Sunteți pe pagina 1din 58

CUPRINS

INTRODUCERE..2 1. ASPECTELE DE BAZ A BUNULUI IMOBIL 1.1. Noiuni generale ale bunurilor imobile.....................................................4 1.2 Tipurile de bun imobil..................................................................................7 1.3 Metodele de estimare a valori bunurilor imobile.......................................8 2. BUNUL IMOBIL CA MARF 2.1 Particularitaile imobilului ca marf.........................................................19 2.2 Bunurile imobile ca obiect a piei imobiliare............................................21 3. TIPURILE DE TRANZACII CU BUNURI IMOBILE 3.1 Clasificarea tranzacilor .............................................................................34 3.1.1 Vnzare -cumprare.................................................................................34 3.2.1 Ipotec.......................................................................................................37 3.3.1 Schimbul....................................................................................................38 3.4.1 Motenirea.................................................................................................41 3.5.1 Arenda........................................................................................................42 3.6.1 Donare........................................................................................................43 CONCLUZII..........................................................................................................45 BIBLIOGRAFIA ..................................................................................................46 ANEXE...................................................................................................................47

INTRODUCERE

Evaluarea valorii de pia a bunurilor imobile a devenit o problem tiinific nc n anul 1989, cnd a fost adoptat hotrrea Guvernului Republicii Moldova, prin care se permitea vnzarea si cumprarea spaiului locativ de stat i obtesc. Astfel apare si noiunea - bunul imobil ca marf. Cuvntul imobil i are provenena francez (imeuble) i nseamn n nemicare. Acest coninut al su, de a se afla n nemicare, i are rspndre asupra tuturor obiectelor (bunurilor) imobile. Evident c, cel mai nemicat obiect (bun) este un teren i mpreun cu terenul, toate construciile, instalaiile, amenajrile amplasate pe el. Scopul lucrrii este prezentarea beneficilor bunurilor imobile ca marf. De a acumula deprinderi, aptitudini la utilizaraea metodelor de estimare a unui bun imobil, de a cunoate tipurile de bun imobil ct i tranzacile care pot fi efectuate cu aceste bunuri de ctre tinerii specialiti. Actualitatea temei: Analiznd piaa R.Moldova putm observa c n totalitatea tranzacilor bunul imobil este ntlnit ca marf. Lucrarea dat este format din 3 capitole, conine un tabel, 6 figuri, 6 anexe si 58 de pagini. n primul capitol- ASPECTELE DE BAZ A BUNULUI IMOBIL se examineaz noiuni legate de bunul imobil ca marf, tipurile de bun imobil care servesc ca marf pe piaa imobiliar, totodat se determin algoritmul de utilizare a metodei cheltuelilor i se propune algoritmul de calcul al valorii de pia conform abordrii costului. n al doilea capitol- BUNUL IMOBIL CA MARF se examineaz particularitile bunului imobil ca marf. Conform unor estimri, bunurile imobile constituie aproape jumtate din toat bogtia mondial acumulata . Bunul imobil este marfa scump deoarece procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare semnificative. Tot n al 2 capitol snt analizare bunurile imobile ca
2

obiect a piei imobiliare , preurile pe pia a apartamentelor, cldirilor locative, comerciale i industrial. Rata lor de vnzare-cumprae, ct i sectoarele din Chiinu unde sint ampasate aceste construcii. Al treilea capitol TIPURILE DE TRANZACII CU BUNURI IMOBILE Aici snt descrise toate tipurile de tranzaci care pot fi efectuate cu un bun imobil, pe piaa imobiliar(vnzare-cumprare, ipoteca, donarea, arenda, schimbul, motenirea).Cele mai dese tranzacii se nregistreaza cu apartamente, case, terenuri, obiective industriale i comerciale, alte nregistrri de proprieti.

1. ASPECTELE DE BAZ A BUNULUI IMOBIL

1.1 Notiuni generale

Odat cu dezvoltarea (creterea) cerinelor fa de coninutul informaiei, fa de cadastru n ansamblu, evoluioneaz i noiunea de obiect al cadastrului. O simpl informaie despre teren nu mai este satisfctoare pentru cerinele economici i sociale. Se cere o informaie mai ampl, despre construciile, instalaiile, amenajrile care se afl pe un teren concret, despre aspectul calitativ al terenului, aspectul ecologic. Astfel, din cele deja constatate, obiectul cadastrului - sunt terenurile pe care sunt amplasate construcii, instalaii, amenajri, obiecte acvatice, plantaii multianuale, inclusiv poriuni de subsol ale acestor terenuri. Totodat, un teren, mpreun cu construciile, instalaiile, amenajrile amplasate pe el reprezint nu alt ceva dect un bun imobil. Din cele menionate mai sus, devine o necesitate aplicarea noiunii de bun imobil n calitate de obiect al cadastrului. n tot complexul dezvoltrii evoluioniste, important rmne rolul terenului n structura bunului imobil. Construciile, instalaiile, amenajrile, plantaiile multianuale, vor fi componente ale obiectului cadastrului (bunuri imobile) numai atunci cnd va fi prezent terenul. n lipsa terenului nu exist motivul de a se considera imobiliar, bunul imobil. n aceste condiii obiectele care nu au coninut imobiliar nu vor fi obiect al cadastrului. Este necesar de a nu confunda obiectul cadastrului (bunul imobil) i cu obiectul nregistrrii n Registrul bunurilor imobile (alte bunuri i drepturi aferente bunului imobil). La categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i
4

orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile, a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor. ns : Rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un teren, pentru a fi rentrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceiai form, precum i prile integrante ale unui bun imobil care sunt detaate provizoriu de acesta dac sunt destinate reamplasrii. Materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile. Din punctul de vedere al coninutului su bunurile imobile pot fi: un teren liber de orice construcie instalaie amenajare; un teren pe care sunt amplasate construcii, instalaii amenajri; carier deschis mpreun cu construciile instalaiile amplasate; un teren (un subsol) sub care este amplasat o min, o alt construcie subteran. Se definesc urmatoarele noiuni principale: marf bun (material), produs al muncii destinat schimbului prin intermediul vnzrii- cumprrii pe pia. bun -valoare material de care dispune cineva; avut; proprietate, snt bunuri mobile i imobile. Obiect sau valoare care are importan social, economic sau cultural. bun imobil una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. proces de evaluare- este un sistem complex ce conine toate cercetarile, informaiile, raionalmentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimata. Procesul de evaluare este o procedura complexa i sistematic urmat de evaluator pentru a oferi un raspuns clientului asupra valorii. mobile-sunt acelea care nu au o aezare fixa, stabil, care poate fi micat dintr-un loc n altul prin fora proprie sau cu concursul unei energii straine, far s-i piarda

valoarea economic. Un bun poate fi mobil prin natura lui, prin anticipaie sau prin determinarea legii. imobile - sunt acele lucruri care au o aezare fix, stabil, care nu pot fi mutate dintr-un loc n altul far s-i piarda destinaia iniial sau identitatea. Pot fi bunuri imobile prin desinatia lor, prin natura lor sau prin obiectul la care se aplic. ajustare - suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative; bun imobil comparabil - bun imobil care este similar bunului imobil evaluat i care a fost recent vndut sau este expus vnzrii; formare a bunului imobil - complex de lucrri executate n vederea apariiei unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasare sau combinare a unor bunuri imobile nscrise n Registrul bunurilor imobile; condiii de formare a bunurilor imobile - set de reguli i cerine a cror ndeplinire este obligatorie la formarea de bunuri imobile; bun imobil initial - bun imobil n baza cruia se formeaz un nou bun imobil; inginer cadastral - persoana avnd studii corespunzatoare n domeniul cadastrului, angajat al executantului lucrarilor cadastrale, care efectueaz lucrrile de formare a bunurilor imobile. tipul bunului imobil - categoria la care este atribuit bunul imobil n funcie de modul de folosina curent. Modul de folosinta corespunde utilizerii predominante a bunului imobil la momentul executrii evalurii, indiferent de destinatia acestuia; date de piata - informaia privind preurile de vnzare si plile de arend plite n cadrul tranzaciilor libere pentru bunurile imobile, caracteristicile crora snt cunoscute; construcie - cladire sau edificiu care nu poate fi deplasat far a compromite destinaia ei, fiind alcatuit din una sau mai multe pari, ce formeaz un tot indivizibil. pia - obiect urbanistic cu denumire, care este element de planificare cu hotare nchise.
6

1.2 Tipurile de bun imobil.

Se disting urmatoarele tipuri de bunuri imobile: a) bunuri imobile cu destinaie locativ,(vezi anexa 5) care includ construciile i ncaperile izolate destinate predominant locuirii permanente si activitatilor complementare ei, precum i terenurile pe care snt amplasate sau urmeaz a fi amplasate astfel de construcii, cu urmatoarele subcategorii: apartamente i ncaperi izolate locative in case cu multe etaje; apartamente n case de locuit individuale; case de locuit individuale, inclusiv terenuri aferente si construciile

auxiliare n localitaile urbane i n localitaile rurale; b) bunuri imobile cu destinaie comercial i industrial,(vezi anexa 6) la care snt atribuite construciile i ncaperile izolate cu destinatie nelocativ, utilizate predominant pentru: desfaurarea activitatilor economice, diferite de cele de producere (comer, prestare a serviciilor i altele asemenea), i terenurile pe care snt amplasate aceste bunuri; producerea sau confecionarea unor bunuri materiale, inclusiv n scopuri complementare celor enumerate mai sus, i terenurile pe care snt amplasate aceste construcii, precum i bunurile imobile ale gospodriei comunale, ale transporturilor si telecomunicaiilor; c) bunurile imobile cu destinaie agricol, la care snt atribuite terenurile agricole i construciile amplasate pe ele i folosite n activitatea economic, productiveplantaiile perene, loturile ntovririlor pomicole i construciile amplasate pe ele, gradinile din extravilan, terenul arabil, livezile, viile, alte plantaii multianuale, fnaele, punile. neproductive- fermele zootehnice, obiectele piscicole, drumurile tehnologice i de exploatare agricol; depozitele care deservesc procesul de exploatare a terenurilor; diferite platforme etc.
7

d) alte bunuri imobile, la care snt atribuite garajele pentru transportul individual, cu excepia celor amplasate pe loturile de lnga cas, i alte bunuri imobile ce constituie obiecte ale evaluarii i care nu au intrat n categoriile menionate mai sus.

