ANALIZA DIAGNOSTIC I RAPORT DE EVALUARE A S.C.

INTREP
S.A.

C U PR I N S
SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE
CAPITOLUL I. DATE GENERALE
1.1. Prezentarea evaluatorului
1.2. Condiii limitative
1.3. Ipoteze restrictive
1.4. Scopul i utilizarea raportului
1.5. Definirea valorii estimate
1.6. Data evalurii
1.7. Forma de estimare a valorii
1.8. Drepturi de proprietate evaluate
CAPITOLUL II. ANALIZA DIAGNOSTIC A S.C. INTREP S.A.
2.1. Date generale
2.2. Istoricul societii comerciale
2.3. Diagnosticul juridic
2.4. Diagnosticul managementului i resurselor umane
2.5. Diagnosticul tehnico-material, operaional
2.6. Diagnosticul comercial
2.7. Diagnosticul economico-financiar
2.8. Concluziile analizei diagnostic
CAPITOLUL III. EVALUAREA INTREP S.A.
3.1. Consideraii generale. Metode de evaluare utilizate.
3.2. Abordarea bazat pe active
3.3. Abordarea bazat pe venit
CAPITOLUL IV. REZULTATELE EVALURII I OPINIA EVALUATORULUI
SURSE DE INFORMAII UTILIZATE
ANEXE

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

I. Elementele de identificare ale societii supuse evalurii:
1.

Denumirea societii:

S.C. INTREP S.A.

2.

Domeniu de activitate:

Realizarea de construcii civile i industriale

3.

Sediul societii:

Oradea, judeul Bihor

4.

Scopul evalurii:

5.

Dreptul evaluat:

6.

Numrul de aciuni:
Valoarea nominal a unei
aciuni

7.

Stabilirea valorii de pia la zi a aciunilor

societii n vederea vnzrii ntreprinderii
ntregul patrimoniu al societii
8.700
50 LEI/aciune

II. Metode de evaluare utilizate i valorile estimate:

Metode utilizate
I. Metode bazate pe active
1. metoda activului net contabil
2. metoda activului net corectat
II. Metode bazate pe capitalizarea veniturilor
1. metoda fluxurilor financiare actualizate (DCF)

Valoarea societii
(lei)

Valoarea unei
aciuni
(lei/aciune)

2.378.702
4.042.040

273
465

1.690.250

195

Ca urmare a aplicrii metodelor de mai sus, evaluatorul estimeaz c valoarea de pia

la zi a unei aciuni, estimat n vederea vnzrii societii,este: Vp = 465 lei/aciune
Estimarea acestei valori are la baz valoarea rezultat ca urmare a abordrilor
patrimoniale, respectiv metoda activului net corectat (ANC), aplicabil sub premisa continurii
activitii normale de exploatare, considerndu-se c valoarea societii n general este dat de
valoarea activelor deinute de societate (determinat prin metode bazate pe active) i nu de
randamentul afacerii desfurate (determinat prin abordri pe baz de venit), avnd n vedere
previziunile referitor la rezultatele financiare ale societii i scopul evalurii.
Certificare:
n limita informaiilor i a datelor deinute, certificm c faptele prezentate n acest raport
sunt corecte i adevrate. De asemenea, certificm c nu avem nici un fel de interes imediat
sau de perspectiv n proprietatea evaluat i nici un interes sau influen legat de prile
implicate. Onorariul sau compensaiile primite nu sunt condiionate de rezultatele evalurii.
Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate de ipotezele considerate, de
condiiile limitative specifice i sunt opinii personale, neinfluenate de nici un factor.

CAPITOLUL I. DATE GENERALE

1.1. Prezentarea evaluatorului
S.C. EVALUATOR S.R.L. cu sediul n Oradea, str. ... nr. ..., telefon ..., nregistrat la
ORC jud. Bihor sub nr. J05/.../2000, CUI nr. ..., este o societate comercial specializat n
consultan privind:
analize diagnostic i evaluri de societi comerciale;
evaluri pentru terenuri, cldiri, construcii speciale i mijloace fixe diverse, pentru
utilizare ca i garanii n scopul obinerii de credite bancare, garanii, etc.
evaluri de active i a ntregului patrimoniu al societilor comerciale pentru vnzare
sau mrire de capital social.
1.2. Condiii limitative
n prezentul raport previziunile sau estimrile activitii viitoare sunt bazate pe
condiiile economice actuale din Romnia, precum i pe realizrile efective de pn acum ale
societii.
datele, informaiile i coninutul acestui raport sunt confideniale, ele nu vor putea fi
utilizate dect n scopul specificat n lucrare;
valorile separate pentru imobilizrile corporale cuprinse n prezentul raport nu pot fi
utilizate n alte evalur, iar dac sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.
1.2.1. Clauze de nepublicare
Prezentul raport de evaluare nu va putea fi publicat integral sau parial fr acordul scris al
colectivului de evaluare.
1.2.2. Responsabilitatea fa de teri
Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data precizat n raport i respectiv atta
timp ct condiiile specifice ale economiei romneti nu sufer modificri de natur s afecteze
opiniile prezentate.
Acest raport are la baz informaii furnizate de proprietar, corectitudinea i precizia lor fiind n
responsabilitatea acestuia. Raportul este destinat scopului precizat i numai pentru uzul
destinatarului.
1.3. Ipoteze restrictive
se presupune c titlurile de proprietate sunt valabile i c societatea poate fi vndut;
toate documentaiile i informaiile se presupun a fi corecte, ele fiind incluse n lucrare n
scopul clarificrii ct mai bune a elementelor raportului;
se presupune c funcionarea societii este conform cu toate reglementrile privind
mediul nconjurtor;
aplicarea metodei bazate pe rentabilitate a fost fcut pornind de la estimrile fcute de
conducerea societii pentru T+1 i T+2
evaluatorul nu i asum rspunderea pentru aspectele, informaiile sau viciile ascunse, care
nu au fost aduse la cunotina sa.
1.4. Scopul i utilizarea raportului
Prezentul raport a fost elaborat n scopul stabilirii valorii de pia a societii la data de
30.11.T n vederea vnzrii.
Clientul i destinatarul raportului este societatea, implicit acionarii acesteia.

1.5. Definirea valorii estimate

Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb sau suma de bani pe care o proprietate
ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii, conform cerinelor
care corespund definiiei valorii de pia.
Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i procedurilor de evaluare care reflect
natura proprietii i circumstanele n care proprietatea respectiv va fi cel mai probabil
tranzacionat pe piaa liber. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ
abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza
fluxului de numerar actualizat i abordarea prin cost (bazat pe active).
Toate metodele, tehnicile i procedurile de msurare a valorii de pia, dac pot fi utilizate i
dac sunt aplicate corect i adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de pia, dac se bazeaz
pe criterii derivate din pia.
Definiia valorii de pia conform Cadrului general al IVS este:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare,
dup un marketing adecvat i n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.
1.6. Data evalurii
Evaluarea a fost efectuat n perioada DECEMBRIE T - ianuarie T+1.
La baza efecturii prezentului raport au stat informaiile privind nivelul preurilor
corespunztoare perioadei noiembrie T - ianuarie T+1, iar valorile estimate sunt considerate
valabile pentru nivelul de preuri corespunztoare datei de 30.11.T, dat la care cursul de
schimb anunat de BNR pentru un dolar SUA este de 3,5 lei/USD, respectiv pentru un euro 4,5
lei/Euro. La aceast dat se consider ipotezele enunate valabile pentru valoarea estimat de
evaluator.
1.7. Forma de estimare a valorii
Valoarea estimat n prezentul raport de evaluare, ca opinie a evaluatorilor, a luat n
considerare plata n numerar (cash) sau similar, la data evalurii i nu cuprinde TVA. n
varianta n care plata aciunilor se face sub alt form, atunci i valoarea va trebui modificat
n funcie de condiiile de plat, aciune ce nu cade n sarcina evaluatorului.
1.8. Drepturi de proprietate evaluate
Obiectul prezentului raport l constituie societatea comercial INTREP S.A. ntregul
patrimoniu al acesteia n vederea estimrii valorii de pia societii.

CAPITOLUL II. ANALIZA DIAGNOSTIC A S.C. INTREP S.A.

2.1. Date generale
Denumire
Forma juridic
Cod unic de nregistrare
Numr nmatriculare la ORC
Sediu social
Telefon/Fax
Capital social
Numr de aciuni

INTREP S.A.
Societate pe Aciuni
123456
J05/xxx/2000
Oradea,
0259/112233
435.000 LEI
8.700

Valoarea nominal / aciune

50 LEI/aciune

2.2. Istoricul societii comerciale

S.C. INTREP S.A. i-a inceput activitatea in anul 2000. Aceast societate funcioneaz n baza
legii nr. 31/1990 a societilor comerciale, principalul obiect de activitate al societii, prevzut
n Statut i pe care l desfoar efectiv fiind: realizarea de construcii civile i industriale.
2.3. Diagnosticul juridic
Diagnosticul juridic vizeaz investigarea unor aspecte juridico-legale privind activitatea
societii, n general.
Sub aspect juridic, stabilirea diagnosticului societii n discuie a parcurs dou etape:
- solicitarea documentelor legale care condiioneaz evaluarea (contractul i statutul cu
toate modificrile ulterioare, bilanul, titlurile de proprietate, lista imobilizrilor corporale,
etc.).
- analiza documentaiei puse la dispoziie.
2.3.1. Actul de constituire i forma juridic
Societatea comercial INTREP S.A. a luat fiin n conformitate cu prevederile Legii 31/1990,
societatea nscriindu-se la Oficiul Registrul Comerului sub nr. J05/xxx/2000, cod unic de
nregistrare RO 123456.
Societatea comercial INTREP S.A. este persoan juridic romn, avnd forma juridic de
societate pe aciuni cu capitalul privat.
2.3.2. Statutul societii
Statutul societii a fost elaborat avnd la baz prevederile Legii nr. 31/1990. n conformitate
cu acest statut, durata societii este nelimitat, cu ncepere de la data nmatriculrii la Oficiul
Registrului Comerului.
Obiectul de activitate nscris n Statut prevede ca activitate principal realizarea de construcii
civile i industriale. Societatea are i alte activiti nscrise n statut.
2.3.3. Capitalul social i acionarii
Capitalul social al SC INTREP S.A. este de 435.000 lei. Numrul total de aciuni nominative
este de 8.700, iar valoarea nominal a unei aciuni este de 50 lei.
Principalii acionarii ai societii sunt:
Nr.
Capital social
Pondere
Acionar
Numr aciuni
crt.
LEI
deinut
1
2
3
...
TOTAL
435.0000
8.700
100%
2.3.4. Dreptul comercial
Dreptul de proprietate asupra cldirilor, construciilor i terenului aflate n patrimoniul
societii este atestat prin extrase de carte funciar.
Societatea comercial INTREP S.A. are n dotare mijloace fixe specifice activitii desfurate.
Din total imobilizri corporale, cldirile i construciile speciale au o pondere valoric de cca.
25% din valoarea total a imobilizrilor corporale.
7

