www.referat.

ro

RAPORT EVALUARE
CAS I TEREN INTRAVILAN

Prof. Coordonator: Conf. Dr. ILIE MURRIA

Student: ONETE CLAUDIA-TANIA

Master AEFO, Anul II

Cuprins
1. INTRODUCERE
1.1.
1.2.
1.3.

Sinteza raportului de evaluare

Certificarea evaluatorului
Ipoteze speciale i condiii limitative

pag. 4
pag. 5
pag. 6

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

2.1.
2.2.
2.3.
2.4.

Definirea pieei imobiliare

Analiza cererii
Analiza ofertei competitive
Surse de informaii

pag. 7
pag. 7
pag. 8
pag. 8

3. PREZENTAREA DATELOR
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.

Date generale
Situaia juridic
Descrierea zonei, vecinti
Descrierea amplasamentului
Descrierea construciei

pag.
pag.
pag.
pag.
pag.

9
9
9
9
9

4. EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE

4.1.
Cea mai bun utilizare
pag. 11
4.1.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber pag. 11
4.1.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit
pag. 12
4.2.
Abordari n evaluare
pag. 13
4.2.1. Abordarea prin venit
pag. 14
4.2.2. Abordarea prin comparaii
pag. 16
4.2.3. Abordarea prin cost
pag. 20
4.3. Reconcilierea valorilor.Opinia i concluziile evaluatorului
pag. 27
5. ANEXE

1. Introducere
1.1.

Sinteza Raportului de Evaluare

Data evalurii: 01.02.2013
Data inspeciei: 01.02.2013

Proprietatea de evaluat este imobilul compus din cas de locuit cu teren.

Beneficiarul prezentului raport este Onete Eugenia.
Destinatarul prezentului raport este Onete Eugenia.
Concluziile analizei de pia:
Concluzia ce se desprinde din analiza pieei imobiliare, att la nivelul
oraului Bechet, ct i la nivelul zonei analizate, este c piaa acestor imobile
este o piata a vnzatorilor, oferta fiind mai mare decat cererea.
Obiectul prezentului raport este proprietatea imobiliar mai sus
menionat.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a
proprietii imobiliare prezentate mai sus, n vederea tranzacionrii
imobiliare.
Raportul de evaluare va fi utilizat numai n scopul menionat anterior i
numai de beneficiarul raportului.
Tipul de valoare estimat i definiia valorii
n prezentul raport s-a urmrit o estimare a valorii de pia a imobilului
asa cum este aceasta definit n Standardul Internaional IVS 1 Valoarea de
pia baz de evaluare.
Conform standardelor definiia valorii de pia este urmtoarea:
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate
va fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de
marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin
de cauz, prudent i fr constrngere.

Constatari importante la data inspectiei

Proprietatea imobiliar de tip cas de locuit cu teren este situat n
Oraul Bechet, Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr. 71, Jud. Dolj.
Construcia are regim de nlime parter + etaj i a fost dat n folosin
(P.I.F.) n anul 1970.
Imobilul se afla amplasat pe aliniamentul str. Alexandru Ioan cuza, ntro zona rezidenial, dispunnd de toate utilitile.
Cursul BNR la data evaluarii 01.02.2013
1 EURO = 4,3771 Ron
-

Valorile estimate sunt:

abordarea prin comparaii
abordarea prin venit
- abordarea prin cost

368.815 Ron = 84.260 Euro

418.963 Ron = 95.717 Euro
231.839 Ron = 52.966 Euro

Valoarea de pia, pentru imobilul analizat este 257.200 Ron

(59.900 Euro).
Valoarea a fost estimat considernd proprietatea n cea mai bun
utilizare a sa.

1.2. Certificarea evaluatorului

Evaluatorul Onete Claudia-Tania, i asum responsabilitatea pentru

cele scrise n raport i certific n cunotin de cauz urmtoarele :
factorii care influeneaz valoarea au fost analizai n funcie de datele
i informaiile puse la dispoziie de ctre beneficiar la data evalurii, precum
i cele culese la data inspeciei cu privire la zona i posibilitile de
dezvoltare a proprietii ;
evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiv n
proprietatea ce face obiectul acestui raport i nu are nici un interes personal
i nici nu este prtinitor fa de vreuna din prile implicate;
remunerarea evaluatorului se face n funcie de munca prestat i n
nici un caz n funcie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar
favoriza dorina clientului de obinere a unui rezultat dorit sau de apariia
unui eveniment ulterior;
acest raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei
valori minime/maxime, solicitare venit din partea beneficiarului sau a altor
persoane care au interese legate de beneficiar;

afirmaiile susinute n raport se consider reale i corecte, fiind

verificate n limita posibilitilor;
n deplin cunotin de cauz, analizele, opiniile i concluziile
exprimate au fost realizate n conformitate cu cerinele Standardelor
Internaionale de Evaluare(IVS) i a codului de etic profesional;
certific faptul c utilizarea raportului de evaluare ntocmit de el
poate fi insoit de verificarea lui n conformitate cu Standardul de verificare
a rapoartelor de evaluare ;
analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate
numai de ipotezele i condiiile limitative i se consider ca analize
neprtinitoare;
nici evaluatorul i nici o persoan afiliat sau implicat cu acesta nu
este acionar, asociat sau persoana afiliat sau implicat cu beneficiarul ;
imobilul supus evaluarii a fost inspectat de ctre evaluator ;

1.3. Ipoteze speciale i condiii limitative

Ipoteze speciale:
Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat n ansamblu
sau pentru scopul precizat .
Raportul de evaluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclus
ntr-un document destinat publicitii fr acordul scris i prealabil al
evaluatorului cu specificarea contextului n care urmeaz s apar.
Publicarea parial sau integral precum i utilizarea lui de ctre alte
persoane dect cele menionate mai sus atrage dup sine ncetarea
obligaiilor contractuale.
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a
proprietii imobiliare menionate mai sus n vederea tranzaciei imobiliare.
Valorile stabilite sunt valabile la data efecturii raportului i au fost
exprimate n lei i euro, la cursul valutar al zilei n care s-a efectuat
evaluarea.
Avand n vedere statutul ANEVAR i Codul Deontologic al profesiunii
de evaluator, evaluatorul i asum ntreaga responsabilitate numai n faa
beneficiarului raportului, pentru opiniile exprimate n prezentul raport.
Condiii limitative:
toate documentele juridice i tehnice, inclusiv actele de proprietate i
documentaia tehnic care atest respectarea reglementarilor i restriciilor
urbanistice, sunt presupuse valabile i corecte, proprietarul avnd dreptul
deplin de a vinde bunul imobil n totalitate, n condiii de pia
concurenial;

evaluarea s-a facut presupunnd ca ntreaga proprietate este ocupat

i folosit fr nclcarea prevederilor legale;
orice alocare a valorii totale exprimate n acest raport, se realizeaz n
funcie de prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor
componente nu trebuie utilizate n combinaie cu nici o alt evaluare, n caz
contrar ele fiind nevalide;
nici una din prile raportului (n special concluziile referitoare la
valori, identificarea evaluatorului sau firma la care lucreaz acesta) nu vor fi
difuzate public prin reclama, relaii publice, tiri, agenii de vnzare sau alte
ci mediatice, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului;
evaluarea s-a fcut presupunnd ca ntreaga construcie a fost
edificat n conformitate cu documentele tehnice existente la prezentul
raport de evaluare;
imobilul este liber de sarcini ;
evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere
consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan n legtur cu
proprietatea n cauz dect dac au fost fcute iniial anganjamente n
aceast privin.

