1. Noiuni generale.

S-a constatat la analiza dreptului de proprietate c

proprietatea este dreptul cel mai complet asupra unui bun, deoarece confer
atributele usus, fructus i abusus. Prerogativele juridice ale dreptului de
proprietate posesia, folosina i dispoziia titularul le poate exercita n
plenitudinea lor. Atributele sunt opozabile tuturor.
Spre deosebire de proprietate, sunt drepturi reale care nu exclud posibilitatea ca
unele prerogative ale dreptului de proprietate s fie exercitate de un alt titular.
Acestea sunt depturi care se pot exercita asupra unui lucru a crui proprietate
aparine altei persoane: jure in re aliena. Prin separarea unor atribute, se formeaz
drepturi reale distincte, care poart denumirea de dezmembrminte ale dreptului de
proprietate.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale,
derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se
constituie sau se dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din
coninut juridic al dreptului de proprietate.1
n cazul dezmembrmintelor dreptului de propietate are loc disocierea
dintre atributele dreptului de proprietate, ele fiind mprite ntre titulari diferii.
Indiferent de natura dezmembrmntului, dreptul de dispoziie aparine totdeauna
proprietarului. Dispoziia este unica prerogativ care l indic pe titularul dreptului
de proprietate, pentru c a nstrinat n minile altuia, ceea ce duce automat la
pierderea dreptului de proprietate. Curtea Constituional a ntrit importana
dreptului de dipsoziie, statund protecia special a acesteia.2
Fiind depturi reale, dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga
omnes, inclusiv proprietate care le-a constituit, sau a crei limitare a atributelor n
favoarea unor teri este obligat s le accepte (ex. cazul servituilor).
n literatura juridic s-a susinut c dezmembrmintele se pot constitui numai
asupra bunurilor care se afl n proprietate privat. Dreptul de proprietate public

fiind inalienabil n totalitatea atributelor sale, nu este susceptibil constitutiv unor

dezmembrminte ale dreptului de proprietate. 3

2. Enumerare. Dreptul civil romn cunoate urmtoarele dezmembrminte ale

proprietii:
2. dreptul de uzufruct;
2. dreptul de uz;
2. dreptul de abitaie;
2. dreptul de servitute;
2. dreptul de superficie.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate pot lua natere prin mai multe moduri,
dintre care mai importante sunt:
1. prin voina omului exprimat prin acte inter-vivos (convenii) sau mortis
causa (testament);
2. -prin uzucapiune;
3. -prin destinaia proprietarului;
4. -prin act administrativ emis de autoritatea competent;
5. -prin lege.

Seciunea II.

Dreptul de uzufruct.

1. Noiunea dreptului de proprietate. Dreptul de uzufruct este definit n

doctrin ca fiind acel drept real principal, esenialemnte temporar, care
confer titularului su numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra
bunului sau bunurilor altuia atributele posesiei i folosinei, cu obligaia de a
le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea dreptului
de uzufruct. 4Aceast definiie rezult din prerogativele art. 517 C.civil.
Textul legal pune n relief dou din caracterele principale ale uzufructului,
anume c este un jus in re aliena, fr s poat conferi facultatea de a dispune
de lucru. n doctrina veche, textul art. 517 din C.civil este considerat
incomplet, pentru c poate crea confuzia cu alte drepturi de folosin asupra
unui lucru strin, cum ar fi cel al locatorului (chiria sau arenda), acesta la
rndul bucurndu-se de un drept asupra unui lucru strin, cu ndatorirea de a-i
pstra substana.5 Legea a omis s indice n disciplina uzufructuarului c este
un drept real de folosin, spre deosebire de cel al chiriaului sau arendaului
care este un drept de crean.
n textul art. 517 C.civil, este inserat prevederea c uzufructuarul are dreptul de a
se bucura de bunul care alctuiete obiect al uzufructului ntocmai ca nsui
proprietarul, ceea ce a fost criticat n literatura juridic. Aceasta pentru simplul
motiv c uzufructuarul nu are dect posesia i folosina bunului, pe cnd
proprietarul are n plus i dreptul de dispoziie. Uzufructuarul nu poate dispune de
bun prin acte de nstrinare sau distrugndu-i substana. El este dator s conserve
substana bunului (salva erum substantia), reieind voina legiuitorului de a impune
titularului dreptului de uzufruct c i revine obligaia s menin destinaia pe care
proprietatea a dat-o lucrului.
Din definiia dat de textul legal artat uzufructului, lipsete i o alt caracteristic,
care este de esena lui, i anume c uzufructul este un drept vremelnic, temporar,
durata lui maxim fiind durata vieii beneficiarului, iar la persoanele juridice cel
mult 30 de ani.

2.Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct. Din textul legal al art.517 C.civil,
definiia dat uzufructului i din analiza doctrinei juridice se desprind urmtoarele
caractere juridice ale uzufructului:
1. a) Uzufructul este un drept real asupra bunului altuia, care se bucur de
opozabilitate ntocmai ca i dreptul de proprietate, mai mult de ct att, poate
fi opus chiar i nudului proprietar. Aceast caracteristic desemneaz dreptul
uzufructuarului de folosin asupra bunului altuia i dreptul de a culege
fructele pe care le d acel bun, potrivit naturii i destinaiei ce le are.
2. b) Uzufructul este un drept esenialmente temporar (vremelnic). Dac
titularul su este o persoan fizic, el poate fi cel mult viager; dac titularul
este o persoan juridic, durata lui n timp nu poate depi 30 de ani. Dac el
este consimit n favoarea a dou sau mai multe persoane, dup decesul uneia
dintre ele, cealalt persoan pstreaz dreptul asupra ntregului bun n
continuare, pn la sfritul vieii. La persoanele juridice, chiar dac s-a
prevzut o durat mai mare, dup 30 de ani nceteaz de drept.
3. c) Uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar, dup cum este constituit asupra
bunurilor mobile sau imobile (art.520 C.civil).
4. d) Uzufructul este un drept incesibil,adic nu poate fi transmis de titular, nici
prin acte juridice nici prin fapte juridice, nici ntre vii i nici pentru cauz de
moarte. Cu toate c uzufructul este netransmisibil, el are posibilitatea de a
ceda beneficiul (emolumentul) uzufructului; respectiv avantajele economice
pe care aceste drept i le confer potrivit art.534 C. civil. Dobnditorul acestui
avantaj economic nu devine titular al dreptului real de uzufruct, el se folosete
de bun cu titlu de drept personal. n practica judiciar s-a decis c
uzufructuarul poate nchiria bunul care face obiect al uzufructului, pentru c
se transmite un drept de folosin temporar asupra bunului.6 Fiind un drept
viager se stinge la moartea titularului i ca atare nu se poate transmite
succesorilor defunctului prin motenire legal sau prin testament.

3. Coninutul i importana uzufructului. Din definiia dat c uzufructul

const n faptul c atributele posesie i folosin aparin uzufructuarului, ceea
ce i constituie coninutul juridic al dreptului de uzufruct, proprietarul
rmne doar cu atributul de dispoziie juridic, proprietatea sa fiind astfel
lipsit de ntregimea atributelor sale. Aceasta se numete nud
proprietate, iar proprietarul devine nud proprietar, n sensul c are la
ndemn doar dispoziia juridic. Din unirea uzufructului cu nuda
proprietate se obine deplina proprietate.
Ca importan, uzufructul este un bun mijloc de a da cuiva folosina complet a
unui lucru, care rmne pe mai departe n proprietatea titularului dreptului de
proprietate. Proprietarul nutrete sperana real c la un moment dat proprietatea sa
va deveni deplin, pentru c uzufructul are un caracter temporar. Uzufructul este un
mijloc economic de a obine avantaje pentru proprietar, la fel i pentru uzufructuar,
prin funcionalitatea economic i social pe care o are.
Uzufructul poate avea i dezavantaje. Fiind un drept temporar, adeseori, se
urmrete obinerea unor avantaje, exploatndu-se bunul la maxim, supunndu-l
astfel uzurii rapide. Abuzurile de folosin n cadrul exercitrii uzufructului, sunt
ntlnite mai des la pmnturi i plantaii, cu o frecven mai redus la cldiri.

4. Obiectul dreptului de uzufruct.

Potrivit prevederilor art.520 C.civil Uzufructul se poate constitui pe tot felul de
bunuri, mobile i imobile. Aceasta nseamn c uzufructul poate avea ca obiect tot
felul de bunuri mobile, imobile, corporale i incorporale, fungibile i nefungibile.
Uzufructul se poate constitui asupra unui lucru sau asupra unui drept. Tot astfel,
poate avea ca obiect o universalitate. Deci uzufruct va fi, dup caz, uzufruct
universal sau cu titlu universal, precum i asupra unui bun determinat, cnd avem
de a face cu un uzufruct cu titlu particular.