2.3.5. Dreptul fiscal

Societatea comercial INTREP S.A. are certificat de nregistrare fiscal i are atribut de
nregistrare fiscal RO. Controalele fiscale efectuate nu au scos n eviden nereguli deosebite.
2.3.6. Dreptul muncii
Angajaii societii i desfoar activitatea pe baza unui regulament de ordine interioar,
reglementri de organizare i funcionare, contracte individuale de munc i contract colectiv
de munc.
n prezent nu exist conflicte de munc sau revendicri ale angajailor nesoluionate, existnd
un bun climat social.
2.3.7. Dreptul mediului
Activitatea desfurat de Societatea Comercial INTREP S.A. nu prezint aspecte deosebite.
2.3.8. Litigii
Societatea comercial INTREP S.A. are pe rolul instanelor judectoreti mai multe litigii n
care este implicat att n calitate de reclamant ct i n cea de prt. Cele mai multe litigii
sunt de natur comercial.
2.4. Diagnosticul managementului i resurselor umane
Diagnosticul resurselor umane vizeaz stabilirea caracteristicilor resurselor umane
disponibile din punct de vedere al evoluiei, structurii, comportamentului, eficienei i
adecvarea potenialului uman, cantitativ i calitativ la obiectivele firmei. Se urmrete
anticiparea unor decizii i costuri antrenate de evoluia previzibil a potenialului uman sub
aspectul angajrii, conducerii, pregtirii profesionale i salarizrii.
n condiiile unei concurene active i a unui acces tot mai larg al societilor la
echipamente i tehnologii, potenialul uman este considerat un factor tot mai important de
succes prin capacitatea sa de inovaie, de dezvoltare.
2.4.1. Analiza dimensiunii i structurii potenialului uman
ncadrarea ntreprinderii cu personal conform nevoilor constituie, teoretic, premisa
realizrii performanelor proiectate, practic, realizarea acestor performane depinde de
structura, calitatea i modul de folosire a personalului. Scderea, n dinamic, a numrului de
salariai se apreciaz diferit n funcie de cauzele care au generat-o i de contextul-economico
social global.
Analiza cantitativ a asigurrii cu potenial uman se face distinct pe cele dou mari
categorii: personal operativ i personal de administraie i conducere. Creterea relativ a
personalului operativ se apreciaz de regul ca o tendin favorabil, fr ca aceasta s
constituie expresia perfeciunii structurii organizatorice a ntreprinderii.
Conform evidenelor, INTREP S.A. are la data evalurii un numr de 116 angajai.
Personalul societi este format n majoritate din brbai. Este o proporie caracteristic acestui
domeniu de activitate.
Evoluia numrului de angajai n perioada T-2 - T se prezint astfel:
Perioada
ianuarie
februarie
martie
aprilie

T-2
130
131
131
132

T-1
128
131
131
131

T
123
131
134
137
8

mai
iunie
iulie
august
septembrie
octombrie
noiembrie
decembrie
Numr mediu de salariai

132
134
138
136
138
133
132
131
133

133
138
138
138
140
130
129
128
133

141
122
120
118
116
116
116
125

n timp ce personalul TESA se menine, nenregistrnd variaii numerice, sunt 8 persoane din
aceast categorie, personalul direct productiv a nregistrat o scdere uoar pe fondul reducerii
activitii societii.
2.4.2. Analiza comportamentului potenialului uman
Din observaiile evaluatorilor i din declaraiile conducerii societii, rezult c
personalul angajat al societii manifest n general un comportament responsabil i adecvat.
Nu am putut stabili un raport exact dintre timpul efectiv lucrat i cel maxim disponibil, dar
izolat, din informaiile primite, exist angajai cu abateri minore de la disciplina muncii. Nu
exist aspecte legate de absenteism i nici de o eventual stare conflictual ntre salariai.
2.4.3. Analiza condiiilor de munc
Personalul societii a fost instruit asupra normelor de protecia muncii i de reducerea
riscurilor n activitatea desfurat, conform normelor de securitate obligatorii i specifice ale
fiecrui loc de munc.
2.4.4. Analiza eficienei utilizrii potenialului uman
Pentru analiza eficienei utilizrii forei de munc vom folosi productivitatea medie anual pe
o persoan, calculat ca raport dintre veniturile din exploatare (Ve) i numrul mediu de
personal (N). Analiznd acest indicator pe ultimii 3 ani, respectiv T-2 30.11.T avem:
Pentru T-2:
Wa =

Ve 7.365.281 lei
=
= 55 .378 lei
N
133

Pentru T-1:
Wa =

Ve 8.546.951 lei
=
= 64 .263 lei
N
133

Pentru T:
Wa =

Ve 7.648.666 lei
=
= 61.189 lei
N
125

Analiza acestui indicator relev un trend cresctor al eficienei utilizrii forei de

munc n prima perioad i un trend descresctor pentru anul T.
Diagnosticul managerial

Acest diagnostic vizeaz modul de organizare al societii i analizeaz calitatea

managementului, a procesului de conducere i a echipei, pentru a aprecia adecvarea acestora la
cerinele dezvoltrii viitoare.
Structura conducerii societii este urmtoarea:
Nume si prenume

Functia
Preedinte CA
Membru CA
Membru CA
Membru CA
Membru CA

ntreaga activitate se poate caracteriza printr-o bun comunicare, cunoatere i

colaborare a angajailor, o bun ajustare a sarcinilor realizat prin intermediul interaciunii
dintre angajai i o ierarhizare pe mai multe nivele operaionale. Administrarea societii revine
echipei manageriale conform contractului de management.

2.6. Diagnosticul tehnico-material, operaional

Viabilitatea firmei ntr-un mediu concurenial este asigurat numai n msura n care dispune
de un potenial tehnico-material ai crui parametri tehnici i funcionali sunt adaptai noilor
exigene.
Acest diagnostic are ca obiectiv estimarea performanelor tehnice anterioare ale societii
comerciale i identificarea soluiilor de ordin tehnic care pot asigura viabilitatea i dezvoltarea de
perspectiv.
Societatea comercial INTREP S.A. are o activitate cu vechime i tradiie n domeniu,
recunoscut pe piaa local.
Informaii privind structura si starea imobilizrilor corporale se regsesc n tabelul urmtor:

Specificatie
Terenuri
Cldire
administrativ
Alte cldiri
Masini, utilaje, instal
Alte mijloace fixe
Total

Valoarea
rmas
neamortizat
la 30.11.T

Pondere
(Valoare
la
30.11.T)

Pondere
(Valoare
neta)

Grad
uzur
%

Valoarea
la 30.11.T

Amortizare
la 30.11.T

222.550

222.550

7,61%

16,10%

460.300

47.907

412.393

15,75%

29,83%

10,41%

406.282
1.684.157
149.989
2.923.278

73.104
1.348.502
71.068
1.540.581

333.178
335.655
78.921
1.382.697

13,90%
57,61%
5,13%
92,39%

24,10%
24,28%
5,71%
100,00%

17,99%
80,07%
47,38%
52,70%

Prezentm, n cele ce urmeaz, aspectele remarcate cu ocazia identificrii i verificrii strii

tehnice a imobilizrilor corporale existente n patrimoniul societii, de natura cldirilor,
construciilor speciale, mainilor i utilajelor de lucru specifice aflate n patrimoniul S.C.
INTREP S.A.:
- Imobilizrile corporale de natura cldirilor sunt evideniate n patrimoniul societii
la valoarea reevaluat. Ultima reevaluare a fost efectuat la 31.12.T-1;
- Societatea are n patrimoniu un numr mic de cldiri i construcii speciale,

10

mijloace de transport, precum i o serie de mijloace fixe de natura obiectelor de

inventar aparatur i mobilier de birotic;
Din analiza structurii imobilizrilor corporale de natura cldirilor i construciilor
speciale, dup vechimea lor (anul PIF), observm c, cea mai mare parte a cldirilor
i construciilor speciale au fost puse n funciune n perioada 1980-1995;
Majoritatea construciilor sunt ntr-o stare bun i foarte bun. Cldirea
administrativ a fost mansardat i renovat n anul 2005 (au fost refcute
finisajele, schimbate instalaiile electrice, sanitare i de nclzire, s-au fcut lucrri
de termoizolare a cldirii, a fost refcut acoperiul);
Societatea INTREP S.A., are n dotare mijloace fixe specifice, o parte cu o vechime
nsemnat i rulate intens, deci cu grad ridicat de uzur.

Analiza eficienei utilizrii imobilizrilor presupune corelarea dimensiunii acestora cu efectele

utile obinute prin folosirea lor. Att efectele, ct i eforturile au un coninut complex, ceea ce
explic folosirea n diagnostic a unui sistem de indicatori:
Venit la 1.000 lei imobilizri corporale:
V1000 =

Venit
1000
Valoare imobilizar i corporale

Profit brut la 1.000 lei imobilizri corporale:

Pb 1000 =

Profit brut
1000
Valoare imobilizar i corporale

Aceti indicatori sunt calculai pentru perioada T-3 - T, n tabelul urmtor:

DENUMIRE
Imobilizari corporale
Venituri totale
Profit brut
Venituri la 1000 lei imobilizri corporale
Profit brut la 1000 lei imobilizri
corporale

T-3

T-2

T-1

30.11.T

2.069.117
6.464.212
208.823
3.124

1.796.783
7.409.837
404.366
4.124

1.615.616
8.585.774
21.616
5.314

1.382.697
7.713.923
409.440
5.579

101

225

13

296

Valorile indicatorului Venituri la 1000 lei imobilizri reflect o bun utilizare a potenialului
tehnico-material, o cretere continu pe parcursul perioadei analizate a veniturilor obinute la
1000 lei imobiliyri corporale.
Indicatorul Profit brut la 1000 lei imobilizri corporale reflect creterea n T-2 a eficienei
utilizrii imobilizrilor corporale, urmat de o reducere brusc n T-1 pe fondul creterii
cheltuielilor societii, iar n anul T se reia trendul cresctor al acestui indicator.
2.7. Diagnosticul comercial
2.7.1. Produse/ Servicii
Pentru identificarea serviciilor INTREP S.A. pornim de la obiectul de activitate principal.

