LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

LEGE nr. 230 din 6 iulie 2007 (*actualizat*)

privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
(actualizat pn la data de 23 iulie 2010*)
EMITENT:
PARLAMENTUL
---------------*) Textul iniial a fost publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007.
Aceasta este forma actualizata de S.C. "Centrul Teritorial de Calcul Electronic" S.A.
pn la data de 23 iulie 2010, cu modificrile i completrile aduse de LEGEA nr. 175
din 16 iulie 2010.
Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.
CAP. I
Dispoziii generale, definiii
ART. 1
Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la
nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de
administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel
puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv n
cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin.
ART. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au
obligaia s ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin
tuturor asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n
asociaii de proprietari cu personalitate juridic.
ART. 3
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele
semnificaii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din
proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea
de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson
cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se
poate delimita proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea
de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care
mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de
proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi
exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei
proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i
dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente
sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat
- cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau
pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat
din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei
proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre
suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor
proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau
juridic, de drept public ori de drept privat, care are n proprietate acel spaiu,
respectiv apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a majoritii
proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se
asocia;
Pagina 1

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile

financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea
proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz
proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari- suma
corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s
o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.
CAP. II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari
ART. 4
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea
proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la
administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
ART. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate
plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect
aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel
nominal, anex la acordul de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui
asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n
care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi
delimitat.
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de
cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice
comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
ART. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari
mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de
constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz
teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de
proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii,
numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent
cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele
judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul
se judec cu citarea prilor.
ART. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost
prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr
alte formaliti.
ART. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este
necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
Pagina 2

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.
CAP. III
Drepturile i obligaiile proprietarilor
ART. 9
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept
de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze,
s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari.
Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate
deplin de exerciiu.
ART. 10
Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei
i au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
ART. 11
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre
autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol
integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a
obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
ART. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din
structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin
acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu
ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun
care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin
modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local.
ART. 13
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de
proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de
proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se
pltesc proprietarilor.
ART. 13*)
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de
proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de
proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se
pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i cheltuielile aferente lor sunt
prezentate semestrial ntr-un raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.
------------Art. 13 a fost modificat de art. I din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010.
*) NOTA C.T.C.E. S.A. Piatra-Neam:
Art. II din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 502
din 20 iulie 2010 prevede:
"Art. II
(1) Proprietarii care i achit integral cotele de contribuie la cheltuielile
asociaiilor de proprietari n termen de 12 luni de la data intrrii n vigoare a
prezentei legi vor fi scutii de la plata penalitilor generate de suma restant cu
titlu de baz. Prin cotele de contribuie la cheltuielile asociaiilor de proprietari se
nelege datoria cu titlu de baz fr suma rezultat din penaliti.
(2) Prevederile alin. (1) se aplic i chiriailor care dein spaiu locativ n baza
unui contract de nchiriere cu autoritile administraiei publice locale, centrale sau
cu orice instituie a statului.
(3) Prevederile alin. (1) i (2) se aplic familiilor al cror venit net minim lunar
Pagina 3

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

pe membru de familie, respectiv al persoanei singure, nu depete suma de 1.000 lei.

(4) Sumele cu titlu de penaliti datorate ctre asociaiile de proprietari, anulate
conform prezentei legi, vor fi anulate i din obligaiile contractuale existente ntre
asociaiile de proprietari i societatea furnizoare de servicii."
ART. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau
spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial.
Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun
sau individual a celorlali proprietari din condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n
apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar
s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun,
la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie
cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea
cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor
legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului
armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen
msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
ART. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care
acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui
alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia
s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
ART. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai
mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit,
crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru
folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.
ART. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar,
raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie
dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac
dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din
partea sociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de
contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub
semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea
numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de
nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la
preluarea datoriilor de ctre cumprtor.
CAP. IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari
ART. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii
vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de
proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor
Pagina 4

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se

poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui
cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de
specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii
i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel,
ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i
ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul
garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale
asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel
mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt
membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din
cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar
dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile
sale.
ART. 22
(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n niciun
mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea
cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul
financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari,
precum i ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari
sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra
unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar
menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii
generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei.
ART. 23
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc
cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri
ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri
generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv
preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de
proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare
ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel
puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel
nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel
puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii
generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale.
ART. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri
ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin
reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu,
adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la
data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei
de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul
membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i
pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum
i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari.
ART. 25
Pagina 5

