REFERAT

Cadastrul general si de specialitate

1. Cadastrul general
Conform Legii cadastrului si a publiitatii imobiliare nr.71/1996 Cadastrul general este
sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza
identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor
precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii indiferent de destinatia lor si de
proprietar.
1.1 Scopul si obiectul cadastrului general
Scopul principal al cadastrului funciar este de a furniza in orice moment date reale catre
organele juridie si fiscale, privind partea cantitativa a dreptului real imobiliar si respectiv datele
economie care atesta partea calitativa a imobilelor din cuprinsul unui teritoriu administrativ
(comuna, oras, municipiu).
Alte scopuri ale cadastrului general sunt :
- furnizeaza date de sinteza organelor de statistica si conducere a statului cu privire la
stadiul si evolutia fondului funciar, pe judete si pe tara;
- participa la elaborarea studiilor si lucrarilor de cercetare privind sistematizarea
teritoriala, protectia mediului si a altor activitati care se desfasoara pe suprafete mari;
- participa la identificarea resurselor funciare;
- furnizeaza date la zi pentru actualizarea hartilor cu diferite tematici.
Obiectul principal al cadastrului general, il constituie imobilul (reprezentat de parcela cu
sau fara constructii), proprietaril si situarea teritorial administrativa.
Fiecare dintre cele trei entitati de baza vizeaza urmatoarele insusiri:
imobilul: suprafata, categoria de folosinta a terenului, destinatia terenului, calitatea
terenului;
proprietarul; identificarea dupa acte a numelui si a prenumelui, situatia juridica privind
calitatea in temeiul careia detine imobilul;
situarea teritorial administrativa: situarea corpurilor de proprietate in limitele
administrative ale comunei, orasului sau municipiului cu ajutorul planului si a registrelor
cadastrale.
2

Cadastrul general se organizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale:

comuna, oras, municipiu, judet si la nivelul intregii tari.
Prin sistemul de cadastru general se realizeaza:
a) identificarea, inregistrarea si descrierea, in documentele cadastrale, a terenurilor si a
celorlalte bunuri imobile prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri
cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinatori legali de terenuri
si de alte bunuri imobile, in vederea asigurarii publicitatii si opozabilitatii drepturilor acestora
fata de terti;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a
obligatiilor fiscale ale contribuabililor.
METODA. Functia tehnica a cadastrului general se realizeaza prin determinarea, pe baza
de masuratori, a pozitiei configuratiei si marimii suprafetelor terenurilor pe destinatii, categorii
de folosinta si pe proprietari, precum si ale constructiilor. In cadrul functiei economice a
cadastrului general se evidentiaza destinatia, categoriile de folosinta a parcelelor, precum si
elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile. Functia juridica a
cadastrului general se realizeaza prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate si
prin publicitatea imobiliara. La nivelul unitatilor administrativ-teritoriale comuna, oras si
municipiu lucrarile tehnice de cadastru constau in:
a) stabilirea, potrivit legii, si marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor unitatii
administrativ-teritoriale respective;
b) marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localitatilor, potrivit legii;
c) identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa acestora, pe
baza posesiei exercitate sub nume de proprietar; masurarea tuturor parcelelor de teren din
cuprinsul fiecarei unitati administrativ-teritoriale, specificandu-se destinatia, categoria de
folosinta si proprietarul sau, dupa caz, posesorul acestora. Pentru terenurile ocupate de
constructii, curti, precum si pentru terenurile cu alte destinatii, situate in intravilan sau in
extravilan, se vor specifica, pe baza datelor furnizate de cadastrele de specialitate, categoriile de

folosinta a terenurilor, incadrarea acestora pe zone in cadrul localitatii, respectiv pe clase de