1.3 Metodele de estimare a valorii bunurilor imobile

Metoda cheltuielilor Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum. Metoda cheltuielilor este aplicat n urmtoarele cazuri: a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia); b) evaluarea construciilor nefinisate; c) analiza tehnico-economic a bunurilor imobile; d) reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de reconstituire); e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi; f) determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii; g) evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special; h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile. Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape: a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai bun i eficient utilizare; b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construciei considerate noi snt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;
8

c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice; d) estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate; e) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a terenului i valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor. Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat este constituit din urmtoarele elemente: a) costul construciei; b) cheltuieli indirecte; c) beneficiul investitorului. Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative. Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi. Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda comparaiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c) metoda cantitativ.
9

Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe". Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice. Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat. La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii: a) uzura fizic; b) deprecierea funcional; c) deprecierea economic. Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.). Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac
10

mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele). Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. Metoda analizei comparative a vnzrilor Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri. Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri standard: a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile; b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie; c) determinarea mrimii ajustrilor; d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare; e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii.
11

La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei -cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact rezultatul evalurii. Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemnri i diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective: a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise; b) condiiile de finanare; c) condiiile tranzaciei; d) condiiile pieei; e) amplasarea; f) caracteristicile fizice; g) caracteristicile economice; h) modul de folosin; i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil. Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului i construciei. Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil, existena unor grevri a dreptului de proprietate servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare i a preului de vnzare. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectrile respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil. Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd
12

pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada dintre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie sau deflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile i altele. Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii. Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se efectueaz n cazul n care modul de folosin curent al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de modul de folosin al obiectului evalurii. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea acestor componente se separ de valoarea bunului imobil. Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode: a) metoda comparaiei pare; b) metoda analizei datelor secundare; c) analiza statistic. Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea.
13

Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare. n cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica i alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv i altele. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative. Ajustrile snt aplicate n urmtoarea consecutivitate: a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; b) ajustarea pentru condiiile de finanare; c) ajustarea pentru condiiile de vnzare; d) ajustarea pentru condiiile pieei; e) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice. n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a elementului de comparaie. Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup ajustarea fiecrui element sau dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final.

Metoda veniturilor Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape: a) prognozarea veniturilor viitoare;
14

b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse: a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil; b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arend. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil: a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile; b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii: cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele); cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele); cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele); cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).
15

Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe. n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii: a) capitalizarea direct; b) actualizarea fluxurilor de numerar. Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode: a) metoda analizei vnzrilor comparabile; b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv; c) tehnica grupului investiional; d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va aplica de preferin pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare este necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i bunurile similare Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi obinut informaia complet privind bunurile imobile comparabile, n schimb este disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri. Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre cheltuielile operaionale i venitul brut efectiv. Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului imobil i venitul brut efectiv.
16

Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital propriu i capital mprumutat) i de origine fizic (divizarea bunului imobil n pri componente: teren i construcii). Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile n care pentru procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, i poart denumirea de flux de numerar nainte de impozit (FNII fluxul de numerar nainte de impozit). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalul propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei rentabilitii pentru creditor i ratei rentabilitii pentru proprietar . Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru calcularea ratei de capitalizare n cazul n care snt atrase mijloace creditare pentru finanarea tranzaciei Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul operaional net i plata anual pentru deservirea creditului. Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda adiionrii; b) metoda extraciei; c) metoda investiiilor de alternativ. Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului.
17

Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este similar pentru toate investiiile din economia naional. Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii. Rata riscului reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile. Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile i extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Aceast metod poate fi utilizat respectnd condiia c modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri. Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat din analiza investiiilor anterioare.

18

2.BUNUL IMOBIL CA MARF

2.1 Particularitile imobilului ca marf

Bunurile imobile constituie baza bogtiei nationale. Anume in constructi , cldiri i edificii se acumuleaz treptat munca generailor anterioare care asigur un nivel decent de via n prezent ct i-n viitor. Conform unor estimri, bunurile imobile constituie aproape jumtate din toat bogtia mondial acumulata. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii economice al intregii ri, fiindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are loc nvestirea primar a unor mijloace importante ce duc la schimbri calitative ale cererii i ofertei i asigur dinamica dezvoltrii macroeconomice. Bunul imobil este un obiect deosebit .Fiind baza activiti vitale ale omului i a societii n ntregime, bunurile imobile reprezint un obiect deosebit al circuitului pe pia, al proprietaii i al dirijrii. De aceast caracteristic ine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienei utilizarii bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri. ramura foarte important a tiinei economice, care red coninutul termenilor referitori la bunurile imobile, este Economia imobilului. n nelesul modern, teoria economic s-a format in sec. XVIII, nsa termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai nainte, insui odat cu apariia imobililor. n fiecare limb se intlnesc diferii termeni referitor la bunurile immobile, i la anumit etap a dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la termeni la nsi noiunea de bunuri imobile pentru a asigura inelegere unica. Trecerea aceasta este necesar in primul rnd datorit faptului c bunurile imobile particip

19

activ n procese care constitute baza vieii societaii i anume n producerea i utilizarea diferitor bunuri economice. Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop ndestularea necesitilor umane. Indiferent dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producie. Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trasturi caracteristice. Prima din aceste trasturi este legtura indisponibil cu pmntul. Cu alte cuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc in altul far deteriorarea acestui obiect, far distrugerea lui. A doua trastura caracteristic este cea de amplasamentul fixat. Trastura urmtoare const n aceea ca obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, orice obiect are trsturile sale specifice. Chiar dac se i-au doua obiecte analogice la prima vedere (de exemplu doua apartamente de aceeai serie, construite dup aceleai tehnologii) par a fi identice, atunci, dupa analiz mai profund pot fi gsite un ir de deosebiri, care i duce la faptul ca aceste obiecte sunt unice. alta trasatura caracteristic pentru obiectele imobiliare sunt condiiile de producere (de construcie), care de asemenea difer de la obiect la obiect. Expluatare de lung durat. Bunul imobil dac este ntreinut n condiii normale poate servi zeci i chiar sute de ani. Bunul imobil este marfa scumpa. La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare semnificative. Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumpratorii deseori sunt nevoii s utilizeze diferite mecanizme financiare. Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizari:

20

primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea bunului imobil ca marf). alt mod de utilizare a bunului imobil este in scopul produciei (bunurile imobiliare constituie element al procesului de producie). al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea scopul obinerii veniturilor.

2.2 Bunurile imobile ca obiect a piei imobiliare

Piaa locuinelor primare- n prima jumtate a anului 2011 piaa locuinelor primare a evoluat dup un scenariu similar cu cel al anului 2010. Vnzarea apartamentelor se produce cu ritmuri nu att de rapide. Companiile de construcii sunt dispuse examineze o gam larg de programe cu discount, precum i condiii diferite de plat n rate. Cu toate acestea, ncearc s-i menin obligaiile lor de baz privind introducerea n exploatare a locuinelor primare. Principalele tendine pe pia care au determinat atmosfera general pe piaa locuinelor primare au devenit aciunile companiilor de construcii de a-i confirma viabilitatea i reputaia n acest segment. Aceste msuri ntreprinse vizeaz n primul rnd ntoarcerea ncrederii potenialilor comprtori fa de proiectele sale investiionale n construcie. Aceast tendin a aprut dup ce, din pcate, pe piaa noastr au nceput s apar din ce n ce mai des cumprtori de locuine primare nelai. Un indicator foarte important astzi l constituie faptul c cei mai importani juctori de pe piaa de creditare pentru cumprarea locuinelor sectorul bancar i organizaiile private de creditare posed capital financiar excesiv, care devine disponibil potenialilor comprtori. n ceea ce privete politica de preuri pe piaa imobiliar primar, ar trebui remarcat faptul c preul mediu per un metru ptrat oscileaz n jurul valorii de
21