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari,

se vor avea n vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru
consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal
cu cota-parte din proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al
familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de
ctre proprietarul n numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri
abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora
voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este
decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor
asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup
caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii,
dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general
convocat sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al
majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de
proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al
asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se
comunic, n scris, tuturor proprietarilor.
ART. 26
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de
asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor
proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de
zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii
dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia.
ART. 27
Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are
urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de
administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i
bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
ART. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i
proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe
baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual.
Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu
privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti,
furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n:
repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata
sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu
privire la debitori.
ART. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
Pagina 6

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de

locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i
exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea
atribuiilor ce i revin.
ART. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are
urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale,
a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea
din asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete
desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea
prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii
comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea
lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de
proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite,
ncheie i reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru
restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari,
conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de
existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii
generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de
preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor
si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al
comitetului executiv.
ART. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea
contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de
proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie
mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n
procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a
proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea
hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri
mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile
asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
Pagina 7

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

ART. 32
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a
proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv,
inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup
caz, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal,
urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor,
regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra
activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe
baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la
data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei
de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor,
pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
ART. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii
comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de
administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate
pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii,
ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.
CAP. V
Administrarea n asociaia de proprietari
ART. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare
tehnic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie
persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia
contract de administrare cu persoane juridice specializate i autorizate, care au ca
obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca
activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract.
Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile art. 21 alin.
(2) i ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de
munc, conform celor stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte
comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile
profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio
condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al
indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu
contract individual de munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de
contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane
juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a
proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti
membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare
acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a
proprietarilor.
Pagina 8

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

ART. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele
atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de
servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii
acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea
comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele
stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
ART. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre,
durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare
comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care
satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
ART. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari
mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu,
administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept
privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de
rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune,
deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de
administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil
profesional.
ART. 39
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice,
de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri
ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract
de nchiriere, de folosin sau de concesiune.
ART. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea
confortului termic al cldirii.
ART. 41
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de
construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de
stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza
deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz,
pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un
expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n
condiiile legii.
ART. 42
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect
aceea de locuin fa de destinaa iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu
locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul
proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical,
spaiul supus schimbrii.
ART. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea,
consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari
poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite bancare
sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.
ART. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n
numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.

Pagina 9

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

CAP. VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari
ART. 45
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce
urmeaz, comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea
general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i
funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un
fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune.
Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar
pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n
trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face
din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i
alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare
unitate bancar, n condiiile legii.
ART. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
ART. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n
proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii
individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor,
dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.
ART. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine
fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz
din proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de
utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu
i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup
acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu prevederile
contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
ART. 49
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru
orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai
mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de
30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s
poat depi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile
calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul
fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata
penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu
reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ.
ART. 50
Pagina 10

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice

proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice
modalitate permis de Codul de procedur civil.
ART. 51
(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din
condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul
crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei,
la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima
list lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu
de restan. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari
sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm
plata sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la
alin. (1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.
CAP. VII
Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de
proprietari
ART. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor
municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru
realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale
n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment
specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari.
ART. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale
ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor
municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru
ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune.
ART. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de
ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii
administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor
care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de
proprietari.
ART. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene,
respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra
activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu ori
la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.
CAP. VIII
Sanciuni
ART. 56
(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre
Pagina 11

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru

repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune
aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de
nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de
gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de
anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv,
cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de
nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa
individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i
aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive
ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii
publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv
personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti,
dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la
3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic
persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f)
funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv
personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea
oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de
ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul
Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora.
ART. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile
Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu
modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i completrile
ulterioare.
CAP. IX
Dispoziii tranzitorii i finale
ART. 58
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi
de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea
de locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt
proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice
pentru a colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul,
indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de
ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de
proprietari prevzute n prezenta lege.
ART. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul
Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i Finanelor,
Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse, Ministerul Transporturilor i
Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele metodologice
de punere n aplicare a prevederilor acesteia.
ART. 60
Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul
Pagina 12

LEGE

(A)

230 06/07/2007

C.T.C.E. P. Neamt - LEGIS

Oficial al Romniei, Partea I.

ART. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 35^1,
art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat
n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu
modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial
al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea
nr. 234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare.
Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin.
(2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia
Romniei, republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU
Bucureti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.
_________

Pagina 13