CAPITOLUL 9 Publicitatea imobiliar

9.1. Noiuni introductive Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a asigura securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri1. Scopurile publicitii imobiliare sunt urmtoarele: - d o siguran sporit drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai; - constituie o eviden clar i cuprinztoare a bunurilor imobile, n scopul utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente n acord cu legea i interesele societii - permit organelor competente s exercite un rol riguros i permanent referitor la schimbrile ce se produc n situaia material (partajri, lotizri, schimburi de destinaie) precum i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini) 9.2. Istoricul sistemelor de publicitate imobiliar n Romnia, datorit condiiilor istorice, au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliar. n capitolul de fa le vom prezenta, n special pe cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni i cel al crilor funciare. Aceast prezentare are n prezent doar un rol teoretic, istoric putem spune, ntruct, aa cum am vzut mai sus,

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.333

prin Legea nr.7/1996 s-a dat o nou reglementare crilor funciare, constituindu-se un sistem unitar de publicitate imobiliar n toat ara. a) Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost reglementat de Codul civil i codul de procedur civil, fiind aplicabil n marea majoritate a localitiilor din vechiul Regat, adic din Romnia de dinainte de 1918. Era alctuit din registre de transcripiuni (transcrieri) i inscripiuni (nscrieri) inute de judectorii.Era un sistem personal de publicitate a drepturilor reale, deaorece registrele sunt pe numele persoanelor i nu pe imobile. Din aceast cauz situaia juridic a unui imobil nu putea fi cunoscut numai dac se cunoate numele tuturor proprietarilor succesivi ai imobilului, iar apoi, cercetnd registrele la poziia acestora, s se vad ce drepturi au transmis sau constituit cu privire la acel bun imobil. Acest sistem presupune deci dou operaiuni: transcrieri i nscrieri. - transcrierile se fceau n registrele de transcrieri i constau n copierea integral a actului prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se stinge un astfel de drept. Transcrierile se fceau n ordinea depunerii cererilor detranscriere. - nscrierile se fceau n registrele de inscripii i constau n reproducerea unor pri sau clauze din actele juridice. Fceau obiect al nscrierii acele clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. Efectul nregistrrilor n registrele de inscripiuni i transcripiuni era acela c fcea actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi opozabil fa de teri. ntre pri i fa de succesorii lor, actul juridic producea efecte de la data ncheierii lui. Lipsa transcrierii sau nscrierii era sancionat cu inopozabilitatea fa de teri. Sistemul acesta de publicitate imobiliar, dup cum am vzut, era unul personal, adic viza titularul dreptului (oricare ar fi fost acest drept) i nicidecum imobilul. A fost un sistem incomplet i care, din punct de vedere practic a prezentat dificulti, fiind treptat nlocuit cu noile cri funciare, odat cu introducerea cadastrului conform Legii

nr.7/1996.Enumerm n continuare cteva motive pentru care s-a afirmat 2 c acest sistem a fost unul incomplet i cu dificulti: -publicitatea drepturilor este parial, deoarece o serie de acte i moduri de dobndire nu erau supuse nregistrrilor, crend nesigurana asupra proprietarului imobilului - deoarece sanciunea nendeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar consta n inopozabilitatea fa de teri a drepturilor translative sau constitutive de drepturi, de multe ori prile nu solicitau transcrierea actelor sau nscrierea clauzelor -ntruct judectorul nu avea obligaia de a verifica valabilitatea i legalitatea actului i nici existena dreptului n patrimoniul transmitorului, nregistrrile aveau o valoare re-lativ, adic aduceau la cunotina terilor un anumit act juridic fr ns a garanta valabilitatea i existena dreptului dobndit -fiind un drept personal, adic fiind nregistrri ce se fceau pe numele proprietarilor i nu pe imobile, era foarte greu s se cunoasc situaia juridic a fiecrui imobil la un moment dat i de a stabili cine era adevratul proprietar la acel moment. Trebuiau cunoscui toi proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la numele lor, transmisiunile fcute i sarcinile constituite de ctre ei. Omiterea unui singur proprietar anterior avea ca efect o cunoatere eronat a situaiei imobilului nscrierile fcute n registre nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr.7/1996 i vor produce efectele prevzute i dup aceast dat, iar actele juridice valabil ncheiate anterior intrrii n vigoare a acestei legi, dar netranscrise n registrul de transcripiuni i inscripiuni, i vor produce efecte doar de la data nscrierii lor n carea funciar, conform Legii nr.7/1996. Odat cu definitivarea lucrrilor de cadastru general i a registrlor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unei uniti administrativ-teritoriale i nceteaz aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, dispoziiile ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registre de transcripiuni i inscripiuni.

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.337

b) Sistemul crilor funciare reglementat de Decretul-Lege nr.115/1938 3 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, pus n aplicare prin Legea nr.241/19474 s-a aplicat n Transilvania, Banat i Bucovina. Constituia un sistem real de publicitate imobiliar, avnd la baz identitatea topografic a imobilelor. n acest sistem, spre deosebire de cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, nscrierile se fac pe imobile i nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciar n care sunt evideniate fiecare schimbare ce intervine n situaia sa material i juridic. Totodat crile funciare realizeaz o publicitate integral atuturor transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Ba mai mult, n crile funciare se nscriu i unele drepturi personale, fapte, sau alte raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile. Foarte pe scurt vom face unele precizri referitoare la istoria crile funciare.5Aprute pentru prima dat n Austria, au fost extinse n timp i n alte ri, n prezent aplicndu-se n Austria, Germania, Elveia, Ungaria, Cehia, Slovacia, n unele teritorii din Polonia, Fosta Iugoslavie, Romnia i Italia (toate fcnd parte nainte de primul rzboi mondial din fostul Imperiu Austro-Ungar) i Germania. n perioada interbelic a fost instituit n Anglia i parial n coloniile britanice. Pe teritoriul rii noastre crile funciare au fost introduse treptat n Transilvania, Bucovina i Banat. Datorit avantajelor acestui sistem s-a preconizat introducerea crilor funciare pe teritoriul ntregii ri, deja rentregit. Prin Legea nr.23/1933 se prevedea organizarea cadastrului funciar i introducerea crilor funciare n vechea Romnie. Datorit acestei legi au demarat lucrrile de cadastru i de ntocmire a crilor funciare n Bucureti i n unele comune din judeul Ilfov. n anul 1938 este adoptat Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare care a reglementat n mod unitar regimul juridic al crilor funciare pe ntreg teritoriul rii. Acest act a fost pus n aplicare n Bucovina, prin Decretul nr.511 din 15 octombrie 1938. Pentru restul teritoriilor din
3 4

publicat n M.Of.nr.95 din 27 aprilie 1938 publicat n M.Of.nr.157 din 12 iulie 1947. n Bucovina Decretul-Lege nr. 115/1938 a fost pus n aplicare prin DecretulLege nr.551/1938, publicat n M.Of.nr.240 din 15 octombrie 1938 5 vom folosi materialele citate n L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., respectiv I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, pag.342; S.Brdeanu, Extinderea legislaiei civile i comerciale a Vechiului Regat n Romnia de peste Carpai, Sibiu, 1944, pag.187 i urm.

Romnia aplicarea legii a fost amnat pn la adoptarea Codului Civil unificat. ns acest cod din 6 septembrie 1940, datorit evenimentelor istorice, nu a mai fost pus n vigoare. n 1943 legislaia civil i comercial s-a extins i n teritoriile de peste Carpai, prin Decretul-Lege nr.389. n Ardealul de Nord extinderea s-a produs dup eliberare, prin Decretul nr.260/1945. Aici ns s-au meninut reglementrile privind crile funciare.De aceea, prin Legea nr.241/1947 a fost completat i pus n aplicare pe tot cuprinsul Transilvaniei Decretul-Lege nr.115/1938 i au fost unificate normele privitoare la crile funciare. Acest sistem care, aa cum am vzut este unul real i complet, este cel care a inspirat i Legea nr.7/1996, care. n mare msur, se bazeaz pe cadrul creat de Decretul-Lege nr. 115/1938 cu excepia efectului constitutiv de drepturi al ntabulrii n cartea funciar prevzut de vechea reglementare. c)Sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar reglementat de Decretul nr.242/1947 i de unele dispoziii ale Decretului-Lege nr.115/1938 s-a aplicat n Bucureti i n unele comune limitrofe. Aa cum am vzut n aceste zone au nceput lucrrile de ntocmire a crilor funciare provizorii care, n baza Legii nr.242/1947, au fost transformate n cri de publicitate funciar. Acesta au constituit un sistem intermediar ce prezenta asemnri dar i deosebiri fa de crile funciare. Deosebirea consta n faptul c n acest sistem ntabularea n aceste cri funciare nu aveau caracter constitutiv de drepturi. ntabularea avea doar efectul opozabilitii fa de teri a actului.

