P.F.A. BALC IOAN, C.I.F.

19770442
Bistrita, strada Mihai Viteazu, nr. 11, judetul Bistrita-Nasaud
Tel. 0744/629027, E-mail: balc_catalin@yahoo.com

RAPORT DE EVALUARE
PENTRU IMPOZITARE
Client/Contribuabil:

ARIESAN NICOLAE si sotia

ARIESAN AURELIA VIOLETA

Utilizator desemnat/UAT: PRIMARIA MUNICIPIULUI BISTRITA

Data evaluarii:

31 Decembrie 2015

Evaluator :

Ing. BALC IOAN Expert Evaluator ANEVAR

Recipisa BIF:

BIF_10461_20160408_092583809

Estimarea valorii impozabile a cladirii

detinute de catre ARIESAN NICOLAE si
sotia
ARIESAN AURELIA VIOLETA la 31.12.2015
n opinia evaluatorului, Valoarea Impozabila a cladirii supuse evalurii, innd
cont exclusiv de prevederile prezentului raport de evaluare, in conformitate cu
prevederile Standardelor de Evaluare ANEVAR Editia 2015 GEV 500
Determinarea valorii impozabile a unei cladiri, este:
Denumire cladire

Apartament 2 camere si
dependinte la etajul III
in bloc de locuinte in
regim de inaltime P+4E

Adresa cladirii

Bistrita, strada
Soimilor, nr. 1, scara
C, Apartament nr. 38,
Etaj III, judetul
Bistrita Nasaud.

Anul
PIF

Valoarea impozabil

1980

TOTAL

LEI

EURO

88.383

19.534

88.383

19.534

Nota: Valoarea impozabila s-a stabilit pentru Cladirea Mixta:

Apartament la Etajul III in bloc de locuinte in regim de inaltime P+4E
avand Scd = 74.20 mp si Su = 53.00 mp
din care:

Spatiu Birou cu Sc= 17.43 mp si Su = 12.45 mp

Locuinta familiala cu Sc= 56,77 mp si Su = 40.55 mp

Expert Evaluator ANEVAR,

2

Ing. BALC IOAN

I.

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Nr. 180/08.04.2016

CLIENT /Contribuabil
DESTINATARUL
RAPORTULUI
EVALUATOR
Legitimatie ANEVAR
DATA EVALUARII
CLADIREA
EVALUAT
Adresa cladirii evaluate
Proprietari
Acte de proprietate

Destinatia cladirii

Persoane fizice: ARIESAN NICOLAE si sotia

ARIESAN AURELIA VIOLETA
Primaria municipiului Bistrita
Directia de Taxe si Impozite Locale
Ing. BALC IOAN
Nr. 10461
31.12.2015
Apartament cu 2 camere si dependinte situat la Etajul III in
Bloc de locuinte in regim de inaltime P+4E
Oraul: BISTRITA, Rangul localitatii II, zona de impozitare A
strada Soimilor, nr. 1, Scara C, Apartament nr. 38, Etajul III,
judetul Bistrita - Nasaud.
ARIESAN NICOLAE si sotia ARIESAN AURELIA-VIOLETA
Extras de Carte Funciara nr. 51479-C1-U27 Bistrita, nr. Top: 7977/3/38
Contract de schimb nr. 371 din 12.12.1995
Contract de comodat din 14.03.2011 14.03.2016
Locuinta familiala si Birou

Suprafata utila

Suprafata utila totala Su= 53.00 mp

din care:
Spatii Birou Su= 12.45 mp
Locuinta Su= 40.55 mp

Suprafata desfasurata

Suprafata construita desfasurata totala Scd= 74.20 mp

din care:
Spatii Birou Scd= 17.43 mp
Locuinta Scd= 56.77 mp

Anul construirii (PIF)

1980

Curs de schimb valutar la

data evaluarii

4.5245 lei/euro
valabil la data de 31.12.2015

Ing. BALC IOAN

Expert Evaluator ANEVAR
3

Membru Titular ANEVAR

Nr. Legitimaie 10461

II.

