UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZA IAI

FACULTATEA DE ECONOMIE I ADMINISTRAREA AFACERILOR

SPECIALIZARE: ADMINISTRAIE PUBLIC

LIMITELE EXERCITRII
DREPTULUI DE PROPRIETATE
PRIVAT

COORDONATOR:

STUDENT:

Chelariu Ancua-Mariana

Sandra Gradinaru

SPECIALIZAREA:
GRUPA: 3
ANUL: 3

2014

Administraie public

Cuprins

I. Noiunea dreptului de proprietate privat ............................................................................................ 2

II.1 Caracterul absolut ......................................................................................................................... 3
II.2 Caracterul exclusiv......................................................................................................................... 3
II.3 Caracterul perpetuu ...................................................................................................................... 3
III. Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat .......................................................................... 4
IV. Dobndirea dreptului de proprietate .................................................................................................. 5
V. ntinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor ...................................................................... 16
VI. Stingerea dreptului de proprietate ................................................................................................... 16
VI.1. Pieirea bunului .......................................................................................................................... 16
VI.2. Abandonarea ............................................................................................................................. 16
VI.3. Exproprierea .............................................................................................................................. 17
VI.4. Confiscarea ................................................................................................................................ 19
Bibliografie............................................................................................................................................ 20

1
2014

I. Noiunea dreptului de proprietate privat

Dreptul de proprietate privat este definit ca i dreptul persoanelor fizice sau juridice,
al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor mobile sau imobile, bunuri
asupra carora proprietarul exercita atributele dreptului de proprietate in interes propriu, dar in
limitele legii. dreptul real principal care confer titularului su atributele de posesie, folosin
i dispoziie asupra bunului apropriat n form privat, atribute care pot fi exercitate n mod
absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. Poate fi
titular al dreptului de proprietate privat att o persoan fizic, ct i o persoan juridic,
inclusiv statul. n cazul n care ns statul deine bunuri cu titluri de proprietate privat,
acestea sunt supuse aceluiai regim juridic ca bunurile aflate n proprietatea oricrei alte
persoane.
Folosina cuprinde att utilizarea bunului, ct i culegerea fructelor acestuia, are dou
elemente: dispoziia material asupra bunului n cazul bunurilor corporale care exprim
posibilitatea de a modifica forma lucrului, a transforma, distruge sau consuma substana
acestuia i dispoziia juridic care exprim posibilitatea nstrinrii n tot sau n parte a
dreptului de proprietate. Posesia este dreptul de a stpni bunul. n acest sens este un element
de drept, ci nu unul de fapt care rezult din stpnirea concret a bunului.1

II. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

privat
n Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de
proprietate (exclusiv i absolut) iar n noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adaug i al
treilea caracter consacrat de doctrin, i anume, perpetuitatea. Astfel, n noua reglementare,
dreptul de proprietate este absolut, exclusiv i perpetuu.
Dreptul de proprietate reprezint un drept absolut deoarece titularul su are libertatea
oricrei aciuni sau inaciuni n legtur cu bunul su. Dreptul de proprietate este unul
perpetuu, n sensul c el dureaz atta timp ct exist i bunul care face obiectul dreptului; de
asemenea, dreptul de proprietate nu se poate stinge prin neuz i nu se poate pierde prin
intervenia prescripiei extinctive. Caracterul exclusiv cuprinde dou idei eseniale: excluderea
terilor, inclusiv a autoritilor publice, de la exercitarea prerogativelor proprietii i
monopolul titularului dreptului de proprietate asupra bunului su.
1

Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol.1, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, pag. 224

2
2014

II.1 Caracterul absolut

Caracterul absolut al dreptului de proprietate, poate fi privit, ntr-o prim abordare, n
sensul diferenierii de drepturile relative, fr a se lua n considerare numai caracterul su
opozabil, care, caracterizeaz toate drepturile absolute. Acest caracter trimite mai uor la un
drept deplin, complet.2

II.2 Caracterul exclusiv

Prin caracterul exclusiv se neleg, nu numai puterile depline ale titularului dreptului,
dar i monopolul acestuia asupra bunului su i excluderea terilor, inclusiv a autoritilor
publice. Excepie este proprietatea comun, caz n care exist mai muli proprietari asupra
aceluiai bun n acelai timp, situaie n care am putea vorbi de exercitarea n comun a
monopolului de ctre coproprietari.3

II.3 Caracterul perpetuu

Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitii dreptului de proprietate privat, n
sensul c acesta dureaz atta timp ct exist bunul. Aadar, dreptul de proprietate, drept
perpetuu, include i ideea transmisibilitii sale, fie prin acte juridice ntre vii, fie pe calea
succesiunii. Asemenea caracterului perpetuu al dreptului de proprietate este evideniat i de
imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a
dreptului de proprietate fiind determinat de pieirea bunului. Aadar, dreptul de proprietate
este transmisibil, cu excepia bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate public sau a
cazurilor de inalienabilitate legal ori convenional a bunurilor proprietate privat.

