Unitatea de nvare 5 MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA

MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT CAPITOLUL III MODALIT ILE JURIDICE ALE DREPTURILOR REALE PRINCIPALE 5.1.No iunea de modalitate a drepturilor reale principale Dreptul de proprietate este afectat de modaliti atunci cnd exerciiul su este mprit fie prin voina prilor, fie prin voina legiuitorului, ntre dou sau mai multe persoane care exercit cumulativ toate prerogativele dreptului.n dreptul civil exist urmtoarele modaliti ale dreptului de proprietate privat : 1. 2. 3. proprietatea rezolubil; proprietatea anulabil. Proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil pot fi denumite, generic, proprietatea proprietatea comun. Art. 555 alin. 2 NCC prevede c dreptul de proprietate este susceptibil de modaliti. n acelai timp, art. 645 NCC (Regulile aplicabile n cazul cotitularilor altor drepturi reale), dispune c dispoziiile n materie de coproprietate se aplic n mod corespunztor i n cazul exercitrii mpreun, de ctre dou sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal. Din interpretarea corelat a acestor texte, se poate trage concluzia c, n general, toate drepturile reale sunt susceptibile de modaliti, indiferent de tipul acestora. Definiie. Spre deosebire de situaia actului juridic, modalitile, n aceast materie, reprezint caracteristica dreptului real de a fi exercitat, concomitent sau mpreun ori concomitent sau difereniat, de mai multe subiecte de drept. Proprietatea condi ional Proprietatea anulabil. Este dreptul de proprietate transmis printr-un act juridic translativ de proprietate, afectat de o cauz de nulitate relativ (art. 1248, 1251 i 1252 NCC). Dreptul de proprietate este exercitat de dobnditor (prin toate atributele sale), dar teoretic el poate fi exercitat i de transmitor, care poate ncheia acte juridice cu privire la bun, n ideea c ar putea promova aciunea n anulare i, n cazul admiterii acesteia, actele sale vor fi validate retroactiv. Aadar, dobnditorul este proprietar sub condiia rezolutorie, iar transmitorul sub condiia suspensiv a anulrii actului. 1

condiional.

Proprietatea anulabil nceteaz fie prin anularea actului (caz n care dreptul de proprietate revine transmitorului), fie prin respingerea aciunii ori prin confirmarea expres sau tacit (ca urmare a expirrii termenului de prescripie extinctiv) a actului anulabil. Proprietatea rezolubil. Este dreptul de proprietate transmis printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie (art. 1401 NCC). Acest drept este exercitat concomitent att de dobnditor (proprietar sub condiie rezolutorie), ct i de ctre transmitor (proprietar sub condiie suspensiv). Actele juridice ncheiate de fiecare din cei doi vor fi, la rndul lor, afectate de condiie (art. 1408 NCC). Dreptul de proprietate rezolubil nceteaz prin ndeplinirea condiiei (art. 1404 alin. 1 i art. 1407 NCC) situaie n care dreptul de proprietate rezolubil nceteaz i proprietar redevine transmitorul bunului sau atunci cnd este sigur c nu se va mai produce condiia (art. 1401 alin. 2 i 3 NCC) caz n care dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz retroactiv. 5.2.Proprietatea comun.Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita. No iune. Art. 631 NCC (Noiune): Dispoziiile prezentului capitol se aplic ori de cte ori, n temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobndire prevzut de lege, dreptul de proprietate privat are 2 sau mai muli titulari. Dreptul de proprietate comun poate fi definit ca dreptul de proprietate privat care are cel puin doi titulari, acetia avnd vocaia de a exercita, concomitent i mpreun, toate atributele dreptului de proprietate. Clasificare. Art. 632 NCC (Formele proprietii comune) prevede: (1) Formele proprietii comune sunt urmtoarele: a) proprietatea pe cote-pri (coproprietatea); b) proprietatea n devlmie (devlmia). Criteriu: Dup cum cotele pri din drept sunt determinate sau nu: a) proprietate comun pe cote-pri sau coproprietatea (fiecare subiect de drept coproprietar are n patrimoniul su o cot abstract i ideal din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor: 1/2, 1/3, 3/8 etc.; uneori cota se poate exprima i procentual: 0,25, 0,33, 0,75 etc.; art. 634 alin. 1 NCC) i b) proprietate devlma (titularii nu cunosc, nu au determinat o cot-parte din dreptul de proprietate; art. 667 NCC). Coproprietate i indiviziune. Coproprietatea este o modalitate a proprietii, n timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului: patrimoniul aparine, nefracionat, mai multor titulari, care fiecare dein o cot-parte ideal i abstract din acesta, ca ansamblu de drepturi i obligaii. Exemple: transmisiunea succesoral (art. 953 NCC), atunci cnd patrimoniul defunctului se transmite mai multor motenitori i se creeaz starea de indiviziune (art. 1143 alin. 1 NCC); comunitatea de bunuri a soilor, fie ea legal (art. 339-359 NCC) sau convenional (art. 366-368 NCC). Coproprietatea se dovedete n condiiile dreptului comun (dup cum rezult din acte sau fapte juridice textele din CC 1864 cu privire la probe nu au fost abrogate...). Art. 633 NCC (Prezumia de coproprietate) Dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la proba contrar. Proprietatea comun pe cote-pr i. Art. 634 NCC (ntinderea cotelor-pri) prevede: (1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar.