CAPITOLUL 10 Noile cri funciare. Legea nr.7/1996 10.1. Cadastrul general. Noiuni introductive Aa cum am vzut n cuprinsul prezentei lucrri, legislaia civil romneasc actual este guvernat, n materia transmisiunilor imobiliare de principiul consensualismului i de cel al autonomiei de voin, transmisiunea proprietii opernd de regul prin simplul acord al prilor contractante, fr alte formaliti exprese i independent de tradiiunea material a bunului ce face obiectul conveniei. Totui, ca o excepie, dar i ca un corector al caracterului consensualistr al transmisiunii, a fost necesar adoptarea unui sistem organizat de publicitate a transmisiunilor i a constituirilor de drepturi reale imobiliare. ncepnd cu anul 1996 pe ntreg teritoriul Romniei s-au pus bazele unui nou sistem de publicitate imobiliar, unic i unitar, care nlocuiete treptat cele dou sisteme importante ce au coexistat, datorit condiiilor istorice n care au avut loc formarea i evoluia statului naional i unitar romn. Dup proiecte i ncercri nereuite de peste aizeci de ani, Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, reglementeaz un cadastru general naional, de nivel european, fiind un sistem real de publicitate, bazat pe crile funciare i msurtorile cadastrale. Legea nr.7/1996 este structurat n trei titluri: -titlul I Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliareart.1-16, cuprinde dispoziiile privitoare la cadastrul general, pe localiti, judee i la nivel naional i cadastrele de specialitate organizate de ministere, alte instituii central de stat, regiile autonome, precum i alte personae juridice:

-titlul II Publicitatea imobiliar, art.17-55, trateaz cartea funciar i este alctuit din dou capitole: Evidena cadastral-juiridic i Procedura de nscriere n cartea funciar; -titlul III Dispoziii tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale art.56-69, care reglementeaz documentele de finalizare a lucrrilor de cadastru i de carte funciar, faptele care constituie contravenii i infraciuni i cuprinde dispoziii referitoare la punerea n aplicare a acestei legi i abrogarea actelor normative anterioare. Aa cum s-a spus, Legea nr.7/1996, n formularea iniial cuprinde reglementri preponderent enunciative, care necesit compliniri.6 De aceea, legea se completeaz cu Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar, care este n bun parte inspirat din dispoziiile cu caracter procedural din Decretul-Lege nr.115/1938. Ulterior, prin modificrile subsecvente, n Legea nr.7/1996 au fost reintroduse diferenierile existente n Decretul Lege nr.115/ 1938 dintre ntabulare, nscriere provizorie i notare (art.28 alin.4, lit.a, b i c), precum i o nou reglementare a aciunii n prestaie tabular i a celei n rectificarea nscrierilor din cartea funciar. Publicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al cadastrului general. Prin aceasta se urmrete realizarea cadastrului general al rii, nc nerealizat, adic a unui sistem de eviden general a ntregului fond funciar al rii, indiferent de destinaia terenurilor sau a construciilor aferente ori de calitatea proprietarilor. Potrivit noului sistem, orice imobil trebuie cuprins ntr-o carte funciar. Publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceiai localitate. Scopul activitii de publicitate imobiliar este de a asigura accesul liber, cu uurin i n timp util, al tuturor celor interesai la informaiile privind situaia juridic a imobilelor, precum i la crearea unui sistem de garanii eficace n protejarea transmisiunilor drepturilor reale. Cadastrul este definit n Legea nr.7/1996 ca fiind sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. 7
6 7

I.Albu, Noile cri funciare, Ed.Lumina Lex, Bucureti 1997, pag.48 Art.1 din Legea nr.7/1996, modificat prin art.I, pct.1 O.U.G.nr.64/2010

Din aceast definiie rezult cele trei funcii ale cadastrului: cea tehnic, cea economic i cea juridic. - funcia tehnic se realizeaz prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, configuraiei i ntinderii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de folosin i proprietari, precum i ale construciilor. Practic aceast operaiune se realizeaz pentru fiecare imobil (teren sau construcie) pentru care se dorete realizarea operaiunii de publicitate imobiliar, prin ntocmirea documentaiei cadastrale Aceasta este prima etap care trebuie ndeplinit n mod obligatoriu atunci cnd se dorete nscrierea, pentru prima dat, a unui imobil n cartea funciar. ntocmirea documentaiei cadastrale se realizeaz n dou etape. Persoana interesat n ntocmirea unei asemenea documentaii apeleaz la o persoan de specialitate, un expert topograf-cadastral autorizat, care va efectua msurtorile tehnice ale imobilului respectiv. Ulterior ntocmirii, documentaia se depune la oficiul teritorial, n vederea obinerii numrului cadastral aferent, numr unic pentru fiecare imobil supus publicitii imobiliare. Se face distincie ntre documentaia cadastral i documentaia tehnic Documentaia cadastral cuprinde ntotdeauna i n mod obligatoriu numrul cadastral al imobilului supus publicitii imobiliare. Documentaia tehnic este doar avizat de oficiul de cadastru i nu cuprinde numrul cadastral. Ea se ntocmete doar n cazul n care se dorete nscrierea unui drept de uzufruct, uz, abitaie sau servitute care are ca obiect o parte a unei parcele. -funcia economic presupune evidenierea destinaiei i categoriei de folosin a parcelelor, dar i a elementelor tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzaciile imobiliare. -funcia juridic presupune identificarea proprietarilor imobilelor i nscrierea lor n cartea funciar, astfel c, la un moment dat, oricine poate cunoate situaia juridic a proprietarului imobilelor la acel moment. Entitile de baz ale sistemului cadastral general din Romnia sunt: parcela, construcia i proprietarul.8
8

Art.1, alin.6, din Legea nr.7/1996.

Parcela reprezint un imobil-teren cu sau fr construcii, determinat n hrile topografice i individualizat printr-un numr cadastral, nscriindu-se n partea I a fiecrei cri funciare. Entitatea principal este terenul, construcia fiind entitatea accesorie, deoarece deschiderea oricrei cri finciare se face pornind de la parcela de teren. Pentru a constitui o parcel n sensul publicitii imobiliare, suprafaa de teren trebuie s aib aceiai categorie de folosin.9 Construcia reprezint imobilul realizat prin edificare, care se nscrie n aceiai carte funciar n care se nscrie i terenul pe care aceasta a fost realizat. Nu are relevan destinaia construciei, ns ea trebuie menionat. nscrierea se va efectua numai dac se face dovada existenei sale materiale i a dreptului solicitantului asupra acelei construcii. Aceat dovad se face prin autorizaia de construcie i procesul verbal de predare-primire. Proprietarul imobilului poate fi o persoan fizic sau juridic de drept public sau de drept privat. Numele proprietarului se va nscrie n cartea funciar astfel nct s se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dac este persoan fizic se va nscrie numele i prenumele acesteia, i eventual al prinilor sau codul numeric personal. n cazul persoanei juridice se va nscrie denumirea i sediul acesteia i, eventual, codul fiscal sau numrul de nmatriculare de la Oficiul Registrului Comerului. Imobilul din punct de vedere cadastral i al publicitii imobiliare reprezint parcela de teren, cu sau fr construcie. n art.1, alin.5 din Legea nr.7/1996 este definit imobilul ca fiind una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcie, de pe teritoriul unei uniti administrativ teritoriale, indiferent de categoria de folosin, apainnd unui proprietar sau mai multor proprietari, n cazul coproprietii, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Principalele categorii de folosin ale terenurilor sunt stabilite prin Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general10 i au anumite coduri speciale. Acestea
9

Art.1, alin.7, din Legea nr.7/1996 art.8 din Normele tehnicedin 1.10.2001, pentru introducerea cadastrului general, publicate n M.Of.nr.744/21.11.2001

10

sunt urmtoarele: a) terenuri arabile (A) adic acele terenuri care se ar n fiecare an sau la mai muli ani o dat (2-6 ani) i sunt cultivate cu plante anuale sau perene; b) puni (P) acele terenurile nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin nsmnri la maximum 15-20 de ani i care se folosesc pentru punatul animalelor; c) fnee (F) acele terenurile nierbate sau nelenite n mod natural sau artificial prin nsmnri la maximum 15-20 de ani, iar iarba se cosete pentru fn; d) vii (V) adic terenurile plantate cu vi de vie, vii altoite i indigene, vii hibride, pepiniere viticole, dar i culturile de hamei; e) livezi (L) adic terenurile plantate cu pomi i abuti fructiferi; f) pduri i alte terenuri forestiere (PD), adic terenurile din fondul naional forestier, dac sunt cuprinse n amenajamente silvice, indiferent de proprietar; g) terenuri cu ape i ape cu stuf, adic terenurile acoperite n permanent cu ap, precum i cele acoperite temporar, care dup retragerea apelor nu pot avea alt folosin. n aceast categorie se includ urmtoarele: ape curgtoare (HR), ape stttoare (HB), marea teritorial i marea interioar.h) cile de comunicaie rutiere (DR) i cile ferate (CF); i) terenurile ocupate cu curi i construcii (CC); j) terenurile degradate i neproductive (N) Pentru a putea fi nscris n cartea funciar orice imobil trebuie s fie precis individualizat, adic parcela de teren s fie precis delimitat. 10.2. Organizarea activitii de cadastru Urmare a reformrii sistemului de publicitate imobiliar una din cele mai importante modificri a fost nfiinarea unei noi structuri, respectiv Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (A.N.C.P.I.) care reunete activitatea tehnic de cadastru i cea predominnt juridic de publicitate imobiliar. Adoptarea noului sistem de publicitate imobiliar a rezultat i din necesitatea degrevrii judectorilor de sarcini nejurisdicionale, n vederea reducerii suprancrcrii activitii instanelor juectoreti.
11