500-600 de euro, n funcie de factorii principali care influeneaz formarea preurilor. Acest lucru face piaa imobiliar primar mai atractiv n comparaie cu piaa imobiliar secundar. Ins factorul principal care reduce vnzrile rmne problema suprafeelor mari ale apartamentelor. Iar acele soluii noi care au fost ntreprinse de ctre beneficiarii construciilor de reducere a suprafeei locuinelor se afl n curs de construcie i apartamente predate n exploatare practic lipsesc pe pia. Pe de alt parte, locuine achiziionate de concetenii notri n perioada de pn la criz nu sunt exploatate, potrivit diverselor estimri, pn la 30%. Acest lucru, indirect, sau poate i n mod direct afecteaz piaa imobiliar primar. Cauza este c aceste locuine, achiziionate n anul 2006, 2007, 2008, i neexploatate, creeaz un potenial de scoatere pe piaa liber a metrilor n plus". cu toate acestea, avnd n vedere teama permanent pentru situaia economic a rii, instabilitatea politic, scderea preurilor n rile vecine, ndeamn proprietarii s realizeze locuinele sale la preul, cu care au fost iniial achiziionate, iar acesta constituie n mediu 500-550 euro/m, ceea ce creeaz concuren pentru actualii beneficiari de construcii. Piaa nchirierii locuinelor- n general n prima jumtate a anului numrul ofertelor de nchiriere a rmas neschimbat. Preurile la apartamentele cele mai solicitate cu 1-2-3 odi pe parcursul anului 2010 s-au schimbat, ns nesemnificativ. Cele mai mari reduceri de pre pentru chirie au fost observate la fel ca i n anul 2010 la obiectele din categoria de pre nalt, adic pentru locuinele de elit cu o suprafa mare i casele individuale din sectoarele de prestigiu. Aceste obiecte au ajuns s fie date cu greu n chirie i fa de ele se nainteaz cerine cu mult mai mari. Pia nchirierii locuinelor n prima jumtate a anului 2011 a devenit mai activ din punct de vedere cantitativ, dar a rmas echilibrat. Nivelul preurilor de nchiriere la locuinele solicitate a rmas practic la nivelul anului precedent. La nceputul anului 2011 preurile medii de nchiriere pe termen lung a apartamentelor cu 1, 2, 3 odi n mun. Chiinu au constituit respectiv:
22

- cu 1 odaie 140-200 - cu 2 odi 150-220 - cu 3 odi 200-350 Cererea i, respectiv, preul de nchiriere a unui apartament de lux pe n prima jumtate a anului a rmas practic la nivelul anului trecut. Preul propus de nchiriere a apartamentelor de lux pe termen lung rareori depete 500 pe lun, la fel a rmas i cererea pentru nchirierea pe termen scurt (pn la 1 lun). E drept c nivelul preurilor de nchiriere pe termen scurt depete cu puin nivelul preurilor de nchiriere pe termen scurt. Piaa loturilor de pmnt i a caselor de locuitn prezent exist o discordan ntre ateptrile de pre ale potenialilor cumprtori de loturi de pmnt i preurile pe care solicita vnztorii. Din cauza prelungirii crizei economice i politice, se observ un declin al activitii de consum. Motivul acestui fapt a devenit reducerea cererii consumatorilor. n acelai timp, oferta de pe pia a fost suficient, nas aceasta nu a condus la o cretere a numrului de tranzacii. Au crescut termenii de expunere a loturilor de pmnt, cumprtorii au devenit mai selectivi i manifest o abordare foarte atent la alegerea lotului. Preurile la loturile de pmnt au rmas la nivelul anului 2010. A mai nviorat un pic piaa loturilor de pmnt rennoirea licitaiilor i a concursurilor petrecute de primria mun. Chiinu. La finele lunii aprilie a avut loc o licitaie de loturi de pmnt petrecut de ctre Primria municipiului Chiinu licitaia a decurs foarte lent. Din cele 16 loturi scoale la vnzare, 8 au fost retrase de la licitaie din cauza lipsei doritorilor de a le procura. n ansamblu au fost vndute ase loturi. Trebuie menionat faptul c, pentru vnzare n aceast dat au fost expuse loturi nu prea mari, cel mai mare dintre cele vndute - cu puin mai mult de 5 ari. Situaia pe pia caselor de locuit n prima jumtate a anului 2011 n esen a rmas neschimbat comparativ cu anul 2010. De asemenea se observ o ofert excedentar i lipsa cererii. n prezent constatm c cererea la imobile este minim. Piaa imobiliar a ocupat o poziie de ateptare durabil.
23

Piaa imobilului comercial- n prima jumtate a anului 2011 n segmentul imobilului comercial nu au intervenit schimbri semnificative. Principalul motiv const n faptul c n timpul crizei imobilul comercial s-a meninut la un nivel destul de nalt n ceea ce privete ratele de nchiriere i un timp ndelungat a rmas cel mai solicitat sector al imobilelor comerciale. In dependen de suprafaa obiectului cele mai solicitate sunt suprafeele de la 100 la 250 de metri ptrai. Cel mai puin sunt prezentate ncperile cu o suprafa de mai mult de 50 de metri ptrai. n prima jumtate a anului 2011 preul mediu al ofertei n general pe municipiu la imobilele comerciale a constituit 1000-1100 euro per m.p. Cel mai redus pre la obiecte imobiliare l-a constituit 600 Euro per m.p. La cel mai nalt pre poate fi procurat un obiect pe bd. tefan cel Mare pentru 6500 Euro per m.p. La finele primei jumti a anului 2011 rata medie lunar de nchiriere a imobilelor comerciale a constituit 12-14 Euro per m.p. Cel mai mic prag a constituit 6 Euro per m.p. ns cele mai scumpe sunt zonele aglomerate de pe bd. tefan cel Mare unde ratele variaz n intervalul dintre 60 - 100 Euro/m.p. Imobilul de birou.-Piaa imobilului de birou din mun. Chiinu este destul de dezvoltat i diversificat. Sunt prezentate att ncperi n centre de afaceri moderne de clasa A, ct i spaii nelocuibile de la primele etaje i parter n cldirile locuibile (inclusiv apartamente la primele etaje trecute la fondul nelocuibil). n funcie de suprafa cele mai rspndite sunt ncperile cu o suprafa de pn la 100 m.p., dup ele vin ncperile cu o suprafa de la 100 pn la 150 m.p. Cel mai puin sunt prezentate ncperile cu o suprafa ntre 250 i 500 m.p. La finele 1 semestru al anului 2011 rata medie de nchiriere a imobilului de birou constituie 7-9 euro/m.p/lun. Intervalul ratelor de nchiriere variaz ntre 416 euro/m.p./lun. La cel mai mic pre se dau obiectele n blocurile administrative ale parcurilor industriale, la cel mai mare - n centrele de birou de clasa A.
24

n prima jumtate a anului 2011 preul mediu la imobilele de birou a constituit 700 - 800 euro/m.p. Tarifele ofertei variaz ntre 300 - 1300 euro/m.p. la cel mai mic pre se vnd suprafee n zonele industriale, iar la cel mai nalt - n regiunea centrului istoric al Chiinului. Imobilul de producie i depozitare- Imobilele de producie i depozitare n mun. Chiinu sunt reprezentate de urmtoarele obiecte: cldiri industriale vechi, cldiri de producie/depozitare nou-construite sau renovate, ncperi de producie capitale, hangare izolate termic, subsoluri sau obiecte de protecie civil, ncperi de producie sau hangare nenclzite. n general cldirile de depozitare/producie sunt disponibile n zonele industriale, la periferii i suburbii. ncperile de producie i depozitare ntr-o msur mai mare sunt prezentate de suprafee mari de peste 500 m.p. O suprafa mai mic ocup ncperile de dimensiuni standard de la 50 pn la 100 m.p. Preul mediu al ofertei n prima jumtate a anului 2011 constituie 140 - 180 Euro /m.p. Cu toate acestea unele oferte au variat ntre 80 - 450 Euro/m.p. Imobilele de producie i depozitare n mediu pot fi nchiriate cu 1-2 euro/m.p./luna. La finele primului semestru al anului 2011 cel mai ieftin obiect poate fi nchiriat la preul de 0,8 euro/m.p. (str. Meterul Manole), cel mai scump - 6 Euro/m.p. (str. Feredeului). Situaia pe piaa imobilului de producie i depozitare este stabil. Un numr mare de spaii libere permite preurilor i ratelor de nchiriere rmn la acelai nivel. De la nceputul anului 2010 practic nu se observ vreo modificare a preurilor. Terenuri de pmnt.-Piaa terenurilor de pmnt comerciale spre deosebire de piaa imobilului comercial se confrunt cu consecinele crizei mai profund, din anul 2008 pn n anul 2011 ele au sczut practic cu 40-60%. i doar acum n acest segment are loc o stabilitate relativ. Este puin probabil c acest an va fi o cretere semnificativ a preurilor la terenuri. Cel mai probabil c preurile vor rmne stabile. Ne putem atepta la o cretere a cererii de pn la 25-30%, i n mare parte prin creterea cererii la terenurile pentru uz industrial.
25

Preul mediu al ofertei n general pe municipiu la terenurile de uz comercial constituie 15 000 - 17 000 Euro. Cel mai ieftin teren este propus pentru 7500 Euro per 1 ar. Obiectul cel mai scump poate fi procurat cu 80 000 Euro per 1 ar pe bd. tefan cel Mare. Preul mediu al ofertei la terenurile de pmnt de uz industrial a constituit 3000-5000 Euro. Cel mai ieftin teren a fost propus pentru 2000 de euro per 1 ar. obiectul cel mai scump poate fi procurat cu 15 000 Euro per 1 ar pe str. Petricani. Dup ultimele tendine de pia imobiliar care s-au stabilit n 2011, are loc stagnare general pe un fundal de dinamica pozitiv ntr-un segment de pia de vnzri la preuri mici, precum i scderea general a cererii i a preurilor la imobile cu suprafee relativ mari (apartamente cu trei, patru i cinci camere).Cererea eficient este orientat ctre intervalul de 600-700 euro pe 1 metru patrat pentru apartamente cu suprafee mici(vezi figura 2.2)