2
3

Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003
G. Boroi, Drept civil. Partea general, Ed. All Beck, Bucureti

3
2014

III. Limitele exercitrii dreptului de proprietate

privat
Dispoziiile art.480 vechiul Cod civil i ale art.555 Noul Cod civil, astfel cum am
vzut, precizeaz n mod expres atributele i caracterele dreptului de proprietate dar n
limitele determinate de lege, condiie legal absolut pentru exercitarea prerogativelor acestui
drept.
Art.556 Noul Cod civil distinge la alin. 1 limitele materiale ale exercitrii dreptului de
proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de
proprietate, cu ngrdirile stabilite de lege. Astfel, limitarea privete att corporabilitatea
bunului, ct i voina legiuitorului. Un astfel de exemplu l-ar putea constitui dreptul
proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, potrivit art. 44 alin. (5) din
Constituie, acesta poate fi folosit i de o autoritate public pentru executarea unor lucrri de
interes general.
Alineatul 2 al art.556 Noul Cod civil precizeaz posibilitatea limitrii exercitrii
atributelor dreptului de proprietate prin efectul legii. Aceste limite juridice au n vedere chiar
coninutul juridic al dreptului de proprietate.
Alineatul 3 al aceluiai articol menioneaz c limitrile se pot face i prin convenie,
dac legea nu o interzice.
Cu alte cuvinte, limitrile pot fi rezultatul voinei legiuitorului, a judectorului sau a
proprietarului.
Se impune, ns, o precizare, i anume c limitele exercitrii dreptului de proprietate
privat, indiferent de sorgintea lor, nu nseamn i nu ar putea nsemna lipsirea titularului de
dreptul su.
Excepiile de la garantarea dreptului de proprietate sunt doar cele prevzute de
Constituie, i anume: exproprierea pentru cauz de utilitate public i confiscarea.4

Art. 556 Noul cod civil Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat Coninutul, ntinderea i stingerea
dreptului de proprietate privat Dispoziii generale

4
2014

IV. Dobndirea dreptului de proprietate

Ct privete modurile de dobndire a dreptului de proprietate privat, la acele moduri
prevzute de Codul civil, s-au mai adugat n noul Cod civil hotrrea judectoreasc i actul
administrativ5
Remarcm faptul c aceast nou reglementare a fost preluat din doctrin, care, n
mod constant, a considerat c hotrrea judectoreasc este un mod de dobndire a dreptului
de proprietate, chiar n lipsa unei prevederi exprese din Codul civil, atunci cnd aceasta este
constitutiv sau translativ de proprietate6
Tot asemenea, nscrierea n Cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor legale, a
bunurilor imobile este un mod de dobndire a dreptului de proprietate, ceea ce corespunde
efectului constitutiv al intabulrii reglementare nou i demult ateptat7
Ct privete dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, credem c se cuvine
s punem n eviden faptul c uzucapiunea imobiliar are o reglementare complet nou n
noul Cod civil.
Uzucapiunea imobiliar cunoate dou forme: uzucapiunea extratabular (art. 930) i
uzucapiunea tabular
Uzucapiunea extratabular are n vedere dobndirea dreptului de proprietate sau a
unor dezmembrminte ale acestuia n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani: dac
proprietarul nscris n Cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena; dac a
fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate; dac imobilul nu era
nscris n cartea funciar.
Dup mplinirea termenului de 10 ani, dobnditorul, prin uzucapiune, al dreptului de
proprietate sau al unor dezmembrminte poate face nscrierea n cartea funciar, nscriere care
este constitutiv a dreptului astfel dobndit.
Uzucapiunea tabular se refer la dobndirea dreptului de proprietate asupra unui
imobil sau ca titular al unui drept real de ctre persoana care a fost nscris, fr cauz
legitim, n Cartea funciar. Condiiile legale, n aceast situaie, sunt ca acela nscris s fi fost
de bun-credin i s posede timp de 5 ani dup momentul nregistrrii iar posesia s fie util
(neviciat).

Art. 557 din NCC alin. 1 i alin. 2

Art.888 din NCC
7
Art. 557 din NCC alin. 4
6

5
2014

Mentiuni:

termenul uzucapiunii ncepe s curg, pentru uzucapiunea extratabular, de la

data decesului sau, dup caz, a ncetrii existenei persoanei juridice ori a
nregistrrii declaraiei de renunare la proprietate;

viciile posesiei suspend curgerea termenului de uzucapiune;

jonciunea posesiilor este permis, posesorul actual putnd s uneasc propria

posesie cu cea a autorului su;

termenul pentru uzucapiune nu este caracterizat ca fiind prescripie achizitiv

n noul Cod civil, care, de altfel, nu reglementeaz dect prescripia extinctiv.

Accesiunea. Conform art.567 Noul Cod Civil, accesiunea este un mod de dobndire a
dreptului de proprietate. n cazul accesiunii imobiliare artificiale, ca tip de accesiune de care
se leag cele mai frecvente cazuri ntlnite n practic, proprietarul terenului dobndete i
dreptul de proprietate asupra construciilor care s-ar edifica pe terenul su.
Accesiunea apare ca o regul ce comport excepii, ntruct nu n toate cazurile
construciile, lucrrile sau plantaiile edificate pe un teren aparin proprietarului terenului.
Astfel, accesiunea nu este aplicabil dac proprietarul terenului a convenit cu o persoan ca
lucrrile sau construciile ce urmeaz a fi edificate pe acel teren s devin proprietatea acestei
din urm persoane; n acest din urm caz, pentru a se justifica posibilitatea proprietarului
construciei de a utiliza terenul n msura necesar exercitrii dreptului su de proprietate
asupra construciei, se recunoate n favoarea sa un drept de superficie (art.693 Noul Cod
Civil). Se poate spune, aadar, c excepia de la accesiune o reprezint acea ipotez care
reclam constituirea dreptului de superficie.
Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe terenul su chiar
dac nu el este autorul construciei, ci o alt persoan, care a edificat, ns, construcia fr a
avea acordul proprietarului terenului. Nu sunt rare situaiile ntlnite n practic n care, dup
desfiinarea unui contract de vnzare-cumprare avnd ca obiect un teren vndut fr a avea
edificate construcii, proprietarul terenului redevine nu doar proprietarul terenului vndut,
graie efectului retroactiv al nulitii sau rezoluiunii contractului, ci, n plus, apare ca
proprietar i cu privire la construcia edificat de cumprtor dup perfectarea vnzrii.
Proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate pe teren ori de cte ori nu i-a
dat acordul la edificarea construciei, inclusiv n cazul n care constructorul a fost de buncredin. Constructorul este de bun-credin atunci cnd, la data la care a nceput edificarea
construciei, era nscris n cartea funciar ca titular al dreptului de proprietate asupra terenului
6
2014

