Sunteți pe pagina 1din 109

CUPRINS Introducere Capitolul I: Studiul pieei bunurilor imobile 1.1 8 1.2 Caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunurile imobile 1.

3 Structura i clasi icarea bunurilor imobile 1.! "voluia actelor normative i le#islative pe plan naional i internaional 19 29 33 Piaa imobilului din Republica 4 8 Moldova

Capitolul II: Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale 2.1 Scopuri i principii de reevaluare a propriet$ilor rezideniale 2.2 %si#urarea metodolo#ic$ a procesului de evaluare i reevaluare a propriet$ilor rezideniale 2.3 M$surarea actorilor de in luen$ asupra valorii propriet$ilor rezideniale Capitolul III: Reevaluarea proprietilor rezideniale din or" Clrai 3.1 %specte conceptuale i restrictive la evaluarea propriet$ilor rezideniale 3.2 )nspectarea i caracteristicile te*nice a propriet$ilor rezideniale 3.3 Reevaluarea apartamentului cu ! od$i i reevaluarea casei individuale din or. C$l$rai 3.! Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii inale Concluzii i recomandri 'iblio(ra)ie *ne+e

! 39 !9 &' #$ '( '9 8! 1+1 %&4 %&# %%&

Introducere
,ezvoltarea pieei imobiliare -n R.Moldova -n mare m$sur$ depinde de elaborarea i implementarea -n practic$ a unui sistem de evaluare i reevaluare a bunurilor imobile. Partea metodolo#ic$ a acestui sistem include. principiile/ metodele i procedurile de evaluare care p-n$ la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele. 0n rezultatul dezvolt$rii relaiilor de pia$ -n R.Moldova s1au creat condiii avorabile pentru apariia unor noi #enuri de activitate i pro esiuni.. 0n ultimul deceniu au devenit cunoscute i -n ara noastr$ pro esiunile de mana#er/ a#ent imobiliar i evaluatori. 0n perioada 19!+11991 -n Moldova a e2istat doar proprietatea de stat asupra bunurilor imobiliare i proprietate individuali$ 3limitat$ doar la bunurilor imobiliare locative4. Preurile bunurilor imobiliare/ se ormau pe piaa nea#r$ i erau cunoscute doar unui cerc restr5ns de cump$r$tori i v-nz$tori. 6oiunea de 7 valoare de pia$ a bunurilor imobiliare8 se re er$ doar la bunurile imobiliare -n proprietate individual$ a cet$enilor i/ de re#ul$/ aceast$ noiune purta un caracter ne#ativ/ determin-nd //valoarea determinat$ pe piaa nea#r$99:12/ p.2';. Piaa imobilului locativ este unicul sector al pieei imobiliare despre care cu si#uran$ se poate vorbi c$ el de<a s1a ormat -n oraele mari din R. Moldova. Con orm datelor statistice al = iciului Cadastral >eritorial -n iecare lun$ -n orasul C*iin$u i suburbiile lui se e ectueaz$ -n mediu 9++ de tranzacii cu imobilul locativ. 0n R. Moldova activ se ormeaz$ i se dezvolt$ piaa bunurilor materiale i imobilelor locative. ?unurile materiale sunt obiectul de baz$ -n discuii la privatizarea proprietaii de stat i municipale/ la arenda spaiilor i la vinderea celor locative. S1au ormat structuri comerciale ce activeaz$ pe piaa imobilului. )n rastructura pieei de imobil prezint$ o #am$ de instituii specializate/ destinaia c$rora este acordarea a<utorului cali icat persoanelor izice i <uridice -n e ectuarea operaiilor cu imobilul/ inclusiv i reevaluarea acestora. "valuarea bunurilor imobiliare este o direcie important$ -n stiina i practica economic$/ ap$rut$ la noi relativ recent/ pe la mi<locul anilor 99+ necesitatea de a evalua valoarea pe pia$ a bunurilor imobiliare a ap$rut -n procesul orm$rii pieei secundare/ c-nd s1au activizat operaiile de v-nzare1 cump$rare/ donaie/ #a< a bunurilor etc :2(/ p.3+;. "vident este c$ evaluarea valorii pe piaa este posibil$ numai ulterior cre$rii se#mentului de pia$ pe o anumit$ cate#orie de imobile, cu toate acestea la imobilul locativ s1au creat premisele economice i <uridice necesare pentru implementarea metodelor de evaluare.

"stimarea valorilor bunurilor imobiliare se e ectueaz$ cu a<utorul urm$toarelor abord$ri de evaluare i reevaluare. abordarea analizei comparative a v-nz$rilor/ abordarea veniturilor i abordarea c*eltuielilor. Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare sunt stabilite prin le#ea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare i Re#ulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile/ aprobate de @uvem. ?un imobil este bunul str$mutarea c$ruia este imposibil$ $r$ pricinuirea de daune destinaiei lui. ?unurile imobiliare con orm destinaiei se divizeaz$ -n c5teva tipuri. bunuri imobiliare industriale/ comerciale/ o icii/ terenuri i bunuri imobiliare locative. )mobilul locativ poate i clasi icat -n dependent$ de zona amplas$rii -n. 1 )mobil locativ rural 3vile/ case individuale/ case cu 213 eta<e4A 1 )mobil locativ urban 3 case individuale/ vile/ apartamente4. Caracteristica e2amin$rii principalelor tipuri de bunuri imobiliare locative re lect$ nivelul de dezvoltare a unei $ri/ particularit$ile ei climaterice/ tradiiile naionale/ cerinele consumatorilor. %naliz5nd piaa imobiliar$ observ$m c$ imobilul locativ se bucur$ de o cerere i o ert$ -nalt$ :33/ p.3;. ,atorit$ aptului c$ cetaenii R.Moldova acumuleaz$ mi<loacele b$neti peste *otare/ -n urma c$rui apt ce aceste mi<loace el -i procur$ spaii locative pentru a1i satis ace cerinele vieii. )ndi erent de nivelul de dezvoltare al unei $ri/ -n primul r-nd cet$enii acord$ o mare atenie imobilului locativ. 0n prezent/ procesul de reevaluare a bunurilor imobiliare este o problem$ actual$ datorit$ sporirii situaiilor de liti#ii. Bipsa spaiilor locative su iciente a dus la ceea c$ iecare persoan$ -ncearc$ -n diverse moduri s$ devin$ proprietarul imobilului locativ/ ca urmare se adreseaz$ la serviciile evaluatorilor. Concomitent reevaluarea este o uncie permanent$ a =C> 1 urilor realizat$ at-t la cererea populaiei/ c-t i la cererea or#anelor iscale 3reevaluarea -n scop de impozitare4. Problemele menionate au ormulat necesitatea elabor$rii lucr$rii cu privire la reevaluarea bunurilor imobiliare. %ctualitatea temei const$ -n evidenierea problemei actuale e2istente i care se va dezvolta pe viitor/ descriindu1se rolul i necesitatea reevalu$rii propriet$ilor rezideniale. 0n lucrarea de a$ sunt e2aminate principiile de baz$ ale evalu$rii bunurilor imobiliare/ metodele de estimare a valorii de pia$ a propriet$ilor imobiliare i reevaluarea imobilului locativ -n R.Moldova. Scopul principal este de a evidenia cazurile i particularit$ile de reevaluare a imobilelor locative -n R.Moldova.

Bucrarea de licen$ este alc$tuit$ din 2 capitole teoretice i un capitol practic/ iecare av-nd speci icul s$u i le#$tura reciproc$/ -n -nc*eiere sunt ormulate concluzii i propuneri. Primul capitolul poart$ denumirea de // Studiul pieei bunurilor imobile 99/ aici autorul a re lectat partea teoretic$ a in ormaiei cu privire la descrierea i analiza pieei bunurilor imobile/ caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunuri imobile i structura/ clasi icarea bunurilor imobile/ evoluia actelor normative i le#islative/ at-t pe plan naional/ c-t i internaional. Capitolul )). // "valuarea i reevaluarea propriet$ilor rezideniale 99 include speci icarea scopurilor i principiilor de reevaluare a propriet$ilor rezideniale/ asi#urarea metodolo#ic$ a procesului de evaluare i reevaluare a propriet$ilor rezideniale i analiza actorilor care in lueneaz$ direct sau indirect valoarea bunurilor imobiliare. Capitolul ))). // Reevaluarea propriet$ilor rezideniale din or. C$l$rai 99 este partea practic$ a lucr$rii i reprezint$ un raport de reevaluare a unui apartament cu ! od$i -n urma reinvestirii i reevaluarea unei case individuale -n urma reconstruciei. Bucrarea cuprinde ! i#uri #ra ice/ 1& tabele/ 2! ormule/ !( surse biblio#ra ice/ ane2e care conin materiale necesare pentru e ectuarea unei evalu$ri.

Capitolul I Studiul pieei bunurilor imobile %"% Piaa imobilului din Republica -oldova
Piaa imobiliar$ reprezint$ un ansamblu de mecanisme prin intermediul c$rora sunt transmise drepturile asupra unei propriet$i i interesele le#ate de ea/ sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru di erite variante de utilizare a bunurilor imobiliare. ,ezvoltarea pieei imobiliare are o importan$ deosebit$ pentru statornicirea unui stat/ stabil din punct de vedere economic/ -nsemn$tatea acestei piee este determinat$ de particularit$ile sale. Piaa imobiliar$ reprezint$ prin sine o totalitate de piee re#ionale i locale care se deosebesc una de alta dup$ nivelul preurilor/ nivelul de risc/ e icacitatea investiiilor -n imobil. C$r$ piaa bunurilor imobiliare nu poate e2ista pia$ -n #eneral/ deoarece piaa orelor de munc$/ piaa de capital/ piaa serviciilor i a m$r urilor/ pentru e2isten$ au nevoie de -nc$peri -n care s$1i des $oare activitatea :18/ p.12;. Piaa reprezint$ toat$ #ama de aciuni prin care cump$r$torul i v5nz$torul intr$ -n contact i sc*imb$ bunuri i servicii/ indi erent de locul unde aceasta se des $oar$. Pe piaa imobiliar$ se realizeaz$ inter1relaia dintre cererea i o erta tuturor cump$r$torilor i v5nz$torilor/ prezeni momentan -n acelai spaiu/ i se deruleaz$ tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa este o structur$ comple2$/ care o er$ cadrul sc*imbului de m$r uri/ bunuri imobiliare/ servicii/ capitaluri. Starea de apt a pieei imobiliare o#lindete/ la modul cel mai relevant/ prosperitatea economic$ a societ$ii. Piaa imobiliar$ -n Republica Moldova uncioneaz$ i este caracterizat$ de o in rastructur$ bine dezvoltat$/ care e susinut$ de a#eniile #uvernamentale i companiile private ce activeaz$ -n domeniul evalu$rii bunurilor imobiliare -n di erite scopuri. Piaa imobiliar$ se remarc$ prin particularit$ile sale/ care o identi ic$ printre celelalte eluri de piee. %ceste particularit$i ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil$ cu tr$s$turile caracteristice bunurilor imobiliare :22/ p.9;. Pentru a ace o analiz$ a pieei imobiliare mai -ntai trebuie s$ cunoatem unele caracteristici cantitative #enerale ce caracterizeaz$ piaa -n ansamblu i unele se#mente ale ei. Con orm datelor ,epartamentului de Statistic$ i Sociolo#ie al Moldovei/ num$ru1 bunurilor imobiliare din ar$ se caracterizeaz$ prin urm$toarele ci re. 1 %partamente 3locuine4 -n toate localit$ile Republicii Moldova1peste (3+ de miiA 1 Case de locuit individuale -n orae1circa 22( de miiA 1 Case de locuit -n localit$ile rurale1circa 1+++ de miiA 1 Propriet$i industriale i comerciale1peste 1++ de miiA

1 Boturi de p$m-nt -n asociaii pomi1le#umicole1circa 21( miiA 1 @ara<e118+ de mii. ,in 199' obiecte ale v-nz$rii1cump$r$rii au devenit i terenurile/ inclusiv cele cu destinaie a#ricol$. Con orm datelor %#eniei de Stat Relaii Cunciare i Cadastru/ -n momentul de a$/ -n sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare s-nt -nre#istrate circa 3/2 mii. de terenuri cu destinaie a#ricol$. ,e menionat c$ datele mai sus prezentate au ost determinate de c$tre autor pe baza analizei in ormaiei de la ,epartamentul de statistic$ al Moldovei. ,atele acestea s-nt departe de a i e2acte. ,up$ cum arat$ e2periena specialitilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare/ -n cadrul procesului de -nre#istrare -n mas$ s-nt depistate bunuri imobiliare ne-nre#istrate/ se constat$ sc*imbarea destinaiei unor obiecte. 6umai dup$ -nc*eierea procesului de -nre#istrare -n mas$ a bunurilor imobiliare i crearea cadastrului vom putea obine caracteristici cantitative e2acte privind piaa imobiliar$ at5t -n ansamblu pe ar$/ c-t i pe re#iuni i localit$i aparte. 0n <udeele Republicii Moldova/ piaa locuinelor de asemenea este destul de dezvoltat$/ -n 1999/ -n medie pe ar$ tranzaciile cu locuine constituiau (&D din num$rul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare. C$tre s 5ritul anului 2++1 -n structura tranzaciilor s1au produs mari sc*imb$ri i ponderea tranzaciilor cu apartamente a sc$zut la 22D. Starea actual$ a pieei imobiliare din Republica Moldova se caracterizeaz$ prin oscilaii brute a preurilor/ -n special la bunurile imobiliare locative/ -n perioada au#ust 2++11iunie 2++2/ preurile la propriet$ile rezideniale -n C*iin$u au crescut -n medie cu 3(1!+D. ,inamica preurilor pentru 1 m. p. de supra at$ locativ$ este prezentat$ -n tabelul 1. >abelul l .ranzaciile /nre(i0trate /n Cada0trul mun" C1iinu /n anii 2&&4 3 2&&4 Numrul Numrul Numrul tranzaciilor 5enumirea tranzaciei tranzaciilor /n tranzaciilor /n /n anul 2&&4 anul 2&&4 anul 2&&$ un. D un. D un. D E-nzare1Cump$rare Motenire ,onaie )potec$ Bocaiune %ltele .otal 219&+ (2&& 3389 3&!9 (&( + 482! &3/1 1(/1 9/' 1+/( 1/& +/+ %&& 2&982 &8'1 393! (1( !'( 8 4 42& &2/1 1(/8 9/1 11/9 1/1 +/+ %&& 23!'+ &+2' !3(3 &&&1 &'+ 29!' 44%28 (3/2 13/' 9/9 1(/+ 1/( &/' %&&

Nr"

1 2 3 ! ( &

Sursa: Bursa imobiliar LARA

Pentru prima dat$ -n ultimii ani/ -n mai 2++! cererea la bunurile imobiliare locative s1a e#alat cu o erta/ ceea ce a permis v-nz$torilor de propriet$i imobiliare s$ m$reasc$ preul o ertei cu cca 1+D. Sc*imbarea raportului dintre cerere i o ert$ s1a produs pe parcursul c-torva ani. ,ac$ -n perioada 199912++2 o erta de apartamente -n C*iin$u dep$ea cererea de 1+ ori/ -n 2++3 o erta era de numai trei ori mai mare dec-t cererea/ -n elul acesta/ an de an sc$dea numarul potenialilor v-nz$tori -n raport cu potenialii cump$r$tori. ,eci/ avea loc absorbia apartamentelor pe ondul lipsei de apt a construciei de locuine :22/ p.!&;. ,in anul 2++1 preul la imobilul locativ a -nceput s$ creasc$ cu un ritm sporit/ apo2imativ de ( ori. S1a ma<orat datorit$ aptului c$ ma<oritatea populaiei mi#ratoare a Republicii Moldova se re-ntorceau -n ar$ cu venituri mari/ acest apt cre-nd cerere a$ de imobilul locativ. )ar m$rirea considerabil$ a cererii a dus la m$rirea preului imobilului locativ pe m. p. 0n prezent/ preul pentru 1 m. p. de supra a$ la apartamentele standard -n C*iin$u este -n medie de !(+11+++ euro. 0n mediu pe capital$ un metru p$trat de supra a$ total$ -n apartamentele cu o sin#ur$ odaie a costat -n euro '(+ F 8++/ -n cele cu dou$ od$i 1 '++ 1 '(+/ cele cu trei od$i 1 &++ 1 &(+/ iar -n cele cu patru od$i F &++ euro. Comparativ cu anul 2++1/ preurile pe pia$ imobilului locativ secundar au crescut de apte ori. 0n prezent/ preurile la #arsoniere -n C*iin$u s-nt de 1(+++12(+++ de euro/ la locuinele de doua camere 3++++1&++++ euro/ la locuinele de trei camere (++++18++++ de euro. Comparativ cu -nceputul anului 2++2/ preurile la locuinele au crescut cu circa 3+1!+D. S1a mani estat activitatea mai activ$ pe piaa imobiliar$ la s -ritul sezonului de var$/ -nceputul sezonului de toamn$/ ce constituie ma<orarea activ$ pe piaa imobiliar$. " de subliniat/ c$ preurile la spaiul locativ -n deosebi la apartamentele cu o odaie. dou$/ trei au crescut p-n$ la 1+1 2+ mii euro/ iar preurile la patru i cinci od$i practic au r$mas $r$ sc*imb$ri/ din cauza intreinerii spaiului locativ. Practic s1au sc*imbat preurile la loturile de p$m-nt/ case/ locuine de elit$. Ba imobilul de #radul superior preurile s1au sc*imbat -n perioada ultimelor ani. Cump$r$torii locuinei de elit$ clasic$ pre er$ Centrul orasului. Cele mai distribuite locuine s-nt apartamentele cu dou$ od$i/ apro2imativ (+ la sut$ din v-nz$ri/ apartamentele cu o odaie i trei 2+ la sut$ din v-nz$ri/ apartamentele cu patru i cinci od$i constituie apro2imativ 1+ la sut$ din v-nz$ri. Ma<orarea preurilor ce a avut loc -n anul 2++2/ poate i numit$ ma<orarea sezonier$/ iindc$ la baza ei st$ nu creterea economic$ i m$rirea veniturilor a populaiei/ ci actorii e2teriori. Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului/ supra aa lui/ destinaia i muli ali actori. 0n primul semestru al anului 2++'/ obiectele retail/ amplasate -n partea central$ a municipiului/ s1au scumpit cu 8 D/ dac$ s$ consider$m obiectele/ amplasate pe str$zile centrale ale

sectoarelor/ cum ar i bd. Gte an cel Mare i S 5nt/ bd. ,acia/ bd. ,acia/ bd. Mircea cel ?$tr5n etc./ creterea acestora a constituit -n semestrul dat -n limite de 2+13+D/ c5nd -n alte zone din municipiu preul mediu ponderat al o ertei ariilor comerciale a sporit cu ! D. Preul mediu la imobil comercial constituie 8++ 1 1 8++ euro m.p. Comparativ cu perioad$ similar$ 2++& creterea costului a constituit peste 3+ D. Ba -nceputul anului 2++'/ preul pentru 1 m. p. de supra a$ total$ a propriet$ilor comerciale era de 8++ 1 12++ euro m. p. -n cl$dirile administrative 1 !++ euro/ -n zonele de presti#iu ale C*iin$ului/ preurile la spaiile comerciale i pentru o icii constituie in medie 8++11'++ euro. 0n centrele de <ude i -n alte orae din Moldova preurile la propriet$ile rezideniale s-nt mult mai <oase i apro2imativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor. 0n urma analizei e ectuate putem tra#e concluzia c$ piaa imobiliar$ din Moldova s1a ormat/ c$ toate se#mentele sale s-nt destul de bine dezvoltate. S1a creat in rastructura pieii/ care contribuie la realizarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare/ punerea la dispoziie a in ormaiei/ prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei. @radul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tranzaciilor realizate -n ansamblu pe ar$/ pe re#iune/ ora -n perioada dintre 2++1 i 2++'/ -n mun. C*iin$u au ost -nre#istrate 9+/( mln tranzacii cu propriet$i imobiliare. 6um$rul acestor tranzacii/ -n ansamblu pe ar$/ crete an de an. ,ac$ -n 2++1 au ost -nre#istrate peste 2+ mii de tranzacii 3tab.l.4/ -n anul 2++( num$rul tranzaciilor s1a ma<orat considerabil 3 i#.14.

25000 20000 15000 10000 5000 0 2002 2003 2004 2005

Fig. 1. Fluctuaia numrului tranzaciilor cu bunurile imobiliare n perioada 2002-2005 Sursa: [ Elaborat de autor n urma studiului literaturii de specialitate ] Cea mai activ$ pia$ imobiliar$ este cea din capitala Republicii Moldova/ c$reia -i revin 23/8 D din num$rul total de tranzacii -nre#istrate -n 2++!12++( -n toat$ ara. ,up$ C*iin$u -n ordine

descresc-nd$ -n ce privete num$rul de tranzacii cu bunuri imobiliare/ urmeaz$ oraele ?$li 311/3 D4/ Str$eni 31+ D4/ "dine 38/8 D4/ =r*ei 3'/9 D4/ Ca*ul 3'/& D4. Cea mai mic$ pondere o au oraul >araclia/ unde s1au -nre#istrat 1/! D din num$rul total de tranzacii/ i Comrat13/' D. Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare -n C*iin$u i alte orae i re#iuni ale Moldovei re lect$ in luena unor diverse tendine asupra dezvolt$rii pieei. 0n toate re#iunile e2aminate/ cu e2cepia r1ului "dine predomin$ operaiile/ de v-nzare1cump$rare a propriet$ilor imobiliare/ ponderea c$rora -n totalul de tranzacii se sc*imb$ de la 33.( D/ -n Ca*ul/ la '&/! D. -n C*iin$u. Bocul al doilea dup$ recvena realiz$rii revine tranzaciilor le#ale de transmiterea prin motenire a bunurilor imobiliare. Ponderea acestor tranzacii este de '/&+ D -n C*iin$u i variaz$ de la 21/1 D la 38 D -n centrele raionale/ -n "dine tranzaciile privind transmiterea prin motenire a propriet$ilor imobiliare prevaleaz$ asupra tranzaciilor de v-nzare1cump$rare i se situeaz$ pe primul loc raport cu num$rul total de operaiuni. %ceeai situaie se constat$ i -n or. Comrat :22/ p.1+;. >ranzaciile le#ate de donaia bunurilor imobiliare de asemenea s-nt destul de r$sp-ndite i variaz$ de la 8 D/ -n C*iin$u/ la 18D/ -n or. Str$eni. o dezvoltare tot mai ampl$/ nu numai -n C*iin$u/ dar i -n alte orae ale Republicii Moldova/ cunoate piaa ipotecar$. Ponderea tranzaciilor de depunere -n #a< a bunurilor imobiliare este oarte mic$/ -ns$ analiza dinamicii acestor tranzacii pe <udee indic$ o tendin$ stabil$ de cretere. Cea mai mic$ pondere a tuturor acestor tranzacii se -nre#istreaz$ -n or. ?$li 33/( D4/ dup$ care/ -n ordine cresc$toare/ urmeaz$ C*iin$u 3!/8 D4/ Str$eni 3&/2 D4/ "dine 3&/3 D4/ =r*ei 39/2 D4/ Ca*ul 311/2 D4. Ponderea cea mai mare o au tranzaciile de dare a propriet$ilor imobiliare -n arend$ sau -n c*irie. de la 1/1 D -n or. ?$li p-n$ la 8/& D -n or. Ca*ul. >otodat$/ vom meniona c$/ potrivit le#islaiei Republicii Moldova/ se -nre#istreaz$ numai arenda 3-nc*irierea4 propriet$ilor imobiliare pe un termen de cel puin trei ani. %renda 3-nc*irierea4 pe termen scurt este un enomen mult mai r$sp-ndit/ -ns$ aceste tranzacii nu pot i analizate la nivel macroeconomic. ,ezvoltarea pieei imobiliare se caracterizeaz$/ de asemenea/ prin dinamica tranzaciilor realizate/ -n perioada 2++112++&/ num$rul operaiilor de v-nzare1cump$rare a propriet$ilor imobiliare -n ansamblu pe ar$ a crescut de ( ori/ al tranzaciilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin motenire de 9 ori/ al donaiilor de 8 ori/ al operaiunilor de depunere -n #a< 3ipotecare41de &/3 ori/ num$rul cazurilor de arend$ pe termen lun# a crescut de 3+ de ori. ,eci/ -n concluzie putem spune c$ num$rul tranzaciilor cu bunuri imobiliare crete an de an -n toate oraele i <udeele $rii/ -nsa dinamica lor variaz$ -n limite lar#i :22/ p.2+;. Propriet$ile comerciale i industriale rareori particip$ la tranzacii/ totui ponderea lor -n num$rul total al tranzaciilor cu propriet$i imobiliare crete. ,e e2emplu/ -n perioada analizat$/ -n C*iin$u/ volumul total al tranzaciilor a crescut de dou$ ori/ iar num$rul tranzaciilor cu propriet$i

comerciale i industriale a crescut de 2& de ori. 0n or. ?$li/ aceast$ cretere a ost de ( ori/ -n Ca*ul de 8/( ori. %ceeai tendin$ e2ist$ -n multe <udee/ apt ce demonstreaz$ avansarea pieei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou. 0n componena burselor de imobil activeaz$ servicii de evaluare/ care -n baza datelor reale ale a acerilor i a altor actori propun v-nz$torilor i cump$r$torilor preurile probabile la imobile/ in luen-nd ast el -n mod arti icial nivelul preurilor. =bserv$m c$ bursele imobiliare nu public$ preurile e ective/ reale ale a acerilor. Ealoarea de pia$ a locuinelor se a l$ -n uncie de urm$torii actori. amplasamentul 3distana at$ de centru4A amplasamentul -n cadrul microraionului i cartierului/ distana p-n$ la staiile transportului public i ma#azineA presti#iul i ecolo#ia raionului/ materialul din care sunt con ecionai pereii/ pardoseala i alte elemente de construcii/ v-rsta imobilului/ eta<ul/ cantitatea/ #abaritele i sistematizarea spaiului a od$ilor locative/ m$rimea buc$t$riei/ viceului/ sp$latorului/ antreul/ num$rul i supra aa balcoanelor/ lod#iilor i -nc$perilor au2iliare/ dotarea tele onic$ i cu paz$/ starea izic$ a locuinei/ e2istena conductei de evacuare a #unoiului/ orientarea erestrelor/ starea sanitar$ a o#r$zii i sc$rii/ -n$limea tavanului/ tipul i stabilitatea asi#ur$rii cu ap$ cald$/ con ecionarea podelei din parc*et/ privelitea din erestre i ali actori 3vecinii de e2emplu4. %pro2imativ aceeai actori se iau -n consideraie i la evaluarea locuinelor -n alte $ri ale "uropei de "st. Con irmarea <uridic$ a a acerilor cu locuinele se e2ecut$ de or#anele de notarial. Cu toate acestea/ -n contractul de v-nzare1cump$rare nu se/ i2eaz$ preul real de pia$ al a acerii/ ci o ci r$ //acceptat$8 de cele trei p$ri implicate/ care de re#ul$/ este mai mic$ drept valoarea de pia$ de (11+ ori dar nu mai <oas$ dec-t nivelul preului normativ 3costului de inventar4/ -n asa mod se ocolete parial pl$tirea ta2ei de stat/ care este e2a#erat de mare p-n$ la 1+D. %adar/ datele cu privire la valoarea de pia$ a locuinelor se acumuleaz$ -n b$ncile de imobil iindc$ nu se i2eaz$ -n mod <uridic. ?$ncile de imobil nu sunt obli#ate de a prezenta aceste date or#anelor de stat pentru crearea bazei in ormaionale a cadastrului iscal. %ceast$ problem$ s1ar apropia de soluionare/ dac$ nivelul ta2ei de stat ar i cobor-t p-n$ la circa 2 D. %ceasta ar micora masa veniturilor iscale/ iindc$ cump$r$torii i v-nz$torii vor i cointeresai -n i2area <uridic$ a preului real. Cundamentarea nivelului ta2ei de stat pe a acerile de imobil nu este obiectul acestui studiu/ dar dup$ cum s1a determinat mai sus esenial in lueneaz$ //te*nolo#ia8 de evaluare. Mi<loacele b$neti de cet$enii Republicii Moldova/ care au plecat la lucru dup$ *otarele Republicii/ i dup$ -ntoarcere -n Republic$ au ost investite -n procurarea imobilului.

Ma<oritatea cetaenilor procur$ imobil -n raza oraului C*iin$u din pricina in rastructurii dezvoltate -n capital$ comparativ cu alte centre a Republicii prezena real$ a serviciilor comunale. Creterea economiei -n $rile vecine 3Rusia/ Hcraina4 in lueneaz$ pozitiv asupra economiei Moldovei. >endina cet$enilor este de a procura imobil -n capital$ pentru copiii s$i/ -n loc de a arenda spaiul locativ -n perioada studiilor. Poziia nestabil$ a dolarului SH%/ -ncep-nd cu +1.+1.2++2 -n comparaie cu "uro dup$ devalorizarea leului moldovenesc -n anul 1998/ ma<oritatea cetaenilor acumulau mi<loacele b$neti -n dolari SH%/ -n#ri<orai de succesiunea devaloriz$rii mi<loacelor b$nesti/ iar cealalt$ parte a cetaenilor depuneau mi<loacele b$neti libere -n procurarea imobilului. )mobilul/ -nca trei ani -n urm$ iind simbolul si#uranei/ ast$zi s1a pre $cut -n ceva strict opus. Preurile la locuine -n dependen$ de preurile p-n$ la criza economic$ au crescut cu 1(118D. Stabilitatea inanciar$ i politic$ nu contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare/ la investirea -n spaiile locative. Structura v-nz$torilor pe piaa actual$ se ormuleaz$ sub aspectul condiiilor economice. %st$zi pe piaa secundar$ (+D de v-nz$tori sunt cet$eni ce pleac$ din Republica Moldova/ dat iind aptului pricinilor cunoscute/ 3(D 1 sunt cet$enii *ot$r-i sa1i micoreze spaiul locativ/ primind prin aceasta o pia$ suplimentar$/ care -n primul r-nd depinde de calitatea proprietaii o erite :!2/ p.12;. Condul locativ al republicii 3 $r$ zona transnistrean$4 -n 2++!/ constituia apro2imativ l /!3 milioane de case i apartamente. Circa !+D din acest volum reveneau oraelor/ dintre care 8( la sut$ din ondul de locuit urban alc$tuiau apartamentele i doar 1'D casele individuale. >otodat$. -n locul lui se dezvolta activ construcia -n sectorul privat. 6umai -n oraul C*iin$u -n listele pentru primirea spaiului locativ sunt inclui (( mii de solicitani. Hltimele rezultate ale investi#aiilor sociolo#ice ne demonstreaz$ -n mod obiectiv multitudinea de probleme e2istente pe I rontul locativ8. %st el/ la o sin#ur$ odaie de apartament -n Moldova revin 1/& persoane/ -n timp ce -n $rile est1europene acest indice este e#al cu 1/2/ iar pentru $rile din "uropa Central$ circa o persoan$. 0n Republica Moldova este alarmant i indicele num$rului de amilii ce locuiesc -ntr1o odaie. >otodat$/ trebuie s$ avem -n vedere c$ -n Republica Moldova unei persoane -i revin 1( m de spaiu locativ/ -n timp ce -n $rile est1europene i central1europene acest indice constituie respectiv 1&/& i 22 /! m trebuie/ probabil/ s$ mai adau#$m c$ doar 2( la sut$ dintre cet$enii c*estionai s-nt satis $cui de locuina lor av-nd -n vedere i tipul de cas$ 3din blocuri de piatr$/ monolit/ din blocuri sau panouri mari/ de mare -n$lime etc.4/ de zona a l$rii ei/ de asi#urare cu transport i obiective ale in rastructurii/ de condiiile ecolo#ice. Relaiile de pia$/ ca actor obiectiv de re#lare a cererii i o ertei -ntr1o s er$ vital$ cum sunt construciile.

Gi/ totui/ tendina #eneral$/ ma#istral$ de dezvoltare a pieei de locuine/ e2primat$ -n aa1 numita 8scar$ de locuine8/ se mani est$ tot mai pre#nant. Reiese c$ tot mai v$dit se remarc$ procesul obiectiv de construire ireasc$ a unui lan speci ic/ un el de r-nd/ -n care cetaenii cu venituri mai mari ii construiesc sau procur$ spaiu locativ1mai scump/ v-nz-nd la preuri mai reduse locuinele ce le1au aparinut anterior unor. cet$eni cu venituri mai modeste. Gi tot aa se prelun#ete acest r-nd p-n$ c-nd i cet$enii cu cele mai mici venituri vor avea posibilitatea sa1i -mbun$t$easc$ condiiile locative. Bo#ica acestei mic$ri/ din punct de vedere al pieei se e2plic$ simplu. %nume -n aa mod e condiionat$ micarea p-n$ la nivelul accesibil a pretului de procurare a unei locuine mai con ortabile. %nume -n aa el este pus$ -n aciune 8scara de locuineJJ/ deoarece la iecare treapt$ a ei apar posibilit$i/ #raie veniturilor disponibile/ de a trece la un nivel superior al condiiilor locative. %ceast$ tendin$ trebuie susinut$ -n practic$ i consolidat$ prin di erite m$suri or#anizatorice i economico1 inanciare. >oi participanii pietei de locuine1cetaeni mai mult sau mai puin asi#urai/ constructor i broKeri/ urnizori de materia construcie i a#eni ai b$ncilor comerciale1reclam$ lipsa accesului la credit pe termen lun#. %nume aceast$ circumstant$ devine una din principalele bariere/ -mpiedic$ urcarea cu succes pe 8scara8 relaiilor de pia$. Pentru a mica din loc acest proces/ pentru a demara aceast$ micare e icient$/ trebuie s$ -nceap$ de la treapta de sus/ adic$ de la cate#oria de cet$eni care dispun de mari sume b$neti/ i au posibilitatea s$ cumpere ori s$1i construiasc$ case din propriile mi<loace/ $r$ a bene icia de susinerea inanciar$ a cuiva. 0ntr1adev$r/ e2periena $rilor prospere ne arat$ c$ anume dezvoltarea masiv$ a construciei individuale de c$tre #rupurile de populaie cu venituri -nalte/ care constituie doar l.2 procente din populaia total$/ va spori considerabil volumul spaiilor locative disponibile pe piaa de locuine. %ceast$ activitate va contribui la micorarea preului i a nivelului de credite necesare pentru procurarea sau pentru construcia spaiului locativ/ ce ar corespunde unor cerine mai modeste dec-t ale p$turii sociale din v-r ul sc$rii :3(/ p.12;. Eom meniona/ c$ -nviorarea simitoare a construciei individuale -n C*iin$u i -n alte orae ale republicii con irm$ o dat$ -n plus aptul c$ primul pas al 8sc$rii de locuine8 de<a s1a acut. ,ar pentru c$ acest av-nt s$ ia amploare e necesar s$ atra#em -n procesul relaiilor de pia$ at-t cate#oriile de cet$eni cu venituri mi<locii/ c-t i p$turile populaiilor cu venituri mai mici sau c*iar mizere/ -n condiiile actuale nu e usor s$ realizezi acest deziderat/ deoarece b$ncile comerciale acord$ credite doar cet$enilor ce dispun de imobile -n valoare de peste !+ la sut$ din costul noii construcii/ iar veniturile le permit s$ ac*ite lunar c-te !+ la sut$ din costul noii constructii/ iar veniturile le permit s$ ac*ite lunar c-te !++1!(+ de euro. >otui e2ist$ rezerve pentru o sc*imbare -n bine. >rebuie/ doar/ ca aceste rezerve s$ ie luate la eviden$ i puse -n aciune.