Sursa : www.lara.md Figura 2.1 Dinamica variaiei costului mediu de pia pe un metro ptrat de suprafa a apartamentlor n perioada anilor 2010-2011 Costul mediu unui metru ptrat din suprafa total a fost de aproximativ 600 . Cuvntul cel mai potrivit pentru descrierea situaiei actuale pe piaa imobiliar este termenul - "stagnare". Pe parcursul anului activitatea pe piaa imobiliar secundar n raport cu anii precedeni a fost sczut, dar stabil, iar printre tendinele generale sunt:
26

termen mai lung de expunere a apartamentelor. (n momentul de fa, apartamentele se vnd timp de trei-patru luni i, uneori, chiar mai mult); cererea amnat de cumprtori n achiziionarea de bunuri imobiliare; creterea numrului ofertei de apartamente cu suprafee mari, ceea ce aduce la eliberarea spaiilor de locuit i are impactul asupra ntregii piee imobiliare, inclusiv prin reducerea costului mediu pe metru ptrat; trecerea la cererea intern cu solvabilitate sczut a populaiei. (Inclusiv cu o reducere a ratelor dobnzii la creditele 9% -13%). Ateptrile tradiionale de cretere a vnzrilor i a tranzaciilor, care se bazeaz pe veniturile cetenilor care lucreaz peste hotare i vin acas de "Pati", "Anul Nou", precum i n vacana de var - "au rmas n trecut". Piata s-a orientat la cererea intern meninnd n acelai timp operaiunile tradiionale, legate de cumpararea si vanzarea, avnd ca scop schimbul, precum i transferul ulterior a veniturilor din vnzrile n strintate (pn la 20% din tranzacii). n conformitate cu publicaii de presa ziarului "Makler"(vezi tabelul 2.1) pentru 2011 la rubrica "Apartmente", numrul de publicaii, "Vnd" n raport cu 2010, a crescut cu 9%, iar numrul de publicaii "Cumpr", a rmas acelai. n consecin anul 2011, de fapt, nu cu mult difer de anul 2010, iar preul unui metru patrat pe parcursul anului a sczut cu 2 %. Tabel 2.1Numrul total al publicaiilor ntr-o ediie tiprit de " Makler Numrul total al publicaiilor ntr-o ediie tiprit de " Makler" (mari , vineri), la rubrica " apartamente Nume Numrul de publicaii Numrul de Procentajul raportul n anul 2010 publicaii n 2011 2011 - 2010 De vnzare 132242 144244 109% Cumprare 10525 10476 99,5% Sursa : www.lara.md Cretere de 19% a vnzrilor nregistrate n Cadastrul are dou componente: vnzrile directe pe piaa secundar - 10%, conform statisticilor de proprietate de schimb Lara;
27

creterea nregistrrii vnzrilor locuinelor noi - 9% din totalul vnzrilor nregistrate. Aceast component de cretere se va reflect mai jos n capitol "piaa primar a locuinelor." Trebuie remarcat faptul c creterea real a vnzrilor de apartamente n 2011, este de fapt de pn la 10%. Dac n 2012 construcia blocurilor de locuit noi nu va asigura darea locuinelor n exploatare unui numr de cel puin egal cu anul 2011, ratele preconizate de cretere vnzrilor vor rmne la nivelul 2011 sau chiar mai mici. Piaa bunurilor imobile locative Pe parcursul a. 2011 preurile la bunurile imobile locative n unele luni ale anului au crescut, iar n unele luni ca spre ex. ianuarie sau august au sczut. Preul mediu de ofert pentru apartamente n a. 2011 constituia 853 /m, cu 1,5% mai mic fa de a. 2010. Preul mediu de ofert pentru casele individuale de locuit constituia 934 /m, cu 1,4% mai mic fa de a. 2010 (vezi figura 2.2). n anul 2011 ca i n anii precedeni persist pe piaa bunurilor imobile locative urmtorii factori: meninerea cererii mai ridicate la apartamentele cu suprafaa pn la 50-60 m; creterea termenului de expunere a apartamentelor. Dac n anii pn la criz apartamentele se vindeau timp de o lun sau dou, atunci acum termenul este 3-4 luni, uneori i mai mult timp; meninerea nivelului preului (pn la vnzarea bunului imobil). Dac n anii pn la criz vnztorii reduceau preurile la imobile ce erau expuse mai mult timp pe pia, atunci acum acest lucru se ntmpl foarte rar, de ex. n cazuri de vnzri forate, .a.

28

preul de ofert mediu, (euro/m.p.)

Dinamica preurilor de ofert medii pentru a. 2011 la apartamente i case de locuit din or. Chiinu
1050 1000 950 900 850 800 750
se pt em oc to m br ie no ie m br ie de ce m br ie ia nu ar ie fe br ua rie ar t ie iu lie ap ril ie iu ni e au gu st m m br ie ai

949 910 869 864 877 924

960

980

969 922

956 911 926

935

883

888 857 819 846 841 830 852

833

850

apartamente

case de locuit

Sursa : www.lara.md Figura2.2 Dinamica preurilor de ofert medii pentru anul 2011la apartamente i case de locuit din or. Chhiinu Analiznd dinamica preurilor de ofert medii la bunurile imobile locative se observ c cele mai mari preuri sunt la imobilele din sectorul Centru al oraului Chiinu, iar cele mai joase preuri sunt n sectorul Ciocana, acest fapt se datoreaz amplasrii imobilelor n ora (vezi figura 2.3). Cea mai nalt pre mediu de ofert la apartamente n anul 2011 s-a observat n iunie, sectorul Centru i a constituit 1000 /m, iar pentru case individuale de locuit, de asemenea sectorul Centru n iulie, 1183 /m. Cel mai mic pre de ofert mediu pentru apartamente s-a constatat n august i a constituit 795 /m, iar pentru case individuale de locuit n ianuarie i constituia 703 /m, ambele oferte fiind din sectorul Ciocana.

29

Dinamica preurilor de ofert medii pentru a. 2011 la apartamente i case de locuit, pe sectoare, din or. Chiinu.
1100 1029 1001 958 927 944 862 827 850 824 Centru Telecentru apartamente Botanica 849 826 Buiucani 827 Ciocana

preul de ofert mediu, euro/m.p.

1050 1000 950 900 850 800 750

Rcani case de locuit

Sursa : www.lara.md Figura 2.3 Dinamica preurilor de ofert medii pentru anul 2011 la apartamente i case de locuit, pe sectoare, din or. Chiinu Preurile de ofert medii pentru 1 m de apartamente depinde de numrul de camere al apartamentului. Astfel la apartamentele cu 1 camer preul n a. 2011 constituia 886 /m cu 1,8% mai mult dect apartamentele cu 2 camere, i cu 10,2% mai mult dect apartamentele cu 3 camere (vezi figura 2.4).

Preul mediu de ofert pe tipuri de imobile locative n a. 2011, or. Chiinu


preul de ofert mediu, euro/m.p.
934 950 886 900 850 800 750 700 870 804

case de locuit

apt. cu 1 camer

apt. cu 2 camere

apt. cu 3 camere

www.lara.md

30

Figura 2.4 Preul mediu de ofert pe tipurile de imobil locative n anul 2111, or Chiinu Piaa oficiilor i a spaiilor comerciale Pe parcursul anului 2011 preurile la bunurile imobile comerciale i oficii din or. Chiinu au avut o dinamic pozitiv. Spre finele anului 2011 preul de ofert mediu la spaiile comerciale constituia circa 1100 /m (diagrama4), iar pentru oficii 900-970 /m (vezi figura 2.5). Cea mai variat gam de ofert sunt la imobilele comerciale cu suprafeele ntre 200-400 m, n schimb la oficii cele mai multe oferte sunt cele cu suprafaa pn la 100 m, aceasta se datoreaz faptului c n cele mai multe cazuri oficiile sunt amplasate n blocuri locative, unde apartamentele au fost scoase din fondul locuibil i trecute n cel nelocuibil. Comparativ cu a. 2010 preurile de ofert medii pentru a. 2011 sunt constante. Preurile de ofert medii la spaiile comerciale i oficiile din municipiul Chiinu constituiau n medie 500 /m, iar n ar de la 200 la 300 /m. n a. 2011 au aprut n vnzare mai multe blocuri administrative din raioanele republicii, preurile de ofert constituiau de la 100 la 300 /m.

Dinamica preurilor medii de ofert la oficii i spaii comerciale din or. Chiinu, a. 2011
1300

Preul mediu de ofert. euro/m.p.

1213 1159 1095 1097 1050 980 982 1032 920 956 968 930 987 938 899 973 996 934 967 711 1046

1200 1100 1000 900 800

867
700 600

674 635
e

ie

ie

iu ni e

iu lie

m ai

se pt em br ie

ie

oc to m br ie

fe br ua rie

au gu st

m ar ti

no ie m br

ia nu ar

ap ril

oficii

spaii comerciale

www.lara.md Figura 2.5 Dinamica preurilor de oficii i spaii comerciale din or. Chiinu
31

