CURSUL NR.

9
Seciunea a III-a
Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
18. Sublocaiunea. n concepia Codului civil, n principiu, locaiunea nu este un contract ncheiat intuitu
personae. Astfel fiind, drepturile prilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1.820 alin.1 C.civ.)
sau prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de crean)1.
n acest sens, legea prevede expres i posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosin asupra
unui ter, n tot sau n parte, n baza unui contract de sublocaiune (art. 1.805 C.civ.)2.
18.1. Condiii. Sublocaiunea este permis cu respectarea a dou condiii (prima prevzut expres de lege,
a doua subneleas):
a) Transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal. Aceast interdicie transform
locaiunea ntr-un contract ncheiat intuitu personae. Interzicerea sublocaiunii (n total sau n parte)
reprezentnd o excepie de la dreptul locatarului de a subnchiria nu se prezum, ci trebuie s fie stipulat n
mod expres (art. 1.805 C.civ.).
Pe de alt parte, interdicia de a ncheia o sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea
parial. Astfel, este suficient ca n contractul de locaiune s se precizeze c nu se poate subnchiria sau c
sublocaiunea este interzis ori c locatarul nu are dreptul s subnchirieze pentru a se trage concluzia
c nu este permis nici sublocaiunea total, nici cea parial.
Dac ns prin contractul de locaiune a fost interzis doar cesiunea locaiunii, locatarul va avea dreptul
s ncheie contracte de sublocaiune (art. 1.806 alin. 1 teza a II-a C.civ.).
Dei legea nu prevede expres, validitatea sublocaiunii poate fi condiionat (printr-o clauz din
contractul principal de locaiune) i de consimmntul locatorului la ncheierea contractului de
sublocaiune. Acest consimmnt poate fi dat n scris, dar i verbal ori s rezulte din acte sau fapte
concludente. n orice caz, refuzul locatorului de a consimi la ncheierea contractului de sublocaiune nu
trebuie s fie motivat, dar nici s fie abuziv.
Precizm, de asemenea, c locatarul nu poate aporta dreptul de folosin ntr-o societate dac sublocaiunea
i-a fost interzis, ntruct aportarea folosinei echivaleaz cu o sublocaiune. Iar dac sublocaiunea a fost
permis numai cu consimmntul locatorului, aportarea folosinei va fi valabil numai dac locatorul
consimte3.
Dac bunul care formeaz obiectul contractului de locaiune este mobil, sublocaiunea nu este permis dect
cu acordul scris al locatorului (art. 1.805 teza a II-a C.civ.). Aadar, se consider c locaiunea de bunuri mobile
are un caracter intuitu personae. Legiuitorul a avut n vedere faptul c bunurile mobile sunt mult mai
vulnerabile i nsuirile locatarului sunt importante n ceea ce privete folosirea n mod corespunztor a
acestora.
Mortis causa se transmit nu numai drepturile, dar i obligaiile prilor contractante, inclusiv cele rezultnd din
contractul de sublocaiune sau de cesiune a locaiunii.
2
Subliniem c n privina varietilor de locaiune exist reguli speciale n privina sublocaiunii i cesiunii.
Astfel, n materia nchirierii locuinelor, art. 1.833 C.civ. dispune: Chiriaul poate ceda contractul de nchiriere a
locuinei sau subnchiria locuina numai cu acordul scris al locatorului, caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare,
cesionarul, respectiv sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator prin
contractul de nchiriere.
Tot astfel, n materia arendrii, art. 1.847 alin. 2 prevede c Subarendarea total sau parial este interzis, sub
sanciunea nulitii absolute, iar art. 1.846 C.civ. dispune: Cu acordul scris al arendatorului, arendaul poate s
cesioneze contractul de arendare soului care particip la exploatarea bunurilor arendate sau descendenilor si
majori.
3
Potrivit art. 1.896 alin. 2 C.civ., Asociatul care aporteaz proprietatea sau un alt drept real asupra unui bun
rspunde pentru efectuarea aportului ntocmai unui vnztor fa de cumprtor, iar asociatul care aporteaz
folosina rspunde pentru efectuarea aportului ntocmai unui locator fa de locatar.
1

b) Sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin condiiilor din contractul principal (de
exemplu, casa de locuit s fie subnchiriat cu destinaie de local public sau atelier mecanic ori
autoturismul nchiriat pentru transportul de persoane s fie subnchiriat pentru a fi folosit la curse de
maini).
n aceste limite, sublocaiunea poate fi convenit n condiii diferite fa de contractul principal (de
exemplu, chirie mai mare sau mai mic, plata anticipat a chiriei, constituirea de garanii, durat mai scurt
etc.).
18.2. Efecte. Dac locatarul a ncheiat contractul de sublocaiune cu nerespectarea condiiilor artate
mai sus, locatorul va putea cere prin justiie executarea obligaiilor (ceea ce poate avea ca efect, de
exemplu, evacuarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locaiune (cu daune-interese)
pentru neexecutarea de obligaii (art. 1.817 C.civ.).
Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte ntre pri
locatar i sublocatar - ca orice contract de locaiune4.
n scopul proteciei intereselor locatorului, noul Cod civil consacr o aciune direct a locatorului
mpotriva sublocatarului (excepie de la principiul relativitii efectelor contractului), dei ntre ei nu s-a
ncheiat niciun contract. Aceast aciune direct este pe deplin justificat pentru c bunul i aparine
locatorului, iar dreptul de folosin al sublocatarului se exercit cu privire la acest bun. Regulile speciale
privind raporturile dintre locator i sublocatar sunt urmtoarele:
a) n caz de neplat a chiriei cuvenite n temeiul locaiunii, locatorul l poate urmri pe sublocatar pn
la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal. Plata anticipat a chiriei
ctre locatarul principal nu poate fi opus locatorului.
Locatorul este cel ndreptit la culegerea fructelor civile produse de bunul nchiriat, iar sublocaiunea
total sau parial nu trebuie s afecteze acest drept. Pentru ca dreptul locatorului la chirie s nu devin
iluzoriu, legea prevede c sublocatarul nu se va putea apra mpotriva preteniilor locatorului invocnd
faptul c i-a pltit locatarului anticipat chiria datorat. Sublocatarul nu se va putea apra nici mcar n
situaia n care plata anticipat a chiriei a fost supus unor formaliti de publicitate, cum ar fi notarea n
cartea funciar sau nscrierea n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare. Rezult c pentru a nu fi
urmrit de ctre locator n cazul neplii chiriei de ctre locatar, sublocatarul va trebui s se asigure c
locatarul a pltit chiria conform prevederilor contractului de locaiune.
b) Locatorul l poate urmri pe sublocatar pn la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz
locatarului principal chiar i atunci cnd creana avnd ca obiect chiria datorat n temeiul sublocaiunii a
fost cedat. Textul are n vedere ipoteza n care locatarul are calitatea de cedent al creanei, iar sublocatarul
are calitatea de debitor cedat. Dei sublocatarul are obligaia de a plti chiria terului-cesionar (conform
cesiunii creanei avnd ca obiect chiria), totui el poate fi urmrit de ctre locator n cazul n care locatarul
nu i pltete acestuia chiria. Nici n acest caz nu i se pot opune locatorului eventualele formaliti de
publicitate privind cesiunea creanei avnd ca obiect chiria datorat n temeiul sublocaiunii.
c) Locatorul poate s se ndrepte direct mpotriva sublocatarului pentru a-l constrnge la executarea
celorlalte obligaii asumate prin contractul de sublocaiune. De exemplu, locatorul i poate solicita s
efectueze reparaiile locative, s nu modifice forma bunului, s nu i schimbe destinaia, s nu efectueze
mbuntiri neautorizate, s permit examinarea bunului etc. Sublocatarul poate fi obligat la efectuarea
reparaiilor necesare ce i revin potrivit legii i prin folosirea procedurii speciale a ordonanei preediniale,
date cu citarea prilor, conform art. 1.047 coroborat cu art. 997 i urm. C. proc.civ. Procedura ordonanei
preediniale poate fi folosit i pentru obligarea sublocatarului de a permite, n condiiile legii, examinarea
imobilului deinut n temeiul contractului de sublocaiune (art. 1.048 C. proc.civ.).
d) Art. 128 din Legea nr. 71/2011 prevede c dispoziiile art. 1.807 din Codul civil sunt aplicabile
contractelor de sublocaiune ncheiate dup data intrrii n vigoare a Codului civil, chiar i n cazurile n
care contractul de locaiune s-a ncheiat anterior acestei date5.
Sunt aplicabile ntre prile contractului de sublocaiune inclusiv dispoziiile privind tacita relocaiune sau
ncetarea contractului prin desfiinarea titlului locatorului. Dac se desfiineaz contractul principal de locaiune din
culpa locatarului principal, sublocatarul i va putea pretinde i daune-interese.
5
Aceast prevedere este important pentru c sub imperiul Codului civil de la 1864 locatorul i sublocatarul nu
aveau nicio aciune direct unul mpotriva celuilalt, ei putnd aciona numai pe calea indirect a aciunii oblice.
4

e) n lipsa unei prevederi legale exprese, sublocatarul nu are o aciune direct mpotriva locatorului, dar
poate folosi aciunea oblic, dac sunt ndeplinite condiiile pentru exercitarea unei astfel de aciuni (art.
1.560-1.561 C.civ.).
19. Cesiunea contractului de locaiune. n condiiile n care poate interveni sublocaiunea, este permis i
cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar. Art. 1.805 C.civ. se refer n egal msur la ambele
instituii juridice.
Ca i n materia sublocaiunii, i n materia cesiunii locaiunii interdicia de a ceda locaiunea privete
att cesiunea total, ct i pe cea parial. Este suficient, aadar, ca n contractul de locaiune s se
menioneze c locatarul nu poate ceda locaiunea, c cesiunea locaiunii este interzis sau orice alt
formul echivalent pentru a trage concluzia clar n sensul c prile au stipulat interdicia oricrei cesiuni
a locaiunii.
Dac n contract s-a prevzut doar c este interzis sublocaiunea (fr a se preciza nimic n legtur cu
cesiunea) nseamn c interdicia o include i pe aceea de a ceda locaiunea (art. 1.806 alin. 1 teza I
C.civ.). Legiuitorul a avut n vedere faptul c cesiunea produce efecte mai grave dect sublocaiunea,
potrivit principiului cessio est maius sublocatio est minus.
19. 1. Efecte. n sistemul Codului civil de la 1864, n temeiul cesiunii locaiunii se transmitea doar
dreptul de folosin al locatarului, obligaiile neputndu-se transmite prin acte ntre vii (cu excepia situaiei
n care locatorul l libera pe locatar, caz n care cesiunea se dubla cu o delegaie perfect, confundat cu o
novaie prin schimbare de debitor). Acest mecanism genera mari dificulti practice pentru c cesionarul
devenea creditorul locatorului, iar locatorul rmnea creditorul locatarului-cedent.
De aceea, noul Cod civil prevede, n art. 1.808, c prin cesiunea contractului de locaiune de ctre
locatar, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de
locaiune, iar dispoziiile privind cesiunea contractului se aplic n mod corespunztor.
Aceasta nseamn c sunt aplicabile prevederile art. 1.315 i urm. C.civ., dintre care intereseaz
urmtoarele aspecte:
a) Cesiunea locaiunii are natura juridic a unei cesiuni de contract, n cadrul cruia locatarul este
contractant cedent, terul dobnditor este contractant cesionar, iar locatorul este contractant cedat. Aceast
cesiune are ca efect transmisiunea drepturilor i obligaiilor locatarului(contractantului cedent) fa de
locator (contractantul cedat) i liberarea cedentului, sub condiia existenei consimmntului locatorului
cedat la aceast operaiune.
b) n privina formei, art. 1.316 C.civ. prevede c cesiunea contractului i acceptarea acesteia de ctre
locator trebuie ncheiate n forma cerut de lege pentru contractul de locaiune. Aadar, forma scris cerut
ad probationem este suficient, n condiiile n care contractul de locaiune este un contract consensual.
c) Cesiunea locaiunii produce efecte ntre locatar i terul cesionar de la momentul realizrii acordului
de voin dintre acetia, iar fa de locator din momentul n care substituirea i este notificat sau, dup caz,
din momentul n care o accept.
d) Din momentul n care substituirea i produce efectele fa de locator, locatarul este liberat de
obligaiile sale fa de locator. Pe cale de consecin, nici locatarul-cedent nu va mai avea vreun drept
mpotriva locatorului-cedat deoarece a transmis toate drepturile sale contractantului-cesionar.
n lumina art. 1.318 alin. 2 C.civ., n cazul n care a declarat c nu l libereaz pe locatarul-cedent,
locatorul-cedat se poate ndrepta mpotriva acestuia atunci cnd terul cesionar nu i execut obligaiile. n
acest caz, locatorul-cedat trebuie, sub sanciunea pierderii dreptului de regres mpotriva locatarului-cedent,
3