ori al altui drept care l ndreptea s construiasc (de exemplu, dreptul de concesiune sau
dreptul de superficie), i numai dac au fost respectate dispoziiile n materie de autorizare de
construcii (art.586 Noul Cod Civil).
Chiar dac accesiunea poate fi invocat de proprietarul terenului chiar i n raport cu
un constructor de bun-credin, obligaiile pe care le are fa de un asemenea constructor sunt
mai extinse dect cele nscute n raporturile cu un constructor de rea-credin. Altfel spus,
proprietarul terenului are o situaie mai avantajoas, concretizat n opiuni mai convenabile,
atunci cnd se confrunt cu un constructor de rea-credin.
Totodat, n compararea situaiei constructorului de bun-credin cu aceea a
constructorului de rea-credin intervine i o alt distincie, inedit n raport cu reglementarea
din vechiul Cod civil, i anume distincia dintre lucrrile autonome i lucrrile adugate:
lucrrile autonome (art.578 alin.2 Noul Cod Civil) sunt construcii sau lucrri cu
caracter de sine stttor (exemplul construciei edificate pe un teren sau al unui corp,
nou, de construcie, edificat pe un teren pe care se afl deja un corp de construcie);
lucrrile adugate (art.578 alin.3 Noul Cod Civil) sunt lucrri care nu au existen de
sine-stttoare (exemplul etajului adugat la o construcie existent).
Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor autonome.
Cazul construciei edificate cu rea-credin (art.582 Noul Cod Civil)
Dimpotriv, n cazul unei construcii, de tip lucrare autonom, edificate cu rea-credin,
Noul cod civil l sancioneaz pe constructor prin aceea c permite proprietarului terenului
s aleag ntre:
a cere obligarea constructorului la desfiinarea construciei edificate, pe cheltuiala
acestuia din urm i cu despgubirea proprietarului terenului pentru lipsirea sa de
folosina util a terenului;
a reine construcia n proprietate, invocnd accesiunea (i solicitnd nscrierea n
cartea funciar a dreptului su de proprietate asupra construciei), caz n care este
obligat s plteasc jumtate din valoarea investiiei ori, tot la alegerea sa, din sporul
de valoare a imobilului.
a-l obliga pe constructorul de rea-credin la cumprarea imobilului n aceleai
condiii n care obligaia de cumprare poate fi impus constructorului de buncredin.

7
2014

 Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor autonome.

Cazul construciei edificate cu bun-credin (art.581 Noul Cod Civil)
Astfel, n cazul n care construcia, de tip lucrare autonom, a fost edificat cu buncredin, proprietarul terenului, dac prefer varianta accesiunii, sens n care solicit
nscrierea n cartea funciar a dreptului su de proprietate asupra construciei edificate, va
plti constructorului :
fie valoarea materialelor i a manoperei (deci valoarea investiiei fcute de
constructor);
fie sporul de valoare adus fondului imobiliar n urma edificrii construciei.
Desigur, proprietarul terenului, avnd, potrivit legii, alegerea ntre cele dou variante, o
va alege pe aceea care va indica o sum de plat mai mic;
nu mai puin, n acelai caz al constructorului de bun-credin, proprietarul
terenului, dac estimeaz c fiecare dintre variantele mai sus enumerate creeaz
n sarcina sa obligaii de plat prea oneroase n raport cu starea sa patrimonial,
are la dispoziie soluia de a-l obliga pe constructorul de bun-credin s
cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care ar fi avut-o n lipsa construciei
(practic, este vorba de valoarea de circulaie a terenului liber de construcie,
determinat la epoca anterioar edificrii construciei).
Drepturile i opiunile proprietarului terenului n ipoteza lucrrilor adugate.
Cazul construciei edificate cu bun-credin
Dac este vorba de o lucrare adugat, soluiile Noului cod civil se delimiteaz nu doar n
funcie de buna sau reaua credin a constructorului, ci i n raport cu caracterul lucrrii
efectuate, i anume :
lucrare necesar (art.578 alin.3 lit.a Noul Cod Civil) (fr efectuarea lucrrii,
imobilul ar fi suferit deteriorri sau degradri iminente spre exemplu lucrri de
consolidare a fundaiei imobilului),
lucrare util (art.578 alin.3 lit.b Noul Cod Civil) (prin efectuarea lucrrii, s-a adus
un spor de valoare fondului, de exemplu edificarea unui garaj n interiorul
proprietii)
lucrare voluptuar, adic de simpl plcere (art.578 alin.3 lit.c Noul Cod Civil)
(a fost zugrvit imobilul ntr-o alt culoare, n condiiile n care culoarea iniial
nu prezenta semne de vechime ori uzur)

