CURSUL NR: 7

5. Vnzarea bunurilor imobile

70. Preliminarii. n cele ce urmeaz vom nfia trei probleme privitoare la vnzarea imobilelor:
I. Reguli speciale prevzute de noul Cod civil aplicabile vnzrii imobilelor (art. 1.741-1.745); II.
Reguli speciale privind vnzarea locuinelor; III. Reguli speciale prevzute de Legea nr. 17/2014
privind vnzarea terenurilor agricole situate n extravilan.
I. Reguli speciale aplicabile vnzrii imobilelor prevzute de noul Cod civil (art. 1.741-1.745).
71. Noul Cod civil consacr cteva reguli speciale pentru ipoteza n care vnztorul pred imobilul
prevzut n contract, dar suprafaa lui este diferit fa de aceea specificat n contract ori fa de
aceea pe care prile au considerat-o a corespunde realitii. Aceste reguli vizeaz de regul terenurile,
dar pot fi aplicabile i construciilor (de exemplu, o hal, un depozit, un spaiu comercial etc.).
71.1. Vnzarea imobilelor fr indicarea suprafeei. Art. 1.741 C.civ. dispune c Atunci cnd
se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici
vnztorul nu pot cere rezoluiunea ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori
mai mare dect au crezut. Textul are n vedere situaia n care, de exemplu, se vinde un loc de cas
situat n cu preul de 20.000 de lei; sau, se vinde o hal situat n cu preul de 50.000 de lei; tot
astfel, se vinde un teren din zona montan avnd o form neregulat cu preul de 20.000 de lei. n
astfel de situaii esenial este bunul astfel cum este perceput de ctre cumprtor, suprafaa exact a
acestuia nefiind determinant n formarea acordului de voin. Preul se stabilete n mod global, iar
nu pe unitatea de msur. Chiar dac prile au considerat c imobilul are o anumit suprafa, iar
dup ncheierea contractului se efectueaz msurtori care conduc la concluzia c suprafaa este mai
mare sau mai mic dect au crezut prile la ncheierea contractului, niciuna dintre ele nu poate cere
majorarea sau, dup caz, reducerea preului i nici rezoluiunea contractului. Situaia este
asemntoare cu aceea a vnzrii n bloc, unde att bunul vndut ct i preul sunt determinate, fr a
fi nevoie ca pentru stabilirea preului s se procedeze la msurarea bunului.
71.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare. Art. 1.742 C. civ. dispune c Atunci
cnd se vinde, cu un anumit pre pe unitatea de msur, o anumit suprafa dintr-un teren mai mare,
a crei ntindere sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietii
numai dup msurarea i delimitarea suprafeei vndute. Textul are n vedere situaia n care, de
pild, A este proprietarul unui teren n suprafa de 2.000 mp situat n localitatea Neptun i i vinde lui
B, cu preul de 500 de lei metrul ptrat, un teren n suprafa de 400 mp. Preul contractului este
determinat din momentul realizrii acordului de voin (20.000 de lei), dar proprietatea nu se poate
strmuta mai nainte de a se stabili n concret care este terenul ce formeaz obiectul derivat al
vnzrii. Pn n momentul msurrii i delimitrii, bunul vndut nu este determinat pentru c nu se
poate cunoate care este lotul de 400 mp din terenul de 2.000 mp care se vinde.
Din punct de vedere practic, se procedeaz ntr-o prim faz la dezmembrarea terenului de 2.000
mp n dou loturi1, unul n suprafa de 1.600 mp, iar cellalt n suprafa de 400 mp (cu indicarea
dimensiunilor i a vecintilor ambelor loturi), celor dou loturi li se atribuie numere cadastrale
diferite i apoi ambele loturi se intabuleaz pe numele proprietarului A2. Dup aceea se strmut n
favoarea cumprtorului B dreptul de proprietate ce poart asupra lotului de 400 mp.

Avem n vedere situaia n care terenul de 400 mp este poziionat la periferia lotului principal, iar nu n
centrul acestuia.
2
Fr ndoial c proprietarul A poate, cu ocazia efecturii dezmembrrii, s mpart terenul de 2.000 mp n
mai multe loturi, pe care ulterior s le vnd.
1
1

71.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei. Se pune problema de a ti ce

anume se ntmpl n ipoteza n care la vnzarea unui imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe
unitatea de msur (de exemplu, se vinde un teren n suprafa de 500 mp cu preul de 400 de lei
metrul ptrat), suprafaa real este mai mic sau mai mare dect cea indicat n contract. Deosebim
dou situaii, reglementate de art. 1.743 C.civ.:
a) dac suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract (de exemplu, este de 490
mp), cumprtorul poate cere vnztorului s i dea suprafaa convenit, adic s i asigure exact 500
mp. Este posibil ns ca vnztorul s nu mai dispun de teren cu care s completeze suprafaa de 490
mp (sau, dei dispune de teren, nu poate s i pun la dispoziie diferena de teren pentru c lotul din
care ar lua cei 10 mp devine inutilizabil pentru c, bunoar, nu ar mai avea deschiderea minim
necesar) sau cumprtorul s nu cear completarea (de exemplu, cumprtorul a edificat un gard
mprejmuitor din beton prilej cu care a constatat c terenul avea doar 490 mp - i nu mai are
interesul s l demoleze pentru a-i ntregi proprietatea cu cei 10 mp). n aceste cazuri, cumprtorul
poate obine fie reducerea corespunztoare a preului (vnztorul urmnd s i restituie 4.000 de lei),
fie rezoluiunea contractului dac, din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n
scopul pentru care a fost cumprat (de exemplu, terenul trebuie s aib suprafaa stipulat n contract
deoarece pe el urmeaz s se amenajeze o piscin olimpic ce are dimensiuni standard).
Pentru stabilirea scopului avut n vedere de ctre cumprtor se vor avea n vedere clauzele
contractului, iar dac n contract nu se precizeaz nimic, se va ine seama de orice mprejurri
relevante; cumprtorul poate folosi orice mijloc de prob pentru a dovedi scopul pentru care a
cumprat imobilul (se pot avea n vedere discuiile anterioare ncheierii contractului purtate cu
vnztorul sau cu agentul imobiliar, depunerea unor cereri de ctre cumprtor pentru obinerea unor
avize sau autorizaii etc.).
b) dac suprafaa real este mai mare dect cea indicat n contract, legea are n vedere dou
ipoteze:
i) excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit (de exemplu, prin contract a fost
vndut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preul terenului fiind de 1.000.000 de lei, iar
suprafaa real a terenului este de 106 ha). n acest caz, cumprtorul va plti suplimentul de pre
corespunztor (adic 60.000 de lei) sau va putea obine rezoluiunea contractului. Acest din urm
remediu este prevzut de lege pentru c este posibil ca cel care a cumprat bunul s nu dispun de
preul suplimentar sau s nu fie dispus s l plteasc i de aceea poate obine rezoluiunea
contractului.
ii) excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit (de exemplu, prin contract a
fost vndut un teren de 100 ha cu 10.000 de lei hectarul, preul fiind de 1.000.000 de lei, iar suprafaa
real a terenului este de 104 ha). n acest caz, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu
este dator s plteasc preul excedentului. Dei cumprtorul ar putea avea interesul s obin
rezoluiunea (de exemplu, pentru c proprietarul unui teren agricol de peste 100 ha ar fi obligat s
plteasc un impozit mult mai mare dect cel care are un teren de cel mult 100 ha), n aceast ipotez
n care excedentul este foarte mic nu este posibil rezoluiunea, ci eventual desfiinarea contractului
prin acordul prilor. Cumprtorul nu va fi inut s plteasc preul celor 4 ha (40.000 de lei),
legiuitorul apreciind c diferena de suprafee este imputabil vnztorului, astfel nct, atunci cnd ea
este de importan redus (mai mic de 5%), nu se justific instituirea n sarcina cumprtorului a
unei obligaii pe care nu i-a asumat-o i pe care nu o poate n niciun fel nltura, nici mcar prin
rezoluiune. Vnztorul cunoate bunul imobil vndut, l-a avut la dispoziie anterior emiterii ofertei
de vnzare i trebuie s efectueze msurtorile corespunztoare pentru ca preul vnzrii s fie stabilit
din momentul ncheierii contractului n concordan cu suprafaa real a imobilului. Aadar,
vnztorul este sancionat pentru lipsa lui de diligen n efectuarea unor msurtori corecte.
2

72. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune. Potrivit art. 1.744 C.civ.
aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului pentru reducerea preului
(pe care legea o intituleaz aciunea estimatorie) sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie
intentate, sub sanciunea decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului, afar
de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an
curge de la acea dat.
Spre deosebire de Codul civil de la 1864 care califica termenul de un an ca fiind de prescripie,
noul Cod civil prevede expres c termenul este de decdere, ceea ce are ca efect pierderea dreptului
subiectiv neexercitat nuntrul acestui termen. Intenia legiuitorului a fost aceea de a mobiliza prile
s limpezeasc ct mai repede raporturile dintre ele, mai ales c nu exist dificulti majore n a
observa diferenele de suprafa. n plus, termenul de decdere nu este supus cauzelor de suspendare,
ntrerupere sau repunere n termen, care sunt specifice termenelor de prescripie extinctiv.
73. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia. Art. 1.745 C.civ. prevede c
atunci cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru
un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia
ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru
scderea sa, nu poate fi introdus dect potrivit regulilor prevzute la art. 1.743 i 1.744. Rezoluiunea
contractului este supus n acest caz dreptului comun.
Sunt necesare cteva observaii: a) textul are n vedere, de exemplu, ipoteza n care A i vinde lui
B terenul n suprafa de 5 ha situat n zona x i terenul n suprafa de 10 ha situat n zona y pentru
preul unic de 130.000 de lei. n acest caz, neexistnd dect un singur pre, nu va exista dect o
singur vnzare. Dac ar fi fost stabilit un pre deosebit pentru fiecare teren, atunci ar fi existat dou
contracte de vnzare (n sens de operaiuni juridice - negotium iuris), chiar dac ele erau constatate
printr-un singur nscris (instrumentum probationis) i s-ar fi aplicat, dup caz, regulile pe care le-am
analizat la pct. 71.1. -71.3 supra; b) dac, de pild, terenul de 5 ha are n realitate 5,2 ha, iar terenul
de 10 ha are n realitate 9,6 ha, se va face compensaia ntre valoarea terenului de 0,2 ha din zona x i
valoarea terenului de 0,4 ha din zona y. ntruct Codul civil se refer la valoarea surplusului,
respectiv a lipsei, este posibil ca terenul de 0,2 ha din zona x s valoreze mai mult dect terenul de 0,4
ha din zona y pentru c, bunoar, n zona x sunt terenuri agricole mult mai fertile, irigabile, accesul
se face mai uor etc., n timp ce terenurile din zona y sunt mai puin fertile, fr posibilitatea de a fi
irigate, situate n pant, supuse eroziunii etc.; c) dac valoarea surplusului nu coincide cu valoarea
lipsei, partea interesat (vnztor sau cumprtor) poate formula o aciune estimatorie n termenul de
decdere de un an, potrivit regulilor pe care le-am prezentat la pct. 71.3. supra, cu deosebirea c nu se
vor aplica acele cazuri speciale de rezoluiune, ci acest remediu poate interveni potrivit dreptului
comun.
74. Regul special privind vnzarea terenurilor forestiere3. Potrivit art. 1.746 C.civ., terenurile
din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de
preempiune al coproprietarilor sau vecinilor. Numai vecinii care sunt proprietari de fond forestier
beneficiaz de dreptul de preempiune (art. 1231 din Legea nr. 71/2011).

II. Reguli speciale privind vnzarea locuinelor

Potrivit art. 1 alin. 1 din Codul silvic (republicat n M.Of. nr. 611/12.08.2015)Totalitatea pdurilor, a
terenurilor destinate mpduririi, a celor care servesc nevoilor de cultur, producie sau administraie silvic, a
iazurilor, a albiilor praielor, a altor terenuri cu destinaie forestier i neproductive, cuprinse n amenajamente
silvice la data de 1 ianuarie 1990 sau incluse n acestea ulterior, n condiiile legii, constituie, indiferent de
natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional.
3
3

75. Acte necesare pentru vnzarea locuinelor. n cele ce urmeaz vom trece n revist
nscrisurile pe care prile unui contract de vnzare trebuie s le nfieze unui notar public pentru
autentificarea unui contract de vnzare avnd ca obiect o locuin.
A) actele de identitate ale vnztorului i cumprtorului. Potrivit art. 77 alin. (5) din Legea nr.
36/1995, n cadrul lucrrilor de ndeplinire a actelor notariale, notarul public stabilete identitatea,
domiciliul i capacitatea prilor, iar art. 84 din aceeai lege prevede c (1) Prile participante la
actul notarial pot fi identificate de notarul public prin meniunea n ncheiere c ele sunt cunoscute
personal de acesta. n cazul n care notarul public nu cunoate prile, este obligat s procedeze la
verificarea identitii acestora, n vederea ncheierii unui act sau ndeplinirii unei proceduri notariale,
dup caz, prin: a) acte de identitate prevzute de lege; b) paapoarte, n condiiile legii. (2) n situaia
n care notarul public are suspiciuni cu privire la identitatea prilor, iar actul de identitate este
eliberat de autoritile romne, va verifica actul de identitate prezentat. n vederea verificrii, notarul
public are acces la Registrul Naional de Eviden a Persoanelor.
B) nscrisuri care atest dreptul de proprietate al vnztorului asupra imobilului care se vinde.
Titlul de proprietate al vnztorului poate fi un contract (de vnzare, de schimb, de donaie, de
ntreinere etc.), o hotrre judectoreasc (de exemplu, o hotrre care ine loc de contract de
vnzare), decizia sau, dup caz, dispoziia de aprobare a restituirii n natur a unui imobil n temeiul
Legii nr. 10/2001 etc. Dac dreptul de proprietate a fost dobndit de vnztor prin motenire legal
sau testamentar este necesar ca acesta s nfieze certificatul de motenitor sau hotrrea
judectoreasc definitiv (i n copie legalizat) ce atest calitatea sa de motenitor, iar imobilul pe
care l vinde trebuie s fi fcut parte din masa succesoral.
C) certificatul fiscal eliberat de organul fiscal competent din care s rezulte c proprietarul
(vnztorul) a pltit la zi impozitul pe cldiri 4. Potrivit art. 61 alin. 4 din Normele metodologice de
aplicare a Codului fiscal, impozitul pe cldiri, precum i eventualele obligaiile de plat accesorii
acestuia, datorate pn la data de nti a lunii urmtoare celei n care se realizeaz nstrinarea ntre
vii a cldirii, reprezint sarcina fiscal a vnztorului. n situaia n care prin certificatul fiscal eliberat
de ctre compartimentul de specialitate se atest existena unei asemenea sarcini fiscale, notarul
public va refuza autentificarea actului notarial pn la prezentarea documentului n original privind
stingerea obligaiilor respective.
D) documentaia cadastral a imobilului respectiv ntocmit de un expert autorizat.
E) extrasul de carte funciar privitor la acel imobil. Potrivit art. 35 alin. 1 fraza a patra din Legea
nr. 7/1996 La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modific sau se constituie un
drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciar pentru autentificare, care
este valabil timp de 10 zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii, sau, dup caz, un certificat de
sarcini. Taxa pentru obinerea extrasului de carte funciar pentru autentificare este de 40 de lei (200
de lei pentru eliberarea n regim de urgen).
F) n cazul vnzrii apartamentelor sau a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin,
vnztorul trebuie s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari. Art. 20 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor
de proprietari prevede c notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din
partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a
administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu
tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii
Certificatul fiscal este valabil doar pn la sfritul lunii n cursul creia se elibereaz, dup care trebuie
solicitat un nou certificat fiscal.
4
4

