NOILE CRI FUNCIARE

LEGEA CADASTRULUI I A PUBLICITII IMOBILIARE NR.

7/1996
Cadrul legislativ
Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele juridice ale unui sistem real i unic de publicitate imobiliar
pentru ntreaga ar, menit s nlocuiasc sistemele de publicitate imobiliar aplicabile n dreptul
romn actual.
Dup cum rezult chiar din denumirea ei, noua lege reglementeaz n acelai act normativ dou
instituii distincte, ns interferente :
instituia tehnic a cadastrului ;
instituia juridic a noilor cri funciare.
Prin instituia cadastrului se urmrete realizarea unui cadastru general al tarii, nc nerealizat, cu
toate ca au existat mai multe tentative n acest sens (Legea cadastrului nr. 93/1933 , Legea
fondului funciar nr. 59/1974 ), iar prin instituia crilor funciare, se urmrete crearea la nivelul
ntregii ri a unui sistem real, unic si unitar (uniform) de evidenta juridic a strmutrii, constituirii
i stingerii drepturilor reale imobiliare.
Preocuprile legiuitorului romn, manifestate nc din anii 1930 relativ la unificarea sistemelor
de publicitate imobiliar a prins contur odat cu apariia Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii
imobiliare, n 26 martie 1996.
Prevederile acestui nou act normativ, in ceea ce privete realizarea publicitii imobiliare se
completeaz cu:
a) Regulamentul de Organizare i Funcionare a Birourilor de Cadastru si Publicitate
Imobiliar , aprobat prin Ordinul directorului general A.N.C.P.I. nr. 633/ 2006;
b) Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, aprobate prin
Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1330/C/1999.
Din nefericire, se remarc scpri ale legiuitorului, n sensul c aceste acte inferioare legislativ
completeaz i chiar corecteaz legea n aplicarea creia sunt emise. Legea nr. 7/1996 este
structurat n trei titluri:
a) Titlul I (art. 1-19) - "Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliare"reglementeaz instituia tehnic a cadastrului: cadastrul general i cadastrul special,
funciile cadastrului, documentele cadastrale, conducerea i organizarea cadastrului
etc.
b) Titlul II (art. 20-57) - "Publicitatea imobiliar"- reglementeaz instituia noilor cri
funciare, n ceea ce privete structura lor, obiectul i felul nscrierilor, birourile de
cadastru i publicitate imobiliar din cadrul oficiilor de cadastru i publicitate
imobiliara, procedura de nscriere n cartea funciar .a.
c) Titlul III (art. 58-72) - "Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale"- cuprinde
reglementri privind finalizarea documentelor cadastrale n baza crora vor fi
ntocmite noile cri funciare, situaiile tranzitorii, faptele care constituie contravenii i
infraciuni, amnunte privind aplicarea legii i abrogarea actelor normative care
contravin dispoziiilor sale.
Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar este
mprit n 4 capitole, facilitnd punerea n aplicare a legii. Astfel, Regulamentul cuprinde dispoziii
referitoare la :
a) Capitolul 1 - " Dispoziii generale "
b) Capitolul 2 - " Reguli procedurale "
c) Capitolul 3 - " Proceduri de lucru n materie de carte funciar "
d) Capitolul 4 - "Dispoziii tranzitorii i finale"