8
2014

Astfel, n raporturile cu un constructor de bun-credin, proprietarul terenului :

dac lucrarea adugat este necesar, poate dobndi proprietatea lucrrii prin
accesiune, ns este dator s plteasc cheltuielile rezonabile fcute de constructor
(art.583 alin.1 Noul Cod Civil);
dac lucrarea adugat este util, poate deveni proprietar, prin accesiune, cu plata, la
alegerea sa, a sumei reprezentnd investiia sau sporul de valoare adus fondului n
urma edificrii construciei (art.584 alin.1 Noul Cod Civil); dac valoarea lucrrii este
considerabil, proprietarul terenului l poate obliga pe constructor s cumpere
imobilul la valoarea de circulaie anterior edificrii (art.584 alin.3 Noul Cod Civil)
dac lucrarea adugat este una de simpl plcere, poate invoca accesiunea devenind
proprietar fr a avea vreo obligaie de despgubire (art.585 alin.1 Noul Cod Civil),
ns numai n msura care constructorul de bun-credin nu a ridicat pentru sine
aceast lucrare anterior restituirii fondului ctre proprietar, ridicare ce trebuie fcut
fr prejudicierea fondului (art.585 alin.3 Noul Cod Civil).
Contractul
Cel mai ntlnit mod de transmitere a proprietii i implicit de dobndire a acestuia
este contractul de vnzare cumprare.
Caracterul translativ de proprietate al vnzarii rezult din nsi definiia legal a
acesteia, cuprins n art. 1650 Noul Cod Civil : vanzarea este contractul prin care vanzatorul
transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumprtorului proprietatea unui bun. Este o
caracteristica ce privete insasi esena contractului de vanzare, in aceeai masura in care
esenial este si caracterul oneros al acestuia.
Analizand fondul contractului de vanzare, extragem doua elemente care il definesc in
mod special si obligatoriu: faptul ca vanzatorul transmite proprietatea unui bun - deci
caracterul translativ de proprietate - si faptul ca acest transfer se face in schimbul unui pret deci caracterul oneros al contractului de vanzare cumprare.
Transferul proprietatii bunului ce face obiectul unui contract de vanzare este insusi
interesul urmrit de cumprtor atunci cand incheie actul juridic respectiv, tot asa cum
primirea preului este interesul urmrit de vanzator, ceea ce leaga fara echivoc caracterul
translativ de proprietate de caracterul oneros al vanzarii, cele doua aspecte astfel evidentiate
reprezentnd avantajele reciproce pe care prile urmresc sa si le procure .
Prin urmare, atunci cand vorbim despre caracterul translativ de proprietate al vanzarii
trebuie sa avem in vedere faptul ca el este de esena acestui contract, definindu-1 in mod
9
2014

obligatoriu. In lipsa lui nu se mai poate vorbi despre o vanzare, regimul juridic aplicabil
respectivului contract modificandu-se substantial.
Dispoziiile art.1673 Noul Cod Civil considera transferul proprietatii bunului vndut
drept una dintre obligaiile vanzatorului, pe care o reglementeaz in mod imperativ.
Obinuit este sa vorbim despre caracterul translativ de proprietateal vanzarii, insa, avand in
vedere prevederile aliniatului 2 al art. 1650 Noul Cod Civil care stipuleaza expres faptul ca
poate fi transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt
drept suntem obligati sa recunoatem mai degraba ca vanzarea este un contract translativ de
drepturi, fara a mai limita transferul doar la dreptul de proprietate. O astfel de abordare este cu
mult mai exacta si mai corecta prin prisma actualei reglementari, dar, in virtutea obinuinei si
datorita faptului ca cel mai adesea in urma vanzarii ceea ce se transmite este dreptul de
proprietate, vom folosi sintagma obinuita si ne vom referi la caracterul translativ de
proprietate al vanzarii. Vom intelege, insa, prin aceasta, noiunea corecta, aceea ca vanzarea
este un contract translativ de drepturi. Aliniatul 3 al art. 1673 Noul Cod Civil ne ajuta in
aceasta practica, statuand ca dispoziiile referitoare la transmiterea proprietatii se aplica in
mod corespunztor si atunci cand prin vanzare se transmite un alt drept real dect dreptul de
proprietate.
Nu are importanta daca, in anumite cazuri, legea leaga transferul efectiv al proprietatii
de efectuarea anumitor formalitati, de respectarea unor reguli, de indeplinirea unor condiii
sau de trecerea unui termen.
Caracterul translativ de proprietate al vanzarii nu este cu nimic tirbit de aceste
reglementari speciale care, ca si in materia consensualismului, nu au alt rol dect acela de a
asigura stabilitatea si sigurana circuitului juridic civil. In plus, la o analiza atenta, observam
ca toate aceste reguli se refera numai la momentul in care opereaza transferul dreptului de
proprietate, apropiindu-1 sau distantandu-1 de data incheierii contractului, in funcie de
respectarea anumitor prevederi imperative ale legii. Nici una dintre reglementrile legale care,
fie amana transferul proprietatii la o data ulterioara incheierii contractului, fie condiioneaz
acest transfer de indeplinirea anumitor condiii, nu neaga pe fond caracterul translativ de
proprietate al vanzarii.
In esena, chiar si atunci cand transferul proprietatii se realizeaza numai dupa
indeplinirea anumitor formalitati, cu respectarea anumitor reguli, dupa trecerea unui termen,
etc, temeiul acestui transfer il reprezint tot contractul de vanzare incheiat, fara de care
respectivele condiii, singure, nu ar putea produce nici o consecina juridica si nu ar determina
in nici un caz vreun transfer de proprietate.
10
2014

