A.

Participanii pe piaa financiar

comunitatea de investiii profesional i privat format din
brokeri, alti intermediari
manageri ai fondurilor de investiii
responsabili financiari ai entitilor
bancheri
investitori privai
ct valoare se poate crea prin restructurare sau prin alte tranzacii
majore (fuziuni, achiziii, vnzri, recapitalizri, emisiune de aciuni)

manageri ai instituiilor publice, n particular cei care lucreaz

la departamentele de investiii, finane i contabilitate
implicai n gestiunea eficient a resurselor publice

consultani

consilierea investitorilor profesioniti i a entitilor privind crearea de

valoare

Instituii specializate
administraia fiscal
instanele judectoreti
Pentru stabilirea impozitelor i taxelor, exproprieri,
privatizri, asocieri ntre proprietatea public i
cea privat.

Persoane fizice - alte tranzacii dect cele

privind vnzarea-cumprarea de active sau
afaceri
oinerea unui credit
partajarea activelor n caz de divor
solicitarea unor despgubiri

Evaluarea = actul sau procesul de exprimare a unei

opinii asupra valorii prin intermediul unor demersuri
specifice, redate de standarde sau ghiduri profesionale i
concretizat de regul, ntr-un raport de evaluare.
Raport de evaluare = raport ntocmit de ctre evaluator
i destinat beneficiarului lucrrii sale, netipizat, dar care
respect unele cerine minimale ale standardelor de
evaluare la care a aderat evaluatorul n vederea
asigurrii prezentrii unei opinii corecte, consistente,
sincere i suficient argumentate.
Evaluator = persoan care a dobndit aceast calitate n
urma unor studii i stagii de specialitate i care a
susinut examene care i atest calificarea n faa
utilizatorilor lucrrilor sale.

A estima= a aprecia, a oferi o valoare

aproximativ, acionnd cu bun credin,
folosind toate informaiile care s-au putut
obine la data evalurii i apelnd la
procedee i tehnici consacrate.
Data evalurii = dat calendaristic, fixat
prin acordul dintre evaluator i beneficiarul
raportului de evaluare, la care se estimeaz
valoarea, utiliznd toate informaiile
disponibile la acea dat.

Afacere/ ntreprindere/ Entitate = ansamblu economic care

funcioneaz independent, este construit pe mai multe funcii
(juridic, comercial, de exploatare, de personal, financiar) n
concordan cu obiectivele care decurg din principiul su de
funcionare: obinerea unui profit.
Activ= resurse provenite din evenimente trecute, care au un
cost msurabil n mod credibil i care aduc beneficii viitoare n
funcie de utilizarea lor care poate fi: producerea de bunuri/
servicii, schimb pentru alt activ, utilizarea pentru decontarea
unei datorii, distribuie ctre proprietarii ntreprinderii.
Proprietate = concept juridic care reunete toate avantajele,
drepturile i beneficiile legate de deinerea unui bun.

Dreptul de proprietate se refer la unul sau mai multe avantaje care

deriv din exercitarea sa.
Titularul bunului l poate folosi, vinde, nchiria ori nstrina n alt mod,
avnd opiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul.

Preul = expresia bneasc a valorii, suma de bani care a fost

cerut, oferit sau pltit pentru un bun sau serviciu.

schimbul unui bun sau serviciu

intersecia dintre ofert i cerere
poate avea sau nu legtur cu valoarea pe care o atribuie alii aceluiai
bun sau serviciu
este este o indicaie a valorii, fiind urmrit de ctre evaluator.

Costul = suma cheltuielilor efectuate pentru obinerea unui

bun sau serviciu.

concept referitor la producie, nu la schimb

se are in vedere perspectiva celui care l produce i l vinde
suma de bani necesar pentru a crea sau produce un bun sau serviciu

Totui, n limbajul economic, costul este discutat i din

perspectiva cumprtorului, care suport un cost al investiiei
n acel bun sau serviciu, cost pe care trebuie s i-l recupereze
Cost = preul pltit de cumprtor pentru un bun sau serviciu.

