CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

Profesor:

CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

Masterand

Scurte consideratii de drept comparat. Interventii legislative speciale referitoare la

folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in
legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat fiind protectia chiriasilor prin
norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia
economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de
folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales
asupra maririi ei.
Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale
privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat
masuri ca:
- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea
termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a
contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit
au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand
dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori
descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia
locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde necesitatilor sale
personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor sale;
- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in
functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.
In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea
dupa expirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii
familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a
contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita
periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele
de chirie" (Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .
In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la
termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului.
Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la
cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca
proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .
Comparand dispozitiile legislatiei noastre locative cu legislatia tarilor la care ne-am
referit, constatam ca - desi ne confruntam cu o criza acuta de locuinte - masurile amintite de
2

protectie a chiriasilor au lipsit din Legea nr.l14/1996. Astfel de masuri legislative s-au luat abia
prin OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu
destinatia de locuinte. Potrivit acestei legi, la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are
dreptui la reinnoirea contractului, iar in caz de vanzare a locuintei el are drept de preemptiune.
In schimb, chiria se stabileste si se modifica in conditiile prevazute de lege numai in cazul
anumitor suprafefe locative.
Se mentioniaza ca interventiile legislative privind folosinta suprafetelor locative au
fost posibile fara a contraveni dispozitiilor constitutionale si conventiilor internationale la care
Romania este parte. Astfel, Constitutia declara proprietatea privata inviolabila, dar "in
conditiile legii" (art. 135 alin.6). Iar art.41, garantand dreptul de proprietate, precizeaza:
"Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege" (alin.l). Prin urmare, legea poate
aduce limitari dreptului de folosinta al proprietarului. In acest sens, si Codul civil consacra
dreptul proprietarului de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa "cu
modificarile stabilite de legi"(art.475) "in limitele determinate de lege" (art.480). Numai
posibilitatea exproprierii este interzisa, in afara cauzelor de utilitate publica cu dreapta si
prealabila despagubire (art.41 alin.3 din Constitutie si art.481 C.civ.).
Dupa cum se arata si in decizia Curtii Constitutionale nr.30/1994, legiuitorul poate
institui reguli care sa armonizeze drepturile fundamentale ale cetatenilor (dreptul de
proprietate si dreptul la locuinta), "este indreptatit, stabilind continutui si limitele dreptului de
proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci si de cele ale chiriasilor,
carora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste
comandamente Constitutionale".
Limitarile vizand folosinta locuintelor prevazute de lege nu contravin nici conventiilor
internationale la care Romania este parte, conventii care - potrivit art.20 din Constitutie - au
prioritate fata de legile interne.
Avem in vedere "Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale"
si a protocoalelor aditionale la aceasta conventie ratificate de Romania prin Legea nr.30/1994
(M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). In ordinea de idei analizata, art.1 din primul Protocol
aditional la Conventie prevede:
"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu
poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile
prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.

Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le

considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau
pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor" .
Prin urmare, dispozitiile legislatiei locative referitoare la folosinta suprafetelor locative
nu contravin dispozitiilor constitutionale sau conventiilor internationale la care Romania este
parte.
Incheierea contractului
Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei
Precizari prealabile. In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de
catre chirias, desi legea nu prevede expres, este necesara incheierea contractului de inchiriere;
dreptul de folosinta al locuintei se naste pe "data intrarii in vigoare" a contractului (art.21 lit.i).
Actele premergatoare incheierii contractului (cum ar fi un antecontract de locatiune, actul de
repartizare a locuintei sociale sau de necesitate ori a altor locuinte din fondul locativ de stat
eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG
nr.446/1997) ori alte acte - nu dau nastere raporturilor de inchiriere si, ca atare, nu indreptatesc
pe chirias sa ocupe suprafata locativa.
Partile contractante
Locatorul. Avand in vedere ipoteza obisnuita (de eo quod plerumque fit), legea
prevede ca inchirierea locuintelor se face - in calitate de locator - de catre proprietar (art.21),
persoana fizica sau persoana juridica.
Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de
catre titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu,
locatar), daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau
fara incuvinintarea proprietarului. In cazul locuintelor proprietatea statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica care are in
administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege (de exemplu, regia
autonoma care administreaza locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in cazul
locuintelor sociale etc.).
Locatarul (chiriasul). Persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului
de folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de inchiriere ( art.21 lit.k, art.27
din Legea nr.l14/1996 si art.12 din OUG nr.40/1999).
Contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe
persoane (de exemplu, soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale
contractului de locatiune si raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care
4

guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu, obligatiile (de

exemplu, de plata a chiriei, a despagubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt
conjuncte (divizibile), afara numai daca in contract s-a prevazut solidaritatea intre debitori (art.
1039 si urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea (art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care
au un obiect indivizibil (art. 1057 C.civ.,de exemplu, obligatia efectuarii reparatiilor locative,
folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).
Dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si
de catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul
(art.21 lit.k) in baza unui drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului de
inchiriere. Mai mult decat atat, legea prevede in favoarea acestor persoane si beneficiul
continuarii raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum vom vedea, in
cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului titularului, sotul (sotia) si descendentii sau
ascendentii care au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in contract,
daca au locuit cu titularul cel putin un an, pot continua raporturile de locatiune (art.27 din
Legea nr.114/1996 si art. 12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de "continuarea" inchirierii,
efectele se vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept de reinnoire
a contractului potrivit legii).
Din art.27 (L. nr.114/1996) mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii si ascendentii
dobandesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract (lit.a si b), in schimb,
alte persoane numai daca au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului cel putin un an si
numai daca au fost inscrise in contract (lit.c), cu ocazia incheierii lui sau ulterior, ceea ce
presupune - in lipsa de stipulatie in contract - consimtamantul locatorului la introducerea in
locuinta, in calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. 0 data ce subinchirierea este
conditionata de acordul proprietarului (art.26), nici dobandirea dreptului locativ de catre aceste
persoane - la incheierea contractului sau pe parcursul locatiunii - nu poate avea loc fara
consimtamantul locatorului.
Forma contractului de inchiriere
Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintelor se face "prin contract
scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale..." in maximum 15 zile de la data
semnarii, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.l14/1996, art.6 din Legea
nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice). Intrucat cerinta formei scrise si inregistrarea
la organele financiare nu este prevazuta pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii

absolute), trebuie sa ajungem la concluzia ca formalitatile sunt necesare numai ad

probationem.
Avand in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 11971198 si 1416-1417 C.civ.), - consideram ca in lipsa probei scrise si daca nu s-a inceput
executarea contractului (verbal incheiat), dovada cu martori nu poate fi admisa. In schimb,
daca contractul este in curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau
prezumtii daca exista un inceput de dovada scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei) ori
preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat
verbal este in curs de executare si, in lipsa de chitanta, exista neintelegeri cu privire la chirie,
ea urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art. 1417 C.civ.).
Obiectul contractului de inchiriere
Locuinta inchiriata.
Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul
inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau
in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o data cu suprafata
locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).
Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie
prevazute in contract, precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile
aflate in coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane - art.21 lit.h si j).
Chiria.
Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie
sa determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea in bani a chiriei platite in natura), regulile de
modificare a acesteia si modul de plata (art.21 lit.d si L. nr. 181/1997 art6). Daca folosinta
locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv ori este derizorie,
contractul nu mai este de inchiriere ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui
contract sunt indeplinite.
In ceea ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii sunt cat se poate
de confuze. Astfel, potrivit art.31, "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de
administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea
investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un
profit supus negocierii intre parti".
Chiria se stabileste prin liberul acord dintre partile contractante, cu exceptia locuintelor
pentru care prin lege speciala se stabileste nivelul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii de
localitati si pe zone (art.32).
Termenul inchirierii.
6

Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al chiriasului.

1. Termenul stabilit prin vointa partilor.
Potrivit legii, contractul "va cuprinde... data intrarii in vigoare si durata" (art.21 lit.i). Rezulta
ca termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de
unele legislatii straine care prevad o durata minimala pentru inchirierile de locuinte, Legea
nr.114/1996 nu stabileste nici o limita (minima sau maxima). Evident, potrivit dreptului
comun, locatiunea nu poate fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata (art.38
din Normele metodologice).
Daca contractul s-a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte pana la
expirarea termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a
contractului si cu rezerva schimbului obligatoriu.
2. Prorogari legale.
Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent
prin prorogari legale, prelungind efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut
dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea termenului (de exemplu, pentru
nerespectarea obligatiilor contractuale).
Potrivit Legii nr. 17/1994, contractele de inchiriere, indiferent de proprietarul
suprafetei, aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la data intrarii in
vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si
Nu beneficiaza de prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere, chiriasii care au
schimbat in mod abuziv destinatia spatiului inchiriat (de exemplu, in spatiu comercial). In
acest din urma caz proprietarul-locator putea cere prin justitie rezilierea contractului si
evacuarea chiriasului (art.6 din Legea nr. 17/1994).
Prorogarea legala dispusa din Legea nr. 17/1994 nu a operat in cazul contractelor de
inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste
contracte, precum si cele incheiate in baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai in
conditiile si termenul prevazut in contract.
0 alta prorogare legala a fost dispusa prin Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea
situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului.
Potrivit acestei legi, contractele de inchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de
acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioada de 5 ani de la data ramanerii
definitive a hotararii de restituire in natura a imobilului fostului proprietar sau altor persoane
indreptatite (mostenitori sau rude pana la gradul al doilea ale fostului proprietar in viata care
locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie in imobil). Prorogarea a avut aplicabilitate numai in
7

