Preturile la apartamente si la terenurile pentru constructii sunt n scadere

Preturile medii de oferta a bunurilor imobiliare rezidentiale din orasul Chisina

u au nregistrat o crestere nensemnata n luna martie 2014, fata de ianuarie curent,
atesta datele Agentiei Nationale pentru Relatii Funciare si Cadastru.
Potrivit unei analize realizate pentru piata imobiliara a Republicii Moldova, pr
eturile medii solicitate de vnzatori au crescut cu putin de 1% pentru apartamente
le cu o odaie si casele de locuit si au scazut cu aproximativ 1% pentru apartame
ntele cu doua si trei odai, n primele trei luni ale anului curent comparativ cu u
ltimul trimestru al anului trecut. n acelasi timp, n aceasta perioada s-au diminua
t preturile pentru terenurile de constructii din capitala cu 1,8% si la spatiile
pentru oficii cu 4%.
Pretul apartamentelor este n usoara crestere
Astfel, n ianuarie-martie 2014, preturile medii de oferta pentru apartamentele di
n capitala au fost urmatoarele: 1 odaie
838 de euro pentru un metru patrat, 2 od
ai 808 euro pentru un metru patrat, 3 odai
763 euro pentru un metru patrat, iar
pentru casele individuale de locuit din or. Chisinau
908 euro pentru un metru pa
trat.
Casele individuale de locuit din Chisinau continua sa fie mai scumpe dect apartam
entele. Astfel, pretul ofertei de vnzare a caselor individuale de locuit n Chisina
u a ajuns n luna martie 2014 la nivelul de 932 de euro pe metru patrat, cu aproap
e 50 de euro mai mult fata de pretul solicitat la nceputul acestui an.
Expertii imobiliari sustin ca la ora actuala exista o cerere mai mare fata de ca
sele cu suprafete mai mici de 200 metri patrati, nsa spre vnzare sunt propuse mult
e case cu suprafete mari de 350-400 metri patrati.
Locuintele cele mai ieftine ramn a fi cele din sectoarele Ciocana, Buiucani si Te
lecentru, iar cele mai scumpe sunt n sectoarele Centru, Botanica si Rscani. Astfel
, pretul mediu de oferta, raportat la un metru patrat, a constituit 880 euro n se
ctorul Centru, 830 euro
n sectorul Botanica, 830 euro pentru sectorul Rscani, 810
euro Buiucani, 804 euro
sectorul Ciocana si 814 euro pentru sectorul Telecentru.
Stabilitate pe piata oficiilor si a spatiilor comerciale
Pe de alta parte, reprezentantii Agentiei Nationale pentru Relatii Funciare si C
adastru apreciaza drept stabila si situatia pe piata bunurilor imobile cu destin
atie comerciala. Astfel, pe parcursul primului trimestru 2014 preturile de ofert
a la bunurile imobile comerciale din Chisinau au ramas constante fata de trimest
rul patru al anului 2013.
n particular, pretul mediu de oferta a spatiilor comerciale a constituit 924 euro
pentru metru patrat, n primul trimestru 2014. n ceea ce priveste preturile de ofe
rta a oficiilor din Chisinau, se observa o continua scadere, astfel ca pretul me
diu de oferta, n primele trei luni ale acestui an, a scazut cu 4% comparativ cu t
rimestrul patru al anului trecut. Asa se face ca n ultimele sase luni, pretul med
iu de oferta a oficiilor din Chisinau s-a micsorat cu aproape 50 de euro si a at
ins n martie 2014 nivelul de 803 euro pentru un metru patrat.
Terenurile pentru constructii se scumpesc n Chisinau si se ieftinesc n afara capit
alei
Aceleasi date ale Agentiei Nationale pentru Relatii Funciare si Cadastru arata c
a terenurile pentru constructii scoase la vnzare n Republica Moldova, cu exceptia
capitalei, au atins n luna martie curent pretul de 1021 euro pentru un ar, nivel
care este cel mai redus din ultimii doi ani. Conform Analizei pietei imobiliare
a Republicii Moldova pentru primul trimestru 2014, preturile medii solicitate de
vnzator au scazut cu aproape 22 la suta fata de luna martie anul trecut, cnd aces
tea au atins cel mai nalt nivel, 1313 euro.
Preturile solicitate de vnzatori au oscilat de la luna la luna. n ianuarie acestea
au fost n medie de 1105 euro pentru un ar, n februarie au cobort la 1047 euro, iar
n martie la 1021 euro pe un ar. Evolutia costurilor n primul trimestru al acestui
an a fost inversa celei din anul trecut, cnd au fost n crestere.