Chiar si atunci cand, fiind nesocotite astfel de norme, proprietatea nu se transfera ctre
cumprtor, nu se poate vorbi de pierderea caracterului translativ de proprietate al vanzarii ci
numai de neindeplinirea condiiilor legale pentru ca aceasta proprietate sa se transfere.
Cata vreme transferul proprietatii este interesul urmrit de parti reprezentnd, in ultima
instanta, insasi cauza actului juridic, suntem obligati sa recunoatem caracterul transaltiv de
drepturi al vanzarii, indiferent de condiiile sau modalitatile in care el se petrece.
Prin urmare, ori de cate ori vom discuta, in cele ce urmeaza, de acele situatii
particulare in care proprietatea nu se transfera odata cu momentul incheierii contractului, ele
vor fi tratate ca si condiii ale realizarii transferului dreptului de proprietate, iar nu ca excepii
sau abateri de la acesta.
Rdcin analizei caracterului translativ de proprietate al vanzarii o reprezint
prevederea din art. 1273 alin 1 Noul Cod Civil care spune ca drepturile reale se constituie si
se transmit prin acordul de voina al prtilor, a crei aplicare particulara o regsim in
dispoziiile art. 1674 Noul Cod Civil conform careia proprietatea se strmut de drept
cumprtorului din momentul incheierii contractului.
Regula eseniala pe care o desprindem de aici este ca transferul dreptului de
proprietate se face inca din momentul incheierii contractului de vanzare, exprimata in
literatura juridica sub sintagma transferul imediat al dreptului de proprietate .
Este o regula fireasca, imprimata vanzarii ca urmare a interesului urmrit de parti la
incheierea contractului. Tot asa cum este nevoie ca simpla intelegere intervenita intre parti sa
dea natere contractului - motiv pentru care vorbim de caracterul consensual al vanzarii - este
necesar ca, odata incheiat contractul, sa poata opera transferul dreptului de proprietate, in
principiu in mod liber si neingradit, astfel incat finalitatea actului juridic sa fie realizata iar
scopul urmrit de parti sa fie indeplinit.
ntlnim in legislaia civila, insa, anumite prevederi care condiioneaz transferul
dreptului de proprietate de efectuarea anumitor formalitati, de respectarea unor anumite forme
sau de implinirea unui termen. Toate acestea sunt, asa cum am mai spus, dictate de interesul
pstrrii siguranei circuitului juridic civil.
Ele reprezint o forma delicata de coerciie, determinnd prile ca, acolo unde
obiectul vanzarii se situeaza in zone de o mare importanta practica, sa respecte anumite reguli
in lipsa carora dreptul nu se poate transmite de la vanzator la cumprtor. Este un echivalent a
ceea ce spuneam si in materia caracterului consensual al vanzarii, in sensul ca exista situatii
juridice in care legiuitorul prefera asigurarea siguranei circuitului juridic civil in locul

11
2014

mobilitatii acestuia si, pentru aceasta, instituie anumite reguli pe care prile, pentru a-si vedea
implinit interesul, trebuie sa le respecte.
Vom analiza in cele ce urmeaza care sunt situatiile in care transferul proprietatii nu are
loc in chiar momentul incheierii contractului de vanzare ci ulterior, in funcie de indeplinirea
unor condiii pe care legea le cere in mod imperativ si absolut. Pentru imbunatatirea analizei
le vom denumi situatii in care transferul proprietatii este conditionat.
Atunci cand obiectul contractului este un drept real ce poarta asupra unui imobil
tabular transferul dreptului de proprietate are loc numai prin nscrierea in cartea funciara,
efectuata in baza actului justificativ.
Regula aceasta este stabilita prin aplicarea mai multor dispoziii legale. In primul rand,
art. 1676 Noul Cod Civil prevede ca in materie de vanzare de imobile, stramutarea
proprietatii de la vanzator la cumprtor este supusa dispoziiilor de carte funciara.
In plus, art. 885 Noul Cod Civil stipuleaza ca drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in
cartea funciara se dobndesc, atat intre parti cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in
cartea funciara, iar art. 888 Noul Cod Civil statueaza cu titlu de principiu ca inscrierea in
cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial. Prin urmare, doua sunt
condiiile pe care prile le au de indeplinit pentru ca proprietatea imobilului tabular sa se
strmute de la vanzator la cumprtor. Pe de o parte, contractul trebuie sa fie incheiat numai
in forma autentica notariala - deci transferul proprietatii este conditionat de respectarea unei
anumite forme - si, pe de alta parte, este necesara inscrierea acestuia in cartea funciara. Cele
doua condiii sunt indisolubil legate, indeplinirea celei de-a doua fiind subordonata
indeplinirii celei dinti. Mai mult, ele trebuie sa fie respectate in mod cumulativ, nefiind
suficienta doar incheierea contractului in forma autentica notariala dupa cum nu este
suficienta si nici posibila numai inscrierea in cartea funciara in lipsa unui inscris autentic.
In vederea realizarii acestor condiii legea vine in sprijinul prtilor contractante prin
aceea ca stipuleaza obligaia notarului public de a transmite imediat biroului de carte funciara
competent inscrisul autentic care constata vanzarea unui imobil tabular, in vederea efecturii
formalitatilor necesare inscrierii drepturilor cumprtorului.
Trebuie sa aratam deasemenea ca aceste prevederi legale referitoare la transferul
dreptului de proprietate numai ca efect al inscrierii actului in cartea funciara nu sunt de
aplicare imediata ci dupa finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare pentru
imobilele respective - prevedere introdusa din nevoi practice de legea 71/2011 pentru
punerea in aplicare a noului cod civil.
12
2014

