jos a grilei exist o seciune de
analiz a rezultatelor cu dou linii: total corecii exprimate absolut i procentual din preul de
vnzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzaciilor fa de
proprietatea evaluat i s selecteze valoarea final. Tranzaciile care necesit cele mai mici corecii
vor avea ponderea cea mai mare n alegerea valorii finale. n acelai timp, ponderea va reflecta i
ncrederea pe care o are evaluatorul n datele privind tranzaciile comparabile.

5.6.1. Alegerea valorii


Alegerea valorii este ultima faz n analiz, n care apar dou sau mai multe valori rezultate
i trebuie exprimat o opinie privind valoarea care ar conduce la preul cel mai probabil (vezi
definiia valorii de pia).
Aceast opinie poate fi exprimat ntr-un interval de valori sau ca o singur valoare. Este
important ca evaluatorul s ia n considerare punctele tari i punctele slabe ale fiecrui rezultat,
examinnd sigurana i adecvarea informaiilor de pe pia care au stat la baza valorii, precum i
tehnica aplicat. Raportul de evaluare trebuie s evidenieze clar raionamentul prin care evaluatorul
a ajuns la concluzie.
n metoda comparaiei directe, alegerea valorii poate considera dou nivele de analiz.
Primul nivel nseamn obinerea unei valori din corecia preurilor a dou sau mai multe tranzacii
comparabile, considernd un singur criteriu de comparaie (exemplu: pre/mp). Al doilea nivel este
analiza valorilor obinute, considernd mai multe criterii de comparaie.

n procesul de alegere a valorii dou elemente sunt extrem de importante:


Primul const n faptul c evaluatorul trebuie s fie sigur c valoarea estimat este n
concordan cu scopul evalurii i este corelat cu valorile obinute prin alte metode. Aici se va da o
mare atenie corelrii datei evalurii cu data pentru care sunt disponibile informaiile de pe pia.
Al doilea element const n faptul c evaluatorul trebuie s in cont n mod esenial de
diferenele n drepturile de proprietate transferate n tranzaciile comparabile. De cele mai multe ori
aceste diferene duc la excluderea tranzaciilor din rndul celor comparabile i orice neglijen n
analiza acestui aspect poate duce la concluzii eronate.

CAPITOLUL 6. CULEGEREA DATELOR PRIMARE


Identificarea proprietilor imobiliare i alte investigaii pe care le presupune evaluarea,
determin culegerea de date utile. Evaluatorii au nevoie de rbdare, judecat i aptitudini de
cercetare pentru a parcurge etapele preliminare de culegere i analiz a datelor i de a aduna i
administra informaiile n evaluarea proprietilor imobiliare. Calitatea i cantitatea informaiilor
disponibile pentru analiz sunt la fel de importante ca i metodele i tehnicile folosite la prelucrarea
datelor i finalizarea lucrrii. Prin urmare, abilitatea de a deosebi diferite tipuri de date, cutarea
surselor autentice de date i administrarea eficient a informaiilor sunt eseniale n practica
evalurii proprietilor imobiliare.

6.1. Date generale

Datele generale cuprind informaii referitoare la forele sociale, economice, guvernamentale


i fizice care influeneaz valoarea proprietii. n analiza datelor generale, evaluatorul studiaz
interaciunea acestor fore care dau natere la evoluii i n final condiioneaz valorile.

6.1.1. Tendinele economice


Pentru a fundamenta previziunile se studiaz i se folosesc serii corelate de evenimente care
compun tendina, i anume: timpul, direcia, cauza i efectul. Previziunea este o art care folosete
procese tiinifice pentru a identifica sau cuantifica evenimente sau situaii viitoare. Previziunile
sunt realizate prin analiza datelor statistice, prin examinarea percepiilor i comportamentului
participanilor pe pia i prin aprecierea tuturor ipotezelor pe care se poate baza. Judecata critic
este fundamental n previzionare. Evaluatorii nu pot s prezic viitorul, dar ei sunt n stare s
elaboreze previziuni probabile, innd cont de tendinele pieei n trecut i n prezent i examinnd
percepiile participanilor de pe pia.
Evaluatorul trebuie s cunoasc i s neleag evoluiile economice care influeneaz
valoarea proprietilor imobiliare. Nu este suficient s cunoasc schimbrile economice aprute, ci
trebuie s studieze direcia probabil, extinderea i impactul acestor schimbri.
De exemplu, pentru a estima valoarea de pia a unui complex comercial, folosind o metod
de randament, evaluatorul trebuie s elaboreze previziuni privind chiria de baz i chiria medie, n
condiii de indiviziune. Veniturile brute poteniale ale centrului comercial depind de evoluia
numrului de locuine din zona pe care o deservete, de veniturile locuitorilor, de cheltuielile fcute