De regul, uzufructul are ca obiect bunuri neconsumptibile pentru c are obligaia

de a lsa neatins substana bunului. Cu toate acestea, se admite, ca uzufructul s se
poat constitui i cu privire la lucruri consumptibile, caz n care uzufructuarul are
obligaia de a napoia n aceeai cantitate, calitate i valoare cu cele primite.
Constatm c de ast-dat n realitate prin consumarea lucrului, obiect al
uzufructului se transmite proprietatea lui corelativ cu obligaia de restituire.
Uzufructul asupra unor lucruri consumptibile poart denumirea de quasi-uzufruct.
Acesta este reglementat de art.526 C.civil, care d dreptul de a dispune de lucrurile
consumptibile, despre care s-a remarcat n literatura juridic c nu se stabilete
niciodat n mod exclusiv i izolat. Quasi-uzufructul lucrurilor consumptibile este
totdeauana accesoriul unui uzufruct mai larg stabilit asupra unor sume de bunuri,
printre care se afl i lucruri consumptibile, cum este cazul unei succesiuni care
cuprinde bani, grne, roade, etc.7
Dac uzufructul se poate constitui asupra oricrui lucru, cu condiia ca el s se afle
n circuitul civil, el se poate constitui i asupra unui drept (drept de proprietate
intelectual, artistic, industrial) i chiar asupra unui fond de comer n toate
componentele pe care acesta le presupune. Fondul de comer este privit ca un tot
care i pstreaz entitatea, oricte modificri ar surveni, pentru c bunurile i
valorile sunt nlocuite cu altele, cele noi lund locul celor nstrinate, n virtutea
subrogaiunii reale ca funcie a unui patrimoniu.

5. Modurile de dobndire a uzufructului. Potrivit art.518 C.civil: Uzufructul

se stabilete prin lege sau prin voina omului. Prin abrogarea art.285, 338,
648 i 1242 C.civil , care reglementau cazurile de uzufruct legal, prima tez
a art.518 C.civil a devenit fr corespondent i deci neaplicabil. Aadar n
prezent dreptul de uzufruct se poate constitui prin voina omului contract
sau testament, la care se adaug uzucapiunea.

Dobndirea uzufructului prin convenie se poate realiza n mod direct i n

mod indirect. Prin aceast form proprietarul transmite cele dou atribute care
compun uzufructul i pstreaz pentru sine nuda proprietate, cnd constituirea
uzufructului este direct. Tot o constituire direct este i atunci cnd proprietarul
transmite nuda proprietate la o persoan i celelalte dou atribute (posesia i
folosina) la alt persoan.
Constituirea indirect este atunci cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate i
reine pentru sine atributele posesie i folosin devenind uzufructuar.
n practica judiciar s-a statuat c uzufructul fiind un drept real de folosin asupra
unui bun aparinnd altuia, cnd bunul este un imobil este necesar ca actul
translativ de proprietate s fie supus nscrierii n mijlocul de publicitate pentru a fi
opozabil fa de teri.8 ntre prile contractante trebuie s facem deosebire ntre
regimul juridic motenit de Codul civil i cel existent n regimul de carte funciar
potrivit Decr-Lege nr.115/1938.
n regimul de carte funciar supus regimului Decr-Lege nr.115/1938, exist
consacrat regula potrivit creia drepturile reale imobiliare iau natere, se modific,
se strmut sau se sting numai de la data nscrierii lor, att ntre pri, ct i fa de
teri (art.17 i 18). n Codul civil (art.971 i 1295) convenia are efecte translative
de proprietate, dreptul este astfel constituit chiar dac ncheierea conveniilor nu
este urmat de nscrierea dreptului real dobndit n mijlocul de publicitate.
n prezent, este n vigoare Legea nr.7/1996, care a introdus n sistemul noilor cri
funciare regula c, convenia continu s aib efecte translative sau constitutive de
drepturi reale, ceea ce nsemneaz c nscrierea n cartea funciar nu intereseaz
raporturile dintre pri, ci numai efectele actului fa de teri. Prile nu pot invoca
ntre ele lipsa nscrierii n cartea funciar.
Atunci cnd uzufructul se constituie asupra unui teren, prin act juridic, acesta
trebuie s se perfecteze n forma nscrisului autentic (art.2 din Legea nr.54/1998,
privind circulaia juridic a terenurilor).

Uzufructul se poate dobndi prin testament, care este frecvent ntlnit n materie de
stabilire a acestui drept real. Legatul de uzufruct asigur uzufructuarului un
beneficiu fr ns a prejudicia n mod definitiv pe motenitorii legali. Acetia
avnd calitatea de nuzi proprietari vor deveni proprietari deplini dup ce
uzufructuarul va nceta din via.
Uzufructul poate fi dobndit i prin partaj voluntar, care n realitate este o
constituire prin act juridic. Copartajanii se neleg ntre ei ca unul s preia
uzufructul i altul nuda proprietate.
n fine se consider c uzufructul poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de
bun credin, cu respectarea regulilor care vor fi analizate la acest mod de
dobndire n capitolul urmtor. Importana practic a dobndirii uzufructului prin
uzucapiune este nesemnificativ, deoarece posesia util duce la dobndirea deplinei
proprieti.

6. Drepturile i obligaiile uzufructuarului.

6.1. Drepturile uzufructuarului,constau n obinerea posesiei lucrului care face
obiect al uzufructului.
1. a) Uzufructuarul are dreptul s cear predarea n folosin a bunului care
formeaz obiect al uzufructului. Dac proprietarul se opune la predare,
uzufructuarul poate exercita aciunea confesorie mpotriva nudului proprietar
sau a succesorilor acestuia, n ultim ipotez dac uzufructul s-a constituit
prin testament. Dac uzufructul s-a constituit prin convenie, uzufructuarul va
putea obine predarea bunului avnd la ndemn aciunea personal nscut
din contract.
2. b) Uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru i de a-i culege fructele n
cursul uzufructului conformart.521 C.civil. Uzufructuarul are n genere toate
drepturile de care se poate folosi proprietarul, pentru nevoi i interese
personale. Astfel potrivit art.526 C.civil el se folosete de drepturile de

servitute i n genere de toate drepturile de care se poate folosi

proprietarul Acest drept este n corelaie cu obligaia de a conserva
substana bunului, cea ce reprezint n realitate o limitare deoarece
uzufructuarul nu poate s dea lucrurilor alt destinaie dect aceea dat de
proprietar, pentru c el nu poate avea drepturi mai largi dect proprietarul.
Trebuie avut n vedere c proprietarul are dreptul s dea o exploatare
deosebit lucrului, mergnd pn acolo ca s-l degradeze sau chiar s-l
distrug, ceea ce uzufructuarul nu poate s fac. Folosina bunului exercitat
de el trebuie s fie mai raional i n conformitate cu destinaia i utilitatea
bunului, pe care ns adevratul proprietar cnd i exercit drepturile sale
poate s le schimbe.
Uzufructuarul trebuie s conserve substana bunului, cu excepia quasiuzufructului, privind lucruri consumptibile, unde i revine obligaia de a nlocui
lucrurile consumate.
Uzufructuarul are dreptul s perceap fructele i veniturile lucrului i s i le
nsueasc fr nici o obligaie de a da socoteal nudului proprietar. Acest drept se
ntinde asupra fructelor (naturale, industriale, civile) i se nate din momentul
constituirii uzufructului, cu excepia cazului cnd uzufructul a fost dobndit prin
testament, cnd dreptul de a culege fructele are loc n temeiul art.890 i 899 C.civil,
cnd s-a introdus cerere n justiie sau motenitorul a consimit de bun voie s
execute legatul. De aici rezult c fructele legatului se cuvin uzufructuarului
ulterior morii testatorului cnd are loc naterea dreptului de uzufruct.
Fructele naturale i industriale se dobndesc prin percepere, adic prin culegerea
lor. Ele rmn uzufructuarului din clipa n care a intrat n posesia lor. Fructele
trebuie s ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. n acest
sens, art.524 C.civil, prevede c fructele naturale i industriale culese n momentul
cnd se constituie uzufructul sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data
stingerii uzufructului se cuvin proprietarului.
n temeiul dreptului de folosin uzufructuarul va putea face, de asemenea, acte de
conservare i de administrare.

