Ghiduri ANEVAR 2012

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA
Ghiduri de evaluare (GE)

Ghiduri metodologice de evaluare (GME)
Glosar IVS 2011
Abordarea metodologic a unor definiii i
termeni din IVS 2011, n interpretarea
ANEVAR
BUCURETI
2012
Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012
CUPRINS
Introducere
Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor
Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri
Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
10
Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i

toxice n evaluare
20
Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului
25
Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumutului
32
Glosar IVS 2011
61
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011,

n interpretarea ANEVAR
72
INTRODUCERE
ncepnd cu data de 1 ianuarie 2012 sunt obligatorii pentru toi membrii ANEVAR Standardele de
Evaluare ANEVAR 2012.
Standardele de Evaluare ANEVAR 2012 sunt compuse din ediia 2011 a Standardelor
Internaionale de Evaluare (IVS 2011), la care se adaug Ghidurile de evaluare (GE) i Ghidurile
metodologice de evaluare ANEVAR (GME), ediia 2012, Glosarul IVS 2011 i Abordarea
metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea ANEVAR.
Pe msura apariiei unor noi Standarde Internaionale de Evaluare (IVS) i Ghiduri metodologice
de evaluare (GME) emise de IVSC, acestea vor fi preluate de ctre ANEVAR, vor fi traduse i puse
la dispoziia membrilor Asociaiei, urmnd a face parte din pachetul de Standarde de Evaluare
2013, respectiv pentru anul urmtor publicrii.
Totodat, pe msura elaborrii de ctre ANEVAR sau a prelurii de la The European Group of
Valuers Association (TEGoVA) sau de la alte asociaii profesionale de evaluare, a unor standarde,
ghiduri metodologice, studii de caz etc., elaborate n completarea i explicitarea Cadrului general i
standardelor coninute de IVS 2011, acestea vor fi, dup caz, analizate, traduse, prezentate,
mediatizate, amendate i puse la dispoziia membrilor Asociaiei.
Ediia 2012 a Ghidurilor de evaluare i a Ghidurilor metodologice de evaluare ANEVAR este
compus din:
1) Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor
2) Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri
3) Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv
4) Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i toxice n
evaluare
5) Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului
6) Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumutului
7) Glosar IVS 2011
8) Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011, n interpretarea
ANEVAR.
Ghid de evaluare GE1 Verificarea evalurilor

Coninut
Paragraful
Introducere
Arie de aplicabilitate
Definiii
Relaia cu Standardele de Contabilitate
Instruciuni de aplicare
Data intrrii n vigoare
1. 0 Introducere
1.1 O verificare a evalurii este o verificare a activitii unui evaluator, efectuat de un alt
evaluator, cu raionament profesional imparial.
1.2 Din necesitatea de a garanta acurateea, corectitudinea i calitatea rapoartelor de evaluare,
verificrile evalurilor au devenit o parte integrant a practicii profesionale. ntr-o verificare a
evalurii sunt vizate corectitudinea, consecvena, credibilitatea i completitudinea evalurilor.
1.2.1 O verificare a evalurii poate solicita intervenia experilor care posed cunotine de
specialitate referitoare la costurile de construire, venitul proprietii, aspectele juridice i de
impozitare sau la problemele de mediu.
1.2.2 O verificare a evalurii ofer o viz de control asupra credibilitii evalurii verificate i
analizeaz soliditatea acesteia, concentrndu-se asupra:
1.2.2.1 adecvrii aparente i relevanei datelor utilizate i a cercetrilor efectuate;
1.2.2.2 corectitudinii/adecvrii metodelor i tehnicilor folosite;
1.2.2.3 faptului c analiza, opiniile i concluziile sunt adecvate i credibile; i
1.2.2.4 faptului c ntregul raport de evaluare respect sau depete principiile de evaluare
prezentate n IVS - Cadrul general, ediia IVS 2011.
1.3 Verificrile evalurilor se efectueaz din diferite motive, incluznd:
1.3.1 analiza (due-diligence) solicitat pentru raportarea financiar i managementul activelor;
1.3.2 mrturia de expert judiciar n procedurile i circumstanele legale;
1.3.3 o baz pentru deciziile n afacere; i
1.3.4 determinarea faptului c un raport respect cerinele reglementate, n cazul n care:
1.3.4.1 evalurile sunt utilizate ca parte a procesului de creditare garantat cu ipotec, mai ales
n cazul ipotecilor asigurate sau reglementate de guvern; i
1.3.4.2 este necesar s se verifice dac evaluatorii au respectat standardele i cerinele de
reglementare din jurisdicia lor.
2.0 Arie de aplicabilitate
2.1 Cerinele din acest GE se aplic n efectuarea i raportarea verificrilor evalurii.
2.2 Respectarea acestui GE este obligatorie pentru fiecare evaluator care, n calitatea sa de
supervizor sau manager, semneaz o verificare a evalurii, acceptnd astfel responsabilitatea pentru
coninutul acelei verificri.
3.0 Definiii
3.1 Verificare administrativ (de conformitate). O verificare a evalurii, efectuat de un client sau
de un utilizator al serviciilor de evaluare, ca exerciiu de analiz (due-diligence), n cazul n care
evaluarea trebuie utilizat n scopul lurii de decizii, precum garantarea, achiziionarea sau
vnzarea proprietii. n aceste cazuri, un evaluator poate desfura o verificare administrativ
pentru a ajuta clientul n aceste decizii. O verificare administrativ se efectueaz i pentru a se
asigura c o evaluare respect sau depete cerinele de conformare sau instruciunile pentru o
anumit pia i, ca minimum, faptul c este conform cu principiile de evaluare prezentate n IVS
Cadrul general.
3.2 Verificare de birou. O verificare a evalurii care se limiteaz la datele prezentate n raport, care
pot fi confirmate independent sau nu. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare a
elementelor. Verificatorul analizeaz acurateea calculelor, corectitudinea datelor, caracterul
adecvat al metodologiei i respectarea instruciunilor clientului, a cerinelor de reglementare i a
standardelor profesionale. A se vedea i verificare n teren.
3.3 Verificare n teren. O verificare a evalurii care include inspectarea exteriorului i uneori i a
interiorului proprietii subiect, ca i posibila inspecie a proprietilor comparabile, pentru a
confirma datele prezentate n raport. n general, se efectueaz cu ajutorul unei liste de verificare,
care acoper elementele examinate ntr-o verificare de birou i poate include, de asemenea,
confirmarea datelor de pia, cercetri pentru colectarea datelor suplimentare i verificarea
programului informatic utilizat n elaborarea raportului. A se vedea i verificare de birou.
3.4 Verificare tehnic. O verificare a evalurii, efectuat de un evaluator pentru a-i forma o prere
dac analizele, opiniile i concluziile din raportul care este verificat sunt corecte, adecvate,
rezonabile i argumentate.
3.5 Verificarea evalurii. O misiune de evaluare care acoper o diversitate de tipuri i scopuri.
Principala caracteristic comun tuturor verificrilor de evaluri este faptul c un evaluator i
exercit raionamentul imparial n analiza activitii altui evaluator.
O verificare a evalurii poate veni n sprijinul aceleiai concluzii cu privire la valoare coninut n
evaluarea verificat sau poate fi n dezacord cu concluzia asupra valorii.
Verificrile evalurilor ofer o viz de control a credibilitii evalurii, ca i o verificare a eficienei
activitii evaluatorului iniial, cu privire la cunotinele, experiena i independena sa.
Organizaiile de evaluare din toat lumea fac distincia dintre diferite tipuri de verificri, de
exemplu, verificri administrative (de conformitate), verificri tehnice, verificri de birou, verificri
n teren, verificri care s asigure c o evaluare a fost efectuat n conformitate cu standardele
profesionale (n care au fost acceptate tipurile valorii utilizate n evaluarea supus verificrii),
verificri care reunesc informaiile generale de pia, pentru a veni fie n sprijinul concluziei cu
privire la valoare, fie pentru a o contesta, i verificri care examineaz datele specifice din
evaluarea verificat fa de datele comparabile dintr-un grup eantion.
4.0 Relaia cu Standardele de Contabilitate
4.1 Relaia dintre standardele de raportare financiar i de contabilitate i practica de evaluare este
comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
5.0 Instruciuni de aplicare
5.1 n efectuarea unei verificri a evalurii, evaluatorul verificator:
5.1.1 va identifica clientul i utilizatorii desemnai ai verificrii evalurii, utilizarea desemnat a
opiniilor i concluziilor evaluatorului verificator i scopul misiunii;
5.1.2 va identifica proprietatea subiect, data verificrii evalurii, proprietatea i dreptul asupra
proprietii evaluate n raportul verificat, data raportului verificat, data efectiv pentru care este
valabil opinia din raportul verificat i evaluatorul (evaluatorii) care au ntocmit raportul
verificat;
5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat;

5.1.4 va identifica toate ipotezele i condiiile limitative n verificarea evalurii;
5.1.5 va formula o opinie cu privire la caracterul complet al raportului verificat, n funcie de
tematica aplicabil n cazul misiunii;
5.1.6 va formula o opinie cu privire la adecvarea i relevana evident a datelor i ale oricror
ajustri ale informaiilor;
5.1.7 va formula o opinie referitoare la adecvarea metodelor i tehnicilor folosite i va arta
motivele pentru aprobarea raportului verificat sau pentru orice dezacord fa de raportul
verificat; i
5.1.8 va formula o opinie care s arate c analizele, opiniile i concluziile activitii verificate
sunt adecvate, rezonabile i argumentate.
5.2 n raportarea rezultatelor verificrii unei evaluri, evaluatorul verificator:
5.2.1 va meniona identitatea clientului i a utilizatorilor desemnai, utilizarea desemnat a
rezultatelor misiunii i scopul misiunii;
5.2.2 va meniona informaiile care trebuie identificate, n conformitate cu paragrafele 5.1.1
5.1.4 de mai sus;
5.2.3 va meniona natura, amploarea i detalierea procesului de verificare efectuat;
5.2.4 va formula opiniile, motivele i concluziile prevzute n paragrafele 5.1.55.1.8 de mai
sus;
5.2.5 va indica dac sunt incluse toate informaiile pertinente cunoscute; i
5.2.6 va include, n raportul de verificare, o declaraie de conformitate semnat.
5.3 Evaluatorul verificator nu va lua n considerare evenimentele care afecteaz proprietatea sau
piaa, care au avut loc dup o evaluare, ci numai acele informaii care erau disponibile pe pia la
data evalurii.
5.4 Evaluatorul verificator trebuie s explice integral motivele acordului su cu concluziile din
raportul de evaluare verificat sau dezacordului su fa de acele concluzii.
5.4.1 Cnd evaluatorul verificator este de acord cu concluziile unui raport de evaluare, motivele
acestui acord trebuie explicate i prezentate integral.
5.4.2 Cnd evaluatorul verificator nu este de acord cu concluziile unui raport de evaluare,
motivele acestui dezacord trebuie explicate i prezentate integral.
5.4.3 Cnd evaluatorul verificator nu se afl n posesia tuturor faptelor i informaiilor pe care
evaluatorul s-a bazat, evaluatorul verificator trebuie s prezinte limitrile concluziilor sale.
5.5 n cazul n care sfera misiunii de verificare ntreprins este suficient pentru a reprezenta o nou
evaluare, o astfel de evaluare trebuie s fie n conformitate cu cerinele Standardelor de Evaluare
ANEVAR i cu Codul deontologic ANEVAR al profesiei de evaluator.
6.0 Data intrrii n vigoare
6.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.
Ghid de evaluare GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri

Coninut
Paragraful
Introducere
Definiii
1.0 Introducere
1.1 Proprietile imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) sunt proprietile individuale, precum
hoteluri, staii de benzin, restaurante, care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca fiind
entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i cldiri, ci i alte active imobilizate
(mobilier, instalaii i echipamente), ca i o component a afacerii format din imobilizri
necorporale, incluznd fondul comercial transferabil.
1.2 Acest GE ofer o orientare att pentru evaluarea PIGA-urilor n ntregul lor, ca active
operaionale, ct i pentru alocarea valorii PIGA pe principalele sale componente. Valorile
componentelor sunt cerute n vederea determinrii amortizrii i pentru scopuri fiscale. Acest GE
trebuie citit n corelaie cu IVS-urile i GE-urile menionate la paragraful 2.1 de mai jos.
1.3 Anumite concepte, utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele dect PIGA (vezi IVS 200
ntreprinderi i participaii la ntreprinderi) trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n
evaluarea proprietilor imobiliare generatoare de afaceri (a se vedea i paragrafele 5.6 i 5.7.2 de
mai jos).
2.1 Acest GE este orientat exclusiv pe evaluarea PIGA-urilor. Pentru o aprofundare a aplicrii
principiilor de evaluare, trebuie avute n vedere urmtoarele Standarde Internaionale de Evaluare
2011:
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,
IVS 210 Imobilizri necorporale,
IVS 220 Imobilizri corporale mobile,
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie,
IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului.
3.0 Definiii
3.1 Capitalizare. Convertirea, la o anumit dat, a venitului net sau unei serii de ncasri nete,
curente sau estimate pe o anumit perioad, n valoarea echivalent a capitalului.
3.2 Flux de numerar actualizat (DCF). O tehnic de modelare financiar bazat pe ipotezele
explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei proprieti imobiliare sau
ntreprinderi. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt rata intern a rentabilitii (RIR) i
valoarea net actualizat (VNA).
3.3 Fond comercial (Goodwill)

3.3.1 Beneficii economice viitoare provenite din active, care nu pot fi identificate n mod
individual i recunoscute n mod separat.
3.3.2 Fond comercial personal. Valoarea determinat de profitul obinut peste ateptrile pieei,
care va disprea dup vnzarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri, mpreun cu acei
factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de
amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere.
3.3.3 Fond comercial transferabil. Acea imobilizare necorporal care apare ca rezultat al
numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care
genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor imobiliare generatoare de afaceri i va
fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii.
3.4 Operator de eficien rezonabil sau Management de competen medie. Un concept legat de
pia, prin care un cumprtor potenial, i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al
activitii i profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care
acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab potenialul comercial,
dect activitatea n scop comercial realizat de ctre proprietarul curent, excluzndu-se astfel fondul
comercial personal.
3.5 Proprietate imobiliar generatoare de afaceri. Anumite tipuri de proprietate imobiliar care sunt
concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia n funcie de
potenialul lor de activitate cu scop comercial.
4.1 Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri), ca i n cazul altor
tipuri de proprieti imobiliare, o PIGA poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just
(vezi IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar). Pentru calcularea amortizrii, ar putea fi
necesar alocarea valorii unei PIGA pe diferitele sale componente.
5.1 Acest GE descrie acea categorie de proprietate imobiliar pe care o denumete PIGA i explic
modalitatea de evaluare a PIGA-urilor, n concordan cu IVS - Cadrul general.
5.2 n evaluarea unei PIGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante instruciuni din standardele i
ghidurile de evaluare citate n paragraful 2.1 anterior. Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii
situaiilor financiare, evaluatorul se va referi la IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
5.3 PIGA-urile sunt considerate ca activiti comerciale individuale (n sine) i, n mod curent, se
evalueaz pe baza profitului lor potenial nainte de dobnd, impozit i amortizare (EBITDA),
corectat pentru a reflecta activitatea unui operator de eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza
metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare aplicate la EBITDA.
5.4 Evalurile de PIGA sunt de regul bazate pe ipotezele continuitii activitii de ctre un
operator de eficien rezonabil, care beneficiaz de licenele existente, de toate mijloacele fixe i
obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment adecvat. Valoarea proprietii, care
include i fondul comercial transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil estimat al activitii
comerciale. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte o
astfel de ipotez n mod explicit. Deoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul
de plecare n estimarea nivelului rezonabil i mentenabil al activitii, ar trebui fcute corecii
adecvate pentru veniturile i cheltuielile atipice, astfel nct s se reflecte activitatea comercial a
unui operator de eficien rezonabil.
5.5 Profitul suplimentar generat peste ateptrile pieei i care poate fi atribuit managerului afacerii,
nu va fi inclus. Pentru a constitui o baz de comparaie pentru proprieti diferite i cu management
ANEVAR
diferit, n evaluarea unei PIGA nu vor fi luate n considerare situaiile particulare, cum ar fi
impozitul pltit, regimul de amortizare, costul capitalului mprumutat i capitalul investit n afacere.
5.6 Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n mod frecvent pentru
evaluarea unor ntreprinderi, cu amendamentul c evaluarea PIGA nu ine seama de taxele fiscale,
de regimul de amortizare, de costul capitalului mprumutat i de capitalul investit n afacere,
evaluarea PIGA se bazeaz pe alte date de intrare, fa de cele care fundamenteaz, n mod uzual,
evaluarea unei ntreprinderi.
5.7 Se poate cere ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele active componente ale PIGA, n
vederea raportrii financiare, a stabilirii impozitului pe proprietatea imobiliar sau, cnd se cere, n
scopul creditrii proprietii.
5.7.1 De regul, componentele valorii unei PIGA sunt:
5.7.1.1 teren;
5.7.1.2 cldire(i);
5.7.1.3 imobilizri corporale mobile, inclusiv programele pentru calculator;
5.7.1.4 stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea necesar);
5.7.1.5 imobilizri necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil; i
5.7.1.6 orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii afacerii.
5.7.2 Elemente, precum fondul de rulment i creditele, sunt avute n vedere n evaluarea
capitalului propriu al ntreprinderii, dar capitalul propriu nu este evaluat n cazul PIGA-urilor.
Totui PIGA-urile pot include o parte a unei afaceri.
5.7.3 O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate astfel proveni numai dintr-o
alocare, cu excepia cazului cnd exist dovezi directe de pia, disponibile pentru una sau mai
multe din aceste componente, pentru a izola valoarea componentei din ntreaga valoare a PIGA.
5.8 Prin natura lor, PIGA-urile sunt active specializate create de regul pentru o utilizare specific.
Modificrile condiiilor de pia, datorate structurii domeniului, concurenei locale sau altor cauze
pot avea impact important asupra valorii PIGA.
5.9 Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PIGA i valoarea afacerii pentru
proprietar. Atunci cnd procedeaz la evaluarea unei PIGA, evaluatorul va trebui s aib cunotine
suficiente despre specificul segmentului de pia, pentru a fi capabil s judece capacitatea de a
genera activitatea comercial realizabil de un operator de eficien rezonabil, precum i
cunotine despre valoarea individual a fiecror elemente componente individuale ale PIGA.
Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

Coninut
Paragraful
Introducere
Definiii
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a clarifica i de a oferi instruciuni pentru
evaluarea activelor sau drepturilor (intereselor) asupra proprietii deinute de entiti care
funcioneaz n industria extractiv. Standardul face distincie ntre diferitele tipuri de drepturi
asupra proprietii care trebuie s fie recunoscute i avanseaz concepte care trebuie s fie
recunoscute pentru raportarea financiar i de ctre autoritile de reglementare, tribunale,
investitori, bnci, participani la tranzacii cu resurse naturale i de ctre ali utilizatori ai serviciilor
de evaluare a proprietilor din industria extractiv.
1.2 Realizarea unor evaluri credibile ale activelor din industria extractiv, inclusiv ale intereselor
(drepturilor) aferente resurselor naturale, este esenial pentru a asigura disponibilitatea
investitorilor de a sprijini, cu capitalul necesar, continuitatea funcionrii industriei extractive
component de baz a economiei mondiale, promovarea unor modaliti productive de folosire a
resurselor naturale minerale i petroliere i meninerea ncrederii n pieele de capital.
1.3 Industria extractiv cuprinde industria minier i industria petrolier, exclusiv activitile de
exploatare a apei din pmnt.
1.4 Industriile minier i petrolier au ca obiect de activitate extracia din pmnt a resurselor
naturale, care pot trece printr-o serie de activiti desfurate de mai muli proprietari, prin
parcurgerea etapelor de procesare i evaluare. Pentru evaluatorii i utilizatorii informaiilor oferite
de evalurile din acest domeniu, este important delimitarea proprietii imobiliare, a bunurilor
mobile i drepturilor asupra afacerii, n cadrul acestor operaii. Raportarea financiar necesit
recunoaterea diferitelor categorii de active, asupra crora exist aceste drepturi. n plus, n ceea ce
privete aplicarea lor, este necesar nelegerea clar i precis a acestor delimitri, pentru realizarea
unor evaluri credibile i pentru utilizarea acestora n interes public.
1.5 Adesea, evalurile efectuate n cadrul industriei extractive trebuie s se bazeze pe informaiile
oferite de experii tehnici sau de ali specialiti acreditai pe specificul domeniului.
1.6 O trstur a industriei extractive, care o deosebete de alte domenii sau sectoare economice,
este epuizarea resurselor naturale, care pot fi refcute n starea lor original, numai n cazuri
speciale, prin regenerri naturale ulterioare extraciei. Cazurile speciale de regenerare natural pot fi
mineralele transportate de ap, precum i apele geotermale. Esena produciei n aceast industrie
este extracia resurselor naturale din sol, acestea fcnd parte din proprietatea imobiliar.
1.6.1 Cantitatea i calitatea resurselor rmase, care prezint interes economic i care pot fi
extrase de pe o proprietate din industria extractiv, sunt adesea necunoscute la data evalurii.
1.7 Exemplele de resurse naturale epuizabile, fr a fi limitate la acestea, includ:
1.7.1 depozitele de minerale metalice ce conin metale, precum: cuprul, aluminiul, aurul, fierul,
10
manganul, nichelul, cobaltul, zincul, plumbul, argintul, staniul, uraniul i metalele din grupa
platinei;
1.7.2 depozitele de minerale nemetalice, precum: crbunele, potasiul, fosfaii, sulful, magneziul,
calcarul, sarea, nisipurile minerale, diamantele i alte pietre geme;
1.7.3 materialele de construcii, ca: nisipul, pietriul, blocurile de piatr;
1.7.4 depozitele petrolifere, care includ: ieiul, gazele naturale, gazele naturale lichefiate, alte
gaze, petrolul greu i nisipurile petrolifere.
1.8 n cadrul industriei miniere i petroliere, exist diferene contrastante ntre activitile de
producie i cele de transport, care trebuie nelese:
1.8.1 elementele de la 1.7.1, 1.7.2 i 1.7.3, de mai sus, reprezint produsele industriei miniere, n
care se extrag minerale valoroase, n general, din mine de suprafa (mine deschise, exploatare la
zi, front de lucru, carier; o carier utilizat pentru a produce materiale de construcii este, de
asemenea, considerat o min de suprafa) sau din mine subterane. Unele extracii se realizeaz
prin sonde (de exemplu, extracia sulfului) i in situ prin dizolvare (soluie de min) de diferite
sruri i minerale de uraniu. Unele extracii, cum ar fi pentru pietri, sruri minerale, diamante i
aur aluvionar, se realizeaz, de asemenea, prin dragarea albiei cursurilor de ap. i extracia
produselor minerale din ap, cum ar fi sarea gem (sarea comun) i magneziul, face parte din
industria minier.
1.8.2 n general, n industria minier exist o faz de planificare a extraciei, care este extins i
asupra rezervei de minerale. Dup finalizarea extraciei, n locul respectiv nu mai rmn active
recuperabile din punct de vedere economic.
1.8.3 materiile prime, enumerate la paragraful 1.7.4 de mai sus, sunt produse de industria
petrolier, care extrage produse valoroase, de regul, prin forarea n crusta pmntului. Unele
extracii sunt efectuate prin folosirea de metode specifice mineritului, de exemplu, puuri de
exploatare deschise, de nisip petrolifer sau de isturi petrolifere. Extracia de produse solide
necesit un efort mai mare, din punctul de vedere al forei de munc, dect extracia de produse
fluide. O singur persoan poate extrage petrol sau gaz, cu ajutorul pompelor sau valvelor, avnd
nevoie ocazional de ajutor pentru ntreinere sau de echipe de intervenie.
1.8.4 n mod frecvent, industria petrolier are mai multe faze economice de extracie a ieiului.
La finalul fazei iniiale de extracie, o mare parte din rezerva de petrol existent poate rmne
neextras. Pentru a recupera mai mult petrol sau gaze naturale, adesea se aplic o a doua metod
sau o metod de recuperare intensificat. De obicei, la sfritul operaiunilor de producie, o
mare parte din rezerva iniial de petrol rmne neextras.
1.8.5 o alt diferen major ntre industria minier i cea petrolier se refer la suprafaa de
teren necesar pentru instalaiile de procesare i pentru infrastructur. Pentru operaiunile de
extracie a petrolului sau gazelor naturale este necesar o suprafa de teren relativ redus. Pentru
o exploatare minier este necesar o suprafa mai extins de teren, pentru depozitarea
produselor finite i pentru depozitarea reziduurilor, precum i pentru mine deschise, atunci cnd
este cazul.
1.8.6 ieiul, gazele naturale i produsele petroliere rafinate sunt cel mai adesea transportate prin
conducte, spre pia sau porturi. Spre deosebire de acest mod de transport, un produs al industriei
miniere este transportat ctre pia sau porturi, mai ales pe calea ferat sau cu autocamioane,
avnd ca rezultat costuri iniiale i impacturi asupra mediului nconjurtor diferite.
1.9 Pe plan mondial, industriile minier i petrolier sunt industrii de interes major. Produsele
obinute n cadrul acestora sunt eseniale n economiile moderne, reprezentnd materii prime i
materiale pentru alte industrii, ca cea energetic, de construcii, prelucrtoare, transporturi i
comunicaii.
1.10 Explorarea proprietilor mineralogice i petrolifere este o activitate care presupune un risc
ridicat. Sunt necesare studii numeroase i o munc intens pentru a determina viabilitatea tehnic
11
i economic a produciei. Majoritatea proprietilor (nelese ca activiti) din aceste industrii nu