A. Clasificarea evalurii dup obiectul su

Proprieti imobiliare
Bunuri mobile
Active financiare
Active intangibile
Afaceri sau ntreprinderi

Proprietile imobiliare - construcie plus terenul aferent

IVS
teren i acele elemente create de om care sunt ataate terenului sau ca i
lucrul fizic, tangibil, care poate fi vzut i atins, mpreun cu toate adugirile
pe teren, deasupra lui i subterane
valoarea proprietii imobiliare - evaluarea drepturilor reale imobiliare care
includ toate prerogativele, avantajele i beneficiile asupra bunurilor imobile ce
fac obiectul acestor drepturi
Aceste drepturi trebuie probate prin documente (de exemplu, un titlu de
proprietate)
i sunt distincte de proprietatea fizic imobiliar asupra creia ele se
exercit.

Bunurile mobile (proprietatea mobiliar)

IVS - bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea

imobiliar.
elementele lor nu sunt fixate n mod permanent de proprietatea imobiliar, ci sunt
mobile.

Activele financiare

instrumente financiare primare i derivate i au acelai coninut ca i cel din

literatura contabil i economic n general, dei modul de prezentare difer.

Activele intangibile

aceeasi accepiune pentru evaluatori ca i pentru ali participani pe

piaa financiar
investiii care nu mbrac forma fizic a bunurilor materiale propriu-zise,
legat de care avantajele viitoare comport un grad ridicat de
incertitudine.

Afacerile

IVS - o entitate comercial, industrial, de servicii sau financiar care

desfoar o activitate economic
In general sunt uniti distincte de exploatare generatoare de profit,
care furnizeaz produse sau servicii
tip de evaluare complex
factori multiplii, n general legai de pia i de evoluia ei privind:
creterea economic, rentabilitatea investiiilor, piaa de capital, piaa
imobiliar, politica fiscal
include terenuri, construcii, maini, instalaii, echipamente, good-will
i alte active intangibile, investiii sau instrumente financiare, stocuri,
datorii.

Evaluarea de ctre manageri, care urmresc s maximizeze

valoarea creat de afacerea pe care o conduc prin :
estimarea valorii strategiilor alternative de afaceri i a programelor din
cadrul strategiilor (iniierea unor noi produse, intrri pe noi piee);
evaluarea tranzaciilor majore (patrimoniale): fuziuni, achiziii, vnzri,
recapitalizri, emisiune de aciuni, divizri;
comunicarea cu partenerii, mai ales cu acionarii, despre valoarea
afacerii (planuri, strategii);
aplicarea managementului bazat pe valoare, pentru redirecionarea
performanelor diferitelor activiti ale entitii (cnd, cum i ct s se
extind afacerile care aduc valoare, care dintre msurile operative are
cele mai mari anse s creasc valoarea);
cotarea la burs n vederea atragerii unor noi investitori i obinerea
altei vizibiliti a afacerii;
comparaii sectoriale privind valoarea creat.

Evaluarea cerut de tere pri ale entitii - in scopuri speciale

legal, fiscal, raportare financiar

Evaluri economice

estimarea valorii de pia sau a altor valori curente, dup

metodologia de evaluare recomandat de standardele
profesionale

Evaluri administrative

se situeaz ntre evalurile economice i cele fiscale din

punctul de vedere al metodologiei i al valorilor de intrare
utilizate.
In Romania: evaluarea terenurilor dupa anul 1991 si
reevaluarea activelor imobilizate in perioada 1991 - 1999

Evaluri fiscale

caracteristice anumitor ri
valoarea impozabil a proprietilor nu este cea contabil
sau economic ci se stabilete prin metode simple i
rapide de evaluare, care folosesc unele elemente ale
metodologiei prescrise de standarde.