1. c) Uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul dreptului su de

uzufruct. El poate ceda beneficiul dreptului su dar rmne mai departe titular
al derptului i rspunde fa de proprietar. El poate ceda emolumentul, n
temeiul unui contract de locaiune sau de arend cu un ter, care nu se
confund cu dreptul de uzufruct care nu este cesibil.
Cesiunea beneficiului uzufructului poate fi fcut cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
De asemenea, el poate constitui asupra uzufructului su un alt drept de uzufruct.
Cesiunea beneficiului (emolumentului) nu schimb situaia raportului juridic de
uzufruct existent, pentru c dreptul de uzufruct propriu-zis este acelai, neputnd fi
nstrinat. Consecinele care rezult din aceast constatare constau n aceea c
prile raportului juridic sunt aceleai uzufructuarul i nudul proprietar-, primul ca
titular al dreptului de uzufruct rmne responsabil fa de cel de-al doilea, n fine,
stingerea uzufructului are ca efect automat i stingerea dreptului cesionarului.
1. d) Uzufructuarul are dreptul de a ipoteca dreptul su, dac obiectul
uzufructului l constituie un bun imobil. Dac obiect al uzufructului este un
bun sau bunuri mobile, uzufructuarul poate constitui gaj. La ntrebarea dac
se pot constitui ambele forme de gaj cu deposedare s-au fr deposedare -,
rspunsul pentru care opinm poate fi dedus din regimul juridic instituit
de art.1909 C.civil privind bunurile mobile. Rspunsul pe care l apreciem
corect este c se poate constitui numai gaj fr deposedare, altminteri ar fi
atins, nsui dreptul.
Asupra fructelor i asupra quasi-uzufructului se poate constitui drept de gaj, dup
ce acestea se afl n posesia uzufructuarului fr nici o distincie.
6.2. Obligaiile uzufructuarului.
1. a) nainte de intrarea n folosin uzufructuarul are obligaia de a proceda la
inventarierea bunurilor mobile i la constatarea strii materiale n care se afl
imobilele. Pentru garantarea exercitrii uzufructului n bune condiiuni se
poate proceda la darea unei cauiuni, conform art.541 C.civil, adic s aduc

un garant, care se oblig s rspund cu patrimoniul su n cazul

insolvabilitii uzufructuarului. Inventarierea este operaiunea prin care se
constat cantitatea i natura bunurilor mobile supuse uzufructului, fr s fie
obligatorie i evaluarea acestor bunuri. Inventarul mobilelor i constatarea
strii bunurilor imobile se consemneaz ntr-un proces-verbal, care poate fi
fcut n form autentic sau sub semntur privat, cu scopul de a constitui
mijloc de prob pentru predarea bunurilor spre folosin.
2. b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are mai multe
obligaii: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; obligaia de a aduce la
cunotina nudului proprietar orice nclcri sau uzurpri ale dreptului
acestuia; obligaia de a suporta anumite cheltuieli i sarcini ale lucrului;
obligaia de a respecta i continua modul de folosin stabilit de proprietar.
3. c) Obligaiile uzufructuarului n momentul stingerii uzufructului. Obligaiile
principale sunt: s restituie lucrul primit n folosin; dac uzufructul a avut
ca obiect lucruri consumptibile, uzufructuarul va trebui s restituie lucruri de
aceeai cantitate, calitate i valoare sau echivalentul n bani. Dac uzufructul
este viager i s-a stins prin decesul uzufructuarului atunci restituirea lucrurilor
primite n folosin se va face de ctre motenitorii uzufructuarului.
Restituirea se face n natur i n starea n care lucrul se gsea la data naterii
uzufructului. Atunci cnd bunurile au pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarul
va fi absolvit de obligaia de restituire, riscul pieirii fiind suportat de
proprietar, potrivit art.1156 C.civil. Dac este vorba de bunuri consumptibile,
uzufructuarul nu va fi absolvit de obligaia de restituire dac lucrurile au
disprut dintr-un caz fortuit, pentru c el a devenit proprietar n momentul
naterii uzufructului, situaie n care el va suporta riscul pieirii fortuite a
bunului.

7.Drepturile i obligaiile nudului proprietar.

7.1. Drepturile nudului proprietar sunt cele care rezult din exercitarea atributului
dispoziiei:
1. a) dreptul de a nstrina nuda proprietate, ns dobnditorul subsecvent
rmne obligat s respecte uzufructul constituit, care este un drept real;
2. b) dreptul de a greva nuda proprietate cu ipotec, de a constitui o servitute,
fr ca prin aceasta s-l mpiedice pe uzufructuar n exercitarea dreptului su;
3. c) dreptul de a culege productele bunului, fructele se cuvin uzufructuarului;
4. d) dac bunul care formeaz obiectul uzufructului este expropriat, pentru c
i dreptul de uzufruct este expropriabil, despgubirea acordat va fi mprit
ntre nudul proprietar i uzufructuar. Soluia se desprinde din art.26 al
Legii nr.33/1994 i este semnalat n literatura juridic.
5. e) dreptul de a exercita toate aciunile n justiie prin care se apr dreptul su
de proprietate, fr ca pri aceasta s se aduc atingere drepturilor
uzufructuarului. El nu va putea revendica bunul su de la uzufructuar nainte
de stingerea uzufructului.
7.2 Obligaiile nudului proprietar sunt urmtoarele:
1. a) obligaia pasiv sau negativ de a se abine de la orice fapt material de
natur s-l mpiedice pe uzufructuar n exercitarea dreptului su;
2. b) obligaia pozitiv de a-l garanta pe uzufructuar pentru eviciune n dou
dintre cazuri i anume n cazul cnd obligaia de garanie deriv din natura
uzufructului i n cazul cnd proprietarul i-a asumat n mod expres o
asemenea obligaie, prin actul constitutiv al uzufructului, spre exemplu atunci
cnd are caracter oneros;
3. c) de a-l despgubi pe uzufructuar, cnd a micorat valoarea de exploatare a
bunului obiect al dreptului de uzufruct.

8. Stingerea uzufructului. Modalitile de stingere a uzufructului sunt

reglementate de art.557-558 C.civil. Astfel, dreptul de uzufruct se stinge
prin:
8. a) Moartea uzufructuarului, care este o cauz general de stingere a
uzufructului. Acest mod de stingere este consecina caracterului viager al
dreptului de uzufruct. Dac uzufructul a fost constituit n favoarea ambilor
soi, fr nici o alt precizare, n practica judiciar s-a decis c, n caz de
moarte a unuia dintre soi, cellalt pstreaz uzufructul pentru ntregul
imobil.9 Stingerea uzufructului prin moarte este de ordine public, aceasta
nsemnnd c orice convenie prin care s-ar stipula constituirea unui uzufruct
perpetuu i transmisibil, este nul absolut. Este admisibil ns constituirea de
uzufructe n beneficiul mai multor persoane succesive. n acest sens, este
posibil ca s se stipuleze ca uzufructul constituit n favoarea unei persoane
dup moartea acesteia s treac la alt persoan; este admisibil cu condiia ca
toi beneficiari s fie n via sau mcar concepui. Acest uzufruct trebuie
considerat valabil pentru c se constituie, de fiecare dat, independent i
succesiv n favoarea fiecrui beneficiar. Dup stingerea prin moarte a
primului beneficiar se consider c a nceput n mod exclusiv i direct n
favoarea ultimului beneficiar.
8. b) Prin expirarea termenului pentru care a fost constituit, atunci cnd prin
convenia prilor s-a stabilit un anumit termen pentru exercitarea
uzufructului. Problema se pune de fiecare dat cnd uzufructuar este o
persoan juridic. Uzufructul n favoarea unei persoane juridice poate fi
constituit pe durata maxim de 30 de ani (art.559 C.civil).
8. c) Prin consolidarea sau ntrunirea n persoana uzufructuarului a calitii de
proprietar (art.557 C.civil). Nuda proprietate poate fi dobndit de
uzufructuar prin motenire, cumprare, sau orice act juridic. Consolidarea
devine posibil i atunci cnd un ter dobndete att nuda proprietate ct i

uzufructul. Nimeni nu poate exercita uzufructul asupra lucrului pe care l are

n proprietate.
8. d) Neuzul sau prescripia extinctiv (art.557 C.civil). Dac uzufructul are ca
obiect bunuri mobile sau imobile, neuzul timp de 30 de ani face ca uzufructul
s nceteze. Termenul ncepe s curg de la ultimul act de folosin al
uzufructuarului. Dezmembrarea proprietii este o stare excepional care nu
poate dura dac nu aduce nici un folos sau dac titularul nu are nici un
interes, astfel c dac nu a profitat 30 de ani, nu se mai justific utilitatea i
nu exist nici un motiv spre a prelungi fr folos, pentru nimeni, o situaie n
care dreptul proprietarului este tirbit i restrns.10 Neuzul trebuie s
fie complet . Dac uzufructuarul exercit numai parial dreptul su, acesta nu
se stinge. Este necesar ca neuzul s fie continuu, actele de folosin s fie
succedate normal dup natura i destinaia bunului.
8. e) Pieirea total a bunului, nseamn c dreptul de uzufruct se stinge prin lips
de obiect. n caz de pieire parial uzufructul ar putea continua a se exercita
asupra prii rmase din lucru, n conformitate cu art.563C.civil.
8. f) Exproprierea pentru caz de utilitate public, asimilat cu o pierdere
juridic, este reglemntat de art.28 din Legea nr.33/1994, ca un caz distinct de
stigere a uzufructului, uzufructuarul urmnd s fie despgubit n mod direct
de expropriator.
8. g) Renunarea uzufructuarului, care poate s fie expres ori tacit, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit (art.561C.civil). Renunarea trebuie s fie fcut
numai de uzufructuarul capabil de a dispune de dreptul su i poate fi fcut
mpotriva voinei nudului proprietar, ns, odat fcut, devine irevocabil.
ntre uzufructuar i nudul proprietar poate interveni o convenie, renunarea
putnd fi cu titlu oneros sau s fie fcut prin tranzacie. Dac este fcut cu
titlu gratuit, ea echivaleaz cu o donaie fcut nudului proprietar. Dac
renunarea s-a fcut n dauna creditorilor chirografari acetia o pot ataca pe
calea aciunii pauliene.