sunt nule de drept. n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea
datoriilor de ctre cumprtor.
G) certificatul de performan energetic a cldirii. Acesta este un document elaborat conform
metodologiei de calcul al performanei energetice a cldirilor, prin care este indicat performana
energetic a unei cldiri sau a unei uniti de cldire i care cuprinde date cu privire la consumurile de
energie n cldiri i care, dup caz, poate fi nsoit de recomandri de reducere a acestora. Art. 19 din
Legea nr. 372/2005 privind performana energetic a cldirilor prevede c pentru cldirile sau
unitile de cldire care se vnd, proprietarul este obligat s pun la dispoziia potenialului
cumprtor, anterior perfectrii contractului, o copie de pe certificat, astfel nct acesta s ia
cunotin despre performana energetic a cldirii/unitii de cldire pe care urmeaz s o cumpere.
La ncheierea contractului de vnzare, proprietarul are obligaia de a transmite certificatul, n original,
noului proprietar. La data nregistrrii contractului de vnzare, proprietarul are obligaia de a depune
la organul fiscal competent o copie de pe certificat (n vederea stabilirii impozitului pe cldire), iar
originalul va rmne n posesia proprietarului. Dac vnztorul nu i execut obligaia de a pune la
dispoziia cumprtorului copia de pe certificat, contractul poate fi anulat potrivit prevederilor
Codului civil pentru dol prin reticen (art. 1.214 alin. 1 C.civ.).
76. Costuri. n lips de stipulaie contar, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare
sunt n sarcina cumprtorului (art. 1.666 alin. 1 C.civ.). Astfel, cumprtorul va suporta onorariul
notarului public, care, de exemplu, pentru un imobil n valoare de 300.000 de lei este de 3.130 de lei,
iar pentru un imobil n valoare de 600.000 de lei este de 5.080 de lei. Cheltuielile pentru intabularea
dreptului de proprietate (pe care le suport tot cumprtorul) sunt de 0,15% din valoarea menionat
n contractul de vnzare, dar nu mai puin de 60 lei pentru fiecare imobil. Dac valoarea menionat
n contract este mai mic dect valoarea de circulaie a bunurilor imobile stabilit prin expertiz de
camerele notarilor publici (aa-numita Gril notarial) sau nu este disponibil, procentul se aplic la
aceast din urm valoare (a se vedea Ordinul nr. 39/2009 al ministrului administraiei i internelor).
Potrivit art. 771 din Codul fiscal, la transferul dreptului de proprietate i al dezmembrmintelor
acestuia, prin acte juridice ntre vii asupra construciilor de orice fel i a terenurilor aferente acestora,
precum i asupra terenurilor de orice fel fr construcii, contribuabilii datoreaz un impozit.
n cazul contractului de vnzare, calitatea de contribuabil o are vnztorul, ceea ce
nseamn c el trebuie s plteasc impozitul prevzut de lege.
Impozitul se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer dreptul de
proprietate sau dezmembrmintele sale. n cazul n care valoarea declarat este inferioar valorii
orientative stabilite prin expertiza ntocmit de camera notarilor publici (Grila notarial, care se
actualizeaz cel puin o dat pe an), impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiz,
cu excepia tranzaciilor ncheiate ntre rude ori afini pn la gradul al II-lea inclusiv, precum i ntre
soi, caz n care impozitul se calculeaz la valoarea declarat de pri n actul prin care se transfer
dreptul de proprietate. Impozitul se va calcula i se va ncasa de notarul public nainte de
autentificarea actului.
III. Reguli speciale prevzute de Legea nr. 17/2014 privind vnzarea terenurilor agricole
situate n extravilan.
77. Reguli aplicabile. n cele ce urmeaz vom face o sintez a principalelor prevederi
existente n Legea nr. 17/2014 privind unele msuri de reglementare a vnzrii-cumprrii
terenurilor agricole situate n extravilan i de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea
societilor comerciale ce dein n administrare terenuri proprietate public i privat a statului cu
destinaie agricol i nfiinarea Ageniei Domeniilor Statului:
5

a) Dispoziiile Legii nr. 17/2014 nu se aplic: i) nstrinrilor terenurilor agricole situate n

intravilan; ii) nstrinrilor ntre coproprietari, soi, rude i afini pn la gradul al treilea, inclusiv. iii)
n cadrul procedurilor de executare silit i contractelor de vnzare ncheiate ca urmare a ndeplinirii
unor formaliti de licitaie public, cum este cazul celor realizate n cadrul procedurii de prevenire a
insolvenei i de insolven sau ca urmare a apartenenei imobilului la domeniul privat de interes local
sau judeean al unitilor administrativ-teritoriale.
b) Prevederile Legii nr. 17/2014 se aplic cetenilor romni, respectiv cetenilor unui stat
membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaiul Economic
European (ASEE) [adic Islanda, Liechtenstein i Norvegia] sau ai Confederaiei Elveiene, precum i
apatrizilor cu domiciliul n Romnia, ntr-un stat membru al Uniunii Europene, ntr-un stat care este
parte la ASEE sau n Confederaia Elveian, precum i persoanelor juridice avnd naionalitatea
romn, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene, a statelor care sunt parte la ASEE sau a
Confederaiei Elveiene.
c) Terenurile agricole situate n extravilan pe o adncime de 30 km fa de frontiera de stat i
rmul Mrii Negre, ctre interior, precum i cele situate n extravilan la o distan de pn la 2.400 m
fa de obiectivele speciale pot fi nstrinate prin vnzare-cumprare doar cu avizul specific al
Ministerului Aprrii Naionale, eliberat n urma consultrii cu organele de stat cu atribuii n
domeniul siguranei naionale (adic Serviciul Romn de Informaii, Serviciul de Informaii Externe,
Serviciul de Protecie i Paz, precum i Ministerul Administraiei i Internelor i Ministerul Justiiei),
prin structurile interne specializate. Avizul nu este necesar n cazul vnzrii ctre preemptori.
d) Terenurile agricole situate n extravilan, n care se afl situri arheologice, n care au fost
instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenial arheologic evideniat
ntmpltor, pot fi nstrinate prin vnzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv
al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia.
e) nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea
condiiilor de fond i de form prevzute de Codul civil i a dreptului de preempiune al
coproprietarilor, arendailor, proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia
Domeniilor Statului, n aceast ordine, la pre i n condiii egale. Avizul final prin care se verific
respectarea dreptului de preempiune i care este necesar ncheierii contractului de vnzare n form
autentic de ctre notarul public sau pronunrii de ctre instan a unei hotrri judectoreti care
ine loc de contract de vnzare se emite de ctre structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii i
Dezvoltrii Rurale pentru terenurile cu suprafaa de pn la 30 de hectare inclusiv, iar pentru
terenurile cu suprafaa de peste 30 de hectare, de ctre Ministerul Agriculturii i Dezvoltrii Rurale.
f) Vnzarea terenurilor agricole situate n extravilan fr emiterea avizelor prevzute de lege
sau cu nerespectarea dreptului de preempiune constituie contravenii i se sancioneaz cu amend
de la 50.000 de lei la 100.000 de lei. De asemenea, nstrinarea prin vnzare-cumprare a terenurilor
agricole situate n extravilan fr respectarea dreptului de preempiune sau fr obinerea avizelor
prevzute la este interzis i se sancioneaz cu nulitatea relativ.
78. Situaia antecontractelor (promisiunilor unilaterale i bilaterale de vnzare)
ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. 17/2014.
Potrivit art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 Prevederile prezentei legi nu se aplic
antecontractelor i pactelor de opiune care au fost autentificate la notariat anterior intrrii n vigoare
a acesteia. Acest text a fost supus controlului de constituionalitate (a se vedea decizia Curii
Constituionale nr. 755/2014, M.Of. nr. 101 din 09.02.2015) autorii excepiei de neconstituionalitate
formulnd dou critici: i) c legiuitorul nu poate pretinde ca prile antecontractului ncheiat anterior
intrrii n vigoare a Legii nr. 17/2014 s respecte prevederile unei legi viitoare (care impune
respectarea dreptului de preempiune), ce nu era n vigoare la data ncheierii antecontractului; ii) c
Legea nr. 17/2014 este aplicabil antecontractelor ncheiate anterior sub forma nscrisului sub
semntur privat (nu ns i celor autentificate), ceea ce echivaleaz, n opinia autorului excepiei de
neconstituionalitate, cu aplicarea retroactiv a acestei legi.
6