Termenii de referinta ai evaluarii

Termenii de referinta Stabilesc scopul evaluarii, amploarea investigatiilor, procedurile care vor fi
adaptate, ipotezele care se vor stabili si limitarile care se vor aplica.
ai evaluarii
Sunt stabiliti in Standardele de Evaluare ANEVAR 2015- SEV 101Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)
1.

2.

Identificarea
Evaluatorului

Ing. Balc Ioan

Legitimaie ANEVAR
Parafa

Nr. 10461
Nr. 10461 valabila 2016

Firma
Adresa evaluatorului

P.F.A. BALC IOAN

Oraul: BISTRITA
Strada Mihai Viteazu, nr. 11, judetul Bistrita-Nasaud
Telefon 0744/629027
E-mail: balc_catalin@yahoo.com
Persoane fizice: ARIESAN NICOLAE, CNP 1600811060765
si sotia ARIESAN AURELIA VIOLETA
Bistrita, strada Soimilor, nr. 1, scara C, apartament nr. 38, etaj III, judetul Bistrita
Nasaud.

CLIENT /
CONTRIBUABIL
Adresa clientului/
contribuabilului

3.

4.

Tel. 0744/629027

UTILIZATOR
DESEMNAT/
UAT
IDENTIFICAREA
CLADIRILOR SUPUSE
EVALUARII

PRIMARIA MUNICIPIULUI BISTRITA Directia de Impozite si Taxe Locale

SCOP EVALUARE

Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea contribuabilului, in scopul estimarii

valorii impozabile aflate in proprietatea acestuia si este interzisa utilizarea raportului de
evaluare, integral sau in parte, pentru orice alt scop.
In consecinta, in mod expres, este interzisa utilizarea valorii impozabile rezultate in urma
aplicarii GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cladiri in scopul raportarii
financiare, garantarii imprumutului, vanzari sau oricarui alt scop cu exceptia impozitarii
cladirii de catre Autoritatea Locala pe raza careia contribuabilul are o obligatia legala a
achitarii impozitului pe cladiri.

TIPUL VALORII
ESTIMATE

Valoarea impozabila este un tip al valorii estimat in scopul impozitarii unei cladiri si
reprezinta rezultatul evaluarii pentru impozitare realizata in baza prevederilor
Standardelor de Evaluare ANEVAR GEV 500 Determinarea valorii impozabile a
unei cladiri.
Valoarea impozabila nu reprezinta valoarea de piata, valoarea justa, valoarea de
investitie sau orice alt tip de valoare definit de Standardele de Evaluare ANEVAR,
Standardele Internationale de Raportare Financiara, standardele contabile nationale sau
alte referentiale profesionale, cu exceptia prevederilor specifice ale GEV 500
Determinarea valorii impozabile a unei Cladiri .

Obiectul evaluarii pentru impozitare se refera exclusiv la cladirea/cladirile prezentate in

Anexa nr. 1 Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse evaluarii pentru
impozitare .

DATA EVALURII

31.12.2015

CURS DE SCHIMB
RON/EURO BNR

1 EUR = 4,5245 LEI

DATA RAPORTULUI

08.04.2016

DATA INSPECIEI
CLADIRII
RESTRICTII DE
UTILIZARE, DIFUZARE
SAU PUBLICARE
DECLARAREA
CONFORMITATII CU
SEV
VERIFICAREA
RAPORTULUI
DE
EVALUARE

Inspecia a fost efectuat de ctre Ing. Balc Ioan, Expert Evaluator ANEVAR, la data de
25.03.2016 fiind nsoit de proprietarul cladirii Dl. Ariesan Nicolae.
Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului
de evaluare este restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.
Prezentul raport de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare
ANEVAR 2015.
Verificarea evaluarii pentru impozitare poate fi realizata in conformitate cu prevederile
SEV 400 Verificarea evaluarii, numai de catre un evaluator autorizat avand ca
specializare Verificarea Evaluarii (VE), dovedita cu parafa de verificator cu
specializarea EPI.

III. Prezentarea datelor

1.