cazul chiriasilor care locuiau in acelasi apartament cu persoana indreptatita la restituirea in

natura a intregului apartament. Acesti chiriasi pot fi evacuati mai devreme numai dupa
acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre
proprietar (schimb obligatoriu).
Chiriasii din imobilele ce nu se restituie in natura fostului proprietar sau mostenitorilor
lui, care nu dispun de posibilitati materiale pentru a cumpara apartamentul in care locuiesc
continua raporturile de inchiriere, platind chiria stabilita prin lege (art.7, alin.1, art.5 alin.3 si
art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Aceasta din urma prorogare - fiind fara termen - nu
urmeaza totusi regimul juridic al denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen. Art.
1436 alin.2 C.civ. se refera la lipsa termenului hotarat de catre parti sau avut in vedere de parti
la incheierea contractului, iar nu la interventii legislative dispuse ulterior incheierii
contractului. De altfel, imobilul ramanand in proprietatea statului, problema nu se pune in
practica.
In sfarsit, noi masuri de prorogare legala (de prelungire sau de reinnoire) a contractelor
de inchiriere au fost luate prin OUG nr.40/1999.
Astfel, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative detinute de stat sau
de unitatile administrative ale acestuia cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de
invatamant, asezaminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de
sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, s-a prelungit de
drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei. Aceasta prelungire
ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de
mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a ordonantei (art.l si 7). Tot pentru o perioada de
5 ani s-a prelungit durata contractelor de inchiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8).
In cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in
conditiile Legii nr.l12/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicare)
ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comerciale care le
detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru salariati, asezaminte
social-culturale sau institutii de invatamant (dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de
inchiriere in baza Legii nr.l 7/1994) noua prorogare legala opereaza, la cererea chiriasului;
pentru o perioada de 3 ani, respectiv 5 ani in cazul privatizarii, calculat de la data intrarii in
vigoare a ordonantei (art.2-6).
Intrucat in cazul redobandirii proprietatii si a privatizarii se schimba persoana
locatorului, intre noul proprietar si chirias (sau fostul chirias, care a cumparat locuinta in baza
8

Legii nr.l12/1995, cumparare desfiintata prin hotarare judecatoreasca la cererea fostului

proprietar, recunoscut de instanta - art.6 din OUG nr.40/1999) se incheie, la cererea chiriasului
un nou contract de inchiriere pe perioada prorogarii legale, potrivit procedurii prevazute in
art.9-10 din OUG nr.40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage
prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract
de inchiriere (chiriasul neputand fi evacuat pentru neplata chiriei), iar daca chiriasul impiedica
incheierea noului contract, el va putea fi evacuat neconditionat (de atribuirea unei alte
locuinte) pe calea ordonantei presedintiale (art.11).
De regula, noul contract de inchiriere se incheie pentru toata suprafata locativa ocupata
de chirias in baza contractului de inchiriere anterior. Insa, in cazul locuintelor proprietatea
particulara a persoanelor fizice (redobandite sau recunoscute prin justitie), ocupate de chiriasi
care platesc o chirie limitata la maximum 25 % din venitul net lunar pe familie, noul contract
de inchiriere se poate incheia prin restrangerea suprafetei locuibile, la minimum 10 mp de
persoana cu asigurarea accesului la dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC prevazute in ordonanta (art.33 coroborat cu art.24 alin.2). Cu toate ca ordonanta nu contine
precizari in aceasta privinta, consideram ca restrangerea dreptului de folosinta poate viza
numai camerele separate, care nu servesc de trecere pentru intrare, iesire ori pentru folosirea
dependintelor. De exemplu, in cazul a doua camere ''tip vagon" ocupate de un singur chirias
restrangerea nu poate opera chiar daca ambele camere au peste 10 mp. Tot astfel, consideram
ca restrangerea poate opera, numai cu respectarea drepturilor persoanelor indreptatite la
detinerea unei camere in plus (de exemplu, bolnavi cronici), distincta de restul camerelor
ocupate de ceilaiti membri ai familiei (anexele 1-2 din OUG nr.40/1999). Din considerente de
ordin moral, sanitar si pedagogic, restrangerea nu trebuie sa opereze in astfel de conditii incat
persoanele de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, sa locuiasca in
aceeasi camera, indiferent de marimea ei.
In legatura cu prorogarea legala, art. 13 din OUG nr.40/1999 prevede 12 ipoteze in
care prelungirea (reinnoirea) contractelor de inchiriere nu opereaza (de exemplu, chiriasul sau
membrii familiei sale sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare nevoilor familiei ori au
instrainat o asemenea locuinta dupa 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate; chiriasul refuza
nejustificat sa preia locuinta oferita in cadrul schimbului obligatoriu de locuinta; savarseste
anumite fapte ce contravin obligatiilor locative etc.). Fara a intra in amanunte, mentionam ca
la lit.a din art. 13 OUG nr.40/1999 se precizeaza ca in cazul contractelor de inchiriere avand ca
9