www.pegeros.ro

PAGINA1

Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv cuprind reglementri n

legtur cu obligativitatea efecturii de nscrieri cu caracter nedefinitiv de toate birourile de carte
funciar, ncepnd cu 1 iulie 1999.
Intrarea n vigoare i punerea n aplicare a Legii 7/1996
n principiu, orice lege intr n vigoare de la data aducerii sale la cunotina publicului prin
publicare n Monitorul Oficial.
Exist posibilitatea ca o lege s intre n vigoare dup aceast dat dac n legea respectiv se
prevede n mod expres aceasta. Legea nr. 7/1996 se ncadreaz n aceast situaie de excepie,
ea intrnd n vigoare, potrivit art. 69 alin 1 la 90 de zile de la publicarea n Monitorul Oficial al
Romniei.
ns, n aceast privin, fcnd oarecum o separaie ntre textele sale, n ceea ce privete
punerea n aplicare, Legea 7/1996 statueaz ca sistemul unitar de publicitate al noilor cri
funciare, va intra n aplicare progresiv, n timp, pe msura efecturii msurtorilor cadastrale i a
finalizrii acestora.
Altfel spus, simpla intrare n vigoare a legii nu conduce la nfiinarea automat a acestor sisteme, a
cror formare presupune timp, resurse economice, o baz tehnico-material adecvat, etc.
n atare situaie, pentru o analiz corect a impactului legii este necesar stabilirea corect a
distinciei dintre intrarea n vigoare a acesteia i aplicarea sa. Aceasta pentru ca prin intrarea n
vigoare a legii se creeaz doar premisa naterii a unor raporturi juridice concrete n baza
prevederilor legii, n timp ce despre aplicarea legii se poate vorbi numai dup ce pe baza ei s-au
nscut raporturi juridice concrete, adic a avut loc un fapt sau un act juridic de care legea
condiioneaz naterea raportului juridic concret.
Plecnd de la analiza datelor temporare mai sus prezentate, consideram c, dei legea a intrat n
vigoare la 24.06.1996, nu se poate vorbi despre punerea ei n aplicare dect ncepnd din
1 iulie 1999, cnd s-a dispus prin Ordinul Ministrului Justiiei 1330/C/1999 realizarea de nscrieri
nedefinitive de ctre toate birourile de carte funciar ale judectoriilor. Aceasta pentru c numai
de la acea dat s-au deschis, potrivit legii, cri funciare cu caracter nedefinitiv.
Caracterul progresiv al punerii n aplicare a legii a generat necesitatea meninerii, fie chiar i
parial, a vechilor reglementri privind publicitatea imobiliar pn n momentul finalizrii
lucrrilor de cadastru, pentru a soluiona situaiile tranzitorii ce vor persista pn la finalizarea
msurtorilor cadastrale n ntreaga ar.
Acest aspect este rezultatul prevederilor exprese ale art. 69 alin. 2 din Legea 7/1996, potrivit
cruia reglementrile privind vechile cri funciare, respectiv registrele de transcripiuni i
inscripiuni, i nceteaz aplicabilitatea n fiecare jude n parte numai dup finalizarea lucrrilor
cadastrale pe ntregul teritoriu administrativ al judeului, urmnd ca ele s fie abrogate numai
dup ce s-au terminat lucrrile cadastrale pe ntregul teritoriul al rii.
Date fiind neclaritile legii, problema care se pune este de a stabili dac legea 7/1996 este
aplicabil pe ntregul teritoriu al rii sau numai n parte, doctrina conturnd n acest sens dou
puncte de vedere.
ntr-o prim opinie, pornindu-se de la chiar dispoziiile legii, s-a susinut ca legea cuprinde dou
tipuri de norme: norme de aplicabilitate imediat, cum sunt cele privitoare la organizarea birourilor
de cadastru i publicitate imobiliar n cadrul oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar i
norme de aplicare ealonat n timp, cum sunt cele referitoare la ntocmirea i funcionarea
crilor funciare .
Argumentul adus in susinerea opiniei este unul de factura legala, respectiv art. 69 alin 1 i 2 din
lege, potrivit crora vechile reglementri privind publicitatea imobiliar i nceteaz
aplicabilitatea la nivelul unui jude numai la data finalizrii lucrrilor cadastrale i a registrelor de
publicitate pentru ntregul teritoriu administrativ al judeului.
ntr-o alt tez, de la data intrrii n vigoare (24 iunie 1996) prevederile legii sunt aplicabile n
toat ara, celelalte sisteme de publicitate imobiliar ncetndu-i aplicabilitatea, fiind nlocuite cu
sistemul noilor cri funciare.