CLADIREA
EVALUAT

Cladirea mixta detinuta de persoane fizice care face obiectul evaluarii consta din :

Apartament nr. 38 situat la etajul III in Bloc de locuinte in regim P+4E

compus din: 2 camere, 1 bucatarie, 1 cmar de alimente, 1 baie, 1 hol, 1 sas, 1
balcon.

Impreuna cu cota de 5,88/122,50 parti din partile comune indivize.

2.

ADRESA
CLADIRII EVALUATE

Municipiul Bistrita, strada Soimilor, nr. 1, scara C, apartament nr. 38, etaj III, judetul
Bistrita - Nasaud

3.

PROPRIETARI

4.

SITUATIA JURIDICA:

ARIESAN NICOLAE si sotia ARIESAN AURELIA VIOLETA, cu titlu de schimb,

dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1, in baza Contract de schimb
nr. 371/1995, emis de BNP Buta Mariana.
Dobndirea: cu titlu de schimb, in baza:
Contract de schimb, incheierea de autentificare nr. 371 din 12.12.1998
Contract de comodat din 14.03.2011 14.03.2016

DATE PRIVIND
DREPTUL DE
PROPRIETATE

Evaluatorul a verificat si certifica faptul ca imobilul vizitat la fata locului este cel
care este mentionat in actele de proprietate.

MENIUNI 1: Situaia
privind Cartea Funciar

Nu sunt

MENIUNI 2: Abateri de
la nscrierea din Cartea
Funciar

Nu sunt.

5.

DATE PRIVIND
DOCUMENTAIA
CADASTRAL

6.

FOLOSINTA ACTUAL A
IMOBILULUI

Nu sunt

Locuinta familiala si Birou.

7.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Municipiul Bistrita Rangul localitatii II, zona de impozitare A.

Zona urban mediana a municipiului Bistrita, zona Independentei Nord.
Zona este predominant formata din blocuri de locuinte colective in regim P+4E, cu
spatii prestari servicii, sedii administrative, spatii comerciale cu diferite destinatii,
birouri, la parter de blocuri si locuinte familiale la etajele superioare.
Cladirea in cauza este situata pe strada Soimilor, avand acces auto si pietonal direct din
strada Soimilo.
Calitatea reelelor de transport: strada Soimilo este asfaltata, cu una banda pe sens.

CARACTERUL

Tipul zonei:
Zon rezidentiala de blocuri de locuinte colective in regim P+4E, si comerciala
cu spatii prestari servicii, sedii administrative, spatii comerciale cu diferite
destinatii, la parter de blocuri si locuinte familiale la etajele superioare.
n zon se afl:
Reea de transport n comun da, linii de autobuz inter si intrajudetean, la o
distanta de cca. 5 min de mers pe jos.
Uniti comerciale se afla in apropiere da
Instituii de cult : da
Uniti de nvmnt (mediu i superior): da
Uniti medicale - cabinete medicale : da
Cursuri de apa- nu
Uniti bancare : da
Parcuri nu
Reea local de energie electric: existent
Reea local de ap: existent
Reea local de termoficare: nu
Reea local de gaze: existent
Reea local de canalizare: existenta
Reea telefonie fixa si mobil
Altele- cablu TV, internet.
Poluare fonic i gazoas redus.

EDILITAR AL ZONEI

UTILITI EDILITARE

GRADUL DE POLUARE
ORIENTATIV
AMBIENT

Favorabil unitilor rezideniale si administrative

CONCLUZIE
Zona rezidentiala de blocuri de locuinte colective in regim P+4E, si comerciala cu
PRIVIND ZONA DE AMPLASARE spatii prestari servicii, sedii administrative, spatii comerciale cu diferite destinatii,
birouri, la parter de blocuri si locuinte familiale la etajele superioare.
Amplasare favorabil. Dotri i reele edilitare suficiente.
Poluare fonic i gazoas redus. Ambient civilizat.
8.

