CAPITOLUL 2.

PUBLICITATEA IMOBILIAR

Seciunea 1. Noiuni generale privind publicitatea imobiliar 1. Noiunea, necesitatea i finalitatea publicitii imobiliare Publicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri1. Prin securitate static se nelege ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar prin securitate dinamic se nelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobndi n viitor, n conformitate cu legea, asupra acelui bun2. Operaiunile juridice care au ca efect transmisiuni imobiliare sau constituirea unor drepturi reale imobiliare au nevoie de certitudine juridic. Aceasta datorit nu numai, de regul, intereselor economice considerabile pe care aceste transmisiuni le presupun, dar i pentru a le face opozabile terelor persoane, spre a nu mai putea fi atacate. n materia actelor juridice, deci i a actelor juridice translative de proprietate imobiliar constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare, opereaz principiul relativitii efectelor actelor juridice, adic efectele ncheierii lor au loc numai ntre pri i succesorii lor. Toate celelalte persoane au calitatea de teri crora actul respectiv li se impune ca realitate juridic. Dar, din diverse motive, este posibil ca anumite categorii de persoane s aib interes s desfiineze un anumit act juridic sau, pur i simplu, s i ignore efectele.

1 2

A se vedea, L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 333; a se vedea, pentru detalii, supra cap. I, p. ___. A se vedea I. Albu, Curs de drept funciar, Litografia i Tipografia nvmntului, Bucureti, 1957, p. 342.

Pentru a preveni asemenea situaii, au fost organizate sisteme de publicitate a transmisiunilor imobiliare i a constituirii de drepturi reale imobiliare. Publicitatea imobiliar face actul juridic opozabil erga omnes3. Prin organizarea publicitii imobiliare se urmresc urmtoarele scopuri: a) permite o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai; b) constituie o evidena clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile n scopul utilizrii i exploatrii lor ct mai eficiente, n acord cu legea i interesele ntregii societi; c) permite organelor competente ale statului s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, transformri, adugiri) i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri) 4. d) asigur accesul liber la informaii certe privind situaia juridic a terenurilor i construciilor, implicit circulaia normal a acestora; e) ofer garania dreptului de proprietate i a faptelor nscrise, care sunt respectate, devenind opozabile erga omnes; f) dezvolt piaa imobiliar prin ncurajarea tranzaciilor i acordarea de credite avnd n vedere c ipotecile sunt garantate; g) genereaz un climat de linite social, anulnd importante surse de conflict5. 2. Domeniul de aplicare a publicitii imobiliare Bunurile imobile supuse obligaiei de publicitate sunt bunurile imobile prin natura lor, aflate n circuitul juridic civil i care fac parte din domeniul
3 4

A se vedea C. Brsan, op. cit., p. 342. A se vedea Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia , Editura Academiei, Bucureti, 1978, p. 206. 5 A se vedea N. Bo, Cadastru general, Editura All Beck, Bucureti, 2003, p. 8.

privat al persoanelor fizice sau juridice sau al statului i unitilor adminstrativ teritoriale, n sensul restrns al noiunii de bun, precum i drepturile principale i accesorii cu privire la acest bunuri, n sensul larg al noiunii de bun. Publicitatea imobiliar are ca obiect esenial drepturile imobiliare principale i accesorii. Acest lucru reiese din art. 17 al Legii nr. 7/1996: Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului are ca obiect nscrierea n cartea funciara a actelor i faptelor juridice referitoare la imobile. n funcie de modul concret de organizare, publicitatea imobiliar se mai poate referi n subsidiar i la unele drepturi personale sau alte stri juridice, cu condiia ca acestea s aib o minim legtur cu imobilele ori cu drepturile nemictoare. La o privire mai atent, se poate observa c drepturile imobiliare au o surs (act/fapt), dup cum au un suport sau obiect derivat: bunurile nemictoare. Prin urmare, se ridic ntrebarea: la care dintre aspectele amintite se refer publicitatea imobiliar i dac exist o ierarhizare funcional a acestora? n mod curent se vorbete despre publicitatea drepturilor, neglijndu-se sursa acestora. Deci, publicitatea imobiliar s-ar referi mai degrab la drepturi dect la izvorul acestora. Comparnd sistemul de publicitate al Registrelor cu cel al Crilor funciare, se poate observa c primul pune accent formal pe transcripiunea actelor juridice (instrumentum), iar cum Crile funciare se preocup de publicitatea drepturilor, ocultnd sursa lor concret. Reinem c sistemele de publicitate imobiliar se intereseaz att de drepturi ct i de sursa acestora, diferenierea ntre cauz/efect fiind justificat ns n analiza tehnic a operaiunilor de publicitate6.
A se vedea P. Vasilescu, Publicitate imobiliar, suport de curs, Universitatea Babe Bolyai, Cluj -Napoca, 2005, p. 5, text disponibil spre consultare la adresa http://www.law.ubbcluj.ro
6