www.pegeros.ro

PAGINA2

Caracteristicile aplicrii Legii nr. 7/1996

Caracteristicile de esena ale aplicabilitii acestui nou act normativ sunt:
a) Meninerea temporar a vechilor sisteme de publicitate imobiliar.
Justificat i prin prisma timpului necesar i a resurselor materiale enorme ce vor trebui investite
pentru realizarea integral a cadastrului general, s-a impus aceast soluie cu caracter tranzitoriu,
caracterizat la rndui prin urmtoarele aspecte:
1. nscrierile valabil efectuate n vechile registre de publicitate imobiliar pn la
intrarea n vigoare a legii continu s i produc efectele specifice
(constitutiv/de opozabilitate) potrivit normelor care erau n vigoare la data
efecturii lor.
2. Actele valabil ncheiate nainte de intrarea n vigoare a legii, dar netranscrise
sau nenscrise i vor produce efectele numai dup nscrierea lor n noile cri
funciare, efectele acestei nscrieri fiind cele reglementate de normele n
vigoare la data ncheierii actului.
Vechile cri funciare i registrele de transcripiuni i inscripiuni nu mai au rolul de registre de
publicitate, fiind sistat efectuarea de nscrieri noi n cuprinsul lor.
b) Efectuarea de nscrieri n cri funciare cu caracter nedefinitiv
Dup data intrrii n vigoare a legii, toate nscrierile privitoare la acte i fapte juridice n legtur cu
drepturile imobiliare sunt supuse nscrierii n noile cri funciare.
Situaia noilor cri funciare este diferit i tratat ca atare de noua lege, n funcie de finalizarea
sau nu a lucrrilor cadastrale. n cazul n care lucrrile cadastrale dintr-o unitate administrativ
teritorial ( comuna, ora, municipiu) s-au finalizat, operaiunile juridice vor fi nscrise cu caracter
definitiv n noile cri funciare. n caz contrar , operaiunile se nscriu cu caracter nedefinitiv,
urmnd ca nscrierile definitive s se fac dup finalizarea cadastrului general pe acel teritoriu.
c) nscrierile definitive n noile cri funciare.
nscrieri cu caracter definitiv pot fi efectuate numai dup finalizarea lucrrilor cadastrale pentru o
anumit unitate administrativ-teritorial. nscrierea se face din oficiu de birourile de cadastru i
publicitate imobiliar. Dac exist deja nscrieri nedefinitive cu privire la un anumit imobil nu se
deschide o nou carte funciar, dar meniunile din cartea existent vor dobndi caracter definitiv.
Organizarea i conducerea crilor funciare
Organizarea evidenei juridice a drepturilor imobiliare
Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general se realizeaz prin
cartea funciar care se ntocmete i ntreine de ctre birourile teritoriale ale oficiului de cadastru
i publicitate imobiliar cu privire la imobilele situate n circumscripiile lor teritoriale. Ea are ca
obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i a faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai
localitate. Este vorba, n primul rnd, de nscrierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi
reale care se dobndesc, modific sau se sting, ca urmare a actelor i faptelor juridice referitoare
la un anumit bun imobil. De asemenea, se mai nscriu n cartea funciar i alte raporturi juridice,
acte i fapte juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n
legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar.