abordarea bazat pe comparaii de pia

abordarea bazat pe venit

abordarea bazat pe cost

Se considera vnzrile proprietilor similare

substituibile i informaiile referitoare la pia
Estimeaza valoarea prin procese de comparaie
cu tranzacii, cotatii si oferte de vanzare
Fiind dificil s se gseasc active de comparaie
identice cu cel evaluat se aplica ajustri ale
preului activelor comparabile
Criterii de analiza: caracteristicile specifice
activului i ale tranzaciilor
Ex. pt. bunuri mobile: originea i vrsta efectiv,
starea, capacitatea, accesorii, locaie, productor,
motivaia prilor, condiii de finanare, calitate,
cantitate, data vnzrii, respectiv tipul de vnzare

Valoare de pia a activului=

Preul comparabilei care se dovedete n final
cea mai apropiat ca i caracteristici
Corecii

Se considera valoarea prezent a beneficiilor

(veniturilor) viitoare care ar putea fi obinute din
utilizarea unui activ
Presupune
previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice
sau alte forme de rezultate viitoare constante
acestor serii de fluxuri de numerar sau rezultate
previzionate li se aplic o rat de
actualizare/capitalizare adecvat, derivat de pe pia,
pentru a stabili valoarea actualizat a fluxului de
numerar
in multe cazuri, seria fluxurilor de numerar periodice
este completat cu valoarea rezidual anticipat
pentru sfritul perioadei de previziune = preul posibil
de vnzare al proprietii evaluate la sfritul perioadei
de previziune.

Valoarea actualizata a activului =

Suma fluxurilor de numerar viitoare,
actualizate pentru fiecare an al orizontului
de prognoza
+
Valoarea reziduala

Specifica proprietilor imobiliare (construcii i terenuri) si

activelor care nu se tranzacioneaz frecvent pe pia
Se estimeaza un cost de nlocuire sau reproducie de nou al
unui activ dat, din care se scade deprecierea determinat
pentru acel activ
Costul de nou se compune din costuri directe, costuri indirecte
i profitul antreprenorului

Referinte: cataloage ale productorilor i comercianilor, liste de preuri

sau specificaii ale echipamentelor n cazul bunurilor mobile, devize de
construcie n cazul proprietilor imobiliare

Deprecierea este o estimare a evaluatorului i are trei

componente: fizic, funcional i economic.
Cand nu este posibila determinarea costului de nou prin apel la
preuri actuale ale productorilor - se determin prin
actualizarea costului de intrare n proprietatea celui care l
folosete actualmente (de producie sau de achiziie)

Valoare actual rmas a activului(de

nlocuire/reconstrucie net) =
Cost de nou (de nlocuire/reconstrucie brut)
- Depreciere

Etapa iniial, n cadrul creia are loc:

Cunoaterea preliminar a afacerii evaluate

Pregtirea aciunii

stabilirea echipei de evaluare, elaborarea bugetului de timp

pe ansamblul lucrrii i pe fiecare aciune

Etapa de realizare, structurat dup cum urmeaz:

Stabilirea diagnosticului de evaluare
Elaborarea ipotezelor de evaluare
stabilirea a 2-3 scenarii de evaluare

Evaluarea propriu-zis

alegerea metodelor de evaluare

alicarea formulelor conform scenariilor de evaluare
determinarea intervalului de valori corespunztor metodelor
utilizate

Etapa concluziilor, finalizat prin redactarea

raportului de evaluare

Concluziile evaluarii: verificarea, reconcilierea i

ajustarea rezultatelor
Verificarea rezultatelor
valorile obinute sunt conforme cu previziunile;

Ex. rata de rentabilitate a capitalurilor investite mult

superioar costului mediu ponderat al capitalului = valorile
obinute s fie mult mai mari dect valorile contabile.

valorile obinute sunt conforme cu cotaia bursier

(pentru ntreprinderi cotate);