i) Prima critic a fost respins, Curtea apreciind c aplicarea prevederilor legale criticate,
respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempiune, n vigoare la data realizrii
transferului dreptului de proprietate (adic la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti care
ine loc de contract de vnzare), nu echivaleaz cu nclcarea dispoziiilor art. 15 alin. (2) din
Constituie, ci este n concordan cu principiul activitii legii, potrivit cruia orice act normativ
acioneaz ct timp este n vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor i situaiilor juridice
nscute dup acest moment.
ii) Cea de-a doua critic a fost reinut de ctre instana de contencios constituional, care a
admis excepia de neconstituionalitate i a constatat c prevederile art. 20 alin. (1) din Legea
nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor
autentificate la notariat anterior intrrii n vigoare a acesteia sunt neconstituionale.
Curtea a reinut c textul care excepteaz de la exigenele Legii nr. 17/2014 antecontractelor
ncheiate n form autentic ncalc prevederile art. 16 alin. (1) coroborate cu cele ale art. 44 alin. (2)
din Constituie. S-a argumentat n sensul c nu se poate reine nicio raiune obiectiv i rezonabil n
sensul opiunii legislative analizate (diferenierea act autentic - act sub semntur privat), opiune
care nu nltur nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivaleaz cu instituirea unui tratament
juridic difereniat sub forma unui privilegiu n favoarea persoanelor care au ncheiat un antecontract
autentic. n consecin, se confer dreptului lor de crean o poziie distinct, difereniat i mai
avantajoas fa de cel al persoanelor care au ncheiat un antecontract sub semntur privat. Avnd
n vedere cele de mai sus, Curtea reine c acordarea unei poziii privilegiate dreptului de crean al
persoanelor care au ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare autentic contravine art. 16 alin. (1)
n componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art. 44 alin. (2) din Constituie,
teza referitoare la garantarea i ocrotirea n mod egal a dreptului de proprietate privat. Aadar, Curtea
nu neag protecia constituional de care se bucur un bun, respectiv un drept de crean, n temeiul
art. 44 din Constituie, ci, din contr, recunoate aceast protecie n mod egal att n privina
antecontractelor autentificate, ct i a celor sub semntur privat, astfel nct toate aceste
antecontracte vor continua s-i produc efectele juridice potrivit Codului civil, cu condiia ca
valorificarea lor n sensul transferului dreptului de proprietate s fie supus reglementrii existente la
momentul ncheierii actului translativ de proprietate, aadar, dup exercitarea dreptului de
preempiune prevzut de Legea nr. 17/2014.
Ca o concluzie, indiferent dac antecontractele ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr.
17/2014 au mbrcat forma autentic sau cea a unui nscris sub semntur privat, conform art. 5 alin.
1 din Legea nr. 17/2014 n toate cazurile n care se solicit pronunarea unei hotrri judectoreti
care ine loc de contract de vnzare-cumprare, aciunea este admisibil numai dac: a)
antecontractul este ncheiat potrivit prevederilor Codului civil i ale legislaiei n materie, precum i
b) dac sunt ntrunite condiiile prevzute la art. 3, 4 i 9 din Legea nr. 17/2014 (adic cele referitoare
la obinerea avizelor i respectarea dreptului de preempiune), iar c) imobilul ce face obiectul
antecontractului este nscris la rolul fiscal i n cartea funciar.
6. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii
79. Preliminarii. Exist numeroase situaii n practic n care potenialul cumprtor nu dispune
de suma necesar pentru plata integral a preului, iar potenialul vnztor este dispus s ncheie
contractul de vnzare, dar dorete s beneficieze de anumite garanii care s evite situaia n care el
poate pierde i bunul i preul.
n aceste condiii, a fost creat o varietate de vnzare n cadrul creia prile convin ca pn la
plata integral a preului s nu se produc transferul dreptului de proprietate de la vnztor la
cumprtor (pactum reservati dominii). Aceast varietate de vnzare poate viza att bunuri mobile
(tractoare, maini, combine, utilaje etc.), ct i imobile (terenuri, spaii comerciale, locuine etc.).
7

Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii permite vnztorului s se pun la adpost
de insolvabilitatea cumprtorului i contribuie la stimularea creditului. Vnztorul i conserv
calitatea de proprietar, cu titlu de garanie real, pn la plata integral a preului, bunul fiind deja
predat cumprtorului. La rndul su, cumprtorul se oblig s plteasc preul n timp, n rate
(lunare, trimestriale, semestriale, anuale etc.), egale sau inegale, avnd marele avantaj c va putea
exploata bunul, ceea ce i permite s obin beneficii care i vor facilita i plata ratelor.
80. Transferul dreptului de proprietate. Riscul bunului. Art. 1.755 C.civ. prevede c Atunci
cnd, ntr-o vnzare cu plata preului n rate, obligaia de plat este garantat cu rezerva dreptului de
proprietate, cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate din pre;
riscul bunului este ns transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia.
Contractul se ncheie valabil din momentul realizrii acordului de voin (mbrcat n form
autentic, dac este cazul), vnztorul i execut obligaia de a preda bunul, apoi cumprtorul i va
executa obligaia de a plti preul i, la final, dup plata integral a preului, se va transfera
proprietatea n patrimoniul vnztorului. Menionm c n situaia n care cumprtorul pltete ratele
la termen i n condiiile stipulate n contract, vnztorul nu mai are nicio prghie juridic prin care s
poat mpiedica dobndirea proprietii n mod automat de ctre cumprtor la data achitrii de ctre
acesta a ultimei rate din pre.
Codul civil prevede c riscul bunului este transferat cumprtorului de la momentul predrii
bunului. Aceast prevedere special ia n considerare faptul c din momentul predrii bunului acesta
se afl n puterea de fapt a cumprtorului, care exploateaz bunul din punct de vedere economic, iar
vnztorul nu mai are niciun control asupra bunului.
n ipoteza n care dup predare bunul piere fortuit, cumprtorul este inut s plteasc preul n
continuare. Fr ndoial c pentru vnztor exist riscul ca, dup pieirea total sau parial a bunului,
cumprtorul s nu i mai execute obligaia de plat, ceea ce l poate afecta n mod serios pe
vnztor. Pentru a se evita o astfel de situaie, este recomandabil ca n contract s se stipuleze
obligaia cumprtorului de a asigura bunul pe toat durata plii preului n rate. n acest sens, art.
2.221 alin. 1 C.civ. prevede c Asigurrile de credite i garanii pot avea ca obiect acoperirea
riscurilor de insolvabilitate general, de credit de export, de vnzare cu plata preului n rate, de
credit ipotecar, de credit agricol, de garanii directe sau indirecte, precum i altele asemenea, conform
normelor adoptate de organul de stat n a crui competen, potrivit legii, intr supravegherea
activitii din domeniul asigurrilor. Pieirea total sau parial a bunului genereaz obligaia pentru
asigurtor de a plti indemnizaia de asigurare, ceea ce i va permite vnztorului s primeasc preul
integral.
n privina ndeplinirii formalitilor de publicitate, trimitem la explicaiile date n materia vnzrii
cu rezerva proprietii (a se vedea supra nr. 24. A2, lit. h).
81. Neplata unei singure rate din pre. Potrivit art. 1.756 C.civ., n lipsa unei nelegeri
contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din pre, nu d dreptul la
rezoluiunea contractului, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru ratele succesive.
Aceast norm juridic urmrete s l protejeze pe cumprtor n acea situaie n care, n mod
accidental, acesta nu reuete s plteasc o rat care nu este de o importan deosebit (este mai mic
sau egal cu 12,5% din pre). Norma are un caracter supletiv, ceea ce nseamn c prile pot stipula
i faptul c neplata la termen a unei singure rate, indiferent de valoarea acesteia, d dreptul
vnztorului la rezoluiunea contractului.
n privina art. 1.756 C.civ. se impune s mai facem urmtoarele precizri:
8