11

Societatea se ocup de proiectarea, construcia, montajul, finisarea cldirilor industriale i

civile, folosind elemente prefabricate din beton. Gama de produse utilizate sunt: grinzi
principale din beton, elemente de planeu, nvelitoare prefabricate din beton, nvelitoare
uoar din tabl cutat autoportat, perei din prefabricate din beton aparent, perei din tabl,
ciment, structuri metalice, pietri, stlpi de beton, .a.
2.7.2. Piaa
Piaa creia i se adreseaz societatea INTREP S.A. are caracter local i regional, nefiind
limitat. Piaa principal de desfacere este format preponderent din societi de dimensiuni
mijlocii i mari, precum i din instituii publice
2.7.3. Clienii
Clienii societii sunt in special persoane juridice, dar are si contracte cu persoane fizice. Nu
exist clieni care se dein pondere nsemnat n cifra de afaceri, riscul ca dispariia unui
client s genereze disfunctionaliti fiind foarte mic. Principalii clieni ai societii INTREP
S.A. sunt companii particulare din partea de nord-vest a rii, societi comerciale mici,
precum i primrii, spitale etc.
2.7.4. Piaa de aprovizionare
Furnizorul principal este Euroholding Group. Ali furnizori importani: SC Construct S.A.,
General Agregate SA. etc.
2.7.5. Concurena
Pe piaa intern, exist societi concurente att pe plan local ct i la nivel naional.
Principalii concureni ai firmei sunt firmele mari Construct Romnia S.A., SC Euro Construct
S.A., Construct International S.A. Optica market oriented i flexibilitatea sa productiv,
asigur: un catalog diversificat i complet care satisface orice proiect arhitectonic i structural;
personalizarea confirmrilor pentru fiecare plan de reglementare urbanistic n parte;
rapiditate de execuie.
2.7.6. Promovarea
Promovarea produselor se realizeaz prin apelul la mass-media, adic pres, televiziune, prin
internet, prin calitatea serviciilor i seriozitate etc. Ca i politic de marketing, prin
publicitatea pe care urmrete s o realizeze, societatea dorete s i extind activitatea, astfel
nct s ajung cunoscut n toat Romnia.

2.8. Diagnosticul economico-financiar

Analiza diagnostic a companiei pe baza situaiilor financiare const n calcularea i
interpretarea unei serii de indici i indicatori financiari. Cunoaterea indicilor i indicatorilor
financiari, natura lor i legtura acestora cu activitatea companiei, reprezint elementul esenial
al diagnosticului economico-financiar, precum i identificarea posibilitilor de mbuntire a
activitii companiei. Analiza economico-financiar studiaz activitile, respectiv consumul
de resurse i rezultatele obinute.
Aceast analiz nu este una static, aceasta ia n considerare evoluia performanelor
financiare ale companiei. n mod obinuit se pornete de la rezultate pe ultimii 4 ani.
Analiza economico-financiar constituie un instrument operaional de cunoatere a
strii de funcionare a sistemului. Analiza economico-financiar utilizeaz un sistem de
indicatori valorici, fiecare n parte, prin coninut i mod de determinare caracteriznd anumite
aspecte ale activitii companiei.
12

Situaiile financiare au fost analizate n termeni monetari, procentuali (elementele din

contul de profit i pierderi exprimate ca procentaje din vnzri, iar elementele din bilan
exprimate ca procentaje din totalul activelor nscrise n bilan) i de rate financiare.
1. ANALIZA N TERMENI MONETARI
- aa cum apare n situaiile financiare, este utilizat pentru a stabili tendinele i relaiile ntre
conturile de venituri i de cheltuieli ale unei ntreprinderi, de-a lungul timpului. Aceste tendine
i relaii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit ateptat a fi generat n viitor precum i
necesarul de capital care s permit ntreprinderii s genereze acel flux de venit.
Situaiile financiare sunt prezentate n termeni monetari n tabelele urmtoare.
BILANT PATRIMONIAL SIMPLIFICAT
lei
ACTIV
TOTAL IMOBILIZARI NECORPORALE
TOTAL IMOBILIZARI CORPORALE
Terenuri
Construcii
Mijloace fixe
Imobilizari corporale in curs
TOTAL IMOBILIZARI FINANCIARE
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE
TOTAL STOCURI
TOTAL CREANTE
TOTAL DISPONIBILITATI SI
PLASAMENTE
TOTAL ACTIVE CIRCULANTE
Cheltuieli in avans
TOTAL ACTIV

31.12.T-3
0
2.069.117
222.550
757.362
1.089.205
0
2.112
2.071.229
75.042
638.399
349.923
1.063.364
95.135
3.229.728

PASIV
TOTAL CAPITALURI PROPRII
Capital social
Rezerve din reevaluare
Rezerve
Profitul sau pierderea de reportat
Profitul sau pierderea exercitiului financiar
Repartizarea profitului
Datorii ce trebuie pltite ntr-o
perioad<1an
Datorii ce trebuie pltite ntr-o
perioad>1an
Venituri in avans
Provizioane pentru riscuri si cheltuieli
TOTAL PASIV

31.12.T-3
1.871.647
435.000
233.486
1.038.337
164.824
175.258
175.258

Perioada de analiza
31.12.T-2
31.12.T-1
0
0
1.796.783
1.615.616
222.550
222.550
730.975
775.857
843.258
617.209
0
0
1.059
674
1.797.842
1.616.290
107.724
65.680
798.025
1.028.961
485.670
1.391.419
37.246
3.226.507

30.11.T
0
1.382.697
222.550
745.571
414.576
0
5.750
1.388.447
65.737
982.851

361.649
1.456.290
42.055
3.114.635

545.010
1.593.599
0
2.982.046

Perioada de analiza
31.12.T-2
31.12.T-1
2.124.848
2.099.602
435.000
435.000
233.486
304.756
1.113.586
1.214.652
0
127.618
357.853
18.602
15.077
1.026

30.11.T
2.378.701
435.000
304.756
1.214.652
87.635
336.659

838.830

821.898

1.015.033

603.344

519.251
0
0
3.229.728

279.761
0
0
3.226.507

0
0
0
3.114.635

0
0
0
2.982.046

Contul de profit i pierdere

13

lei
ELEMENTE
Venituri din vanzarea marfurilor
Productia vanduta
CIFRA DE AFACERI
Venituri din productia stocata
Variatia stocurilor
PRODUCTIA EXERCITIULUI
Venituri din subventii de exploatare
Alte venituri din exploatare
Venituri din provizioane privind exploatarea
TOTAL VENITURI DIN EXPLOATARE
Cheltuieli privind marfurile
Total cheltuieli materiale
Cheltuieli cu lucrari si servici executate de
terti
Impozite, taxe si varsaminte asimilate
Total cheltuieli cu personalul
Alte cheltuieli de exploatare
Cheltuieli cu amortizari si provizioane
TOTAL CHELTUIELI DE
EXPLOATARE
REZULTATUL DIN EXPLOATARE
Participatii, imobilizari financiare si creante
Venituri din titluri de plasament
Venituri din diferente de curs valutar
Venituri din dobanzi
Alte venituri financiare
Venituri din provizioane privind exploatarea
TOTAL VENITURI FINANCIARE
Pierderi din creante legate de participatii
Cheltuieli din titluri de plasament cedate
Cheltuieli din diferente de curs valutar
Cheltuieli privind dobanzile
Alte cheltuieli financiare
Cheltuieli cu amortizari si provizioane
TOTAL CHELTUIELI FINANCIARE
REZULTATUL FINANCIAR
REZULTATUL CURENT
TOTAL VENITURI EXCEPTIONALE
TOTAL CHELTUIELI EXCEPTIONALE
REZULTATUL EXCEPTIONAL
VENITURI TOTALE
CHELTUIELI TOTALE
REZULTATUL BRUT AL
EXERCITIULUI
IMPOZIT PE PROFIT
REZULTATUL NET AL
EXERCITIULUI

Perioada de analiza
31.12.T-3
31.12.T-2
31.12.T-1
22.572
24.042
25.496
6.405.225
7.336.173
8.516.595
6.427.797
7.360.215
8.542.091
0
0
0
0
0
0
6.405.225
7.336.173
8.516.595
0
0
0
5.151
5.066
4.860
0
0
0
6.432.948
7.365.281
8.546.951
12.315
12.466
14.363
1.489.604
1.779.837
2.088.088

30.11.T
17.465
7.627.502
7.644.967
0
0
7.627.502
0
3.699
0
7.648.666
13.047
1.593.000

2.106.183
63.137
2.170.295
35.658
320.443

2.069.320
109.011
2.765.269
30.034
201.138

2.684.382
113.234
3.362.374
3.757
291.570

2.151.308
91.908
3.168.927
8.564
266.804

6.197.635
235.313
0
0
0
3.042
28.222
0
31.264
0
0
0
57.491
263
0
57.754
-26.490
208.823
0
0
0
6.464.212
6.255.389

6.967.075
398.206
0
0
0
636
43.920
0
44.556
0
0
0
38.396
0
0
38.396
6.160
404.366
0
0
0
7.409.837
7.005.471

8.557.768
-10.817
0
0
0
16.714
22.109
0
38.823
0
0
0
6.390
0
0
6.390
32.433
21.616
0
0
0
8.585.774
8.564.158

7.293.556
355.110
0
0
0
49.116
15.966
175
65.257
0
0
0
10.926
0
0
10.926
54.330
409.440
0
0
0
7.713.923
7.304.483

208.823
33.565

404.366
46.513

21.616
3.014

409.440
72.781

175.258

357.853

18.602

336.659

2. ANALIZA N TERMENI PROCENTUALI

- compar elementele de venituri i cheltuieli din conturile de profit i pierdere cu totalul
veniturilor obinute i posturile din bilan cu activele sau pasivele totale. Analiza procentual
14

este utilizat pentru a compara tendinele relaiilor existente de-a lungul timpului, ntre
elementele de venituri i cele de cheltuieli sau ntre posturile din bilan ale ntreprinderii n cauz
sau n raport cu cele ale ntreprinderilor similare.
Redm n continuare structura contului de profit i pierdere i a patrimoniului.
STRUCTURA CONTULUI DE REZULTATE
ELEMENTE
Venituri din vanzarea marfurilor
Productia vanduta
CIFRA DE AFACERI
Venituri din productia stocata
Venituri din productia imobilizata
PRODUCTIA EXERCITIULUI
Venituri din subventii de exploatare
Alte venituri din exploatare
Venituri din provizioane privind exploatarea
TOTAL VENITURI DIN EXPLOATARE
Cheltuieli privind marfurile
Total cheltuieli materiale
Cheltuieli cu lucrari si servici executate de terti
Impozite, taxe si varsaminte asimilate
Total cheltuieli cu personalul
Alte cheltuieli de exploatare
Cheltuieli cu amortizari si provizioane
TOTAL CHELTUIELI DE EXPLOATARE
REZULTATUL DIN EXPLOATARE
Participatii, imobilizari financiare si creante
Venituri din titluri de plasament
Venituri din diferente de curs valutar
Venituri din dobanzi
Alte venituri financiare
Venituri din provizioane privind exploatarea
TOTAL VENITURI FINANCIARE
Pierderi din creante legate de participatii
Cheltuieli din titluri de plasament cedate
Cheltuieli din diferente de curs valutar
Cheltuieli privind dobanzile
Alte cheltuieli financiare
Cheltuieli cu amortizari si provizioane
TOTAL CHELTUIELI FINANCIARE
REZULTATUL FINANCIAR
REZULTATUL CURENT
TOTAL VENITURI EXCEPTIONALE
TOTAL CHELTUIELI EXCEPTIONALE
REZULTATUL EXCEPTIONAL
VENITURI TOTALE
CHELTUIELI TOTALE
REZULTATUL BRUT AL
EXERCITIULUI
IMPOZIT PE PROFIT
REZULTATUL NET AL EXERCITIULUI