Astfel a luat natere A.N.C.P.I., prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru,

vezi Recomandarea nr.(86) 12 din 16.09.1986 a Comitetului de Minitrii al Consiliului Europei

11

Geodezie i Cartografie i prin preluarea activitii de publicitate imobiliar de la Ministerul Justiiei, crendu-se o structur unic de coordonare, ce este constituit ca o instituie public cu personalitate juridic proprie. Aceast instituie se afl n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor. Din punct de vedere structural A.N.C.P.I. este organizat ntr-un sistem descentralizat, caracterizt prin relaii de subordonare, compus din instituii cu peronalitate juridic, respectiv oficiile de cadastru i publicitate imobiliar i Centrul Naional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie i Teledetecie. Oficiile de cadastru i publicitate imobiliar sunt create n fiecare jude i n municipiul Bucureti, ca uniti cu personalitate juridic distinct, aflate n subordinea A.N.C.P.I. n subordinea acestor oficii funcioneaz birourile de cadastru i publicitate imobiliar. Organele de conducere ale A.N.C.P.I. sunt Consiliul de Administraie i directorul general. Consiliul de administraie este format din 9 membri ntre care unul ndeplinete funcia de preedinte al Consiliului, dar i pe cea de director general. Cei 9 membri sunt numii pe o perioad de 5 ani prin ordin al ministrului administraiei i internelor. Agenia este guvernat, n funcionarea sa, de principiul autofinanrii, cu alte cuvinte pentru orice operaiune i serviciu prestat se va percepe un tarif, tarif ce este stabilit sau modificat prin ordin al ministrului administraiei i internelor, la propunerea Consiliului de Administraie al A.N.C.P.I. Lucrrile tehnice de cadastru se realizeaz la nivel descentralizat, realizndu-se n fiecare unitate administrativ-teritorial: comun, ora i municipiu. Aceste cadastre locale reprezint baza tehnic a crilor funciare.Art.10 alin.1, lit.a)-n) din Legea nr.7/1996 enumer urmtoarele lucrri ce se efectueaz: a) ntiinarea proprietarilor sau a posesorilor privind nceperea lucrrilor; b) identificarea limitelor unitilor administrativ-teritoriale, delimitarea i marcarea hotarelor administrative ale acestora; c) stabilirea sectoarelor cadastrale;

d) identificarea amplasamentelor imobilelor n cadrul sectoarelor cadastrale; e) identificarea titularilor drepturilor reale i a poseso-rilor precum i preluarea copiilor actelor juridice doveditoare; f) nregistrarea nenelegerilor ntre proprietarii nvecinai cu privire la hotare; g) recepia documentelor tehnice cadastrale de ctre oficiile teritoriale; h) publicarea documentelor cadastrale; i) soluionarea contestaiilor de ctre oficiul teritorial; j) modificarea coninutului documentelor tehnice cadas-trale, n urma soluionrii contestaiilor i actualizarea evidenei conform lucrrilor de nregistrare realizate dup perioada de afiare; k) deschiderea noilor cri funciare; l) nchiderea vechilor evidene prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, care se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I; m) comunicarea ncheierii de nscriere, a extrasului de carte funciar pentru informare, precum i a extrasului din noul plan cadastral; n) arhivarea documentelor care stau la baza lucrrilor de cadastru i nscrierea n cartea funciar. Lucrrile tehnice de cadastru se realizeaz utilizndu-se reprezentarea grafic a limitelor unitilor administrativ teritoriale, precum i a limitelor intravilanelor, deinute de oficiile teritoriale.Hotarele unitiilor administrativ-teritoriale sunt delimitate i marcate de ctre comisia de delimitare, stabilit n acest scop prin ordin al prefectului. Delimitarea unitilor administrativ-teritoriale se face prin materializarea la teren a limitelor recunoscute de ctre acestea, n condiiile legii. Aa cum am vzut deja, documentele tehnice ale cadastrului se ntocmesc la nivelul unitii administrativteritoriale pentru fiecare sector cadastral n parte, i evideniaz situaia real constatat de comisia care a desfurat lucrri de specialitate. Documentele tehnice sunt:

a) planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativ teritoriale b) registrul cadastral al imobilelor cuprinse in sectorul cadastral c) opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral Primarul unitaii administrativ-teritoriale n care se desfoar lucrrile de cadastru are obligaia s ntiineze dei-ntorii imobilelor prin afiare si prin alte mijloace, cu privire la obligaia acestora respectiv de a permite accesul specialitilor s execute msurtorile, de a prezenta actele juridice referitoare la imobile, de a identifica limitele imobilelor mpreun cu echipele care realizeaz lucrrile de specialitate. Dac deinatorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se va face in lipsa acestora. Primarii prin compartimentele de resort din cadrul aparatului de specialitate al acestuia, furnizeaz gratuit echipelor de realizare a lucrrilor date i informaii cuprinse n: registrul agricol, registrul de rol nominal unic, nomenclatura stradal, listele cuprinznd urmtoarele date: numele, prenumele, codul numeric personal sau. dup caz numrul de identificare fiscal, domiciliul pentru persoanele fizice, respectiv denumirea, sediul i codul de nregistrare fiscal sau dup caz codul unic de nregistrare n cazul persoanelor juridice, orice alte informaii i evidene care ar putea fi necesare realizrii lucrrii de specialitate. n cazul n care proprietarul nu este identificat, dar exist posesor, nscrierea posesiei asupra imobilelor se face n baza urmtoarelor documente: a) declaratia autentic a celui n cauza sau, la nivelul comunelor unde nu funcioneaz birouri ale notarilor publici, declaraia celui n cauz, cu legalizarea semnturii fcut de ctre secretarul comunei; b) certficatul prin care se atest c imobilul este nregistrat n registrul agricol, precum i n evidenele fiscale, eliberat de primarul unitii administrativ-teritoriale; c) certificatu! de atestare fiscal privind impozite, taxe locale i alte venituri ale bugetului local.

Pentru imobilele ai cror proprietari sau posesori nu pot fi identificai cu ocazia efecturii din oficiu a lucrrilor de ca-dastru, se vor deschide cri funciare cu meniunea proprietar neidentificat. n acest caz dreptul de proprietate va putea fi ulterior ntabulat, la cerere, n baza unei decumentaii care va cuprinde: a) identificarea irncbilului n planul cadastral, in scopul de a certifica faptul c imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan; b) actul care atest dreptul de proprietate c) certificatul prin care se atest c imobilul e nregistrat n registrul agricol precum i n evidenele fiscale, eliberat de primarul unitii administrativ-teritoriale unde e amplasat acest imobil. nscrierea n cartea funciar se face din oficiu dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare sector cadastral i dup expirarea termenului de soluionare a contestaiilor, n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general ai Ageniei Naionale. De la data deschiderii crilor funciare din oficiu, regis-trele de transcripiuni i inscripiuni, crile funciare i orice alte evidene de cadastru i publicitate imobiliar se vor nlocui pentru sectoarele cadastrale respective cu planul cadastral i noile cari funciare Vechile evidene se pstreaz n arhiva biroului teritorial i pot fi consultate pentru istoric.Identificarea i numerotarea imobilelor cuprinse n actele de proprietate i planuri anterioare realizrii cadastrului i deschiderii noilor cari funciare i pierd valabilitatea. Cuprinsul crilor funciare i al planului cadastral se dovedete cu copia sau cu extrasul de carte funciar. Dovada delimitrii unui imobil fa de alte imobile se face numai cu extrasul din planul cadastral. Lucrrile tehnice de cadastru sunt realizate de persoane fizice sau juridice autorizate. Recepia acestor lucrri se efectueaz de ctre A.N.C.P.I. sau de ctre oficiile judeene de cadastru i are un dublu scop: pe de o parte asigur acordarea numerelor cadastrale n mod sistematic la nivel judeean sau a municipiului Bucureti, iar pe de alt parte asigur realizarea bazei de date a cadastrului n mod unitar.