de ce m br

ie

Un alt segment de bunuri imobile din categoria bunurilor ce aduc venituri sunt obiectele industriale. La acest tip de bunuri imobile preurile de ofert medii pentru or. Chiinu constituiau n a. 2011 de la 400 la 600 /m, cele mai multe oferte sunt n sectorul Ciocana al or. Chiinu. Preurile de ofert n a. 2011 n mun. Chiinu i n ar constituiau n medie 200-250 /m, cu toate acestea au fost oferte de 19 /m i de 740 /m. Preurile obiectelor industriale sunt n dependen de suprafeele i de tipul producerii. Piaa terenurilor- Preul de ofert mediu la terenurile pentru construcii n a. 2011 constituia 15907 /ar, cu 5,27% mai mult dect n a. 2010 Cele mai multe oferte sunt n sectoarele Rcani i Buiucani ale capitalei. Cele mai mari preuri la terenuri pentru construcii din or. Chiinu s-au ntlnit n sectorul Ciocana i anume str. I. Vieru, un ar s-a propus spre vnzare cu 110 000 , n sectorul Centru pe bd. tefan cel Mare un ar se propunea spre vnzare cu 82 000 , iar pe str. Bucureti 90 000 /ar. ns aceste oferte se consider unice din cauza amplasrii reuite. Terenurile agricole n municipiul Chiinu se propun spre vnzare cu 1800020000 /ha, iar n republic oferta medie constituie 8000-9000 /ha. Este necesar de menionat c, preul de ofert se deosebete de preul real al tranzaciei. El poate varia n limitele de 10-50%, n funcie de condiiile tranzaciei, i de abilitatea cumprtorului de a negocia preul. Dat fiind faptul c Republica Moldova ca i alte ri se afl n criza financiar totui n a. 2010 au fost date n exploatare mai multe blocuri locative. Conform datelor statistice au fost date n exploatare 4900 apartamente, din care 1000 apartamente sunt cu o camer, 1600 sunt cu 2 camere, 2300 apartamente sunt cu 3 camere i mai mult. Suprafaa total de apartamente ce s-au dat n exploatare constituie 546 200 m. Acest fapt denot c construciile ncepute n anii precedeni se finalizeaz, ceea ce este un factor pozitiv pe piaa imobiliar autohton. n baza informaiei privind nregistrrile bunurilor imobile pentru 11 luni ale a. 2011 s-a constatat c au fost nregistrate 248 906 tranzacii, cu 9,5% mai mult
32

dect n perioada analogic din a. 2010. Din numrul total de tranzacii 95 526 sunt tranzacii de vnzare-cumprare, ceea ce constituie 38,38%. Comparativ cu perioada analogic din anul 2010 n anul 2011 au fost nregistrate cu 3,7% mai multe tranzacii de vnzare-cumprare. Numrul ipotecilor n 2011 constituie 18073, adic 7,26% din numrul total de tranzacii. Comparativ cu perioada similar din anul 2010 s-au nregistrat cu 17,9% mai multe tranzacii de ipotec. n baza datelor prezentate mai sus constatm c piaa imobiliar nu este n stagnare, dar are tendine pozitive.

33

3. TIPURILE DE TRANZACTIE

3.1 Clasificarea tranzactilor Proprietarul(vezi anexa 1.1) are dreptul la discreia s ntreprind cu proprietatea lui oricare acuni care nu contravin legislaiei inclusiv sa nstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau s transmit drepturile de posesie, folosind i dispoziie asupra proprieti rmnnd proprietar, s pun proprietatea la gaj sau s o greveze prin alte ci. Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt:

vanzarea-cumprarea, schimbul, motenirea, ipoteca, arenda. donarea

3.1.1Vnzarea-cumprarea

Prin contractul de vnzare-cumprare,(vezi anexa 1.2) o parte (vnztor) se oblig s predea un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor), iar acesta se oblig s preia bunul i s plteasc preul convenit. Vnztorul se oblig s remit, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun, prevzute de lege, dac n contractul de vnzare-cumprare nu este prevzut altfel. Din obligaia vnztorului de a preda bunul rezult, c vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului i, odat cu predarea bunului s transmit i dreptul de
34

proprietate asupra lui. Conform articolului 315 al Codului Civil proprietarul are drept de posesiune, folosin i de dispoziie asupra bunului. Contractul de vnzare-cumprare este un contract sinalagmatic, deoarece creeaz obligaii reciproce i interdependente, prile avnd i drepturi i obligaii (art.704 Cod.civ.). Astfel, obligaia de preluare a bunului de ctre cumprtor este corelat cu obligaia vnztorului de a preda bunul. Vnztorul nu poate fi obligat a preda lucrul, dect dac cumprtorul este inut n aceeai msur de a-l lua n primire, asigurndu-se, astfel, una din finalitile contractului, aceea de a pune lucrul n stpnire de fapt i de drept a cumprtorului. Vnzarea cumprrea este posibil numai n caz cand nu exist litigii in privina terenului, sau daca nu exist alte cauze care conform legislaiei pot mpiedica ncheierea tranzaciei. Contractul de tranzacie se intocmete n scris, se autentifica la notar i se nregistreaz n mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacia poate fi ncheiat de ctre vanztor i cumprtor, sau de ctre persoanele autorizate de ctre ei. Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare a bunurilor imobile nregistrate n luna aprilie, 2011 constituie 9287, sau cu 12 % ( 1012 nregistrri) mai mult dect n luna similar a anului 2010 (8275).

35

www.lara. md Figura 3.1 Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare a bunurilor immobile 2010- 2011 Vnztorul este obligat s remit documentele referitoare la bun la momentul, n locul i n forma prevzut de contract. Dac n contract lipsete o asemenea stipulaie, vnztorul se oblig s remit documentele referitoare la bun, concomitent cu predarea bunului. De regul, vnztorul trebuie s prezinte documentele care atest dreptul de proprietate asupra bunului. n unele cazuri nsi legea stabilete documentele necesare de a fi prezentate. De exemplu, n cazul n care obiectul contractului de vnzare-cumprare l constituie un bun imobil, vnztorul trebuie s prezinte documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra imobilului, precum i extrasul din registrul bunurilor imobile. Deseori, pentru a se asigura c marfa corespunde calitii prevzute n contract, prile stipuleaz o clauz prin care vnztorul se oblig s anexeze mrfii livrate atestate de calitate, de garanie, buletine de analiz, cartea tehnic a produsului sau alte documente de certificare a calitii. n ceea ce privete forma n care trebuie prezentate documentele, aceasta include numrul de copii, limba n care vor fi ntocmite i felurile duplicatelor utilizate, de exemplu scrise, xeroxate, dactilografiate etc. Preul este suma de bani pe care cumprtorul se oblig s o plteasc vnztorului, n schimbul bunului cumprat. Preul corespunde bunului
36

vndut. Conform articolului 756 al Codului civil, preul trebuie s fie exprimat n bani. Din alineatul 3 al prezentului articol rezult, c un contract de vnzarecumprare se consider valabil ncheiat, chiar dac preul nu este indicat direct n contract. De asemenea, prile nu sunt obligate s stipuleze n contract modul de determinare a preului. Prile au opiunea de a conveni sau nu asupra modului de determinare a preului. Determinarea preului poate fi fcut direct i concomitent cu acordul de voin al prilor, prin negociere sau prin aderarea pur i simpl a cumprtorului la preurile fixe, expuse sau fixate concomitent. De asemenea, i vnztorul poate s adere la oferta de cumprare naintat de cumprtor, n care acesta stabilete singur preul.

3.1.2 Ipoteca

Conform codului civil Articolul 168. Gajul reprezint n virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, n cazul n care debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj, s i se satisfac revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date in gaj. Relaiile de drept privind gajul, in masura in care nu sant reglementate de

prezentul cod, se reglementeaza de Legea cu privire la gaj i de alte acte normative. Numrul ipotecilor nregistrate pe parcursul lunii aprilie, 2011 constituie 2039, ceea ce e cu 44% mai mult fa de perioada analogic a anului 2010 (1420) Municipiului Chisinu i revine 52% (1052 nregistrri) din totalul ipotecilor nregistrate pe teritoriul Moldovei n perioada raportat.(vezi figura 3.2)

37

www. lara. md Figura 3.2 Numrul ipotecilor nregistrate pe parcursul lunii aprilie anul 2010-2011

3.1.3 Schimb

Conform contractului de schimb(vezi anexa 1.3) fiecare parte se oblig s transmit n proprietatea altei pri terenul de pmant, n schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pmnt, dar este posimil i schimbul terenului de pmnt cu alte obiecte. Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice. Conform codului civil Articolul 23. Noiunea de persoan juridic Snt recunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobndi n numele propriu drepturile patrimoniale i drepturi personale nepatrimoniale i pot sa-i asume obligaii.

38

In legtura cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi i responsabiliti fa de persoana juridic sau drepturi patrimoniale asupra proprietaii ei. Schimbul presupune o vnzare care are la baza transfererul dreptului de proprietate asupra unor bunuri. Deci, schimbul reprezint o livrare propriu-zisa de bunuri, indiferent de modalitatea de decontare a contravalorii bunurilor stabilit ntre cei doi parteneri implicai n tranzacie. De exemplu, n cadrul unui schimb de bunuri imobile, decontarea contravalorii bunurilor nu trebuie s afecteze regulile de aplicare a legislaiei fiscale referitoare la TVA, impozit pe profit i impozit pe cldiri. Modul de ntocmire a facturii. n ceea ce priveste TVA, avnd ca punct de plecare prevederile art. 130 din Codul fiscal referitor la schimbul de bunuri sau servicii, fiecare proprietar al bunului trebuie s ntocmeasc o factur la valoarea integral de vnzare a acelui bun imobil nregistrat n patrimoniul sau. Contractul de schimb a precedat contractul de vnzare-cumparare, fiind cunoscut sub denumirea de troc. Codul civil prevede ca prile contractului de schimb au obligaia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun. Contractul de schimb este un contract sinalagmatic, prin care prile se oblig ca fiecare s transmit dreptul de proprietate asupra unui bun, altul dect bani. Asemenea contractului de vnzare-cumprare, contractul de schimb se prezinta ca un instrument juridic prin intermediul cruia se asigur circuitul bunurilor materiale i se utilizeaz mai des de ctre persoanele fizice. Schimbul este un contract consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, i translativ de proprietate. Caracterul consensual prezum faptul c contractul de schimb se consider ncheiat din momentul realizrii n forma cuvenit a acordului de voint dintre parile contractante n privina condiiilor eseniale a contractului.
39

Este sinalagmatic, deoarece, odata ncheiat acesta d natere la obligaii reciproce i interdependente pentru ambii copermutani. Caracterul oneros fiecare parte n urma ncheierii contractului urmarete scopul de a obine n proprietate un bun n schimbul unui alt bun. Caracterul translativ de proprietate presupune faptul c odat fiind realizat acordul de voin al partilor contractante, i potrivit regulii generale, predate bunurile, are loc transferul dreptului de proprietate asupra acestora. Adeseori parile sunt interesate n schimbul unor terenuri care pot avea valori diferite, i a cror pre este diferit. Fiecare parte a contractului de schimb se consider vnzator al bunului pe care l primete n schimb, i cumprtor n acelai timp. n cazul n care obiecte ale schimbului sunt terenurile nu poate fi aplicat regula suportrii cheltuielilor ce in de ntocmirea, autentificarea notariala i de nscrierea contractului n registrul bunurilor imobile, precum i a cheltuielior ce in de preluarea documentelor necesare de ctre cumprtor. Pentru a fi valabil, contractul de schimb, trebuie s ndeplineasc urmatoarele condiii : - prile s aib capacitatea juridic de a contracta ; consimmntul acestora nu trebie s fie viciat ; cauza obligatiei s fie licit ; parile s fie proprietare ale bunurilor date n schimb ; bunurile s fie n circuitul civil. .Contractul de schimb poate fi incheiat n una din trei forme : verbal, scris, autentic.