Pe de alta parte, terenurile pentru constructii din orasul Chisinau continua sa

fie cele mai scumpe. Preturile solicitate de proprietarii de terenuri pentru con
structii din municipiul Chisinau sunt de doua ori mai mari dect cele din afara ca
pitalei.
Astfel, datele Agentiei Nationale pentru Relatii Funciare si Cadastru releva ca
preturile la terenurile pentru constructii din capitala au constituit n primul tr
imestru 18120 euro pentru un ar, fiind n crestere cu 1,8% fata de trimestrul IV a
l anului 2013. n martie nsa terenurile erau propuse spre vnzare la un pret de 18350
euro per ar, fata de 17806 euro n ianuarie.
Specialistii cadastrali explica ca diminuarea preturilor de oferta a terenurilor
pentru constructii se datoreaza factorului sezonier, iarna cererea la terenuril
e pentru constructii fiind ntotdeauna mai redusa.
Totodata, Agentia Nationala pentru Relatii Funciare si Cadastru mentioneaza ca p
retul de oferta se deosebeste de pretul real al tranzactiei, n functie de conditi
ile tranzactiei si de abilitatea cumparatorului de a negocia pretul.
Cum va evolua piata imobiliara n 2014
Specialistii imobiliari sunt de parere ca tendinta de ieftinire a apartamentelor
se va mentine si anul acesta, prognoznd o scadere a preturilor de pna la 5%. Aces
t fenomen va fi valabil nu doar pentru spatiile locative de pe piata secundara,
dar si pentru apartamentele noi, precizeaza expertii imobiliari.
Aceste afirmatii, nsa, vin n contradictie cu declaratiile reprezentantilor firmelo
r de constuctii, care sustin ca nu intentioneaza sa reduca preturile la apartame
nte, chiar daca vnzarile de locuinte sunt n scadere, pentru ca acestea si asa sunt
reduse.
&#1057onstructia de locuinte tot mai anemica
n R. Moldova sunt construite tot mai putine locuinte de la an la an. Aceasta rezu
lta din datele Biroului National de Statistica, care atesta ca n primul trimestru
al acestui an, au fost date n folosinta doar 463 de apartamente noi, n descrester
e cu 13,7%, fata de perioada similara a anului trecut. Suprafata totala a acesto
r locuinte noi este de 59,8 mii metri patrati.
Conform statisticilor oficiale, cea mai mare parte a locuintelor date n folosinta
n perioada analizata, mai exact 383 de case individuale, au fost construite din
contul mijloacelor populatiei. nsa, si numarul acestui tip de locuinte, la fel, a
fost n scadere cu aproape 12%.
Distributia dupa mediul de rezidenta arata, ca din volumul total al locuintelor,
majoritatea (293 apartamente) au fost date n folosinta n mediul urban si doar 170
n mediul rural. n acelasi timp, cota-parte a locuintelor date n folosinta n mediul r
ural s-a marit cu 3,2 puncte procentuale , subliniaza Biroul National de Statistic
a.
Este evident, ca dupa o analiza a profilului regional, constatam ca cel mai mare
volum al constructiilor de locuinte a fost nregistrat n municipiul Chisinau. Astf
el, n capitala au fost date n folosinta 258 apartamente noi, cu suprafata totala d
e 36,4 mii metri patrati (60,9% din volumul total al locuintelor date n folosinta
n total pe tara), fiind n descrestere cu 26,5% fata de perioada respectiva a anul
ui precedent.
Conform datelor Biroului National de Statistica, fondul locativ al Republicii Mo
ldova la 1 ianuarie 2013 a constituit 80 163,4 mii metri patrati. Din acestea, l
ocalitatilor urbane le revin 31077,5 mii metri patrati sau 38,8% din volumul tot
al al fondului locativ, localitatilor rurale respectiv 49085,9 mii metri patrati
sau 61,2%. Gradul de asigurare a populatiei cu spatiu locativ pe un locuitor, n
medie pe tara, a constituit 22,5 metri patrati, n localitatile urbane
20,9 metri
patrati, rurale
23,7 metri patrati.
La 1 ianuarie 2013 fondul locativ al Republicii Moldova numara 1316,8 mii aparta
mente, din care n localitati urbane 548,7 mii unitati, n localitati rurale 768,1 m
ii unitati. Din volumul total al apartamentelor existente 10,5% revin apartament
elor cu o camera, 32,3%
cu doua camere, 36,2%
cu trei camere, 21,0%
cu patru si
mai multe camere. Cota preponderenta a locuintelor se afla n proprietatea privata
a cetatenilor si persoanelor juridice, constituind 97,5% din totalul fondului l