pentru bunurile i serviciile oferite de centrul comercial sau existena altor centre comerciale din
zon.
Evoluiile economice au loc la nivel internaional, naional, regional i local. La nivel
internaional trebuie luate n considerare schimbrile indicatorilor de baz, cum ar fi: balana
comercial extern, rata de schimb a monedei, nivelul preurilor la resurse i materiale de baz,
nivelul salariilor, nivelul dobnzilor, nivelul produciei industriale i volumul comerului cu
amnuntul.
Situaia economic naional este indicat de produsul intern brut, venitul naional, balane
de pli, indicele preului de consum, rata dobnzilor, statisticile utilizrii forei de munc, numrul
de locuine n construcie, volumul n lei a acestor construcii. Importante sunt i evoluiile n timp
a acestor indicatori.
Evaluatorul este interesat de economia naional sau regional n funcie de mrimea i tipul
proprietii pe care o evalueaz. De exemplu, o uzin de autoturisme cu 5.000 de salariai este mult
mai afectat de starea general a economiei dect o cldire cu birouri ntr-un cartier al unui ora din
provincie.
Analiza economiei locale se concentreaz pe evoluia populaiei, a utilizrii forei de munc
i a veniturilor populaiei. Schimbrile n rndul populaiei, construirea de case, diversitatea bazei
economice a comunitii, nivelul i stabilitatea ocuprii forei de munc, salariile i veniturile
familiare, toate indic puterea economic local.
Cererea de diferite tipuri de proprieti imobiliare, depinde de situaia populaiei de pe pia,
de puterea efectiv de cumprare i de dorina de a deine proprieti.
Baza economic este activitatea economic a unei comuniti care i permite s atrag
venituri din afara limitelor comunitii. Abilitatea de a atrage venituri, confer unei comuniti un
avantaj fa de alte comuniti i relativ i permite s ofere produse i servicii. Avantajul unei
comuniti poate fi datorat apropierii de pieele de materiale i mrfuri, de prezena resurselor
naturale, de disponibilitatea unei fore calificate de munc, de clim sau de hotrrea autoritilor de
a o declara reedin de jude.
Natura ocuprii forei de munc ntr-o localitate sau regiune poate influena creterea
populaiei, nivelul i stabilitatea veniturilor, dorina populaiei de a cheltui veniturile disponibile i
riscul asociat investiiilor n zon. Aceste caracteristici influeneaz cererea i valoarea tuturor
tipurilor de proprieti imobiliare. Stabilitatea oferit de o economie local diversificat poate
reduce riscul investiiilor n proprieti imobiliare i poate duce la creterea valorii lor.
Evaluatorul trebuie s fie avizat cu privire la factorii ce contribuie la dezvoltarea urban, s
analizeze vecintatea sau zona unde este amplasat proprietatea de evaluat i s determine modul n

