Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp.

17-08-2010

17 august 2010

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETATII IMOBILIARE TEREN, STRADA HUSULUI, BL.154, SC. C, MUN. VASLUI
pentru

ESTIMAREA VALORII DE PIATA

SOLICITANT: Primaria Municipiului Vaslui

Evaluator: Tazlaoanu Mihai, Vaslui Str. Pene Curcanu nr.237,bl. 237,Sc.A/10 Tel.0744397970

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor fi transmise unor teri fr acordul scris in prealabil al evaluatorului.

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

Stimate Domnule Primar , Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in vederea stabilirii valorii de piata a imobilului teren, strada Husului, Bl.154, Sc. C, 3,50 m.p, Mun. Vaslui. In urma inspectiei facute personal in perioada 12.08.2010, am constatat aspectele pozitive si negative in legatura cu starea imobilului teren in cauza. Obiectivul prezentei evaluari este de a aprecia corect valoarea imobilului la un pret apropiat de valoarea de piata reala. Avand in vedere starea actuala a imobilului teren, zona in care se gaseste amplasamentul, conditiile limitative si raportul cerere-oferta, apreciez ca valoarea obtinuta prin abordarea prin comparatie directa este cea mai apropiata de realitate. Ca rezultat al cercetarii si analizei pe care le-am realizat, in opinia mea, valoarea de piata ai imobilului teren, strada Husului Bl.154, Sc.C, Mun. Vaslui, la data de 17.08.2010 este de: 1560 (omiecincisutesaizeci) lei, echivalent a 370 euro. Valoarea este considerat n condiii de plata cash, integral la data tranzaciei, fara TVA. Cursul mediu valutar utilizat la conversie a fost la data evaluarii de 1Euro=4.23 lei. Declar pe propria raspundere ca : - toate datele si investigatiile au fost facute de mine personal. - evaluatorul nu are interese asupra imobilului evaluat - informatiile folosite sint adevarate, sursele sint confidentiale. - raportul de evaluare a fost intocmit in conformitate cu standardele A.N.E.V.A.R., acte normative si prevederile legale in domeniu. Informatiile scrise sunt adevarate, sursele de informare folosite la elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:
STANDARD ANEVAR-IVS 1 Valoarea de pia-baza de evaluare STANDARD ANEVAR-GN1 Evaluarea proprietii imobiliare

Preturi si chirii practicate pe piata imobiliara specifica din mun. Vaslui. Scrisoarea e insotita de un raport de evaluare detaliat. Cu deosebit respect, Evaluator, Mihai Tazlaoanu.

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

1.1 Certificare. Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmatiile prezentate i sustinute n acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in organizatia care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele internaionale de evaluare la care s-a aliniat i ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator, n data de 12. 08. 2010 , insotit de ctre reprezentantul Primariei Vaslui. Prezentul raport poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardul internaional GN 11 --Verificarea evalurii. La data elaborarii acestui raport, evaluatorul care se semneaza mai jos este membru ANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, precizam c evaluatorul are incheiata asigurarea de raspundere civila la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Expert - Evaluator ANEVAR Ing. Tazlaoanu Mihai

17.08. 2010

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

1.2.Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante. Proprietatea imobiliara evaluata se afla situata pe strada Husului linga Bl.154, Sc.C, din municipiul Vaslui. Imobilul este format din teren in suprafata de 3,50 m.p. Terenul este in proprietatea C.L. Vaslui, conform HCL nr.4/2010; Inspecia proprietatii a fost facut la data de 12.08.2010 iar raportul de evaluare certifica valoarea la data de 17.08. 2010. Ipotezele si conditiile limitative ale raportului de evaluare sunt precizate in cap. II. Cea mai buna utilizare a terenului este cea prevazuta prin PUG, respectiv de constructii pentru locuinte; Valoarea terenului stabilit prin comparatie directa este de 370 euro, fara TVA, respectiv de 105 euro/m.p.

CAPITOLUL II PREMISELE EVALUARII 2.1 Ipoteze si conditii limitative: A. Ipoteze Acest raport de evaluare a fost facut pe baza urmatoarelor ipoteze si a altor ipoteze care apar in cursul raportului. 1. Nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vanduta daca nu se specifica altfel. 2. Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini daca nu se specifica altfel. 3. Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a proprietatii. 4. Informatiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor. 5. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte, planurile si materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate. 6. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului sau ale structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi nelegale pentru descoperirea lor. 7. Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator, in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport.