www.pegeros.ro

PAGINA3

Principalele trsturi caracteristice ale noilor cri funciare desprinse din noua reglementare a
publicitii imobiliare sunt, n esen urmtoarele :
1. Orice imobil trebuie s fie cuprins ntr-o carte funciar. Fac excepie imobilele din
domeniul public i privat al statului sau, dup caz, al unitilor administrativ-teritoriale care
se nscriu n cri funciare speciale ale unitii administrativ-teritoriale pe care sunt situate,
cu excepiile prevzute de lege i care se in de ctre birourile teritoriale ale oficiului de
cadastru i publicitate imobiliar. Prin derogare de la aceast regul, imobilele care fac
obiectul unei activiti miniere sau petroliere se nscriu n documente de eviden specifice
i anume cartea minier sau cartea petrolier, administrate de ctre un organism de
specialitate (Agenia Naional pentru Resurse Minerale).
2. Evidena juridic se tine pe imobile, i nu pe persoane, ntruct are la baza
identitatea topografic (cadastral) a acestora. Una sau mai multe parcele alturate, de pe
teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd
aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identific printr-un numr
cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.
3. Crile funciare se ntocmesc i numeroteaz pe teritoriul administrativ al
fiecrei localiti - comun, ora sau municipiu - alctuind mpreun registrul cadastral de
publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul
oficiului teritorial n a crui raza teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.
4. Crile funciare se in ntr-un singur exemplar de ctre birourile teritoriale ale
oficiului de cadastru i publicitate imobiliar. n aceeai carte funciar se nscrie, dup
caz, att parcela, ct i corpul de proprietate format din imobilele alipite ce aparin
aceluiai proprietar, precum i partida lui cadastral alctuit din mai multe corpuri de
proprietate situate n aceeai localitate. Datele din cartea funciar pot fi redate i arhivate i
sub forma de nregistrri pe microfilme i pe suporturi accesibile echipamentelor de
prelucrare automat a datelor. Acestea au aceleai efecte juridice i for probatoare
echivalent cu nscrisurile n baza crora au fost redate. Informaiile privind publicitatea
imobiliar reprezint bun proprietate public a statului i sunt accesibile, contra cost,
persoanelor fizice i juridice, cu excepia cazurilor privind sigurana naional sau alte
cazuri reglementate potrivit prevederilor legale.
5. Noile cri funciare se ntregesc, conform legii, cu registrul de intrare, cu
planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al
imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index
alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun
cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
nscrierii.
6. Cartea funciar este public. Orice persoan interesat va putea cerceta cartea
funciar i celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar,
cu excepia evidentelor care privesc sigurana naional. La cerere, se vor elibera
extrase, certificate sau copii legalizate de pe crile funciare, cu plata tarifelor legale.
Nici o autoritate public nu va putea cere trimiterea originalului crii funciare sau a
planurilor de identificare a imobilelor, ci numai mapa nscrisurilor privind nscrierea
atacat poate fi cerut de ctre instana judectoreasc.
Organizarea i conducerea birourilor de publicitate imobiliar
Operaiunile de publicitate imobiliar , potrivit Legii nr. 7/1996 , prin noile cri funciare vor fi
realizate la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale, de ctre birourile de cadastru i publicitate
imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordinea oficiilor teritoriale .
Reglementrile legale referitoare la organizarea i funcionarea birourilor de cadastru i publicitate
imobiliar le gsim n prevederile Legii nr. 7/1996, care se completeaz i cu cele din
Regulamentul de organizare i funcionare al birourilor de cadastru i publicitate imobiliar ,

www.pegeros.ro

PAGINA4

aprobat prin aprobat prin Ordinul directorului general A.N.C.P.I. nr. 633/ 2006 i cu Instruciunile
privind nfiinarea de cri funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei
nr. 1330/C/1999. Prin nfiinarea birourile de cadastru i publicitate imobiliar se nlocuiesc birourile
de carte funciar din cadrul instanelor judectoreti, respectiv cele care se ocupau de pstrarea
registrelor de transcripiuni i inscripiuni i efectuarea de meniuni n cuprinsul acestora sau cele
care se ocupau cu vechile cri funciare. Competena acestor birouri este de a efectua lucrri de
carte funciar cu privire la toate imobilele aflate n circumscripia lor teritorial.
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de
carte funciar, denumii n continuare registratori .n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de
publicitate imobiliar este n responsabilitatea unui registrator - ef, iar n cadrul birourilor teritoriale
n responsabilitatea unui registrator coordonator. Atribuiile acestora sunt stabilite prin lege. Modul
de organizare i funcionare, numrul, precum i arondarea birourilor teritoriale pe uniti
administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al
Ageniei Naionale.
n vederea ndeplinirii lucrrilor de carte funciar, n cadrul birourilor i mai desfoar activitatea i
urmtoarele categorii de persoane : asisteni - registratori i refereni ale cror atribuii sunt
stabilite prin lege i regulament.
Structura i obiectul crilor funciare
Noiunea de carte funciar
ncercnd s complineasc lacunele din legislaia n materie, care nu cuprind o definiie a acestei
att de vehiculate noiuni, doctrina a definit cartea funciar ca fiind "un nscris autentic i cu
caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale
corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau
altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea
opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate".
Chiar dac ali autori consider cartea funciar o simpl foaie i nu un act autentic, menirea
acesteia n facerea public a circuitului civil al imobilelor rmne aceeai : un document care
cuprinde descrierea imobilului, individualizarea proprietarului i a drepturilor reale care sunt
exercitate asupra imobilului, precum i altor elemente ce ntregesc situaia juridic i material a
acestuia.
Dat fiind importana major pe care crile funciare o au pentru sigurana circu itului civil, ele pot
fi calificate ca un punct central al raporturilor juridice prin care drepturile reale se constituie,
transmit, modific sau se sting, cu sarcina de a oferi informaii complete i sigure asupra
condiiilor de drept ce privesc obiectul acestor drepturi .
Crile funciare se ntocmesc i se numeroteaz pe teritoriul fiecrei localiti, ncepnd de la cifra
1, fr s se in cont de trecerea de la un an la altul.
Totalitatea crilor funciare din cuprinsul unei localiti formeaz registrul cadastral de publicitate
imobiliar al acelui teritoriu, care se ine de Biroul de cadastru i publicitate imobiliar n raza creia
este situat imobilul respectiv .
Ca urmare, registrul cadastral de publicitate imobiliar cuprinde toate crile funciare dintr-o
localitate, fiind corespondentul registrului funciar reglementat de DL. 115/1938.
Structura crilor funciare
Pstrnd formula reglementata de DL. 115/1938 i n noua lege, respectiv art. 19 din Legea nr.
7/1996 cartea funciar este alctuit din titlu i trei pri.
a)
Titlul crii funciare cuprinde numele localitii n care se afl situat imobilul descris
n cartea funciar respectiv i numrul crii funciare.