0n acelai timp/ trebuie s$ im realiti/ adic$ s$ -nele#em c$ -ntr1o perioad$ scurt$ este oarte #reu s$ pui pe roate ipoteca/ a<ustarea c$reia -n $rile dezvoltate a durat decenii ba c*iar i secole. ,in e2periena Slovaciei/ am putea utiliza o sc*em$ mai simpli icat$ de colaborare a sectoarelor de stat i privat/ -n principiu/ municipiile dispun de mi<loace libere sub orm$ de terenuri unciare i au posibilitatea de a olosi aceste loturi -n calitate de #a</ stimul-nd ast el b$ncile -n vederea acord$rii creditelor. Cu a<utorul acestui mecanism se pot asi#ura nu numai l sau 2 credite/ dar mult mai multe. " necesar doar ca prin modi ic$rile respective -n le#islaie 3inclusiv -n Codul civil i Be#ea cu privire la preul normativ al p$m-ntului acest proiect s$ capete randament ma2im. ?ineinteles/ -n proiect vor i antrenate doar b$ncile comerciale create -n prealabil care/ irete. vor 8acapara8 nu numai alte onduri nou create/ dar i vor l$r#i pe toate c$ile piaa de locuine/ at-t -n plan #eo#ra ic c-t i -n plan social. "ste destul de important ca piaa unciar$ i de locuine s$ cuprind$ #eo#ra ic toat$ republica. ,ar/ probabil/ i mai important este s$ cuprindem -n plan social toate p$turile societ$ii. Ce trebuie s$ -ntreprindem -n acest scopL 0n primul r-nd se cere s$ i susinut cate#oriile de cet$eni cu venituri mi<locii prin credite convenabile pe termen lun# i subventii care se bazeaz$ pe colaborare reciproc$ a sectoarelor de stat i a celor private -n vederea construciei i/ -ndeosebi/ -n valori icarea in rastructural$ a noilor terenuri de p$m-nt. >ot la acest capitol putem atribui i proiectele de valori icare a construciilor neterminate. 6umai -n trei orae 3C*iin$u/ ?$li/ =r*ei4 num$rul lor este de '2 case/ construcia c$rora a ost -ntrerupt$ din cauza in laiei/ precum i a creterii preurilor la toate componentele acestei activit$ii/ -n prezent s1au creat condiii de inisare i dare -n e2ploatare a construciilor. @uvernul a adoptat o *ot$r-re prin care prevede transmiterea #ratuit$ a caselor neterminate 3circa 1'+4 -n olosina -ntreprinderilor/ persoanelor care stau la r-nd i a celor care au banii s$ iniseze construcia. 0n scopul re-nceperii -n mas$ a construciilor de locuine i satis acerii necesit$ilor populaiei cu spaiu locativ este necesar s$ se valori ice c-t mai activ e2periena altor state privind acumularea depunerilor b$neti ale anumitor #rupuri ale populaiei i or#anizaii i investirea lor -n construcia imobiliar$. "laborarea unei le#i/ privind sistemul de depuneri i creditare/ investire i construire a locuinelor ar permite re#lamentarea acestui proces. ,e asemenea/ urmeaz$ a se stabili care este politica credit$rii de stat -n domeniul construciei de locuine. ,e alt el/ acordarea de credite -n aceste scopuri trebuie stimulate pe toate c$ile. %r i rezonabil$ insistena -n ne#ocierile noastre cu ?anca Mondial$ pentru un credit special pentru construcia locuinelor. // Scara de locuine8 se termin$ cu cate#oriile de cet$eni neprote<ai material dat iind c$ au venituri mizere. %cestora trebuie s$ le acord$m subvenii direcionare strict pe adrese concrete/

necesare pentru susinerea p$turilor mai s$race ale populaiei -n vederea asi#ur$rii cu locuine pot re#lementa/ -n mare m$sur$/ de -ns$i piaa unciar$ i de locuine. %t-ta doar c$ aceast$ pia$ trebuie s$ uncioneze din plin/ -n mod corect i e icient. Hrmeaz$ a marca/ c$ di erite tipuri de bunuri imobiliare din momentul apariiei 1or au -nceput s$ coreleze -n ormarea preurilor cu alte tipuri de bunuri imobiliare i aceast$ corelaie de preuri pe piaa bunurilor imobiliare s1au p$strat p-n$ acum. Piaa imobiliar$ este un se#ment al economiei i reprezint$ o parte component$ a ei. Prin aceasta toi actorii pozitivi i ne#ativi se ras r-n# pe piaa imobiliar$ -n mod corespunz$tor. ?unurile imobiliare locative/ sau o parte a lor/ se pot a la -n proprietate individual$/ de stat/ de asemenea -n proprietate colectiv$ i s$ treac$ dintr1o orm$ de proprietate -n alta. >otodat$/ proprietatea individual$ a bunurilor imobiliare nu se limiteaz$ la pre/ asi#ur-ndu1se cu dreptul de imunitate i -nre#istrare la administraia local$. Proprietarul bunului imobiliar locativ are dreptul/ potrivit normelor -n vi#oare/ la olosina i coordonare cu el/ -n acelai timp s$1i dea -n c*irie/ -n arend$/ s$11 v-nd$/ s$1l modi ice orma i aspectul. Motivul despre sav$rirea oric$rei tranzacii cu bunul imobiliar locativ d$ dovad$ de c$p$tarea dreptului individual sau a dreptului la olosina acestui bun imobil :3(/ p.1!;. 0n cele mai dese cazuri putem #$si in ormaii despre piaa locuinelor bazat$ pe in ormaiile analitice a irmelor de evaluatori. -n aceast$ comunicare putem privi cu oc*ii unui cump$r$tor de r-nd. ,up$ cum se tie nimic nu1i sperie pe cet$eni/ cum -i sperie procesul de vindere sau cump$rare a locuinei/ iindc$ sunt mari anse s$ ac$ cunotin$ cu di erii escroci/ 1 pentru a se ap$ra de ei un cump$r$tor se adreseaz$ la a#enia de imobil renumit$. 0n ultimii ani evaluatorii ne convin# c$ pe piaa locuinelor cererea este mai mic$ ca o erta i preurile cad i cump$rarea unui apartament ast el nu este o problem$. ,ar s1a v$zut c$ pentru un cumpar$tor cu o cerere concret$ nu este c*iar aa de uor. Calitatea care este propus$ ast$zi pe piaa locuinelor las$ de dorit. ,ac$ de e2emplu/ un cump$r$tor caut$ un apartament cu dou$ od$i la ?otanica/ atunci el va cump$ra anumite acel apartament de care are nevoie i nu altul. Pentru -nceput s$ ne clari ic$m ce este un apartament bun/ dup$ statistica unui cump$r$tor mediu. Se vede c$ ast$zi ca i -nainte se coteaz$ apartamentele cu o plani icare ce*$./ dar ast el de apartamente sunt numai -n sectorul R-cani. Printre apartamentele cu dou$ od$i/ cele mai -ntrebate sunt apartamentele de serie moldoveneasc$. ?une se consider$ apartamentele care sunt plani icate individual/ -n case monolite -nalte/ dar nu mai sus de 9 eta<e.

0n primul r-nd/ adres-ndu1se -ntr1o a#enie de evaluatori/ cu o baz$ de date personal$/ cump$r$torul sper$ c$ toate cerinele lui vor i satis $cute/ dar nu tot timpul iese ast el. ,e multe ori/ dac$ se propune un apartament convenabil/ preul sau raionul putea i nedorit. ,up$ mai multe anunuri din ziare se clari ic$ c$ circa 8+D din anunuri revin irmelor particulare/ dar ce el de irme i unde sunt -nre#istrate nimeni nu tie. % treia variant$ de cump$rare a unui apartament sunt anunurile prin intermediarii individuali. "i v-nd apartamentele prietenilor s$i/ cunoscuilor/ cunoscuii1cunotinelor. %r#umentul v-nz$torului -n aceste cazuri este simplu 8d$1i s$ cati#e amicului t$u8. ,ar aceast$ variant$ este i mai periculoas$ dec-t cea precedent$/ irma trebuie s$ ie undeva -nre#istrat$/ despre care poi i trebuie s$ te -nteresezi. Modelul personal ne convin#e c$ este o persoan$ care ii tie treaba/ are le#$turi -n or#anele cadastrale i la notariat/ iar documentele le per ecteaz$ pe c$ile sale. ,up$ observ$rile e ectuate de e2peri pentru ca cump$r$torul s$ se prote<eze de o a acere ile#al$/ el trebuie s$ se adreseze la o a#enie de evaluatori o icial$/ cu documentele pac*et #ata. "2ist$ in ormaie c$/ dac$ un apartament nu se vinde mult timp atunci preul lui scade cu 1+++ dolari SH%. % patra variant$ 1 cump$r$torul i v-nz$torul dein le#$turi directe/ aici ca i -n cazul precedent sunt mari anse de a deveni victima unei -nel$ciuni. % acerea p-n$ la cump$rare poate s$ nu a<un#$/ -ncep-nd s$ o ormeze documentele pentru eliberarea apartamentului proprietarul cere o parte din bani. %nume cu aceast$ ipotez$ apar cele mai multe -nel$ciuni. Cea mai simpl$ metod$ de a pierde banii -n timpul cump$r$rii este s$ cumperi un apartament de la un alcoolic sau de la un pacient al dispensarului neurolo#ic. 6etiind de aceasta cump$r$torul cump$r$ apartamentul/ iar peste un timp rudele acestuia arat$ certi icatul iresponsabilului/ <udecata anuleaz$ a acerea lu-nd decizie s$ i se -ntoarc$ banii cump$r$torului. Se -ntoarce doar suma care este indicat$ -n contractul de v-nzare1cump$rare/ dar acolo de re#ul$ se i2eaz$ un pre nereal. ,ac$ escroc*eria este scopul a acerii este posibil$ situaia c$nd apartamentul se vinde nu de proprietar. % acerea este -nc*eiat$ i -nre#istrat$ la toate instanele. ,up$ aceast$ cump$r$torul a l$ c$ cu o zi p-n$ la -nre#istrarea contractului procura de la notar este revocat$/ iar proprietarul d$ -n <udecat$ cum c$ contractul nu este valabil. Cel mai rezonabil este s$ vinzi sau s$ cumperi un apartament printr1o irm$ de evaluatori cu o reputaie bun$. Persoanele care au trecut prin aa ceva recomand$ cump$r$torilor s$ se intereseze de documentele de privatizare a apartamentului/ de num$rul de persoane care/ sunt -nre#istrate.

5ezvoltarea pieei bunurilor imobile locative /n or" Clrai Pe parcursul ultimilor ani pe piaa construciilor ponderea cea mai mare o dein construciile/ reconstruciile/ reparaiile imobilului locativ. %cest actor se datoreaz$ aptului c$ e2ist$ o cerere -nalt$ la imobilul locativ din partea cet$enilor/ i anume din partea muncitorilor mi#ratori. Cu toate acestea/ totui cerere a$ de imobilul locativ r$m-ne a e2ista -n continuare. Cererea a su erit careva trans orm$ri -n privina aptului c$ ma<oritatea consumatorilor pre er$ apartamente cu 1/ 2 od$i/ care sunt nite locuine mai accesibile/ destinate cump$r$torului mediu. ,in anul 2++1 preul la imobilul locativ a -nceput s$ creasc$ cu un ritm sporit/ apo2imativ de ( ori. S1a ma<orat datorit$ aptului c$ ma<oritatea populaiei mi#ratoare a Republicii Moldova se re-ntorceau -n ar$ cu venituri mari/ acest apt cre-nd cerere a$ de imobilul locativ. )ar m$rirea considerabil$ a cererii a dus la m$rirea preului imobilului locativ pe m2 . =bserv$m c$ preul crete -ntr1un ritm mai mare dec-t volumul de producie o erit -n rezultatul ma<or$rii cererii. %lt actor care duce la m$rirea preului la imobilul locativ este re#iunea amplas$rii. %naliz-nd preurile apartamentelor -n or. C$l$rai/ propuse pe piaa imobiliar$ observ$m c$ -n Centru sunt cele mai -nalte/ dup$ care urmeaz$ alte re#iuni. Condul locativ din or. C$l$rai/ comparativ cu alte orae/ este relativ nou. )mobilul rezidenial deine ponderea cea mai mare din supra aa intravilanului i este partea cea mai important$ a patrimoniului construit. %si#urarea cu locuine a populaiei oraului C$l$rai are un rol important -n soluionarea problemelor sociale ale $rii. C$c-nd o analiz$ a pieei imobiliare din oraul C$l$rai putem meniona aptul c$ cererea la bunurile imobile cu destinaie este -n cretere/ pe c-nd o erta de locuin$ este mic$. ,iversitatea o ertei se a l$ -n dependen$ de le#islaie/ condiiile economice/ climaterice/ seismice/ de materiale de construcie i de tradiie. ,ezvoltarea continu$ a acestei ramuri va in luena simitor asupra amelior$rii situaiei -n ceea ce privete creterea num$rului locurilor de munc$/ #arantarea dreptului al iec$rui cet$ean la locuin$/ avansarea economiei i crearea perspectivelor durabile de via$. 0n concluzie se poate de menionat c$ $r$ piaa bunurilor imobiliare nu poate e2ista pia$ -n #eneral/ deoarece piaa orelor de munc$/ piaa de capital/ piaa serviciilor i a m$r urilor/ pentru e2isten$ au nevoie de -nc$peri -n care s$1i des $oare activitatea.

%"2 Caracteri0tica i tipul tranzaciilor cu bunuri imobile


Vnzarea-cumprarea bunurilor imobiliare locative reprezint$ cel mai r$sp-ndit mod de tranzacie -n s era locativ$. Contractul de v-nzare1cump$rare a bunului imobiliar locativ se -ntocmete -n orma scris$/ acesta iind semnat de ambele p$ri. Speci icul acestei operaiuni cu bunul imobiliar -l prezint$ caracterul bine determinat al contractului. Proprietatea trebuie s$ ie locativ$/ mai bine zis s$ ie disponibil$ pentru locuirea locatarului i -nre#istrat$ -n calitate de bun imobiliar locativ -n corespundere cu or#anele de stat i municipale. Ba num$rul propriet$ilor locative se re er$ casele individuale/ apartamentele. Cet$enii/ care au -n proprietate construcii locative/ situate la vile/ care corespund normelor -n vi#oare/ sunt -n drept s$ le -nre#istreze -n calitate de case locative/ con orm normativelor. Proprietatea locativ$/ prezent-ndu1se ca obiect al contractului de v-nzare1cump$rare/ trebuie s$ aparin$ cet$eanului sau persoanei <uridice ca bun imobil cu drept individual de proprietate. Ba v-nzarea casei locative trebuie prezentat certi icatul de la ilialele %#eniei/ -n care s$ conin$ in ormaia despre proprietar/ costul de inventariere/ uzura casei/ supra aa total$ i locativ$. 0n acest certi icat trebuie s$ ie menionate construcii pe l-n#$ cas$ 3baie/ #ara</ -nt-n$. .a.4. Pentru a vinde averea imobiliar$ -n care sunt -nscrii copii minori/ este necesar acordul or#anelor de tutel$ i patrona< la s$v-rirea unei aa tranzacii. ,ac$ bunul imobiliar locativ a ost procurat de soi -n timpul c$s$toriei atunci pentru -nstr$inarea locuinei este necesar acordul celui de1al doilea so. %cest drept/ -nsa nu se r$sp-ndete -n cazul c-nd bunul locativ a ost primit -n proprietate de unul din soi -n calitate de motenire :1( p.3';. %lt$ condiie esenial$ a contractului de v-nzare1cump$rare a bunului imobil locativ prezint$ preul acestui bun imobil. ,ac$ -n contract lipsete acordul p$rilor -n orm$ scris$ cu condiia despre valoarea bunului imobiliar locativ/ atunci contractul despre v-nzarea lui se consider$ ne-nc*eiat. Prin aceasta nu se respect$ dreptul/ c$ dac$ -n contract preul nu este analizat cu precauie i nu poate i determinat$ reieind din condiiile contractului/ -ndeplinirea contractului trebuie s$ ie ac*itat con orm preului/ care prin condiii de comp$rare de obicei se percepe dup$ un obiect imobiliar analo#ic. Ealoarea bunului imobiliar se determin$ din -ntele#erea p$rilor -n caz de neputin$ pentru determinarea preului bunului imobiliar locativ/ p$rile pot apela la serviciile unui evaluator pro esional.

,ac$ preul -n contractul v-nz$rii este i2at pe o unitate de supra a$ a bunului imobil locativ/ de re#ul$/ pentru 1 m 2 de supra a$ total$/ atunci costul bunului imobil locativ/ supus ac*it$rii/ se determin$ reieind din m$rimile obiectuiui imobiliar dat/ -n a ar$ de aceasta/ v-nz$torul bunului imobil este obli#at s$ declare cump$r$torului at-t despre cele desc*ise / c-t i despre acele nea<unsuri ascunse ale imobilului locativ/ dac$ ele sunt cunoscute lui :22/ p.12;. Presupunem/ c$ v-nz$torul a v-ndut cump$r$torului imobilul locativ acesta iind -ntr1o calitate nu prea bun$ 3adic$ nu corespundea condiiilor contractului de v-nzare4. 0n aa caz/ cump$r$torul are tot dreptul s$ acuze v-nz$torul cu una din urmatoarele cerine . 1 s$ reduc$ proporional preulA 1 s$ -nl$ture #ratis nea<unsurile imobilului locativ -n termen rezonabil. %ceast$ cerin$ se prezint$/ de re#ul$/ c-nd nea<unsurile imobilului locativ pot i -nl$turate odat$ cu reparaia. Reparaia se e2ecut$ din contul v-nz$toruluiA 1 s$ compenseze c*eltuielile e ectuate la -ndep$rtarea nea<unsurilor imobilului locativ. Se poate -ntampla aa/ c$ cump$r$torul s$ #$seasc$ de ecte de ne-nl$turat/ de ecte/ care nu pot i -nl$turate $r$ c*eltuieli proporionate sau c*eltuial$ de timp/ sau se evideniaz$ de nenum$rate ori/ sau apar din nou dup$ -nl$turarea lor. %ceasta -nseamn$/ c$ au loc -nc$lc$ri considerabile -n calitatea bunului imobil locative. 0n aa situaie/ cump$r$torul are dreptul s$ se dezic$ de la -ndeplinirea contractului de v-nzare1cump$rare i s$ cear$ -napoi sursa de bani pl$tit$ pentru imobilul locativ dat/ dar s$ cear$ -n sc*imb alt bun imobiliar locativ cump$r$torul nu are dreptul. Se observ$/ c$ cump$r$torul are dreptul s$ se dezic$ de la -ndeplinirea contractului i s$ cear$ -napoi banii -n acel caz/ dac$ datele despre nea<unsuri nu au ost speci icate -n contractul de v-nzare1cump$rare a proprietaii bunului imobiliar locativ/ -n ceea ce privete costul de apartamente a late -n proprietate individual$/ v-ndute cet$enilor/ apoi ele se determin$ pe baza costului de deviz al proiectului construciei/ reconstruciei/ reparaiei capitale a imobilului locativ con irmate potrivit normelor -n vi#oare cu evidena valorii reziduale a costului -n vi#oare. Preul de v-nzare al apartamentelor -l determin$ comisia de evaluatori. Prin aceasta se ine cont de calitatea apartamentelor pentru care se aplic$ coe icienii de a<ustare/ stabilii -n dependen$ de cate#oria casei/ num$rul eta<ului/ nivelul te*nico1sanitar/ amplasament/ lucr$ri de amena<are i ecolo#ia sectorului :22/ p.11;. 0n baza contractului de v-nzare1cump$rare v-nz$torul se obli#$ s$ remit$ cump$r$torului proprietatea unui bun/ iar cump$r$torul se obli#$ s$ primeasc$ bunul i s$ pl$teasc$ pentru el o anumit$ sum$ de bani. Cetaeanul poate s$ v-nd$ -n curs de trei ani nu mai mult dec-t o sin#ur$ dat$ casa de locuit. Contractul de v-nzare1cump$rare a unei case de locuit trebuie s$ ie autenti icat

pe cale notarial$ i -nre#istrat -n decurs de 3 luni la = iciul Cadastral >eritorial/ el servete drept titlu de proprietate. Soii i copii lor minori care locuiesc -mpreun$ pot avea numai o sin#ur$ cas$ de locuit/ ce aparine de titlu de proprietate personal$ unuia dintre ei sau se a l$ -n proprietatea lor comun$. ,ac$ se va -ntampla/ ca la un moment dat cet$eanul sau soii care locuiesc -mpreun$ i copii lor minori s$ aib$ -n proprietate personal$ mai mult dec-t o cas$ de locuit/ proprietarul are dreptul s$1i lase -n proprietate la ale#ere oricare din aceste case. Cealalt$ cas$ el trebuie -n curs de un an s1o v-nd$/ s1o doneze sau s1o -nstr$ineze -n alt mod. ,ac$ -n curs de un an din ziua c-nd a luat natere dreptul de proprietate asupra casei a doua proprietarul nu se va olosi de dreptul de a -nstr$ina sub orice orm$ casa de prisos/ aceasta din urma va i v-ndut$ pe cale silit$. Sumele realizate din v-nzare/ dup$ acoperirea c*eltuielilor le#ate de v-nzarea silit$/ se predau ostului proprietar. 0n cazurile/ c-nd v-nzarea silit$ a casei n1a avut loc din cauza lipsei de cump$r$tori/ casa trece cu titlu #ratuit -n proprietatea statului. Cet$eanul/ care a construit o cas$ de locuit sau o poriune a ei/ precum i cel ce a zidit orice el de ane2$/ de construcie suprapus$ $r$ a avea autorizaia stabil$ ori un proiect aprobat -n modul cuvenit/ sau care a -nc$lcat #rav normele i re#ulile de baz$ privitoare la construcie/ nu are dreptul de a dispune de aceast$ cas$ sau de poriunea ei. = asemenea cas$ sau o poriune a ei pot i luate cu titlu #ratuit de instana <udec$toreasc$/ pot i demolate de c$tre -nsui cet$eanul care a e ectuat construcia $r$ autorizaie ori pe contul lui. Tranzacia de nchiriere a spaiului locati . Contractul de -nc*iriere este acordul/ prin care proprietarul bunului imobiliar o er$ spre olosin$ c*iriaului i membrilor amiliei sale spaiul locativ care poate i olosit drept locuin$ permanent$/ iar c*iriaul ii asum$ responsabiiitatea de a olosi spaiul dat dup$ destinaie i de a ac*ita la timp plata pentru c*irie i pentru serviciile comunale. Con orm le#islaiei/ darea -n arend$ poate i e ectuat$ numai de proprietar sau de persoana -mputernicit$ de c$tre el/ alte persoane au dreptul de a da -n arend$ numai cu acordul proprietarului prev$zut de contract. C*iria poate i o persoan$ sau mai multe care locuiesc -mpreun$. Persoanelor <uridice/ spaiul locativ poate i dat -n arend$ sau poate i dat -n proprietate numai pe baza contractului de arend$ sau altui contract. Cu toate acestea/ persoana <uridic$ are dreptul de a olosi spaiul locativ numai -n scop de locuin$. Condul locativ de stat sau municipal pentru olosina social$/ se o er$ persoanelor prin contractul social de arend$ a spaiului locativ. ,reptul la c*iria spaiului locativ se o er$ cet$enilor/ care primesc din nou spaii locative -n case de stat i municipale a ondului locativ -n limitele

normelor de supra aa locativ$. %ceste persoane p$streaz$ dreptul de arend$ indi erent de supra aa spaiului locativ pe care -l ocup$. Persoanele care locuiesc -mpreuna cu arendaul -n casele de locuit sociale poart$ aceeai r$spundere i sunt obli#ai s$ respecte condiiile contractului. Cotii membri ai amiliei arendaului p$streaz$ drepturile i obli#aiunile de arend$/ dac$ continu$ s$ locuiasc$ -mpreun$ -n spaiul locativ -nc*iriat :22/ p.13;. Ba cererea c*iriaului i membrilor amiliilor sale contractul de arend$ poate i -nc*eiat cu o persoan$ din cadrul amiliei/ -n caz de deces a c*iriaului sau plec$rii lui din acest spaiu/ contractul se -nc*eie cu unul din membrii amiliei care locuiete -mpreun$. Contractul de c*irie a spaiului locativ se -nc*eie -n orm$ scris$/ -n contract trebuie s$ ie indicate persoanele ce locuiesc permanent -mpreun$ cu arendaul. ,ac$ persoanele care locuiesc -mpreun$ cu c*iriaul -ncalc$ condiiile contractului de arend$ atunci/ r$spunderea o poart$ arendaul. 0ntiin-nd proprietarul/ persoanele care -mpreun$ locuiesc cu arendaul pot -nc*eia cu el 3arendaul4 un contract prin care ei se obli#$ s$ poarte r$spundere a$ de arenda. Pe l-n#$ obli#aiile de a o eri spaiul locativ -ntr1o stare normal$ de trai/ arendaul este dator s$ acorde serviciile comunale care apoi sunt pl$tite de arenda/ la el s$ menin$ -ntr1o stare normal$ casa de locuit. Reparaia capital$ a spaiului locativ dat -n arend$ este obli#atorie. =bli#aiunile arendaului sunt. 1 s$ oloseasc$ spaiul locativ numai dup$ destinaie -n corespundere cu contractul de -nc*iriere/ s$ asi#ure p$strarea spaiului locativ/ s$1l menin$ -ntr1o stare normal$/ s$ respecte re#ulile antiincendiare/ re#ulile de olosin$ a instalaiilor te*nico1sanitareA 1 s$ ac*ite la timp plata pentru spaiul locativ i serviciile comunaleA 1 s$ nu ac$ sc*imb$ri -n interiorul locuinei $r$ acordul proprietaruluiA 1 s$ -ndeplineasc$ reparaia curent$ necesar$/ dac$ altceva nu prevede contractulA 1 s$ respecte alte condiii care sunt ar$tate -n contractul de -nc*iriere. 0n caz de olosin$ -n scopuri comerciale/ m$rimea pl$ii de arend$ a spaiului locativ se stabilete prin acordul p$rilor i se arat$ -n contractul de -nc*iriere. ,ac$ le#ea prevede suma ma2im$ de plat$ pentru -nc*iriere/ atunci aceast$ plat$ stabilit$ -n contract nu trebuie s$ -ntreac$ suma dat$/ -n a ar$ de aceasta se interzice sc*imbarea pl$ii de arend$ numai de c$tre o parte / dac$ aceasta nu prevede contractul. C-nd termenul contractului de -nc*iriere a spaiului locativ e2pir$/ aceasta nu -nseamn$ c$ c*iriaul trebuie s$ elibereze spaiul -nc*iriat. Con orm le#islaiei c*iriaul are privile#ii asupra -nc*ierii contractului de -nc*iriere pe o perioad$ nou$. 6u mai t-rziu dec-t trei luni p-n$ la

e2pirarea contractului de -nc*iriere a spaiului locativ/ proprietarul trebuie s$ propun$ c*iriaului s$ -nc*eie un nou contract cu aceleai sau alte condiii sau s$1l anune despre re uzul de a prelun#i contractul -n le#atura de a nu da spaiul locativ -n c*irie pe un termen de un an sau mai mult. ,ac$ proprietarul nu a indicat durata de -nc*iriere/ iar c*iriaul nu a re uzat de a prelun#i contractul/ atunci contractul se consider$ prelun#it cu aceleai condiii i pe aceeai durat$. Ba acordarea condiiilor contractului/ c*iriaul nu are dreptul de a cere ma<orarea num$rului de persoane ce locuiesc -n baza contractului de -nc*iriere i ar trebui de accentuat/ c$ aceast$ situaie -ncalc$ interesele c*iriaului/ deoarece pe durata contractului de -nc*iriere a spaiului locativ nu se ia -n consideraie posibilitatea ma<or$rii num$rului membrilor amiliei c*iriaului :22/ p.1!;. S1ar putea -ntampla c$ proprietarul s$ re uze de a prelun#i contractul de -nc*iriere/ dat iind aptul c$ a *ot$r-t s$ nu dea -n c*irie locuina/ -ns$ nec$t-nd la aceasta/ -n perioada unui an de la e2pirarea contractului cu c*iriaul/ proprietarul -nc*eie contract de -nc*iriere a spaiului locativ cu alt$ persoan$/ -n acest caz c*iriaul are dreptul nu numai s$ cear$ anularea contractului -nc*eiat/ ci i plata desp$#ubirilor pricinuite de re uzul de a prelun#i contractul de -nc*iriere cu el. ,ac$ proprietarul/ c*iriaul i cet$enii ce locuiesc -mpreun$ nu sunt -mpotriv$/ atunci -n spaiul locativ pot i primii i ali cet$eni -n calitate de locatari permaneni -mpreun$ cu c*iriaul. C-nd este necesar de a primi s$ locuiasc$ minori/ acest acord nu este necesar. " necesar de subliniat/ c$ le#islaia permite de a primi s$ locuiasc$/ respect-ndu1se cerinele despre norma supra eei locative pentru o persoan$ 312 m.p.4, abateri sunt numai -n cazul c-nd locuiesc minori. Cu intiintarea preventiv$ a proprietarului i -n comun acord/ c*iriaul i cet$enii ce locuiesc permanent -mpreun$ au dreptul de a primi cu traiul locatari temporari. %poi locatarii temporari pot s$ locuiasc$ nestin#*erit o perioad$ ce nu dep$ete & luni -ns$ ei nu dispun personal de dreptul de a e2ploata locuina. Responsabilitatea pentru aciunile lor a$ de proprietar o poart$ c*iriaul. 0n caz/ c$ cerinele pentru norma supra eei locuibile pentru o persoan$ nu se respect$/ proprietarul ar trebui s$ interzic$ locatarilor temporali de a locui acolo. Ba e2aminarea termenului acordului cu locatarii temporari/ ei sunt datori s$ elibereze spaiul locativ nu mai t-rziu de ' zile din ziua aducerii la cunotin$ despre aceast$ ceri$ de c$tre c*iria sau alt cetaean care este locatar permanent. Cu acordul proprietarului/ c*iriaul/ -n baza contractului de sub-nc*iriere a spaiului locativ/ poate s$ transmit$ pe o perioad$ anumit$ o parte sau tot spaiul locativ -nc*iriat -n olosina subc*iriaului/ ast el -nc-t perioada/ contractului de sub-nc*iriere nu trebuie s$ dep$easc$ perioada contractului de -nc*iriere a spaiului locativ. 0n baza contractului de -nc*iriere pe un termen scurt/ c*iriaul nu are dreptul de a transmite locuina -n subc*irie/ dac$ acest lucru nu este prev$zut -n contract. Subc*iriaul nu dispune

personal de dreptul de a se olosi de locuin$/ de aceea responsabil a$ de proprietar -n baza contractului de -nc*iriere r$m-ne c*iriaul. S$ nu uit$m c$ contractul de sub-nc*iriere poate i -nc*eiat numai respect-nd normele supra eei locative pentru o persoan$/ -n comparaie cu locatarii temporari/ subc*iriaul ac*it$ pentru e2ploatarea locuinei. 0n contractul subc*iriaului nu i#ureaz$ re#ula despre avanta<ele -n -nc*eierea contractului pe o nou$ perioad$. !rendarea comercial a spaiului locati . 0n arendarea comercial$ m$rimea pl$ii pentru spaiul locativ este icsat$ de ambele p$ri i se include -n contractul de arend$. >ermenul de valabilitate a contractului nu poate i mai mare de ( ani. 0n orice moment contractul de arend$ poate i anulat de arenda cu acordul locatarilor ce locuiesc -mpreun$ cu el. ,espre intenia sa arendaul trebuie s$ pre-nt-mpine arendatorul -n orm$ scris$ cu trei luni -nainte. ,ar/ dac$ vre1un locatar este -mpotriv$/ atunci contractul de arend$ continu$ s$ uncioneze :22/ p.1!;. Ba cererea arendatorului contractul de arend$ poate i anulat -n urm$toarele cazuri. dac$ spaiul locativ nu mai poate i -ntrebuinat -n condiii de trai/ sau -n caz dac$ cl$direa se a l$ -n stare avariat$ -n alte cazuri prev$zute de or#anele statale. Pentru determinarea cl$dirilor locative inutilizabile/ se ia -n consideraie uzura izic$ a obiectului/ deterior$rile ce le poart$ construcia/ cerinele sanitare . a. Ba #rupele de cl$diri locative inutilizabile pentru locuire a cet$enilor ac parte. cl$dirile din piatr$ cu uzura izic$ mai mare de '+DA casele din lemn i mansardele cu uzur$ mai mare de &(D. %cele cl$diri ce nu pot i olosite drept locuin$ pot i urm$toarele. 1 spaiile locative -n casele de locuit/ recunoscute inutilizabile pentru locuitA 1 spaiile locative -n casele de locuit/ unde activeaz$ -ntreprinderiA 1 spaiile locative ce au de ecte de plani icareA 1 spaiile locative/ unde condiiile sanitaro1i#ienice nu corespund standardelorA 1 spaiile locative ce se a l$ -n stare avariat$. 0n ordine individual$ se stabilete/ dac$ cl$direa locativ$ este bun$ sau nu pentru locatari/ -n care ma<oritatea spaiilor este de<a deteriorat$/ -n ast el de cazuri se ia -n consideraie valoarea nominal$/ uzura izic$ a construciei i a cl$dirii -n -ntre#ime/ m$rimea c*eltuielilor la modernizarea cl$dirii/ posibilitatea de a crea condiii normale de trai. 0n cazul -ntreruperii anticipate a contractului c*iriaului/ concomitent se anuleaz$ i contractul de sub-nc*iriere. Ca urmare subc*iriaul/ c-t i persoanele care locuiesc -mpreun$ cu el/ sunt obli#ai s$ elibereze spaiul locativ ocupat. =ric-nd contractul de -nc*iriere poate i -ntrerupt de c$tre c*iria cu acordul tuturor cet$enilor ce locuiesc -mpreun$ cu el. ,espre aceasta/ c*iriaul trebuie sa1l pre-nt-mpine pe

proprietar -n orm$ scris$/ cu 3 luni -nainte/ -nsa dac$ careva din cet$enii ce locuiesc -mpreun$ cu c*iriaul/ re uz$ de a olosi locuina/ atunci contractul de -nc*iriere r$m-ne -n vi#oare mai departe. Ba cererea proprietarului/ contractul de -nc*iriere a spaiului locativ poate i anulat apel-nd la <udecat$ -n urm$toarele cazuri. 1 6eac*itarea de c$tre c*iria a pl$ii pentru locuin$ pentru & luni/ dac$ -n contract nu se prevede prelun#irea termenului/ iar -n cazul -nc*irierii pentru un termen scurt/ neac*itarea pl$ii nu mai mult de 2 ori la e2pirarea termenului stabilit pentru plat$A 1 ,eteriorarea sau uzura spaiului locativ de c$tre c*iria sau ali cet$eni pentru care c*iriaul poart$ responsabilitateA 1 C*iriaului i se poate da la dispoziie un termen 3pin$ la un an4 pentru a -nl$tura toate -nc$lc$rile ce stau la baza anul$rii contractului de -nc*iriere. ,ac$ -n acest termen c*iriaul nu -nl$tur$ toate -nc$lc$rile comise/ sau nu va lua m$surile necesare pentru -nl$turare/ <udecata la onou$ adresare al proprietarului va lua *ot$r-rea despre anularea contractului de -nc*iriere.Pe l-n#$ toate acestea/ la cererea c*iriaului/ <udecata poate prelun#i e2ecutarea *ot$r-rii pe o perioad$ nu mai lun#$ de un an. =ricare parte are dreptul la des acerea contractului de -nc*iriere/ apel-nd la <udecat$A 1 ,ac$ -nc$perea devine -ntr1o stare nesatis $c$toare pentru a locui zi de zi sau -n caz de stare avariat$A 1 0n alte cazuri prev$zute de le#islaieA 1 Pentru a *ot$r- dac$ casele sau -nc$perile locative sunt nesatis $c$toare pentru a locui/ se ia -n consideraie uzura izic$/ deteriorarea elementelor portante plani icarea i amena<area interioar$ de asemenea i cerinele sanitare. 0n baza *ot$r-rii <udec$toreti despre des acerea contractului de -nc*iriere a spaiului locativ/ c*iriaul i cet$enii ce locuiesc -mpreun$ cu el/ urmeaz$ a p$r$si locuina. Tranzacia de schimb "i donaie a bunului imobil locati . =dat$ cu dezvoltarea relaiilor de pia$/ o lar#$ r$sp-ndire au contractele de sc*imb a bunurilor imobiliare locative. 0n baza acestui contract iecare parte se an#a<eaz$ de a transmite -n proprietatea celeilalte p$ri un spaiu locativ -n sc*imbul altuia. >otodat$/ iecare din p$ri se consider$ v-nz$tor al spaiului locativ pe care se obli#$ de a1l transmite/ i cump$r$tor al spaiului locativ/ pe care se obli#$ de a11 primi -n sc*imb. 0n cadrul contractului se olosesc re#ulile de v-nzare1cump$rare a spaiilor locative/ dac$ nu este -n contradicie cu subiectul sc*imbului/ -ns$ nu se olosesc re#ulile ce re#lementeaz$ operaiunile b$neti -n baza contractului de v-nzare1cump$rare/ care sunt -n contradicie cu subiectul sc*imbului/ deoarece operaiunile b$neti -n cadrul sc*imbului nu au loc/ cu e2cepia

cazului de sc*imb a spaiilor locative di erite dup$ cost. Contractul de sc*imb a spaiilor locative se -nc*eie -n scris sub orma unui sin#ur document semnat de ambele p$ri. 6erespectarea ormei de alc$tuire a contractului/ duce la nevalabilitatea documentului. Contractul de sc*imb a spaiului locativ este supus -nre#istr$rii de stat -n aceleai or#ane ca i contractul de v-nzare1cump$rare a spaiului locativ i se socoate -nc*eiat din momentul acestei -nre#istr$ri. 0n contractul de sc*imb este necesar de a indica toate datele/ ce nu ar permite de a determina anume ce spaii locative urmeaz$ a i sc*imbate. Proprietarii care ac sc*imbul de bunuri imobiliare locative trebuie s$ semneze 3 e2emplare ale contractului de sc*imb -n prezena notarului. 6otarul p$streaz$ un e2emplar autenti icat al contractului i iecare proprietar participant la sc*imbul de bunuri imobile locative primete c-te un e2emplar autenti icat de notar/ -n timp de 3 luni din momentul autenti ic$rii notariale contractului de sc*imb a imobilului locative. Ciecare proprietar trebuie s$ depun$ o cerere de -nre#istrare a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ/ sc*imbate -ntre ei/ la =C>/ la care vor ane2a c-te o copie autenti icat$ notarial a contractului de sc*imb a bunurilor. =C>1ul va -nre#istra noile drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare locative sc*imbate ale iec$rui proprietar -n Re#istrul bunurilor imobile. ,ac$ un proprietar transmite bunul s$u imobiliar locativ unei alte persoane/ $r$ a cere vre1o plat$ oarecare/ -nseamn$ c$ proprietarul de imobil locativ doneaz$ 3d$ruie4 dreptul s$u de proprietate asupra imobilului locativ acestei persoane. Hneori/ proprietarii de imobile locative -n etate d$ruiesc imobilele lor locative copiilor sau nepoilor/ altor rude sau prieteni. Be#islaia stabilete procedura i ce documente sunt necesare la donaia bunului imobil locativ. Pentru a dona imobilul locativ/ dreptul de proprietate a celui ce d$ruie imobilul locativ trebuie de -nre#istrat -n Re#istrul bunurilor imobile inut de =C>1ul -n a c$rui raz$ de aciune este situat imobilul locativ. ,ac$ dreptul de proprietate asupra imobilului locativ a ost -nre#istrat -n cadrul Pro#ramului -nre#istr$rii masive de stat a drepturilor la =>C1ul respectiv/ proprietarul poate s$ -nceap$ direct donaia. ,up$ ce dreptul de proprietate asupra bunului imobil locativ este -nre#istrat -n Re#istrul bunurilor imobile la =>C/ pentru a dona bunul imobiliar/ proprietarul trebuie s$ obin$ e2trasul din Re#istrul bunuriior imobile pentru a demonstra c$ el este proprietarul. Pentru a dona bunul imobil locativ/ proprietarul trebuie s$ -ntocmeasc$ un contract -n scris de donaie sau s$ cear$ unui avocat sau notar s$11 pre#$teasc$. Hn ast el de contract de donaie a

imobilului locativ trebuie s$ speci ice proprietarul imobilului locativ/ persoana c$reia proprietarul -i doneaz$ i locul situ$rii bunului imobil. Contractul de donaie trebuie s$ ie -ntocmit -n 3 e2emplare. Ciecare e2emplar al contractului trebuie semnat de proprietar i persoana care primete bunul imobil drept donaie -n prezena notarului. 6otarul trebuie s$ autenti ice notarial iecare e2emplar al contractului de donaie. 6otarul p$streaz$ un e2emplar al contractului de donaie/ iar proprietarul i persoana care primete imobilul locativ/ de asemenea primesc c-te un e2emplar. ,at iind aptul c$ persoana care primete imobilul locativ trebuie s$ dea e2emplarul s$u la =>C pentru -nre#istrarea -n Re#istrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ primit -n rezultatul don$rii/ se recomand$ ca persoana care primete bunul imobil s$ obin$ de la notar o copie autenti icat$ notarial a contractului de donaie a imobilului locativ. 0n decursul a 3 luni de la autenti icarea notarial$ a contractului de donaie/ persoana care primete imobilul locativ trebuie s$ prezinte la =C>1ul respectiv o cerere de -nre#istrare a dreptului de proprietate asupra bunului imobil primit -n rezultatul don$rii/ care trebuie s$ ane2eze un e2emplar autenti icat notarial al contractului de donaie. ,up$ aceasta =C>1ul -nre#istreaz$ dreptul de proprietate al persoanei care primete bunul imobil locativ -n rezultatul don$rii -n Re#istrul bunurilor imobile. #ri atizarea locuinei. Privatiz$rii pot i supuse locuinele a late -n cl$dirile/ ce sunt -n proprietatea statului/ ocupate de cet$eni -n urma contractului de arend$. >ransmiterea propriet$ii a locatarilor spaiilor locative se e ectueaz$ de. 1 or#anul de stat -n domeniuA 1 -ntreprindere cu conducere operaionala care transmite bunul imobil. Pentru procurarea -n proprietate a spaiului locativ trebuie prezentate urm$toarele documente. 1 cererea de privatizare a -nc$perii locative ocupate/ isc$lit$ de toate persoanele ce locuiesc -n ea/ mai mari de 18 aniA 1 document ce con irm$ dreptul de olosin$ cu imobilul datA 1 certi icatul ce con irm$ c$ acest obiect nu a mai ost privatizatA 1 documentul or#anelor de ocrotire i patrona<. Spaiile locative se transmit -n proprietate comun$ sau -n proprietatea unei sin#ure persoane/ c*iar i celor mai mici de 18 ani. Proprietarul imobilului privatizat se stabilete cu acordul persoanelor/ ce locuiesc -n spaiul locativ i au dreptul la privatizarea lui. %st el aceste persoane au dreptul la procurarea #ratuit$ a unui nou obiect pentru a i privatizat$ :2!/ p.1!;. Mot$r-rea cu privire la privatizare trebuie luat$ con orm cererilor depuse -n termen de dou$ luni. >ransmiterea locuinei -n proprietate se ormeaz$ dup$ contractul de transmitere care este