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

8. Se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice. 9. Se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare si alte documente solicitate de autoritatile legale si administrative, locale sau nationale, sau de catre organizatii (institutii private) au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului. 10. Se presupune ca utilizarea terenului corespunde cu granitele descrise si nu exista alte servituti, altele decat cele descrise in raport. 11. Nu a fost observata de evaluator existenta unor materiale periculoase care pot sau nu sa fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. De asemenea, evaluatorul nu are calitatea si calificarea sa detecteze aceste presupuse substante. Valoarea estimata are la baza ipoteza ca nu exista asemenea materiale care in mod real ar afecta valoare proprietatii. Din aceasta cauza nu este asumata nici un fel de responsabilitate chiar si daca expertiza tehnica de specialitate ar duce la descoperirea lor. 12. Dreptul de proprietate este considerat valabil, evaluatorul nu are cunostinta de eventualele litigiii legate de dreptul de proprietate supus evaluarii. Evaluarea s-a facut in ipoteza dreptului de proprietate. 13. Evaluatorul nu certifica legalitatea actelor prezentate de proprietar, avand la dispozitie copii ce nu sunt legalizate. B. Conditii limitative 1. Detinerea prezentului raport sau a unei copii din acesta nu da dreptul de a-l face public. 2. Valorile pentru teren nu pot fi utilizate in alte scopuri; in situatia in care sunt utilizate, valorile nu sunt valabile. 3.Potrivit scopului intocmirii acestei evaluari, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta, in afara faptului cand aceasta a fost convenita in scris si in prealabil. 4.Continutul prezentului raport, in totalitate sau in parte, cu referire la concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat nu va fi difuzata in public. 5.Valorile estimate sunt valabile atita timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului de schimb,criza actuala, etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent odata cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul de schimb nu este liniara. 6.Previziunile si estimarile de exploatare continute in prezentul raport sau bazat pe conditiile actuale ale pietii, pe factorii anticipanti ai cererii si ofertei pe termen scurt, cat si pe o economie relativ stabila. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare. Acest raport trebuie considerat ca o analiza limitata in

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

care evaluatorul nu a indeplinit toate cerintele pentru o evaluare asa cum sunt enuntate in standardele de evaluare ale A.N.E.V.A.R. 7. Destinatia exclusiva a scopului mai sus mentioant are caracter confidential, utilizarea lui fiind permisa numai beneficiarului. 8. In conformitate cu prevederile A.N.E.V.A.R. acest raport in intregime, partial sau in referinte nu poate fi inclus in nici un document, circulara sau declaratie publica sub nici o forma fara aprobarea scrisa a evaluatorului referitor la continutul in care ar apare. 9. Suprafetele luate in calcul au fost determinate pe baza planurilor din documantatia tehnica si a inscrisurilor puse la dispozitie de catre proprietar. 10.Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si modalitatilor de aplicare a acestora pentru ca valorile selectate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate 2.2. Scopul raportului de evaluare Raportul de evaluare are drept scop stabilirea valorii de pia pentru imobilul nominalizat, la data de 17-08-2010. 2.3. Definirea valorii Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei. In lucrarea de fata va fi estimata VALOAREA DE PIATA , care, conform Standardelor de Evaluare ANEVAR IVS 1 Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. 2.4 Data estimarii valorii este 17-08-2010, informarea, inspectarea, evaluarea si elaborarea raportului de evaluare desfasurandu-se in perioada (12-16).08-2010; 2.5 Modul in care este exprimata valoarea evaluarea se raporteaza in lei, in conditiile unei plati integrale cash, pentru valoarea in valuta s-a folosit conversia 1 EURO =4,23 lei(17.08.2010). 2.6Dreptul de proprietate evaluat: Dreptul de proprietate evaluat asupra imobilului este considerat valabil, bun si marketabil si este conform cu datele care reies din documentele de atestare a titlului de proprietate puse la dispozitia evaluatorului . Imobilul format din teren curti-constructii este liber de sarcini fiscale si nu face obiectul vreo unui litigiu, conform informatiilor furnizate de catre client.