Cazul unei diferente Profiturile vor avea o cretere

puternic? S-au prevzut cheltuieli mici cu investiiile?

valorile obinute sunt conforme cu situaia trecut,

deci cu constatrile din diagnosticul de evaluare.
Cazul incoerentei - verificarea argumentelor privind
valorile si aflarea cauzelor

Reconcilierea valorilor - cazuri

furnizarea unui interval de valori al afacerii

se pot elimina valorile extreme, dac argumentele care le susin nu sunt foarte
puternice sau riscul de nerealizare al acestora este foarte mare

furnizarea unei valori unice patrimoniale (obinut prin abordarea

cost) sau de randament (obinut prin abordarea venit) dac metoda
respectiv s-a aplicat n mai multe scenarii de evaluare;
estimarea celei mai probabile valori determinate pe baza probabilitilor de
realizare atribuite fiecrui scenariu

emiterea unei opinii privind o valoare sau un prag al valorii de la care

se poate pleca n negociere
se fundamenteaz pe diagnosticul de evaluare , pe scopul evalurii i pe
importana difereniat acordat de evaluator metodelor de evaluare
neprofesional media valorilor

emiterea unei opinii privind o valoare unic atribuibil afacerii, atunci

cnd evaluatorul se situeaz pe poziia unui expert neutru
judecata profesional i experiena evaluatorului - exprimarea opiniei privind
importana pe care o acord fiecreia dintre valorile estimate

Uzante
prima de control = supliment fa de preul determinat pornind de la cursul
normal al aciunii, respectiv de la valoarea afacerii
se determin atunci cnd se evalueaz participaii majoritare care confer
posesorilor dreptul de control asupra emitentului aciunilor
este implicit cuprins n valoarea afacerii atunci cnd ea se obine prin
metodele de evaluare patrimoniale i de randament
cazul metodelor comparative se obtine indirect, prin comparaie cu
valoarea pachetelor de aciuni ale societilor tranzacionate liber, valoare
la care se adaug prima de control

pieele pe care tranzaciile de acest tip sunt frecvente si

exista raportri statistice - 20-30 pentru entitile cotate

ajustarea pentru lipsa de lichiditate (vandabilitate)

in practic exemplu - 10-40

diminueaz valoarea entitilor necotate sau cotate pe o

pia care nu este activ, avnd n vedere greutile
care pot surveni n vnzarea aciunilor

Structura raportului de evaluare nu este

standardizat i difer n funcie de obiectul evaluat
i de contractul ncheiat ntre evaluator i
beneficiarul lucrrii de evaluare
n general cuprinde
prezentarea obiectului evalurii i a echipei de evaluare
motivarea aciunii de evaluare
prezentarea bazelor evalurii (tip de valoare urmrit,
ipoteze de evaluare)
menionarea informaiilor, expertizelor i surselor
bibliografice utilizate
prezentarea succint a metodologiei aplicate
evidenierea concluziilor evalurii

Se reiau valorile grupate pe metodele utilizate, se avanseaz

o valoare (un interval de valori) a afacerii, se expun
argumentele care au determinat soluiile propuse

7. Valoare i pre
Valoare

Criterii de
difereniere

Pre

Totalitatea
nsuirilor care
dau pre sau
importan
obiectului evaluat

Definiie

Expresia bneasc a valorii

obiectului evaluat
Mrime care apare ntr-o relaie
de schimb

Multipl

Mrime

Unic

Mintea
evaluatorului i
raportul de
evaluare

Loc de
formare

Punctul de ntlnire a doi

participani contractul ncheiat
ntre vnz i cump

Independenta i
obiectiv fa de
participani
Subiectiv fa de
evaluator

Caracteristici

Obiectiv fa de evaluator
Subiectiv fa de participani

Expertiz i
diagnostic

Modaliti de
stabilire

Rezultat al negocierii influenat

de: valoare, raport cerere-ofert,
interesele participanilor,
modaliti de plat, garanii, arta
negocierii.