care zona influeneaz cantitatea, calitatea i durata veniturilor viitoare generate de proprietate sau a
avantajelor care creeaz valoarea.
Structura terenului intravilan, de regul reflect originea aezrii. Unele orae din Romnia
au fost stabilite n centre de transport cum ar fi porturi, intersecii de drumuri comerciale. Alte orae
s-au format lng sursele de energie utilizate n industrie, iar altele au fost formate pe motive
comerciale, de aprare sau politice.
6.1.2. Consideraii privind piaa local
Evaluatorul trebuie s examineze structura economic a regiunii i localitii, avantajele
comparative pe care le are, precum i atitudinea autoritilor locale i a locuitorilor fa de
dezvoltare i schimbare.
Pieele locale nu urmresc ntotdeauna tendinele pieelor regionale i prin urmare
cunoaterea evoluiilor macroeconomice nu poate nlocui analiza pieei imobiliare locale.
Populaia i distribuia sa geografic sunt factori determinani, de baz, ai nevoii de
proprieti imobiliare. De exemplu, migrarea populaiei din zonele rurale ctre cele urbane a avut
loc datorit schimbrii condiiilor economice.
Construciile se realizeaz pentru a acoperi cererea populaiei cu putere real de cumprare.
Locatarul, adic persoana care ocup un grup de camere sau o singur camer ce constituie o
locuin, reprezint cererea de baz pentru locuin. n analiza pieei locale a locuinelor este
crucial cunoaterea tendinelor de evoluie a caracteristicilor locatarilor, cum ar fi vrsta,
veniturile, dimensiunile familiei. Cererea de proprieti comerciale i industriale este creat de
cererea populaiei pentru bunuri i servicii.
Datele generale cuprind informaii despre atitudinea social i reglementrile administraiei
centrale i locale. Ca rspuns la atitudinile sociale, autoritile elaboreaz reglementri privind
utilizarea terenului i asigur serviciile publice, cum ar fi sistemele de transport i utilitile
urbanistice.
Evaluatorii colecteaz informaii privind zonarea i planurile de urbanism, reglementrile
privind protecia mediului nconjurtor, sistemele de transport i telecomunicaii, reglementrile
privind activitile comerciale, dezvoltarea utilitilor - ap, canalizare, nclzire, energie electric,
etc.
Pentru o familie, veniturile disponibile, adic veniturile personale ce rmn dup deducerea
tuturor cheltuielilor, sunt fie cheltuite, fie economisite. Nivelul preurilor influeneaz cantitatea de
bunuri i servicii ce pot fi cumprate.
Investiiile au capacitate diferit n a-i pstra valoarea real constant n perioadele de
inflaie. Proprietarii construciilor generatoare de venituri, ncearc s pstreze valoarea real a

proprietilor introducnd clauze de escaladare a chiriei, funcie de rata de inflaie sau de evoluia
cursului leu/dolar.
Construirea de locuine i de proprieti comerciale i industriale fluctueaz ca rspuns la
macrociclurile economice, la evenimente cum ar fi schimbarea de regim politic i depinde de costul
i disponibilitatea finanrii. Aceste fluctuaii se suprapun peste tendina de termen lung care este
cresctoare.
Stocul de locuine existent la un anumit moment dat, const din locuinele ocupate i din
cele libere i acest stoc se modific prin construcii noi i unde este cazul i prin transformri, ca
urmare a percepiei antreprenorilor asupra cererii de noi locuine i ca urmare a necesitii de a
nlocui locuinele existente.
Este posibil s treac unul sau doi ani ntre momentul deciziei de a construi i finalizarea
construciei. n acest interval, schimbarea condiiilor poate reduce cererea i noile construcii pot
rmne nenchiriate sau nevndute crescnd numrul celor neocupate. Antreprenorii uneori chiar
continu s construiasc cu riscul de a rmne neocupate n perioada imediat urmtoare. La fel,
cnd se manifest o lips de locuine pe pia, oferta rmne n urm din cauza timpului necesar de
construire. Prin urmare, oferta se materializeaz n msura n care antreprenorii rspund la cerere.
Fluctuaiile de pe piaa local sunt influenate i de condiiile regionale i naionale. Situaia
proprietilor comerciale este influenat de climatul afacerilor, de costul i disponibilitatea
finanrii. Deoarece firmele comerciale transfer costurile ridicate ale finanrii ctre consumatori,
poate aprea o reducere a construciilor de locuine.
ntruct valoarea de pia este influenat de jocul dintre cerere i ofert la momentul
evalurii, evaluatorul trebuie s se asigure c beneficiarul sau cel care citete raportul de evaluare i
se bazeaz pe el, va nelege condiiile economice ce afecteaz valoarea proprietii imobiliare
evaluate.
6.1.3. Costurile i finanarea
Costul construciilor pe termen lung, tinde s urmreasc nivelul general al preurilor, dar
aceste preuri variaz n timp i n spaiu. Aceste costuri ale construciilor depind de costul
materialelor i al manoperei, de tehnologiile de construcie, de costul proiectrii i al autorizrii, de
costurile finanrii, de normativele de construcii i reglementrile publice, cum ar fi: cerinele de
protecia mediului, standardele de construcii, controlul dezvoltrii urbanistice.
Costul construciilor poate modifica cantitativ i caracterul cererii i deci i preul
proprietilor existente. Costurile mari de construire duc la creterea preurilor locuinelor i la o
cretere a cererii de nchiriere i apoi a nivelului chiriilor. Dimensiunea i calitatea cerute pentru
locuine scade atunci cnd costul construciei crete mai repede dect puterea de cumprare.