calitate;
d) inregistrarea litigiilor de hotare, in cazul neintelegerilor intre proprietarii si/sau
posesorii invecinati;
e) masuratori pentru realizarea si actualizarea planurilor cadastrale.
Documentele tehnice principale ale cadastrului general, care se vor intocmi la nivelul
comunelor, oraselor si municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al parcelelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor si domiciliul acestora;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) registrul corpurilor de proprietate;
e) fisa centralizatoare, partida cadastrala pe proprietari si pe categorii de folosinta;
f) planul cadastral.
Detinatorii de bunuri imobile sunt obligati sa permita accesul specialistilor pentru
executarea lucrarilor de cadastru, sa admita, in conditiile legii, amplasarea, pe sol sau pe
constructii, a semnelor si semnalelor geodezice si sa asigure zonele de protectie a acestora.
Planul cadastral contine reprezentarea grafica a datelor din registrele cadastrale, referitoare la
terenurile si constructiile din cadrul unitatilor administrativ-teritoriale comune, orase si
municipii si se pastreaza la oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie. Registrele si
planurile cadastrale vor sta la baza completarii sau, dupa caz, a intocmirii evidentei privind
publicitatea imobiliara. O copie a acestora se pastreaza la biroul de carte funciara.
1.2. Partile componente ale cadastrului general
Cadastrul general cuprinde trei parti: partea tehnica, economica si juridica. Prile
componente ale cadastrului (tehnic, economic i juridic), la rndul su se afl ntr-o strns
legtur. n multe aspecte divizibilitatea prilor componente ale cadastrului poart un caracter
mai mult teoretic. n practica implementrii cadastrului ntre aceste pri componente nu exist
hotare.

1.2.1. Partea tehnica

Partea tehnic a cadastrului i-a cptat denumirea prin faptul c n coninutul su
predomin aciunile tehnice (msurri). Prin msurri se determin amplasamentul, poziia,
configuraia, mrimea sectoarelor de teren, categoria lor de destinaia, modul de folosin precum i
a construciilor, instalaiilor, amenajrilor amplasate pe aceste sectoare, proprietarii i drepturile
proprietarilor asupra acestor bunuri.
Din cele artate mai sus rezult, c partea tehnic a cadastrului cuprinde toate operaiunile
tehnice geodezice, topografice, fotogrammetrice i cartografice care sunt necesare la realizarea
msurrilor de teren i calculele amplasrii spaiale (grafic sau numeric) a punctelor care
definesc suprafeele de teren, corpurile de proprietate, unitile administrativ - teritoriale.
Rezultatul final al prii tehnice a cadastrului este elaborarea unuia din cele mai
importante documente planul cadastral. mpreun cu planul cadastral, registrul cadastral al
bunurilor imobile formeaz baza sistemului informaional al cadastrului.
Registrul cadastral al bunurilor imobile are un coninut mai mult juridic i va fi studiat
mai amnunit la capitolul partea juridic a cadastrului.
Deci n procesul de realizare a prii tehnice a cadastrului este elaborat planul cadastral i
iniiat registrul cadastral al bunurilor imobile.
La elaborarea planului cadastral pot fi utilizate rezultatele finale ale lucrrilor din alte
domenii, cum ar fi, cele de creare a reelei geodezice de triangulaie i nivelment, elaborarea
hrilor topografice etc.
Totodat, aa lucrri care sunt necesare determinrii structurii cadastrale, categoriei de
destinaie sau folosin a obiectului, proprietarului, dreptului de proprietate asupra bunului etc. sunt
efectuate numai n cadrul lucrrilor de cadastru.
Acest coninut al prii tehnice a cadastrului mai poate fi numit i coninutul prii tehnice a
cadastrului de baz. Cadastrul de baz este numit atunci cnd el este implementat pentru
prima dat sau n condiiile cnd, din diferite motive, sunt efectuate lucrri masive pe ntreg
teritoriul unor uniti administrativ-teritoriale.
Motivele de a repeta lucrrile masive de cadastru pe unele uniti teritorialadministrative pot fi diferite. Ele se petrec atunci cnd informaia din registrul cadastral, n mare
msur, nu coincide situaiei din teren.