2. Analiza pieei imobiliare

n cazul prezentei proprieti, piaa se definete ca piaa proprietilor
de tip rezidenial, piaa a crei limit geografic sunt zonele rezideniale din
Ora Bechet.

2.1. Definirea pieei imobiliare

Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care intr
n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceasta
pia schimb drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele
bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliar este unic, iar
amplasamentul su este fix.
Pieele imobiliare nu sunt piee eficiente: numrul de vnztori i
cumprtori care acioneaz este relativ mic, proprietile imobiliare au
valori ridicate care necesit o putere mare de cumprare, ceea ce face ca
aceste piee s fie sensibile la stabilirea veniturilor, schimbarea nivelului
salariilor, numrul locurilor de munc precum i s fie influenate de tipul de
finanare oferit, volumul creditului care poate fi dobndit, mrimea
avansului de plat, dobnzile, etc.
n general proprietile imobiliare nu se cumpar cu banii jos, iar dac
nu exist condiii favorabile de finanare tranzacia este periclitat.
Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz
ci este deseori influenat de reglementrile guvernamentale i locale.
Cererea i ofert de proprieti imobiliare pot tinde ctre un punct de
echilibru, dar acest punct este teoretic i rareori atins, existnd totdeauna un
decalaj ntre cerere i ofert.
Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu, iar cererea se
poate modifica brusc, fiind posibil astfel de multe ori s existe supraofert
sau exces de cerere i nu echilibru.
Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna bine informai, iar actele
de vnzare cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori informaiile
despre preurile de tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat
disponibile. Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca
investiii. Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.
Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor imobiliare este
dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea

participanilor pe pia i msura n care acetia sunt afectai de factorii

endogeni i exogeni proprietii.

2.2 Analiza cererii

Pe pieele imobiliare, cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de
proprietate pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere
la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp. Pentru
ca pe o pia imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i tipul cererii,
valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu schimbrile de cerere, fiind
astfel influenat de cererea curent. Cererea poate fi analizat sub dou
aspecte ale sale: calitativ i cantitativ.
n Oraul Bechet exist cerere pentru urmtoarele tipuri de imobile :
- case de tip P, n msur mai mare ;
- case de tip P+E n msur mai mic ;
n urma discuiilor purtate cu reprezentanii ageniilor imobiliare din
zon i studind oferta din pres se poate estima ca cererea pentru case de
locuit cu teren este mai mic dect oferta. n general n perioada analizat se
observ o scdere a preurilor pentru acest tip de imobile, datorat probabil,
crizei financiare.
Preurile vehiculate sunt prezentate n anexe.

2.3. Analiza ofertei competitive

Pe piaa imobiliar oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate
care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preuri, pe o
pia dat, ntr-o anumit perioad de timp.
Oferta pentru acest tip de proprietate se manifesta din partea celor ce
detin astfel de proprieti i vor s renunte la ele, fie s plece din localitate,
fie sunt persoane n vrst i nu se mai pot ocupa de ele sau nu-i mai permit
s le ntrein.
n ultima perioad s-au tranzacionat un numr mic de imobile
comparativ cu perioada similar a anului trecut.
Tranzaciile fcute cuprind urmtoarele tipuri de imobile :
- case n zonele periferice : interval valoric 30000 EURO 40000
Euro;
- case n zonele periferice i semicentrale: interval valoric 45000
EURO - 65000 Euro;

- case sau vile cu suprafee utile mari - interval valoric 70000 Euro 90000 Euro;
Fa de oferte, preurile de vnzare au fost negociate n intervalul 110%, cu tendin de cretere ntruct vnztorul este interesat s obin un
pre mai mare.

2.4. Surse de informaii

Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii prezentului raport

de evaluare au fost:
proprietarul de la care s-au obinut documentele proprietii;
ageni imobiliari;
anunuri publicitare;
buletine informative ANEVAR i IROVAL;
standarde Profesionale Europene aprobate pentru Evaluarea
Proprietilor Imobiliare Ed. Romn : ANEVAR i IROVAL;

3. Prezentarea datelor
3.1. Date generale
Proprietatea, este situat n Ora Bechet, Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr.
71, Jud. Dolj, reprezentnd cas de locuit cu teren.
Proprietar: Onete Eugenia
Beneficiar: Onete Eugenia
Inspecia proprietii s-a efectuat la data de 15.01.2013 de ctre Onete
Claudia-Tania.
S-au inspectat n principal zona i vecintile, precum i imobilul
analizat.

3.2. Situaia juridic

Proprietarul imobilului majoritar este: d-na Onete Eugenia, aa cum
reiese din Certificatul de Motenitor Nr. S.40/15.01.1985, ncheiat de
Notarul de Stat Viator Vlad. Ceilali doi proprietari sunt fii acesteia: Onete
Dumitra-Doina (n prezent Copaci Dumitra-Doina) i Onete Tonel, care
dein mpreun 2/3 din jumtatea valorii imobilului.
La data efecturii evalurii, imobilul este liber de sarcini.

Proprietarul deine proprietatea imobiliar ce face obiectul raportului de

evaluare i pune la dispoziie urmtoarele documente doveditoare ale cror
copii se gsesc n capitolul Anexe:
certificat de motenitor;
titlu de proprietate;
extras de carte funciara ;
certificat de nomenclatura stradala ;
releveu ;
plan de amplasament si delimitare.

3.3. Descrierea zonei, vecintii

Imobilul analizat este situat ntr-o zon central a Oraului Bechet, cu
caracter rezidenial.
Avantaje:
- zona este linitit, zon rezidenial de case;
- zona prezint toate utilitile necesare.
Dezavantaje:
- deschiderea la strad este de aproximativ 5 m.
- n zon circulaia este destul de intens, cu precdere a mainilor de
mare tonaj (avnd n vedere c Oraul Bechet este punct de trecere a
frontierei i totodat port danubian.)