8. h) Abuzul de folosin din partea uzufructuarului apare ca un caz special de

stingere a uzufructului. El se constat prin hotrre judectoreasc la cererea
nudului proprietar. n acest sens art.558 C.civil prevede c acesta este:
abuzul ce face uzufructuarul de folosina sa sau aducnd stricciuni
fondului sau lsndu-l s se degradeze din lips de ntreinere. Rezult c
abuzul de folosin exist atunci cnd uzufructuarul nu se folosete lucru ca
un bun proprietar. El provoac stricciuni sau l las s se degradeze din lips
de ntreinere. n practica judiciar s-a statuat c nudul proprietar poate opta
ntre a solicita decderea din dreptul de uzufruct i obligarea uzufructuarului
de a aduce bunul n stare de folosin.11
8. i) Rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a
dobndit proprietatea asupra acelui bun sau desfinarea titlului constitutiv al
uzufructului. Dac titlul nudului proprietar se desfiineaz, atrage dup sine
ca efect desfiinarea drepturilor consimite de acesta n favoarea terilor, ntre
care i dreptul de uzufruct, n conformitate cu principiul resoluto iure dantis,
resolvitur ius accipientis. De exemplu, dac nudul proprietar a dobndit lucrul
prin accesiune i se constat ulterior c este doar un motenitor aparent, lucrul
revenind adevratului motenitor i uzufructul se va stinge ca efect al
pierderii calitii de proprietar.
8. j) Uzucapiunea sau prescripia achizitiv n favoarea unui ter, cnd acesta
dobndete asupra bunului dreptul de proprietate, terul uzucapnd att
uzufructul ct i nuda proprietate. Uzucapiunea este un mod original de
dobndire a dreptului de proprietate, cu efect retroactiv; uzucapantul va fi
considerat dup primul proprietar al bunului, astfel c nu va fi obligat s
respecte uzufructul. Acesta se stinge.

9. Lichidarea uzufructului.
Ca efect al stingerii dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat s restituie
nudului proprietar toate lucrurile pe care le deine. Cu alte cuvinte s nceteze

actele de folosin i s redea proprietarului posesia bunului obiect al dreptului de

uzufruct. Aceste obligaii nu exist dac uzufructul s-a stins prin consolidare sau
prin pieirea total a bunului din cauze neimputabile uzufructuaurului.
Uzufructuarul este un detentor precar, el posed bunul pentru altul, adic pentru
nudul proprietar, restituirea urmnd a fi fcut de bun voie n starea n care l-a
primit. Dac uzufructuarul refuz restituirea lucrului, proprietarul are la ndemn
aciunea n revendicare sau poate recurge la aciunea personal, derivat din
convenia prilor.
Dac uzufructul a avut ca obiect lucruri consumptibile (quasi-uzfruct) atunci
uzufructuarul trebuie s restituie bunuri de aceeai natur, cantitate i calitate n
funcie de preul acestora (art.526 C.civil).
Atunci cnd bunul mobil a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului,
obligaia de a restitui este nlocuit sau nsoit, dup caz, de obligaia de
dezdunare, uzufructuarul trebuind s acopere prejudiciul pe care l-a cauzat
proprietarului. El nu are aceast obligaie dac degradrile sau deteriorrile bunului
se datoreaz ntrebuinrii sau folosinei acestuia.
Dac obiect al uzufructului a fost un bun imobil care s-a deteriorat ca efect al
folosirii lui normale, uzufructuarul este obligat s repare prejudiciul suferit de
proprietar.
Odat cu lucrul, uzufructuarul este obligat s restituie i fructele naturale i
industriale pe care le-a perceput, dup stingerea uzufructului. El avea dreptul la
fructele percepute sau ajunse la scaden n perioada dreptului su de uzufruct.
Uzufructuarul nu poate s pretind despgubiri pentru mbuntirile aduse bunului,
chiar dac acestea au adus un spor de valoare. El va putea ridica oglinzi, tablouri,
ornamente, instalaii i orice alte asemenea adugiri care se pot detaa comod din
bunul asupra cruia s-a constituit dreptul de uzufruct, care trebuie s-l restituie
proprietarului n starea sa anterioar.
La rndul su, proprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani
pe care acesta le-a pltit pentru el, cum ar fi plata fcut unui creditor al

proprietarului care avea drept de ipotec asupra imobilului obiect al

ipotecii.

Seciunea III.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie

1.Caracteristici comune.Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt reglementate de

art. 565-576 C.civil i reprezint varieti ale uzufructului, conferind titularului lor
posibilitatea de a folosi lucrul altuia i de a-i culege roadele, dar aceast activitate
trebuie desfurat numai n msura n care sunt necesare nevoilor lui i ale
membrilor familiei sale. Din aceast limitare se ntrevede c nu este posibil
cedarea beneficiului drepturilor respective. Cele dou drepturi confer titularului
su atributele de posesie i folosin, ca i n cazul uzufructului, fr a putea
cesiona emolumentul acestor drepturi.
Att dreptul de uz ct i cel de abitaie se stabilesc i se sting n acelai mod ca
dreptul de uzufruct; titularii lor trebuie s foloseasc lucrul ca un bun proprietar; ei
trebuie s dea cauiune i s fac inventarul lucrurilor, titularii acestor drepturi sunt
obligai s suporte cheltuielile de ntreinere la fel ca i uzufructuarul.
n doctrin au fost considerate varieti ale uzufructului, de li se spune miniaturi
ale uzufructului12 reduse la o anumit ntrebuinare sau folosin a bunului pn
la uzufructuri restnse 13

2. Dreptul de uz.
Dreptul de uz poate fi definit ca fiind acel drept real asupra unui bun n virtutea
cruia o persoan numit uzuar poate s-l folosesc i
adic s-i culeag fructele
numai n msura satisfacerii nevoilor pesonale i ale familiei sale 14.

Caracteristic pentru uz este faptul c titularul poate fi o persoan fizic, el este un

drept strict personal, care nu poate fi nstrinat i nici nchiriat.
Limitele exercitrii dreptului de uz sunt stabilite fie prin convenia prilor
-proprietar i uzuar-, fie n temeiul legii.
Potrivit prevederilor art.565 C.civil, dreptul de uz se constituie n acelai mod ca i
dreptul de uzufruct. Deci uzul se stabilete prin convenie, testament sau prescripie
achizitiv.
Drepturile uzuarului sunt: a) de a culege fructele pentru el i pentru familia sa;
b) dreptul de a nstrina fructele culese, dac el consider necesar, care este o
simpl transformare a veniturilor sale n limitele nevoilor uzuarului.
Obligaiile uzuarului sunt: a) de a da cauiune, atunci cnd se stipuleaz; b) s
constate starea imobilului i s fac inventarul mobilelor; c) de a ntreine bunurile
care fac obiectul dreptului de uzufruct, manifestndu-se ca un bun proprietar.
Nudul proprietar poate s-l urmreasc pe uzuar, asupra modului de executare a
obligaiilor sale, cu privire la felul de ntrebuinare i de folosin a bunului. El nu
are dreptul la aciune obinuit care s aib ca scop executarea normal a
obligaiilor, cum ar fi readucerea imobilului n starea lui de folosin, fr s cear
stingerea uzului (sau uzufructului).15
Stingerea dreptului de uz are loc n aceleai condiii ca i dreptul de uzufruct,
analizate n seciunea anterioar. Dac convenia prilor prevede, de uz pot
beneficia i motenitorii uzuarului.

3.Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un drept real n temeiul cruia titularul su poate folosi o
locuin, o cas, un spaiu locativ n general, ce aparine unei alte persoane.
Deosebirea de uzufruct const n acea c fiind un drept strict personal nu poate fi
nstrinat sau grevat.