Deoarece costul i disponibilitatea finanrii au efect asupra cererii i ofertei, finanarea


influeneaz valoarea proprietilor imobiliare. Costul finanrii cuprinde rata dobnzii la creditele
ipotecare sau la alte instrumente financiare, precum i alte cheltuieli pe care le solicit creditorul.
Finanarea depinde i de alte elemente, cum ar fi raportul credit/valoare, raportul venituri/cheltuieli
pentru cazul locuinelor sau raportul de acoperire a datoriilor i raportul de echilibru pentru
proprietile generatoare de venituri. Reducerea disponibilitilor de creditare este de obicei urmat
de costuri nalte ale finanrii.
6.1.4. Surse de informaii
Datele generale necesare n evaluarea proprietilor imobiliare sunt disponibile de la mai
multe surse i anume: agenii guvernamentale centrale sau locale, asociaii profesionale i
comerciale, firme specializate.
La nivel naional cea mai important surs o reprezint publicaiile Comisiei Naionale de
Statistic, i anume:
- Anuarul Statistic al Romniei;
- Buletin statistic de preuri;
- Buletin statistic de industrie;
- Studii de conjunctur economic construcii;
- Anuarul demografic al Romniei;
- Fondul de locuine;
- Breviar de turism;
- Analize demografice;
- Informaii statistice operative:
- seria investiii construcii;
- seria populaie;
- seria fora de munc;
- seria comer;
- seria calitatea vieii.
Ministerul Lucrrilor Publice i Amenajrii Teritoriului aprob coeficienii de cretere ai
preurilor, precum i structura devizelor de lucrri.
De asemenea, asociaiile profesionale pot fi surse utile de informaii. Este vorba de Asociaia
Romn de Construcii (ARACO), etc.

Datele generale fac parte din baza de date a unei firme de evaluare. Prin catalogare i
indexare a datelor din surse diferite, evaluatorul poate avea acces rapid la un volum important de
informaii.
6.2. Date specifice
Datele specifice cuprind detalii despre proprietatea evaluat, despre tranzacii comparabile i
caracteristici relevante ale pieei imobiliare locale. n evaluare, aceste date sunt folosite pentru a
determina cea mai bun utilizare i pentru a realiza analiza i comparaiile specifice necesare n
estimarea valorii de pia. Datele specifice referitoare la proprietatea evaluat, cuprinse n
descrierea terenului i a construciilor, permite evaluatorului s selecteze datele specifice
comparabile referitoare la vnzri, nchirieri, cost de construcie i caracteristicile pieei locale.
n analiza datelor generale se pune accent pe tendinele de evoluie, pe cnd n analiza
datelor specifice se au n vedere caracteristicile proprietii evaluate i a celor comparabile cu ea.
Din tranzaciile comparabile, evaluatorul extrage preurile specifice, condiiile de nchiriere,
veniturile i cheltuielile, fructificarea capitalului investit i gradul de depreciere. Aceste cifre se
folosesc n calculele care conduc la o estimare a valorii proprietii evaluate.
Prin selectarea unor date relevante dintr-o cantitate mare de date disponibile, evaluatorul va
sesiza caracteristicile pieei. Aceast percepie este o component esenial a logicii evalurii
aplicat n procesul de evaluare i n estimarea valorii finale. Valabilitatea estimrii finale a valorii
de pia depinde n mare msur de datele de pe pia.
Datele specifice sunt analizate prin comparaie. Natura i volumul investigaiei necesare
pentru o anumit lucrare depinde de tipul proprietii imobiliare i de scopul evalurii.
6.2.1. Investigarea tranzaciilor de pe pia
Descrierea n detaliu, clasificarea caracteristicilor i a componentelor unei proprieti sunt
componente ale analizei terenului i a cldirilor. Cu ajutorul acestor analize, evaluatorul selecteaz
i prelucreaz datele necesare n aplicarea metodelor de evaluare.
Pentru a selecta tranzacii