3.4. Descrierea amplasamentului

Suprafaa total de teren 1310 mp. Proprietatea are urmtoarele
vecinti, conform schiei:
- N Brgan Eleonora;
- E Pantelimon Verginia;
- S Str. Alexandru Ioan Cuza;
- V Nadu Gheorghe.
mprejmuire: gard construit din bolari i pori din fier forjat.
Terenul este plan, iar raportul deschidere/adincime este aproximativ
1/3.
Amplasarea terenului este n zona central a oraului, avnd o
deschidere la strad de 5 m.

3.5. Descrierea construciilor

Descriere imobil :
casa analizat este construit n 1970
(aproximativ), avnd regim de nlime P+1, cu o suprafa construit
Ac=207 mp. Casa a fost renovat n 2010. Alte caracteristici (grad de
seismicitate a zonei: are sau nu bulina roie, cldire de patrimoniu,
monument istoric sau orice alte restricii), nu se cunosc.

Din punct de vedere al compartimentrilor ,imobilul este format din 14

ncperi i dou balcoane, dispunnd de urmtoarele compartimentrii:
1. Dormitor: A= 12,25 mp
2. Dormitor: A= 12,5 mp
4. Dormitor: A= 17,2 mp
5. Dormitor: A=12,10 mp
6. Dormitor: A=10,9 mp
7. Buctarie: A=8,75 mp
8. Dressing: A= 7,50 mp
9. Sufragerie: A= 17,2 mp
10. Hol-living: A= 16,80 mp
11. Hol-verand: A= 8,20 mp
12. Hol-parter: A=8,20 mp
13. Hol-etaj: A=8,20 mp
14. Baie: A=7,50 mp
15. Balcon 1: A= 5,20 mp
16. Balcon 2: A=8,20 mp
Total arie util: Au = 160,45 mp

Descrierea constructiei:
Fundatii : beton simplu;
Structur: zidrie portant din crmid plin ;
Planeu de beton armat;
Perei: de inchidere crmid, de compartimentare caramid;
Acoperi: tip arpant lemn;
nvelitoare: tabl galvanizat;
Finisaje exterioare : tencuieli dricuite i zugrveli exterioare
Tmplria exterioar PVC, tmplrie interioar din lemn, ua din tmplrie
PVC;
Instalaii electrice (monofazate) refcute, sanitare stare bun, nclzire
-central termic individual montat pentru parter i nclzire prin sobe de
teracot la etaj, calorifere metalice, cablu TV, reea telefonic i Internet,
canalizare.
Finisaje interioare: zugrveli lavabile;
Pardoseli: buctrie, holurile i baia gresie i faian; dormitoarele,
sufrageria i holul-living parchet laminat;
Starea actual: bun.

CONSIDERAII ASUPRA STRII TEHNICE A IMOBILULUI

Ca urmare a inspeciei tehnice efectuate n data de 15.01.2013, apreciez
starea tehnic a cldirii ca fiind bun.
Nu s-a constatat prezena igrasiei sau a mucegaiului n nici una din
ncperi, a condensului sau a scurgerilor de ap.
Imobilul este corect ntreinut i curat, avnd un aspect plcut.
Evaluatorul nu a efectuat teste referitoare la analiza stabilitii terenului
i nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. De asemenea, n
absena unor informaii contrare, evaluarea s-a fcut n ipoteza c
proprietatea nu este afectat de proiecte cum ar fi lrgirea strzii sau
expropriere.

4. Evaluarea proprietatii imobiliare

4.1. Cea mai bun utilizare
Avnd n vedere ca scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de
pia, analiza celei mai bune utilizari identific cea mai profitabil utilizare
competitiv n care poate fi pus proprietatea.
Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel:
Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau
construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i
are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei
analize i trebuie s ndeplineasc patru criterii:
permis legal
Aici se analizeaz reglementrile privind zonarea, restriciile de
construire normativele de construcii, restriciile privind construciile din
patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere;
posibil fizic
Aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a
terenului i accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale
(cutremure, inundaii), precum i capacitatea i disponibilitatea utilitilor
publice (cum ar fi canalizare, ap, linie de transport, energie electric, gaze
agent termic);
fezabil financiar
Implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care
se vor scdea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit),
obinndu-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a
capitalului propriu i daca aceasta este mai mare sau egal cu cea ateptat
de investitori pe pia, utilizarea este fezabil;
maxim productiv
Din utilizrile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata
de fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.

Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmatoarele
situaii:
cea mai bun utilizare a terenului liber;
cea mai bun utilizare a terenului construit.
4.1.1. Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber
Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul
este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast
ipoteza pot fi identificate utilizri care creeaz valoare, evaluatorul putnd
ncepe selecia de la proprieti comparabile i se estimeaz valoarea
terenului.
Avnd n vedere c imobilul este amplasat ntr-o zon rezidenial i
innd cont de starea bun a construciei, iar demolarea i eliberarea
terenului ar presupune costuri ridicate, se consider c cea mai bun utilizare
a terenului n condiiile eliberrii acestuia nu este fezabil.
4.1.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit
Pentru a obine valoarea imobilului de analizat, n ipoteza celei mai
bune utilizri a proprietii (cas de locuit cu teren), se determin valoarea
ntregii proprieti prin metoda capitalizrii veniturilor.
Metoda capitalizrii veniturilor exprim valoarea de pia curent a
proprietii imobiliare (cas de locuit cu teren), presupunnd c aceasta este
n stare de funcionare i realizeaz venituri din chirii. Metoda se bazeaz pe
capacitatea cldirii de a produce beneficii prin nchirierea acesteia, innd
cont de caracteristicile sale: amplasament, dotri tehnico-edilitare, etc.
n analiza celei mai bune utilizri a proprietii construite, s-a avut n
vedere situaia actual de teren construit, lund n considerare dou variante
posibile:
Varianta 1 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu rezidenial
Varianta 2 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu vnzri
Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare rezult din tabelul
urmtor :
Destinaie
Arie util (mp)
Chirie lunar/mp (Eur/mp/lun)
Chirie lunar (EUR/luna )
Venit Brut Potenial ( EUR/an )

Rezidenial
207
4
828
9936

Spaiu vnzri
207
6
1242
14904

Grad de neocupare (15% din

VBP)
Venit Brut Efectiv ( EUR/an )
Cheltuieli aferente proprietarului
( 15% din VBE )
Venit Net din Exploatare
( EURO/an )
Rata de capitalizare %
Valoare prin capitalizare (EURO)
Cost conversie (EURO)
Valoarea proprietatii (EURO)