DESCRIEREA CLADIRII DE BAZ: Blocul de locuinte

AMPLASAMENT

in regim P+4E

Cladirea analizata (Apartament nr. 38) este amplasata la etajul III al unui bloc cu regim
de nlime P+4E si se compune din: 2 camere, 1 bucatarie, 1 cmar de alimente, 1
baie, 1 hol, 1 sas, 1 balcon, cu Suprafata utila totala de 53.00 mp; din care suprafata utila
de 12.45 mp este utilizata ca si birou.

ANUL PIF

Anul 1980

CARACTERISTICI

Fundaii: continue din beton armat

Structur: nchiderile perimetrale: panouri mari prefabricate
Compartimentarile interioare: diafragme beton armat si fasii b.c.a.
Plansee de beton armat.
Acoperisul: arpant din lemn, nvelitoare din azbociment ondulat

CONCLUZIE PRIVIND
CONSTRUCIA DE BAZ

Aspect ngrijit la interior si exterior, racorduri la toate retelele de utilitati:

energie electrica, apa-canal, gaz, imobil funcional.
La exterior finisajele sunt medii si la interior finisajele sunt medii/superioare.

9.

DESCRIEREA CONSTRUCTIEI: Apartament cu 2 camere si dependinte la etajul III bloc de locuinte in regim
P+4E cu utilizarea de Locuinta familiala si Spatiu Birou
BILANUL DE
n anex este prezentata copie dupa Schita imobilului Apartament cu 2 camere si
SUPRAFA
dependinte si rezulta urmatoarele suprafete si compartimentari:
- Camera Su= 12.09 mp
- Camera Su= 18.84 mp
- Bucatarie Su= 6.15 mp
- Camara Su= 1.04 mp
- Debara Su= 1.57 mp
- Hol Su= 3.69 mp
- Baie Su= 3.76 mp
- Sas Su= 1.64 mp
- Debara Su= 0.78 mp
- Balcon Su = 3.42 mp
Rezulta:
Suprafata utila Apartament cu 2 camere si dependinte:
Su= 53.00 mp
Dupa aplicarea la suprafata utila a coeficientului de transformare de 1.4 rezulta:
Suprafata construita Apartament cu 2 camere si dependinte:
Scd=74.20 mp
din care:

TMPLRIE

FINISAJE

INSTALAII I DOTRI
ELECTRICE
INSTALAII I DOTRI
NCLZIRE
INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU AP
INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU GAZE

Spatiu Birou cu Sc= 17.43 mp si Su = 12.45 mp (bucatarie, hol, camara,

debara)
Locuinta familiala cu Sc= 56.77 mp si Su = 40.55 mp (2 camere, debara,
hol, sas, balcon)

Exterioar: tocuri duble din lemn cu geamuri transparente (ferestre) si metal cu

geamuri simple la ferestre balcoane
Interioar: usi lemn cu geamuri mate
Medii/Superioare la interior, la momentul analizei sunt urmtoarele:
- pardoseli din gresie (hol, baie, bucatarie, balcon) si parchet (in camere)
- perei tencuiti driscuit fin si gletuiti, zugrveli lavabile, placaje cu faian n baie
i buctrie partial
Exterior: finisaje medii, tencuieli driscuite si strop terasit, lipsa izolatie cu
polistiren.
Instalatiile electrice sunt de 220V pentru iluminat si consum obinuit
Instalatii si dotari bine intretinute
Central termic proprie pe gaz, radiatoare luminiu
Instalatii si dotari bine intretinute
Alimentare cu ap si canalizare din reeaua stradala
Instalatii si dotari bine intretinute
Reea de gaz alimenteaza centrala termica pe gaz si aragazul
Instalatii si dotari bine intretinute

STAREA PROPRIETATII

CONCLUZIE PRIVIND
CONSTRUCTIA

Imbunatatiri:
La data inspectiei cladirea analizata se afla intr-o stare
bun, prezentand finisajele si dotarile mentionate
anterior.

Integritatea functionala

Elemente secundare

In timpul inspectiei vizuale a cladirii nu am observat defecte structurale sau

mecanice.