comparabile,

evaluatorul

examineaz documentele de

publicitate imobiliar, alte documente publicate, baza proprie de date i informaiile de la


cumprtori, vnztori i alte persoane avizate. Din discuiile cu proprietarii se pot obine date ce nu
au fost nregistrate n documente. Ageniile de intermediere imobiliar, antreprenorii imobiliari i
ali evaluatori reprezint surse bune de date.
Zona geografic din care se pot selecta tranzacii comparabile depinde de tipul de
proprietate. Astfel, n evaluarea unor anumite tipuri de proprieti comerciale se pot avea n vedere
numai acelea care sunt n apropierea unui trafic intens. Pentru multe proprieti industriale mari sau

a unor proprieti cu caracter de investiii, trebuie studiat ntreaga localitate, iar pentru proprieti
mai mari, piaa naional poate fi relevant.
n general, proprietile comparabile sunt cele care sunt n concuren cu proprietatea
evaluat sau au un efect demonstrabil asupra preurilor sau asupra altor componente importante ale
pieei aferente. Analiza pe calculator permite s se studieze un numr mare de proprieti, fapt care
poate duce la o nelegere mai bun a fiecrei proprieti, pe o anumit pia.
Evaluatorii caut date ce vor facilita comparaii precise, dar ntruct fiecare proprietate
imobiliar este unic, atingerea unei comparabiliti absolute este imposibil. De aceea, evaluatorul
are o responsabilitate special n a considera comparabilitatea datelor utilizate n evaluare. El
trebuie s neleag deplin conceptul de comparabilitate i trebuie s evite s compare proprieti cu
utilizri diferite, s evite restrngerea cutrii de tranzacii comparabile i s evite selectarea
neadecvat a factorilor de comparare.
Utilitatea datelor este determinat de:
gradul de comparabilitate a tranzaciilor;
cantitatea de informaii disponibile;
autenticitatea i gradul de ncredere.
Caracteristicile semnificative ale informaiilor de pe pia sunt:
numrul de tranzacii;
intervalul de timp acoperit;
disponibilitatea proprietilor pentru vnzare;
rata de absorbie a pieei;
volumul de vnzri;
caracteristicile i motivaia vnztorilor i cumprtorilor;
condiiile de vnzare;
utilizarea proprietii nainte i dup vnzare.
Evaluatorul va evidenia punctele tari i puntele slabe ale pieei, oferta probabil, cererea i
marketingul proprietilor similare cu cea evaluat, precum i schimbrile i caracteristicile ce ar
putea avea cel mai mare impact n valoarea proprietilor de pe pia.
Informaiile necesare metodelor de randament se obin deseori din alte surse i nu din
tranzacii. Dar n timpul investigaiilor, evaluatorul ia cunotin de evoluia costului construciilor,
de clauzele de nchiriere, de cheltuielile tipice sau de gradul de ocupare.
6.2.2. Sursele de informaii
Ca i sursele de date generale i sursele de date specifice sunt variate. n afara surselor
oficiale sau publicate, informaii extrem de utile se pot obine din contractele personale cu

antreprenorii, constructorii, agenii de intermediere, experii financiari i juridici, administratorii de


proprieti, urbanitii i ali specialiti n domeniul promoiei imobiliare.
Sursele privind tranzaciile imobiliare, cuprind:
documentele de publicitate imobiliar;
publicaiile de specialitate: UNIVERS IMOBILIAR, CASA NOASTR, REALITATEA
IMOBILIAR;
ageniile de intermediere imobiliar i asociaia profesional ARAI;
anunuri de oferte i cereri imobiliare publicate n cotidiane sau ziarul BURSA.