Definiie. Dreptul de proprietate comun pe cote pri este acel drept de proprietate al crui bun, nefracionat n materialitatea sa, aparine concomitent mai multor titulari, care exercita impreun atributele conferite de dreptul de proprietate, fiecare dintre titulari avnd numai o cot parte ideal din dreptul de proprietate. Din definiie se desprind o serie de idei definitorii pentru conturarea regimului juridic al coproprietii: a) definiia opereaz cu dou noiuni -dreptul de proprietate i bunul, ca obiect al acestui drept- ambele fiind comune titularilor, ns aceast comuniune se manifest din punct de vedere juridic n mod diferit,dupa cum urmeaz; b) dreptul de proprietate este comun titularilor n sensul c fiecare exercit un drept de proprietate exclusiv asupra unei cote pri ideale i abstracte din acest drept de proprietate comun, cot exprimat matematic printr-o fracie; c)bunul comun nu este mprit ca i dreptul; n caz contrar, s-ar transforma dreptul de proprietate comun ntr-o juxtapunere de drepturi individuale i exclusive asupra unei fractiuni corespondente din bun, ceea ce contravine ideii de proprietate comun pe cote pri. Dovada cotelor-pri. Art. 634 alin. 2 NCC: Cotele-pri sunt prezumate a fi egale, pn la proba contrar. Dac bunul a fost dobndit prin act juridic, proba contrar nu se va putea face dect prin nscrisuri. Clasificare.Art. 632 alin. 2 i 3: (2) Coproprietatea poate fi obinuit sau forat. (3) Coproprietatea forat nu poate nceta prin partaj judiciar. Deci, coproprietatea, dup cum poate nceta sau nu prin partaj, poate fi: a) obinuit sau temporar (art. 634-645 NCC) i b) forat sau perpetu (art. 646-666 NCC). Calificarea celei din urm ca perpetu (formul uzitat n doctrina clasic de drept civil) trebuie revzut n lumina reglementrilor din NCC: aceasta este forat, dar nu necesarmente perpetu... Proprietatea comun pe cote-pr i obi nuit i temporar Definitie. Proprietatea comun pe cote pri obinuit este acea form a coproprietii a crei natere, meninere sau ncetare depind de voina titularilor i care poart asupra unui bun nefractionat n materialitatea lui, asupra cruia titularii -ce au numai o cot parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun- exercit mpreun atributele dreptului de proprietate. Din aceast definiie analitic apar o serie de caracteristici i consecine ale coproprietii obinuite: a) coproprietatea obinuit are un caracter provizoriu, temporar; b) modul n care titularii exercit atributele dreptului de proprietate poate avea o baza conventional (formnd obiectul unei convenii ntre coprtai), legala sau judiciar (n caz de neintelegere intre coproprietari,ei pot apela la justiie). Coproprietatea (inclusiv indiviziunea) poate s se nasc din: a. motenire legal sau testamentar (inclusiv prin legatul cu titlu particular, cnd dispuntorul las un bun sau mai multe mai multor legatari); b. act juridic inter vivos, cnd un bun este dobndit de mai multe persoane, mpreun; c. ca urmare a ncetrii comunitii matrimoniale de bunuri, legal sau convenional (prin ncetarea regimului