Dreptul de abitaie se poate constitui prin: a) convenie ( vnzare, donaie ); b) prin

testament; c) prin prescripie achizitiv sau uzucapiune; d) prin efectul legii, n
condiiile art.4 din Legea nr.319/1944, n privina soului supravieuitor. n
momentul deschiderii succesiunii, soul supravieuitor dobndete un drept de
abitaie, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) s fi locuit la data
deschiderii motenirii n casa care face obiectul dreptului de abitaie; b) s nu aib
alt locuin proprie; c) s nu devin prin motenire proprietarul exclusiv al
locuinei, calitatea de proprietar face inutil dezmembrmntul aceluiai
drept (neminem res sua servit); d) locuina respectiv s fac parte din masa
succesoral; e) defunctul s nu fi dispus altfel, adic s nu fi nlturat prin act de
ultim voin dreptul de abitaie.16
n jurispruden s-a statuat c n cazul n care cu ocazia nstrinrii locuinei
comune, soii i-au rezervat un drept de abitaie asupra locuinei, acest drept are un
caracter indivizibil. n consecin la decesul unuia dintre soi, nudul proprietar nu
este ndreptit s cear nici stingerea i nici titilarului ei restrngerea dreptului de
abitaie.17
Drepturile titularului dreptului la abitaie sunt: a) dreptul de ocupa locuina mpreun cu familia sa,
chiar dac s-a cstorit ulterior constituirii dreptului. n cazul soului supravieuitor nceteaz ns o
dat cu recstorirea acestuia; b) dreptul de a nchiria partea din cldire care i prisosete, chiar
dac proprietarul imobilului se opune. Soul supravieuitor este exceptat de la acest drept. Dreptul
de abitaie n ntregime nu poate fi cesionat i nici nchiriat.
Obligaiile titularului dreptului de abitaie sunt: a) s foloseasc imobilul ca un bun proprietar (art.
567 C.civil ); b) s dea cauiune n cazul cnd prile au stabilit i nu s-a acordat scutire de ctre
nudul proprietar; c) s constate starea imobilului la intrarea n posesia acestuia; d) s suporte
cheltuielile folosinei i cheltuielile curente de ntreinere.
Stingerea dreptului de abitaie, are loc n acelai mod ca i uzufructul. Pentru
aprarea dreptului de abitaie titularul este ndreptit la aciunea n justiie avnd la
ndemn o aciune confesorie, pentru protecia dreptului real, fie laaciune
personal nscut din actul juridic care st la temeiul constituirii abitaiei.

Nudul proprietar nu este ndreptit la evacuarea titularului dreptului de abitaie din

imobil pentru via imposibil creat altor locatari, avnd ca temei dispoziii legale
ale raporturilor dintre proprietari i chiriai cum a fost Legea nr. 5/1973, n prezent
Legea nr. 114/1996, legea locuinei, pentru c titularul abitaiei nu este un chiria,
ci are conferit un dezmembrmnt al proprietii.

Seciunea IV.
Dreptul de servitute

1.Noiune i caractere juridice18

Dreptul de servitute este reglementat de articolele 576-643 C.civil. Servitutea este
acel drept real principal, derivat, perpetuu i indivizibil, constituit asupra unui
imobil numit fond aservit, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numitfond
dominant, care aparine altui proprietar. Aceast definiie a servituii este dat
de art.576 C.civil romn inspirat din modelul francez, art.637 C.civil fr.19 n
virtutea caestui text sevitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru
uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn. n doctrina veche citat
denumirea de servitute, este rezervat pentru a desemna numai acele sarcini care n
afar de limitele normale ale atributelor inerente dreptului de proprietate i sunt
constituite printr-un act de voin individual n folosul unui fond dominant i n
sarcina altui fond zis servit.
Servitutea ia natere i are fiin legal pentru utilitatea unui fond, spre deosebire
de uzufruct, uz i abitaie care sunt constituite n favoarea unei persoane.
Servituile sunt dezmembrminte care se constituie asupra imobilelor proprietate
privat n general. Controversa din doctrin privind valabilitatea servituilor asupra
bunurilor din domeniul public, a fost tranat de art. 13 i 14 din Legea nr.
213/1998, care le consider valabile numai n msura n care aceste servitui sunt

compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile

afectate. n aceleai condiii sunt menionate servitui anterioare (art. 13 al. 2 din
lege).
Din acest motiv sunt considerate n doctrina clasic sarcini reale20. Din definiia
dat de textul legal i conturat n literatura juridic, rezult urmtoarele caractere
juridice ale dreptului de servitute:
1. este un drept real imobiliar, el fiind constituit asupra unor imobile, prin
natura lor.
2. este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou
imobile i mprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu
al acestui drept este de natura sa i nu de esena acestui drept. n consecin,
prin convenia lor, proprietarii fondurilor limitrofe, el poate fi limitat sau
stins.
3. este un accesoriu al fondului-praediis inhaeret-, astfel c nu se poate despri
de fond pentru a fi de sine-stttor, depinde de fondul dominant. Aceasta
nseamn c nu poate fi desprins de fondul principal, cu scopul de a forma
un drept de sine-stttor. Ea nu poate fi ipotecat, nstrinat sau supus
urmririi n mod independent de fondul al crui accesoriu este, ea putndu-se
transmite numai odat cu fondul. Dup cum s-a subliniat n doctrina clasic
citat, pentru fondul aservit, servitutea este o sarcin.
4. servitutea este indivizibil, nelegndu-se prin aceasta c profit ntregului
fond dominant i n mod corelativ greveaz, n ntregime, fondul aservit. Tot
de aici rezid obligaia ca atunci cnd imobilul n coproprietate la mai muli
titulari, servitutea nu se poate stabili asupra sa n favoarea acelui bun dect cu
consimmntul tuturor titularilor, potrivit regulii unanimitii. Regula i are
aplicabilitate la servituile care se stabilesc prin convenie, n jurispruden
susinndu-se c la constituirea ei ar fi suficient acordul unuia dintre
coproprietari, soluie bazat pe raionamentul c actul acestuia profit
tuturor21 .

5. este un drept real asupra lucrului altuia-jus in re aliena-, o dezmembrare a

proprietii altuia, acesta nefiind o scdere a dreptului su de
proprietate22 .
6. presupune existena a dou fonduri vecine, care aparin de proprietari diferii.
Dup cum am artat n definiie imobilul asupra cruia se constituie servitutea
se numete fond dominant, iar cel pe care este grevat servitutea este fondul
aservit, sau servant-conform art.631, 632 C.civil. n practica judiciar s-a
decis c pentru constituirea unui drept de servitute de trecere este necesar ca
cele dou fonduri s aparin unor proprietari diferii. Cnd prile se afl n
indiviziune att asupra fondului dominant ct i asupra fondului aservit, nu
sunt ntrunite condiiile pentru constituirea dreptului de servitute de trecere,
de vreme ce fiecare este proprietar pe cot indiviz 23.

2.Clasificarea servituilor.
n conformitate cu dispoziiile cuprinse n C.civil n doctrin au fost propuse mai
multe criterii de clasificare a servituilor:
4. a) dup modul de exercitare servituile se mpart n continue i necontinue.
Sunt continue servituile al cror exerciiu este sau poate fi continuu, fr s
aib trebuin de faptul actual al omului (622 C.civil), cum ar fi de exemplu
servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere.
Sunt necontinuee acelea pentru a cror existen i exercitare este absolut
necesar fapta actual a omului, de exemplu servitutea de trecere, de a utiliza
un izvor de ap (art.622 al.2 C.civil). Ea se exercit numai n limita titlului
su, prin care a fost nfiinat fr a putea fi schimbat24.
Esenial pentru determinarea caracterului continuu sau necontinuu al unei servitui
nu este continuitatea sau necontinuitatea exercitrii sale ci mprejurarea c pentru a
fi exercitat, servitutea are sau nu are nevoie de faptul actual al omului.
Servitutea continu este acea care se exercit fr ca omul s fie obligat s fac acte