3.1.4 Motenirea

40

Motenirea nu este altceva dect dreptul de a succede cu toate drepturile defunctului. Potrivit art.1432 din CC RM, prin motenire se nelege transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate (cel care a lsat motenirea) ctre una sau mai multe persoane fizice n via (persoane fizice, persoane juridice sau stat). Transmiterea motenirii este o transmitere universal dat fiind faptul c obiectul transmisiunii succesorale, cu excepia legatului, l formeaz patrimoniul persoanei fizice decedate, adic totalitatea drepturilor i obligaiilor, care au valoare economic i au aparinut celui ce las motenirea la momentul decesului. Nu se trasmit prin motenire drepturile i obligaiile nepatrimoniale care poart un caracter personal i care poat aparine doar celui ce a lsat motenirea, precum i drepturile i obligaiile prevzute de contract sau de lege, care sunt valabile numai n timpul vieii celui ce a lsat motenirea i care se sting la decesul lui. Succesiunea terenului de pamnt se efectueaz conform testamentului sau legislaiei. Conform codului civil Articolul 566. Motenitorii legali n caz de succesiune legal se consider motenitori n pari egale: de prima clasa - copiii (inclusiv copiii nfiai), soul i parinii (nfietorii) defunctului, precum i copilul defunctului, care s-a nscut dupa moartea acestuia; de clasa a doua - fraii i surorile defunctului, bunicul i bunica lui att din partea tatalui ct i din partea mamei; de clasa a treia - nepoii i nepoatele de frate i de sora incapabile de munca ale defunctului. Din punct de vedere etimologic cuvntul succesiune i gsete originea n latinescul succedo-successi-succedere care nseamn nlocuire, dar i urmarea sau succesiunea lucrurilor. A succeda nseamn a lua locul unei alte persoane.

41

Astfel cumpratorul succede vnztorului, fiind un succesor cu titlu particular ntre vii. Accepiunea termenului de succesiune este cea de transmitere a dreptului. n dreptul succesoral noiunea are dou sensuri: de transmisiune, dar i de mas patrimonial transmis, fiind deci, n sens restrns, sinonim cu motenire. n sens larg, n dreptul succesoral termenul succesiune nseamn transmisiunea patrimoniului, adic a drepturilor i obligaiilor unei persoane defuncte ctre o alt persoan care triete i care se numete motenitor.

3.1.5 Arenda

Proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pamntul n arend(vezi anexa 1.4). Pentru pamnturile transmise n arend se percepe plata de arenda. Marimea i ndiile de plata se stabilesc in contract. Contractele de arenda pe un termen mai lung de 3 ani urmeaz a fi nregistrate la oficiul cadastral. In caz de vnzare a terenului pe care se afla obiecte date in arenda, arendaul ii pastreaz dreptul de arend conform contractului stabilit anterior. n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend. Persoanele care dau n arend -De dreptul de a da bunuri n arend beneficiaz proprietarul, i anume persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state. Pot da bunuri n arend i persoanele fizice i juridice, mputernicite de proprietar. Arendaii pot fi persoane fizice i juridice din Republica Moldova i din alte state, ntreprinderi i organizaii mixte, apatrizi, organizaii internaionale. Participarea persoanelor fizice i juridice din alte state, precum i a apatrizilor, la
42

arenda bunurilor de pe teritoriul Republicii Moldova se determin de legislaia republicii. Arenda se admite n toate ramurile economiei naionale. Pot fi arendate bunuri din toate tipurile i formele de proprietate. Se pot da n arend: pmnt i alte resurse naturale, ntreprinderi, organizaii, uniti ale ntreprinderilor i organizaiilor, cldiri, instalaii, ncperi, utilaje, tehnic agricoli de alt natur, mijloace de transport, inventar, instrumente, alte valori materiale.

3.1.6 Donare

Donaia este un contract solemn, unilateral i cu titlu gratuit prin care una din pari, numit donator, cu intenie liberal i micoreaz n mod actual i irevocabil patrimoniul sau cu un drept (real sau de creanta), mrind patrimoniul celeilalte pari, numit donatar, cu acelai drept, far a urmari s primeasc ceva n schimb. Dupa cum rezult din aceast definiie, ceea ce caracterizeaz donaia este trecerea unor valori dintr-un patrimoniu n altul far echivalent, cu intenia de a face o donaie . Aceasta intenie, concretizat n ncheierea contractului n form i n condiiile prevzute de lege, justific mrirea unui patrimoniu n dezavantajul. altuia, constituind cauza ei. Precizm, de asemenea, c donaia - ca varietate a contractelor cu titlu gratuit - reprezint o liberalitate, deoarece are ca efect micorarea patrimoniului donatorului cu bunul donat, spre deosebire de contractele dezinteresate (de exemplu, comodatui, mandatul sau depozitul cu titlu gratuit etc.),

43

Concluzie Studiind totalitatea legilor actuale a tri, literaturi cu privire la bunurile imobile observm c el este prezentat sub diverse moduri marf. Anume bunul imobil ca marf particip la tranzactilii. Cum ar fi vnzare-cumprare, prin contractul de vnzare-cumprare,o parte (vnztor) se oblig s predea un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor), iar acesta se oblig s preia bunul i s plteasc preul convenit. Motenirea -motenirea nu este altceva dect dreptul de a succede cu toate drepturile defunctului. Arenda unde proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pamntul n arend etc. Dup prerea mea situaia pe piaa imobiliar nu prea se va schimba pn la sfritul anului, se va menine acelai nivel de preuri. Fluctuatia preturilor a fost nesemnificativa, ns a crescut activitatea pe piata, s-a marit numarul de tranzactii. S-a schimbat chiar viziunea pietei. Aceasta inceteaza sa mai fie speculativa, devine conservatoare, cu rentabilitate scazuta, cum i se potriveste unei piete cu risc scazut. Chiar daca este devreme sa vorbim despre depasirea crizei, totusi pe piata a aparut mai mult optimism.

44

BIBLIOGRAFIA 1. Botnarenco I. Cadastrul n Moldova. Chiinu: editura Pontos, 2006 2. Buzu, Olga. Organizarea activitii de evaluare. Chiinu: editura Tipografia Central, 2002. 3. Buzu, Olga. Evaluarea Imobilului : Teorie i practic Chiinu 2003 4. Bejenaru Mariana. Analiza pieii imobiliare 5. Guu Olga. Impactul social-economic al implimentrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobilee bazat pe valoarea de pia 6. Regulamentul provizoriu 7. http://www.preferate.md 8. http://www.advocate.md 9. http://www.lara.md 10. http://www.nika.md 11.http://www.cadastre.md 12.http://www.contabilsef.md 13.http://www.arfc.gov.md/ 14.Codul Civil al Republicii Moldova.din 06.06.2002 // Publicat: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.2002;

45

DOCUMENTE CE CONFIRM DREPTUL ASUPR BUNULUI IMOBIL Anexa 1 Titlu De autentificare a dreptului deintorului de teren

46

Anexa nr.2 Contract de vnzare cumprare a bunului imobil (model) ..200.. Localitatea
_____________________________________________________________________________
(pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,

_____________________________________________________________________________
Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz,

____________________________________________________________________________,
denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare Vnztor, pe de o parte, i


_____________________________________________________________________________(
pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,

_____________________________________________________________________________
Oficiul care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz,

____________________________________________________________________________,
denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

numit n continuare Cumprtor, pe de alt parte, au ncheiat prezentul contract: I. Temeiul i obiectul Contractului 1.1 Prezentul Contract este ntocmit conform Codului Civil. 1.2 Vnztorul garanteaz c bunul imobil este proprietatea lui i este liber de orice viciu juridic. 1.3 Vnztorul a vndut, iar Cumprtorul a cumprat bunul imobil situat
_____________________________________________________________________________
(numrul cadastral al bunului imobil i al celor adiacente)

II. Preul terenului Preul de vnzare - cumprare a bunului imobil _____ (______________) lei,
(cu cifre) (cu litere)

care a fost achitat la data semnrii Contractului de ctre Pri. III. Obligaiile prilor 3.1 Vnztorul se oblig s transmit bunul imobil cumprtorului n cel mult zile din momentul semnrii prezentului Contract i s semneze actul de predareprimire. Vnztorul are i alte obligaii ce rezult din Codul civil i alte acte legislative, normative, precum i prezentul Contract. 3.2 Cumprtorul se oblig:
47