1490,4

2235,6

8445,6
1266,8

12668,4
1900,26

7178,8

10768,14

7,5%
95717

11%
97892
5820
92072

95717

0
Venitul brut potenial (VBP) se calculeaz ca fiind VBP = chiria/lun x
12 luni.
Venitul brut efectiv VBE = VBP Grad de neocupare.
Cheltuielile suportate de proprietar din venitul brut efectiv sunt: impozit
pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietii i
cheltuieli cu reparaiile curente i de ntreinere.
Venitul Net din Exploatare (VNE), respectiv suma ce rmne la
dispoziia proprietarului n urma exploatrii proprietii sale imobiliare prin
nchiriere, se obine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor
suportate de proprietar.
Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei:
V = VNE/c x 100
Unde c = rata de capitalizare
Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaia dintre venituri i
valoarea proprietii, rezultat dintr-o analiza comparativ a vnzrilor de
proprieti comparabile, sunt de 7,5% pentru proprieti rezideniale i de
10% pentru spaii vnzri. La abordarea prin venit a fost calculat rata de
capitalizare.
n concluzie n opinia evaluatorului cea mai bun utilizare a proprietii
imobiliare evaluate este de locuina unifamilial, n aceast variant
obinndu-se valoarea maxim.

4.2. Abordri n evaluare

Pentru estimarea valorii unei proprieti imobiliare, standardele
ANEVAR accept trei abordri. Cele trei abordri acceptate de standardele
ANEVAR sunt:
abordarea prin comparaia vnzrilor recunoate ca preul
proprietilor este stabilit de pia ;
abordarea prin costuri estimeaz valoarea prin determinarea costului
actual (de nlocuire sau de reproducere) al proprietii din care se deduce
deprecierea (fizic, funcional sau economic) ;
abordarea prin venit, metoda prin care evaluatorul transform nivelul
estimat al venitului net ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii.
Cele trei abordri ale valorii sunt independente una fa de cealalt
chiar dac fiecare din ele se bazeaz pe aceleai principii economice.
-

n procedura de evaluare au fost parcurse urmtoarele etape:

documentarea, pe baza unei liste de informaii furnizate de client;
inspecia amplasamentului, aprecierea strii tehnice a acestuia;
stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii
raportului;
selecia tipului de valoare estimat a prezentului raport;
deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului de
care trebuie s se in seama la derularea tranzaciei;
analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din
punct de vedere al evalurii;
aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru
determinarea valorii proprietii imobiliare.

Pentru estimarea valorilor ce duc n final la alegerea valorii de pia, au

fost utilizate urmtoarele abordri:
abordarea prin venit;
abordarea prin comparaii ;
abordarea prin cost.

4.2.1. Abordarea prin venit

( Metoda capitalizrii directe )
Valoarea proprietii imobiliare analizate a fost determinat prin metoda
capitalizrii directe a chiriei.
Abordarea prin venit reprezint una din cele trei mari categorii de
abordri a evalurii unei proprieti imobiliare, considernd proprietatea ca o
investiie generatoare de venituri.
Proprietile imobiliare generatoare de venit sunt n mod obinuit
cumprate ca o investiie i din punct de vedere al investitorului, mrimea
ctigului reprezentnd elementul critic care afecteaz valoarea proprietii.
O premiz de baz a investiiei este faptul c, cu ct sunt mai mari
catigurile, cu att mai mare este valoarea. Un investitor care cumpar un
activ imobiliar productor de venit, de fapt comercializeaz suma actual
pentru dreptul de a primi o sum viitoare.

Metoda capitalizrii directe se bazeaz pe i este corelat cu factorii

eseniali de influen asupra valorii precum i cu principiile de evaluare a
proprietii imobiliare:
abordarea previzional i anticiparea schimbrii;
cererea i oferta;
substituia;
echilibru;
influena factorilor externi.
Principiul anticiprii este fundamental n aceast abordare. Deoarece
valoarea este creat de sperana obinerii unor catiguri viitoare, ea poate fi
definit ca valoare prezent a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii
viitoare. Acest lucru implic att previzionarea veniturilor viitoare anticipate
ct i selectarea unei rate de capitalizare care s reflecte implicit anticiparea
tendinei de schimbare n venituri de-a lungul timpului.
Capitalizarea direct este o metod utilizat n abordarea pe baz de
venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an ntr-un
indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietii imobiliare

cas de locuit cu teren prin capitalizarea veniturilor obinute din chirie este
urmtorul:
se estimeaz o chirie lunar (Ch) obtenabil din nchirierea imobilului
analizat, n condiiile n care proprietatea ar fi liber i posibil de nchiriat la
valori de pia.
Estimarea acestei chirii se face n funcie de comparabilele gsite pe
piaa imobiliar din Oraul Bechet. Pentru a putea fi identificat o chirie
obtenabil pentru imobilul analizat, s-au realizat prospeciuni pe piaa
imobiliar specific Oraului Bechet, identificndu-se oferte comparabile.
n cazul de fa, avnd n vedere c ofertele existente pe piaa includ o marj
de negociere de circa 20% - 25% i innd seama de caracteristicile
imobilului analizat (amplasare, stare fizic, dotri, etc) s-a estimat o chirie
obtenabil de 700 EURO/lun ;
se calculeaz Venitul Brut Potenial (VBP), care reprezint venitul total
anual generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad
utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor pe care trebuie s le
suporte proprietarul:
VBP = Ch x 12 luni
se estimeaz un grad de neocupare ( Gno), rezultat din neocuparea n
ntregime sau n anumite perioade, a spaiilor nchiriabile i/sau neplata
chiriei de ctre locatar. n cazul de fa s-a estimat un grad de neocupare de
15% ( circa 3 luni pe an). Aceast apreciere este susinut i de pia
imobiliar specific proprietii analizate, unde gradul de neocupare variaz
funcie de dimensiunile spaiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie
perceput, posibiliti de acces i de utilizare.
se calculeaz Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenial
ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:
VBE = VBP Gno
se estimeaz Cheltuielile (CH ) din exploatarea proprietii i care intr n
sarcina proprietarului (locatorului). Aceste cheltuieli reprezint costurile
periodice aferente deinerii proprietii imobiliare ( taxe, impozite, asigurri)
i pentru continuarea generrii de venituri. Pentru cazul de fa s-a estimat
un cuantum al cheltuielilor de 15% din venitul brut efectiv.
se calculeaz Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezint venitul net
actual sau anticipat rezultat n urm scderii tuturor cheltuielilor operaionale
din Venitul Brut Efectiv :
VNE = VBE CH