n condiiile cnd cadastru de baz a fost deja implementat, atunci periodic se petrec
lucrri cadastrale sub forma cadastrului modificat curent (inut periodic, inut la zi). Cadastrul
curent de regul este efectuat sub influena condiiilor politicii fiscale.
Anume politica fiscal, dup o perioad de timp de 3-5 ani cere o analiz total a bunurilor
imobile n scopul reexaminrii mrimii plilor fiscale.
Periodicitatea efecturii cadastrului curent (modificrilor curente) de 3,4 sau 5 ani este
stabilit de trei factori principali:
- capacitatea de finanare a bugetului;
- precizia de stabilire a bazei fiscale;
- stabilitatea dezvoltrii economiei rii.
n dependen de coninutul lucrrilor efectuate (cadastru de baz sau cadastru curent) va
depinde i coninutul prii tehnice a cadastrului. Adic, vom elabora un plan cadastral nou sau
vom introduce modificri n planul cadastral existent, vom introduce un registru nou sau vom
modifica informaia din registrul cadastral existent, vom forma dosare cadastrale noi sau le vom
completa pe cele existente.
Aici este necesar de menionat de asemenea, c n majoritatea cazurilor, cadastru nu se
finalizeaz cu partea tehnic dar consecutiv sunt efectuate toate cele trei pri: tehnic, economic
i juridic. Fiele registrului bunurilor imobile se completeaz cu informaia economic i juridic.
Un principiu de baz se va pstra numaidect: partea tehnic va include att volum de
informaie cantitativ despre bunul imobil ct va fi necesar de a ndestula elaborarea pii economice
i juridice a cadastrului.
Tehnologia formrii sistemului informaional al cadastrului, acumularea informaiei
economice i juridice poate fi diferit n dependen de problema pus, termenul stabilit de
executare a lucrrilor, complexul de instrumente utilizat etc. Totodat este necesar de stabilit c
informaia respectiv va putea fi acumulat numai atunci cnd obiectul (bunul imobil) va fi
identificat i va dispune de o adres (cod) cadastral.
Anume aceast condiie i ne impune de a stabili n cadrul consecutivitii ndeplinirii
lucrrilor, elaborarea planului cadastral sau modificrile la el pe prima poziie.
Partea tehnica se realizeaza prin determinarea pe baza de masuratori a pozitiei,
configuratiei si marimii suprafetelor de teren pe categorii de folosinta si proprietari, precum si
ale constructiilor. Aceasta parte tehnica cuprinde toate operatiunile tehnice geodezie, topografice,
6

fotogrammetrice si cartografice care concura la realizarea masuratorilor pe teren si calcule

finalizate cu determinarea spatiala a punctelor care definesc suprafetele imobilelor, corpurilor de
proprietate si a unitatilor teritorial-administrative.
O astfel de operatiune este tehnica G.P.S. (Global Positioning System). Acesta este cel
mai recent procedeu de masurare si prelucrare in mod flexibil si eficient a retelelor geodezice si a
punctelor de detaliu.
Sistemul G.P.S. se bazeaza pe o constelatie de 24 de sateliti care se deplaseaza pe o orbita
cunoscuta in jurul pamantului la foarte mari inaltimi. Satelitii aflandu-se la inaltimi foarte mari
evita problemele de interferenta cu undele sistemelor de sol si folosesc o tehnologie de mare
precizie. Sistemul cuprinde 5 componente de baza :
- prima componenta este triangulatia care sae face pe suprafata pamantului;
- a doua componenta este masurarea distantelor cu ajutorul timpului parcurs de o unda
radio;
- a treia componenta este reprezentata de dispozitive de foarte mare precizie pentru a
masura aest timp;
- a patra componenta este cunoasterea pozitiei exacte a satelitului in spatiu;
- ultima componenta este faptul ca semnalul G.P.S. care vine de la satelit trecand prin
ionosfera si atmosfera este afectat de erori.
1.2.2 Partea economica
Spre deosebire de partea tehnic, partea economic a cadastrului privete bunurile imobile
prin coninutul su economic, prin prisma valorii lor reale.
La rndul su, valoarea este o funcie a coninutului cantitativ i calitativ al bunului imobil
evaluat iar evaluarea un proces de determinare a valorii.
Partea economic a cadastrului soluioneaz o problem important fiscal furnizeaz
date organelor fiscale despre valoarea bunurilor imobile impozabile.
Activitatea de apreciere a calitii bunurilor imobile se numete bonitare cadastral.
Pentru fondul funciar, aspectul calitativ se refer la bonitarea terenurilor, a categoriilor
de destinaie i folosin. La terenurile agricole bonitarea cadastral se efectueaz n scopul

determinrii gradului de productivitate a solurilor n funcie de fertilitatea lor natural i

tehnologiilor de lucru.
Aspectul calitativ al terenurilor cu destinaie agricol se mai completeaz cu date privind
stadiul de degradare a terenurilor, privind terenurile amenajate prin lucrri de mbuntiri funciare
(irigaie, desecri, ndiguiri, combatere a eroziunii solurilor )etc.
n dependen de categoria de destinaie pot fi bonitate (evaluate) toate categoriile de
destinaie ale fondului funciar.
Pentru construcii aspectul calitativ const n cartarea cldirilor n funcie de materialul
de construcie (beton, lemn, crmid etc.), gradul de uzur i dotarea cu instalaii.
Pentru fondul silvic, aspectul calitii const n evaluarea fondului lemnos, cartarea
terenurilor forestiere, evidena zonelor atacate de boli, distruse de incendii, furtuni etc.
Pentru fondul apelor aspectul calitativ const n evidena zonelor inundabile, a zonelor
care cer a fi amenajate, n evaluarea strii de proteciei a calitii apelor.
Prin metodele de bonitare a terenurilor agricole se poate de stabilit, n mod tiinific,
valoarea produciilor i a veniturilor nete cadastrale.
Coninutul prii economice a cadastrului include:
a) acumularea

