EVALUAREA INSTRUMENT SAU TIIN

EVALUAREA INSTRUMENT SAU TIIN

Dr. hab., conf. univ. Svetlana ALBU, Drd. ing. Ciprian GHEORGHE
Universitatea Tehnic a Moldovei din Chiinu, R. Moldova
REZUMAT. Procesul de evaluare este considerat n literatura de specialitate la limita dintre tiin i un
instrument al altor tiine. Evaluarea poate fi considerat o tiin - tiina evalurii att timp ct n urma
cercetrilor efectuate, independent de alte tiine, se pot obine judeci de valoare i concluzii asupra
valorilor proprietilor i asupra drepturilor de proprietate. n ciuda opiniilor diferite, evaluarea este o tiin
att timp ct de a lungul evolutiei ei ca i tiin a dezvoltat noiuni, principii i metodologii de lucru cu larg
aplicabilitate pe baza crora se emit opinii asupra tipurilor de valori necesare altor tiine. Caracterul complex
al cercetrii evalurii a impus studiul pe baza etapelor metodei tiinifice recunoscut de tiinele naturale i
sociale i cuprinde urmtoarele etape: identificarea problemei, formularea ipotezelor, stabilirea datelor
necesare, aplicarea metodologiei, reconcilierea rezultatelor n vederea emiterii de concluzii. tiina evalurii a
contribuit negreit la progresul tehnologic, aceast tiin dezvoltndu-se odat cu progresul tehnologic din
necesitatea susinerii altor domenii de cercetare.
Cuvinte cheie: evaluare, proprietate, gestiune, valoare.
ABSTRACT. The evaluation process is considered in the literature at the boundary between science and other
science instrument. Evaluation can be considered a science-science assessment-as long as the research
performed independently of other sciences, is able to obtain the value judgements and conclusions of
properties and property rights. Despite the different opinions, the assessment is a science as long as over her
evolution as scientists developed the concepts, principles, and methodologies with broad applicability on the
basis which it shall issue opinions on the types of values required of other sciences. The complex character of
the research evaluation study based on the stages of scientific method recognized by social and natural
sciences and comprises the following stages: problem identification, formulation of hypotheses, the
establishment of the necessary data, the application of the methodology, the reconciliation of results in order
to issue conclusions. Evaluation science undoubtedly contributed to advances in technology, this science is
developing along with the technological advances of the need to support other research areas.
Key words: property management, valuation, value.

Evaluarea este definit de unii autori ca fiind actul

sau procesul de dezvoltare a unei opinii asupra
valorii. Evaluarea presupune cercetarea selectiv a
pieelor relevante, asamblarea datelor concludente,
folosirea metodelor analitice corespunztoare, ca i
aplicarea cunotinelor, experienei i raionamentelor
profesionale n scopul gsirii celei mai potrivite
soluii la o problem de evaluare. Astfel, evaluatorul
pune la dispoziia clientului o opinie asupra valorii
unei proprieti, fapt care reflect toate realitile
pertinente de pe pia, la un moment dat. n acest sens
evaluarea este o opinie asupra valorii de pia asupra
unui bun n proprietate absoluta, a unei proprieti
nchiriate, a unui drept de folosin n scopul conservrii, ca i a oricror fel de bunuri sau drepturi.
Procesul de evaluare este considerat n literatura
de specialitate la limita dintre tiin i un instrument
al altor tiine. Evaluarea poate fi considerat o
tiin tiina evalurii att timp ct n urma
cercetrilor efectuate, independent de alte tiine, se pot
obine judeci de valoare i concluzii asupra valorilor
proprietilor i asupra drepturilor de proprietate.
Evaluarea este considerata un instrument al altor
tiine deoarece vine n ajutorul altor tiine precum
Buletinul AGIR nr. 3/2014 iulie-septembrie