regula e c se vor supune publicitii toate drepturile private i doar prin excepie drepturile incluse n domeniul public. Sistemele de publicitate imobiliar sunt sisteme private de publicitate, n sensul c ele au ca vocaie esenial s produc efecte atributive sau de opozabilitate pentru drepturile reale propriu -zise. Prin urmare, drepturile de proprietate public, ca i celelalte drepturi ataate sau derivate din aceasta, se supun sistemelor de publicitate imobiliar doar prin excepie. Astfel, se poate explica i de ce modurile de dobndire ex lege sunt iniial scutite de publicitate imobiliar, dar i de ce exist sisteme aparte de eviden imobiliar pentru domeniul public7. n plus, mai trebuie amintit c sistemele de publicitate imobiliar au vocaie s se refere cu prioritate la actele juridice de drept privat ( negotium), lsnd n plan secund faptele juridice (stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobndire ale drepturilor imobiliare. Concluzia se poate desprinde i din analiza textelor de lege care, de exemplu, instituie excepiile de la nscrierea n Crile funciare. Astfel, pentru noile cri funciare se poate analiza art. 26 din Legea nr. 7/1996, iar dac se va face o sistematizare a coninutului acestui articol, se poate constata c excepiile de la nscriere sunt grupate fie n jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune i uzucapiune), fie altele sunt operaiuni juridice, dar nu obinuite, de dobndire (expropriere ex lege, hotrri judectoreti, vnzri publice silite). Mai simplu, sistemele se publicitate imobiliar au fost concepute pentru persoanele fizice private, care ncheie acte de drept comun cu privire la drepturile esenial reale ordinare (proprietatea i dezmembrmintele sale, precum i garaniile reale imobiliare). Restul, chiar dac are tangen cu sistemul de publicitate imobiliar o face doar prin excepie8. ntreg sistemul publicitatii imobiliare prin crile funciare se ntemeiaz pe noiunea de bun imobil, att n sensul su restrns, ct i n sens larg

7 8

Ibidem, p. 5. Ibidem, p. 6.

(drepturile patrimoniale cu privire la bunurile imobile, numite i drepturi tabulare). Potrivit Legii nr. 7/1996, prin imobil, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, de pe teritoriul unei uniti administrativ teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd unui proprietar sau mai multor proprietari, n cazul coproprietii, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar9, iar prin parcel se nelege suprafaa de teren cu o singur categorie de folosin10. Acestea sunt entitile de baz ale sistemului cadastral, dar i categorii importante ale publicitii imobiliare: ele reprezint obiectul derivat al drepturilor tabulare. Altfel spus, indiferent de nfiarea exact i caracteristicile proprii unui anumit bun nemictor, el va fi neles ca parcel i/sau imobil cadastrale. Una sau mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei uniti administrativ -teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit la art. 1 alin. 3, se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar11. Pentru denumirea oficial a sistemului de publicitate imobiliar prin cri funciare, Legea nr. 7/1996 folosea, pn la modificarea i completarea sa prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 64/2010, dou denumiri diferite12: registrul de publicitate imobiliar13 i registrul cadastral de publicitate imobiliar14. Ar fi fost de evitat utilizarea termenului registre pentru crile
A se vedea art. 1 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, aa cum a fost modificat i completat prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 64/2010. 10 Ibidem, art. 1 alin. 7. 11 Ibidem, art. 17 alin. 2. 12 Acest fapt a fost avut n vedere de ctre legiuitor prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 64/2010 , n sensul c a optat pentru cea din urm dintre aceste denumiri. 13 A se vedea art. 1 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, pn la modificarea i completarea sa prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 64/2010. 14 Ibidem art. 17 alin. 3 i 4: Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Registrul amintit se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.
9