s i notifice neexecutarea obligaiilor de ctre terul cesionar, n termen de 15 zile de la data neexecutrii
sau, dup caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutrii. Termenul de 15 zile este un termen de
decdere.
e) Locatarul-cedent garanteaz validitatea contractului de cesiune a locaiunii. Atunci cnd locatarulcedent garanteaz executarea contractului, acesta va fi inut ca un fideiusor pentru obligaiile locatoruluicedat.
Seciunea a IV-a
ncetarea locaiunii
20. Cauze de ncetare. Pe lng acordul de voin al prilor (rezilierea convenional), contractul de
locaiune nceteaz prin: a) denunarea unilateral; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru
neexecutare; d) imposibilitatea folosirii bunului; e) desfiinarea titlului locatorului; f) n anumite condiii i
prin efectul nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a bunului dat n locaiune. Unele precizri
urmeaz a fi fcute n legtur cu decesul prilor contractante.
21. Moartea locatorului sau a locatarului. n ceea ce privete transmisiunea mortis causa a lucrului
dat n locaiune, nici moartea locatorului i nici aceea a locatarului nu atrage dup sine ncetarea
contractului (art. 1.820 alin.1 C.civ.). Rezult c drepturile i obligaiile trec asupra motenitorilor (legali
sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular 6), potrivit regulilor generale n materie de
obligaii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae ori cu caracter viager, cu excepia cazului
cnd prile s-au neles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaiunii n funcie de moartea
locatorului) sau dac motenitorul uneia dintre pri (decedate) este cealalt parte, caz n care obligaiile
reciproce se sting prin confuziune. (art.1.624 C.civ.).
Prin excepie, art. 1.820 alin. 2 C.civ. prevede c n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii
locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea
locatarului i existena locaiunii. Cteva precizri sunt necesare: i) pot denuna contractul numai
motenitorii locatarului, adic aceia care au acceptat motenirea acestuia n mod expres sau tacit; ii) n
cazul decesului locatorului, motenitorii acestuia trebuie s respecte contractul, neavnd dreptul de a-l
denuna unilateral; iii) legea are n vedere doar contractele pe durat determinat, nu i contractele
ncheiate pe durat nedeterminat; acestea pot fi denunate unilateral de oricare dintre pri, potrivit
regulilor generale (art. 1.816 C.civ.). iv) termenul de 60 de zile este un termen de decdere; dac
motenitorii locatarului nu denun contractul n cadrul acestui termen, ei vor fi inui s execute obligaiile
(i, n primul rnd, obligaia de plat a chiriei) pn la expirarea termenului contractual; v) termenul de 60
de zile curge de la data la care motenitorii au luat cunotin att de moartea locatarului, ct i de existena
locaiunii deoarece acestea pot fi momente diferite (de exemplu, motenitorii afl mai trziu c locatarul
nchiriase un utilaj, un garaj, un spaiu comercial, etc.). vi) pentru ca locatorul s aib timpul necesar pentru
a-i gsi un alt locatar, este necesar ca denunarea unilateral s se fac cu respectarea unui termen
n practic s-a decis c ntruct legatarul cu titlu particular dobndete drepturile i obligaiile strns legate de
bunul motenit, este obligat s respecte locaiunea, dar are i dreptul de a pretinde chiria nu numai de la data
decesului autorului, ci i cea datorat anterior acelui moment, n limita termenului de prescripie de 3 ani anteriori
introducerii aciunii (TS, s.civ., dec.nr.972/1981, n CD, 1981, p.132-134). Nendoielnic, contractul de locaiune este
opozabil nu numai succesorului universal sau cu titlu universal, dar i legatarului cu titlu particular obligat s
respecte contractul (care prin moartea locatorului a cptat i dat cert i chiar dac nu a fost nscris, ntruct n
materie de publicitate imobiliar dobnditorul pentru cauz de moarte nefiind obligat a nscrie potrivit art. 887
C.civ. nu se poate prevala de lipsa nscrierii) i are dreptul de a pretinde chiria de la data deschiderii motenirii,
deoarece din acest moment a dobndit dreptul de proprietate (sau alt drept real) asupra bunului individual determinat.
n ceea ce privete ns creanele devenite exigibile anterior deschiderii motenirii i nepltite, soluia dat de
instana suprem este discutabil, ntruct ele fac parte din masa succesoral i se dobndesc de ctre succesorii
universali sau cu titlu universal, dac defunctul nu a dispus altfel prin legate cu titlu particular avnd ca obiect aceste
creane.
6