6.2.3. Date privind costul construciilor


Firmele de construcii i furnizorii de materiale de construcii pot pune la dispoziie
informaii referitoare la cldiri construite recent ce sunt similare cu cele evaluate. Specialitii care
ntocmesc oferte sau devize pot fi consultai n legtur cu costurile lucrrilor de construcii.
Costurile ar trebui separate n categorii generale, cum ar fi: costul construciilor de locuine,
al cldirilor comerciale sau al cldirilor industriale; date separate vor fi pentru finisaje deosebite sau
echipamente speciale.
Firme specializate ofer servicii de estimare a costurilor construciilor segregate n parametri
unitari, cum ar fi mp sau mc. Aceste baze de date sunt actualizate periodic, estimndu-se i indici
trimestriali de escaladare a costurilor.
Unii evaluatori se bazeaz aproape exclusiv pe cataloage de costuri; alii i construiesc i
ntrein baze de date cu un grad de ncredere sporit.
6.2.4. Date privind veniturile si cheltuielile
Pentru a obine date corespunztoare referitoare la veniturile i cheltuielile aferente
proprietilor imobiliare, evaluatorul studiaz tranzaciile comparabile pe aceeai pia (vnzri i
nchirieri) ale unor proprieti competitive ce genereaz venituri. El i ndreapt atenia i asupra
gradului de ocupare, pierderilor i stricciunilor i asupra cheltuielilor de exploatare. n final, el
trebuie s examineze condiiile de ipotecare, serviciul datoriei i alte aspecte legate de derularea
finanrii.
Aceste date se sistematizeaz ntr-un formular de descriere a exploatrii proprietii (vezi
capitolul referitor la metodele de randament).
Informaiile privind nchirierea se obin la fel de dificil ca i cele legate de cheltuieli. De
aceea, evaluatorul trebuie s foloseasc orice prilej ca s adauge la baza de date i informaii privind
nchirierile. Sursele de informaii sunt aceleai ca la vnzare-cumprare.

Este util ca informaiile s fie normalizate la un parametru unitar. De exemplu, venitul poate
fi exprimat n lei/mp, pe apartament, pe camer pentru un anumit interval de timp (lun, an).
Cheltuielile pentru asigurri, taxe, zugrveli, amenajri, ntreinere se pot exprima n acelai sistem
ca i veniturile sau ca procent din valoarea chiriei.
6.2.5. Rata de capitalizare
Ratele de capitalizare se iau din informaiile de pe pia. Dac se cunoate profitul net i
preul de vnzare, atunci se poate calcula rata global Ro; dac se cunosc datele legate de creditul
ipotecar se poate calcula RE rata de capitalizare pentru capitalul propriu. Ori de cte ori este posibil,
evaluatorul va calcula aceste rate din datele disponibile i le va lua n considerare n analiz.

6.3. Oferta competitiv i cererea


n evaluarea proprietilor imobiliare, o semnificaie deosebit o au:
oferta de proprieti imobiliare competitive;
cererea viitoare pentru proprietatea evaluat;
cea mai bun utilizare.
6.3.1. Analiza necesar
Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietile competitive: nchiriate, vndute, oferite spre
vnzare sau care vor intra pe pia n viitor. Evaluatorul trebuie s considere c proprietatea evaluat
va fi n competiie pe o pia viitoare.
Studiul cererii se refer la cererea viitoare pentru proprietatea evaluat i evaluatorul nu
poate extrapola utilizarea actual ca fiind utilizarea pentru care va exista cea mai mare cerere n
viitor. Chiar i pe pieele cele mai stabile, apar schimbri subtile care confer unor proprieti
avantaje competitive fa de altele.
Tehnicile specifice aplicate n studiul cererii pe pia pot fi foarte sofisticate i de regul nu
fac parte din activitatea de evaluare. De aceea, evaluatorul va utiliza rezultatele unor asemenea
studii avnd pregtirea necesar privind tehnicile de cercetare a pieei imobiliare.
6.3.2. Gradul de ocupare
O cale de a nelege cererea de pe piaa local este aceea de a studia gradul de ocupare i
ofertele unor proprieti imobiliare competitive. Astfel, un numr mare de proprieti neocupate
poate indica o supraofert n raport cu cererea curent. Acest studiu ofer evaluatorului o baz

pentru prognozarea capacitii de absorbie a pieei, precum i pentru a estima cererea prospectiv
pentru proprietatea evaluat.
Utilizarea i ocuparea proprietilor competitive ce nu au fost vndute recent sau au contract
de nchiriere pe termen lung indic o stare sntoas a pieei imobiliare locale.
Evaluatorul trebuie s studieze i ofertele de cumprare pentru proprietile competitive care
reprezint un indicator al valorilor anticipate de vnztori i cumprtori, precum i al volumului de
tranzacii ce va avea loc n viitorul apropiat.