www.pegeros.ro

PAGINA5

Dup cum am mai artat, crile funciare se numeroteaz ncepnd de la 1 pentru fiecare
localitate, n mod continuu, fr s se in cont de trecerea de la un an la altul. Numrul se d n
funcie de ultimul numr dat pentru localitate respectiv, potrivit tabelului inut n acest scop
pentru fiecare localitate n parte. Pentru parcelele pe care s-au constituit drepturi de superficie sau
concesiune titlul va cuprinde i meniunea acestui drept.
b)
Partea I a crii funciare, "foaia de avere", n exprimarea Decretului - Lege
nr.115/1938 cuprinde descrierea imobilului (care n accepiunea legii este o parcel cu sau fr
construcii), cu indicarea :
1. numrului de ordine al nscrierii i a numrului cadastral al parcelei.
Numrul de ordine este dat de asistentul-registrator, iar numrul cadastral este cel dat de Oficiul
de cadastru i publicitate imobiliar.
2. suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosina i, dup caz, construciile;
Meniunile privind terenul i categoria de folosin sunt cele utilizate n lucrrile
de cadastru : teren de construcii, cu construcii (se descriu i acestea), teren agricol, fnee, etc.
Suprafaa se exprim n unitile legale de msur actuale ha, m 2 n care se vor transforma i
unitile de msur mai vechi.
3. planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte. Acestea se stabilesc prin aplicarea de repere
variate, ncepnd de la cele mai largi pn la cele mai detaliate (strada i numrul) 4.
4. Alte observaii :
Prin aceste meniuni incluse n categoria "alte observaii" se fac de regula trimiteri la partea II, in
ceea ce privete proprietarul sau dup caz, la partea a IlI -a privind sarcinile imobilului.
c) Partea a II-a a crii funciare, foaia de proprietate din vechea lege cuprinde
nscrieri privind dreptul de proprietate i documentele pe care acesta se ntemeiaz, fiind
structurat pe patru rubrici :
1.
numrul curent
Acesta este numrul sub care s-a fcut nscrierea i la care s-a fcut trimiterea din Partea I
de la rubrica observaii;
2.
numele i prenumele proprietarului
Numele i prenumele proprietarului trebuie scris astfel nct s elimine orice dubiu
privind identitatea acestuia. Ca urmare, n cazul persoanelor fizice se vor scrie numele i
prenumele acesteia, al prinilor i cnd este cazul i porecla, iar n cazul persoanelor juridice
denumirea i sediul lor.
3.
nscrieri privitoare la proprietate
Va fi nscris actul sau faptul juridic care reprezint titlul dreptului de proprietate i
menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acesta, strmutrile proprietii i modificrile
acesteia, faptele juridice, drepturile de crean sau alte raporturi juridice privitoare la imobil,
aciunile privitoare la proprietate, orice modificri, nsemnri sau ndreptri care se fac n titlu sau n
partea I sau II a crii cu privire la nscrierile fcute;
4
observaii
i n aceast rubric se fac meniuni i trimiteri la nscrierile din partea I, la cele deja
efectuate din partea II sau la cele din partea a IlI-a.
d) Partea a IlI-a a crii, denumit foaia de sarcini n vechea reglementare se refer la
dezmembrmintele dreptului de proprietate constituite asupra imobilului, servituile care sunt n
sarcina fondului, sarcinile care l greveaz (ipoteci i privilegii), faptele juridice, drepturi
personale, urmriri imobiliare etc.
Aceast parte cuprinde urmtoarele rubrici:
1. numrul curent
i aici, acesta reprezint numrul sub care se face nscrierea respectiv n cartea funciar
i la care se face trimitere n celelalte pri
2. cuprinsul i valoarea.