ating stadiul produciei.
1.11 Profitul net previzionat sau potenial, rezultat din exploatarea resurselor naturale ale unei
proprieti din industria extractiv, reprezint principala surs a valorii. Profitul net poate varia de la
an, la an, fiind n strns dependen de resursele naturale extrase i destinate vnzrii, de caracterul
ciclic al pieei resurselor, de preurile de vnzare i de variaiile volumului produciei i ale
costurilor.
1.12 Proprietile care conin resurse naturale mineralogice i petrolifere sunt evaluate iniial n baza
existenei rezervelor de minerale i petrol, a resurselor de minerale i petrol sau a posibilitilor de a
descoperi resurse. Cantitatea i calitatea acestor rezerve/resurse poate varia n timp, n funcie de
modificrile economice i progresul tehnic, precum i de succesul explorrii. Fr ndoial, sunt
resurse care se vor epuiza n timp.
1.13 Imobilizrile corporale, instalaiile i echipamentele specializate, folosite n extracia i
prelucrarea materiilor prime din industria extractiv, pot avea o valoare relativ redus sau nul, dac
sunt evaluate n afara amplasamentului lor de exploatare.
1.14 Proprietile care au ca obiect de activitate explorarea au o valoare patrimonial ce deriv din
posibilitatea de a descoperi i a deine depozite mineralogice i petrolifere viabile economic. ntr-o
proprietate de explorare, drepturile (aciunile) sunt cumprate i vndute (tranzacionate) pe pia.
Numeroase asemenea tranzacii implic contracte cu drepturi pariale, cum ar fi opiunile i
contractele de joint-venture.
1.14.1 Valoarea unei proprieti de explorare este dependent, ntr-o mare msur, de
informaiile geologice i auxiliare referitoare la suprafaa de teren sau subteranul explorat i de
interpretrile acestora. Pn n momentul n care este descoperit i explorat, puine lucruri pot fi
cunoscute despre caracteristicile unui depozit de resurse naturale.
1.14.2 De regul, depozitele de resurse naturale sunt localizate n zone izolate i, n general, se
afl n mare parte sau complet n subteran i, uneori, sub cursuri de ap sau sub mri.
1.15 Valoarea rezidual a proprietii imobiliare, a imobilizrilor corporale mobile n general, ct i
cerinele de refacere a mediului (ca datorii i reamenajri ale proprietii) sunt factori importani n
procesul de evaluare a proprietilor din industria extractiv.
2.1 Acest Ghid de Evaluare ofer instruciuni specifice pentru evaluarea activelor i drepturilor de
proprietate n cadrul industriei extractive. Ghidul furnizeaz instruciuni suplimentare pentru
aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare. Pentru aplicarea n industria extractiv se indic
urmtoarele IVS-uri:
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi,
IVS 210 Imobilizri necorporale,
IVS 220 Imobilizri corporale mobile,
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.
2.2 Proprietatea sau drepturile de proprietate asupra unui sistem de furnizare de ap industrial i
asupra sistemului de stocare a apei pot constitui o component important n evaluarea proprietii
din industria extractiv. Drepturile asupra apei pot fi ataate terenului sau pot fi obinute n alt mod.
Drepturile i facilitile adecvate, pentru transportarea i stocarea apei din afara sistemului (off-site),
pot fi cerute pentru o furnizare trainic a apei. Evaluarea contribuiei acestor drepturi pune
probleme speciale, care trebuie solicitate evaluatorului. Totui, acest GE nu conine instruciuni
specifice pentru evaluarea dreptului de proprietate asupra apei, transportului i stocrii acesteia.
12
2.3 n cazul n care se aplic procedurile raportrii financiare de pia sau acestea sunt analizate,
evaluatorii trebuie s in cont de prevederile IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar, n
corelare cu acest GE. n anumite ri, bursele de valori i administratorii pot avea cerine specifice
de raportare, cerute pentru industria minier i a petrolului, care ns nu constituie subiectul
prevederilor din Standardele Internaionale de Evaluare.
2.4 Dei furnizeaz ghidare suplimentar pentru conducerea i raportarea evalurii proprietilor i
intereselor din industria extractiv, n conformitate cu paragraful 2.1 de mai sus, prevederile acestui
GE nu nlocuiesc prevederile din ediia curent a Standardelor Internaionale de Evaluare.
3.0 Definiii
3.1 Industria extractiv. Acele activiti implicate n gsirea, extracia i n procesele asociate
resurselor naturale, localizate pe, n sau lng scoara pmntului. Cuprinde industria minier i
industria petrolului. Nu include sectorul de industrie aferent extraciei apei din pmnt, dar include
extracia fluidelor geotermale, pentru coninutul lor energetic.
3.2 Proprietate sau arie de explorare. Un drept real imobiliar asupra unei proprieti ce conine
minereuri sau petrol, care este prospectat pentru depozitele acumulate de minereu sau petrol, dar
pentru care viabilitatea economic nu a fost demonstrat.
3.3 Studiu de fezabilitate n industria extractiv. Un studiu cuprinztor al acumulrilor de minerale
sau petrol, n care sunt luai n considerare, cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti,
operaionali, economici, de marketing, de mediu i ali factori relevani. Studiul poate fi utilizat ca
baz pentru o decizie final, de ctre o instituie financiar interesat s continue sau s finaneze
dezvoltarea prospectrii proprietii pentru producia de minerale sau iei. Vezi i Studiu de
prefezabilitate.
3.4 Mineral. Orice material natural folositor i/sau avnd o valoare intrinsec, stabilit de umanitate
i gsit n sau pe scoara pmntului. Pentru scopul acestui GE, mineralele includ i minerale
metalice, minerale industriale, pietri, pietre preioase i combustibili minerali; dar mineralele nu
includ petrolul, care este definit separat.
3.5 Rezerv mineral. Aa cum este definit, de ctre Comitetul Internaional pentru Standarde de
Raportare a Rezervelor Minerale (CRIRSCO): partea unei resurse minerale cuantificat sau
presupus, care poate fi extras economic din min. Include materialele nevaloroase i alocrile
pentru pierderi care pot interveni cnd materialul este extras din min. Estimrile adecvate pot
include studii de fezabilitate, n care au fost realizate i incluse consideraii referitoare la acestea i
modificri reale, presupunnd factori de extracie din min, metalurgici, economici, de marketing,
legali, de mediu, sociali i guvernamentali. La momentul raportrii, aceste aprecieri demonstreaz
c extracia a fost justificat. n vederea creterii ncrederii, rezervele minerale sunt clasificate n
rezerve minerale probabile i rezerve minerale certe.
Catalogul Clasificrii Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele minerale i
subdiviziunile sale, aplicnd sistemul de coduri al UNFC. Entitile care au ales s adopte definiiile
UNFC sau alte definiii ale rezervei minerale, pentru rapoartele financiare publice sau pentru
scopurile raportrii statutare, trebuie s reconcilieze rezervele minerale cu categoriile CRIRSCO,
respectiv rezervele minerale probabile i certe pentru scopul evalurii.
3.6 Resurs mineral. Conform definiiei date de CRIRSCO: o concentrare sau depozitare a unui
material cu un interes economic intrinsec, n sau pe scoara pmntului (depozit), n asemenea
form i cantitate, nct sunt necesare prospectri rezonabile pentru eventuala extracie
economic. Localizarea, cantitatea, gradul, caracteristicile geologice i continuitatea unei resurse
minerale sunt cunoscute, estimate sau interpretate din cunotinele i evidenele geologice specifice.
Dup certitudinea lor, resursele minerale sunt clasificate n categoriile: presupuse, descoperite i
cuantificate. Poriunile depozitului care nu au prospeciuni rezonabile pentru o eventual extragere
economic, nu trebuie incluse n resursele minerale.
Catalogul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele minerale i sub13
diviziunile lor, aplicnd sistemul de codare UNFC. Pentru scopul acestui GE, clasificarea
minereurilor, conform categoriei G4 UNFC (Studiul de recunoatere), este exclus din resursa
mineral. Entitile care adopt UNFC sau alte definiii ale resurselor minerale, pentru scopul
raportrii financiare publice sau raportri statutare, trebuie s reconcilieze resursele minerale cu
categoriile CRISCO de resurse minerale presupuse, descoperite i cuantificate pentru scopul
evalurii.
3.7 Industria minier. Entitile implicate n explorarea mineralelor, minerit, procesarea i
marketingul mineralelor.
Acest GE nu se refer i la activele prin care se face rafinarea metalelor sau la instalaiile de
procesare a mineralelor, cum ar fi activele implicate n distribuia metalelor rafinate, pn la
fabricarea metalelor sau n producia de minerale, pn la piaa final.
3.8 Petrol. Orice substan natural coninnd hidrocarbon n stare gazoas, lichid sau solid.
Produsele petroliere primare sunt ieiul i gazul natural.
3.9 Industria petrolului. Entitile implicate n explorri pentru petrol i n extracia, procesarea,
rafinarea i marketingul ieiului i gazelor asociate. Acest GE nu se refer i la activitile din
avalul procesrii sau rafinrii petrolului i gazelor naturale, cum ar fi activele implicate n
distribuia produselor petroliere rafinate ctre retaileri.
3.10 Rezerve petrolifere. Conform definiiei date de ctre Societatea Inginerilor Petrolieri (SPE) i
Congresul Mondial al Petrolului (WPC): acele cantiti de petrol, care sunt anticipate s fie
recuperate comercial din acumulrile cunoscute, ncepnd cu o anumit dat. Toate rezervele de
petrol estimate implic cteva grade de incertitudine. Incertitudinea depinde mai ales de numrul
datelor credibile, geologice i inginereti, disponibile la momentul estimrii i interpretrii acestor
date. Gradul de incertitudine poate fi comunicat prin plasarea rezervelor n una sau dou
clasificri principale, fie certe, fie incerte. Rezervele incerte sunt mai puin sigur de a fi obinute
dect rezervele certe i pot fi mai departe subclasificate ca rezerve probabile i posibile, care s
denote creterea progresiv a nesiguranei obinerii lor. Rezervele certe pot fi mprite n
categoriile exploatate i neexploatate.
Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar rezervele petrolifere i subdiviziunile lor, aplicnd sistemul de codificare UNFC.
3.11 Resurse petrolifere. Pentru scopul acestui GE, resursele petrolifere conin numai rezervele de
petrol i resursele contingente. Resursele contingente, aa cum sunt definite de ctre Societatea
Inginerilor Petroliti (SPE)/Congresul Mondial al Petrolului (WPC), mpreun cu Asociaia
American a Geologilor Petrolieri (AAPG), sunt: acele cantiti de petrol, care la o anumit dat,
sunt estimate s fie potenial obinute din acumulrile cunoscute, dar care nu sunt considerate nc
a fi exploatabile comercial.
Cadrul Clasificrilor Naiunilor Unite (UNFC) definete similar resursele petrolifere i subdiviziunile acestora, aplicnd sistemul de codificare UNCF. Pentru scopul acestui GE, acumulrile
de petrol clasificate n categoria G4 a UNFC (Condiii geologice poteniale) sunt excluse din
resursele petrolifere.
3.12 Studiu de prefezabilitate n industria extractiv. Studiul unui depozit de iei sau mineral, n
care sunt luai n considerare cu suficiente detalii, toi factorii geologici, inginereti, operaionali,
economici, de mediu i ali factori relevani, pentru a servi ca baz rezonabil pentru decizia de a
proceda la un studiu de fezabilitate.
3.13 Redeven sau venit din redeven n industria extractiv. Partea din producie, n bani sau
produse, primit de locator, fr a conine cheltuielile de producie. O redeven suplimentar
este o parte din minereul sau petrolul produs, liber de cheltuielile de producie, pltite unei
persoane, alta dect locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului.
3.14 Expert tehnic n industria extractiv (numit expert tehnic n acest GE). O persoan care este
responsabil pentru toat evaluarea tehnic, aflat la baza evalurii n industria extractiv sau numai
pentru o parte a acesteia. Un expert tehnic trebuie s aib experiena adecvat n aceast problem,
14
iar n rile unde se cere prin statut sau legislaie, trebuie s fie membru sau s dein o licen
valabil din partea unei organizaii profesionale, care s aib autoritatea de a sanciona membrii sau
liceniaii. Un specialist acreditat nu poate s realizeze toat evaluarea tehnic sau o parte a acesteia,
fr s fie expert tehnic.
3.15 Evaluarea tehnic n industria extractiv. Un document tehnic elaborat de experii tehnici care
sprijin evaluarea industriei extractive i care este o anex sau formeaz o parte din raportul de
evaluare.
4.1 Printre GAAP-urile naionale exist cteva abordri curente n cuantificarea activitilor din
amontele fluxului tehnologic, care includ prospectarea (explorarea), descoperirea i exploatarea
resurselor minerale sau petrolifere, pn cnd se ajunge ca rezervele s fie vndute sau utilizate.
Elementul de risc ridicat, aferent cheltuielilor acestor activiti, a dus la dou importante abordri
ale contabilizrii pe baza costului istoric, n cadrul industriei extractive, acestea fiind:
(a) toate costurile de explorare i evaluare s fie anulate, cu excepia cazului n care se
ateapt ca ele s fie recuperate sau n care activitile nu au demonstrat nc dac aceste
costuri sunt recuperabile din punct de vedere economic (de exemplu, adaptrile abordrii
eforturi de succes). n aplicarea acestei abordri exist situaii diferite n care este permis
capitalizarea anumitor tipuri de cheltuieli i tratamentul costurilor nainte de determinarea
succesului activitilor de explorare i evaluare, i
(b) toate cheltuielile aferente descoperirii i exploatrii rezervelor minerale i petroliere s fie
capitalizate i tratate ca parte a costului oricror rezerve care ar putea fi descoperite (adic,
abordarea la cost total).
4.2 n decembrie 2004, Comitetul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB)
realizeaz IFRS 6, Explorarea i evaluarea resurselor minerale. n cadrul prevederilor
Standardului, entitilor le sunt permise s recunoasc cheltuielile de explorare i evaluare ca
active de explorare i evaluare. Standardul cere ca aceste active s fie evaluate la cost, la
recunoaterea iniial. Dup recunoaterea iniial, o entitate poate alege s aplice un model de cost
sau un model de reevaluare (aa cum este subliniat att n IAS 16, Imobilizri corporale, ct i n
IAS 38, Imobilizri necorporale) pentru a evalua activele lor de explorare i evaluare.
4.2.1 Conceptul activelor de explorare i evaluare i costurile care realizeaz aceste active, se
aplic att modelului bazat pe cost, ct i celui bazat pe reevaluare, descrise mai sus.
4.3 IFRS 6 specific, la paragraful 9, c: O entitate trebuie s determine o politic contabil
specificnd ce cheltuieli sunt recunoscute drept active de explorare i evaluare i trebuie s aplice
acea politic n mod consecvent. Pentru a face aceast determinare, o entitate ia n considerare
gradul n care cheltuiala poate fi asociat cu descoperirea unor resurse minerale specifice.
Urmtoarele sunt exemple de cheltuieli care ar putea fi incluse n evaluarea iniial a activelor de
explorare i evaluare (lista nu este exhaustiv):
- achiziionarea drepturilor de a explora;
- studii topografice, geologice, geochimice i geofizice;
- foraje de explorare;
- spturi;
- eantionare; i
- activiti n legtur cu evaluarea fezabilitii tehnice i a viabilitii comerciale a extraciei
unei resurse minerale.

4.3.1 IFRS 6, paragraful 5 (a), exclude activitile care au avut loc nainte de explorarea i
evaluarea resurselor minerale din sfera de cuprindere a standardului.
4.3.2 IFRS 6, paragraful 10, stipuleaz suplimentar: Cheltuielile legate de valorificarea
15
resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca active de explorare i evaluare. Cadrul general i

IAS 38, Imobilizri necorporale ofer ndrumri referitoare la recunoaterea activelor care
apar n urma valorificrii.
4.3.3 Cnd factorii i mprejurrile, stipulate n paragraful 20 al Standardului, sugereaz c
valoarea contabil a activelor de explorare i evaluare poate depi valoarea lor recuperabil,
entitilor li se cere s cuantifice i s prezinte orice pierdere din depreciere. Nivelul la care
aceste active sunt analizate pentru depreciere este un nivel mai mare de agregare dect cel permis
de IAS 36 i poate conine una sau mai multe uniti generatoare de numerar.
4.3.4 n contextul IFRS 6, o resurs mineral include minerale, iei, gaz natural i alte resurse
similare neregenerabile (vezi termenii definii n anexa A la IFRS 6) i n paragrafele 3.6 i 3.11
de mai sus.
4.4 Standardele IASB, care cer ca determinrile valorii s fie prezentate conform prevederilor
acestui GE, sunt:
IAS 36 Deprecierea activelor - pentru determinarea valorii recuperabile a unui activ

(incluznd activele care ncorporeaz rezerve i resurse), pentru a vedea dac activul a
suferit o pierdere din depreciere. Acest proces cere determinarea valorii juste minus
costurile de vnzare i/sau valorii de utilizare, aa cum este definit n Standard.
IFRS 3 Combinri de ntreprinderi - pentru determinarea valorii contabile a activelor care

au fost obinute prin achiziia unei ntreprinderii (incluznd active care incorporeaz rezerve
i resurse); i
IAS 16 Imobilizri corporale - pentru reevaluarea (dac este aleas) imobilizrilor corporale
legate de operaiunile de extracie.
4.5 Acest GE recunoate c, de obicei, costul istoric al rezervelor minerale i petroliere descoperite
i exploatate nu reflect valoarea realizabil a acestor rezerve, dup ce acestea au fost stabilite.
5.1 Concepte de evaluare
5.1.1 Prevederile acestui GE sunt destinate s asigure aplicarea Principiilor de Evaluare
prezentate n IVS Cadrul general, ediia IVS 2011, n evalurile din industria extractiv.
5.1.2 Tipul valorii este valoarea de pia definit n IVS - Cadrul general. Dac trebuie
determinat alt tip al valorii, n conformitate cu IVS - Cadrul general, evaluatorul trebuie s citeze
sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat n raportul su de
evaluare, aa cum cere IVS 103 Raportarea evalurii, ca i o explicaie clar i concis.
5.1.3 Tipurile de proprietate implicate n evaluarea proprietilor din industria minier i
petrolier trebuie corect identificate, n vederea seleciei corecte a standardelor IVS i GE-uri
aplicabile. Aprnd n mod natural in situ, petrolul i mineralele sunt pri ale pmntului fizic i
ale proprietii imobiliare. Deinerea acestor minerale i petrol in situ, a unei participaii la aceste
resurse naturale i a dreptului de a explora i extrage aceste resurse naturale, reprezint drepturi
reale imobiliare, exceptnd cazul n care exist o alt definiie dat printr-o reglementare.
Mineralele i petrolul sunt bunuri mobile pe timpul transportrii i procesrii. Operaiunile n
min, spatul sau foratul petrolului sunt activiti ale afacerii, aa cum sunt transportarea i
procesarea petrolului i minereurilor. Asemenea afaceri sunt fcute de ntreprinderi din industria
extractiv, care dein proprieti imobiliare i bunuri mobile, iar funcionarea lor contribuie la
valoarea ntreprinderii, determinat pe premisa continuitii activitii.
5.1.4 Un aspect cheie n evaluarea proprietii cu resurse naturale din industria extractiv este
identificarea corect a drepturilor asupra proprietii i a drepturilor pariale supuse evalurii.
5.1.5 O evaluare de pia a unei proprieti din industria extractiv, ca proprietate imobiliar,
trebuie s se bazeze pe cea mai bun utilizare (CMBU) a proprietii imobiliare. Aceasta cere
luarea n considerare i a utilizrii n alte scopuri a proprietii dect cea de extragere a
16
mineralelor i petrolului, dac aceste utilizri sunt posibile. Trebuie luat n considerare i o
schimbare n explorare, dezvoltare sau n strategia de exploatare, ca i poteniala nchiriere a
proprietii, n vederea maximizrii beneficiului ei economic.
5.1.6 n determinarea CMBU, evaluatorul trebuie s determine cea mai probabil utilizare care
este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i din care rezult
valoarea cea mai mare a proprietii.
5.1.7 n efectuarea unei evaluri de pia exist trei abordri n evaluare, apte a fi folosite:
(a) abordarea prin pia, n general prin ci indirecte (vezi paragraful 5.3.1 de mai jos);
(b) abordarea prin venit (capitalizare) incluznd fluxul de numerar actualizat rezultat din
pia;
(c) abordarea prin cost, incluznd costul de nlocuire net i analizele costului echivalent.
5.1.8 Unde una sau mai multe din abordrile evalurii de mai sus sunt aplicate preferenial fa
de celelalte, motivul trebuie menionat.
5.1.9 n evaluarea drepturilor asupra proprietii cu resurse naturale minerale i petroliere,
metodele adecvate de evaluare depind de stadiul explorrii sau dezvoltrii proprietii. Pentru
uurin, asemenea proprieti cu resurse minerale i petroliere pot fi mprite n patru mari
tipuri, dei mprirea este uneori expresia opiniei evaluatorului sau expertului tehnic.
proprieti de explorare;
proprieti cu resurse;
proprieti n dezvoltare;
proprieti de producie.
5.1.10 Proprietile de explorare sunt definite la paragraful 3.2.

5.1.11 Proprietile cu resurse conin resurse minerale sau resurse de petrol, dar care nu au fost
demonstrate ca fiind economic viabile, printr-un studiu de prefezabilitate sau de un studiu de
fezabilitate.
5.1.12 n general, proprietile n dezvoltare sunt cele pentru care s-a demonstrat printr-un
studiu de fezabilitate, c sunt economic viabile, dar nu se afl nc n producie.
5.1.13 Proprietile de producie conin o operaiune activ de exploatare de minerale sau
petrol, la momentul evalurii.
5.1.14 Diferitele stadii de explorare i dezvoltare au grade de risc diferite. Riscul este legat de
probabilitatea de a aprea ceva neprevzut n continuarea produciei de minerale sau petrol. Cu
ct o proprietate de explorare avanseaz spre proprietatea cu resurse, spre proprietatea n
dezvoltare i spre proprietatea de producie, cu att exist mai multe informaii tehnice, dnd
posibilitatea efecturii analizei tehnice, incluznd realizarea de studii de prefezabilitate i de
fezabilitate, care reduc astfel factorul de risc, deoarece valoarea capitalului investit n condiii de
risc crete rapid.
5.1.15 Rezultatele din abordrile i metodele de evaluare aplicate trebuie apreciate i
reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii. Trebuie menionate motivele pentru care se acord
o importan mai mare unei abordri sau unei metode, dect alteia.
5.2 Competen i imparialitate
5.2.1 Evalurile realizate, conform acestui GE, trebuie s respecte toate prevederile Codului
deontologic ANEVAR al profesiei de evaluator.
5.2.2 Pentru a realiza o evaluare a activelor sau a unui drept de proprietate n industria
extractiv, evaluatorul trebuie s aib competen relevant n acest domeniu sau s foloseasc
serviciile unui expert tehnic cu abiliti adecvate.
17
5.2.3 Realizarea unei evaluri credibile i corecte cere ca evaluatorul s aib pregtire
specializat sau asisten de la un expert tehnic sau ali specialiti acreditai n geologie, n
estimarea resurselor i rezervelor, n inginerie, n aspecte economice i de mediu, relevante
pentru subiectul tipului de resurse naturale i de relief. Termenul expert tehnic include persoana
competent, evaluator independent i cerine similare, care pot fi aplicate n anumite ri,
dac utilizarea desemnat a raportului de evaluare este raportarea financiar sau alte scopuri
reglementate.
5.2.4 Evaluatorul este responsabil pentru decizia de a apela la o evaluare tehnic, la informaii
sau la o opinie a altor experi sau specialiti. Aceasta include responsabilitatea pentru o verificare
rezonabil asupra calificrii i competenei adecvate a acestora i dac munca lor este credibil.
5.3 Consideraii speciale ale evalurilor din industria extractiv
5.3.1 Fiecare depozit mineral, acumulare de iei i proprietate de explorare sunt unice. Ca
urmare, comparaia direct a tranzaciilor cu proprieti cu resurse naturale minerale i petroliere
este adesea dificil sau inadecvat. Totui, analiza vnzrilor este un instrument de evaluare
important. Corectarea preurilor de vnzare sau analiza pe baza ratelor pot fi frecvent aplicate
pentru scopul comparaiei indirecte a vnzrilor. Analiza vnzrilor i alte analize de pia pot
adesea releva factori de pia, cum sunt rata de actualizare, un factor de risc sau un factor de
incertitudine, care pot fi folosite n abordarea prin venit.
5.3.2 Pentru ca un raport de evaluare s furnizeze o estimare a valorii de pia, analiza n
evaluare trebuie s se bazeze pe dovezi de pia i pe ateptrile curente i percepiile
participanilor pe pia pentru proprietatea evaluat, iar aceste dovezi de pia trebuie s fie
aplicate n mod consecvent n analiza evaluatorului.
5.3.3 Metoda cea mai utilizat de ctre oamenii de afaceri, n decizia lor de a investi n industria
extractiv, este analiza valorii nete actualizate/analiza fluxului de numerar actualizat (analiza
VNA/analiza DCF). Evaluatorul trebuie s tie c acestea i alte metode, cum ar fi cele bazate
pe teoria opiunii, vor conduce la estimri ale valorii de investiie sau ale valorii de utilizare,
dac nu a acordat atenia necesar pentru a se asigura c a obinut valoarea de pia. Pentru ca
evaluatorul s raporteze o valoare de pia estimat, rezultat dintr-o asemenea analiz, trebuie
ca toate intrrile i ipotezele s reflecte dovezile de pia disponibile, precum i ateptrile
curente i percepia participanilor pe pia, n conformitate cu prevederile Standardelor de
Evaluare ANEVAR 2012. Orice deviere de la cerinele acestora trebuie s fie specificat.
5.3.4 Valoarea de pia a proprietilor cu resurse naturale i a ntreprinderilor din industria
extractiv, de obicei, este mai mare sau mai mic dect suma valorilor prilor sau
componentelor. De exemplu, valoarea de pia a unei proprieti imobiliare mari, deinute n
proprietate deplin, care conine un depozit mineral, este rareori egal cu suma valorilor
componentelor, adic minerale, suprafee de teren i imobilizri corporale mobile. Situaii
similare pot adesea exista n industria petrolier.
5.3.5 Pentru o proprietate cu resurse naturale din industria extractiv aflat n producie, pot fi
separate drepturile de proprietate pe pri componente existente n ntreprindere, cum ar fi:
rezerve, redevene, maini i echipamente. Pentru evaluatorul unei ntreprinderi este important s
le recunoasc corect pe acestea. Poate exista i o cerin de evaluare separat a drepturilor de
proprietate pariale.
5.3.6 Ori de cte ori este posibil, pentru estimarea valorii, trebuie verificat corectitudinea
datelor relevante. Aceasta poate include verificri selective ale informaiilor puurilor de foraj,
eantioane i date analitice nrudite pentru proprietatea cu resurse naturale subiect i confirmarea
informaiilor publicate privind tranzaciile cu proprieti similare.
5.3.7 n cazul unei proprieti cu resurse naturale, dac exist mai multe estimri ale cantitii i
calitii resurselor i rezervelor, evaluatorul va decide care dintre estimri este adecvat i care
poate s fie folosit ca baz n procesul de evaluare, trebuind s menioneze i motivele. O
analiz critic a estimrilor alternative poate fi depus mpreun cu raportul de evaluare.
18
5.3.8 Evaluatorul va lua n considerare i va face referire la alte probleme, care au un impact
important n evaluare. n funcie de tipul de proprietate i drepturile evaluate, acestea pot
include:
situaia concesiunilor, a drepturilor i a altor interese;
toate depozitele minerale i petrolifere n cadrul limitelor concesiunilor sau drepturilor;
accesul pe piee, calitatea i cantitatea produsului care poate fi vndut;
serviciile i infrastructura, precum i orice taxe pentru utilizarea cilor de acces, onorarii
sau obligaii legate de acestea;
evaluri ale mediului i obligaiile de reabilitare;
orice aspect al dreptului natural al populaiei autohtone;
cheltuielile de capital i de exploatare;
programarea i finalizarea investiiei de capital;
estimrile valorii reziduale;
cerine statutare/legale i acorduri importante;
impozitare i redevene;
datorii i expunere financiar;
reabilitarea amplasamentului, reclamaii privind recuperri i costuri de nchidere;
orice alt aspect care are importan asupra evalurii.
5.4 Prezentarea informaiilor n rapoartele de evaluare din industria extractiv
5.4.1 Raportul de evaluare trebuie s identifice corect tipurile de proprietate, dreptul specific de
proprietate i drepturile pariale, care trebuie evaluate, aa cum se specific n IVS 103
Raportarea evalurii.
5.4.2 Raportul de evaluare trebuie s prezinte numele, calificarea profesional i experiena
relevant n domeniu a evaluatorului i a altor experi tehnici, a cror evaluare tehnic a fost
folosit pentru a argumenta evaluarea.
5.4.3 Raportul de evaluare trebuie sprijinit cu prezentarea codurilor relevante din industria
extractiv, standardelor sau uzanelor practicii aplicabile evalurii i suportului evalurii tehnice.
Toate estimrile resurselor sau rezervelor minerale sau petroliere, prezentate n raportul de
evaluare sau n suportul evalurii tehnice, vor fi nsoite de definiiile redate la paragraful 3, de
mai sus, i de sistemul de clasificare indicat n aceste definiii, cu excepia cazului cnd
jurisdicia sau alte cauze rezonabile nu prevd altceva.
5.4.4 n raportul de evaluare vor fi incluse hri, seciuni geologice, diagrame i fotografii, dac
este adecvat i posibil, pentru a ajuta n comunicare i informare. Informaiile tehnice
importante, care susin evaluarea proprietii cu resurse naturale, incluznd estimri ale
rezervelor i resurselor evaluate, vor fi prezentate i comentate n evaluarea tehnic.
5.4.5 Raportul de evaluare va prezenta dac unitatea angajatoare a evaluatorului sau proprietarul
activului ori managementul lui operaional au furnizat sau nu evaluatorului o declaraie, conform
creia au fost oferite acestuia toate datele disponibile i informaiile cerute de evaluator sau alte
aspecte importante pentru evaluare.
19
Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i