pentru obinerea valorii proprietii, se divide Venitul Net din

inchiriere la rata de capitalizare (c), specific pieei imobiliare
corespunztoare zonei i tipului de proprietate analizate. Legtura dintre
valoare i venituri nete generate de exploatarea proprietii este facut de
rata de capitalizare .
Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea
venitului n valoare. Rata de capitalizare va trebui perceput i ca un
coeficient ce reprezint perioada de timp, n ani, n care investitorul sper si recupereze suma investit n achiziionarea sau dezvoltarea unei
proprieti imobiliare . n esen, raportul 1/c = m reprezint perioada n ani
n care se recupereaz valoarea proprietii din veniturile nete generate de
utilizarea proprietii i este utilizat n metoda capitalizrii ca factor
multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a
realizat o medie pe baza datelor obinute din pia.
COMPARABILE
Chirie lunar solicitat
Venit Brut Potenial (EUR/an)
Grad de neocupare (15% din VBP)
Venit Brut Efectiv (EUR/an)
Cheltuieli aferente proprietarului
(15% VBE)
Venit Net din Exploatare (EUR/an)
Valoarea solicitat a
(EUR)
Rata de capitalizare (%)

A
670
8040
1206
6834
1025,
1
5808,
9
proprietii 72500

Rata de capitalizare medie (%)

-

B
650
5.400
540
4.860
486

C
750
7.200
720
6.480
648

D
720
6.900
690
6.210
621

4.374

5.832

5.589

6000
0
8,01% 7,29
%
7,5%

8500
0
6,86
%

70000
7,98
%

valoarea proprietii , obtinu prin capitalizarea chiriei se caculeaz

cu formula:
V = VNE / c

Unde :- VNE = venitul net din exploatare

-c
= rata de capitalizare.
Calculul efectiv al valorii proprietii imobiliare analizate este prezentat
tabelar mai jos:
Aria util (mp)
Chirie lunar/mp (Eur/mp/lun)
Chirie lunar solicitat (EUR/lun )
Venit Brut Potenial ( EUR/an )
Grad de neocupare (10% din VBP)
Venit Brut Efectiv ( EUR/an )
Cheltuieli aferente proprietarului
( 15% din VBE )
Venit Net din Exploatare( EURO/an )
Rata de capitalizare %
Valoare proprietate (EURO)
Valoarea proprietatii (RON)

207
4
828
9936
1490,4
8445,6
1266,8
7178,8
7,5%
95717
418963

Valoarea proprietatii estimate n urma abordrii prin venit este:

Valoarea estimat prin metoda capitalizrii veniturilor = 418963 Ron
( 95717 Euro).

4.2.2. Abordarea prin comparaii

( Metoda comparaiei directe)
Metoda comparaiei directe reprezint procesul prin care estimarea
valorii de pia se face prin analiza pieei pentru a gsi proprieti similare ce
urmeaz a fi comparate cu cea evaluat.
Conform principiului de baz al acestei metode valoarea de pia a unei
proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti
competitive i comparabile.
Analiz comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele ntre
proprieti i tranzacii care influeneaz valoarea.
Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i
tranzaciilor imobiliare care au drept consecin variaii ale preurilor pltite
pe piaa imobiliar.

Etapele parcurse n aplicarea metodei comparaiei directe sunt :

cercetarea pieei pentru obinerea de informaii asupra unor tranzacii cu
proprieti similare cu cea evaluat, din punct de vedere al tipului de
proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea;
confirmarea veridicitii informaiilor obinute i a obiectivitii tranzaciei;
selectarea unor criterii de comparaie relevante;
compararea proprietilor similare comparabile cu proprietatea evaluat,
utiliznd elemente de comparaie i ajustare adecvat a preului de vnzare a
fiecrei proprieti comparabile;
analiza rezultatelor i selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparaie ce stau la baz aplicrii acestei metode,

necesare pentru identificarea diferenelor ntre proprieti, sunt :
drepturile de proprietate;
condiiile de finanare;
condiiile de vnzare;
condiiile pieei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;

 componente non imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune urmtoarele etape:

culegerea de informaii (date reale i concrete) privind tranzacii de
proprieti similare, prin analiza pieei;
identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea
tipului de proprietate;
compararea atributelor fiecrei proprieti comparabile cu cele ale
proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de
comparaie, cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunztoare a preului de
vnzare a fiecrei proprieti comparabile);
obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i
aplicarea ei asupra preului;
analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau intervalului de valori.
Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia
se face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii
evaluate.
n prezentul raport proprietile imobiliare tranzacionate sau oferite
spre tranzacionare care vor fi folosite drept comparabile sunt prezentate n
anexele ataate la raport ( informaiile au fost obinute de la persoane fizice).
Elemente
de comparaie

Subiect

Propr.
comp. A
Str. A.I. Str. A.I.
Cuza
Cuza
de
32500

Pret
oferta/vanzare
(EURO)
1.Drepturi
de Liber
proprietate
Corecie (%)
Corecie ( EURO)
Pre corectat
2.Conditii
de La pia
finanare
Corecie (%)
Corecie ( EURO )
Pre corectat
3.Condiii de vnzare Independ.

Propr.
comp. B
Str. A.I.
Cuza
45000

Propr.
comp. C
Str. A.I.
Cuza
42000

Propr.
comp. D
Str. A.I.
Cuza
35000

Liber

Liber

Liber

Liber

0
0
32500
La pia
0
0
32500

0
0
45000
La pia
0
0
45000

0
0
42000
La pia
0
0
42000

0
0
35000
La pia
0
0
35000

Similar

Similar

Similar

Similar

Corecie (%)
Corecie ( EURO )
Pret corectat
4.Condiiile pieei
Corecie (%)
Corecie ( EURO )
Pre corectat
5.Localizare
Corecie (%)
Corecie (EURO)
Pre corectat

0
0
45000
Feb.2012
-10%
-4500
40500
Similar
0
0
40500

0
0
42000
Dec. 2011
-12%
-5040
36960
Similar
0
0
36960

0
0
35000
Dec.2011
-12%
-4200
30800
Similar
0
0
30800

Similar
0
0
30875
84
+45209
76084
este Similar

Similar
0
0
40500
140
+43760
84260
Similar

Similar
0
0
36960
110
+43490
80450
Similar

Similar
0
0
30800
75
+39480
78280
Similar

0
0
76084
Rezideni Similar
al
0
0
76084
Nu este Similar
cazul
0
0
76084

0
0
84260
Similar
0
0
84260
Similar
0
0
84260

0
0
80450
Similar
0
0
80450
Similar
0
0
80450

0
0
78280
Similar
0
0
78280
Similar
0
0
78280

43584

39260

38450

43280

134,10%

87,24%

91,55%

123,66%

Ianuarie
2013
Str. A.I.
Cuza

0
0
32500
Iun. 2012
-5%
-1625
30875
Similar
0
0
30875

6.Caracteristici fizice
a)Starea tehnic
Corecie (%)
Corecie ( EURO )
Pre corectat
c)Arie util
Corecie ( EURO )
Pre corectat
7.Caracteristici
economice
Corecie (%)
Corecie ( EURO )
Pre corectat
8.Utilizare
Corecie (%)
Corecie ( EURO )
Pre corectat
9.Caracteristici non
-imobiliare
Corecie (%)
Corecie ( EURO )
Pre corectat
Corecie total net
(EURO)
Corecie total net
(%)