-ndeplinit de administraia local$ -ntreprindere/ -n caz de re uz a privatiz$rii locuinei -n care cet$eanul locuiete -ntre el i administraia local$ -ncepe o dezbatere cu privire la drepturile omului. 0n caz de -ncepere a dezbaterilor de corectitudine a contractului de transmitere a imobilului poate i recunoscut$ de <udecat$ $r$ valoare. ,ac$ cet$eanul s1a mutat din imobilul dat -n alt spaiu locativ/ atunci el are dreptul la privatizarea acestui spaiu/ cu condiia de des acere a contractului de transmitere a propriet$ii -n spaiile locative -n care locuiesc copii p-n$ la 1( ani/ i se transmite lor -n proprietate dup$ cererea parinilor/ tutorilor cu permisiunea or#anelor de tutori. Cormarea contractului de transmitere -n proprietate/ spaiile locative -n care locuiesc numai copii sub 18 ani/ se e ectueaz$ -n baza bu#etelor locale. Servirea i reparaiile imobilului privatizat/ se e ectueaz$ con orm normelor de e2ploatare i a ondului de reparaie a spaiilor locative. Proprietarii spaiilor locative au dreptul de sinest$t$tor sa1i stabileasc$ or#anizaiile de deservire a imobilului/ inclusiv i or#anizaiile de stat. Ciecare proprietar a spaiului locativ este. obli#at s$ pl$teasc$ impozitul pe imobil. $onaia spaiului locati . Proprietarul spaiului locativ -l poate dona/ oric$rei persoane izice sau <uridice/ orm-nd tranzacie cu imobilul drept contract de donaie/ -n contractul de donatie o parte transmite sau se an#a<eaz$ s$ transmit$ celeilalte. p$ri spaiul locativ. ,rept obiect de donaie poate i i dreptul de proprietate la a treia persoan$/ de e2emplu/ dreptul la olosire a obiectului. Contractul de donaie trebuie s$ conin$ datele concrete despre spaiul locativ/ care este drept obiect de donaie. Be#ea nu permite -nc*eierea contractelor de donaie -n caz. 1 din numele copiilor i cet$enilor recunoscui incapabiliA 1 lucr$torilor ce activeaz$ -n cadrul or#anizaiilor educaionaleA 1 -n comunicare cu or#anizaiile comerciale. ,onarea spaiului locatar a lat -n olosire comun$/ se permite cu acordul tuturor participanilor prcpriet$ii comune. ,aca donaia se e ectueaz$ printr1un reprezentant atunci -n procur$ trebuie s$ ie numit obiectul donaiei. Contractul donaiei spaiului locativ poate i -nc*eiat -n condiia/ care trebuie respectat$ de donator. Ca orice tranzacie imobiliar$/ contractul de donaie a spaiului locativ se ormeaz$ -n orm$ scris$ i necesit$ -nre#istrare statal$/ -n or#an. ,onatorul are dreptul -n orice timp p-n$ la donare s$ re uze tranzacia -n ast el de cazuri contractul donaiei poate i anulat. ,ac$ tranzacia nu a avut loc/ atunci/ re uzul de donare trebuie -nre#istrat -n orm$ scris$. ,onatorul poate s$ re uze e2ecutarea contractului -n caz dac$ dup$ -nc*eierea contractului starea de s$n$tate a donatorului s1a sc*imbat -ntr1at-t/ -nc-t el s$ nu poat$ asista la procedura de tranzacie.

%" Structura i cla0i)icarea bunurilor imobile


?unul imobil prin de iniie 3le#ea cadastrului4 e compus din teren 3aratul ve#etal/ partea subteran$/ spaiul deasupra terenului/ st-nci4 cu tot ce crete. p$dure/ vii/ livezi i -mbun$t$irile unciare 3construcii/ edi icii4. 0n scopurile iscale bunurile imobile -n Republica Moldova se clasi ic$ -n cate#orii. a4 terenuriA b4 imobil 3clasi icare nereuit$4/ iindc$ i terenul e imobil c*iar -n 1 r-nd e imobil. 0n scopul e ectu$rii unei analize comple2e a pieei imobiliare/ a aplic$rii corecte a metodelor de evaluare/ evidenei corecte i -nre#istr$rii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasi icare a bunurilor imobiliare. Hnul din scopurile clasi ic$rii bunurilor imobiliare este identi icarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor imobiliare -n scopul asi#ur$rii comparabilit$ii -n procesul evalu$rii. 0n prezent/ -n Moldova nu e2ist$ o clasi icare unic$ a bunurilor imobiliare. %ctele normative conin di erite criterii de clasi icare -n dependen$ de problemele tratate -n ele. = clasi icare detaliat$ a terenurilor a#ricole este prezentat$ -n Codul Cunciar/ con orm c$ruia toate terenurile/ indi erent de destinaie i proprietate constituie ondul unciar al Republicii Moldova. Condul Cunciar/ -n dependen$ de destinaia principal$ a terenurilor/ este compus din urm$toarele cate#orii de terenuri. 1 cu destinaie a#ricol$A 1 din intravilanul localit$ilorA 1 destinate industriei/ transporturilor/ telecomunicaiilor i cu alte destinaii specialeA 1 destinate ocrotirii naturii/ ocrotirii s$n$t$ii/ activit$ii recreative/ terenuri de valoare istorico1cultural$/ terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verziA 1 terenuri ale ondului silvicA 1 terenuri ale ondului apelorA 1 terenuri ale ondului de rezerv$. Ciecare din aceste cate#orii poate i e2aminat$ -n detalii. ,e e2emplu/ la cate#oria terenurilor cu destinaie a#ricol$ se re er$ cotele de teren ec*ivalente distribuite -n procesul de privatizare/ #r$dini i loturi pentru le#umicultur$ 3construcia cl$dirilor capitale este interzis$ pe aceste loturi4/ terenuri atribuite -ntov$r$irilor pomicole:21/ p.2!;. Ba cate#oria terenurilor din intravilanul localit$ilor sunt atribuite terenurile destinate construciilorA terenuri de uz public 3piee/ str$zi/ parcuri/ scuaruri/ cimitire/ obiecte ale #ospod$riei comunale4A terenurile destinate transportului rutier/ eroviar/ naval/ aerian/ pentru

liniile de telecomunicaii i transport electric/ pentru e2ploat$rile miniere i pentru alte industriiA terenurile -mp$duriteA terenurile cu destinaie a#ricol$ i alte terenuri. Codul Ciscal trateaz$ bunurile imobiliare din punct de vedere al cre$rii unui sistem optim de estimare a valorii bunului/ calculare i percepere a impozitelor. ,e e2emplu/ terenurile cu destinaie a#ricol$ sunt clasi icate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri $r$ indici cadastrali. >erenurile din intravilanul localit$ilor sunt #rupate -n terenuri pe care sunt amplasate ondul de locuine/ #ara<e din cooperativele de construcie/ loturile de pe l-n#$ cas$A terenuri destinate industriei/ transporturilor/ telecomunicaiilor/ -ntreprinderilor a#ricole i terenuri cu o alt$ destinaie special$. @rupuri distincte ormeaz$ terenurile distribuite -ntov$r$irilor pomicoleA terenurile din e2travilan destinate industriei/ transporturilor/ telecomunicaiilor i cu alt$ destinaie special$A terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i p$m-nturile distruse -n urma activit$ii de producie :21/ p.2(;. ?unurile imobiliare din clasi icarea prezentat$ se divizeaz$ -n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor <uridice 3cu e2cepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a #ara<elor4/ bunurile imobiliare ce aparin persoanelor izice 3locuine privatizate/ propriet$i imobiliare/ construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile/ #ara<e4/ bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor/ de construcie a #ara<elor i membrilor -ntov$r$irilor pomicole. 0n activitatea practico1tiini ic$ i literatur$ metodolo#ic$ lipsete o abordare unic$ a clasi ic$rii bunurilor imobiliare. ,e re#ul$/ drept criterii pentru clasi icarea bunurilor imobiliare -n scopul evalu$rii servesc. amplasarea/ tipul bunurilor imobiliare/ destinaia uncional$. ,in punct de vedere al amplas$rii/ toate bunurile imobiliare pot i divizate -n dou$ #rupuri. bunurile imobiliare din intravilanul localit$ilor i bunuri imobiliare din e2travilan. ,at iind c$ e2ist$ deosebiri eseniale -ntre aceste dou$ #rupuri de bunuri imobiliare/ vom e2amina detaliat iecare din ele. ?unurile imobiliare din intravilanul localit$ilor pot i divizate -n. bunuri imobiliare amplasate -n capital$/ -n centrele <udeene/ -n localit$ile rurale. ?unurile imobiliare din e2travilan -ntrunesc. terenurile cu destinaie a#ricol$A bunurile imobiliare cu destinaie comercial$ i industrial$/ amplasate -n e2travilanA loturile din cadrul -ntov$r$irilor pomicole 3pentru case sezoniere4A bunuri imobiliare cu destinaie special$. Ealoarea bunurilor imobiliare menionate este in luenat$ -n mare m$sur$ de distana a$ de centrele de realizare i prelucrare a produciei/ oraele mari/ bazinele de ap$ naturale/ drumuri cu -nveli durabil.

,rept e2emplu de clasi icare dup$ tipul bunurilor imobiliare se prezint$ clasi icarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ$. ,e e2emplu/ pentru apartamente pot i evideniate urm$toarele #rupuri. 1 apartamente/ ormate prin modi icarea -nc$perilor izolate din c$mineA 1 apartamente compacte -n case construite dup$ proiecte vec*iA 1 apartamente standard -n case de serieA 1 apartamente -n case 8de elit$8/ construite dup$ proiecte -mbun$t$ite. Case de locuit individuale pot i #rupate -n urm$toarele cate#orii. 1 case construite -n perioada anilor 193+ 119&+ 3de re#ul$/ cu un sin#ur nivel 4A 1 case construite -n perioada anilor 19&+ 1 s -ritul anilor 198+ 3proiect standard4A 1 case construite -n anii 199+ 3con orm standardelor europene4A 1 vile 3constructii capitale4A 1 c$sue sezoniere. Cel mai recvent este utilizat$ clasi icarea bunurilor imobiliare dup$ de0tinaia )uncional, 3 i#.24 con orm c$reia bunurile imobiliare sunt divizate -n urm$toarele cate#orii. 1 bunuri imobiliare cu destinaie locativ$/ care includ bunurile imobiliare utilizate -n scopuri locative ie de proprietar/ arenda sau alt$ persoan$ care posed$ dreptul de olosin$/ utilizarea av-nd un caracter permanent 3case de locuit individuale/ apartamente/ vile/ etc.4A 1 bunuri imobiliare cu destinaie comercial$/ ce cuprind bunurile imobiliare olosite -n scopul obinerii de venituri 3*oteluri/ restaurante/ ma#azine/ o icii/ staii de alimentare cu combustibil/ etc.4A 1 bunuri imobiliare cu destinaie industrial$/ ce cuprind bunurile imobiliare olosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri 3uzine/ abrici/ mine/ cariere. ateliere de producie/ etc.4A 1 loturi de p$m-nt $r$ construcii/ care se -mpart -n terenuri amplasate -n intravilan 3terenuri destinate construcieiA zone de recreare/ terenurile de uz public 3piee/ str$zi/ parcuri/ etc.4 i terenuri amplasate -n e2travilan/ inclusiv terenurile cu destinaie a#ricol$ 3teren arabil/ #r$dini/ vii/ p$uni4A 1 bunurile imobiliare specializate/ care datorit$ caracterului s$u speci ic nu se v-nd -n mod curent 3dac$ se v-nd vreodat$4. Caracterul speci ic al unor ast el de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei/ m$rime/ amplasare. caracteristicile uncionale i modul de utilizare/ tipul ec*ipamentului te*nolo#ic care poate i amplasat -n cl$dire/ etc. ?unuri imobiliare specializate sunt considerate. centralele electrice/ cl$dirile instituiilor de -nv$$m-nt i institutelor de cercet$ri/ obiecte ale ocrotirii s$n$t$ii i instituiilor de cultur$/ muzeele/ bibliotecile/ obiectele de cult i altele.

0n i#ura 2. este reprezentat$ clasi icarea bunurilor imobiliare dup$ destinaia uncional$. ?unuri imobile

Boturi de p$m-nt

?unuri imobile cu destinaie locativ$

?unuri imobile cu destinaie comercial$

?unuri imobile cu destinaie industrial$

?unuri imobile specializate

,estinate construciei

Case de locuit

Ma#azine/ centre comerciale

0ntreprinderi industriale

=biecte ale sectorului ener#etic/ transportului/

% erente obieictelor industriale i comerciale

%partamente

Moteluri/ moteluri/ campin#

,epozite

=biecte ale #ospod$riei comunale

,e uz public

Eile

Staii de aprovizionare cu combustibil

%teliere de producere

)nstituii ale -nv$$m-ntului i medicini

Cu destinaie a#ricol$. teren arabil/livezi vii/p$uni.

Casute sezoniere

)ntreprinderi ale alimentatiei publice

)nstitute de cercet$ri

= iciile b$ncilor i instituiloe inanciare

=biecte ale culturi/ muzee

o icii

Cladiri ale cultelor

Centre de distracie/ cinemato#ra e/ cluburi

Fig. 2. %lasi&icarea bunurilor imobiliare dup destinaia &uncional Sursa: [2 , p.2!, completat de autor n urma studiului literaturii de specialitate] "oncluzie: 0n con ormitate cu clasi icarea prezentat$ -n i#ura 2 i -n rezultatul unei analize a pieei imobiliare s1a constatat c$ cel mai des solicitate sunt apartamentele -n special/ cele amplasate -n case construite dup$ proiecte standard/ cu 213 od$i/ casele de locuit individuale/ construite -n anii 19'+1198+ i bunurile imobiliare cu destinaie comercial$ de m$rime mic$/ -n localit$ile rurale/ cel mai des sunt v-ndute terenurile cu destinaie a#ricol$. 0n cazul tranzaciilor -n care particip$ terenurile cu destinaie a#ricol$ o importan$ deosebit$ o au urm$torii actori. distana a$ de localitate/ e2istena drumurilor de acces i distana a$ de bazinele de ap$ natural$.

%"4 Evoluia actelor normative i le(i0lative pe plan naional i internaional


= perioad$ -ndelun#at$ de timp activitatea de evaluarea e2ista -n RM -ntr1un cadru normativ aproape vid. "l a ost ormat din acte normative specializate/ care aveau domeniu oarte str-ns de utilizare i care nu relevau pricipiile #enerale de evaluare 3Mot$r-rea @uvernului R.M. cu privire la modul de evaluare i v-nzare1cump$rare a obiectelor din ondul de imobile nelocuibile arendate 6r. 3!9 din 21.+&.9&/ Mot$r-rea @uvernului R.M. cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor <uridice i izice din Republica Moldova 6r.&!( din 18.+9.9( i alte acte normative4. 0n rezultatul e ectu$rii evalu$rii con orm acestor acte normative se obine o oarecare valoare/ care deseori este oarte departe de valoarea de pia$. Situaia dat$ a ost sc*imbat$ doar -n anul 2++2 odat$ cu adoptarea Be#ii 7Cu privire la activitatea de evaluareN 6r. 9891)E din 18 aprilie 2++2 3Monitorul = icial al Republicii Moldova/ 2++2/ nr. 1+2/ art.''34. Prezenta le#e stabilete cadrul <uridic al activit$ii de evaluare a bunurilor i drepturilor patrimoniale/ al activitaii de evaluare pro esional$/ a re#lement$rii de stat i obteti a acestei activit$i/ asi#ur$ crearea sistemului de evaluare independenta a bunurilor si a drepturilor asupra lor pentru protectia intereselor le#itime ale statului/ ale altor subieci ai raporturilor de drept -n domeniul evaluarii bunurilor i drepturilor patrimoniale/ precum i pentru aplicarea adecvat$ a rezultatelor evalu$rii. Be#ea dat$ re lect$ doar principii #enerale a evalu$rii i prevede elaborarea altor acte normative care ar re#lementa toate domeniile ale activit$ii de evaluare :'/ p.1!;. 0n con ormitatea cu le#e cu privire la activitate de evaluare 3art. 3+4 au ost elaborate urm$toare acte normati e. 1. Re#ulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile adoptat prin Mot$r-rea @uvernului RM nr. 9(8 din !.+8.2++3 3Monitorul = icial al R.Moldova 6 1''1181 din 1(.+8.2++34/ care are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile/ indi erent de tipul acestora i orma de proprietate asupra lor. Re#ulamentul dat este provizoriu i -n perspectiv$ trebuie s$ ie -nlocuit cu Standardele 6aionale de "valuare/ care actual se a l$ la etapa elabor$rii. 2. Re#ulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor de bunurilor imobile adoptat prin Mot$r-rea @uvernului RM 6r. 9++ din. 2!.+'.2++3 3Monitorul = icial al R.Moldova 6r. 1&311&& din +1.+8.2++34/ care stabilete modul de atestare/ eliberare i retra#ere a certi icatelor de cali icare a evaluatorilor bunurilor imobile. 3. Re#ulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual$ i Re#ulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectual$ adoptate

prin Mot$r-rea @uvernului R.M. 6r. '83 din 3+.+&.2++3 3Monitorul = icial al R.Moldova 6r. 1381 1!+ din +8.+'.2++34. Hn alt aspect al evalu$rii este determinarea bazei impozabile. 0n con ormitate cu >itlu )E a Codului Ciscal a Repubilcii Moldova baza impozabil$ pentru calcularea imopozitului pe bunurile imobile constituie (+D din valoarea de pia$. Pentru e2ecutarea normei date este adoptat Pro#ramul de m$suri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile -n scopul impozit$rii imobile adoptat prin Mot$r-rea @uvernului R.M. 6r. &'+ din 9.+&.2++3 3Monitorul = icial al R.Moldova 6r. 123112( din 2+.+&.2++34. %ctual c-nd standardele naionale -nc$ nu s-nt adoptate muli evaluatori se conduc dup$ standartele europene sau intrnaionale. ,escrierea succint$ a acestor standarte este prezentat$ mai <os. 'tandardele (uropene. 0n 199' @rupul >"@=E% a publicat 7 @*idul %lbastru N primul set de standarde continentale urm-nd iniiativa Marii ?ritanii -ntre 19'2119'(. >"@=E% a uzionat cu "HR=E%B la ! mai 19'' i a devenit >"@oE% 3@rupul "uropean al %sociaiilor "valuatorilor4. >"@oE% include -n sine 38 de or#anizaii a evaluatorilor din 2& $ri i reprezint$ apro2imativ (++ mii de pro esionali. "ste o asociaie -n iinat$ -n con ormitate cu le#islaia ?el#iei. :&/ pa#.'; =biectivul principal al >"@oE% este de a armoniza standardele i practica evalu$rii pentru adoptare at-t -n Hniunea "ropean$/ c-t i pe pieele -n curs de dezvoltare a "uropei Centrale i de "st. Standardele europene constituie un reper/ care stabilete un nivel minim admisibil de calitate a evalu$rii/ -n baza c$ruia evaluatorii trebuie s$ evaluieze bunurile imobiliare. Ba r-ndul lor/ bene iciarii serviciilor de evaluare obin baza pentru m$surarea atept$rilor lor rezonabile -n ceea ce privete competena evaluatorului/ precum i respectarea standardelor pro esionale i etice. )mportant este aptul c$ standardele europene au un caracter de recomandaii pentru membrii or#anizaiei i reprezint$ cea mai bun$ e2perien$/ elaborat$ pentru a i inclus$ -n actele normative corespunz$toare ale Hniunii "uropene.Standardele "uropene de evaluare/ -n utlima lor redacie au ost adoptate -n anul 2+++. "le conin 9 standarde/ 13 re#ulamente i 9 ane2e. Standardul . %specte de con ormitate. %cest standard trateaz$ con ormitatea Standartelor "uropene de "valuare 3"ES4 cu Standardele )nternaionale de "valuare/ cu ,irectivele Hniunii "uropene/ le#islaia i standardele naionale. %ici s-nt recomand$ri a #rupului >"@oE% privind respectarea standardelor. Standardul 2. "valuatorul cali icat. %ici se e2amineaz$ c*estiunele privind acreditarea european$/ recunoaterea reciproc$/ re#lementarea local$ i autorizarea activit$ii de evaluare/ certi icarea >"@oE%. %cest standard mai cuprinde de iniia evaluatorilor/ competena/ cali icarea/ relaia cu clientul/ relaia evaluatorului cu auditorul/ codul pro esional.

Standardul #. Condiiile de an#a<are. 0n cadrul acestui standard se e2amineaz$ importana e2punerii clare i neambi#ue -n scris a condiiilor de an#a<areA in ormaia care trebuie inclus$ -n condiiile de an#a<areA e ectuarea evalu$rii -n circumstane deosebite. evaluarea -n condiii de in ormaie limitat$A evaluarea incopatibil$ cu standardeleA enumerarea altor variante de -ndeplinere a lucr$rilorA subcontractarea lucr$rii de evaluareA rezultatele evalu$rii transmise unor teri de con idenialitate/ responsabilit$ile evaluatorului raportului. Standardul $. ?azele de evaluare. 0n acest standard s-nt e2puse principiile de evaluare/ practica raport$rii i bazele de evaluare uni orme. Rapoartele de evaluare con orm "ES se elaboreaz$ -n acord cu practica internaional$/ le#ile i re#lement$rile naionale i europene/ nevoile clientului. Principiile undamentale/ at-t pentru elaborarea raportului/ c-t i pentru ale#erea bazelor de evaluare va i transparena/ consistena i coierena. ,easemenea aici s-nt date de iniiile valorilor. valoarea de pia$/ valoarea de pia$ pe baz$ de arend$/ valoarea de pia$ cu cea mai bun$ utilizare/ valoarea corect$/ valoarea pentru utilizarea e2istent$/ valoarea de utilizare alternativ$/ costul de -nlocuire net. Standardul %. "valuarea pentru rapoarte inanciare. 0n cadrul acestui standard se e2amineaz$ principiile de ale#ere a bazei corespunz$toare de evaluareA repartizarea valorii -ntre teren i cl$direA particularit$ile evalu$rii bunurilor imobiliare speci ice. ,easemenea aici este dat$ clasi icarea activelor imobiliare :&/ p.';. Standardul &. "valuarea bunurilor imobiliare pentru depunerea -n #a</ precum i altor obiecte de #a< -n cazul credit$rii ipoticare. Standardul e2amineaz$ importana evalu$rii coordonate -n "uropa/ baza de evaluareA valoarea de pia$ i de creditare ipotecar$/ metodele de determinare a lorA responsabilitatea i obli#aiile evaluatoruluiA independena evaluatoruluiA propriet$ile1investiie. >ot aici este tratat$ problema propriet$ii ocupate de proprietarA evaluarea -n scop de v-nzare orat$. Standardul !. "valuarea prealabil$/ pro#nozele i alte eluri de evaluare. Se trateaz$ urm$toarele noiuni le#ate de concepia valorii. valoarea de investiieA costul de -nlocuireA valoarea de v-nzare orat$A valoarea construcieiA pro#nozeA evalu$ri retrospective i alte baze ale evalu$rii. Standardul '. "valu$ri pentru companii de investiii 1 asi#ur$ri i onduri de pensii. Standardul e2amineaz$ directivele Hniunii "uropene privind evidena anual$ i consolidat$/ determinarea valorii de pia$. 0n acest document s-nt tratate tipurile de activeA -ntocmirea rapoartelor de evaluareA valoarea tranzaciilorA cerinele a$ de evaluatorul cali icat/ certi icatul de evaluare i metodolo#ia evalu$rii. a$ de teri i prevederi privind publicaia

Standardul (. Rapoartele de evaluare. %cest standard e2amineaz$ tipurile i coninutul raportului de evaluare/ diverse aspecte le#ate de prezentarea rezultatelor evalu$rii i ormele de certi icate de evaluare. 6oua redacie a Standardelor "uropene de "valuare include i 13 re#ulamente metodice cu urm$toarele teme. Re#.1. Cactorii speciali care a ecteaz$ valoarea. Re#.2. "valuarea propriet$ilor speciale. Re#.3. "valuarea mainilor i ec*ipamentelor. Re#. !. "valuarea activelor destinate pentru dezvoltare 3investiii4. Re#.(. "valuarea propriet$ilor a#ricole 3evaluarea terenurilor cu destinaie a#ricol$/ a cl$dirilor a#ricole/ a plantaiilor multianuale4. Re#. &. "valuarea obiectivelor istorice 3valoarea inanciar$ i cultural$ a cl$dirilor istoriceA subiecii evalu$rii4. Re# '. "valuarea a acerii. Re#. 8. "valuarea activelor necorporale 3nemateriale4. Re#.9. "valuarea pentru indicii propriet$ii imobiliareA e2amineaz$ necesitatea -n ce privete indiciiA cerinele a$ de e iciena indicilorA dezvoltarea i comparabilitatca indicilor. Re#.1+. "valuarea internaional$. Re#.11. "valuarea -ntreprinderilor mi2te i a societ$ilor cu r$spundere limitat$. >rateaz$ tipurile de -ntreprinderi mi2teA cerinele -n ceea ce privete e2periena i cali icarea evaluatorului. Re#.12. Repartizarea valorii -ntre teren i cl$diri. Re#.13. Particularit$ile le#islaiei i practica de evaluare -n di erite $ri. 'tandardele )nternaionale de ( aluare. Prima redacie a Standardelor )nternaionale de "valuare a ost publicat$ -n 198(/ -ns$ aria de aplicare a standardelor era oarte -n#ust$ 1 evaluarea c-torva cate#orii de active. Hlterior/ aceste standarde s1au e2tins pe baza ane2elor. Cea de1a doua i a treia ediie a Standardelor )nternaionale de "valuare au ost publicate/ respectiv/ -n 199! i 199'. 0n prezent/ o parte semni icativ$ din activitatea Comitetului este -ndreptat$ spre satis acerea nevoii de standarde internaionale e iciente. Comitetul internaional pentru elaborarea standardelor de evaluare este o or#anizaie internaional$ care reunete or#anizaiile pro esionale ale evaluatorilor din peste (+ de $ri ale lumii. Standardele )nternaionale de "valuare au o baz$ unic$ ce re lect$ unitatea de principii economice/ care nu depind de #raniele politice. Ba l iulie 2+++/ )ESC a adoptat o nou$ redacie a Standardelor )nternaionale 3)ES12+++4. Coninutul i structura standardelor au su erit modi ic$ri semni icative. Structura )ES F 2+++ cuprinde. 1. )ntroducerea. 0n introducere se reprezint$ sinteza izvoarelor )ES/ lucr$rile Comitetului )nternaional pentru Standarde de "valuare/ precum i conte2tul #eneralizat a standardelor. Se e2plic$ cum sunt or#anizate standardele i se ezamineaz$ utilizarea lor presupus$. 2. Conceptele i principiile #enerale de evaluare. Pentru a avoriza -nele#erea conceptelor i principiilor de baz$ de c$tre reprezentanii di eritor discipline pro esionale i pentru -n runtarea #reut$ilor le#ate de barierele lin#vistice acest compartiment este destinat pentru acordarea

comentariilor la conceptele <uridice i economice de baz$/ pe care se -ntemeiaz$ disciplina de evaluare i standardele ei. 0nele#erea complet$ i corect$ a acestor concepii i principii are o -nsemn$tate imens$ pentru -nele#erea evalu$rii i prezentelor standarde. 3. Codul comport$rii. "l este destinat cerinelor a$ de etic$ i competen$ -naintate evaluatorilor pro esionali. Comportarea etic$ servete intereselor obteti/ intensi ic$ -ncrederea pe care instituiile inanciare trebuie s$ o poarte a$ de serviciile evaluatorilor i lucrez$ spre binele -ns$i pro esiei de evaluare. Codul comport$rii #aranteaz$ c$ rezultatele evalu$rilor sunt de -ncredere/ nu s-nt contrazic$toare i nep$rtinitoare. !. >ipurile propriet$ii. ?)/ baza oric$rei sisteme de avuie 3bo#$ie4 se deosebesc de alte cate#orii de proprietate aa cum s-nt bunurile mobiliare/ business i interesele inanciare.Se e2amineaz$ aceste ! tipuri de propriet$i i di erenele -ntre ele. (. >ipurile valorilor. >oate evalu$rile pot i divizate -n 2 cate#orii. 1 e ectuate -n baza valorii de pia$A 1 e ectuate -n baze/ altele dec-t valoarea de pia$. 0n acest compartiment se e2amineaz$ di erenele dintre bazele valorii. &. Standardele. 0n cadrul structurii standardelor se includ aplic$rile lor/ recomand$rile metodice i comenteriile. Standardele se consider$ mai undamentale i permanente. Standardele )nternaionale 1 i 2 s-nt dedicate respectiv valorii de pia$ i batelor evalu$rii/altele dec-t valoarea de pia$ i -n acest el servesc drept undament pentru aplic$rile )ES care sunt dedicate evalu$rii -n evidena inanciar$ i creditare. '. %plic$rile )ES. "valu$rile se pre#$tesc pentru diverse scopuri dintre care se deosebesc. 14 rapoarte inanciare i conturile le#ate de ele/ 24 asi#urarea -mprumuturilor i ipotecelor. Se e2amineaz$ utilizarea procedurilor evalu$rii pentru o asemenea -ntrebuinare a lor. 8. Recomand$rile metodice. Problemele care atin# utilizarea stanadardelor deseori apar -n practica evalu$rii i la acei care utilizeaz$ serviciile de evaluare. Recomand$rile metodice conin indicaii la probleme concrete -n evaluare i la utilizarea standardelor -n situaii mai concrete a businessului i prestarea serviciilor. Recomand$rile metodice se consider$ nu at-t de permanente ca standardele i uneori -n ele s-nt e ectuate corecii pe m$sura -n care situaiile pro esionale i situaiile ap$rute -n business merit$ atenia Comitetului. Recomand$rile metodice s-nt complet$ri importante a standardelor/ dar ele -nsui nu reprezint$ e2punerea lor. 9. Comentarii. Pentru acordarea evaluatorilor i utilizatorilot serviciilor lor mi<loace mai puin ormale i mai directe de primire a r$spunsurior la -ntreb$ri/ re eritoare la standarde i utilizarea lor/ comitetul a elaborat i comentarii la standarde. Hnicul comentariu care este inclus -n ediia )ES1 2+++ este 7proprietatea investiional$N.

1+. @losarul/ conine re erine intersectate la diver#enele ap$rute -n utilizarea terminolo#iei -n 6aiunile Hnite/ %merica de 6ord/ i alte asociaii. "l include descrieri din discipline a<ut$toare i prezint$ re erine pentru locurile unde aceti termeni se olosesc -n standarde sau recomand$ri metodice. Reieind din cele relevate mai sus/ putem a irma c$ -n anul 2++2 -n R.M. se -ncepe ormalizarea activ$ a cadrului normativ a activit$ii de evaluare/ dar acest proces nu este inisat -n perioad$ actual$. 6u putem vorbi despre cadrul normativ complect $r$ elaborarea i adoptarea Standardelor 6aionale -n domeniul evalu$rii. 0n prezent activitatea evaluatorilor pro esioniti este re#lementat$ de Standarde locale elaborate -n corespundere cu cerinele internaionale. Standardele )nternaionale "diia E)) 2++( cuprind. 14 Standard )nternaional de "valuare 3)ES4. )ES11 "valuarea de pia$ ca baz$ de evaluareA )ES21 ?aze de evaluare di erite de evaluarea de pia$A )ES31 Raportarea evalu$rii. 24 Standard )nternaional de aplicaii -n evaluare 3)E%4. )E%11 "valuarea pentru raportarea inanciar$A )E%21 "valuarea pentru #arantarea -mprumutului. 34 Standard )nternaional de practic$ -n evaluare 3@64. @611 "valuarea propriet$ii imobiliareA @621 "valuarea pentru -nc*iriereA @631 "valuarea instalaiilor/mainilor i ec*ipamentelorA @6!1 "valuarea activelor necorporaleA @6(1 "valuarea bunurilor mobileA @6&1 "valuarea -ntreprinderiiA @6'1 Consideraii privind substanele periculoase i to2ice -n cadrul evalu$riiA @681 Costul de -nlocuire netA @691 %naliza lu2ului de numerar actualizat pentru evaluarea de pia$A @61+1 "valuarea propriet$ilor a#ricoleA @6111 Eeri icarea evalu$riiA @6121 "valuarea propriet$ilor speciale comercializateA @6131 "valuarea masiv$ pentru impozitarea propriet$iiA @61!1 "valuarea propriet$ii -n ramurile e2tractive. 0n concluzie se poate de menionat c$ Be#ea cu privire la activitatea de evaluare prevede elaborarea unui num$r mare de diverse acte normative/ ce re lect$ di erite aspecte or#anizaionale i metodolo#ice ale evalu$rii.