toxice n evaluare
Coninut
Paragraful
Introducere
Definiii
1.0 Introducere
1.1 Obiectivul acestui Ghid de evaluare (GE) este de a sprijini evaluatorii n efectuarea evalurilor
n cazul n care substanele periculoase sau toxice pot influena valorile proprietii.
1.2 Substanele periculoase i toxice fac parte din acei posibili factori de mediu care, cnd este
cazul, sunt luai n consideraie n mod specific de ctre evaluatori. Acest GE se limiteaz numai la
luarea n considerare a substanelor periculoase i toxice, deoarece ali factori de mediu, care pot fi
ntlnii n evaluri, au mai puine lucruri n comun cu problematica tiinific sau de ordin tehnic,
inclusiv cu legile aferente.
1.3 Acest GE conine conceptele, principiile i consideraiile generale care i orienteaz pe
evaluatori n efectuarea evalurilor cnd sunt prezente substane periculoase sau toxice, care pot
influena valoarea proprietii. De asemenea, pune n discuie concepte care trebuie nelese de
experii contabili, de autoritile n drept i de ali beneficiari ai serviciilor de evaluare.
1.4 Rareori evaluatorii au calificri speciale n domeniul juridic, tiinific sau n alte domenii
tehnice, necesare pentru evaluarea riscurilor asociate cu substanele periculoase sau toxice. n mod
frecvent, n evalurile de proprieti n care exist asemenea riscuri, evaluatorii se bazeaz pe
recomandrile unor experi. Contribuia semnificativ a unor experi colaboratori trebuie prezentat
i explicat n raportul de evaluare.
1.5 Pentru aplicarea acestui GE este esenial aderena evaluatorului la evalurile bazate pe pia,
obiectivitatea i totala transparen privind problemele relevante. De asemenea, evaluatorii sunt
obligai s redacteze rapoarte de evaluare care pot fi nelese n mod rezonabil de clieni i de alte
persoane. Cnd sunt implicate probleme de ordin tiinific, tehnic i juridic este foarte important
obligaia pentru o expunere clar i total transparent.
1.6 Acest GE asigur i tratarea corect i menionarea problemei substanelor periculoase i toxice
cnd se evalueaz proprietile specializate, ca i n alte situaii care nu permit aplicarea conceptelor
valorii de pia.
2.1 Acest GE se aplic tuturor evalurilor de imobilizri corporale. Prevederile speciale ale acestui
GE vor fi luate n considerare cnd este presupus sau este cunoscut prezena unor substane
periculoase sau toxice, care pot influena valoarea de pia a proprietii sau o alt valoare definit.
Prin extensie, prevederile acestui GE se aplic i evalurilor de ntreprinderi care dein active pentru
care este presupus sau este cunoscut prezena unor substane periculoase sau toxice, care pot
influena valoarea de pia a acestor active.
20
3.0 Definiii
3.1 Substane periculoase sau toxice, n contextul acestui GE, nseamn materiale specifice care,
prin prezena sau proximitatea lor, pot avea efect duntor asupra valorii proprietii, din cauza
potenialului lor duntor asupra unor forme de via. Asemenea materiale ar putea fi ncorporate n
construciile de pe terenul respectiv sau pot fi gsite n sau pe teren. Ele pot exista i n afara
amplasamentului, dar n apropierea lui. n unele cazuri, pot fi purtate de aer.
3.1.1 ntr-o accepiune mai general, n afara acestui GE, factorii de mediu pot fi caracterizai ca
fiind influene exterioare asupra proprietii evaluate, care pot avea efect pozitiv, negativ sau nici
un efect asupra valorii proprietii. Substanele periculoase sau toxice se pot gsi fie pe, fie n
afara amplasamentului proprietii evaluate.
3.2 Substana periculoas, n contextul efecturii unei evaluri, este orice material din interiorul, din
jurul sau din apropierea proprietii evaluate, care are o form, o cantitate sau o posibilitate
biologic suficient pentru a crea un impact negativ asupra valorii de pia a proprietii.
3.3 Cuvntul toxic descrie statutul unui material gazos, lichid sau solid, care prin forma, cantitatea
i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer
la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capaciti.
4.1 Expresiile valoare de pia i valoare just pot s nu fie identice. (A se vedea IVS - Cadrul
general i IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.) Totui, fiecare tip al valorii, reflect
comportamentul pieei n situaiile coninute n definiiile respective. n msura n care valorile
proprietii, corespunztoare unuia din cele dou tipuri ale valorii, pot fi afectate de substane
periculoase sau toxice, n efectuarea i raportarea evalurilor este necesar prezentarea i aplicarea
procedurilor specifice de evaluare.
4.2 Acest GE este aplicabil n toate situaiile n care este necesar o prezentare transparent pentru
uz public a valorilor proprietii, fie c sunt raportate individual, fie ca ntreg, n cazul n care
substanele periculoase sau toxice pot afecta aceste valori. n plus, fa de efectul posibil al unor
asemenea ipoteze asupra proprietilor evaluate, este posibil s apar probleme adiacente, cum ar fi
costurile de tratare sau de refacere, costurile de monitorizare i de ntreinere, obligaiile fa de o
ter parte sau fa de reglementrile existente i altele. De aceea, transparena adecvat i
tratamentul sunt eseniale n evalurile destinate pentru ntocmirea situaiilor financiare.
4.3 Orice instruciuni speciale primite de evaluator de la directorii ntreprinderii/entitii, n privina
abordrii substanelor periculoase sau toxice, care ar putea avea impact negativ asupra valorii
proprietii, reprezint meniuni importante ce vor fi fcute de evaluator n raportul de evaluare.
Aceste meniuni vor fi completate cu explicaiile evaluatorului despre abordarea problemelor
aprute n decursul procesului de evaluare, cu ipotezele fcute i cu efectul asupra valorii raportate,
dac exist, al unor astfel de consideraii.
4.4 Definiia contabil a pierderii din depreciere este suma cu care valoarea contabil a unui activ
sau a unei uniti generatoare de numerar depete valoarea sa recuperabil (IAS 36, paragraful 6).
Impactul negativ al materialelor periculoase sau toxice care exist pe o proprietate poate contribui la
o depreciere. Pierderea din depreciere, indus proprietii prin prezena acestor substane, poate
include efectul negativ al acestor substane asupra valorii proprietii. (A se vedea paragraful 5.4 de
mai jos.)
5.1 n discuia cu un client sau cu un potenial client, asupra unor elemente care in de evaluarea
proprietii, cnd este perceput existena unor condiii de mediu evidente sau uor detectabile, care
pot avea o influen negativ asupra valorilor proprietii, evaluatorul va trebui s prezinte clientului
nivelul su de cunotine, experien i competen pentru a trata situaia.
21
5.1.1 Dac factorii de mediu sunt cunoscui sau se bnuiete prezena lor, la data cnd
evaluatorul i potenialul client discut despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie s se
conving de faptul c acel client nelege gradul de competen i obligaiile evaluatorului i c
angajarea evalurii nu va compromite aceste obligaii.
5.1.2 Dac factorii de mediu sunt descoperii dup nceperea misiunii de evaluare, evaluatorul
trebuie s fac meniunile adecvate ctre client privind cunotinele, experiena i competena sa,
meniuni relevate n acest GE, iar apoi trebuie s se conformeze tuturor cerinelor privind
prezentarea informaiilor din toate celelalte IVS-uri.
5.2 Recunoscnd faptul c multe situaii, ce depind de mediu, reclam probleme de ordin fizic,
juridic, tiinific i tehnic, evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-i ncheia misiunea n
mod competent, dac aceasta este acceptabil pentru client i pentru evaluator. Aceste etape pot
presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cunotinele,
experiena i competena necesare sau obinerea de consultan de specialitate din partea celor ce
posed cunotinele, experiena i competena necesare.
5.3 Necesitatea menionrii existenei oricrei substane periculoase sau toxice, care poate avea un
efect negativ asupra valorii unei proprieti, face parte din cerinele generale de raportare coninute
n IVS 103 Raportarea evalurii. O alt cerin este ca evaluatorul s arate cum au fost tratai aceti
factori n misiunea lui. Dac sfera misiunii se refer la evaluarea proprietii ca i cum n-ar exista
un astfel de factor de mediu, este necesar transparena total asupra ipotezelor limitative, iar
raportarea trebuie s fie n concordan cu expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele
5.1 i 5.2.) Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt menionate n IVS 103 Raportarea
evalurii.
5.4 Cnd o proprietate suport o depreciere, evaluatorul va estima valoarea proprietii ca i cnd
deprecierea ar fi fost remediat. Cnd este posibil, evaluatorul ar trebui s identifice costul
remedierii; dac acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui s arate faptul c proprietatea este
depreciat.
5.5 Dac o proprietate este evaluat ca nefiind afectat de substane periculoase, iar aceste substane
exist sigur sau sunt suspectate c exist, raportul de evaluare va include o meniune privind
limitele sferei de evaluare, o expunere a scopului evalurii i a concluziilor bine argumentate, plus o
restricie pentru utilizarea rezultatului evalurii, fr ca aceasta s fie nsoit de evidenierea
meniunii de mai sus i de justificarea acesteia.
5.6 Cnd evaluatorul a beneficiat de asisten privind efectele factorilor de mediu asupra proprietii
evaluate, n raportul de evaluare vor fi menionate numele expertului care a contribuit cu informaii
specifice i tipul de asisten profesional acordat.
5.7 Cnd nu sunt identificai factori de mediu cu efect negativ asupra valorii proprietii, evaluatorul
va trebui, ca element al practicii standard, s includ n raportul de evaluare o condiie limitativ sau
o alt precizare prin care se afirm c evaluarea a fost efectuat n ipoteza c, la data evalurii, nu se
cunoate existena unor astfel de factori, dar dac totui aceti factori exist, ei ar putea avea un
efect n diminuarea valorii.
5.8 La nivel mondial exist o preocupare crescnd referitoare la efectele substanelor periculoase
sau toxice asupra formelor de via i asupra proprietii. Recent au fost identificate numeroase
riscuri poteniale, iar altele se vor aduga probabil de-a lungul timpului, pe msur ce apar
descoperiri noi i, n consecin, vor fi impuse norme de control de ctre guverne sau acestea vor fi
cerute de pia.
5.9 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, tiinific sau tehnic, ce se refer la substane
toxice sau periculoase, nu reprezint una din sarcinile evaluatorului. Totui, rolul evaluatorului n
nelegerea acestor factori va fi facilitat dac:
5.9.1 situaiile care presupun existena substanelor ce influeneaz mediul sunt depistate i
abordate n concordan cu acest GE, fie c sunt ntlnite nainte de preluarea misiunii, fie ulterior
nceperii acesteia;
22
5.9.2 informaiile adecvate vor fi obinute cu ajutorul consilierii profesionale i asistenei acordate
de alte persoane, atunci cnd sunt necesare abiliti speciale, calificare i experien, acest tip de
asisten trebuind s fie menionat i explicat n raportul de evaluare;
5.9.3 se va trata n mod adecvat influena substanelor periculoase sau toxice n procesul de
evaluare sau, dac se vor exclude astfel de consideraii, vor fi menionate ipotezele fcute, scopul
analizei i efectul probabil al ipotezelor fcute asupra valorii definite;
5.9.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele i estimrile valorii, pe care aceste
rapoarte le conin, s nu fie neclare i pentru ca ele s fie utilizate numai pentru scopul pentru care
au fost elaborate.
5.10 Evaluatorii trebuie s aplice corect acele metode i tehnici unanim recunoscute, care sunt
necesare n concordan cu acest GE. Cnd evalueaz o proprietate expus unor substane
periculoase sau toxice, care influeneaz negativ valoarea proprietii, evaluatorul ar trebui s aplice
acele procese necesare pentru reflectarea adecvat a oricror pierderi de valoare, avnd grij s nu
supraestimeze sau s subestimeze efectele asupra valorii. ntr-o misiune n care se solicit valoarea
de pia, este o responsabilitate a evaluatorului s reflecte efectul pieei ntr-o situaie sau
circumstan particular.
5.11 Evaluatorii sunt avertizai de faptul c pot aprea controverse importante de ordin juridic,
tiinific sau tehnic ntre experii pe a cror consiliere se vor baza. Diferendele specifice se pot referi
la aplicarea metodelor prin care se determin amploarea msurilor de decontaminare, mentenan
sau monitorizare a polurii, care pot fi asociate cu substanele periculoase sau toxice i la costurile
aferente decontaminrii, mentenanei sau monitorizrii.
5.11.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietii afectate n ipoteza c orice efect asupra
valorii, dat de substanele periculoase sau toxice, este exclus din valoarea raportat. Astfel de
angajamente sunt acceptabile, avnd n vedere faptul c valoarea final este clar, clientul este
informat i accept aceast ipotez limitativ, i deci raportul de evaluare stabilete clar limitrile
i motivele acestora.
5.11.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate n problematica privind mediul,
este uzual procedura prin care evaluatorul solicit consultan de specialitate, n mod direct sau
prin clientul su i prin care el se bazeaz pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua
problemele legate de substanele periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie s menioneze
calitatea i natura unor astfel de opinii pe care ei se bazeaz.
5.12 Evaluatorii i utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie s contientizeze faptul c efectul unor
substane periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, n funcie de diferenele ntre proprieti,
amplasri ale acestora i piee. Efectele negative asupra valorii pot fi inexistente sau pot fi mai mari
dect costurile de tratare i de remediere. Aceast situaie poate apare, de exemplu, cnd cea mai
bun utilizare a proprietii imobiliare afectate este modificat de starea n care se afl i n cazul n
care vandabilitatea i alte avantaje ale proprietii imobiliare sunt alterate. n orice caz, rolul
evaluatorului este s fac cercetri i s reflecte efectele factorilor de mediu asupra unei proprieti
anumite, pe piaa acesteia.
5.13 ntr-o misiune tipic de evaluare, evaluatorului i pot lipsi abilitile de a face cercetri de ordin
juridic, tiinific sau tehnic, care in de substanele periculoase sau toxice sau de ali factori de
mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important ca, pentru a da credibilitate i
utilitate valorii raportate, dac astfel de situaii exist, acestea s fie luate n considerare i raportate
n mod corespunztor.
5.13.1 Cnd evaluatorul tie c substanele periculoase sau toxice sunt implicate n proprietatea
inclus n misiunea sa de evaluare, va trebui s urmeze toate cerinele acestui GE. n mod
normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultana experilor tehnici de
specialitate, pe a cror opinie se bazeaz evaluatorul.
23
5.13.2 Cnd evaluatorul are motive s bnuiasc existena unei substane periculoase sau toxice,
el i va informa imediat clientul asupra problemei i i va cere s parcurg etapele necesare
rezolvrii situaiei. Abordnd aceast situaie pe baz privat confidenial, evaluatorul evit
situaiile n care divulgarea acestei informaii poate afecta proprietatea.
5.14 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a observa, localiza i identifica
substanele periculoase sau toxice, pot s fie diferite n timp i de la o jurisdicie la alta. n general,
stabilirea naturii, amploarea i efectele fizice ale condiiilor de mediu nu face parte din atribuiile
evaluatorilor.
5.15 n abordarea substanelor periculoase sau toxice, evaluatorul trebuie s fac cercetri n
privina problemelor conexe ntr-un mod confidenial, astfel nct s nu lase loc speculaiilor n
privina proprietii.
5.16 Nu este ceva neobinuit ca persoanele nefamiliarizate cu problematica substanelor periculoase
sau toxice s presupun c, dac exist un efect fizic al acestor substane, exist i o reacie
economic nefavorabil. Experiena de pia arat c, n mod frecvent, pot exista diferene notabile
ntre percepiile publicului i efectele pe pia cauzate de prezena acestor substane. Rolul
evaluatorului este s evite asemenea ipoteze potenial eronate i s ia n considerare toi factorii
importani, s elaboreze cercetri de pia competente i, n rapoartele de evaluare, s reflecte
atitudinile relevante ale pieei fa de situaia prezentat.
24
Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012
Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului

Coninut
Paragraful
Introducere
Relaia cu Standardele de Evaluare
Metode recunoscute de evaluare a terenului
- comparaia direct
3.1
- extracia de pe pia
3.2
- alocarea
3.3
- tehnica rezidual
3.4
- capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei)
3.5
- analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii
i dezvoltrii
Aplicabilitatea i limitrile tehnicilor de evaluare a terenului
3.6
4
Anex
1.0 Introducere
Acest ghid de aplicare conine ndrumri metodologice i practice pentru evaluarea tuturor
categoriilor de terenuri, indiferent de utilizarea lor. Acest ghid a fost elaborat de ANEVAR n
scopul de a oferi evaluatorilor, membri ai Asociaiei, recomandri referitoare la cea mai bun
practic de evaluare a terenului, pentru toate scopurile evalurii. Ghidul, dei nu are caracter de
Standard de Evaluare, este obligatoriu de aplicat n procesul de evaluare. Coninnd metodologia de
evaluare larg recunoscut i aplicat pe plan mondial, acest GME reprezint un instrument util
pentru evaluatori i evaluatori verificatori ai rapoartelor de evaluare, pentru clienii i utilizatorii
desemnai ai evalurilor, pentru organele administraiei de stat i pentru organele judiciare implicate
n soluionarea unor litigii generate de elaborarea rapoartelor de evaluare aferente terenurilor i de
opinia asupra valorii exprimat n aceste rapoarte.
2.0 Relaia cu Standardele de Evaluare
Deoarece acest Ghid se refer exclusiv la metodologia de evaluare a terenului, n procesul practic de
evaluare se vor aplica n mod obligatoriu prevederile unor Standarde Internaionale de Evaluare
(IVS), editate de International Valuation Standards Council (IVSC). Aceste Standarde, coninute n
ediia IVS 2011, sunt:
IVS - Cadrul general
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
IVS 102 Implementare
IVS 103 Raportarea evalurii
IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
Anex Proprietatea imobiliar istoric.
Atunci cnd scopul evalurii este raportarea financiar, n plus fa de standardele enumerate mai
sus se vor aplica i prevederile din IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Anex
Evaluarea imobilizrilor corporale din sectorul public, iar dac scopul evalurii este garantarea
25
unui mprumut se vor aplica i prevederile din IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii
imobiliare pentru garantarea mprumutului.
3.0 Metode recunoscute de evaluare a terenului
Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se afl amplasate
amenajri i/sau construcii se poate face prin ase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare,
redate n toate manualele, crile, suporturile de curs etc. cu tema evaluarea proprietii imobiliare.
Cele ase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt:
1. comparaia direct;
2. extracia de pe pia;
3. alocarea;
4. tehnica rezidual;
5. capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei);
6. analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i dezvoltrii.
Toate cele ase metode (unele numite tehnici sau analiz) de evaluare a terenului nu sunt altceva
dect derivri ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate imobiliar,
respectiv abordarea prin pia, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Din aceast cauz nu au
mai fost incluse n Standardele Internaionale de Evaluare 2011, elaborate de International
Valuation Standards Council (IVSC).
Prezentarea sintetic a acestor metode de evaluare i a adecvrii utilizrii lor este redat n
continuare.
3.1 Comparaia direct se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care sunt considerate a
fi libere pentru scopul evalurii. Valoarea de pia a terenului se obine din dovezile de pia ale
preurilor de tranzacionare ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi obinut
n urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care
au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Cnd nu exist tranzacii efective
suficiente cu terenuri libere comparabile sau cnd datele obinute din tranzaciile efectuate nu sunt
credibile i/sau nu pot fi verificate, pentru evaluare se pot folosi i preurile cerute prin ofertele de
vnzare sau preurile oferite prin cererile de cumprare de terenuri comparabile. Analiza preurilor
la care s-au efectuat tranzaciile sau a preurilor cerute sau oferite pentru terenurile comparabile este
urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica
diferenele dintre preurile pltite, cerute sau oferite pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele
ntre caracteristicile specifice ale terenurilor i tranzaciilor cu acestea (numite elemente de
comparaie).
n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, paragraful C 15, se precizeaz:
.
n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei informaii despre preul
comparabil se determin prin comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i
tranzaciei, din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate. Trebuie
luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut.
26
n afara elementelor de comparaie de mai sus, pot fi luate n considerare, atunci cnd au o influen
cuantificabil asupra preului unitar al terenului, i urmtoarele elemente:
- mrimea suprafeei;
- forma;
- deschiderea;
- utiliti;
- topografia;
- traficul n zon;
- privelitea;
- calitatea vecinilor;
- poluarea fonic i a aerului;
- acces;
- teren n surplus.
Etapele aplicrii metodei comparaiei directe de evaluare a terenului liber sau considerat a fi liber
sunt:
(a) colectarea informaiilor din aria de pia a terenului subiect, despre vnzrile recente sau
despre ofertele de vnzare i cererile de cumprare pentru terenuri similare, n vederea
selectrii unui set de terenuri comparabile, adic a terenurilor cu caracteristicile redate mai
sus, ct mai asemntoare cu cele ale terenului subiect. Numrul terenurilor comparabile
selectate depinde de disponibilitatea datelor de pia i de cerina de a asigura c acestea
reflect aciunile participanilor pe pia.
Analiza de pia i analiza celei mai bune utilizri formeaz cadrul necesar pentru selectarea
vnzrilor comparabile adecvate;
(b) verificarea informaiilor colectate pentru a vedea credibilitatea acestora i dac reflect
tranzacii de pia neprtinitoare;
(c) selectarea unitii de comparaie folosit de participanii pe pia, respectiv preul pe hectar
sau pe metru ptrat;
(d) identificarea diferenelor dintre caracteristicile terenurilor comparabile selectate i cele ale
terenului subiect. Forma uzual de redare a acestor diferene este o gril cu datele de pia,
care conine prezentarea caracteristicilor terenurilor comparabile, grupate pe caracteristicile
aferente tranzaciilor (efective i/sau poteniale) i pe caracteristicile aferente terenurilor.
Scopul folosirii grilei cu datele de pia este efectuarea ntr-o manier logic i succesiv a
coreciilor asupra preurilor efective, cerute sau oferite pentru terenurile selectate drept
comparabile;
(e) corectarea preurilor terenurilor comparabile pentru a reflecta diferenele dintre
caracteristicile acestora i cele ale terenului subiect. n general, se aplic corecii separate
preurilor de vnzare ale comparabilelor, pentru fiecare element de comparaie. Mrimea
fiecrei corecii depinde de datele disponibile i de raionamentul evaluatorului. Coreciile
preului de vnzare, de ofert de vnzare sau de cerere de cumprare, se pot face prin mai
multe tehnici ale analizei cantitative i calitative, dintre care cele mai uzuale sunt: (a)
tehnica analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor cantitative exprimate n uniti
monetare (valori absolute); (b) tehnica analizei pe perechi de date i efectuarea coreciilor
cantitative exprimate n form procentual i (c) tehnica analizei calitative prin comparaia
relativ, care const n analiza tranzaciilor, ofertelor de vnzare sau cererilor de cumprare
a terenurilor comparabile pentru a stabili care din caracteristicile terenurilor comparabile
sunt inferioare, superioare sau similare cu cele ale terenului subiect. n general, coreciile
asupra preurilor se fac mai nti pentru diferenele ntre caracteristicile aferente
tranzaciilor, iar apoi pentru diferenele ntre caracteristicile aferente terenurilor comparabile
i cele ale terenului subiect. Coreciile se pot aplica asupra preurilor totale ale terenurilor
comparabile, asupra preurilor unitare ale acestora sau a ambelor.
27
(f)
reconcilierea preurilor unitare corectate ntr-o opinie final asupra valorii de pia, de obicei
exprimat ca o valoare singular (dat, de obicei, de preul unitar la care corecia brut total
este cea mai mic) sau ca un interval al preurilor unitare corectate.
Comparaia direct este metoda cea mai uzual i preferat de evaluare a terenului, cu condiia s
existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri similare, din aceeai arie de pia.
n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n raportul de evaluare, ca
proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte de terenuri care pot fi identificate.
n cazul n care nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare sau cereri de
cumprare de terenuri libere similare (de exemplu, n zonele urbane dense sau n zonele rurale
ndeprtate), precum i n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale
preurilor unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului subiect, care nu ar asigura
credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei directe, evaluatorul poate utiliza una sau mai
multe din celelalte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor
obinute din aplicarea acestor 5 metode depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea
ipotezelor i de raionamentul profesional al evaluatorului.
3.2 Metoda extraciei de pe pia const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime
rezidual, dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus
construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor. Aceast metod este
adecvat cnd:
- nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare sau cerute pentru cumprare, n aria de
pia a terenului subiect;
- valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i
- dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor.
3.3 Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului i pe cel al contribuiei, conform crora
exist un raport procentual normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific
diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport procentual este
obinut din analiza preurilor de vnzare ale unor proprieti comparabile (teren i construcii), dintro arie comparabil i competitiv nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este
aplicat apoi preului de vnzare efectiv, cerut sau oferit al proprietii construite, pentru a determina
valoarea terenului.
Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a proprietii este dificil de
obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat i aproape niciodat ca o prim metod
de evaluare a terenului, ci ca o metod auxiliar de verificare a credibilitii altor metode/tehnici de
evaluare a terenului.
3.4 Tehnica rezidual sau tehnica capitalizrii directe a venitului net din exploatare alocat
terenului, ca mrime rezidual, este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de
venit este generat att de construcii, ct i de teren.
Etapele aplicrii acestei metode sunt:
- determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii imobiliare;
- determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente
construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii imobiliare; i
- capitalizarea VNE anual rmas (rezidual), care este alocat numai terenului, cu o rat de
capitalizare adecvat.
Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt:
(a) cunoaterea costului de nlocuire net (CIN) al construciilor sau posibilitatea determinrii
acestuia cu credibilitate;
(b) cunoaterea venitului VNE total al proprietii imobiliare sau posibilitatea determinrii
acestuia cu credibilitate; i
28
(c) posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor i
cldirilor.
Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii:
- cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus
evalurii;
- pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n cadrul
analizei celei mai bune utilizri.
3.5 Capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei) se aplic n cazul n care venitul se
obine din cedarea dreptului de folosin a terenului, n schimbul unei rente/arende sau chirii, deci a
unui venit independent de veniturile generabile de construciile de pe terenul agricol (dac exist).
Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu folosin agricol, precum i pentru
evaluarea terenurilor nchiriate.
Metoda const n convertirea rentei funciare/arendei (sau chiriei pentru teren) n valoarea terenului,
prin aplicarea unei rate de capitalizare obinut de pe pia. Metoda poate fi aplicat pentru
determinarea valorii de pia a terenului liber, n condiiile n care exist informaii de pia
suficiente asupra nivelurilor de pia ale rentelor/arendelor funciare i chiriilor, precum i ale ratelor
de capitalizare.
Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de nchiriere/
arendare/nchiriere, referitoare la escaladarea chiriei/rentei, rennoirea contractului, precum i
valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate.
3.6 Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii i dezvoltrii const n plasarea
evaluatorului n postura ipotetic a unui dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c
amenajrile i construciile proiectate reprezint cea mai probabil utilizare a terenului.
Aceast analiz de evaluare este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren
neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente
i/sau eventual construirea de cldiri rezideniale pe loturile parcelate. Aceast analiz se poate
aplica n dou ipoteze:
- parcelarea unui teren viran i amenajarea parcelelor ca amplasamente, prin dotarea cu
infrastructura necesar i apoi vnzarea amplasamentelor (loturilor amenajate); i
- parcelarea unui teren viran, amenajarea parcelelor ca amplasamente, construirea locuinelor
adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin).
Rezultatul acestei analize este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea s o
plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual
dintre preurile de vnzare estimate ale amplasamentelor/loturilor amenajate sau ale proprietilor
construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire, la care se adaug i
stimulentul dezvoltatorului.
Credibilitatea rezultatului analizei este condiionat de existena unui volum important de informaii
despre numrul maxim posibil de parcele, etapizarea proiectului de parcelare, construire i vnzare,
costurile de parcelare, amenajare, construire i de finanare, despre preurile de vnzare viitoare ale
parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor
construite, ca i despre mrimea stimulentului dezvoltatorului imobiliar.
Atunci cnd exist date de pia relevante i suficiente, analiza parcelrii i dezvoltrii ofer
rezultate credibile.
Sinteza aplicabilitii i limitrilor celor 6 metode/tehnici de evaluare a terenului, explicate n acest
GME, este prezentat n Anex.
4.1 Data intrrii n vigoare a acestui Ghid metodologic de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.
29
ANEX
APLICABILITATEA I LIMITRILE TEHNICILOR DE EVALUARE A TERENULUI
Comparaia direct
Procedura
Vnzrile de loturi vacante similare sunt analizate, comparate i corectate pentru a obine
o indicaie despre valoarea terenului evaluat.
Aplicabilitate
Comparaia direct este tehnica cea mai utilizat pentru evaluarea terenului i este
metoda preferat ce se utilizeaz atunci cnd exist suficiente informaii despre vnzri
comparabile.
Restricii
Lipsa vnzrilor i a datelor de comparaie pot subia argumentele pentru susinerea