economia (contabilitatea, tiina investiiilor, dezvoltarea imobiliar), drept, inginerie, construcii etc
Noiunea de valoare este conceptual principal in
jurul cruia graviteaz tiina evalurii. Dei n
limbajul comun termenii cost i valoare sunt sinonimi, tiina evalurii face o delimitare clar ntre cei
doi termeni. Termenul de cost se refer la producie,
iar noiunea de valoare se refer la schimburi.
Valoarea poate avea mai multe nelesuri n activitatea de evaluare. Alegerea definiiei optime depinde
de context i de uzane. Pe pia, valoarea este
considerat ca fiind anticiparea unui beneficiu ce ar
putea fi obinut n viitor. Dar fiindc valoarea se
schimb odat cu timpul, un raport de evaluare
exprim valoarea la un moment dat. Valoarea la un
moment dat reprezint echivalentul n bani al unei
proprieti, a unui bun sau al unui serviciu, att din
punctul de vedere al cumprtorului ct i al vnztorului.
n practica evalurii se cunosc mai multe tipuri
de valori n funcie de scopul procesului de evaluare,
printre care putem aminti: valoare de impozitare,
valoare de utilizare, valoare de investiie, valoare
special, valoarea sinergiei. Cercurile de afaceri,
33

EDUCAIE, CERCETARE, PROGRES TEHNOLOGIC

precum si instituiile care studiaz tiina evalurii
consider cel mai important tip de valoare ca fiind
valoarea de pia.
n ciuda opiniilor diferite, evaluarea este o tiin
att timp ct de a lungul evolutiei ei ca i tiin a
dezvoltat noiuni, principii i metodologii de lucru
cu larg aplicabilitate pe baza crora se emit opinii
asupra tipurilor de valori necesare altor tiine.
Una dintre prioritile societii moderne const
n tendina spre o dezvoltare durabil att n plan
social, ct i economic. Dezvoltarea durabil este
posibil prin pstrarea i utilizarea eficient a valorilor create de ctre predecesorii notri, precum i
satisfacerea necesitilor curente astfel nct s nu fie
pus n pericol capacitatea viitoarelor generaii de ai satisface propriile necesiti. n acest sens vine n
ajutor activitatea de evaluare, care jurizeaz impactul asupra proprietilor. Orice aciune asupra
proprietii, de ordin fizic sau juridic, este justificat
doar n cazul cnd valoarea viitoare nu va fi afectat.
Evaluarea adesea este perceput drept un instrument matematic, care permite determinarea valorii
proprietii la un moment de timp concret. Respectiva opinie exprim doar o faet a evalurii aspectul
cantitativ de moment.
Evaluarea proprietii este tiina al crei obiect
de studiu este valoarea, aspectele ei calitative i cantitative examinate n stare static i dinamic; esena
valorii i factorii de impact, aspectele comportamentale n timp. Evaluarea proprietilor apare prin
interferena tiinelor economice, tehnice i de drept.
Rolul evalurii n societate este n proces de
contientizare. O pierdere la fel de nsemnat a fost
i este generat de deteriorarea patrimoniului existent ns neutilizat sau utilizat ineficient. Astfel, se
contureaz problema valoareevaluaregestiune care
condiioneaz posibilitatea unei dezvoltri durabile a
patrimoniului rii. Cercetarea sistemic a valorii
(esena, mecanismul crerii), evalurii (factorii de
impact asupra valorii (fizici, economici, juridici),
tipologia valorii condiionat de regimul economic i
de drept, metodologii i metode de estimate a tipului
de valoare n funcie de destinaia evalurii) i
gestiunii (aciuni fizice i juridice asupra patrimoniului care ar asigura conservarea valorii i / sau
sporirea acesteia) scoate n eviden i permite
formularea direciilor de dezvoltare a patrimoniului.
Toate trei verigi posed un specific pronunat n
cazul economiilor emergente, fapt care nu permite
preluarea exact a experienei rilor dezvoltate i
condiioneaz necesitatea unor cercetri teoreticoaplicative n condiiile din Romania.
Metodologia cercetrii tiinifice in evaluare
cuprinde att metode de analiz calitativ a fenomenelor, ct i metode de analiz cantitativ. Analiza
calitativ se axeaz pe metodele teoretico-dinamice,
metoda sistemic i metodele teoretico-logice. Ca34