Bun

207
Nu
cazul

Corecie total brut

(EURO)

46834

48260

48530

43680

Corecie total brut

(%)

144,10%

107,24%

115,54%

124,80%

VALOAREA
PROPUS

84260

368815
RON

EURO
Pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare prin acest
metod evaluatorul a apelat la informaiile provenite din tranzaciile de
imobile efectuate n zon, precum i la datele furnizate de agenii imobiliari
i de informaiile publicate n alte surse. Au fost selectate urmtoarele
proprieti comparabile situate n zon:
Proprietatea comparabil A
Teren + construcie
4 camere
Arie util 84 mp
Stare tehnic bun
Dotri finisaje inferioare
Localizare: Str. Alexandru Ioan Cuza
Pre ofert 32500 EURO
Proprietatea comparabil B
Teren + construcie
5 camere
Arie util 140 mp
Stare tehnic bun
Dotari finisaje medii
Localizare : Str. Alexandru Ioan Cuza
Pre ofert 45000 EURO
Proprietatea comparabil C
Teren + construcie
4 camere
Arie utila 110 mp
Stare tehnic bun
Dotari finisaje medii
Localizare : Str. Alexandru Ioan Cuza

Pre ofert 42000 EURO

Proprietatea comparabil D
Teren + construcie
4 camere
Arie util 75 mp
Stare tehnic bun
Dotri finisaje inferioare
Localizare : Str. Alexandru Ioan Cuza
Pre ofert 35000 EURO
Not

Corecia care reflect condiiile pieei a fost obinut din informaiile

preluate de la agenii imobiliari, ca diferen de pre ntre preul de ofert i
preul de vnzare, apreciindu-se o cretere a preului de oferta cu 12%;
n funcie de localizarea imobilului nu s-au aplicat corecii, ntruct
imobilele comparabile se afl pe aceai strad, cu cel evaluat, distana
maxim dintre ele fiind de maxim 1000 m;
La starea tehnic nu s-a aplicat corecii de pre, deoarece imobilele vndute
se afl ntr-o stare similar de funcionare;
Pentru a face coreciile corespunztoare diferenelor de arie util s-a folosit
preul unitar obinut la abordarea prin cost
Pentru estimarea valorii proprietii de evaluat s-a calculat suma
valorilor absolute ale coreciilor (corecia brut) i suma algebric a
coreciilor ( corecia net ).
n cazul de fa, n urma analizei, se constat ca proprietatea B are suma
coreciilor brute cea mai mic, valoarea corectat fiind aproximativ 368815
RON adic 84260 EURO.
n concluzie, urmare a aplicarii metodei comparaiilor directe se poate
estima ca valoarea proprietii evaluate este de 368815 RON, adica 84260
EURO.

4.2.3 Abordarea prin cost

(Metoda costurilor segregate)

Abordarea prin cost este bazat pe ipoteza c participanii pe pia fac

legatura ntre valoare i cost. n aceast abordare, valoarea unei proprieti
imobiliare se estimeaz prin adugarea valorii terenului la valoarea costului
de construcie pentru reproducerea sau nlocuirea construciilor existente i
apoi scznd deprecierea aprut din diferite cauze. Se include profitul
normal ce l obine antreprenorul.
Aceast abordare este deosebit de util pentru estimarea valorii unei
construcii intenionate a fi construit, a proprietilor cu scopuri speciale i
a altor proprieti care nu se tranzacioneaz n mod frecvent pe pia.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii a unei cladiri cu utilitate echivalent cu cea a
cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura i
planuri actualizate.
Pentru a ajunge la valoarea estimat a proprietii prin aceast abordare,
trebuie parcurse urmtoarele etape:
estimarea valorii terenului n ipoteza c acest este liber i disponibil pentru
a fi realizat cea mai bun utilizare a sa;
estimarea costului total de nlocuire a construciilor la data evalurii;
estimarea deprecierii construciei;
scderea deprecierii cumulate din costul total de nlocuire pentru a obine
costul net;
adugarea valorii terenului pentru a obine valoarea total a proprietii
imobiliare.
Estimarea costului de nlocuire a cldirii
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite
costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte.
Diferena ntre costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup
terminare, reprezint profitul promotorului, care trebuie corelat cu
informaiile de pe pia.
Pentru determinarea costului de nlocuire s-a utilizat Metoda Costurilor
Segregate, datele fiind preluate din ndreptarul tehnic pentru evaluarea
imediat la preul zilei a costurilor elementelor i construciilor de locuine
procentual i valoric Matrix Rom Bucureti, februarie 2010, fia nr. 36
Locuin n mediu urban confort sporit.

Costul/mp Suprafa desfaurat este de 265 EURO/mp echivalent a

1144,2 RON /mp (cursul EURO din data evalurii 1EURO=4,3177 RON ).

Construcie cas
Conform ndreptarului tehnic pentru evaluarea rapid la preul zilei a
costurilor elementelor
Fia nr. 36/ndreptar tehnic februarie 2010
FIA DE CALCUL A VALORII CONSTRUCIEI
METODA COSTURILOR SEGREGATE
LOCUIN N MEDIU URBAN CONFORT SPORIT
Ad = 207 mp
Nr Denumirea lucrrii
crt