Capitolul II Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale 2"% Scopuri i principii de reevaluare a proprietilor rezideniale
"sena reevalu$rii unui bun imobil const$ -n determinarea valorii acestui bun repetat/ utiliz-nd metode speci ice -n dependen$ de scopul urm$rit/ care de asemenea este un aspect oarte important -n procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a -nele#e mai bine procesul de reevaluare este necesar de a p$trunde -n esena sa/ de a1i -nele#e speci icul i unicitatea. Printre cele mai principale scopuri de reevaluare a bunurilor imobiliare se poate meniona. 1 =ptimizarea bazei iscale -n scopul impozit$riiA 1 Reevaluarea -n scopul ipotec$riiA 1 Reevaluarea -n procesul parta<ului propriet$iiA 1 ,eterminarea compensaiei pentru e2propriereA 1 Reevaluarea -n scopul privatiz$riiA 1 Reevaluarea -n scopul -ntocmirii rapoartelorA 1 Reevaluarea -n scopuri contabile i inanciareA 1 Reevaluarea -n scopul v-nz$rii sau e ectu$rii unei investiii. Pentru reevaluarea -n scop de v-nzare1cump$rare a unui bun imobil locativ/ evaluatorii aplic$ urm$toarele metode de evaluare. metoda analizei comparative a v-nz$rilor/ metoda c*eltuielilor i mai rar/ metoda veniturilor. Metoda veniturilor se aplic$ numai -n caz. dac$ imobilul locativ se pro#nozeaz$ a i dat -n c*irie.Metoda analizei comparative a v-nz$rilor prezint$ cea mai lar#$ metod$ de utilizare -n evaluarea bunurilor imobiliare locative. "sena metodei date se subliniaz$ prin aceea c$ valoarea bunului imobiliar locativ se determin$ pe calea compar$rii preurilor la v-nz$rile recente a bunurilor imobile locative similare :3&/ p.2!;. = particularitate speci ic$ pentru Republica Moldova reprezint$ lipsa unei baze de date unice privind preurile tranzaciilor curente ale propriet$ilor imobiliare locative. %ceast$ abordare/ const$ -n analiza comparativ$ a bunurilor imobiliare cu alte obiecte v-ndute sau propuse spre v-nzare. Punctul iniial aici este comportarea raional$ a cump$r$torului sau a investitorului 3el niciodat$ nu/ va pl$ti mai scump pentru un bun imobil/ dec-t pe unul similar4. ,ei aceast$ metod$ de evaluare la prima vedere pare a i destul de simpl$/ aplicarea ei -n practic$ este le#at$ de o mulime de di icult$i i caractere convenionale. 0n primul r-nd/ prezena acestor di icult$i se condiioneaz$ prin aceea/ c$ nu e2ist$ 2 obiecte imobiliare -ntocmai aceleai. %mplasamentul/

caracteristicile izice i starea/ condiiile de inanare/ data v-nz$rii/ iat$ doar c-teva din mulimile de poziii dup$ care/ de re#ul$/ bunurile imobiliare sunt di erite. C-mpul de utilizare a acestei metode este limitat. "a nu se recomand$ -n condiiile cu #rad sporit de in laie/ sau atunci c-nd in ormaia despre v-nzare este calitativ i cantitativ nesatis acatoare. 0n Republica Moldova -nc$ nu s1au creat condiii necesare pentru utilizarea metodei -n cauz$. Mai ales lipsesc lu2urile in ormaionale cu privire la datele precise/ reale ale preurilor bunurilor imobile locative. Se consider$ c$ cele mai si#ure rezultate prin metoda v-nz$rilor comparabile se cap$t$ la evaluarea bunurilor imobile necomerciale/ caselor cu multe apartamente/ celor individuale/ vilelor/ loturilor de teren. Preurile la obiectele analo#ice se corecteaz$/ in-nd cont de parametrii ce caracterizeaz$ iecare obiect -n parte. ,up$ corectare/ preul obiectului utilizat la compararea costului/ poate i olosit pentru determinarea costului de pia$ obiectului imobiliar ce se evalueaz$. Scopul reevalu$rii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni -n care este implicat bunul imobiliar evaluat/ i pentru e ectuarea c$rora evaluatorul poate recomanda o m$rime anumit$ a valorii bunului. ,e re#ul$/ reevaluarea este solicitat$ -n urm$toarele cazuri. 1 )nzarea repetat a bunului imobiliar/ -n acest caz va i determinat preul probabil pentru care bunul imobiliar poate i v-ndut pe piaa liber$ 1 valoarea de pia$. Ba estimarea valorii se va ine cont de toi cump$r$torii poteniali i de toate propriet$ile competitive e2puse pe pia$. 1 "umprarea bunului imobiliar. 0n cazul e ectu$rii evalu$rii -n scopul cump$r$rii bunului imobiliar/ evaluatorul va ine cont de necesit$ile i posibilit$ile inanciare ale clientului. %st el/ valoarea estimat$ va re lecta #radul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cump$r$tor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta -ntr1o valoare care este mai mic$/ mai mare sau e#al$ cu valoarea de pia$ a bunului imobiliar. Ealoarea estimat$ va i valoarea de investiie. 1 *arta+ul propriet,ii ntre membrii unei -amilii ce se dezmembreaz 3-ntre ostul so i soie/ copii4. Reevaluarea -n aceast$ situaie presupune evaluarea propriet$ii inte#rale/ divizarea con orm cotelor proporionale i aprecierea valorii propriet$ii iec$rei p$ri implicate -n parta<. 1 .potecarea bunului imobiliar. "valuarea -n scopul ipotec$rii se e ectueaz$ pentru obinerea unui -mprumut bancar #arantat cu bunul imobiliar depus -n #a<. Ealoarea estimat$ va i valoarea de pia$/ ceea ce va da posibilitate creditorului s$ recupereze suma creditului -n cazul insolvabilit$ii debitorului. ,at iind aptul c$ -n cazul unei ast el de v-nz$ri/ bunul imobiliar este e2pus pe pia$ -n condiii mai puin avorabile/ perioada de comercializare iind redus$/ iar evaluarea este e ectuat$

pentru un creditor ce nu dorete s$1i asume riscuri ne<usti icate/ evaluatorul trebuie s$ adopte nite criterii ri#uroase pentru evaluarea -n scopul ipotec$rii. Hneori/ pentru bun imobiliar care este sau intenioneaz$ s$ ie #aranie pentru un credit bancar se estimeaz$ valoarea de v-nzare orat$ sau valoarea de lic*idare. 1 Arenda bunului imobiliar/ -n baza contractului de arend$ proprietarul bunului imobiliar 3arendatorul4 -i transmite arendaului/ pentru o perioad$ de timp determinat$ i contra plat$/ dreptul de posesiune i olosin$ a bunului imobiliar. "valuarea bunului imobiliar -n cazul d$rii -n arend$ presupune determinarea valorii de pia$ a bunului/ care ulterior servete pentru determinarea m$rimii pl$ii de arend$. 1 Asi/urarea bunului imobiliar. "valuarea sau reevaluarea -n scopul asi#ur$rii necesit$ o abordare speci ic$. Ealoarea de pia$/ -n acest caz/ este irelevant$/ iar evaluatorul trebuie s$ determine valoarea de reconstituire sau valoarea de -nlocuire a cl$dirii. Ealoarea de pia$ a bunului imobiliar poate i mai mare dec-t cea de -nlocuire/ unul din motive iind c$ -n valoarea de pia$ a cl$dirii este re lectat$ valoarea terenului. Ba el/ valoarea de pia$ poate i mai mic$ dec5t cea de -nlocuire/ -n cazul c-nd piaa imobiliar$ se a l$ -ntr1o perioad$ de recesiune sau -n cazul c5nd edi iciul este de un stil ar*itectural ele#ant i so isticat/ sau la construcia lui s1au olosit materiale de construcie e2trem de costisitoare. :2'/ p.1!;. 1 0ntocmirea rapoartelor -inanciare. "valuarea -n scopurile inanciare este e ectuat$ pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale/ pentru emiterea *-rtiilor de valoare/ -n aceste cazuri evaluatorul determin$ valoarea de pia$/ valoarea de pia$ pentru utilizarea curent$/ valoarea de -nlocuire sau valoare de bilan/ -n dependen$ de cate#oria activelor evaluate i -n dependen$ de prevederile actelor le#islative i normative -n vi#oare. 1 E1proprierea pentru utilitate public. "valuarea -n scopul e2proprierii este e ectuat$ pentru determinarea cuantumului desp$#ubirii/ care se calculeaz$ -n baza valorii de pia$ a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse e2proprierii. 1 .mpozitarea bunurilor imobiliare. "valuarea -n scopul impozit$rii este e ectuat$ -n scopul calcul$rii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital/ prev$zute de le#islaia -n vi#oare i reprezint$ o evaluare obli#atorie/ e ectuat$ de toi actorii/ care sunt -n relaie cu obiecte comparabile utile. 1 2eterminarea unit,ilor comparabile potri3ite 4i adoptarea analizei comparabile dup$ iecare unitateA compararea obiectelor imobiliare evaluate cu obiectele comparabile alese cu scopul corect$rii preului la v5nzare sau e2cluderii lor din list$A reducerea r5ndurilor indicatorilor de corectare/ comparai cu valoarea obiectelor comparabile la unul sin#ur.

" puin probabil s$ trezeasc$ -ndoiala a irm$rii/ c$ nici unul din bunurile imobile comparabile alese practic nu va corespunde obiectului evalu$rii. ,e aceea compar$rii se supun careva indicatori speci ici costului/ numii unit$i de comparare. "lementele comparabile indic$ caracteristicile obiectelor imobiliare/ care produce sc*imb$ri la preul bunului imobil. Pentru le#erea elementelor/ de care depinde costul/ este necesar$ o analiz$ mai detaliat$ a condiiilor de pia$. Pentru a compara obiectele comparabile cu obiectul evalu$rii/ trebuie -ndeplinite corect$rile preului de v-nzare a obiectelor comparabile dup$ iecare element de comparare. Prin aceasta/ corectarea se poate aplica sau la preul #eneral/ sau la preul pentru unitatea comparabil$. M$rimea #eneral$ a corect$rii depinde de #radul de deosebire dintre obiecte. Ba corectarea preului de v-nzare a obiectelor comparabile/ toate a<ust$rile se ac de la obiectul compar$rii la obiectul evalu$rii. Hn rol deosebit -n activitatea de conducere cu activitatea de evaluare -i revine mana#erului imobiliar. Mana#erul are unciile de conducere a contabilit$ii i de a -ntocmi bilanul inanciar/ pre#$tirile bu#etului/ controlul investiiilor i cump$r$torilor/ -ntocmirea contractelor de asi#urare .a. "l r$spunde de convorbirile i ne#ocierile cu privire la condiiile contractelor semnate pentru evaluare/ reevaluare arend$rii etc. ,e asemenea se ocup$ i de an#a<area noilor lucr$ori/ per ecionarea i concedierea lor. Mana#erul este obli#at s$ clari ice i problemele cu or#anele de stat. Cercul obli#aiilor mana#erului este oarte lar#. 1 propunerea ideilor concrete privitor la or#anizarea reevalu$rilorA 1 s$ dea recomand$ri -n con ormitate cu alte condiii de reevaluareA 1 s$ propun$ servicii consultative cu -ntreb$ri de impozitare i posibilit$ii de micorare a impozitului prin reevaluareA 1 s$ includ$ propuneri re eritor la variantele alternative de olosire a imobilului dup$ reevaluareA 1 s$ repartizeze termenul ciclului de via$ a propriet$ii imobiliare i apro2imativ lic*idarea costului propriet$ii r$mase. 0n con ormitate cu problemele care stau spre conducerea spaiilor locative/ iecare investitor repartizeaz$ unciile concrete/ ale#e necesarul lui tip de mana#er. mana#er 1 suprave#*etor sau mana#er 1 analitic. %ceste tipuri se deosebesc prin nivelul pro esional i competen$/ dar i cule#erii problemelor rezolvate. %ctivitatea mana#erului 1 analitic const$ -n rezolvarea tuturor problemelor e2istente la clieni. Rezultatul inal al activit$ii sale este ridicarea e icienii uncionale a specialitilor i propriet$ii intelectuale -ncredinate lui.

Hn actor important ce stabilete cali icarea mana#erului este posibilitatea lui a ale#e viitorii cump$r$tori sau arendai ai locuinei. Pentru evaluarea calit$ii viitorilor locatari sunt anumite criterii/ de care mana#erul se olosete activ. Hnul din actorii acestei evalu$ri este actorul timp. Hn alt actor important -n conducerea spaiilor locative este compatibilitatea locatarilor. Mana#erul este obli#at s$ in$ evidena despre stilul de via$ a locatarilor/ ca acesta s$ nu a ecteze linitea celorlali arendai. Hn criteriu de stabilire pentru aceasta este veniturile locatarilor/ v-rsta lor/ poziia social$ .a. Pentru mana#er nu se permite descriminarea arendailor dup$ anumite criterii 3politici/ reli#ioi .a.4. Hnul din actorii importani -n ale#erea unui bene iciar este posibilitatea lui de a i -n stare de a ac*ita serviciile prestate. Mana#erul trebuie s$ ie convins c$ bene iciarul are un loc de munc$ permanent i -n con ormitate cu condiiile contractului va putea ac*ita serviciile la timp. E3aluarea este de init$ ca un proces de determinare a valorii bunului imobiliar la o dat$ concret$/ in-nd cont de actorii izici/ economici/ sociali i de alt$ natur$/ care in lueneaz$ valoarea bunului imobiliar. ?aza teoretic$ a procesului de evaluare i reevaluare a valorii de pia$ a bunurilor imobiliare sunt principiile de e aluare/ care sunt aprobate de practica mondial$. Pe m$sura constituirii i dezvolt$rii activit$ii de evaluare devenea tot mai evident$ necesitatea stabilirii principiilor de baz$ i a metodelor de evaluare/ a re#ulilor de ormalizare a relaiilor dintre evaluator i client/ dintre evaluator i partener. Ba -nceputul anilor 19!+ -n multe $ri au ost elaborate principiile i metodele de baz$ ale evalu$rii/ care se asem$nau mult -ntre ele/ dar abia -n 19'+ evaluarea a -nceput s$ se dezvolte ca pro esie independent$. Principiile se respect$ dar metoda se ale#e/ pentru ale#erea metodei concrete -n procesul de evaluare a bunului imobiliar comercial ca i a celorlalte tipuri de bunuri imobiliare/ trebuie de cunoscut principiile care le domin$/ care stau la baza lor. %ceste principii sunt multe/ i sunt str-ns le#ate -ntre ele :13/ p.';. *rincipiul de e3aluare este baza teoretic$ a procesului de evaluare a valorii de pia$ a imobilelor comerciale/ c-t i a tuturor tipurilor de imobile. %supra unui obiect imobiliar -n acelai timp pot aciona mai multe principii/ -n iecare situaie concret$ comple2ul principiilor poate i di ereniat. Hnui sin#ur principiu -i pot i atribuit$ o importan$ di erit$ re eritor la bunurile imobiliare di erite F aici depinde de iecare situaie concret$. Principiile de evaluare nu pot avea -n vedere absolut toi actorii care in lueneaz$ valoarea bunurilor imobiliare/ dar prin utilizarea concret$ ei o er$ o -nc*eiere corect$ a valorii propriet$ii.

Cundamentul procesului de evaluare a valorii imobilului reprezint$ un comple2 de principii/ care coordoneaz$ cu procesul -ndeplinirii oric$rei condiii -n privina evalu$rii i care sunt -ntrunite -n #rupe de baz$ pentru evaluarea bunurilor imobiliare. Principiile de evaluare sunt interdependente. "ste oarte important$ in luena mediului -ncon<ur$tor/ #radul de dezvoltare a peii imobiliare pot -mpiedica mani estarea unuia sau a mai multor principii. Ba evaluarea unei propriet$i imobiliare concrete/ -n cazul imobilelor locative sunt aplicate doar unele din principiile menionate mai <os i cu anumite limit$ri. Principii de baz pentru evaluarea bunurilor imobiliare

Principii ce re)lect atitudinea utilizatorului Principiul utilitii

Principii ce re)lect atitudinea pieii

Principiul celei mai bune i e)iciente utilizri

Principiul cererii i o)ertei Principiul concurenei Principiul 0c1imbrii 7dinami0mului4 Principiul aportului 7dependenei8 Principiul compatibilitii 7con)ormitii8

Principiul 0ub0tituiei 7/nlocuirii8 Principiul de anticipare 7ateptrii8

Fig. *. #rincipiile de e aluare a bunurilor imobiliare locati e Sursa: [Elaborat de autor n urma studiului literaturii de specialitate ] #rincipii ce re&lect atitudinea utilizatorului 6 -n acest #rup de principii sunt incluse urm$toarele principii. 1 Principiul utilit$iiA 1 Principiul substituieiA

1 Principiul de anticipare. #rincipiul utilitii F se ia -n consideraie la evaluarea imobilelor locative/ deoarece acest principiu se bazeaz$ pe premisa c$ orice bun imobiliar va avea valoare doar -n cazul dac$ va i util proprietarului/ contribuind la satis acerea necesit$ilor personale/ economice sau sociale ale acestuia. Htilitatea bunului imobiliar este determinat$ de capacitatea lui de a satis ace necesit$ile utilizatorului -ntr1un loc dat i la un moment dat. #rincipiul substituiei F preul ma2imal a bunului imobil e determinat de preul minimal sau valoarea la care s1ar putea ac*iziiona un alt obiect imobil de o utilitate ec*ivalent$. %cest principiu nu poate i contestat i st$ la baza iec$rei metode tradiionale de evaluare. Principiul -nlocuirii a irm$ c$ un cump$r$tor raional nu va pl$ti pentru un buni imobil o sum$ mai mare dec-t suma minim$ pentru care poate i procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar$. %cest principiu st$ la baza tuturor metodelor de evaluare a bunului imobil :13/ p.8;. Principiul -nlocuirii spune c$ cump$r$torul raional nu va pl$ti pentru obiectul imobiliar mai mult dec5t preul minim/ -ncasat pentru alt obiect analo#ic de aceeai utilitate. Principiul -nlocuirii este principiul undamental al evalu$rii pentru metoda compar$rii. %bordarea veniturilor pentru principiul dat spune. costul obiectului imobiliar are tendin$ de a se stabili la nivelul valorii e ective a investiiilor de capital/ necesar pentru procurarea i aducerea venitului dorit sau valoarea obiectului imobiliar se determin$ cu elementele de comparare ale variantelor de investiii/ aduc5nd venit. Principiul -nlocuirii este baza pentru de inirea termenului 7valoarea de pia$ a bunului imobiliarN. Ealoarea de pia$ a bunului imobil re lect$ valoarea care a ap$rut pe baza activit$ii de in ormare al cump$r$torului pe piaa imobiliar$ av5nd caracteristici izice asem$n$toare. 0n cazul imobilelor locative aceast$ teorie este total opus$ celei ce prezint$ acest principiu deoarece/ orice cump$r$tor ar pl$ti pentru bunul imobiliar de o utilitate ec*ivalent$ un pre mai mare dac$ acest bun imobiliar va putea aduce pe viitor venit. #rincipiul de anticipare 5 mai poart$ denumirea de principiul atept$rii/ re lect$ atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezent$ a veniturilor viitoare. Ba baza acestui principiu st$ teoria valorii banilor -n timp/ 6 con orm acestui principiu cump$r$torul este -n ateptarea veniturilor -n rezultatul e2ploat$rii imobilului. Htilitatea obiectului imobiliar este -n uncie de veniturile pro#nozate. Pentru bunurile imobiliare care aduc venit/ valoarea se determin$ -n uncie de veniturile viitoare i -ncas$rile de la rev-nzarea lor ateptate. Coarte important pentru proprietar sunt m$rimile/ calitatea i durata lu2urilor veniturilor viitoare acetia iind modi icate proporional sc*imb$rii valorii lor -n timp.

M$rimea utiliz$rii acestui principiu variaz$ de la caz la caz la evaluarea imobilelor locative. #rincipii ce re&lect atitudinea peii. 0n #rupul principiilor ce re lect$ atitudinea pieii sunt incluse. 1 principiul cererii i o erteiA 1 principiul concureneiA 1 principiul sc*imb$riiA 1 principiul dependeneiA 1 principiul con ormit$ii. #rincipiul cererii "i o&ertei 1 valoarea de pia$ poate i apreciat$ doar -n rezultatul aplic$rii a le#ii economice a Cererii i a = ertei/ aceast$ a irmaie este pentru bunurile imobile. )mobilul are valoare dac$ el posed$ o utilitate pentru un anumit utilizator sau un #rup de utilizatori/ -ns$ utilitatea nu este unicul actor care in lueneaz$ costul. )mobilul trebuie s$ ie relativ de icitar 3ultimul lot de imobil pentru v-nzare 1 cump$rare dintr1un set de imobile amplasat -n re#iuni presti#ioase va avea o valoare mai mare dec-t primul4. = erta reprezint$ totalitatea obiectelor imobiliare accesibile pe pia$ la un anumit pre. Cererea reprezint$ cantitatea de produse dorite la anumite preuri/ -ntr1o anumit$ perioad$ de timp. Ba baza cererii st$ dorina potenialului cump$r$tor/ care posed$ resurse inanciare necesare pentru procurarea imobilului. ,eoarece pieele imobiliare sunt imper ecte cererea i o erta nu -n toate cazurile dicteaz$ preul :21/ p.1!;. Con orm acestui principiu cu c5t e mai mare = erta de bunuri imobile/ cu at5t mai mult se va micora preul lor. "2ist$ un pra# de ec*ilibru -ntre Cerere i = ert$. 0n acest punct valoarea de pia$ re lect$ c*eltuielile socialmente necesar pentru producerea bunurilor imobiliare. ,ac$ preul de pia$ este mai mare dec5t costul de producere atunci vor i construite noi i noi obiecte p-n$ c-nd nu va i restabilit ec*ilibru. Cererea spre deosebire de o ert$ depinde de sc*imb$rile -n le#islaie/ de alimentul unor -ntreprinderi/ de in laie. Relaia cerere o ert$ nu -n toate cazurile e dominant$ asupra preului. Preul depinde de condiiile inan$rii/ de motivele a acerii/ de competena i in ormaia disponibil$ a preurilor de care dispune v-nz$torul i cump$r$torul. #rincipiul concurenei 6 acest principiu in lueneaz$ piaa bunurilor imobiliare locative/ obinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenei care/ de re#ul$/ are loc concomitent cu creterea o ertei. Creterea o ertei contribuie la sc$derea preurilor i eresc a veniturilor. Concurena normal$ sporete calitatea obiectelor de construcii. Concurena e2cesiv$ poate s$ diminueze pro iturile p-n$ la nivelul lor normal i c*iar mai <os p-n$ la dispariia acestora. ,ac$ -ntr1un anumit sector concurena de a aceri comerciale este destul de puternic$/ construcia -nc$ a unui ma#azin va i nerentabil i invers. %st el de oscilaii poart$ un caracter periodic. "valuatorul trebuie s$ poat$ pro#noza tendinele de cretere sau sc$dere a concurenei.

Concurena este un atribut absolut necesar economiei de pia$. Concurena este atunci c-nd nivelul venitului pe pia$ dep$ete nivelul necesar. #rincipiul schimbrii 7dinamismului8 6 mediul natural/ economic i social sunt -ntr1o dinamic$ permanent$. )mobilele se uzeaz$ izic i moral/ obiectivele uzurii se sc*imb$ -n rezultatul diverselor activit$i ale oamenilor. Condiiile economice i demo#ra ice modi ic5ndu1se creeaz$ premise de cretere sau c$dere a cererii la bunurile imobiliare. %cetia i ali actori pot sc*imba utilitatea obiectului imobil. "valuatorul trebuie s$ poat$ sesiza at-t sc*imb$rile subtile/ c-t i cele evidente pe piaa imobiliar$/ s$ determine consecinele acestor sc*imb$ri -n localit$i i micro1 raioane concrete. Principiul dinamismului 3sc*imb$rii4 a ecteaz$ nu numai bunurile imobiliare/ dar i localit$ile/ ramuri/ economii naionale i civilizaii -ntre#i. 0n baza principiului dinamismului se a l$ aa numitul ciclu de via$ care parcur#e urm$toarele aze. 3 aza de natere 1 proiectarea i construcia cl$dirilorA 3 etapa de cretere 1 se caracterizeaz$ prin p$trunderea produsului pe pia$A 3 aza de maturitate 1 stabilirea v5nz$rilor i pro itului. "a e culmea dezvolt$rii/ maturitatea sistemuluiA 3 etapa declinului 1 se observ$ sc$derea cererii/ v5nz$rilor/ pro itului i tuturor parametrilor pozitivi. "valuatorul trebuie s$ poat$ caracteriza la ce etap$ a ciclului de via$ se a l$ bunul imobiliar. #rincipiul dependenei 5 valoarea unui bun imobiliar este in luenat$ i in lueneaz$ valoarea altor bunuri imobiliare amplasate -n apropierea lui. Costul 3valoarea4 oric$rui element al bunului imobiliar este -n uncie de aportul lui -n valoarea total$ sau -n m$rimea sc$derii acestei valori dac$ el 3elementul4 lipsete. Hnele elemente ma<oreaz$ valoarea bunului imobiliar cu o m$rime ce dep$ete c*eltuielile pentru realizarea lor/ dei sunt i cazuri c5nd unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului :21/ p.1&;. #rincipiul con&ormitii 7compatibilit,ii8 F a irm$ c$ stilul ar*itectonic/ nivelul con ortului i a prest$rilor de servicii a bunurilor imobile trebuie s$ corespund$ necesit$ilor i atept$rilor pieei. Ealoarea ma2im$ se obine atunci c-nd se atin#e o omo#enitate ar*itectonic$ raional$ i compatibilitatea utiliz$rii/ precum i -n olosin$ este opiunea de or$ a bunurilor imobile. Compatibilitatea optimal$ asi#ur$ venituri ma2ime posesorului. 0n ond/ utilizarea satis $c$toare se obine atunci c-nd ea corespunde standardelor e2istente -n locurile unde este amplasat bunul imobiliar. #rincipiul celei mai bune "i e&iciente utilizri. "ste de init ca utilizarea cea mai probabil$ a bunului/ care este posibil$ din punct de vedere izic/ <usti icat$ -n mod corespunz$tor/ admisibil$ din punct de vedere le#al/ e icient$ din punct de vedere economic i din care rezult$ cea mai mare

valoare a bunului supus evalu$rii. Htilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat$ ca cea mai bun$ utilizare i va corespunde de iniiei valorii de pia$. Principiul celei mai bune i e iciente utiliz$ri ia -n considerare actorii ma<ori ce in lueneaz$ valoarea bunului imobiliar. economici/ sociali/ <uridici/ izici/ -ntrunind i alte principii de evaluare. 0n c$utarea celei mai potrivite i e iciente utiliz$ri evaluatorul compar$ utilizarea curent$ cu alte variante posibile. Cea mai potrivit$ i e icient$ utilizare se mai consider$ i utilizarea cea mai rentabil$ la momentul evalu$rii sau -n viitorul apropiat. ,eterminarea valorii de pia$ a bunului imobiliar atunci c5nd el este utilizat cel mai e ectiv/ c*iar dac$ utilizarea actual$ este alta dec-t cea iniial$. "valuatorul trebuie s$ aib$ -n vedere c$ pe parcursul utiliz$rii bunului imobiliar pot avea loc sc*imb$ri ai actorilor de in luen$ de ordin e2terior 3se poate sc*imba destinaia obiectelor -nvec*ite4. Rezultatele analizei celei mai bune i e iciente utiliz$ri a bunurilor imobiliare locative se iau -n consideraie la determinarea valorii imobilelor la ale#erea variantei construciei i reconstruciei/ la analiza proiectelor investiionale. Cundamentul procesului de evaluare a valorii imobilului locativ reprezint$ un comple2 de principii/ care coordoneaz$ cu procesul -ndeplinirii oric$rei condiii -n privina evalu$rii. Principiile de evaluare au o importan$ deosebit$ la evaluarea bunurilor imobiliare locative/ c-t i a tuturor tipurilor de bunurilor imobiliare. Principiul de evaluare iind baza teoretic$ a procesului de evaluare/ a valorii de pia$ a imobilelor locative/ prin utilizarea concret$ a lor/ ei o er$ o -nc*eiere c-t mai real$ a valorii propriet$ii. ,eoarece bunurile imobiliare sunt clasi icate -n di erite cate#orii de bunuri i principiile de evaluare sunt clasi icate -n mai multe tipuri/ iar iec$rui tip de imobil i se atribuie doar unele din principii/ sau -n cazuri concrete mai multe tipuri concomitent :13/ p.';. "oncluzie: Principiile undamentale/ at-t pentru elaborarea raportului/ c-t i pentru ale#erea bazelor de evaluare va i transparena/ consistena i coerena.

2"2 *0i(urarea metodolo(ic a proce0ului de evaluare i reevaluare a proprietilor rezideniale


Pe parcursul a mai multor ani savanii/ economitii/ evaluatorii practicieni/ colaboratorii %#eniei de Stat Relaii Cunciare i Cadastru/ ai ministerelor de ramur$ au e ectuat o vast$ munc$ de creare a le#islaiei i metodolo#iei de evaluare. Metodolo#ia evalu$rii const$ -n procesul de evaluare propriu zis/ care reprezint$ o consecutivitate de proceduri/ utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Bucr$rile de evaluare sunt precedate de des $urarea unui plan con orm c$ruia se ace evaluarea i care re lect$ previziunile/ te*nicile i metodele olosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Procesul de evaluare este bazat pe metode tiini ice/ iind aplicabil la soluionarea ma<orit$ii sarcinilor din domeniul evalu$rii bunurilor imobile. Pentru estimarea valorii de pia$ a bunurilor imobile Be#ea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 9891OE din 18.+!.2++2 presupune aplicarea abord$rilor posibile la determinarea valorii bunului imobil. 0n linii #enerale sunt descrise metodele de utilizare/ care au ost aplicate pentru estimarea valorii inale. 0n continuare voi indica metodele de evaluare a bunurilor imobiliare locative practicate -n prezent i motivele neaccept$rii lor -n economia de pia$. 6ici o abordare din cele indicate mai <os nu este universal$. 0n practica evalu$rii se utilizeaz$ dou$ sau c*iar toate trei metode pentru unul i acelai bun imobiliar. Htilizarea abord$rilor concrete depinde de scopul evalu$rii. *bordarea analizei comparative a v/nzrilor, denumit$ i metoda de pia$/ metoda in ormaiei de pia$ prezint$ cea mai lar#$ metod$ de utilizare -n evaluarea bunurilor imobiliare. Cu toate c$ are di erite denumiri/ tradiional primite -n di erite $ri/ esena metodei r$m-ne una i aceeai 1 valoarea bunului imobiliar se determin$ pe calea compar$rii preurilor la v-nz$rile recente a bunurilor imobiliare similare. %bordarea analizei comparative a v-nz$rilor este cea mai des utilizat$ de c$tre evaluatorii privai din Republica Moldova -n procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare standarde/ tipice din s era productiv$ i neproductiv$/ caselor cu multe apartamente i individuale. = particularitate speci ic$ reprezint$ lipsa unei baze de date unice privind preurile tranzaciilor curente ale proprietarilor imobiliare locative :&/ p.8;. Problema principal$ const$ -n aptul c$ iecare companie deine o baz$ de date proprie a tranzaciilor imobiliare. Calitatea in ormaiei ce se conine -n aceast$ baz$ de date este determinat$ de e2periena acumulat$ de companie -n sectorul imobiliar i de cota pieei serviciilor de evaluare pe care o deine compania dat$.

%ceast$ abordare const$ -n analiza comparativ$ a bunului cu alte obiecte v-ndute sau scoase de v-nzare. Punctul iniial aici este comportarea raional$ a cump$r$torului sau a investitorului 3el niciodat$ nu va plati mai scump pentru un bun imobiliar dec-t pe unul similar4. ,ei aceast$ metod$ de evaluare la prima vedere pare a i destul de simpl$/ aplicarea ei -n practic$ este le#at$ de o mulime de di icult$i i caractere convenionale. 0n primul r-nd prezena acestor di icult$i se condiioneaz$ prin aceea/ c$ nu e2ist$ tocmai dou$ obiecteJ imobiliare -ntocmai aceleai. %mplasamentul/ caracteristicile izice i starea condiiilor de inanare/ timpul v-nz$rii 1 iat$ doar c-teva din mulimile de poziii dup$ care/ de re#ul$/ bunurile imobiliare sunt di erite. 0n cadrul abord$rii comparative Re#ulamentul provizoriu indic$ aplicarea metodei analizei comparative a v-nz$rilor. %bordarea analizei comparative a v-nz$rilor presupune estimarea valorii de pia$ a bunului imobil -n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalu$rii care au ost v-ndute recent i a<ust$rii preurilor de v-nzare pentru di erenele -ntre aceste bunuri i obiectul evalu$rii. %bordarea respectiv$ se utilizeaz$ -n cazurile -n care e2ist$ su icient$ in ormaie despre v-nz$rile bunurilor imobile similare obiectului evalu$rii. ?unurile imobile comparabile trebuie s$ ie similare obiectului evalu$rii din punct de vedere al caracteristicilor uncionale i izice. 0n scopul aplic$rii abord$rii analizei comparative a v-nz$rilor evaluatorul trebuie s$ dispun$ de in ormaia privind preturile de v-nzare sau preurile de o ert$ pentru aceste bunuri. %plicarea acestei abord$ri este e ectuat$ -n baza urm$toarei proceduri standard. a4 colectarea i analiza datelor de pia$ -n scopul select$rii bunurilor imobile comparabileA b4 identi icarea unit$ilor i elementelor de comparaieA c4 determinarea m$rimii a<ust$rilorA d4 de v-nzareA e4 analiza preurilor a<ustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia$ a obiectului evalu$rii. Ba etapa colect$rii i analizei datelor de pia$ evaluatorul determin$ num$rul v-nz$rilor comparabile necesar pentru analiz$. Pentru e ectuarea analizei comparative sunt su iciente trei 1cinci v-nz$ri/ dar cu c-t mai mare este num$rul v-nz$rilor analizate/ cu at-t este mai e2act rezultatul evalu$rii. Preurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate i corectate -n uncie de asem$n$ri i di erenieri. Preul bunului imobil depinde de avanta<ele obinute odat$ cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul de v-nzare va i cel mai mare -n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului i construciei. %pariia unor restricii asupra dreptului de proprietate 3lipsa dreptului de dispoziie a bunului imobil/ e2istenta unor #rev$ri a dreptului de comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare/ -n scopul a<ust$rii preurilor

proprietate 1 servitute etc.4 contribuie la reducerea valorii bunului imobil/ prin urmare i a preului de v-nzare. ,ac$ dreptul de proprietate asupra obiectului evalu$rii este absolut/ iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este #revat de alte drepturi reale/ evaluatorul trebuie s$ e ectueze corect$rile respective ale preului de v-nzare a obiectului comparabil/ m$rimea a<ust$rii iind e#al$ cu valoarea de pia$ a drepturilor adiionale asupra bunului imobil. "stimarea a<ust$rii pentru condiiile de inanare depinde de acordul -ntre cump$r$tor i v-nz$tor privind condiiile e ectu$rii i inan$rii tranzaciei. %ceast$ a<ustare este aplicat$ -n cazurile c-nd cump$r$torul pl$tete creditorului dob-nda pentru creditul acordat -n scopul procur$rii bunului imobil sau c-nd v-nz$torul particip$ la inanarea tranzaciei/ acord-nd cump$r$torului credit ipotecar :12/ p.89;. %<ustarea pentru condiiile tranzaciei re lect$ condiiile atipice ale tranzaciei/ cum ar i termenii restr-ni de v-nzare a bunului imobil/ e2istenta unei relaii speciale -ntre p$rtile implicate -n tranzacie. de rudenie/ de a aceri sau interese inanciare comune. %<ustarea pentru condiiile pieei presupune luarea -n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar$ -n perioada dintre data evalu$rii i data c-nd a ost e ectuat$ v-nzarea bunului imobil comparabil/ in-nd cont de in laie sau de laie/ modi icarea le#islaiei iscale i le#islaiei -n #eneral/ sc*imb$rile -n structura cererii i a o ertei bunurilor imobile i altele. %<ustarea preurilor pentru amplasare se e ectueaz$ -n cazurile -n care amplasarea bunului imobil comparabil di er$ de amplasarea obiectului evalu$rii. %<ustarea pentru caracteristicile izice este aplicat$ pentru di erenele -ntre caracteristicile izice ale obiectelor comparabile i obiectul evalu$rii/ iind analizat$ iecare caracteristic$ -n parte 3elementele constructive/ starea bunului imobil/ deprecierea construciilor/ supra aa i altele4. Caracteristicile economice sunt analizate -n cazul evalu$rii bunurilor imobile care #enereaz$ venituri. "le cuprind. c*eltuielile operaionale curente/ calitatea administr$rii bunului/ plata de arend$/ condiiile i termenele contractului de arend$ i altele. %<ustarea preurilor pentru di erenierea modului de olosin$ se e ectueaz$ -n cazul -n care modul de olosin$ curent$ al obiectului comparabil di er$/ dar nu esenial/ de modul de olosin$ al obiectului evalu$rii. %<ustarea pentru componentele valorii ce nu sunt le#ate de bunul imobil se aplic$ -n cazul -n care la tranzacia de v-nzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu sunt considerate imobile/ cum ar i. utila<e i ec*ipamente de producie/ mobilier i altele. Ealoarea acestor componente se separ$ de valoarea bunului imobil. Pentru determinarea m$rimii a<ust$rilor se aplic$ urm$toarele metode. a4 metoda comparaiei pareA

b4 metoda analizei datelor secundareA c4 analiza statistic$. 9etoda compara,iei pare const$ -n analiza a doua v-nz$ri comparabile pentru a determina m$rimea a<ust$rii pentru un element de comparaie. 0n acest caz/ bunurile imobile care au participat -n tranzacie trebuie s$ posede caracteristici identice/ cu e2cepia caracteristicii pentru care este estimat$ a<ustarea. 9etoda analizei datelor secundare presupune determinarea m$rimii a<ust$rilor -n baza in ormaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare/ articolele i publicaiile de specialitate. 9etoda analizei statistice presupune aplicarea te*nicilor economico 1 matematice de analiz$/ -n special analiza de re#resie i corelare. 0n cadrul metodei analizei statistice/ evaluatorul poate aplica i alte metode pentru determinarea m$rimii a<ust$rilor/ cum ar i. metoda analizei #ra ice/ analiza trendului/ analiza costurilor/ analiza comparativ$ relativ$/ analiza distributiv$ i altele. %<ust$rile sunt aplicate pentru ma<orarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i pot i e2primate -n m$rimi absolute sau relative. %<ust$rile sunt aplicate -n urm$toarea consecutivitate. a4 b4 c4 d4 e4 a<ustarea pentru drepturile de proprietate transmiseA a<ustarea pentru condiiile de inanareA a<ustarea pentru condiiile de v-nzareA a<ustarea pentru condiiile pieeiA a<ustarea pentru amplasare i caracteristicile izice.