10.3. Cartea funciar. Noiune i structur. Publicitatea imobiliar. Nici Legea nr.7/1996, nici Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar nu cuprinde o definiie legal a noiunii de carte funciar. De acea sarcina elaborrii unei definiii a revenit doctrinei. n acest fel carte funciar este definit ca fiind un nscris autentic i cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor corespunztoare, precum i menionarea, dup caz a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie n scopul informrii oricror persoane interesate 12. Ele se ntocmesc pe localiti, iar mpreun alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului localitii. Crile funciare prezint urmtoarele caracteristici: - fiecare imobil este nscris ntr-o carte funciar, n care se trec toate actele translative sau constitutive de drepturi, precum i alte raporturi juridice n legtur cu acel imobil; - crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe localiti, n ordine cresctoare i consecutiv, fr a fi separate pe ani; toate crile funciare ale unei localiti alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar a acelui teritoriu; - crile funciare s ntocmesc i se pstreaz ntr-un singur exemplar - crile funciare se ntregesc, conform legii, cu o serie de documente i registre; - crile funciare sunt publice, adic orice persoan interesat o poate cerceta sau poate solicita eliberarea unui extras de carte funciar. De asemenea, crile funciare ndeplinesc urmtoarele funcii: - prin intermediul lor se obine o eviden foarte clar a fiecrui imobil, de la intrarea bunului n circuitul civil, opernd i cuprinznd fiecare modificare a situaiei materiale sau juridice a acestuia.
12

M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed.Press Mihaela S.R.L., Bucureti 2000, pag.258

- se asigur realizarea condiiilor necesare cerute de lege pentru constituirea, strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobndite, transmise sau stinse fr ca aceste operaiuni s fie evideniate n cartea funciar. Aa cum vom vedea n cuprinsul acestui capitol, spre deosebire de DecretulLege nr.115/1938, n Legea nr.7/1996 se prevede c nscrierea n cartea funciar are doar efect de opozabilitate fa de teri, i nu efect constitutiv de drepturi. Conform art.19 din Legea nr.7/1996 cartea funciar este alctuit dintr-un titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul precum i din trei pri, avnd deci o structur tripartit: A. Partea I, denumit i foaia de avere referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: -urmrul de ordine i cel cadastral al imobilului; -suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile; -planul imobilului cu vecintile i descrierea acestuia constituie anexa la partea I a crii furciare, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale, care se public n Monitorul Oficial ai Romniei, Partea I13. B. Partea a II-a, denumit i foaia de proprietete referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: - numele proprietarului - actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i mentionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept - strmutrile proprietii - servituile constituite n folosul imobilului - faptele juridice drepturile personale sau alte raporturi luridice, precum i aciunile privitoare la proprietate
13

prevedere modificat prin art.I, pct.20 din O.U.G.nr.64/ 2010

- orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a IIa a crtii funciare, cu privire la nscrierile fcute. C. Partea a III-a, denumit i foaia de sarcini referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde: - dreptul de superficie, uzufruct, uz, fofosin, abitaie, concesiune, administrare, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de crean14 - faptele juridice, drepturile personale, sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; -sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; - orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. n cele ce urmeaz, vom trata condiiile i modalitatea dobndirii i stingerii drepturilor reale imobiliare, din punct de vedere al nscrierilor n cartea funciar, aa cum sunt ele reglementate n art.20 i urm.din Legea nr.7/1996. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar n baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil15. Este normal ca orice nscriere a unui drept n cartea funciar s se fac n baza unor nscrisuri i nu n baza unor simple afirmaii ale prilor interesate. n principiu, nu se accept ca acte doveditoare dect nscrisurile autentice. Aceasta este o modificare esenial adus de Legea nr. 7/1996, prin modificarea realizat prin Titlul XII, art.I, pct.35, din Legea nr.247/2005.Prin aceast modificare s-a dorit pe de o parte nlturarea verificrii legalitii actului doveditor, privit ca verificare de fond, iar pe de alt parte eliminarea principiului consensualismului. Modificarea sus menionat se refer la faptul c, nainte de apariia legii nr.247/2005, pentru admiterea cererii de nscriere n cartea funciar a unui drept real,
14

prevedere modificat prin art.I, pct.21 din O.U.G.nr.64/ 2010 art.20, alin 1, din Legea nr.7/1996

15

trebuia verificat legalitatea actului n baza cruia se solicita nscrierea respectiv. Prin aceast modificare se consider c se aduce, n mod inexpicabil, atingere principiului legalitii. n vechea reglementare acest principiu era consacrat sub un dublu aspect: o legalitate formal nu se putea ncuviia dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume permise de lege, iar nscrierea nu se putea efectua dect n baza cererii i a actelor care o nsoeau, dar i o legalitate material pentru nscrierea n cartea finciar trebuia s se cerceteze, pe de o parte, dac nscrisul n baza cruia se solicita nscrierea ndeplinea condiiile de fons i de form cerute de lege, iar pe de alt parte, dac din cuprinsul crii funciare nu rezult vreo piedic pentru efectuarea nscrierii. n prezent a fost eliminat tocmai legalitatea material, Aa cum am artat mai sus, prin modificrile din anul 2005, s-a dorit eliminarea principiului consensualismului, care, n legislaia civil din Romnia, cu unele excepii prevzute de lege, funciona alturi de principiul autonomiei de voin. Aceasta nsemna c transmisiunea proprietii opera prin simplul acord de voin al prilor contractante, fr a fi necesar ndeplinirea altor formaliti. Excluznd situaiile de excepie n care legea impune obligatoriu forma autentic pentru nsi valabilitatea actului juridic (nstrinrile ce au ca obiect terenuri, contractul de donaie, contractul de ipotec) principiul consensualismului consacra posibilitatea transmiterii drepturilor reale prin simplul acord de voin al prilor. Avnd n vedere dispoziiile nou adoptate prin Legea nr.247/ 2005, se ajunge la situaia n care un act juridic valabil ncheiat s nu poat fi ntabulat ntruct nu este ndeplinit o cerin de form, respectiv nu este ncheiat n form autentic. Concluzionnd nscrierea dobndirii drepturilor reale n cartea funciar nu se va putea efectua dect n baza unui nscris autentic. Referitor la stingerea drepturilor reale art.20 alin.2 din Legea nr.7/1996 prevede c aceast operaiune se va realiza prin nscrierea radierii lor din cartea funciar. nscrierea radierii drepturilor reale din cartea funciar se poate face doar n baza actului care exprim consimmntul titularului la stingerea lor. Ca excepie, nu este necesar consimmntul titularului n dou situaii: n cazul drepturilor afectate de termen

acestea se sting la expirarea termenului i pot i radiate printr-o singur cerere a persoanei interesate i i cazul drepturilor viagere n aceast situaie drepturile se sting la decesul titularului lor, iar radierea din cartea funciar se va face n baza cererii persoanelor ndreptite, nsoit de dovada decesului titularului dreptului viager. Dac dreptul ce urmeaz a fi radiat este grevat n favoarea unei tere persoane, (de exemplu un drept de ipotec), radierea se va efextua cu pstrarea nscrierii din cartea funciar privind dreptul terului. nscrierea dobndirii sau stingerii drepturilor reale imobiliare se va putea efectua i n baza hotrrii judectoreti definitive i irevocabile sau, n cazurile prevzute de lege, prin actul autoritii administrative, nscrisuri care vor nlocui acordul de voin al titularului dreptului, dar numai dac i sunt opozabile acestuia. nscrierea modificrilor coninutului unui drept real se realizez potrivit acelorai reguli stabilite pentru nscrierea dobndirii sau stingerii unor drepturi reale. Deci modificarea coninutului unui drept real se va putea nscrie n cartea funciar doar n temeiul unui act autentic, al unei hotrri judectoreti sau al unei decizii a autoritii administrative. 10.4. Principiile noilor cri funciare Publicitatea imobiliar prin crile funciare e guvernat de anumite reguli fundamentale, acceptate ca principii de jurispruden i de literatura de specialitate, referitoare att la modalitatea de organizare i inere a crilor funciare, ct i la activitatea propriu-zis de carte funciar, viznd nscrierile care se efectueaz n crile funciare. Dei nici n Legea nr.7/1996 i nici n Regulamentul de punere n aplicare a acesteia nu exist texte care s enumere aceste principii, din textele acestei legii rezult indubitabil cteva principii care reglementeaz ntreaga activitate de publicitate imobiliar. n continuare le vom enumera i le vom detalia.

- Principiul publicitii integrale a drepturilor reale i a opozabilitii nscrierilor n cartea funciar. Conform art.25 alin1 din Legea nr.7/1996, nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor, iar art.26 alin.1 i 2 prevede c dreptul de proprietate i celelelate drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele.n aceleai condiii sunt opozabile fa de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti. n vechea reglementare, prin art.17 din Decretul-Lege nr.115/1938, impunea efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar. Legea nr.7/1996 ns renun la efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar, reglementnd doar efectul de opozabilitate cu caracter de principiu n materia publicitii imobiliare actuale. Legea respect regula consensualismului potrivit creia drepturile reale se constituie i se transmit ntre pri la ncheierea contractului (art.20 alin.1). nscrierea drepturilor astfel dobndite n noile cri funciare este prevzut numai pentru ca ele s devin opozabile terilor. Din lege rezult c drepturile reale sunt opozabile terilor de la data nregistrrii cererii de nscriere a lor n cartea funciar. Se pune ntrebare care este sanciunea lipsei de nscriere n cartea funciar ? ntre pri nscrierea nu conteaz, ntruct actul juridic i va produce efectele, indiferent dac este sau nu nscris n cartea funciar.Nefiind constitutiv de drepturi, nscrierea nu conteaz ntre pri. Fa de teri ns, nscrierea este absolut necesar. Fiind un mijloc de publicitate n favoarea terilor, odat cu nscrierea, actul devine opozabil acestora, n timp ce nendeplinirea ei, atrage inopozabilitatea. Inopozabilitatea este sanciunea specific n materia publicitii drepturilor reale imobiliare, care lipsete de eficacitate juridic un act sau un fapt juridic, din cauza nendeplinirii cerinelor de publicitate prevzute de lege.