rezonabil de preaviz, conform art. 1.276 alin. 2 C.civ. Pn la expirarea termenului de preaviz motenitorii
locatarului au obligaia de a plti chiria, contractul ncetnd doar atunci cnd se mplinete termenul.
22. Denunarea unilateral. Dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, contractul ia
sfrit prin denunarea unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de preaviz
(art. 1.816 alin.1 C.civ.). Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n
lips, de uzane nu produce efecte dect la mplinirea acelui termen. Conform art. 1.277 teza a II-a C.civ.,
se consider nescris orice clauz prin care s-ar stipula c denunarea unilateral a contractului ncheiat pe
durat nedeterminat nu s-ar face cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz i, de asemenea, se
consider nescris stipularea unei prestaii n schimbul denunrii contractului.
Prin termenul de preaviz se nelege intervalul de timp dintre manifestarea voinei de a desface
contractul i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii. Acest termen de preaviz poate
fi stabilit de lege sau prin convenia dintre pri, iar n lips se stabilete n funcie de uzane, lundu-se n
considerare natura bunului, data calendaristic la care se produce (de exemplu, dac denunarea
contractului de ctre locator intervine n mijlocul iernii, termenul trebuie stabilit astfel nct locatarul s
aib un interval de timp suficient pentru a lua cu chirie un alt bun i pentru a-i muta obiectele personale),
situaia concret a prilor contractante etc. i are drept scop ca cealalt parte s gseasc un locatar (dac
preavizul a fost dat de locatar) sau un bun similar pe care s-l ia n locaiune (dac preavizul a fost dat de
locator).
Manifestarea de voin de a pune capt contractului este un act unilateral de voin i produce efecte
chiar dac n-a fost acceptat de partea creia i s-a comunicat, care trebuie s suporte ncetarea contractului.
Legea nu prevede vreo form special pentru denunare. Practic, trebuie s fie fcut n scris, iar dac
partea creia i se comunic refuz s dea o dovad de primire, se face prin intermediul executorilor
judectoreti. n toate cazurile, aciunea de chemare n judecat pentru evacuare constituie manifestarea
neechivoc a voinei de denunare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar
soluionrii litigiului, aa cum s-a decis, n mod constant, n practica judectoreasc anterioar adoptrii
noului Cod civil7.
Mai mult dect att, n practic s-a decis c publicarea scoaterii la licitaie, n vederea nchirierii, a unui
spaiu deinut de chiria, n baza unui contract de nchiriere rennoit prin tacita relocaiune, constituie
denunarea contractului de locaiune ncheiat prin tacita relocaiune8.
Potrivit art. 641 alin. 1 C.civ., denunarea unor contracte de locaiune cu privire la bunul comun pot fi
fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri.
Dup expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz, iar un nou contract poate fi ncheiat numai
prin consimmntul ambelor pri, iar nu prin simpla renunare la efectele denunrii unilaterale.
La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine exigibil, iar contractul de
locaiune constatat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal
competent constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului cu privire la obligaia de
restituire a bunului (art. 1.816 alin. 3 C.civ.).
23. Expirarea termenului. Dac termenul locaiunii a fost determinat prin convenia prilor sau, n
lipsa clauzei, de lege locaiunea nceteaz de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a
termenului, fr s mai fie nevoie de o ntiinare prealabil (art. 1.809 alin.1 C.civ.) 9. Nu este nevoie de o
ntiinare prealabil pentru c ambele pri cunoteau data la care expir termenul (i nceteaz contractul
de locaiune) i puteau s i ia din timp msuri pentru a gsi un alt locatar sau, dup caz, un alt bun spre a
fi nchiriat.

TS, s.civ., dec.nr.2628/1987, n CD, 1987, p.85; TB, s. a III-a civ., dec. nr. 805/2006 (nepublicat); .C.C.J, s.com.,
dec. nr. 2254/2009, publicat pe www.scj.ro.
8
CSJ, s.com., dec.nr.3807/2000, n Dreptul nr.10, 2001, p.200.
9
Desfacerea contractului la expirarea termenului nu este o regul imperativ. Astfel fiind, prile pot stipula
necesitatea notificrii i pentru aceast ipotez (cu termen de preaviz), caz n care contractul nu nceteaz prin efectul
termenului stipulat, ci numai dup expirarea termenului de preaviz. Pe de alt parte, oricare dintre pri i poate
rezerva dreptul de a denuna contractul nainte de expirarea termenului, cu respectarea termenului de preaviz.
7

n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe durat determinat i
constatat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal
competent constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului (art. 1.809 alin. 2 i 3
C.civ.).
Potrivit art. 34 alin.1 C. proc.civ., cererea pentru predarea unui bun la mplinirea termenului contractual
poate fi fcut chiar nainte de mplinirea acestui termen. Art. 1.038 alin. 3 C. proc.civ. prevede c pentru
a putea fi folosit procedura special reglementat de Titlul IX Evacuarea din imobilele folosite sau
ocupate fr drept - atunci cnd locaiunea este pe durat determinat, notificarea de evacuare a
imobilului trebuie fcut cu cel puin 30 de zile nainte de expirarea termenului, dac prin lege nu se
prevede altfel.
23.1. Tacita relocaiune. Dac, dup mplinirea termenului contractual, locatarul continu s dein
bunul i s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului (deci cu permisiunea
lui)10, se consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor. Noua
locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel (art.
1.810 C.civ.). Ne aflm n prezena unei ipoteze n care, potrivit legii, tcerea valoreaz consimmnt.
Nu este obligatoriu ca locatarul s foloseasc bunul, ci este suficient s l dein; locatarul nu are
obligaia de a folosi bunul nchiriat, ci are doar dreptul de a-l folosi. De asemenea, este necesar ca locatarul
s-i ndeplineasc obligaiile astfel cum au fost stipulate n contractul de locaiune iniial. n fine, este
suficient ca locatorul s nu se mpotriveasc la deinerea bunului de ctre locatar. Dac aceste condiii sunt
ndeplinite, legiuitorul a tras concluzia c, dei contractul iniial de locaiune a ncetat de drept prin
expirarea termenului, totui prile doresc continuarea raporturilor de locaiune n condiii identice.
ntruct tacita relocaiune opereaz un nou contract de locaiune, trebuie s fie ndeplinite condiiile
cerute de lege pentru ncheierea contractului, de exemplu, capacitatea prilor contractante. n caz de
pluralitate de persoane care compun prile contractante, rennoirea tacit poate opera numai cu
consimmntul tacit al tuturor persoanelor. De exemplu, dac unul dintre locatori l-a anunat pe locatar
nainte de expirarea termenului c nu dorete continuarea contractului sau dac unul dintre locatarii care au
ncheiat contractul ori unul dintre motenitorii unicului locatar nu a continuat s dein bunul, tacita
relocaiune nu poate opera.
Tacita relocaiune dac n-a fost exclus printr-o clauz contractual expres poate fi mpiedicat
numai prin manifestarea voinei de a nu rennoi contractul, care nceteaz de drept prin efectul expirrii
termenului)11.
Comunicarea hotrrii de a nu continua locaiunea trebuie s fie anunat nainte de expirarea termenului
prevzut n contract, dar fr respectarea termenului de preaviz, cci fiecare dintre pri cunotea perioada
pentru care contractul s-a ncheiat i putea s-i gseasc un alt contractant din timp. Dac locatorul a