valorii estimate.
Extracia de pe pia
Procedura
Costul net al construciilor se scade din preul total de vnzare al proprietii pentru a se
obine valoarea terenului.
Aplicabilitate
Aceast tehnic se aplic atunci cnd:
Restricii
contribuia construciilor la valoarea total a proprietii este n general sczut i

relativ uor de identificat. (Aceast tehnic este frecvent utilizat n zonele rurale).
construciile sunt noi, valoarea lor este cunoscut i exist o depreciere foarte mic
sau chiar nu exist depreciere din nicio cauz.
Evaluatorul trebuie s poat determina contribuia valorii construciilor, estimat la costul lor net.
Alocarea
Procedura
Raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii este determinat din analiza vnzrilor
comparabile i este aplicat preului de vnzare al proprietii subiect, pentru a obine valoarea
terenului.
Aplicabilitate
Restricii
se evalueaz loturi de proprieti rezideniale unifamiliale, n situaia n care exist multe

tranzacii cu loturi i cu proprieti rezideniale care fac posibil comparaia. Aceast metod
tinde s fie mai puin precis cnd se aplic proprietilor comerciale i n special cnd numrul
vnzrilor de terenuri libere este insuficient;
pentru proprieti comerciale sau atunci cnd sunt disponibile relativ puine tranzacii, alocarea
poate oferi mai degrab o verificare a rezonabilitii valorii estimate, dect o opinie clar
asupra acesteia.
Metoda alocrii nu determin valori de mare credibilitate dect n cazul existenei unui numr
mare de date de tranzacie. Aceasta este rar utilizat ca o prim tehnic de evaluare a terenului
pentru alte proprieti dect loturi rezideniale. De asemenea, raporturile dintre valorile
terenurilor i valorile totale ale proprietilor pot fi dificil de stabilit.
Tehnicile capitalizrii venitului

Capitalizarea direct: tehnica rezidual a terenului
Procedura
Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizat cu o rat de capitalizare a terenului,
conform cu piaa, pentru a se face o estimare a valorii.
Aplicabilitate
Aceast tehnic se aplic n special pentru a testa fezabilitatea utilizrilor alternative ale unui
anumit amplasament n analiza celei mai bune utilizri sau cnd nu exist informaii despre
vnzri de terenuri.
Restricii
Urmtoarele condiii trebuie respectate:

1. Valoarea cldirilor este cunoscut sau poate fi estimat cu acuratee.
2. Venitul net din exploatare al proprietii este cunoscut sau poate fi estimat.
3. Att rata de capitalizare a cldirilor, ct i cea a terenului sunt disponibile pe pia.
30
Capitalizarea direct: capitalizarea rentei funciare

Procedura
Rata de capitalizare derivat din pia se aplic rentei funciare a proprietii respective.
Aplicabilitate
Aceast metod este folositoare atunci cnd:

y
Restricii
Rentele, ratele i factorii comparabili pot fi determinai din analiza vnzrilor de terenuri
nchiriate/arendate.
Poate fi necesar o corecie a valorii pentru a reflecta drepturile de proprietate atunci cnd
renta/chiria specificat n contract este diferit de renta/chiria de pia.
Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat Analiza parcelrii i dezvoltrii

Procedura
Costurile directe i indirecte, precum i profitul investitorului se scad din estimarea preului brut
de vnzare anticipat al loturilor finalizate, iar veniturile estimate se actualizeaz cu o rat derivat
din pia pentru perioada de dezvoltare i absorbie. Dac nu se deduce profitul investitorului,
atunci rata de actualizare trebuie s reflecte efectul total al fiecrui profit.
Aplicabilitate

y
Restricii
parcelarea i dezvoltarea reprezint cea mai bun utilizare a terenului.
Analiza fluxului de numerar necesit multe informaii referitoare la costurile de dezvoltare,

marjele profitului, previziunea vnzrilor i estimarea preurilor loturilor parcelate.
Sursa: Appraisal Institute. Evaluarea proprietii imobiliare, Ediia a 13-a ediia n limba romn. ANEVAR, 2011,
pag. 16.6-16.7.
31
Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluarea pentru garantarea

mprumuturilor
Coninut
Expunere de motive
Paragraful
1
- Abrevieri
1.1
- Definiii ale unor termeni
1.2
Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor

corporale
Evaluarea n faza acordrii creditului
Evaluarea pe parcursul derulrii creditului
Evaluarea n faza executrii silite
Sanciuni
Anexe
- Coninutul cadru al raportului de evaluare extins
Anexa 1
- Evaluarea global a portofoliilor de garanii bancare
Anexa 2
1.0 Expunere de motive

Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea mprumuturilor se refer la evaluarea garaniilor
reale i a aprut din necesitatea de a ajuta la completarea cadrului reglementativ referitor la
activitatea de creditare n care, pn n prezent, se fceau referiri indirecte la activitatea de evaluare
a garaniilor.
Ghidul urmeaz a fi aplicat de ctre instituiile de credit, evaluatori, auditori financiari i ali
utilizatori ai serviciilor de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale
acesteia i reprezint cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile
norme de evaluare a garaniilor.
n cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, relaia cu alte standarde
profesionale i cu reglementrile BNR, procesul de evaluare, abordri ale evalurii, raportul de
evaluare, precum i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.
Prezentul ghid prezint cadrul activitii de evaluare:
(1) n faza acordrii creditului;
(2) pe parcursul derulrii creditului;
(3) n faza executrii silite.
Potrivit reglementrilor BNR:
mprumuttorii sunt obligai s elaboreze metodologii pentru determinarea valorii juste a

garaniilor reale primite, avnd n vedere Standardele Internaionale de Raportare Financiar
(IFRS). Potrivit acestora, valoarea just este suma la care poate fi tranzacionat un activ sau
decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii
n care preul este determinat obiectiv;
32
instituiile de credit trebuie s stabileasc cerine corespunztoare n ceea ce privete valoarea i

tipul garaniilor corporale, capacitatea de valorificare n timp util a garaniei i de stabilire n
mod obiectiv a unui pre sau a unei valori de pia, frecvena cu care valoarea bunului poate fi
revizuit, incluznd o expertiz sau o evaluare profesional, i volatilitatea sau o aproximare a
volatilitii valorii garaniei reale;
evaluarea periodic a garaniilor este obligatorie.
Referirile la standardele de evaluare privesc Standardele Internaionale de Evaluare, obligatorii

pentru membrii ANEVAR.
Ghidul se adreseaz evaluatorilor externi sau interni ai instituiilor de credit care elaboreaz
rapoartele de evaluare pentru cele trei faze.
Practica evalurii pentru garantarea mprumuturilor a evideniat cteva aspecte care nu aveau o
nelegere i clarificare unitar. Ghidul de fa ncearc s clarifice aceste lucruri.
Ghidul i propune totodat s creasc gradul de transparen al relaiei dintre evaluator i instituia
de credit i s delimiteze responsabilitile fiecreia dintre cele dou pri n activitatea comun din
cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a activelor care se constituie ca
garanii ale creditelor.
Principalele aspecte care au fost reglementate n cuprinsul ghidului se refer la:
comunicarea dintre evaluator i instituia de credit;
inspecia proprietii;
derogri de la standardele de evaluare;
diferenele existente ntre situaia faptic i situaia reieit din documente;
tipul valorii estimate. Valoarea de pia versus valoarea just;
verificarea situaiei juridice a bunului evaluat;
informaiile i documentele necesare elaborrii raportului de evaluare;
evaluatori interni i evaluatori externi;
responsabilitile n cazul evaluatorilor externi persoane juridice;
termenul de realizare a rapoartelor de evaluare;
adecvarea bunului evaluat pentru garanie bancar;
procesul de evaluare;
prezentarea pe scurt a abordrilor evalurii;
opinia evaluatorului. Numrul de abordri aplicate;
forma raportului de evaluare;
necesarul minim de informaii cuprinse n raportul de evaluare;
semnarea i tampilarea raportului de evaluare;
verificarea rapoartelor de evaluare;
verificarea informaiilor utilizate de ctre evaluator;
moneda n care se exprim opinia;
influena TVA asupra valorii estimate;
evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor.
Sunt expuse n continuare, motivele avute n vedere la alctuirea principiilor propuse n acest ghid.
Avnd n vedere numrul mare de persoane din instituia de credit, care au contact cu evaluatorul n
procesul de evaluare a garaniilor, comunicrile se realizeaz att n scris ct i telefonic. Pentru ca
procesul de comunicare s fie ct mai transparent i eficient, n cadrul ghidului sunt prezentate
aspectele din raportul de evaluare care necesit exclusiv comunicarea scris.
33
Pentru inspecia proprietii s-au reglementat cazurile n care aceasta este obligatorie, cine face
inspecia, ce se scrie n raportul de evaluare despre inspecie, etc.
O problem important o reprezint diferenele reieite n urma inspeciei ntre situaia faptic i
situaia din documente. Evaluatorul va trebui s urmeze instruciunile instituiei de credit, realizate
n scris, n toate aceste situaii.
De regul, tipul valorii estimat n cadrul raportului de evaluare pentru garantarea mprumuturilor
este valoarea de pia. Sunt ns situaii, n practic, n care evaluatorii au estimat i tipuri ale
valorii diferite de valoarea de pia. Ghidul prevede c utilizarea unui alt tip al valorii va putea fi
folosit doar la solicitarea scris a instituiei de credit.
Un alt tip al valorii, regsit frecvent n cadrele de raportare financiar, este valoarea just. Cu
privire la garaniile bancare, aceasta reprezint valoarea cu care bunul luat n garanie este
recunoscut n situaiile financiare ale instituiilor de credit. Valoarea just poate fi mai mic sau cel
mult egal cu valoarea de pia.
Scopul evalurii va fi ntotdeauna evaluarea pentru garantarea mprumuturilor. Ghidul devine
aplicabil doar pentru acest scop i nu va fi interpretat ca un cadru general de evaluare pentru
evalurile realizate n alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar, pentru asigurare, pentru
vnzare/cumprare, pentru fuziuni etc.
De asemenea, exist multe situaii n care evaluatorului i se cere s exprime separat valoarea
construciei i valoarea terenului. Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntre teren i
construcii este o operaie matematic n urma creia nu rezult valoarea de pia a componentelor.
Aceast aciune este specific evalurii pentru raportare financiar. Valoarea de asigurare este un
scop specific al evalurii, diferit de valoarea pentru garantarea mprumuturilor, i care nu rezult
din raportul de evaluare pentru garantarea mprumuturilor.
Evalurile imobilizrilor financiare (aciuni, pri sociale), dac este cazul, vor fi realizate n
conformitate cu prevederile din normele interne ale instituiilor de credit i nu au fost cuprinse n
prezentul ghid.
Situaia juridic a bunului de evaluat este primordial n procesul de luare n garanie. Decizia c un
bun este conform pentru garanie bancar trebuie s aparin instituiei de credit. Evaluatorul are
obligaia s descrie ct mai fidel i detaliat bunul de evaluat, n raportul de evaluare, innd cont de
instruciunile specifice transmise de ctre banc. Responsabilitatea final de a accepta un bun n
garanie aparine instituiei de credit.
Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului de credit lista cu documentele
i informaiile necesare realizrii evalurii n funcie de natura activului de evaluat. Este foarte
important ca informaiile s i fie puse la dispoziie de ctre instituia de credit sau, dac nu este
posibil, i acest lucru se face de ctre solicitantul creditului, setul de documente trebuie prezentate
n acelai timp i instituiei de credit. Se urmrete ca informaiile pe care le are la dispoziie
evaluatorul s fie cunoscute de ctre instituia de credit i este de dorit ca aceasta s analizeze
documentele de proprietate nainte de a fi puse la dispoziia evaluatorului.
Avnd n vedere c documentaia are diverse denumiri i c pentru evaluare este necesar un set
minim de informaii, s-a inclus n acest ghid i o list minim de documente i informaii necesare
realizrii evalurii.
Evalurile pentru garantarea mprumuturilor se realizeaz de evaluatori externi (persoane fizice sau
juridice) sau de evaluatori interni, angajai ai instituiei de credit. n oricare din situaii, evaluatorii
trebuie s respecte standardele de evaluare i prevederile normelor interne ale bncilor i ale
prezentului ghid. Evaluatorii externi trebuie s semneze i s tampileze raportul de evaluare
scriindu-i numele n clar. Cnd evaluatorul extern este o societate comercial, membru corporativ
al ANEVAR, responsabilitatea asupra evalurii o are att societatea comercial ct i evaluatorul
care a realizat raportul de evaluare. Acesta poate fi angajat, asociat sau acionar al societii de
34
evaluare ori un colaborator pe baz de contract de prestri servicii, respectnd condiia pus
persoanelor fizice de a fi membru titular al ANEVAR.
Calitatea valorii proprietilor dintr-un portofoliu de garanii depinde de calitatea rapoartelor de
evaluare utilizate n procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor de evaluare depinde i de
perioada de timp pe care evaluatorul o are la dispoziie. Termenul de realizare al rapoartelor de
evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit i evaluator. Trebuie precizat ns c fiecare raport
de evaluare pentru acordarea creditelor necesit inspecia proprietii i apoi culegerea i analiza
informaiilor de pia precum i identificarea tuturor surselor de informaii i a validitii acestora.
n aceste condiii, evaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel nct s deruleze aceste
operaiuni la un nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales n condiiile curente
ale pieei imobiliare, n care numrul de tranzacii este mai redus, este c identificarea informaiilor
i a surselor de informaii credibile este mai dificil de fcut dar aceasta este o etap n evaluare de la
care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie s aib n vedere c, dac instituiile de credit o cer,
s poat fi identificate inclusiv fizic att proprietatea de evaluat ct i proprietile comparabile, pe
baza crora a fost realizat evaluarea. n acest sens, evaluatorul va meniona sursa i datele de
contact prin care pot fi verificate informaiile utilizate n evaluare. Prin aceasta se va evita utilizarea
n evaluare a unor proprieti fictive, luate de pe diverse site-uri, fr a se acorda o minim garanie
a veridicitii acestora. Acest lucru s-a putut ntmpla, pn n prezent, n special n cazul evalurii
terenurilor unde informaiile accesibile n Romnia sunt mai restrnse dect n alte ri, n care
exist baze de date i posibilitatea accesrii i identificrii cu exactitate a proprietilor utiliznd
imagini din satelit i coordonate GPS. Cel puin argumentele de mai sus au condus la necesitatea
stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor de evaluare pentru garantarea
mprumuturilor.
Procesul de evaluare este diferit ca sfer de raportul de evaluare. Chiar dac acest proces este
discutat pe larg n standardele de evaluare i n bibliografia de specialitate, n cuprinsul ghidului au
fost prezentate elementele definitorii ale procesului de evaluare i ale principalelor etape ale
acestuia. Au fost prezentate i cele trei abordri ale evalurii: abordarea prin pia, prin venit i prin
cost, fr a se intra n detalii legate de metodele de evaluare, incluse n aceste abordri.
Un element ndelung discutat i frecvent ntlnit n practic l reprezint numrul de abordri ale
evalurii care se aplic n cadrul unei evaluri.
n condiii ideale, cele trei abordri ale evalurii, aplicate pentru evaluarea aceleiai proprieti, ar
trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns
n practic din multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informaiilor existente la
aplicarea abordrilor, adecvarea acestor informaii etc.). n aceste condiii, n care rezultatele
abordrilor prezint un interval de valori, se impune reconcilierea acestora. Nu se va face niciodat
o medie a rezultatelor obinute prin diverse abordri. n cadrul procesului de reconciliere,
evaluatorul analizeaz procesul de evaluare din fiecare abordare n parte, avnd n vedere cel puin
urmtoarele elemente: cantitatea informaiilor avute la dispoziie, consistena informaiilor,
verificarea informaiilor, tipul proprietii evaluate, scopul evalurii etc. n cadrul raportului de
evaluare se va prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare, prezentndu-se adecvarea metodei,
gradul de ncredere n rezultatul obinut, credibilitatea i valabilitatea acestuia.
Ori de cte ori este posibil, se vor aplica metode de evaluare nscrise n cele trei abordri;. cnd nu
exist aceast posibilitate, se vor aplica dou sau doar o singur metod. Este foarte important ca n
raportul de evaluare s fie prezentate justificri privind neaplicarea uneia sau a dou abordri. Nu se
va aplica niciodat o a doua metod, numai cu caracter formal, n cazul n care poate fi aplicat doar
o singur abordare adecvata i bazat pe informaii de pia suficiente, verificate i credibile.
Media aritmetic, geometric, mediana etc. nu vor fi folosite n exprimarea opiniei finale nici ntre
mai multe abordri i nici ntre mai multe metode ale aceleiai abordri. Nu va fi folosit media nici
n cazul abordrii prin pia ca pas final dup efectuarea coreciilor asupra proprietilor
comparabile fa de proprietatea de evaluat.
35
n raportul de evaluare va fi prezentat modul n care a fost aplicat fiecare etap a procesului de
evaluare.
n cuprinsul ghidului s-a prezentat att coninutul minim de informaii care trebuie s se regseasc
ntr-un raport de evaluare, ct i un raport de evaluare extins.
Se tie c instituiile de credit realizeaz o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz intern. Nu
a fost analizat n cuprinsul ghidului aceast activitate, fiind considerat ca aparinnd fiecrei
instituii n parte.
Avnd n vedere c i forma raportului de evaluare are elementele de fond comune, indiferent de
instituia de credit, este recomandat ca i rapoartele de verificare interne s ndeplineasc aceleai
condiii.
Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s fie fcut de ctre un evaluator
membru ANEVAR, iar acesta s i decline competena n condiiile n care nu are experiena
necesar realizrii unei asemenea misiuni.
O alt problem care a fost analizat i cuprins n ghid este moneda n care se va exprima opinia
final. Se ntlnesc situaii n care chiar dac evaluarea a fost realizat utiliznd informaii de pia
n EUR, opinia final a fost exprimat att n lei, ct i n CHF sau n alt valut. Exprimarea
opiniei n mai multe monede, n acelai timp, face ca echilibrul ntre ele i valabilitatea tuturor s
existe doar la momentul exprimrii acestor opinii. Evoluia ulterioar a valorii proprietii poate fi
diferit n diferite monede. De aceea, instituia de credit va trebui s stabileasc, n fiecare caz, care
este moneda n care se va exprima opinia evaluatorului.
Aceeai propunere de reglementare s-a folosit i n cazul includerii TVA n opinie. Avnd n vedere
c, n cazuistica prezent, prevederile instituiilor de credit referitoare la TVA sunt nuanate n
funcie de mai muli factori (de exemplu, client persoan fizic sau persoan juridic) s-a propus ca
evaluatorii s respecte ceea ce instituiile de credit i vor stabili n normele proprii referitor la acest
aspect.
Evaluarea portofoliilor de garanii pe perioada derulrii creditelor a reprezentat o parte important
din necesitatea apariiei acestui ghid. Structura portofoliilor de garanii poate fi diferit de la o
instituie de credit la alta.
Avnd n vedere evoluia pieei imobiliare din ultimii ani, precum i efectele crizei financiare
asupra industriei imobiliare romaneti, o ntrebare tot mai frecvent a reprezentat-o ct valoreaz
proprietile imobiliare din portofoliile de garanii ale instituiilor de credit.
Intenia instituiilor de credit de a evalua individual fiecare garanie din portofoliu nu poate fi
realizat n majoritatea situaiilor, avnd n vedere:
numrul mare de garanii aflate n portofoliu;
operaiunea necesit mult timp;
operaiunea necesit costuri semnificative.
n aceste condiii, s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situaii cu tehnicile de evaluare existente.
O soluie provine din abordarea prin pia, care prevede c metoda statistic este una din metodele
posibile de evaluare. Aceasta nseamn c, acolo unde nu se fac evaluri individuale, i situaiile n
care acestea sunt obligatorii sunt prezentate n ghid, pot fi aplicate metode statistice (globale).
Diferena ntre evaluare individual i evaluarea statistic este c, la evaluarea individual, se
realizeaz un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietatea evaluat, iar n
evaluarea statistic sau global se realizeaz un raport de evaluare pentru un grup de proprieti din
portofoliul instituiilor de credit care au putut fi aranjate avnd trsturi comune. Aceste grupuri
se numesc populaii statistice.
Un element definitoriu al utilizrii uneia sau alteia din abordri pentru grupuri de garanii din
36
portofoliul instituiei de credit o reprezint posibilitatea mpririi portofoliului n grupuri omogene.