www.pegeros.ro

PAGINA6

Aceast rubric cuprinde nscrierile referitoare la sarcinile i dezmembrmintele dreptului de

proprietate constituite asupra imobilului. Acestea pot fi:
1) nscrieri ce au ca obiect dreptul de uz, uzufruct, abitaie, superficie,
servitutile n sarcina imobilului respectiv, dreptul de folosin, concesiunile,
ipotecile i privilegiile imobiliare constituite asupra imobilului;
2) Urmrirea asupra imobilului sau veniturilor acestuia, sechestrul asigurtor
i judiciar;
3) Contractele de nchiriere ale imobilului pe o perioad mai mare de trei ani;
4) Chitanele de plat ale chiriei pe 2 ani viitori;
5) Contractele de leasing imobiliar;
6) Faptele juridice (minoritate, interdicia judectoreasc, falimentul .a.),
drepturile personale, aciunile privind drepturile reale nscrise n partea a II-a.
3. observaii
i n cadrul prii a IlI-a, aceast rubric cuprinde trimiteri la nscrierile din partea I i II a crii,
precum i la cele deja existente n partea a IlI-a.
Meniunile din cuprinsul crii funciare au menirea de a crea o imagine complet, la zi, a situaiei
juridice i materiale a imobilului la care se refer.
Dei este mprit n mai multe pri cartea funciar alctuiete un tot unitar, astfel nct cele trei
pri au un caracter interdependent, astfel nct dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale
imobiliare pot fi dobndite sau strmutate asupra imobilelor nscrise prin individualizare n partea I
numai n msura nscrierilor din partea a II-a i numai cu dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcinile cuprinse n partea a IlI-a.
Documentele conexe
Registrul cadastral de publicitate imobiliar, care aa cum am artat cuprinde toate crile funciare
dintr-o localitate i se completeaz, conform art. 17 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 cu urmtoarele
documente conexe: registrul special de intrare, planul de identificare al imobilelor, repertoriul
imobilelor (ce indic numrul cadastral al parcelelor i numrul de ordine al crilor funciare n
care sunt nscrise), indexul alfabetic al proprietarilor i o map n care se pstreaz cererile de
nscriere mpreun cu un exemplar din nscrisurile constatatoare ale actelor sau faptelor juridice
supuse nscrierii.
Documentele conexe au rolul de a ntregi nscrierile din carte funciar i de a uura activitatea
de consultare a crilor funciare. Documentele cuprinse n mape privitoare la nscrierile n
crile funciare alctuiesc arhiva crilor funciare.
a) Registrul special de intrare, cuprinde numrul de intrare, data nregistrrii, cu
menionarea orei, numele i prenumele prilor, natura i cuprinsul actului, localitatea i numrul
crii funciare, numrul anexelor, data rezolvrii, taxe, observaii.
Importana acestui registru este deosebit, deoarece data de la care nscrierea n cartea funciar
produce efecte este data i ora nregistrrii cererii n acest registru special, i nu data la care s-a
operat efectiv nscrierea n cartea funciar (art. 25 din Legea nr. 7/1996).
b) Repertoriul imobilelor,
cuprinde numrul parcelei, numrul crii funciare i observaii.
Acest registru permite identificarea rapid a crii funciare care se refer la o anumit parcel,
dac se cunoate numrul cadastral al acesteia.
c) Opisul alfabetic al proprietarilor pe localiti
Acest registru cuprinde numele, prenumele i domiciliul proprietarilor nscrii n cartea funciar i
numrul crii funciare. Astfel, dac se cunoate numele i adresa proprietarului, se poate afla
numrul crii funciare n care este nscris n calitate de titular de drepturi reale imobiliare.
d) Mapa crii funciare
Aceasta cuprinde cererile de nscriere i cte un exemplar din nscrisurile constatatoare ale
actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii, n baza crora s-au efectuat meniunile n cartea
funciar. Mapa crii funciare ntregete cuprinsul crii funciare, n caz de litigii privind
nscrierile putnd fi consultate documentele din map.

