Ambele credite, ipotecar si imobiliar, pot fi folosite pentru achizitionarea sau renovarea

de locuinte. Irina Chitu, Managing Director al portalului de consultanta si comparatii

financiare www.finzoom.ro, considera ca diferentele dintre cele doua tipuri de credite sint
date de trei factori: garantia solicitata, marimea cotei finantate si asigurarile solicitate.
„Imprumutul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat, proprietatea viitoare care
se ipotecheaza in favoarea bancii, iar cel imobiliar se poate garanta cu alte locuinte, cum
ar fi proprietatea solicitantului sau a unei alte persoane sau cu depozite colaterale. Prin
lege, valoarea garantiilor trebuie sa acopere 133% din valoarea finantata“, spune Irina
Chitu. In ceea ce priveste marimea cotei finantate, diferentele sint foarte importante
pentru cei care vor sa-si cumpere o locuinta.
„In cazul creditului ipotecar, finantarea este de maximum 75% din valoarea imobilului,
fiind obligatorie contributia proprie de 25%, constituita ca avans. In schimb, creditul
imobiliar poate fi acordat fara a solicita imprumutatului un avans minim obligatoriu din
pretul de achizitie al imobilului. Astfel, finantarea in cazul creditului imobiliar poate
ajunge pina la 95% din valoarea proprietatii, ca in cazul bancii Finansbank“, spune Irina
Chitu. Trebuie specificat insa ca, in ceea ce priveste conditiile de acordare, acestea difera
de la banca la banca.
Avantaje si dezavantaje
Creditul ipotecar este varianta cea mai simpla pentru cei care nu au o locuinta in
proprietate si au suma necesara pentru avans. Variantele existente la unele banci in cazul
creditului imobiliar care nu solicita un avans obligatoriu reprezinta un avantaj, in primul
rind pentru cei care au deja o locuinta si vor sa achizitioneze o alta proprietate, pe care sa
o inchirieze ulterior, dar nu au suma necesara pentru avans. Acestia pot sa gireze cu
apartamentul pe care il au si sa cumpere locuinta cu suma obtinuta, dar pot sa ia creditul
si daca o alta persoana gireaza cu apartamentul. Pe de alta parte, este important deoarece
nu presupune instrainarea unei locuinte pentru achizitionarea uneia mai mari, ci permite
ipotecarea acesteia si obtinerea diferentei de bani pentru noua investitie.
In ceea ce priveste asigurarile solicitate, in cazul creditului ipotecar asigurarea de viata si
cea a imobilului sint obligatorii, in timp ce pentru creditele imobiliare unele banci au
devenit mai permisive, nesolicitind asigurari de viata. „De asemenea, sint banci la care
asigurarea de viata este gratuita. De fapt, aceste banci incheie o polita de asigurare de
viata pentru client si costul cu asigurarea se include in comisioanele creditului. Astfel,
daca asigurarea locuintei va fi oricum obligatorie incepind din 2007, diferenta de costuri
va aparea intre creditele cu sau fara asigurare de viata“, spune Irina Chitu. Mai exista inca
o varianta.
Contractul de ipoteca trebuie inscris la Cartea Funciara
Ipoteca reprezinta un drept real asupra unor bunuri imobile, fiind destinata sa garanteze
plata unei obligatii. Aceasta este folosita, cel mai frecvent, la garantarea unui imprumut
sau pentru plata unui rest de pret. Potrivit legii, ipoteca isi poate avea izvorul intr-un act
normativ (legala) sau intr-un contract incheiat de parti (conventionala). Se includ in
categoria conditiilor de fond, in primul rind, capacitatea de a ipoteca si calitatea de
proprietar al bunului. Are capacitatea de a ipoteca numai cel care poate sa instraineze
bunul, deci persoana care are deplina capacitate de exercitiu. Calitatea de proprietar se
dovedeste cu acte. O alta conditie care trebuie avuta in vedere este aceea a bunului supus
ipotecarii.
Astfel, bunul trebuie sa fie un bun imobil aflat in circuitul civil (nu se poate aduce drept
garantie, deci ipoteca, Arcul de Triumf, acesta nefiind in circuitul civil) sau uzufructul
(drept care confera titularului sau posesia si folosinta asupra lucrului ce apartine altuia,
precum si posibilitatea exercitarii acestor atribute in aceleasi conditii ca si proprietarul)
asupra acestui imobil.
In toate cazurile, sub sanctiunea nulitatii actului, in contractul de ipoteca trebuie
specificata natura si situatia juridica a bunului ipotecat, precum si suma pentru care se
constituie ipoteca. In categoria conditiilor de forma este inclusa obligativitatea constituirii
ipotecii printr-un act autentic incheiat in fata notarului public. Dupa incheierea sa in
forma autentica, actul de ipoteca este supus publicitatii imobiliare pentru a fi opozabil
tertilor si pentru stabilirea rangului de preferinta la despagubire. Un contract de ipoteca
neinscris in Cartea Funciara este inoperant.
Dupa achitarea datoriei, creditorul va da o declaratie din care sa rezulte ca obligatia
debitorului a fost indeplinita si ca este de acord cu radierea ipotecii din Cartea Funciara.
Pe baza acestei declaratii, debitorul va solicita biroului de Carte Funciara radierea
ipotecii. In cazul in care debitorul garantat nu-si achita datoria, creditorul ipotecar va
putea sa-si recupereze creanta prin inceperea procedurii de executare silita, respectiv prin
scoaterea la licitatie a bunului ipotecat. Din pretul obtinut in urma unei asemenea vinzari
silite, creditorul ipotecar (sau creditorii ipotecari, in cazul in care exista mai multi
asemenea creditori) isi va/vor recupera cu prioritate creanta (in ordinea inscrierii
ipotecilor), restul sumei urmind a fi incasata de catre fostul proprietar al bunului ipotecat.