Astfel de grupuri de garanii, care ntrunesc trsturile unei populaii statistice, pot fi evaluate prin
tehnicile globale. Restul garaniilor se vor evalua individual.
n cadrul evalurii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Dac informaiile de
pia sunt suficiente, i permit crearea unui model statistic, evaluatorii pot aplica i metodele
statistice n cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor prezenta modelul statistic n
raportul de evaluare astfel nct instituia de credit s l poat verifica.
n situaiile n care populaiile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de evaluare
globale. Ele se utilizeaz pentru acest gen de evaluri i n alte ri sau n alte scopuri dect
evaluarea pentru garantarea mprumutului (de exemplu: evaluarea pentru impozitare). Este foarte
important cum va fi realizat modelul statistic i cum va fi acesta aplicat. Un model statistic corect
specificat conine i funciile de autotestare astfel nct, ntr-un model corect aplicat, rezultatul
global respect gradul de probabilitate declarat i care trebuie agreat de instituia de credit i de
auditorul financiar al acesteia.
Trebuie reinut c rezultatul evalurii globale asigur justeea evalurii totale a portofoliului, iar
rezultatul final va fi alocat fiecrui bun component al portofoliului.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii tehnicilor statistice n evaluare sunt
automatizarea procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelor obinute.
Dezavantajul principal const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un colectiv
de specialiti din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de
pia - pentru a concepe i pune n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur.
Prin cele prezentate anterior i prin reglementrile propuse, considerm c s-a analizat ntregul
spectru al problematicii evalurii pe perioada derulrii creditului astfel nct s fie gsite soluiile
cele mai potrivite pentru fiecare portofoliu n parte. n anexa 2 este prezentat o sintez a tehnicilor
statistice, aplicabile n cazul evalurii bunurilor precum i o bibliografie relevant pentru acest
domeniu, astfel nct s fie un sprijin pentru evaluatori i pentru specialitii cu care acetia vor
colabora la elaborarea unor modele statistice adecvate structurii portofoliilor pe care le vor avea de
evaluat.
1. Abrevieri
ANEVAR = Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia, nfiinat ca o asociaie profesional
independent care promoveaz metodele i tehnicile de evaluare prevzute de Standardele
Internaionale de Evaluare i care acioneaz n interes public, fapt recunoscut prin HG
1447/09.09.2004
ARB = Asociaia Romn a Bncilor
BNR = Banca Naional a Romniei
EPI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea proprietilor imobiliare
EBM = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea bunurilor mobile
EI = specializare ANEVAR care se refer la evaluarea de ntreprinderi
IFRS = Standardele Internaionale de Raportare Financiar
IVS = Standardele Internaionale de Evaluare
TVA = Taxa pe valoarea adugat
2. Definiii ale unor termeni
n accepiunea prezentului ghid, termenii i noiunile utilizate au semnificaiile prezentate n
continuare.
Membru titular ANEVAR = persoan fizic, indiferent de cetenie, naionalitate, religie, sex sau
convingeri politice, care prin pregtirea i experiena sa n domeniul evalurii a dobndit o
37
competen deosebit de nelegere i rezolvare a problemelor din domeniul evalurii. Calitatea de

membru titular se dovedete cu legitimaia i parafa emise de asociaie.
Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic, constituit sub form de societate comercial,
cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene care presteaz servicii de
evaluare i este interesat n promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea de membru
corporativ se dovedete prin certificatul emis de ANEVAR.
Valoare de pia = Valoare estimat de evaluator i raportat de acesta prin intermediul raportului
de evaluare i care este definit conform Standardelor Internaionale de Evaluare. Se utilizeaz de
regul la raportarea n scopul garantrii unui credit, cu excepia cazului n care evaluatorului i se
solicit n mod expres raportarea unui alt tip de valoare.
Valoare just = Valoare atribuit garaniilor, definit conform Standardelor Internaionale de
Raportare Financiar (IFRS) i reglementrilor BNR.
Alte tipuri ale valorii = tipuri ale valorii solicitate de instituia de credit, care pot fi estimate n
rapoartele de evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare.
Standarde de evaluare = Standardele Internaionale de Evaluare (IVS), adoptate de Consiliul
pentru Standardele Internaionale de Evaluare (IVSC).
Garanii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate n garanie pentru
operaiunile realizate de instituia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare, inclusiv
depozitul colateral, gajul fr deposedare etc.). n prezentul ghid se va face referire numai la
garaniile reale corporale.
Active corporale = bunuri imobiliare i bunuri mobile (maini, echipamente, utilaje, mijloace de
transport, stocuri, etc.).
Evaluarea garaniilor = stabilirea valorii de pia (sau, dup caz, a altor tipuri de valoare cerute de
instituiile de credit prin instruciuni exprese) pentru bunurile asupra crora urmeaz a se constitui
garania sau aflate n portofoliul de garanii al instituiei de credit.
Evaluator extern = persoan fizic, membru titular ANEVAR care nu este salariat al instituiei de
credit, sau persoan juridic, membru corporativ ANEVAR, semnatar a unui contract/angajament
cadru cu instituia de credit, pentru care elaboreaz rapoarte de evaluare n condiiile prezentului
ghid.
Evaluator intern = salariat al instituiei de credit care are atribuii n evaluarea garaniilor reale de
natura activelor corporale.
Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz a rapoartelor de evaluare de ctre
instituia de credit.
Pia lichid = o pia pentru care se nregistreaz suficiente tranzacii astfel nct se poate stabili o
valoare de pia pentru bunurile specifice acelei piee.
Solicitant de credit = persoan fizic sau juridic beneficiar de credit sau care solicit credite.
Instituie de credit = bnci, bnci de economisire i creditare n domeniul locativ, bnci de credit
ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit i instituiilor emitente de moned electronic,
persoane juridice romne (conform Regulamentului nr.19/24 din 14.12.2006).
Portofoliu de garanii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n favoarea instituiei de credit.
Evaluarea pentru garantarea mprumutului = elaborarea unui raport de evaluare n scopul
garantrii unui mprumut acordat de o instituie de credit.
Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz, se aprob sau se respinge ori se
administreaz o facilitate de creditare (credit).
Evaluarea global = evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri utiliznd proceduri
standardizate fr a fi necesar inspecia bunurilor i care se aplic pe parcursul derulrii creditului.
38
Evaluare individual = evaluarea unui (unor) bun(uri) n mod individual, cu elaborarea unui
raport de evaluare i cu respectarea n totalitate a procesului de evaluare specificat de standardele
de evaluare.
Populaie statistic = termen utilizat n statistic i care reprezint mulimea elementelor simple
sau complexe, de aceeai natur, care au una sau mai multe nsuiri eseniale comune, proprii
elementelor ct i populaiei privit ca un tot unitar.
Norme interne = reglementri interne ale instituiilor de credit.
Procesul de evaluare = totalitatea aciunilor ntreprinse de evaluator n vederea stabilirii valorii de
pia a bunului de evaluat.
Abordri n evaluare = metodologiile prevzute de standardele de evaluare i utilizate pentru
stabilirea valorii de pia a bunurilor.
2.0 Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor corporale
1. Ghidul privind evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare Ghidul) urmeaz a fi aplicat
de ctre instituiile de credit, experi evaluatori, auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor
de evaluare n legtur cu activitatea de creditare, n diferitele faze ale acesteia i reprezint
cadrul general pe baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare.
2. La evaluarea garaniilor reale materiale, evaluatorul estimeaz valoarea de pia a acestora. n
condiiile unei piee lichide, valoarea de pia este cea mai bun estimare a valorii juste.
Valoarea just poate fi mai mic sau cel mult egal cu valoarea de pia.
3. n cazul n care nu exist o pia lichid pentru bunurile supuse evalurii pentru garantarea
creditelor, instituiile de credit vor preciza explicit, n normele proprii, care este tipul valorii pe
care evaluatorul l va estima n toate situaiile n care se impune elaborarea unui raport de
evaluare. n cazul n care nu se precizeaz explicit acest tip al valorii, evaluatorul va refuza
evaluarea.
4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerinele specifice ale instituiei de credit,
att n ceea ce privete evaluarea, ct i n ceea ce privete raportarea evalurii n conformitate
cu prevederile prezentului Ghid.
5. Instituiile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, n care se va
institui obligaia, pentru evaluatori, s respecte Standardele Internaionale de Evaluare. Orice
derogri de la aceste standarde vor fi definite n normele interne ale instituiilor de credit i vor
respecta prevederile standardelor de evaluare referitoare la derogri, respectiv vor fi explicate.
Prejudiciile cauzate prin impunerea unor derogri nepermise de standarde vor atrage
rspunderea instituiei de credit. n cazul n care aceste derogri nu sunt solicitate n scris de
instituia de credit, evaluatorul va refuza elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea
raportului de evaluare cu derogri de la standarde, nesolicitate de instituia de credit sau cu
nerespectarea derogrilor solicitate, va atrage rspunderea evaluatorului.
6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor vor fi elaborate de ctre evaluatori
interni, salariai ai instituiei de credit, care vor avea calitatea de membri titulari ANEVAR sau
de evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri corporativi ANEVAR.
7. Activitatea de evaluare pentru garantarea mprumutului se poate desfura n baza raporturilor
de munc, n cazul evaluatorului intern, sau n baza unui contract de prestri servicii ncheiat
ntre evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii i, de regul, instituia de credit i/sau
solicitantul creditului, n calitate de client. n ambele situaii instituia de credit este utilizatorul
raportului de evaluare. Prin excepie, contractul de prestri de servicii poate fi ncheiat ntre
evaluatorul extern, n calitate de furnizor de servicii de evaluare i persoana desemnat de
instituia de credit i/sau solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi
39
i pot desfura activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice, membri corporativi

ANEVAR sau persoane fizice, membri titulari ANEVAR.
8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluare aparine
evaluatorului. Atunci cnd evaluatorii externi i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca
persoane juridice membri corporativi ANEVAR, rspunderea pentru prejudiciile cauzate n
baza raporturilor contractuale aparine, n solidar, evaluatorului persoan fizic membru titular
ANEVAR care elaboreaz raportul de evaluare i societii comerciale membru corporativ
ANEVAR al crui angajat/ acionar/asociat este evaluatorul sau care a ncheiat un contract de
prestri de servicii de evaluare cu aceast societate.
9. Verificarea situaiei juridice a bunului, astfel cum aceast situaie rezult din documentele puse
la dispoziia evaluatorului, nu este de competena evaluatorului i nu i va angaja rspunderea.
10. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi puse la dispoziia evaluatorului de
ctre solicitantul creditului prin intermediul sau cu ntiinarea instituiei de credit, astfel ca n
posesia evaluatorului s existe acelai set de documente care se afl i n posesia bncii.
Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte bncii i solicitantului de credit lista cu
documentele i informaiile necesare realizrii evalurii, n funcie de natura activului de
evaluat.
11. Dac n timpul inspeciei bunului, evaluatorul constat c exist diferene ntre situaia faptic i
situaia din documentele avute la dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi
identificat, va informa n scris instituia de credit i va proceda conform instruciunilor
acesteia, formulate n scris.
12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit i
evaluator i poate varia n funcie de aspectele concrete ale proprietii evaluate. Durata minim
pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile lucrtoare de la data primirii tuturor
documentelor necesare elaborrii acestuia.
13. Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este corespunztor pentru a fi acceptat ca
garanie bancar.
14. Activele corporale, care vor fi supuse evalurii, pe baza prevederilor prezentului ghid sunt, n
principal:
- proprieti imobiliare (terenuri, apartamente, locuine individuale, spaii comerciale, spaii
industriale, birouri, hoteluri etc.);
- bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier, stocuri etc.).
15. Procesul de evaluare include toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i
concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat. Procesul de evaluare ncepe atunci
cnd evaluatorul accept o misiune de evaluare i ia sfrit odat cu prezentarea, ctre client, a
concluziilor evalurii.
16. Elementele procesului de evaluare sunt:
definirea problemei;
analiza de pia;
aplicarea abordrilor n evaluare;
reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale;
raportarea valorii.
17. Definirea problemei reprezint etapa n care evaluatorul identific: clientul, destinatarii
evalurii, sfera misiunii i scopul evalurii (inclusiv definiia tipului valorii care se va raporta),
data evalurii, caracteristicile proprietii (inclusiv localizarea poziia acesteia) i drepturile de
proprietate ce urmeaz a fi evaluate, precum i orice ipoteze excepionale sau condiii
limitative.
40
18. Analiza de pia reprezint aciunea de colectare i interpretare a datelor despre segmentul de
pia cruia i aparine proprietatea, supus evalurii i asigur datele necesare fiecreia din cele
trei abordri ale evalurii.
19. Aplicarea abordrilor n evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unui bun,
evaluatorii vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n trei abordri distincte ale evalurii:
abordarea prin pia;
abordarea prin venit;
abordarea prin cost.
20. Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n funcie de situaia concret.
21. n abordarea prin pia, opinia evaluatorului asupra valorii de pia se formeaz n urma
comparrii unor proprieti similare cu proprietatea de evaluat, care au fost vndute recent sau
au fost oferite spre vnzare.
22. n cadrul abordrii prin pia se utilizeaz tehnici cantitative i/sau calitative. Acestea pot fi
utilizate, att n mod separat, ct i n combinaie unele cu altele.
23. Tehnicile cantitative sunt:
- tehnici de analiz a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor de date i analiza
datelor secundare);
- analiza statistic;
- analiza grafic;
- analiza tendinelor.
24. Tehnicile calitative sunt:
- analiza comparaiei relative;
- analiza clasamentului;
- interviuri personale.
25. Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia proprietatea este evaluat pe baza
comparaiei cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun de substituie. Costul
estimat se ajusteaz prin diminuare pentru deprecierile pe care le sufer bunul respectiv.
26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant cnd lipsa activitii de pe pia limiteaz
aplicarea abordrii prin pia, precum i n situaia n care proprietile evaluate nu pot fi
evaluate prin abordarea prin venit.
27. Abordarea prin venit reprezint estimarea valorii de pia prin actualizarea beneficiilor viitoare
generabile de bunul supus evalurii.
28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici:
comparaia direct;
extracia de pe pia;
alocarea;
analiza fluxului de numerar actualizat analiza parcelrii i dezvoltrii;
tehnica rezidual;
capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei).
29. Valorile obinute prin abordri diferite vor fi reconciliate ntr-o opinie final asupra valorii.
30. Raportarea tipului definit al valorii este ultima etap a procesului de evaluare i rezum datele
analizate, metodele aplicate i raionamentul care a condus la concluzia asupra valorii.
41
31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit de ctre instituia de credit, prin normele i
metodologiile interne, pe baza prevederilor din prezentul ghid.
32. Structura de baz a raportului de evaluare este urmtoarea:
sinteza evalurii;
premisele evalurii;
descrierea bunului evaluat;
descrierea pieelor specifice;
abordrile evalurii;
reconcilierea rezultatelor;.concluzii;
anexe.
33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raportul de evaluare extins va
respecta prevederile IVS 103 Raportarea evalurii, IVS 220 Imobilizri corporale mobile i
IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului. Coninutul cadru al raportului de evaluare poate avea forma prezentat n anexa
nr. 1 la prezentul ghid.
34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat sau extins) ele conin cel puin
urmtoarele informaii:
opinia evaluatorului;
descrierea juridic a proprietii/descrierea portofoliului de garanii n cazul evalurii pe
durata creditului;
inspecia proprietii;
scopul evalurii (evaluare pentru garantarea mprumuturilor);
destinatarul evalurii (numele instituiei de credit destinatare);
tipul valorii estimate;
principalele ipoteze i condiii limitative;
eventuale derogri de la standardele de evaluare;
principalele informaii care au stat la baza abordrilor evalurii;
sursele de informaii;
metodologii de evaluare aplicate;
anexe (fotografii, acte relevante);
semnturi i amprente ale tampilelor; atunci cnd evaluarea este efectuat de evaluatorii
externi care i desfoar activitatea, n condiiile legii, ca persoane juridice membri
corporativi ANEVAR, raportul de evaluare va fi semnat de ctre fiecare evaluator n parte i
va fi tampilat att cu tampila evaluatorilor, ct i a societii comerciale membru corporativ
ANEVAR al crei angajat/ salariat/ asociat/ colaborator este evaluatorul;
n cazul utilizrii unei aplicaii electronice securizate (raport de evaluare n forma
electronic), raportul de evaluare va fi semnat cu semntura electronic a evaluatorului.
35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei de credit, poate fi realizat
de ctre evaluatori interni sau de ctre evaluatori externi, la solicitarea instituiei de credit.
Aceast aciune va fi realizat de ctre un evaluator, membru titular ANEVAR, care nu poate fi
acelai cu realizatorul raportului de evaluare
36. Forma raportului de verificare va fi stabilit de ctre fiecare instituie de credit i nu face
obiectul prezentului ghid.
42
3.0 Evaluarea n faza acordrii creditului

37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instruciuni scrise primite de la instituia
de credit sau de la solicitantul creditului, nsoit de documentele bunului de evaluat.
38. Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspeciei este obligatorie prezena
solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta n acest scop. n raportul de
evaluare se va preciza data inspeciei, sfera (amploarea) inspeciei, numele persoanei care a
realizat-o (evaluatorul sau o alt persoan desemnat de acesta) i numele solicitantului de
credit sau al persoanei desemnate, care a nsoit evaluatorul la inspecie.
39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum i orice neconcordan dintre
situaia constatat la inspecie i documentele primite de evaluator vor fi menionate expres n
raport pe baza instruciunii scrise primite de la instituia de credit.
40. Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
extrasul de Carte Funciar;
documentaia cadastral vizat ANCPI;
documentaia din care s rezulte suprafaa terenului i suprafeele construite desfurate i
utile ale proprietii;
certificat de urbanism valid din care s reias posibilitile de dezvoltare (POT, CUT,
destinaie, restricii etc.) n cazul terenurilor libere de construcii;
alte documente specifice n funcie de tipul proprietii evaluate (avize, autorizaii etc.).
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia constatat la inspecie se vor
solicita documente suplimentare (autorizaie de construire/demolare, autorizaie de
funcionare, raport de expertiz tehnic etc.);
- pentru bunuri mobile:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;
documente din care s rezulte elemente de identificare (numr inventar, serie, etc.): balana
mijloacelor fixe, carte de identitate etc.;
documente/informaii din care s rezulte caracteristicile fizice i tehnice ale bunului:
capacitate, model etc.;
informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare, reparaii curente/capitale,
accidente;
alte documente specifice n funcie de tipul bunului evaluat (avize, autorizaii etc.).
41. Aspectele ce vor fi menionate n raport, cu privire la pia specific, se vor referi la:
definirea pieei;
cererea;
oferta;
echilibrul pieei.
42. Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor evalurii trebuie s fie reale i verificabile, astfel
nct, pe baza surselor incluse n raportul de evaluare, s poat fi consultate pentru validarea
acestora. Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la bunurile comparabile,
costurile de nlocuire/ reconstruire/ reproducere, ratele de capitalizare i actualizare, preurile de
tranzacionare/oferte, chirii etc.
43. n cazul abordrii prin comparaia de pia, evaluatorul va utiliza, n raportul de evaluare, ca
proprieti comparabile, numai tranzacii sau oferte de bunuri care pot fi identificate.
43
44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n evaluare considerat de evaluator cea
mai relevant, n funcie de cantitatea i calitatea informaiilor utilizate n evaluare, fr ca
opinia final s reprezinte media valorilor obinute prin abordri diferite sau prin metode
diferite n cadrul aceleiai abordri.
45. Ori de cte ori este posibil, vor fi aplicate cel puin dou abordri ale evalurii, fiind prezentat
n raport justificarea neutilizrii celorlalte.
46. Moneda n care se exprim valoarea estimat precum i includerea taxei pe valoarea adugat
(TVA) n aceast valoare vor fi stabilite, prin cerine specifice transmise evaluatorului de ctre
instituia de credit utilizatoare a raportului de evaluare.
47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza n care se face evaluarea, montat pe amplasament
sau demontat, va fi stabilit de instituia de credit.
4.0 Evaluarea pe parcursul derulrii creditului
48. Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile existente n portofoliul de
garanii al instituiei de credit.
49. Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz la termenele prevzute de
normele interne ale instituiilor de credit, cu respectarea frecvenei impuse de reglementrile
legale n vigoare, pentru toate garaniile care nu intr sub incidena unei evaluri individuale.
50. Tipul valorii estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii creditului este valoarea de pia.
51. n cazul n care instituia de credit va solicita n scris un alt tip al valorii, aceasta se va preciza n
raportul de evaluare.
52. Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prin normele
interne.
53. Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate individual sau global. Evaluarea
individual se va realiza atunci cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile
prevzute la punctul 55.
54. Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din portofoliul instituiei de credit care
constituie populaii statistice.
55. Cazuri n care se efectueaz evaluarea individual pe parcursul derulrii creditului:
la analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/rescadenare a creditului aflat
n derulare;
la analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii, constituite pentru credite
anterioare;
ori de cate ori instituia de credit o solicit, cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare.
56. Procesul de evaluare individual a garaniilor pe perioada derulrii creditului este similar cu cel
de la acordarea mprumutului (pct. 147 din acest Ghid), cu meniunea c, pentru inspecia
bunului, instituia de credit va trebui s obin acceptul proprietarului i s l transmit
evaluatorului. Instituia de credit poate decide derogri de la acest proces de evaluare, cu
informarea prealabil n scris a evaluatorului. Una din aceste derogri poate fi evaluarea
bunului fr inspecie sau cu o inspecie parial (de exemplu numai din exteriorul cldirii). n
acest caz, evaluatorul nu este responsabil conform pct. 8 din acest Ghid, dac valoarea estimat
va fi influenat de faptul c nu s-a realizat inspecia sau pentru c inspecia a fost doar parial.
57. Evaluarea global se aplic pentru urmtoarele garanii:
a. proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destinaie rezidenial,
case de locuit individuale;
44
b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar, echipamente

tehnologice de tipul maini unelte universale;
c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii statistice.
58. Evaluarea global nu se aplic pentru urmtoarele tipuri de garanii:
a. proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme agricole,
complexe comerciale, alte proprieti generatoare de venituri, construcii speciale, etc.;
b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat etc.;
c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii statistice.
59. Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor statistice de evaluare. n acest scop, se
va preleva un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie (portofoliu de garanii), avnd n
vedere c este imposibil s se utilizeze ntreaga populaie de date.
60. Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac structura lui este identic sau
foarte asemntoare cu structura populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil
extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face parte.
61. Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de eantionare obiectiv, aleatoriu,
cu probabilitate anticipat i dac eantionul are un volum suficient de mare de date.
62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmtoarele etape:
identificarea proprietilor subiect;
stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative;
managementul datelor i analiza calitii datelor;
stabilirea eantionului reprezentativ;
stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin eantionare
stratificat);
stabilirea specificaiilor modelului;
calibrarea modelului;
testarea modelului i asigurarea calitii sale;
aplicarea modelului i reconcilierea valorii obinute;
reconcilierea final.
63. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii bancare, n care sunt detaliate
etapele menionate la punctul 62, sunt cuprinse n Anexa nr. 2 la prezentul Ghid. Aceste
recomandri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global, elaborat de ctre evaluatori
(interni sau externi), care va fi utilizat de ctre instituiile de credit pentru evaluarea
portofoliului de garanii atunci cnd se aplic evaluarea global.
64. Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare global, realizat de ctre
evaluatori (interni sau externi) i care urmeaz a fi aplicat la evaluarea portofoliului de
garanii, respect cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilor statistice n evaluare.
65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti interni sau externi care pot
cumula experiene din diverse domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori,
analiti de pia, alii dect cei care au elaborat metodologia de evaluare.
66. Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin validarea modelului statistic i
nu prin testarea individual aleatorie a valorii garaniilor componente ale portofoliului evaluat.
5.0 Evaluarea n faza executrii silite
67. Faza executrii silite, n sensul prezentului Ghid, se refer att la executarea individual a
garaniilor, efectuat de ctre instituia de credit, n baza contractului de credit i a accesoriilor
45
acestuia, ct i la executarea concursual a averii debitorului, care conine bunul subiect al

evalurii, n beneficiul tuturor creditorilor acestuia, aceast executare mbrcnd una dintre
formele prevzute de Legea nr. 85/2006 cu modificrile ulterioare, privind procedura
insolvenei.
68. Valoarea care se determin n faza de executare silit este valoarea de pia a bunului,
determinat n contextul pieei acelui tip de active. Pentru activele care fac parte din ansambluri
funcionale de bunuri, se va ine seama de efectul sinergic al valorii acelui ansamblu fa de
valoarea individual a bunului subiect al evalurii.
69. Evaluarea n faza executrii silite urmeaz acelai proces ca i evaluarea n cazul acordrii
creditelor.
70. Instituiile de credit vor preciza, n normele interne elaborate pe baza prezentului ghid,
instruciuni speciale, dac e cazul, n vederea evalurii pentru executare silit, pe care le vor
transmite evaluatorilor care primesc aceast misiune.
6.0 Sanciuni
71. Nerespectare obligaiilor prevzute n cuprinsul prezentului Ghid atrage rspunderea material,
disciplinar, penal sau de alt natur a evaluatorului, n condiiile legii.
72. Instituia de credit va putea s refuze rapoartele care nu respect condiiile impuse de prezentul
ghid.
73. Ori de cate ori instituia de credit constat, n orice mod, din analizarea rapoartelor de evaluare
utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul Ghid va sesiza ANEVAR, n vederea
dispunerii msurilor ce se impun i are posibilitatea s denune unilateral convenia sau acordul
cadru ncheiate cu evaluatorul.
74. Data intrrii n vigoare a acestui Ghid metodologic de evaluare ANEVAR este 1 ianuarie 2012.
46
ANEXA 1
Coninutul cadru al raportului de evaluare extins
EPI
EBM
I Introducere
Adres de naintare
Pagina de titlu
Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale i al
concluziilor importante
Certificarea evaluatorului
Semntura
Adres de naintare
Pagina de titlu
Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale i al concluziilor
importante
Certificarea evaluatorului
Semntura
II Premisele evalurii
Ipoteze speciale si condiii limitative

Ipoteze speciale si condiii limitative
Obiectul, scopul si utilizarea evalurii.
Obiectul, scopul i utilizarea evalurii. Instruciunile
Instruciunile evalurii
evalurii
Drepturile de proprietate evaluate
Drepturile de proprietate evaluate
Tipul valorii estimate
Tipul valorii estimate
Data estimrii valorii
Data estimrii valorii
Moneda raportului
Moneda raportului
Modaliti de plat
Modaliti de plat
Inspecia proprietii
Inspecia proprietii
Riscul evalurii
Riscul evalurii
Sursele de informaii utilizate
Sursele de informaii utilizate
Clauza de nepublicare
Clauza de nepublicare
III Prezentarea datelor
Identificarea proprietii. Descrierea
Identificarea bunurilor evaluate
juridic
Descrierea juridic
Identificarea eventualelor bunuri mobile
Date despre amplasare
evaluate
Descrierea tehnic
Date despre zon, ora, vecinti i
Aspecte privind utilizarea
amplasare
Istoric, incluznd vnzrile anterioare i ofertele sau
Informaii despre amplasament
cotaiile curente
Descrierea amenajrilor i construciilor
Analiza pieei bunurilor mobile
Date privind impozitele i taxele
Istoric, incluznd vnzrile anterioare i
ofertele sau cotaiile curente
Analiza pieei imobiliare
IV. Analiza datelor i concluziile
Cea mai bun utilizare a terenului
considerat ca fiind neocupat
Cea mai bun utilizare a proprietii
considerat construit
47
Cea mai bun utilizare

Abordarea prin pia
Abordarea prin costuri
Valoarea terenului
Abordarea prin pia
Abordarea prin cost
Abordare prin venit
Reconcilierea valorilor. Valoarea
estimat propus, opinia i concluziile
evaluatorului.
Abordarea prin venit

Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus,
opinia i concluziile evaluatorului.
V Anexe
Calificrile evaluatorului
Descrierea juridic detaliat, dac nu
este inclus n prezentarea datelor
Date statistice detaliate
Planul de amplasare
Planurile i releveele cldirilor
Fotografii ale proprietii
Harta oraului, a regiunilor nvecinate
sau alte tipuri de hri
Estimrile detaliate ale costurilor de
reconstruire sau de nlocuire a cldirilor
Informaii istorice despre venituri i
cheltuieli
Date despre vnzri i cotaii
Alte informaii considerate adecvate
48
Calificrile evaluatorului
Descrierea juridic detaliat, dac nu este inclus n
prezentarea datelor
Detalii tehnice
Scheme tehnologice
Fotografii
Estimrile detaliate ale costurilor de reproducere
sau de nlocuire
Informaii istorice despre venituri i cheltuieli
Date despre vnzri i cotaii
Alte informaii considerate adecvate
ANEXA 2
EVALUAREA GLOBAL A PORTOFOLIILOR DE
GARANII BANCARE
- RECOMANDRI Introducere
Specialitii evaluatori apeleaz, n prezent, la diverse metode statistice pentru evaluarea
proprietilor imobiliare, o multitudine de soluii pe care statistica matematic le ofer pentru a fi
aplicate i n acest domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl, serii de timp, tehnici de logic
fuzzy, ANN - reele neuronale artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy i altele.
Pe plan internaional, emerg din diferite coluri ale lumii i din ambele zone de expertiz, att din
mediul academic (universiti, instituii de cercetare) ct i din industrie (bnci, firme de evaluatori,
agenii imobiliare), soluii bazate pe statistica matematic, i chiar mai mult, simbioze ale acestora
cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu aplicaii web.
Avantajele imediate i foarte evidente ale aplicrii acestor soluii n evaluare sunt automatizarea
procesului de evaluare i existena metodelor de control al rezultatelor obinute. Dezavantajul
principal const n complexitatea aplicrii soluiilor propuse, fiind necesar un colectiv de specialiti
din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, analiti de pia - pentru
a concepe i pune n funciune sisteme de asemenea natur i anvergur.
Modele automate de evaluare
Crearea unui AVM model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate fi o soluie
pentru evaluarea portofoliilor de garanii imobiliare deinute de ctre bnci. AVM-urile sunt soft-uri
ce produc estimatori ai valorilor de pia pentru proprietile subiect, n baza analizei condiiilor de
pia i caracteristicilor proprietilor comparabile, informaii de pia colectate n prealabil. AVM
sunt aplicabile n special n cadrul evalurii proprietilor imobiliare prin comparaii directe de
pia.
Credibilitatea unui AVM i acurateea rezultatelor sale depind de cantitatea i calitatea datelor
utilizate n evaluare, de experiena i pregtirea colectivului care proiecteaz i dezvolt modelul.
Cantitatea datelor se refer la volumul eantionului de date utilizate n evaluare. n ceea ce privete
calitatea datelor, n cadrul procesului de elaborare a unui AVM, este desemnat o etap special
pentru managementul i analiza calitii datelor (a se vedea etapa a 3-a).
Avnd n vedere imposibilitatea utilizrii ntregii populaii de date (ntreg portofoliul), este necesar
s se preleveze un eantion reprezentativ pentru ntreaga populaie. Un eantion este reprezentativ
pentru ntreaga populaie dac structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura
populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil extrapolarea concluziilor finale la toat
populaia din care face parte. Eantionul va fi reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de
eantionare obiectiv, aleator, cu probabilitate anticipat i dac eantionul are un volum suficient de
mare de date.
Nota: Pentru proprietile ce formeaz eantionul analizat trebuie s se cunoasc att valorile de
pia estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, ct i
caracteristicile acestora.
1. Procedee de eantionare
Cel mai utilizat mod de obinere a datelor necesare analizei statistice este n prezent sondajul
statistic.
Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) i de tip non-probabilist (sau nealeator).
49
Diferenele dintre cele dou tipuri de sondaje constau n faptul c, la procedeele probabiliste,
selectarea unitilor necesare pentru eantionare este aleatoare, sub acest aspect fiecare unitate are o
probabilitate cunoscut p i diferit de zero de a se afla n eantion, n timp ce procedeele nonprobabiliste selecteaz unitile judicios pentru ca eantionul s prezinte ct mai bine
caracteristicile eseniale ale populaiei, din care este extras, dar nu se poate cunoate probabilitatea
unitii de a se afla n acel eantion.
Atenie! Din motivele enumerate mai sus, n evaluarea proprietilor prin metode statistice nu se
recomand sondajul statistic prin metode non-probabiliste.
Definirea
populaiei
Definirea
eantionului
Metode probabiliste
Metode nonprobabiliste
Observarea unitilor
din eantion pentru
caracteristicile desemnate
Culegerea datelor
Prelucrarea datelor din

eantion i obinerea de
indicatori statistici
DA
Eantionare
aleatoare?
Estimarea parametrilor
populaiei cu probabilitatea p
Teste statistice pentru
verificarea unor ipoteze
Eantionarea
Prelucrarea
datelor culese
NU
Concluzii asupra
populaiei observate
Concluzii orientative
la nivelul populaiei
de referin
Inferena statistic
Concluzii asupra populaiei

de referin
Fig. 1. Etapele cercetrii prin sondaj statistic 1

Procedee probabiliste de eantionare
a. Eantionarea simpl se preteaz, n special, pentru populaii omogene formate din uniti simple;
eantionul poate fi selectat aplicnd procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite) sau fr
revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat la un moment dat se plaseaz
napoi n populaie, astfel nct fiecare unitate a populaiei are ansa de a fi realeas la fiecare
selecie, deci probabilitatea este constant. Prin selectare fr revenire, unitatea aleas nu mai este
returnat n populaie, probabilitatea fiind variabil, n sensul creterii ei pe msura formrii
eantionului.
Dintre cele dou, este mai adecvat eantionarea fr revenire 2 deoarece astfel avem garania c
toate unitile eantionului vor fi diferite, aa cum este necesar n cazul evalurilor, neputnd
1
2
Statistic: teorie i aplicaii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua 2002;
Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill, fourth edition, 2007- pg. 5.
50
determina valoarea de pia a unei proprieti, utiliznd un eantion format din aceeai proprietate
comparabil, ns ambele au o deficien major i anume aceea c selecia este condiionat de
abilitatea prin care sunt amestecate elementele populaiei i n mod obinuit nu se aplic 3 n
evaluare.
b. Eantionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz tabele Yates sau Kendell. Iniial se
numeroteaz toate elementele populaiei i apoi se extrage eantionul pe baza tabelelor.
c. Eantionare sistematic (mecanic) const n ordonarea elementelor dup o caracteristic,
formarea unei liste, mprirea populaiei n grupe de k uniti (volume egale). k reprezint pasul de
numrare i este N , iar punctul de start este j k (N - volumul populaiei, n - volumul
n
eantionului).
d. Eantionarea stratificat. Populaia de date este divizat n straturi cu caracteristici comune, ca
de exemplu: proprieti rezideniale apartamente, vile, case .a.; proprieti industriale; proprieti
comerciale spaii birouri, magazine .a.; proprieti agricole terenuri arabile, livezi, ferme agrozootehnice .a.; proprieti specializate. La nivelul fiecrui strat se face eantionare aleatoare simpl
n vederea construirii eantionului reprezentativ al populaiei.
Acest tip de eantionare se preteaz cel mai bine domeniului imobiliar i este deja utilizat de ctre
evaluatori pentru eantionarea manual a datelor de pia necesare n evaluare, de exemplu, n
funcie de vrsta cldirilor, de dimensiunile proprietii sau de locaie.
Prin stratificare se asigur un grad mai ridicat de comparabilitate a proprietilor comparabile i se
pot elimina erorile sistematice sau de selectare inadecvat a proprietilor. Pe de alt parte, o
stratificare exagerat a datelor poate duce la imposibilitatea aplicrii analizei statistice a datelor.
Se realizeaz n mai multe etape:
1. alegerea variabilei (variabilelor) de control (tipuri de proprieti imobiliare i eventual diverse
caracteristici ale acestora) dup care se va face stratificarea,
2. definirea straturilor n care se divide populaia,
3. alegerea numrului de straturi n funcie de mrimea i natura populaiei, dar nu mai mult de 7-8
pe caracteristic/criteriu de clasificare 4 ,
4. repartizarea volumului eantionului pe straturile definite anterior:
a. fie proporional cu numrul de uniti din acelai strat al populaiei (numrul de uniti/strat de
eantion s fie proporional cu numrul de uniti/acelai strat din populaie):
pi =
Ni
deci, ni = n pi
N
n care :
Ni numrul de uniti din populaia de referin, din stratul i
n volumul eantionului
N volumul populaiei
ni numrul de uniti din eantion, n stratul i.
b. fie optim (disproporional), innd seama att de ponderea fiecrui strat n volumul total al
populaiei, ct i de variana fiecrui strat:
3
4
Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnica, 2008 pg. 16
Statistica. Teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic, ediia a doua, 2002 pg. 209
51
ni = n
Ni i
k
Ni
i =1
, cu i=1,k
n care :
i abaterea standard a variabilei dup care se face stratificarea, estimat pentru stratul i
5. pentru fiecare strat se genereaz apoi n mod aleatoriu unitile care se vor include n eantion.
Atenie! O eroare relativ de eantionare, situat sub 5%, ne permite s apreciem c eantionul
este reprezentativ:
xm
m
100 5%
unde:
x - media variabilei analizate la nivelul eantionului (valoarea de pia),
m - media variabilei analizate la nivelul populaiei
2. Volumul eantionului
Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui eantion de proprieti
imobiliare i generalizarea rezultatelor obinute (prin inferen statistic) pentru ntreaga populaie
studiat (ntregul portofoliu de garanii bancare). n acest sens este necesar stabilirea mrimii
adecvate a eantionului pe baza cruia se va realiza analiza i evaluarea global a portofoliului de
garanii bancare.
Volumul n al eantionului este influenat de:
eroarea limit maxim admis de reprezentativitate e de 0,3,
nivelul de semnificaie , prestabilit uzual la 5%,
dispersia (variana) caracteristicii n populaie

volumul populaiei N.
2,
Astfel, volumul eantionului format din caracteristici msurabile are dou forme:
pentru volume mici de eantioane se utilizeaz indicele t:
n=
t2 / 2 2
e2
n care: t reprezint indicele Student din tabele statistice t, corespunztor lui /2.
2
pentru volume mari de eantioane se folosete indicele z:

n=
z 2 / 2 2
e2
z se regsete n tabelele statistice z, corespunztor lui /2.

2
Atenie! Abaterea standard a populaiei, , de cele mai multe ori nu este cunoscut, prin urmare
se poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a unui eantion preliminar,
nlocuindu-se n formulele anterioare cu s, sau folosind al unei populaii similare.
Atenie! Dac n rezultat nu este o valoare rotund, se rotunjete la urmtorul numr ntreg.
52
3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM)

Acest proces este prezentat n Standardul pentru modele automate de evaluare 5 elaborat de ctre
International Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit o colaborare
strns ntre evaluatori, analiti ai pieei imobiliare, statisticieni i dezvoltatori de soft-uri.
Pornind de la recomandrile fcute n acest standard propunem urmtoarea succesiune de etape
necesare pentru construirea modelului automat de evaluare:
1. identificarea proprietilor subiect (portofoliul de garanii bancare de evaluat);
2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condiiilor ipotetice i limitative;
3. managementul datelor i analiza calitii datelor;
4. stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost construit prin eantionare stratificat);
5. stabilirea specificaiilor modelului;
6. calibrarea modelului;
7. testarea modelului i asigurarea calitii sale;
8. validarea modelului;
9. aplicarea modelului;
10. verificarea periodic a acurateei modelului.
Primele dou etape se realizeaz identic ca n cazul evalurii prin procesul clasic.
Etapa a 3-a. Managementul datelor i analiza calitii datelor
Analistul de pia trebuie s utilizeze instrumente statistice pentru a scana n mod sistematic i
iterativ datele de pia, n vederea determinrii lipsurilor, erorilor, incoerenelor, valorilor extreme
(valori aberante) existente n seria de date analizat (analiza calitii datelor).
n sprijinul acestei etape, softurile de analiz statistic ofer tehnici grafice i tehnici cantitative
de explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate n scopul stabilirii gradului de
reprezentativitate a eantionului, pentru identificarea funciei de distribuie a frecvenelor (normal,
uniform, 2, lognormal, Student, Fisher, Poisson etc.) i a caracteristicilor acesteia sau pentru
detectarea valorilor aberante ale seriei analizate.
Astfel, o serie de date poate fi reprezentat sugestiv i apoi analizat vizual foarte rapid prin
intermediul unei game variate de grafice statistice. n funcie de informaiile grafice, pe care dorim
s le obinem i de tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se pot folosi:
- pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecvenelor, steam-and-leaf, diagrama de
mprtiere (engl. scatter plots), box-and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normal plot);
- pentru variabile calitative: diagrama n batoane, diagrama circular;
Tehnicile cantitative de analiz a datelor constau n teste statistice (Student, Fisher, ANOVA, Chisquare, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) i diveri indicatori
statistici cum ar fi indicatorii tendinei centrale (medie, median, mod), respectiv indicatorii
dispersiei datelor n jurul mediei (abaterea medie ptratic, variana, coeficientul de variaie .a.).
Not: Pentru luarea deciziei de stratificare a eantionului este util determinarea gradului de
omogenitate al acestuia. n acest sens se poate calcula coeficientul de variaie (Cv), calculat ca
raport ntre abaterea medie ptratic i media variabilei dup care se va face stratificarea. Se
poate considera ca eantionul este omogen dac mrimea coeficientului de variaie este mai mic
sau egal dect 0,35. n cazul n care este depit aceast limit se recomand identificarea
5
Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003
53
cauzelor eterogeneitii eantionului (existena unor valori extreme sau tipuri de proprieti cu
caracteristici diferite ce formeaz straturile eantionului).
Etapa a 4-a. Stratificarea
Este procesul prin care proprietile, care formeaz un eantion eterogen, sunt grupate pe tipuri de
proprieti comparabile n funcie de caracteristicile fizice i economice ale acestora, n vederea
minimizrii diferenelor din interiorul unui strat i maximizrii diferenelor dintre straturi.
Not: Dup aceast etap, la nivelul fiecrui strat creat n cadrul eantionului analizat se poate
estima media valorilor de pia ale proprietilor, n scopul determinrii indicelui de cretere/
descretere a valorii de pia a portofoliului de garanii bancare. Pentru estimarea acestui indice
propunem urmtoarea formula (derivat din modul de calcul a indicelui agregat ponderat de tip
Paasche):
m
Indice =
p
i =1
m
p
i =1
i ,t
i ,t
i ,t
100
i ,t 1
unde:
pi,t = ponderea fiecrui strat n eantionul analizat (a se vedea Eantionarea stratificat);
= media valorilor de pia ale proprietilor din fiecare strat;
m = numrul de straturi din eantionul analizat;
t = momentul actual;
t-1 = momentul la care s-a fcut ultima reevaluare.
Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existena unei eventuale diminuri a valorii
portofoliului de garanii bancare, caz n care se dovedete necesar reevaluarea acestuia cu ajutorul
unui AVM, i ca urmare parcurgerea urmtoarelor etape.
Etapa a 5-a. Stabilirea specificaiilor modelului
Aceast etap se refer la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului i const n
selectarea variabilelor adecvate i definirea structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecare
strat n parte (sub-eantion de proprieti comparabile).
Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce caracterizeaz proprietile analizate
(variabile explicative poteniale), pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economic
asupra valorii proprietii (variabila dependent). Cu ct numrul de variabile explicative selectat
este mai mare, cu att crete riscul ca informaia coninut de ctre acestea s devin redundant. Se
dovedete astfel util realizarea unei selecii a variabilelor explicative ce vor fi reinute n analiz.
Pe de alt parte, includerea unui numr prea mic de variabile explicative ar putea determina ca
modelul de regresie s nu explice ndeajuns de fidel evoluia variabilei dependente, fapt care ar
conduce la o deplasare (engl. bias) a estimatorilor (coeficienii de regresie).
Alegerea variabilelor explicative trebuie s se fac de ctre evaluator, nu numai din perspectiva
mrimii coeficienilor de corelaie cu variabila dependent, ci i prin luarea n consideraie a
semnificaiei economice ce ar putea caracteriza legtura dintre variabilele explicative i cea
dependent.
De asemenea, se analizeaz dac exist o corelaie puternic ntre variabilele explicative selectate.
n condiiile n care se identific o astfel de corelaie, va trebui reinut n analiz doar una dintre
variabilele explicative din grupul celor corelate ntre ele. Se poate opta pentru cea corelat mai
puternic cu variabila dependent. Cu ct valoarea coeficientului de corelaie se apropie de valorile
1, respectiv -1 cu att variabilele sunt mai puternic corelate.
54
Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim numeric, se msoar pe o scal i fac obiectul
unor operaii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu se exprim numeric
(nu se msoar pe o scal) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe categorii, i pot fi de tip:
- nominal, fr ordine intern
- ordinal, cu o anumit ordine intern, necuantificabil, de exemplu: starea cldirii poate fi foarte
bun (codificat cu 0), bun (codificat cu 1), satisfctoare (codificat cu 2) sau
nesatisfctoare (codificat cu 3).
Atenie! Este foarte important s se identifice i defineasc corect toate variabilele modelului i
apoi s se codifice (transforme) corespunztor variabilele calitative.
n ceea ce privete structura modelului, aceasta poate fi aditiv (liniar), multiplicativ sau hibrid
(neliniar) (a se analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).
n structura aditiv, contribuia variabilelor explicative este nsumat:
Yi = 0 + 1 x1 + 2 x2 + ...
n care:
Yi - valoarea de pia a proprietii subiect - variabila dependent;
0 - constanta modelului (sau termenul liber);
xi - variabilele explicative;
i - coeficienii variabilelor explicative.
n modelul multiplicativ, contribuia variabilelor explicative este multiplicat:
Yi = 0 x11 x22 ......

Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate n format
logaritmic, dar avantajul const n faptul c permite aplicarea coreciilor proporional cu valoarea
proprietii subiect.
Modelul hibrid (neliniar) este o combinaie ntre modelul aditiv i cel multiplicativ:
Yi = QG (QC AC + QT AT + A)
n care:
QG - produsul variabilelor calitative generale (se aplic proprietii ca ntreg);

QC - produsul variabilelor calitative pentru cldire;
AC - suma variabilelor aditive pentru cldire;
QT - produsul variabilelor calitative pentru teren;
AT - suma variabilelor aditive pentru teren;
A - suma altor variabile (variabile adiionale).
Etapa a 6-a. Calibrarea modelului
Calibrarea const n determinarea coeficienilor modelului (parametrii necunoscui ) proiectat.

Printre metodele de calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum
regresia liniar multipl sau regresia neliniar.
Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oricrui proces, n care una sau mai multe
variabile cunoscute (caracteristici ale proprietilor analizate) sunt utilizate pentru a determina o
variabil necunoscut (n acest caz valoarea de pia a proprietilor evaluate) sau pentru
previzionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile explicative, iar
55
variabilele necunoscute sunt denumite variabile dependente.

Regresia liniar simpl
Regresia liniar simpl se utilizeaz pentru a previziona o variabil dependent, utiliznd o singur
variabil explicativ.
Modelul regresiei liniare simple are forma:
yi = 0 + 1 xi + i , i = 1, n
n care:
0 constanta, adic valoarea lui y cnd x=0;

1 panta liniei de regresie;
i termenul rezidual (eroarea), cuantific influena ntmpltoare a altor variabile asupra lui yi i
reprezint diferena ntre valoarea observat ( yi ) i cea estimat ( y i ) a variabilei dependente:
i = y i y i
Panta liniei de regresie indic valoarea medie cu care se modific y la o schimbare cu o unitate a
valorii x. Dac panta este pozitiv, y crete odat cu creterea valorii lui x, iar dac este negativ, y
scade odat cu creterea valorii lui x. Coeficienii modelului, 0 i 1 , precum i termenii
reziduali i se pot determina prin diferite metode, printre care metoda celor mai mici ptrate.
Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urmtoarele etape:
1. estimarea parametrilor modelului;
2. testarea i validarea modelului de regresie;
3. realizarea de predicii.
Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze (GaussMarkov):
variana termenilor reziduali este constant;
termenii reziduali i au media egal cu zero;
termenii reziduali i nu sunt corelai ntre ei;
termenii reziduali i nu sunt corelai cu variabila explicativ xi;
termenii reziduali i sunt normal distribuii.
n acest sens, este necesar realizarea testrii modelului n vederea asigurrii calitii acestuia (a se
vedea etapa a 7-a).
Regresia liniar multipl
Regresia liniar multipl exprim relaia dintre o variabil dependent i cel puin dou variabile
explicative, iar modelul acesteia este:
yi = 0 + 1 x1i + 2 x 2i + ... + m x mi + i , i = 1, n
n care:
0 termenul liber;
1, 2,, m coeficienii regresiei multiple;
i termenul rezidual.
Etapele i ipotezele luate n calcul, pentru realizarea modelului de regresie multipl, sunt aceleai
ca cele specificate n cazul regresiei simple.
Regresia neliniar
56
Dac n urma reprezentrii grafice a datelor, prin intermediul diagramei de mprtiere, se observ
c punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera c regresia nu este
liniar i soluia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar se folosete pentru a
descrie legtura dintre variabila dependent i variabilele explicative, considernd c ali factori au
o aciune constant i neglijabil asupra variabilei dependente.
Iat cteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate n regresia neliniar.
Modelul exponenial: Yi = 0 1 i + i
x
Modelul logaritmic: Yi = 0 + 1 lg xi + i
Modelul parabolic de gradul doi: Yi = 0 + 1 xi + 2 xi2 + i
Etapa a 7-a. Testarea modelului i asigurarea calitii lui
Testarea modelului are rolul de a stabili dac acesta asigur acurateea i integritatea necesare
pentru ca estimrile, realizate cu ajutorul acestuia, s fie extrapolate prin inferen statistic la
nivelul ntregii populaii de garanii bancare. n acest scop se utilizeaz un set de date despre
proprietile pentru care se cunosc fie preurile de vnzare, fie valorile de pia, pe baza cruia se va
face testarea. Acest set de date, folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza cruia a fost
realizat i calibrarea a modelului i reprezint 80% din volumul eantionului (n).
Aa cum am precizat mai sus, exist o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate pentru
obinerea informaiilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu distribuie a
frecvenelor normal, precum testele Student (t), Fisher (F), i altele non-parametrice pentru serii
care nu au distribuie a frecvenelor normal, precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk,
Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson.
Atenie! n practic, etapa de specificare a modelului i cea de calibrare se realizeaz n mod
iterativ: specificarea modelului testarea specificaiilor modelului prin calibrare corectarea
specificaiilor modelului testarea specificaiilor corectate, repetnd aceste operaii pn cnd se
obine nivelul de ncredere proiectat.
Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative n modelul de regresie,
i apoi excluderea/reincluderea iterativ a acestora, analiznd, dup fiecare iteraie, testele statistice
de validare a modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de
determinare). Aceasta metod este dificil de aplicat n condiiile n care mrimea eantionului de
date este redus (numrul de variabile explicative nu poate fi mai mare dect numrul de date
analizate).
O soluie alternativ este reprezentat de includerea treptat a variabilelor explicative n modelul de
regresie. Dup includerea unei noi variabile explicative se verific testele statistice de validare a
modelului de regresie i puterea sa explicativ (mrimea coeficientului de determinare). Pentru a
stabili care este ordinea de includere a variabilelor explicative n modelul de regresie se pot calcula
coeficienii de corelaie a acestora cu variabila dependent. Prima variabil, inclus n model, va fi
cea caracterizat de coeficientul de corelaie cel mai ridicat.
Interpretarea testelor i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz modelul de regresie
Msurarea semnificaiei unui test statistic implic estimarea gradului n care valoarea acestuia,
determinat pe baza observaiilor din eantion, se apropie de cea real ce caracterizeaz ntreaga
populaie din care s-a extras eantionul.
Probabilitatea p (engl. p-value) asociat testului statistic, estimat la nivelul eantionului, reprezint
probabilitatea de eroare implicat de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid i
reprezentativ pentru ntreaga populaie studiat. Ca urmare, cu ct aceast probabilitate este mai
ridicat cu att este mai puin plauzibil ca relaia existent ntre variabilele modelului, evideniat la
57
nivelul eantionului studiat, s se menin pentru ntreaga populaie statistic din care a fost extras
acest eantion. Ca rezultat, se accept ipoteza nul, adic valoarea estimat pentru coeficientul
asociat variabilei explicative analizate nu este semnificativ diferit de zero. n concluzie, acea
variabil explicativ nu influeneaz variabila dependent studiat
Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde i de nivelul de semnificaie ales () pentru
testul statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest nivel de
semnificaie reprezint probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule atunci
cnd aceasta este adevrat). Cu ct valoarea lui este stabilit la un nivel mai ridicat, cu att
exigenele impuse pentru nerespingerea ipotezei nule (H0) sunt mai mari. Majorarea nivelului de
semnificaie duce la creterea probabilitii de a realiza o eroare de tip II (nerespingerea ipotezei
nule atunci cnd aceasta este fals) i la diminuarea puterii testului statistic realizat. Cel mai
frecvent, nivelul de semnificaie, ales pentru realizarea unui test statistic, este de 5%. n aceast
situaie, probabilitatea p (asociat testului statistic) mai mic dect nivelul de semnificaie al
testului de 5% indic respingerea ipotezei nule.
Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie
B Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport ntre valoarea
estimat a acestuia i abaterea sa standard i este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conform
creia valoarea coeficientului regresiei este egal cu zero.
B Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz ipoteza conform creia mrimile estimate ale
coeficienilor regresiei (exceptnd termenul liber) sunt nule, ceea ce implic testarea
semnificaiei ecuaiei de regresie analizat. Dac probabilitatea p (engl. p-value), asociat
mrimii estimate pentru acest test, este mai mic dect nivelul de semnificaie ales (de exemplu
5%) se respinge ipoteza nul conform creia valorile estimate pentru coeficienii regresiei sunt
statistic egale cu zero.
B Coeficientul de determinare al ecuaiei de regresie R2, a crui mrime arat proporia n care
variaia valorii variabilei dependente este explicat de ctre variabilele explicative selectate n
ecuaia de regresie. Numrul ridicat de variabile explicative, incluse n model, poate conduce la
valori ridicate ale R2, fr s implice n mod direct o putere explicativ mai mare a ecuaiei de
regresie. n acest sens, este recomandabil luarea n considerare a mrimii afiate pentru R2ajustat ce ine cont, n estimarea valorii sale, de numrul de variabile incluse n model.
B Testarea normalitii legii de distribuie a termenilor reziduali se poate face cu ajutorul
testului Jarque-Bera ce msoar diferena existent ntre simetria (asimetria) i aplatizarea
(alungirea) seriei fa de cele caracteristice distribuiei normale. Un nivel al probabilitii p
(asociat mrimii estimate a testului) < presupune respingerea ipotezei nule privind distribuia
normal a seriei termenilor reziduali, rezultai din ecuaia de regresie.
B Homoscedasticitatea termenilor reziduali (variana constant a valorii acestora) este analizat
cu ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nul, asociat testului, implic lipsa
heteroscedasticitii termenilor reziduali, independena acestora n raport de variabilele
explicative ale modelului, precum i liniaritatea legturii existente ntre variabila dependent i
cele explicative. nclcarea uneia dintre aceste condiii presupune obinerea unei mrimi
semnificative a testului White (p-value < nivelul de semnificaie al testului, stabilit aprioric ()).
Ca urmare, un p-value > implic faptul c nici una dintre aceste trei condiii nu a fost
nclcat. n condiiile n care termenii reziduali sunt heteroscedastici se pot realiza coreciile
propuse de White i estima corect covariana coeficienilor de regresie chiar i n prezena
heteroscedasticitii termenilor reziduali.
B Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de testul
58
Durbin-Watson, este cel realizat de Durbin i Watson n 1951. Formula sa este urmtoarea:
n
DW =
(
t =2
t 1 )
t =1
2
t
Valoarea calculat a testului se va compara cu valorile sale teoretice dL i dU, preluate din tabelul
distribuiei Durbin-Watson. Regula de decizie, pe baza valorii calculate a testului, este prezentat n
tabelul urmtor:
0<d<dL
dLddU
dU<d<4 - dU
4-dUd4- dL
4 - dL<d<4
Autocorelare pozitiv a
termenilor reziduali
Indecizie
Termenii reziduali sunt independeni