31.12.T-3
0,35
99,09
99,44
0,00
0,00
99,09
0,00
0,08
0,00
99,52
0,20
23,81
33,67
1,01
34,69
0,57
5,12
99,08
3,64
0,00
0,00
0,00
0,05
0,44
0,00
0,48
0,00
0,00
0,00
0,89
0,00
0,00
0,89
-0,41
3,23
0,00
0,00
0,00
100,00
100,00
3,23
0,52
2,71

Perioada de analiza
31.12.T-2
31.12.T-1
0,32
0,30
99,01
99,19
99,33
99,49
0,00
0,00
0,00
0,00
99,01
99,19
0,00
0,00
0,07
0,06
0,00
0,00
99,40
99,55
0,18
0,17
25,41
24,38
29,54
31,34
1,56
1,32
39,47
39,26
0,43
0,04
2,87
3,40
99,45
99,93
5,37
-0,13
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,01
0,19
0,59
0,26
0,00
0,00
0,60
0,45
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,52
0,07
0,00
0,00
0,00
0,00
0,52
0,07
0,08
0,38
5,46
0,25
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
100,00
100,00
100,00
5,46
0,63
4,83

0,25
0,04
0,22

30.11.T
0,23
98,88
99,11
0,00
0,00
98,88
0,00
0,05
0,00
99,15
0,18
21,81
29,45
1,26
43,38
0,12
3,65
99,85
4,60
0,00
0,00
0,00
0,64
0,21
0,00
0,85
0,00
0,00
0,00
0,14
0,00
0,00
0,14
0,70
5,31
0,00
0,00
0,00
100,00
100,00
5,31
0,94
4,36
15

STRUCTURA SIMPLIFICATA A PATRIMONIULUI

%
ACTIV
TOTAL IMOBILIZARI NECORPORALE
TOTAL IMOBILIZARI CORPORALE
Terenuri
Construcii
Mijloace fixe
Imobilizari corporale in curs
TOTAL IMOBILIZARI FINANCIARE
TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE
TOTAL STOCURI
Materii prime, materiale consumabile
Productie in curs de executie
Produse finite i mrfuri
Avansuri pentru cumprri de mrfuri
TOTAL CREANTE
Creante comerciale
Alte creante
TOTAL DISPONIBILITATI SI PLASAMENTE
TOTAL ACTIVE CIRCULANTE
CONTURI DE REGULARIZARE
TOTAL ACTIV

31.12.T-3
0,00
64,06
6,89
23,45
33,72
0,00
0,07
64,13
2,32
2,32
0,00
0,00
0,00
19,77
19,77
0,00
10,83
32,92
2,95
100,00

Perioada de analiza
31.12.T-2
31.12.T-1
0,00
0,00
55,69
51,87
6,90
7,15
22,66
24,91
26,14
19,82
0,00
0,00
0,03
0,02
55,72
51,89
3,34
2,11
3,34
2,11
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
24,73
33,04
24,73
33,04
0,00
0,00
15,05
11,61
43,12
46,76
1,15
1,35
96,53
100,00

30.11.T
0,00
46,37
7,46
25,00
13,90
0,00
0,19
46,56
2,20
2,14
0,00
0,06
0,00
32,96
32,96
0,00
18,28
53,44
0,00
100,00

31.12.T-3
57,95
13,50
7,20
32,15
5,10
5,43
25,97
16,08
0,00
100,00

Perioada de analiza
31.12.T-2
31.12.T-1
65,86
67,41
13,51
14,00
7,20
9,75
34,51
39,00
0,00
4,10
0,47
0,03
25,47
32,59
8,67
0,00
0,00
0,00
100,00
100,00

30.11.T
79,77
14,62
10,18
40,73
2,94
0,00
20,23
0,00
0,00
100,00

PASIV
TOTAL CAPITALURI PROPRII
Capital social
Rezerve din reevaluare
Rezerve
Profitul sau pierderea de reportat
Repartizarea profitului
Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad<1an
Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad>1an
Provizioane pentru riscuri si cheltuieli
TOTAL PASIV

Ratele de structur ale activului reflect utilizarea, termenele i gradul de lichiditate

al elementelor patrimoniale concrete. Ratele de structur ale activului sunt prezentate n
tabelul urmtor:
Nr.
Crt
1
2
3

Indicatorul

U.M.
31.12.T-3

Rata activelor
imobilizate
Rata imobilizarilor
necorporale
Rata imobilizarilor
corporale

Perioada de analiza
31.12.T-2 31.12.T-1

Simbol

30.11.T

64,13

55,72

51,89

46,56 RAI=AI/AT*100

0,00

0,00

0,00

0,00 RInn=Inn/AI*100

99,90

99,94

99,96

99,59 RInc=Inc/AI*100

16

4
5
6
7
8

Rata imobilizarilor
financiare
Rata activelor
circulante
Rata stocurilor
Rata creantelor
Rata disponibilit.
banesti

0,10

0,06

0,04

0,41 Rif=If/AI*100

%
%
%

32,92
7,06
60,04

43,12
7,74
57,35

46,76
4,51
70,66

53,44 RAC=AC/AT*100
4,13 RSt=St/AC*100
61,67 RCr=Cr/AC*100

32,91

34,90

24,83

34,20 RDb=Db/AC*100

Rata activelor imobilizate reprezint raportul ntre activele imobilizate i activele totale ale
unitii, exprimnd gradul de imobilizare al capitalului. Aceast rat msoar gradul de
investire al capitalului. Rata activelor imobilizate reprezint ponderea elementelor
patrimoniale utilizate permanent reflectnd i gradul de investire a capitalului n firm. De
asemenea, reflect gradul de imobilizare a activului. Rata activelor imobilizate se apreciaz n
funcie de specificul activitii.
n perioada analizat se constat faptul c rata activelor imobilizate este n scdere fapt ce
reflect o reducere a valorii activelor imobilizate la nivel de total activ.
Rata imobilizrilor necorporale este raportul ntre imobilizrile necorporale i activele
imobilizate totale ale unitii.
Rata imobilizrilor corporale este raportul ntre imobilizrile corporale i activele
imobilizate totale ale unitii. Rata imobilizrile corporale arat ponderea valorii activelor
corporale n total imobilizri. Indicatorul reflect ponderea investiiilor materiale n total
investiii. Reflect greutatea specific a activelor imobilizate i depinde de specificul activitii
desfurate. De asemenea, indic i flexibilitatea firmei la schimbrile cerinelor pieei i a
tehnologiilor.
Pe ntreaga perioad de analiz, majoritatea imobilizrilor firmei erau constituite pe seama
investiiilor materiale (oscilnd n jurul valorii de 99%), ceea ce poate fi considerat un fapt
normal avndu-se n vedere obiectul de activitate al firmei.
Rata imobilizrilor financiare este raportul ntre imobilizrile financiare i activele
imobilizate totale ale unitii. Reflect politica de investiii financiare a firmei.
Pe ntreaga perioad analizat ponderea imobilizrilor financiare este neglijabil.
Rata activelor circulante exprim ponderea n totalul activului a capitalului circulant. Rata
activelor circulante arat ponderea pe care o dein utilizrile cu caracter ciclic n total
patrimoniu. Msoar indirect i gradul de lichiditate al patrimoniului. Depinde, n principal de
urmtorii factori:
Natura i sezonalitatea activitii desfurate
Perioada n care se afl firma (dezvoltare, meninere, recesiune)
Politica financiar adoptat de ctre firm
Rata activelor circulante a crescut permanent pentru ntreaga perioad de analiz. Dinamica
cresctoare s-a datorat, n principal, sporirii ntr-un ritm mai redus a activelor imobilizate fa
de activele circulante dar i aciunii ntr-un sens negativ a reducerii vitezei de rotaie a
acestora. Sporirea valorii activelor circulante nseamn mrirea gradului de lichiditate a
activului total, avnd ns o eficien a utilizrii lor mai redus.
Rata stocurilor Stocurile sunt acea parte a activelor circulante a cror capacitate de
transformare n bani este cea mai sczut. Rata stocurilor reflect ponderea activelor
circulante cel mai puin lichide n total active circulante. Situaia se poate considera normal
17

cnd stocurile nu depesc 50% din activele circulante. Aceast rat depinde de sectorul de
activitate, durata ciclului de exploatare i factori conjuncturali.
n perioada analizat stocurile au o pondere optim avnd n vedere obiectul de activitatea al
societii rata stocurilor trebuie s se menin la un nivel ct mai redus.
Rata creanelor arat ponderea creanelor pe care le are firma n total active circulante.
Gradul lor de lichiditate este mai mare dect cel al stocurilor.
n perioada analizat creanele au fluctuat.
Rata disponibilitilor bneti arat ponderea activelor celor mai lichide n total active,
adic gradul de lichiditate imediat a activelor curente. Nivelul minim acceptat este de 5% n
total active circulante, iar cel maxim este de 25% n total active circulante. Nivelul optim este
de 10% din total activ. Aceast rat este puternic influenat de raportul dintre durata medie de
ncasare a creanelor i durata medie de achitare a obligaiilor.
Gradul de lichiditate imediat a activelor este foarte ridicat.
Ratele de structur ale pasivului reflect formarea, sursele i termenele de exigibilitate ale
resurselor financiare. Permit aprecierea politicii financiare a companiei, prin punerea n
eviden a unor aspecte privind stabilitatea i autonomia financiar a acesteia.
Ratele de structur ale pasivului sunt prezentate n tabelul urmtor:
Nr.
Crt
1
2
3
4
5
6

Indicatorul

U.M.
31.12.T-3

Rata stabilitatii
financiare
Rata autonomiei
financiare globale
Rata autonomiei
financiare la
termen
Rata de indatorare
globala
Rata de indatorare
la termen
Rata datoriilor
curente

Perioada de analiza
31.12.T-2 31.12.T-1

Simbol
30.11.T

74,03

74,53

67,41

79,77 RSF=Cpm/PT*100

57,95

65,86

67,41

79,77 RAFG=Cpr/PT*100

223,13

258,53

206,85

394,25 RAFT=Cp/Itml*100

42,05

34,14

32,59

20,23 RIG=DT/PT *100

27,74

13,17

0,00

0,00 RIT=Itml/Cpr*100

25,97

25,47

32,59

20,23 RIG=Dts/PT *100

Rata stabilitii financiare reflect msura n care firma dispune de resurse financiare cu
caracter permanent fa de total resurse. Preponderena capitalului permanent n resursele
financiare reflect caracterul permanent al finanrii activitii conferind grad ridicat de
siguran, prin stabilitate n finanare. Valoare minim care ofer o stabilitate acceptabil
pentru o firm este de 50%. Rata stabilitii financiare reflect de fapt, legtura dintre capitalul
permanent de care unitatea dispune n mod stabil i patrimoniul total.
n perioada analizat nivelul acestui indicator s-a situat n general peste valoarea minim
recomandat.
Rata autonomiei financiare globale - arat gradul de independen financiar a societii. Se
consider, c existena unui capital propriu de cel puin o treime din pasivul total, constituie o
premis esenial pentru autonomia financiar a societii.
Valorile acestui indicator s-au situat n perioada analizat peste limita recomandat, fapt ce
denot independena financiar a societii de surse externe.