succesive i repetate de folosin, pe cnd servitutea necontinu necesit neaprat

acte repetate pozitive de exercitare a ei.Art.622 C.civil d exemple de servitui
continue: apeductul, scurgerea apelor, ferestrele, i altele asemenea. Servitutea de
apeduct este acea servitute care d dreptul de a aduce apa prin conducte peste un
fond strin. Servitutea de scurgere a apelor este acea care d dreptul s se scurg
apa de pe fondul dominant pe fondul aservit, iar sevitutea de fereastr sau de vedere
este acea servitute care d derptul de a se stabili ferestre spre fondul nvecinat la o
distan mai mic dect cele artate n art.612 i 613 din C.civil. Tot servitui
continuue sunt toate servituile negative cum sunt de exemplu, acelea de a nu cldii
sau servitutea de a nu cldi peste o anumit nlime.
1. b) dup felul n care se manifest, servituile se mpart
n aparente i neaparente. Servituile aparente sunt acele servitui care se
cunosc datorit unor semne exterioare. Sunt considerate de lege ca semne
aparente: o u, o fereastr, o crare, o plantaie. Servituile neaparente nu au
nici o manifestare exterioar, nici un semn exterior despre existena lor.
C.civil (622, al.3) exemplific servitutea neaparent servitutea de nu zidi pe
un fond, sau de a zidi numai pn la o anumit nlime, de a nu planta la o
distan mai mic.
Caracterul aparent sau neaparent depinde nu att de natura servituii, ct de felul
cum se exercit, adic de circumstanele de fapt. Aceeai servitute poate fi aparent
sau neaparent, dup mprejurri. Depild o conduct de combustibil, dac este la
suprafaa pmntului servitutea este aparent, dac este ngropat n pmnt,
servitutea este neaparent.
n doctrin, datorit asemnrilor care exist ntre servituile continue i necontinue
pe de o parte i servituile aparente i neaparente, pe de alt parte s-a ajuns la
combinarea acestora ajungndu-se la noi categorii de servitui, astfel: servitui
continue i aparente, cum este aceea de vedere; servitui continue i neaparente,
cum este aceea de a nu cldi; servituile necontinue i aparente, care este acea de
trecere pe o potec; servituile necontinue i neaparente, cum este aceea de a
puna.

1. c) dup obiectul lor servituile sunt: pozitive i negative, urbane i

Servituile pozitive ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac n mod
direct, acte de folosin pe fondul aservit, proprietarul acestuia din urm trebuie s
le respecte. Sunt servitui pozitive: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap de
la o fntn aflat pe fondul vecinului, servitutea izvorului etc. n favoarea
titularului exist un drept unilateral care instituie un regim juridic de inegalitate n
favoarea fondului dominant.
Servitutea pozitiv nu poate fi excesiv i nici mpovrtoare pentru fondul aservit.
Potrivit art.618 C.civil, la constituirea servituii legale de trecere trebuie s se
aleag trecerea prin locul ce ar provoca cea mai redus pagub pentru acela pe al
crui fond urmeaz s fie deschis terenul, chiar dac, n principiu, se recomand n
mod obinuit, trecerea cea mai scurt.25
Servituile negative sunt acelea care impun proprietarului fondului aservit unele
restricii sau mpiedicri n exerciiul dreptului su. Exemplu: servitutea de a nu
cldi pe terenul su, interdicia de a planta la o anumit distan. Proprietarul
fondului aservit are obligaia general de abinere -non facere-, de a nu face, sunt
simple restrngeri ale exerciiului i limitelor dreptului de proprietate cu scopul
asigurrii unor relaii de vecintate.
Servituile urbane sunt cele stabilite n folosul cldirilor, indiferent de localitate.
Servituile rurale sunt cele stabilite n favoarea terenurilor. Clasificarea n urbane i
rurale a servituilor este dat deart.621 C.civil.
1. d) dup originea lor sau dup modul de constituire, n conformitate
cu art.577 C.civil, servituile se mpart n trei categorii: servitui
naturale, servitui legale, i servitui stabilite prin fapta omului (adic prin
convenie, testament, sau uzucapiune).
Servituile naturale sunt acelea care i au originea sau izvorul n situaia natural a
fondurilor. Sunt astfel: servitutea de scurgere a apelor, servitutea de grniuire i de
ngrdire a proprietii. n doctrin se consider c nu ar fi n realitate

dezmembrminte ale dreptului de proprietate, ci obligaii fireti care se impun

proprietarilor vecini din nevoia unei bune-vecinti, de convieuire normal n
societate.
Servituile legale, adic cele stabilie prin lege ex lege- i are n vedere fie utilitatea
public, fie utilitatea proprietarilor unor fonduri nvecinate. Privite sub acest aspect
servituile legale, la rndul lor sunt servitui de interes public i servitui de interes
privat.
n conformitate cu art.587 C.civil, servitutea este de interes public cnd are ca
obiect crarea sau poteca pe lng marginea rului navigabil sau flotabil, acetia nu
pot mpiedica trecerea sau folosi poteca pentru a construi sau pentru a face alte
lucrri.
n conformitate cu art.588 C.civil,n interes privat, legea supune pe proprietar la
osebite obligaii unul ctre altu, fr chiar s existe vreo convenie ntre
dnii. Asemenea restricii nu sunt legate neaprat de ideea de servitute, ci de
exercitarea proprietii n cadrul anumitor limite.26
Sunt considerate servitui legale: distana plantaiilor (art.607 C.civil); distana i
lucrrile intermediare pentru anumite construcii (art.610 C.civil); servitutea de
vedere (art.611,612 C.civil); pictura streinilor (art.615 C.civil); servitutea de
trecere (art.616 C.civil); servituile aeronautice (art.10 din Decr.95/1979).
Se observ c aa-zisele servitui naturale i aa-numitele servitui legale, sunt n
realitate, servitui legale pentru c simpla situare a imobilelor d natere la servitute
numai cnd legea le reglementeaz ca atare.
Servituile stabilite prin fapta omului sunt considerate singurele servitui veritabile
sau propriu-zise.27
Ele se constituie prin titlu-convenie sau testament- i reprezint sarcini n favoarea
unui imobil i n defavoarea celuilalt i ca orice titlu, cauza acestuia nu poate
contraveni ordinii publice i bunelor moravuri.
Apoi mai pot fi constituite prin uzucapiune sau prin destinaia proprietarului.

Servituile stabilite prin titlu, aa cum s-a menionat au la baz convenia sau
testamentul. Orice servitute poate fi constituit prin titlu i au mare aplicabilitate
practic putnd fi fcute prin act juridic oneros sau gratuit. n conformitate
cu art.624 C.civil servituile continue i neaparente, precum i cele necontinue i
neaparente se pot constitui numai prin titlu.
Forma titlului va fi aceea prevzut de lege pentru actul juridic prin care se creeaz
servitutea. De exemplu dac servitutea este constituit sub form de donaie ntre
vii, ea trebuie fcut prin act autentic, ca la orice donaie, dac se instituie prin
legat, actul juridic respectiv va trebui s ndeplineasc condiiile unui testament. O
servitute, poate fi stabilit expres, dar poate fi stabilit i n mod tacit, adic
existena acesteia s rezulte implicit din interpretarea clauzelor contractului.
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv poate sta la baza dobndirii servituilor
continue i aparente dup o posesie util de 30 de ani(art.623 C.civil).
n practica instanei supreme s-a statuat c poate fi dobndit pe aceast cale i
servitutea de vedere 28, interdicia de a planta, interdicia de a executa anumite
construcii, servitutea de a lua ap.
Prevederile art.623 C.civil se refer expres la uzucapiunea de 30 de ani, per a
contrario, fiind exclus dobndirea servituii prin uzucapiunea de 10 pn la 20 de
ani. Aceasta este opinia dominant n literatura juridic romn, precum i n cea
francez. Opinia a fost criticat ca fiind necorespunztoare pentru c se face o
difereniere pur artificial fa de uzufruct, care poate fi dobndit prin uzucapiunea
de 10 pn la 20 de ani, pe cnd servituilor li se refuz o asemenea modalitate de
constituire, pentru c actele de folosin pe care se bazeaz cel care exercit o
posesie (de 10-20 ani cu bun-credin i cu just titlu), nu sunt simple acte de
toleran cum se apreciaz n opinia dominant.29
Servitutea de trecere, fiind necontinu i neaparent, nu poate fi dobndit prin
uzucapiune. Nici titularul unei servitui de trecere bazat pe convenie nu va putea
uzucapa un alt teren dect cel artat n titlul su pe care l-ar utiliza timp de 40 de
ani.

Dobndirea servituii prin destinaia proprietarului, are loc n cazul celor continue
i aparente, n virtutea art.625 i 626 C.civil. Din aceste texte rezult c atunci cnd
proprietarul unic a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar
putea constitui o servitute, n ipoteza n care n viitor fondurile ar aparine unor
proprietari diferii, ne gsim n prezena servituii creat prin destinaia
proprietarului. Este de reinut c servitutea se nate numai n momentul n care
proprietarul unic al celor dou fonduri,nstrineaz unul din cele dou imobile.
Servitutea rmne valabil dac prin actul de nstrinare prile nu au nlturat prin
clauz contrar nlturarea prevederilor art.625 C.civil, a strii de fapt, creat prin
voina unicului i primului proprietar.
Se pune problema dac servitutea de trecere care este o servitute necontinu, poate
fi constituit prin destinaia proprietarului. n practic sunt diverse situaii cnd
proprietarul unic, diviznd cele dou fonduri las semne vizibile ale trecerii spre un
loc nfundat dup care nstrineaz una dintre parcelele divizate. n atari situaii,
stabilirea unei servitui de trecere spre un loc nfundat este prezumat,
subnelegndu-se c prile au acceptat o stare de fapt anterioar actului juridic
care a fost ncheiat cu meninerea aparenei create de servitutea de trecere. Soluia
poate fi ancorat n prevederile art.627 C.civil, care cere ca servitutea s fie doar
aparent, nu ns i continuu.
n conformitate cu art.621 C.civil, destinaia proprietarului ine loc de titlu ,
probaiunea acesteia constnd n dovedirea strii de fapt.