- n termen de trei luni de la data autentificrii notariale a prezentului Contract, s-l nregistreze la organul cadastral teritorial n raza de aciune a cruia este situat bunul imobil; - s se onoreze obligaiile anterioare ce in de folosirea nestingherit i grtuit a obiectelor de uz public (drumurile auto i de pietoni, obiectele infrastructurii inginereti), care existau anterior cumprrii bunului imobil; - s achite preul contractului n termenele i cuantumul prevzute de prezentul Contract; - cumprtorul va ndeplini i alte obligaii prevzute de Codul Civil i legislaia funciar. IV. Dispoziiile finale 4.1 Prezentul Contact servete drept temei pentru nregistrarea dreptului de proprietate al Cumprtorului asupra bunului imobil cumprat. 4.2 Coninutul art. 753, 754-785 ale Codului civil al RM, art. 49 al Legii cu privire la notariat i art. 29 Cod funciar al RM au fost explicate prilor de ctre notar. 4.3 Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar revine Cumprtorului, al doilea - Vnztorului, al treilia - notarului (persoanei cu funcii de rspundere abilitate a autoritii publice locale). 4.4 Cheltuielile ce in de autentificarea notarial a prezentului Contract snt suportate n conformitate cu art. 70/1, ultimul alineat al Codului funciar nr. 828XII din 25 decembrie 1991 cu modificrile ulterioare. 4.5 Prezentul Contract este obligatoriu pentru pri din ziua semnrii lui. 4.6 Litigiile dintre pri vor fi soluionate n mod amiabil. n cazul n care prile nu ajung la un consens, litigiile vor fi soluionate de instanele de judecat competente din Republica Moldova. V. Rechizitele i semnturile prilor Vnztor
_____________ _____________

Cumprtor
______________ ______________

Locul aplicrii girului de autentificare a notarului____________________ Varianta A: persoanele cu funcii de rspundere abilitate ale autoritilor administraiei publice locale; Varianta B: notarul.

48

Anexa nr. 3 Contract de schimb satul ___________________ ____ ________________ 200__


(data, luna i anul cu litere)

Subsemnaii _______________________________________________________
( numele, prenumele persoanei fizice, cetenia, numrul i __________________________________________________________________________________________________________________ data eliberrii documentului de identitate, domiciliul; ___________________________________________________________________________________________________________________ denumirea de firm complet a ntreprinderii, numrul i data eliberrii certificatului ___________________________________________________________________________________________________________________ nregistrrii de stat, sediul)

dup caz, n persoana________________________________________________


(numele, prenumele reprezentantului, funcia)

care acioneaz n baza_______________________________________________


(procura sau alt document ce confirm mputernicirile reprezentantului)

nr.___ din _________________200 , denumit n continuare partea - 1, pe de o parte, i______________________________________________________


(numele, prenumele persoanei fizice, cetenia, ___________________________________________________________________________________________________________________ numrul i data eliberrii documentului de identitate, domiciliul)

_____________________________________________________________________________
denumirea de firm complet a ntreprinderii, numrul i data eliberrii certificatului nregistrrii de stat, sediul)

n persoana ________________________________________________________
(numele de familie i prenumele reprezentantului, funcia)

care acioneaz n baza________________________________________________


(procura sau alt document ce confirm mputernicirile reprezentantului)

nr.__ din __________________ 200__, denumit n continuare partea 2, pe de alt parte (denumite n comun pri), am ncheiat prezentul Contract privind urmtoarele: I. Temeiul i obiectul Contractului 1.1. Prezentul Contract este ntocmit conform Codului civil, Codului funciar, cu privire la notariat, taxa de stat, cadastrul bunurilor imobile, a altor acte normative. 1.2. Prile garanteaz c bunul imobil (terenurile agricole) ce constituie obiect de schimb, conform prezentului Contract, sunt libere de oricare drepturi patrimoniale ale terelor persoane, cu excepia celor nregistrate. 1.3. Partea -1 a schimbat cu Partea - 2: Bunul imoil (terenul) ______________________________________________
(numrul cadastral, adresa sau enumerarea adiacenilor)

___________________________________________________________________________,

cu suprafaa de_______________________________ (__________________)ha,


(cu litere, se indic cu trei semne dup virgul) (cu cifre)

denumit n continuare teren-1, dreptul de proprietate asupra cruia este confirmat prin ______________________________________________________________,
(denumirea, data i numrul documentului ce confirm dreptul de proprietate)

1.4. Partea -2 a schimbat cu Partea -1: Bunul imobil (terenul) ___________________________________________


(numrul cadastral, adresa sau enumerarea adiacenilor)

49

____________________________________________________________________________, cu suprafaa de____________________________ (_________________) ha,


(cu litere, se indic cu trei semne dup virgul) (cu cifre)

denumit n continuare Teren-2, dreptul de proprietate asupra cruia este confirmat prin ______________________________________________________________,
(denumirea, data i numrul documentului ce confirm dreptul de proprietate)

II. Obligaiile Prilor 2.1. Contractul de schimb va fi autentificat notarial i nregistrat la oficiul cadastral teritorial respectiv, n condiiile prevzute de legislaia n vigoare. 2.2. Prile au achitat, la momentul autentificrii notariale a prezentului contract, diferena de valoare a terenului supus schimbului (sulta) n sum de
................(_________________________).

2.3. PARTEA-1 va transmite Terenul-1 n proprietate PRII-2 dup nregistrarea de ctre PARTEA-2 a dreptului de proprietate asupra terenului obinut ca rezultat al schimbului la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul. 2.4. PARTEA-2 va transmite Terenul-2 n proprietatea PRII-1 dup nregistrarea dreptului de proprietate de ctre PARTEA-1 asupra terenului obinut ca rezultat al schimbului la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul. 2.5. Prile vor ndeplini i alte obligaii prevzute de legislaia civil, funciar, fiscal i alte acte normative. III. Dispoziii finale 3.1. Prile dobndesc dreptul de proprietate privat asupra bunului imobil obinut ca rezultat al schimbului la momentul nregistrrii Contractului de schimb la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul. Din momentul acesta, Prile i asum responsabilitatea de a achita impozitul funciar i alte pli obligatorii stabilite de legislaie. 3.2. Prile confirm c bunurile imobile sunt libere de orice sarcin, fapt confirmat prin extrasele din registrul bunurilor imobile, eliberate de oficiul cadastral teritorial ____________________. 3.3. Coninutul tranzaciei, toate consecinele, responsabilitile, drepturile i obligaiile prilor, precum i coninutul art. art. 315-316, 337, 334-345, 351, 369, 371, 376, 428, 499, 667-668, 753, 755-756, 823-826 din Codul civil al Republicii Moldova, art. 13 din Legea cu privire la proprietate i art. 30-32, 43, 50-51 din Legea cu privire la notariat au fost explicate de ctre notar (persoana cu funcii de rspundere abilitat a autoritii publice locale). 3.4. Prezentul Contract este ntocmit n trei exemplare. Primul exemplar revine prii - 1, al doilea prii -2, iar al treilea - notarului (persoanei cu funcii de rspundere abilitat a autoritii publice locale). 3.5. Prezentul Contract servete drept temei pentru nregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului la oficiul cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul obinut n rezultatul schimbului.
50

n conformitate cu art. 499 din Codul civil al Republicii Moldova i Legea cadastrului bunurilor imobile, ambele Pri (reprezentanii) vor prezenta Contractul oficiului cadastral teritorial n a crui raz teritorial este situat terenul pentru nregistrarea dreptul de proprietate asupra terenului obinut ca rezultat al schimbului n Registrul bunurilor imobile n termen de pn la ..din data autentificrii notariale a prezentului Contract. Semnturile prilor: Partea -1 Partea -2
______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ ______________________________________ L.. (pentru persoana juridic) L.. (pentru persoana juridic)

Locul aplicrii girului de autentificare a notarului S-a nregistrat cu numrul____________________ Varianta A: persoanele cu funcii de rspundere abilitate ale autoritilor administraiei publice locale; Varianta B: notarul

51

Anexa nr. 4 Contract de arenda


"___"_____________ 200__
1

__________________________
(localitatea, raionul)

Subsemnatul ,_______________________________________________________________
pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii,

_____________________________________________________________________________
oficiul care l-a eliberat, IDNP); pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz,

_____________________________________________________________________________
denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

proprietar al terenurilor, denumit n continuare arendator2, pe de o parte, i


_____________________________________________________________________________
(pentru persoanele fizice: numele, prenumele, adresa, actul de identitate (seria, numrul, codul personal, data eliberrii, oficiul

_____________________________________________________________________________
care l-a eliberat, IDNP; pentru persoanele juridice: numele persoanei mputernicite, n baza crui document acioneaz,

_____________________________________________________________________________
denumirea ntreprinderii, adresa, certificatul de nregistrare (seria, numrul, data, organul de nregistrare, IDNO)

denumit n continuare arenda, pe de alt parte, n baza legislaiei civile i a Legii nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur (n continuare - Legea) am ncheiat prezentul Contract privind urmtoarele: I. Obiectul Contractului 1. Arendatorul a dat, iar arendaul a preluat terenul3:
_____________________________________________________________________________
(numerele cadastrale ale terenurilor arendate)

II. Termenul de arend 3. Termenul de arend este de (mai mare de trei ani)_________ani de la _______ i pn la ____________
(data, anul) (data, anul)