matrimonial art. 357 alin. 2 NCC: fie prin convenia soilor care neleg s schimbe regimul cu unul de separaie art. 369 NCC; fie prin separaia judiciar de bunuri art. 370-371 NCC; fie ca urmare a divorului art. 385 NCC); d. prin uzucapiune, ca urmare a posesiei n comun a unui bun. Regim juridic. Drepturile coproprietarilor asupra bunului.Principiu.Drepturile coproprietarilor. Drepturile

coproprietarilor asupra bunului comun, respectiv, asupra cotei pri ideale din drept decurg din aplicarea principiilor care guverneaz aceast form de coproprietate: (i) nici un coproprietar nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bunul comun n materialitatea sa; (ii) fiecare coproprietar are un drept exclusiv numai asupra cotei sale pri abstracte din dreptul asupra bunului comun. Drepturile coproprietarilor asupra ntregului bun comun rezult din aplicarea primului principiu enunat, exercitarea lor fiin guvernat de regula unanimitii: nici un coproprietar nu paote svri acte juridice asupra bunului comun, dect cu acordul celorlali coproprietari. Art. 635 (Repartizarea beneficiilor i a sarcinilor ntre coproprietari): Coproprietarii vor mpri beneficiile i vor suporta sarcinile coproprietii, proporional cu cota lor parte din drept. n privina modului de exercitare a atributelor dreptului de proprietate de ctre coproprietari, trebuie s se analizeze actele de folosin material (inclusiv culegerea fructelor) i actele juridice (actele de conservare, de folosin, de dispoziie i aciunile n justiie). Acte de folosin.Art. 636. Exercitarea n comun a dreptului de folosin. (1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care nu schimb destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. (2) Cel care, mpotriva voinei celorlali proprietari, exercit n mod exclusiv folosina bunului comun poate fi obligat la despgubiri. Art. 637. Fructele bunului comun. Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din drept. Art. 638. Dreptul la restituirea cheltuielilor. (1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de ctre coproprietari, n proporie cu cotele lor pri. (2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun nsuite de un coproprietar fac parte din masa partajabil ct timp ele nu au fost consumate ori nstrinate sau nu au pierit i pot fi identificate distinct. n caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despgubiri, cu excepia cazului n care fructele au pierit n mod fortuit. Dreptul la aciunea n despgubiri este supus prescripiei, potrivit dreptului comun. (3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun nsuite de un coproprietar este supus prescripiei, potrivit dreptului comun. Art. 639. Modul de folosire a bunului comun. Modul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar n caz de nenelegere, prin hotrre judectoreasc. Art.639 poate fi considerat temeiul legal inclusiv al partajului de folosinta: voluntar sau judiciar ( n caz de

nenelegere ntre coproprietari). Acte de conservare asupra ntregului bun. Actele de conservare se pot exercita de oricare coproprietar, fara aplicarea regulii unanimitatii.Art. 640. Actele de conservare. Fiecare coproprietar poate s fac acte de conservare cu privire la bunul comun fr acordul celorlali coproprietari. Acte de administrare Actele de administrare asupra ntregului bun. n privina actelor de administrare, NCC distinge intre mai multe ipoteze n art.641, cu consecina aplicrii unor reguli diferite: regula majoritii sau a unanimitii: Art. 641. Actele de administrare i de dispoziie. (1) Actele de administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri. (2) Actele de administrare care limiteaz n mod substanial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun n raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin excesiv prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari nu vor putea fi efectuate dect cu acordul acestuia. (3) Coproprietarul sau coproprietarii interesai pot cere instanei s suplineasc acordul coproprietarului aflat n imposibilitate de a-i exprima voina sau care se opune n mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil meninerii utilitii sau valorii bunului. Acte de dispoziie.Actele de dispozitie se incheie cu respectarea regulii unanimitii: Art. 641 alin. (4) Orice acte juridice de dispoziie cu privire la bunul comun, actele de folosin cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziie. Sanciuni Art. 642. Sanciunile. (1) Actele juridice fcute cu nerespectarea regulilor prevzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimit, expres ori tacit, la ncheierea actului. (2) Coproprietarului vtmat i se recunoate dreptul ca, nainte de partaj, s exercite aciunile posesorii mpotriva terului care ar fi intrat n posesia bunului comun n urma ncheierii actului. n acest caz, restituirea posesiei bunului se va face n folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dac este cazul, n sarcina celor care au participat la ncheierea actului. Aciunile n justiie Art. 643. Aciunile n justiie. (1) Fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare. (2) Hotrrile judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor. Hotrrile judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari.