www.pegeros.ro

PAGINA7

Obiectul crilor funciare

Totalitatea nscrierilor efectuate n cuprinsul crii funciare cu privire la corpul de proprietate, la
drepturile reale asupra acestuia, precum i la drepturile de crean, actele, faptele sau raporturile
juridice care au legtur cu imobilul respectiv, constituie obiectul crii funciare.
Pornind de la aceasta definiie, se impune urmtoarele precizri:
Corpul funciar este entitatea de referin a nscrierilor cuprinse n cartea funciar, el fiind format
din unul sau mai multe imobile situate pe teritoriul aceleiai localiti i care aparin aceluiai
proprietar (art. 17 alin. 2 din Legea 7/1996), asupra lui fiind nscrise drepturile reale.
Drepturile reale care sunt supuse nscrierii n cartea funciar se numesc drepturi tabulare. Aceste
drepturi nu pot fi constituite, transmise, modificate sau stinse dect prin nscrierea acestor
operaiuni n cartea funciar.
ns, anumite drepturi reale, acte sau fapte juridice aflate n legtur cu imobilul sunt supuse
nscrierii n cartea funciar, pentru a-i informa pe teri, i, n cazurile anume reglementate, pentru a
le deveni opozabile acestora.
Ca urmare, obiectul crii funciare este reprezentat de trei categorii de nscrieri, fiecare fiind
guvernat de un regim juridic propriu, n legtur cu:
a) corpul de proprietate;
b) drepturile tabulare;
c) drepturile personale, actele, faptele i raporturile juridice n legtur cu corpul
de proprietate, supuse nscrierii n cartea funciar.
a. Corpul de proprietate
Potrivit art. 17 alin. 2 din Legea 7/1996 uuna sau mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei
uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosina, aparinnd aceluiai
proprietar, formeaz imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifica printr-un numr cadastral unic i
se nscrie ntr-o carte funciar".
La o simpl analiz comparativ ntre noua i vechea legiuire, "corpul de proprietate" definit de
Legea 7/1996 este echivalentul noiunii de "corp funciar" din DL. 115/1938
Corpul de proprietate este alctuit, potrivit legii, din dou sau mai multe imobile alipite ce aparin
aceluiai proprietar. "Imobilul" este parcela de teren, cu sau fr construcii.
Parcela reprezint o unitate economic i juridic, individualizat printr-un numr cadastral, ea
putnd fi considerat unitatea de baz a corpului de proprietate. n funcie de numrul de
parcele pe care l cuprind, corpurile funciare sunt:
a) corpuri funciare formate dintr-o singur parcel;
b) corpuri funciare formate din dou sau mai multe parcele.
Legea nu stabilete expres care sunt parcelele care pot fi unite de ctre proprietar n acelai
corp funciar, dar acest lucru rezult din interpretarea acesteia.
Deci, n principiu orice parcel este susceptibil s alctuiasc ea singur un corp de proprietate.
Dac ns proprietarul dorete, el poate solicita unirea mai multor parcele n acelai corp de
proprietate, cu excepia cazului n care parcelele sunt grevate de sarcini reale, care, conform
art. 42 alin. 2 din Legea 7/1996 mpiedic alipirea n acest caz. De aceea, parcela grevat cu
sarcini constituie ntotdeauna un corp de proprietate distinct.
O condiie esenial pentru ca mai multe parcele s fac parte din acelai corp funciar este ca ele
s fie situate n aceeai localitate.
Prin urmare, putem ntlni urmtoarele situaii:
a) Corp funciar format dintr-o singur parcel;
b) Corp funciar format din mai multe parcele alipite, cu acelai proprietar;
Din punct de vedere al naturii juridice, corpul funciar este o unitate economic i o unitate juridic.
Este o unitate economic prin valoarea sa, fiind susceptibil de modificri prin alipiri i dezlipiri, n
funcie de voina proprietarului. Prin nscrierea n cartea funciar el devine i o unitate juridic,
la care se refer nscrierile din partea II i III a crii funciare.
Corpul de proprietate este susceptibil de modificri, la cererea proprietarului, prin alipiri i dezlipiri.