obiect locuinte proprietatea persoanelor fizice - altele decat cele prevazute la art.2-7
(redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii restora ori dobandite prin privatizare)
prorogarea legala nu se aplica. In cazul acestor locuinte, la expirarea termenului contractual,
devine operant dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
3. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 "in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii
contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului
contractual". In lumina acestei dispozitii, si cu conditia ca, pentru contractele in cauza sa nu fi
operat prorogarea legala (cum au fost "contractele de inchiriere incheiate de chiriasi cu
proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990" - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea
termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului, instanta urmand sa
dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Potrivit textului citat,
reinnoirea contractului putea interveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor in acest
sens putand fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in materie (art.1436-1438 si 1452 C.civ.)
- si tacita, rezultand din folosinta locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s-a opus
continuarii raporturilor de locatiune prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului
contractual sau daca relocatiunea tacita nu a fost exclusa printr-o clauza expresa din contractul
initial. Numai ca aceasta relocatiune potrivit dreptului comun opereaza pe durata
nedeterminata si, ca atare, locatorul (oricare dintre parti) poate denunta unilateral contractul,
cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dupa
expirarea termenului contractual, locatorul avea dreptul sa puna capat raporturilor de inchiriere
oricand si neconditionat, cerand evacuarea chiriasului. Evident, o asemenea reglementare a
problemei in cauza nu putea rezista la infinit, astfel incat - prin OUG nr.40/1999 - dupa
modelul legislatiilor din tarile cu veche traditie democratica s-a prevazut dreptul chiriasului la
reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala).
4. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de
inchiriere.
Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:
a) Daca "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului,
parintilor ori copiilor oricaruia din acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in
Romania" (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999)
Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie sa ocupe
locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o
10

perioada care nu poate fi mai mica de un an de la data mutarii efective in locuinta (art. 17). In
caz de nerespectare a acestei dispozitii, consideram ca fostul chirias poate cere reinnoirea
contractului (reocuparea locuintei) si/sau daune-interese potrivit dreptului comun.
b) Daca "locuinta urmeaza sa fie vanduta, in conditiile prezentei ordonante" (art. 14
alin.2 lit.b).
In cele doua cazuri , proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a
reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual
(art. 14 alin.3). Pe de alta parte, in aceste doua cazuri de refuz, daca chiriasul (si membrii
familiei) au un venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul salariului mediu net pe
economie, precum si in cazul celor care au dreptul la locuinte sociale potrivit Legii
nr.114/1996 (venit mediu net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii,
majorat cu 10 % - art. 12), consiliile locale sunt obligate sa le puna la dispozitie cu prioritate
(prioritate absoluta fata de orice alta prioritate prevazuta de legislatia locativa) o locuinta
corespunzatoare in termen de 1 an de la data cererii chiriasului. Iar daca consiliul local nu a
putut pune la dispozitia chiriasului o asemenea locuinta in termenul de un an, termenul
contractual se prelungeste pentru o perioada de cel mult 6 luni, dupa care proprietarul poate
cere mutarea chiriasului pe calea schimbului obligatoriu in locuinta ce i se pune la dispozitie
(art. 15 si art.23-25 din OUG nr.40/1999). Inseamna ca, practic, termenul contractual se
prelungeste nu cu 6 luni, ci pana la asigurarea unei alte locuinte.
c) Proprietarul mai are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca "chiriasul nu a
achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv" (art. 14 alin.2 lit.c).
d) Daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului; a
schimbat destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al
proprietarului si fara aprobarile legale; a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in
care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a instrainat fara drept
parti din acestea; are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea
normala a locuintei (art. 14 alin.2 lit.d).
In aceste din urma cazuri (lit.c si d) refuzul proprietarului de a reinnoi contractul
trebuie sa fie notificat chiriasului cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului
contractual (art. 14 alin.3), dar nu este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei
alte locuinte, indiferent de venitul pe membru de familie (art. 15).
e) In toate cele 4 cazuri (lit.a, b, c si d), daca locatiunea nu s-a reinnoit in conditiile
legii, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea
11