0n procesul aplic$rii a<ust$rilor pentru drepturile de proprietate/ condiiile de inanare/ condiiile de v-nzare i condiiile pieei/ preul de v-nzare este recalculat dup$ iecare corectare a elementului de comparaie. %<ust$rile pentru celelalte elemente de comparaie pot i aplicate -n modul stabilit de evaluator. Preul bunului imobil poate i recalculat dup$ a<ustarea iec$rui element sau dup$ aplicarea tuturor a<ust$rilor. Modalitatea aplic$rii a<ust$rilor nu va in luena rezultatul inal. 0n cadrul abord$rii comparative poate i aplicat$ i metoda multiplicatorului 3enitului brut 3-n re#ulament nu este prev$zut$4. 9ultiplicator 6 raportul dintre preul de v-nzare i venitul potenial sau venitul brut real. Se presupune parcur#erea a 3 etape. 1 se estimeaz$ venitul brut al propriet$ii evaluate 3-n special -n baza preurilor de arend$4A 1 se determin$ raportul dintre preul de pia$ i venitul brut/ reieind din a acerile recenteA 1 se determin$ valoarea probabil$ a obiectului evaluat prin -nmulirea venitului brut al

obiectului evaluat cu multiplicatorul. Multiplicatorul nu se corecteaz$ pentru di erenele dintre obiectele comparate/ deoarece la baza lui se a l$ preul de arend$ i preurile reale de v-nzare/ care de<a presupun aceste di erene. "valuarea imobilului locativ prin abordarea c1eltuielilor" %bordarea c*eltuielilor const$ -n estimarea valorii de pia$ a obiectului evalu$rii ca totalitatea c*eltuielilor necesare pentru crearea lui -n starea curent$ sau reproducerea calit$ilor lui de consum. %bordarea c*eltuielilor este aplicat$ -n urm$toarele cazuri. 14 24 34 !4 (4 &4 '4 84 evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent 3-n acest caz costul construciei/ evaluarea construciilor ne inisateA analiza te*nico1economic$ a bunurilor imobileA reevaluarea mi<loacelor i2e ale -ntreprinderilorA ar#umentarea construciei unor cl$diri sau edi icii noiA determinarea celei mai bune i e iciente utiliz$ri a obiectului evalu$riiA evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special$A evaluarea pentru asi#urarea bunurilor imobile. care include i bene iciul investitorului se apropie de m$rimea valorii de pia$4A

0n cadrul abord$rii c*eltuielilor se olosesc 2 metode. F metoda activelor neteA F metoda valorii de lic*idare. %bordarea c*eltuielilor determin$ valoarea de reconstituire a locuinei cu e2istena uzurii m$rit$ cu suma costului p$m-ntului :21/ p.&1;. "tapele principale a procesului de evaluare prin metoda dat$ sunt. Etapa %" Calculul costului de construire a obiectului nou analo#ic/ adic$ primirea valorii de reconstrucie. Pentru determinarea valorii de reconstruire se olosesc urm$toarele date. a4 costul mediu pentru l m.p. de supra a$ total$ calculat con orm structurii construciei de locuine pe anii respectiviA b4 coe icientul de trecere pentru anul 1991. Con orm dinamicii creterii costului lucr$rilor de construcie 1 monta< a$ de anul de baz$ prezentate departamentului statisticii/ costul BCM pentru l m.p. 3 $r$ impozite i >E%4A c4 Costul -n $ptuirii reparaiei con orm preurilor stabilite pe pia$ pentru l m.p. Ealoarea de reconstruire i reconstituire total$ va constitui. 9r : 79c ; 9%m ; <0 ; <%!4%32&&% ; <2&&%32&&88 6 5 unde. 9r 1 valoarea de reconstituireA 7%8

9%m 1 valoarea de reconstituire a unei unit$i de m$sur$ al obiectului similarA <%!4!32&&% F indicele de trecere a preurilor de deviz din anul 19&9 -n anul 2++1A <2&&%32&&8 F indicele de trecere a preurilor de deviz din anul 2++1 -n anul 2++8A <s F coe icienti privind #radul de seismicitateA 5 F deprecierea acumulat$. Etapa 2" ,eterminarea m$rimii uzurii izice i deprecierii uncionale Hzura izic$ se determin$ ca rezultatul de m$sur$ normal$ -n procesul de e2ploatare sau a de ectelor constructive a cl$dirii. Ba determinarea uzurii s1a luat -n consideraie termenul de e2ploatare a cl$dirii i starea ei real$. Ba aceast$ valoare a in luenat aptul c$ reparaia nu a ost -nc$ -n $ptuit$. M$rimea uzurii izice se calculeaz$ -n coresponden$ cu metoda ce const$ -n corespunderea termenului de e2ploatare normativ cu termenul de e2ploatare real. U)):79r=.n8+.r, unde. U)) 1 m$rimea uzurii izice a ondurilorA 9r 1 valoarea de reconstruire3lei4A .n 1termenul de e2ploatare normativ 3ani4A .r 1 termenul de e2ploatare real 3ani4. 5eprecierea )uncional 1 reprezint$ totalitatea pierderilor ce in lueneaz$ costul -n urma nea<unsurilor de e2ecutare a proiectului/ ea mai poate ap$rea i din cauza actorilor temporali. Etapa " Micorarea valorii de reconstruire pe suma uzurii pentru primirea costului real al construciei/ ea se determin$ dup$ ormula. 9rr : 9r37U))>Um)8, unde. 9rr 1 valoarea de reconstruire real$A 9r 1 valoarea de reconstruireA U)) 1 m$rimea uzurii izice a ondurilorA Um) F deprecierea uncional$ a ondurilor. Etapa 4" ,eterminarea costului p$m-ntului. Mot$r5rea #uvernului R.M. 6r. (&2P23 1+.9& 7Re#ulamentul cu privire la v-nzarea1 cump$rarea terenurilor a erente/ obiectelor privatizate sau care se privatizeaz$/ prevede utilizarea coe icienilor ce indic$ amplasamentul i amena<area in#inereasc$/ care pentru C*iin$u este e#al QRl/ iar pentru or. C$l$rai KR+/8. Costul p$m-ntului va i e#al cu.
)t = *p S : t S S1 n + *p S : t S S 2 m

728

7 8

3!4

unde. *pF preul de pia$ al p$m-ntuluiA :t 1 coe icientul teritorialA

S F supra aa terenului pe care este amplasat$ construciaA S2 F supra aa terenului a erent$ construcieiA n F num$rul de nivele -n blocul de locuitA m F num$rul de apartamente -n blocA Costul terenului unde este situat$ locuina se micoreaz$ de n ori lu-nd -n consideraie num$rul nivelelor a unui bloc ce se a l$ pe acest teren. Costul terenului de pe lin#$ casase micoreaz$ de m ori lu-nd -n consideraie num$rul total de apartamente ce e2ploateaz$ terenul dat. Etapa $" ,eterminarea costului inal al locuinei prin ad$u#area la valoarea de reconstruire a costului p$m-ntului. Cormula #eneral$ de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea c*eltuielilor este.

9 : 9t > 79c 3 58 7$8


unde. 9 1 valoarea bunului imobilA 9t 1 valoarea de piaa a terenuluiA 9c 1 valoarea de reconstituire sau de -nlocuire a construciei evaluate considerate ca noiA 5 1 deprecierea acumulat$A %ceast$ abordare se -ntemeiaz$ pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau -nlocuirii complete a obiectului evaluat/ in-nd cont de m$rimea uzurii. Ba rezultatul obinut se adau#$ valoarea de pia$ a terenului ca i cum ar i disponibil pentru construcii. %st el/ se apreciaz$ valoarea inte#ral$ a bunului imobil :21/ p.&1;. %bordarea 8Calcularea c*eltuielilor8 -n practic$ se -ntrebuineaz$ prin 2 variante. = variant$ prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil/ alta 1 calcularea costului de -ntocmire/ -n ma<oritatea cazurilor se apeleaz$ la calcularea costului total de reproducere/ iind la -nlocuire/ de apt/ se construiete un obiect de cel evaluat. >eoretic mai avanta<oas$ este a doua variant$/ deoarece este puin probabil ca cineva s$ doreasc$ reproducerea cl$dirii de 31! ani. Cu toate acestea/ aceast$ modalitate se utilizeaz$ la ezabilitatea construciilor noi/ determinarea variantei intensive de olosire a p$m-ntului la evaluarea cl$dirilor cu destinaie special$ la evaluarea -n scopuri de impozitare pe elemente a propriet$ii imobiliare/ -n cazul impozit$rii veniturilor i pentru evidena contabil$. ,e aceea/ aceast$ modalitate este oarte r$sp-ndit$ -n Republica Moldova. Ba determinarea costului construciei se apeleaz$ la urm$toarele te*nici de utilizare. 1. 2. Metoda comparaiilor unitareA Metoda costurilor se#re#ateA

3.

Metoda devizelor.

9etoda compara,iilor unitare estimeaz$ costul sub orma costului pentru o unitate de supra a$ sau o unitate de volum. Metoda dat$/ utilizeaz$ costurile cunoscute ale unor construcii similare care se a<usteaz$ la condiiile pieei la data evalu$rii i la di erenele izice -ntre obiectul evaluat i obiectul care servete ca surs$ de in ormaie. Costul unitar depinde de dimensiunea construciei i e invers proporional cu supra aa sau volumul construciei. Metoda comparaiilor unitare este cea mai simpl$ i mai lar# utilizat$. 9etoda costurilor se/re/ate utilizeaz$ costurile unitare pentru di erite elemente ale construciei. "valuatorul estimeaz$ costul unitar bazat pe cantitatea real$ a materialelor plus manopera utila<elor pentru iecare metru p$trat sau metru cub de supra a$ sau volum. 9etoda de3izelor este cea mai e2act$ i cea mai complet$ metod$. "a ine cont de toate c*eltuielile e ectuate. 0n cadrul metodei cantitative 3devizelor4/ c*eltuielile le#ate de construcia obiectului se estimeaz$ prin urm$toarele metode. a4 metoda de resurseA b4 metoda de resurse i indiciA c4 metoda indicilor de baza. 9etoda de resurse este o metod$ de determinare a valorii de deviz a cl$dirilor i construciilor -n baza indicilor de resurse evideniai -n documentaia de proiect i deviz. manopera/ utila<ele de construcii 1 monta</ materiale/ construcii i preurile de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplic$ -n con ormitate cu instruc,iunile pri3ind ntocmirea de3izelor pentru lucrrile de construc,ii 6 monta+ prin metoda de resurse 7"* L.; .; 62;; 8 i alte instruciuni elaborate de Ministerul "colo#iei/ Construciilor i ,ezvolt$rii >eritoriului. 9etoda de resurse 4i indici reprezint$ o aplicare mi2t$ a metodei de resurse i a sistemului de indici pentru resursele olosite -n construcie i determinate ca raport -ntre preurile curente i preurile de baz$ pentru resursele similare :18/ p.!1;. 9etoda indicilor de baz se bazeaz$ pe recalcularea c*eltuielilor incluse -n devize din preurile de baz$ -n preurile curente prin aplicarea indicilor. "stimarea valorii prin metoda indicilor de baz$ se e ectueaz$ -n baza Re/ulamentului pro3izoriu pri3ind modul de stabilire a costului construc,iei 4i de e-ectuare a calculelor pentru e1ecutarea lucrrilor de antrepriza intre bene-iciari 4i antreprenori n condi,iile liberalizrii pre,urilor, pus -n aplicare de la 1 iunie 199!/ aprobat de ,epartamentul de %r*itectur$ i Construcii/ ordinul nr.l=a din 3 iunie 199! 3Monitorul construciilor/ 199!/ voi.34 i .nstruc,iunilor metodolo/ice pri3ind modul de ntocmire a de3izului centralizat pentru realizarea obiecti3elor de in3esti,ii ,in<nd seama de pre,urile curente, aprobate

prin ordinul Ministerului "colo#iei/ Construciilor i ,ezvolt$rii >eritoriului nr. 3+ din 2! ianuarie 2+++ 3Monitorul Construciilor/ 2++1/ voi. 13224/ vol.232344. Ba determinarea valorii de reconstituire sau de -nlocuire a bunului imobil este necesar de luat -n considerare m$rimea deprecierii acumulate/ care reprezint$ reducerea calit$ilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cump$r$torului potenial i se mani est$ prin diminuarea valorii bunului -n urma aciunii di eritor actori. Se distin# urm$toarele orme ale deprecierii. a4 uzura izic$A b4 deprecierea uncional$A c4 deprecierea economic$. =zura -izic reprezint$ o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz$ deterior$rii lui sub in luena actorului timpului i altor actori e2terni 3 actorii izici/ c*imici/ e2ploatarea incorect$ a cl$dirii/ -ntreinerea nesatis $c$toare a construciei etc4. 2eprecierea -unc,ional sau -nvec*irea uncional$/ este le#at$ de dezvoltarea te*nolo#iilor moderne/ care permit crearea obiectelor noi ce satis ac mult mai e icient cerinele pieei. ,eprecierea uncional$ este determinat$ de necorespunderea caracteristicilor cl$dirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor 3proiecte -nvec*ite/ utila< te*nolo#ic -nvec*it i altele4 :21/ p.&1;. 2eprecierea economic este determinat$ de in luena unor actori e2terni asupra bunului imobil. Cactorii e2terni includ. sc*imb$rile -n economia $rii/ sc*imb$rile pe piaa imobiliar$/ sc*imb$rile -n le#islaia naional$/ modi icarea condiiilor de inanare i altele. Hzura izic$ i deprecierea uncional$ pot i recuperabile i nerecuperabile. 2eprecierea recuperabil reprezint$ deprecierea -nl$turarea c$reia este posibil$ din punct de vedere izic i e icient$ din punct de vedere economic. ,eprecierea recuperabil$ include c*eltuielile le#ate de -nl$turarea elementelor deprecierii -n urma c$reia valoarea bunului imobil evaluat va creste. 2eprecierea nerecuperabil este deprecierea/ c*eltuielile pentru -nl$turarea c$reia vor i mai mari dec5t creterea probabil$ a valorii bunului imobil -n urma -nl$tur$rii elementelor deprecierii. Metodele de estimare a uzurii -izice sunt. a4 metoda normativ$A b4 metoda valoric$A c4 metoda v-rstei e ective. 9etoda normati3 presupune determinarea m$rimii uzurii izice -n baza analizei st$rii te*nice a elementelor constructive de baza ale cl$dirii. Metoda respectiv$ se aplic$ -n dou$ etape. a4 se va determina uzura izic$ a iec$rui element constructivA

b4

se va determina uzura izic$ a construciei -ntre#i dup$ ormula. Ucon0tr":Uelement

%&& = ?S element,

748

unde. Ucon0tr"1 uzura izic$ a construciei 3D4A Uelement"1 uzura elementelor construciei 3D4A ?Selement 1 #reutatea speci ic$ a elementelor constructive 3D4. Pentru determinarea uzurii izice a elementelor constructive evaluatorul poate olosi >ormele de e3aluare a construc,iilor ce apar,in cet,enilor R.S.S. 9oldo3ene4ti n scopul asi/urrii de stat, ediia 1982/ aprobate prin Mot$r5rea Sovietului de Minitri al R.S.S. Moldoveneti nr.M9din 29 martie 1982. Metoda valoric$ presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. 0n acest caz este determinat coe icientul care reprezint$ raportul -ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cl$dirii/ estimat$ la data evalu$rii/ in-nd cont de m$rimea uzurii izice. Metoda valoric$ se utilizeaz$ pentru determinarea m$rimii uzurii izice -n urm$toarele cazuri. a4 bene iciarul evalu$rii intenioneaz$ s$ e2ploateze cl$direa locativ$A a4 c*eltuielile pentru reparaia capital$ se compenseaz$ la v-nzarea obiectului 3di erena -ntre preul obiectului dup$ reparaia capital$ i preul obiectului -nainte de reparaia capital$ este mai mare dec-t c*eltuielile pentru reparaia capital$4A b4 bunul imobil este dat -n arend$ sau ipotecat. Pentru determinarea m$rimii uzurii
)E = = 1++ sau 2)? )E 1++ , )E + 2)?R

izice prin metoda v-rstei e ective se olosete urm$toarea ormul$. 7#8

unde. = 1 uzura izic$ e2primat$ -n procenteA )E 1 v-rsta e ectiv$A 2)? 1 durata de via$ izic$A 2)?R 1 durata de via$ izic$ r$mas$. Metoda valoric$ este aplicat$ pentru a estima uzura izic$ at-t a elementelor constructive ale construciei separat/ c-t i a -ntre#ii construcii. 2eprecierea -unc,ional este determinat$ de di erena -ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i atept$rile consumatorilor. %ceast$ cate#orie a deprecierii este caracteristic$ tuturor bunurilor imobile.

,eprecierea uncional$ absolut$ a unui bun imobil poate ap$rea -n cazurile -n care pe pia$ nu e2ist$ cump$r$tori pentru acest tip de bunuri imobile. Hrm$toarele metode sunt aplicate pentru determinarea deprecierii uncionale. metoda capitaliz$rii pierderilor pl$ii de arend$ i metoda capitaliz$rii surplusului de pierderi normative. ,eprecierea uncional$ recuperabil$ este determinat$ prin -nsumarea costurilor necesare pentru -nl$turarea ei. ,eprecierea uncional$ nerecuperabil$ este e#al$ cu di erena -ntre pierderile venitului datorate lipsei unor elemente uncionale ale construciei 3sau surplusului de -mbun$t$iri4/ capitalizate la rata de capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce lipsesc 3sau c*eltuielile adiionale pentru elementele -n surplus4 :21/ p.&!;. 2eprecierea economic se determin$ prin urm$toarele metode. a4 capitalizarea pierderilor veniturilor datorate in luenei actorilor e2terniA a4 analiza comparativ$ a bunurilor imobile similare obiectului evalu$rii asupra c$rora in lueneaz$ actorii e2terni i celor asupra c$rora aceti actori nu in lueneaz$. 5eprecierea acumulat se determin$ prin urm$toarele metode. 1 metoda duratei de viata economic$A 1 metoda modi icat$ a duratei de via$ economic$A 1 metoda analizei comparative a v-nz$rilorA 1 metoda se#re#$rii. 9etoda duratei de 3ia, economic presupune estimarea deprecierii acumulate -n baza urm$toarei ormule.
)E 2 = 1++ / 2)E

384

unde. E" 1 v-rsta e ectiv$A ,E" 1 durata de via$ economic$. 9etoda modi-icat a duratei de 3ia, economic ia -n considerare uzura izic$ recuperabil$ i deprecierea uncional$ recuperabil$. 0n acest caz deprecierea acumulat$ se va calcula -n dou$ etape. a4 din valoarea construciei noi este sustras$ deprecierea recuperabil$ izic$ i uncional$A a4 valoarea construciei noi modi icate va i -nmulit$ cu raportul -ntre v-rsta e ectiv$ i durata de via$ economic$. 9etoda analizei comparati3e a 3nzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca di erena -ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia$ a bunului imobil la data evalu$rii. Pentru aplicarea metodei respective este necesar$ in ormaia privind preurile de v-nzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalu$rii i valoarea de pia$ a terenurilor virane.

9etoda se/re/rii const$ -n e2aminarea detaliat$ tuturor ormelor ale deprecierii. uzura izic$ recuperabil$ i nerecuperabil$/ deprecierea uncional$ recuperabil$ i nerecuperabil$ i deprecierea economic$. ,eprecierea acumulat$ se determin$ prin -nsumarea valorilor tuturor ormelor de depreciere a construciei. Metoda se#re#$rii se utilizeaz$ -n -mbinare cu metodele duratei de via$ economic$ i analizei comparative a v-nz$rilor pentru a determina m$rimea di eritor orme ale deprecierii incluse -n deprecierea acumulat$. +etoda alorii de lichidare )aloarea de lic@idare este valoarea bunului imobil c-nd -i -nceteaz$ utilitatea. %ceast$ valoare se mai numete i valoare de cas$/ care este subiectiv$/ aleatorie i dependent$ de circumstane. Ealoarea de lic*idare se obine la v-nzarea orat$/ -ntr1un termen limitat i -n condiii de pia$ di erite. 0n procesul determin$rii valorii de lic*idare a bunului imobil proprietarul suport$ anumite c*eltuieli. a. c*eltuieli de transport 3C>r4A b. onorariul e2perilor i evaluatorilor 3=e24A c. c*eltuieli de publicitate 3Cpub4A d. iscaliatetea de realizarea bunurilor 3Cr.b4A e. recompensa partenerilor 3Rpar4A . alte obli#aii. >oate acestea in lueneaz$ ne#ativ valoarea de lic*idare. 9l : 9e0t 6 C.r 6 @e+ 6 Cpub 6 Ar"b 6 Rpar, 7 !8 Ealoarea estimat$ este oarte des substituit$ de valoarea de reconstituire 3sau -nlocuire4. *bordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil -n baza venitului operaional net ce poate i #enerat de acest bun -n viitor. %plicarea abord$rii veniturilor se e ectueaz$ -n doua etape. 1. pro#nozarea veniturilor viitoareA 2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Eeniturile viitoare pot proveni din urm$toarele surse. a4 plata de arend$ colectat$ -n urma d$rii -n arend$ a bunului imobilA b4 veniturile din e2ploatarea comercial$ a bunului imobil. Pentru estimarea veniturilor #enerate de bunul imobil/ de cele mai dese ori se utilizeaz$ plata de arend$. 0n scopul calcul$rii venitului operaional net este necesar de determinat urm$toarele tipuri de venituri i c*eltuieli le#ate de uncionarea bunului imobil.

a4 3enitul brut poten,ial 1 venitul ce poate i #enerat de bunul imobil -n cazul olosirii tuturor spaiilor disponibileA b4 3enitul brut e-ecti3 6 venitul ce poate i obinut -n urma uncion$rii bunului imobil/ in-nd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea pl$ii de arend$. Cormula -n baza c$reia se calculeaz$ venitul brut e ectiv este. 9'E : 79'P 3 5SB8 > *9, unde. 9'E F venitul brut e ectivA 9'P F venitul brut potentialA 5SB F deducerea pentru spaiile libereA *9 F alte venituri #enerate de bunul imobil care nu provin nemi<locit din darea in arend$ a spaiilor disponibile :'/ p.1!;. c4 c*eltuielile operaionale F c*eltuieli le#ate de e2ploatarea i asi#urarea uncion$rii normale a bunului imobil. C*eltuielile operaionale s-nt #rupate -n urm$toarele cate#orii. c*eltuielile operaionale i2e/ care includ c*eltuielile ce nu depind de nivelul de c*eltuielile operaionale variabile/ care includ c*eltuielile ce depind de intensitatea 7%&8

ocupare a spaiilor 3impozitul imobiliar/ prima pentru asi#urarea bunului imobil i altele4A e2ploat$rii bunului imobil 3c*eltuieli pentru administrarea bunului imobil/ c*eltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele4A c*eltuieli pentru reparaii i meninere/ care includ c*eltuielile pentru reparaia

curent$ a bunului imobil i c*eltuielile pentru intreinerea bunului imobil. C*eltuielile incluse -n aceast$ cate#orie poart$ at-t un caracter i2/ c-t i variabil 3reparaia ascensorului/ zu#r$virea pereilor i altele4A c*eltuielile operaionale pentru -nlocuire/ care includ c*eltuielile pentru -nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil 3acoperiul/ instalaiile sanitare F in#inereti i altele4. Eenitul operaional net se calculeaz$ dup$ urm$toarea ormul$.

)A> = )BE "A (11)


unde. E=6 F venitul operational netA C= F c*eltuieli operationale. Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut e ectiv se vor sc$dea doar c*eltuielile operaionale care s-nt suportate de proprietar. Ba c*eltuieli operaionale nu s-nt atribuite. deservirea creditului ipotecar/ impozitul pe venit i amortizarea mi<loacelor i2e :21/ p.88;. 0n cadrul metodei veniturilor s-nt aplicate dou$ metode de estimare a valorii. a4 capitalizarea direct$A

b4 actualizarea lu2urilor de numerar. Capitalizarea direct$ implic$ trans ormarea venitului obinut pe parcursul unui sin#ur an de #estiune -n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. %st el .
) = )A> r

(12)

unde. E F valoarea estimat$A r F rata de capitalizare. Rata de capitalizare se estimeaz$ prin urm$toarele metode. a4 metoda analizei comparative a v-nz$rilorA b4 metoda multiplicatorului venitului brut e ectivA c4 te*nica #rupului investiionalA d4 metoda coe icientului de acoperire a datoriei. 9etoda analizei comparati3e a 3inzrilor este metoda care se va aplic$ de pre erin$ pentru estimarea ratei de capitalizare. = condiie necesar$ pentru obinerea rezultatelor corecte -n urma aplic$rii metodei respective este asi#urarea unui nivel -nalt de comparabilitate a obiectului evalu$rii i obiectelor comparabile -n baza c$rora a ost estimat$ rata de capitalizare. -nainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa ie e ectuate toate a<ust$rile corespunz$toare pentru di erena -ntre bunul evaluat i bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a v5nz$rilor este similar$ celei prezentate -n capitolul )E al prezentului Re#ulament :21/ p.8';. 9etoda multiplicatorului 3enitului brut e-ecti3 se aplic$ -n cazurile c-nd nu poate i obinut$ in ormaia complet$ privind bunurile imobile comparabile/ -n sc*imb este disponibil$ in ormaia despre veniturile brute e ective i c*eltuielile operaionale ale acestor bunuri. Cormula pentru calcularea ratei de capitalizare este.
r= 1 ""A / 9)BE

(13)

unde. CC= 1 coe icientul c*eltuielilor operaionaleA ME?" 1 multiplicatorul venitului brut e ectiv. Coe icientul c*eltuielilor operaionale este e#al cu raportul -ntre c*eltuielile operaionale i venitul brut e ectiv. Multiplicatorul venitului brut e ectiv reprezint$ raportul -ntre preul de v-nzare a bunului imobil i venitul brut e ectiv.

Be@nica /rupului de in3esti,ii se bazeaz$ pe presupunerea c$ -n cazul -n care e2ist$ mai multe interese materiale le#ate de bunul imobil evaluat/ rata de capitalizare trebuie s$ corespund$ cerinelor iec$ruia din dein$torii de drepturi reale asupra bunului imobil a$ de nivelul de rentabilitate al investiiei. )nteresele materiale le#ate de obiectul evalu$rii pot i de ori#ine inanciar$ i de ori#ine izic$. Be@nica /rupului de in3esti,ii pentru interesele -inanciare este aplicat$ -n cazurile -n care pentru procurarea proprietarii imobiliare au ost atrase resurse creditare. %st el/ venitul operaional net este divizat -n doua p$ri. Prima parte reprezint$ pl$ile ipotecare 3rambursarea creditului ipotecar4/ care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu/ i poart$ denumirea de lu2 de numerar -nainte de impozit 3C6))4. Prin urmare/ rata de capitalizare care este utilizat$ pentru capitalizarea venitului operaional net/ va ine cont at-t de capitalul propriu/ c-t i de capitalul -mprumutat/ reprezent-nd o m$rime medie ponderat$ a ratei rentabilit$ii pentru creditor 3rc4 i ratei rentabilit$ii pentru proprietar 3rp4. 0n acest caz/ rata de capitalizare se determin$ dup$ urm$toarea ormul$. r : , m - , r c - . 7% 3 m - , r p - / unde. m 1 ponderea mi<loacelor -mprumutateA 311m4 1 ponderea capitalului propriu -n valoarea propriet$ii imobiliare. Be@nica /rupului de in3esti,ii poate i aplicat$ i pentru componentele izice ale unui bun imobil comple2 1 teren i construcii. 0n acest caz/ pentru a estima m$rimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie s$ cunoasc$. ratele de capitalizare pentru iecare din componentele izice analizate/ precum i contribuia iec$rei componente izice -n valoarea total$ a bunului imobil. Cormula de calculare a ratei de capitalizare este. ,10-

r 1T 2 rleren . % 2 rcontructie
unde.

(1()

. 1 ponderea terenului -n valoarea totala a bunului imobilA r teren 1 rata de capitalizare pentru terenA C 3 ponderea construciei -n valoarea total$ a bunului imobilA rcon0trucie 1 rata de capitalizare pentru construcie. Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii pot i estimate prin metoda te*nicii reziduale :'/ p.3!;.

9etoda coe-icientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic$ pentru calcularea ratei de capitalizare -n cazul -n care sunt atrase mi<loace creditare pentru inanarea tranzaciei. 0n acest caz rata de capitalizare se calculeaz$ dup$ ormula. r : %!$ 2 rc 2 m unde. C*5 1 coe icientul de acoperire a datoriei. Coe icientul de acoperire a datoriei reprezint$ raportul dintre venitul operaional net i plata anual$ pentru deservirea creditului. 0na ar$ de aceste ! metode/ reieind din necesitatea recuper$rii capitalului investit/ rata de capitalizare mai poate i calculat$/ -n uncie de modalitatea recuper$rii/ i prin urm$toarele metode. Rin#A )nToodA Moscold. +etoda 4ing se aplic$ atunci c-nd se ateapt$ c$ lu2ul veniturilor sistematic se va micora/ iar recuperarea sumei iniiale se e ectueaz$ -n p$ri e#ale. +etoda )n5ood se olosete atunci c-nd se ateapt$/ pe parcursul -ntre#ii perioade de pro#noz$/ venituri constante e#ale. +etoda 6oscold se aplic$ dac$ pro itabilitatea iniial$ a investiiilor este at-t de mare/ -nc-t reinvestirea cu acelai procent este imposibil$. ,e aceea/ pentru mi<loacele reinvestite se presupune c$p$tarea veniturilor dup$ cota $r$ risc. *ctualizarea )lu+urilor de numerar se bazeaz$ pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale pro#nozate pentru o perioada de calcul determinat$. Pe l-n#$ veniturile anuale obinute -n urma e2ploat$rii bunului imobil/ metoda actualiz$rii lu2urilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la s -ritul perioadei de calcul 3reversia4 :21/ p.89;. 0n cadrul metodei de actualizare a lu2urilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat$ dup$ urm$toarea ormul$. ,13-

) =
t =1

)A> t R + t 31 + C 4 31 + C 4 n

(1' )

unde. t 1 perioada de calculA U 1 rata de actualizareA R 1 reversia. Perioada de calcul poate varia de la un an la in init/ -n uncie de perioada tipic$ de posesiune a bunului imobil sau durata de via$ r$mas$ a bunului imobil. ,at iind aptul c$ -n condiiile unei economii -n tranziie este di icil de a pro#noza venitul #enerat de bunul imobil pe parcursul unei perioade -ndelun#ate/ se recomand$ aplicarea unei perioade de calcul de 31( ani.

Reversia reprezint$ preul probabil pentru care bunul imobil ar putea i v-ndut la s -ritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz$ prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urm$tor perioadei de calcul 3E=6nV14.
R= )A> n +1 r

7%88

unde. R 1 reversiaA r 1 rata de capitalizare estimat$ pentru anul imediat urm$tor perioadei de calcul. Rata de actualizare re lect$ atept$rile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat$ prin aplicarea urm$toarelor metode. a4 metoda adiion$riiA b4 metoda e2tracieiA c4 metoda investiiilor de alternativ$. 9etoda adi,ionrii presupune -nsumarea estim$rilor individuale a iec$rei componente a ratei de actualizare. rata reala a rentabilit$ii/ rata in laiei anticipate i rata riscului. 9etoda e1trac,iei se bazeaz, pe analiza in ormaiei despre bunurile imobile comparabile i e2tra#erea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare obiectului evalu$rii :21/ p.9+;. 9etoda in3esti,iilor de alternati3 se bazeaz$ pe principiul c$ proiectele de investiii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare e#ale. "stimarea ratei de actualizare poate i e ectuat$ -n baza sumei ratei curente a rentabilit$ii pe pieele de capital i di erena -ntre m$rimea ratei rentabilit$ii pe pieele de capital i rata rentabilit$ii pentru bunurile imobile estimat$ din analiza investiilor anterioare. Cormula determin$rii ratei de actualizare dup$ metoda investiiilor de alternativ$ este. 7 : rata pur a rentabilitii . ,rata in estiiei de alternati -rata pur a rentabilitii- . rata riscului/ ,180n Republica Moldova/ aplicarea metodei veniturilor este destul de problematic$/ deoarece instabilitatea economiei $rii/ volatilitatea mare a pieii capitalului/ care se e2plic$ prin modi ic$rile dese i eseniale a ratelor dob-nzii pentru mi<loacele -mprumutate/ ac di icil$ determinarea ratei actualiz$rii. Caracterul con uz al politicii economice de stat i instabilitatea situaiei economice e2terne nu o er$ #arania obinerii unor venituri stabile. Hn alt actor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al ma<orit$ii specialitilor evaluatori.

Ca concluzie a celor mai sus enumerate/ se poate de menionat c$ metoda venitului se aplic$ destul de rar i numai de c$tre -ntreprinderile private de evaluare/ -n care lucreaz$ specialiti de -nalt$ cali icare/ care au $cut cursuri de pre#$tire pro esional$. ,in aceleai cauze metoda venitului/ ca cea mai comple2$ dintre toate metodele utilizate -n evaluare/ nu este deloc aplicat$ de c$tre evaluatorii publici. ,eci/ -n cadrul evalu$rii i reevalu$rii propriet$ii imobiliare este indicat urm$torul arbore metodolo#ic. >abelul 2. Situaiile de aplicare a metodelor de evaluare
9aloarea proprietii imobiliare *bordarea co0turilor *bordarea 9t > 79c 3 58 comparativ Valoarea $eprecierea construciei acumulat .metoda compara,iil or unitareD 2.metoda costurilor se/re/ateD #.metoda cantitati3: metoda duratei de 3ia, economicD 2 metoda modi-icat a duratei de 3ia, economic # metoda analizei compa rati3e a 3<nzrilorD $ metoda se/re/rii. Metoda se#re#$rii adun$. 1 uzura izic$. metoda normativ$A metoda valoric$A metoda v5rstei e ective 2 deprecierea uncional$ 3 deprecierea economic$ *bordarea veniturilor

Valoarea terenului

analiza metoda 3<nzrilor 3eniturilo comparabile r

"apitalizarea direct 7r8

Actualizar ea -lu1urilor de numerar 7R8

1 compara ie direct$A 2 metoda alocaieiA 3 metoda e2tra#erii.

1capitali zarea direct$A 2 metoda rezidual$A 3 metoda parcel$rii.

Metoda cantitativ$ presupune. 1 metoda de resurseA 1 resurse i indiciA 1 indici de baz$.

1 metoda comparaiei pareA 1 analiza datelor secundareA 1 analiza statistic$.

r se determin$ prin. 1 analiza v5nz$rilor comparabileA 1 multiplicatorul venitului brut e ectivA 1 te*nica #rupului investiionalA 1 coe icientul de acoperire a datoriei.

R se determin$ prin. 1 metoda adiion$riiA 1 metoda e2tracieiA 1 metoda investiiilor alternative.

Sursa. :completat$ de autor -n urma studiului de specialitate; "oncluzie: 0n uncie de scopul/ actualitatea temei i obiectivul urm$rit pentru calcularea valorii inale sunt aplicate toate metodele posibile de estimare.