Refuzul locatorului mpiedic relocaiunea tacit. CSJ, s.com., dec.nr. 913/1996, n Jurisprudena CSJ 1996, p.261262. n lipsa mpiedicrii opereaz relocaiunea tacit a fondului de comer deinut de locatar dup expirarea
termenului contractual (CSJ, s.com., dec.nr.2606/1998).
11
Dac locatorul i-a manifestat intenia de a nu rennoi contractul, raportul de locaiune nceteaz la expirarea
termenului. CSJ, s.com., dec.nr.569/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.303-306. Locatarul nu poate obine
recunoaterea valabilitii titlului de locaiune ca urmare a tacitei relocaiuni, dac n nsi cererea de chemare n
judecat recunoate c locatorul exercit presiuni pentru evacuarea sa din spaiu pe motiv c a expirat termenul
contractului de nchiriere (C.A. Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2339/1999, n Culegere de practic judiciar n materie
civil 1999, p.58-60). n ipoteza n care, urmare a operrii unui pact comisoriu, contractul de locaiune a fost reziliat
de drept, acesta nu-i mai poate produce efectele i nu mai poate reprezenta titlu legal pentru ocuparea spaiului de
ctre prt. Reclamanta a acceptat chiria pentru a nu-i mri prejudiciul produs prin neplata ei i ntrzierea plii,
ceea ce nu echivaleaz cu tacita relocaiune, ntruct prtul a ocupat abuziv spaiul, nefiind ndeplinite condiiile
prevzute de lege. (CCJ, s.com., dec. nr.3626/2004, n Dreptul nr.11, 2005, p.267).
10

trimis ntiinarea, locatarul nu poate opune tacita relocaiune chiar dac a continuat s dein bunul
nchiriat i chiar s l foloseasc12, locatorul putnd cere restituirea lui precum i daune-interese13.
Tacita relocaiune va avea loc n condiiile primului contract (inclusiv cu chiria iniial, cu toate
obligaiile stipulate n contract)14, dar se va considera ncheiat fr termen 15 (cu excepia cazurilor cnd
termenul este artat de lege sau prin convenia prilor se prevede altfel). Deci se prezum c prile n-au
modificat nimic fa de contractul iniial 16. Noul Cod civil prevede c prin tacita relocaiune se consider
ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor (reale sau personale).
Garaniile se vor menine n condiii identice celor stipulate iniial.
Potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011, dispoziiile privind tacita relocaiune sunt aplicabile n cazul
tuturor contractelor de locaiune al cror termen se mplinete dup data intrrii n vigoare a Codului civil.
24. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1.817 C.civ., atunci cnd, fr justificare, una dintre
prile contractului de locaiune nu i execut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are
dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul, potrivit legii 17. Atunci cnd am analizat
obligaiile prilor, am artat c neexecutarea unor obligaii d dreptul celeilalte pri s obin rezilierea
contractului (a se vedea, de exemplu, art. 1.791 alin. 1 n materia garanei contra viciilor, art. 1.794 alin. 2
n materia garaniei contra eviciunii, art. 1.800 n privina folosirii abuzive a bunului de ctre locatar, art.
1.803 alin. 3 n ceea ce privete lipsa de folosin n caz de reparaii urgente).
Contractul de locaiune urmeaz regulile generale n materie de contracte sinalagmatice cu executare
succesiv (inndu-se seama, dac este cazul, i de pactul comisoriu expres stipulat n contract18).
Poate interveni att rezilierea judiciar, ct i rezilierea unilateral, iar prile pot stipula i un pact
comisoriu. n practic, de multe ori prile prevd n contract posibilitatea rezilierii unilaterale n cazul
nerespectrii unor obligaii determinate.
Conform regulilor generale (art. 1.551 alin. 1 C.civ.) creditorul nu are dreptul la reziliere atunci cnd
neexecutarea este de mic nsemntate, dar n cazul contractelor cu executare succesiv (cum este
locaiunea), creditorul are dreptul la reziliere, chiar dac neexecutarea este de mic nsemntate, ns are
un caracter repetat; orice stipulaie contrar este considerat nescris.

Dac locatorul a notificat denunarea contractului, locatarul nu mai poate opune tacita relocaiune, chiar dac
a fcut unele pli n contul chiriei i a continuat folosina bunului (CSJ, s.com., dec.nr.2916/1997, n Dreptul nr.6,
1998, p.131-132). Chiar atunci cnd continu s foloseasc bunul, locatarul nu poate opune tacita relocaiune dac
locatorul nu pune n executare imediat hotrrea de evacuare, el avnd acest drept pn la expirarea termenului de
prescripie a executrii silite.
13
Plata anticipat a chiriei, pe timp de 10 ani, fcut de locatar naintea expirrii termenului prevzut n contract, dar
dup primirea notificrii prin care locatorul l anun c nu este de acord cu prelungirea locaiunii i solicit predarea
terenului nchiriat, nu are drept consecin meninerea acelui contract (a se vedea CSJ, s.com., dec.nr.7560/2001, n
Buletinul Jurisprudenei 2001, p.336-338).
14
Locatarul va fi obligat la plat, n continuare, a chiriei, n conformitate cu clauzele din contractul expirat. CSJ,
s.com., dec.nr.2606/1998, dec.nr.3381/1998 i dec.nr. 4268/1998, cit. supra.
15
Noului contract de locaiune astfel ncheiat pe durat nedeterminat i se poate pune capt de ctre oricare
dintre pri - prin denunare unilateral, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
16
n practic s-a decis c o clauz de determinare a chiriei n funcie de indicele inflaiei este valabil chiar dup
expirarea perioadei de nchiriere prevzut n contract, att timp ct, prin tacita relocaiune, prta a continuat s foloseasc spaiul n litigiu (a se vedea CSJ, s.com., dec. nr.16/1999, n RDC nr.9, 2000, p171).
17
n practic s-a decis c, ntruct societatea comercial prt a continuat s-i desfoare activitatea comercial,
folosind spaiul n litigiu, dei s-a dispus printr-o hotrre judectoreasc rezilierea contractului de nchiriere dintre
pri, n mod corect s-a dispus obligarea prtei la contravaloarea beneficiului nerealizat de ctre reclamant prin
nefolosirea spaiului, calculat la nivelul chiriei percepute n perioada anterioar rezilierii. n schimb, plata penalitilor
de ntrziere nu a fost admis, n lipsa unei clauze penale prin care s-ar fi anticipat cuantumul daunelor-interese
compensatorii sau moratorii (CCJ, s.com., dec. nr.691/2004, n Dreptul nr.3, 2005, p.261).
18
ntruct prta nu i-a ndeplinit obligaia privind plata chiriei, conform pactului comisoriu contractul de
nchiriere a fost reziliat de drept. n aceast mprejurare, instana nu se poate pronuna asupra oportunitii rezilierii,
care a operat de drept, astfel c evacuarea prtei se impune ntruct aceasta ocup spaiul fr titlu (CCJ, s.com.,
dec. nr.1431/2005, n Jurisprudena Seciei comerciale pe anul 2005, p.63-65).
12