Momentul la care i produce efecte opozabilitatea este dat de momentul nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar, i nu data la care este admis cererea sau data la care ncheierea de admitere a cererii este comunicat prilor interesate. Sunt ns i cteva excepii de la aceast regul. Astfel, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar, potrivit art.26 alin.1 i 2 cnd aceste drepturi sunt dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, lege, expropriere sau hotrre judectoreasc. Totui, titularul dreptului real dobndit prin una dintre aceste mijloace juridice va putea dispune de el numai dac n prealabil l-a nscris n cartea funciar a imobilului (art.26 alin3 din Lege). Urmeaz c integralitatea nscrierii drepturilor reale imobiliare se realizeaz n dou scopuri diferite:drepturile dobndite ntre pri ca neopozabile se nscriu n vederea opozabilitii fa de teri, iar drepturile dobndite ca opozabile terilor se nscriu pentru ca titularii lor s le poat transmite. Actele i faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, cu privire sau n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, se nscriu facultativ i numai pentru informarea terilor, avnd deci i ele rol de opozabilitate. Dup cum se observ, noiunile de opozabilitate utilizate de legiuitor sunt sinonime, dar nu identice, scopul lor comun fiind acela de a asigura publicitatea integral a operaiunilor avnd ca obiect imobile, dar fiind ntructva diferite n ceea ce privete scopul lor special (nscrierea unui drept, transmiterea, modificarea sau stingerea lui pe de o parte, notarea diverselor fapte i acte juridice care nu nasc, modific sau sting prin ele nsele un drept real, pe de alt parte). Potrivit art.32 din lege, efectul de opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referile la: suprafaa terenurilor, destinaia lor, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte, precum i la restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea aspecte. - Principiul relativitii

Acest principiu, reglementat de dispoziiile art.22-24 din Legea nr.71996, stabilete mpotriva cui se pot opera nscrieri de da carte funciar. Acest principiu a fost definit ca reprezentnd cerina legii ca nscrierea n cartea funciar s se fac numai cu consimmntul titularului nscris. Astfel, nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai: a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut: b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat. Acest principiu este criticat n literatura juridic de specialitate 16, ntruct, pe de o parte, se are n vedere doar principiul relativitii efectelor contractului i nu i principiul relativitii formale a efecturii nscrierilor bazate pe cuprinsul crii funciare, iar pe de alt parte, se pot efectua nscrieri i fr consimmntul titularului dreptului nscris, cnd e vorba de dobndirea unui drept prin motenire legal, vnzare silit, expropriere, uzucapiune, cazuri n care nu exist consimmn-tul celor nscrii ca titulari ca titulari ai dreptului nscris n cartea funciar, ci mai degrab dovada legturii juridice dintre antecesorul tabular i succesorul tabular. Cel nscris n cartea funciar este posesor tabular, numit fa de cel care urmeaz s fie nscris antecesor tabular, iar cel care va dobndi dreptul i va fi nscris n cartea funciar este succesor tabular.Nu ntotdeauna este necesar s existe un raport juridic direct ntre antecesor i succesorul tabular, deoarece, aa cum am vzut se pot efectua nscrieri i n temeiul legii, al unei hotrri judectoreti sau al unei decizii administrative. Aa cum am vzut, principiul relativitii vizeaz dou mari ipoteze, reglementate de dispoziiile alr.22, urmnd ca celelalte situaii, inclusiv cele cu caracter de excepie, s fie reglementate de art.23 i 24 din lege. Prima situaie are cea mai mare aplicabilitate practic, fiind situaia n care nscrierea unui drept se face mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris n
16

M.Nicolae, op.cit., pag.304

cartea funciar ca titular al dreptului real respectiv. De aceea, dup nregistrarea oricrei cereri prin care se solicit nscrierea n cartea funciar a unui drept real, primul aspect ce trebuie verificat, este identitatea dintre cel nscris n cartea funciar i cel care figureaz n actul juridic ca fiind cel care transmite, constituie sau modific dreptul ntabulat n cartea funciar. Cea de-a doua situaie vizeaz situaia grevrii dreptului de proprietate. n situaia n care proprietarul unui imobil i greveaz acest drept, ns, anterior acestei operaiuni, nu a nscris dreptul de proprietate, se pune ntrebarea cum se va putea nscrie ipoteca n cartea funciar, tiut fiind faptul c ipoteca asupra bunului altuia este nul ? Soluia adoptat de legiuitor a fost aceea a nscrierii ipotecii numai dac ambele operaiuni (actul constitutiv de drepturi i sarcina) se cer i se nscriu deodat. Art.23 din lege prevede situaia n care exist mai multe nstrinri succesive ale unui drept real imobiliar, fr ca acestea s fie nscrise n cartea funciar. Acest aricol de lege dispune: Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au fcut cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile. Din textul citat rezult c ultimul dobnditor nu poate solicita direct nscrierea dreptului su de proprietate, deoarece s-ar nclca principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar. De asemenea se observ c este necesar dovada ntregului ir de acte juridice suucesive, ncepnd cu primul act i terminnd cu ultimul act, al proprietarului actual. Totodat legea prevede c dovada nstrinrilor succesive s se fac doar prin nscrisuri originale, i nici mcar a unei copii legalizate, tocmai pentru protejarea siguranei circuitului civil. O excepie de la principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar, o reprezint prevederea cuprins n art.24 din legea nr.7/1996, care statueaz c nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea face i dup ce dreptul motenitorului a fost nscris, n msura n care se dovedete c motenitorul este inut de aceste obligaii

este o excepie deoarece, aa cum am vzut, de regul, nscrierile se fac doar mpotriva celui care, la data nregistrrii cererii, figura ca titular al dreptului real imobiliar, transmis, modificat, constituit sau stins. nscrierea n cartea funciar, ntemeiat pe obligaiile defunctului, se va face i dup ce drepturile motenitorului au fost nscrise, ns numai n msura n care se face dovada c motenitorul este inut de aceste obligaii, adic s fie motenitorul legal sau legatar universal sau cu titlu universal. - Principiul legalitii Acest principiu se bazeaz, aa cum am vzut i din prezenta lucrare, n urma nlocuirii judectorului de carte funciar cu registratorul de carte funciar prin O.G.nr.41/2004 i Legea nr.499/2004, modificatoare al Legii 7/1996, pe o singur component i anume: legalitatea formal. Legalitatea formal nseamn c nu se poate ncuviina dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume prevzute de lege sau, dup caz, permise, iar nscrierea nu se poate baza dect pe cererea i actelor care o nsoesc. c registratorul de carte funciar poate s ncuviineze numai nscrierea actelor i faptelor juridice prevzute sau permise de lege care ndeplinesc urmtoarele condiii (art.48 alin1 din Legea nr.7/1996): a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege adic s fie ncheiat n form autentic, asimilat actului autentic sau s emane de la o autoritate public; b) indic corect numele sau denumirea prilor i menioneaz codul numeric personal, numrul de identificare fiscal, codul de identificare fiscal sau codul unic de nregistrare, dup caz, atribuit acestora este necesar o astfel de individualizare tocmai pentru a se evita orice confuzie; c) individualizeaz imobilul printr-un numr de carte funciar i un numr cadastral sau topografic, dup caz deci orice act autentic n baza cruia se solicit efectuarea unei nscrieri n cartea funciar trebuie s cuprind menionarea numrului cadastral sau topografic; d) este nsoit de traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn actul tradus este necesar s respecte i cerina supralegalizrii sau a apostilrii;

e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului; f) este nsoit de dovada achitrii tarifului de publicitate imobiliar, cu excepia scutirilor legale Cererea de nscriere in cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial i va fi insoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere. Copia legalizat se va pstra n mapa biroului de cadastru i publicitate imobiliar. n cazul hotrrii judectoreti se va prezenta o copie legalizat de ctre instan, cu meniunea c este definitiv i irevocabil. Dac registratorul admite cererea, dispune ntabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere. n caz contrar, se respinge cererea de nscriere, tot printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea cererii se va face meniune n registrul de intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar (art.49 din Legii nr.7/1996) - Principiul disponibilitii Orice nscriere se poate face, de regul, numai la cererea persoanei ndreptite sau a reprezentantului su legal sau convenional, cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu. Din oficiu nscrierea n cartea funciar se poate face doar n cazurile strict i limitativ prevzute de lege ca de exemplu: ndreptarea erorilor materiale svrite cu prilejul nscrierilor sau notarea declarrii cilor de atac mpotriva ncheierilor pronunate. Dintre persoanele interesate legea enumer: - persoana care, potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular adic titularii de carte funciar. Aceasta este prima categorie de persoane interesate, ei fiind proprietarii imobilelor n cauz, cci nscrierea drepturilor reale imobiliare se poate face n favoarea sau mpotriva titularului de carte funciar. Aceast regul e consacrat n mod expres prin dispoziiile art.47 alin.6 care