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

Prezentul raport de evaluare ia in consideratie dreptul real de proprietate care poate fi transferat integral la data evaluarii. 2.7.Sfera evaluarii. Datele de piata colectate de evaluator, pentru stabilirea valorilor din raport, se intind in limitele zonei studiate, zona Blocului de locuinte nr.154 din Mun. Vaslui. Raportul de evaluare este valabil att timp ct pe piaa imobiliar nu vor fi schimbri eseniale, dup aceast dat fiind necesar o noua reevaluare. CAPITOLUL III PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietatii

Proprietatea imobiliara evaluata se afla situata pe strada Husului, Bl.154, Sc. C, din municipiul Vaslui. Imobilul este format din teren in suprafata de 3,50 m.p. 3.1.1. Descrierea juridica Imobil- adresa; Vaslui, strada Husului, Bl.154, Sc.C, jud. Vaslui ; Dreptul de proprietate evaluat asupra intregii proprietati imobiliare este considerat valabil, bun si marketabil si este conform cu datele care reies din documentele atasate puse in copie la dispozitia evaluatorului de catre proprietar, respectiv HCL 4/2010; Evaluatorul a considerat ca ipoteza de lucru dreptul de proprietate deplin al proprietarului asupra acestui imobil . Imobilul este format din teren intravilan care este liber de sarcini fiscale si nu face obiectul nici unui litigiu, conform informatiilor furnizate de catre client. Prezentul raport de evaluare ia in consideratie dreptul real de proprietate care poate fi transferat integral la data evaluarii. 3.1.2.Elemente nonimobiliare La data inspectiei imobilului supus evaluarii nu au fost identificate elemente nonimobiliare ( nu au fost gasite echipamente , utilaje care nu tin de imobil ) 3.2. Informatii privind amplasamentul. Amplasamentul are o forma dreptunghiulara cu dimensiunea laturior de 1,25 x 2,80 m avind o orientare nordsud pe latura cea mai mare. Vecinatatile acestui imobil sunt : N-Teren C.L. Vaslui S- Teren C.L. Vaslui; E- Bl.154/C; V-Teren C.L. Vaslui; Terenul in cauza are toate utilitatile. Amplasamentul nu se afla in zona de protectie pentru monumente istorice. 3.2.1. Factori de influenta : Factori cu influenta pozitiva care pot afecta valoarea:
7

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

acces usor la caile de transport nu exista riscul alunecarilor de teren sau inundatii; poluare industriala-nu exista sunt asigurate toate utilitatile; Factori cu influenta negativa care pot afecta valoarea: - posibilitati limitate de construire datorita conditiilor din planul urbanistic, respectiv constructii pentru locuinte; - teren cu suprafata limitata; - cerea mic in zona de proprietai imobiliare de acest fel datorit citigurilor limitate si a perioadei de criza. Avand in vedere amplasarea terenului in cadrul zonei studiate, cea mai buna utilizare a terenului in prezent este cea prevazuta prin PUG, respectiv de constructii pentru locuinte. 3.3. Studiu de vandabilitate Urmare a datelor prezentate si a analizei de piata specifice, proprietatea imobiliara evaluata se caracterizeaza prin urmatoarele elemente: - Amplasamentul prezinta interes si atractivitate ca pozitie in cadrul localitatii avind toate utilitatile si poate fi utilizat pentru constructii-locuinte; - Amplasament cu suprafata limitata si cu posibilitati limitate de construire impuse prin regulamentul de urbanism.

CAPITOLUL IV- ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII EVALUAREA TERENULUI 4.1. Evaluare pre unitar teren prin metoda comparaiei directe Din studiul pieei locale rezult o scadere a preturilor cu cca 25-35% in aceasta perioada de criza economica fata de inceputul anului; De asemenea, fata de anul anterior se constata o scadere a preturilor cu circa.2045%. S-au comparat trei proprieti tranzacionate anterior, comparabila 1 si 3 n locaii diferite iar comparabila 2 in loctie apropriata. Metoda comparaiei directe: Subiectul Pre de vnzare Suprafaa teren 3,50 m.p. Data tranzaciei Corecie Pre corectat Drept de proprietate Comparabila1 156 E/mp 297 m.p. 1 an in urma -25%=39 117 integral Comparabila 2 76 E/mp 5000 m.p. 1 an in urma -25%=30 46 integral Comparabila 3 28 E/mp 512 m.p. 2 ani in urma -7 21 integral

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

Corecie Pre corectat Restriuctii legale Corectie Pret corectat Conditii de vinz. Corectie Pret corectat Conditii de piata Corectie Pret corectat Condiii amplas. Corecie Pre corectat Locaie

similara

normala

Corecii Pre corectat Caracteristici teren Corecie Pre corectat Utilitati teren toate Corectie Pret corectat Cea m. Buna util. locuinte

0 117 Fara rest. 0 117 Direct-normala 0 117 Fara 0 117 Mai putina(+10%) +12 129 Mai putina(+25%) +32 161 Mai bune -30 131 toate 0 131 Inst.pub.-15%

0 46 Fara rest. 0 46 Direct-normala 0 46 Fara 0 46 Mai putina(+50%) +23 79 Mai putin(+34%) +26 105 Identice 0 105 toate 0 105 Sp.Com.