In cazul vanzarii unor bunuri de gen transferul proprietatii este conditionat, conform
prevederilor art. 1678 Noul Cod Civil, de momentul cand aceste bunuri sunt individualizate
prin predare, numarare, cantarire, masurare sau in orice alt mod potrivit cu natura bunului.
Aceeai dispoziie o regsim si in art. 1273 Noul Cod Civil care spune ca drepturile reale se
constituie si se transmit (...) prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor
bunuri de gen .
Aadar, chiar daca in acest caz nu este vorba despre o anumita forma a contractului
sau de indeplinirea unor anume formalitati, operaiunile de predare, numarare, cantarire care
trebuie indeplinite de parti devin condiii ale transferului dreptului de proprietate , iar
neindeplinirea lor determina neacoperirea unuia dintre avantajele urmrite de parti la
incheierea actului juridic.
De aici vor rezulta importante consecine juridice legate de plata preului, desfiinarea
contractului, repunerea prtilor in situatia anterioara, etc.
Vanzarea dupa mostra sau model, conform prevederilor art. 1680 Noul Cod Civil, face
ca proprietatea sa fie transferata cumprtorului numai odata cu predarea bunului, adica
numai dupa ce vanzatorul a realizat sau a individualizat un alt bun similar celui aratat in
respectivul model sau mostra.
Vanzarea bunului altuia este o situatie posibil de intalnit in practica, motiv pentru care
noul cod civil o reglementeaz deosebit de interesant in art. 1683.
Avnd in vedere ca, nefiind proprietarul bunului, vanzatorul nu poate transmite dreptul
de proprietate, legea da totui posibilitatea meninerii valabilitatii contractului incheiat dar cu
condiia ca vanzatorul sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau ctre
cumprtor.
Acest lucru se poate realiza prin orice mijloc, direct sau indirect, care procura
cumprtorului proprietatea asupra bunului. Transferul proprietatii are loc, in principiu si de
drept, din momentul dobndirii bunului de ctre vanzator sau al ratificrii contractului de
vanzare de ctre proprietar.
Prin urmare, intr-un astfel de caz lipsa dreptului de proprietate din patrimoniul
vanzatorului nu ataca valabilitatea actului juridic, dar o condiioneaz de transferul dreptului
vndut in patrimoniul cumprtorului, indiferent daca acest lucru se face in mod direct sau
printr-o trecere pasagera prin patrimoniul vanzatorului.
In acest fel, stramutarea proprietatii devine o condiie de valabilitate a contractului de
vanzare incheiat. Legea este deosebit de ingaduitoare in stabilirea formalitatilor care trebuie

13
2014

ndeplinite pentru ca proprietatea bunului sa intre in patrimoniul cumprtorului, lasand la

latitudinea prtilor sa aleaga modalitatea juridica de realizare a acestei condiii.
Astfel, este posibila o simpla ratificare a contractului de ctre adevaratul proprietar al
bunului, dupa cum este posibil ca vanzatorul sa dobandeasca el proprietatea, iar aceasta, de
drept, in acelai moment,sa se transmita ctre cumprtor. Cum aliniatul 3 al art. 1683 Noul
Cod Civil foloseste expresia daca din lege sau din voina prtilor nu rezulta contrariul,
inseamna ca aria de exprimare a celor implicai este una lejera si cu mari posibilitati de
manifestare.
Vanzarea bunurilor viitoare reprezint un alt caz in care proprietatea nu se transmite la
momentul incheierii contractului ci abia in momentul in care bunul s-a realizat.
Reglementarea cuprinsa in art. 1658 Noul Cod Civil impune deci acelui vanzator care
instraineaza un bun ce nu exista in momentul incheierii contractului ca, pentru a opera
transferul proprietatii, sa procedeze la realizarea bunului, la finalizarea acestuia si la aducerea
lui intr-o stare proprie existentei si transferrii dreptului de proprietate.
In lipsa ndeplinirii acestei condiii sau in cazul indeplinirii sale pariale, cumprtorul
are alegerea intre a cere desfiinarea vanzarii sau reducerea corespunztoare a preului.
Observam si in acest caz ca nu valabilitatea actului este influentata de faptul ca bunul
nu exista in momentul incheierii contractului, ci transferul dreptului de proprietate care, la
rndul sau, devine ulterior o condiii a meninerii contractului.
In mod exceptional, prin voina prtilor, este posibil ca transferul dreptului de
proprietate sa fie amanat la o data ulterioara celei in care a fost incheiat contractul.
Momentul ulterior al transferului dreptului de proprietate poate fi determinat prin aplicarea
unui termen suspensiv sau a unei condiii suspensive, a cror indeplinire consolideaz
retroactiv dobandirea dreptului de proprietate.
O specie deosebita de vanzare este cea cu plata preului in rate si cu rezerva
proprietatii, reglementata de art. 1755 si urm. Noul Cod Civil. Intr-un astfel de caz, pastrarea
proprietatii bunului de ctre vanzator se constituie ca o adevarata garanie pe care si-o rezerva
acesta pana la primirea integrala a preului din partea cumprtorului. De fapt, insasi legea
spune ca obligaia de plata este garantata cu rezerva dreptului de proprietate si amana
transferul dreptului abia la momentul in care cumprtorul a pltit ultima rata din pret.
Acestea sunt, aadar, principalele situatii in care transferul dreptului de proprietate se
petrece in alt moment dect cel al incheierii actului.