a) Dac singura rat nepltit este mai mare dect 12,5% din pre, vnztorul are dreptul la
rezoluiune deoarece se consider c neexecutarea este una nsemnat, de natur a-i produce un
prejudiciu important vnztorului.
b) n cazul n care cumprtorul nu pltete cel puin dou rate, indiferent de valoarea acestora i
fr a deosebi dac sunt sau nu consecutive, vnztorul are dreptul la rezoluiune. n cazul neplii a
cel puin dou rate cumprtorul demonstreaz faptul c nu este vorba de o neexecutare accidental,
ci de o anumit perseveren a sa n nclcarea obligaiei de plat a ratelor, care trebuie sancionat.
Neexecutarea repetat este considerat aici ca fiind una nsemnat, similar contractelor cu executare
succesiv (art. 1.551 alin. 1 teza a II-a C.civ.).
c) Atunci cnd cumprtorul ntrzie plata unei singure rate din pre (care nu este mai mare dect o
optime), iar ulterior o pltete, celelalte rate trebuie pltite la termenele stipulate iniial. De exemplu,
ultimele 4 rate trebuie pltite la 15 martie, 15 iunie, 15 septembrie i 15 decembrie 2015; dac rata
din martie este pltit pe 10 mai, celelalte rate vor putea fi pltite la termenele obinuite (15 iunie, 15
septembrie i 15 decembrie), cumprtorul intrnd din mers n normalitate.
d) ntrzierea la plata unei singure rate din pre (n condiiile artate mai sus) poate mpiedica
rezoluiunea contractului, dar nu l dispenseaz pe cumprtor de obligaia de a plti dobnda
penalizatoare (care are natura juridic a daunelor interese moratorii - art. 1.535 C.civ.).
82. Rezoluiunea contractului. Ca o precizare prealabil, menionm c sanciunea care
intervine n cazul neplii preului n rate este rezoluiunea, iar nu rezilierea contractului. Vnzarea
cu plata preului n rate este un contract cu executare uno ictu, iar nu succesiv. Obligaia
cumprtorului de a plti preul are un caracter unitar, ns poate fi executat n mai multe trane.
Se pune problema de a ti ce efecte produce rezoluiunea contractului pentru neplata preului. Dac
n toate cazurile vnztorul ar fi inut s restituie integral sumele primite i s primeasc de la
cumprtor bunul, s-ar putea crea un dezechilibru economic major ntre pri. De exemplu, din cauza
folosirii intense de ctre cumprtor bunul mobil s-ar putea afla ntr-o stare avansat de uzur nct ar
fi nevandabil i nici nu ar mai putea fi folosit de ctre vnztor. De aceea, art. 1.757 alin. 1 C.civ.
prevede c atunci cnd vnztorul a obinut rezoluiunea contractului pentru neplata preului, el este
inut s restituie toate sumele primite, dar este ndreptit s rein, pe lng alte daune-interese
(generate de neexecutarea fr justificare a obligaiei de plat a preului), o compensaie echitabil
pentru folosirea bunului de ctre cumprtor. Dac prile nu au evaluat anticipat prejudiciul, revine
instanelor de judecat misiunea de a stabili sumele pe care vnztorul este ndreptit s le rein din
preul parial pltit de ctre cumprtor.
De multe ori, atunci cnd se ncheie un contract de vnzare cu plata preului n rate, prile convin
ca n cazul n care intervine rezoluiunea pentru neplata preului - sumele ncasate cu titlu de rate s
rmn, n tot sau n parte, dobndite de vnztor. O asemenea stipulaie are natura juridic a unei
clauze penale, prin care prile evalueaz anticipat prejudiciul vnztorului, i este perfect valabil.
Cu toate acestea, instana va putea totui reduce aceste sume, aplicndu-se n mod corespunztor
dispoziiile referitoare la reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale. Sunt necesare
cteva observaii:
a) uneori neplata uneia sau mai multor rate din pre intervine dup ce cumprtorul a pltit cea mai
mare parte a preului (de exemplu, din preul de 100.000 de euro a pltit n 3 ani 75.000 de euro, iar n
cel de-al patrulea an - i care este i ultimul - a sistat plile). n acelai timp, bunul a fost uzat n mic
msur (de pild, este o cldire folosit pentru sediul unei societi). n aceste cazuri, penalitatea este
vdit excesiv fa de prejudiciul ce putea fi prevzut de pri la ncheierea contractului (art. 1.541
alin. 1 lit. b C.civ.) i poate fi redus.
9

Pentru ca instana s pronune o soluie corect, n general vorbind, va trebui s analizeze cauza
sub toate aspectele. Astfel, chiar dac va reduce penalitatea, instana trebuie s in seama de uzura
bunului, de beneficiile obinute de cumprtor ct timp a folosit bunul, de posibilitile pe care le mai
are vnztorul de a valorifica acel bun etc. n orice caz, penalitatea redus trebuie s rmn
superioar obligaiei principale pentru c se impune sancionarea cumprtorului i, n plus, trebuie s
se transmit un semnal foarte clar menit s l descurajeze pe orice cumprtor care ar inteniona s nu
i execute obligaia de plat a preului.
b) Este posibil ca instana s ajung la concluzia c nu se impune reducerea cuantumului clauzei
penale. O astfel de reducere se impune numai n situaia n care realmente penalitatea este vdit
excesiv, iar nu i atunci cnd este doar superioar prejudiciului previzibil. Instana nu trebuie s
neglijeze sub nicio form interesele vnztorului, care nu are nicio culp n rezoluiunea contractului.
c) Reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale se aplic i n cazul contractului de
leasing.
Contractul de leasing este reglementat de O.G. nr. 51/1997 privind operaiunile de leasing i
societile de leasing. Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) Prezenta ordonan se aplic operaiunilor de
leasing prin care o parte, denumit locator/finanator, transmite pentru o perioad determinat
dreptul de folosin asupra unui bun, al crui proprietar este, celeilalte pri, denumit
locatar/utilizator, la solicitarea acesteia, contra unei pli periodice, denumit rat de leasing, iar la
sfritul perioadei de leasing locatorul/finanatorul se oblig s respecte dreptul de opiune al
locatarului/utilizatorului de a cumpra bunul, de a prelungi contractul de leasing fr a schimba
natura leasingului ori de a nceta raporturile contractuale.
Art. 10 lit. f) din O.G. nr. 51/1997 prevede c utilizatorul se oblig s i asume pentru ntreaga
perioad a contractului, n lipsa unei stipulaii contrare, totalitatea obligaiilor care decurg din
folosirea bunului direct sau prin prepuii si, inclusiv riscul pierderii, distrugerii sau avarierii
bunului utilizat, din cauze fortuite, i continuitatea plilor cu titlu de rat de leasing pn la achitarea
integral a valorii contractului de leasing.
Potrivit art. 15 Dac n contract nu se prevede altfel, n cazul n care locatarul/utilizatorul nu
execut obligaia de plat integral a ratei de leasing timp de dou luni consecutive, calculate de la
scadena prevzut n contractul de leasing, locatorul/finanatorul are dreptul de a rezilia contractul
de leasing, iar locatarul/utilizatorul este obligat s restituie bunul i s plteasc toate sumele
datorate, pn la data restituirii n temeiul contractului de leasing. Art. 15 din O.G. nr. 51/1997
conine o clauz penal, iar instana de judecat poate reduce cuantumul clauzei penale n temeiul art.
1.757 alin. 3 C.civ.
d) Reducerea de ctre instan a cuantumului clauzei penale se aplic i n cazul contractului de
locaiune, ns numai n privina acelei locaiuni n care se convine ca la ncetarea contractului
proprietatea bunului s poat fi dobndit de locatar dup plata sumelor convenite.
Aceast figur juridic poart denumirea de locaiune-vnzare i mprumut unele caracteristici
de la locaiune i altele de la vnzare. Practic, prile ncheie un contract de locaiune, dar convin ca
n ipoteza n care locatarul i ndeplinete obligaiile, la expirarea termenului el va deveni proprietar
al bunului dac pltete o anumit sum de bani. n acest caz locaiunea seamn cu contractul de
leasing, dar prezint avantajul c se poate ncheia ntre persoane fizice i/sau juridice, fr ca
locatorul/finanatorul s fie o societate de leasing.
CONTRACTUL DE SCHIMB
10