- validarea modelului de regresie din
aceast perspectiv.
Indecizie
Autocorelare negativ
a termenilor reziduali
O autocorelare cu grad mai mare de unu a termenilor reziduali nu poate fi sesizat prin intermediul
acestui test. Testarea existenei autocorelrii termenilor reziduali poate fi analizat i prin
intermediul testului Q-statistic, respectiv Breusch- Godfrey LM. n cazul Q-statistic, n cadrul unui
tabel sunt raportate valorile estimate ale testului (pentru diferitele lag-uri ale termenului rezidual) i
p-value asociat. Lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali va implica valori ridicate ale acestor pvalue. Testul Breusch-Godfrey LM are ca ipotez nul lipsa autocorelrii ntre termenii reziduali ai
ecuaiei de regresie, fiind raportat mrimea estimat a acestuia i p-value asociat. La fel ca i n
cazul testului anterior, un nivel mare al p-value reprezint o indicaie a lipsei autocorelrii ntre
termenii reziduali. n condiiile n care termenii reziduali sunt autocorelai pot fi realizate coreciile
propuse de Newey i West i estima astfel corect covariana coeficienilor de regresie chiar i n
prezena heteroscedasticitii i autocorelrii termenilor reziduali.
Etapa a 8-a. Validarea modelului
Dup ce modelul a fost calibrat i testat se realizeaz validarea acestuia pe baza setului de date
reprezentnd restul de 20% din eantionul analizat, utiliznd teste statistice amintite n etapele 3 i
7.
Etapa a 9-a. Aplicarea modelului
n cadrul modelului automat de evaluare se iau n considerare, ca i valori ale variabilelor

explicative, cele corespunztoare caracteristicilor proprietilor subiect i se estimeaz astfel
valoarea de pia a acestora.
Etapa a 10-a. Verificarea periodic a acurateei modelului
Se recomand verificarea acurateei modelului prin compararea valorilor de pia estimate, cu

ajutorul acestuia, cu cele estimate prin aplicarea metodelor i tehnicilor de evaluare recomandate de
IVS-uri. Diferenele mari, existente ntre cele dou valori estimate, reprezint un semnal privind
necesitatea actualizrii att a eantionului de analiz ct i a modelului automat de evaluare.
Avantaje i dezavantaje ale utilizrii modelelor automate de evaluare
Printre avantajele modelrii statistice a evalurii proprietilor imobiliare se numr:

permite utilizarea de serii nelimitate de date;
permite folosirea de variabile, ntr-un numr orict de mare, dac acestea sunt necesare i
relevante;
permite determinarea acurateei de estimare a valorii, care poate fi excepional de bun cnd
59
sunt folosite suficiente date de pia;

asigur evaluri uniforme;
modelul rezultat se poate utiliza att pentru evaluri punctuale (singulare), ct i pentru
evaluare global;
automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare i analiz a datelor i de
stabilire a concluziei asupra evalurii;
obiectivitate i eficien;
dar care pot fi atinse doar cu condiia esenial ca, la baza modelului, s stea un raionament
statistico-matematic foarte serios i coerent, baza de date s fie permanent actualizat, modelul s
fie testat nainte de a fi efectiv utilizat n evaluare.
Dezavantajele modelrii statistice sunt:
nu poate fi aplicat pentru pieele restrnse, cu puine tranzacii sau pentru pieele atipice;
necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cunotine n domeniul statisticii matematice i al
soft-urilor de specialitate.
Bibliografie
1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L., Levine D.M., Krehbiel
T.C., 9th Edition, Pearson Prentice Hall, 2004;
2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. OConnell, McGraw Hill,
fourth edition, 2007;
3. Dicionar de statistic general, Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican, Viorel Gh. Vod,
Daniela tefnescu, Pavel Wagner, Editura Economic, 2003;
4. Mass Appraisal Methods An international perspective for property valuers, Wiley-Blackwell,
2008;
5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical Methods for Real Estate
Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linn, J.A. Johnson, Appraisal Institute, 2004;
6. Standardele Internaionale de Evaluare 2011, International Valuation Standards Council, 2011;
7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of Assessing
Officers, 2003;
8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing Officers, 2007;
9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964;
10. Statistic aplicat pentru modelarea evalurii imobiliare, Iuliu Paca, Editura Politehnic,
2008;
11. Statistic: noiuni fundamentale i aplicaii, Vergil Voineagu, Dana Colibab, Giani Grdinaru,
Editura ASE, 2002;
12. Statistic teoretic i economic - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena Cristache, Editura ASE,
2002;
13. Statistic teoretic i economic - teorie i aplicaii, Constantin Anghelache, Editura
Economic, 2004;
14.
60
Statistic: teorie i aplicaii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura
Economic, ediia a doua, 2002.
Glosar IVS 2011

Abordare bazat pe active (AssetBased Approach)
O metod de estimare a valorii unei ntreprinderi sau a unei

participaii la o ntreprindere prin nsumarea valorilor nete ale
activelor i datoriilor individuale. Deoarece fiecare activ i datorie
poate fi evaluat() prin utilizarea oricreia din abordrile prin pia,
prin cost sau prin venit, aceasta nu reprezint o abordare n evaluare
distinct. VEZI: IVS - Cadrul general. VEZI i: Metoda nsumrii.
Abordare n evaluare (Valuation

Approach)
Una din cele trei ci principale de estimare a valorii. Fiecare

abordare n evaluare include diferite metode care pot fi utilizate
pentru a aplica principiile abordrii la tipuri de active sau situaii
specifice. VEZI i: Abordare prin cost; Abordare prin venit;
Abordare prin pia; Metod de evaluare.
Abordarea prin cost (Cost

Approach)
O abordare n evaluare fundamentat pe principiul economic

conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ,
dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin
cumprare, fie prin construire.
Abordarea prin pia (Market

Approach)
O abordare n evaluare care ofer o indicaie asupra valorii prin

compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al cror
pre se cunoate.
Abordarea prin venit (Income

Approach)
O abordare n evaluare care ofer o indicaie asupra valorii, prin

convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a
capitalului.
Activ modern echivalent (Modern

Equivalent Asset)
Un activ care ofer funcii similare i utilitate echivalent cu cele ale

activului care se evalueaz, dar care are un proiect modern i este
construit sau fcut cu materiale i tehnici moderne.
Active contribuitoare
(Contributory Assets)
Orice active corporale sau necorporale utilizate pentru generarea

fluxurilor de numerar asociate cu imobilizarea necorporal care se
evalueaz. VEZI i: Costuri de oportunitate ale activelor
contribuitoare.
Active curente (Current Assets)
Numerar i active care se ateapt s fie convertite n mod rezonabil

n numerar pe parcursul unui an de desfurare normal a activitii
ntreprinderii. VEZI i: Datorii curente.
Active din afara exploatrii (Nonoperating Assets)
Clase de active care nu sunt de baz pentru activitile de exploatare

ale unei ntreprinderi, dar care totui pot genera venit sau pot asigura
rentabilitatea investiiei.
Active epuizabile (Wasting

Assets)
Active ale cror valori, exprimate n termeni reali, se vor micora

de-a lungul timpului.
Active imobilizate (Non-Current

Assets)
Active care sunt deinute pe termen lung de ctre o ntreprindere n

scopul utilizrii n producia de bunuri sau pentru prestarea de
servicii. VEZI i: Active curente.
Anuitate (Annuity)
O serie de pli anuale fcute sau primite la anumite intervale, de-a

lungul duratei de via sau pe un anumit numr de perioade.
Beneficii normalizate (Normalised

Earnings)
Beneficii economice corectate pentru elementele nerepetabile, neeconomice sau neobinuite, n scopul asigurrii comparabilitii.
61
Beneficiu fiscal din amortizare

(Tax Amortisation Benefit)
Economia de impozit realizat ca urmare a amortizrii unui activ

imobilizat.
Beta (Beta)
O cuantificare a riscului sistematic al unei aciuni; tendina cursului

unei aciuni de a se corela cu modificrile unui anumit indice.
Beta pentru ndatorare (Levered

Beta)
Coeficientul beta care reflect o structur a capitalului care include

i credit. VEZI i: Beta.
Capital de lucru (Fond de

rulment net) (Working Capital)
Diferena dintre activele curente i datoriile curente. VEZI i: Active

curente; Datorii curente.
Capital investit (Invested Capital)
Suma dintre capitalul propriu i creditul unei ntreprinderi. Creditul

poate fi fie (a) toate datoriile purttoare de dobnzi, fie (b) datoriile
pe termen lung purttoare de dobnzi. Atunci cnd se utilizeaz
acest termen ar trebui s se precizeze care din cele dou accepiuni
este utilizat. VEZI i: Valoarea ntreprinderii.
Capital propriu (Equity)
Dreptul proprietarului asupra unui activ sau ntr-o ntreprindere dup

deducerea tuturor datoriilor.
Capitalizare (Capitalisation)
1) convertirea unui venit periodic ntr-un echivalent al valorii

capitalului echivalent,
2) structura capitalului unei ntreprinderi sau

3) recunoaterea cheltuielilor ntr-o situaie financiar, mai degrab
ca o imobilizare de capital dect ca o cheltuial curent.
Cea mai bun utilizare (Highest
and Best Use)
Utilizarea unui activ care i maximizeaz valoarea i care este

posibil din punct de vedere fizic, e permis legal i e fezabil din
punct de vedere financiar.
Chiria (Leasee)
O persoan sau o entitate corporativ cu drept de utilizare a unui

activ conform clauzelor unui contract de nchiriere. VEZI i:
Contract de nchiriere; Locator.
Chirie contractual (Contract

Rent)
Chiria specificat ntr-un contract de nchiriere. Poate fi diferit de

chiria de pia. VEZI i: Chiria de pia.
Chirie de pia (Market Rent)
Suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi nchiriat, la data

evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de
nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un
marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin
de cauz, prudent i fr constrngere.
Continuitatea exploatrii (Going

Concern)
O ntreprindere care se ateapt s-i continue activitatea de

exploatare ntr-un viitor previzibil.
Contract de nchiriere (Lease)
Un contract prin care un locator acord unui chiria un drept de

utilizare a unui activ pe o perioad de timp convenit n schimbul
unei pli sau a unei serii de pli. VEZI i: Chiria; Locator.
Control majoritar (Majority

Control)
Gradul de control asigurat de o poziie majoritar.
Cost de nlocuire (Replacement

Cost)
Costul curent al unui activ similar care ofer utilitate echivalent.

VEZI i: Activ modern echivalent.
62
Cost de reproducere
(Reproduction Cost)
Costul curent de realizare a unei replici a unui activ.
Costul capitalului (Cost of

Capital)
Rata rentabilitii ateptat pe pia pentru a atrage fonduri necesare

pentru o anumit investiie.
Costul mediu ponderat al

capitalului (Weighted Average
Cost of Capital)
O rat de actualizare determinat ca medie ponderat, la valoarea de

pia, a costurilor tuturor surselor de finanare din structura
capitalului unei ntreprinderi.
Costuri de oportunitate ale

activelor contribuitoare
(Contributory Asset Charges)
Un cost de oportunitate care reflect profitul economic sau

recuperarea activelor contribuitoare utilizate pentru generarea
fluxurilor de numerar asociate cu imobilizarea necorporal evaluat.
VEZI i: Active contribuitoare; Metoda supraprofiturilor economice
dintr-o singur perioad; Metoda supraprofiturilor economice din
mai multe perioade.
Cumprtor special (Special

Purchaser)
Un anumit cumprtor, pentru care un anumit activ are o valoare

special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra
acestuia i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
Cursul aciunii/profit net

(Price/Earnings Ratio)
Raportul dintre cursul unei aciuni i profitul net pe aciunea

respectiv.
Data evalurii (Valuation date)
Data la care se aplic opinia asupra valorii.
Date de intrare pentru evaluare

(Valuation Inputs)
Date i alte informaii care sunt utilizate ntr-o metod de evaluare.

Datele de intrare pot fi certe sau estimate.
Datorii curente (Current

Liabilities)
Credite sau obligaii care au o scaden mai mic de un an. VEZI i:

Active curente.
Depreciere (Impairment)
O pierdere din beneficiile economice viitoare sau din potenialul de

servicii al unui activ, n plus fa de pierderea sistematic
recunoscut de beneficii economice viitoare sau de potenial de
servicii derivat din amortizare.
Depreciere (Obsolescence)
O pierdere de valoare cauzat de scderea utilitii unui activ din

cauza deteriorrii fizice, a schimbrilor tehnologice, schemelor de
evoluie a cererii i a modificrilor mediului nconjurtor. VEZI i:
Depreciere economic; Depreciere extern; Depreciere funcional;
Deteriorare fizic.
Depreciere economic (Economic

Obsolescence)
O pierdere de valoare cauzat de factori externi activului, n special

factori corelai cu modificrile n cererea i oferta produselor
realizate cu ajutorul acelui activ. VEZI i: Depreciere extern;
Depreciere funcional; Depreciere; Deteriorare fizic.
Depreciere extern (External

Obsolescence)
O pierdere de valoare cauzat de factori din exteriorul activului.

VEZI i: Depreciere economic; Depreciere funcional; Depreciere;
Deteriorare fizic.
Depreciere funcional
(Functional Obsolescence)
O pierdere de valoare cauzat de ineficiena sau supradimensionarea

activului subiect n comparaie cu substitutul su. VEZI i:
Depreciere economic; Depreciere extern; Depreciere funcional;
Depreciere; Deteriorare fizic.
Depreciere tehnologic (Technical

Obsolescence)
63
VEZI: Depreciere funcional.
Deteriorare fizic (Physical

Obsolescence)
O pierdere de valoare cauzat de scderea utilitii unui activ din

cauza deteriorrii fizice a activului sau a componentelor sale, ca
efect al vrstei sale i a utilizrii n condiii normale.
Discont pentru blocaj (Blockage

Discount)
O sum sau un procentaj care ar fi dedus() de ctre participanii pe

pia din cursul curent de pia al unei aciuni listat la bursa de
valori pentru a reflecta o diminuare a valorii unei aciuni dintr-un
pachet de aciuni cu un volum ce l face s nu poat fi vndut ntr-o
perioad de timp rezonabil, avnd n vedere tranzaciile normale cu
pachete de aciuni.
Discont pentru lips de control

(Discount for Lack of Control)
O sum sau un procentaj sczut dintr-o valoare pro rata a unei

aciuni dintr-un pachet de 100% din capitalul propriu al unei
ntreprinderi pentru a reflecta lipsa uneia sau a tuturor prerogativelor
de control. VEZI i: Prim de control.
Discont pentru pachet minoritar

(Minority Discount)
Un discont pentru lipsa de control aferent unui pachet minoritar.
Drepturi imobiliare (Real

Property)
Toate drepturile, participaiile i beneficiile legate de proprietatea

imobiliar.
Durata de via util (Useful Life)
Definiia din IFRS, IAS16:

(a) perioada n care se preconizeaz ca un activ s fie disponibil
pentru utilizare de ctre o entitate; sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare pe care
entitatea preconizeaz s le obin de la activ. VEZI i: Durat
de via economic.
Durat de via economic

(Economic Life)
Perioada total de timp de-a lungul creia se ateapt ca un activ s

genereze beneficii economice pentru unul sau mai muli utilizatori.
VEZI i: Durat de via util
Element de nregistrare n
contabilitate (Unit of Account)
Nivelul la care un activ care urmeaz s fie evaluat este agregat cu

alte active sau dezagregat.
Evaluare (Appraisal)
VEZI: Evaluare (Valuation).
Evaluare (Valuation)
1) Procesul de stabilirea a valorii unui activ sau datorii; sau

2) Suma care reprezint o opinie asupra valorii sau o estimare a
valorii.
Evaluator extern (External

Valuer)
Un evaluator care nu este angajat al proprietarului sau al

managerului unui activ.
Factor de capitalizare
(Capitalisation Factor)
Multiplu aplicat unui singur venit periodic reprezentativ pentru a-l

converti ntr-o valoare a capitalului. VEZI i: Rat de capitalizare.
Factori specifici entitii (Entity

Specific Factors)
Factori care sunt specifici unei anumite entiti i care, n general, nu

sunt disponibili participanilor pe pia.
Flux de numerar net la dispoziia

acionarilor (Free Cash Flows to
Equity)
Fluxuri de numerar disponibile pentru recompensarea acionarilor

(sub form de dividende) dup ce au fost finanate activitile de
exploatare ale ntreprinderii, dup ce au fost fcute investiiile de
capital necesare i dup creterea sau descreterea finanrii prin
credite. VEZI i: Flux de numerar net la dispoziia firmei.
64
Flux de numerar net la dispoziia

firmei (Free Cash Flows to Firm)
Fluxuri de numerar disponibile pentru recompensarea acionarilor

(sub form de dividende) i a creditorilor (sub forma creditului i a
dobnzii) dup finanarea activitilor de exploatare a ntreprinderii
i dup ce au fost fcute investiiile de capital necesare. VEZI i:
Flux de numerar net la dispoziia acionarilor.
Flux de numerar (Cash Flow)
Numerar care este generat pe o perioad de timp de un activ, un grup

de active sau de o ntreprindere. De obicei se utilizeaz mpreun cu
un cuvnt sau o fraz calificativ(). VEZI i: Flux de numerar net la
dispoziia firmei; Fluxuri de numerar exprimate n termeni nominali;
Fluxuri de numerar exprimate n termeni reali.
Fluxuri de numerar exprimate n

termeni nominali (Nominal Cash
Flows)
Fluxuri de numerar dintr-o perioad de timp fr a fi ajustate din

cauza inflaiei.
Fluxuri de numerar exprimate n

termeni reali (Real Cash Flows)
Fluxuri de numerar dintr-o perioad de timp ajustate din cauza

influenei inflaiei.
Fond comercial (Goodwill)
Orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o ntreprindere, dintro participaie la o ntreprindere sau din utilizarea unui grup de
active, care nu sunt separabile.
Imobilizare necorporal
(Intangible Asset)
O imobilizare nemonetar care se manifest prin proprietile sale

economice. Aceasta nu are substan fizic, dar asigur drepturi i
beneficii economice proprietarului su.
Imobilizri corporale (Tangible

Assets)
Active/imobilizri care au o form fizic. Exemple pot fi terenuri i

cldiri, imobilizri corporale mobile, amenajri, instrumente i
echipamente i active n curs de execuie i dezvoltare.
Imobilizri corporale mobile

(Plant and Equiupment)
O clas de imobilizri corporale care:

(a) sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de
bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau

pentru a fi folosite n scopuri administrative i
(b) care se preconizeaz s fie utilizate pe o perioad de timp.
Imobilizri corporale mobile
(Plant and Machinery)
VEZI: Imobilizri corporale mobile (Plant and Equiupment).
Informaii financiare previzionate

(Prospective Financial
Information)
Date financiare previzionate utilizate pentru a estima fluxurile de

numerar ntr-un model de actualizare a fluxurilor de numerar.
Instrument financiar (Financial

Instrument)
Un contract care genereaz drepturi sau obligaii ntre anumite pri

pentru primirea sau plata de numerar, a altor recompense financiare
sau a unui instrument de capital propriu.
Instrument de capital propriu

(Equity Instrument)
Orice contract care creeaz un drept rezidual asupra activelor unei

entiti dup deducerea tuturor datoriilor sale.
Investiie imobiliar (Investment

Property)
Proprietatea imobiliar, respectiv un teren sau o cldire, sau o parte a

unei cldiri sau ambele, deinut de proprietar mai degrab pentru a
obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau
ambele, dect pentru:
(a) utilizarea n producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau
pentru scopuri administrative; sau
(b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii.
65
Ipotez special (Special

Assumption)
O ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele

efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o
tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii.
ntreprindere (Business sau

Business Enterprise)
O entitate comercial, industrial, de servicii sau de investiii (sau o

combinaie a acestora) care desfoar o activitate economic.
Lichiditate (Liquidity)
O cuantificare a uurinei cu care un activ poate fi convertit n

numerar. Un activ foarte lichid poate fi transformat uor n numerar;
un activ lipsit de lichiditate este dificil de transformat n numerar.
Locator (Lessor)
O persoan sau o entitate corporativ care acord alteia drepturile de

utilizare a unui activ, conform clauzelor unui contract de nchiriere,
n schimbul obinerii unei pli sau a unei serii de pli. VEZI i:
Contract de nchiriere; Chiria.
Metoda costului de nlocuire net

(Depreciated Replacement Cost
Method)
O metod nscris n abordarea prin cost care indic valoarea prin

calcularea costului de nlocuire curent al unui activ din care se scad
deteriorarea fizic i orice forme relevante de depreciere.
Metoda evitrii plii redevenei

(Relief from Royalty Method)
O metod de estimare a valorii unei imobilizri necorporale pe baza

nivelului unor pli ipotetice de redeven, care sunt evitate prin
deinerea proprietii asupra activului, n comparaie cu obinerea
unei licene pentru utilizarea acesteia de la o ter parte. VEZI i:
Redeven.
Metoda fluxurilor de numerar

actualizate (Discounted Cash
Flow Method)
O metod nscris n abordarea prin venit prin care se aplic o rat

de actualizare unor fluxuri de numerar viitoare ateptate pentru a
estima valoarea actualizat (prezent).
Metoda Greenfield (Greenfield

Method)
O metod de evaluare a unei imobilizri necorporale prin care se

deduce costul de achiziie sau de generare intern a activelor
contribuitoare din fluxurile de numerar asociate cu utilizarea acelei
imobilizri. VEZI i: Active contribuitoare; Metoda supraprofiturilor
economice; Metoda supraprofiturilor economice din mai multe
perioade.
Metoda investiiei (Investment

Method)
O metod de evaluare nscris n abordarea prin venit prin care se

capitalizeaz venitul viitor ateptat sau utilitatea ca baz a estimrii
valorii.
Metoda nsumrii (Summation

Method)
O metod de evaluare care ofer o indicaie asupra valorii unui activ

prin nsumarea valorilor separate ale prilor lui componente. VEZI
i: Abordarea bazat pe active.
Metoda profiturilor suplimentare

(Premium Profits Method)
O metod care indic valoarea unei imobilizri necorporale prin

compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar previzionate care
ar putea fi obinute de o ntreprindere care utilizeaz imobilizarea
necorporal, cu cele care ar fi obinute de o ntreprindere care nu
utilizeaz acea imobilizare necorporal.
Metoda replicrii (Replication

Method)
O metod de evaluare inclus n abordarea prin cost, care este

utilizat pentru evaluarea instrumentelor financiare, care furnizeaz
o indicaie asupra valorii curente a unui instrument sau portofoliu
prin reproducerea sau replicarea" riscurilor acestuia i a fluxurilor
de numerar ntr-o alternativ ipotetic sau sintetic.
66
Metoda supraprofiturilor
economice (Excess Earnings
Method)
O metod de estimare a beneficiilor economice generate de o

imobilizare necorporal, prin identificarea fluxurilor de numerar
asociate cu utilizarea acelei imobilizri i prin deducerea unui profit
economic (rezonabil) care reflect o recompensare just pentru
utilizarea activelor contribuitoare. VEZI i: Costurile de oportunitate
ale activelor contribuitoare; Metoda Greenfield; Metoda
supraprofiturilor economice din mai multe perioade (Multi-Period
Excess Earnings Method).
Metoda supraprofiturilor
economice din mai multe perioade
(Multi-Period Excess Earnings
Method)
O metod de estimare a beneficiilor economice generate de o

imobilizare necorporal pe parcursul mai multor perioade de timp,
prin identificarea fluxurilor de numerar asociate cu utilizarea
imobilizrii i dup deducerea profitului economic periodic care
reflect un profit rezonabil pentru utilizarea activelor contribuitoare.
VEZI i: Active contribuitoare; Costurile de oportunitate ale
activelor contribuitoare; Metoda supraprofiturilor economice dintr-o
singur perioad (Excess Earnings Method); Metoda Greenfield.
Metod de evaluare (Valuation

Method)
O tehnic specific sau un model utilizat pentru a estima valoarea.

Toate metodele de evaluare se nscriu ntr-o abordare n evaluare.
VEZI i: Abordare n evaluare.
Metodologie de evaluare
(Valuation Methodology)
Ansamblul metodelor de evaluare.
Modelul de evaluare a activelor

financiare (Capital Asset Pricing
Model (CAPM))
Un model prin care costul capitalului exprimat de o aciune sau de

un portofoliu de aciuni este egal cu rata fr risc plus o prim de
risc proporional cu riscul sistematic al aciunii sau al portofoliului
de aciuni.
Opinie rezonabil (Fairness

Opinion)
O opinie referitoare la aprecierea rezonabilitii preului de vnzare

sau de transfer a unei ntreprinderi, n optica acionarilor acesteia.
Pachet majoritar (Majority

Interest)
Un pachet de aciuni care asigur peste 50% din drepturile de vot

ntr-o ntreprindere.
Pachet minoritar (Minority

Interest)
Un pachet care asigur mai puin de 50% din drepturile de vot ntr-o
ntreprindere.
Participani pe pia (Market

Participants)
Toate persoanele, companiile sau alte entiti care sunt implicate n

tranzacii curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu
un anumit tip de activ.
Ponteial de servicii (Service

Potential)
Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze bunuri i servicii n

conformitate cu obiectivele entitii.
Portofoliu (Portofolio)
Un ansamblu de diverse active sau datorii deinute sau administrate

de o singur entitate.
Prima de risc (Risk Premium)
O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc pentru a reflecta riscul

de nerealizare a beneficiilor generate de o investiie.
Prim de control (Control

Premium)
O sum sau un procentaj prin care valoarea pro rata a unui pachet de
control depete valoarea pro rata a unui pachet minoritar pentru a
reflecta puterea de control.
Prim de risc aferent costului

capitalului propriu (Equity Risk
Premium)
O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc pentru a reflecta riscul

suplimentar al instrumentelor de capitaluri proprii, peste riscul
aferent instrumentelor fr risc (o component a costului capitalului
propriu sau a ratei de actualizare a capitalului propriu).
67
Proprietate imobiliar
generatoare de afaceri (Trade
Related Property)
Orice tip de proprietate imobiliar desemnat pentru un anumit tip

de afacere, n care valoarea proprietii reflect potenialul comercial
pentru acea afacere. VEZI i: Proprietate specializat.
Proprietate imobiliar (Real

Estate)
Terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de

exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate
terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i
toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu,
echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei
cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului.
Proprietate imobiliar
specializat (Specialised
Property)
O proprietate imobiliar care se vinde rar sau niciodat pe pia, cu

excepia cazului vnzrii ntreprinderii sau entitii din care aceasta
face parte, din cauza caracterului ei unic provenit din natura i
proiectul specializat, din configuraia, localizarea i mrimea ei sau
din alte cauze. VEZI i: Proprietate generatoare de afaceri.
Randament la maturitate (Yield

to Maturity)
Rata anual anticipat a rentabilitii, aferent unei obligaiuni, n

cazul n care aceasta este deinut pn la data scadenei, calculat
pe baza cursului de pia curent, valorii nominale, ratei cuponului i
duratei de timp pn la scaden. VEZI i: Rat de capitalizare; Rat
de capitalizare iniial; Rat de capitalizare terminal; Randamentul
investiiei.
Raport de evaluare (Valuation

Report)
Un raport care comunic utilizatorului desemnat o opinie asupra

valorii i elemente relevante asociate acesteia. Elementele care
trebuie prezentate ntr-un raport de evaluare sunt precizate n
standardul IVS 103 Raportarea evalurii.
Rata de actualizare (Discount

Rate)
O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani

viitoare sau un flux de numerar viitor ntr-o valoare actualizat
(prezent).
Rata de capitalizare
terminal (Reversionary Yield)
Rata de capitalizare anticipat pentru o proprietate imobiliar odat

ce este stabilit valoarea de reversiune. VEZI i: Rat de
capitalizare; Valoare de reversiune; Randamentul investiiei.
Rata intern a rentabilitii

(Internal Rate of Return)
Rata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxurilor de

numerar viitoare din investiie sunt egale cu costul de achiziie al
acelei investiii.
Randament cu toate riscurile

inlcuse (All Risks Yield)
Inversul factorului de capitalizare, exprimat de obicei ca procentaj.