www.pegeros.ro

PAGINA8

Corpul de proprietate se modific prin alipiri ,atunci cnd mai multe parcele se unesc ntr-un
singur corp, la un corp se adaug o parcela nou sau se mrete suprafaa unei parcele, (art. 42
alin. 1 din Legea 7/1996).
Corpul de proprietate se modific prin dezlipiri atunci cnd se desparte o parcel de un corp sau
se micoreaz ntinderea unei parcele (art. 42 alin. 2 din Legea 7/1996). Dac o parcel se
mparte n mai multe parcele, fiecare dintre acestea va primi un numr cadastral propriu, prin
fracionarea numrului iniial. Dezlipirea unei parcele sau a unei pri dintr-o parcel se face
ntotdeauna mpreun cu sarcinile care o greveaz.
Legiuitorul introduce pe aceast cale o instituie nou, care se refer la toate imobilele dintr-o
localitate asupra crora aceeai persoan are dreptul de proprietate. Partida cadastral se nscrie
n partea I a crii funciare, fiind individualizat prin elemente specifice: amplasament vecinti,
etc. i alte elemente de descriere ale corpurilor funciare care o compun.
n caz de alipiri i dezlipiri se efectueaz, dac este nevoie, transcrieri sau renscrieri. Astfel
:
1 .se svresc transcrieri cnd o parcel se trece dintr-o carte funciar n alta
2. se svresc renscrieri cnd, dezlipindu-se o parcel aceasta se trece n aceeai carte
funciar ca un corp de proprietate de sine stttor sau ca parcel a unui alt corp de proprietate ori
cnd, transcriindu-se o parte dintr-o parcel ntr-o alt carte funciar, restul se trece n vechea
carte funciar cu artarea noului numr cadastral i a ntinderii sale.
Dac toate parcelele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu
va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri.
b. Drepturile tabulare.
Drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare care se nscriu n cartea funciar i sunt
supuse regimului de carte funciar.
Drepturile extratabulare sunt drepturile subiective care nu sunt supuse regimului de carte funciar,
fiind guvernate de dreptul comun (drepturi reale imobiliare nenscrise n cartea funciar i drepturi
mobiliare).
Drepturile tabulare se caracterizeaz prin aceea c se constituie, se transmit, se modific i se
sting n condiiile expres reglementate de regimul crilor funciare. Ele se exercit direct de ctre
titularii lor asupra imobilului, fr concursul altor persoane.
Drepturile tabulare se clasific n:
a) Drepturi tabulare principale, cu existen de sine-stttoare (de ex., dreptul de
proprietate i dezmembrmintele acestuia).
b) Drepturi reale accesorii, cu rolul de garanii reale ale drepturilor de crean, a cror
existen depinde de cea a drepturilor principale (de ex. ipoteca, privilegiile).
Potrivit Legii 7/1996 (art. 19 ) sunt supuse nscrierii n cartea funciar urmtoarele drepturi:
dreptul de proprietate, superficie, uz, uzufruct, abitaie, servitute, ipoteca i privilegiile imobiliare,
dreptul de folosin, dreptul de concesiune .
Dei legea nu prevede expres nscrierea dreptului de administrare asupra bunurilor proprietate
public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, apreciem c n cazul n care se va
constituie un asemenea drept n condiiile legii, el va fi supus nscrierii n registrele speciale ale
bunurilor imobiliare ce constituie proprietate public sau privat a statului i a unitilor
administrativ-teritoriale prevzute de art. 46 din Legea 7/1996.

www.pegeros.ro

PAGINA9