1. Noiune i caractere juridice. Potrivit art. 1.763 C.civ. schimbul este contractul prin care
fiecare dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig s transmit un bun
pentru a dobndi un altul.
Rezult c schimbul, ca i vnzarea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, n
principiu comutativ i n principiu consensual. De asemenea, schimbul este un contract translativ de
proprietate5, dar - asemntor vnzrii - poate mijloci i transmiterea altor drepturi, reale sau de
crean. Dac ns echivalentul este o obligaie de a face sau de a nu face, contractul nu mai este de
schimb, ci unul nenumit. Echivalentul nu poate fi nici o sum de bani sau crean bneasc, caz n
care contractul este de vnzare. Dar dac ambele prestaii au ca obiect o sum de bani, nu mai avem
vnzare (un bun n schimbul preului), ci un contract de schimb (10 bancnote de 5 lei, contra
bancnotei de 50 de lei).
Cu toate asemnrile existente ntre vnzare i schimb, ele sunt contracte speciale (numite)
distincte. Din punct de vedere juridic schimbul nu poate fi analizat ca o varietate de vnzare i nici ca
o dubl vnzare nsoit de compensarea preurilor, deoarece nstrinarea se face nu pentru pre, ci
pentru un alt bun. Nefiind o dubl vnzare reciproc, ci un contract special unic, validitatea sau
desfiinarea schimbului va afecta ambele nstrinri 6 (de exemplu, n cazul eviciunii unuia dintre
bunurile schimbate).
Nu excludem nici posibilitatea unui schimb multilateral (de exemplu, triunghiular, n care A
transmite un bun n proprietatea lui B n schimbul bunului primit de la C, care dobndete un alt bun
de la B), caz n care convenia este tot unic i indivizibil7.
2. Aplicarea regulilor de la vnzare. n ordine istoric, schimbul a fost primul contract prin
intermediul cruia o persoan putea dobndi proprietatea unui bun n schimbul proprietii altui bun
(trocul). O dat cu apariia banilor (monezilor), importan primordial a cptat vnzarea, regulile
prevzute pentru acest contract fiind extinse i asupra schimbului, deosebirea dintre ele constnd
numai n natura contraprestaiei; emptio fit pretio, permutatio fit rebus8.
Astfel fiind, n noul Cod civil (art. 1.764) se prevede c (1) Dispoziiile privitoare la vnzare se
aplic, n mod corespunztor, i schimbului. (2) Fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea
ce privete bunul pe care l nstrineaz, i cumprtor, n ceea ce privete bunul pe care l
dobndete. Aadar, schimbul este guvernat de regulile prevzute pentru contractul de vnzare9.
Bineneles, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura i efectele schimbului,
referitoare la condiiile de validitate, la bunul vndut (obligaia reciproc de predare i de garanie
contra eviciunii i viciilor etc.), nu i cele referitoare la pre.
Dac ns valoarea bunurilor schimbate nu este egal i echivalena se restabilete prin plata unei
sume de bani, numit sult10, pentru obligaia de plat a sultei se aplic dispoziiile privind plata
5
Prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de proprietate exclusiv, dar i cota-parte
indiviz dintr-un bun determinat. A se vedea TMB, s. IV civ., dec. nr. 141/1991, n Culegere TMB 1991, p.78.
6
n cazul a dou vnzri reciproce (fie i urmate de compensarea preurilor) regimul juridic va fi distinct,
independent, nulitatea ambelor vnzri, pentru aceeai cauz intervenind numai dac una dintre pri a fost n
eroare, creznd c ncheie un contract de schimb (error in negotio). A se vedea A. Bnabent, Droit civil. Les
contrats speciaux, Paris, 1995, p.157.
7
Ibidem.
8
Sum, esse, fui, vb. lat., a fi, a exista, a fi caracteristic.
9
Prin urmare, n completarea regulilor speciale ale schimbului sunt aplicabile regulile vnzrii, deoarece
legea aa dispune, iar nu pentru c din punct de vedere juridic schimbul are caracterul unei duble vnzri,
cum se afirma uneori (a se vedea TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.141/1991, cit. supra).
10
De exemplu, se schimb un apartament de 3 camere cu un apartament de 2 camere plus suma de 50.000
de lei.
11

preului. n niciun caz, sulta nu poate ntrece valoarea bunului schimbat, cci n acest caz operaiunea
juridic nu ar mai fi schimb, ci o vnzare cu dare n plat accesorie plii preului.
Iar unele reguli ale vnzrii nu pot fi aplicate din cauza faptului c n cazul schimbului fiecare
dintre pri este i vnztor i cumprtor. Astfel, nu poate fi aplicat regula suportrii cheltuielilor
contractului de ctre cumprtor i de aceea art. 1.765 C.civ. prevede c n lips de stipulaie contrar,
prile suport n mod egal cheltuielile pentru ncheierea contractului de schimb. De asemenea, nu se
poate aplica nici regula potrivit creia clauzele ndoielnice se interpreteaz n favoarea
cumprtorului (n cazul schimbului se aplic regula general, potrivit cu care clauzele neclare se
interpreteaz n favoarea debitorului - art. 1.269 alin. 1 C.civ.).
i n materia schimbului pot interveni contracte preparatorii, respectiv promisiunea unilateral sau
bilateral de schimb ori pactul de opiune.
3. Reguli speciale. Potrivit art. 2.386 pct. 1 C.civ., n cazul schimbului cu sult, cel care
nstrineaz bunul de valoare mai mare beneficiaz de ipotec legal pentru plata sultei ce i se
datoreaz.
Potrivit art. 121 alin. (4) din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 schimbul de imobile
din domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale se face n condiiile legii, pe baza unui raport
de evaluare, nsuit de consiliul local.
Art. 84 din Legea nr. 18/1991 prevede c n interesul lucrrilor de corectare a torenilor i de
gospodrire a apelor, statul poate face schimburi echivalente de terenuri cu proprietarii din perimetru,
cnd pe terenul acestora urmeaz a se executa lucrri de amenajare cu caracter permanent. Schimbul
se face numai cu acordul proprietarilor, prin act autentic, nregistrat n documentele de cadastru
funciar. n caz de refuz, numai pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil
despgubire, se poate recurge la exproprierea (nu la schimbul) terenului necesar pentru executarea
lucrrilor (art.44 alin.3 din Constituie, Legea nr. 33/1994, art. 83 alin. 4 din Legea nr.18/1991).

CONTRACTUL DE LOCAIUNE
Seciunea I
Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de locaiune
1. Noiunea contractului de locaiune
1. Definiie i delimitare fa de vnzare. Locaiunea11 este contractul prin care o parte, numit
locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar (chiria), folosina temporar12, total sau
parial, a unui bun n schimbul unei sume de bani sau alte prestaii, numit chirie (art. 1.777 C.civ.).
Locaiunea (dei se poate spune c reprezint o vnzare a folosinei) se deosebete de contractul
de vnzare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin ca drept de crean asupra bunului,
Noiunea provine de la vb.lat. locare a nchiria (a da cu chirie, n arend). n limba latin exist i verbul
conducere a lua cu chirie, motiv pentru care contractul era denumit locatio-conductio. n limba romn
noiunea de locaiune se folosete att pentru darea, ct i pentru luarea n locaiune.
12
n definiia dat locaiunii, C.civ. prevede c transmiterea folosinei se face pentru o anumit perioad
(art.1.777). n realitate, contractul se poate ncheia i fr precizarea termenului (pe timp nedeterminat), ns
locaiunea nu poate fi ncheiat pentru o perioad mai mare de 49 de ani.
12
11

iar nu un drept real. Chiar dac bunul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete
proprietatea fructelor nu n virtutea locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i
asigure folosina bunului, nu i dobndirea proprietii fructelor. Astfel fiind, n ipoteza n care
contractul are ca obiect numai dobndirea unor fructe (de exemplu, recolta de pe cmp etc.),
contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzare. Cu att mai mult, contractul nu poate fi calificat
locaiune, ci vnzare, dac are ca obiect producte (potrivit art. 549 C.civ. productele sunt produsele
obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanei acestuia, precum copacii unei pduri,
piatra dintr-o carier i altele asemenea), deoarece folosina nu poate s absoarb bunul nsui i
puterea lui productiv.
2. Varietile contractului de locaiune. n Codul civil i alte acte normative reguli speciale sunt
prevzute pentru locaiunea bunurilor agricole numit contract de arendare , pentru locaiunea
locuinelor numit contract de nchiriere a locuinei , i pentru locaiunea spaiilor destinate
exercitrii activitii unui profesionist, motiv pentru care vom analiza aceste trei varieti ale
locaiunii n capitole separate.
Subliniem ns, c aceste contracte reprezint numai varieti ale locaiunii de drept comun, iar nu
contracte speciale distincte, astfel nct le sunt aplicabile dispoziiile referitoare la locaiune, analizate
n cadrul acestui capitol, n msura n care sunt compatibile cu regulile particulare prevzute pentru
aceste contracte.
Mai precizm c, asemntor contractului de vnzare, prile pot ncheia, anterior locaiunii, un
pact de opiune sau un antecontract de locaiune (promisiune unilateral sau bilateral), guvernat de
regulile generale (art. 1.278, respectiv art.1.279 C.civ.).