(3) Cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecat introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate de reclamani, n termenul i condiiile prevzute n Codul de procedur civil pentru chemarea n judecat a altor persoane. Drept tranzitoriu Art. 63 LPA: Dispoziiile art. 643 alin. (1) i (2) din Codul civil se aplic i n cazurile n care hotrrea judectoreasc nu a rmas definitiv pn la data intrrii n vigoare a Codului civil, iar cele ale art. 643 alin. (3) se aplic i n situaiile n care pricina nu a fost soluionat n prim instan pn la data intrrii n vigoare a Codului civil. Contractele de administrarea bunurilor .Art. 644. Contractele de administrare a coproprietii. (1) Se poate deroga de la dispoziiile art. 635 (repartizarea beneficiilor i sarcinilor ntre coproprietari), 636 (exercitarea n comun a dreptului de folosin), 641 (actele de administrare i dispoziie) i art. 642 alin. 1 (sanciunile inopozabilitatea) printrun contract de administrare a coproprietii ncheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. (2) n cazul n care oricare dintre coproprietari denun contractul de administrare, acesta i nceteaz existena, rmnnd aplicabile regulile din prezenta seciune. (3) n cazul n care, printre bunurile aflate n coproprietate, se afl i bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietii i declaraiile de denunare a acestora vor fi notate n cartea funciar, la cererea oricruia dintre coproprietari. Observatii - alin. 1: n afara dispoziiilor contractului, se aplic regimul general al administrrii bunurilor altuia (Titlul V din Cartea III: art.792-857 NCC); - alin. 2: posibilitatea denunrii reprezint o excepie de la principiul forei obligatorii a contractului (art. 1270 NCC); - notarea se face potrivit art. 902 NCC ;forma autentic a contractului de administrare nu este necesar (art. 888 i 1244 NCC); Drepturile coproprietarilor asupra cotelor-pr i ideale din drept. Asupra cotelor-pri ideale i abstracte din drept, coproprietarii au un drept exclusiv: ei pot s ncheie cu privire la acestea orice acte de dispoziie (vnzare, donaie, ipotec etc.), dac nu exist stipulaie contrar (art. 634 alin. 1 NCC). ncetarea copropriet ii obi nuite i temporare. Aceasta poate nceta n mai multe moduri: dispariia bunului, dobndirea de ctre un coproprietar a cotelor-pri ale celorlali prin contract (vnzare, schimb, donaie etc.) sau prin motenire, uzucaparea bunului de ctre un singur coproprietar, vnzarea tuturor cotelor-pri, de ctre toi coproprietarii, unui ter... Modalitatea specific a ncetrii coproprietii temporare este partajul (art. 669-686 NCC; art. 6731-67314 C. pr. civ.; 965-981 NCPC). 5.3.Proprietatea comun pe cote-pr i for at i perpetu. Definiie. Caracteristici. Este acea form a coproprietii ce apare n mod independent de voina coproprietarilor i poart asupra unor bunuri care prin natura sau destinaia lor pot fi folosite de mai multi coproprietari care au o cot-parte

ideal i abstract din dreptul comun de proprietate. Caracteristic acestei forme de coproprietate este existena a dou raporturi juridice de proprietate care au ca obiect un bun principal i respectiv, un bun accesoriu : dreptul de proprietate exclusiv ce apartine fiecrui titular asupra bunului principal i dreptul de proprietate pe cote-pri stabil i perpetu asupra bunurilor accesorii pe lng cele principale.