14
2014

Caracterul translativ de drepturi al vanzarii implica o importanta consecina practica, a crei

reglementare o gsim in art. 1274 Noul Cod Civil referitor la riscul in contractul translativ de
proprietate.
Dispoziiile acestuia sunt supletive, ele putnd fi inlocuite cu clauzele preferate de
parti, derogatorii de la norma legala. Principiul stabilit de art. 1274 Noul Cod Civil este ca
riscul contractului ramane in sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar si atunci cand
proprietatea a fost deja transferata dobanditorului.
Prin urmare, atata vreme cat bunul nu a fost predat cumprtorului, chiar daca acesta,
in temeiul contractului, a deventi deja titularul dreptului de proprietate, cel care suporta riscul
pieirii fortuite este vanzatorul, in posesia caruia se afla bunul.
O singura excepie cunoate legea de la aceasta regula: atunci cand creditorul
obligaiei de predare - deci cumprtorul - a fost deja pus in intarziere, riscul pieirii fortuite ii
revine in totalitate, el neputandu-se elibera dect daca dovedete ca bunul ar fi pierit si daca
obligaia de predare s-ar fi execitat la timp. Atunci cand bunul a pierit in mod fortuit,
debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestatie si, daca deja a primit-o, este
obligat sa o restituie.
n legtur cu momentul dobndirii dreptului de proprietate imobiliar potrivit
reglementrii noului Cod Civil (art.557 alin.(4) raportat la art. 1674), s-a apreciat c nu exist
contradicie ntre cele dou texte. Art. 1674 Noul Cod.civil reprezint dreptul comun n
materia vnzrii cumprrii, pe cnd art.557 Noul

Cod civil reglementeaz o situaie

particular.(Conferina Dispoziii ale Noului Cod Civil unificarea practicii judiciare

Bucureti, 5 martie 2012, INM)

15
2014

V. ntinderea dreptului de proprietate asupra

terenurilor
Prevzut n Codul civil la art. 489, sub titlul Despre dreptul de accesiune relativ la
lucrurile imobile, proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei i a
subfeei lui; n noul Cod civil, art. 559 alin. (1) nu face altceva dect s precizeze c
proprietatea terenului, luat ca un dat, se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra
terenului, cu respectarea limitelor legale. Alin. (2) al acestui articol face precizarea, exempli
gratia, n ceea ce privete ntinderea dreptului proprietarului asupra terenului, c ar fi, de
pild, vorba despre ridicarea oricror construcii deasupra i n subsolul terenului, plantaiile
i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile prevzute de lege, putnd trage
toate foloasele pe care acestea le-ar produce.
Totodat, proprietarul terenului este inut s respecte, n limitele i n condiiile
determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i
apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane etc.
De asemenea, n economia reglementrii se regsesc i prevederi privind apele de
suprafa i albiile acestora care aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg
apele, izvoarele i lacurile aflate pe terenul respectiv, n condiiile legii. Ct privete folosirea
apelor, se regsesc dispoziii generale n art. 604-609 N.C.C.

VI. Stingerea dreptului de proprietate

VI.1. Pieirea bunului
O prim precizare care ine de esena dreptului de proprietate i privete stingerea
acestui drept se refer la pieirea bunului, deci a obiectului dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, acesta fiind imprescriptibil. Cu toate acestea,
dreptul de proprietate poate fi dobndit de alt persoan n condiiile determinate de lege.

VI.2. Abandonarea unui bun mobil de ctre proprietarul su reprezint un mod de stingere
a dreptului de proprietate. Ct privete ns un bun imobil, renunarea la dreptul de proprietate
se face numai prin declaraie autentic, dac acesta este nscris n cartea funciar.
Momentul stingerii dreptului de proprietate asupra bunului mobil este momentul
abandonrii acestuia, iar pentru bunul imobil este momentul nscrierii n Cartea funciar a
declaraiei de renunare.
16
2014

VI.3. Exproprierea, ca mod de stingere a dreptului de proprietate privat alin. ) art. 562,
nu este prevzut n noul Cod civil n termeni direci, ci gsim numai reglementarea
condiiilor n care se poate face.
De fapt, exproprierea pentru cauz de utilitate public este prevzut de Constituia
Romniei la art. 44 alin. (3), tot n mod indirect, ca excepie de la prevederea constituional
privind garantarea i ocrotirea proprietii private, i anume: Nimeni nu poate fi expropriat
dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil
despgubire.
Sediul materiei acestei operaiuni juridice complexe, pe lng prevederile
constituionale, se gsete n Codul civil (art. 981) i n noul Cod civil *art. 562 alin. (3)+, n
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public i n H.G. nr.
583/1994, de aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru
efectuarea procedurilor prealabile n vederea declarrii utilitii pentru lucrri de interes
naional sau de interes local. Toate aceste reglementri constituie dreptul comun n materia
exproprierii.
O alt reglementare special este dat prin Legea nr. 198 din 22 mai 2004 privind
unele msuri prealabile lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale, completat
i modificat prin Legea nr. 184/2008, care, fa de reglementarea iniial, credem c putem
afirma, este o lege complet nou, att ct privete cauzele exproprierii, care s-au extins i la
drumurile judeene i locale, dar mai ales prin nclcarea dispoziiilor constituionale privind
dreapta i prealabila despgubire.
Astfel, modificarea cuprins n art. 4 alin. (1) al Legii nr. 184/ 2008, prevede c
Guvernul sau autoritatea public competent, dup caz, aprob prin hotrre suma global a
despgubirilor estimat de expropriator dup un raport de evaluare, aceasta nsemnnd, de
fapt, stabilirea unilateral de ctre expropriator a valorii despgubirilor, fr acordul
proprietarului imobilului supus exproprierii.
Prin Legea nr. 184/2008 au fost, de asemenea, modificate i termenele iniial stabilite.
Astfel, cererea pentru plata despgubirilor trebuie depus n termen de 10 zile de la data
aducerii la cunotin public, prin afiare la sediul Consiliului local pe raza cruia se afl i
imobilul supus exproprierii *art. 5 alin. (2)+, i nu n termen de 30 de zile cum era prevzut
iniial i care este un termen minim general.
Mai mult dect att, potrivit art. 9 alin. (1), expropriatul nemulumit de cuantumul
despgubirii stabilite unilateral i consemnat, se poate adresa, n condiiile legii, instanei
jude-ctoreti n termen de 30 de zile de la data cnd i-a fost comunicat hotrrea
17
2014