2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune

3. Enumerare. a) Locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) ntruct d natere la obligaii
reciproce i interdependente. Locatorul se oblig s predea locatarului bunul dat n locaiune, s-l
menin n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii i s asigure locatarului
linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul locaiunii, iar locatarul se oblig s ia n primire
bunul dat n locaiune, s plteasc chiria, s foloseasc bunul cu pruden i diligen i s l restituie
la ncetarea contractului de locaiune.
b) Locaiunea este un contract cu titlu oneros, n care fiecare parte urmrete s i procure un
avantaj n schimbul obligaiilor asumate. n opoziie cu mprumutul de folosin (comodat), care este
un contract esenialmente gratuit, locaiunea este, dimpotriv, prin definiie (esenialmente) cu titlu
oneros. Dac folosina unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaiune, dar
poate fi valabil ca un mprumut de folosin, dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real)
i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate.
c) Locaiunea este un contract comutativ, deoarece la momentul ncheierii sale existena
drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil.
d) Locaiunea este un contract consensual, care se ncheie prin acordul fie i tacit al prilor
(solo consensu), fr vreo formalitate13. Astfel, potrivit art. 1.781 C.civ. contractul de locaiune se
consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului.
Cnd ntre locator i locatar nu a existat un contract scris i semnat de ambele pri, este n afara oricrui
dubiu c prin folosirea spaiului comercial de ctre locatar i prin achitarea chiriei ntre pri au existat
raporturi comerciale contractuale (CSJ, s.com., dec. nr.876/2002, n Dreptul nr. 3, 2004, p.265).
13
13

e) Locaiunea este un contract cu executare succesiv, n timp. Elementul timp este de esena
locaiunii. Locatorul asigur folosina lucrului pn la ncetarea locaiunii, iar preul este calculat
dup durata folosinei i timpul se are n vedere chiar dac preul s-a fixat n mod global.
n ceea ce privete durata contractului, ea poate fi i nedeterminat, dar nu poate fi perpetu, venic.
Potrivit art. 1.783 C.civ., Locaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad mai mare de 49 de ani. Dac
prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. n principiu, durata
contractului se stabilete liber, prin consimmntul prilor. n anume domenii (cum ar fi locuinele sau
garajele din proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale) ns, legiuitorul intervine prin
prorogri legale, care presupun prelungirea duratei contractelor de locaiune, de drept sau la cererea
locatarilor, dup caz.
n legtur cu durata contractului de locaiune, art. 1.785 C.civ. prevede c dac n contract prile
nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa
uzanelor, locaiunea se consider ncheiat: i) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau
spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist; ii) pe durata corespunztoare unitii de timp
pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor
mobilate; iii) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului
pentru folosina unui imobil.
f) Spre deosebire de contractul de vnzare, locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci
numai dreptul de folosin temporar a bunului care formeaz obiectul contractului. Astfel fiind,
riscul pieirii fortuite a bunului este suportat de ctre locator. Art. 558 C.civ. dispune c Proprietarul
suport riscul pieirii bunului, dac acesta n-a fost asumat de o alt persoan sau dac prin lege nu se
dispune altfel.

3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune

A. Capacitatea prilor
4. Capacitatea de exerciiu. Att locatarul, ct i locatorul trebuie s aib capacitatea, respectiv,
s ndeplineasc condiiile cerute pentru a face acte de administrare, cci locaiunea este, n
principiu, un act de administrare.
Art. 1.784 alin. (3) C.civ. prevede c Dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de
persoanele care, potrivit legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani. Aceasta
nseamn c n situaia n care contractul de locaiune va avea o durat mai mare de 5 ani, el va
reprezenta un act de dispoziie att pentru locator, ct i pentru locatar. Dac s-a ncheiat un contract
de locaiune cu o durat mai mare de 5 ani de ctre o persoan cu capacitate de exerciiu restrns
(care potrivit art. 41 alin. 3 C.civ. poate face singur acte de administrare care nu l prejudiciaz, iar
nu i acte de dispoziie, precum locaiunea pe o durat mai mare de 5 ani ) i a lipsit ncuviinarea
prinilor sau, dup caz, a tutorelui, sanciunea este anulabilitatea actului (art. 44 C.civ.). Totui,
lund n considerare prevederile art. 1.255 alin. 1 i 2 C.civ. ((1) Clauzele contrare legii, ordinii
publice sau bunelor moravuri i care nu sunt considerate nescrise atrag nulitatea contractului n
ntregul su numai dac sunt, prin natura lor, eseniale sau dac, n lipsa acestora, contractul nu s-ar fi
ncheiat. (2) n cazul n care contractul este meninut n parte, clauzele nule sunt nlocuite de drept cu
dispoziiile legale aplicabile) opinm n sensul c la cererea persoanei incapabile termenul se va
reduce la 5 ani, n limitele unui act de administrare.
5. Incapaciti speciale. Potrivit art. 1.784 alin. 1 i 2 C.civ. (1) Dispoziiile privitoare la
incapacitile prevzute la art. 1.654 i 1.655 sunt aplicabile, n mod corespunztor, i locaiunii. (2)
14

De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, i dispoziiile art. 1.653, inclusiv atunci cnd exist
litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii.
Aceasta nseamn c sunt pe deplin valabile explicaiile pe care le-am oferit n materia contractului
de vnzare.
Cu privire la alin. 2, legiuitorul a urmrit s interzic persoanelor implicate n nfptuirea justiiei
i menionate n art. 1.653 C.civ. s ia n locaiunea bunuri cu privire la care exist litigii, dreptul
litigios putnd fi dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de folosin sau orice alt drept
care i-ar permite unui locator s ncheie un contract de locaiune cu una dintre persoanele enumerate
la art. 1.653 C.civ.14
6. Cine poate fi locator? n cele mai multe situaii locator este proprietarul exclusiv al bunului.
ns, dat fiind faptul c locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate s nu fie
proprietarul bunului dat n locaiune. Exist i alte persoane care pot avea calitatea de locator. Astfel:
6.1. Situaia bunului aflat n coproprietate. Conform art. 641 alin. 1 C.civ., actele de
administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cu privire la bunul
comun pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri. n sistemul
noului Cod civil regula unanimitii este nlocuit cu regula majoritii, lundu-se n considerare
nsumarea cotelor-pri deinute de diveri coproprietari. Alin. 4 al art. 641 C.civ. dispune c
locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor
coproprietarilor. Potrivit art. 62 din Legea nr. 71/2011 Dispoziiile art. 641 din Codul civil se aplic
numai actelor juridice ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil.
Contractele de locaiune ncheiate cu nerespectarea regulilor prevzute la art. 641 sunt inopozabile
coproprietarului care nu a consimit, expres ori tacit, la ncheierea actului (art. 642 C.civ.).
Inopozabilitatea presupune c actul juridic (contractul de locaiune) ncheiat cu nesocotirea
prevederilor art. 641 C.civ. nu numai c nu va nate drepturi pentru coproprietarul (coproprietarii)
care nu au consimit, dar actul va putea fi ignorat de ctre coproprietar i ca fapt juridic stricto sensu
(ca realitate juridic)15. Rezult c:
i) dac locaiunea ncheiat pe termen de cel mult 3 ani s-a ncheiat doar cu acordul
coproprietarilor ale cror cote-pri nsumate nu constituie majoritatea, contractul de locaiune este
inopozabil coproprietarilor care nu au consimit i acetia pot s cear evacuarea locatarului pentru
lips de titlu;
ii) dac locaiunea ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani s-a ncheiat fr a exista acordul
tuturor coproprietarilor (coproprietarii-locatori avnd doar o cot majoritar), coproprietarii care nu
au consimit vor fi silii s respecte locaiunea pentru un termen de 3 ani, dup care vor putea cere
evacuarea pentru c locaiunea mai mare de 3 ani nu le este opozabil.
Adugm i faptul c potrivit art. 681 C.civ. contractul de locaiune ncheiat, n condiiile legii
(aadar, cu respectarea prevederilor legale), de un coproprietar cu privire la bunul comun rmne
valabil i este opozabil celui cruia i-a fost atribuit bunul n urma partajului, indiferent dac acesta a
consimit la ncheierea contractului (de exemplu, contractul s-a ncheiat pe 2 ani, iar cel care nu a
consimit i cruia i-a fost atribuit bunul la partaj a fost coproprietar minoritar).
6.2. Situaia uzufructuarului. Art. 715 C.civ. prevede c uzufructuarul are dreptul de a nchiria
sau, dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct. Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar,
nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea
14
15

A se vedea i R.Dinc, op.cit., p. 168.