18

Rata autonomiei financiare la termen - arat gradul de independen financiar a societii

pe termen lung. Acest indicator trebuie s fie superior valorii de 50%.
Rata de ndatorare global reflect ponderea tuturor datoriilor pe care le are unitatea n
pasivul total al acesteia. Valoare maxim admisibil a acestui indicator poate fi 66%, dei se
consider c o valoare de 50% este mai sigur.
n perioada analizat valoarea acestui indicator s-a situat n limite normale.
Rata de ndatorare la termen reflect gradul de ndatorare prin mprumuturi pe termen
mediu i lung. Se utilizeaz n fundamentarea deciziei de atragere a surselor mprumutate pe
termen lung. Valoarea maxim admis este de 50%.
n perioada analizat valoarea acestui indicator s-a situat n limite normale..
Concluzie
Din punct de vedere al ratelor de structur ale pasivului, care reflect formarea, sursele
i termenele de exigibilitate ale resurselor financiare, putem spune c societatea beneficiaz de
un grad ridicat de stabilitate i de autonomie financiar.
3. ANALIZA N TERMENI DE INDICATORI I RATE FINANCIARE
- este utilizat pentru a compara riscul relativ al ntreprinderii n cauz de-a lungul timpului.
Analiza echilibrului financiar
Indicatorii echilibrului financiar sunt prezentai n tabelul urmtor:
Nr.
Crt

Indicatorul

Fondul de rulment
Fondul de rulment
propriu
Fondul de rulment
strain
Necesar de fond
de rulment

3
4

2
3

4
5
6

UM

Simbol

lei

Perioada de analiza
31.12.T-3 31.12.T-2 31.12.T-1
319.669
606.767
483.312

lei

-199.582

327.006

483.312

990.254

lei

519.251

279.761

lei

194.190

625.988

1.094.641

Trezoreria neta

lei

125.479

-19.221

-611.329

Flux monetar net

Rata de finantare
permanenta
Rata de finantare
ciclica
Rata de finantare
globala

lei

-144.700

-592.108

115,43

133,75

129,90

117,58

90,74

92,73

164,62

96,93

44,15

30.11.T
990.254 FR=Cpm-In
FRP

NFR=(St+Cr)1.048.589 (Fz+Ob)
TN=FR-58.334 NFR=Db-Its
FMN=TNf552.995 Tno
Rfp=Cpm/In *
171,32 100
Rfc=Ots / Acm
57,54 *100
Rfg = FR /
94,44 NFR *100

Fondul de rulment (FR) este partea din capitalul permanent, care depete valoarea
imobilizrilor nete i este destinat finanrii activelor circulante. Fondul de rulment mai poate
fi definit i ca excedentul de active circulante peste valoarea datoriilor pe termen scurt. El
reprezint excedentul de resurse financiare, care se degaj n urma acoperirii activelor
permanente din resursele permanente i, care poate fi folosit pentru finanarea nevoilor
curente. Practic, fondul de rulment este partea din capitalul permanent, care depete valoarea
imobilizrilor nete i este destinat finanrii activelor circulante. Reprezint marja de
securitate n privina finanrii activelor circulante.
19

Fondul de rulment a avut o valoare pozitiv n perioada analizat, reflectnd existena

resurselor financiare.
Necesarul de fond de rulment (NFR) reprezint partea din activele circulante ce trebuie
finanate din resursele stabile (capitalul propriu + credite pe termen mediu i lung). Necesarul
de fond de rulment (NRF), reprezint excedentul de nevoi ciclice de finanare rmase dup
acoperirea activelor curente pe seama resurselor curente i care vor trebui s fie acoperite din
resursele permanente. Practic, reprezint partea din resursele ciclice ce trebuie finanate din
resursele stabile.
Nivelul necesarului de fond de rulment a fost pozitiv ceea ce nseamn c resursele curente nu
au acoperit valoarea activelor curente.
Trezoreria net (Tn) pune n eviden modul de realizare a ciclurilor financiare ale firmei i
reprezint surplusul de lichiditi ce se degaj a sfritul perioadei de gestiune. Reflecta
capacitatea real a firmei de a investi. Trezoreria net reprezint diferena dintre fondul de
rulment i necesarul de fond de rulment sau disponibilitile bneti rmase la dispoziia
firmei, rezultate din activitatea desfurat pe parcursul unui exerciiu financiar.
Rata finanrii activelor stabile din resurse stabile reflect msura n care resursele
financiare grupate n capitalurile permanente acoper utilizrile grupate n activele
permanente.
Valoarea acestui indicator a avut o valoarea bun, nevoile permanente fiind acoperite de
resursele permanente.
Rata finanrii activelor ciclice din resurse ciclice reflect msura n care resursele
financiare grupate n capitalurile temporare acoper utilizrile grupate n activele temporare.
Valoarea indicatorului relev faptul c nevoile temporare nu sunt acoperite de resursele cu
caracter temporar.
Rata finanrii globale a NFR din FR arat msura n care excedentul neutilizat de resurse
permanente acoper nevoile ciclice neacoperite.
Valoarea indicatorului confirm evoluia negativ a trezorerie nete pe ntreaga perioad de
analiz, excepie fcnd anul T-3 cnd nevoile ciclice au fost acoperite de excedentul de
resurse permanente.
Analiza lichiditii i solvabilitii firmei
Analiza lichiditii firmei urmrete capacitatea acesteia de a-i achita obligaiile curente din
active curente, cu diferite grade de lichiditate, precum i evaluarea riscului incapacitii de
plat. n tabelul urmtor sunt prezentai indicatorii de lichiditate ai firmei.
Indicatorul
31.12.T-3
Rata de lichiditate
curenta
Rata de lichiditate rapida
Rata de lichiditate
imediata
Solvabilitatea
patrimoniala

Perioada de analiza
31.12.T-2
31.12.T-1

Simbol
30.11.T

1,27
1,18

1,69
1,56

1,43
1,37

2,64
2,53

AC / Dts
( Cr + Db )/ Dts

0,42

0,59

0,36

0,90

Db / Dts

2,38

2,93

3,07

4,94

AT / Dt

Lichiditatea curent compar ansamblul lichiditilor poteniale, asociate activelor

circulante, cu ansamblul datoriilor pe termen scurt. Nivelul asiguratoriu este de 1,00.
20

Pe ntreaga perioad analizat valoarea acestui este peste nivelul considerat asiguratoriu ceea
ce nseamn c valoarea datoriilor pe termen scurt poate fi acoperit din activele circulante.
Lichiditatea rapid exclude stocurile din mijloacele curente de plat, acestea constituind
elementul cel mai incert sub aspectul valorii i gradului de lichiditate. Exprima capacitatea
firmei de a-i onora datoriile pe termen scurt din creane i disponibiliti bneti. Nivelul
asiguratoriu este de 0,75.
Pe ntreaga perioad analizat valoarea lichiditii rapide este peste nivelul considerat
asiguratoriu semnificnd capacitatea firmei de a-i onora datoriile pe termen scurt din creane
i disponibiliti bneti.
Lichiditatea imediat pune n coresponden elementele cele mai lichide ale activului cu
datoriile pe termen scurt, respectiv, apreciaz msura n care datoriile exigibile pot fi acoperite
pe seama disponibilitilor bneti. Limita minim acceptat este de 0,5.
n perioada analizat valoarea acestui oscileaz fiind peste limita optim n T-2 i T
semnificnd n acest caz capacitatea firmei de a-i onora datoriile exigibile din disponibiliti
bneti de care dispune.
Solvabilitatea patrimonial general exprim gradul n care firma poate s-i acopere toate
datoriile sale indiferent de termen din activele de care dispune. Valoarea asiguratorie este de 2.
Solvabilitatea patrimonial general este pentru perioada analizat peste limita considerat
asiguratorie.
Analiza ratelor de gestiune
Ratele de gestiune sunt prezentate n tabelul urmtor:
Nr
.
Cr
t
1
2
3
4
5
7

Indicatorul

U.M.

Perioada de analiza
31.12.
31.12.
30.11.
T-2
T-1
T
2,30
2,76
2,59
4,12
5,31
5,56
5,33
5,90
4,84

Rotatia activului total

Rotatia imobilizarilor nete
Rotatia activelor circulante

rot
rot
rot

31.12.
T-3
2,00
3,12
6,08

Durata de rotatie a stocurilor

Durata de incasare a
creantelor curente (clientilor)
Durata de plata a datoriilor
curente (furnizorilor)

zile

zile

36

39

43

46

zile

47

40

43

28

Simbol

rAT=Vt/AT
rIn=Vt/In
rAC= Vt/AC
dzSt=(St/CA)x
360
dzCr=(Cr/CA)
x360
dzOts=(Ots/C
A)x360

Rotaia activului total - valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a gestiunii
activelor totale, este de 1 rotaie, care corespunde unui termen mediu de revenire sub form
bneasc iniial de 360 de zile.
Valoarea acestui indicator se ncadreaz n limita acceptabil. Acest lucru semnific faptul c,
n general activele au revenit sub form bneasc iniial cel puin o dat pe an.
Rotaia imobilizrilor nete valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a gestiunii
activelor imobilizate, este de 1 rotaie, care corespunde unui termen mediu de revenire sub
form bneasc iniial de 360 de zile.
Valoarea acestui indicator se situeaz n perioada analizat peste limita care asigur o eficiena
acceptabil a gestiunii activelor imobilizate.