3.Exercitarea dreptului de servitute

3.1 Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant.
Proprietarul fondului dominant are urmtoarele drepturi:
1. a) principalul drept este acela de a se folosii de servitute. Art.630 C.civil
prevede c titularul fondului dominant poate face toate lucrrile necesare spre
a se putea folosi de servitute i a o pstra.

2. b) dreptul de a efectua numai acele lucrri pe fondul aservit care sunt absolut
necesare exploatrii normale, nefiind ngduite lucrri care nu servesc
exploatrii servituii.
3. c) constituirea servituii presupune i punerea la dispoziie a mijloacelor care
sunt necesare pentru exercitarea ei. Sunt situaii cnd exist o servitute care
pentru a fi folosit are nevoie de o alt servitute, a doua fiind accesorie. De
exemplu, pentru a lua ap din fntn care este servitutea principal
presupune c imobilul nvecinat s suporte i servitutea de trecere peste
fondul aservit.
Proprietarul fondului dominant are urmtoarele obligaii:
1. a) titularul este obligat s exercite servitutea numai n limitele stabilite prin
titlu, dac a fost dobndit prin uzucapiune este obligat s o exercite potrivit
cu actele de folosin i de posesie anterioare, n fine, dac a fost constituit
prin destinaia proprietarului, potrivit cu intenia pe care a avut-o proprietarul
celor dou fonduri.
2. b) titularul are obligaia de a nu modifica i de a nu utiliza servitutea n alt
scop dect pentru cel care a fost recunoscut.
3. c) titularul servituii are obligaia de a nu face nimic de natur s agraveze
servitutea, adic s devin mai mpovrtoare pentru fondul aservit.

3.2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit.

Proprietarul fondului aservit are urmtoarele drepturi:
1. a) de a nstrina sau de a greva bunul obiect al servituii fr a se leza
exercitarea servituii.

2. b) dreptul de a pretinde despgubiri de la proprietarul fondului dominant,

respectiv de la titularul dreptului de servitute.
3. c) n cazul n care prin titlul prilor s-a stabilit suportarea cheltuielilor de
ctre proprietarul fondului aservit, acesta este inut s-i ndeplineasc
obligaia asumat potrivit cu regulile care guverneaz actele juridice. El are
dreptul s abandoneze fondul la dispoziia titularului servituii, pentru a se
elibera de aceste cheltuieli, conform art.632 C.civil.
4. d) dac servitutea a devenit prea mpovrtoare pentru el, poate s ofere
proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servituii
(art.634 C.civil).
3.3 Obligaiile proprietarului fondului aservit:
1. a) proprietarul fondului aservit are obligaia pasiv-non facere, care const n
aceea c trebuie s se abin de la orice act de natur a mpiedica exercitarea
dreptului de servitute;
2. b) el mai are obligaia de a efectua lucrrile necesare pentru exercitarea i
ntreinerea servituii, atunci cnd prin titlu a fost astfel constituit.

4. Aprarea dreptului de servitute. Proprietarul fondului dominant are la

ndemn dou aciuni pentru aprarea dreptului de servitute.
Aciunea confesorie de servitute, care este o aciune petitorie. Este o aciune real
care poate fi ndreptat mpotriva proprietarului fondului aservit i prin ea se
urmrete recunoaterea i respectarea acestui drept real.
Aciunea posesorie, exercitat n condiiile art.674-675 C.civil, prin mijlocirea
creia se apr numai servituile continuue i aparente, precum i servituile
stabilite prin titlu, acestea din urm indiferent dac sunt sau nu continuue i
aparente.

Proprietarul fondului aservit are la ndemn aciunea negatorie de servitute, prin

care se neag existena dreptului de servitute al unei persoane.
Proprietarul fondului aservit poate exercita i aciunea posesorie, atunci cnd
urmrete mpiedicarea unui ter s dobndeasc o servitute pe fondul su.

5.Stingerea servituilor.
Art.636 C.civil prevede c servituile nceteaz cnd lucrurile se gsesc n starea n
care servitutea nu mai poate continua. Sunt cunoscute urmtoarele cazuri de
stingere a servituilor:
1. a) Imposibilitatea material de a mai exercita servitutea, prevzut
de art.636 C.civil. n literatura juridic s-a reinut c aceasta nu este o cauz
de stingere de sine stttoare, pentru c, atunci cnd exist o piedic
material, pe durata acestuia exerciiul servituii este suspendat30. Aceast
interpretare este dat de coroborarea cu art.637 C.civil, care prevede c
servitutea renate atunci cnd lucrurile sunt restabilite ca servitutea s se
poat exercita. n concret, intervine o piedic material care oprete exerciiul
servituii cnd starea material a lucrurilor se transform astfel nct folosina
servituii devine imposibil.
Confuziunea care const n reunirea att a fondului dominant ct i a fondului
aservit n persoana aceluiai proprietar. Exemplu clasic n aceast privin este
acela cnd ambele imobile devin proprietatea unui singur titular.
Neuzul imobilului este un caz de stingere a servituii prevzut de art.639 C.civil,
care dispune c servitutea este stins prin neuz n curs de 30 de ani, adic prin
prescripie extinciv n cazul neexercitrii timp de 30 de ani. Stingerea servituii
pentru neuz are loc doar n cazul servituilor constituite prin fapta omului.
Pe lng aceste cauze de stingere a dreptului de servitute, se mai adaug i cauzele
de stingere decurgnd din dreptul comun: pieirea fondului aservit; renunarea la
exercitare de ctre titularul dreptului de servitute; desfiinarea titlului constitutiv ca

urmare a revocrii rezoluiunii sau anulrii expirarea termenului sau ndeplinirea

condiiei rezolutorii.

Seciunea V.
Dreptul de superficie

1.Noiune i caractere juridice. Dreptul de superficie nu este reglementat de

C.civil romn, motiv pentru care existena sa a fost la nceput contestat iar apoi
controversat.
Punctul de vedere care s-a impus i a primit n cele din urm recunoaterea
unanim, n sensul afirmrii i recunoaterii acestui drept, se ntemeiaz pe
dispoziiile art.492 C.civil, care, instituind prezumpia potrivit creia proprietarul
terenului este prezumat i proprietar al construciei edificate pe acesta, fiind
ngduit i proba contrar31. Admisibilitatea probei contrare nseamn a dovedi c
proprietaral construciei este o alt persoan dect proprietarul terenului, fapt ce
atrage dup sine i recunoaterea dreptului de folosin asupra terenului pe care se
afl construcia ce aparine celui care a fcut dovada n acest sens. Acest drept de
folosin, n anumite condiii asupra terenului pe care se afl construcia, constituie,
n esen, coninutul dreptului de superficie. Fa deart.492 C.civil, care constituie
regula n ce privete proprietatea terenului i a construciei unite n persoana
aceluiai titular, superficia constituie excepia. Superficia a fost recunoscut n
doctrin i jurispruden pn la intrarea n vigoare a legilor nr.58 i 59/197432. El
a fost fie transformat n drept de folosin, fie respins. Cu toate acestea n practica
judiciar a instanei supreme s-au pronunat soluii controversate, n materia
caracterizrii dreptului soului constructor pe terenul celuilalt so, cnd a fost

considerat fie drept de folosin33, apoi n unele soluii, n faa evidenei ca o

situaie de excepie, rareori s-a recunoscut dreptul de superficie34. Limitativ
dreptul a mai fost recunoscut n condiiile art.58 din Legea nr.4/1973, privind
construciile de locuine, cnd proprietarul terenului se putea asocia cu ali ceteni
pentru a construi cldiri cu mai multe locuine.
Dup abrogarea legilor mai sus amintite prin Decr. Lege nr. 1/1989, odat cu
dezvoltarea circuitului civil, a renscut i posibilitatea dobndirii dreptului de
superficie.
Chiar dac nu este argumentat expres de dispoziiile codului civil, dreptul de
superficie are o recunoatere legislativ tangenial, prin dispoziiile art. 11 i 16
din Legea nr. 115/1938, pentru modificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare, unde este menionat printre drepturile reale supuse ntabulrii n cartea
funciar. El mai este amintit ca drept real n art. 22 din Decr. 167/1958, privind
prescripia extinctiv i n art. 21 din Legea nr. 7/1996, privind cadastrul funciar.
Dreptul de superficie este definit ca fiind acel drept real principal, dezmembrmnt
al dreptului de proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate
al unei persoane, numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte
lucrrii ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul
are un drept de folosin35.
Rezult din definiia dat c n cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de
proprietate: cel al titularului dreptului de superficie asupra construciei, plantaiei sau altor lucrri i
cel al proprietarului terenului pe care acestea se afl situate.Proprietarul construciei, plantaiei sau al
altor lucrri fixate pe teren, care aparin unei persoane, atrage dup sine un drept de folosin asupra
terenului respectiv, care se caracterizeaz ca noiune juridic ca drept real de superficie.Superficia
este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
1. a) este un un drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil,
adic o suprafa de teren;

2. b) este un drept perpetuu, n sensul c exist atta timp ct dureaz

construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n posesia altei persoane, fr a
se putea stinge prin neuz. Nimic nu mpiedic prile ca n virtutea libertii
de voin s fie constituit dreptul de superficie i pe durat determinat.
3. c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea n revendicare putnd fi
formulat de superficiar atta timp ct el exist .