racterul complex al cercetrii este determinat de

examinarea problemelor aflate n zona de interferent a tiinelor economice i tehnice. Conturarea
i fundamentarea teoriei evalurii a fost posibil n
rezultatul aplicrii metodei istorice (metoda evoluionist), analizei i deduciei. Problemele gestiunii
valorii patrimoniului se cerceteaz aplicndu-se metoda sistemic, inclusiv analiza diagnostic. n procesul
cercetrii n evaluare sunt aplicate urmtoarele metode:
analiza, inclusiv analiza comparativ i analiza
statistic, sinteza, inducia, modelarea, demonstraia,
metodele logicii formale i logicii matematice
Caracterul complex al cercetrii evalurii a impus
studiul pe baza etapelor metodei tiinifice recunoscut
de tiinele naturale i sociale i cuprinde urmtoarele
etape: identificarea problemei, formularea ipotezelor,
stabilirea datelor necesare, aplicarea metodologiei, reconcilierea rezultatelor n vederea emiterii de concluzii.
Definirea problemei constituie prima etap din
cadrul acestui proces complex i laborios. Evaluatorul are obligaia s i clarifice foarte bine, n
urma discuiei cu proprietarul, care sunt datele
concrete necesare n evaluare pentru a decide daca
este suficient de competent pentru misiunea respectiva sau daca cererea clientului se ncadreaz n
specificaiile codului deontologic al evaluatorilor.
Conform standardelor IVSC , evaluatorul trebuie s
identifice proprietatea imobiliar, dreptul de proprietate ce va fi evaluat, s stabileasc i s defineasc
tipul de valoare ce va fi baza pentru evaluare, s
specifice data evalurii, s identifice sfera evalurii
(sau dimensiunea evalurii), s stabileasc ipotezele
extraordinare, condiiile ipotetice i condiiile limitative pe care se va baza evaluarea.
Analiza preliminar, culegerea i selectarea
informaiilor. Evaluatorul trebuie s culeag informaii pertinente despre pia specific proprietii
subiect, despre proprietatea n sine i despre proprietile comparabile i s le analizeze foarte bine
pentru a stabili tendinele pieei. Aceste informaii
sunt: informaii generale, informaii specifice, precum i analiza cererii i ofertei.
Analiza celei mai bune utilizri este cea de-a
treia etapa a procesului de evaluare, n care evaluatorul trebuie s stabileasc care este cea mai bun
utilizare (CMBU) a terenului considerat liber sau
construit. Conform IVSC, CMBU reprezint cea mai
probabil utilizare a proprietii care este fizic
posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil
financiar i care conduce la cea mai mare valoare a
proprietii evaluate. Criteriul de testare n analiza
CMBU a proprietii evaluate const n gsirea
rspunsurilor la ntrebrile cuprinse n definiie, pe
rnd, n urmtoarea ordine: Este proprietatea fizic
adecvat pentru utilizarea propus? Este utilizarea
permis din punct de vedere legal? Este fezabil
financiar? Este i cea mai profitabil?
Buletinul AGIR nr. 3/2014 iulie-septembrie