21

Rotaia activelor circulante valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a gestiunii
activelor circulante, este de 6 rotaii, care corespunde unui termen mediu de revenire sub form
bneasc iniial de 60 de zile.
Valoarea acestui indicator se situeaz n perioada analizat n general sub limita considerat
eficient ceea ce nseamn un termen mare de revenire sub form bneasc a activelor
circulante.
Durata de rotaie a stocurilor valoarea minim care asigur o eficien acceptabil a
gestiunii stocurilor, este de 8 rotaii, care corespunde unui termen mediu de revenire sub form
bneasc iniial de 45 de zile.
Se constat faptul c n perioada analizat viteza de rotaie a stocurilor este foarte ridicat fa
de limita recomandat, iar corelat i cu obiectul de activitate poate fi caracterizat ca o situaie
normal.
Rata de gestiune a creanelor exprim durata medie n zile de ncasare a contravalorii
creanelor pe termen scurt. Practic, indic decalajul mediu n zile ntre data facturrii i data
ncasrii contravalorii. Valoarea minim, care asigur o stare acceptabil a gestiunii creanelor,
este de 4 rotaii, care corespunde unei durate medii de ncasare a creanelor de 90 de zile.
Valoarea optim ar fi de maxim 30 de zile.
Valoarea ratei de gestiune a creanelor se situeaz n perioada analizat ntre 36 i 46 de zile
semnificnd o rat de ncasare a creanelor destul de bun.
Rata de gestiune a clienilor exprim creditul client acordat de firm, adic, durata medie n
zile de ncasare a contravalorii mrfurilor de la beneficiari. Practic, indic decalajul mediu n
zile ntre data facturrii i data ncasrii contravalorii mrfurilor vndute. Valoarea minim,
care asigur o stare acceptabil a gestiunii creanelor fa clieni, este de cel puin 8 rotaii,
care corespunde unei durate medii de ncasare a creanelor de 60 zile. Valoarea optim ar fi de
maxim 30 de zile.
Nivelul indicatorului se situeaz la nivelul optim n T-3 i T-2 sau satisfctor n T-1 i la
30.11.T.
Rata de gestiune a datoriilor curente exprim durata medie n zile de plat a contravalorii
datoriilor pe termen scurt. Practic, indic decalajul mediu n zile ntre data facturrii i data
plii contravalorii. Valoarea minim, care asigur o stare acceptabil a gestiunii datoriilor
curente, este de 4 rotaii, care corespunde unei durate medii de plata a datoriilor de 90 de zile.
Valoarea optim a perioadei de decontare ar fi de maxim 30 zile.
Valoarea indicatorului n perioada analizat este satisfctoare.
Analiza ratelor de rentabilitate
Ratele de rentabilitate sunt prezentate n tabelul urmtor:
Nr.
Crt

1
2
4
5

Indicatorul

Rata rentabilitatii
comerciale
Rata rentabilitatii resurselor
consumate
Rentabilitatea economica
Rentabilitatea financiara

U.M

Perioada de analiza
31.12.
31.12.
31.12.
T-3
T-2
T-1

Simbol
30.11.
T

2,73

4,86

0,22

4,40

Rrv=Pn / CA

%
%
%

3,34
6,47
9,36

5,77
12,53
16,84

0,25
0,69
0,89

5,61
13,73
14,15

Rrrc = Pb / Cht
Rre = Pb / At
Rrf= Pn / Cpr

22

Rata rentabilitii comerciale caracterizeaz eficiena ntregii activiti a ntreprinderii,

exprimnd profitul net obinut la 100 lei vnzri.
Rata rentabilitatii resurselor consumate arat profitul care revine pe unitatea de cheltuieli,
caracteriznd eficiena costurilor.
Rentabilitatea economic reflect eficiena elementelor patrimoniale angajate n activitatea
ntreprinderii. Rata rentabilitii nominale trebuie s fie mai mare dect rata inflaiei pentru ca
ntreprinderea s-i pstreze substana sa economic, deci s avem o cretere real din
activitatea de exploatare.
Rentabilitatea financiar exprim capacitatea ntreprinderii de a degaja profit net prin
capitalurile proprii angajate n desfurarea activitii. Rata rentabilitii financiare trebuie s
fie mai mare dect rata dobnzii pe piaa interbancar pentru a face atractive aciunile
ntreprinderii.
Toate cele patru rate de rentabilitate calculate nregistreaz aceeai evoluie pe
parcursul perioaei analizate. Astfel, dup tendina de cretere nregistrat n T-2 comparativ cu
T-3, urmeaz o nrutire a rentabilitii n anul T-1, ratele nregistrnd valori aporpiate de
zero, att sub nivelul ratei inflaiei ct i a ratei dobnzii pe piaa interbancar, ca urmare a
profitului foarte sczut obinut n perioada respectiv. Situaia se mbuntete n anul T,
valorile ratelor de rentabilitate situndu-se la un nivel apropiat de cel din perioada T-2.
Tendin favorabil de cretere din ultima perioad de analiz semnific o utilizare mai
eficient a resurselor ntreprinderii.

Analiza riscului de faliment

Pentru analiza riscului de faliment vom folosi Modelul Altman care se bazeaz pe urmatoarea
functie:
Z = 3,3T1 + 1,0 T2 + 0,6 T3 + 1,4 T4 + 1,2 T5
Nr.
Crt
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Indicatorul
Activ total
Venituri totale
Profit reinvestit
Capital propriu
Datorii totale
Profit brut
Active circulante
T1
T2
T3

11 T4
12 T5
Z = 3,3T1 + 1,0 T2 + 0,6 T3 +
13 1,4 T4 + 1,2 T5

U.
M.

Valori
31.12.
31.12.
T-2
T-1
3.226.507 3.114.635
7.409.837 8.585.774
357.853
18.602
2.124.848 2.099.602
1.101.659 1.015.033
404.366
21.616
1.391.419 1.456.290
0,1253
0,0069
2,2966
2,7566
1,9288
2,0685

Simbol

lei
lei
lei
lei
lei
lei
lei
-

31.12.
T-3
3.229.728
6.464.212
175.258
1.871.647
1.358.081
208.823
1.063.364
0,0647
2,0015
1,3782

30.11.
T
2.982.046
7.713.923
336.659
2.378.701
603.344
409.440
1.593.599
0,1373
2,5868
3,9425

0,0543
0,3292

0,1109
0,4312

0,0060
0,4676

0,1129
0,5344

Pb / AT
Vt / AT
Cpr / DT
Prein /
AT
AC / AT

3,5130

4,5401

4,5900

6,2047

Interpretarea valorilor funciei Z:

Z< 1,81 = situatie critica spre faliment
1,81 < Z < 2,90 = riscul de faliment este intr-o marja normala
Z > 2,90 = riscul de faliment este aproape inexistent

23

Societatea analizat se regsete n categoria ntreprinderilor solvabile pe ntreaga perioad de

analiz.

2.9. Concluziile analizei diagnostic

2.9.1. Puncte forte i oportuniti
Societatea prezint aspecte de soliditate n ceea ce privete: dreptul societii, dreptul
comercial, dreptul fiscal, dreptul muncii, dreptul mediului
Cldirile i terenul sunt valoroase datorit amplasrii ntr-o zon foarte bun din punct de
vedere imobiliar a municipiului
Societatea are vechime pe pia
Societatea nu are datorii restante
Societatea nu a contractat credite n ultimii 3 ani
2.9.2. Puncte slabe i ameninri
Valoarea mare a amenzilor
Activitatea societii depinde de un numar redus de furnizori
Mijloacele fixe nregistreaz un grad ridicat de uzur
Dotarea tehnic necesit mbuntiri investiii n parcul auto

CAPITOLUL III. EVALUAREA S.C. INTREP S.A.

3.1. Consideraii generale
Economia de pia include o mulime de categorii care faciliteaz micarea,
transferarea, divizarea i mai ales formarea capitalurilor. Cea mai important din operaiunile
ce privesc capitalul este evaluarea mrimii acestuia dup care urmeaz profitul ce poate fi adus
de un capital ntr-o perioad anume.
Lucrarea de fa i propune, aa cum am mai artat, evaluarea Societii Comerciale
INTREP S.A., ca o ntreprindere n totalitatea ei, n scopul stabilirii valorii de pia la zi a
pachetului de aciuni n vederea vnzrii.
n vederea elaborrii prezentului raport de evaluare, au fost parcurse succesiv
urmtoarele etape:
elaborarea unui concept metodologic privind coninutul i structura raportului de
evaluare;
elaborarea unui plan de culegere a informaiilor i datelor primare;
culegerea propriu-zis de date i informaii pentru diagnoza obiectului raportului de
evaluare;
colectarea i selectarea datelor i informaiilor existente;
motivarea alegerii metodelor de evaluare adoptate i reconcilierea rezultatelor pentru
aprecierea ct mai real a valorii finale estimate;
Raportul de evaluare a patrimoniului S.C. INTREP S.A. are la baz reglementrile legale n
vigoare, literatura de specialitate, o serie de proceduri recomandate de ANEVAR i cele
cuprinse n standardele de evaluare.

24

3.2. Metode de evaluare utilizate

Avnd la baz Standardele de evaluare cu privire la abordrile folosite n evaluarea
ntreprinderilor i scopul lucrrii, n lucrarea de fa am folosit dou abordri de evaluare:
abordarea bazat pe active
- metoda activului net contabil
- metoda activului net corectat
abordarea bazat pe venit
- metoda fluxurilor financiare actualizate
3.3. Abordarea bazat pe active
Abordarea bazat pe active este fundamentat pe principiul substituiei, respectiv un activ
nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente.
n derularea abordrii pe baz de active, bilanul contabil ntocmit pe baz de costuri este
nlocuit cu bilanul economic, ce reflect toate activele, precum i toate datoriile, la valoarea lor
de pia sau la o alt valoare curent adecvat.
3.3.1. Activul net contabil
Activul net contabil (Anc) sau patrimoniul net contabil se stabilete ca diferen ntre
total active (At) i datorii totale (Dt):
Anc = At - Dt = 2.982.046 lei 603.344 lei = 2.378.702 lei
Anc = 2.378.702 lei
Cunoscnd numrul total de aciuni ale societii, valoarea pe aciune este:
Anc
2.378.702 lei
Valoare aciune Anc = ---------------------- = ----------------------- = 272,7 lei
Nr. de aciuni
8.721
Rotunjit: 273 LEI
Metoda este simpl, rezultatul obinut ns nu reflect patrimoniul net real al societii. Acest
lucru se datoreaz faptului c, imobilizrile corporale pe care societatea le are n patrimoniu au
o valoare diferit de valoarea nregistrat n contabilitate, avnd n vedere n primul rnd
amplasarea cldirilor i terenului. Prin urmare, este necesar corectarea acestui activ net
contabil.
3.3.2. Activul net corectat
Dintre toate componentele, doar imobilizrile corporale necesit nlocuire (evaluare),
cu valorile rezultate din evaluare (stabilirea valorilor la zi).
Coreciile s-au aplicat pentru toate imobilizrile corporale aflate n patrimoniul S.C.
INTREP S.A., excepie imobilizrile corporale de natura obiectelor de inventar.
ACTIV NET CONTABIL I CORECTAT LA 30.11.T

25

um = lei
DENUMIRE
A
I
ACTIVE IMOBILIZATE
1 Imobilizri necorporale
2 Teren
3 Cldiri i construcii speciale
4 Alte mijloace fixe
5 Imoblizri financiare
TOTAL I
II
ACTIVE CIRCULANTE
Materii prime, materiale, consumabile,
1
obiecte de inventar
2 Produse finite si mrfuri
3 Disponibilitti bnesti
4 Creante si decontri
TOTAL II
TOTAL A = I+II

ACTIV NET
CONTABIL
la 30.11.T

DIFERENE
DIN
EVALUARE

ACTIV NET
CORECTAT
la 30.11.T

1.697.239

2.665.360

-29.302
0
1.667.937

385.274
5.750
3.056.384

63.899

63.899

1.839
545.010
982.851
1.593.599
2.982.046

0
0
-4.599
-4.599
1.663.338

1.839
545.010
978.252
1.589.000
4.645.384

603.344

603.344

603.344

603.344

2.378.702

1.663.338

4.042.040

0
222.550
745.571
414.576
5.750
1.388.447

DATORII
Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad < 1
1
an
Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad > 1
2
an
TOTAL B (1+5)
ACTIV NET (A-B)