funciare, care tehnic i tradiional, nu au nfiarea unor registre, ci a unor foi sau coli15. n plus, era de evitat sintagma confuz16 registrul cadastral de publicitate imobiliar, prin care se desemneaz suma crilor funciare ale imobilelor de pe un anumit teritoriu17. Sistemul cadastral asigur o eviden tehnic a bunurilor nemictoare, care constituie temeiul faptic al sistemului de publicitate imobiliar. Acesta din urm e consecina completrii evidenelor tehnice imobiliare cu o raiune juridic, adic cu artarea titularilor de drepturi reale ce poart asupra imobilelor inventariate prin cadastru18. Legea nr. 7/1996 prevede c obiectul crii funciare l constituie drepturile supuse nscrierii. Se poate conchide c obiectul nscrierii cuprinde dreptul imobiliar de proprietate i dezmembrmintele sale, precum i unele creane, care au conexiune cu imobilul nscris. La acestea se mai pot aduga i unele situaii juridice, precum i aciunile n justiie, cu condiia de a avea legtur cu imobilul descris n partea I a crii funciare. Drepturile nscrise n Cartea funciar erau numite tabulare (art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938), pentru a le deosebi de cele care nc nu au fost supuse publicitii imobiliare. Dei iniial Legea nr. 7/1996 a renunat la aceast denumire, a reintrodus-o, aceasta putnd fi folosit n continuare, tocmai pentru a deosebi situaiile tabulare adic acelea care sunt rezultate din nscrierea n cartea funciar de cele extratabulare. Tot juridic vorbind, dar punnd accent pe obiectul derivat, adic pe bunul nemictor neles ca obiect, nu ca drept subiectiv al drepturilor tabulare, obiectul e constituit din imobilele privite n sens cadastral. Lucrurile, dei simple n esen, au fost complicate inutil prin confuzie terminologic, specialitatea Legii nr. 7/1996. Astfel, n forma sa iniial, art. 20
De menionat este c i Decretul-lege nr. 115/1938 folosea denumirea de registru funciar, care era la fel de improprie, deoarece foile de carte funciar nu sunt legate sub forma unui registru sau a unei cri, precum n dreptul german. 16 Confuzia care s-ar putea crea este ntre cadastru i cartea funciar. 17 A se vedea P. Vasilescu, op. cit., p. 28. 18 Ibidem, p. 28-29.
15

din Legea nr. 7/1996, a preluat ideea posibilitii alipirii parcelelor aparinnd aceluiai proprietar, care formau astfel corpul de proprietate. n cazul n care n aceeai localitate erau mai multe corpuri de proprietate aparinnd aceluiai proprietar, acestea, la rndul lor, puteau compune partida cadastral, ce se nscria n aceeai carte funciar. Aceasta dup ce art. 1 alin. 3 n redactarea de pn la modificarea i completarea Legii nr. 7/1996 prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 64/2010 identifica imobilul cu parcela de teren, cu sau fr construcii! Era deci dificil de spus ce constituia obiect derivat de publicitate imobiliar: imobilul redus la parcelele de teren? Sau corpul de proprietat e? Ori partida cadastral?19 Ideile de mai sus au fost ntr-o anumit msur, inspirate de art. 12 - 14 din Decretul-lege nr. 115/1938, care ns folosea o terminologie mai clar i mai intuitiv. Astfel, Decretul-Lege nr. 115/1938 utiliza denumirea de corp funciar pentru a desemna parcela nscris, care constituia obiectul drepturilor tabulare. Se evita astfel folosirea cuvntului imobil pentru a nu produce confuzie20. Legea nr. 7/1996 a fost modificat prin Legea nr. 247/2005 i s -a renunat la toate denumirile de mai sus. Astfel, potrivit art. 42, imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia. Imobilul se modific prin dezlipiri, dac se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face, n lipsa unei convenii contrare, mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma, n caz de dezlipire, un imobil separat. Aceste operaiuni pot impune i modificri de carte funciar; n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dac un imobil trece dintr-o carte funciar n alta, sau renscrieri, dac, transcriindu-se o parte din imobil ntr-o alt carte funciar, restul se trece n vechea carte funciar, cu menionarea noului numar
19 20