stabilesc ndreptirea de a solicita nscrierea celui care, n temeiul unui act doveditor, strmut, constituie, modific, dobndete sau stinge un drept tabular. - mandatarul general al celui ndrituit se include n aceast categorie mandatarii, n baza unei procuri autentificate, dar i avocaii i consilierii juridici) ; - oricare dintre titularii aceluiai drept acesta poate cere nscrierea acelui drept sau radierea unei sarcini grevnd acel drept; - creditorul chirografar acesta, titular al unei creane certe i exigibile, poate, n temeiul dreptului su de gaj general, n numele i n folosul debitorului su, s solicite efectuarea operaiunilor de carte funciar, cu referire la imobilele proprietatea acestuia, solicitnt nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini; - debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a plii; - notarul public cel care a instrumentat actul notarial prin care s-a transmis sau constituit un drept real, este obligat17 s cear, din oficiu, nscrierea n cartea funciar. Aceast operaiune trebuie efectuat de ctre notarul public ntr-un termen rezonabil, ct mai scurt cu putin; - instana judectoreasc aceasta va transmite n termen de trei zile hotrrea rmas definitiv i irevocabil, constitutiv sau declarativ, asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz de activitate se afl imobilul. - organele de urmrire penal exist posibilitatea ca anumite notri sau radieri ale notarilor existente s fie cerute de organul de urmrire penal.n acest sens, n ipoteza sechestrrii unui bun imobil18,organul care a dispus instituirea sechestrului va cere luarea inscripiei ipotecare asupra bunului, anexnd copii ale actului prin care s-a dispus sechestrul i un exemplar al procesului verbal de sechestru. - Principiul prioritii
17 18

Obligativitatea imperativ a notarului este prevzut expres de art.54, alin.1, din Legea nr.7/1996, Art.166 C.pr.pen.

Consacrat n cea de-a doua tez a primului alineat al art.25 din Legea 7/1996, acest principiu statueaz c rangul nscrierii e dat de data nregistrrii cererii, ordinea nregistrrii cererilor determinnd rangul nscrierilor. Legislaia romn n materie este guvernat de principiul prioritii nscrierilor.acest principiu reprezint o aplicaie a principiului de drept roman prior tempore, potior iure.19 Deci primul care solicit nscrierea, este i primul n drept, chiar dac titlul su are o dat posterioar. Pentru a opera acest principiu, cererea de nscriere, nsoit de actele doveditoare, se va depune la biroul teritorial sau se va trimite prin pot i se va nregistra de ndat, cu menionarea datei i a orei, precum i a numrului de ordine ce rezult din registrul de intrare. Data nregistrrii asigur rangul nscrierii. Prin rangul nscrierii se nelege efectul unei nscrieri n raport cu celelalte nscrieri din aceiai carte funciar. n cazul drepturilor reale principale se pune problema opozabilitii fa de teri prin efectul nscrierilor de carte funciar. n cazul drepturilor reale accesorii ns, cum este cazul ipotecii, nscrierea n cartea funciar asigur nu numai opozabilitatea fa de teri, ci i rangul acestora, adic ordinea de preferin ntre creditorii ipotecari sau privilegiai asupra modului de satisfacere din valorificarea imobilului grevat n acelai timp de mai multe ipoteci, aparinnd mai multor creditori. Rezult c data sosirii cererilor este hotrtoare n ceea ce privete ordinea nregistrrii, determinarea opozabilitii, precum i rangul de carte funciar ctigat prin nscriere. Este esenial ca din nscrisurile prezentate s se poat stabili fr cel mai mic dubiu data cnd a fost nregistrat cererea de ntabulare la biroul de carte funciar. De la acest principiu sunt prevzute i unele excepii, astfel: a) n cazul drepturilor reale opozabile terilor fr a fi necesar nscrierea lor n cartea funciar (respectiv drepturile dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune, precum i cele dobndite de Stat sau alt persoan prin expropriere sau hotrre judectoreasc);
19

mai nti n timp, mai tare n drept

b)n ipoteza n care mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar, adic n aceeai zi, ceea ce practic, se poate ntmpla destul de rar. n acest caz, excepie a principiului prioritii nscrierilor, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea toate acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului sau asupra radierii ncheierii nevalabile (ar.49 alin 4 din Legea nr.7/1996). Aceast soluie a fost criticat n literatura juridic20, considerndu-se c nu acoper toate situaiile ce ar putea s apar n practic. S-a propus adoptarea de ctre legiuitor a soluiei prevzute n vechea reglementare a registrelor de inscripiuni i transcripiuni, care prevedea c ipotecile nscrise n registre n aceiai zi, au acelai rang, ceea ce presupunea c dac cererile se depun n aceiai zi, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea rang egal. Trebuie s mai precizm faptul c n legislaia romn sistemul ipotecilor este un sistem flexibil i nu rigid, cci, pe de o parte creditorul poate s i rezerve un rang favorabil21, iar pe de alt parte, rangul ipotecilor se poate schimba prin convenia prilor. n acest caz, prin schimbare, ipoteca de rang superior, ia locul i rangul ipotecii i rang inferior i invers, avnd ca efect schimbarea ordinii satisfacerii creditorilor ipotecari:creditorul avansat va fi satisfcut naintea creditorului retrograd, care va suporta i riscul eventual al ajungerii debitorului executat n stare ded insolvabilitate total sau parial. Dac ntre cele dou ipoteci care se schimb mai exist i alte ipoteci, acestea se numesc ipoteci intermediare, iar titularii lor se numesc creditori ipotecari intermediari. Acetia nici nu profit i nici nu sunt prejudiciai de schimbare, deoarece creditorul de rang superior rezultat prin schimbare nu poate avea mai multe drepturi dect fostul creditor, i invers. - Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale

20 21

M.Nicolae, op.cit., pag.319 vezi art.39 din Legea nr.7/1996, alin.1 i 2 Proprietarul unui imobil poate cere ca intenia sa de a ipoteca s fie nscris, artnd, n acest din urm caz, suma ce urmeaz s se garanteze prin ipotec. Dac se svrete nstrinarea sau ipotecarea, dreptul nscris va avea rangul nscrierii iniiale.

Acest principiu este consacrat n art.30 i 31 din Legea 7/1996.Textele sunt asemntoare cu cele din art.32-33 ale Decretului Lege nr.115/1838. Art.33 instituie dou prezumii i anume: a) dac n cartea funciar s-a nscris un drept real, n folosul unei persoane, se prezumm c dreptul exist, dac a fost dobndit sau constituit cu bun credin, ct timp nu se dovedete contrariul prezumia existenei drepturilor reale nscrise n cartea funciar; b) dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist prezumia inexistenei drepturilor reale radiate. Suntem n prezena a dou prezumii legale relative, putnd fi nlturate prin prob contrar. Deci cel care invoc n favoarea sa cuprinsul crii funciar, este protejat, prin prezumiile legale anterioare, doar pn la dovada contrarie, ns n aceste condiii sarcina probei este rsturnat, revenind celui care contest realitatea coninutului crii funciare sarcina de a dovedi contrariul. Ele se aplic numai nscrierilor n cartea funciar a drepturilor reale imobiliare. Nu se aplic drepturilor de crean, actelor i faptelor juridice referitoare la starea sau capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar i nici n cazul drepturilor care se dobndesc i devin opozabile fr a fi necesar nscrierea n cartea funciar. Dobnditorul dreptului real imobiliar trebuie -l fi dobndit cu bun-credin, pentru a putea invoca prezumia existenei acelui drept n favoarea sa. Prin dispoziiile art.31 din Legea nr.7/1996 este stabilit coninutul principiului forei probante absolute a nscrierii dobndirii unui drept real imobiliar de ctre terii de bun-credin. Astfel, cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n folosul acelei persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun credin un drept real nscris n cartea funciar. Domeniul de aplicare al acestui principiu este reglementat sub un dublu aspect.