Nu exist pri ale cladirii sau alte elemente de care s depind funcionalitatea
sa.
Aspect ngrijit, finisaje interioare medii/superioare si finisaje exterioare medii,
i dotri obisnuite.
Stare tehnica a cladirii: buna (s-au efectuat lucrari de intretinere si reparatii
curente, la timp si in conditii acceptabile, dar nu s-au efectuat reparatii capitale)
Mediul creat de activitatile desfasurate in cadrul cladirii: mediu normal

IV. EVALUAREA PENTRU IMPOZITARE

4.1. EVALUARE
SURSE DE INFORMATII

Standardele de evaluare ANEVAR Editia 2015

Ghid de evaluare GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cladiri
Cod fiscal valabil 1 ianuarie 2016 si normele de aplicare ale acestuia
Colectia Evaluarea rapida a Constructiilor Locuinte, Camine, Hoteluri
Editura Matrix Rom 1995
Indici de actualizare pe Trim. III 2015 a valorii cladirilor si constructiilor
speciale prin metoda valorii de inlocuire stabilita pe baza cataloagelor de
preturi 1965 Corpul Expertilor Tehnici Romania (CET-R) Buletin
documentar Expertiza tehnica nr. 130 decembrie 2015
Informatii furnizate de proprietar
Informatii dobandite la inspectia cladirii

REGLEMENTRI I
CADRU LEGAL

Standardele de evaluare ANEVAR Editia 2015

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadru general)
SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)
SEV 102 Implementare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
SEV 400 Verificarea evaluarii
Ghiduri metodologice de evaluare
GEV 500 Determinarea valorii de impozitare
Glosar IVS 2015
Legislatia in vigoare

4.2. Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru cladirile nerezidentiale detinute de

persoane fizice
Abordarile in evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit si abordarea prin piata,
asa cum sunt acestea definite in standardele de evaluare in vigoare, aplicate in conformitate cu
prevederile Ghidului de Evaluare GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cladirilor.
In prezentul raport de evaluare in determinarea valorii impozabile a cladirii (apartament in
bloc in regim P+4E cu utilizare locuinta familiala si birou) s-a aplicat abordarea prin cost, in
conformitate cu prevederile Ghidul de Evaluare GEV 500 Determinarea valorii impozabile a
cladirilor, celelalte 2 tipuri de abordari, respectiv abordarea prin venit si abordarea prin piata, nu au
putut fi aplicate, conform GEV 500 art 27, abordarea prin piata si abordarea prin venit nu se aplica
pentru cladirile la care terenul este detinut in proprietate in cota indiviza.
4.3. Abordarea prin Cost
Abordarea prin aceasta metoda impune evaluarea separata a terenului aferent amplasamentului
si evaluarea cladirilor edificate pe amplasament.
Pentru determinarea valorilor unitare si totale a fiecarui obiect de constructii supus evaluarii se
parcurg urmatoarele etape:
documentarea privind cladirea care urmeaza a fi evaluata, prin studierea schitelor funcionale,
pariale, puse la dispozitie de proprietar, preluarea dimensiunilor din datele furnizate de ctre acesta
i stabilirea n baza acestora a caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirilor;
cercetarea obiectului la fata locului, stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii
tehnice a cladirii si a subansamblelor componente;
se efectuaza incadrarea cladirii intr-unul din cataloagele de reevaluare;
se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de inlocuire, pe total si pe categorii de
lucrari precum si corectiile datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului;
se calculeaza valoarea unitara si totala la nivelul de preturi de catalog;
se actualizeaza valoarea de inlocuire conform precizarilor prezetate mai sus;
estimarea deprecierii fizice pe baza Ghidului de Evaluare GEV 500 si pe baza aprecierii de pierdere
de valoare din neadecvari sau cauze externe;
se stabileste valoarea ramasa prin diminuarea valorii de inlocuire cu pierderea de valoare datorita
tuturor deprecierilor (fizice, neadecvare functionala si din cauze externe) care afecteaza cladirea.
Esenta acestei metode consta in estimarea costului de inlocuire a cladirii din care se deduce
deprecierea acumulata, valori corespunzatoare la data evaluarii.
Valoarea cladirii este determinata prin stabilirea costului prezent (de inlocuire) din care se deduc
o serie de elemente de depreciere: fizica, functionala si economica.
Relatia de calcul este : Valoarea bunului = Cost de inlocuire - Depreciere fizica
Depreciere functionala - Depreciere economica
in care:
Costul de inlocuire se determina prin metoda costurilor segregate, ceea ce presupune estimarea
costului actual prin compararea cu costurile cunoscute pentru toate componentele unei constructii
similare care include cantitatea reala de materiale utilizate, manopera, utilaje, transport, cheltuieli
conexe, proiectare,etc.

Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire ce poate apare din cauze
fizice, functionale sau externe.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:
deprecierea fizica - reprezinta o pierdere de utilitate cauzata de deteriorari fizice ale activului
sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale si al utilizarii in conditii normale, care se
concretizeaza intr-o pierdere de valoare.
deprecierea functionala - este o pierdere de valoare cauzata de supradimensionare, de
deficiente ale traseului circulatiei interioare, de lipsuri care diminueaza confortul; nu insemna
depreciere functionala nefunctionarea cladirii din motive independente de starea fizica a
acesteia. Atunci cand se utilizeaza costul de inlocuire nu este cazul sa se determine depreciere
functionala.
depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea n zona, urbanismul,
finantarea etc. Nu se aplica deprecieri economice/externe.
In cazul prezentei evaluari, in conformitate cu prevederile Ghidului de Evaluare GEV 500
Determinarea valorii impozabile a cladirilor, abordarea prin cost consta in estimarea costului de nou din
care se va deduce uzura fizica.
Evaluarea cladirii s-a realizat pe baza valorilor de inlocuire extrase din Colectia Evaluarea
rapida a Constructiilor Locuinte, Camine, Hoteluri Editura Matrix Rom 1995, Brosura nr. 13,
Fisa nr. 5 (Cladire de locuit cu Apartamente in bloc cu parter si 2....4 etaje), Catalog de reevaluare nr.
124 (Cladiri de locuit si administrative), Grupa 15D (Constructii Administrative).
S-au utilizat Indicii de actualizare pe Trim. III 2015 a valorii cladirilor si constructiilor speciale prin
metoda valorii de inlocuire stabilita pe baza cataloagelor de preturi 1965 Corpul Expertilor Tehnici
Romania (CET-R) Buletin documentar Expertiza tehnica nr. 130 decembrie 2015.
In cazul de fata indicele mediu de actualizare a valorii de inlocuire la Grupa 15D Constructii
Administrative data de 30.09.2015 este de 2.7545396 indicele actualizat la data de 31.12.2015 este de
2.8144233 (indice care contine TVA). Indice mediu de actualizare a valorii de inlocuire fara TVA 24%:
2.8144233 : 1.24 = 2.2696962.
Calculul valorii costului de inlocuire pentru cladirea (Apartament in bloc de locuinte in regim
P+3E cu utilizare locuinta familiala si birou), determinata prin abordarea prin cost (descrisa mai sus),
este centralizata in baza Fisei de calcul nr. 1, si rezulta valoarea costului de nou la data de 31.12.2015
de 138.098 lei.
Deprecierea fizica a fost estimata in conformitate cu metodologia prezentata in Anexa nr. 2 la
Ghidul de Evaluare GEV 500 Determinarea valorii impozabile, in cazul prezent :
Varsta cronologica = Varsta efectiva = 35 ani
Conform Tabel nr. 19, Subgrupa 1.6.4. Cladire administrativa, Structura zidarie caramida (1.6.4.1.)
Starea tehnica buna, Mediul de folosinta normal, pentru Vrsta efectiv = 35 ani, corespunde gradul de
uzur fizic normal de 36%.
Deprecierea fizic normala= 36% (49.715 lei)
Valoarea ramasa actualizata la 31.12.2015: 138.098 lei x 64% = 88.383 lei