Izvoare. Natura bunurilor (vezi art. 646 NCC) Cazuri. Art. 646. Cazurile de coproprietate forat. Se afl n coproprietate forat: 1. bunurile prevzute la art. 649 (prile comune), 660 (despriturile comune), 687 (proprietatea periodic) i 1141 (amintirile de familie); 2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine, situate pe linia de hotar ntre acestea, cum ar fi potecile, fntnile, drumurile i izvoarele; 3. bunurile comune afectate utilizrii a dou sau a mai multor fonduri, cum ar fi o central termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de locuine sau alte asemenea bunuri; 4. orice alt bun comun prevzut de lege. Regimul juridic general al coproprietii forate. .Art. 647. Regimul juridic general. (1) Fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului comun, cu condiia s respecte destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali coproprietari. (2) Cnd bunul comun are caracter accesoriu n raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate s dispun cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odat cu exercitarea dreptului de dispoziie asupra bunului principal. (3) Cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului comun se suport n mod proporional cu cota-parte din drept a fiecrui coproprietar. Cnd bunul comun are caracter accesoriu, n absena unei convenii contrare, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se stabilete n funcie de ntinderea bunului principal. Regimul juridic special al diferitelor categorii de bunuri coproprietate for at Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente Art. 648. Noiune. (1) Dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu rezidenial exist spaii cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind destinate ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect n comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forat. (2) Prile comune sunt bunuri accesorii n raport cu spaiile locative, care constituie bunurile principale n sensul art. 546. Art. 649. Prile comune. (1) Sunt considerate pri comune, n msura n care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asigura exploatarea normal a acesteia; pentru eventuala suprafa excedentar proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite;

b) fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele; c) instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri; d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun. (2) Courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii. Art. 650. Atribuirea n folosin exclusiv a prilor comune. (1) Prile comune pot fi atribuite coproprietarilor n folosin exclusiv numai dac prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlali coproprietari. (2) Decizia de atribuire n folosin exclusiv trebuie adoptat cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor i al cotelor-pri. n cldirile unde sunt constituite asociaii de proprietari, decizia se adopt de ctre adunarea general, cu aceeai majoritate. Art. 651. Actele juridice privind cotele-pri. Cota-parte din dreptul de proprietate asupra prilor comune are caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului din cldire care constituie bunul principal; nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se va putea face dect odat cu dreptul asupra spaiului care constituie bunul principal. Art. 652. Stabilirea cotelor-pri. n lipsa unei stipulaii contrare existente n titlurile de proprietate, cotele-pri se stabilesc prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul suprafeei utile a spaiilor locative din cldire. Drepturile i obligaiile coproprietarilor Exercitarea drepturilor coproprietarilor este mai elastic dect n cazul coproprietii obinuite, fiecare coproprietar putnd efectua acte de folosin exclusiv asupra bunului comun, cu respectarea a dou condiii: a) b) s nu se aduc atingere drepturilor egale ale celorlali coproprietari; folosina s fie exercitat potrivit destinaiei bunului comun; Obligaiile (cheltuielile) comune revin fiecrui coproprietar n mod proporional cu suprafaa bunului aflat n proprietate exclusiv. Art. 653. Exercitarea dreptului de folosin. Fiecare coproprietar poate folosi, n condiiile acordului de asociere, att spaiul care constituie bunul principal, ct i prile comune, fr a aduce atingere drepturilor celorlali proprietari i fr a schimba destinaia cldirii. n lipsa acordului de asociere, dispoziiile art. 647 rmn aplicabile. Art. 654. Cheltuielile legate de ntreinerea, repararea i exploatarea prilor comune. (1) n lipsa unor prevederi legale sau nelegeri contrare, fiecare coproprietar suport cheltuielile legate de ntreinerea, repararea i exploatarea prilor comune, n proporie cu cota sa parte. (2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de prile comune folosite exclusiv de ctre unii dintre coproprietari cad n sarcina acestora din urm. Asociaia de proprietari