UM

Cant.lucr. / Cost total lei

mpAd
UM
mpAd

Excavaii

mc

0,4900

120,00

58,8

Pondere
n total
cost %
2,2096

Umpluturi
i compactri

mc

0,1600

43,00

6,88

0,2585

Hidroizolaii i
lucrri aferente

mp

0,3400

157,00

53,38

2,0059

Beton armat

mc

0,2050

1578,00

323,49

12,1563

Zidrii

mc

0,6140

1145,00

703,03

26,4187

nchideri i
compartimentri

mp

0,0630

128,30

8,09

0,3040

Confecii metalice

kg

1,8030

14,10

25,42

0,9552

8
9

Termoizolaii
mp
Tmplrie metalic kg

0,0200
2,0000

65,30
18,70

1,31
37,4

0,0492
1,4054

10

Geamuri simple

mp

0,0270

43,40

1,17

0,0439

11

Pardoseli
gresie
glazurat

din mp

0,1950

125,30

24,34

0,9147

12

Pardoseli din
parchet

mp

0,3900

127,40

49,67

1,8665

13

Tencuieli interioare mp

4,3000

126,30

543,09

20,4084

14

Zugrveli
interioare
Tencuieli
exterioare
arpant

mp

3,4600

34,80

120,41

4,5248

mp

0,8000

139,50

111,6

4,1937

mp

0,9000

117,90

106,11

3,9874

17

Jgheaburi i
burlane

ml

0,2600

110,90

28,83

1,0833

18

Streain infundat mp

0,1300

137,60

17,88

0,6711

19

Branament
ap canal

lei

1,0000

82,50

82,50

3,1002

20

Coloane i
legturi sanitare

ml

0,5000

28,70

14,35

0,5392

21

Obiecte i armturi lei

sanitare

1,0000

70,10

70,10

2,6342

22

Branament
lei
electric
Cabluri, conductori ml
evi electrice

1,0000

19,20

19,20

0,7151

3,0500

6,00

18,30

0,7175

24

Aparate electrice

lei

1,0000

15,40

15,40

0,6877

25

Corpuri

de lei

1,0000

13,10

13,10

0,4923

15
16

23

26

iluminat
Central termic

lei

1,0000

21,10

21,10

0,7929

27

Coloane i legturi
de nclzire

ml

0,3900

70,60

27,53

1,0345

28

Corpuri de
nclzire

kg

5,0000

5,90

29,5

1,1085

29

Diverse,
organizare,
proiectare

6,0000

41,02

246,12

9,2488

Total lei/mp
2661,10
100
Total Euro/mp
607,95
Cost de nlocuire fr TVA 2022,44 Ron/mp, echivalent a 462,05 Euro/mp
Valoare estimat construcie (Ad= 207 mp) 418645 Ron = 95644 Euro

Estimarea deprecierilor
Deprecierea reprezint o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire
ce poate aprea din cauze fizice, funcionale sau externe. Estimarea
deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii, care presupune analiza
separat a cauzelor deprecierii, cuantificarea lor i apoi calculul global.
Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o cldire sunt :
uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri,
defecte de structur, etc.
Aceasta poate fi :
recuperabil se estimeaz numai elementele care la data evalurii
trebuie reparate i se cuantific prin cost de reducere a elementului la
condiia de nou sau ca nou. O uzur se consider recuperabil atunci
cand costul pentru corectarea strii tehnice plus un profit rezonabil
este mai mic dect creterea de valoare rezultat .
nerecuperabil se refer la elemente deteriorate fizic, care nu pot fi
corectate n prezent din motive practice sau economice.
-

neadecvarea funcional este dat de deficienele de concepie i

proiectare, demodare sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al
dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate
manifesta sub dou aspecte :

recuperabil se cuantific prin costul de nlocuire care trebuie s fie

mai mic dect creterea de valoare anticipat;
nerecuperabil - care poate fi cauzat de un element neinclus n
costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus n preul de
nou i nu ar fi trebuit s fie inclus.
-

deprecierea economic (din cauze externe) este cauzat de factori

externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea
proprietii, amplasarea n zon, urbanism, etc i este de obicei
nerecuperabil.

Dup inspecia efectuat de evaluator asupra proprietii acesta a

constatat c imobilul este ntreinut bine i c se afla ntr-o stare tehnic
bun, drept pentru care se va porni la calculul deprecierii acumulate de la
urmtoarele premise :
- vrsta scriptic a elementelor de construcie s-a luat n calcul conform
declaraiilor proprietarului;
- vrsta elementelor de construcie cu viat lung, estimat 45 ani.
Uzura fizic nerecuperabil
A) elemente cu via scurt:
Se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi n prezent
corectate din motive practice sau economice. Pentru calculul uzurii fizice
nerecuperabile s-a calculat uzura aferent fiecrui element folosind metoda
duratei de via economic.
Elemente
Valoare
de
- RON construcie

Vrsta
efectiv
- ani -

Zugrveli
Pardoseli
TOTAL

3
3

18145
3965
22110

B) elemente cu via lung:

Durat de
via
economic
- ani 5
10

Raport
Uzura fizic
aplicat la nerecuperabil
cost

- Ron 3/5
10887
3/10
119
11006

Metoda folosit la estimarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor

cu viata lung implica utilizarea raportului dintre vrsta efectiv i durata de
via economic a cldirii. Acest raport se aplic la costul de inlocuire a
componentelor cu via lung cu uzur fizic nerecuperabil.
1. Costul total de nlocuire lei -

418645

2. Cost de nlocuire al :
- elementelor fizice recuperabile
- elemente fizice nerecuperabile cu via scurt

11006

3. Cost de nlocuire al elementelor cu via lung ( 1 2 )

407639

4. Raport aplicat la cost:45/75

-

vrsta efectiv = 43 ani

- durat de via economic = 75 ani

Total uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu viata lunga
Total uzur fizic :

233713

11006
233713
244719

Neadecvare funcional:
Neadecvarea funcional este o pierdere de valoare cauzat de
deficienele de concepie sau proiectare a cldirii, ori datorit
supradimensionrii. De asemenea ea poate aprea i ca urmare a
schimbrilor n timp referitoare la aspectul cldirii, material sau standarde de
construcie (grad seismic, izolaie termic). Neadecvarea funcional poate fi
recuperabil sau nerecuperabil. n cazul proprietii de analizat nu se
constat neadecvri funcionale.
Neadecvare funcional recuperabil

0%

Neadecvare funcional nerecuperabil

0%

Total neadecvare funcional

Deprecierea extern :
Deprecierea externaeste utilitatea diminuat a unei cldirii cauzat de
influene negative din mediul exterior cldirii i este de obicei
nerecuperabil. Ea poate fi determinata de o serie de factori ca : declinul
vecinatatii, amplasamentul nefavorabil in localitate sau regiune, conditiile
pietei locale. In metoda costului, deprecierea externa se ataseaza cladirii.
In cazul analizat, putem aprecia ca deprecierea externa este nula.
Total uzur fizic
244719 Ron
Total neadecvare funcional 0
Depreciere total
244719 RON
n aceste condiii DEPRECIEREA TOTAL este estimat la 244719
RON.
Valoare estimata construcie
Cost de nlocuire

418645

Depreciere Total (mai puin uzura fizic

recuperabil)
Valoare construcie (Ron)