4. n cazul n care termenul de arend va expira, iar arendatorul nu va cere s i se predea terenul arendat i arendaul va continua exploatarea acestuia, Contractul de arend se va considera prelungit cu un an agricol4. III. Plata de arend5 5. Pentru exploatarea terenurilor arendate, arendaul achit n contul bancar al arendatorului, pn la data de _______ a fiecrui an, o plat anual, stabilit n uniti bneti, n sum de __________________ lei (cuantumul minimal al plii este calculat n anexa nr.1 la prezentul Contract). Note: 1. n numele arendaului poate aciona reprezentantul arendaului, autorizat n modul stabilit. 2. Bunurile agricole aflate n proprietate comun se dau n arend cu acordul n scris al tuturor coproprietarilor. Contractul de arend poate fi ncheiat de ctre unul dintre coproprietari, mputernicit n modul stabilit de art.5 al Legii cu privire la arenda n agricultur. Terenurile agricole proprietate public se dau n arend de ctre Guvern (autoritatea public central din domeniu) sau de ctre autoritile
52

administraiei publice locale, n limitele competenei i n condiiile legislaiei n vigoare (art.22 alin.(1) al Legii cu privire la arenda n agricultur). 3. Descrierea terenurilor arendate este inclus n actul de predare - preluare a terenurilor agricole (anexa nr.1), semnat de arendator i arenda. 4. n cazul n care arendatorul nu dorete s prelungeasc Contractul de arend, el va informa arendaul despre aceasta cu 6 luni nainte de expirarea termenului de arend (art.9 alin.(5) al Legii). La darea n arend a terenurilor agricole n scopul sdirii plantaiilor multianuale, termenul Contractului de arend va fi stabilit pentru cel puin 25 de ani, n cazul n care Contractul nu prevede alt termen (art.8 alin.(2) al Legii). 5. Prile pot stabili n Contract ca plata anual s fie achitat n rate egale, lunar sau trimestrial. 6. n cazul n care prile au convenit ca plata de arend pentru anul respectiv, stabilit n uniti bneti, s fie efectuat n natur, termenul i locul achitrii vor fi stabilite suplimentar printr-un document semnat de prile contractante. 7. Cuantumul plii de arend este recalculat n dependen de nivelul inflaiei; IV. Drepturile i obligaiile arendatorului 8. Arendatorul este n drept: a) s verifice modul n care arendaul exploateaz terenul dat n arend, fr a interveni n activitatea curent a acestuia, i s obin informaia necesar; b) s iniieze modificarea sau rezilierea prezentului Contract (numai n condiiile Legii i Contractului); c) s nstrineze terenul dat n arend unei tere persoane, n condiiile prevzute de legislaie; d) s ntreprind alte aciuni, dup cum urmeaz:
_________________________________________________________________________
(alte drepturi atribuite prilor ce nu contravin legislaiei n vigoare)

9. Arendatorul este obligat: a) s predea terenurile date n arend n termenele i n condiiile stipulate de Contract; b) s acioneze ntr-o manier care s nu mpiedice exploatarea normal a terenurilor date n arend; c) s plteasc arendaului, n cazul rezilierii Contractului de arend nainte de ncheierea anului agricol, valoarea fructelor care, dei nc neseparate, vor putea fi separate nainte de ncheierea anului agricol n condiiile unei gospodriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la momentul rezilierii Contractului; d) s informeze arendaul despre drepturile terelor persoane asupra terenurilor date n arend. Nerespectarea acestei prevederi acord arendaului dreptul de a revendica reducerea plii pentru arend, rezilierea Contractului de arend, precum i despgubiri;
53

e) s execute alte obligaiuni prevzute de legislaia n vigoare , dup cum urmeaz: __________________________________________________________________
(alte obligaii stabilite de pri ce nu contravin legislaiei n vigoare)

V. Drepturile i obligaiile arendaului 10. Arendaul are dreptul: a) prioritar la ncheierea Contractului de arend pe un nou termen n cazul n care: - i-a onorat obligaiile contractuale asumate anterior; - terenul arendat se d n arend pe un nou termen; - accept noile clauze contractuale stabilite de arendator; b) de preemiune, n cazul nstrinrii de ctre proprietar a terenului dat n arend; c) s cear rezilierea sau modificarea Contractului de arend n condiiile prevzute de Lege; d) s schimbe categoria de destinaie a terenurilor cu consimmntul arendatorului, conform legislaiei; e) s transmit n subarend terenul numai cu consimmntul n scris al proprietarului, prin ncheierea unui contract separat n condiiile prevzute de Lege; f) s transmit, n scopul consolidrii, terenul arendat, n subarend, pe un termen nu mai mare dect termenul Contractului de arend, pstrndu-i toate obligaiile i responsabilitile prevzute de prezentul Contract; g) s ntreprind alte aciuni, dup cum urmeaz: ___________________________________
( Alte drepturi atribuite prilor care nu contravin legislaiei n vigoare)

11. Arendaul este obligat: a) s nregistreze Contractul de arend; b) s foloseasc cu bun-credin terenurile arendate, conform clauzelor Contractului i legislaiei n vigoare; c) s menin potenialul productiv al terenurilor arendate, s le restituie, la expirarea termenului stabilit n Contract, n starea corespunztoare clauzelor Contractului. n cazul n care pe terenurile arendate snt amplasate construcii, se va ine cont de gradul de uzur al acestora. d) s achite plata pentru arend n termenul i n modul stabilit; e) s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul n care Contractul nu prevede altfel8; f) s respecte normele maximal admisibile de influen asupra mediului (cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea i la restituirea terenurilor, cu acordul comun al prilor contractante)9; g) s execute alte obligaii dup cum urmeaz: _________________________
(alte obligaii

VI. Modificarea, ncetarea sau rezilierea Contractului de arend


54

12. La modificarea clauzelor Contractului de arend, prile contractante semneaz acorduri adiionale, nregistrate n modul stabilit, care snt parte ______________________________________________________________
(numrul, data acordurilor adiionale de modificare a coninutului contractului de baz, numerele de nregistrare)

13. Contractul de arend nceteaz n cazurile prevzute de art.13 al Legii cu privire la arenda n agricultur.
Note: 8. Prile stabilesc achitarea impozitelor de ctre proprietar sau de ctre arenda. 9. Normele maximal admisibile de influen asupra mediului snt stabilite de Guvern sau de autoritatea public central din domeniu.

14. Contractul de arend se reziliaz: a) prin acordul comun al prilor contractante; b) prin hotrre a instanei judectoreti, la cererea uneia dintre prile contractante, n legtur cu neexecutarea de ctre cealalt parte a obligaiilor contractuale. 15. Alte cazuri specifice. VII. Restituirea bunurilor arendate 16. Restituirea terenurilor arendate se efectueaz n baza actului de predarepreluare, semnat de ambele pri. 17. mbuntirile funciare cu efect continuu, efectuate din contul arendaului, vor fi: _________________________________________________________________
(condiiile convenite de pri n cazul efecturii

_________________________________________________________________
mbuntirilor funciare din contul arendaului)

VIII. Clauze finale 18. Prezentul Contract reglementeaz relaiile dintre arendator i arenda pe perioada stabilit de arend a terenurilor agricole i servete drept temei pentru efectuarea nregistrrilor la contul extrabilancier destinat evidenei activelor arendate pe termen lung. 19. n cazul n care ntre arendator i arenda au aprut divergene care nu pot fi soluionate prin prevederile Contractului, dar reglementate de Legea nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur, prile vor aciona n conformitate cu Legea. 20. Partea contractant este exonerat de rspundere n cazul n care ne executarea sau executarea necorespunztoare a obligaiei sale se datoreaz unui eveniment care nu depinde de voina ei (stare de for major, pieire fortuit). Exonerarea de rspundere este posibil atta timp ct exist starea de for major. 21. Arendaul aflat n imposibilitatea de a-i onora obligaiile din cauza strii de for major este obligat: a) s ia toate msurile pentru conservarea bunurilor arendate;

55

b) s anune arendatorul, cel mult a doua zi de la survenirea evenimentului de for major sau pieirii fortuite, despre pierderile suferite i/sau imposibilitatea executrii prezentului Contract; c) s ntocmeasc actul de pierderi suferite i s l semneze mpreun cu arendatorul. 22. n cazul apariiei unor divergene, provenite din prezentul Contract, prile contractante vor lua toate msurile pentru soluionarea lor pe cale amiabil sau prin intermediul unor arbitri alei. 23. n cazul imposibilitii rezolvrii divergenelor pe cale amiabil, orice litigiu rezultat din prezentul Contract se soluioneaz de ctre instana judectoreasc. 24. nainte de a se adresa instanei judectoreti, reclamantul nainteaz prtului o pretenie, la care acesta trebuie s rspund n termen de ______ zile de la data primirii ei. 25. Prezentul Contract intr n vigoare din data semnrii actului de predarepreluare a terenului dat n arend. 26. Prezentul Contract conine ______ articole i ___ anexe, fiind expus pe ______ pagini i n trei (patru) exemplare identice. Primul exemplar revine arendatorului, al doilea - arendaului, iar al treilea rmne la organul mputernicit de nregistrare. n cazul n care Contractul de arend este nregistrat la oficiul cadastral teritorial, cel de al patrulea exemplar se prezint n mod obligatoriu de ctre arenda, pentru informaie, n primria localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile. Anexe la Contract Anexa nr.1. Actul de predare-preluare a terenurilor agricole arendate. Anexa nr.2. Planul (extras din planul) cadastral al terenului arendat. Anexa nr.3. Lista coproprietarilor, construciilor, instalaiilor inginereti amplasate pe terenurile arendate. Anexa nr. 4. Contractul de schimb provizoriu n condiiile arenzii de lung durat n scopul implementrii proiectului de consolidare. Arendator ________________
(semntura)

Arenda ________________
(semntura)

Not. Contractul model de locaiune este identic celui de arend

56

Anexa nr. 5

57

Anexa nr.6

58