Aadar, nu orice neexecutare d dreptul celeilalte pri de a obine rezilierea contractului. Cazuri de
reziliere pot fi abuzul de folosin sau schimbarea destinaiei bunului 19, neplata chiriei, neefectuarea
reparaiilor importante, descoperirea de vicii ascunse grave - n condiiile art. 1.791 alin. 1 teza a II-a
C.civ.) etc.
25. Imposibilitatea folosirii bunului. Sediul materiei l constituie art. 1.818 C.civ.
Astfel, dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite ,
locaiunea nceteaz de drept, cci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina bunului i nici nu
poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau nlocuirea lui. Precizm c textul de lege are n vedere nu
numai distrugerea material a bunului, ci i orice imposibilitate de a se folosi bunul (de exemplu,
exproprierea, confiscarea, deteriorarea grav care l aduce n stare de nefuncionare). Aadar, poate fi vorba
i de situaii n care dei din punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus n ntregime - din punct de
vedere juridic exist o imposibilitate de a folosi bunul, ceea ce determin tot ncetarea de drept a
contractului.
Contractul nceteaz de drept indiferent dac distrugerea bunului este fortuit sau culpabil, cci
locaiunea nu poate fi conceput fr un obiect asupra cruia s se exercite. Dar dac distrugerea s-a produs
din culp, partea culpabil va fi obligat s plteasc daune-interese, iar dac pieirea s-a produs fortuit nu
se pltesc daune20, aplicndu-se, n acest din urm caz, teoria riscului contractului (locatarul neputnd fi
obligat la plata chiriei dup momentul distrugerii bunului, iar dac a pltit-o cu anticipaie are dreptul s
cear restituirea).
Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial (bunul a fost parial distrus ori a devenit
inutilizabil numai n parte, cum ar fi situaia n care imposibilitatea folosirii vizeaz o parte dintr-o hal sau
dintr-un depozit ori privete un corp de cas, n timp ce altul poate fi folosit), locatarul poate, dup
mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. Rezilierea poate fi
dispus n cazul n care partea distrus din bun este att de nsemnat, nct se poate prezuma c fr acea
parte locatarul n-ar fi consimit iniial la ncheierea contractului. Evident, trebuie s se in seama de
circumstanele concrete i de modul n care era folosit bunul anterior intervenirii evenimentului care l-a
adus n imposibilitate parial de a fi folosit.
Atunci cnd bunul este doar deteriorat (defectat, dereglat), locaiunea continu, fiind aplicabile
dispoziiile art. 1.788 C.civ., care consacr obligaia locatorului de a efectua reparaiile (a se vedea i art.
1.803 C.civ. privind lipsa de folosin n caz de reparaii urgente).
n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuit, locatarul nu
are drept la daune-interese.
26. Desfiinarea titlului locatorului. Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure
folosina bunului nchiriat determin ncetarea de drept a contractului de locaiune. Astfel, de exemplu,
dac titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dac locatorul este evins printr-o aciune n
revendicare ori dac titlul locatarului principal s-a desfcut prin expirarea termenului prevzut n contract
sau prin reziliere i nu mai poate asigura sublocatarului (fa de care el este locator) folosina bunului etc.
Exist ns i excepii de la aceast regul. a) Astfel, art. 1.819 alin. 2 C.civ. prevede c locaiunea va
continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se
depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la
ncheierea locaiunii. Acest text este corelat cu prevederile art. 1.649 C.civ. potrivit cu care contractele cu
executare succesiv ncheiate cu un ter de bun-credin, sub condiia respectrii formalitilor de
publicitate prevzute de lege, vor continua s produc efecte pe durata stipulat de pri, dar nu mai mult de
un an de la data desfiinrii titlului constituitorului. b) Tot astfel, locaiunile de imobile ncheiate de
19

n practic s-a decis c se impune rezilierea contractului de locaiune n ipoteza n care s-a constatat c prta a
executat modificri constructive la imobilul nchiriat, fr acordul locatorului i fr autorizaiile prevzute de Legea
nr.50/1991, n vederea transformrii imobilului n mini-hotel, schimbnd astfel destinaia determinat prin contract,
i anume activitate de producie (CSJ, s.com., dec. nr. 3344/2002, n PR nr.6, 2003, p.74-75).
20
Dac pieirea se produce n timpul relocaiunii, chiria se pltete numai pn la data producerii evenimentului
(fora major). PAS, dec.nr.3142/1979, n RRD nr.10, 1980, p.73.

uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup
stingerea uzufructului prin decesul sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la
mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului. n cazul n care uzufructul
s-a stins prin expirarea termenului, locaiunile nceteaz, n toate cazurile, odat cu stingerea uzufructului
(art. 715 C.civ.). c) Art. 1.760 alin. 1 C.civ. dispune c efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se
stabilesc potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Cu
toate acestea, vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac
au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii (a se vedea
explicaiile de la vnzarea cu opiune de rscumprare). d) Potrivit art. 778 alin. 1 C. proc.civ., locaiunile
privitoare la bunul adjudecat rmn n fiin sau, dup caz, nceteaz potrivit legii, ns n toate cazurile,
adjudecatarul nu este inut s respecte locaiunea atunci cnd preul convenit este mai mic cu o treime fa
de preul pieei ori inferior celui rezultat din locaiunile precedente (a se vedea i art. 828 C. proc.civ.).
27. Efectele nstrinrii prin acte ntre vii a bunului dat n locaiune. Conform art. 1.811 C.civ.,
Dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum
urmeaz: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar;
b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a
nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste
formaliti; d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina
locatarului.
Art. 1.811 C.civ. rezolv o problem foarte important i, totodat, interesant n materia contractului de
locaiune, i anume aceea de a ti ce se ntmpl n ipoteza n care pe parcursul derulrii locaiunii locatorul
nstrineaz bunul dat n locaiune. Dobnditorul va fi inut s respecte contractul de locaiune sau,
dimpotriv, locaiunea nceteaz pentru c locatorul nu mai are n patrimoniul su dreptul care s i permit
s asigure n mod constant locatarului folosina linitit i util? Rspunznd la aceast ntrebare,
legiuitorul a ncercat s asigure un just echilibru ntre drepturile locatarului i cele ale dobnditorului. De
aceea, a fost consacrat soluia potrivit cu care dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, ns numai
n condiiile prevzute de lege.
nainte de a examina aceste condiii, precizm c prin nstrinare se nelege nu numai vnzarea
bunului, ci i ncheierea unui contract de schimb, ntreinere, rent viager, tranzacie (atunci cnd
presupune transferul bunului nchiriat de la o parte a contractului de tranzacie la cealalt - art. 2.267 alin. 1
C.civ.), donaie, constituirea sau cedarea unui drept de uzufruct etc.
27.1. Examinarea ipotezelor reglementate de art. 1.811 C.civ. Dac bunul dat n locaiune este
nstrinat, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum urmeaz:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar. Potrivit
art. 902 alin. 2 pct. 6 C.civ. sunt supuse notrii n cartea funciar locaiunea i cesiunea de venituri. Dac
locaiunea ce are ca obiect un imobil a fost notat n cartea funciar, dobnditorul a putut lua cunotin de
existena contractului i, pe cale de consecin, este inut s respecte dreptul de folosin al locatarului.
b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe
a nstrinrii. Exist i imobile care nu sunt nc nscrise n cartea funciar. n aceast situaie, pentru ca
dreptul de folosin al locatarului s fie opozabil dobnditorului este necesar ca locaiunea s aib dat
cert, iar aceast dat cert s fie anterioar datei certe a contractului prin care bunul a fost nstrinat. n
acest mod se evit antedatarea contractelor de locaiune, care ar permite fraudarea drepturilor
dobnditorului.
Contractul de locaiune dobndete dat cert prin una dintre modalitile prevzute de art. 278 C.
proc.civ.: 1. din ziua n care au fost prezentate spre a se conferi dat cert de ctre notarul public,
executorul judectoresc sau alt funcionar competent n aceast privin; 2. din ziua cnd au fost nfiate
9

la o autoritate sau instituie public, fcndu-se despre aceasta meniune pe nscrisuri; 3. din ziua cnd au
fost nregistrate ntr-un registru sau alt document public; 4. din ziua morii ori din ziua cnd a survenit
neputina fizic de a scrie a celui care l-a ntocmit sau a unuia dintre cei care l-au subscris, dup caz; 5. din
ziua n care cuprinsul lor este reprodus, chiar i pe scurt, n nscrisuri autentice ntocmite n condiiile art.
269, precum ncheieri, procese-verbale pentru punerea de sigilii sau pentru facere de inventar; 6. din ziua n
care s-a petrecut un alt fapt de aceeai natur care dovedete n chip nendoielnic anterioritatea nscrisului.
Un caz frecvent n care contractul de locaiune dobndete dat cert este acela n care se nregistreaz
la organul fiscal competent. Cu acest prilej, se face meniune pe contractul de locaiune (prin atribuirea
unui numr de nregistrare, aplicarea tampilei instituiei i a semnturii funcionarului competent) inclusiv
pe exemplarele care se restituie prilor contractante, iar contractul se nregistreaz ntr-un registru special
inut de organele fiscale, potrivit Ordinului A.N.A.F. nr. 1985/2012.
c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti.
Textul face referire la nave, aeronave, drepturi din domeniul proprietii industriale (brevete de invenie,
mrci, desene sau modele etc.). De exemplu, contractul de licen de marc cu titlu oneros are natura
juridic a locaiunii i pentru a fi opozabil terilor (inclusiv cesionarului mrcii) trebuie s fie nscris n
Registrul mrcilor, cu plata taxei prevzute de lege, i s fie publicat n Buletinul Oficial de Proprietate
Industrial-Seciunea Mrci, astfel cum dispune art. 43 alin. 4 din Legea nr. 84/1998 privind mrcile i
indicaiile geografice.
d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului. n
cazul bunurilor mobile care nu sunt supuse unor formaliti de publicitate, dac bunul mobil este folosit de
o alt persoan dect nstrintorul, aceast situaie este de natur a crea o suficient ndoial pentru
dobnditor pentru ca acesta s-i pun problema care este situaia juridic a bunului mobil dobndit. Cea
mai adecvat form prin care se asigur opozabilitatea dreptului locatarului fa de dobnditor este
folosirea bunului mobil de ctre locatar.
Menionm c potrivit art. 130 din Legea nr. 71/2011- aplicabil tuturor cazurilor prevzute de art. 1.811
C.civ.- dac formalitile de opozabilitate nu au fost ndeplinite cu privire la un contract de locaiune n
curs de executare la data intrrii n vigoare a Codului civil i bunul dat n locaiune este nstrinat dup
aceast dat, contractul de locaiune este opozabil dobnditorului numai dac sunt ndeplinite formalitile
prevzute la art. 1.811 din Codul civil.
27.2. Subrogarea dobnditorului n toate drepturile i obligaiile locatorului. Potrivit art. 1.813
C.civ., n cazurile prevzute la art. 1.811, dobnditorul se subrog n toate drepturile i obligaiile
locatorului care izvorsc din locaiune. Astfel cum s-a artat n literatura de specialitate 21, ne aflm n
prezena unui caz particular de cesiune de contract, care se realizeaz prin derogare de la prevederile
dreptului comun n materie (art. 1.315 alin. 1 C.civ.) fr consimmntul cocontractantului cedat (adic al
locatarului). Regimul juridic al acestei cesiuni speciale de contract este caracterizat prin urmtoarele:
a) Locatorul iniial (nstrintorul) rmne rspunztor pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior
nstrinrii. Legea are n vedere toate consecinele nefavorabile ale neexecutrii obligaiilor contractuale ale
locatorului de pn la momentul nstrinrii bunului (de exemplu, viciile bunului au adus un prejudiciu
locatarului i sunt ndeplinite condiiile prevzute de art. 1.791 alin. 2 C.civ.; locatarul a efectuat reparaiile
care erau n sarcina locatorului i acesta din urm nu i-a pltit sumele avansate i dobnzile aferente,
conform art. 1.788 alin. 3 C.civ.).
b) Cnd locatarul bunului nstrinat a dat garanii locatorului pentru ndeplinirea obligaiilor sale,
dobnditorul se subrog n drepturile izvornd din aceste garanii, n condiiile legii (art. 1.814 C.civ.).
Conform art. 1.597 alin. 2 C.civ., subrogaia are ca efect faptul c noul locator dobndete att garaniile
constituite de ctre locatar (de exemplu, a ipotecat un imobil care i aparine pentru a garanta plata chiriei),
21