informaiei economice (cantitative

calitative)

despre

bunurile

imobile;
b) evaluarea bunurilor imobile.
La rndul su, att coninutul informaiei acumulate despre bunurile imobile ct i metodele
evalurii lor v0r depinde de scopul final. Adic vom efectua o evaluare masiv n scopuri fiscale sau
o evaluare selectiv sau individual n alte scopuri dect cele fiscale.
Evaluarea selectiv include un complex de aciuni de determinare a valorii unui bun
imobil (unui grup de bunuri imobile) n condiiile n care bunuri asemntoare lor au fost deja
vndute-cumprate pe piaa imobiliar, valoarea lor fiind determinat prin diferite metode
tipice, n diferite scopuri.
Evaluarea individual se refer la bunuri immobile specifice. La categoria obiectelor
asupra crorar se aplic principiile evalurii individuale pot fi raportate obiectele de cultur i
art, obiecte industriale unice etc.
Dup cum deja am constatat, valoarea bunului imobil se afl ntr-o dependen direct
de caracteristicile cantitative i calitative ale lui.
8

Prin faptul c caracteristicile cantitative i calitative ale tuturor obiectelor se afl ntr-o
permanent micare, acumularea informaiei despre bunul imobil i evaluarea lui se nfptuiete la
o dat concret inndu-se cont de factorii economici i sociali.
Metodele de evaluare. Sunt cunoscute urmtoarele metode de evaluare:
a) metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe estimarea valorii
obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre
vnzare;
a) metoda veniturilor,

care

se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri

cheltuieli legate de utilizarea obiectului evalurii;

b) metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimarea cheltuielilor pentru crearea
unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului
supus evalurii.
Indiferent de metoda de evaluare aplicat, asupra rezultatului final influeneaz calitatea
informaiei acumulate.
Surse de informaie pot fi diferite dar cu un coeficient nalt de ncredere.
Mai veridic este considerat informaia acumulat nemijlocit n procesul tranzaciei. O
asemenea informaie poate fi cptat n procesul analizei tranzaciilor, studiind informaia din
oficiile cadastrale teritoriale care nregistreaz toate tranzaciile nfptuite. De asemenea mai pot
fi studiate contractele, ofertele, anunurile, diferite registre, interviuri cu participanii la
tranzacii, mediatori, evaluatori, brocheri, arendai etc.
De asemenea este necesar de menionat c un evaluator deja dispune de o baz de date
proprie, acumulat n procesul activitii sale. De multe ori i calitatea evalurii bunului imobil
depinde de baza de date de care dispune evaluatorul.
Partea economica cuprinde un ansamblu de metodologii de stabilire a valorii economice a
imobilelor. Aceste metodologii se numesc de bonitare cadastrala, astfel se poate vorbi de
bonitarea cadastrala a terenurilor agricole sau silvice, a cladirilor, a drumurilor.
O metoda de bonitare cadastrala este cea care foloseste drept criteriu impartirea
terenurilor dupa gradul de fertilitate in cinci clase de calitate:
Clasa I soluri cu fertilitate foarte buna( terenuri din zona de campie);
Clasa II- soluri cu fertilitate buna
Clasa III- soluri cu fertilitate mijlocie ( relief colinar, drenaj nesatisfacator);
9