(administrativ) de stabilire a cuantumului despgubirii fr a putea contesta transferul

dreptului de proprietate ctre expropriator.
De asemenea, o alt modificare important a reglementrii exproprierii este prevzut
de alin. (2) al aceluiai art. 9, potrivit cruia lucrrile de utilitate public privind drumurile,
care fac obiectul reglementrii, nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane ce
ar putea invoca existena unor litigii privind proprietatea sau posesia imobilului expropriat.
Credem c nu este greu de observat neconstituionalitatea acestor reglementri din
legile speciale, respectiv Legea nr. 198/ 2004 i Legea nr. 184/2008, care ncalc dispoziiile
art. 44 alin. (3) i ale alin. (6) din Constituie, despgubirea nefiind fixat prin acordul comun
ntre proprietar i expropriator, i nefiind n acest mod nici dreapt i nici prealabil.

Procedura judiciar. Dispoziiile aplicabile etapei judiciare, anume art. 44 alin. (6)
din Constituia Romniei, dispun: Despgubirile prevzute la alineatele (3) i (5) se
stabilesc de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen, prin justiie; este
vorba de o procedur civil special, ce se completeaz cu dispoziiile legale ale
procedurii civile de drept comun, i anume:
Instana se sesizeaz dup epuizarea procedurilor administrative;
Instana competent se sesizeaz printr-o cerere de chemare n judecat
(cererea de expropriere) a oricrei persoane (fizice sau juridice) care poate
proba un drept real sau un interes legitim privind imobilele supuse exproprierii.
n cazul n care n cerere nu sunt chemate n judecat toate persoanele aflate
ntr-o atare situaie, judectorul are obligaia de a cita toate persoanele.

Soluionarea cererii presupune verificarea ndeplinirii condiiilor cerute de lege

pentru expropriere i stabilirea cuantumului despgubirilor. Prile pot ns ncheia o
tranzacie n faa instanei cu privire la expropriere i la despgubiri, situaie n care
instana ia cunotin de aceasta i pronun o hotrre de expedient.

De asemenea, stabilirea i distribuirea despgubirilor de ctre instan are n vedere i

dovedirea drepturilor celor care solicit s fie despgubii, iar n caz de litigiu ntre persoanele
care formuleaz cereri de despgubire, drepturile acestora se stabilesc de ctre instana
sesizat n cadrul procedurii exproprierii, chiar dac procesul mbrac un caracter complex5,
n funcie de drepturile solicitate prin aciuni reale sau personale, pretinse prin cererile de
despgubire.

Efectele juridice ale exproprierii sunt multiple i complexe, putnd s se regseasc

att n planul drepturilor reale, ct i n planul drepturilor de crean.
18
2014

Credem c este necesar s precizm c efectele sunt aceleai, indiferent dac exist o
hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil sau o nelegere a prilor ncheiat anterior
etapei judiciare a procedurii.

VI.4. Confiscarea
Confiscarea este o sanciune cu caracter excepional ce nfrnge inviolabilitatea dreptului
de proprietate privat i, pe cale de consecin, nu poate fi consacrat dect n reglementrile
constituionale.
Ca sanciune, confiscarea este reglementat n legislaia penal i n legislaia
contravenional, care statueaz condiiile n care se poate dispune confiscarea bunurilor
folosite sau destinate svr-irii infraciunilor sau contraveniilor ori care sunt rezultatul unor
asemenea fapte. Credem c, reglementarea constituional de la art. 44 alin. (9), pentru a pune
n eviden caracterul excepional al confiscrii, prin care titularul dreptului poate fi lipsit de
proprietatea asupra bunului su, conine dispoziia potrivit creia averea dobndit licit nu
poate fi confiscat iar caracterul licit al dobndirii este prezumat [alin. (8)].
Noul Cod civil, la alin. (4) al art. 562, reglementeaz acest mod de stingere a dreptului de
proprietate printr-o negaie, ignornd, astfel, reguli de tehnic legislativ: Nu pot fi supuse
confis-crii dect bunurile destinate sau folosite pentru svrirea unor infraciuni ori
contravenii sau cele rezultate din acestea.

19
2014

Bibliografie

1. Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol.1, Editura Humanitas,
Bucureti, 2004
2. Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003
3. G. Boroi, Drept civil. Partea general, Ed. All Beck, Bucureti
4. Art. 556 Noul cod civil Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat Coninutul,
ntinderea i stingerea dreptului de proprietate privat Dispoziii generale
5. Art. 557 Noul cod civil Dobndirea dreptului de proprietate Coninutul, ntinderea i
stingerea dreptului de proprietate privat
6. Art. 558 Noul cod civil Riscul pieirii bunului Coninutul, ntinderea i stingerea
dreptului de proprietate privat
7. Art. 559 Noul cod civil ntinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Coninutul, ntinderea i stingerea dreptului de proprietate privat Dispoziii generale
8. Art. 560 Noul cod civil Obligaia de grniuire Coninutul, ntinderea i stingerea
dreptului de proprietate privat
9. Art. 561 Noul cod civil Dreptul de ngrdire Coninutul, ntinderea i stingerea
dreptului de proprietate privat
10. Art. 888 Noul cod civil Condiii de nscriere nscrierea drepturilor tabulare

20
2014