2"

-0urarea )actorilor de in)luen a0upra valorii proprietilor

rezideniale
Ealoarea bunului imobiliar depinde de diveri actori/ de care -ntotdeauna se ine cont la evaluarea bunului imobiliar i care se re lect$ -n principiile i metodele de evaluare. %supra valorii propriet$ilor rezideniale in lueneaz$ o serie de actori/ care se iau -n consideraie la di erite etape a procesului de evaluare a valorii de pia$. )n luena tuturor tipurilor de actori duc at-t la sporirea/ c-t i la reducerea valorii bunurilor imobiliare locative :21/ p.28;. Pentru evaluarea bunurilor imobiliare locative orice evaluator trebuie s$ cunoasc$ i s$ posede cunotinele necesare cu privire la aciunea actorilor care pot at-t ridica valoarea bunului/ c-t i a actorilor care pot reduce din valoarea bunului imobiliar/ a aciunii oric$rui actor -n parte. "valuatorul -n acest caz trebuie s$ se pun$ -n locul proprietarului/ sau a potenialului proprietar a bunului imobiliar locativ. Cactorii ce in lueneaz$ valoarea bunurilor imobile sunt reprezentai -n i#ura !. Aactorii de in)luen a0upra valorii bunurilor imobile

@biectivi
Aactorii macroeconomici Aactorii microeconomici

Subiectivi
1 Competenta participanilor la tranzacii 1 6ivelul de in ormare a populaiei 1 onestitatea 1 temperamentul 1 atractivitatea

Cactorii economici

%mplasarea

Cactorii sociali/ <uridici

Caracteristicile izice

Cactorii naturali si de mediu

%r*itectura cl$dirii

Fig .0 Factorii de in&luen asupra alorii bunurilor imobile Sursa: [Elaborat de autor n urma studiului literaturii de specialitate]

,epistarea i evidena actorilor ce in lueneaz$ asupra m$rimii valorii de lic*idare a obiectului F este o problem$ destul de di icil$. Ciecare caz de determinare a valorii de lic*idare/ necesit$ o abordare individual$/ deoarece num$rul actorilor i #radul de in luen$ a lor este di erit pentru di erite tipuri de obiecte i cazuri de determinare a valorii de lic*idare. Aactorii obiectivi in lueneaz$ -n #eneral preurile medii i la r-ndul s$u se -mpart -n. - macroeconomici 3)mpozitareA )n laiaA Cererea i o ertaA Cursul dolarului sau euroA 6ivelul de trai al populaieiA Relaiile economice internaionale.4A 6 -actori sociali 36um$rul i structura populaieiA ,ensitatea populaieiA ,emo#ra iaA 6ivelul educaiei i culturii 4A 1 -actori +uridici, administrati3i 4i politici 3Be#islaia iscal$A Be#ea cu privire la proprietateA Be#islaia privitor la ipotecareA Be#i -n domeniul ecolo#ieiA Be#ea cu privire la politica de creditareA Stabilitatea politic$A Be#i cu privire la operaiunile cu imobilul.4A 6 -actori naturali 4i de mediu 3Cactorii #eo#ra iciA Cactorii seismiciA Cactorii ecolo#iciA ClimaA 6ivelul apelor subteraneA Wonele de inundaii sau zonele alunec$rilor de terenA Construcii pe rocile sedimentareA Prezena -n re#iune a staiilor atomice/ uzinelor metalur#ice/ -ntreprinderi de producere a substanelor c*imice/ staii de puri icare4A 1 microeconomici 3Condiiile de v5nzare1cump$rare/ Condiiile de inanare4/ 1 AmplasareaD 1 "aracteristicile -izice/ 6 Ar@itectura cldirii. Aactorii 0ubiectivi sunt. 1 competenta participan,ilor la tranzac,iiA 1 ni3elul de in-ormare a popula,ieiA 1 onestitateaA 1 temperamentulD 1 atracti3itatea. Factorii macroeconomici: .mpozitarea F Con orm titlului E) a Codului Ciscal impozitul pe imobil este o orma nerecuperabil$ de v$rsare -n bu#etul de stat a unei p$ri din costul acesteia/ a lat -n posesia unei persoane izice sau <uridice :21/ p.28;. Rata in-la,iei 4i cursul dolarului sau euro s-nt indicatori macroeconomici/ care -ntr1o m$sur$ mai mic$ sau mai mare in lueneaz$ asupra costului imobilelor locative prin le#$tura lor direct$ cu ma<oritatea aspectelor vieii economice a $rii. Sc$derea veniturilor #enerate de in laie/ poate i compensat$ pe calea inde2$rii pl$ii pentru arend$. Creterea ta2ei pentru arend$ pe pia$ nu

-ntotdeauna coincide cu nivelul in laiei. 0n rezultat odat$ cu e2pirarea termenului contractului de arend$/ cotele ta2ei pentru arend$ trebuie cobor-te la nivelul mediu de pia$. ,eci rezult$ c$ protecia -mpotriva in laiei acioneaz$ doar -n acel caz/ c-nd sc*imbarea ta2ei pentru arend$ coincide cu nivelul in laiei. )n laia este un proces social economic/ ce re lect$ creterea preurilor i ma<orarea c*eltuielilor de producie. 0ns$ nu orice cretere a preurilor -nseamn$ in laie. )n laia poate lua di erite orme de mani estare. 14 )n laia t-r-toare F care se caracterizeaz$ printr1o cretere medie a preurilor de 31! D anualA 24 )n laie medie/ -n care preul evalueaz$ -ntre (11+ D anualA 34 )n laie #alopant$/ -n care preurile cresc cu 1( D anualA !4 Miperin laia/ -n care preurile cresc de zeci i sute de ori pe an. )n laia se deosebete de de laie prin aceea c$ de laia rezult$ reducerea sau blocarea creterii preurilor datorit$ mic$rii masei de bani pui -n circulaie. Cauzele in laiei. 1 Cre4terea pre,urilor datorit$ creterii e2cesive a masei monetare pus$ -n circulaieA 6 "ererea 4i o-erta s-nt ore ma<ore ale pieei locative/ i2-nd oscilaiile recvente -n direcia creterii i descreterii costului/ iind determinante de baz$ a acestuia. Cererea pentru propriet$ile imobiliare locative este a ectat$ de situaia economic$ #eneral$. #radul de ocupare a populaieiA m$rimea salariului i veniturilor populaieiA solvabilitatea populaieiA variaia num$rului populaiei 3tendinele istorice/ curente i pro#nozate4A modi ic$rile -n pre erinele populaieiA nivelul in laieiA disponibilitatea mi<loacelor creditareA m$rimea ratei dob5nziiA m$rimea costurilor asociate cu e ectuarea tranzaciilor/ i altele. Creterea cererii determin$ sporirea activit$ii pieei imobiliare locative. = condiie obli#atorie pentru asi#urarea creterii cererii este e2tinderea posibilit$ilor economice ale potenialilor cump$r$tori. Spre deosebire de cerere/ o erta bunurilor imobiliare locative este inelastic$. Cluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar$ pot i e2plicate anume de aceast$ caracteristic$ a cererii. = erta de bunuri imobile/ este in luenat$ de. stocurile de bunuri imobile libere 3neocupate4 care sunt e2puse la v-nzare pe un anumit se#ment al pieei imobiliareA volumul construciilor i c*eltuielile a erente/ inclusiv. c*eltuieli suportate la pre#$tirea terenului pentru construirea obiectivului i e2ecutarea lucr$rilor de construcii1monta<A impozitul pe bunul imobil. c*eltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunului imobiliarA c*eltuieli pentru meninere i plata serviciilor comunaleA modi ic$ri curente i poteniale ale te*nolo#iilor de construcii i in luena lor

eventual$ asupra costurilor de construcie/ corelaia costurilor de construcie i a preurilor de v-nzare F cump$rare a bunurilor imobiliare locative. Rela,iile economice e1terne nu au in luen$ nemi<locit$ asupra costului imobilelor locative/ ci mai de#rab$ stimuleaz$ politica investiional$/ e2tinderea spaiului economic/ ast el contribuind la prosperarea economic$/ la asi#urarea condiiilor/ normelor de via$. Factorii sociali" 0n condiiile perioadei de tranziie/ actorii sociali devin tot mai importani -n determinarea valorii propriet$ilor imobiliare locative. Ba cate#oria actorilor sociali se atribuie. 1 Presti#iu. 0n anumite perioade de timp/ anumite sectoare ale oraului sau careva re#iuni ale $rii/ anumite tipuri de cl$diri devin populare si presti#ioase. Ealoarea propriet$ilor imobiliare locative sporete de c-teva ori/ cu toate c$ c*eltuielile de construcie i valori icare a terenului sunt similare c*eltuielilor pentru obiectele amplasate -n alte re#iuni. 1 Compoziia populaiei pe #rupe de v-rst$A 1 Eariaia raportului dintre di erite p$turi ale societ$iiA raportul dintre #rupele populaiei cu di erite nivele de educaie/ nivelul de mi#raiune. 1 Situaia crimino#en$A 1 %titudinea a$ de dreptul de proprietate. Factorii 9uridici/ administrati i "i politici. %ceti actori pot avea o in luen$ at-t pozitiv$/ c-t i ne#ativ$ asupra cererii la bunurile imobiliare locative. Ba cate#oria actorilor <uridici/ administrativi i politici se raport$. 1 politica statului -ndreptat$ spre a stimula olosirea p$m-ntului i valori icarea terenurilor 3acordarea -nlesnirilor iscale/ controlul asupra pl$ilor de arend$/ etc.4. 1 condiiile asi#urate de or#anele administraiei publice localeA e2istena drumurilor cu -nveli durabil/ transportului public/ accesul liber la alte c$i de acces/ etc. Factorii naturali "i de mediu" Ealoarea bunurilor imobiliare locative/ amplasate -n perimetrul unui ora sau al altei re#iuni/ este sensibil$ la impactul actorilor naturali i de mediu. Ba aceast$ cate#orie de actori se re er$. 1 climaA 1 seismicitateaA 1 nivelul apelor subteraneA 1 zonele de inundaii sau zonele alunec$rilor de terenA 1 construcii pe rocile sedimentareA

1 prezena -n re#iune a staiilor atomice/ uzinelor metalur#ice/ -ntreprinderi de producere a substanelor c*imice/ 1 staii de puri icare/ 1 ali actori. Cactorii de mediu/ at-t cei ne avorabili/ c-t i cei bene ici/ ac parte din acei actori care sunt inte#rai/ de obicei/ -n pre#$tirea evalu$rilor imobilelor locative. Hnii actori a ecteaz$ o proprietate anume av-nd un impact direct asupra calculelor evaluatorilor i pentru care trebuie avut$ -n vedere/ -n uncie de datele de pia$ obinute pentru propriet$ile comparabile nea ectateA -n alte cazuri/ toate propriet$ile dintr1o zon$ vor i a ectate. C-nd se pre#$tete o evaluare a imobilelor locative/ c-t i a altor tipuri de imobile pentru orice scop/ abordarea simplist$ a evalu$rii prin deducerea costului lucr$rilor de remediere din valoarea propriet$ii/ presupun-nd c$ nu este nici o contaminare/ poate s$ nu duc$ la valoarea de pia$ aa cum aceasta rezult$ din di erite o erte de pia$/ din cauza diminu$rii actorilor adiaceni. 0n anumite cazuri c-nd evalu$rile sunt $cute pentru prezentarea -n documentele inanciare/ e2istena contaminanilor sau a materialelor periculoase poate s$ nu a ecteze capacitatea operaional$ i e iciena economic$ a imobilelor locative/ care -i continu$ utilizarea ei curent$ i deci nici valoarea de pia$ pentru utilizarea e2istent$. Ealoarea alternativ$ sau valoarea rezidual$ viitoare pot i totui a ectate substanial i/ dup$ diminuare corespunz$toare/ ar putea i creat$ o rezerv$ pentru acoperirea unor datorii latente :21/ p.3+;. ?actorii ecolo/ici. ,up$ apariia civilizaiei la izvoarele naturale de poluare s1au ad$u#at i cele te*no#ene. ,ar/ ca problema/ poluarea mediului ambiant a -nceput s$ ie observat$ numai odat$ cu -nceputul dezvolt$rii brute a pro#resului te*nico1tiini ic. Piaa a devenit tot mai sensibil$ la impactul economic al e2istenei sau perceperii actorilor de mediu/ substanelor periculoase/ al contamin$rii terenului i la alte responsabilit$i le#ale/ latente sau actuale le#ate de mediu. ,ei deseori este considerat$ ca un subiect speci ic local/ preocuparea din ce -n ce mai #lobal$ i consensul internaional transcende responsabilit$ile locale le#ale i contractuale i poate avea impact direct asupra preurilor obinute pe pieele imobiliare :18/ p.19;. Factorii microeconomici sunt caracterizai de parametrii obiectivi ai tranzaciilor concrete le#ate de descrierea obiectelor imobiliare la v-nzarea F cump$rarea lor/ i direct cu caracterul tranzaciei. %ceti actori sunt divizai -n dou$ cate#orii de actori. "ondi,ii de -inan,are, condi,ii de 3nzare6cumprare. "ondi,ii de -inan,are. ,e obicei investiiile -n imobilele locative se inaneaz$ pe (+11++D din contul mi<loacelor -mprumutate/ ceea ce in lueneaz$ asupra preurilor tranzaciilor i la

coe icieni/ ac*itai at-t din conturi operaionale/ c-t i din conturi de capital. Condiiile de inanare depinde de acordul tranzaciei. Cinanele se e ectueaz$ -n mai multe moduri. 1 Cump$r$torul pl$tete creditorului dob-nd$ pentru creditul acordat cu scopul procur$rii bunului imobiliar. 0n acest caz din preul de v-nzare se scade suma dob-nzii. 1 E-nz$torul particip$ la inanarea tranzaciei acord5nd cump$r$torului un credit ipotecar. 0n cazul c-nd tranzacia este inanat$ inte#ral din mi<loacele cump$r$torului/ la data v-nz$rii este necesar s$ ie aplicate careva corect$ri la preul bunului imobiliar/ deoarece tranzacia este e ectuat$ in-nd cont de valoarea prezent$ a banilor la data e ectu$rii tranzaciei. 0n cazul c-nd v-nz$torul inaneaz$ tranzacia acord-nd un credit ipotecar cump$r$torului/ m$rimea corect$rii este determinat$ prin metoda actualiz$rii lu2ului de numerar a creditului ipotecar/ acord-nd la rata dob-nzii pe pia$. Cinanarea poate avea loc. 14 totalmente din mi<loacele cump$r$toruluiA 24 atra#erea resurselor str$ineA 34ac*itarea -n rate. "ondi,ii de 3nzare6cumprare pot i. tipice i speci ice. Ciind pus$ problema e ectu$rii oric$rei tranzacii condiiile de v-nzare1cump$rare r$m-n a i unul din aspectele microeconomice de baz$. %proape orice cump$r$tor pune -ntrebarea ipotec$rii/ e2istenei unei politici de creditare/ e2istenei i aplic$rii cauiunilor. Pentru persoanele din str$in$tate este oarte important s$ analizeze condiiile speciale/ care pot i -n avoarea lor sau -i pot obli#a s$ procedeze -n con ormitate cu le#islaia -n vi#oare a $rii. Hnele condiii speciale s5nt determinate de politica demo#ra ic$ a $rii i de mi#raia populaiei/ dar necit5nd la cauzele stabilirii lor/ ele s5nt posibil de realizat. "ste oarte important de analizat motivele v-nz$torului i cump$r$torului/ precum i termenele de realizare a tranzaciei pe care le solicit$ un participant sau altul. = ur#en$ a v-nz$torului este oarte mult -n avoarea cump$r$torului/ aa cum costul va sc$dea. )ar dac$ cump$r$torul este cointeresat -n ac*iziionarea unui anumit imobil atunci costul va crete. Condiiile tranzaciei sunt di erite -n cazul -ntre cump$r$tor i v-nz$tor sunt relaii speciale de rudenie/ de a aceri/ sau interese inanciare comune/ c-nd v-nzarea este e ectuat$ -n termeni restr-ni. Principala problem$ const$ -n identi icarea condiiilor speciale. Re eritor la condiiile pieii este important de a lua -n consideraie in luena in laiei i de laiei/ modi icarea le#islaiei iscale i le#islaiei/ -n #eneral sc*imb$ri -n structura cererii i a dintre cump$r$tor i v-nz$tor privind condiiile e ectu$rii i inan$rii

o ertei de bunuri imobiliare etc. Cel mai bun indicator al condiiilor peii este v-nzarea repetat$ a unui bun imobiliar -n di erite perioade de timp. !mplasarea. 0n sensul lar# al cuv-ntului amplasarea reprezint$ situarea bunului imobiliar -ntr1un anumit ora/ anumit$ re#iune a $rii/ care este caracterizat$ prin anumite elemente distinctive. valoarea urbanistic$/ accesibilitatea mi<loacelor de transport/ peisa< a#reabil/ etc. %mplasarea presupune identi icarea particularit$ilor situ$rii locale/ la care se re er$. 1 amplasarea bunului imobiliar locativ pe teritoriul localit$iiA 1 distana p-n$ la centrul localit$iiA 1 amplasarea -n sector/ cartierA 1 distana p-n$ la cea mai apropiat$ strad$ de accesA 1 altele. %mplasamentul este unul dintre cei mai importani actori de aciune asupra valorii bunului imobiliar. %mplasarea -n zona cu anumite caracteristici in lueneaz$ substanial valoarea bunului imobiliar -n acea sau alt$ direcie. ,ac$ e2ist$ accesul liber la toate tipurile de transporturi i locul situ$rii parc$rii automobililor / atunci aceasta aduce doar la ma<orarea i sporirea valorii bunului imobiliar locativ. Hn alt moment de baz$ la capitolul dat este suprapunerea m$rimii terenului cu m$rimea cl$dirii i stabilirea -ndeplinirii cerinelor a$ de terenul respectiv. Hn alt sector al oraului sau o strad$ oarecare are reputaia unui loc unde se mani est$ un anumit #en de activitate/ -n dependen$ de presti#iul c$reia se adau#$ un nou indicator la ormula costului spaiului locativ. Hn alt actor ce in lueneaz$ costul spaiului locativ -n direcia creterii este e2istena -n apropierea acestuia a parc$rilor pentru automobile. %mplasarea bunului -ntr1o alt$ zon$ -ndep$rtat$/ -n apropierea unor abrici sau uzine/ unde z#omotul dep$ete limitele normalului i e2ist$ riscul polu$rii mediului ambiant/ va orienta costul propriet$ii imobiliare -n direcia descreterii :21/ p.32;. 0n dependen$ de unii actori sociali accent se pune/ -n ma<oritatea cazurilor/ pe presti#iul cartierului sau sectorului dat. Ba ale#erea spaiului locativ/ -n a ar$ de c*eltuielile de ecolo#ie/ presti#iu i mediul social se ine cont de c*eltuielile de a#rement. 0n analiza amplasamentului local este necesar de avut -n vedere urm$torii actori. accesul transportului spre locul datA starea ecolo#ic$A indici sociali. %ccesul transportului la imobilul dat se caracterizeaz$ prin. distana p-n$ la staia cea mai apropiat$ a staiilor transportului urbanA starea drumuluiA intensitatea mic$rii transporturilor. Starea ecolo#ic$ pentru estimarea amplas$rii locale este su icient$ determin$rii caracteristicii aerului/ determin$rii concentraiilor impurit$ilor -n aer i compararea lor cu limitarea admisibil$.

)ndicii sociali o#lindesc criminalitatea -n ora sau sat/ adic$ reitin#ul oraului sau satului. Sunt zone cu reputaie bun$/ iar altele se asociaz$ -n cunotina locatarilor ca zone de risc ma<or. ,istana ec*ivalent$ se determin$ dup$ coe icienii sociali care o#lindesc raportul c*eltuielilor de transportare a -nc$rc$turilor pe drumul de di erit$ calitate/ ca etalon sunt acceptate drumurile de beton i as alt. %aracteristicile &izice a spaiului locati . 0n timpul e ectu$rii oric$rei tranzacii pe pia$ rolul de baz$ -n stabilirea costului acestuia -l are analiza caracteristicilor sale izice. >oate bunurile imobiliare locative au caracteristici izice di erite din punctul de vedere al v-rstei/ supra eei/ elementelor constructivii uzurii i aspectului e2terior. %st el -n procesul de e2aminare a propriet$ilor imobiliare este important s$ ie determinate particularit$ile at-t ale construciei ca obiect unic amplasat separat/ c-t i ale elementelor de structur$. Ba caracteristicile izice se re er$. Parametri iziciA Calitatea construciei i e2ploat$riiA Serviciile comunale i dotarea te*nic$A "2teriorul pl$cut i con ortul. 0n timpul analizei parametrilor izici ai spaiului locativ -n procesul de evaluare se ia -n consideraie. 1 Supra aa cea mai mic$A 1 Supra aa cea mai mareA 1 Supra aa total$/ coridorului. ,e asemenea la evaluarea cl$dirii se va ine cont de orientarea construciei 3nord/ sud/ est/ vest4A #radul de durabilitateA caracteristica elementelor de baz$. undamentul/ pereii/ planeele/ pardoseala/ uile/ erestrele/ inisa<ul interior/ inisa<ul e2terior/ calitatea construciei/ ar*itectura/ racordarea la reelele publice 3ap$/ canalizare/ ener#ie electric$/ ener#ie termic$/ #aze/ telecomunicaii4/ sistem de securitate/ utilizarea curent$ a spaiilor. Starea izic$ este un actor microeconomic important. ,ac$ pentru reparaia bunului sunt necesare c*eltuieli considerabile/ atunci bunul imobiliar locativ va avea o valoare mai mic$. Mot$r-rile ar*itectural1constructive au o mare importan$ -n timpul evalu$rii. Cl$dirile trebuie s$ corespund$ condiiilor climaterice/ s$ ie bine proiectate/ adic$ s$ aib$ o bun$ iluminaie natural$ a -nc$perilor/ un aspect e2terior pl$cut. >oate acestea in lueneaz$ asupra c*eltuielilor de e2ploatare i evident i asupra valorii de pia$. Ealoarea bunului imobiliar locativ depinde de diveri actori care pot aciona asupra valorii lui. )n luena tuturor tipurilor de actori duc at-t la sporirea/ c-t i la reducerea valorii bunurilor imobiliare locative. "oncluzie. ,in cele e2puse mai sus/ se poate de menionat c$ pentru evaluarea bunurilor imobiliare locative este nevoie de cunoscut i de posedat cunotinele necesare cu privire la aciunea actorilor care pot at-t ridica valoarea bunului/ c-t i a actorilor care pot reduce din valoarea bunului imobiliar/ a aciunii oric$rui actor -n parte.

Capitolul III Reevaluarea proprietilor rezideniale din or" Clrai "% *0pecte conceptuale i re0trictive la evaluarea proprietilor rezideniale
Scopul principal al acestei lucr$ri const$ -n reevaluarea propriet$ilor rezideniale situate -n oraul C$l$rai. Sarcina de baz$ este estimarea valorii de pia a apartamentului cu ! od$i situat -n centrul oraului/ pe str. Gte an cel Mare 3a i a casei individuale amplasat$ -n partea de vest a oraul/ str. Mi*ail Sadoveanu ('. Con orm Be#ii cu privire la activitatea de evaluare/ nr. 989 F OE din 18.+!.2++2/ valoarea de pia reprezint$ suma estimat$ pentru care un obiect al evalu$rii poate i sc*imbat/ la data evalu$rii/ -ntre un cump$r$tor *ot$r-t s$ cumpere i un v-nz$tor *ot$r-t s$ v-nd$/ dup$ un marKetin# adecvat/ -ntr1o tranzacie liber$/ -n care iecare parte va aciona competent/ cu pruden$ necesar$ i neconstr-ns. Cule#erea i e2punerea in ormaiei a ost selectat$ din //dosarul de inventariere te*nic$99 i din in ormaia analizei $cute de autor. ,e inirea misiunii de evaluare ia -n consideraie urm$toarele elemente pe care le speci ic$m -n tabelele 3 i !. %ceste tabele re lect$ datele #enerale re eritoare la obiectele supuse evalu$rii/ care au ost obinute -n baza raportului ce este reprezentat -n continuare. >abelul 3 conine datele #enerale cu privire la apartamentul cu ! od$i supus evalu$rii. >abelul 3 5e)inirea mi0iunii de evaluare Nr"crt" 1 2 3 ! ( & ' 8 9 1+ Indicatori =biectul supus evalu$rii Speci icarea obiectului Scopul evalu$rii ,estinaia evalu$rii ?ene icarul Proprietarul %dresa ,ata inspect$rii ,ata evalu$rii Cursul dolarului con orm ?6M Sursa. : completat$ de autor; Caracteri0tici )mobil locativ %partament cu ! od$i ,eterminarea valorii de pia$ E-nzare 1 cump$rare Marinescu @ri#ore Marinescu @ri#ore =r.C$l$rai/ str.Gte an cel Mare/ 3a 1(.+3.2++8 +2.+(.2++8 1+/23&

0n tabelul ce urmeaz$ sunt prezentate datele cu privire la casa individual$ amplasat$ -n or. C$l$rai/ str. M. Sadoveanu ('. >abelul ! 5e)inirea mi0iunii de evaluare

Nr"crt" 1 2 3 ! ( & ' 8 9 1+

Indicatori =biectul supus evalu$rii Speci icarea obiectului Scopul evalu$rii ,estinaia evalu$rii ?ene icarul Proprietarul %dresa ,ata inspect$rii ,ata evalu$rii Cursul dolarului con orm ?6M Sursa. : completat$ de autor;

Caracteri0tici )mobil locativ Cas$ de locuit cu un nivel ,eterminarea valorii de pia$ E-nzare 1 cump$rare ?otnara Maria ?otnara Maria =r.C$l$rai/ str.M. Sadoveanu/ (' 22.+3.2++8 +&.+(.2++8 1+/23&

Ba evaluarea propriet$ilor rezideniale e2ecutorul s1a condus de Re#ulamentul provizoriu privind evaluarea imobilului 6r. 9(8 din +!.+8.2++3/ Standardele Pro esionale "uropene pentru evaluarea propriet$ii imobiliare elaborate de >"@=E%/ alte %cte Be#islative i documente normative ale Republicii Moldova. 0n rezultatul analizei in ormaiei incluse -n Raportul de evaluare prezentat/ s1a a<uns la concluzia c$ valorile obinute prin aplicarea celor 3 abord$ri i valoarea de pia$ a propriet$ilor imobiliare cu destinaie locativ$ la data de +2.+(.2++8 i +&.+(.2++8 constituie. Pentru apartamentul cu $ odi prin aplicarea a 3 abord$ri s1au obinut urm$toarele rezultate. %bordarea c*eltuielilor %bordarea analizei v-nz$rilor comparabile %bordarea veniturilor #4844 lei 48!%22 lei 244#$2 lei

9aloarea de pia a apartamentului cu 4 odi estimat$ dup$ p$rerea evaluatorului constituie

#$$&4 7trei 0ute aptezeci i cinci mii cinci 0ute patru8 lei sau 448$

7treizeci i a0e mii a0e 0ute optzeci i cinci8 dolari SU*"


Rezultatele ce s1au obinut -n cazul evalu$rii casei indi3iduale sunt urm$toarele. %bordarea c*eltuielilor %bordarea analizei v-nz$rilor comparabile 2##4 & lei $4%#4& lei

9aloarea de pia a ca0ei individuale estimat$ dup$ p$rerea evaluatorului constituie

4$&&4# lei 7patru 0ute cincizeci mii patruzeci i apte 8 lei sau 4 !4# 7patruzeci i trei mii nou 0ute a0ezeci i apte8 dolari SU*"
Not: Caracteristica complet$ a obiectelor i ar#umentarea rezultatelor obinute sunt descrise detaliat -n prezentul Raport de evaluare. "valuatorul/ care a e ectuat evaluarea/ -n baza cunotinelor/ convin#erilor i activit$ii lor con irm$/ c$.

1 % irmaiile i aptele cuprinse -n prezentul raport sunt e2acte i corecteA 1 %naliza/ opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor $cute i condiiilor limit$/ analiza independent$ i pro esional$/ precum i concluziile aparin5nd personal evaluatorilorA 1 "valuatorul n1are interes material curent sau de perspectiv$ vizavi de obiectul evalu$rii i este liber de orice an#a<amente suplimentare 3-n a ara an#a<amentelor rezultante prezentului contract4 a$ de careva parte/ le#at$ de obiectul evalu$riiA 1 Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit$ m$rime a valorii obiectului evaluat/ ne1 depinz5nd/ de asemenea/ de careva valoare calculat$ -n prealabil sau de valoarea stabilit$ -n avoarea uneia din p$riA 1 %naliza in ormaiei/ opiniile i concluziile/ cuprinse -n raport/ corespund le#islaiei -n vi#oare/ cerinelor Standardelor Pro esionale "uropene/ aprobate pentru evaluarea propriet$ilor imobiliare i Camerei 6aionale de )mobil din Republica Moldova. 'upoziii "i restricii principale Partea inte#r$ a prezentului raport sunt urm$toarele supoziii i restricii principale. 1. Prezentul raport este valabil numai inte#ral i numai -n scopurile indicate -n elA 2. "valuatorul nu poart$ r$spundere pentru descrierea <uridic$ a drepturilor asupra propriet$ii evaluate sau pentru c*estiunile ce in de e2aminarea drepturilor de proprietateA 3. "valuatorul presupune lipsa oric$ror actori ascuni/ care in lueneaz$ evaluarea i starea propriet$ii. "valuatorii nu poart$ r$spundere pentru e2istena unor asemenea actori ascuni/ nici pentru necesitatea elucid$rii lorA !. ,atele obinute de c$tre evaluator i care se cuprind -n raport se consider$ veridice. >otodat$ evaluatorul nu poate s$ #aranteze veridicitatea absolut$ a in ormaiei/ de aceia pentru toate datele se indic$ sursa de in ormaieA (. "valuatorul este -n drept s$ utilizeze -n scopul evalu$rii/ oricare din metodele de evaluare ce nu intr$ -n contradicie cu le#islaia -n vi#oare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare/ precum i a standardelor internaionale de evaluareA &. 6ici clientul/ nici evaluatorul nu pot olosi raportul alt el/ dec5t con orm prevederilor prezentului contractA '. Raportul de evaluare conine opinia pro esional$ a evaluatorului relativ la valoarea imobilului i nu reprezint$ #arania c$ bunul imobil va i comercializat -n mod obli#atoriu la preul indicat -n prezentul raportA 8. P$rerea evaluatorului relativ la valoarea proprietatii este valabila numai la data evaluarii/ evaluatorul nu1si asum$ nici o r$spundere privind sc*imbarea actorilor sociali/ economici

le#islativi/ precum si altor actori care pot interveni dupa data evaluarii in luentind ast el situatia economica din tara si respectiv valoarea proprietatii evaluateA 9. "valuatorul nu1i asum$ nici o responsabilitate pentru e2istena vreunui contaminat si nici nu a solicitat o e2pertiz$ sau o cercetare stiinti ica necesara pentru a i descoperit. ,aca ulterior se va stabili ca e2ista o contaminare pentru proprietatea analizata aceasta ar putea diminua valoarea raportataA 1+. "valuatorul va include -n raport material suplimentar 3 oto#ra ii/ sc*eme/ etc.4 doar -n m$sura necesit$ii in orm$rii bene iciarului cu proprietatea evaluat$. -eniuni 0peciale: %cest raport este con idenial pentru dumneavoastr$ i pentru consultanii dvs. i este numai pentru destinaia stabilit$ mai sus. 6u accept$m nici o responsabilitate dac$ este transmis altei persoane/ ie pentru scopul declarat/ ie pentru oricare alt scop. "valuarea nu conine e2pertiza te*nic$ de construcie a constructivelor. Raportul de evaluare este per ectat -n dou$ e2emplare/ dintre care unul se remite bene iciarului/ iar al doilea F se p$streaz$ -n ar*iva e2ecutorului.

"2 In0pectarea i caracteri0ticile te1nice a proprietilor rezideniale


=biectulele supuse evalu$rii reprezint$ dou$ propriet$i rezideniale/ ambele situate -n oraul C$l$rai/ dintre care. )1 reprezint$ apartament cu ! od$i situat pe str. Gte an cel Mare 3a/ sectorul CentruA ))1 cas$ individual$/ amplasat$ pe str. M. Sadoveanu ('/ -n partea de est a oraului. )nspectarea obiectelor supuse evalu$rii s1a e ectuat la data de 1(.+3.2++8 i 22.+3.2++8.

"valuarea este bazat$ pe datele privind starea real$ i calitatea obiectelor evalu$rii la momentul inspect$rii. )n ormaia cu privire la descrierea locului amplas$rii obiectelor supuse evalu$rii este re lectat$ -n tabelele de mai <os pentru iecare obiect aparte. Caracteri0tica apartamentului cu 4 odi din or" Clrai =biectul supus evalu$rii este amplasat -n partea central$ a oraului C$l$rai/ strada Gte an cel Mare 3a. ,eoarece obiectul dat constituie un apartament cu ! od$i/ evident c$ i destinaia sa va i locativ$. Bu-nd -n consideraie zona -n care e ampalsat bunul imobil se poate de menionat aptul c$/ -n aceast$ zon$ a oraului este oarte dezvoltat$ in rastructura/ ceea ce are mare importan$ -n cazul dat. Starea ecolo#ic$ este oarte bun$/ relie ul este puin -nclinat. 0n apropierea obiectului se a l$ piaa oraului C$l$rai/ i mai multe centre comerciale/ acest lucru iind un actor avorabil penrtu obiectul evaluat. 0n tabelul ( este inclus$ descrierea #eneral$ a locului amplas$rii obiectului supus evalu$rii. >abelul ( 5e0crierea locului ampla0rii obiectului Nr" crt" 1 2 3 ! ( & Indicatori %dresa obiectului Bocul amplas$rii obiectului evalu$rii Particularit$ile locale de amplasament ,estinaia Supra aa terenului a erent construciei =biectul este m$r#init. 1 "st 1 Eest 1 6ord/ Sud ,reptul de proprietate Caracteri0tici str. Gte an cel Mare 3a/ or. C$l$rai Partea central$ a or. C$l$rai str. Gte an cel Mare 3a la intersecie cu str. M. "minescu Bocativ$ &++ m2

' 8

Biceul // Mi*ail Sadoveanu 99 = iciul potal ?locuri de locuit/ Ca enea Privat %ccesul la transportul obtesc F 1++mA Cactorii de plus valoare i minus valoare @r$dini$ de copii F (++mA Biceul // Mi*ail Sadoveanu 99 F (+mA Sursa. : completat$ de autor; Starea te*nic$ a bunului imobil este bun$/ iar dep$rtarea de la strada central$ este de

apro2imativ 1++ m. Casa a ost construit$ in anul 2++!/ i la data evalu$rii se a l$ -ntr1o stare te*nic$ oarte bun$. %partamentul supus evalu$rii are urm$toarele elemente constructive. undamentul construciei este din panouri de beton/ pereii e2teriori sunt construii din piatr$ t$iat$/ iar cei desp$ritori din c$r$mid$/ pardoseala reprezint$ lenoleum/ planeul de pod este din beton armat/ acoperiul din ardezie/ iar uile sunt construite din lemn/ erestrele la el din lemn vopsite i

cu 2 r-nduri. =biectul supus evalu$rii este dotat cu toate reelele in#inereti. #az/ electricitate/ apeduct i canalizare. 0n tabelul ce urmeaz$ vor i e2puse datele ce re lect$ caracteristica te*nic$ a bunului evaluat. >abelul & Caracteri0ticile te1nice ale obiectului Nr"crt" 1 2 3 ! ( & ' 8 9 1+ 11 12 Indicatori >ipul obiectului evalu$rii >ipul cl$dirii 3seria4 6um$rul de nivele 6ivelul amplas$rii obiectului %mplasarea -n bloc locativ Subsol @rupul de capitalizare a cl$dirii Supra aa total$ a apartamentului Eolumul construciei 0n$limea -nc$perii Seismicitatea cl$dirii luate in calcul 5e0crierea elementelor con0tructive: Cundaia Perei interiori i e2teriori Perei desp$ritori %coperiul Pardoseala @oluri. ui/ erestre )nstalaii interioare sanitaro1te*nice/ electrote*nice 5e0crierea obiectului: Camer$ de zi ,ormitor ,ormitor ,ormitor ?uc$t$rie Coridor ?aia V XC Sursa. : dosarul de inventariere te*nic$; >rebuie de menionat Unitatea de m0ur U=Caracteri0tici ?loc locativ or. C$l$rai 1+2 ! nivele 6ivelul 3 Ba centru "2ist$ ) 1+1/ 1 !&28 2/( 1/+! Piatr$ brut$ Piatr$ t$iat$ C$r$mid$ Coi de ardezie Binoleum Bemn >ele on/ -nc$lzire termic$/ electricitate/ canalizare m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 39/( 1!/! 9/9 &/3 8/' 8/& (/3

m2 m3 m2

13

aptul c$ pe parcursul a 2 ani de e2ploatare/ proprietarul

apartamentului a investit -n el/ cu scopul de a ma<ora valoarea obiectului supus evalu$rii repetate. Potrivit acestui apt/ la momentul actual dat imobilul este -ntr1o stare mult mai bun$. )mobilul dispune de un nivel -nalt de e2ploatare/ i anume. dispune de -nc$lzire autonom$/ ceea ce -n trecut nu e2istaA at-t erestrele/ c-t i uile au ost sc*imbateA buc$t$ria este modelat$ dup$ stil modernizat. 0n #eneral starea izic$ a cl$dirii este oarte bun$.