Clasa IV- soluri cu fertilitate slaba ( plantatii de vii, pomi, arbusti si fanete);
Clasa V- soluri cu fertilitate foarte slaba ( terenuri din zona de munte).
La incadrarea terenurilor agricole in cele cinci clase de calitate s-au avut in vedere
urmatoarele insusiri de baza: grosimea profilui\lui de sol, grosimea orizontului de humus, textura
si continutul in schelet, pH, grade de podzolire, saraturare, eroziune, formele de relief,
adancimea apei freatice si compozitia chimica a acesteia, precum si interventia omului cu lucrari
de imbunatatiri funciare.
Factorii luati in consideratie pentru acordarea notei de bonitare sunt; sol, clima, relief si
hidrologie.
1.2.3 Partea juridica
Se realizeaza prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate si prin
publicitatea imobiliara (art. 8 Legea cadastrului).
Prin detinatori de terenuri se inteleg titularii dreptului de proprietate, a altor drepturi reale
asupra acestora sau cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori sau detinatori precari.
Proprietatea privata asupra terenurilor sau alte drepturi reale poate avea titulari persoane
fizice sau juridice, iar terenurile care apartin domeniului public sunt proprietatea
statului.Domeniul public este de interes national si local.
Potrivit art. 480 din Codul Civil Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si
a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut insa in limitele determinate de lege
2. Cadastru de specialitate
Pentru rezolvarea unor probleme cu caracter tehnic, economic si juridic si de conducere
din domeniile care isi desfasoara activitatea pe suprafete mari de teren este absolut necesara o
evidenta speciala si anume cadastru de specialitate.
Ministerele, alte institutii centrale de stat, regiile autonome si alte persoane juridice
organizeaza cadastrul de specialitate in domeniile: agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv,
imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismulul, zonelor protejate

10

naturale si construite, celor cu risc ridicat de calamitati naturale ori supuse poluarii si degradarii
si altele.
Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenta si inventariere sistematica a
bunurilor imobile sub aspect tehnic si economic, cu respectarea normelor tehnice elaborate de
Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie si a datelor de baza din cadastrul general,
privind suprafata, categoria de folosinta si proprietarul.
Titularii cadastrelor prevazute la alin. 1 executa, in functie de domeniul specific de
activitate, lucrari geodezice, topografice, fotogrammetrice, cartografice si altele pentru
satisfacerea nevoilor proprii. Titularii cadastrelor de specialitate, cu exceptia Ministerului
Apararii Nationale, Ministerului de Interne si Serviciului Roman de Informatii, vor pune, cu titlu
gratuit, la dispozitia Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie datele cerute pentru
alcatuirea si actualizarea cadastrului.
2.1 Cadastru agricol
In Romania suprafata agricola ocupa 75% din suprafata totala a tarii. Cadastrul agricol se
realizeaza pe unitati agricole sau pe complexe de unitati agricole.
Obligativitatea racordarii cu cadastru general se refera in principal la corespondenta
perimetrului unitatii agricole, a contururilor tarlalelor si a parcelelor, a drumurilor si categoriilor
de folosinta a terenului. In cadrul acestor elemente, cadastrul agricol are libertatea de a fece
detalierea patrimoniului funciar pe subcategorii de folosinta si in azul acestora pe culturi, soiuri,
lucrari de investitii, de cartare agrochimica.
2.2 Cadastru imobiliar edilitar
Scopul acestui tip de cadastru de specialitate consta in inventarierea tehnico-imobiliara a
cladirilor apartinand persoanelor fizice si juridice precum si a jestrei imobiliare edilitare a
localitatilor.
Inventarierea tehnica imobiliara acladirilor consta din analizarea cantitativa si calitativa a
fiecarei constructii si precizarea caracteristicilor de baza in fisa tehnica a constrctiei si pe planul
cadastral.

11

Inventarierea zestrei edilitare a localitatii consta in masurarea pe teren si reprezentarea pe

planurile cadastrale a pozitiei si caracteristicilor tehnice a tuturor retelelor subterane si de
suprafata, de alimentare cu apa, canalizare, de termoficare, gaze naturale, electrice, telefonice.
2.3 Cadastru forestier
Fondul forestier al tarii reprezinta cca. 7 milioane ha, iar scopul cadastrului forestier este
de inventariere a acestor cifre. Pentru aceasta este organizat un sistem de evidenta a terenurilor
pe baza de masuratori grafice efectuate pe planuri cadastrale la scarile 1:5000 si 1:10000.
Specificul acestui sistem de evidenta consta in faptul ca el se realizeaza ori se aduce la zi
concomitent cu realizarea proiectelor de amenajari silvice.

2.4 Cadastru apelor

Este organizat in prezentc ca un sisten de inventariere primara si de ordonare sistematica
a caracteristicilor morfologice si hidrologice ale cursurilor de apa precum si a obiectivelor de pe
cursurile de apa in legatura cu acestea.
Sistemul de cadastru al apelor a fost organizat in anul 1958 ca o inventariere necesara
pentru intocmirea planurilor de amenajare complexa a bazinelor hidrografice si programului
national de amenajare a apelor din Romania.

12