VEZI i: Factor de capitalizare; Rat de capitalizare; Rat de
capitalizare terminal; Randamentul investiiei; Randament la
maturitate.
Randamentul (Yield)
Beneficiul generat de o investiie. n general se exprim ca procentaj

anual din costul unei investiii sau din valoarea sa de pia sau din
valoarea sa nominal. Termen folosit de regul cu un calificativ sau
n contextul unei fraze. VEZI i: Rat de capitalizare; Rat de
capitalizare iniial; Rat de capitalizare terminal; Randament la
maturitate.
Rat de capitalizare
(Capitalisation Rate)
Beneficiu reprezentat de un venit generat de o investiie, exprimat

sub form procentual. VEZI i: Factor de capitalizare.
Rat fr risc (Risk Free Rate)
Rata rentabilitii existent pe pia aferent unei investiii fr risc.
68
Rata rentabilitii (Rate of

Return)
Profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate sau anticipate

a unei investiii, exprimat() n procente din valoarea acelei
investiii.
Redeven (Royalty)
O plat fcut pentru utilizarea unui activ, n special a unei

imobilizri necorporale sau a unei resurse naturale. VEZI i: Metoda
evitrii plii redevenei.
Rentabilitate iniial (Initial

Yield)
Venitul iniial dintr-o investiie raportat la preul pltit pentru

investiie, exprimat sub form procentual. VEZI i: Rat de
capitalizare; Rat de capitalizare terminal; Venit generat de o
investiie; Randament la maturitate.
Risc de pia (Market Risk)
Riscul care afecteaz o pia ntreag i nu doar anumii participani

sau anumite active. Riscul de pia nu poate fi diversificat. VEZI i:
Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc sistematic; Risc sistemic;
Risc nesistematic.
Risc financiar (Financial Risk)
Gradul de incertitudine n ceea ce privete realizarea veniturilor

viitoare ateptate ale ntreprinderii, rezultat din ndatorarea
financiar a acesteia. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc de pia;
Risc sistematic.
Risc nesistematic (Unsystematic

Risk)
Un risc specific unei entiti, activ sau grup de active. Poate fi

diversificat. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc de
pia; Risc sistematic; Risc sistemic.
Risc sistematic (Systematic Risk)
Riscul care caracterizeaz piaa n ansamblul ei i care nu este

specific participanilor pe pia sau activelor. Riscul sistematic nu
poate fi diversificat. VEZI i: Riscul ntreprinderii; Risc financiar;
Risc de pia; Risc sistemic; Risc nesistematic.
Risc sistemic (Systemic Risk)
Riscul de deteriorare al unui sistem, risc generat de colapsul unui

element component al acelui sistem. VEZI i: Riscul ntreprinderii;
Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc nesistematic.
Riscul ntreprinderii (Business

Risk)
Gradul de incertitudine aferent realizrii profiturilor viitoare

ateptate din activitatea ntreprinderii, care rezult din ali factori
dect levierul financiar. VEZI i: Risc financiar; Risc de pia; Risc
sistematic.
Situaie financiar (Financial

Statement)
O situaie periodic cu privirea la poziia financiar a unei entiti.
Standarde de Raportare
Financiar (Financial Reporting
Standards)
Orice standarde recunoscute sau adoptate pentru realizarea situaiilor

periodice ale poziiei financiare a unei entiti. Acestea mai sunt
cunoscute i ca standarde de contabilitate. VEZI i: Standarde
Internaionale de Raportare Financiar.
Standarde Internaionale de
Raportare Financiar
(International Financial
Reporting Standards)
Standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru

Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Cuprind:
Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
Standardele Internaionale de Contabilitate i
Interpretrile
elaborate de Comitetul pentru Interpretarea

Raportrii Financiare Internaionale (IFRIC) sau de fostul Comitet
de Interpretare (SIC).
69
Structura capitalului (Capital

Structure)
Compoziia capitalului investit ntr-o ntreprindere; finanare mixt

prin capitaluri proprii i credit.
Supraprofituri economice (Excess

Earnings)
Acea sum a beneficiilor economice anticipate care depete

profitul economic normal, calculat pe baza ratei rentabilitii
aferente valorii activelor de baz selectate (adesea sub form de
active corporale nete) utilizate pentru a genera acele beneficii
economice anticipate.
Teoria evalurii prin arbitraj

(Arbitrage Pricing Theory)
Un model multifactorial pentru estimarea costului capitalului propriu

care ncorporeaz civa factori de risc sistematic.
Tip al valorii (Basis of value)
O precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori.
Uniti de comparaie (Unit(s) of

Comparison)
O baz comun de comparaie utilizat pentru analiza diferenelor

dintre active. Aceasta poate fi o caracteristic fizic, de exemplu,
preul pe metru sau pe picior ptrat sau o caracteristic economic,
de exemplu, raportul dintre preul de vnzare al unui activ i venitul
net generat de acesta.
Utilitate (Utility)
O expresie a gradului de satisfacie derivat din folosina unui activ.
Valoare actualizat (Present

Value)
Valoarea unei pli viitoare sau a unei serii de pli viitoare

actualizate la data curent sau la momentul zero. VEZI i: Valoare
actualizat net.
Valoare net actualizat (Net

Present Value)
Valoarea specificat, la o anumit dat, a intrrilor de fluxuri de

numerar minus ieirile de fluxuri de numerar (inclusiv costul
investiiei), calculate prin utilizarea unei rate de actualizare adecvate.
VEZI i: Valoare actualizat.
Valoare contabil (Book Value)
VEZI: Valoare contabil (Carrying Amount).
Valoare contabil (Carrying

Amount)
Valoarea la care un activ este recunoscut n situaiile financiare ale

unei entiti dup ce se deduc orice depreciere (amortizare) cumulat
i pierderi cumulate din depreciere.
Valoare de casare (Salvage Value)
Valoarea unui activ care a ajuns la finalul duratei sale de via

economic pentru scopul pentru care a fost fcut. Totui, activul
poate avea valoare pentru o utilizare alternativ sau pentru reciclare.
VEZI i: Valoare rezidual.
Valoare de investiie (Investment

Value)
Valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar

potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare.
Valoare de lichidare (Liquidation

Value)
Suma net care ar putea fi obinut dac activitatea unei ntreprinderi

ar fi ntrerupt iar activele sale ar fi vndute bucat cu bucat.
Trebuie de asemenea s fie precizate i tipurile valorii adecvate i
orice ipoteze suplimentare adecvate.
Valoare de pia (Market Value)
Suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.
Valoare de reversiune
(Reversionary Value)
Valoarea estimat a unei investiii imobiliare la finalul unei perioade

n care venitul din chirii este peste sau sub nivelul chiriei de pia.
VEZI i: Valoare terminal.
70
Valoare just (Fair Value)
(1) Preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre
pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care
reflect interesele acelor pri. Pentru utilizare n raportri financiare
n baza Standardelor Internaionale de Raportare Financiar,
valoarea just are o semnificaie diferit: (2) n IFRS 13 Valoarea
just este preul care ar putea fi primit din vnzarea unui activ sau
care ar fi pltit pentru transferarea unei datorii n cadrul unei
tranzacii normale ntre participanii pe pia la data evalurii."
Valoare net contabil (Net Book

Value)
1) Referitor la o ntreprindere: diferena dintre activele totale (dup

deducerea amortizrii i deprecierii) i datoriile totale, aa cum
sunt acestea nregistrate n bilanul contabil.
2) Referitor la un anumit activ: costul capitalizat minus amortizarea

cumulat aa cum apare n registrele contabile al ntreprinderii.
VEZI i: Valoarea contabil.
Valoare rezidual (Residual
Value)
(1) Valoarea anticipat a unui activ la sfritul duratei de via util a

acestuia.
(2) Definiia din IFRS (IAS16): Valoarea estimat pe care ar
obine-o n prezent o entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor estimate asociate cedrii, dac activul ar
avea deja vechimea i starea prevzute la sfritul duratei sale
de via util". VEZI i: Valoare de casare.
Valoare special (Special Value)
O sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care

au valoare numai pentru un cumprtor special.
Valoare terminal (Terminal

Value)
Valoarea de la sfritul perioadei de previziune a fluxului de

numerar, n cadrul analizei fluxului de numerar actualizat. VEZI i:
Valoare de reversiune.
Valoarea de utilizare (Value in

Use)
Definiia IFRS din IAS 36: Valoarea actualizat a fluxurilor de

numerar viitoare preconizate s se obin de la un activ sau de la o
unitate generatoare de numerar".
Valoarea ntreprinderii (Business

Value)
Valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus

valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus
orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plti
acele datorii. VEZI i: Capital investit.
Valoare la risc (Value at Risk)
Pierderea maxim ateptat s se produc ntr-o anumit perioad de

timp ca rezultat al modificrilor unor parametri identificai ai
riscului, cu un nivel precizat de ncredere, bazat pe analize statistice
ale tendinelor i volatilitii preului istoric. VEZI i: Riscul
ntreprinderii; Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc
sistemic; Risc nesistematic.
Valoarea sinergiei (Synergistic

Value)
Un element suplimentar al valorii creat prin combinarea a dou sau

mai multe drepturi, combinaie n urma creia valoarea dreptului
rezultat este mai mare dect suma drepturilor iniiale.
Vnzare i leaseback (Sale and

Leaseback)
Tranzacii concomitente prin care cumprtorul devine locator i

vnztorul devine locatar. VEZI i: Chiria; Locator.
71
Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011,

n interpretarea ANEVAR
Coninut
Alocarea valorii totale a proprietii imobiliare sau a preului pltit
pentru achiziia acesteia pe componentele teren i construcii
Paragraful
1
- Introducere
1.1
- Procedurile de alocare
1.2
Componentizarea (alocarea pe componente a valorii juste

atribuibile unui activ complex)
Costuri generate de vnzare
Profitul economic i supraprofitul economic
Profitul suplimentar
Valoarea ntreprinderii i a capitalului propriu
- Capitalul propriu
6.1
- Datoriile totale purttoare de dobnzi
6.2
- Numerar i echivalentele de numerar
6.3
1. Alocarea valorii totale a proprietii imobiliare sau a preului pltit pentru achiziia
acesteia pe componentele teren i construcii
1.1 Introducere
1. Aceast tem se refer numai la alocarea valorii totale a unei proprieti imobiliare sau a
preului de cumprare al acesteia pe componentele ei principale, n general, pe componentele
fizice cu valori semnificative, respectiv teren i construcii (care includ i amenajrile terenului).
2. Scopurile uzuale pentru care se solicit procesul de alocare a valorii totale sau a preului de
achiziie al unei proprieti imobiliare sunt elaborarea situaiilor financiare, respectiv estimarea
valorii amortizabile a construciilor i a valorii contabile a terenului, estimarea valorii de
impozitare a terenului i construciilor, clasificarea operaiunilor de leasing conform
prevederilor Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS), efectuarea unor
analize comparative, precum i garantarea unui credit.
3. Alocarea preului de achiziie ar trebui s fie precedat de o evaluare a proprietii imobiliare n
cauz, pentru a se vedea dac preul tranzaciei reflect optica participanilor pe pia, respectiv
ndeplinirea condiiilor incluse n definiia valorii de pia din IVS Cadrul general.
4. Alocarea valorii totale sau preului unei proprieti imobiliare pe componentele acesteia este o
sarcin cerut fie n mod expres unui evaluator autorizat, fie asumat de acesta i inclus n
sfera misiunii de evaluare, conform IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. n acest al doilea caz,
evaluatorul autorizat poate s vin n ntmpinarea oricrui cumprtor al unei proprieti
imobiliare, care va nregistra n bilanul contabil al entitii achizitoare valoarea just sau de
pia a terenului, construciilor, precum i a bunurilor mobile i a imobilizrilor necorporale
separate, dac este cazul. O astfel de alocare este cerut de IVS 300 Evaluri pentru raportarea
financiar, paragrafele 38 40.
5. Deoarece n realitate terenul i cldirile unei proprieti imobiliare de obicei nu sunt separabile,
procesul de alocare a valorii totale sau preului pltit nu trebuie s fie prezentat ca fiind evaluri
formale ale celor dou componente principale. De asemenea, trebuie specificat c alocarea
efectuat este valabil numai pentru unul din scopurile menionate la paragraful 1.2 de mai sus.
72
Ca urmare, valorile componentelor rezultate din procesul de alocare nu pot fi prezentate ca fiind
valori de pia, iar sfera misiunii de alocare nu poate fi asimilat cu sfera misiunii de evaluare.
6. Terenul n surplus sau excedentar fa de nevoile normale de funcionare a cldirilor existente
nu va fi inclus n procesul de alocare, ci va fi evaluat separat la valoarea de pia. Clasificarea
unui teren ca fiind n surplus sau excedentar este rezultatul raionamentului profesional al
analistului, raionament care se bazeaz pe mai muli factori specifici proprietii imobiliare
subiect, cum ar fi nevoia de spaiu verde, protejarea peisajului (panoramei), prevederile
documentaiilor de urbanism, necesitile unei extinderi viitoare a cldirii existente etc.
7. n cazul alocrii pe componente a valorii sau preului proprietilor imobiliare generatoare de
afaceri (PIGA) se vor aplica i prevederile GE 2 Evaluarea proprietilor imobiliare
generatoare de afaceri, iar dup aprobarea de ctre IVSC, a prevederilor IVS 232 Proprieti
imobiliare generatoare de afaceri (care va apare la finele anului 2012).
1.2 Procedurile de alocare
8. Evaluatorul va aplica eventualele prevederi legale referitoare la alocare, n vigoare la data
alocrii, cu menionarea expres a respectrii sau devierii de la cerinele IVS.
9. Exist dou proceduri uzuale alternative de alocare fie a valorii totale, fie a preului total pltit
pentru o proprietate imobiliar. Acestea sunt:
(a) scderea valorii terenului din valoarea total sau din preul pltit pentru proprietatea
imobiliar, la o dat specificat, pentru a determina valoarea construciilor; sau
(b) scderea costului de nlocuire net al construciilor din valoarea total sau din preul pltit
pentru proprietatea imobiliar, la o dat specificat, pentru a determina valoarea terenului.
10. Aplicarea uneia din cele dou proceduri depinde de cantitatea i relevana datelor de intrare
pentru alocare de care dispune evaluatorul. De exemplu, dac nu exist date suficiente despre
valorile terenurilor o relevan mai mare o are rezultatul aplicrii procedurii (b). Dac n mod
ideal ar exista date suficiente i credibile pentru aplicarea ambelor proceduri de alocare,
valorile componentelor rezultate din alocare ar trebui s fie similare.
11. Ambele proceduri se nscriu n tehnicile reziduale de calcul, n care valoarea necunoscut a
unei componente se calculeaz printr-un calcul matematic de scdere, respectiv din valoarea
total sau din preul total pltit se scade valoarea sau costul componentei cunoscute, valoare
sau cost determinate printr-o metod adecvat, pentru a se obine valoarea componentei
necunoscute.
12. Cnd se solicit valoarea amortizabil a componentei construcii, se va lua n considerare i
valoarea rezidual a acestora, n cazul n care aceasta are o mrime semnificativ. Definiia
valorii reziduale a unui activ i modalitile de calculare a acesteia sunt redate n standardele
de contabilitate aplicabile.
13. Valoarea componentei teren, n cazul utilizrii procedurii (a), se refer la valoarea terenului
considerat a fi viran dar cu autorizaia de construire eliberat i valabil. Eventualele amenajri
interioare existente de obicei se includ n costul construciilor i nu n valoarea componentei
teren. n ce privete valoarea componentei construcii, calculat ca mrime rezidual, aceasta
trebuie analizat n detaliu pentru a vedea dac nu conine cumva i bunuri corporale mobile
(maini, echipamente, mobilier etc.), precum i imobilizri necorporale, ataate fie cldirilor
fie bunurilor mobile. Aceast analiz mai detaliat este specific proprietilor imobiliare
generatoare de afaceri (PIGA). n cazul c exist i bunuri mobile i imobilizri necorporale,
care pot fi evaluate n mod credibil i valorile acestora sunt semnificative, valoarea lor
nsumat se va scdea pentru a rezulta numai valoarea componentei fizice construcii.
14. n practica curent a procesului de alocare se aplic predominant procedura (b). Costul de
nlocuire net al construciilor se determin n dou etape: (i) calcularea costului de nlocuire
brut al construciilor moderne nlocuitoare, respectiv a construciilor cu o configuraie nou i
cu instalaiile moderne ncorporate, cu o nlime adecvat a tavanelor i fr ornamentele sau
alte elemente de construcie existente n cldirile evaluate i care nu mai sunt atractive
73
15.
16.
17.
18.
conform standardelor moderne; i (ii) calcularea i deducerea deprecierii i altor pierderi de

valoare ale construciilor, cauzate de deteriorarea fizic i de deprecierea rezultat din
modificrile tehnologice sau ale pieei.
n cazul n care din aplicarea procedurii (a) rezult o valoare a construciilor mai mare dect
CIN al acestora, calculat n aplicarea procedurii (b), este necesar o analiz suplimentar
pentru a depista dac nu exist i alte clase de active, care majoreaz artificial valoarea
componentei construcii (a se vedea explicaia de la paragraful 2.6 de mai sus).
Valorile celor dou componente vor fi testate suplimentar cu dovezile de pia comparative,
oricnd exist disponibile aceste dovezi.
Dac utilizatorul desemnat al misiunii de alocare solicit i componentizarea valorii
construciilor pe elementele uzuale, care au durate de via utile diferite, o astfel de
componentizare poate solicita aportul unui consultant specializat n elaborarea devizelor.
Pentru a se evita controversele posibile generate de procedurile de alocare utilizate i de
valorile rezultate ale componentelor, o bun practic este convenirea ex ante cu auditorul
utilizatorului desemnat a modalitilor de aplicare a procedurii de alocare i, dac se cere, i de
componentizare a valorii construciilor.
2. Componentizarea (alocarea pe componente a valorii juste atribuibile unui activ complex)

Proces de spargere a valorii juste a unui activ complex pe valoarea componentelor individuale
ale acestuia, respectiv numai pe acele componente care au o pondere semnificativ n valoarea just
total a activului i durate de via utile diferite. Dac componentele individuale se tranzacioneaz
pe o pia activ, valoarea lor just poate fi determinat prin comparaia de pia. Dac nu exist o
pia activ pentru componentele individuale, valorile acestora se determin prin alocarea valorii
juste totale a activului complex. Un caz tipic de componentizare este valoarea sau costul unei
cldiri.
3. Costuri generate de vnzare
Sunt definite n IFRS 2011 ca fiind costurile marginale care pot fi atribuite direct cedrii unui
activ (sau unui grup destinat cedrii), exclusiv costurile de finanare i cheltuielile cu impozitul pe
profit costurile legale, taxele de timbru i alte taxe similare de tranzacie, costurile aferente
ndeprtrii activului, costurile marginale directe pentru scoaterea la vnzare a activului.
Costurile generate de vnzare nu se includ n valoarea de pia a unui activ sau ntreprinderi. De ele
se ine cont atunci cnd se calculeaz valoarea recuperabil a unui activ conform cerinelor IAS 36,
Deprecierea activelor.
4. Profitul economic i supraprofitul economic
Denumire uzual pentru diferitele forme de venit, realizate sau previzionate, care se situeaz la
nivelul pieei, respectiv corespund cu cerinele de rentabilitate ale participanilor pe pia, adic cu
costul capitalului investit n diferite clase de active. De exemplu, chiria de pia se mai numete
chirie economic, iar profitul net de pia se mai numete profit economic. Deci dac o
ntreprindere obine un profit net total, din utilizarea tuturor activelor sale necesare exploatrii,
corespunztor cu valoarea de pia a activelor i cu costul mediu ponderat al acestora, acest profit
net se numete profit economic. n cazul c ntreprinderea obine un profit net mai mare dect
profitul economic, diferena pozitiv se numete supraprofit economic. Pe planul logicii economice,
acest supraprofit economic este generat de unul sau de mai multe active necorporabile identificabile
sau neindentificabile (fond comercial).
Deci noiunea de profit economic i supraprofit economic se refer la nivelul realizat sau
previzionat al unei forme de venit i nu la forma propriuzis a venitului.
Supraprofitul economic este un indicator financiar derivat care se se calculeaz prin tehnici
reziduale i se utilizeaz pentru evaluarea unei imobilizri necorporale prin metoda
74
supraprofiturilor economice, descris n IVS 210 Imobilizri necorporale, paragrafele C31 C34.
5. Profitul suplimentar
n sensul IVS 2011, profitul suplimentar este excedentul de profit generat de o ntreprindere care
utilizeaz o imobilizare necorporal fa de profitul sau profiturile obinute de alt(e)
ntreprindere(i) care nu utilizeaz acea imobilizare necorporal. Sursa profitului suplimentar este fie
o diferen pozitiv a preului de vnzare (prim de pre), fie realizarea unor costuri mai mici de
ctre ntreprinderea care folosete imobilizarea necorporal, fie ambele surse. Profitul suplimentar
este un indicator financiar derivat care se calculeaz prin tehnici reziduale i se utilizeaz pentru
evaluarea unei imobilizri necorporale prin metoda profiturilor suplimentare, descris n IVS 210,
Imobilizri necorporale, paragrafele C28 C 30.
6. Valoarea ntreprinderii i a capitalului propriu
Pentru scopuri de evaluare, coninutul celor dou concepte fundamentale, respectiv capitalul
propriu i valoarea ntreprinderii trebuie s fie indicat cu precizie, prin formulele lor de calcul,
deoarece calcularea multiplilor valorii de pia a capitalului propriu i a valorii de pia a
ntreprinderii trebuie s se fac n aceeai modalitate att pentru ntreprinderea subiect al evalurii,
ct i pentru ntreprinderile selectate drept comparabile. Respectarea acestei coerene este o cerin
obligatorie pentru aplicarea corect a abordrii prin pia n evaluarea unei ntreprinderi.
Valoarea ntreprinderii este definit n IVS 200, ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
astfel: valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale
sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar
disponibile pentru a plti acele datorii.
Valoarea ntreprinderii este conceptul adecvat pentru a fi utilizat de evaluatorii de ntreprinderi, i
nu alte concepte, cum ar fi valoarea firmei sau valoarea capitalului investit. Aceste ultime dou
concepte pot s aib un coninut diferit de conceptul valoarea ntreprinderii din definiia dat n
IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi.
Valoarea ntreprinderii este preul teoretic pe care un investitor l-ar plti pentru a achiziiona o
ntreprindere. Formula de calcul a valorii ntreprinderii, conform definiiei din IVS 200, redat mai
sus, este:
Valoarea ntreprinderii = capitalul propriu + datorii totale purttoare de dobnzi numerar
i echivalente de numerar
Aceast formul de calcul a valorii ntreprinderii este agreat de mediul bancar deoarece permite o
comparabilitate mai bun a multiplilor valorilor de pia ale ntreprinderilor care dein numerar i
echivalente de numerar cu ponderi diferite n valoarea activelor totale.
Explicaiile pe scurt ale celor trei componente, din formula de mai sus, sunt redate mai jos.
6.1. Capitalul propriu
Capitalul propriu al unei ntreprinderi subiect al evalurii este de obicei capitalul propriu reprezentat
de aciunile ordinare existente n circulaie.
Pentru ntreprinderile ale cror aciuni ordinare sunt cotate la bursa de valori, se calculeaz
capitalizarea bursier astfel:
Capitalizarea bursier = cursul curent al aciunii numrul total de aciuni ordinare care ar
putea exista n circulaie
Numrul total de aciuni ordinare care ar putea exista n circulaie, la data evalurii, ar trebui s se
calculeze pe o baz a aciunilor ordinare poteniale totale, adic pe ipoteza c i opiunile,
waranturile i alte valori mobiliare convertibile ar fi transformate n aciuni ordinare, prin
exercitarea drepturilor de conversie. Exist dou metode de conversie a valorilor mobiliare
convertibile n aciuni ordinare, respectiv metoda aciunilor rscumprate de companie (care se
aplic numai n cazul companiilor cotate) i metoda efectului maxim de diluare.
Numrul total de aciuni care ar putea exista n circulaie, la data evalurii, include:
aciunile ordinare deinute de investitori, cu drept de vot i fr drept de vot;
75

aciunile restricionate deinute de salariaii ntreprinderii.
Numrul total de aciuni care ar putea exista n circulaie, la data evalurii, nu include:
aciunile care au fost rscumprate de ctre ntreprindere;
aciunile prefereniale existente n circulaie.
Capitalul propriu al ntreprinderilor necotate se poate evalua prin aplicarea uneia, a dou sau a
tuturor celor trei metode de mai jos, n funcie de existena unor date de intrare credibile pentru
evaluare:
a) diferena dintre valoarea activelor totale i datoriile totale (numit i activul net);
b) metoda fluxului de numerar net actualizat la dispoziia acionarilor;
c) metoda multiplilor de pia ai capitalului propriu
Dac tipul cerut al valorii este valoarea de pia, datele de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte
optica participanilor pe pia.
6.2. Datoriile totale purttoare de dobnzi
Acestea se refer la:
creditele pe termen lung, respectiv cele cu scadena mai mare de un an de la data evalurii;
creditele pe termen lung cu scadena n anul curent; i
creditele pe termen scurt, respectiv cele cu scadena mai mic de un an de la data evalurii.
Datoriile totale purttoare de dobnzi se adaug la capitalul propriu deoarece acestea reprezint o
parte din preul de achiziie total, datoriile totale purttoare de dobnzi fiind preluate de cumprtor
i urmnd a fi restituite din fluxul de numerar viitor al ntreprinderii achiziionate. n sfera datoriilor
totale purttoare de dobnzi se includ i aciunile prefereniale. Aciunile prefereniale
rscumprabile la o anumit dat i la un anumit pre sunt asimilate cu un credit. De asemenea,
aciunile prefereniale participative, adic cele care dau dreptul la obinerea unui dividend fix i a
unei pri din profitul net, sunt tot de natura unui credit.
n cazul n care valoarea aciunilor prefereniale nu se include n datoriile totale purttoare de
dobnzi, valoarea aciunilor prefereniale trebuie s se adauge ca un al patrulea element separat al
valorii ntreprinderii.
6.3. Numerar i echivalentele de numerar
Numerarul este coninut n conturi de disponibiliti la bnci i n cas. Echivalentele de numerar
se mai numesc i active curente foarte lichide, care sunt uor convertibile n sume precise de
numerar i sunt supuse unui risc nesemnificativ de modificare a valorii (depozite bancare,
obligaiuni cu maturitate scurt i instrumente ale pieei monetare). Explicaia scderii numerarului
i echivalentelor de numerar const n faptul c aceste active curente lichide, fiind preluate de noul
proprietar, dup achiziia ntreprinderii, diminueaz de facto preul pe care acesta trebuie s l
plteasc.
NOT
n cazul unei proprieti imobiliare, capitalul propriu este diferena dintre valoarea sau preul
proprietii imobiliare i creditul nerestituit la data evalurii.
76

Ghiduri ANEVAR 2012

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ghiduri ANEVAR 2012

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR DIN ROMNIA

Ghiduri de evaluare (GE)

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE 1 Verificarea evalurilor

Ghid de evaluare GE 2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri

Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i

Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului

Ghid metodologic de evaluare GME 2 Evaluare pentru garantarea mprumutului

Glosar IVS 2011

Abordarea metodologic a unor definiii i termeni din IVS 2011,

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE1 Verificarea evalurilor

Relaia cu Standardele de Contabilitate

Data intrrii n vigoare

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.1.3 va identifica sfera procesului de verificare ce trebuie efectuat;

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE2 Evaluarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri

Relaia cu Standardele de Contabilitate

Data intrrii n vigoare

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

3.3 Fond comercial (Goodwill)

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE 3 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

Relaia cu Standardele de Contabilitate

Data intrrii n vigoare

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

i economic a produciei. Majoritatea proprietilor (nelese ca activiti) din aceste industrii nu

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

unei resurse minerale.

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

resurselor minerale nu vor fi recunoscute ca active de explorare i evaluare. Cadrul general i

IAS 36 Deprecierea activelor - pentru determinarea valorii recuperabile a unui activ

IFRS 3 Combinri de ntreprinderi - pentru determinarea valorii contabile a activelor care

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

5.1.10 Proprietile de explorare sunt definite la paragraful 3.2.

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid de evaluare GE 4 Consideraii privind implicaiile substanelor periculoase i

Relaia cu Standardele de Contabilitate

Data intrrii n vigoare

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de Evaluare (GE) i Ghiduri Metodologice de Evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghid metodologic de evaluare GME 1 Evaluarea terenului

Relaia cu Standardele de Evaluare

Metode recunoscute de evaluare a terenului

- capitalizarea direct a rentei/arendei funciare (chiriei)

- analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelrii

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012

Ghiduri de evaluare (GE) i Ghiduri metodologice de evaluare (GME) ANEVAR 2012