Corectie -20 0 Pret corectat 111 105 Corecie total 133 79 bruta Corecie totala % 85% 104 % 478,6 % Nr. corecii 5 3 5 pu = 105 E/mp nr. corectii cel mai mic . PT =368 Euro 4.2. Evaluare pre unitar teren prin metoda comparaiei prin bonitare. S-a utilizat metoda propusa prin Buletinul Documentar editat de Corpul Expertilor Tehnici din Romania - E. T. Nr. 97/2006. Suprafata teren : St = 3,50 mp Pretul unitar pe m.p. de teren este dat de relatia :
9

0 21 Fara rest. 0 21 Direct-normala 0 21 Fara 0 21 Mai putin(+150%) +32 53 Mai putin(+60%) +32 85 Apr.inden. 0 85 Apr. toate +3 88 Rezidential +80% 70 158 134

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

Vp = Kx (A+ S+ G + T+ E +Tf +D + B +R+C+V+P) x M xFxGsxHx G0 x Cr x U x Z unde avem: K= coef. de actualizare. K=4,23/3,50=1,20(16.08.2010). A valoare de baza a terenului , functie de zona ;A = 256 lei/m.p. Corectii procentuale din valoarea de baza: % din val. de baza S=inst. sanit ............................................................=16,70 G=gaze ..............................................................= 6,70 T=termoficare..........................................................=0,00 E=electricitate......................................................... = 6,70 Tf=telefon ........................................................... = 3,40 D=tip drum ..............................................................=16,70 B=dimensiuni forme............................................... = 5,00 R=restrictii ........................................................ =-35,00 C=sup. adecvata...........................................= 5,00 V=aspect urbanistic.................................................=0,00 P=poluare(sonora trafic).........................................=-5% Total = 20,2% din A M coef privind ponderea teren M =1,00 F - coef. privind nat. teren F=1,00 Gs coef. privind gradul seismic Gs=1,00 H coef. privind reg. de inaltime H=1,00 Go-coef privind starea terenului0,75x0,90= Go=0,675 Cr =0,90 Cr coef. privind sit.juridica U coef. functie de utilizare U = 2,0 Z coef. de zona Z = 1,0 Produsul coeficientilor(MZ) este: 1,21 Pretul unitar Vp devine: Vt=Kx(A+0,202A)x1,21=1,20x(256+0,202x256)x1,21=447 lei/m.p Pret unitar prin metoda bonitarii: pu=106 Euro/m.p. (1 Euro=4,23 lei) CAPITOLUL IV- ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII Reconcilierea valorilor. Terenul ce face obiectul prezentului Raport a fost evaluat prin doua metode diferite , astfel: -metoda comparatiei directe..........pret unitar : 105,00 Euro/m.p. -metoda comparatiei prin bonitare..pret unitar :106,00 Euro/m.p. Evaluatorul opteaza pentru valoarea pe metru patrat de :105 Euro/m.p. Valoarea terenului : 3,50 m.px105,00 Euro/m.p.=368 Euro Rotund: 370 Euro

10

Evaluare proprietate imobiliara teren, strada Husului Bl.154, Sc. C, Mun. Vaslui, 3,50 mp. 17-08-2010

Cursul de referinta la data de 16.08.2010 - 1 Euro=4,23 Lei Valoarea imobilului in lei: 1.557 lei, fara TVA Rotund: 1.560 lei, fara TVA Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii precum i considerente privind valoarea sunt: o valoarea este una global (fara TVA), propusa pentru inceperea unor negocieri de tranzacionare in conditiile pietii imobiliare actuale(perioada de criza); o valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport i este valabil n condiiile generale i specifice aferente perioadei august 2010; o valoarea nu ine seama de responsabilitile de mediu i de costurile implicate de conformarea la cerinele legale; o metoda comparatiei prin bonitare nu este recunoscuta in standardele internationale o valoarea este o predicie; o valoarea este subiectiva; o evaluarea este o opinie asupra unei valori; o opinia de mai sus nu reprezint valoarea pentru asigurare;

Expert evaluator, Ing. Tazlaoanu Mihai

11