termenului contractual (initial sau reinnoit) si, bineinteles, sa plateasca chiria si cheltuielile
pentru servicii si intretinere aferente perioadei cat a ocupat efectiv locuinta (art. 14 alin.5).
Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce, in toate cazurile,
numai daca proprietarul a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul
judecatoresc, in notificare indicandu-se si motivul refuzului, iar daca drept motiv se invoca
nevoile locative ale persoanelor prevazute de lege (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999)
notificarea trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de
rudenie sau afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite (art.22 alin.l si 2 din OUG
nr.40/1999). In lipsa notificarii sau daca notificarea este nula pentru ca nu indeplineste
conditiile aratate, ori pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin un an, respectiv 60 de zile,
inainte de expirarea termenului contractual, se produce reinnoirea contractului de inchiriere
(art.22 alin.3), incetarea lui putand interveni pentru cauzele prevazute de L.nr.114/19961 sau,
dupa expirarea termenului reinnoit, daca proprietarul poate justifica motive legale (art. 14 si
urm. din OUG nr.40/1999) pentru a refuza reinnoirea repetata a contractului de inchiriere.
5. Dreptul de preemptiune al chiriasului.
In cazul in care proprietarul notifica chiriasului, cu cel putin un an inainte de expirarea
termenului contractual, refuzul de a reinnoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta
(motiv de refuz prevazut in art. 14 alin.2 lit.b), chiriasul are un drept preferential de cumparare
a locuintei la pret egal (drept de preemptiune - art. 18 alin.1 din OUG nr.40/1999). El are acest
drept si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere
(art.21 din OUG nr.40/1999) si deci problema refuzului de a reinnoi contractul inca nu se
pune. Cu alte cuvinte, chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul
intentioneaza sa vanda locuinta inchiriata.
Daca dreptul de proprietate asupra locuintei se transmite pe alta cale (contract de
donatie, de intretinere etc., inclusiv mostenire legala sau testamentara), chiriasul nu are nici un
drept special la cumpararea locuintei.
In aceste cazuri, drepturile si obligatiile chiriasului - inclusiv dreptul la reinnoirea
contractului - din punct de vedere juridic nu sufera modificari, contractul de inchiriere fiind
opozabil noului proprietar (art. 1441 C.civ.) daca a fost incheiat in scris si inregistrat la
organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza transmiterii
proprietatii a fost prevazuta in contractul de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999). In fapt
insa, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinte juridice deosebite. De
exemplu, noul proprietar poate dovedi ca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale
12

de locuit sau ale persoanelor prevazute de lege, motiv pentru care poate refuza reinnoirea
contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999), motiv ce nu putea fi invocat
de catre proprietarul initial.
In toate cazurile in care proprietarul-locator refuza reinnoirea contractului de inchiriere
intrucat urmeaza sa vanda locuinta si pentru a asigura chiriasului posibilitatea exercitarii
dreptului de preemptiune, notificarea prealabila a refuzului facuta de proprietar prin executorul
judecatoresc trebuie sa cuprinda, sub sanctiunea nulitatii absolute a notificarii, pretul cerut
pentru locuinta si are valoarea juridica a unei oferte de vanzare irevocabila pana la expirarea
perioadei de inchiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr.40/1999).
Prin acceptarea expresa si neconditionata (fara propuneri de modificare) a ofertei de
catre chirias, notificata proprietarului in perioada valabilitatii ei, se incheie contractul de
vanzare-cumparare a locuintei, potrivit dreptului comun. Daca chiriasul notifica proprietarului
intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului,
contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca vanzareacurnpararea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preernptiune (art. 18 alin.3).
Exercitarea cu rea-credinta a dreptului de preernptiune (de exemplu, chiriasul notifica
proprietarului intentia de a cumpara locuinta, fara a face demersuri pentru obtinerea creditului,
numai cu scopul prelungirii inchirierii), atrage raspunderea lui civila pentru daunele cauzate
proprietarului (art. 18 alin.4).
Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, indiferent din ce cauza, si proprietarul
vinde locuinta unui tert, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de inchiriere, incheiat
in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial (art.21), dar numai pana la expirarea termenului
contractual (la care se adauga 30 de zile, respectiv perioada in care i se pune la dispozitia
chiriasului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevazut de
lege o alta locuinta), daca proprietarul-locator a notifat chiriasului refuzul de a reinnoi
contractul de inchiriere din cauza vanzarii locuintei (art. 14 si 15). Spre deosebire de alti
dobanditori ai locuintei, fata de care este opozabil si dreptul chiriasului la reinnoirea
contractului de inchiriere in conditiile si limitele prevazute de lege, fata de cumparatorul
locuintei - daca s-a respectat dreptul de preernptiune al chiriasului - inchirierea este opozabila
limitat, vanzarea reprezentand, prin ea insasi, un motiv pentru refuzul de reinnoire a
contractului.
Dar daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajoase
decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului, care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul
13