Art. 659. Constituirea asociaiilor de proprietari. n cazul cldirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau n cazul ansamblurilor rezideniale formate din locuine individuale, amplasate izolat, niruit sau cuplat, n care exist proprieti comune i proprieti individuale, se constituie asociaia de proprietari, care se organizeaz i funcioneaz n condiiile legii. Precizare: A se vedea i Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari i Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr. 1588/2007. Partajul Notiune.Partajul este modalitatea prin care nceteaz coproprietatea, indiferent de izvorul su, i indiferent dac aceasta e pe cote-pri sau devlma (art. 686 NCC). Partajul se poate face, potrivit art. 670 NCC, prin bun nvoial (prin act juridic) sau pe cale judiciar (art. 6731-67314 C. pr. civ.; 965-981 NCPC). Imprescriptibilitatea aciunii de partaj.Art. 669. ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc. Art. 672. Conveniile privitoare la suspendarea partajului. Conveniile privind suspendarea partajului nu pot fi ncheiate pentru o perioad mai mare de 5 ani. n cazul imobilelor, conveniile trebuie ncheiate n form autentic i supuse formalitilor de publicitate prevzute de lege. Art. 673. Suspendarea pronunrii partajului prin hotrre judectoreasc. Instana sesizat cu cererea de partaj poate suspenda pronunarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlali coproprietari. Dac pericolul acestor prejudicii este nlturat nainte de mplinirea termenului, instana, la cererea prii interesate, va reveni asupra msurii. Inadmisibilitatea partajului.Art. 671. mpreala prilor comune ale cldirilor. (1) Partajul este inadmisibil n cazurile prevzute de seciunile a 3-a i a 4-a din prezentul capitol, precum i n alte cazuri prevzute de lege. (2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut n cazul prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci cnd aceste pri nceteaz de a mai fi destinate folosinei comune (potrivit art. 658...) (3) n cazul proprietii periodice (art. 687-692) i n celelalte cazuri de coproprietate forat, partajul este posibil numai prin bun nvoial. Regulile privitoare la modul de mprire.Art. 676. (1) Partajul bunurilor comune se va face n natur, proporional cu cota-parte a fiecrui coproprietar. (2) Dac bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil n natur, partajul se va face n unul dintre urmtoarele moduri: a) atribuirea ntregului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora; b) vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari ori, n caz de nenelegere, la licitaie public, n condiiile legii, i distribuirea preului ctre coproprietari proporional cu cota-parte a fiecruia dintre ei. Efectele partajului.

Art. 680. Efectele juridice ale partajului. (1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dup caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu ncepere de la data stabilit n actul de partaj, dar nu mai devreme de data ncheierii actului, n cazul mprelii voluntare, sau, dup caz, de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti. (2) n cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dac actul de partaj ncheiat n form autentic sau hotrrea judectoreasc rmas definitiv, dup caz, au fost nscrise n cartea funciar (art. 56 din LPA a amnat efectul constitutiv al nscrierii n CF pn la finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativteritorial; pn atunci nscrierea se face numai pentru opozabilitate...) Art. 681. Opozabilitatea unor acte juridice. Actele ncheiate, n condiiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rmn valabile i sunt opozabile celui cruia i-a fost atribuit bunul n urma partajului. Drept tranzitoriu Art. 66 LPA: (1) Dispoziiile art. 669686 din Codul civil sunt aplicabile conveniilor de partaj ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil. (2) De asemenea, dispoziiile art. 669686 din Codul civil se aplic i partajului judiciar, atunci cnd cererea de chemare n judecat a fost introdus dup intrarea n vigoare a Codului civil.

Test de autoevaluare unitatea 5 1. Coproprietarii: a) dein o cot material din bunul comun, proporional cu cota ideal din dreptul de proprietate; b) pot deine o poriune din bunul comun n baza unui partaj voluntar de folosin; c) pot nstrina numai mpreun cotele ideale din dreptul de proprietate asupra bunului comun. 2. Un singur coproprietar: a) nu poate s introduc aciunea n revendicare; b) poate s ncheie acte de administrare dac profit strii de coproprietate; c) nu poate s solicite partajarea bunului comun. 3.Nu reprezinta o modalitate a dreptului de proprietate: a)proprietatea comuna; b)proprietatea exclusiva; c)proprietatea anulabila. Raspunsuri test de autoevaluare 1.b;2.b;3b. 10