Potrivit aptului c$ casa a ost dat$ -n e2ploatare -n anul 2++& toate elementele constructive sunt -ntr1o stare bun$/ inisa<ul at-t interior/ c-t i e2terior este la nivel. Not: Reevaluarea apartamentului cu ! od$i este -ntocmit$ -n baza datelor privind starea real$ i calitatea obiectului evalu$rii la momentul inspect$rii. Caracteri0tica ca0ei individuale din or" Clrai =biectul supus evalu$rii. cas$ individual$ amplasat$ -n or. C$l$rai/ str. M. Sadoveanu ('/ pe o supra a$ de +/+8!1 *a/ predestinat$ evalu$rii cu scopul determin$rii valorii de pia$ la momentul actual. =biectul evalu$rii se a l$ la 1++ m de la ma#azin i (+ m p-n$ la osea 3staia de ma2i1ta2i4. Circulaia transportului de pasa#eri -n zona amplasat$ construciei este avorabil$. Starea drumurilor auto este bun$. 0n tabelul ' este inclus$ descrierea #eneral$ a locului amplas$rii obiectului supus evalu$rii. >abelul ' 5e0crierea locului ampla0rii obiectului Nr" crt" 1 2 3 ! ( & ' 8 Indicatori %dresa obiectului Bocul amplas$rii obiectului evalu$rii Particularit$ile locale de amplasament ,estinaia Supra aa terenului a erent construciei =biectul este m$r#init. 1 "st/Eest/ 6ord 1 Sud ,reptul de proprietate Cactorii de plus valoare i minus valoare Sursa. : completat$ de autor; ?unul imobil evaluat este o cas$ individual$ cu destinaie locativ$ cu un nivel. ,escrierea elementelor constructive ale obiectului evalu$rii. undamentul construciei este din piatr$ brut$/ pereii e2teriori sunt construii din piatr$ de calcar/ iar cei intermediari din #*ips/ pardoseala este din beton acoperit$ cu sc-nduri vopsite i linoleum/ planeul de pod este din beton armat/ acoperiul din oi de ardezie/ iar uile sunt construite din lemn/ erestrele la el din lemn vopsite i cu 2 r-nduri de sticl$. )mobilul dispune de -nc$lzire autonom$ cu sob$ cu lemn i c$rbune/ ener#ie electric$/ apeduct/ casa este #azi icat$ i dispune i de >E cablu. ,atele cu privire la caracteristicile te*nice s-nt reprezentate -n tabelul 8. Caracteri0tici =r.C$l$rai/ str.M. Sadoveanu/ (' Sectorul >elecentru str. M.Sadoveanu/ (' la intersecie cu str.%. Mateevici Bocativ$ +/+8!1 *a Case de locuit Ca enea Privat %ccesul la transportul obtesc F (+mA @r$dini$ de copii F 1+++mA Centru comercial F 1++mA

>abelul 8 Caracteri0ticile te1nice ale obiectului Unitatea Nr"crt" Indicatori de m0ur Caracteri0tici U=1 >ipul obiectului evalu$rii 1 Cas$ de locuit cu un nivel 2 6um$rul de nivele 1 1 nivel 3 Subsol 1 "ste ! @rupul de capitalizare a cl$dirii 1 E 2 ( Supra aa total$ a construciei m 8+/+ & Eolumul construciei m3 232 ' 0n$limea -nc$perii m 2/9+ 8 Supra aa locativ$ m2 !&/+ 9 5e0crierea elementelor con0tructive: Cundaia 1 Piatr$ brut$ Perei interiori i e2teriori 1 Piatr$ t$iat$ Perei desp$ritori 1 Piatr$ t$iat$ %coperiul 1 Coi de ardezie Pardoseala 1 Parc*et @oluri. ui/ erestre 1 Bemn Cinisa< interior 1 >apetare/ vopsire/ tencuire Cinisa< e2terior 1 Cimentuire )nstalaii interioare sanitaro1te*nice/ 1 Sob$/ electricitate/ apeduct/ #azA electrote*nice 1+ 5e0crierea obiectului: Camer$ de zi m2 11/& ,ormitor m2 1+/' 2 Salon m 1!/1 ?uc$t$rie m2 9/& 2 %ntreu m 12/1 2 ?alcon m 23/( ?aia V XC m2 !/9 Sursa. : dosarul de inventariere te*nic$; Not: Potrivit aptului c$ proprietarul obiectului evalu$rii a $cut reconstrucii i unele -mbun$t$iri/ a ost solicitat$ evaluarea repetat$ a casei individuale -n baza datelor privind starea actual$ i calitatea obiectului la momentul inspect$rii. Ciind dat aptul c$ coninutul lucr$rilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau -n aa evaluatorului/ de tipul valorii ce urmeaz$ a i estimat$/ prevederile le#islaiei i standartelor pro esionale/ planurile lucr$rilor de evaluare vor varia pentru di erite obiecte ale evalu$rii. 0n ma<oritatea cazurilor procesul de evaluare -ncepe prin identi icarea de c$tre evaluator a bunului imobil evaluat i a bazei de evaluare i se -nc*eie odat$ cu raportarea c$tre client a concluziilor :12/ p.22;. Procesul evalu$rii cuprinde urm$toarele etape.

14 de inirea misiunii de evaluareA 24 colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluareA 34 analiza celei mai bune i e iciente utiliz$riA !4 aplicarea metodelor de evaluareA (4 reconcilierea valorilor i estimarea valorii inaleA &4 -ntocmirea raportului de evaluare. *rocesul de e3aluare reprezint$ o procedur$ sistematic$ utilizat$ pentru a estima -ntr1o manier$ credibil$ o anumit$ valoare a bunului imobiliar. 'copul e alurii: estimarea valorii de pia$ a propriet$ilor rezideniale. $estinaia e alurii: v-nzare1 cump$rare. 'ursele de in&ormaie e2aminate i analizate -n procesul de evaluare sunt. 1 in ormaia pus$ la dispoziia evaluatorului de c$tre proprietarul obiectului evalu$riiA 1 "2trasul din Re#istrul bunurilor imobiliare/ eliberat de =C> C$l$rai la 12 martie 2++8A 1 ,ocumentaia te*nic$ a propriet$ilor rezidenialeA 1 Publicaiile periodice privind preurile curente de v-nzare ale apartamentelor i a caselor de locuit individuale din or. C$l$rai. Pentru estimarea valorii de pia$/ con orm le#islaiei R. Moldova sunt aplicate 3 abord$ri. 14 %bordarea c*eltuielilor F const$ -n estimarea valorii de pia$ a obiectului evalu$rii ca totalitatea c*eltuielilor necesare pentru crearea lui -n starea curent$ 24 %bordarea analizei comparative a v-nz$rilor F presupune estimarea valorii de pia$ a bunului imobil -n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii/ care au ost v5ndute recent/ i a<ust$rii preurilor de v5nzare pentru di erenele -ntre aceste bunuri i obiectul evalu$rii. 34 %bordarea veniturilor F presupune estimarea valorii bunului imobil -n baza venitului operaional net/ ce poate i #enerat de acest bun -n viitor. "oncluzie: 0n dependen$ de scopul evalu$rii i -n corespundere cu destinaia evalu$rii la evaluarea propriet$ilor rezideniale s1au aplicat abord$rile nominalizate mai sus.

" Reevaluarea apartamentului cu 4 odi i reevaluarea ca0ei individuale din or" Clrai
"sena reevalurii unui bun imobil const$ -n determinarea valorii acestui bun repetat/ utiliz-nd metode speci ice -n dependen$ de scopul urm$rit/ care de asemenea este un aspect oarte important -n procesul de estimare bunurilor imobiliare.

Reevaluarea apartamentului cu 4 odi din or" Clrai

,eterminarea valorii bunului imobil cere aplicarea tuturor abord$rilor. 0n scopul evalu$rii valorii de pia$ i -n corespundere cu destinaia evalu$rii am aplicat toate cele trei abord$ri de evaluare. abordarea c@eltuielilor/ abordarea analizei comparati3e a 3nzrilor i abordarea 3eniturilor. E0timarea valorii obiectului evalurii prin abordarea c1eltuielilor "valuarea bunurilor imobiliare prin abordarea c*eltuielilor presupune determinarea m$rimii sumei de bani necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat. Ealoarea bunului imobil prin abordarea c*eltuielilor se determin$ con orm ormulei 3(4 din prezenta lucrare. %bordarea c*eltuielilor nu -ntotdeauna re lect$ valoarea de pia$ a bunurilor imobiliare deoarece prin aplicarea metodei date se determin$ nivelul c*eltuielilor necesare pentru crearea unui bun imobiliar similar. Yin-nd cont de tipul i caracteristicile speci ice ale obiectului supus evalu$rii/ valoarea obinut$ prin metoda c*eltuielilor ne va a<uta -n mare m$sur$ la determinarea valorii inale de pia$ a obiectului evaluat. 0n cadrul acestei metode/ pentru determinarea valorii de pia$ a construciei este necesar de evaluat i terenul pe care este amplasat$ cl$direa dat$. Pentru determinarea valorii terenului se olosesc dou$ metode. 1. determinarea preului normativ al p$m-ntuluiA 2. determinarea preului de pia$. Ciind dat aptul c$ obiectul estimat este amplasat -n municipiul C*iin$u/ la evaluarea terenului se va aplica nu preul normativ/ ci valoarea de pia$ a acestuia. %naliz-nd piaa din or.C$l$rai costul mediu al loturilor de p$m-nt pentru construcii locative din sectorul Centru constituie de la (1'mii Z pentru +/+1 *a. Pentru calcularea valorii de pia$ a terenului vom olosi preul de '+++ Z P 1 ar. '+++ S 1+/23& R '1&(2 lei Par '1&(2 P 1++ R '1' lei Pm2 Ealoarea terenului se va calcula con orm ormulei 3!4. 0n inal se obine.
)t = '1' S 1+1/1 S +/8 '1' S &++ S +/8 + = 1!!9'/'! + 2+2!!/'1 = 3!'!2/!(lei ! 1'

,up$ determinarea valorii terenului care constituie 4#42,4$ lei se va determina i valoarea construciei. Ealoarea construciei se bazeaz$ pe valoarea de reconstituire sau de -nlocuire a obiectului evalu$rii.

Valoarea de reconstituire reprezint$ totalitatea costurilor/ e2primate -n preuri curente/ pentru a construi o copie e2act$ a construciei evaluate/ olosind aceleai materiale de construcie/ te*nolo#ii i manoper$. ,eterminarea costului constructiei se e ectueaz$ -n baza pl$ii de arend$ la 1m 2 de supra a$. Potrivit aptului c$ casa a ost construit$ prin ipotec$ -n calcule am aplicat plata la 1m 2 care s1a ac*itat pentru construcie/ -n m$rime de 11++ lei. %plic-nd preul ce a ost ac*itat pentru construcia prin ipotec$/ lu-nd -n consideraie c$ casa este nou$ valoarea de reconstituire se va calcula con orm tabelului 9. >abelul 9 5eterminarea valorii de recon0tituire a obiectului evalurii Unitatea Nr"crt" 1 2 3 ! ( & ' 8 9 1+ Indicatori Supra aa obiectului evalu$rii Eolumul construciei 0n$limea -nc$perii Ealoarea de reconstituire con orm pretului ac*itat pentru construirea prin ipotec$ Ealoarea de reconstituire lu-nd -n consideraie seismicitatea Hzura izic$ a cl$dirii Ealoarea de reconstituire a cl$dirii $r$ uzur$ Ealoarea de reconstituire cu >E% Ealoarea casei de locuit Ealoarea casei de locuit Sursa. : completat$ de autor; de m0ur U=m2 m3 m lei 9aloarea pentru o unitate 1+1/1 2(2/8 2/( 2'8+8+ Not %ne2a 2 %ne2a 2

lei lei lei lei lei Z

2892+3 ('8!/+& 283!19 3!+1+3 3!+1+3 3322&

6r.!S1/+! 6r.(S+/+2 6r.(16r.& 6r.'S1/2

%st el/valoarea de reconstituire a apartamentului constituie 4&%& lei sau

224 C"

2eterminarea mrimii deprecierii acumulate. ,eprecierea reprezint$ reducerea calit$ilor de consum ale bunurilor imobiliare din punct de vedere al investitorului potenial i se mani est$ prin diminuarea valorii bunului -n rezultatul aciunii di eritor actori. 0n practica evalu$rii bunurilor imobile se distin# urm$toarele orme ale deprecierii. 1 uzura izic$A 1 deprecierea uncional$A 1 deprecierea economic$. =zura -izic reprezint$ o reducere a valorii bunului imobiliar care se datoreaz$ deterior$rii lui sub in luena actorului timpului i altor actori e2terni 3 actorii izici/ c*imici/ e2ploatarea

incorect$ a cl$dirii/ etc.4/ prin pierderea calit$ilor te*nice i de e2ploatare se -nele#e diminuarea capacit$ii portante/ rezistenei i ri#idit$ii sub in luena mediului. Potrivit aptului ca casa a ost dat$ -n e2ploatare -n anul 2++&/ -n urma inspect$rii obiectului la aa locului/ au ost depistate careva deterior$ri care ar i putut avea loc -n urma in lienei actorilor e2terni sau ali actori. Eom admite convenional m$rimea uzurii izice e#al$ cu 2D/ lu5nd -n consideraie aciunea tuturor actorilor. Calculele sunt re lectate -n tabelul 1+. >abelul 1+ Calculul uzurii )izice a cldirii 6r. ,enumirea elementelor de construcie i 1 2 3 ! ( & ' 8 9 #enurilor de lucr$ri Cundaia Perei portani i desp$ritori Planeul %coperiul Pardoseala @oluri Cinisarea )nstalaii interioare. Starea construcie bun$ bun$ bun$ bun$ bun$ bun$ bun$ @reutatea D 8 2! 1& 8 8 ' ' 1+ 12 1++ Hzura elementelor Hzura izic$ a elementelor -n raport cu elementelor de speci ic$/

constructive/ D cl$direa -n ansamblu/ D 2 +/1& 1 2 3 2 1 2 2 3 +/2! +/32 +/2! +/1& +/+' +/1! +/2 +/3& 1/8&

bun$ sanitare/te*nice/electrice %lte lucr$ri >otal Sursa. : dosarul de inventariere te*nic$;

0n urma rezultatelor din acest tabel am constatat c$ uzura izic$ recuperabil$ a obiectului supus evalu$rii constituie. %,84 = %&& D%&&E : %,84 apro2imativ 2 E" Cactori eseniali/ care in lueneaz$ m$rimea deprecierii economice sunt aciunile #uvernului i ale administraiei publice locale -n domeniul impozit$rii/ evidena unei puteri de cump$rare reduse a populaiei -n urma st$rii economice precare a economiei naionale. Eom admite convenional m$rimea deprecierii economice e#al$ cu + D/ lu5nd -n consideraie aciunea tuturor actorilor. 2eprecierea -unc,ional a obiectelor este determinat$ de aptul pe c-t imobilul evaluat corespunde standardelor contemporane vizavi de utilitatea lui uncional$. Bu-nd -n consideraie aptul/ c$ bunul imobil evaluat corespunde nivelului cerinelor i standardelor moderne/ i altor actori necesari/ vom admite convenional m$rimea deprecierii economice e#al$ cu + D/ lu-nd -n consideraie aciunea tuturor actorilor. 0n concluzie se poate de menionat c$ deprecierea pentru obiectul evaluat este e#al$ cu + D.

Colosind ormula 3(4/ -n rezultatul e ectu$rii acestor calcule se poate de determinat i valoarea de pia$ a obiectului con orm abord$rii c*eltuielelor. 9 : 4#42,4$ > 4&%& : #4844 lei Ealoarea de pia$ a obiectului evalu$rii situat -n or. C$l$rai/ str. Gte an cel Mare/3a/ sectorul Centru/ la data evalu$rii F +2.+(.2++8 calculat$ prin abordarea c*eltuielilor/ constituie cu rotun<ire.

#4844 lei" ,trei sute "aptezeci "i patru mii opt sute patruzeci "i "ase- lei
E0timarea valorii obiectului evalurii prin abordarea analizei v/nzrilor comparabile *bordarea analizei comparative a v/nzrilor presupune estimarea valorii de pia$ a bunului imobiliar -n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii care au ost v5ndute recent i a<ust$rii preurilor de v5nzare pentru di erenele -ntre aceste bunuri i obiectul evalu$rii. %bordarea respectiv$ se utilizeaz$ -n cazurile -n care e2ist$ su icient$ in ormaie despre v5nz$rile bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii. Preurile propriet$ilor similare sunt a<ustate/ pentru di erenele -ntre obiectele similare i obiectul evaluat. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asem$narea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup$ caracteristicile de baz$. Procesul de determinare a valorii de pia$ a bunului imobil prin metoda analizei v-nz$rilor comparabile a cuprins urm$toarele etape. 1. colectarea i analiza datelor de pia$A 2. identi icarea unit$ilor i elementelor de comparaieA 3. determinarea m$rimii a<ust$rilorA !. compararea bunului imobil evaluat cu obiectele similareA (. analiza preurilor a<ustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoare de pia$ a obiectului. Ba etapa colect$rii i analizei datelor de pia$ evaluatorul determin$ num$rul v-nz$rilor comparabile necesare pentru analiz$. Preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii sunt analizate i corectate -n uncie de di erenieri. ,ac$ elementul de comparaie este de o calitate mai bun$ la bunul imobil comparabil dec5t la obiectul evaluat/ preul obiectului comparabil va i micorat cu suma a<ust$rii

respective i/ viceversa/ dac$ elementul de comparaie la proprietatea comparabil$ este de o calitate mai in erioar$ sau lipsete F preul propriet$ii comparabile va i ma<orat cu suma a<ust$rii -n cauz$. 0n scopul identi ic$rii bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii au ost e ectuate cercet$ri ale pieei imobiliare. 0n con ormitate cu art. & p.314 a4 a Be#ii cu privire la activitatea de evaluare 6r. 9891OE din 18 aprilie 2++2/ la estimarea valorii de pia$ prin metoda analizei comparative a v5nz$rilor/ poate i utilizat$ in ormaia despre o erta curent$ care e2ist$ pe pia$. Prin aceast$ abordare s1a determinat valoarea de pia$ a construciei prin compararea a trei apartamente similare cu un apartament cu ! od$i din or. C$l$rai. ,up$ determinarea preului mediu pentru 1 m2 de supra a$ total$ se va determina i valoarea de pia$ a bunului imobil prin abordarea analizei v-nz$rilor comparabile. 0n urma analizei pieei imobiliare au ost selectate urm$toarele obiecte similare obiectului evalu$rii. Abiectul E : 1 %partament amplasat -n sectorul Centru/ str. Gte an cel Mare 3a/ supra aa de 1+3/+m2 i preul de v-nzare ((+++ Z. Abiectul E2: 1 %partament amplasat -n sectorul Centru/ str.M. "minescu / supra aa 11+/+ m2 preul de v-nzare (8+++ Z. Abiectul E#: 1 %partament amplasat -n sectorul Centru/ str.Gte an cel Mare !/ supra aa 1+!/+ m 2 preul de v-nzare ('+++ Z. 0n urm$torul tabel se va determina valoarea de pia$ a obiectului prin abordarea analizei v-nz$rilor comparabile. >abelul 11 E0timarea valorii de pia a obiectului evalurii prin abordarea analizei comparative a v/nzrilor Nr" crt"
1

Indicatori
2

@biectul evalurii
3

@biecte comparabile @biect"N"% @biect"N"2 @biect"N"


! ( &

Not
'

% 2 4 $ 4 #

%mplasarea Supra aa/ m2 Preul de v/nzare, C Preul 1m2 pe supra a$ total$/ Z Preul %m2, lei ,reptul de proprietate A+ustarea Preul aFu0tat, lei Condiiile de inanare

Gte an cel Mare 3a/ Centru 1+1/1P&8/9 3 1 3 privat 6 3 ipotec$

Gte an cel Mare 3a/ Centru 1+3P'+/1 $$&&& (3! $444 privat ,; $444 ipotec$

Mi*ai "minescu/ Centru 11+P'3/2 $8&&& (2' $ !4 privat ,; $ !4 ipotec$

Gte an cel Mare !/ Centru 1+!P(8/' $#&&& (!8 $4&! privat ,; $4&! ipotec$ calc. nr.1 cl.nr.2 cl.nr.3

8 ! %& %% %2

A+ustarea Preul aFu0tat, lei Condiiile tranzaciei A+ustarea Preul aFu0tat, lei Condiiile pieei A+ustarea Preul aFu0tat, lei %mplasarea A+ustarea Preul aFu0tat, lei A+ustarea pFu supra-a, Preul aFu0tat, lei Caracteri0ticile )izice: 0n$limea -nc$perii/ m A+ustarea Preul aFu0tat, lei M$rimea buc$t$riei/ m2 A+ustarea Preul aFu0tat, lei Materialul pardoselei A+ustarea Preul aFu0tat, lei >ipul nodului sanitar A+ustarea Preul aFu0tat, lei @azi ic. casei de loc. A+ustarea Preul aFu0tat, lei

6 3 1 6 3 de pia$ 6 3 Centru 6 3 6 3 2/( 6 3 8/' 6 3 linoleum 6 3 combinat 6 3 da 6 3

,; $444 o ert$ ;,(' $ $4,48 de pia$ ,; $ $4,48 Centru ,; $ $4,48 ;,(' $24!,$$ 2/( ,; $24!,$$ 9/! ;,(2 482!,$! linoleum ,; 482!,$! combinat ,; 482!,$! da ,; 482!,$! ! od$i ,; 482!,$! nivelul 2 ,; 482!,$! 1+2 ,; 482!,$!

,; $ !4 o ert$ ;,(' $284,%2 de pia$ ,; $284,%2 Centru ,; $284,%2 ;,( 48%&, # 2/( ,; 48%&, # 9/( ;,( 4 ##,44 linoleum ,; 4 ##,44 combinat ,; 4 ##,44 da ,; 4 ##,44 ! od$i ,; 4 ##,44 nivelul 3 ,; 4 ##,44 1+2 ,; 4 ##,44 48 8 1+1/1 48!%22 4##8$

,; $4&! o ert$ ;,(' $4!4,82 de pia$ ,; $4!4,82 Centru ,; $4!4,82 ;,(! $ %,!2

cl.nr.! cl.nr.( cl.nr.&

cl.nr.'

%2

6um$rul od$ilor ! od$i A+ustarea 6 Preul aFu0tat, lei 3 6ivelul apartamentului nivelul 3 A+ustarea 6 Preul aFu0tat, lei 3 >ipul cl$dirii3seria4 1+2 A+ustarea 6 Preul aFu0tat, lei 3 Preul mediu p3u %m2 % de 0upra)a, lei Supra aa obiectului %4 evaluat/ m2 9aloarea de pia a %$ apartamentului, lei 9aloarea de pia a %4 apartamentului, C Sursa. : completat$ de autor;

2/( ,; $ %,!2 c.nr.8 8/' ,; $ %,!2 c.nr.9 linoleum ,; $ %,!2 combinat ,; $ %,!2 c.n.1+ da ,; $ %,!2 c.n.11 Continuare tabelul 11 ! od$i ,; $ %,!2 nivelul 3 nr.12 ,; $ %,!2 1+2 ,; $ %,!2 nr.13

0n tabelul dat au ost e ectuate anumite a<ust$ri/ e2plicaia c$rora va i e2pus$ -n calculele de mai <os. 1. Preul pentru 1m2 de supra aa total$/ Z. P1 R
((+++ = (3! 1+3

P2 R

(8+++ = (2' 11+

P3 R

('+++ = (!8 1+!

2. Preul pentru 1m2 de supra aa total$/ lei. P1 R (3! S 1+/23& : (!&&A P2 R (2'S 1+/23& R(39!A P3 R (!8 S 1+/23& R(&+9 A 3. %<ustarea pentru dreptul de proprietate va i e#al$ cu 1/+ deoarece drepturile de proprietate pentru toate bunurile sunt aceleai. !. %<ustarea pentru condiiile de inanare este 1/+ deoarece toate condiiile sunt identice. (. %<ustarea pentru condiiile de tranzacii va i e#al$ cu +/98 deoarece preurile de v-nzare sunt o erte iar cump$r$torul poate cump$ra aceste bunuri cu un pre mai mic -n urma ne#ocierii. %adar/ diminuarea preului este de 2 D din preul de o ert$. &. %<ustarea pentru condiiile pieii este 1/+ deoarece toate condiiile sunt identice. '. %<ustarea pentru supra a$. =b. nr. 1. =b. nr. 3.
1+1/1 1+3 +1 = +/98 A 1+1/1 1+1/1 1+! +1 = +/9' A 1+1/1 1+1/1 11+ +1 = +/91 A 1+1/1

=b. nr. 2.

8. %<ustarea pentru -n$limea -nc$perii este 1/+ deoarece bunul imobil evaluat i cele comparabile au -n$limea e#al$ cu 2/( m. 9. %<ustarea pentru m$rimea buc$t$riei. =biectul nr. 1.
8/' 9/! +1 = +/92 A 8/' 8/' 9/( +1 = +/91 8/'

=biectul nr. 2.

%<ustarea pentru obiectul nr. 3 este 1/+ deoarece bunul imobil evaluat i cel comparabil au aceeai m$rime a buc$t$riei e#al$ cu 8/' m2. 1+. %<ustarea pentru tipul nodului sanitar va i e#al$ cu 1/+ deoarece la toate bunurile imobile tipul nodului sanitar este combinat. 11. ,eoarece #azi icarea este prezent$ la toate bunurile imobile/ rezult$ c$ a<ustarea va i e#al$ cu 1/+. 12. %<ustarea pentru nivelul apartamentului este 1/+ deoarece toate bunurile sunt situate -ntre eta<ul 2 i 3/ iar preul acestora va r$m-ne nesc*imbat. 13. %<ustarea pentru tipul cl$dirii este 1/+ deoarece toate bunurile au seria 1+2.

Con orm a<ust$rilor i calculelor e ectuate -n urma acestora/ dup$ abordarea v-nz$rilor comparabile/ se obine valoarea de pia$ a obiectului evaluat/ care constituie 48!%22 lei sau 4##8$ dolari SU*" Not: ,in motiv c$ obiectele sunt similare at-t dup$ supra a$/ c-t i dup$ aspectul e2terior i constructiv nu a ost nevoie de $cut a<ust$rile la toi actorii ce in lueneaz$ valoarea obiectului evalu$rii. %st el/ reeind din calcule am obinut valoarea la 1 m2 de supra a$ a construciei -n sum$ de 48 8 lei, iar valoarea inal$ prin abordarea analizei v-nz$rilor comparabile constituie 48!%22 lei sau 4##8$ dolari SU*" E0timarea valorii obiectului evalurii prin abordarea veniturilor *bordarea veniturilor se bazeaz$ pe premisa #eneral acceptat$ c$ valoarea propriet$ii imobiliare este determinat$ de venitul ce poate i obinut de la utilizarea acestei propriet$i de c$tre proprietar sau darea lui -n arend$. 0n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou$ te*nici de estimare a valorii. 1 1 capitalizarea direct$A actualizarea lu2urilor de numerar.

-etoda capitalizrii directe se utilizeaz$ -n cazurile c5nd e2ist$ in ormaie su icient$ pentru determinarea venitului -n baza compar$rii obiectelor similare. Eenitul la r5ndul s$u este stabil i se presupune c$ veniturile prezente sunt apro2imativ e#ale cu veniturile viitoare. Yin5nd cont c$ valoarea prezent$ este oarte sensibil$ la modi ic$rile ratei de capitalizare/ utilizarea metodei date presupune ar#umentarea m$rimii ratei de capitalizare stabilite -n cazurile concrete. -etoda actualizrii )lu+urilor de numerar se utilizeaz$ pe lar# la evaluarea bunurilor imobiliare/ care particip$ -n tranzacii oarte rar sau deloc/ pentru care nu este acces liber la in ormaia de pia$. Ba estimarea valorii obiectului evalu$rii/ evaluatorul a utilizat metoda actualizrii )lu+urilor de numerar. Ba determinarea valorii de pia$ prin metoda actualiz$rii lu2urilor de numerar au ost e ectuate urm$toarele aciuni. 1 determinarea venitului potenial brut/ ce include estimarea pl$ii de arend$ pentru obiectul evalu$rii -n baza datelor curente de pia$ pe se#mentul datA 1 determinarea pierderilor de la necolectarea pl$ilor de arend$ i de la spaiile libere -n baza analizei st$rii actuale de pia$ pe se#mentul datA 1 determinarea c*eltuielilor operaionale le#ate de asi#urarea uncion$rii obiectuluiA 1 determinarea venitului operaional netA 1 determinarea ratei de actualizareA

1 determinarea venitului -n urma v5nz$rii 3reversia4. Metoda dat$ presupune estimarea valorii bunului imobil -n baza venitului operaional net ce poate i #enerat de acest bun -n viitor. "stimarea venitului operaional net este e ectuat$ -n baza veniturilor obtinute -n perioada unui an de activitate. ,atele cu privire la calculul venitului operaional net sunt reprezentate -n tabelul 12. >abelul 12 5eterminarea venitului operaional net Nr" crt" 1 2 3 ! ( & ' 8 Indicatori Eenitul brut potenial 3E?P4/ lei Pierderea de la colect. c*iriei/ lei Eenitul brut e ectiv 3E?"4/ lei %lte venituri 3%E4/ lei C*eltuieli operaionale 3C=4/ lei Eenitul total impozabil 3Etot)4/lei )mpozitul pe venit 3)vR18 D4/ lei Eenitul operaional net3E=64/lei Sursa. : completat$ de autor; 2&&8 2!(&& !+9! 2+!'2 2!(' !8++ 18129 32&3/22 1!8&& Perioada, ani 2&&! 2&%& 2!'&& !29! 2+!'2 2&(' (1++ 18+29 32!(/22 1!'8! 2!9&& !!9! 2+!'2 28(' (2++ 18129 32&3/22 1!8&& 2&%% 2(1&& !((+ 2+&1& 3+++ (3++ 1831& 329' 1(+19

1.%naliz-nd datele din ,osarul de )nventariere >e*nic$ am obinut c$ supra aa total$ a apartamentului este de 1+1/1 m2. Pentru a determina venitul brut potenial vom considera c$ aceast$ supra a$ se d$ -n c*irie -n primul an la un pre de 2++ Z lunar pentru aprtamentul cu ! od$i. %st el/venitul brut potenial constituie. 9'P :2&&D%2D%&,2 4 : 24$44 lei =an Pentru urm$torii 3 ani acest venit se va m$ri cu 2++ lei pe an/ deoarece natalitatea a sc$zut i nu prea sunt solicitate apartamentele -n c*irie/ mai ales cu ! od$i . 2. Pierderile de la colectarea c*iriei le 1 am calculat din analiza $cut$ c$ pe parcursul a 2 luni de var$ apartamentul nu se d$ -n c*irie din cauza concediilor/ vacanelor/ -n inal obinem aceste pierderi. 0n acest caz pierderile de la colectarea c*iriei se vor calcula -n elul urm$tor. 5SB : 2&&D2D%&,2 4 : 4&!4 lei=an 3. Eenitul brut e ectiv/ con orm 1lei 31+4 reprezint$ di erena dintre venitul brut potenial i pierderile pentru spaiile libere. !. %lte venituri se obin reieind din aptul c$ proprietarul nu se olosete de parcare i o d$ -n olosina altei persoane.Eenitul obinut -n urma d$rii -n arend$ este -n m$rime de 2+Z lunar. ,eci/ alte venituri se vor calcula.

*9:2&D%2D %&,2 4:24$# lei=an (. C*eltuielile operaionale sunt c*eltuieli le#ate de asi#urarea i e2ploatarea uncion$rii bunului imobiliar. %ceste c*eltuieli cuprind c*eltuielile operaionale i2e/ care includ impozitul i prima pentru asi#urarea bunului imobil A c*eltuielile operaionale variabile/ care includ c*eltuieli pentru administrarea bunului imobil/ c*eltuieli pentru plata serviciilor comunaleA c*eltuielile pentru reparaii i meninere/ care includ c*eltuielile pentru reparaia curent$ a bunului imobil i pentru -ntreinerea luiAc*eltuielile operaionale pentru -nlocuire/ care includ c*eltuieli pentru -nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil/ cum ar i acoperiul/ instalaiile sanitare1in#inereti.0n baza analizei tuturor c*eltuielilor operaionale -n mediu ele constituie apro2imativ 2+D din suma colectat$ a pl$ii de arend$. Plata serviciilor comunale -n urma analizei constituie -n mediu lunar este de !++ lei/ dintre care. 1 ener#ie electric$ F 1(+ leiA 1 apa F 3+ leiA 1 tele onul F 2+ leiA 1 #azul F 1++ leiA 1 >E prin cablu F (+ lei. M$rimea c*eltuielilor operaionale constituie. C@ : 4&& D%2 luni: 48&& lei &.Eenitul total impozabil se calculeaz$ dup$ ormula 9tI : 79'E3C@8>*9 72&8 '.)mpozitul pe venit reprezint$ 18 D din venitul total impozabil. 8.Eenitul operaional net se calculeaz$ -n baza venitului total impozabil minus impozitul pe venit. 9@N : 9tI 3 Iv 72%8 >ot: ,in motiv c$ nu e2ist$ devizul de c*eltuieli sau actul de predare1primire a lucr$rilor la obiecte/ am utilizat din Re#ulament a 31a metod$ p.1!3a4 i anume metoda actualiz$rii lu2urilor de numerar. Con orm acestei metode valoarea bunului imobil se va calcula -n baza ormulei31'4. Con orm ormulei date/ apare necesitatea calcul$rii ratei de actualizare/ ratei de capitalizare i reversiei. Reversia se calculeaz$ prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urm$tor perioadei de calcul/ -n baza ormulei 18. Pentru determinarea ratei de capitalizare olosim metoda multiplicatorului venitului brut e ectiv/ olosind ormulele 313/ 22/234.

r=

1 ""A 9)BE "A )BE *) )BE

unde.

""A 6 coe icientul c*eltuielilor operaionale. ""A =

7228 72 8

9)BE 1 multiplicatorul venitului brut e ectiv. 9)BE =

Con orm ormulei 22 coe icientul c*eltuielilor operaionale va i e#al cu.


""A = (3++ = +/2& D apro2imativ +/3 D 2+&1&

Preul de v-nzare se va comparabile.

olosi valoarea obinut$ prin abordarea analizei v-nz$rilor


!89122 = 23/'3 2+&1&

9)BE =

0n urma acestor calcule rata de capitalizare va i.


r= 1 +/3 = +/+3 3R3 D4 23/'3

Ealoarea bunului imobil la s -ritul perioadei/ adic$ reversia se determin$ ast el.
R= 1(+19 = (++&33 lei +/+3

Pentru estimarea valorii inale prin abordarea veniturilor trebuie de determinat rata de actualizare con orm ormulei3194/ utiliuz-nd metoda adiionrii. G& : r rentabilit$ii> r in laiei > r riscului : 2% E Rata de actualizare s1a calculat -n baza dob-nzii -mprumuturilor ipotecare acordate de banca comercial$ pentru procurarea apartamentelor/ este -n m$rime de %8 E i -n baza riscului de investiie calculat pentru obiectul supus evalu$rii -n m$rime de ,4 E" Prima pentru risc re lect$ recompensa pe care investitorul ateapt$ s$ o primeasc$ pentru banii investii -n bunul imobiliar. Prima pentru risc reprezint$ rata riscului a erent unei investiii concrete. Riscul de investiie -n RM pentru obiectul evaluat este calculat$ -n tabelul 13 din ane2a 2 i este -n m$rime de 3/! D. %plic-nd rezultatele obinute/ valoarea apartamentului estimat$ prin metoda actualiz$rii lu2urilor de numerar va i.
) = 1!8&& 1!'8! 1!8&& (++&33 + + = 2&!'(2 lei. 2 3 31 + +/214 31 + +/214 31 + +/214 !

(1 + +/21)

Ealoarea de pia$ a obiectului evalu$rii situat -n or. C$l$rai/ str. Gte an cel Mare/3a/ sectorul Centru/ la data evalu$rii F +2.+(.2++8 calculat$ prin abordarea veniturilor/ constituie cu rotun<ire.