Pe de o parte sub aspectul operaiunilor juridice la care se refer, acest principiu opereaz numai n cazul dobndirii unui drept real nscris n cartea funciar nu i n cazul situaiilor de fapt (ex.:categoria de folosin), faptelor juridice (ex.: minoritatea), drepturilor de crean. Textul legal prevede c dreptul real nscris n cartea funciar trebuie s fi fost dobndit prin act juridic cu titlu legal, adic un act legal ncheiat, ndeplinind toate cedrinele de valabilitate de fond i de form, ale unui act juridic civil. El poate fi att cu titlu oneros, ct i cu titlu gratuit. Pe de o alt parte sub aspectul persoanelor la care se refer, principiul opereaz doar n favoarea terului dobnditor de bun-credin. Dobnditorul este considerat de bun credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real. Se poate observa c textul legal stabilete criteriile pentru determinarea buneicredine: inexistena nscrierii n cartea funciar a vreunei aciuni care s conteste coninutul acesteia sau inexistena vreunei neconcordane ntre cuprinsul crii funciare i situaia juridic real. n prima situaie este protejat terul diligent de bun-credin la dobndirea unui drept real. Dac n cartea funciar apare nscris vreo aciune care dovedete contestarea dreptului titularului de carte funciar, terul interesat n dobndirea dreptului real nu mai poate invoca n folosul su necunoaterea situaiei juridice a imobilului, ci se va considera c acesta dorete i este de acord s dobndeasc bunul pe riscul su. n cea de-a doua situaie terul dobnditor este obligat s cerceteze doar titlul transmitorului i coninutul crii funciare, eventualele neconcordane trebuind s rezulte din compararea acestora dou. Aadar, persoana care i-a nscris dreptul real dobndit cu titlu oneros i fiind de bun credin se bucur de o prezumie absolut, fiind aprat de orice cauz de

eviciune, n afar de situaia cnd mpotriva sa a fost introdus, n termen legal, aciune n rectificarea nscrierii. Aceat prezumie opereaz, bineneles, numai dac actul juridic prin care s-a dobndit dreptul este valabil ncheiat. Din cele precizate, rezult c principiul forei probante a nscrierii dobndirii prin acte juridice a unui drept real imobiliar de ctre un ter dobnditor de bun-credin este regula ce asigur stabilitatea proprietii precum i sigurana tranzaciilor imobiliare. Se consider n literatura juridic22 c prin publicitatea material a crilor funciare se asigur superioritate a acestui sistem fa de alte sisteme de publicitate imobiliar. Prin acest sistem de publicitate imobiliar se garanteaz, dup cum am vzut, securitatea static i securitatea dinamic a raporturilor juridice civile. Prin securitatea static se nelege faptul c proprietarul nscris n cartea funciar nu-i poate pierde dreptul dect dac a consimit la aceasta sau dac este n culp sau neglijent, respectiv dac nu atac n anumite termene prevzute de lege anumite ntabulri n cartea funciar care, din punctul lui de vedere, i sunt vtmtoare. Prin securitatea dinamic se nelege faptul c terii dobnditori sunt pui la adpost, de cauzele de eviciune anterioare titlului lor de dobndire. Trebuie s mai precizm faptul c, n cazul unui conflict ntre titularul dreptului tabular i terul dobnditor al acestuia, se acord preferin nu aspectului static, ci aspectului dinamic al securitii juridice, prin faptul c dreptul adevratului proprietar este sacrificat n folosul terului dobnditor de bun credin cu titlu oneros. 10.5. nscrierile n cartea funciar nscrierile n cartea funciar pot fi definite sub un dublu aspect. n sens larg, prin aceast operaiune se nelege orice meniune cuprins n cartea funciar sau n documentele cu care acasta se ntregete, fcut de un funciorar competent. n sens restrns, nscrierile de carte funciar se refer doar la meniunile propriu-zise din cartea funciar, nu i la cele existente n alte documente de carte funciar.
22

M.Nicolae, op.cit., pag.330

Potrivit art.26 alin.4, lit.a-c din Legea nr.7/1996, nscrierile n cartea funciar sunt de trei feluri: ntabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale, nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare i notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. Din enumerarea de mai sus nscrierile n cartea funciar se pot clasifica astfe: a) dup obiectul lor, nscrierile sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea. - ntabularea este nscrierea cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar, prin care s-a transmis, constituit, modifict sau stins acel drept. Conform actelor normative n materie, sunt supuse ntabulrii drepturile reale imobiliare care fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv, prin ntabulare, drepturile reale nscriindu-se n mod definitiv. 23 Titularii drepturilor reale imobiliare nu vor putea s dispun de ele dect cu condiia ntabulrii prealabile n cartea funciar. Aadar, transmiterea drepturilor imobiliare fr respectarea acestei condiii atrage inopozabilitatea fa de teri a drepturilor astfel dobndite.Deci ntabularea are ca obiect nscrierea drepturilor reale, care se numesc drepturi tabulare. Drepturile tabulare nscrise ntr-o carte funciar alctuiesc ceea ce se numete stare tabular.ntabularea stingerii unui drept real se numete radiere. ntabularea constituie nscrierea obinuit, nornal a drepturilor reale i este considerat o nscriere definitiv, perfect, n sensul c nu necesit vreo justificare ulterioar, cum este cazul nscrierii provizorii. - nscrierea provizorie este nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabile fa de teri, sub condiia i n msura justificrii ei. Aa cum reiese din chiar denumirea ei, are ca obiect numai drepturile reale mobiliare provizorii, care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de
23

art.26, alin.4, lit.a) din Legea nr.7/1996 i Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar nr.633/2006, publicat n M.Of.nr.1049/2006

lege, se pot consolida. Prin consolidare sau justificare se vor asigura drepturi ca i cele realizate prin ntabulare. Se mai numete i ntabularea imperfect. Ca i ntabularea, nscrierea provizorie are ca obiect numai nscrierea drepturilor reale imobiliare, ns, spre deosebire de aceasta, este vorba de o ntabulare condiionat, deoarece efectele ei sunt condiionate, n sensul c depind de justificarea sa ulterioar. Rangul nscrierii este determinat de data nregistrrii cererii de nscriere, sub condiia i n msura justificrii ei ulterioare.n lipsa justificrii, nscrierea nu-i mai produce efectul de opozabilitate fa de teri. De menionat c la aceast nscriere se recurge pentru dobndirea unui rang superior al ntabulrii, atunci cnd cererea de ntabulare i nscrisurile nsoitoare ndeplinesc cerinele prevzute de lege pentru a fi depus ntabularea, care este o nscriere definitiv. Conform art.29 alin.2 din Legea nr.7/1996, nscrierea provizorie n cartea funciar se face n urmtoarele situaii: a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie suspensiv, adic de un eveniment viitor i nesigur ca realizare, de care depinde nsi naterea dreptului. n aceast situaie dreptul real se va nscrie n cartea funciar provizoriu, sub condiia suspensiv de realizare a evenimentului viitor. Se consider n literatura juridic 24 c mai corect ar fi fost s mbrieze soluia clasic gsit de doctrina interbelic de carte funciar, iar nscrierea provizorie s fie realizat n cazul dobndirii unor drepturi reale afectate de o condiie rezolutorie; b) cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil. Aa cum am artat, n mod obinuit hotrrea judectoreasc poate constitui nscris justificativ pentru ntabularea unui drept real imobilira doar dac este definitiv. Prin nscrierile provizorii pot fi nscrise pot fi nscrise i drepturi reale imobiliare care rezult din hotrri judectoreti care nu sunt definitive i irevocabile. n acest caz, dreptul va fi nscris n mod provizoriu n cartea funciar, sub condiia rmnerii irevocabile a hotrrii judectoreti respective. Pot constitui temei al unei
24

L.Pop, L.M.Harosa, op.cit., pag.337

nscrieri provizorii att hotrrile nedefinitive, pronunate n prima instan, dar i cele definitive, dar neirevocabile; c) dac se dobndete un drept tabular, care, anterior, a fost nscris provizoriu. E cazul n care un drept tabular a fost nscris provizoriu, iar nstrinarea acestuia va avea aceiai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai condiii; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar.Este cazul n care o ipotec sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada consemnrii sumelor datorate, fra a exista actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului pentru radierea sarcinii, ori hotrrea judectoreasc prin care s-a dispus radierea. n aceast situaie ipoteca sau privilegiul imobiliar se vor radia provizoriu; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. Este cazul n care solicitantul nu depune la biroul de carte funciar toate nscrisurile necesare pentru efectuarea nscrierii, ns nscrisurile nedepuse nu aduc atingere fondului dreptului care se solicit a fi nscris. n acest din urm caz, solcitantul va fi ntiinat pentru a depune ntru-un termen stabilit, dup caz, de registrator, nscrisurile necesare, sub sanciunea radierea nscrierii provizorii. Dac nscrisurile vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la justificarea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere dat de registratorul de carte funciar. Dac ns nscrisurile nu vor fi depuse n termenul fixat, se a proceda, prin ncheiere a registratorului, la radierea nscrierii provizorie. Justificarea nscrierii se va face prin depunerea nscrisului original care constat realizarea condiiei suspensive sau, dup caz, prin prezentarea hotrrii judectoreti definitiv i irevocabil. Dac nscrierea provizorie nu va fi justificat, se va radia la cererea persoanei interesate, mpreun cu toate nscrierile fcute mpotriva celui nscris provizoriu Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti ievocabile