Activul net corectat reflect mrimea capitalului necesar pentru a reconstitui

patrimoniul net existent al ntreprinderii la nivelul valorii reale de utilitate al acestuia.
Formula de calcul este urmtoarea:
ANC = Ac Dc
unde:
ANC activul net corectat pe baza costului net de nlocuire al tuturor imobilizrilor
corporale aflate n patrimoniul societii
Ac este activul total corectat pe baza costului net de nlocuire a imobilizrilor corporale
aflate n patrimoniul societii, respectiv pe baza valorii determinate prin metoda
capitalizrii veniturilor
Dc reprezint datoriile totale corectate.
ANC = 4.645.384 lei 603.344 lei = 4.042.040 lei
ANC = 4.042.040 lei
Cunoscnd numrul total de aciuni ale societii, valoarea pe aciune este:
ANC
4.042.040 lei
26

Valoare aciune ANC = ---------------------- = ----------------------- = 464,6 LEI

Nr. de aciuni
8.721
Rotunjit: 465 LEI
Fundamentarea evalurii imobilizrilor corporale aflate n patrimoniul societii n
vederea determinrii activului net corectat

DETERMINAREA VALORII CONSTRUCIILOR I TERENULUI

a) Pentru construcii i teren
Pentru determinarea valorii terenului i a construciilor din patrimoniul societii s-au
aplicat dou metode:
Metoda costului de nlocuire
Metoda capitalizrii directe
METODA COSTULUI DE NLOCUIRE
Pentru a stabili costul net de nlocuire la 30.11.T al fiecrei imobilizri corporale s-a
avut n vedere determinarea "costului de nlocuire" i a "gradului de uzur fizic" pentru
fiecare imobilizare corporal n parte la aceast dat.
Prima etap a acestei metode const n inspectarea mprejurimilor, a amplasamentului
i a construciilor culegnd toate datele tehnice ale cldirilor sau construciilor speciale precum
i orice alte date pe care le consider relevante pentru proprietatea de evaluat.
Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului unei cldiri sau construcii:
- Metoda costului avnd la baz preul de barem
- Metoda costurilor segregate
- Metoda devizelor
n aceast documentaie a fost utilizat metoda costului preului de barem i metoda
actualizrii indiciale pentru cteva poziii de construcii speciale pentru care nu au existat date
suficiente, pentru a le aborda prin alt metod.
Metoda costului avnd la baz preul de barem utilizeaz costuri cunoscute ale unor
structuri similare, costuri ajustate pentru anumite condiii ale pieei sau eventuale diferene
fizice, respectiv pornete de la costul unitar de barem, conform cataloagelor de Reevaluare
elaborate de Comisia Central pentru Inventarierea i Reevaluarea Fondurilor Fixe n 1965,
actualizat pe baza creterilor de pre constatate prin comparare cu preurile practicate pe etape,
conform unor studii i statistici. Este o metod simpl, practic i larg folosit. Cnd este
corect utilizat, aceast metod duce la estimri rezonabil de precise pentru costul de
reconstrucie sau de nlocuire, la care se aplic uzura.
Deprecierea reprezint o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie ce poate
apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda
segregrii sau prin estimarea acesteia conform strii n care se afl elementul evaluat la
momentul evalurii. Prin aceast metod se analizeaz separat fiecare cauz a deprecierii, se
cuantific i apoi se totalizeaz o sum global.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire i cu care opereaz aceast
metod sunt:
Uzura fizic evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structur etc.
Aceasta poate avea dou componente: uzura fizic recuperabil se cuantific prin
27

costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare

numai dac costul de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare
rezultat i uzura fizic nerecuperabil se refer la elemente deteriorate fizic care nu pot
fi corectate n prezent din motive practice sau economice.
Neadecvare funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor
ataate. Se poate manifesta sub dou aspecte: neadecvare funcional recuperabil se
cuantific prin costul de nlocuire pentru deficiene care necesit adugiri, nlocuire,
modernizare sau supradimensionri i neadecvare funcional nerecuperabil care poate
fi cauzat de deficiene date de un element neinclus n costul nou, dar care ar trebui inclus
sau de un element inclus n costul nou, dar care nu ar trebui inclus.
Depreciere economic (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon,
urbanismul, finanarea etc.
n situaia cldirilor i construciilor speciale, care fac obiectul prezentei evaluri, a fost
determinat doar una din tipurile de depreciere care afecteaz valoarea acestora, respectiv
uzura fizic i uzura din cauze economice (blocaj pe piaa imobiliar).
Stabilirea uzurii fizice. Gradele de uzur pentru cldiri, s-au stabilit pe elemente, principalele
componente fiind: structura de rezisten, anvelopa, finisajele i instalaiile.
Acestea au fost estimate innd seama de urmtoarele aspecte de ordin general:
Durata de via consumat pentru structura de rezisten
Starea anvelopei i a finisajelor, data ultimei refaceri a acestora i durata lor normat de
via
Starea instalaiilor, durata de via, nivelul de reparaii sau nlocuire, datele executrii
acestor lucrri
Durata de utilizare rmas pentru fiecare imobilizare corporal a fost apreciat innd
cont de condiiile de funcionare, intensitatea exploatrii, modul de ntreinere i ncadrare n
limitele parametrilor recomandai de fabricant, precum i de starea fizic actual.
Coreciile uzurii fizice au fost fcute pe baza observaiilor individualizate pe fiecare
obiect i luarea n considerare a condiiilor concrete de lucru a fiecruia. n funcie de valorile
de nlocuire stabilite i de gradele de uzur reale rezultate din duratele de exploatare rmase
estimate s-au calculat costurile nete de nlocuire ale construciilor.
Un exemplu de evaluare a imobilizrile corporale de natura cldirilor aflate n
patrimoniul INTREP S.A. este prezentat n continuare.

cat
124

fisa
8A

Regim de inaltime
Suprafata construita
Suprafata desfasurata

193,59
369,31

Costul de
nlocuire
CI
(RON)
927.464
P
mp
mp

Grad de
uzura
Gu
18

constructii
instalatii electrice de iluminat
instalatii sanitare
instalatii de incalzire
Valoarea unitara necorectata la 01.01.1965
Total valoare necorectata la 01.01.1965

Costul de
nlocuire net
CIN (RON)
760.520

1.065,8
49,0
36,8
73,5
1.225,0
1.225

lei/mp

369,31

mp

452.404,8

lei/mp
lei/mp
lei/mp
lei/mp
lei/mp
lei

28

Corectii
se scade pentru diferen de nlime
se adaug pentru echipamentul centralei
termice
Coeficient de actualizare
01.01.1965 - 15.02.T (cu TVA dedus)

-49

lei/mp

369,31

mp

-18.096,2

lei

24

lei/mp

369,31

mp

8.863,4
443.172,0

lei
lei

24.904,144

1,19

20.927,8521

Costul de inlocuire la 30.11.T

Gradul de uzura fizica estimat
Depreciere din cauze externe

lei
vechi
%
%
%
lei
vechi

9.274.638.070
8
10
18

Total depreciere
Costul de inlocuire net la 30.11.T

7.605.203.217

Terenul aferent amplasamentului.

Pentru terenul supus evalurii n acest raport s-a aplicat metoda comparaiilor de
pia. Estimrile au inut cont de gradul de ocupare a terenului evaluat, de amplasarea n
cadrul localitii, accesul la utiliti, front la strad. Calculele sunt prezentate n tabelul
urmtor.
Proprietatea
evaluat

Elemente de comparaie

Oradea, str.
Eval

Adresa
Suprafaa terenului
Preul de oferta/vanzare
Corecie
Pre corectat
Situaia juridic
Corecie
Pre corectat

mp

Pre corectat

Pre corectat
Front stradal
Corecie
Pre corectat
Suprafaa terenului

Comparabila 3

Oradea, str.
TT

Oradea, Ioia,
zona case

Oradea, str.
BB

650

550

euro/mp

110,0

155,0

100,0

%
euro
euro
liber de sarcini

-20%
-22
88
liber de sarcini
0%
0
88

-30%
-47
109
liber de sarcini
0%
0
109

liber

liber

liber

0%
0
88

0%
0
109

-20%
-20
80
liber de sarcini
0%
0
80
cldire din
chirpici
20%
20
100

mai slab

mai slab

mai slab

15%
17
105
15
0,025
0%
0
105
600

15%
23
132
13,5
0,020769231
0%
0
132
646

15%
15
115
18
0,032727273
0%
0
115
550

%
euro
euro

%
euro
euro
stra. T.
Vladimirescu

Localizare
Corecie

Comparabila 2

600

Grad de ocupare
Corecie

2.570

Comparabila 1

%
euro
euro
55
0,021400778
%
euro
euro
2570

29

Corecie
Pre corectat
Acces la utiliti
ap i canalizare
energie electric
nclzire central
telefon
gaz
Corecie
Pre corectat
Categoria terenului
Corecie
Pre corectat

%
euro
euro
la gard
la gard
la gard
la gard
la gard
%
euro
euro
intravilan
%
euro
euro

-5%
-6
99

-5%
-8
124

-5%
-5
110

la gard
la gard

la gard
la gard

la gard
la gard

la gard
la gard
5%
6
105
intravilan
0%
0
105

la gard
la gard
5%
8
132
intravilan
0%
0
132

la gard
la gard
5%
5
115
intravilan
0%
0
115

Valoarea terenului determinata prin metoda comparatiilor directe este:

V = 105 euro/mp x 2.570 mp = 269.850 euro
Respectiv in lei la cursul din 30.11.T de 4,5 lei/euro:
V = 1.214.325 lei.
Valoarea construciilor i terenului determinat prin aceast metod este:
V = 2.390.450 lei
METODA CAPITALIZRII DIRECTE
Metoda capitalizarii directe este o metoda de randament care transforma nivelul estimat al
venitului net asteptat intr-un indicator de valoare al proprietatii. Transformarea se poate face prin
divizarea castigului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea acestuia printr-un
factor corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Castigul asteptat luat in
considerare este de obicei castigul estimat al anului viitor.
Aceasta metoda parcurge urmatoarele etape principale:
Estimarea venitului anual brut
Estimarea venitului brut potential anual (VBP) care reprezinta suma totala a veniturilor din chirii
pe un an, in ipoteza unui grad de ocupare de 100%.
Determinarea venitului brut efectiv (VBE) care se obtine prin scaderea din VBP a pierderilor
datorate neocuparii integrale sau neplatii respectiv intarzierii la plata chiriei
Calculul venitului net din exploatare (VNE) care se obtine prin deducerea din VBE a cheltuielilor
din exploatare ce revin proprietarului (taxe, impozite, utilitati, salariile administratiei, reparatii
etc. daca prin contractele de inchiriere nu se prevede ca vor fi recuperate de la chiriasi)
Estimarea ratei de capitalizare (c) care se bazeaza pe analiza tranzactiilor recente de proprietati
comparabile de pe piata imobiliara. Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare
si este invers proportionala cu durata de recuperare a investitiei.
Aplicarea formulei de capitalizare directa
V.N.E
Valoare = ---------c%
In cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea venitului net VN s-a
utilizat nivelul unei posibile chirii pe care o percepe piata pentru proprietati cu destinatie
similara (depozitare), cu facilitatile similare: activ amplasat in zona periferica, cu acces la
utilitati.
30

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin
intermediul caruia un venit net se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei,
indiferent de forma in care aceasta este realizata (cumpararea unei intreprinderi, achizitionarea
de actiuni, plasamente in domeniul imobiliar etc.).
Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei
fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative,
randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital,
nivelurile de impozitare etc.
Venitul net anual din exploatare se calculeaza cu formula:
VNE = chiria lunara x suprafata utila x 12 luni x (100 pierderi din neocupare%) cheltuieli
ce revin proprietarului
In tabelul urmtor sunt prezentate calulele de evaluare prin metoda capitalizrii directe.