A se vedea V.Stoica, op.cit., p. 290.
15

uzufructului prin decesul sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la
mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului. Rennoirile de
nchirieri de imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte de
expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i motenitorilor si pe o perioad de cel
mult 6 luni ori, dup caz, de un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare. n
niciun caz, locaiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. n cazul n care
uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaiunile nceteaz, n toate cazurile, odat cu
stingerea uzufructului.
Potrivit art. 752 C.civ. dreptul de uz ori de abitaie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul
acestor drepturi nu poate fi nchiriat sau, dup caz, arendat.
6.3.Situaia locaiunilor succesive. n situaia unor locaiuni succesive ale cror perioade se
suprapun fie i parial (adic fie nu a ncetat prima locaiune i s-a ncheiat un nou contract de
locaiune privind acelai bun pentru o perioad mai lung - suprapunere parial, fie nu a ncetat
prima locaiune i s-a ncheiat un nou contract de locaiune pentru ntreaga perioad rmas suprapunere total), conflictul dintre locatari se rezolv:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care i-a notat dreptul n
cartea funciar, dispoziiile art. 902 alin. (1) aplicndu-se n mod corespunztor. n lumina art. 902
alin. 1 C.civ., dreptul de folosin al locatarului devine opozabil terelor persoane exclusiv prin notare,
dac nu se dovedete c a fost cunoscut pe alt cale;
b) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a
ndeplinit cel dinti aceste formaliti. Poate fi vorba de nave, aeronave, drepturi din domeniul
proprietii intelectuale, cum ar fi dreptul de a folosi o invenie, o marc, un desen sau model n
temeiul unui contract de licen. De exemplu, n cazul unei licene exclusive privind o marc
conflictul dintre liceniai se rezolv n favoarea aceluia care a nscris mai nti la OSIM contractul de
licen ncheiat cu titularul mrcii.
c) n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului,
dispoziiile art. 1.275 C.civ. aplicndu-se n mod corespunztor. Aceasta nseamn c dac niciunul
dintre locatari nu a intrat n folosina bunului, va fi preferat cel care a sesizat cel dinti instana de
judecat, solicitnd s i se predea bunul care formeaz obiectul locaiunii.
6.4. Situaia locatarului. ntruct contractul de locaiune nu are, n principiu, un caracter intuitu
personae, este permis sublocaiunea, ceea ce presupune c locatarul din contractul iniial are rolul de
locator n contractul subsecvent. Astfel, art. 1.805 C.civ. prevede c locatarul poate s ncheie o
sublocaiune, total sau parial, cu o alt persoan, dac aceast facultate nu i-a fost interzis n mod
expres. Cu toate acestea, dac bunul este mobil, sublocaiunea nu este permis dect cu acordul scris
al locatorului. Aadar, i locatarul poate fi locator atunci cnd ncheie un contract de sublocaiune, n
condiiile legii.
6.5. Situaia comodatarului. Potrivit art. 2.148 teza a II-a C.civ., comodatarul nu poate permite
unui ter s foloseasc bunul dect cu aprobarea prealabil a comodantului. Rezult c numai n mod
excepional comodatarul poate fi locator, regula fiind aceea c un comodatar nu poate transmite
dreptul de folosin nici cu titlu gratuit i nici cu titlu oneros.
6.6. Alte meniuni. Precizm c proprietarul nu poate fi locatarul propriului su lucru (neque
pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu excepia cazului cnd nu are
prerogativa folosinei (de exemplu, este nud proprietar).

16

n practic, s-a decis c procurarea folosinei nu este condiionat de calitatea de titular al dreptului
de proprietate asupra bunului; potrivit dispoziiilor legale pentru ncheierea valid a unui contract cu
acest obiect nu aparena sau natura dreptului este esenial, ci o situaie de fapt constnd n predarea
bunului, meninerea acestuia n stare de ntrebuinare potrivit destinaiei i asigurarea nempiedicrii
folosinei bunului pe toat durata contractului16.

B. Obiectul contractului
7. Bunurile care pot face obiectul locaiunii. Toate bunurile, att mobile ct i imobile, pot face
obiectul locaiunii, dac dintr-o prevedere legal sau din natura lor nu rezult contrariul. Aadar,
bunul nchiriat total sau parial poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de
exemplu, dreptul de proprietate intelectual)17, dar n toate cazurile cu condiia s nu se distrug sau
s nu se consume prin folosin conform destinaiei dup natura obiectului sau conform destinaiei
stabilit prin acordul prilor. nseamn c obiectul locaiunii l formeaz bunuri nefungibile
(individual determinate) dup natura lor sau dup voina prilor. Un bun viitor poate forma obiectul
contractului, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis (art. 956 C.civ.). n caz de nerealizare
a bunului viitor se va angaja rspunderea locatorului potrivit regulilor generale.
Precizm, de asemenea, c bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativteritoriale pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (art. 136 alin.4 din Constituie i art.14-16
din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia). Tot astfel, bunurile
coproprietate forat nu pot fi nchiriate dect odat cu bunul principal de existena cruia depinde i
coproprietatea forat. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaiune,
titularul ei neputnd asigura locatarului folosina bunului care formeaz obiectul dreptului su.
Evident, locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan. Dac se nchiriaz un bun cu personalul de
deservire (de exemplu, un autovehicul cu ofer), contractul este mixt: locaiune n privina bunului i
prestare de servicii n privina personalului de deservire.
n sfrit, bunurile cu regim special pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (de exemplu,
armele numai n condiiile Legii nr. 295/2004 privind regimul armelor i al muniiilor i ale HG
nr.130/2005 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 295/2004).
8. Preul pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei bunului se numete chirie. Chiria se
fixeaz n raport cu durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp (ziua, luna, anul etc.) i se
pltete la termenele stipulate, de regul n mod succesiv.
Chiria trebuie s fie determinat n momentul ncheierii contractului. Dar ea poate fi determinabil,
de exemplu, lsat la aprecierea unui ter (ales de ctre pri sau de ctre persoana desemnat de pri)
sau s reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (adic s aib un cuantum variabil, aa
CSJ, s.com., dec.nr.676/2000, n PR nr.4, 2001, p.95-97.
Pentru reglementrile speciale n materie a se vedea, de exemplu, Legea nr.64/1991 privind brevetele de
invenie; Legea nr. 129/1992 privind protecia desenelor i modelelor; Legea nr.16/1995 privind protecia
topografiilor produselor semiconductoare; Legea nr.84/1998 privind mrcile i indicaiile geografice. Potrivit
opiniei majoritare, n materia proprietii industriale contractului de licen cu titlu oneros trebuie s i se aplice
regulile prevzute de Codul civil pentru locaiune, dac din voina prilor nu rezult altfel. A se vedea pentru
invenii, A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrial. Introducere n dreptul de proprietate
industrial. Invenia. Inovaia, Universitatea din Bucureti, Bucureti, 1987, p.208. Tot astfel, potrivit art. 63
alin.2 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i drepturile conexe (astfel cum a fost modificat prin
Legea nr.285/2004), contractul de nchiriere a unei opere este supus dispoziiilor de drept comun privind
contractul de locaiune.
17
16
17

cum se ntmpl de multe ori n cazul ncheierii unui contract de licen de brevet de invenie, marc
etc.).
Chiria trebuie s fie sincer i serioas. Dac chiria a fost prevzut fictiv sau bunul a fost
nchiriat n schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaiune, ci un comodat, n msura
n care condiiile de validitate a acestui contract sunt ndeplinite i lucrul a fost predat (comodatul
fiind un contract real). Preul se fixeaz, de regul, n bani. Dar spre deosebire de vnzare
contractul rmne locaiune chiar i n cazul n care chiria s-a fixat n orice alte bunuri sau sub forma
unei alte prestaii (de exemplu, cot-parte din fructe sau prestri de servicii)18.

18

Potrivit art. 1.780 C.civ., (1) Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau
prestaii. (2) Dispoziiile privitoare la stabilirea preului vnzrii sunt aplicabile, n mod corespunztor, i
chiriei.
18