ocativ al Republicii Moldova. Evolutia pietei imobiliare din ultima perioada si

valorile ridicate la care au ajuns sa fie tranzactionate apartamentele si casele
n Moldova pune pe gnduri pe majoritatea celor ce vor sa-si achizitioneze o locuin
ta. Preturile la apartamente (n particular n capitala) au crescut spectaculos n ult
imii sapte ani. Spre exemplu, daca n 2001 un apartament cu o odaie (in blocurile
cu o exploatare nu mai mare de 15 20 ani) valora n medie 8.000 USD, apoi acelasi ap
artament costa astazi nu mai putin de 56.000 USD (36.000 Euro)[1], adica preturi
le au urcat minimum de 7 ori. &#350i chiar daca actualmente se simte o relativa st
agnare pe piata imobiliara dupa o crestere euforica a preturilor n ultimii ctiva a
ni, mai multi experti sustin ca o majorare cu 10 15% pna la sfrsitul anului a costur
ilor la imobilul locativ nu este de evitat. Se creeaza impresia ca sumele vehicu
late n prezent cu privire la valoarea imobilelor snt umflate n mod artificial, iar
unii analisti, si chiar autoritatile, recunosc ca ar trebui sa ne sperie gndul ca
acestea ar putea fi reale.
Informatiile referitoare la preturile practicate pe piata imobiliara scot n fata
mai degraba sumele cerute de vnzatori, si nu pe cele finale la care se ncheie tran
zactiile. Respectiv, singurii care ar putea furniza valorile reale la care se nch
eie tranzactiile snt notarii publici. Spre exemplu, n Chisinau, preturile pe secto
are si categorii de locuinte ar trebui sa apara strict din statisticile notarilo
r. Cu toate ca ncaseaza taxe destul de mari pe tranzactiile imobiliare suma de vnz
are-cumparare declarata este net inferioara celei reale si nici o lege nu-i sile
ste deocamdata sa puna publicului statistici, care sa arate clar preturile apart
amentelor. Credem ca singurul indicator dupa care se orienteaza piata imobiliara
din Moldova este pretul de strigare , adica suma ceruta de agentiile imobiliare sa
u de vnzatorul individual, care-si vinde pe cont propriu locuinta. Deci, n final s
e creeaza o ntreaga fantasma privind piata imobiliara.
n plus, populatia este tot mai sceptica n privinta ofertelor n blocurile ce se cons
truiesc (preturi exagerate, calitatea constructiei, persistenta frecventa a mai
multor cazuri de fraudare etc.). Spre exemplu, snt oferte de 35.000 40.000 Euro la
doua camere (n dependenta de sector) . Persoana initial semneaza un precontract p
entru aceasta suma, nsa pretul afisat este de fapt unul informativ. n cele din urm
a, pe parcursul derularii constructiei acesta va constata ca i se cer mai multi
bani dect suma initiala. Spre exemplu, o solutie pentru controlul preturilor apar
tamentelor ar fi ca toate tranzactiile ce depasesc valoarea de 10.000 Euro sa fi
e realizate prin transfer bancar. Astfel, aplicarea acestei metode ar duce si la
scaderea evaziunii fiscale. n prezent, nicio structura nu poate estima corect ct
costa casele sau apartamentele. n acest sens ar fi bine sa se elaboreze o grila o
rientativa de preturi, iar valorile din grila ar putea sta la baza calculului im
pozitelor atunci cnd se face tranzactia de vnzare-cumparare. Adica, daca pretul de
clarat este mai mic dect cel din grila, taxele se vor plati la pretul grilei, iar
daca valoarea declarata e mai mare dect prevede o potentiala evaluare, taxele se
vor ncasa din acea valoare.
Notarii pot sa furnizeze date reale despre tranzactii, iar n acest sens consider
ca ar trebui sa existe o baza de date reala privind pretul real al locuintelor (
asa cum se practica n mai multe state din regiune Index imobiliar oficial n Bulgar
ia, recent n Romnia). Informatiile despre piata imobiliara, venite pe acest canal,
ar putea fi utilizate, spre exemplu, de Banca Nationala ca baza de plecare pent
ru viitoarele analize si evaluari referitoare la stabilitatea financiara a siste
mului. Baza de date ar putea fi publica, accesibila tuturor si va cuprinde infor
matii despre toate tranzactiile imobiliare realizate n fiecare localitate, clasif
icate dupa tipul de proprietate, respectiv apartamente, case, terenuri etc., si
dupa cartiere n orasele mari. Potentialii clienti vor sti astfel nca dinainte de a
ajunge la o agentie imobiliara care snt preturile din respectiva zona, urmarind
nivelul tranzactiilor recent derulate acolo.
n ultima perioada am asistat la o scadere a numarului de tranzactii, probabil ca
si datorita preturilor destul de mari. Pe de alta parte, unii analisti imobiliar