EVALUAREA INSTRUMENT SAU TIIN

Analiza pieei imobiliare. n activitatea de
evaluare n general i n estimrile valorii de pia n
particular, cunoaterea pieei unei anumite proprieti
imobiliare ajut la alegerea criteriilor de investigare,
selectare i de interpretare a comparabilitii cu alte
proprieti. n efectuarea unei evaluri se au n
vedere dou tipuri de studii bazate pe gradul de
aprofundare a analizei: studiul de pia, orientat pe
informaii generale de pia n legatur cu un tip de
proprietate sau o arie definit i studiul de
vandabilitate, privind o proprietate specific ntr-o
arie definit. Studiul de pia reprezint o analiza
macro economic care examineaza condiiile generale de pia privind oferta, cererea i preurile sau
datele demografice ale cererii pentru o arie specific
de pia sau un anumit tip de proprietate. Astfel un
studiu de pia poate include de la caz la caz analize
ale tendinelor ale absobiei i ale construciilor. n
acest sens orice analiz de pia ncepe cu un studiu
de pia al influenelor generale asupra proprietii
de evaluat. Din acest considerent este important ca
aceste macro influene se reflect n mod direct
asupra valorii proprietii analizate.Studiul de vandabilitate se definete ca fiind o analiz de pia care
se refer la performana unei proprieti specifice
ntr-o arie de pia specific. Un studiu de vandabilitate mai poate fi definit ca un studiu micro
economic care examineaza vandabilitatea unei proprieti date sau a unei clase/categorii de proprieti
ce este orientat n general pe segmentul de pia n
care proprietatea este cel mai probabil s genereze
cerere. Astfel studiile de vandabilitate sunt utilizate
n determinarea celei mai bune utilizri.
Abordarea metodologiei de evaluare este o alt
etap a procesului de cercetare tiinific n evaluare
n care se aplic cele trei abordri folosite n tiina
evalurii: abordarea prin pia, abordarea prin venit
i abordarea prin costuri. n toate cele trei abordrile
direct sau indirect este nevoie de o cunotere a
informaiilor din pia. n funcie de tipul proprietii
i situaia de fapt a proprietii evaluatorul va lua n
considerare una sau mai multe abordri att din
cauza disponibilitii informaiilor din pia, ct i
reglementrilor posibile. Dac sunt disponibile suficiente informaii din pia, atunci evaluatorul va
folosi abordarea prin compararie care este cea mai
direct i sistemic abordare din cele trei cunoscute
n tiina evalurii. Dac nu exist informaii
suficiente sau acestea lipsesc se vor folosi abordrile
prin cost i/sau prin venit.
Opinia final asupra valorii. Corespunzator numrului de abordri utilizate, evaluatorul va obine
tot attea valori ale proprietii evaluate, care trebuie
s fie ct mai apropiate ntre ele pentru a sublinia
acurateea rezultatelor. Reconcilierea acestor rezultate
implic din partea evaluatorului reexaminarea etapelor
procesului de evaluare, a raionamentelor i judecilor
acestuia, refacerea calculelor, pentru a se asigura de
Buletinul AGIR nr. 3/2014 iulie-septembrie

justeea concluziilor. Formularea opiniei corecte este

posibil dac se respect trei criterii importante de
care trebuie s se in cont i anume: dac aplicarea
metodelor de evaluare converg la aceeai cea mai
bun utilizare, dac abordrile utilizate conduc la
acelai tip de valoare stabilit n definirea problemei,
dac aria de pia este coerent cu toate abordrile n
evaluare aplicate.
Procesul de evaluare a proprietilor este un proces complex care necesit dobndirea, mbuntirea
continua i utilizarea de cunotine din diverse domenii, dar n primul rnd experien pentru a putea
rspunde la ntrebrile solicitanilor evalurilor despre
valoarea proprietii lor. Etapele procesului de evaluare
sunt prevzute detaliat n Standardul International de
Evaluare IVS 2011.
n condiiile att ale unei economii de pia
funcionale, ct i ale unei economii n curs de dezvoltare, activitatea de evaluare constituie un suport
deosebit de important, ea putnd furniza informaiile
necesare n diverse aciuni precum tranzacii ce implic transferuri ale dreptului de proprietate (vnzare,
cumprare, nchiriere), estimarea valorii pentru garanii
bancare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate
statului (moteniri, donaii, impozite), determinarea
sumelor pentru diverse compensari n caz de calamiti, exproprieri, consultan n decizii de investiii,
n litigii, lichidri, raportri financiare, nregistrri n
contabilitate etc.
tiina evalurii a aprut odat cu apariia primelor schimburi pe pia atunci cnd erau implicate n
schimburi diverse proprieti. Iniial era vorba de
animale, mai apoi a aprut necesitatea exprimarii
unei opinii cu privire la valoarea terenurilor i ulterior a construciilor.
Prima asociaie de evaluatori, cu 6 membri, a fost
nfiinat n anul 1834 n Marea Britanie. n anul
1846 a fost recunoscut profesia de agent imobiliar
i evaluator de imobile, tot n Marea Britanie, scopul
evalurilor fiind exclusiv impozitarea proprietilor
imobiliare. n anul 1868 a luat fiin asociaia regal
a evaluatorilor imobiliari The Royal Institution of
Chartered Surveyors RICS, cu numai 20 de
membri la acea dat. n anul 1932 i n anul 1935 au
fost nfiinate, n SUA, dou asociaii AIREA i,
respectiv, SREA, care se ocupau de evaluarea
proprietilor imobiliare. n anul 1991, aceste dou
asociaii au fuzionat, sub numele de Appraisal
Institute, care este liderul mondial al evaluatorilor de
proprieti imobiliare.
n Romnia, activitatea de evaluare a nceput n
anul 1992 odat cu nfiinarea Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), fondat de
ctre 27 de persoane fizice i trei companii.
Societile de consum apeleaz tot mai mult la
evaluatori, motiv pentru care ncepnd din 1981 a
35