se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii, in termen de 60

de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare. In acest scop, la mutarea din
locuinta, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului-locator in scris, cu confirmarea de
primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea
decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului (art. 19 in OUG nr.40/1999).
Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulatiei - de exemplu, vanzare fictiva sau
declararea in contractul de vanzare a unui pret mai mare decat cel platit in realitate - cazuri in
care (daca se admite actiunea in declararea simulatiei) se produce reinnoirea contractului de
inchiriere, respectiv chiriasul se va putea subroga, in conditiile aratate, in drepturile
cumparatorului (art. 14 si 19 din OUG nr.40/1999).
Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului trebuie sa se exercite,
in toate cazurile, potrivit dispozitiilor Codului de procedura civila privind ofertele de plata si
consemnatii, care se aplica in mod corespunzator. Procesul-verbal incheiat de executorul
judecatoresc, pentru a constata primirea platii de catre tertul cumparator sau hotararea
judecatoreasca irevocabila prin care oferta de plata si consemnarea au fost declarate valabile
tin loc de titlu de proprietate, pentru fostul chirias. Oferta de plata urmata de consemnatiune,
facuta de chirias pentru a se subroga in drepturile cumparatorului, este irevocabila (art.20 din
OUG nr.40/1999).
Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile cumparatorului, asa cum
am vazut el devine proprietar al locuintei, vanzarea initiala desfiintandu-se fata de chirias.
Intrucat se produce o "subrogare" (iar nu dobandire de la cumparator), desfiintarea vanzarii
initiale va fi cu efect retroactiv (ca si cum ar fi vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii),
cu toate consecintele corespunzatoare (admise si in materie de retract litigios). Astfel, chiriasul
devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului, care raspunde fata de el (pentru evictiune
si vicii ascunse) potrivit dreptului comun. Iar daca cumparatorul ar fi constituit drepturi in
favoarea altora (de exemplu, ipoteca), aceste acte raman fara efect fata de chiriasul dobanditor
al locuintei, ca provenind de la un neproprietar.
In schimb, intre vanzator si cumparator (initial) contractul nu se desfiinteaza cu efect
retroactiv; daca cumparatorul nu a platit (integral) pretul, ramane debitor fata de vanzator, caci
chiriasul i-a platit "pretul vanzarii" (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu pretul achitat de
el.
In sfarsit, consideram ca dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului ar
trebui sa fie recunoscut nu numai in ipoteza vanzarii "in conditii sau la un pret mai avantajoase
14

decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului" (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), dar si
in cazul vanzarii cu nerespectarea dreptului de preemptiune si fara notificarea ofertei
chiriasului. Insa aceasta ipoteza nu indeplineste conditiile prevazute de lege (care sunt de
stricta interpretare) fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de
inchiriere (art.22 alin. 3), cu opozabilitate fata de tertul cumparator.
.
Predarea locuintei.
Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de
folosinta (art.28 lit.a). In caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere, prin
justitie, predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau
nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecu-tare), iar instanta il poate obliga pe
locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat daca nu s-a prevazut un
termen) si "in stare normala de folosinta" (art.28 din Legea nr. 114/1996 si art. 1421 alin.1
C.civ.). in acest scop, locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare, inclusiv cele
locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului, sunt in sarcina
chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza
contractuala expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule
de drept clauzele contractuale care "obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans
proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului" (art.22 lit.a).

15