Ibidem, p. 31-32. Ibidem, p. 32.

cadastral. Dac ntregul imobil nscris n cartea funciar a fost transcris, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri21. Revenind la terminologie, prin Legea nr. 247/2005 s-au introdus noiunile cadastrale de imobil i parcel pentru a desemna obiectul derivat al drepturilor tabulare. Astfel, prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd unui proprietar sau mai multor proprietari, n cazul coproprietii, care se identific printr -un numar cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar, iar prin parcel se nelege suprafaa de teren cu o singur categorie de folosin (art. 1 pct. 5, respectiv pct. 7 din Legea nr. 7/1996). n doctrin22, se consider c parcela e redus la terenuri, iar imobilul e o sum de parcele aparinnd aceluiai proprietar, cu e fectul confuziei ntre sensurile diferite ale cuvntului imobil (bun nemictor drept imobiliar unitate cadastral imobil-construcie imobil teren) i a eludrii situaiei construciilor aezate pe terenul altuia. Termenul de imobil e prea general i cu prea multe sensuri juridice pentru a fi indicat spre a fi folosit ca element care s desemneze juridic obiectul derivat al nscrierilor de carte funciar. 3. Natura obligaiei de publicitate imobiliar Dup cum am menionat anterior, n unele sisteme de drept convenia reprezint modalitatea absolut de dobndire a drepturilor reale. Alte sisteme, n spe cel german, au prevzut c simpla convenie a prilor d natere doar la drepturi de crean, perfectarea dreptului de proprietate se face doar n momentul ndeplinirii formalitilor de carte funciar. Chiar dac ne referim la un sistem de publicitate personal sau la un sistem de publicitate real, natura obligaiei de publicitate imobiliar este acceai i

A se vedea art. 42-43 din Legea nr. 7/1996, aa cum a fost modificat i completat prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 64/2010. 22 A se vedea P. Vasilescu, op. cit., p. 32.
21

anume de obligaie legal23 ce incumb prilor; efectele realizrii acestei obligaii sunt diferite. Considerm c aceast obligaie legal ar trebui s incumbe prilor, ntruct acestea doresc realizarea unui interes propriu prin realizarea conveniei. Sub aspect probator este suficient s se fac dovada realizrii acestei obligaii legale pentru ca ea s i produc efectele inter partes, ct i inter alios. Aa cum este ea conturat n actual legislaie romneasc, obligaia legal de publicitate imobiliar se profileaz ca o obligaie atipic. Caracterul atipic al obligaiei decurge din faptul c ea nu incumb titularilor drepturilor publicabile, ci agenilor instrumentatori, adic notarii publici24. Coninutul obligaiei const n a transmite cererea de intabulare din oficiu. Aceast reglementare, dei este necesar, risc s devin inoperant n lipsa unei sanciuni.

23 24

A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 99. A se vedea art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7 din 1996, unde se prevede: Notarul public care a ntocmit actul privitor la un drept tabular este obligat s cear din oficiu nscrierea n cartea funciar la biroul teritorial n a crei raz de activitate se afl imobilul. Despre exercitarea acestei obligaii se va face meniune expres n cuprinsul actului sa u, dup caz, al certificatului de motenitor. Meniunea se va face n cazul n care pentru bunurile din masa succesoral s-a deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modific sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciar pentru autentificare sau, dup caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilitii extrasului de carte funciar pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de nscriere n cartea funciar, cu excepia aceleia pentr u care a fost eliberat extrasul.