EDUCAIE, CERCETARE, PROGRES TEHNOLOGIC

luat fiin un organism profesional recunoscut pe
plan international, denumit n prezent Consiliul
pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC),
delegat s se ocupe cu elaborarea unor standarde de
evaluare a proprietilor, iniial prezentate publicului
sub forma de proiect si ulterior adoptate.
Avnd n vedere aspectele mentionate anterior se
poate spune c tiina evalurii a contribuit negreit
la progresul tehnologic, aceast tiin dezvoltnduse odat cu progresul tehnologic din necesitatea
susinerii altor domenii de cercetare.

BIBLIOGRAFIE
[1] Albu, Svetlana, Evaluarea i gestiunea eficient a patrimoniului public n Republica Moldova. Autoreferatul tezei de
doctor habilitat n economie. Chiinu 2012. http://
www.cnaa.md/files/theses/2012/22162/svetlana_albu_abstra
ct.pdf
[2] Appraisal Institute & ANEVAR, Evaluarea Proprietii
Imobiliare, Ediia a doua canadian, Ed. Iroval, 2004.
[3] Bene, Irina Ana Maria, Evaluarea bunurilor imobile, Ed.
Conspress, Bucureti, 2012.
[4] Bazele evalurii, Ed. Iroval, Bucureti, 2012.
[5] Analiza celei mai bune utilizri, Ed. Iroval, Bucureti, 2013.

Despre autori
Dr. hab., conf. univ. Svetlana ALBU
Universitatea Tehnic a Moldovei din Chiinu, R. Moldova
Este ef al catedrei Evaluarea i Managementul Imobilului, Universitatea Tehnic a Moldovei, inginer - economist
n construcii (1995), doctor habilitat n economie (2012), evaluator al proprietilor (2002), evaluator certificat al
bunurilor imobile i obiectelor de proprietate intelectual n R. Moldova. Este vicepreedinte al asociaiei
evaluatorilor Camera Naional de Imobil din Republica Moldova. Autor i coautor al monografiilor i manualelor:
Valoarea patrimoniului. Problemele aprecierii i gestiunii (monografie, 2009); Analiza factorial a valorii de pia
a imobilului rezidenial (monografie, 2007). Evaluarea patrimoniului, 2009; Eficiena investiiei, 2005;
Development: dezvoltarea imobilului (2009) i altele.
Ing. drd. Ciprian GHEORGHE
Universitatea Tehnic a Moldovei din Chiinu, R. Moldova
Este absolvent al Universitii Ovidius din Constana, Facultatea de Fizic-Chimie (1998) i al Facultii de
Inginerie, specializarea Tehnologia prelucrrii petrolului (2001). A absolvit n anul 2001 programul de master
Management n petrol i gaze, iar din anul 2013 este doctorand la Universitatea Tehnic a Moldovei din Chiinu,
n domeniul evalurii de proprieti specializate. Este expert evaluator de proprieti imobiliare din anul 2007,
membru ANEVAR, AGIR, Consiliul de mediere.

36

Buletinul AGIR nr. 3/2014 iulie-septembrie