A se vedea, L. Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 668-669.

10

ct i garaniile consimite de teri (de exemplu, s-a ncheiat un contract de fideiusiune ntre locatorul iniial
i terul-fideiusor pentru garantarea executrii obligaiei de ctre locatar; acest contract de fideiusiune va
produce efecte n continuare i va profita noului locator).
c) Plata anticipat a chiriei sau cesiunea creanei privind chiria nu poate fi opus dobnditorului dect
dac n privina acestora au fost ndeplinite, nainte ca nstrinarea s devin opozabil locatarului,
formalitile de publicitate prin nscrierea la arhiv sau, dup caz, n cartea funciar, n funcie de obiectul
locaiunii, ori dac plata anticipat sau cesiunea a fost cunoscut de dobnditor pe alt cale (art. 1.815
C.civ.).
d) Prin derogare de la dreptul comun al cesiunii de contract, locatarul nu poate declara c nu l libereaz
pe locatorul iniial de obligaiile ce i revin n baza contractului de locaiune 22. Art. 1.813 C.civ. instituie un
regim derogator, care se aplic prioritar. Cu alte cuvinte, nu se va modifica nimic fa de contractul iniial
(se vor menine aceeai chirie, aceleai termene de plat, pactele comisorii stipulate n contract etc.), cu
singurul amendament c toate drepturile i obligaiile se transfer noului locator (dobnditorului).
27.3. ncetarea locaiunii n caz de nstrinare. Dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz n
cazul nstrinrii bunului dat n locaiune. Este posibil ca nc de la data ncheierii contractului de locaiune
locatorul intenioneaz s nstrineze bunul i - ntruct nu dorete ca existena contractului de locaiune s
afecteze preul bunului convine cu locatarul ca, n cazul nstrinrii bunului, locaiunea s nceteze, chiar
dac nu a ajuns la termen i chiar dac nu se poate reine nicio culp n sarcina locatarului.
n scopul proteciei drepturilor locatarului care nu cunoate momentul n care locaiunea urmeaz s
nceteze din cauza nstrinrii i trebuie s aib timp suficient pentru a-i gsi un alt bun pe care s l ia n
locaiune legea prevede c locaiunea rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i s-a
notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat notificrii
denunrii unilaterale a contractului. Aadar, termenul de preaviz este mai mare dect cel obinuit, ns
locatarul poate renuna la acesta sau se poate mulumi cu un termen de preaviz mai scurt.
Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului cu respectarea termenului de preaviz dublu nu
are drept la despgubire nici mpotriva locatorului, nici mpotriva dobnditorului. Soluia difer de
cea consacrat de Codul civil de la 1864 (n lumina art. 1.442 i 1.444 C.civ. de la 1864, n toate cazurile de
desfacere a locaiunii prin efectul nstrinrii - inclusiv atunci cnd exista o clauz expres n contractul de
locaiune de ncetare din cauza vnzrii locatarul era n drept s cear despgubiri de la locator, dac nu
se prevzuse n contract o stipulaie expres contrar. Pn la plata daunelor, locatarul avea drept de
retenie, ct timp nu era despgubit de locator sau de dobnditor, care ns avea aciune n regres mpotriva
locatorului).
Cu ocazia elaborrii noului Cod civil s-a considerat c de vreme ce locatarul a consimit la ncheierea
unui contract de locaiune n care s-a stipulat de la nceput c acesta va nceta dac bunul va fi nstrinat i
de vreme ce a fost respectat termenul de preaviz - nu se justific obligarea locatorului sau a dobnditorului
la plata de despgubiri fa de locatar. Uneori, prile stipuleaz obligaia locatorului iniial de a-i plti
despgubiri locatarului n cazul ncetrii contractului de locaiune din cauza nstrinrii, clauz care este
perfect legal.
Menionm c locatarul n toate cazurile trebuie s respecte contractul (chiar dac nu este opozabil n
condiiile art. 1.811 C.civ.) n situaia n care dobnditorul i cere acest lucru, cci facultatea de a invoca
inopozabilitatea contractului este numai a dobnditorului (cu excepia cazului cnd s-a prevzut n
contractul de locaiune desfacerea lui n caz de nstrinare, de drept sau la cererea locatarului). De exemplu,
cel care a cumprat imobilul a fcut-o n scop de investiie i este interesat s menin locaiunea i de
aceea i cere locatarului s continue s foloseasc bunul n condiiile stipulate iniial.
22

A se vedea, L.Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, op.cit., p. 669.

11

Rezult c nstrinarea este o cauz de ncetare a locaiunii numai n ipoteza n care dreptul locatarului
nu este opozabil dobnditorului sau atunci cnd prile (locatorul iniial i locatarul) au convenit c
locaiunea nceteaz n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune (cu precizrile fcute mai sus).
28. Natura juridic a drepturilor locatarului. Dup cum am vzut, locaiunea nu este un contract
translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaionale. De aici rezult
c dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean.
Dreptul de folosin al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de crean care se
realizeaz prin intermediul locatorului, dei se exercit asupra unui bun, presupunnd un contact material
cu un bun (ius ad rem).

12