6.3.3. Surse de informaii


De obicei, evaluatorul face o deplasare pe teren pentru a inventaria proprietile competitive
n vecintatea proprietii evaluate sau n vecinti competitive. El st de vorb cu proprietari,
administratori i ageni imobiliari, antreprenori i urbaniti. Examinarea cldirilor, a hrilor zonei i
cunoaterea amplasamentelor competitive asigur o viziune asupra ofertei prospective.
Cererea poate fi estimat folosind datele demografice i datele economice pentru piaa
cercetat. Evaluatorii care se bazeaz pe previziunile elaborate de firmele de cercetare a pieei
imobiliare trebuie s aib o nelegere clar a metodologiei folosite, altfel aceste date nu pot fi
ncadrate n lucrare.
Schimbrile n situaia infrastructurii zonei, precum i n ntreprinderile importante din zon,
vor da indicaii privind evoluia ofertei competitive i a cererii de proprieti imobiliare afectate de
aceste schimbri.

6.4. Organizarea datelor

nainte de a ncepe orice analiz, evaluatorul trebuie s ordoneze toate datele specifice
colectate n timpul investigaiilor. Aceasta se face ntr-o reprezentare tabelar (grile) cu dou sau
mai multe dimensiuni.
Pe grila iniial, evaluatorul va lista caracteristicile proprietii evaluate i a celor
comparabile. Apoi va ataa preul de vnzare i data vnzrii ce poate fi exprimat relativ la data
evalurii.
Grila va conine informaii despre drepturile de proprietate transferate, aranjamentele
financiare ce au nsoit tranzacia i orice alte motivaii neuzuale ale vnztorului sau
cumprtorului.
Alte date coninute n gril se refer la costul de reconstrucie, costurile de dezvoltare,
deprecierea cumulat, viaa economic a unor construcii similare, estimarea chiriilor de pe pia,

veniturile brute, venitul net de exploatare, fluxurile financiare nainte de impozitare, rata de
fructificare, procentul de cretere a valorii terenurilor n zon, valoarea serviciilor sau produselor
generate de proprieti similare celei evaluate.
Evaluatorul poate elabora o gril pentru proprieti comparabile i altele pentru alte surse de
date. Folosind mai multe grile, el poate evidenia diferite aspecte ce pot fi importante pentru
evaluare.
Parametrii unitari de comparare sunt utilizai n analiza datelor pentru toate metodele de
evaluare i ei trebuie s fie utilizai uniform la toate proprietile comparabile.
De obicei sunt folosii parametri diferii pentru tipuri diferite de proprieti. Comparaiile pot
fi fcute pe baza preului, costului, venitului, cheltuielilor pe unitate.
Parametrii utilizai pentru:
cas familial
ntreaga proprietate;
suprafaa util total;
numr de camere;
multiplicatorul pentru chirie;
pentru casele vechi demolabile se pot utiliza criteriile pentru terenul liber.
terenul liber
ntreaga proprietate;
metri ptrai;
metri liniari ai faadei;
lotul prin divizare potenial;
cldiri pe hectar;
metri ptrai construibili.
proprieti agricole
hectare;
numr animale - pentru puni;
tone/ha - pentru teren agricol;
numr metri steri (m cub) - pentru pduri.
blocuri de apartamente
metri ptrai de suprafa locuit
numr de apartamente
numr de camere

multiplicator pentru veniturile brute


depozite
metri ptrai arie desfurat construit
nlimea nivelului (etajului)
metri cubi
ui de ncrcare
multiplicator pentru veniturile brute
fabrici
metri ptrai arie desfurat construit
nlimea nivelului
metri cubi
numr utilaje (posturi de lucru)
multiplicator pentru veniturile brute
cldiri administrative
metri ptrai arie de nchiriat
numr de birouri
numr de camere
numr de mese
multiplicator pentru veniturile brute
spitale
metri ptrai
numr de paturi
teatre
metri ptrai
numr de locuri.