10

Valoarea impozabila a cladirii evaluate

(Apartament la Etajul III in Bloc de locuinte in regim P+4E cu utilizarea Locuinta si Birou),
determinata prin abordarea prin cost, este de:

88.383 lei, echivalent 19.534 euro

V. DEFINIII, IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE I ALTELE
5.1 DEFINIII
VALOREA IMPOZABILA
Valoarea impozabila este un tip al valorii estimat in scopul impozitarii unei cladiri si
reprezinta rezultatul evaluarii pentru impozitare realizata in baza prevederilor Standardelor
de Evaluare ANEVAR GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cladiri.
Valoarea impozabila nu reprezinta valoarea de piata, valoarea justa, valoarea de inv
estitie sau orice alt tip de valoare definit de Standardele de Evaluare ANEVAR, Standardele
Internationale de Raportare Financiara, standardele contabile nationale sau alte referentiale
profesionale, cu exceptia prevederilor specifice ale GEV 500 Determinarea valorii
impozabile a unei Cladiri .
- Valoarea impozabila nu reprezinta valoarea de piata sau valoarea justa definite ca tipuri
ale valorii in standardele de evaluare in vigoare, respectiv in legislatia romana privind
reglementarile contabile conforme cu directivele europene sau alte reglementari contabile
sprecifice si in Standardele Internationale de Audit.
- Valoarea impozabila nu se inregistreaza in situatiile financiare ale contribuabililor.
- Valoarea impozabila nu include TVA.

5.2 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE:

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului (contribuabilului) i n scopul precizat in

cerere.
Evaluatorul nu este responsabil pentru veridicitatea si acuratetea informatiilor furnizate de
client in Declaratia Contribuabilului privind cladirile supuse evaluarii pentru impozitare sau
in alte documente puse la dispozitia evaluatorului.
Evaluatorul nu isi asuma nici o raspundere pentru veridicitatea si acuratetea informatiilor
preluate din surse publice considerate credibile.
Se presupune c imobilul n cauz respect reglementrile privind documentatiile de
urbanism, legile de constructie i regulamentele de mediu.
Clairea nu a fost expertizat detaliat. Nu am inspectat acele parti ale cladirii ce erau acoperite,
neexpuse, sau inaccesibile si s-a presupus ca acestea sunt in stare fizica buna. Am preluat
suprafetele cladirii din schitele si actele puse la dispozitie de proprietar (client)
Dac nu se arat altfel n raport si daca nu se poate face dovada contrara, se poate
presupune ca evaluatorul nu are cunotint asupra strii ascunse sau invizibile a cladirii (inclusiv,
dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i
alte sisteme de functionare, fundatia, etc.), sau asupra conditiilor adverse de mediu (de pe proprietatea
imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezenta substantelor periculoase,
substantelor toxice etc.), care pot majora sau micora valoarea cladirii. Se presupune c nu
11

exist astfel de conditii, dac ele nu au fost observate, la data inspectiei sau nu au devenit vizibile n
perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest
raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii cladirii, astfel de
informatii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer
garantii explicite sau implicite n privinta strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil
pentru existenta unor astfel de situatii i a eventualelor lor consecinte i nici pentru eventualele
procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
7.
Evaluatorul obtine informatii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse
pe care le consider a fi credibile i se consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul
nu i asum responsabilitatea n privinta veridicitatii si acuratetei informatiilor furnizate de terte
parti.
8.
Continutul acestui raport este confidential pentru client i destinatar i autorul nu l va
dezvlui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevzute de Standardele de Evaluare ANEVAR
Editia 2015 i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atentia unui corp judiciar calificat.
9.
Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit n
raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport.
10.
Consimmntul scris al evaluatorului i al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm
este necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat, n
orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor destinatari ai
evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie obinute nainte
ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere pri,
inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte,
memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu
este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat n raportul de evaluare nu
are legtur cu valoarea de asigurare.
11.
Att selectarea metodelor de evaluare, ct i modalitatile de aplicare, s-au facut avnd n vedere
statutul actual al cladirii supuse evaluarii.
12.
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea abordarilor n evaluare au fost
rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii.
13.
Evaluatorul a prezentat n raport elemente descriptive, schite, fotografii ale cladirii, pentru a
da o imagine ct mai completa asupra dimensiunilor i starii acestuia.
14.
Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformeaz tuturor reglementarilor i
restrictiilor urbanistice din zona, n afara cazului n care a fost identificata o non-conformitate,
care a fost descrisa i luata n considerare n prezentul raport.
15. Orice valori estimate in raport se aplica ntregii cladiri si orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fractionate va modifica valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a
fost prevzut in raport.
IPOTEZE SPECIALE- In realizarea raportului nu s-au evidentiat ipoteze speciale