2.Constituirea dreptului de superficie.

Dreptul de superficie poate lua natere n temeiul legii, prin titlu sau uzucapiune.
6. a) Constituirea dreptului de superficie n temeiul legii. n legislaia romn
este consacrat acel drept nscut direct din lege i considerat ca atare din
interpretarea art. 30 din C.familiei36.
n temeiul art. 30 C.familiei, dreptul de superficie ia natere atunci cnd soii
construiesc pe terenul bun propriu al unua dintre ei. Construciile edificate de soi
pe terenul proprietatea exclusiv a unuia dintre ei, sunt bunuri comune ale soilor,
soul neproprietar al terenului devenind titular al unui drept de superficie. Acest
drept este recunoscut ex lege n favoarea soului neproprietar al terenului.
1. b) constituirea dreptului de superficie prin titlu. Dreptul de superficie se
constituie prin titlu atunci cnd are ca temei un act juridic: convenie,
testament sau un act de concesiune.
Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de
superficie asupra terenurilor proprietate particular.Prin convenie, dreptul de
superficie se dobndete atunci cnd proprietarul terenului i d acordul a o alt
persoan s edifice pe terenul su o construcie sau o alt lucrare ori s nfiineze o
plantaie. Convenia n cauz va putea fi ncheiat cu ndeplinirea condiiilor de
validitate prevzute n codul civil. Nefiind o convenie de nstrinare ea va putea fi
ncheiat sub forma nscrisului sub semntur privat, fiind ad probationem.Odat

cu intrarea terenurilor n circuitul civil nu mai sunt opreliti de fond pentru

constituirea dreptului de superficie. S-a reinut c i convenia verbal, care a fost
recunoscut n jurisprudena interbelic, dovedit dup cerinele art. 111-1197
C.civil, ar putea crea dreptul de servitute37. n constituirea superficiei trebuie avut
n vedere ca actul ncheiat ntre pri s nu echivaleze cu o nstrinare deghizat a
terenului, la care se cere forma autentic (art.48din Legea nr. 18/1991) sau de
nstrinare n favoarea unui cetean strin sau apatrid (art.3 din Legea nr.
54/1998).
n practic, atunci cnd se solicit eliberarea autorizaiei de construire n temeiul
Legii nr. 50/1991, autoritile administrative solicit acte autentice privind dreptul
de a edifica pe un anumit teren. Astfel c n cele mai dese situaii convenia prin
care se constituie superficia este ncheiat prin nscris autentic.
n literatura juridic s-a admis posibilitatea dobndirii dreptului de superficie,
indiferent dac este sau nu nscris, n mijlocul de publicitate imobiliar al crilor
funciare n cazurile de: construcii ridicate de soi pe terenul unuia dintre ei;
construcia ridicat cu nclcarea terenului nvecinat aparinnd altui proprietar;
construcii publice pe terenul particularilor etc38. Momentul naterii superficiei
este acela al intervenirii conveniei dintre pri; potrivit principiului
consensualismului, el este un drept virtual dobndit independent de nscrirea n
cartea funciar.
Este de reinut c cel mai adesea asemenea convenii intervin n cadrul raporturilor
de familie, ntre prini i copii, sau alte rude apropiate, cnd se permite ca unii s
construiasc pe terenul celorlali. n asemenea situaii convenia poate fi dovedit
prin orice mijloc de prob.
Prin testament, dreptul de superficie ia natere n situaiile n care testatorul las
proprietatea construciei sau plantaiei unui legatar i proprietatea altui legator.
Tot astfel n cazul partajului ntre motenitori dac construciile sunt atribuite unuia
dintre constructori, iar terenul altuia dintre comotenitori.

Dac dovada existenei unei convenii nu se face, constructorul nu va dobndi un

drept real, ci doar un drept de crean.
Uzucapiunea poate s duc la constituirea dreptului de superficie, ns este rar
ntlnit n practic i i sunt aplicabile regulile i reglementrile acestei instituii.
Actul de concesiune care este un contract administrativ i are loc asupra terenurilor
din domeniul privat afectat pentru construcii. Referitor la terenurile aflate n
domeniul privat al statului i unitiilor administrativ-teritoriale, dreptul de
superficie se poate constitui prin act de concesiune. Potrivit art. 10 din Legea nr.
50/1991, terenurile aparinnd domeniului privat, destinate construciilor pot fi
concesionate, de regul, prin licitaie public, n schimbul unui pre stabilit de
autoritile administrative competente, denumit redeven. Concesionarea
terenurilor pentru construcii de locuine se face pe durata existenei construciei.
Dreptul de concesiune asupra terenului se transmite mpreun i concomitent cu
dreptul de proprietate asupra construciei edificate pe acel teren, conform art. 37
din Legea nr. 50/1991.
Dreptul de superficie poate fi dobndit prin acte administrative individuale asupra
terenurilor proprietate de stat atribuite n folosin pn la intrarea n vigoare a
Legii nr. 50/1991.
n timpul regimului trecut s-a atribuit folosina funciar a unor terenuri, prin diferite
acte normative, dintre care pot fi amintite: Decr. 244/1955; Legea nr. 4/1973; Legea
nr. 58/1974.
Prin Decr.-Lege nr. 61/1990 i Legea nr. 85/1992, s-a oferit posibilitatea chiriailor
din locuinele construite din fondurile statului sau al unitilor economice de stat
sau bugetare de stat s le cumpere. Odat cu cumprarea locuinei,se transmite i
folosina terenului aferent acestuia, pe durata existenei construciei. Dac
proprietarul locuinei cumprate nu a cerut i nu a obinut mproprietrirea
-conform art. 38 al Legii nr. 18/1991- dreptul de folosin asupra terenului, va fi
caracterizat ca fiind un drept de superficie care, este un dezmembrmnt al
dreptului de proprietate privat a statului sau unitilor administrativ-teritoriale.

3.Exercitarea dreptului de superficie. Titularul are un drept de proprietate asupra

construciilor, plantaiilor sau lucrrilor existente i n consecin superficiarul are
asupra acestora atributele dreptului de proprietate -posesia, folosina i dispoziia n
plenitudinea lor.
Asupra terenului, pe care sunt edificate construciile, plantaiile sau lucrrile sale,
superficiarul exercit posesia i folosina i un drept de dispoziie material limitat
n sensul c poate aduce modificri ale configuraiei fizice a terenului pentru a
realiza lucrrile necesare realizrii acelor construcii cum sunt spturile, drenrile,
neteziri, instalaii etc.
Superficiarul este ndreptit s nstrineze construcia, plantaia sau lucrrile, fr
s aib nevoie de consimmntul proprietarului terenului.
Acest drept se va transmite i prin motenire legal sau testamentar, n condiiile
dreptului succesoral. El poate fi grevat de sarcini reale, cum sunt: uzufructul, uzul,
abitaia, servitutea, ipoteca.
Dreptul de a transmite proprietatea sau de a greva superficia, poate fi restrns sau
limitat prin convenia de constituire, printr-o prevedere expres n acest sens.

4.Stingerea dreptului de superficie. Din definiia dat rezult c dreptul de

superficie are un caracter perpetuu, n sensul c dureaz n timp ct exist
construcia, plantaia sau lucrarea i nu se stinge prin neexercitare.
1. a) cnd construcia plantaiei sau lucrrile au fost desfiinate sau au pierit n
ntregime;
2. b) cnd superficiarul a dobndit proprietatea asupra terenurilor, sau
dimpotriv, proprietarul terenului devine i proprietar al construciei,
plantaiei, lucrrii (prin convenie,succesiune, uzucapiune);

3. c) dac un ter dobndete att proprietatea terenului ct i proprietatea

lucrrilor efectuate pe teren, dreptul de superficie se stinge.