i sustin ca principala cauza nu este reprezentata nici de preturile nalte de pe p

iata primara si nici de nasprirea conditiilor de creditare din partea bancilor, ct
mai degraba de faptul ca atractivitatea apartamentelor n blocurile vechi a scazu
t semnificativ. De pilda, cererea pentru mprumuturi ipotecare de la banci s-a tem
perat n luna martie 2008 fata de nivelul nregistrat n 2007. Cu toate ca oferta sati
sface peste 50% din cerere, ea ramne scumpa. n plus, cererea este la rndul ei bloca
ta n mare parte de o lipsa de finantare. O buna parte din cei care apeleaza la as
a-zisele credite imobiliare/ipotecare de la banci nu le mai pot obtine din cauza
ca nu ndeplinesc limita de venituri. n plus, snt factori de natura psihologica car
e influenteaza piata cum ar fi tranzactiile ce apartin speculatorilor, persoane
fizice interesate de cumpararea mai multor locuinte cu scopul de a le vinde n pro
fit ulterior. Totusi, n ciuda diminuarii apetitului pentru credite, unii analisti
i spun ca nu avem de-a face cu un blocaj pe piata imobiliara.
n acelasi timp, pe parcursul ultimilor trei ani s-a nregistrat o crestere vizibila
n ceea ce priveste darea n exploatare a caselor de locuit, factor care n cea mai m
are masura explica sporirea cererii pentru procurarea unei locuinte. Pe de alta
parte, ratele nca mari ale dobnzii pe care la impun bancile comerciale la obtinere
a mprumutului pentru cumpararea unui apartament sau case ar putea afecta si mai m
ult acest segment de piata care pna la urma ar intra n blocaj. Motivul blocajului
pare a fi pretul tot mai mare cerut de vnzatori, acestia fiind sustinuti si de ag
entiile imobiliare care-si au cstigul sau n actul de vnzare-cumparare, pret care pna
la urma este peste capacitatea de plata a potentialilor cumparatori.
Bancile locale ar trebui sa se implice mai activ n activitatea de acordare a mprum
uturilor ipotecare oferind credite cu o dobnda nu mai mare de 10% si cu o maturit
ate bancara, adica un termen de rambursare a creditului nu mai mica de 25 de ani
, avnd n vedere si faptul ca bancile dispun de resurse financiare enorme ce ar put
ea intensifica ritmul de constructie a locuintelor noi. Subventionarea unei part
i a dobnzii de catre stat ar fi o alta optiune avantajoasa pentru cei ce doresc s
a-si cumpere o locuinta, metoda care este pe larg aplicata n toate tarile europen
e. n plus, Banca Europeana pentru Reconstructie si Dezvoltare are deschise linii
speciale de credit destul de ieftine la cteva banci comerciale locale, credite ca
re, n opinia mea, ar fi absolut necesare pentru finantarea cheltuielilor de const
ructie a spatiilor locative. nsa, bancile sunt niste actori care pna la urma si urm
aresc profitul si mai putin sunt interesate de aspectul social.