-244719
173926

Valoare construcie (Euro)

39735
Estimarea valorii terenului
Estimarea valorii terenului a fost fcut folosind metoda comparaiei
directe. Metoda comparaiei directe reprezint procesul prin care estimarea
valorii de pia se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti
similare ce urmeaz a fi comparate cu cea evaluat. Conform principiului de
baz al acestei metode valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n
relaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile.
Elemente de Comparaie
subiect

Comp.1

Comp.2

Comp.3

Comp.4

Suprafa (mp)

620

1850

510

740

Pre
de
ofert
vnzare (Euro/mp)

10

12

10

1. Drepturi
proprietate

similar

similar

similar

similar

Corecie drepturi de
propr. (%)

Corecie drepturi de
propr. (Euro)

Pre corectat

10

12

10

similar

similar

similar

similar

Corecie
pentru
finanare (%)

Corecie
pentru
finanare (Euro)

Pre corectat

10

12

10

Similar

similar

similar

similar

Corecie pt condiii
vnzare(%)

Corecie pt cond.
vnzare (Eur)

Pret corectat

10

12

10

Iun.2012

Feb.2012

Dec.2011

Dec.2011

2.
Condiii
finanare

3.
Condiii
vnzare

1310

de liber

de la pia

de individual

4. Condiii de pia

Ian. 2013

Corecie pt. Condiii

pia(%)

-5%

-10%

-12%

-12%

Corecie
condiiile
(Euro)

-0,5

-1,2

-1,2

-0,96

9,5

10,8

8,8

7,04

similar

similar

similar

similar

Corecie localizare
(%)

-0

Corecie localizare
(Euro)

Pre corectat

9,5

10,8

8,8

7,04

a) Suprafa teren 1310

(mp)

620

1850

510

740

Corecie
pentru
suprafa (Euro)

+0,21

-0,7

+0,26

0,17

Pret corectat

9,71

10,1

9,06

7,21

similar

similar

similar

similar

pentru

Corecie
pentru
utiliti (Euro)

Pre corectat

9,71

10,1

9,06

7,21

pentru
pieei

Pret corectat
5. Localizare

Str.A.I.
Cuza

6.
Caracteristici
fizice

b) Utiliti
Corecie
utiliti (%)

toate

7. Utilizare

similar

similar

similar

similar

Corecie (%)

Pre corectat (Euro)

9,71

10,1

9,06

7,21

8.
Caracteristici nu e cazul
economice

similar

similar

similar

similar

Corecie (Euro)

Pre corectat

9,71

10,1

9,06

7,21

9.
Caracteristici nu e cazul
non-imobiliare

similar

similar

similar

similar

Corecie (Euro)

Pre corectat

9,71

10,1

9,06

7,21

Corecie total net

(Euro)

0,29

1,9

0,94

0,79

Corecie total net

(%)

97,10%

84,17%

90,60%

90,13%

Corecie total brut

(Euro)

0,71

1,9

1,46

1,13

Corecie total brut

(%)

7,10%

15,83%

14,60%

14,13%

Valoare
(Euro/mp)

rezidenial

teren 10,1

Corecia care reflect conditiile pieei a fost obinut din informaiile

preluate de la agenii imobiliari, ca diferen de pre ntre preul de ofert i
preul de vnzare, apreciindu-se o cretere a preului de ofert cu 10%.

Corecia care reflect influena localizrii asupra preurilor de vnzare

ale terenurilor nu a fost efectuat, deoarece imobilele se afl pe aceai
strad, la distane mici fa de imobilul evaluat.
Corecia pentru suprafa s-a fcut inndu-se cont de suprafaa
subiectului fa de comparabile, rezultat ca diferena de pre obinut din
informaiile de pe piaa imobiliar.
A fost selectat comparabila B ca fiind comparabil cu corecia brut
procentual cea mai mic i n urma coreciilor preul pe mp de teren n zona
analizat a fost stabilit ca fiind 10,1 Euro/mp, fiind estimat:
Valoare teren = 13231 Euro (57913 Ron)
n aceste condiii valoarea proprietii estimat prin abordarea prin cost
(metoda costurilor segregate utilizat pentru estimarea costului de nlocuire
i metoda duratei de via economic pentru estimarea deprecierii) este de
173926 Ron+ 57913 Ron = 231839 Ron (echivalent a 52966 Euro) .

4.3. RECONCILIEREA VALORILOR

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la verificarea ntregii lucrri
de evaluare,pentru a avea sigurana c datele disponibile, tehnice, analitice,
raionale i logica aplicat au condus la judeci consistente. n estimarea
valorii de pia a proprietii imobiliare Cas de locuit cu teren, s-au
folosit informaii de pe pia i de la proprietarul imobilului. Toate calculele
matematice cuprinse n prezenta lucrare au fost verificate.
n urma aplicarii celor trei metode de evaluare pentru proprietatea
imobiliar analizat s-au obtinut urmtoarele valori:
1. Valoarea proprietii estimat prin venit:
Vvenit = 418.963 Ron ( 95.717 Euro).
2. Valoarea proprietii estimat prin comparaia vnzrilor :
Vcomparaii = 368.815 Ron (84.260 Euro)
3. Valoarea proprietii estimat prin cost :
Vcost = 231.839 Ron ( 52.966 Euro) .
Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii de pia s-a fcut pe baza
analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaiilor utilizate.
Analiznd metodologia de calcul i cantitatea informaiilor de pia se
pot desprinde urmtoarele concluzii:
Criteriul I : adecvarea metodelor
- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin metoda
comparaiilor de pia este adecvat ntrucat exist suficiete tranzacii cu
astfel de imobile n zon, iar spaiile de acest gen nu sunt solicitate pentru

nchiriere, n acelai timp valoarea estimat la abordarea prin cost nu este

concludent dat fiind vechimea construciei.
Criteriul II : precizia
- calculele efectuate n cele trei metode utilizate sunt precise;
- abordarea prin comparaia vnzarilor este mai precis, valoarea obinut la
abordarea prin venituri variaz n funcie de rata de capitalizare foarte mult,
iar valoarea obinut la abordarea prin cost variaz n funcie de deprecieri.
Criteriul III : cantitatea informaiilor utilizate
- att chiriile, ct i rata de capitalizare sunt obinute de pe pia;
- informaiile obinute la metoda costurilor segregate i comparaiilor sunt
reale i verificabile;
- exist mai multe oferte de vnzare dect de nchiriere.
n aceste condiii, cea mai adecvat abordare este cea prin comparaii,
valoarea estimat prin aceast abordare fiind valoarea adoptat de ctre
evaluator.

Vcomparaii = 368.815 Ron (84.260 Euro)