ori a ncheierii registatorului de carte funciar, n situaia ultimului caz de nscriere provizorie menionat (art.29 alin.4 din Legea 7 1996). n toate cazurile aceasta se va face printr-o ncheiere a registratorului de carte funciar. Aceasta concluzie rezult din analiza art.48 alin.1 din Legea nr.7/1996, care prevede c n cazul n care registratorul admite cererea, dispune ntabularea sau nscrierea provizorie prin ncheiere...fr a distinge ntre diferitele feluri de nscriere. n continuare vom analiza o aplicaie practic de o importan deosebit, a nscrierilor provizorii, respectiv posibilitatea ipotecrii unui bun imobil viitor. Este totodat i o derogare de la dispoziiile Codului civil. Acesta, n art.1775, interzice ipotecarea bunurilor viitoare ale debitorului. ns Legea nr.190/199925 reglementeaz creditul imobiliar pentru investiiile imobiliare, prevznd reguli pentru acordarea unor mprumuturi garantate prin ipotec, n vederea construirii ulterioare a unei cldiri cu destinaie de locuin. Astfel, legea special nltur expres dispoziiile de drept comun prevzute n Codul civil. i legea nr.7/1996, n art.55, alin.3, prevede c ipoteca constituit asupra unui bun viitor se poate ntabula n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiiile imobiliare, dac n prealabil a fost notat existena autorizaiei de construire i notarea procesului-verbal de recepie parial. Concluzionnd, putem spune c rolul nscrierii provizorii este acela de a conferi nscrierii, n momentul n care va deveni definitiv, data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie precum i de a apra persoanele interesate, de riscul unei eventuale ntabulri n favoarea unui ter care ar dobndi acelai drept, ulterior. - notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare i titularii lor, litigiile referitoare la drepturi tabulare, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora numai n scop de informare.Astfel, pot fi notate: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului real, instituirea curatelei, aciunile n justiie n legtur cu imobilul i drepturile nscrise ncartea funciar,
25

Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imibiliare, publicat n M.Of.nr.611/14.12.1999

interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de preferin, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul asigurator i judiciar, atacarea cu apel sau recurs a ncheierilor date de judectorul de carte funciar, lucrrile de expropriere a imobilului, orice alte fapte, aciuni i drepturi personale (art.84 din Regulamentul birourilor de carte funciar ale judectoriilor). Efectele nscrierilor n cartea funciar sunt n funcie de felul acestora. ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fa de teri a actelor i faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modific sau sting drepturi reale imobiliare. De la aceast regul exist i excepii.Astfel, drepturile reale devin opozabile terilor fr nscriere n cartea funciar cnd se constituie sau se dobndesc prin: succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, lege, expropriere, hotrri judectoreti. Notarea n cartea funciarare ca efect opozabilitatea fa de teri sau, dup caz, informarea terilor interesai cu privire la drepturile personale, fapte personale, raporturi juridice, litigii, etc., n legtur cu imobilele descrise n crile funciare. Art.40 prevede c actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. Sunt notate n cartea funciar pentru a deveni opozabile terilor: drepturile de crean i alte raporturi juridice (nchirierea, cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de trei ani, intenia de a nstrina sau greva, contractele de leasinng imobiliar), hotrrile de deschidere a procedurii falimentului, aciunile n justiie i cile de atac mpotriva ncheierilor judectorului de carte funciar. Sunt notate n cartea funciar cu efect de informare pentru terele persoane: incapacitatea de exerciiu a titularului dreptului, punerea sub interdicie judecto-reasc i ridicarea acestei msuri, instituirea tutelei sau curatelei, lucrrile de expro-priere a imobilului, hotrrea de declarare a morii prezumate a titularului dreptului real nscris n cartea funciar, etc. Dup prezentarea pe larg a efectelor nscrierilor n cartea funciar, se poate observa c, sub aspectul general al opozabilitii fa de teri (fiecare

nscriere n cartea funciar este efectuat pentru a putea fi opus terilor), nu exist diferene ntre ntabulare, nscriere provizorie i notare. b) dup natura sau coninutul lor, nscrierile sunt de dou feluri: nscrieri propriuzise i rectificrile. - nscrierea propriu-zis e nscrierea care menioneaz dobndirea ori modificarea unui drept real imobiliar, precum i, dup caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legtur cu imobilul cuprins n cartea funciar. - rectificarea presupune radierea sau ndreptarea oricrei operaiuni susceptibile de a face obiectul unei nscrieri. Rectificarea sau modificarea nscrierilor de carte funciar se poate face n condiiile expres prevzute de lege26. Prin alin.2 i 3 al textului art.33, legiuitorul a stabilit ceea ce se nelege prin rectificare, respectiv radierea sau, n sens larg, ndreptarea oricrei nscrieri n cartea funciar care nu mai este conform cu realitatea i ce se nelege prin modificarea crii funciare. Rectificarea coninutului crii funciare poate interveni atunci cnd ntre starea tabular i situaia juridic real a imobilului nscris n cartea funciar nu mai exist concordan. Din ansabmlul reglementrilor legale rezult i raiunea legiuitorului n adoptarea acestei instituii, respectiv reprezint mijlocul cel mai eficace n a restabili concordana ntre situaia juridic real i nscrierea efectuat n cartea funciar, astfel nct nscrierea s reflecte n mod constant situaia juridic real a imobilului pentru a proteja pe eventualul ter dobnditor. Modificarea crii funciare const n efectuarea nscrierii oricrei schimbri privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care s nu afecteze esena dreptului avut asupra imobilului.Din punct de vedere al legitimrii procesuale active, legea restrnge sfera persoanelor ce pot solicita modificarea crii funciare, prevznd n mod expres c aceasta nu poate fi slicitat dect de titularul dreptului de proprietate

26

vezi art.33 i urm.din Legea nr.7/1996

(spre deosebire de celelalte cazuri, n care legitimarea procesual activ revine oricrei persoane care justific un interes). Neconcordana strii tabulare cu situaia juridic real poate rezulta i din svrirea unor greeli materiale cu prilejul efecturii nscrierilor n cartea funciar, motiv pentru care legiuitorul a prevzut n mod expres, prin dispoziiile alin.5, posibilitatea ndreptrii erorilor materiale, la cerere sau din oficiu. Acest aliniat a fost introdus urmare a modificrilor aduse Legii nr.7/1996 prin Legea nr.247/2005, ns nu rezult utilitatea acestei modificri, n condiiile n care ndreptarea erorilor materiale este prevzut, mai detaliat, printr-un alt articol normativ, respectiv art.53 din lege. c) dup cum sunt sau nu condiionate de justificarea lor ulterioar avem: nscrieri definitive i nscrieri provizorii. - nscrierea definitiv e acea nscriere ale crei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data nregistrrii cererii de nscriere, fr a fi necesar justificarea ei ulterioar. Cu titlu de exemplu putem meniona: ntabularea, notarea i radierea efectuate n temeiul acordului prilor sau a unei hotrri judectoreti irevocabile. - nscrierea provizorie e acea nscriere care devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiie i n msura justificrii ei. nscrierea provizorie e o nscriere condiional sau dup caz imperfect, svrit n scopul de a conserva un drept ctigat n temeiul unei hotrri judectoreti care nu este irevocabil sau n temeiul unui act afectat de condiie.Rezult aadar c nscrierea definitiv produce efecte imediate fr a fi condiionat de ndeplinirea altor formaliti suplimentare, iar nscrierea provizorie produce efecte imediate, ns condiionate de justificarea ei ulterioar. Efectele nscrierii de carte funciar potrivit Legii nr.7/ 1996 sunt urmtoarele: n toate cazurile efectul ntbulrii i nscrierii provizorii const n opozabilitatea fa de teri a dobndirii modificrii sau stingerii unui drept real imobiliar. Aceast regul este stabilit cu caracter de principiu de art.25 din Legea nr.7/1996. De la aceast regul exist ns o serie de excepii adic de situaii n care drepturile reale nscrise n

cartea funciar se dobndesc i devin opozabile fr nscrierea lor prealabil. n acest sens art.26 alin.1 prevede limitativ cazurile n care drepturile tabulare devin opozabile fr nscriere n cartea funciar i anume cnd provin sau se dobndesc prin: succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, lege, expropriere, hotrre judectoreasc. i n cazul notrii nscrierea actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar se face n scopul de a deveni opozabile terilor.27

SUBIECTE 1. Noiunea i structura Raportului juridic civil 2. Capacitatea de folosin i capacitatea de exerciiu 3. Clasificarea actelor juridice civile 4. Efectele actului juridic civil 5. Nulitatea relativ i nulitatea absolut a actului juridic civil 6. Funciile patrimoniului
27

vezi art.38 din Legea nr.7/1996

7. drepturile reale principale i drepturile reale accesorii 8. Partajul judiciar 9. cazurile de coproprietate perpetu 10. deosebiri ntre devlmie i proprietatea pe cote-pri 11. Modalitile stingerii uzufructului 12. Clasificarea servituiilor 13. Clasificarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate 14. Accesiunea imobiliar arificial 15. Enumerai lucrrile tehnice de cadastru art.10, lit.a)-n) din Legea nr.7/1996 16. Caracteristicile i funciile crilor funciare 17. Alctuirea crii funciare 18. Principiile crilor funciare 19. ntabularea 20. nscrierea provizorie