Denumire
Cldire
administr.
opron
carburani
Atelier
mecanic
Magazie
Platforme
parcare

Chirie
Supraf (euro
util
/mp
mp /lun)

VBP
(euro
/an)

Pierdere
din
neocup

VBE venit brut

din
exploat
(euro/an)

VNE venit
Chelt ce net din
exploat
revin
proprietar (euro/
an)
(euro/an)

Rata de
capitali
zare
c%

Valoarea
estimata
euro

Valoarea
estimata
lei

318

30.528

20%

24.422

1.000

23.422

10%

234.224

1.054.000

60

1.440

30%

1.008

100

908

10%

9.080

40.860

102

6.120

30%

4.284

150

4.134

10%

41.340

186.030

45

1.080

30%

756

80

676

10%

6.760

30.420

2100

50.400

40%

30.240

150

30.090

10%

300.900

1.354.050

592.304

2.665.360

Valoarea construciilor i terenului determinata prin metoda capitalizarii directe este:

V = 2.665.360 lei
n urma analizrii rezultatelor evalurii construciilor i terenului prin cele dou
abordri cost respectiv capitalizare, s-a optat pentru utilizarea valorii determinate prin
metoda capitalizrii directe pentru calculul activului net corectat, respectiv:
V = 2.665.360 lei.
b) Pentru imobilizri corporale altele dect construcii i teren
Utilajele i mijloace de transport au fost evaluate folosindu-se un tip adecvat de
valoare, n funcie de circumstanele i datele cunoscute deinute pentru fiecare imobilizare n
parte.
Metodele de evaluare aplicate sunt metode patrimoniale care permit stabilirea costului
net de nlocuire (CIN).
Costul de nlocuire (valoarea de nlocuire) reprezint totalitatea cheltuielilor ce ar
trebui efectuate, la data evalurii, pentru nlocuirea acestor imboilizri corporale considerate n
stare nou, cu caracteristici tehnico economice similare celor de evaluat.
Costul de nlocuire net (CIN) s-a determinat prin deducerea din costul de nlocuire brut
a deprecierii (uzurii). Uzura calculatoarelor modele mai vechi include i uzura moral innd
cont de ritmul foarte rapid de modernizare a acestor bunuri. Costul de nlocuire net al
bunurilor pentru care au existat date de pia a fost determinat innd cont de preurile
31

practicate pentru bunuri avnd aceleai caracteristici, vechime i starea tehnic, prin aplicarea
unui grad de uzur care s conduc la rezultate apropiate de valoarea de pia.
Acolo unde datele de pia au permis (cazul mijloacelor de transport, calculatoarelor
etc.) s-au estimat gradele de uzur fizic i moral, astfel nct valoarea final estimat s fie
apropiat de valori de tranzacionare pe pia second hand. Pentru stabilirea costului de
nlocuire al imobilizrilor corporale prin metoda asimilrii i metoda identificrii s-au utilizat
informaiile obinute de la productori i distribuitori locali, societile din zon care
comercializeaz calculatoare, imprimante, copiatoare etc.
3.4. Abordarea pe baz de venit
Prin abordarea prin capitalizarea venitului se estimeaz valoarea unei ntreprinderi,
unei participaii sau unei aciuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate.
Cele dou metode uzuale, ale abordrii prin venit, sunt capitalizarea venitului i analiza
fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.
n analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda dividendelor, ncasrile de
numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasri sunt convertite n
valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnicile valorii actualizate. Pot fi utilizate
multe definiii pentru fluxul de numerar. n practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul de
numerar net (numerar care ar putea fi distribuit acionarilor) sau dividendele curente (mai ales
n cazul acionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie s fie adecvat cu definiia
fluxului de numerar utilizat.
Actualizarea
Un element esenial al acestor metode l constituie rata de actualizare. Aceast se
determin pornind de la rata dobnzii pentru creditele guvernamentale, la care se adaug un
anumit procent pentru riscul la nivelul sectorului, riscul investiiei etc.
Structura ratei de actualizare este urmtoarea:
- 6,5 % - rata dobnzii fr risc
- 2,5% - nivelul riscului de ntreprindere i probabilitatea realizrii scenariilor de
evoluie, previzionate.
- 3,0% - riscul naional (legislativ, instabilitate economic)
Rezult o rat de actualizare de 12%
Perioada aleas pentru previziuni este de 7 ani: T+1 - T+7.
S-a pornit de la urmtoarele premise:
- Estimrile privind veniturile i cheltuielile au pornit de la media veniturilor i cheltuielilor
de exploatare nregistrate pe perioada de analiy T-3 T, preconizndu-se creterea cu 10%
a rezultatului estimat pentru anul T+1 pentru urmatorii 3 ani (T+2, T+3, T+4) i meninerea
rezultatului net la nivelul celui estimat pentru T+4 n urmtorii 3 ani ai perioadei de
previziune.
- Nu se preconizeaz realizarea de investiii (considerm doar investiiile de meninere, la
nivelul amortizrii), nici accesarea de credite bancare.
Metoda fluxurilor de disponibiliti (cash flow) permite determinarea cash flow-ului
actualizat i n final a valorii reziduale. Valoarea conform acestei metode se determin pornind
de la fluxul intrrilor i ieirilor i se aplic formula:
V = CFai + V rezn ;
i = 1 .....7 ,
n=7
CFa i =

CFi
(1 + a)

Vrez =

Pn n
(1 + a )

1
a

CF i = Fluxul intrrilor Fluxul ieirilor

32

V - valoarea dup metoda fluxurilor financiare

Cfai - flux financiar actualizat n anul i
CF i - flux financiar curent n anul i
Vi
- volumul veniturilor n anul i
Ci
- volumul cheltuielilor n anul i
A i - valoarea amortismentelor n anul i
I i - volumul investiiilor n anul i
a - coeficientul de actualizare / capitalizare
Calculele pentru determinarea fluxurilor financiare actualizate i a valorii reziduale sunt
prezentate n tabelul urmtor.
Nr
crt

Specificaie

u.m.

T+1

T+2

T+3

T+4

T+5

T+6

T+7

205.341

225.875

248.462

273.308

273.308

273.308

273.308

205.341

225.875

248.462

273.308

273.308

273.308

273.308

Profit net

lei

Amortizare

lei

mprumuturi

lei

Fluxul intrrilor

lei

Investiii

lei

Serviciul
datoriei

lei

Fluxul ieirilor

lei

Cash flow

lei

205.341

225.875

248.462

273.308

273.308

273.308

273.308

Coeficient de
actualizare

12
%

0,893

0,797

0,712

0,636

0,567

0,507

0,268

lei

183.340

180.066

176.850

173.692

155.082

138.466

73.152

Cash flow actualizat

Valoarea rezidual
actualizat
Cash flow i valoarea
rezidual actualizat

lei

609.600

lei

1.690.249

Valoarea societii estimat prin aceast metod este:

VDCF = 1.690.250 lei.
1.690.250 lei
VDCF
Valoare aciune DCF = ---------------------- = ----------------------- = 194,3 LEI
Nr. de aciuni
8.700
Rotunjit: 195 LEI

33

CAPITOLUL IV. REZULTATELE EVALURII I OPINIA EVALUATOR

n practic baza de evaluare utilizat pentru determinarea valorii unui pachet de aciuni
trebuie s fie adecvat situaiei fiecrei societi n parte i scopului evalurii. n cazul n care
scopul evalurii este vnzarea pachetului este recomandabil s se aplice toate cele trei tipuri de
abordri n evaluare - pe baz de active, de venituri i prin comparaia vnzrilor.
n cazul de fa s-au folosit dou din cele trei abordri:
abordarea pe baz de active
abordarea pe baz de venit
A treia abodare nu a fost utilizat deoarece nu deinem date privind preurile de
tranzacionare ale unor aciuni aparinnd unor societi similare i nu am obinut informaii
relevante nici referitor la tranzacii anterioare cu aciuni ale INTREP S.A. care s poat fi
utilizate n contextul actual.
S-au aplicat metodele considerate cele mai adecvate, n funcie de datele cunoscute.
Valorile estimate prin metodele de evaluare aplicate sunt urmtoarele:

Metode utilizate

Valoarea
societii (LEI)

I. Metode bazate pe active

1. metoda activului net contabil
2. metoda activului net corectat
II. Metode bazate pe venit
1. metoda fluxurilor financiare actualizate (DCF)

Valoarea unei
aciuni
(LEI/aciune)

2.378.702
4.042.040

273
465

1.690.250

195

Analiznd rezultatele obinute, se observ c paleta de valori este destul de diferit,

respectiv valoarea obinut prin metoda activului net corectat este mult mai mare n comparaie
cu valorile obinute prin actualizarea fluxurilor i prin metoda activului net contabil. Valorile
de randament obinute sunt mici din cauza estimrilor prudente ale rezultatului din exploatare
care au stat la baza ntocmirii previziunilor pentru aplicarea metodelor de randament.
Valoarea de pia estimat pentru o aciune este:
Vp = 465 lei
Considerm c valoarea societii n general i a pachetului de aciuni evaluat n special
este dat de valoarea activelor deinute de societate (determinat prin metode bazate pe active)
i nu de randamentul afacerii desfurate (determinat prin metode de actualizare a fluxurilor).

CAPITOLUL V. BIBLIOGRAFIE I REGLEMENTRI LEGALE

APLICATE
Suport curs: Evaluarea ntreprinderilor editat de ANEVAR
Buletinele informative ANEVAR
SPIC 11/1, 11/2, 11/3, 11/4, 11/5, 11/6
Standardele internaionale de evaluare
Situaiile financiare ale societii S.C. INTREP S.A. anii T-3 - 30.11.T
34

O serie de documente i informaii puse la dispoziie de beneficiar - INTREP S.A.

Date informative referitoare la data punerii n funciune, valorile de inventar, valori
amortizate, etc.
HGR 964/1998 pentru aprobarea clasificrii i duratelor de utilizare normate a mijloacelor
fixe
Banca de date a SC EVALUATOR SRL
Cursurile de schimb valutar BNR ale leului existente n diferite etape.
ANEXE

35