244#$2 lei 7dou 0ute aizeci i patru mii apte 0ute cincizeci i doi8 lei sau 2$84$ dolari SU* 7douzeci i cinci mii opt 0ute a0ezeci i cinci 8 dolari SU*"

Reevaluarea ca0ei individuale din or" Clrai


0n scopul evalu$rii valorii de pia$ i -n corespundere cu destinaia evalu$rii am aplicat doar 2 abord$ri de evaluare. abordarea c@eltuielilor4i abordarea analizei comparati3e a 3<nzrilor. E0timarea valorii ca0ei individuale prin abordarea c1eltuielilor determin$ valoarea de reconstituire a bunului imobil cu evidena uzurii i sumei costului p$m-ntului. Ealoarea bunului imobil prin metoda dat$ se determin$ dup$ ormula 3(4 din cadrul acestei lucr$ri. Ealoarea de reconstituire se va calcula ca produsul dintre costul unit$ii de comparaie/ e2primate -n preuri curente i cantitatea unit$ilor date. Costul unit$ii de comparaie poate i determinata -n baza valorii obiectelor analo#ice construite anterior sau -n baza G"ule/erilor indicilor comasa,i ai 3alorii de reconstituire a cldirilor 4i construc,iilor pentru ree3aluarea mi+loacelor -i1eH. 0n cadrul abord$rii c*eltuielilor un rol esenial -l are determinarea valorii de reconstituire a obiectului supus evalu$rii/ lu-nd -n consideraie uzura izic$. Hzura obiectului supus evalu$rii este determinat$ dup$ HPES/ nr. !/ tabelul 12 %. 0n prezentul Raport pentru determinarea m$rimii uzurii izice a ost utilizat$ metoda normativ 3vizual$4. %ceast$ metod$ se bazeaz$ pe estimarea m$rimii uzurii izice -n baza analizei st$rii te*nice a elementelor constructive de baz$ a cl$dirii. Pentru calcularea a uzurii izice a construciei este aplicat$ ormula 3&4. ,rept surs$ de in ormaie pentru determinarea uzurii olosit

7Cule#erea indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cl$dirilor i construciilor pentru reevaluarea mi<loacelor i2eN3Moscova/ 19'+ F19'14. Rezultatele obinute sunt ar$tate -n tabelul 13. >abelul 13 Calculul uzurii )izice a ca0ei individuale Nr" crt " 1 2 3 ! ( & ' 8 9 5enumirea elementelor con0tructive Uzura )izic a Starea ?reutatea Uzura elementelor /n raport elementelor 0peci)ic, elementelor cu cldirea /n de con0trucie E con0tructive, E an0amblu,E ?un$ 12 1( 1/8 ?un$ 22 1( 3/3

Cundaia Perei portani i desp$ritori Planeul ?un$ 12 1+ 1/2 %coperiul ?un$ 8 2+ 1/& Pardoseala ?un$ 11 1+ 1/1 @oluri ?un$ 12 1+ 1/2 Cinisarea ?un$ ' 1( 1/+( )nstalaii interioare. ?un$ 2/3 1( +/3( sanitare/te*nice/electrice %lte lucr$ri ?un$ 2/3 ( +/12 .otal 88,4 %%,#2 Sursa. : ,osarul de inventariere te*nic$/ HPES; 0n urma rezultatelor din acest tabel am constatat c$ uzura izic$ recuperabil$ a obiectului

supus evalu$rii constituie. %%,#2 = 88,4 D%&&E : % ,2 E" ,up$ determinarea uzurii calcul$m valoarea de reconstituire/ utiliz-nd ormula 314 din cadrul acestui raport. Pentru a calcula aceast$ valoare utiliz$m tabelul 1!. >abelul 1! 5eterminarea valorii de recon0tituire a obiectului evalurii Nr"crt" % 2 4 $ 4 # 8 ! %& %% %2 Indicatori Supra aa obiectului evalu$rii Eolumul construciei Supra aa locativ$ Ealoarea de reconstituire -n 198' Ealoarea de reconstituire lu-nd -n consideraie seismicitatea Corecia de trecere a valorii p1u anul 1991 Corecia p1u calcularea valorii -n preuri curente Hzura izic$ a cl$dirii Ealoarea de reconstituire a cl$dirii $r$ uzur$ Ealoarea de reconstituire cu >E% 9aloarea ca0ei de locuit 9aloarea ca0ei de locuit Unitatea de m0ur U=m2 m3 m2 ruble ruble lei lei lei lei lei lei C 9aloarea pentru o unitate 8+/+ 232 !&/+ 3+/38 31/&+ !9/3+ 931/!'! 123/23! 8+8/2! 9&9/888 22$&%4 2%! % Not %ne2a 3 %ne2a 3 %ne2a 3 Calc.n.! Calc.n.( Calc.n.& Calc.n.' Calc.n.8 Calc.n.9 Calc.n.1+ Calc.n.11 Calc.n.12

Sursa. : completat$ de autor; Calcule cu privire la determinarea valorii de reconstituire. !. Calcul$m valoarea de reconstituire pentru 198'. Er R 28/8 S3+/+((4R3+/38 rubleA (. Calcul$m valoarea de reconstituire lu-nd -n consideraie seismicitatea. Er R3+/38S1/+!R31/&+ rubleA &. Calcul$m corecia de trecere a valorii pentru anul 1991. E1991 R31/&+S1/(&R!9/3+ leiA '. Calcul$m corecia de trecere a valorii pentru 2++8. E2++8 R!9/3+S18/89!R931/!'! leiA 8. Calcul$m uzura izic$ a imobilului locativ. H R931/!'!S13/23 DR123/23! leiA 9. ,etermin$m valoarea de reconstituire $r$ uzur$. Er R931/!'! F 123/23! R 8+8/2! leiA 1+.Ealoarea de reconstituire cu evidena >E%. Er R8+8/2!S1/2R9&9/888 leiA 11. Ealoarea de reconstituire constituie. Er R9&9/888 S 232 R22(+1! lei. "oncluzie: Con orm calculelor e ectuate valoarea de reconstituire a casei individuale evaluate/ estimat$ prin metoda valorii activelor nete constituie 22$&%4 lei" 0n cadrul acestei metode/ pentru determinarea valorii de pia$ a construciei este necesar de evaluat i terenul pe care este amplasat$ cl$direa dat$. Pentru determinarea valorii terenului se olosesc dou$ metode. 3. determinarea preului normativ al p$m5ntuluiA !. determinarea preului de pia$. Ciind dat aptul c$ obiectul estimat este amplasat -n municipiul C*iin$u/ la evaluarea terenului se va aplica nu preul normativ/ ci valoarea de pia$ a acestuia. Cormula de calcul -n acest caz este urm$toarea.

9t : Pp"DSDHt
unde. PpF preul de pia$ al p$m-ntuluiA Ht 1 coe icientul teritorialA S% F supra aa terenului pe care este amplasat$ construciaA

7248

%naliz-nd piaa din or.C$l$rai costul mediu al loturilor de p$m-nt pentru construcii locative din sectorul >elecentru constituie de la (19mii Z pentru +/+1 *a. Pentru calcularea valorii de pia$ a terenului vom olosi preul mediu de 8+++ Z P 1 ar. 8+++ S 1+/23& R 81888 lei Par 81888 P 1++ R 819 lei Pm2 0nlocuid -n ormula 32!4 obinem valoarea terenului e#al$ cu.

9t :8%!D8&,&D&,8 : $24%4 lei sau $%2% dolari SU*


0nlocuind -n ormula 314/ obinem valoarea casei individuale prin abordarea c*eltuielilor/ care constituie.

9 : 22$&%4>$24%4 : 2##4 & lei sau 2#%& C


Ealoarea de pia$ obinut$ prin abordarea c*eltuielilor constituie 2##4 & lei sau 2#%& C" E0timarea valorii obiectului evalurii prin abordarea analizei v/nzrilor comparabile *bordarea analizei comparative a v/nzrilor" Ba olosirea acestei abord$ri/ valoarea obiectului evaluat se determin$ prin compararea cu preul de v-nzare a obiectelor analo#ice.?aza olosirii acestei abord$ri se a l$ actorul/ c$ valoarea obiectului evaluat se a l$ -n str-ns$ le#$tur$ cu preul de pia$ a obiectelor analo#ice. %bordarea respectiv$ se utilizeaz$ -n cazurile -n care e2ist$ su icient$ in ormaie despre v5nz$rile bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii. 0n tabelul 1( se va determina valoarea de pia$ a obiectului evalu$rii. >abelul 1( 5eterminarea valorii obiectului evalurii prin abordarea analizei comparative a vinzrilor Nr" crt"
1

Indicatori
2

@biectul evalurii
3

@biecte comparabile @biect"N"%


!

Not
& '

@biect"N"2
(

@biect"N" Str. Mateevici/ >elecentru '9/+ (13(+ &(+ &&(3 deplin 1/+ &&(3 de pia$ 1/+ &&(3

1 2 3 ! ( & '

%mplasarea Supra aa/ m2 Preul de v-nzare/ Z Preul 1m2 pe supra a$ total$/ Z Preul 1m2/ lei ,reptul de proprietate %<ustarea Preul a<ustat/ lei Condiiile de inanare %<ustarea Preul a<ustat/ lei

Str. M. Sadoveanu/ >elecentru 8+/+ 1 1 1 deplin 1 1 de pia$ 1 1

Str. M. Sadoveanu/ >elecentru 82/+ &1(++ '(+ '&'' deplin 1/+ '&'' de pia$ 1/+ '&''

Str. Mateevici/ >elecentru 81/+ (&'++ '++ '1&( deplin 1/+ '1&( de pia$ 1/+ '1&(

%ne2a2

Condiiile tranzaciei %<ustarea Preul a<ustat/ lei Condiiile pieei %<ustarea Preul a<ustat/ lei %mplasarea

1 1 1 curent$ 1 1 Str. M. Sadoveanu/ >elecentru 1 1 nesc*imbat

necunoscute +/98 '(2! curent$ 1/+ '(2! Str. M. Sadoveanu/ >elecentru 1/+ '(2! nesc*imbat 1/+ '(2! bun$ 1/+ '(2!

9 1+

11

12 13 1! 1(

%<ustarea Preul a<ustat/ lei 6ivelul venit. populaiei %<ustarea 1 Preul a<ustat/ lei 1 Starea izic$ a locuinei bun$ %<ustarea 1 Preul a<ustat/ lei 1 Preul mediu pond lei 9aloarea e0timat, lei 9aloarea e0timat, C Sursa. : completat$ de autor;

necunoscute necunoscut e +/98 +/98 c.nr.1 '+22 &(2+ curent$ curent$ 1/+ 1/+ '+22 &(2+ Str. Str. Mateevici/ Mateevici/ >elecentru >elecentru 1/+ 1/+ '+22 &(2+ nesc*imbat nesc*imbat 1/+ '+22 bun$ 1/+ '+22 #&22 $4%#4& $488% 1/+ &(2+ bun$ 1/+ &(2+

14 %<ustarea pentru condiiile de tranzacii va i e#al$ cu +/98 deoarece preurile de v-nzare sunt o erte iar cump$r$torul poate cump$ra aceste bunuri cu un pre mai mic -n urma ne#ocierii. %adar/ diminuarea preului este de 2 D din preul de o ert$. Preurile propriet$ilor similare sunt a<ustate/ pentru di erenele -ntre obiectele similare i obiectul evaluat. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asem$narea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup$ caracteristicile de baz$. Ba etapa colect$rii i analizei datelor de pia$ evaluatorul determin$ num$rul v-nz$rilor comparabile necesare pentru analiz$. Preurile bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii sunt analizate i corectate -n uncie de di erenieri. 0n scopul identi ic$rii bunurilor imobiliare similare obiectului evalu$rii au ost e ectuate cercet$ri ale pieei imobiliare. 0n con ormitate cu art. & p.314 a4 a Be#ii cu privire la activitatea de evaluare 6r. 9891OE din 18 aprilie 2++2/ la estimarea valorii de pia$ prin metoda analizei comparative a v5nz$rilor/ poate i utilizat$ in ormaia despre o erta curent$ care e2ist$ pe pia$. Prin aceast$ abordare s1a determinat valoarea de pia$ a construciei prin compararea a trei obiecte similare obiectului evalu$rii din or. C$l$rai. "oncluzie: ,in motiv c$ obiectele sunt similare at-t dup$ supra a$/ c-t i dup$ aspectul e2terior i constructiv nu a ost nevoie de $cut a<ust$rile la toi actorii ce in lueneaz$ valoarea obiectului evalu$rii.

Con orm a<ust$rilor i calculelor e ectuate -n urma acestora/ dup$ abordarea v-nz$rilor comparabile/ se obine valoarea de pia$ a obiectului evaluat/ care constituie $4%#4& lei sau $488% dolari SU*" E0timarea valorii obiectului evalurii prin abordarea veniturilor nu este aplicat$ -n prezenta evaluare/ deoarece proprietatea evaluat$ nu este deinut$ ca investiie/ ci este ocupat$ de proprietar pentru asi#urarea propriilor necesit$i de trai.

"4 Reconcilierea rezultatelor i e0timarea valorii )inale


0n rezultatul aplic$rii di eritor metode pentru evaluarea unei propriet$i imobiliare sunt obinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute -n procesul de evaluare este necesar de a a<un#e la un indicator unic al valorii obiectului evaluat. %ceast$ parte a procesului de evaluare este denumit$ reconciliere/ care const$ din urm$toarele etape. 14 revizuirea poziiilor te*nice i conceptuale ale analizei/ care include e2plicarea di erenelor -ntre valorile estimate i determinarea celei mai credibile valoriA 24 estimarea valorii inale. Ealoarea inal$ a propriet$ilor rezideniale poate i reprezentat$ ca o ci r$ concret$/ obinut$ dup$ una din metodele de evaluare/ un interval de valori/ precum i prin aplicarea metodei ponderei/ reprezentat$ -n tabelele 1(/ 1&. >abelul 1( Reconcilierea rezultatelor i e0timarea valorii )inale a apartamentului cu 4 odi din or" Clrai 0tr" Ite)an cel -are a Nr" crt" Indicatori *bordarea c1eltuielilor *bordarea comparativ a v/nzrilor *bordarea veniturilor

1 2 3 ! ( & '

9aloarea e0timat, lei Eeridicitatea datelor analizate/ D Corectitudinea a<ust$rilor aplicate/ D Supoziiile aplicate -n calcul/ D Capacitatea de a asi#ura con<. pieii/ D Capacitatea de a considera pro itabilitatea obiectului/ D Capacitatea de asi#ura deciziile

#4844 !+ 33 2+ 2( 2+ (+ 31/33 11'!39

48!%22 3+ 3! !+ !+ 3( 2( 3!/+ 1&&3+2 #$$&4 448$

244#$2 3+ 33 !+ 3( !( 2( 3!/&& 91'&3

constructive/ D 8 Ponderea/ D 9 Ealoarea medie ponderat$/ lei 1+ 9aloarea de pia a bunului imobil, lei 11 9aloarea de pia a bunului imobil, C Sursa. : completat$ de autor;

"oncluzie: Ealoarea de pia$ a obiectului evalu$rii situat -n or. C$l$rai/ str. Gte an cel Mare/3a/ sectorul Centru re lect$ situaia pe piaa imobiliar$ din or. Cal$rai. Ba data evalu$rii de +2.+(.2++8 -n rezultatul reconcilierii constituie cu rotun<ire. #$$&& lei 7 trei 0ute aptezeci i cinci mii cinci 0ute 8 lei 0au 4#&& 7 treizeci i a0e mii apte 0ute 8 dolari SU* >abelul 1& Reconcilierea rezultatelor i e0timarea valorii )inale a ca0ei individuale din or" Clrai 0tr" - Sadoveanu $# *bordarea Nr" crt" 1 2 3 ! ( & ' Indicatori *bordarea c1eltuielilor 2##4 & 2( 3+ 3+ (( !+ 3( analizei comparative a v/nzrilor $4%#4& '( '+ '+ !( &+ &(

9aloarea e0timat, lei Corectitudinea select$rii tipului valorii estimate/ D Corectitudinea metodei aplicate/ D Pro unzimea analizei elementelor pieei imobiliare/ D Eeridicitatea datelor utilizate -n calcul/ D Corectitudinea interpret$rii i utiliz$rii datelor/ D Corectitudinea e ectu$rii a<ust$rilor

8 9 1+ 11 12

individuale -n cadrul di eritor metode/ D Consistena datelor utilizate -n evaluare/ D Ponderea/ D Ealoarea medie ponderat$/ D 9aloarea de pia a ca0ei individuale, lei 9aloarea de pia a ca0ei individuale, C Sursa. : completat$ de autor;

&+ 39/29 1+9++2/23 4$&&4# 4 !4#

!+ &+/'1 3!1+!!/!9

"oncluzie: Ealoarea de pia$ a casei individuale situate -n or. C$l$rai/ str. M. Sadoveanu ('/ sectorul >elecentru re lect$ situaia pe piaa imobiliar$ din or. Cal$rai. Ba data evalu$rii de +&.+(.2++8 -n rezultatul reconcilierii constituie cu rotun<ire. 4$&&4# lei 7 patru0ute cincizeci mii patruzeci i apte 8 lei 0au 4 !4# 7 patruzeci i trei mii nou 0ute a0ezeci i apte 8 dolari SU* 0n procesul de reconciliere a valorii/ evaluatorul/ mai mult dec-t pe parcursul celorlalte etape ale evalu$rii se bazeaz$ pe e2periena sa pro esional$ i perceperea proprie a enomenelor de pe piaa imobiliar$. Rezultatul unei evalu$ri depinde de con idena evaluatorului -n veridicitatea datelor analizate i corectitudinea a<ust$rilor aplicate -n procesul comparaiei bunului imobil evaluat cu bunurile imobile comparabile. Standardele "uropene de "valuare stipuleaz$ urm$toarele cerine a$ de valoarea inal$ a propriet$ii. valoarea inal$ depinde de tipul valorii estimate/ in ormaia disponibil$ la data evalu$rii/ metodele de evaluare aplicate/ valoarea inal$ a propriet$ii poate i calculat$ prin aplicarea a dou$ metode. metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate.

Concluzii i recomandri
Problemele ce in de dezvoltarea unei piei imobiliare la nivel internaional/ -n Republica Moldova re lect$ c*eltuielile -n le#$tur$ cu ormarea pieii interne. ,in punct de vedere istoric/ piaa imobiliar$ a -nceput s$ se ormeze la inele anilor 9+ ai secolului trecut. 0n m$sur$ considerabil$ este -nc$ departe ormarea sa inte#ral$. ,ezvoltarea pieei imobiliare are o importan$ deosebit$ pentru statornicirea unui stat/ iind un element component esenial al economiei de pia$. C$r$ o pia$ imobiliar$ avansat$ nu este posibil$ dezvoltarea proceselor investiionale/ creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei $rii. 0n rezultatul e ectu$rii acestei evalu$ri s1a a<uns la concluzia c$ oricare ar i scopul evalu$rii/ criteriul undamental este determinarea i e2plicarea valorii de pia. Valoarea de pia se afl la baza oricrei tranzacii, care este puternic influenat de amplasament, raportul cerere-ofert, caracteristicile concrete ale imobilului i ali factori. %st el/ -n procesul unei evalu$ri/ evaluatorul va determina valoarea de pia$ a bunului imobiliar i acel tip de valori asupra c$ruia s1a convenit cu bene iciarul evalu$rii. 0n valoarea unui bun economic trebuie s$ coe2iste substana i sperana -n sensul c$ v-nz$torul/ trebuie s$ ie remunerat pentru investiiile $cute -n trecut i recompensat pentru ceea ce vor produce acestea -n viitor/ iar cump$r$torul/ mai puin interesat de trecut/ trebuie s$ aib$ certitudinea c$ ceea ce investete azi/ va i recuperat inte#ral i/ pe deasupra/ va obine un pro it care s$1i remunereze e ortul inanciar i riscul/ asumate. ,ac$ evaluarea nu ine cont de aceste condiii -nseamn$/ c$ nu olosete nim$nui. 0n urma cercet$rii date s1a observat c$ spaiul locativ ocup$ un loc de baz$ pe piaa imobiliar$. S1a constatat c$ pentru reevaluarea propriet$ilor rezideniale -n di erite scopuri pot i aplicate aceleai abord$ri. abordarea c*eltuielilor/ abordarea comparativ$ a v-nz$rilor i abordarea veniturilor. "sena ree alurii unui bun imobil const$ -n determinarea valorii acestui bun repetat/ utiliz-nd metode speci ice -n dependen$ de scopul urm$rit/ care de asemenea este un aspect oarte

important -n procesul de estimare bunurilor imobiliare. Pentru a -nele#e mai bine procesul de reevaluare este necesar de a p$trunde -n esena sa/ de a1i -nele#e speci icul i unicitatea. Reevaluarea propriet$ilor rezideniale este necesar$ -n urm$toarele cazuri. 1 =ptimizarea bazei iscale -n scopul impozit$riiA 1 Reevaluarea -n scopul ipotec$riiA 1 Reevaluarea -n procesul parta<ului propriet$iiA 1 Reevaluarea -n scopul privatiz$riiA 1 Reevaluarea -n scopul -ntocmirii rapoartelorA 1 Reevaluarea -n scopuri contabile i inanciareA 1 Reevaluarea -n scopul v-nz$rii sau e ectu$rii unei investiii. Metodolo#ia evalu$rii const$ -n procesul de evaluare propriu zis/ care reprezint$ o consecutivitate de proceduri/ utilizate pentru a estima valoarea bunului imobiliar. 0n rezultatul e ectu$rii acestei lucr$ri s1a elaborat raportul de evaluare a propriet$ilor rezideniale din or. C$l$rai. Scopul urm$rit iind estimarea rezideniale -n rezultatul reevalu$rii. "valuarea a ost e ectuat$ dup$ toate cele 3 abord$ri olosite la estimarea bunului imobil. ,ar/ este important de menionat/ c$ nici una din metodele de evaluare nu este universal$ i nu #enereaz$ rezultate absolut corecte. Ciecare din metodele evaluate conin elemente ale previziunii. 0n rezultatul estim$rii valorii de pia$ a apartamentului cea mai mic$ valoare s1a obinut prin abordarea veniturilor -n m$rime de 244#$2 lei" Cauza principal$ este c$ apartamentele nu sunt destinate pentru a aduce venit/ ci pentru a locui/ de aceea valoarea obinut$ prin aceast$ abordare nu este destul de mare. 0n urma rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de evaluare trebuie de menionat c$ cea mai mare valoare a obiectului evaluat s1a obinut prin abordarea analizei comparative a v/nzrilor -n m$rime de 48!%22 lei. %cest lucru se poate ar#umenta -n elul urm$tor. aceast$ abordare permite obinerea celui mai e2act rezultat al evalu$rii/ iindc$ -n cadrul acestei metode sunt lua$ -n consideraie ma<oritatea actorilor ce in lueneaz$ asupra valorii obiectului evalu$rii. Hna din problemele utiliz$rii acestei metode este disponibilitatea in ormaiei veridice despre obiectele comparabile precum i di icultatea determin$rii m$rimilor a<ustprilor necesare. >ot din lipsa unei piee dezvoltate i transparente -n calcule se opereaz$ cu valorile o ertei i nu cu preurile tranzaciilor cu obiecte comparabile/ ceea ce minimizeaz$ e2actitatea rezultatelor obinute. >otui/ abordarea analizei v-nz$rilor comparabile re lect$ situia creat$ pe pia$ i deci/ cea mai credibil$ valoare este considerat$ valoarea obinut$ prin aceast$ abordare. valorii de pia$ a propriet$ilor

Prin abordarea c1eltuielilor s1a obinut o valoare mai mare valoare -n comparaie cu valoarea obinut$ prin abordarea veniturilor. %naliz-nd cele e2puse anterior se poate de menionat ca valoarea estimat$ -n cazul apartamentului cu ! od$i re lect$ situaia pieei imobiliare din or. C$l$rai. %celai lucru se poate de menionat i pentru rezultatele obinute -n urma evalu$rii casei individuale. Ba data evalu$rii de +&.+(.2++8 -n rezultatul reconcilierii valoarea inal$ a casei constituie 4$&&4# lei" Se poate de menionat c$ -n urma reinvestirii/valoarea propriet$ilor rezideniale supuse evalu$rii a crescut considerabil. 0n rezultatul aplic$rii di eritor metode pentru evaluarea unei propriet$i imobiliare/ evaluatorul obine mai multe rezultate. %st el / ultimul pas care urmeaz$ a i -ntreprins de evaluator este de a a<un#e la un indicator unic al valorii obiectului evaluat/ prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute -n procesul de evaluare. 0n procesul de reconciliere / evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele olosite -n evaluare i de a ar#umenta estimarea valorii inale. ,in cele e2puse mai sus/ s1a a<uns la concluzia c$/ e ectu5nd un raport de evaluare/ se poate -nt-mpla ca i cei mai buni evaluatori s$ obin$ o valoare neateptat$/ deoarece toate presupunerile lor vor avea caracter intuitiv. 0ns$ intuiia nu -ntotdeauna ne d$ rezultatele ateptate/ de aceea/ putem spune c$ precizia trebuie s$ ie cu at-t mai e2act$/ cu c-t este mai complicat$ sistema constructiv$ pe care o are cl$direa. 4ecomandri: 14 0n vederea -mbun$t$irii calit$ii serviciilor de evaluare -n raionul C$l$rai/ trebuie de creat o baz$ de date la nivel de pe -ntre# raion/ privind tranzaciile curente precum i -nnoirea permanent$ a ei/ le#at$ de -nvec*irea rapid$ a in ormaiei/ luctuaiile mari ale preurilor -ntr1o perioad$ scurt$ de timpA 24 "ste necesar de a se introduce -n sistemul didactic un model automatizat de evaluare/ care s$ ie util pentru evaluarea di eritor tranzaciiA 34 S$ se oloseasc$ metodele de evaluare a spaiilor locative di erite -n uncie de scopul evalu$rii. Concretizarea metodelor ar duce la uurarea sarcinii evalu$rilor i apropierea rezultatelor c$p$tate de di erii evaluatoriA !4 S$ se introduc$ sc*imb$ri -n procesul de ipotecare a spaiului locativ i anume s$ se m$reasc$ termenul de ac*itare a sumei totale pentru spaiul locativ i s$ se micoreze procentul ipotec$riiA (4 S$ se acorde di erite -nlesniri pentru procurarea spaiului locativ amiliilor nevoiae/ invalizilor i persoanelor inapte de munc$A &4 S$ se acorde -nlesniri pentru doritorii de a construi case individualeA

'4 S$ e2iste o transparen$ -n ceea ce privete obinerea in ormaiilor necesare activit$ii de evaluare. Raportul dat a propriet$ilor rezideniale reprezint$ procesul analitic/ -ntreprins de autor/ e2plicit i clar$ e2pus$ in ormaia utilizat$ -n analiz$ i -n calcule -n urma estim$rii valorii/ ipotezele care au dus la ormarea opiniei privind valoarea estimat$.

'iblio(ra)ie
%" Be#ea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare/ nr.9891OE din 18.+!.2++2. Monitorul = icial al Republicii Moldova/ nr. 1+2 din 1&.+'.2++2A 2" Be#ea R.M. Privind preul normativ i ordinea v-nz$rii1cump$r$rii p$m5ntului/ nr. 1!+31O)E din 12.2+++/ [\]^]_`abc\]b ]d]efb^`b/ nr.1 din 12.+1.2++1A " Be#ea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile/ nr.1(!31O))) din 2(.+2.1998. Cadastru. C*iin$u 1998A 4" Be#ea R.M. cu privire la proprietate/ nr. !(91O)) din 22.+1.1991. %cte normative cu privire la problemele economice i bu#etare 3199+119924/ C*iin$u/ Hniversitas/ 1992A $" Mot$r-rea @uvernului R.M. Strate#ia pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare/ nr. !1& din 1+.+(.1999/ ane2a nr.1. M.=. al R.M./ nr. (+1(2 din 2+.+(.1999A 4" Mot$r-rea @uvernului R.M. Re#ulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile/ nr. 9(8 din +!.+8.2++3A #" Re#ulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Monitorul = icial al Republicii Moldova/ nr. 1+2/ art.''3/ 2++2A 8" >"@=E%. Standarde Pro esionale "uropene %probate pentru "valuarea Propriet$ilor )mobiliare/ "diia rom5n$. 1998. %sociaia 6aional$ a "valuatorilor din Rom5nia %6"E%R/ )nstitutul Rom5n de Cercet$ri -n "valuare )R=E%BA !" Standard Moldovean 2!9.2++! Sistem unic de evaluare a patrimoniului. termeni i de iniii. C*iin$u. ,epartamentul 7Moldova 1 StandardN/ 2++!A %&" Concepia "valu$rii ?unurilor )mobile. M.=. al R.M./ nr. &18/ 1(.+2.2+++A %%" Concepia Cadastrului 6aional. M.=. al R.M./ nr. 21!/ 1(.+1.1998A %2" Cule#erea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea ta2ei de stat la e ectuarea tranzaciilor #en cump$rare/ v5nzare/ sc*imb/ donaie/ #a</ motenire. %probat 1( iunie 199'. M.=. al R.M./ nr. !31!! din 3 iulie 199'A % " %lbu )./ %lbu S./ Yurcanu 6. // %naliza actorial$ a valorii de pia$ a imobilului rezidenial// C*iin$u 2++'A

%4" %lbu )./ %lbu S./ "valuatorul i activitatea de evaluare -n R.M. Con erina te*nico1tiini ic$ gubiliar$ a Colaboratorilor ,octoranilor i Studenilor H.>.M./819 octombrie 2++!A %$" % %lbu )/ >ez$ de doctor/ //%naliza actorial$ a valorii de pia$ a imobilului locativ tipizat// C*iin$u 2++&A %4" %lbu )./ "lemente de statistic$ -n procesul estim$rii valorii de pia$ a imobilului locativ. Meridian in#ineresc/ nr.3. C*iin$u. "ditura H.>.M./ 2++!/ p. 3!138A %#" %lbu )./ Principii de evaluare a bunurilor imobiliare/ Con erina tiini ic$ %cademia )nternaional$ de ,rept "conomic. Seciunea. "conomie. 2(12' mai 1999/ p.3313'A %8" %naliza pieei imobilului -n R. Moldova. [\]^]_`abc\]b ]d]efb^`b/ nr.1/ 12.+1.2++8A %!" %lbu ). %naliza actorilor ce in lueneaz$ valoarea de pia$ a imobilului locativ din mun. C*iin$u. Monitorul construciilor./ 2++'A 2&" %nt*onh ". ?roadman/ ,avid M. @reenber#/ %idan R. Einin#/ ,avid B. Xeimer/N %naliza Cost1?ene iciu. concepte i prectic$N/ C*iin$u 2++!A 2%" ?uzu =./ Matcov %./ "valuarea bunurilor imobiliare. teorie i practic$/ C*iin$u/ 2++3A 22" ?uzu =.E. =r#anizarea activit$ii de evaluare.P ediia a 21a/ PC*iin$u 2++2A 2 " ?uzu =./ 6.Yurcanu. Metodolo#ia evalu$rii bunurilor imobiliare.C*iin$u/2++3A 24" ?uzu =. ,ezvoltarea pieii serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare -n R.M. Rezumatele lucr$rilor. Con erina te*nico1tiini ic$. <ubiliar$ 7>e*nolo#ii moderne -n construciiN/ C*iin$u 2+++A 2$" ?a<ura >./ %plic$ri metodice i metodolo#ice de evaluare a imobilului. C*iin$u/ 2+++A 24" ?uzu =./ "valuarea imobilului ca partea component$ a cadastrului bunurilor imobile. Con erina te*nico1tiini ic$ gubiliar$ a Colaboratorilor/ ,octoranzilor i Studenilor H.>.M./ 819 octombrie 2++!/ vol.)/p.2881289A 2#" ,umitrescu ,. "valuarea -ntreprinderii/ "d. "conomic$/ ?ucureti/1999A 28" ,alina ,umitrescu/ Eictor ,ra#ot$ i %namaria Ciobanu/N "valuarea -ntreprinderilorN/ "diia a ))1a/ ?ucureti 2++2A 2!" ,alina ,umitrescu/ Eictor ,ra#ot$ i %namaria Ciobanu/N "valuarea -ntreprinderilorN/ "diia a ))1a/ ?ucureti 2++2A &" ,aniel X. ?romlh/ I "ntitlements/ Missin# MarKets/ and "nvironmental HncertainthN/ gournal o "nvironmental "conomics and Mana#ement 1'/ nr.2/ 1989A %" Cridman g. =rdu$i. %naliza i evaluarea bunurilor imobile ce aduc venit.Moscova/199(A 2" @uu Eladimir @*./ >urcule M. Cadastrul bunurilor imobile. ?unuri imobiliare/ inventarierea/ evaluarea i -nre#istrarea lor.Hniversitatea %#rar$ a Moldovei/ C*iin$u 2++3A

" @reaznov @.C./ M.%.Cedotov. "stimarea bunurilor imobile.99"valuarea businessului99.Moscova 2++2A 4" @uu Eladimir @*. Cadastrul ?unurilor )mobiliare. Eol.E //"valuarea bunurilor imobile99/ C*iin$u 2++3A $" ) $nescu %./ Robu E. //"valuarea -ntreprinderii// ?ucureti 2++1A 4" Moldovanu ,./ )storia doctrinelor economice. C*iin$u/ 1993A #" Peter C*ampess. Standartele Pro esionale "uropene %probate pentru "valuarea Propriet$ilor )mobiliare. F "diia rom5n$/ 1998A 8" Yurcanu 6./ Metode de determinare a ratei de capitalizare a veniturilor pentru evaluarea propriet$ii imobiliare. Con erina tiini ic$ %cademia )nternaional$ de ,rept "conomic. Seciunea. "conomie. %prilie 2++2/ p.1311!A !"ijbk^lm n.o./ pfqr]rlb ]c^]rl stfqrjb^`u ^bkr`v`_]cwxy. z. {q\]^ ` tfqr]/ 2++2/ 2'1cA 4&" |fq^]rq }.~./ b^\q ^bkr`v`_]cw`. npd. p`wbf/ 2++1/ 2(&cA 4%" qjqabrq n. ./ nkbj\q ` ^bkr`v`_]cw`/ M]c\rq. 8bj]8/ 199&/ 12+cA 42" bk]w]rq z./ w\`^. [./ b^\q ^bkr`v`_]cw` ` d`e^bcq. z]c\rq. [zn/ 2+++/ 3!(cA 4 " qfqcbr`a . }./ b^\q ^bkr`v`_]cw`/ nq^\w pbwbfdsf/ `ek. npd| 199'/ 1(&cA 44" t_q^ .o./ b^\q ^bkr`v`_]cw`. p]k fbk.tf]. rq^kqfq ~.. z.o}} 1o/ 2++2/ 3+3cA 4$" b^\q ^bkr`v`_]cw`. p]k fbk.tf]. |fue^]r]m .|. z. `^q^cl ` cwqw`cw`\q/ 2++!/ !9&cA 44" [\]^]_`\q ^bkr`v`_]cw`. abd^]b t]c]d`b/ t]k fbk. bc`^ ~.}. z]c\rq/ 1999A 4#" @*elidor. Revista 7 % aceri imobiliareN/ noiembrie 2++8A 48" TTT. Bara md./ pentru anii 2++1 F 2++8A

*ne+a %& Cerinele Standardelor Internaionale i Europene )a de /ntocmirea rapoartelor de evaluare


Nr" Standardele Internaionale de Evaluare din 2&&% )denti icarea bene iciarului i a Standardele Europene de Evaluare din 2&&& )denti icarea evalu$riiA an#a<$rii ,ata evalu$rii 3poate s$ coincid$ sau poate preceda data -ntocmirii raportului4 bunului imobil i a supuse evalu$riiA )denti icarea obiectului evalu$rii cu bene iciaruluiA speciale/ scopul condiiile

evaluatorului/ data evalu$rii i data pentru care poate i utiltizat$ evaluarea recomandat$ ?aza evalu$rii. >ipul i determinarea valorii Cate#oria drepturilor caracteristicile

ipotezele

izice/ economice i

identi icarea ipotezelor i in ormaiei/ care necesit$ vari icare %dresa obiectelor evalu$rii i valoarea lor 3din certi icatul de evaluare4 -n cazul -n care -n sarcina de evaluare sunt incluse mai multe obiecte ?aza evalu$rii Corespunderea raportului de evaluare "ES F 2+++ Condiiile cein de amplasarea bunului imobil/ actorii ecolo#ici/ climatul/ aciunea distructiv$ a mediului -ncon<ur$tor "valuarea riscului 3posibilit$ii nerestituirii creditului/ plata nestabil$4 @ra icul evalu$rii 3pentru cazurile evalu$rii

<uridice ale obiectului evalu$rii Cate#oriile ! bunurilor imobile care

trebuie evaluate paralel cu obiectul concret al evalu$rii

( &

Scopul evalu$rii >oate presupunerile/ Condiiile respective Condiiile bene iciar speciale

ipotezele.

'

stabilite

de

,eterminarea utiliz$rii bunului imobil 8 la data des $ur$rii evalu$rii/ precum i olosirea lui posibil$/ pentru care este e ectuat$ evaluarea ,escrierea in ormaiei utilizate/ analiza

datelor/ metodelor i procedeelor de evaluare/ i analizele Sursele 1+ bene iciar =ricare alt$ in ormaie care/ dup$ 11 p$rerea evaluatorului/ in luieneaz$ privire la m$rimea valorii Con irmarea cu 12 de in ormaie. )ndicarea precum i e2plicaiile evaluatorului/ care con irm$ concluziile

prin metoda raional$ F determinarea lu2urilor b$neti pentru iecare an/ alte calcule4 %naliza mainilor i utila<elor e2istente/ a analoa#elor ecestora. Studierea variantelor arendei/ cump$r$rii/ creditului/ transmiterii -n #estiune iduciar$/ etc. Cursul valutar/ dac$ evaluarea este

in ormaiei speci ice obinute de la

e ectuat$ -n alt$ valut$ dec-t cea naional$

con idenialitatea raportului/ precum i a aptului c$ evaluatorul nu are nici o obli#aie a$ de persoane tere -n la interzicerea privina raportului Punct cu privire 13

Problema public$rii/ divul#$rii rezultatelor evalu$rii e ectuate

public$rii i a re erinelor la raport $r$ consim$m-ntul bene iciarului

Cerina con idenialit$ii evalu$rii Responsabilitatea a$ de tere persoane/ limitele r$spunderii evaluatorului Raportul trebuie s$ conin$ e2plicaia c$ valoarea de pia$ este estimat$ -nainte de ac*itarea impozitelor pentru e ectuarea tranzaciilor/ etc.

1!

Re erina la utilizarea )ES12++1 =rice deviere de la recomand$rile )ES1

1(

2++1 trebuie s$ ie re lectat$ -n raportul de evaluare con orm Codului eticii )ES