5.3 ALTE PRECIZRI

Raportul de evaluare este completat cu imagini foto ale cladirii de evaluat - vezi anexe.

VI. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar c raportul de evaluare, pe care l semnez, a fost realizat n concordan cu reglementrile
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cladirilor i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n
prezentul raport de evaluare. Declar c nu am nici o relaie particular cu clientul/contribuabilul i nici un interes
actual sau viitor fa de cladirea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea

12

obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului/contribuabilului sau a altor persoane care au
interese legate de client/contribuabil, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei
asemenea solicitri. n aceste condiii, subsemnatul, n calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru
datele i concluziile prezentate n prezentul raport de evaluare.

VII. CERTIFICARE
Subsemnatul certific n cunotin de cauz i cu bun credin c:
1. Afirmaiile declarate de ctre mine i cuprinse n prezentul raport sunt adevrate i corecte. Estimrile i
concluziile se bazeaz pe informaii i date considerate de ctre evaluator ca fiind adevrate i corecte,
precum i pe concluziile inspeciei asupra cladirii, pe care am efectuat-o la data 25.03.2016.
2. Analizele, opiniile i concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele i concluziile limitative menionate i
sunt analizele, opiniile i concluziile mele profesionale personale, impariale i neprtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare n privina cladirii care face obiectul prezentului raport de
evaluare i nu am nici un interes personal privind prile implicate n prezenta misiune, excepie fcnd rolul
menionat aici.
4. Implicarea mea n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui rezultat
prestabilit legat de mrimea valorii estimate sau impus de destinatarul evalurii i legat de producerea unui
eveniment care favorizeaz cauza clientului n funcie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile i concluziile mele au fost formulate, la fel ca i ntocmirea acestui raport, n concordan
cu Ghidul de Evaluare GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cladirilor.
6. Posed cunotinele i experiena necesare ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia persoanelor
menionate n raportul de evaluare, nici o alt persoan nu mi-a acordat asisten profesional n vederea
ndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

VIII. CONCLUZII. DECLARAREA VALORII SELECTATE

N URMA EVALURII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAIILOR
APLICABILE I A FACTORILOR RELEVANI, OPINIA MEA ESTE C VALOAREA
IMPOZABILA A CLADIRII DESCRISE IN PREZENTUL RAPORT DE EVALUARE
ESTE:
VALOAREA IMPOZABILA

88.383 lei, echivalent 19.534 euro

APARTAMENT : LOCUINTA si BIROU

VALOAREA IMPOZABILA

Abordarea prin Cost

A FOST DETERMINAT PRIN

Expert Evaluator Anevar
Ing. BALC IOAN

IX. ANEXE ALE RAPORTULUI DE EVALUARE

- Fisa de calcul nr. 1
13

Fotografii cladire
Copie Documente jurice
Schita.

Fotografii
Cladirea evaluata: APARTAMENT nr. 38 in Bloc de locuinte in regim P+4E cu utilizarea de
Locuinta familiala si Birou situata in municipiul Bistrita, strada Soimilor, nr. 1, scara C, Apartament
nr. 38, Etaj III, judetul Bistrita Nasaud
Foto Bloc de locuinte in regim P+4E nr. 1 strada Soimilor, Bistrita vedere din exterior

14

Foto Apartament nr. 38 situat la Etaj III vedere din interior

15

16